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El presente reporte de investigacin contiene las generalidades as como las definiciones de los diferentes mtodos de valuaciones que existen, como parte de la investigacin se han identificado aquellos que son los ms utilizados ya que existen muchos mtodos, adems de que muchas veces el proceso de valuacin depende de la experiencia del perito valuador o de diferentes condicionantes como lo son: los precios del mercado, el lugar, la seguridad, delincuencia, etc. As mismo se presenta un ejemplo de aplicacin utilizando uno de los mtodos para poder de esta forma observar la metodologa utilizada para valuar algn bien inmueble.
OBJETIVOS
Conocer los diferentes mtodos para Valuar Bienes Inmuebles Identificar las caractersticas particulares de cada mtodo para diferenciarlo de los dems. Conocer los pasos necesarios para realizar una valuacin de un bien inmueble Realizar un caso prctico de valu de un bien inmueble.
Contenido Mnimo
Adems de la firma con el respectivo nmero de registro, el documento que le entregue el evaluador debe contener como mnimo los siguientes elementos (estos pueden variar segn el tipo de predio):
Indicacin de la clase de valo que se realiza y la justificacin de por qu es el apropiado para el propsito pretendido. Identificacin y descripcin de los bienes o derechos avaluados, precisando la cantidad y estado o calidad de sus componentes. Caractersticas de la propiedad. Se trata de una descripcin fsica del terreno, las dependencias, los acabados y en algunos casos comentarios relacionados con la estructura. Informacin jurdica y de titulacin. Deben relacionarse los linderos, la cabida, la tradicin de propietarios y tenedores de la propiedad, la titulacin actual y la situacin jurdica, entre otros datos. Los datos urbansticos del sector. Descripcin de la zona y anlisis de aspectos incidentes (positiva o negativamente) sobre el valor de la propiedad. Consideraciones sobre usos. Se refiere a la destinacin que puede darse al bien en relacin con las normas urbansticas aplicables como por ejemplo, comercial, residencial, industrial, mixto. Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus fuentes. Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado, que se utilizaron para realizar los clculos. La vigencia del valo, que no podr ser inferior a un ao. Metodologas aplicadas (por lo menos dos). Se deben incluir los datos y referencias de los modelos de clculo utilizados. Cuando la metodologa del valo utilice un sistema de depreciacin, se debe indicar el mtodo de depreciacin utilizado y la razn por la cual se considera que resulta ms apropiado que los mtodos alternativos.
Cuando la metodologa utilice proyecciones, se deben sealar todos y cada uno de los supuestos y el procedimiento usado para proyectar. En el caso de variables proyectadas se deben incluir las fuentes de donde fueron tomadas y/o los supuestos que se tuvieron en cuenta para realizar la proyeccin. Si la metodologa del valo utiliza ndices, se debe sealar cules se utilizaron y la fuente de donde fueron tomados. Memorias de los clculos realizados. Hace referencia a las frmulas, valores y resultados obtenidos -en las diferentes metodologas- durante la estimacin del precio. Estimaciones sobre valorizacin. Qu posibilidades tiene el tiempo de crecer el precio de la propiedad de acuerdo con el comportamiento del mercado, las obras de infraestructura del sector, la fisonoma social y de seguridad de la zona y en general, teniendo en cuenta los dems elementos urbansticos y propios de la propiedad que puedan afectar su valor positiva o negativamente. Valo comercial (valor del inmueble). El precio real estimado de acuerdo con el clculo y dems consideraciones tenidas en cuenta por el evaluador. Debe discriminar los valores de suelo, reas con diferentes usos y/o tratamientos, entre otros datos. Registro fotogrfico de la visita. Imgenes de la propiedad con comentarios que permitan identificar cada una de las reas y sus estados. Anexos de documentos consultados. Al documento final se le deben adjuntar las notas, fichas, documentos y/o mapas en que se relaciona la normatividad aplicable a la propiedad. Tambin los planos, levantamientos topogrficos (si se realiz), documentos de titulacin y otros que hayan podido utilizarse durante el avalo.
Los bancos solicitan los avalos comerciales para tener certeza de que financiarn una propiedad por su valor real, lo cual garantiza que el dinero que presta s estar respaldado por un valor correspondiente. De otro lado, las personas naturales solicitan avalos comerciales para saber cunto valen sus propiedades o para definir un valor de venta que les asegure que obtendrn una retribucin justa.
Valo catastral
Consiste en la determinacin del valor de los predios, obtenido mediante Investigacin y anlisis estadstico del mercado inmobiliario. El valo catastral de cada predio se determinar por la adicin de los avalos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en l comprendidos.
Valo de bienes inmuebles urbanos y rsticos Valo de maquinaria agrcola e industrial Valo de bienes muebles Valo de vehculos automotores, etc.
CODIGO DEL SECTOR SECTORIZACION ACTUALIZADA LINDEROS ESPECIFICOS OBSERVACIONES JURIDICA CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DELIMITACION DEL SECTOR BARRIOS COLINDANTES SITIOS EDIFICACIONES E INSTITUCIONES IMPORTANTES CERCANAS ESTRATIFICACION SOCIO-ECONOMICA PRINCIPALES VIAS DE ACCESO AL SECTOR ESTADO DE CONSERVACION DE VIAS SERVICIOS PUBLICOS DISPONIBLES ACTIVIDAD EDIFICADORA DEL SECTOR NORMAS URBANISTICAS PERSPECTIVAS DE VALORIZACION CARACTERISTICAS GENERALES DEL INMUEBLE LOCALIZACION AREAS EDAD DE LA EDIFICACION DESCRIPCION Y DEPENDENCIAS CARACTERISTICAS FISICAS DE CIMENTACION ESTRUCTURA MAMPOSTERIA CUBIERTAS ACABADOS DE PISOS INSTALACIONES DE CIELOS RASOS PUERTAS VENTANAS ESCALERAS ENCHAPADOS GRIFERIAS APARATOS SANITARIOS AREA DE COCINA CONSIDERACIONES GENERALES LOCALIZACION
TRANSPORTE PUBLICO ESTADO INFRAESTRUCTURA URBANA TOPOGRAFIA Y FORMA ACABADOS UTILIDAD COMERCIALIZACION VALORIZACION NORMATIVAS OTROS DATOS DE INTERES METODOLOGIA APLICADA VALUO COMERCIAL FOTOGRAFIAS ANEXOS
Contenido mnimo
Un informe profesional debe contener como mnimo la descripcin fsica del inmueble, un anlisis urbanstico de la zona, la aplicacin de por lo menos dos metodologas, segn el tipo de inmueble, la memoria de los clculos realizados, el registro fotogrfico, el valor del avalo y una estimacin de la valorizacin.
Un valuador idneo est en la capacidad de analizar todos estos aspectos jurdicos, fsicos, metodolgicos, econmicos y urbanos para garantizar la estimacin de un precio acorde con el mercado y justo para todos. Adems de la firma con el respectivo nmero de registro y credencial del RNA, el documento que le entregue el valuador debe contener como mnimo los siguientes elementos: Caractersticas del inmueble Informacin jurdica y de titulacin Los datos urbansticos del sector Descripcin de servicios e infraestructura Consideraciones acabados, usos y localizacin Metodologas aplicadas (por lo menos dos) Memorias de los clculos realizados Estimaciones sobre valorizacin Avalo comercial (valor del inmueble) Registro fotogrfico de la visita Anexos de documentos urbansticos consultados
Valos formales Un valo formal es una estimacin del valor que se logra mediante la compilacin y anlisis de datos relevantes. Valos informales Cuando compramos bienes de consumo, tomamos decisiones intuitivas que podemos llamar valos informales. Los anlisis de mercado hechos por corredores y vendedores tambin pueden denominarse valos informales. Valo Fiscal Lo utilizamos principalmente en transacciones legales como: Expropiacin, impuestos a la propiedad catastral, casos fiscales, al patrimonio inmobiliario o herencia e impuesto a la donacin, al impuesto sobre la renta. En caso de acciones legales personales y corporativas, disoluciones maritales y de sociedades, demandas de inquilinos con caseros y daos a la propiedad, embargos. En caso de empresas, liquidaciones de la compaa o bancarrota; garanta por depsito en fianza, juicio de intestado, civiles y mercantiles. Valo Bancario Estos avalos son poco comunes y ms complicados, los requerimos cuando solicitamos algn crdito hipotecario Valo Catastral Son aquellos avalos que generalmente solicita tesorera para el pago del impuesto catastral, tambin es utilizado por empresas para reclasificar sus tipos de construcciones repercutiendo en el impuesto predial. Este tipo de avalo es muy sencillo, contiene datos sobre el inmueble como la poca en qu se realiz, calidad y caractersticas generales de la construccin y es uno de los ms utilizados en el medio inmobiliario. En este avalo se asignan valores a los bienes inmuebles ubicados en el estado, en l se registran caractersticas cuantitativas y cualitativas. El Congreso del Estado es el encargado de aprobar los valores unitarios del terreno y construccin que servirn de base para determinar el valor catastral de los predios en el estado, teniendo como referencia los valores reales al momento de realizarse el estudio. Valo Comercial Son aquellos avalos que se realizan principalmente en operaciones de mercado y por lo tanto, se rigen principalmente por las leyes de la oferta y la demanda. Lo solicitamos para hacer una compra o venta, para algn financiamiento, arrendamiento, administracin, seguros, remodelacin, viabilidad y estudios para
el mayor y mejor uso, ejercicio de opciones de compra de arrendamiento, para seguros y finanzas, peritajes tribunales o ecolgicos e incluso para efectos fiscales o catastro.
Mtodos de Valuacin
Mtodo de comparacin de mercado
Mtodo que consiste en la estimacin del valor de un bien con base en el anlisis de precios de un grupo de bienes semejantes, los cuales fueron comercializados en un periodo prximo a la fecha en la cual el valor ser estimado.
Mtodo de homologacin
Mtodo que consiste en la estimacin del valor de un bien con base en el anlisis de precios de un grupo de bienes semejantes, los cuales fueron comercializados en un periodo prximo a la fecha en la cual el valor ser estimado
Mtodo de renta
Mtodo que identifica el valor de un bien, con base en la capitalizacin presente de su renta lquida prevista, considerando escenarios variables.
Mtodo involutivo
Mtodo que identifica el valor de un bien, fundamentado en su aprovechamiento eficiente, basado en un modelo de estudio de viabilidad tcnico-econmico, mediante emprendimiento hipottico compatible con las caractersticas del bien y con las condiciones de mercado en el cual est inserido, considerando escenarios viables para la ejecucin y comercializacin del producto.
Mtodo residual
Mtodo en el valor del terreno, calculado por la diferencia entre el valor del inmueble y las mejoras o contrariamente, en donde el valor de las mejoras es obtenido por la diferencia entre el valor del inmueble y del terreno.
inmueble que se est valuando, es ms ventajoso que los dos inmuebles estn situados uno prximo del otro, aunque no imprescindible que tal cosa de una vez que los ambientes econmicos sean en un todo comparables entre s. Siendo aceptable que los inmuebles puedan estar distantes en uno del otro. Los valores as determinados son provisionales y solo adquieren carcter definitivo despus de tenerse en cuenta si son aplicables, las rentas y el costo, en los cuales se fundan los otros dos mtodos para fijar el valor.
El mtodo del costo reposicin es relativamente sencillo de aplicar y poco costoso y se presta en forma admirable a las tcnicas de la valuacin colectiva, para la cual, en comparacin con otros sistemas, resulta muy satisfactorio y eficaz. Este mtodo es ms adecuado para el valo de inmuebles urbanos. Actualmente en muchos pases se est aplicando el mtodo de Ross-Heidecke el cual se presentara a continuacin para que los estudiantes puedan tener un panorama mejor de nuevas tcnicas que permiten mejorar los valos y garantizar los resultados. El mtodo de Ross-Heidecke ha sido diseado exclusivamente para calcular la depreciacin en la valoracin de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros mtodos, la consideracin del estado de conservacin de las mismas; permitiendo calcular una depreciacin ms acorde con la realidad. Este mtodo es exclusivo para la valoracin de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que son la depreciacin por edad y por estado. Este mtodo considera los siguientes principios bsicos: La depreciacin es prdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento. Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien. Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia ms rpidamente. Su frmula de depreciacin es la siguiente: ( Donde: X = edad de la construccin N = vida til probable de la construccin Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificacin se debe aplicar la siguiente frmula: ( Donde: VA = Valor actual Vn = Valor del nuevo para la edificacin ( )) )
X = Edad actual N = Vida til probable E = Factor de bueno Para la aplicacin de este mtodo, Ross-Heidecke define 5 categoras de estados de conservacin con cuatro categoras intermedias, atribuyendo a cada una de ellas coeficientes propios; la siguiente tabla explica mejor:
ESTADOS 1 2 3 4 5 6 CONDICIONES FISICAS NUEVO NO HA SUFRIDO NI NECESITA REPARACIONES REGULAR REQUIERE O HA RECIBIDO REPARACIONES SIN IMPORTANCIA REQUIERE REPARACIONES SIMPLES COEFICIENTE DE DEPRECIACION OPTIMA - O 0.00 MUY BUENO - MB 0.032 BUENO -B 2.52 INTERMEDIO I 8.09 REGULAR - R 18.10 DEFICIENTE - D 32.20 MALO - M 52.60 CLASIFICACION NORMAL 72.20 100
REQUIERE REPARACIONES IMPORTANTES REQUIERE MUCHAS REPARACIONES MUY MALO - MM IMPORTANTES SIN VALOR = VALOR DE DEMOLICION DEMOLICION - DM
Muy malo: Una construccin en estado muy es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo, estar en estado de demolicin. Para efectos de aplicacin del Mtodo de Ross-Heidecke en el modelo de valoracin de construcciones, se han considerado nicamente los estados enunciados anteriormente, con la finalidad de simplificar el procedimiento. Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de depreciacin de la tabla anterior, debe restarse de 100 el coeficiente correspondiente y luego dividir por 100 el resultado.
Con frecuencia, el precio para la propiedad se fija en una cifra por arriba del precio que el vendedor est dispuesto a aceptar, para dar margen a algn tipo de negociacin. Incluso el precio que el vendedor est dispuesto a aceptar no necesariamente refleja exactamente el valor de mercado de la propiedad
Precio Ofrecido
Un comprador es libre de ofrecer la cantidad que desee por la propiedad que intenta adquirir, y con frecuencia har una oferta inferior al precio mximo que est dispuesto a pagar, para dar un margen a algn tipo de negociacin. Desde luego, muchos factores que pueden afectar la transaccin. Aunque el vendedor no est bajo ninguna presin para vender, el cierre rpido (y el recibo del producto de la venta) puede tentarle a aceptar una oferta que es inferior al precio ideal para l.
Precio de Venta
Debera de ser igual al de precio del mercado; pero despus de todo si el valuador ha llevado a cabo un trabajo minucioso y preciso al hacer una estimacin del valor del mercado de la propiedad, deberan coincidir ambos precios. Desafortunadamente entran en juego demasiados factores en una transaccin promedio como que el valuador sea capaz de hacer una estimacin de valor de mercado que concuerde exactamente con el precio final de venta de la propiedad, existen otras consideraciones como el financiamiento (si es calta las tasas de inters, amortizacin de la deuda, etc. y fecha de posesin del bien. Pero si el vendedor requiere cerrar su venta rpidamente, el comprador estar en posicin de negociar ms fuertemente y el precio se reduzca proporcionalmente
E= Factor de bueno De acuerdo con la tabla DEPRECIACIN POR ESTADO, el coeficiente de depreciacin por estado es de 2.52:
Por consiguiente, ( ( ( ( )) ))
VA = $ 57.574
Por lo tanto, el valor por metro cuadrado actual depreciado para el edificio es de 57.574 de acuerdo con la formula. Sin embargo, el perito puede redondear este valor a 57.500
CONCLUSIONES
Una valuacin tiene como objetivo general el ayudar a propietarios de viviendas, agentes e inversionistas a tomar decisiones respecto al financiamiento econmico que pueda adquirir. El conocimiento bsico del proceso de la valuacin puede ayudar a elaborar un anlisis del mercado comparativo. El mrito de cualquier valo depende de la habilidad, experiencia y buen juicio de la persona que lo realiza. En todos estos aspectos intervienen los valos, no solo para los presuntos valuadores, sino a dems para corredores, vendedores, administradores de propiedad, inversionistas y especuladores.
BIBLIOGRAFA
Cmara salvadorea de la construccin Superintendencia del sistema financiero Ministerio de hacienda, comisin para la enajenacin de bienes del sector pblico no afectos a las industrias bsicas, instructivo sobre la informacin requerida para la autorizacin de la enajenacin de un bien.