Qu es y qu debe contener como mnimo un avalo

Las viviendas sometidas a rgimen de propiedad horizontal ofrecen garantas de seguridad

a los habitantes.
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Se trata de un estudio que analiza diversos factores arquitectnicos, urbansticos,
estructurales y de mercado, entre otros aspectos, para determinar el valor comercial
de una propiedad.
Estos deben ser realizados por un avaluador profesional, ya que tambin debe tener en
cuenta aspectos jurdicos, fsicos, metodolgicos, econmicos y territoriales para
garantizar la estimacin de un precio acorde con el mercado y justo tanto para el
propietario como para posibles compradores e interesados.
Contenido mnimo
Adems de la firma con el respectivo nmero de registro y credencial del Registro
Nacional de Avaluadores, el documento que le entregue el avaluador debe contener
como mnimo los siguientes elementos (estos pueden variar segn el tipo de predio):

- Indicacin de la clase de avalo que se realiza y la justificacin de por qu es el
apropiado para el propsito pretendido.
- Identificacin y descripcin de los bienes o derechos avaluados, precisando la
cantidad y estado o calidad de sus componentes.
- Caractersticas de la propiedad. Se trata de una descripcin fsica del terreno, las
dependencias, los acabados y en algunos casos comentarios relacionados con la
estructura.
- Informacin jurdica y de titulacin. Deben relacionarse los linderos, la cabida, la
tradicin de propietarios y tenedores de la propiedad, la titulacin actual y la situacin
jurdica, entre otros datos.

- Los datos urbansticos del sector. Descripcin de la zona y anlisis de aspectos
incidentes (positiva o negativamente) sobre el valor de la propiedad.
- Consideraciones sobre usos. Se refiere a la destinacin que puede darse al bien
en relacin con las normas urbansticas aplicables como por ejemplo, comercial,
residencial, industrial, mixto....
- Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus fuentes.

- Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado, que se utilizaron
para realizar los clculos.
- La vigencia del avalo, que no podr ser inferior a un ao.
- Metodologas aplicadas (por lo menos dos). Se deben incluir los datos y
referencias de los modelos de clculo utilizados.
- Cuando la metodologa del avalo utilice un sistema de depreciacin, se debe indicar
el mtodo de depreciacin utilizado y la razn por la cual se considera que resulta ms
apropiado que los mtodos alternativos.

- Cuando la metodologa utiliza proyecciones se deben sealar todos y cada uno
de los supuestos y el procedimiento usado para proyectar. En el caso de variables
proyectadas se deben incluir las fuentes de donde fueron tomadas y/o los supuestos
que se tuvieron en cuenta para realizar la proyeccin.
- Si la metodologa del avalo utiliza ndices, se debe sealar cules se utilizaron
y la fuente de donde fueron tomados.

- Memorias de los clculos realizados. Hace referencia a las frmulas, valores y
resultados obtenidos -en las diferentes metodologas- durante la estimacin del precio.
- Estimaciones sobre valorizacin. Qu posibilidades tiene el tiempo de crecer el
precio de la propiedad de acuerdo con el comportamiento del mercado, las obras de
infraestructura del sector, la fisonoma social y de seguridad de la zona y en general,
teniendo en cuenta los dems elementos urbansticos y propios de la propiedad que
puedan afectar su valor positiva o negativamente.
- La identificacin de la persona que realiza el avalo y la constancia de su
inclusin en las listas que componen el Registro Nacional de Avaluadores o en las que
lleve la Superintendencia de Industria y Comercio, segn lo previsto en el artculo 50
de la Ley 546 de 1999 y en el artculo 61 de la Ley 550 de 1999.

- Avalo comercial (valor del inmueble). El precio real estimado de acuerdo con
los clculos y dems consideraciones tenidas en cuenta por el avaluador. Debe
discriminar los valores de suelo, reas con diferentes usos y/o tratamientos, entre
otros datos.
- Registro fotogrfico de la visita. Imgenes de la propiedad con comentarios que
permitan identificar cada una de las reas y su estado.
- Anexos de documentos consultados. Al documento final se le deben adjuntar las
notas, fichas, documentos y/o mapas en que se relaciona la normatividad aplicable a la
propiedad. Tambin los planos, levantamientos topogrficos (si se realiz),
documentos de titulacin y otros que hayan podido utilizarse durante el avalo.

Cul es la diferencia entre el avalo comercial y el
catastral


Contrate un avaluador comercial para determinar el precio real de una propiedad.
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En dnde contratar a un avaluador profesional
Qu es y qu debe contener como mnimo un avalo
Qu debe contener el avalo de una vivienda urbana
En el mercado de bienes races en Colombia es frecuente que el valor de los avalos
catastrales (que son los que usa el Gobierno para la liquidacin de impuestos) sea
menor que el de los avalos comerciales (que son los que determinan el precio de un
inmueble para realizar una transaccin comercial).
Esto bsicamente ocurre porque el mercado inmobiliario tiene una dinmica mucho
ms rpida que la gestin de los entes gubernamentales para mantener la informacin
actualizada. Por ello coexisten estos dos tipos de avalos en Colombia:

Avalo Comercial
Es el realizado por un perito que es contratado por una persona, empresa o banco para
determinar el valor real de una propiedad en un momento determinado, de acuerdo
con sus caractersticas fsicas y topogrficas, adems de las variables de entorno que
afectan positiva o negativamente el precio de transaccin del predio.

Generalmente, estos avalos tienen una caducidad de 6 a 12 meses, pues los precios
reales de las propiedades varan con el paso del tiempo. (El precio real hace referencia
al valor en que se negocia una propiedad dentro de una relacin justa de oferta y
demanda. Por su parte, el precio nominal es el que finja un propietario para la venta
de una propiedad y es susceptible de negociacin).

Los bancos solicitan los avalos comerciales para tener certeza de que financiarn una
propiedad por su valor real, lo cual garantiza que el dinero que presta s estar
respaldado por un valor correspondiente. De otro lado, las personas naturales solicitan
avalos comerciales para saber cunto valen sus propiedades o para definir un valor
de venta que les asegure que obtendrn una retribucin justa.
Avalo catastral
Consiste en la determinacin del valor de los predios, obtenido mediante investigacin
y anlisis estadstico del mercado inmobiliario.
El valo catastral de cada predio se determinar por la adicin de los avalos parciales
practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en l
comprendidos.
Otro avalo que no clasifica dentro de las grandes ramas es el autoavalo, el cual, se
entiende por auto-avalo el derecho que tiene el propietario o poseedor de predios o
mejoras de presentar antes del 30 de junio de cada ao, ante la correspondiente
oficina de Catastro la estimacin del avalo catastral.
En los municipios donde no hubiere oficina de Catastro, su presentacin se har ante el
Tesorero Municipal.
Dicha estimacin no podr ser inferior al avalo catastral vigente y se incorporar al
Catastro con fecha 31 de diciembre del ao en el cual se haya efectuado, si la
autoridad catastral la encuentra justificada por mutaciones fsicas, valorizacin, o
cambios de uso.

Como saber el valor de una casa ?
La plusvala en los Bienes Races.
La plusvala en los Bienes Races es el incremento del valor comercial.

Se da por diversos factores, el ms importante es la oferta y demanda, por ejemplo ante
una oferta fija de terrenos, conforme ms gente quiera comprar terrenos, su valor se
incrementar.

Las polticas gubernamentales en el aspecto fiscal y econmico, as como los planes y
acciones de gobierno, tales como: un cambio de uso de suelo, una nueva avenida, un
nuevo centro comercial, la disponibilidad de crditos, etc., provocan cambio en el valor a
una propiedad.
La siguiente tabla se presente a manera de ejemplo, los valores aqu representados no
necesariamente concuerdan con la realidad.


http://www.directoriodemuebles.com/directorio/paraiso/PlusvaliaAnalisisPS.htm

Tambin se puede incrementar dndole valor agregado a la propiedad, esto es con
mejoras, estudios de factibilidad, permisos y con creacin de una imagen favorable, etc.

La determinacin de la plusvala que tiene o haya tenido un inmueble se calcula en
trminos reales, esto es descontando los ndices de inflacin.
La plusvala existe cuando supera la inflacin o los costos financieros.
Cuando el precio de mercado de un bien raz aumenta al mismo ritmo que los ndices de
inflacin, no podemos hablar de plusvala.
En trminos generales los terrenos son los que suben de valor y la construccin se
deprecia.

La construccin tiene una vida til, un cierto nmero de aos ya que entran en juego los
factores de obsolescencia, deterioro, etc.

Los gustos cambian, los sectores pasan de moda. Un sector residencial de ser el ms
cotizado en la ciudad con el tiempo va perdiendo popularidad. Ya no tanta gente desea
irse a vivir all. En esta etapa de transicin es posible que no tan solo las construcciones
pierdan valor, sino tambin los terrenos.

Video: Monterrrey y sus Montaas. Este video contiene un poco de Monterrey y sus
montaas, asi como atractivos de otros municipios, ah y dos melodias clasicas del norte

Formas para conocer el valor de una casa
Las dos formas comunes que nos permiten conocer el valor de una casa son:

AVALUO PRACTICADO POR UN PERITO VALUADOR.

UN ANALISIS COMPARATIVO DE MERCADO.

El primero, el avalo pericial toma en cuenta diversos factores, entre otros:

--El valor por metro cuadrado de un lote tipo. Si en una colonia el lote tipo es de 8 por 20
metros lineales, o sea 160 metros cuadrados, cualquier variacin de frente, fondo, tamao
o forma, puede afectar el valor hacia arriba o hacia abajo. As mismo su ubicacin
especfica dentro de la colonia.
--El valor de la construccin, el tipo de construccin, su edad, su condicin, as como las
mejoras que se hayan hecho a la casa, entre otros factores.

La otra manera para conocer el valor de una casa es: Un Anlisis Comparativo de
Mercado. Consiste en comparar los precios de venta que se hayan obtenido recientemente
(ltimos seis meses) de casas similares, con sus consideraciones
respectivas,preferentemente en la colonia o el sector o en su defecto a travs de una
homologacin.

Este estudio lo realizan los Corredores o Agencias de Bienes Races

En cualquiera de las dos maneras, no es ms que una aproximacin al valor real de una
casa, porque entran en juego muchos factores, como por ejemplo, los crditos hipotecarios
disponibles.

Hoy en da, an son escasos los crditos hipotecarios, entonces la mayora de los posibles
compradores se quedan fuera de la posibilidad de adquirir su casa. No hay liquidez en el
mercado.
Entonces . . . Cul es valor real de una casa?
El valor de una casa es aquel que un comprador bien informado del
mercado, de las condiciones y ubicacin del inmueble est dispuesto
a pagar a un vendedor igualmente informado.