Introduccin

El presente trabajo desarrollara todos los aspectos relevantes con respecto a la compra - venta y la permuta que a pesar de ser una figura diferente y existente se le pueden aplicar la mayora de aspectos aplicables en la compra -venta. La compra venta es tal vez la forma de contrato ms conocida por todos, dada su importancia diaria y comn con los que areces normales de cualquier persona no solo en Costa Rica sino a nivel global donde hoy ms que nunca donde la globalizacin est en auge y existen nuevas modalidades esta figura se ve obligada a desarrollarse como siempre lo ha hecho, sin duda alguna esta figura hoy en da global se modernizara y adaptara a nuestra poca. Por ltimo es importante recordar que la compra venta ha estado desde los inicios de los tiempos y sin duda alguna estar hasta el final de ellos.

1- La compra venta
De todos los contratos, el de compraventa es el ms frecuente y de mayor importancia por servir para la adquisicin de los objetos que el hombre requiere a efecto He llenar sus necesidades o para satisfacer su apetito de adquisicin. A cada momento y en todas partes se verificaran operaciones de esa ndole, pues como se ha dicho con Verdad, aunque no todos tienen que vender, todos tienen algo que comprar. En una sociedad cualquiera, la amplitud del volumen de las compras y ventas y la actividad comercial que por ellas se desenvuelve, son signos reveladores de su prosperidad econmica. La forma rudimentaria del traslado de la propiedad fue el trueque o cambio directo de objetos; pero este modo de adquirir, por las dificultades y tardanza en el obrar, era inadecuado para responder a las exigencias del trfico en sociedades salidas ya, en su evolucin interna, del estado primitivo. Fue entonces necesario recurrir a un medio convencional -la moneda- que por ser signo representativo de todos los valores, facilit extraordinariamente la obtencin del dominio sobre las cosas, e impuls vigorosamente las operaciones del crdito La compraventa se define diciendo que es un contrato en cuya virtud se traspasa la propiedad de una cosa, a cambio de un precio que se estipula. La persona que verifica la enajenacin del objeto se llama "vendedor"; aquella a la cual se traspasa la propiedad del mismo se denomina "comprador"; y la operacin que entre ambos se realiza, vista por sus dos aspectos -transmisivo y adquisitivo compraventa. Este contrato se clasifica como bilateral perfecto, consensual, y a ttulo oneroso. Es bilateral, porque produce mutuas prestaciones entre comprador y vendedor; es consensual, porque se forma y perfecciona por el slo consentimiento de las partes, independientemente de cualquiera formalidad extrnseca, como otorgamiento de escritura, entrega de la cosa o pago del precio; y es a ttulo oneroso, porque el adquirente del objeto llega a ser su dueo mediante un contravalor que debe entregar al enajenante.

En esta forma contractual hay que distinguir tres elementos; consentimiento, cosa y precio. Si falta cualquiera de ellos, la compraventa no se realiza; pero es perfecta. Esto entre personas hbiles para obligarse La Venta simulada aunque tenga todas las exterioridades del acto verdadero de enajenacin se halla desprovisto de valor legal pues falta entre partes el propsito de traslacin de la propiedad como fundamento y requisito necesario para el acto El consentimiento debe recaer tanto respecto a la cosa materia del contrato, como relativamente al precio y a las condiciones bajo las cuales debe verificarse la operacin Con referencia a la cosa que forma el objeto de la Compraventa, han de realizarse tres condiciones; 1) Ella tiene que existir en el momento de la celebracin del contrato, o por lo menos, debe haber posibilidad de que exista en fecha posterior; por ejemplo, una cra por nacer, una cosecha ms o menos prxima;

2) Ha de estar en el comercio de los hombres y por lo mismo ser susceptible de enajenacin; y 3) Es preciso que se halle en condiciones de poder filtrar en el dominio del adquirente por efecto de la compra. (Sino invalida el acto) Cuando la contratacin se refiere a cosa indeterminada el traslado de la propiedad no se verifica, lo mismo acontece con las cosas que se miden, pesan o cuentan. El pacto no se perfecciona sino una vez que lo vendido se halla determinado mediante la operacin correspondiente. La negociacin se entiende hecha as, a precio alzado, cuando la suma convenida lo fue por el conjunto, sin individualizar los objetos y sin consideracin al nmero, peso o medida de ellos, o cuando no obstante mencionarse cualquier de estas circunstancias, esto ha sido solamente, a efecto de determinar el precio. Se puede aceptar prueba a realizarse si el vendedor acepta la condicin para cerciorarse de la buena calidad de lo que se va a comprar. El precio de la venta debe consistir en una suma de dinero, porque si se estipulara otra cosa, se transformara la naturaleza jurdica del contrato, que dejara de ser compraventa para convertirse en "cambio" o "permuta". Por dinero hay que entender no solo le numerario sino la moneda corriente, los billetes, los valores comerciales.

2- Promesa de Venta
Se designa como "promesa de venta", el ofrecimiento que hace el vendedor al comprador de trasmitir la propiedad de una cosa mediante un precio determinado. Si la promesa es aceptada inmediatamente, la compraventa queda concluida, pudiendo cualquiera de los estipulantes exigir del otro el cumplimiento del contrato. Pero si el comprador se ha reservado el derecho de contestar en cierto plazo, el traslado del dominio no tiene lugar sino una vez que exprese su aceptacin. Si el dueo, violando la promesa, traspasara la propiedad a un tercero, el estipulante no tendra accin contra este ltimo para anular su compra y obtener la posesin, por carecer de derecho real sobre el objeto, pues el que tiene es nada ms que personal contra el prometiente para exigirle en ese caso el pago de daos y perjuicios. El tiempo de ley para la prescripcin de derecho para exigir el cumplimiento es de un mes a contar de la fecha de que una u otra cosa fuere exigible.

3- Las Arras
Con el nombre de "arras" se designa la prenda o seal que se da en un contrato en fe y seguridad de su cumplimento. En la compraventa, segn nuestro cdigo , civil y comercial, la cantidad entregada en concepto del entenderse a cuenta del precio y como ratificado contrato, no siendo permitido a quien la dio retractarse este perdindolas, a no ser que as se haya convenido de modo expreso.

Histricamente se han conocido dos especies de seal o arras en materia de compraventa: 1) constituyen clusula penal; 2) y otra en que son un signo, ostensible de la efectividad del convenio. En el primer caso se considera no existir ms que una promesa de compraventa, de la cual puede prescindir voluntad cualquiera de los contratantes; el comprador, perdiendo lo que dio en calidad de arras; y el vendedor, devolviendo lo que recibi y otro tanto ms. Y en el segundo caso, se tiene por confirmando el contrato, y las arras vienen a ser parte del precio convenido

4- Venta de cosas futuras y de las ajenas

Si recae sobre hechos futuros como cosechas, dividendos de banco y otras cosas por el estilo la eficacia de la trasmisin queda pendiente a una condicin suspensiva implcita (es decir esta debe darse) Puesto que toda venta implica traspaso de propiedad es de todo punto necesario que quien la verifique sea dueo de la cosa que vende, siendo as que nadie puede transmitir vlidamente lo que se halla fuera de su patrimonio. Vendida cosa ajena, si el comprador procedi ignorante del vicio de que adoleca su adquisicin, tiene derecho para exigir de su transmitente el pago de daos y per juicios, aun en el supuesto de que ste procediera de buena fe en la creencia de que venda cosa que era suya. No obstante, el vicio que afecte la venta de cosa ajena, el acto queda convalidado si el dueo ratifica la venta La nulidad de la venta de cosa ajena es reclamable por ambos contratantes; por el vendedor, en calidad de excepcin, cuando fuere demandado para la entrega o para el otorgamiento de la escritura; y por el comprador, de modo indirecto como accin cuando lo juzgue conveniente, o de manera indirecta, como excepcin al ser demandado por el vendedor para que pague el precio o para que acepte la escritura. Cuando una cosa pertenece a varias personas, el dominio total de ella slo puede ser traspasado por todos los condueos, pero si alguno de sos procediera a enajenarla en su totalidad, la venta nicamente es vlida en cuanto al derecho que al enajenante corresponda, pero si el comprador procedi de buena fe en la creencia de que, mi transmitente era dueo del todo, le asiste la facultad de demandar la rescisin del contrato, con daos y perjuicios cargo de quien verific la enajenacin.

5- Gastos de escritura
Puesto que la compraventa es un contrato bilateral que se entiende celebrado en inters de ambos estipulantes, los gastos que se originen con el otorgamiento de escritura y respecto a dems accesorios, deben correr de cuenta de ellos por iguales partes, a no ser que hubieren convenido en otra forma de pago.

6- Prohibicin de Adquirir.
A pesar del principio de libre contratacin que domina en materia de compraventa, est prohibido a algunas personas en casos determinados, actuar como adquirientes de ciertos bienes. Comprende la prohibicin: a los empleados pblicos, corredores, peritos, tutores, curadores dems personas que administran bienes ajenos, respecto a aquellos en cuya venta intervengan en alguno de los caracteres mencionados; a los jueces ante quienes penda o deba pender el negocio, lo mismo que a lo empleados del juzgado y a los abogados y procuradores, con referencia a las cosas pertenecientes a su cliente que fueren sacadas a remate en cuanto a los derechos a cosas corporales litigiosos sobre que verse el pleito en que figuren como representantes.

Lo anterior se basa en la consideracin del conflicto que no puede menos de establecerse entre el inters personal de los individuos antes mencionados, y el deber que les comprende como funcionarios o auxiliares de la justicia, o como defensores de los derechos de la persona cuyos bienes se venden. La sancin correspondiente al quebrantamiento del precepto legal prohibitivo de esas adquisiciones, es la nulidad de ellas; la cual tiene el carcter de relativa, no pudiendo ser alegada nunca por el contraventor; y procede declararla, sea que la persona a quien est vedada la compra sobre por s misma o por medio de otra, o que la adquisicin la verifiquen su cnyuge, ascendientes, descendientes, o sus hermanos por consanguinidad o afinidad.

7- Obligaciones del Vendedor

La entrega o tradicin de la cosa vendida es deber que pesa sobre el enajenante, como necesario complemento del acto contractual, una vez que la posesin es indispensable para someter las cosas al uso y disfrute a que se las destina. La formalidad de la entrega no tiene lugar, la entrega del objeto debe hacerse en el lugar convenido y en falta de convenio al respecto, en el punto donde aqul se hallaba al tiempo de la venta, a no ser que las circunstancias indiquen otra cosa. Atiende esto ltimo a los casos en que, tratndose de ciertos objetos muebles como un navo, un vehculo terrestre para pasajeros o mercancas, una bestia, no se hubieren tenido presentes al contratar por encontrarse distantes a causa del servicio a que estn destinados; porque en ese supuesto se entiende que la tradicin debe nacerse cuando la cosa vuelva a su lugar ordinario de parada: puesto, estacin, caballeriza, o lo que fuere. Cuando no se hubiere convenido en sealar plazo, sea para el pago del precio, sea para la entrega de la cosa, ambas operaciones deben hacerse al mismo tiempo pudiendo uno u otro de los estipulantes, rehusar la prestacin que le incumbe, siempre que la otra parte no verifique la prestacin correlativa (reciproca). A menos que el comprador a quien se ha concedido plazo garantice a satisfaccin el pago del precio, el vendedor puede rehusar la entrega de la cosa si despus de verificada la venta, descubriere que aqul se encuentra en estado de insolvencia.

Desde que la compraventa se realiza y hasta la entrega, el vendedor no debe hacer nada que desmejore la con condicin de la cosa o la ponga en peligro de perderse, pues a l toca velar por su integridad y conservacin. Los aumentos que la hayan mejorado a partir de la enajenacin, lo mismo que los frutos que produzca despus de la fecha en que debe ser entregada, correspondiente al adquirente.

8- Diferencias de Cabida en los Fundos

Fundos: propiedad inmueble que se compone de una porcin delimitada de terreno.

En punto a las diferencias que en la extensin de los fundos resultaren con relacin a las medidas consignadas en los respectivos contratos de venta, conviene tomar en consideracin varias hiptesis: 1-Cuando la venta se refiere a un inmueble determinado, con expresin el rea total y a razn de tanto la medida, sea que se diga o no el precio general del fundo. Si faltare o sobrare terreno segn la medida asignada a toda la finca, la diferencia se salda disminuyendo o aumentado el precio, proporcionalmente al que fue asignado por medida. 2-Celebrada la venta de un inmueble o de un Cuerpo de bienes, esto es, de dos o ms parcelas o fundos, estn o no contiguos, por un precio alzado, no a tanto la medida, con indicacin del rea total, slo hay derecho aumento o disminucin del precio, cuando la diferencia que resulte entre la cabida real y la sealada en el contrato no baje de su diez por ciento. El dficit o exceso de cabida menor del diez por ciento no da lugar a reclamo, por entrar en el tanto de tolerancia que por la imperfeccin de las medidas registradas, tiene sealado la ley (1077 CC). Si la venta, aunque se refiera a un inmueble como unidad, determina la cabida y precio de cada una de las partes en que se divide, las diferencias de extensin que pudieran resultar entre las diversas porciones, teniendo unas ms y otras menos, se compensan hasta donde quepa, siempre con relacin al precio de cada una. Siempre que el comprador deba reconocer un tanto ms por aumento en la medida, le es permitido desistir de la compra, pues a causa de la alteracin sobrevenida en punto tan esencial como lo es el precio, sera injusto un desembolso mayor del que tena previsto. El derecho del vendedor de pedir aumento d| precio por la mayor cabida del inmueble, y el que corresponde al comprador para exigir disminucin deprecie fui falta de terreno, prescriben al ao de celebrado el contrato o de cumplido el plazo que se hubiere estipulado para la prctica de la medida; trmino suficiente para que los interesados hayan podido cerciorarse de la extensin verdadera del inmueble.

9- Saneamiento por los vicios ocultos

Entre las obligaciones que pesan sobre el vendedor estn, la garanta referente a la "eviccin", y la conocida con el nombre de "saneamiento". La eviccin se define la

prdida del todo o parte de la cosa vendida a causa de la accin judicial intentada contra el comprador. Cuando a ste trate un tercero, en virtud de accin vindicatoria, de privarle del bien adquirido, le asiste el derecho de "citar de eviccin" a su vendedor, esto es, de exigirle que salga a la defensa de la cosa vendida, o que le indemnice debidamente en caso de que sea declarada con lugar la demanda del tercero. El saneamiento consiste en la obligacin que tiene el deudor de responder por los vicios ocultos de que la cosa vendida adolezca (Tener determinado defecto). Y es que por el hecho de la venta, el enajenante responde comprador no slo de la efectividad del derecho real que transmite, sino tambin de que la cosa vendida se halle en condiciones de servir tilmente conforme a su naturaleza. Esto pude ocasionar la nulidad, baja en el precio, sin que deba tomarse en cuenta de que el enajenante conozca o el defecto. Para que la reclamacin pueda prosperar, es necesario que el vicio no sea manifiesto, porque si lo fuera, es de suponer que de l tuvo o pudo tener conocimiento el Comprador y que por lo mismo se conform con la calidad del objeto. La nulidad de la compraventa slo tiene lugar, cuando el vicio sea de tal importancia, que racionalmente deba mirarse que el comprador no habra realizado el contrato si hubiera conocido el verdadero estado de la cosa, porque la Invalidacin de lo practicado, se funda en este caso en el error, que es causal destructora del consentimiento En los dems casos en que el defecto fuere de menos gravedad pero bastante a desmerecer de modo sensible valor de lo comprado, es improcedente la accin redhibitoria (volver a tomar) algunas legislaciones en cuyo nmero figura la nuestra, admiten la accin "estimatoria", que es la encaminada a obtener del vendedor disminucin del precio estipulado, en relacin con la desmejora. Por lo comn, la accin para reclamar a causa de vicios ocultos, es de breve tiempo: seis meses a contar del da de la entrega, fija el espaol; seis semanas el alemn; un ao el suizo. El nuestro no seala trmino especial. En consecuencia, debe entenderse que rige el de cuatro aos, por ser el correspondiente a la prescripcin de la nulidad relativa, a cuyo nmero pertenece la que proviene de vicios redhibitorios.

10-

De la obligaciones del comprador

Puesto que la compraventa es un contrato sinalagmtico (bilateral), ambos contratantes estn sujetos a mutuas prestaciones. Expresadas como quedan las que pesan sobre el vendedor, deben puntualizarse ahora las que ataen al comprador, y son las siguientes: recibo de la cosa, pago del precio, y abono de expensas y otros gastos

11-

Recibo de la cosa

Como desde la celebracin del contrato la cosa pasa a propiedad del comprador, ste debe posesionarse de ella para exonerar al enajenante de las molestias y responsabilidad que el cuido de las cosas ajenas suele producir.

Por eso, excepto el caso en que se haya sealado en el convenio trmino particular para el recibo, o cuando segn los usos locales la entrega ha de verificarse con posterioridad, el adquirente debe recibirla en el acto de la compra. Tratndose de la venta mercantil, se afirma que nuestro C.C. acoge la llamada compraventa obligacional, que no transmite la propiedad sino al momento de la entrega o tradicin de la cosa objeto del contrato. La resolucin del contrato podr tener lugar de pleno derecho, esto es, sin necesidad de requerimiento ni de declaratoria judicial, cuando la compra versare sobre cosa mueble cuyo precio no ha sido satisfecho y el comprador deje de retirarla en el trmino que al efecto se hubiere determinado en el contrato. Ms la resolucin de la venta debe entenderse como facultad concedida al vendedor nicamente, por ser la parte perjudicada con la falta de pago y de retiro del objeto; por consiguiente, si no quisiere o no le conviene tomar ste de nuevo para s, la asiste todo derecho para demandar el precio y hacerse autorizar a fin de proceder al depsito.

12-

Pago del Precio

La principal obligacin del comprador consiste en el pago del precio estipulado, puesto que para obtenerlo convino el vendedor en traspasarle su derecho de propiedad. Cuando no se ha sealado plazo, el pago debe hacerse al tiempo de la entrega de la cosa, por ser stas, prestaciones que se suponen una a otra, o sea, recprocamente. En dos casos est facultado el comprador para no entregar el precio en el tiempo en que debiera hacerlo: Cuando abrigue fundado temor de ser perturbado con acciones de carcter real, como la reivindicatoria y la relativa a la imposicin de servidumbres; y Cuando el vendedor no le entregue la cosa conforme a lo estipulado o a lo que tenga derecho a exigir de l, con arreglo a la ley.

Sin embargo, en el primer caso, la facultad que incumbe al comprador no es la de retener el precio, sino la de depositarlo judicialmente mientras se decide lo que procede en el respectivo juicio; ms el vendedor puede entrar en posesin del dinero destinado al pago, dando fianza en garanta de la devolucin, si a ello fuere obligado. Si se tratare de venta judicial, ella queda sin efecto de pleno derecho, cuando el rematario no satisface el precio dentro de los tres das siguientes a aquel en que tuvo lugar el remate, con prdida de la suma que debe consignar para ser admitido como postor en la subasta, que ha de ser el 15%, el 30% o el 50% del avalo dado a los bienes sobre los cuales vers su propuesta; segn se trata del 1,2 o 3er sealamiento; suma que por disposicin de la ley, representa los daos y perjuicios causados con el incumplimiento del postor. (Art. 652 del Cdigo Procesal Civil)

13-

Abonos de expensas y otros gastos

Puesto que a partir del momento en que se consuma la compraventa, la cosa objeto de la misma corre de cuenta de su nuevo dueo, sobre l pesa la obligacin de satisfacer las expensas que el vendedor haga en la conservacin de aqulla salvo si la entrega no hubiere tenido lugar por culpa o morosidad del propio vendedor, pues todo el tiempo que la cosa permaneciere indebidamente en su poder son a su cargo los gastos que para conservarla en buen estado fuere preciso verificar. De otro lado, as como al vendedor corresponde hacer los gastos que la entrega de lo vendido exigiere, por ser sta obligacin que le incumbe, de igual modo toca al comprador realizar de su cuenta los gastos que ocasionen el recibo y acarreo de la cosa a su domicilio o a cualquier otro lugar de destinacin, a no ser que existiere pacto o costumbre en contrario. En defecto de convenio que establezca otra cosa, los gastos de escritura y dems accesorios, corresponde hacerlos al comprador y vendedor por mitades. (Art. 1067 C.C.).

14-

Modalidades de la compra venta

Las condiciones No obstante que el fin de la compraventa en el traspaso de la propiedad de una cosa, de poder del vendedor a poder del comprador, el contrato es susceptible de ser condicionado de diversos modos por voluntad de las partes, con tal que con ello no se quebrante ninguna disposicin legal; porque dentro de las lneas generales que a esa forma de convenio el derecho positivo tiene trazadas, Ios estipulantes gozan de amplias facultades para acomodar la transferencia del dominio, a sus particulares conveniencias. A cerca de esto, son de tomar en consideracin tres situaciones de derecho modificativas de la compraventa pura y simple: la condicin suspensiva, la resolutoria y el pacto de retroventa. modernamente se utiliza tambin el llamado pacto de reserva de dominio

Precisamente, el mencionado pacto de reserva de dominio es una clusula constitutiva de una condicin suspensiva del contrato de compraventa, que se utiliza sobre todo en la venta de muebles a plazos. Mediante ella el efecto principal del contrato, el traslado del dominio, se pospone o condiciona al cumplimiento del comprador en cuanto al pago del precio, operando as efecto traslativo cuando ste se paga en su totalidad. El Cdigo Civil no hace ninguna referencia a esta clusula que no obstante parece admisible dado que se faculta las partes para sujetar a clusulas especiales el contrato. El C. de C si regula especficamente la figura, aunque de modo muy breve, fijndose en tres aos el plazo mximo que puede estipularse. Por el contrario, el comprador bajo condicin resolutoria adquiere el domino del bien de que se trate; tiene derecho de entrar en su posesin y disfrute, y aun puede venderlo o gravarlo, aunque con subordinacin a la eventualidad contemplada en el convenio de donde su derecho procede.

15- Pacto

de retroventa o retracto convencional.

Puede definirse: el convenio en cuya virtud el vendedor de un cosa se reserva el derecho de recuperarla de dentro de cierto plazo, mediante la devolucin del precio recibido y el pago de todo lo dems que la ley o el convenio determinen. Para la eficacia legal del pacto de retroventa, es preciso que ste se celebre al tiempo que fuere celebrado el contrato principal, porque si tuviere lugar posteriormente, ms bien implicara promesa de venta, que se rige en un todo como los actos contractuales de su clase. Cinco aos como trmino mximo seala el Cdigo actual. Una vez transcurrido el trmino estipulado por las partes o el que como mximo marca la ley, sin que el vendedor ejercite su derecho de retracto, la venta se tiene como irrevocable y se considera haber surtido todos sus efectos desde que fue celebrada. El comprador responde por los deterioros que por su culpa hubiesen ocurrido pero no est obligado a devolver los frutos que percibiera.

16-

La permuta o cambio

En este un contrato por el cual las partes se dan recprocamente en propiedad una cosa por otra. La permuta encierra, pues, una doble venta, slo que en vez de mediar precio en dinero como en las ventas propiamente tales, cada una de las cosas permutadas constituyen el precio de la otra. Por lo mismo, los preceptos que rigen la compraventa en general, son aplicables al contrato de permuta, con las modificaciones requeridas por la especialidad del caso. El contrato no pierde su carcter de permuta cuando adems del cambio de cosas, uno de los contratantes estipula a favor del otro el pago de una suma de dinero, con tal que sta sea muy inferior al importe de la cosa con que va acompaada de modo que apenas intervenga para equilibrar los valores de las cosa permutadas.

Conclusin.

Se determina que la compra venta es una figura legal ampliamente desarrollada a travs de muchos aos y que se ha adaptado a las necesidades de las culturas en general. Esta se constituido como la figura ms importante del contrato. Adicionalmente se logra desarrollar el tema de la compra - venta en forma amplia y se demuestra que nace como una necesidad del ser humano. Se determina las diferentes clases de compra venta as como sus modalidades comprobando como esta se ha tenido que desarrollar a travs de la historia en conjunto con el hombre. Se concluye que la compra venta ser una figura que se seguir fortaleciendo a travs de los aos y que la nuevas tecnologas permitirn desarrollar nuevos tipos o modalidades, por lo que esta continuara su desarrollo acorde al tiempo y lugar donde se desarrolle.

Bibliografa
Fernando Montero Pina. Obligaciones .1999 Alberto Brenes Crdoba. Tratado de los Contratos.2009