Valoracin masiva de predios en Bogot

Gabriel Vallejo Hernndez

Catastro Bogot

Secretara de Hacienda- Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Contenido
1- Determinacin del avalo catastral 2- Diseo muestral y esquema de valoracin 3- Modelos economtricos. 4- Resultados generales del proceso. 5- Propuestas metodolgicas.

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Determinacin del avalo catastral

El valor catastral debe ser definido como la suma del valor del terreno y el valor de la construccin, en todos los casos.

Valor catastral = Valor Terreno + Valor Construccin

Valor Terreno = rea de Terreno x Valor metro cuadrado de terreno

Valor Construccin = rea de Construccin x Valor metro cuadrado de construccin

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Determinacin del avalo catastral

La normativa vigente establece que el valor del metro cuadrado del terreno sea calculado mediante la determinacin de Zonas Homogneas Fsicas (ZHF) y Zonas Geoeconmicas (ZG)

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Determinacin del avalo catastral

Una ZHF se construye como la unin de predios con las mismas caractersticas normativas, de uso, acceso a servicios pblicos y vas, topografa.

Una ZG es una particin de una ZHF que determina un espacio geogrfico con el mismo valor por metro cuadrado de terreno.

Algunos predios de la ciudad, por sus caractersticas especiales, determinan en s mismos ZHF y ZG independientes.

Todos los predios de una misma ZG deben tener el mismo valor por metro cuadrado de terreno.

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Determinacin del avalo catastral

Por otra parte, el valor por metro cuadrado de construccin debe ser calculado a partir de mtodos estadsticos.

El Catastro de Bogota emplea modelos economtricos para la estimacin de estos valores.

La ficha predial constituye el principal elemento para determinar las principales caractersticas de la construccin: calidad de los materiales y estado de conservacin.

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Diseo muestral y esquema de valoracin En cada ZHF se Se considera una particin de la

ciudad en ZHF.

determina una muestra aleatoria.

Finalmente, se estima el valor metro cuadrado del terreno para todos los predios en una misma ZG

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Diseo muestral y esquema de valoracin

Se considera una particin de la ciudad en usos de construccin Para cada uso se determina una muestra aleatoria

Algunos usos son muy poco frecuentes, sin embargo requieren un anlisis detallado. Ej.: Centros Comerciales

Esta muestra debe garantizar la representatividad de las variables del modelo

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Diseo muestral y esquema de valoracin

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Diseo muestral y esquema de valoracin

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Modelos economtricos
La informacin de base para la construccin de los modelos economtricos tiene tres fuentes principales: - Ficha predial (caractersticas fsicas de los inmuebles, edad de la construccin, uso). - Clculo de distancias euclidianas a hitos inmobiliarios (mapa digital). - Avalos de los predios muestra. En el caso particular de los centros comerciales fueron necesarias variables adicionales: - Coeficiente de participacin - Ubicacin del predio al interior de centro comercial - Usos especfico

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Modelos economtricos
Para la aplicacin de los modelos economtricos se calcularon las distancias a distintos hitos inmobiliarios en la ciudad.
Hito Transmilenio Estrato Instituciones educativas Relleno Sanitario Doa Juana Zonas Especiales de Servicios de Alto Impacto Clubes de mayor extensin Afectacin por ruido del aeropuerto Parques Comercio Reservas forestales Moteles, amoblados, residencias. Aeropuerto Hospitales Pblicos y privados Cono de afectacin Locales, zonales, metropolitanos y de bolsillo Centros comerciales grandes Descripcin Portales, estaciones, troncales y rutas alimentadoras Colindancias Escuelas, colegios y universidades Hito Centros de reclusin. Instalaciones Militares Instalaciones Policiales Cementerios Iglesias Parques de diversin Coliseos Clubes de menor extensin Museos Zona de riesgo Explotacin minera Estado de malla vial Descripcin

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Modelos economtricos
Modelo Residencial Estratos 1-3 Residencial Estratos 4-6 Comercial Industrial Dotacional Parqueaderos y Otros Unicentro Ciudad Tunal Santa F San Rafael Palatino Gran Estacin Bulevar Niza Centro 93 Atlantis Andino Avenida Chile R2 Ajustado 0.75 0.88 0.72 0.71 0.63 0.79 0.99 0.95 0.79 0.87 0.93 0.90 0.98 0.88 0.81 0.97 0.99

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Modelos economtricos
Las variables relativas a las caractersticas de la construccin son las ms determinantes del valor del m2 en predios residenciales de estratos 1-3
Variables relativas al predio Habitacional 4+ unidades y 3+ pisos + si es habitacional de 4+ unidades y 3+ (si/no) pisos Valor m2 de terreno Area construida Aos de construccin Puntaje general de la construccion Autoconstruccin (si/no) Puntaje de la construccion Destino del predio Propiedad Horizontal (si/no) + entre mayor el valor M2 de terreno + entre menor el rea construida + entre ms nueva la construccin + entre mayor el puntaje + urbanizada / - autoconstruccin + entre mayor puntaje +/+ Propiedad horizontal
Variables relativas a la zona Estrato + estrato 3 / - estrato 2 / -- estrato 1 Trato urbano (mejoramiento integral, parque urbano, suelo de proteccin, + / manejo ro Bogot) Actividad del rea +/Tipo actividad preponderante de la - si es industrial o comercial y de zona (industrial, comercial y de servicios servicios, residencial,etc) Tipo actividad preponderante de la - si es industrial o comercial y de zona (industrial, comercial y de servicios servicios, residencial,etc) Influencia de vias (zonal/ intermedia) - si es zonal Terreno plano/ inclinado/ empinado Vas peatonales pavimentadas/no pavimentadas Estado de las vias + plano / - inclinado / -- empinado + pavimentadas - estado de vas malo

Calidad de la cubierta de la estructura + si la calidad es mejor Conservacin de la estructura Calidad de la fachada + si la est mejor conservada + si la calidad es mejor

Calidad de los muros de la estructura + si la calidad es mejor Calidad de la cubierta de los muros Calidad del acabado de los pisos Tamao de la cocina Conservacin de la cocina Calidad del enchape de la cocina Tamao bao Calidad del echape del bao Conservacin del bao Calidad del mobiliario bao + si la calidad es mejor + si la calidad es mejor + si es ms grande + si la est mejor conservada + si la calidad es mejor + si es ms grande + si la calidad es mejor + si la est mejor conservada + si la calidad es mejor

Variables de distancias a Hitos Distancia al relleno sanitario Doa + si est ms alejado del relleno sanitario Juana Distancia mnima a humedales + si est ms cerca de los humedales Distancia mnima a complejos + si est ms alejado de instalaciones militares militares Distancia mnima a moteles + si est ms alejado de moteles Distancia mnima a parques + si est ms cerca del parque metropolitanos metropolitano Distancia mnima a parques zonales Distancia al aeropuerto + si est ms cerca del parque zonal + si est ms alejado del aeropuerto

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Modelos economtricos
En los predios residenciales de estratos 4 a 6 se reduce la importancia de las variables fsicas y se aumenta la de aquellas correspondientes al entorno.
Variables relativas al predio Habitacional 4+ unidades y 3+ pisos + si es habitacional de 4+ (si/no) unidades y 3+ pisos Propiedad Horizontal (si/no) + Propiedad horizontal Puntaje general de la construccion Calidad del armazon de la estructura Calidad de la cubierta de la estructura Conservacin de la estructura Calidad de la fachada Calidad del acabado de los pisos Calidad del mobiliario bao Conservacin del bao + entre mayor el puntaje + si la calidad es mejor + si la calidad es mejor + si la est mejor conservada + si la calidad es mejor + si la calidad es mejor + si la calidad es mejor + si la est mejor conservada

Variables relativas a la zona Estrato - estrato 4 Influencia de vias (zonal/ + si es intermedia intermedia) Tipo actividad preponderante de la zona (industrial, comercial y de - si es comercial y de servicios servicios, residencial,etc) Variables de distancias a Hitos Distancia a centros comerciales + si est ms cerca al centro medianos comercial Distancia al relleno sanitario Doa + si est ms alejado del relleno Juana sanitario Distancia a la zona de estrato 1 ms + si est ms alejada de zonas cercana de estrato 1 Coordenada X + si est ms al norte Coordenada Y + si est ms al oriente

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Modelos economtricos
Para predios comerciales la distancia a centros comerciales y corredores comerciales es determinante en el valor del m2 de construccin
Variables relativas al predio Puntaje general de la construccion + entre mayor el puntaje Area construida + entre menor el rea construida Propiedad Horizontal (si/no) + Propiedad horizontal Aos de construccin + entre ms nueva la construccin Tipo de uso + / - por diferentes usos Variables relativas a la zona Comercio en centro comercial mediano + si est en centro comercial mediano Zona homogenea + / - por diferentes zonas Variables de distancias a Hitos Distancia al aeropuerto + si est ms alejado del aeropuerto Distancia mnima al centro comercial grande + si est ms cerca al centro comercial Distancia mnima a un corredor comercial + si est ms cerca al corredor Distancia al portal de transmilenio ms cercano + si est ms alejado del portal

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Modelos economtricos
En los predios industriales el valor del m2 de construccin lo determina la calidad de la construccin
Variables relativas al predio Puntaje general de la construccion + entre mayor el puntaje Propiedad Horizontal (si/no) + Propiedad horizontal Calidad de la cubierta de la estructura Calidad de la fachada Puntaje del complemento industrial + si la calidad es mejor + si la calidad es mejor + entre mayor puntaje

Sectores (barrios)

Variables relativas a la zona + / - por sectores

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Resultados generales del proceso

SECTOR SANTA BARBARA

SECTOR MIRANDELA

CIUDAD SALITRE

Resultados generales del proceso

VALOR AVALUOS CATASTRALES NPH EN MILLONES

Resultados generales del proceso

VALOR AVALUOS CATASTRALES PH EN MILLONES

Resultados generales del proceso

Relacin Avalo Catastral - Avalo Comercial
80% 75% 70% 65% 60% 55% 50% 45% 40% Est. 1 Est. 2 Est. 3 Est. 4 Est. 5 Est. 6 No residencial

Catastral 2008/Comercial 2009

Catastral 2009/Comercial 2009

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Resultados generales del proceso

Relacin Avalo Catastral - Avalo Comercial
120% 110% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40%

Residencial Industrial Dotacional Corredor Centro Comercio Urbanizado Urbanizable Privado Comercial Comercial Puntual No Edificado No Urbanizado

Catastral 2008/Comercial 2009

Catastral 2009/Comercial 2009

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Resultados generales del proceso

Relacin Avalo Catastral - Avalo Comercial Locales en Principales Centros Comerciales
75% 65% 55% 45% 35% 25% 15%
Atlantis Avenida Chile Bulevar Andino Centro 93 Ciudad Tunal Gran Palatino Santa Fe Unicentro Estacin

Catastral 2008/Comercial 2009

Catastral 2009/Comercial 2009

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Propuestas Metodolgicas
- Realizar procesos de actualizacin cada ao, que abarquen la totalidad de la ciudad. Ningn predio se actualiza por demanda. Catastro conoce la ciudad y vigila sus cambios. - Fortalecer el OIC para que sea la fuente bsica de informacin para la construccin de modelos economtricos. - Modificar la ficha predial para incluir nuevas variables al modelo que describan acertadamente las caractersticas actuales de la construccin y las decisiones del mercado inmobiliario. - Monitorear permanentemente la aparicin de nuevos hitos inmobiliarios. - Hacer seguimiento detallado del efecto producto en el mercado por nuevos hitos.

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Propuestas Metodolgicas

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Gracias

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