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Escritura pblica de cesin de derechos posesorios y acta notarial de constatacin de entrega de la posesin1

Nicols Agustn Sligo Schuler

La cesin de derechos posesorios se presenta en la prctica notarial como un contrato que oficia de causa jurdica para que una persona adquiera en forma derivada la posesin. Quien carece de titulacin suficiente para transmitir el derecho real de dominio usualmente recurre a este contrato con la finalidad de que el cesionario adquiera una nueva posesin y se beneficie con la unin o accesin de la relacin real precede intentar el juicio de usucapin.

dente. De esta manera, el tiempo de ambas posesiones podr sumarse a los efectos

El contrato puede ser gratuito u oneroso (art. 1139, Cdigo Civil), pero siempre revis-

te el carcter de consensual, ya que se perfecciona con el mero consentimiento de las contrato queda concluido como acto jurdico en el que los otorgantes se obligan a cumplir con las obligaciones contradas.

partes (art. 1140). La entrega de la posesin puede estar diferida en el tiempo y el

La ley no exige una forma determinada para la exteriorizacin de este contrato (art. 974). No obstante, debe instrumentarse por escritura pblica o acta judicial cuando el (art. 1455). poseedor ha iniciado el juicio de usucapin, por existir entonces un derecho litigioso

Si bien el artculo 1454 del Cdigo Civil impone a las cesiones la forma escrita bajo un acto causal que obliga a la entrega de la posesin y que, correlativamente, confiepena de nulidad, la naturaleza jurdica del contrato no es propiamente una cesin, sino

possessionem). Esto es as debido a que la posesin, como hecho, no es susceptible de ser transmitida o cedida. Quien recibe la cosa comienza una nueva relacin real, aunque podr unir ambas posesiones a travs de este negocio jurdico. separada de la que tena el antecesor, y no recibe ningn derecho por va de cesin,

re al cesionario el derecho a adquirir la posesin en forma bilateral o derivada (ius ad

(1) El presente artculo se remite a los libros del mismo autor: Prctica contractual inmobiliaria. Modelos de instrumentos privados, Buenos Aires, Ad-Hoc, 2007, y Cesin de derechos posesorios, Buenos Aires, AdHoc, 2008.

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El asentimiento conyugal no resulta necesario debido a que no se trata de un contrato registrable.

A continuacin, se presenta un modelo de escritura pblica de cesin onerosa de derede entrega de la posesin.

chos posesorios con entrega diferida de la posesin y un acta notarial de constatacin

Escritura ... Cesin de Derechos Posesorios. A a B. En la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, Repblica Argentina, a ... de ... de ... , ante m ... , Notario titular del Registro nmero ... , COMPARECEN: A y B

[datos personales]. La identidad de los comparecientes queda justificada por la exhibicin de los documentos de identidad idneos, que en fotocopia autenticada de las partes pertinentes agrego a esta escritura.

negocio. La posesin no puede tcnicamente ser objeto de una cesin, puesto que se piens es nueva y separada de la que ostentaba el antecesor. Sin perjuicio de esta cir-

En el epgrafe se designa al contrato como cesin a causa de la tipicidad social del

trata de un hecho (factum possessionis). Por esta razn, la nueva posesin del accicunstancia, el contrato sirve de fundamento a la unin o accesin de dichas relaciones reales.

INTERVIENEN por s y manifiestan: EXPOSICIN: a) A se encuentra en cado en ... [descripcin del inmueble] desde el da ... de ... de ... en vir-

posesin pblica, pacfica, ininterrumpida y no viciosa del inmueble ubitud de la tradicin efectuada en base al boleto de compraventa celebrado

con fecha ... de ... de ... , cuyo vendedor fue ... ; b) habiendo decidido aproveche el tiempo de posesin transcurrido, A viene por la presente a a favor de B.

entregar la posesin en forma onerosa a B con la finalidad de que este formalizar el respectivo contrato de CESIN DE DERECHOS POSESORIOS

ciencia del poseedor sobre los antecedentes del negocio jurdico contenido en el capgen de su posesin y el tiempo transcurrido desde entonces.

En este sector de la escritura, denominado exposicin, se efectan declaraciones de

tulo siguiente, denominado estipulacin. Se afirman hechos pasados, tales como el ori-

En este apartado tambin se describe el inmueble. Si la posesin coincide exactamendescripcin se realiza segn los criterios usuales.

te con los lmites detallados en el ttulo de propiedad y en el folio real del Registro, la

te adjuntar un croquis que permita individualizar con precisin la superficie poseda.

Si la posesin comprende slo una parte de uno o varios inmuebles, resulta convenien-

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Adems, debern mencionarse los datos del inmueble general o de los distintos inmuebles.

En todos los casos es recomendable realizar un plano de mensura para usucapir con nimtricos actualizados.

carcter previo a la cesin, en cuyo caso el inmueble se describir segn los datos pla-

Estipulacin: PRIMERO: A se obliga a entregar a B la posesin del citado inmueble, libre de contradictores, el da ... de ... de ... a las ... horas, en el estado de conservacin en el que se encuentra, que el cesio-

nario manifiesta conocer y aceptar. Dicha entrega se documentar mediante acta notarial de constatacin, con todos los gastos y honorarios respectivos a cargo del cesionario.

voluntad de los otorgantes. No es necesario describir nuevamente el inmueble, ya que

En este sector de la escritura, denominado estipulacin, se vierten las declaraciones de

clusula se prev la fecha y la hora de la futura entrega de la posesin al cesionario, que se documentar a travs de un acta notarial de constatacin.

la individualizacin de este se efectu previamente en la exposicin. En la primera

SEGUNDO: El precio de este contrato es ... pesos, que el cedente declaen la cuenta corriente nmero ... del banco ... , sucursal ...

ra haber recibido del cesionario, mediante depsito efectuado en la fecha

Cuando el precio consiste en una suma superior a mil pesos el pago debe efectuarse por un medio bancarizado para tener efectos cancelatorios (leyes 25.345 y 25.413). Este requisito debe observarse tambin cuando la cesin es instrumentada por escri-

tura pblica; el pago no se encuentra incluido dentro de las excepciones contempladas por el decreto 22/2001, ya que en la cesin no se constituyen, modifican o extinguen derechos reales.

TERCERO: El cedente se obliga a entregar al cesionario todos los elemena saber: ...

tos de prueba que tiene en su poder para acreditar la posesin invocada,

En esta clusula pueden detallarse la documentacin y los elementos que acrediten la posesin del cedente, tales como boletas de impuesto pagas, cesiones de derechos posesorios anteriores, llaves del inmueble, planos de obra, recibos de construccin de muros medianeros, de semillas, de materiales, etc.

CUARTO: El cesionario toma a su cargo todos los impuestos, tasas y contribuciones del inmueble a partir de la entrega de la posesin.

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Esta clusula es similar a la que se inserta generalmente en un boleto de compraventa.

QUINTO: El cedente responde por eviccin y vicios redhibitorios. Resulta facultativa la insercin del pacto relativo a la eviccin y vicios redhibitorios, ya que se trata de una clusula natural presente en todo contrato oneroso. La garanta de eviccin protege al cesionario frente a una eventual turbacin de la posesin, pero no

comprende el riesgo de la accin reivindicatoria intentada por el titular dominial. El advenimiento del juicio petitorio en perjuicio del cesionario no genera responsabilidad en el cedente, pues esta posibilidad existe como riesgo propio del contrato y no versa

sobre la relacin real que fue objeto de la adquisicin, sino sobre el ejercicio del dereprescripcin adquisitiva o reconvenir al propietario por usucapin, pero en ambos casos el contrato de cesin habr desplegado sus efectos propios como vnculo jurdico que le permite unir las posesiones.

cho real. Si se dan las condiciones legales, el cesionario podr esgrimir la excepcin de

SEXTO: El cedente manifiesta que: a) es capaz y no se encuentra inhibido para disponer de sus bienes; b) el inmueble no reconoce gravmenes, restricciones ni interdicciones; c) ostenta la posesin pblica, pacfica, no tiene conocimiento de ninguna accin real intentada sobre el inmueble; y e) no ha iniciado juicio de usucapin respecto del inmueble.

ininterrumpida y no viciosa del inmueble desde el da ... de ... de ...; d)

Las manifestaciones acerca de la inexistencia de medidas cautelares se corrobora con

los informes registrales detallados en las constancias notariales. La afirmacin sobre las cualidades de la posesin no hace prueba respecto de terceros, sino que constituye un elemento que califica la buena fe negocial de las partes. Resulta importante la aseveracin acerca de que no se ha iniciado juicio de usucapin, dado que esta circunstancia torna necesaria la instrumentacin del contrato en escritura pblica o acta judicial (art. 1455).

SPTIMO: El cedente se obliga a prestar declaracin en el futuro juicio de tipo de prueba, como la denuncia de testigos. La falta de colaboracin del desde el momento del incumplimiento.

usucapin o en una eventual defensa posesoria y a colaborar en cualquier cedente en el proceso judicial devengar una multa diaria de ... pesos

boracin de este en materia probatoria.

Esta clusula permite al cesionario reclamar una multa al cedente ante la falta de cola-

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OCTAVO: Este contrato se efecta a los fines de unir las posesiones de Cdigo Civil. El cesionario declara conocer el alcance de esta cesin, que

ambas partes en los trminos de los artculos 2475, 2476 y 4005 del requerir el ulterior pronunciamiento judicial en un proceso de usucapin para obtener el ttulo de propiedad. Los gastos del proceso judicial y del plano de mensura para usucapir corren por cuenta del cesionario.

Si bien las partes no pueden alegar el error de derecho respecto de los alcances del contrato que celebran, esta clusula permite reflejar en el plano documental el asesoto. ramiento profesional brindado a los otorgantes con anterioridad a la firma del contra-

NOVENO: A los efectos de este contrato, las partes constituyen domicilio

especial en los precedentemente mencionados, donde tendrn eficacia los tribunales del departamento judicial de ... y renuncian a cualquier otra que pudiera corresponderles.

todas las notificaciones que se realicen, se someten a la competencia de

Se trata de una clusula similar a la contenida en cualquier contrato del cual surjan obligaciones pendientes de cumplimiento.

Constancias Notariales: INFORME REGISTRAL: De acuerdo con los informes expedidos por el Registro de la Propiedad con fecha ... de ... de no se encuentra inhibido para disponer de sus bienes, el inmueble no se halla afectado por gravmenes, restricciones ni interdicciones, y la titula... bajo los nmeros ... el de dominio y ... el de inhibiciones, el cedente

ridad registral consta a nombre de ... INSCRIPCIN REGISTRAL: ... NOMENCLATURA CATASTRAL: ... PARTIDA INMOBILIARIA: ... VALUACIN FISCAL: ... Leo a los comparecientes esta escritura, quienes la otorgan y firman ante m, doy fe.

Resulta conveniente la solicitud de informes registrales que acrediten el estado jurdi-

co del inmueble y de las personas, a los fines de reforzar la buena fe contractual y la inhibicin, incapacidad o interdiccin inscripta afecta al cedente. Si bien el contrato puede celebrarse a pesar de la medida cautelar de inhibicin, esta circunstancia aler-

eficacia del negocio. El informe de anotaciones personales permitir saber si alguna

tar al adquirente sobre la posibilidad de que los acreedores del cedente revoquen el inmueble. Resulta necesario consignar la valuacin fiscal en las jurisdicciones en la que

acto (art. 961). La nomenclatura catastral permite individualizar perfectamente el este elemento forma parte del clculo de la base imponible para el impuesto de sellos

(por ejemplo, en la Provincia de Buenos Aires).

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Aires, Repblica Argentina, a ... de ... de ... , ante m ..., Notario titular

Escritura ... Acta de Constatacin. A y otro. En la Ciudad de Buenos

del Registro nmero ... , COMPARECEN: A y B [datos personales]. La

identidad de los comparecientes queda justificada por la exhibicin de los partes pertinentes agrego a esta escritura. INTERVIENEN por s y mani-

documentos de identidad idneos, que en fotocopia autenticada de las fiestan: PRIMERO: A es poseedor del inmueble ubicado en ... [descrip-

cin del inmueble]. SEGUNDO: A ha celebrado un contrato oneroso de cesin de derechos posesorios del inmueble descripto a favor de B, a quien debe hacer entrega de la posesin en el da de hoy. TERCERO: Por

tanto, requieren de m el autorizante me constituya en dicho inmueble a las ... horas del da de hoy, a fin de comprobar la tradicin de dicho inmueble. ACEPTO el requerimiento.

En el requerimiento del acta, los comparecientes relatan los antecedentes al escribacesionario.

no y solicitan que este constate mediante acta notarial la entrega de la posesin al

ACTO SEGUIDO, siendo las ... horas del da de hoy, ... de ... de ... , yo el autorizante, acompaado de los requirentes, me constituyo en el inmueble citado, constato que este se encuentra baldo y desocupado, sin pare-

des ni cercos medianeros, y A procede a entregar la posesin del inmue-

ble a B, quien lo recibe de conformidad, en forma pacfica y sin oposi-

cin de terceros. Siendo las ... horas y ... minutos, se da por terminada ante m, doy fe.

esta diligencia. Leo a los requirentes, quienes firman de conformidad,

La diligencia practicada en base al requerimiento documenta la entrega del inmueble al cesionario. El escribano constata que en ese momento el inmueble se encuentra desocupado y que la tradicin se efecta en forma pacfica y sin oposicin de terceros.

Estas percepciones sensoriales revisten el carcter de hechos autnticos, dotados de posesin puede resultar ineficaz en caso de que una tercera persona que no se encuen-

fe pblica (art. 993). No obstante, es importante destacar que la adquisicin de la tre presente conserve la posesin del inmueble solo animo (art. 2445). Tal circunstan-

cia no permite redarguir de falsedad el acta notarial, debido a que los hechos percibidos son verdaderos, pero resultan ineficaces en el plano normativo para adquirir la vacua o libre de contradictores (art. 2383). relacin real en forma bilateral o derivada, al no cumplirse el requisito de la posesin