La crisis hipotecaria.

As empez todo
Publicado el 18 mayo, 2013 por Polmica

Ignacio MEREDIZ
En el verano de 2006 empez esta crisis econmica en que nos estamos acostumbrando a vivir. Por mucho que insistan en lo contrario, muchos la anunciaron y advirtieron de sus consecuencias. Y tambin se plantearon remedios para evitarla. Pero quienes estaban embarcados en aquel viaje de enriquecimiento rpido e irresponsable que fue la burbuja financiera e inmobiliaria no quisieron escuchar. Ahora, cuando se empean en repetir que fue culpa de todos, es recomendable recordar cmo empez.

El mecanismo que ha desarrollado la actual crisis financiera es fcil de entender si nos atenemos a una visin mecnica y simple de los hechos. Es una crisis de liquidez motivada por los impagos en cadena de deudas hipotecarias generadas en el sector de la construccin como consecuencia de la desaceleracin del precio de las viviendas y, sobre todo, del incremento de la tasa de inters. La burbuja inmobiliaria estalla en Estados Unidos en el marco de las hipotecassubprime, que podramos traducir como hipotecas de riesgo. Son crditos hipotecarios concedidos a ciudadanos con rentas bajas o que, en general, no cumplen las normas mnimas de riesgo y, a cambio, con intereses ms altos que los del mercado convencional. A pesar de que estemos en el siglo XXI se repite la imagen tradicional del usurero que se aprovecha precisamente de la falta de recursos de los de los ms dbiles. En un momento en que:

las opciones para colocar el capital financiero disponible son escasas,

el sector de la construccin est en auge, con precios al alza, lo cual permite

financiar hasta el 100% de la vivienda, ya que al cabo de poco tiempo el valor de la misma es ms alto que el crdito concedido, y

con tasas de inters muy bajas, que permiten cuotas mensuales de amortizacin del crdito asequibles a las rentas bajas.

No es de extraar que las entidades financieras ms especuladoras se lanzaran en picado a este tipo de actividad. Se estima que a principios de 2007 este tipo de hipotecas haba llegado a representar entre el 15 y el 20% del total de las hipotecas suscritas en Estados Unidos. Sin embargo, el sistema entra en crisis por la confluencia de estos dos factores:

El mercado inmobiliario empieza a presentar signos de agotamiento, los

precios de las viviendas ya no suben tan rpidamente, se estabilizan o, inclusive, bajan en algunos casos.

La Reserva Federal americana sube la tasa de inters del 1 al 5% para frenar

la tendencia al crecimiento de la inflacin que precisa y paradjicamente haba contribuido a alimentar el sector de la construccin. El incremento de la tasa de inters obliga a modificar al alza las cuotas que los particulares tienen que pagar para amortizar sus crditos y, como ya estaban calculadas al lmite de sus rentas, aumentan cada vez ms los impagos. Las entidades financieras se quedan las viviendas, pero ya no las pueden vender ni al ritmo, ni por los importes previstos, lo que provoca una cadena de insolvencias de las entidades que ms haban apostado por el negocio de las hipotecassubprime. Esta situacin ha afectado especialmente de manera directa a entidades financieras especializadas en este tipo de actuaciones de capital riesgo. La mayora de los bancos tradicionales han mantenido una proporcin baja de las hipotecas subprime y, por tanto, la crisis les ha afectado poco de manera directa. Sin embargo, de manera indirecta, la crisis se ha extendido ms de lo que en principio cabria esperar. Las entidades financieras de capital riesgo, para obtener ms fondos que le permitieran ampliar el negocio, emitieron cdulas que se extendieron por todo el sistema financiero, contaminndolo por el efecto crisis. Mediante este mecanismo, la crisis ha afectado sensiblemente a instituciones financieras de primer orden en Estado Unidos, disminuyendo sensiblemente su liquidez y en definitiva sus beneficios.

Entidades de prestigio, como Merrill Lynch y Citigroup, han visto como la crisis ha obligado a dimitir a sus mximos dirigentes. El problema ha estado considerado de tal gravedad, que ha obligado a las autoridades monetarias de Estados Unidos, la Reserva Federal, a intervenir para disminuir los efectos de la crisis:

Bajando de nuevo la tasa de inters. Inyectando liquidez en el sistema financiero, comprando deuda pblica y Y, lo que resulta ms inslito para la ideologa neoliberal americana,

deuda hipotecaria.

dedicando ayudas a compradores de viviendas para hacer frente al pago de cuotas de las hipotecas. En Europa, la repercusin directa de la crisis ha sido relativamente escasa; las hipotecas de riesgo no se han extendido como en Estados Unidos. As, en Espaa es todava reciente la implantacin de entidades financieras dedicadas a la colocacin de fondos a travs de hipotecas de riesgo; por ejemplo, aquellas que se anuncian por televisin y que proponen la unificacin de deudas en una nueva hipoteca y el alargamiento de los plazos de amortizacin para bajar las cuotas mensuales. Sin embargo, si que ha habido repercusin indirecta a travs de los fondos de inversin que han adquirido masivamente cdulas hipotecarias emitidas por las entidades americanas. Especialmente, estos efectos se han dejado sentir en bancos del Reino Unido, como el Barclays, que han sufrido dficits de liquidez y perdidas considerables. El Banco Central Europeo y el Banco de Inglaterra han actuado en el mismo sentido que la Reserva Federal, inyectando fondos en el mercado financiero y frenando la subida prevista de la tasa de inters, dejndola estable al 4%. Hasta aqu un resumen de lo que se ha publicado en la prensa y de lo que han declarado los polticos sobre la crisis financiera motivada por las hipotecas basura. La intencin de presentar las cosa de esta manera es la de reducir la crisis actual a algo localizable, parcial y, sobre todo, controlable. Sin embargo, por el carcter de las medidas adoptadas, es evidente que son conscientes de que se trata de algo mucho ms amplio y generalizado.

En el nmero 85 de Polmica de julio de 2005; es decir, hace ms de dos aos, analizbamos la expansin del sector inmobiliario y la influencia del capital financiero que estaba obteniendo beneficios extraordinarios. En dicho artculose pona de manifiesto el riesgo que representaba para el crecimiento de la economa espaola el modelo basado en la expansin desordenada del consumo privado de vivienda; algo que era repetido sistemticamente por el mismo FMI y por el Banco de Espaa. En el mismo artculo nos preguntbamos: Es que los dirigentes de la banca espaola no son conscientes del peligro y del riesgo que se les avecina? La prctica totalidad de la banca comercial espaola estima que el crecimiento de los beneficios en 2004 est basado fundamentalmente en la expansin de este sector con crecimientos de un 24% de promedio Estos extractos de 2005 y el conjunto del referido artculo, ms los elementos que quedan patentes en la situacin actual, ponen de manifiesto que:

El advenimiento de la crisis ya era conocido antes de que esta estallara.

Haba sntomas evidentes, como la sobrevaloracin del precio de las viviendas (ms de un 20%), el excesivo porcentaje de las rentas de las familias dedicadas a las hipotecas, las previsiones sobre el alza de los tipos de inters, etc.

No se tom ningn tipo de medidas para evitarla. Los gobiernos europeos

saban que las causas de la excesiva expansin del sector de la construccin eran la liberalizacin y privatizacin del suelo y la capacidad del sector financiero para externalizar y difuminar los compromisos hipotecarios que adquiran. El Gobierno espaol saba que estos eran principios intocables de las normas del neoliberalismo y se limitaron a poner en marcha nicamente medidas parche para favorecer el alquiler.

El contenido financiero del negocio es tan o ms importante que su aspecto

productivo. La crisis en el sector productivo de la construccin de viviendas es real, pero relativo; el crecimiento de los precios de las viviendas nuevas han bajado en Espaa del 15 al 5,8% (en 2007 la previsin es de un 4%) y los plazos de venta se han alargado sensiblemente; sin embargo, an el aumento de los precios de las viviendas se mantiene por encima de la tasa de inters y del IPC. Para el sistema bancario la ralentizacin del mercado inmobiliario significa la perdida de un refugio donde poder colocar la acumulacin de capital financiero, lo que

significara una paralela ralentizacin de los ritmos de crecimiento de la economa global. El capital financiero sobrante se deber dirigir a otros sectores o territorios a los que trasladar las tensiones de crecimiento desordenado. Se trata, pues, esencialmente, de una crisis de sobreproduccin financiera, permanente en el capitalismo actual, que, ni ha sido la primera (recurdense las tensiones de hace unos aos en el mercado de nuevas tecnologas), ni ser la ltima. As pues, no es de extraar que se denomine financiera a la crisis (hipotecas) en lugar de crisis del sector de la construccin. En consecuencia, la crisis no es slo la de las hipotecas basura, sino que se trata de una crisis financiera ms general en la que las hipotecas subprime son slo la punta del iceberg. La repercusin directa de la crisis en Espaa, as como en el resto de la Unin Europea (excepto Reino Unido) ha sido hasta ahora moderada. Alguna entidad financiera se ha visto seriamente afectada por la inversin en fondos basura, garantizados ms o menos directamente por hipotecas subprime. Adems, el sector de entidades intermediadoras del mercado inmobiliario est en proceso paulatino de reestructuracin, con cierres de las agencias inmobiliarias de carcter marginal y mediante la concentracin a travs de la absorcin de las de menor tamao por los gigantes del sector. A nivel general, la ralentizacin del sector de la construccin ha tenido alguna influencia en la evolucin del crecimiento econmico espaol. La tasa interanual de crecimiento del sector ha cado del 5,2% en el primer trimestre del 2007, al 4,5% en el segundo trimestre y al 3,8% en el tercer trimestre. Ello, entre otros factores ha incidido en que la tasa interanual de crecimiento del PIB haya pasado del 4,1 al 3,8% en el tercer trimestre de 2007. Todo ello, sin tener en cuenta los efectos indirectos de la disminucin de actividad del sector de la construccin, en particular, sobre el empleo y sobre otras actividades inducidas por la vivienda. Desde el otro punto de vista analizado, el aspecto financiero de la crisis, tambin se deduce una influencia en la disminucin del ritmo de crecimiento de la economa, si cabe ms preocupante que la del propio sector. Recordemos que la constitucin de hipotecas en los momentos de mayor auge del mercado inmobiliario se formalizaron con tasas de inters decrecientes, hasta llegar al 2% (Banco Central Europeo) en el 2005 (vase el anterior artculo citado, que fue publicado en Polmica en dicho ao). El

posterior crecimiento de la tasa de inters, hasta llegar al 4% actual ha significado estos dos aos revisiones permanentes al alza de las cuotas a pagar por los particulares. Es cierto que, a diferencia de Estados Unidos, al no existir en Espaa una proporcin tan alta de hipotecas basura, el volumen de insolvencias motivado por el aumento de las cuotas no ha sido tan exagerado, pero no por ello la incidencia en el conjunto de la economa es despreciable. Cada aumento de las cuotas a pagar por los particulares significa una disminucin de la renta disponible de las familias para el consumo o el ahorro. No hay que olvidar que en el crecimiento de la economa espaola el consumo de las familias venia siendo uno de los elementos ms dinmicos. La tasa de crecimiento interanual del consumo final de los hogares ha descendido en el ao 2007 del 3,4% en el primer trimestre, al 3,3% en el segundo trimestre y al 2,9% en el tercer trimestre. Adems, el carcter financiero de la crisis provoca que no se limite a un sector de la actividad econmica, sino que se vea afectado todo el sistema financiero internacional de manera globalizada. Dos notas, a este respecto, suficientemente significativas. La primera viene dada por el repunte de la inflacin. Antes de estallar la crisis la inflacin estaba en torno al 2,6% anual, con tendencia a bajar, ahora ha llegado ya al 3,6% anual y se espera que a fin de ao pueda llegar al 4%. Es evidente que la crisis inmobiliaria no es la nica causa del aumento de los precios; entre otras, destacan el aumento del precio del petrleo y el mercado de cereales. Sin embargo, lo que es cierto es que el Banco Central Europeo tena ya previsto el repunte de la inflacin y estaba en proceso, al igual que en EE UU, de incremento de la tasa de inters. No olvidemos que para el capitalismo neoliberal la estabilidad de los precios es una regla de oro (se trata de no distorsionar los movimientos del capital) y la tasa de inters es prcticamente el nico instrumento de control para regularla. Ante el volumen de la crisis, el Banco Central Europeo se ha visto obligado, adems de inyectar capital al mercado, a frenar la subida de la tasa de inters y mantenerla en el 4%, para evitar una mayor subida de las cuotas de los deudores hipotecarios y el posible aumento de las insolvencias. Estaba previsto que la tasa de inters llegara, como mnimo, hasta el 5%. As, la solucin de la crisis hipotecaria y el freno de la inflacin estn jugando en sentido contrario en el marco de los intereses financieros internacionales.

La segunda nota es la sobrevaloracin del euro en relacin al dlar, lo que provoca el encarecimiento de las exportaciones europeas y el abaratamiento de las importaciones pagadas en dlares. En realidad, es una manera de trasladar parte de la crisis de EE UU a Europa. La cada de la cotizacin del dlar est motivada por la propia debilidad de la economa americana (efecto autnomo del mercado financiero) y tambin por el diferencial de tasas de inters favorable a que los capitales busquen refugio en Europa (efecto voluntario de las autoridades monetarias). De esta manera, se favorece la actividad en la economa americana a costa de la europea. En el momento de escribir estas notas, la crisis financiera y real del mercado inmobiliario no se ha acabado; an est en proceso de desarrollo. Por tanto, las conclusiones que aqu se desarrollan no son definitivas. Puede que a la economa de Estados Unidos le cueste reponerse ms de lo esperado y el dlar contine bajando y el euro revalorizndose; puede que el Banco Central Europeo se vea obligado a subir los tipos de inters para frenar la inflacin y ello provoque aumentos de las cuotas de las hipotecas que den lugar a insolvencias significativas y que el consumo de las familias contine bajando; puede que el precio de las viviendas an no haya alcanzado su nivel de equilibrio y siga cayendo; puede que el sector de la construccin an deba ralentizar ms su crecimiento. En definitiva, pues, no estamos al final de la crisis, sino en el proceso y por ello, ni siquiera las autoridades monetarias son capaces de predecir escenarios futuros ms o menos estables. Para acabar, siendo positivos y mirando la crisis por su cara ms amable, podramos concluir afirmando que puede ser que sea bienvenida la crisis inmobiliaria:

si con ella se racionaliza el mercado inmobiliario aumentndose la si se disminuye la tendencia a la esclavitud que significa el endeudamiento si se rebaja la presin urbanstica sobre nuestros pueblos y paisajes, si disminuyen las oportunidades para la corrupcin de nuestros polticos y si se fuerza a los ayuntamientos a buscar otras fuentes de financiacin que

viabilidad de poder vivir de alquiler con unos costes razonables,

masivo de los ciudadanos,

empresarios,

no sea la venta de terreno pblico y, finalmente,

si se fuerza al Estado a intervenir en el mercado inmobiliario y as se

amplan las posibilidades de acceso a la vivienda de todos los ciudadanos. Publicado en Polmica, n. 92, febrero de 2008
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