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Arrendamento comercial e cessão de exploração

O

Supremo Tribunal de Justiça considerou ser de cessão de exploração e não de arrendamento comercial o contrato pelo

qual se transfere, a título oneroso e por determinado prazo, o direito exploração de um estabelecimento comercial

 

equipado com o mobiliário e equipamento indispensáveis ao seu funcionamento, independentemente da sua atividade

 

ainda não se ter iniciado e de, por isso, não possuir ainda clientela nem bens de consumo.

 

Segundo o Supremo, enquanto no arrendamento comercial o locador transfere para o locatário o direito de gozo de um prédio, na locação de estabelecimento o detentor do estabelecimento transfere para o cessionário o gozo e fruição de uma unidade comercial, com todos elementos que a integram e que visam o exercício de uma determinada atividade mercantil. Haverá, assim, arrendamento se o proprietário se limitar a pôr à disposição do locatário o gozo e fruição do local, apto para o exercício da atividade visada mas ainda sem o equipamento necessário para que tal aconteça. Haverá cessão de exploração se o prédio já se encontrar equipado com os meios materiais indispensáveis à sua utilização, designadamente móveis, máquinas, utensílios que tornem viável, mediante a simples colocação de mercadoria, o arranque da exploração comercial.

É de todo indiferente que à data da cessão o estabelecimento já tivesse sido antes aberto ao público. O que releva é o

facto de já ter existência e de estar apto a entrar em funcionamento com vista ao exercício da atividade a que se destina.

O Supremo considerou que os proprietários do estabelecimento que, após a denúncia do contrato de cessão de

exploração sem que o mesmo tivesse sido entregue, retiram por si próprios os móveis e utensílios que aí tinham sido colocados e impedem o acesso ao seu interior, são responsáveis pela perda desses mesmos bens e dos que, sendo perecíveis, permaneçam no estabelecimento. Essa responsabilidade só poderá ser total ou parcialmente transferida para o cessionário quando se prove que este se recusou a receber os bens depois dos proprietários do estabelecimento se terem prontificado a devolvê-los.

Existindo um contrato de cessão de exploração e não um contrato de arrendamento comercial, entendeu o Supremo que a prestação devida pela exploração do estabelecimento pode ser atualizada nos termos previstos no respetivo contrato, sem estar sujeita aos limites que possam ser legalmente fixados para os arrendamentos comerciais.

O caso

Uma sociedade proprietária de um posto de abastecimento de combustíveis cedeu a outra pessoa a exploração do Snack- Bar que aí existia. Essa pessoa inaugurou o Snack-Bar e, embora o mesmo já estivesse apto a funcionar, para exercer a sua atividade comprou diversos móveis que aí colocou, utensílios, produtos e mercadorias. Assumiu ainda todas as despesas correntes, nomeadamente com energia elétrica, gás, revisão dos extintores de incêndio, reparações nas máquinas de lavar e limpeza, bem como com a promoção e publicidade do estabelecimento. Uns anos depois de ter começado a exploração do Snack-Bar, a sociedade decidiu denunciar o contrato de cessão de exploração sem que aquele tivesse sido desocupado na data prevista. Perante essa situação, um dos sócios da sociedade proprietária do posto de abastecimento acompanhado de alguns empregados entraram no Snack-Bar no dia previsto para a sua desocupação e começaram a retirar mesas e cadeiras para fora, perante a presença de diversos clientes, tendo depois afixado na porta de entrada, nos vidros das janelas, e na parede exterior do imóvel, vários anúncios que diziam encerrado para obras. O mesmo sócio encostou mais tarde uma

carrinha à porta do estabelecimento, onde guardou os móveis retirados, de forma a impedir a sua abertura e foi afixado

na porta e vidros das janelas um papel que dizia reabre brevemente. A partir desse momento a pessoa que explorava o Snack-Bar deixou de poder fazê-lo e de aceder ao seu interior e aos produtos que aí tinha deixado. Recorreu então a tribunal pedindo, nomeadamente, a declaração de nulidade do contrato de concessão de exploração

e a sua conversão em contrato de arrendamento, bem com a condenação dos réus a entregarem-lhe o estabelecimento e

os móveis e objetos nele instalados.

A sociedade e os respetivos sócios contestaram alegando que o contrato era uma verdadeira cessão de exploração e

que o tinham denunciado sem que o estabelecimento lhes tivesse sido devolvido. Pediram também que lhes fosse paga

uma indemnização pelas despesas que tinham tido que suportar. O tribunal decidiu condenar as partes a pagarem

indemnizações recíprocas, o que motivou o recurso para a Relação. Esta entendeu condenar também a sociedade a pagar

o valor dos móveis e utensílios que tinham sido colocados no estabelecimento.

Após novo recurso, interposto por ambas as partes, o Supremo confirmou a decisão da relação ao considerar que o contrato era uma verdadeira cessação de exploração e não um contrato de arrendamento, uma vez que o Snack-Bar tinha sido entregue apto a funcionar, não obstante nunca ter sido antes utilizado.

O Supremo confirmou ainda que a sociedade e respetivos sócios eram responsáveis pela perda dos bens tinham

retirado do interior do estabelecimento e pelo perecimento dos bens consumíveis que não fora possível retirar, uma vez

que tinha agido por mão-própria pondo em risco bens que não lhes pertenciam, e que a pessoa que explorava o Snack- Bar era responsável pelo pagamento de uma fatura de eletricidade que tinha ficado por pagar.

Referências

Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proferido no processo n.º 5527/04.2TBLRA.C1.S1, de 19 de abril de 2012 Regime do Arrendamento Urbano, artigos 111.º n.º 1 e 115.º Código Civil, artigos 483.º, 570º, 1085.º e 1112.º

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