De las atribuciones y funciones del Presidente de la Junta de Condominio: A) Presidir las reuniones de la Asamblea General de Propietarios y de la Junta de Condominio;

B) Ejercer la representacin legal de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial cuando sta haga las funciones de administrador. Cuando exista un administrador del Conjunto Residencial, ser l quien ejerza la representacin legal de la comunidad de propietarios; C) Coordinar las actividades de los dems miembros (principales o suplentes) de la Junta Directiva del Condominio; D) Cumplir y hacer cumplir el presente Reglamento de Condominio y las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal; E) Adelantar las relaciones institucionales con las empresas prestadoras de los servicios pblicos en el Conjunto Residencial; F) Realizar la contratacin de personas para la conservacin, mantenimiento o reparacin de las reas comunes del inmueble, as como decidir su despido o revocacin contractual; G) Convocar y presidir el proceso electoral para la renovacin de los miembros de la Junta Directiva del Condominio, as como dar a conocer sus resultados por escrito cuando no se instale le Comisin Electoral respectiva; H) Elaborar con la asesora del Tesorero el presupuesto semestral o anual de gastos o inversin en las reas comunes del Conjunto Residencial; e I) Otras que sean aprobadas por el setenta y cinco por ciento (75%) del valor capital presente en la Asamblea General de Propietarios.

De las Atribuciones y funciones del Secretario de la Junta de Condominio: A) Hacer una sntesis por escrito de los puntos tratados tanto en la Asamblea General de Propietarios, as como de las reuniones de la Junta Directiva del Condominio. Para facilitar este trabajo, se establece que la redaccin podr constar en papel impreso por sistemas de computacin y debiendo anotar el da, lugar, hora, puntos tratados y resultados de la reunin. Esta documentacin ser sustituta de la informacin del libro de actas del condominio, siempre y cuando sea firmado por los miembros de la Junta Directiva del Condominio y dos propietarios del Conjunto Residencial, sin que ello releve a este funcionario de su obligacin de entregar debidamente llenados los libros de actas de la Asamblea de Propietarios y de la Junta de Directiva de Condominio al finalizar su gestin;

B) Ejecutar las directrices dadas por el Presidente de la Junta, as como las que se decidieren en las reuniones de la Junta Directiv a del Condominio; C) Manejar el archivo de la Junta de Condominio y la correspondencia en general. Integran el archivo general los libros de actas de las asambleas generales de propietarios, el libro de contabilidad y el libro diario de la Junta de Condominio; D) Sustituir al Presidente cuando ste se encuentre ausente, abandone el cargo o renuncie a sus funciones en caso de que el Suplente de ste no asuma el cargo. En tal caso, se dejar constancia del carcter con que acta mientras dure la encargadura; E) Convocar las reuniones ordinarias y extraordinarias de la Asamblea General de Propietarios, haciendo constar tal carcter en la convocatoria; F) Recoger la opinin y sugerencias de los propietarios, bien escritas o verbales, para ser tratados en la Junta Directiva del Condominio o bien en la Asamblea General de Propietarios; G) Darle publicidad al estado de las cuentas del condominio, as como la relacin de los aportes mensuales de cada propietario y publicitar la morosidad de stos; H) Verificar el qurum y validez de las decisiones tomadas por la Asamblea; I) Otras que sean aprobadas por el setenta y cinco por ciento (75%) del valor capital presente en la Asamblea General de Propietarios.

De las atribuciones y funciones del Tesorero de la Junta Directiva del Condominio: A) Hacer mensualmente la relacin de ingresos y gastos del Condominio del Conjunto Residencial y remitirlas al Secretario de la Junta para su posterior publicidad; B) Llevar un archivo de todas las facturas pagadas por los propietarios y el Condominio, as como de los depsitos efectuados discriminadamente por cada uno a las distintas cuentas del Condominio; C) Elaborar la lista mensual de propietarios solventes con las distintas obligaciones del condominio; D) Llevar el libro de contabilidad del Condominio. Para realizar esta tarea con mayor agilidad, el Tesorero podr hacer uso de los sistemas y programas de computacin. La contabilidad computarizada y su impresin original har las veces del libro de contabilidad, siempre y cuando vaya firmada por los miembros principales de la Junta de Condominio y dos propietarios del Conjunto Residencial, sin que ello releve a este funcionario de entregar los libros de contabilidad debidamente llenados al finalizar su gestin;

E) Otras que sean aprobadas por el setenta y cinco por ciento (75%) del valor capital presente en la Asamblea General de Propietarios. A.3) Establecer cronogramas de trabajo para el cumplimiento de los objetivos: esto no es otra cosa que la distribucin de las metas predeterminadas por la junta en un espacio de tiempo, que legalmente est establecido por un perodo mnimo de un ao. Lgicamente, para poder hacer un cronograma de objetivos hay que detectar "in prima fase", qu es lo que hay que hacer; para luego indicar los procedimientos de forma detallada respondiendo as la pregunta, cmo se realizarn los objetivos; llegando finalmente a la concrecin temporal distribuyendo tales objetivos en el lapso que tiene legalmente establecido para cumplirlos. Nos detenemos brevemente en este punto slo para mencionar que es necesario que la junta de condominio proponga un regular rgimen de reuniones que le permita no slo tomar las decisiones necesarias para alcanzar sus objetivos, sino tener claro el "nivel de supervisin" de la ejecucin de esas decisiones. Sugerimos que cada reunin de la junta de condominio se lleve a cabo bajo una agenda de discusin para optimizar el tiempo de trabajo y que comience siempre con la lectura del acta levantada de la reunin anterior, para poder efectivamente hacerle un seguimiento efectivo del avance en cada objetivo especfico.

A.4) Comunicacin con los copropietarios: sin duda, ser muy estimulante para todos quienes habitan en una comunidad poder apreciar que efectivamente el equipo humano de trabajo en quienes han depositado su confianza para mantener, conservar y mejorar la inversin inmobiliaria realizada, reporta seriamente los resultados de su gestin, los cuales por cierto se van a ver materialmente y son directamente proporcional al estado fsico de la infraestructura del inmueble.

Comunicar la visin, rumbo, direccin y metas de la junta de condominio a travs de un rgano divulgativo mensual es una de las mejores decisiones que ella pueda tomar. De esta forma, todos los copropietarios estarn enterados de su gestin y podrn colaborar en la solucin de problemas comunitarios cuando los mismos hayan desbordado su quehacer diario. En una comunidad frecuentemente se presentan situaciones o problemas que slo pueden ser resueltos por especialistas en determinadas reas en las que los miembros de la junta no tienen nocin o experiencia, debiendo apoyarse en su comunidad para resolverlos; y que mejor va comunicacional para pedir auxilio que un rgano divulgativo de gestin. Concluimos diciendo que comunicacin es participacin y a la inversa, resultando siempre la primordial herramienta de accin en la gerencia de un condominio.

A.5) Rendicin de cuentas: realmente esto forma parte de la comunicacin antes enunciada. Por razones didcticas y con el objeto de enfatizar su importancia colocamos la rendicin de cuentas como un punto aparte de mencionar, que constituye un momento cumbre de exposicin de resultados y de evaluacin de la gestin de la junta de condominio. Como ya dijimos, anualmente debe ocurrir esta presentacin de resultados. Si bien es un acto formal que ocurre ante la reunin de la asamblea de propietarios convocada para tal fin, somos de la ideas que un mes antes de concluir legalmente la gestin de la junta de condominio, sta envi por escrito a todos los copropietarios su informe final, para que stos tengan realmente la oportunidad y el tiempo suficiente de formularse un criterio bastante objetivo del resultado de gestin que se les est presentando. Slo as podrn aprobar o improbar la gestin; renovar o revocar el mandato que les han dado a los miembros de la junta de condominio, en sntesis, evaluar una gestin. Como acto comunicacional, la rendicin de cuentas hecha por una junta de condominio puede valerse de todas las herramientas tcnicas disponibles hoy da en la comunicacin: fotografas; pelculas; presentaciones computarizadas; anlisis comparativos de datos utilizando programas especiales, en fin, todo aquello que ayude a resumir y a comunicar de la mejor forma posible a los copropietarios del resultado de una gestin administrativa. En lo particular, cuando nos ha correspondido integrar algunas juntas de condominios, desde el primer da de gestin nos preocupamos por el momento de rendicin de cuentas; sobre todo en aquellos casos donde se asume una responsabilidad de gerenciar inmuebles que sufren situaciones crticas de diversos rdenes: de infraestructura; de tipo administrativo o legal. Por tal razn, recomendamos que la junta de condominio que opere bajo estas particulares condiciones de presin donde el descrdito de las actuaciones de las juntas anteriores afectan la credibilidad ab inicio de la junta de condominio, procedan de inmediato a dejar constancia (bien por fotografas, filmaciones o inspecciones judiciales hechas por un tribunal competente) de las condiciones en que es recibido el inmueble. Ello permitir establecer un antes y despus; es decir un punto de comparacin de la gerencia de la junta con relacin a lo hecho por otras anteriores y resultar muy til a la hora de rendir cuentas. A medida que se refleje la recuperacin del inmueble y se vaya dejando constancia de ello por cualquier medio, se ir ganando la confianza de los copropietarios y se convertir en un estmulo que propiciar un cambio de cultura y del modo de relacionarse de los propietarios con su inmueble (inversin); lo cual redundar seguramente en la revalorizacin econmica del mismo. B) Relacin de la Junta de Condominio con el administrador y los propietarios Podramos subdividir este punto en otros e incluso establecer una clasificacin que respondiera a las mltiples situaciones que se presentan con ambas figuras. Pero nuestra intencin es sencillamente aportar los lineamientos o principios generales que deben tomarse en cuenta para definir ambas relaciones, que son distintas y en donde la junta de condominio sirve de vaso comunicante, con suficiente autoridad para intervenir en

situaciones concretas para resolver o evitar algn conflicto. A continuacin, dividiremos nuestra exposicin en dos partes donde destacaremos los principios que deben tomarse en cuenta para que la relacin de la junta de condominio sea ptima en cada caso. As resumimos los siguientes principios, a saber: B.1) En la relacin Junta de Condominio y Administrador: B.1.1) La relacin contractual: siendo que la propia LPH seala que la relacin habida entre el administrador y la Junta de Condominio (representante legal de la comunidad) es la definida por el mandato, recomendamos que cuando una persona (natural o jurdica) sirva como administrador del inmueble, se determine de forma muy detallada todos y cada uno de los trminos que normarn la relacin entre ambas partes. Mientras ms detallado sea el rgimen del mandato, menor ser la posibilidad de duda o de vaco en cuanto a su interpretacin se refiere; o lo que es lo mismo: menor ser el surgimiento de los conflictos. Inclusive, sostenemos la tesis de que un contrato de administracin que no contemple los mecanismos de prevencin y de resolucin de los posibles conflictos que puedan surgir entre las partes, ser un contrato jurdicamente dbil. B.1.2) El principio de la "relacin comunicacional": para nosotros, este principio se basa en la continua y frecuente relacin comunicacional existente entre el miembro de la junta de condominio habilitado para tal fin, y el nivel gerencial designado por el Administrador. Entendemos que no se trata simplemente de mantener una comunicacin cordial, amigable o afable entre la junta de condominio y el administrador; ello, adems de cumplir con las normas mnimas de cortesa y de urbanidad, debe cumplir con un cometido de cooperacin y de ayuda a la junta de condominio en la gerencia del inmueble. En este orden de ideas, entendemos que este principio debe girar en torno al siguiente contenido: a) comunicacin o reportes administrativos y financieros del inmueble: el administrador durante toda su gestin comunica constantemente su gestin sobre los asuntos generales del inmueble, as como los habido con cada administrado en particular. Desde la relacin con los proveedores; la emisin y cobro de las facturas de condominio; el pago de la nmina de los empleados del inmueble y la situacin laboral de cada uno de stos; la conciliacin bancaria de las cuentas a favor de la comunidad; en fin, siempre est comunicando lo que hace a la junta de condominio y dejando "huellas o trazas" de su actuar para su comprobacin en cualquier momento de su gestin; b) asesora jurdica: nos referimos aqu a la que debe brindar el administrador a la junta de condominio para atender la realidad legal de su gestin: la toma de decisiones vlidas que sean aceptadas pacficamente por todos y no cuestionadas por los copropietarios; la forma de dejar probanza de las decisiones tanto de la junta de condominio como de los acuerdos de los copropietarios; el combate de la morosidad, mediante la cobranza judicial o extrajudicial; c) comunicacin con los niveles decisorios principales y alternos (respuesta operativa de las partes): dependiendo de la relacin contractual establecida entre las partes, y considerando que la nueva tendencia de la administracin inmobiliaria en Venezuela es la de corresponsabilidad administrativa entre la junta de condominio y el administrador, conviene destacar un contenido muy importante que resume la comunicacin entre ambas

figuras. Nos referimos ahora a la necesidad de establecer un vaso comunicante permanente entre los niveles de decisiones de las partes de esa relacin contractual, tomando en cuenta que los imprevistos que se presentan en la vida de un inmueble y de su comunidad de propietarios son tan diversos que amerita tomarse muy en cuenta una estrategia bien definida para atenderlos. Es as que es menester crear un canal abierto de comunicacin entre las partes que defina sus responsables directos y alternos de ejercerlos, con el objeto de que en ningn caso sea interferido por nada ni por nadie. Ello contribuir a medir los niveles de respuesta y de atencin ante las exigencias que una parte le haga a la otra sea por el motivo que fuere y en definitiva, se consagrar de esta manera un perfeccionamiento de la relacin contractual, es decir, del mandato de administracin propiamente dicho, originando una mayor satisfaccin de ambas partes. B.1.3) La transparencia administrativa: como parte de la comunicacin entre la junta de condominio y el administrador, nos encontramos que la mxima exigencia que aquella siempre aspira y hace a todo administrador es la absoluta transparencia en el manejo de todos los aspectos administrativos relacionados con el inmueble, especialmente el relativo al manejo de los fondos econmicos, si es que ello le ha sido delegado a ste. Y la transparencia administrativa se logra con la concurrencia de distintas variables que as la permiten. Veamos: un administrador garantiza este principio si: a) posee un software de computacin que permita manejar de forma integral todo lo relativo a: la emisin de facturas de condominio; pagos de proveedores; pago de nminas; elaboracin de cheques; conciliacin de cuentas bancarias del cliente (comunidad de propietarios); cuentas por cobrar; en fin, un sistema de computacin que permita automatizar las tareas de control contable de las distintas operaciones administrativas que se hacen sobre el inmueble, es un requisito fundamental que garantiza la consecucin de este principio; b) perfil profesional e idneo del recurso humano del Administrador: la administracin de inmuebles requiere de expertos en el rea de la contabilidad; de la gerencia administrativa; del derecho y tambin de sistemas de computacin. Otras especialidades sern integradas a las empresas de acuerdo con su inters comercial y el servicio que han diseado prestar; c) mtodos de administracin: las ciencias administrativas tienen sus principios y objeto de estudio que le son propias, y que imponen una manera y criterios especficos, universalmente admitidos de hacer las cosas. No puede improvisarse en nada y es conveniente que los administrados entiendan que son criterios que sirven para manejar volmenes de trabajo grandes, o informacin masiva bajo estndares que hacen posible su comunicacin y entendimiento siguiendo determinadas formas; es por ello que para interpretar los datos contables arrojados bajo la aplicacin de los mtodos de las ciencias administrativas, hay que tener una formacin especial, que frecuentemente chocan con las formas y maneras como una junta de condominio quiere que le presenten las cuentas, olvidando los criterios universalmente admitidos. B.2) Relacin Junta de Condominio y Copropietarios: seguidamente pasamos a enunciar los principios que deben regir para mantener una relacin objetiva entre ambos entes:

B.2.1) El "principio de objetividad": en todas la situaciones que atienda una junta de condominio donde estn inmersos asuntos relativos a algn copropietario o grupo de ellos, debe privar la ponderacin imparcial de las distintas variables para que las decisiones que se tomen, sean considerando siempre la justicia y la equidad. Esto nos conduce a un segundo principio: B.2.2) La "supremaca del inters colectivo o general": no es otra cosa que ante cualquier circunstancia o duda, las decisiones de la junta de condominio deben siempre hacer prevalecer el inters general sobre el particular, cuando estn confrontados los intereses generales con los particulares. Ello, considerando las excepciones que haya establecido la ley en salvaguarda de "intereses vitales" como la vida o la integridad fsica de las personas o cualquier otro bien definido, que obligue a respetarlos por imperio de la ley. B.2.3) La comunicacin: nos remitimos aqu a lo que antes dijimos sobre el principio de la "relacin comunicacional" tratado en el punto anterior. Agregamos s, que hay muchas formas de propiciar la comunicacin entre la junta de condominio y los propietarios; y es ms, posiblemente una de las misiones de sta sea la de fomentar la buena comunicacin y solidaridad entre todos los copropietarios, siendo esto una herramienta muy efectiva de solucionar los normales conflictos que ordinariamente se presentan en las comunidades. La buena comunicacin se basa en el dilogo y ste es capaz de resolver cualquier conflicto, an entre las partes ms encontradas. La comunicacin es la base de todo acuerdo.