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Mdulo 2

Fideicomiso. Contratos de Cesin de Uso.

Contrato de tiempo compartido


Previo a adentrarnos al estudio pormenorizado del contrato de time sharing o tiempo compartido, ya podemos intuir que se trata de que dos o ms personas adquieren un mismo inmueble, utilizndolo en distintas pocas, generalmente alternativas y generando con ello un vnculo asociativo.

Ahora bien, cabe preguntarse: Cules seran las ventajas para las partes en este tipo de contratos?
Analicemos las mismas a continuacin:

Para el Usuario:
Dispone de un lugar para vacacionar, sin los costos que conlleva la compra de un inmueble para tales fines Evita los riesgos correspondientes al tiempo en que no se encuentra en el inmueble. Evita el uso ineficiente de la propiedad. Obtiene, adems, servicios de los que no dispondra o resultara excesivamente oneroso, si fuese propietario, como por ej. pileta climatizada, servicio de mucama y guardera entre otros.

Para el Propietario:
Obtiene una renta por el uso. Obtiene financiamiento a travs de la venta anticipada. Disminuye los riesgos eventuales de falta de ocupacin

Veamos a continuacin, como define la Ley vigente de tiempo compartido al instituto, a saber: ARTCULO 1 mbito de aplicacin. La presente ley regula los Sistemas Tursticos de Tiempo Compartido (STTC), con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyan o transmitan y del rgimen legal al que se encuentren sometidos los bienes que los integran. ARTCULO 14. Concepto. A los fines de la presente ley, se denomina contrato de tiempo compartido, independientemente del nombre o forma jurdica que se utilice, y del rgimen jurdico a que se encuentren sometidos los bienes, a todo convenio escrito en virtud del cual una persona llamada emprendedor, por s o a travs de terceros, se obliga a proporcionar en forma peridica y durante un tiempo determinado, turnos de alojamiento u hospedaje, en una unidad vacacional con el mobiliario y enseres necesarios para su uso y goce y con las cosas y espacios comunes, en uno o varios establecimientos vacacionales, que constituyen un STTC, con la calidad, caractersticas y dems condiciones expresamente pactadas, a otra persona llamada usuario, quien a su vez se obliga a pagar un precio determinado en dinero a cambio de dichas prestaciones, adems de obligarse a cubrir con la frecuencia convenida, los gastos de administracin y mantenimiento correspondientes. Si complementamos lo aqu expuesto con la definicin que acabamos de referir, podemos afirmar que existen algunos elementos distintivos: Otorga al titular el disfrute del alojamiento Dicha facultad es de carcter exclusivo. Brinda derechos a recibir la prestacin de servicios complementarios No se otorga la posibilidad de modificar o alterar el inmueble, ni los muebles que all se encontraren.

Analicemos ahora otros artculos de inters, que surgen de la Ley: ARTCULO 2 Tipificacin. El Sistema Turstico de Tiempo Compartido debe integrarse con uno o ms inmuebles, afectados a su uso peridico y por turnos para el alojamiento u hospedaje y para brindar otras prestaciones compatibles con su destino. ARTCULO 3 Definiciones. A los fines de la presente ley se define como: Sistema Turstico de Tiempo Compartido. Es el previsto en el artculo 2, en adelante STTC. Usuario. Es quien adquiere el derecho de uso peridico en un Sistema Turstico de Tiempo Compartido, por s o por terceros. Propietario. Es el titular dominial de un inmueble, quien lo afecta total o parcialmente, al SistemaTurstico de Tiempo Compartido. Emprendedor. Es la persona fsica o jurdica propietaria o con justo ttulo de disposicin del inmueble, que constituye el STTC para comercializar

perodos de disfrute y brindar a los usuarios las prestaciones que lo integran, por s o por intermedio de terceros. Vendedor. Es la persona fsica o jurdica que, en nombre y representacin del emprendedor, promueve y ofrece en venta perodos de uso en un STTC. Revendedor. Es la persona fsica o jurdica que, por s o por cuenta y orden de un usuario intermedia en el mercado secundario para la comercializacin de perodos de un STTC. Administrador. Es la persona fsica o jurdica, que tiene a su cargo la gestin y coordinacin del mantenimiento y uso de los bienes que integran un STTC. Red de Intercambio. Es la persona fsica o jurdica que intermedia entre la oferta y la demanda de perodos de los STTC, prestando servicios adicionales a usuarios. Prestador. Es la persona fsica o jurdica que comercializa STTC, y que de acuerdo al rol que ocupa en la comercializacin del STTC responder ante posibles conflictos que se susciten con los usuarios. Perodo de Uso. Son las fechas que le corresponden a un usuario en un STTC. Su extensin puede establecerse mediante las siguientes unidades de medidas, sin perjuicio de las que en el futuro determine la Autoridad de Aplicacin: 1. Unidad de Medida Temporal. Es la extensin del perodo de uso contado en das, semanas o meses. La unidad de medida temporal puede ser determinada o determinable, de tal modo que: Si el uso corresponde durante las mismas fechas de los aos calendarios sucesivos, dar lugar a un perodo temporal fijo. Si corresponde dentro de una temporada o entre determinadas fechas del ao calendario, a eleccin del usuario y sujeto a disponibilidad, el perodo temporal ser flotante. 2. Unidad de Medida por Puntos. Es aquella mediante la cual se adquieren derechos de uso canjeables y con equivalencias preestablecidas, entre un conjunto de prestaciones en diferentes unidades o STTC, con capacidad de alojamiento y turnos de extensin variables. Establecimiento Vacacional. Es el bien inmueble o parte de l, incluidas sus unidades vacacionales y sus reas comunes, afectado total o parcialmente a un STTC. Unidad Vacacional. Es el departamento, suite, cabaa y en general toda unidad habitacional, que comprenda reas de dormitorio, bao y espacios de ocupacin exclusiva, que, a su vez forme parte de un establecimiento afectado total o parcialmente al STTC. Club Vacacional. Es la modalidad que asume el STTC cuando el perodo de uso, segn se hubiese convenido en el contrato, se puede utilizar en diversas temporadas, en diferentes tipos de unidades, con capacidades de ocupacin diversas, en fechas variables y en distintos establecimientos afectados total o parcialmente a un STTC.

ARTCULO 6 Registro. Inscripcin. Crase el Registro de Prestadores y Establecimientos Vacacionales afectados a Sistemas Tursticos de Tiempo Compartido, que funcionar en el mbito de la SECRETARA DE TURISMO de la PRESIDENCIA DE LA NACIN. Los titulares de los complejos o establecimientos vacacionales, los emprendedores, los administradores, los vendedores y revendedores, as como las redes de intercambio, previo al inicio de sus respectivas actividades, debern inscribirse en aquel registro a cuyos efectos, los titulares de los establecimientos vacacionales justificarn el cumplimiento de los requerimientos edilicios y funcionales acordes a su destino y categora, y los prestadores cumplimentarn los recaudos de idoneidad y solvencia, adecuados a la actividad de que se trate, que fijar la Autoridad de Aplicacin. Son requisitos para el ejercicio de dichas actividades, la inscripcin en el Registro previa habilitacin otorgada por la Autoridad de Aplicacin. ARTICULO 7 Denegatoria. La Autoridad de Aplicacin deber denegar el otorgamiento de habilitaciones a: a) Quienes no puedan ejercer el comercio; b) Los fallidos por quiebra durante el perodo de inhabilitacin puesto por la Ley 24.522 y sus modificatorias; c) Los condenados con la accesoria de inhabilitacin para ejercer cargos pblicos; los condenados por hurto, robo, defraudacin, cohecho, emisin de cheques sin fondos y delitos contra la fe pblica; los condenados por delitos cometidos en la constitucin, funcionamiento y liquidacin de sociedades. En todos los casos hasta despus de DIEZ (10) aos de cumplida la condena; d) Los funcionarios de la administracin pblica cuyo desempeo se relacione con el objeto de la sociedad, hasta DOS (2) aos desde el cese de sus funciones. ARTCULO 8 Afectacin. La constitucin de un Sistema Turstico de Tiempo Compartido requiere la afectacin de uno o ms, inmuebles a la finalidad de aprovechamiento peridico y por turnos, la que deber formalizarse mediante escritura pblica. ARTCULO 9 Requisitos. La escritura de constitucin del STTC ser otorgada por el emprendedor, debiendo prestar el consentimiento el titular del dominio del inmueble, cuando aqul no lo fuere. Los bienes debern estar libres de gravmenes, restricciones e interdicciones y, ni el emprendedor ni el propietario, en su caso, podrn tener anotaciones personales en los registros respectivos. Se exceptan de lo dispuesto precedentemente los fideicomisos constituidos a favor de los futuros usuarios, cuando dichos bienes se encuentren en construccin y las hipotecas que garanticen obligaciones originadas en mutuos que estn destinados a la construccin de inmuebles, afectados a un STTC.

ARTCULO 10. Contenido de la escritura. La escritura de constitucin har constar la expresin de voluntad del emprendedor y del propietario en su caso, de afectar determinados bienes a un STTC y expresamente deber contener: a) Respecto de los bienes: 1. La descripcin e identificacin catastral y registral de los inmuebles; 2. El detalle de las unidades vacacionales, su capacidad y descripcin de los espacios y cosas de uso comn de los establecimientos, de conformidad al plano del proyecto de la obra aprobado por la autoridad competente; 3. La especificacin de las unidades habitacionales y reas comunes que se destinarn a los futuros usuarios, en caso que el establecimiento fuera parcialmente afectado al STTC; 4. La acreditacin del cumplimiento de los recaudos previos al inicio de la comercializacin de inmuebles en construccin; 5. El procedimiento a seguir para la adicin de unidades vacacionales, espacios, cosas de uso comn y servicios no previstos en la escritura de constitucin y frmula para la determinacin y correccin de las cuotas por gastos del sistema; 6. La constancia de la conformidad del acreedor hipotecario cuando el bien sobre el que se constituir el STTC, estuviese gravado; 7. Las reglas aplicables a los supuestos de destruccin parcial o total y vetustez del o de los inmuebles. b) Respecto de los usuarios: 1. La naturaleza o tipo de derecho a transmitirse o constituirse a favor de los futuros usuarios y, en caso que corresponda, plazo de duracin; 2. La determinacin de la cantidad, extensin y categoras de los perodos de uso, sean stos expresados mediante unidades de medida temporales o por puntos y procedimiento para su modificacin, respetando los derechos adquiridos por los usuarios; 3. El procedimiento para solicitar disponibilidades para los usuarios de perodos de uso flotantes y por puntos; 4. Las reglas de utilizacin de las unidades vacacionales, de las cosas, espacios comunes y servicios y sanciones por su incumplimiento; 5. El procedimiento para la transmisin de los derechos a los futuros usuarios, sin perjuicio de la aplicacin de las normas que sean propias de su naturaleza o tipo; 6. Cuando la transferencia o constitucin de derechos a favor de futuros usuarios quede condicionada a la enajenacin de un nmero determinado de perodos de disfrute en un determinado lapso, ste no podr exceder de UN (1) ao, ni el mnimo de perodos podr ser superior al CINCUENTA POR CIENTO (50%) del total de los perodos a comercializar; 7. El reglamento de uso y administracin de los inmuebles afectados al STTC.

c) Respecto de la Administracin: 1. La forma de designacin y remocin del Administrador. Facultades, deberes y su remuneracin; 2. Los rubros que conforman los gastos del STTC o, en su caso, las reglas para su individualizacin; 3. La indicacin de los factores objetivos mediante los cuales se determinar la proporcin de gastos correspondientes a cada usuario. Si se tratare de inmuebles en construccin, debern consignarse las variaciones proporcionales a la habilitacin de las distintas etapas de la obra. Si el emprendedor optare por ofrecer la prestacin del servicio de administracin y mantenimiento por el sistema de ajuste alzado relativo, deber consignarse el plazo de vigencia, durante el cual no podrn aumentarse los montos, debiendo especificarse claramente los rubros no cubiertos y el sistema a utilizarse una vez expirado dicho plazo; 4. El tiempo y forma en que debern abonarse los gastos del STTC; 5. La previsin para la formacin y mantenimiento de un fondo de reserva para gastos imprevistos o extraordinarios, a los que debern aportar todos los usuarios en forma proporcional a su contribucin a los gastos ordinarios; 6. La individualizacin de aquellos servicios que requerirn pagos adicionales al momento de su utilizacin; 7. Las normas que regirn ante el pago en mora de los gastos del sistema y sanciones para los morosos; 8. El procedimiento a seguir para la modificacin de la escritura de constitucin del STTC; 9. La constancia de encontrarse los bienes asegurados contra incendio y otros. ARTCULO 11. Inscripcin; El ttulo constitutivo deber ser inscripto en el Registro de la Propiedad respectivo y en el Registro de Prestadores y Establecimientos Vacacionales afectados a Sistemas Tursticos de Tiempo Compartido, dependiente de la autoridad de aplicacin de la presente Ley, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promocin comercial. ARTCULO 15. Contenido del contrato. El contrato de tiempo compartido debe contener, bajo pena de nulidad y sin perjuicio de lo que corresponda a la naturaleza y tipo de derecho que se constituya o se transmita, como mnimo los siguientes datos, referencias y clusulas: a) Nombres, domicilio, estado civil, nacionalidad, tipo y nmero de documento de identidad de las personas fsicas; b) Denominacin y domicilio y sede de las personas jurdicas, acreditndose su existencia, inscripcin en el Registro correspondiente cuando fuera exigible y la representacin de quienes comparecen por ella; c) En ambos casos, cuando se invoque representacin, deber acompaarse copia del documento que la acredite;

d) Naturaleza o tipo de derecho a transmitirse o constituirse a favor del usuario y en caso de corresponder, su duracin, que no podr exceder el plazo de vigencia de la afectacin de los bienes al STTC; e) Ubicacin e identificacin catastral y registral del o de los inmuebles en los que se suministraren los perodos de uso, con determinacin expresa de si se encuentran afectados al STTC o en construccin, consignndose en este ltimo caso, las fechas estimadas de conclusin de las distintas etapas de la obra; f) Plazo, condiciones y montos de los gravmenes que el propietario hubiese constituido sobre los bienes afectados al STTC en los trminos del artculo 9; g) Identificacin del tipo, capacidad y equipamiento de la unidad vacacional en que se alojar el usuario. Fecha estimada de habilitacin si se encontrase en construccin; h) Determinacin del o de los perodos vacacionales a los que podr acceder el usuario, con indicacin de si el o los turnos que le correspondieren se encuentran confirmados o estn sujetos a disponibilidad de espacio; i) Especificacin de que se acompaa el Reglamento de Uso y Administracin, como anexo al contrato; j) Nombre y domicilio y sede, en su caso, del administrador; k) Proporcin que corresponde al usuario para el pago de los gastos del STTC. Cuando se escogiese el procedimiento de ajuste alzado relativo, se consignar el monto estipulado y el plazo de vigencia; l) Constancia de que el STTC se encuentra constituido en los trminos de la presente ley y de su anotacin en los Registros respectivos; m) Individualizacin de los seguros contra incendios y daos totales y parciales con que cuentan el o los establecimientos vacacionales afectados al STTC, as como los seguros de responsabilidad civil que amparan a los usuarios en su integridad fsica y sus pertenencias; n) Indicacin de si el STTC cuenta con un programa interno de intercambio y si se encuentra afiliado a alguna red de intercambio, consignando en tal caso su nombre, domicilio y sede, en su caso. Si se suscribiera simultneamente el contrato entre la red de intercambio y el futuro usuario, deber dejarse constancia de la recepcin de un ejemplar del mismo por ste; o) Precio y condiciones de pago. Cuando la transferencia o constitucin de derechos a favor de los futuros usuarios quede condicionada a la enajenacin de un nmero determinado de perodos de disfrute en un determinado lapso, se deber hacer constar dicha circunstancia y el mecanismo a aplicarse, en caso de cumplirse la condicin resolutoria, para la devolucin de los crditos que se generen con ms los intereses que correspondan; p) Indicacin con caracteres destacados, de la facultad de arrepentimiento que se le confiere al usuario en el plazo de CINCO (5) das para revocar su

decisin de suscribir el contrato de tiempo compartido, cuando no se hubiera celebrado previamente precontrato o reserva de compra; q) Compromiso del emprendedor de brindar una prestacin equivalente o una compensacin adecuada, si ello no fuera posible, en el caso de que el usuario se viera impedido del uso y goce de las prestaciones vacacionales contratadas, por causas que le sean atribuibles a aqul; r) Lugar y fecha de celebracin. ARTCULO 16. Clusulas abusivas. Las clusulas contractuales abusivas, no sern oponibles al usuario. ARTCULO 17. Precontratos. Las reservas de compra de perodos vacacionales mediante las cuales el futuro usuario se obligue a suscribir un contrato de tiempo compartido, se realizarn en tantos ejemplares como partes intervengan, debiendo indicarse, bajo pena de nulidad, la fecha o plazo en que se suscribir este ltimo, que nunca podr ser superior a los SESENTA (60) das de la fecha de suscripcin a la reserva. ARTCULO 18. Desistimiento. El futuro usuario tendr el derecho de revocar su aceptacin en el precontrato o reserva de compra de perodos vacacionales, sin necesidad de expresin de causa, siempre que lo haga dentro de los SIETE (7) das de su suscripcin, mediante comunicacin cursada por medio fehaciente. Igual derecho tendr cuando no se hubiere suscripto el precontrato o la reserva, en cuyo caso el plazo de arrepentimiento se computar a partir del otorgamiento del contrato de tiempo compartido. La facultad de arrepentimiento no puede ser renunciada ni dispensada y debe estar incluida en forma clara y notoria en el instrumento suscripto. El emprendedor o el vendedor en su caso, procedern a la devolucin de los importes recibidos por todo concepto, dentro de los TREINTA (30) das de recibida la comunicacin. ARTCULO 19. Deberes del emprendedor. Son deberes del emprendedor: a) Establecer el rgimen de utilizacin y administracin de las cosas y servicios que forman parte del STTC y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador que hubiese designado; b) Habilitar un Registro de Transacciones, que supervisar la Autoridad de Aplicacin, en el que asentar, dentro de los DIEZ (10) das de celebrado el contrato, los datos personales de los usuarios y su domicilio, perodos de uso, el o los establecimientos a que corresponden, tipo, capacidad y categora de las unidades vacacionales. Tambin deber registrar en l los cambios de titularidad;

c) Garantizar mediante un fideicomiso el uso de los futuros usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas, cuando el o los establecimientos vacacionales del STTC se encuentren en construccin; d) Abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas cuando, por cualquier ttulo, las ceda temporariamente a terceros. e) Abonar toda suma por gastos del sistema, que exceda el monto de la oferta cuando se hubiera optado por el sistema de ajuste alzado relativo. ARTCULO 20. Deberes de los usuarios. Son deberes de los usuarios: a) Usar los bienes que constituyen el STTC conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos de alojamiento que les correspondan; b) Responder por los daos a la unidad vacacional, al establecimiento, o a sus reas comunes, ocasionados por ellos. Sus acompaantes o las personas que hubieren autorizado, siempre que tales daos no fueran ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del tiempo; c) Comunicar a la administracin toda cesin temporal o definitiva de sus derechos, conforme a los procedimientos establecidos en el reglamento de uso; d) Abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del STTC y del fondo de reserva, as como todo gasto que pueda serle imputado particularmente. Para ejercer sus derechos el usuario deber tener las cuentas al da. ARTCULO 21. Responsabilidades. Sin perjuicio de otras normas que resulten aplicables, son solidariamente responsables con el emprendedor, por su falta de legitimacin para transmitir o constituir los derechos emergentes del contrato de tiempo compartido: a) El vendedor, hasta el monto total que hubiere percibido por su intermediacin en la operacin de que se trate; b) La red de intercambio, hasta el monto total percibido del usuario perjudicado, por su adhesin a la red. La legitimacin deber valorarse al tiempo de la celebracin del contrato de tiempo compartido, en el caso del vendedor, y al tiempo de la afiliacin del emprendedor a la red de intercambio o de su renovacin, si se tratare de sta. ARTCULO 24. Gastos de administracin y mantenimiento. Los gastos del sistema sern soportados por todos los usuarios conforme a criterios de proporcionalidad basados en factores objetivos, salvo en el supuesto previsto en el ltimo prrafo del presente artculo. Los emprendedores contribuirn a solventarlos respecto de aquellos perodos de disfrute no enajenados, cuando los cedan temporalmente, por cualquier ttulo que fuere.

Estas previsiones no sern aplicables cuando el emprendedor o el administrador hubieran pactado la administracin y mantenimiento del STTC por ajuste alzado relativo. En este caso los montos de las cuotas no podrn aumentarse, a excepcin de los incrementos originados en rubros expresamente excluidos. Las cantidades que excedan el monto de la oferta sern soportadas por el emprendedor o el administrador, en su caso, segn corresponda. ARTCULO 25. Cobro ejecutivo. El certificado emanado del administrador en el que conste la deuda por gastos del sistema, los rubros que la componen y el plazo para abonarla, constituir ttulo suficiente para accionar contra el usuario moroso por la va ejecutiva, o en defecto de ella, conforme la ms breve que prevean las normas procesales, previa intimacin fehaciente por el plazo que se estipule en el reglamento de administracin. ARTCULO 27. Promociones. Las personas fsicas o jurdicas que para la captacin de potenciales usuarios ofrezcan regalos, premios, participacin en sorteos, cupones, chequeras o cualquier documento representativo de derechos de alojamiento, estadas o viajes, ya sea en entrevistas individuales o grupales, telemarketing, medios grficos o electrnicos u otros, deben: a) Indicar por el mismo medio que la finalidad de la promocin es venderles el STTC; b) Especificar claramente la verdadera naturaleza, valor, especie y dimensiones de los premios y regalos ofrecidos, as como las condiciones, costos, limitaciones y restricciones para acceder a los mismos; c) Precisar en la primera comunicacin, por cualquier medio que sta se realice, el objeto, caractersticas y el tiempo real de duracin de la entrevista, cuando sta sea la condicin para recibir el premio, regalo y/o participar en sorteos; d) Entregar los premios y regalos en el momento de la presentacin o dentro de los VEINTE (20) das de realizada la misma, informando si existieren costos no cubiertos en razn de traslado u otros; e) Abstenerse de imponer procedimientos exageradamente onerosos o impedimentos que tengan por objeto hacer desistir al potencial usuario, del premio, regalo o sorteo. ARTCULO 29. Publicidad. Las precisiones formuladas por el emprendedor en anuncios, folletos, circulares u otros medios de difusin grfica o electrnica, obligan a aqul y se tienen por incluidas en los contratos de tiempo compartido. Cuando los bienes afectados a un STTC se encuentren en construccin, toda publicidad referida a ellos deber hacerse constar expresamente.

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ARTCULO 30. Lealtad comercial. Toda persona fsica o jurdica que se dedique profesionalmente a la transmisin de derechos en los STTC no podr recurrir a presiones, al acosamiento y manipuleo del potencial usuario, alentando sus motivaciones de compra con argumentos y aseveraciones realistas, no ilusorias, que no se presten a dobles interpretaciones o que contengan falsas promesas, ocultamientos o engaos. Los argumentos de venta, orales o escritos, debern ser coincidentes con los contenidos del contrato de tiempo compartido. ARTCULO 32. Tribunal Arbitral. Para la resolucin de conflictos que pudieren suscitarse entre los usuarios y los prestadores de los SISTEMAS TURISTICOS DE TIEMPO COMPARTIDO (STTC), ser de aplicacin el SISTEMA NACIONAL DE ARBITRAJE DE CONSUMO (SNAC), perteneciente a la rbita de la Subsecretara de Defensa del Consumidor de la SECRETARIA DE COORDINACION TECNICA del MINISTERIO DE ECONOMIA Y PRODUCCION, en su carcter de Autoridad de Aplicacin de la Ley N 24.240 de Defensa del Consumidor, normas concordantes y complementarias. Dicho sistema extrajudicial y voluntario atender y resolver aquellos casos en los que pueda existir alguna violacin a los derechos emanados de la Ley N 24.240 de Defensa del Consumidor. Las asociaciones de consumidores y cmaras empresarias, podrn ser invitadas para que integren los tribunales arbitrales, conforme al artculo 59 de la Ley N 24.240. ARTCULO 34. Actuaciones administrativas. La Autoridad de Aplicacin podr iniciar actuaciones administrativas en caso de presuntas infracciones a esta ley, sus normas reglamentarias y resoluciones que en consecuencia se dicten, de oficio o por denuncia firmada y fundada, de quien invocare un inters legtimo o actuare en defensa de un inters general de los usuarios. ARTCULO 35. Procedimiento. Las sanciones se aplicarn previo sumario, si no se hubiere acordado la instancia arbitral. Se citar al sumariado concedindole un plazo de DIEZ (10) das hbiles, que podrn ampliarse a VEINTE (20) das hbiles cuando razones de distancia o complejidad as lo aconsejen, para que presente su defensa y ofrezca las pruebas pertinentes. La Autoridad de Aplicacin podr disponer medidas de prueba para mejor proveer, en cualquier estado del procedimiento. Toda notificacin deber efectuarse personalmente o por cualquier otro medio fehaciente. En este ltimo caso sern vlidas las que se efecten en el domicilio constituido por el responsable en el Registro de Prestadores y Establecimientos Vacacionales afectados a los Sistemas Tursticos de Tiempo Compartido. ARTCULO 36. Recursos. Contra las resoluciones recadas en los sumarios administrativos, podr interponerse un recurso directo ante la autoridad judicial competente en la materia de la jurisdiccin respectiva.

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ARTCULO 37. Prescripcin. Las acciones por infraccin a las leyes, decretos y resoluciones que rijan la prestacin de los servicios de tiempo compartido, prescribirn a los DOS (2) aos, contados desde la fecha de comisin de la infraccin. ARTCULO 38. Sanciones. Sin perjuicio de la responsabilidad civil o penal que pueda corresponder, los infractores a las disposiciones de la presente ley y a las disposiciones que la reglamenten sern pasibles de las siguientes sanciones: a) Multa; desde pesos DOS MIL ($ 2.000) hasta pesos UN MILLON ($ 1.000.000), montos que podrn ser modificados por el Poder Ejecutivo nacional; b) Inhabilitacin temporaria; c) Revocacin de la habilitacin. En el caso de inhabilitaciones temporarias y revocacin de la habilitacin, se deber garantizar a los usuarios del sistema, el efectivo cumplimiento de las obligaciones contradas y de los servicios ya contratados. La habilitacin podr ser revocada, adems, si se constatare alguna causa sobreviniente de las enumeradas en el artculo 7. ARTCULO 39. Extincin. La extincin del STTC y consecuentemente la desafectacin de los bienes, operar: a) Por vencimiento del plazo de afectacin al STTC previsto en la escritura de constitucin; b) En cualquier momento, cuando no se hubieran producido enajenaciones, o se hubiera rescindido la totalidad de los contratos, lo que se har constar en escritura pblica; c) Cuando habindose cumplido la condicin resolutoria prevista en el artculo 10 inciso b) apartado 6, el emprendedor revoque los derechos que hubiere enajenado mediante declaracin de voluntad, manifestada en escritura pblica, dentro de los TREINTA (30) das de vencido el plazo establecido en la escritura de constitucin del STTC; d) Por destruccin o vetustez. Para analizar en la prctica jurdica, la aplicacin y funcionamiento, como as tambin para entender los puntos de conflicto del contrato de tiempo compartido, proponemos la siguiente lectura. Archivo enviado desde AbeledoPerrot OnLine 09/ 09/ 2008 lote-116.zip 35024079.txt Ver otros sumarios y texto completo Citar Lexis N 35024079 Tribunal: C. Nac. Com., sala B Fecha: 30/06/2004

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Partes: Gonzlez, Ignacia del Pilar v. Intervac S.R.L. DERECHOS REALES - Supuestos particulares - Tiempo compartido Contrato de adhesin - Defensa del consumidor

2 INSTANCIA.- Buenos Aires, junio 30 de 2004. Es arreglada a derecho la sentencia apelada? La Dra. Piaggi dijo: I. En apretada sntesis y en lo que interesa a esta ponencia, los hechos que generaron este proceso pueden researse as: a) A fs. 16/20 Ignacia del Pilar Gonzlez demand a Intervac S.R.L. (en adelante Intervac), Andina S.A. (en adelante Andina), Intersol S.A. (en adelante Intersol) e Interval International (en adelante Interval International) reclamndoles: a) el cumplimiento de un contrato mediante el cual deban adjudicarle el uso exclusivo de dos "semanas altas" en un inmueble ubicado en San Martn de los Andes, con derecho a "intercambio regional e internacional" ("tiempo compartido") y, b) $ 24.400 ms los intereses -devengados desde la interposicin de la demanda como indemnizacin por dao material y moral; con costas. Reserva su derecho de aumentar el monto reclamado y resolver el contrato en los trminos del art. 1204, CCiv. y, a fs. 152 ampla demanda a $ 27.600. Sostiene que en 1987 suscribi un boleto de compraventa con el socio-gerente de Intervac Jos A. Conti- mediante el cual adquiri por =A= 4908 el 3,836% indiviso de la unidad funcional n. 02-04 (del complejo turstico Intervac-I) sita en la calle Cacique Curruinca, parcela 9180, San Martn de los Andes (provincia de Neuqun) con uso exclusivo durante las semanas 4 y 5 de cada ao, a partir del 23/1/1988. Aade que la decisin de contratar se debi principalmente a la posibilidad de intercambiar las semanas de uso del inmueble, dentro del pas y en el exterior. Por ello el 15/5/1987 abon una membresa internacional a Intersol (U$S 50) con el fin de adherir al "intercambio internacional" otorgado por Interval International, confiando en la seguridad que significaba la inclusin del complejo Intervac-I en la p. 248 de la revista Interval International (secc. "Argentina Mountains & Countryside"), es el miembro n. 6412 ARS de Intersol y el socio 6000231 de la cadena de intercambio. En octubre de 1987 solicit a Intersol el intercambio de las semanas 4 y 5 de enero/febrero de 1988 que le correspondan, pero su pedido fue denegado. Por ello el 22/12/1987 intim (CD 8519) el cumplimiento de lo pactado, infructuosamente.

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Aduce que el complejo perdi la categora de "internacional", ms tarde la de "regional" y actualmente ni siquiera est comprendida dentro del segmento de "tiempo compartido". Finalmente denunci el incumplimiento ante la Cmara de Tiempo Compartido (21/12/1987) pero su reclamo nuevamente result estril. Funda su derecho en los arts. 506 , 511 , 512 , 1098 , 1109 , 1137 , 1144 /1147 , 1156 , 1162 , 1168 , 1197 , 1204 y concs., CCiv. y 320, inc. f, CPCCN. y ofrece prueba (ver fs. 130/131 y 154/155). b) A fs. 154/155 desiste de la accin contra Intersol S.A. e Interval International, cita como tercero a Primater S.A. y ampla demanda contra Interval International Argentina S.A. c) A fs. 219/225 Primater opone excepcin de inhabilidad de instancia (respondida a fs. 270/273 y desestimada a fs. 274) con base en su falta de intervencin en la mediacin previa obligatoria -arts. 1 , 5 y 14 , ley 24573-. Subsidiariamente contesta el traslado aduciendo que el 30/11/1995 los herederos de Juan Abel Gonzlez -Juan Jos Gonzlez y Valentina Castedole cedieron sus derechos sobre el inmueble en el que se edific el complejo Las Tablas -afectado al sistema de "tiempo compartido"- libre de ocupantes y gravmenes. Aduce que durante la cesin se confeccion una lista de cuatro fojas con los datos de los adquirentes de semanas del complejo en el que no se inclua a la actora y niega su responsabilidad con base en su ajenidad al contrato suscripto entre la accionante e Intervac. Aade, que mientras administr el establecimiento (30/11/1995 al 1/7/1998) la pretensora (i) no reclam prestaciones a su cargo, (ii) no notific la existencia de su derecho al uso exclusivo de parte del complejo (iii) ni procur pagar las expensas (art. 1111, CCiv.). Opone prescripcin (art. 4037, CCiv.), funda su derecho en los arts. 503, 594, 1067, 1184, 1195, 1197 y 1199, CCiv. y ofrece prueba. d) A fs. 254/259 Interval International Argentina S.A. niega los hechos y contesta la demanda. Aduce que en 1987 la actora adquiri la membresa de la cadena de intercambio Intersol (antecesora de Interval International Argentina) y suscribi el Reglamento de Servicios renunciando a reclamar por responsabilidad contractual o extracontractual de las comercializadoras o administradoras de los complejos tursticos afiliadas al sistema de "propiedad vacacional" (tiempo compartido). Sostiene que en 1987 Intervac integraba la cadena de intercambio, pero al no conservar las condiciones de calidad convenidas, Intersol rescindi el contrato. nterin, Intervac cedi sus derechos y obligaciones a Andina S.A. (7/1/1988) quien se afili al sistema de intercambio reemplazando el nombre del complejo Intervac por Las Tablas. Y, como el contrato venca el 31/12/1994 y en el complejo no se realizaron las obras convenidas Intersol no renov el vnculo contractual.

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e) A fs. 265 se declara en rebelda a las codemandadas Intervac S.R.L. y Andina S.A., por lo que se tienen por ciertos los hechos invocados y la documentacin aportada por la actora (arts. 919 , CCiv. y 60 -356 , inc. 1, CPCCN.). II. El veredicto recurrido Agotadas las etapas de cognicin y debate el a quo acogi parcialmente la demanda, condenando a Intervac S.R.L. y a Andina S.A. a pagar a la actora $ 30.800 en concepto de dao material y $ 5000 por dao moral (fs. 542/551), con costas. Rechaz la accin contra Interval Internacional Argentina S.A. y Primater S.A., con costas a la actora. Para as decidir merit que (i) las codemandadas Intervac y Andina fueron declaradas rebeldes (art. 59 , CPCCN.), (ii) Primater no contrat con la actora y (iii) como sta opt por requerir el cumplimiento del contrato de "tiempo compartido" no puede responsabilizar a Interval Internacional por el dao a su inters positivo (art. 1195 , CCiv.). Contra el veredicto se alza la actora a fs. 554, su recurso -concedido a fs. 555- se fund mediante la incontestada expresin de agravios de fs. 560/569. III. La pretensin recursiva Las quejas de la actora son: a) debe extenderse la condena a Interval Internacional pues sta facilit a Intervac y a su titular (Jos A. Conti) la comisin del delito de estafa (art. 173 , CPen.), b) su parte contrat expresamente con Interval Internacional el intercambio de semanas tursticas y sta incumpli la prestacin a su cargo, c) el rechazo de la demanda contra Primater es infundado, d) de ser imposible la entrega de la parte indivisa del inmueble adquirido, la condena debe incluir el pago del valor equivalente a las semanas 4 y 5 respetando sus categoras y calidades internacionales y, e) la imposicin de costas a su parte por el rechazo de la demanda contra Interval Internacional y Primater es injusta. Los planteos de las partes que no resulten esenciales ni decisivos para dictar el veredicto en la causa sern soslayados, pues todo argumento inconducente es susceptible de serlo por el judicante (Fallos 221:37; 222: 186; 226:474; 228:279; 233:47; 234:250; 243:563; 247:202; entre otros). IV. La solucin. Luego de analizar los antecedentes del caso, los medios de prueba aportados a la causa de conformidad con las reglas de la sana crtica (art. 386, CPCCN.) y la sentencia recurrida, anticipo que algunos agravios de la recurrente son fundados y que el pronunciamiento apelado debe modificarse. a) El "tiempo compartido" es una relacin bilateral atpica y compleja que recae sobre bienes muebles (yates, veleros, casas rodantes, etc.),

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inmuebles (casas, departamentos, cabaas, etc.) o inmateriales (software, marcas, patentes, etc.). Como recuerda Lpez Cabana, el origen del instituto se ubica en Francia, con la creacin de la Societ de Grands Travaux de Marseille que obtuvo el registro del nombre Multipropiet en el ao 1967, aplicndolo a una estacin hotelera ubicada en los Alpes franceses. Ahora bien, sea cual fuere la forma en que se encuentre estructurado jurdicamente el sistema de tiempo compartido (derechos reales o personales) surgirn tres relaciones contractuales relacionadas entre s: a) el contrato de entrega del bien, b) el contrato entre el usuario y el administrador y c) el contrato que vincula al usuario con la cadena de intercambio. Ello constituir uniones de contratos o contratos conexos. En este caso los diversos contratos individuales que conforman el sistema son celebrados entre: i) un grupo de personas que adquieren conjuntamente una cosa, dividiendo su uso alternativamente en perodos de tiempo prefijados (conf. Lorenzetti, Ricardo, "Tratado de los contratos", t. II, Ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2000, p. 460); ii) una persona que comercializa, administra y/o gestiona los bienes afectados al negocio, que generalmente es un comerciante profesional; y, eventualmente, iii) una empresa de "intercambio vacacional" que concerta con los multipropietarios del bien un "trueque" de semanas de uso o de la unidad adquirida (sobre ello volver infra). En autos Intervac vendi a la actora el 3,836% indiviso de la unidad funcional n. 02/04 del complejo, asignndole el derecho a uso exclusivo de las semanas 4 y 5 de cada ao (ver boleto de compraventa, fs. 85/86). Al tiempo de concretarse la venta, el complejo estaba adherido al sistema de intercambio vacacional, el que -como refer supra- permite a los usuarios entregar sus semanas a la cadena turstica, a cambio de otras de similar calidad y confort en un lugar geogrfico distinto y/o en una etapa diferente del ao. b) Las ventajas del sistema pueden diluirse si -como en el caso- el usuario se encuentra desprotegido por fallas en la organizacin o gestin del negocio; sobre ello volver infra. Ello porque la obligacin del empresario es mixta (comprende tres aspectos diferenciables) y compleja (los vnculos se entrelazan): i) debe dar el uso sobre el inmueble, ii) debe dar el uso de los bienes muebles que integran la finca y iii) debe prestar los servicios pactados (limpieza, esparcimiento, etc.). Existen obligaciones secundarias que derivan del principio de buena fe (art. 1198 , CCiv.), vgr., informar la

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identidad del propietario, el carcter personal o real de la transmisin, la calidad del bien ofrecido, el modo de usar las instalaciones exclusivas y/o comunes, etc. Coetneamente, el adquirente debe pagar el precio convenido en la forma pactada y custodiar y conservar el bien de manera idnea (ver Lorenzetti, "Tratado..." cit., ps. 469/471). En el sub iudice la actora pag ntegramente el precio convenido, incluidas las expensas, pero jams pudo gozar de sus semanas de uso exclusivo. Es ms, en el mismo acto el costo de la membresa de la cadena de intercambio; tampoco pudo utilizar este servicio, ya que el complejo Intervac no fue construido totalmente y, por ende, desafiliado de aqulla. En la actualidad, la industria turstica encuentra en el sistema de tiempo compartido (timeshare o time sharing) un elemento nodal para su promocin; y la posicin del usuario (consumidor final) es la prevista en el art. 1 , incs. b y c, ley 24240, mxime teniendo en cuenta que los contratos de tiempo compartido son celebrados por adhesin (XVI Jornadas Nacionales de Derecho Civil, Buenos Aires, 1997, Comisin n. 3, "Autonoma de la voluntad. Problemtica actual"). Intervac incumpli todas y cada una de las prestaciones a su cargo y deber restaar los perjuicios causados en su inconducta (art. 1081 , CCiv.; ver sentencia recada en "Jos A. Conti s/estafa", donde se conden al socio-gerente de Intervac a seis meses de prisin, por resultar penalmente responsable del delito de "estafa" reiterada; copias certificadas corren a fs. 479/489, expte. penal n. 14.392, que tengo a la vista). c) Como todos sabemos las empresas de intercambio vacacional celebran dos tipos de contratos; uno con los organizadores del sistema de tiempo compartido y otro con los multipropietarios de cada inmueble comercializado. Para ello utilizan tcnicas publicitarias de diversa ndole (vgr., publicaciones peridicas en revistas o diarios, donde ofrecen a los consumidores adherirse al sistema de intercambio nacional o internacional mediante el pago de una "membresa" anual); usualmente exponen fotografas de los complejos que integran su oferta, aunque en ocasiones algunos de ellos se encuentran en construccin o son desafiliados por incumplir las condiciones de calidad prefijadas (generalmente estos complejos se asocian a la cadena internacional o conforman un grupo econmico junto a ella). Es decir, hacen publicidad para captar consumidores (ley 24240 y art. 42 , CN.). El 16/3/1987 la actora pag a Intervac S.R.L. (=A= 92) para afiliarse a la cadena de intercambio (en ese acto se le exhibi la revista de Interval International con fotos del complejo Inervac-I; (ver recibo de fs. 103) y el 15/5/1987 pag la membresa de U$S 50 por lo que se le entreg el comprobante de fs. 103 (recibo de Intersol S.A.). Luego recibi un ejemplar de la revista Anuario Traveler 1987/1988 donde -como refer supra-

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Interval indicaba que el complejo Intervac-I -entre otros- integraba la cadena de intercambio (ver fs. 127/129) y, posteriormente recibi el carnet de socia de Intersol -n. 6412- e Interval -n. 6000231- (ver fs. 105). Adicionalmente, Intervac comercializ el complejo homnimo atribuyndose su propiedad; pero nadie puede transmitir un derecho mejor o ms extenso de el que goza (art. 3270 , CCiv.) ni nadie puede adquirir un derecho mejor o ms extenso que el que tena el transmitente (Nemo dat quod non habet decan los romanos: "Nadie da lo que no tiene"). Dos observaciones en relacin a este punto, a efectos de analizar la responsabilidad de Interval International: i) Surge de la escritura pblica 434 del 1/7/1998 (fs. 177/183) que ni Intervac ni Andina (vendedores y administradores de los complejos Intervac-I y Las Tablas respectivamente) fueron titulares de dominio del inmueble sobre el que se construyeron los complejos tursticos. Sus propietarios eran los cnyuges Juan Reizes y Mara Luisa Schneider de Reizes, por compra que hicieran en 1975 a Godofredo Arturo Pericola. Ergo, desde ese ao hasta 1998 (cuando el matrimonio vendi el inmueble a la sociedad uruguaya Financiera Bartells Sociedad Annima) la finca perteneci al presidente de Primater S.A. y a su esposa, es decir a Juan Reizes y Mara Luisa Schneider. ii) Tanto Intervac como Andina ofrecieron en venta unidades funcionales edificadas (o "a edificarse" en el caso de Intervac) en terrenos que no les pertenecan (ver acp. anterior); ello as toda vez que lo edificado integra el inmueble por accesin (art. 2571 , CCiv.). Tanto Intersol como Interval International afiliaron a su red de intercambio vacacional a un complejo que: i) no exista (en el caso de Intervac) o que ii) exista pero era comercializado y administrado por quien no era su propietario, en perjuicio de desprevenidos consumidores. Ntese que del reverso de la "solicitud de afiliacin individual" (anejado a fs. 244 por Interval) surge que Interval International realizara "todos los esfuerzos razonablemente posibles para asegurar que la informacin publicada sobre los complejos tursticos sea exacta". Ello fue soslayado respecto de la publicidad en la revista mencionada supra, en tanto las fotos publicadas no pertenecan al complejo Intervac, el que -reitero- ni siquiera estaba totalmente construido (ver fotografas certificadas de fs. 106/107). Estas codemandadas integraron al sistema complejos cuyos administradores o comercializadores no eran sus propietarios, pese a que hicieran creer a los compradores otra cosa. Es sugestivo que ni Interval ni Intersol hayan intentado demostrar que quienes comercializaron el complejo de San Martn de los Andes (actualmente Las Tablas) eran

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propietarios del inmueble edificado; mxime cuando publicaron en revistas de promocin turstica fotografas de un complejo que result no ser el vendido a los multipropietarios (ver declaracin del testigo Ral E. Moratti de fs. 454 in fine). La principal defensa de Interval fue que su "examen de calidad" sobre los complejos de "tiempo compartido" que integraban la red de intercambio, serva para desafectar a aquellos que incumplieran las condiciones de calidad y confort requeridas. En el alegato de fs. 531/538 reitera la misma defensa oblicuamente arguyendo que la administradora del intercambio contrata con el propietario del complejo su adhesin al sistema. Mueve a perplejidad que el art. 38, Reglamento de Interval International disponga que: "...el miembro acepta que en ningn caso podr reclamar a Intersol S.A. por los eventuales daos y perjuicios derivados de su compra de perodos vacacionales en complejos tursticos afectados al sistema de Propiedad Vacacional (Tiempo Compartido). El miembro exime a Intersol S.A. de toda responsabilidad contractual y/o extracontractual ajena a su actuacin en carcter de intermediaria... todo reclamo derivado de la aplicacin y/o interpretacin del presente que sea consecuencia del exclusivo accionar de Intersol S.A. se limitar al monto de la membresa anual vigente, por lo tanto el miembro de renuncia a reclamar, por cualquier concepto, sumas superiores a la indicada". Esta clusula es a todas luces abusiva, pues, como se advierte, la predisponente intenta tarifar anticipadamente todo perjuicio irrogado al consumidor segn el valor de la membresa (U$S 50) violando el principio alterum non laedere y el principio de reparacin justa del dao. Todo instrumento que posibilite a la parte predisponente aprovecharse de la necesidad o debilidad del adherente altera la idea de justicia contractual. Y toda oscuridad, ambigedad u ocultamiento de intereses en el contexto general del contrato no puede generar beneficios al predisponente en perjuicio de los derechos del consumidor. En el caso, el abuso resulta de que el convenio entraa ventajas exclusivas para el empresario, desequilibrando los derechos y obligaciones de las partes (ver Bricks, H., "Las clusulas abusivas", Ed. LGDJ, Pars, 1982, p. 9). Si los hombres son libres e iguales es lgico que la contratacin se rija por el principio de autonoma de la voluntad (art. 1197 , CCiv.) y que sean ellos quienes decidan libremente cmo regir sus relaciones, pues se supone que el contrato es un acto negociado, discutido y acordado. Pero hoy la realidad es diferente: en la contratacin masiva el adherente se encuentra en una situacin de franco debilitamiento frente a la superioridad del estipulante, pese a lo cual existe un acto jurdico en los trminos del art. 944 , CCiv., toda vez que en la misma han jugado vlidamente los factores determinantes de la voluntad, aunque la libertad aparece seriamente

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menoscabada (conf. Vallespinos, Carlos, "Las condiciones generales de los contratos", en Contratos, Ed. La Rocca, Bs. As., 1989, p. 138). La cuestin -obviamente- tiene su gnesis en una tpica relacin de consumo donde el estndar del comerciante profesional debe conjugarse con la atipicidad de los contratos sub examine. La masividad, la compleja organizacin empresarial, la abusividad y la cautividad que presenta el sistema requieren enmarcarlo dentro de las relaciones de consumo (conf. Lorenzetti, "Tratado..." cit., p. 461). La ley 42/1998 espaola (B.O.E. del 15/12/1998) regula el sistema de "tiempo compartido" estableciendo disposiciones tuitivas del consumidor en el mbito turstico. Y ella deriva de la directiva comunitaria 94/47/CE (del 26/10/1994); lo expuesto a los simples efectos de destacar los aspectos econmicos y sociales en juego, y la tutela que rige en pases desarrollados. El art. 1 , ley 24240 refiere a una "obligacin de dar" que tiene por objeto la entrega de una cosa mueble o inmueble, sea para constituir sobre ella derechos reales o transferir su uso o tenencia. Adicionalmente, si se trata de una prestacin de servicios, el objeto de la prestacin ser una "obligacin de hacer", pues el inters jurdico se vincula con la actividad que cumplir el proveedor (conf. Trigo Represas, "Proteccin de usuarios y consumidores", Anticipo de Anales, Ao XLI, n. 44, Bs. As., 1997, p. 12). Atento a la naturaleza de los contratos que nos ocupan, en cualquiera de los supuestos aludidos supra el administrador del complejo debe responder ante el consumidor por los daos originados en su incumplimiento contractual. Ello porque lo transmitido es una porcin indivisa del inmueble donde se prestan servicios inescindibles del bien afectado al sistema (vgr., limpieza, esparcimiento, seguridad, etc.). Como se dijo, la Ley de Defensa del Consumidor -de "orden pblico", art. 65 - es aplicable a los contratos en curso de ejecucin (art. 3 , CCiv.) y, en el sub lite la contratacin no se agot con la entrega del bien cuya fraccin con uso temporal exclusivo se transmiti. La actora debi pagar las expensas anuales a la administradora (Intervac primero y Andina despus) por los servicios pactados originariamente y devengados anualmente; y, la membresa anual para tener acceso al intercambio vacacional. En 1994 los derechos de usuarios y consumidores adquirieron jerarqua constitucional (art. 42 , CN.) y, el rgimen de proteccin que los involucra impide un rgimen de privilegios que desconozca el art. 16 , CN. estableciendo en las mismas condiciones una desigualdad en favor de unos en desmedro de otros.

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Juzgo que debe condenarse a las codemandas a resarcir los daos causados a la actora; respondern solidariamente, sin perjuicio de las acciones de repeticin que estimen corresponder. Ello, por cuanto en la cadena de contratos destinados a instrumentar un nico negocio frente al consumidor, existen deberes secundarios de conducta respecto del funcionamiento del sistema en su conjunto, que prima facie- quedan soslayados del negocio individual. En tal contexto, el deslinde de la responsabilidad debe apreciarse con estrictez, pues el incumplimiento de las obligaciones contractuales no se agota en sus efectos bilaterales, sino que repercute en todo el sistema. Los contratos vinculados entre s celebrados en cumplimiento de una operacin econmica global, deben interpretarse conjunta y coherentemente sin soslayar la finalidad que puede emerger de la red de vnculos. Sentado lo anterior dir que en el sub examine no existe margen conceptual ni fctico que escinda y delimite la responsabilidad de cada defendida. Si el incumplimiento en las obligaciones emergentes del negocio complejo result de una concatenacin de actos negligentes realizados por los distintos sujetos; la impericia de cada uno no apunta al grado de responsabilidad, sino a la existencia de la responsabilidad misma. La corresponsabilidad no importa semirresponsabilidad, sino una responsabilidad plena atribuible a cada sujeto que con su accin u omisin coorigin el incumplimiento; en el caso, la condena solidaria apoya en la propia naturaleza del hecho generador (ver mi voto, C. Nac. Com., sala B, in re "Frigorfico Riosma v. Argencard S.A. y otro s/ordinario" , del 2/12/2003, publ. en , el 9/2/2004). d) Rechazar la demanda contra Primater S.A. Ello porque como todos sabemos el contrato de sociedad genera una entidad organizada para cumplir su objeto social y que, para el ordenamiento jurdico, es una persona distinta y diferenciada de los socios que la componen (art. 2 , ley 19550). Ello le otorga capacidad de derecho y slo autoriza a levantar el velo de su personalidad (art. 54 , prr. 3, d.) cuando se la utiliza de modo antijurdico; lo que no se prob en el sub examine. Como sostuvo el a quo, el hecho de que el presidente de Primater haya figurado como titular dominial del inmueble en el que se construy el complejo turstico no lo autorizaba sin ms a extenderle la condena; mxime cuando no se prob que la sociedad citada como tercero haya intervenido en el negocio del tiempo compartido o intercambio vacacional. e) Por lo expuesto supra, las condenadas debern pagar a la actora una suma equivalente al valor de las semanas 4 y 5 en los perodos en que debi utilizar la unidad funcional, con base en idntica calidad, confort y categora de la unidad adquirida, segn la liquidacin a practicarse. El

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monto de condena devengar un inters calculado segn la tasa que cobra el Banco de la Nacin Argentina en sus operaciones ordinarias a treinta das (C. Nac. Com., en pleno, in re "S.A. La Razn s/quiebra s/incidente de pago de los profesionales", del 27/10/1994). f) Las costas sern soportadas por las defendidas vencidas (art. 68, CPCCN.); respecto de Primater sern a cargo de la actora (art. 68, d.). Por cuanto no existen elementos que justifiquen el apartamiento del principio general en materia de costas; esto es el "criterio objetivo de la derrota". V. Conclusin Por lo expuesto, propongo al acuerdo modificar parcialmente la sentencia de primer grado extendiendo la condena a Interval International Argentina S.A., quien solidariamente con Intervac S.R.L. y Andina S.A. deber pagar a la actora una suma equivalente al valor de las semanas 4 y 5 en los perodos en que debi utilizar la unidad funcional adquirida, con base en idntica calidad, confort y categora de la unidad adquirida, segn la liquidacin a practicarse; con ms $ 3000 por dao moral. El monto de condena devengar un inters calculado segn la tasa que cobra el Banco de la Nacin Argentina en sus operaciones ordinarias a treinta das (C. Nac. Com., en pleno, in re "S.A. La Razn s/quiebra s/incidente de pago de los profesionales", del 27/10/1994). Con costas (ver pto. IV, f). He concluido. Por anlogas razones los Dres. Daz Cordero y Butty adhirieron al voto anterior.- Ana I. Piaggi.- Mara L. Gmez Alonso de Daz Cordero.- Enrique M. Butty. DERECHOS REALES AR_JA004 JJ Texto Completo JUSTICIA NACIONAL EN LO COMERCIAL JUSTICIA NACIONAL DE LA CAPITAL FEDERAL

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