Complexo Educacional FMU Centro de Educao a Distncia

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sobre a autora Paula Tonani

Paula Marcilio Tonani de Carvalho formada pela Pontifcia Universidade Catlica (PUC-SP) e doutora em Direito pela mesma Universidade. , tambm, professora universitria, scia do escritrio Tonani, Matteis de Arruda Advocacia, desde 1997 e j trabalhou em empresas e escritrios de grande porte na iniciativa privada. Atualmente, atua e coordena o contencioso do escritrio.

Apresentao do contedo:
Tema 1 Locaes: conceitos gerais
Voc ser apresentado lei de locao teoria geral e elementos essenciais para a caracterizao da locao predial urbana , bem como ter noes gerais sobre locao, a formao, alterao e extino da relao locatcia e alienao do imvel locado. Tambm ser abordada a sublocao, aluguel e direitos e deveres do locador e do locatrio, direito de preferncia, benfeitorias e acesses e garantias locatcias. Da mesma forma, sero estudadas as nulidades na lei do inquilinato, as sanes e as disposies especiais relativas s locaes residenciais e para temporada.

Tema 2 Lei de Locaes: parte e especial

Voc ser apresentado s questes inerentes parte e especial da Lei de Locaes de imveis urbanos, a saber: clusulas contratuais na locao predial e clusulas contratuais e aspectos processuais nas locaes de imveis destinados a hospitais, unidades sanitrias, asilos, estabelecimentos de sade e de ensino e entidades religiosas. Tambm sero abordadas as disposies gerais e aes de despejo, ao de despejo por falta de pagamento, ao consignao de aluguis e acessrios da locao, ao de consignao de chaves, ao revisional e ao renovatria. Sem esquecer dos aspectos processuais das locaes em Shopping Center, as tutelas jurisdicionais atpicas na locao predial urbana e o Built to suit Aspectos contratuais e processuais.

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Tema 1 Locaes: conceitos gerais

Contedo
Neste tema, voc estudar: A lei de locao teoria geral e elementos essenciais para a caracterizao da locao predial urbana. Os conceitos gerais sobre locao, a formao, alterao e extino da relao locatcia e alienao do imvel locado. A sublocao, aluguel e direitos e deveres do locador e do locatrio, direito de preferncia, benfeitorias e acesses, garantias locatcias.

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As nulidades na lei do inquilinato, as sanes e as disposies especiais relativas s locaes residenciais e para temporada.

Introduo ao tema:
Voc j deve ter percebido quo relevante , na sociedade moderna, o estudo locao de bens imveis e de sua efetiva funo social. Tambm j deve ter reparado as diversas teorias que margeiam o tema, especialmente conquanto questo da autonomia de vontade e os limites impostos pela norma para o exerccio do direito de contratar e sua interpretao, inclusive e especialmente no que tange o contrato de locao de bem imvel. Sendo assim, o contrato de locao um dos mais usados na sociedade, tendo em vista que seus objetos podem ser carros, imveis, maquinrios de fbrica, roupas, filmes, cadeiras de rodas, enfim, qualquer bem mvel ou imvel.

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Leitura digital Tema 1 Locaes: conceitos gerais
Historicamente, o contrato de locao aparecia trs espcies, a saber: I. locatio rei (locao de coisa). II. locatio operarum (locao de servio). III. locatio operis (locao de obra).

Atualmente, s a primeira espcie conserva o nome de locao e as demais so conhecidas, respectivamente, como prestao de servios e empreitada. De qualquer forma, alguns doutrinadores, mencionam trs modalidades de locao, a saber: I. A locao de coisas. II. A locao de servios, que no Direito moderno, apesar de ainda tratada pelo novo Cdigo, foi absorvida em parte pelo contrato de trabalho, disciplinado pela legislao trabalhista. III. A locao de obra, que resultou no moderno contrato de empreitada. A locatio rei, ou simplesmente locao, aquele contrato pelo qual o locador se obriga a conceder ao locatrio, temporariamente, o uso e gozo de coisa infungvel, mediante certa retribuio, que pode ou no ser em dinheiro em espcie.

Na locao h transferncia da posse da coisa, que o uso e a fruio (sinnimo de gozo). O locatrio pode, assim, usar a coisa para o fim a que ela se destina, da forma como previsto contratualmente, mas no pode vend-la, reform-la ou destru-la. Em assim sendo, trata-se de contrato que gera obrigao, razo pela qual se o locador se recusa a entregar a coisa mesmo paga o aluguel, resolve-se em perdas e danos, no podendo o locatrio ocupar a coisa, pois no dispe de ao real, mas apenas ao de cunho obrigacional em face do locador inadimplente. Trata-se da relao de cunho obrigacional, o que justifica no dispor de ao real o

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locatrio. Por exemplo, se a coisa for vendida durante o contrato, o novo dono no precisar respeitar a locao e o locatrio ter que sair e exigir perdas e danos do locador originrio. Pode ser objeto de locao a coisa infungvel, ou seja, inconsumvel pelo simples uso. Nesse caso, extinto o contrato, a prpria coisa locada que retorna s mos do locador e no uma coisa semelhante. A locao de bem imvel disciplinada pela Lei n. 8.245/1991. J as disposies do Cdigo Civil acerca da locao de coisas se aplicam aos bens mveis e, somente supletivamente, aos imveis, quando no houver disposio especfica pela Lei do Inquilinato, ora mencionada. Nesse sentido, dispe o artigo primeiro da Lei n. 8.245/1991 que:

Art. 1 A locao de imvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei: pargrafo nico. Continuam regulados pelo Cdigo Civil e pelas leis especiais: a) as locaes: (1) de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas autarquias e fundaes pblicas; (2) de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de veculos; (3) de espaos destinados publicidade; (4) em apart- hotis, hotis - residncia ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam servios regulares a seus usurios e como tais sejam autorizados a funcionar; e, b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades (BRASIL, on-line).

Extrai-se do artigo anterior que so locaes reguladas pelo CC e pela legislao especial: De bens dos entes federativos e das respectivas autarquias e fundaes pblicas, tendo em vista o interesse pblico, que no permite que suas locaes sujeitem-se ao regime privado. De vagas autnomas de garagem, no excludas as vagas de estacionamento ligadas a uma locao de imvel. Dos espaos de publicidade, que esto sujeitos s regras do poder de polcia, mediante lei que concede s Autoridades Municipais a regulao do interesse local. As locaes referentes aos apart-hotis, hotis residncia e equiparados, os quais se regulam pelo contrato de hospedagem e no de locao, j que o cumprimento da obrigao se d pelo pagamento na forma de dirias e no de aluguel. Arrendamento mercantil, uma vez que o cumprimento da obrigao no tem natureza de mero aluguel, podendo se destinar ao pagamento parcial do bem arrendado. O

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arrendamento regulado pela Lei n. 6.099/1974, regulamentada pela Resoluo n. 351/1975 do Banco Central. Da mesma forma, no esto abarcados pela Lei do Inquilinato a locao de bens mveis e os imveis rurais, de acordo com sua destinao e no com a sua localidade. Pelo exposto, a Lei 8.245/1991 se aplica aos imveis urbanos destinados residncia ou atividade comercial. O contrato de locao pode ser firmado entre vrios locadores e locatrios. Havendo mais de um locador ou mais de um locatrio, entende-se que so solidrios se o contrrio no se estipulou. Isso porque todos os ocupantes de habitaes coletivas multifamiliares presumem-se locatrios ou sublocatrios. Quanto ao prazo, o contrato de locao pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de outorga uxria (vnia conjugal), se esse prazo for igual ou superior a dez anos, sob pena de ser anulvel quanto ao prazo excedente. O locador tem a obrigao de ceder a coisa, j o locatrio tem a obrigao de pagar uma retribuio que se chama aluguel. A forma de cumprimento do contrato por meio do pagamento em dinheiro, mas pode ser em colheita ou entrega de outra coisa mvel, por exemplo. No que diz respeito ao aluguel, livre a sua conveno, sendo estipulao em moeda estrangeira ou vinculao variao cambial ou ao salrio mnimo. Seu reajuste anual, sendo lcito s partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar clusula de reajuste. Ocorre que, no havendo acordo, o locador ou locatrio, aps trs anos de vigncia do contrato ou do acordo anteriormente realizado, podero pedir reviso judicial do aluguel, a fim de ajust-lo ao preo de mercado, que ser abordado no prximo tema. De fato, as regras atinentes ao contrato de locao so muito extensas e variadas. Nas locaes de imveis urbanos residenciais o locatrio chamado de locatrio ou inquilino, nas locaes de imveis rurais tem-se o arrendamento j referido e, finalmente, a locao de imveis da Unio regulada pelo Decreto-Lei 9.760/1946. O contrato de locao bilateral (ambas as partes tm direitos e deveres), oneroso (ambas as partes tm vantagem patrimonial), comutativo (as vantagens so equivalentes, j que o desgaste da coisa locada corresponde o preo recebido como aluguel), consensual, no solene, no real (o contrato se concretiza antes da entrega da coisa), impessoal (se transfere aos herdeiros) e duradouro,

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subsistindo por prolongado perodo de tempo. So obrigaes do locador: Entregar ao locatrio o imvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina. Garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel locado. Manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel. Responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao. Fornecer ao locatrio, caso este solicite, uma descrio minuciosa do estado do imvel, quando de sua entrega, com expressa referncia aos eventuais defeitos existentes. Fornecer ao locatrio o recibo discriminado das importncias por estas pagas, vedada a quitao genrica. Pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de intermediaes, nestas compreendidas as despesas necessrias aferio da idoneidade do pretendente ou de seu fiador. Pagar os impostos e taxas e, ainda, o prmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imvel, salvo disposio expressa em contrrio no contrato. Exibir ao locatrio, quando solicitado, os comprovantes relativos s parcelas que estejam sendo exigidas. Pagar as despesas extraordinrias de condomnio.

A esse propsito caracterizam-se como despesas extraordinrias de condomnio as obras de reformas ou acrscimos que interessem estrutura integral do imvel; pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como das esquadrias externas; obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do edifcio; indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao incio da locao; instalao de equipamento de segurana e de incndio, de telefonia, de intercomunicao, de esporte e de lazer; despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum; constituio de fundo de reserva. Por sua vez, so obrigaes do locatrio: Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao, legal ou contratualmente exigveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, at o sexto dia til do ms seguinte ao

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vencido, no imvel locado, quando outro local no tiver sido indicado no contrato. Servir-se do imvel para o uso convencionado ou presumido, compatvel com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trat-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu. Restituir o imvel, findar a locao, no estado em que o recebeu, salvo as deterioraes decorrentes do seu uso normal. Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparao a este incumba, bem como as eventuais turbaes de terceiros. Realizar a imediata reparao dos danos verificados no imvel, ou nas suas instalaes, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos. No modificar a forma interna ou externa do imvel sem o consentimento prvio e por escrito do locador. Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimao, multa ou exigncia de autoridade pblica, ainda que dirigida a ele, locatrio. Pagar as despesas de telefone e de consumo de fora, luz e gs, gua e esgoto. Permitir a vistoria do imvel pelo locador ou por seu mandatrio. Cumprir integralmente a conveno de condomnio e os regulamentos internos. Pagar o prmio do seguro de fiana. Pagar as despesas ordinrias de condomnio.

Na hiptese das partes descumprirem suas obrigaes, a lei prev sanes que variam conforme a gravidade da conduta, sendo admissvel a alterao no valor do aluguel, o pagamento de indenizaes, o despejo e o aumento das garantias contratuais, pagamentos de multas. O contrato de locao pode prever o direito de reteno, que o direito do locatrio de no devolver a coisa alugada enquanto no receber indenizao do locador por fora da lei ou do contrato.

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O direito de reteno pode se dar na hiptese do locatrio fazer uma obra estrutural no imvel, por exemplo, e, por se tratar de benfeitoria necessria, enseja o direito de reteno. Questo relevante a do direito de preferncia, segundo o qual, no caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de direitos ou dao em pagamento, o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel locado, em igualdade de condies com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negcio mediante notificao judicial, extrajudicial ou outro meio de cincia inequvoca. A comunicao acima referida dever conter todas as condies do negcio e, em especial, o preo, a forma de pagamento, a existncia de nus reais, bem como o local e horrio em que pode ser examinada a documentao pertinente, sob pena de nulidade e de precisar ser refeita. Na hiptese de aceitao da proposta pelo locatrio, a posterior desistncia do negcio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuzos ocasionados, inclusive lucros cessantes. Da mesma forma, se o imvel estiver sublocado em sua totalidade, caber preferncia ao sublocatrio e, em seguida, ao locatrio. importante ressaltar que, na forma do artigo 32 da Lei 8.245/1991, o direito de preferncia no alcana os casos de perda da propriedade ou venda por deciso judicial, permutando doao, integralizao de capital, ciso, fuso e incorporao. So garantias aplicveis ao contrato de locao a cauo, fiana, seguro de fiana locatcia e cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento. Essas garantias se estendem at a efetiva devoluo do imvel, ainda que prorrogada a locao por prazo indeterminado.

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Leia o livro: Lei de Locaes de Imveis Urbanos Comentada, de Maria Helena Diniz. Neste livro, a autora analisa a lei inquilinria em detalhes, apresentando seus conceitos gerais e os problemas socioeconmicos decorrentes das principais alteraes ocorridas na lei.

Assista ao vdeo
Direito Imobilirio aula 4.

O vdeo trata-se de uma aula sobre os conceitos que norteiam o direito imobilirio.

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Auto Avaliao:

Questo 1:
Assinale a alternativa correta: a) O direito de reteno pode se dar na hiptese do locatrio fazer uma obra estrutural no imvel, por exemplo, e, por se tratar de benfeitoria necessria, enseja o direito de reteno. b) O direito de reteno no pode se dar na hiptese do locatrio fazer uma obra estrutural no imvel. c) O direito de reteno pode se dar na hiptese do locatrio fazer uma benfeitoria til. d) O direito de reteno pode se dar na hiptese do locatrio fazer uma benfeitoria volupturia. e) O direito de reteno pode se dar na hiptese do locatrio fazer uma obra estrutural no imvel, por exemplo, uma piscina.

QUESTO 2:
Quais so as garantias da locao?

Concluso
Nesse tema, voc estudou a questo da autonomia de vontade e os limites impostos pela norma para o exerccio do direito de contratar e sua interpretao, inclusive e especialmente no que tange o contrato de locao de bem imvel. Aprendeu, tambm, que o contrato de locao um dos mais usados na sociedade, tendo em vista que seus objetos podem ser carros, imveis, maquinrios de fbrica, roupas, filmes, cadeiras de rodas, enfim, qualquer bem mvel ou imvel e que a garantia prestada confere mais segurana ao ato jurdico como um todo.

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Referncias:
BRASIL. Lei n 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispe sobre as locaes dos imveis e os procedimentos a ela pertinentes. Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/ l8245.htm>. Acesso em: 5 ago. 2013. DINIZ, M. H. Lei de Locaes de Imveis Urbanos Comentada. So Paulo: Saraiva, 2012.

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Tema 2 Lei de Locaes: parte e especial

Contedo
Neste tema, voc estudar: As clusulas contratuais na locao predial e as clusulas contratuais e aspectos processuais nas locaes de imveis destinados a hospitais, unidades sanitrias, asilos, estabelecimentos de sade e de ensino e entidades religiosas. As disposies gerais e aes de despejo. As tutelas jurisdicionais atpicas na locao predial urbana. O Built to suit.

Introduo ao tema:
No dia a dia, certamente j surgiram dvidas e questionamentos sobre a distino entre a nulidade de uma avena e sua anulabilidade. J deve ter se perguntado se produzem e quais so os efeitos que decorrem de um negcio jurdico considerado nulo e, de outro, anulado. Alm disso, voc j deve ter se deparado com dvidas sobre quais requisitos tornam um instrumento contratual vlido e eficaz e quais os efeitos que decorrem daquele. Enfim, no presente estudo, espera-se que voc compreenda essas questes. Da a necessidade de estudo dos meios processuais cabveis para aplicao da Lei de Locaes.

Leitura digital: Tema 2 Lei de Locaes: parte e especial

Ao estudar a locao de bens imveis em sua parte e especial, fundamental nortear as atenes para questes de cunho processual para entender sua aplicabilidade e fora na vida prtica. Conforme visto, as locaes prediais urbanas (locao de imveis urbanos) so regradas pela Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), ou seja, por legislao extravagante ao Cdigo Civil. Apesar disso, vale lembrar que a prpria lei de locao de imveis urbanos excepcionou algumas hipteses (modalidades) em que a locao continua regrada pelo Cdigo Civil ou por

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outras legislaes especiais que no a Lei de Locao de Imveis Urbanos: 1. De imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas autarquias e fundaes pblicas. 2. De vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de veculos. 3. De espaos destinados publicidade. 4. Em apart-hotis, hotis-residncia ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam servios regulares a seus usurios e, como tais, sejam autorizados a funcionar. 5. O arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades (artigo 1 da Lei 8.245/1991).

So trs os tipos de locao por fora da Lei do Inquilinato: locao residencial, locao no residencial e locao para temporada. Tratam-se da locao predial urbana de direito obrigacional, concretizada num contrato bilateral, oneroso, comutativo e que no necessita de forma solene, podendo ser verbal ou escrito. Assim, como regra geral, os contratos de locao de imveis urbanos devem estabelecer a modalidade de locao, o prazo e o valor da locao como requisitos mnimos, podendo haver clusulas especficas relacionadas ao direito de preferncia, vigncia do contrato e relacionadas s garantias da locao, principalmente a questo da responsabilidade do fiador e respectiva substituio de garantias. Dentre as clusulas contratuais importantes, vale lembrar a denominada clusula de vigncia, que aquela que assegura ao locatrio que o contrato por prazo determinado seja cumprido at o final, mesmo que o imvel seja alienado a terceiro, desde que averbada na matrcula do imvel. A Lei do Inquilinato estabelece as obrigaes do locador e do locatrio nos artigos 22 e 23 da Lei 8.245/1991, valendo lembrar que existem na lei de locaes outros direitos previstos, tais como o direito de preferncia dos artigos 27 a 34 da Lei 8.245/1991. Quanto ao rompimento do contrato de locao por parte do locador (rompimento unilateral), a Lei do Inquilinato estabelece duas situaes: rompimento justificado (denominada denncia cheia artigo 47 da Lei 8.245/1991 exemplos: retomada para uso prprio) ou o rompimento injustificado (denominada denncia vazia

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sem justificativa em lei). Vale ressaltar que nas locaes de imveis urbanos cujos locatrios sejam hospitais, unidades sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo poder pblico ou entidades religiosas devidamente registradas, no cabe a denominada denncia vazia, somente sendo admitida a denncia cheia, de acordo com o que prescreve o artigo 53 da Lei 8.245/1991. Isso porque a legislao resguarda o interesse social e coletivo para o rompimento contratual (artigo 53 da Lei 8.245/1991), bem como estabelecem as regras especficas para o cumprimento de mandado de despejo (cuja desocupao tem prazo mnimo de 6 meses at um ano, conforme artigo 63, 2, 3 da Lei 8.245/1991). No aspecto processual (processo e procedimento), vale ressaltar as regras gerais das aes locatcias previstas nos artigos 5 e 58 da Lei 8.245/1991. A primeira premissa prevista na Lei do Inquilinato que a ao cabvel para reaver o imvel a de despejo, seja qual for o motivo do trmino da locao, conforme artigo 5 da Lei 8.245/1991. A nica exceo no caso da locao terminar por fora de desapropriao com perda da posse ao expropriante (artigo 5, nico da Lei 8.245/1991). O segundo aspecto importante que na maioria das aes locatcias (despejo, revisionais de aluguis, consignao em pagamento e renovatrias), os processos tramitam perante as frias forenses, no se suspendendo (artigo 58, I, da Lei 8.245/1991) e, portanto, sendo praticados os atos processuais (citao, intimao, ordem de despejo, entre outros). O terceiro aspecto em relao competncia para julgar tais demandas, que do foro de situao do imvel, com exceo se houver foro de eleio no contrato (artigo 58, II, da Lei 8.245/1991). O quarto o ponto em relao ao valor da causa, que, como regra, de doze vezes o valor do aluguel. A exceo na hiptese de extino do contrato de trabalho, cuja ocupao do imvel esteja relacionada ao emprego e cujo valor da causa de trs salrios (artigo 58, III, da Lei 8.245/1991). O quinto ponto previsto a possibilidade da comunicao dos atos processuais (citao, intimao ou notificao) ser realizada por correspondncia com aviso de recebimento ou por telex ou fac-smile (em se tratando de pessoa jurdica), desde que essas formas de comunicao estejam previstas no contrato (artigo 58, IV da Lei 8.245/1991). O ltimo aspecto geral de mbito processual a ser ressaltado em relao ao efeito que os recursos so recebidos: meramente devolutivo. Assim, qualquer recurso interposto permite que a parte vencedora se beneficie de imediato dos efeitos da deciso.

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Alm das disposies gerais para todas as aes locatcias, existem na Lei no Inquilinato disposies especficas para aes de despejo (artigos 59-66), ao de consignao de aluguel e acessrios da locao (artigo 67), ao revisional de aluguel (artigos 68-70) e ao renovatria (artigos 72-75). As aes de despejo seguem o rito ordinrio (artigo 58 da Lei 8.245/1991) e tem previso de cabimento de liminar especfica para desocupao em quinze dias, desde que prestada cauo (trs aluguis) e desde que tenham fundamento exclusivo: artigo 9, I (descumprimento de mtuo acordo); artigo 47, II (extino da locao para empregado); trmino da locao para temporada e desde que ajuizada ao de despejo em at 30 dias do vencimento do contrato; mote do locatrio sem deixar sucessor legtimo; permanncia de sublocatrio no imvel mesmo sendo extinta a locao. A jurisprudncia do STJ j se pacificou no sentido de que cabvel tambm antecipao de tutela em todas as aes de despejo. Ademais, obrigatria a cincia da demanda aos sublocatrios que podero intervir como assistente (assistncia processual simples ou litisconsorcial). A petio inicial exige como documentos indispensveis, alm do contrato de locao (se for por escrito), as provas documentais previstas no artigo 60 (prova propriedade do imvel ou do compromisso registrado). importante registrar que nas aes de despejo por denncia cheia ou denuncia do contrato por prazo indeterminado pelo locador, o locatrio poder, no prazo de resposta, concordar com a desocupao, fixando o juiz prazo de seis meses contados da citao e, caso no ocorra a desocupao, ser expedido mando de despejo (artigo 61 da Lei 8.245/1991). Existe, outrossim, a disposio especfica para aes de despejo por falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao (artigos 62 a 66 da Lei 8.245/1991), podendo ser destacadas:

Possibilidade de cumulao de pedidos (cobrana e de resciso da locao mediante apresentao de demonstrativo de dbito). Possibilidade do ru purgar a mora e evitar a resciso (depositando o principal devido, juros, correo, multa, aluguis e encargos vencidos at o depsito, custas e honorrios advocatcios). Possibilidade de complemento do depsito se for insuficiente e de levantamento da quantia depositada com prosseguimento da demanda pela

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diferena. Execuo provisria da cobrana de aluguis, independentemente da desocupao do imvel.

Quanto ao cumprimento da sentena da ao de despejo, o juiz conceder prazo de 30 dias para desocupao voluntria, podendo ser reduzido para 15 dias se entre a citao e a sentena de primeiro grau decorreram mais de quatro meses ou se o despejo houve sido decretado com fundamento no artigo 9, II e III (infrao legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e demais encargos) ou artigo 46, 2, da Lei 8.245/1991(denncia de contrato prorrogado por tempo indeterminado). A ao de consignao de aluguis e acessrios da locao tambm tem previso no artigo 67 da Lei 8.245/1991, servindo a mesma para outorgar o efeito liberatrio das obrigaes de pagamento dos aluguis e/ou acessrios da locao relacionadas locao do imvel urbano. Para tanto, a petio inicial dever atender aos requisitos do artigo 282 do CPC e, ainda, especificar os aluguis e acessrios da locao, indicando de forma pormenorizada os respectivos valores. Caso seja deferida a citao do Ru, o autor dever depositar a quantia em 24 horas, sob pena de extino, bem como continuar depositando em juzo os aluguis vincendos no curso da demanda. H, ainda, a possibilidade do autor complementar o depsito inicial se o Ru alegar que no integral. Por sua vez, no que diz respeito ao revisional de aluguel, a mesma ter o rito sumrio e dever cumprir os requisitos exigidos pelos artigos 276 e 282 do Cdigo de Processo Civil, razo pela qual a petio inicial dever indicar o valor do aluguel, cuja fixao pretendida. Nesse passo, ao designar a audincia de conciliao, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatrio, ou nos que indicar, fixar aluguel provisrio, que ser devido desde a citao, utilizando os seguintes critrios:

Em ao proposta pelo locador, o aluguel provisrio no poder ser excedente a 80% do pedido. Em ao proposta pelo locatrio, o aluguel provisrio no poder ser inferior a 80% do aluguel vigente.

Assim, sem prejuzo da contestao, e at a audincia, o ru poder pedir que seja revisto

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o aluguel provisrio, fornecendo os elementos necessrios. Na audincia de conciliao, apresentada a contestao, que dever conter contraproposta se houver discordncia quanto ao valor pretendido, o juiz tentar a conciliao e, no sendo esta possvel, determinar a realizao de percia, se necessria, designando, desde logo, audincia de instruo e julgamento. No caber ao revisional na pendncia de prazo para desocupao do imvel. Quando tenha sido este estipulado amigvel ou judicialmente, e no curso da ao de reviso, o aluguel provisrio ser reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em Lei. Por sua vez, no que diz respeito ao renovatria, a petio inicial dever ser instruda com prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do artigo 51 da Lei 8.245/1991, que so: prova do exato cumprimento do contrato em curso; prova da quitao dos impostos e taxas que incidiram sobre o imvel e cujo pagamento lhe incumbia; indicao clara e precisa das condies oferecidas para a renovao da locao; indicao do fiador, quando houver, no contrato a renovar; prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovao aceita os encargos da fiana; e prova, quando for o caso, de ser cessionrio ou sucessor, em virtude de ttulo oponvel ao proprietrio. Em sede de contestao do locador, alm da defesa de direito que possa caber, ficar adstrita, quanto matria de fato, por no preencher o autor, os requisitos estabelecidos na Lei 8.245/1991, que so: no atender, a proposta do locatrio, o valor locativo real do imvel na poca da renovao, excluda a valorizao trazida por aquele ao ponto ou lugar; ter proposta de terceiro para a locao, em condies melhores; e no estar obrigado a renovar a locao. Cumpre esclarecer que, renovada a locao, as diferenas dos aluguis vencidos sero executadas nos prprios autos da ao e pagas de uma s vez. Ao contrrio, no sendo renovada a locao, o juiz determinar a expedio de mandado de despejo, que conter o prazo de 30 dias para a desocupao voluntria, se houver pedido na contestao. Por outro lado, e no menos importante, o built to suit um contrato de locao no qual o locatrio encomenda a construo ou a reforma de imvel para atender s suas necessidades. Assim, o contrato envolve a construo ou reforma no imvel e subsequente locao previamente contratada. Pela sua natureza, comumente utilizado para fins comerciais e tem prazo mais longo que os contratos de locao convencionais, considerando o investimento inicial feito pelo locador.

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A esse propsito, a Lei 12.744, de 19 de dezembro de 2012, alterou a Lei 8.245/1991, reconhecendo o contrato built to suit como uma modalidade de locao, sendo um contrato de locao complexo, uma vez que o locador no pode reaver o imvel locado no prazo do contrato. Por sua vez, o locatrio poder rescindir o contrato, mediante o pagamento de multa pactuada, proporcional ao perodo de cumprimento do contrato ou aquela que for fixada judicialmente. De fato, na locao no residencial de imvel urbano na qual o locador procede prvia aquisio, construo ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiro, do imvel ento especificado pelo pretendente locao, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecero as condies livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposies procedimentais previstas nesta Lei:

1. Poder ser convencionada a renncia ao direito de reviso do valor dos aluguis durante o prazo de vigncia do contrato de locao. 2. Em caso de denncia antecipada do vnculo locatcio pelo locatrio, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que no exceder, porm, a soma dos valores dos aluguis a receber at o termo final da locao, conforme prev o artigo 54 da Lei 12.744/2012.

Sendo assim, considerando a recente modificao da legislao que rege essa modalidade contratual, diversas questes prticas ainda precisaram ser delineadas pela jurisprudncia dos Tribunais Superiores. Portanto, foi proporcionado a voc todos os conceitos que norteiam a locao de bens imveis para que voc esteja atento a tudo que a legislao discorre sobre esse tipo de locao.

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Leia o livro: A leis das doaes, de Ramiro Becker. Este livro destinado ao mercado imobilirio, em geral, aos operadores do direito e s pessoas que preservam a cultura de investir em imveis.

Assista ao vdeo
Ao renovatria de Locao Empresarial 01.

O vdeo mostra os conceitos que esto relacionados Locao Empresarial.

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Auto Avaliao:

Questo 1:
Assinale a alternativa correta: a) Clusula de preferncia aquela que assegura ao locatrio que o contrato por prazo determinado seja cumprido at o final, mesmo que o imvel seja alienado a terceiro, desde que averbada na matrcula do imvel. b) Clusula de vigncia aquela que assegura ao locatrio que o contrato por prazo indeterminado seja cumprido at o final, mesmo que o imvel no seja alienado a terceiro. c) Clusula de preferncia aquela que assegura ao locatrio que o contrato por prazo indeterminado seja cumprido at o final. d) Clusula de vigncia aquela que assegura ao locatrio que o contrato por prazo determinado seja cumprido at o final, mesmo que o imvel seja alienado a terceiro, desde que averbada na matrcula do imvel. e) Clusula de vigncia aquela que assegura ao locatrio que o contrato seja cumprido at o primeiro ano, mesmo que o imvel seja alienado a terceiro.

QUESTO 2:
Na ao revisional de aluguel quais so os requisitos para fixao do novo aluguel?

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Concluso
Neste tema, voc estudou as clusulas contratuais na locao predial e as clusulas contratuais e aspectos processuais nas locaes de imveis destinados a hospitais, unidades sanitrias, asilos, estabelecimentos de sade e de ensino e entidades religiosas so relevantes para aplicao prtica e eficcia da lei de locaes urbanas. Voc tambm pde ver as disposies gerais e aes de despejo e o Built to suit para concluir seus estudos na disciplina de Locao de Bens Imveis.

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Referncias:
BRASIL. Lei n 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispe sobre as locaes dos imveis e os procedimentos a ela pertinentes. Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 5 ago. 2013. DINIZ, M. H. Lei de Locaes de Imveis Urbanos Comentada. So Paulo: Saraiva, 2012.

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GABARITO:
Tema 1
Questo 1: Alternativa: a) O direito de reteno pode se dar na hiptese do locatrio fazer uma obra estrutural no imvel, por exemplo, e, por se tratar de benfeitoria necessria, enseja o direito de reteno.

Questo 2: So garantias aplicveis ao contrato de locao a cauo, fiana, seguro de fiana locatcia e cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento. Essas garantias se estendem at a efetiva devoluo do imvel, ainda que prorrogada a locao por prazo indeterminado.

Tema 2
Questo 1: Alternativa: d) Clusula de vigncia aquela que assegura ao locatrio que o contrato por prazo determinado seja cumprido at o final, mesmo que o imvel seja alienado a terceiro, desde que averbada na matrcula do imvel. Questo 2:O Juiz da causa fixar aluguel provisrio, que ser devido desde a citao utilizando os seguintes critrios: Em ao proposta pelo locador, o aluguel provisrio no poder ser excedente a 80% do pedido. Em ao proposta pelo locatrio, o aluguel provisrio no poder ser inferior a 80% do aluguel vigente.

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