Anlisis de la oferta y demanda para centros comerciales tipo mall en

Lima Metropolitana y el Callao.

Oferta de Centros Comerciales en Lima Metropolitana
ANLISIS DE LA DEMANDA - I
Un fenmeno interesante y reciente es la variacin
que ha sufrido la distribucin de la poblacin en el
territorio en las ultimas dcadas. Segn un reciente
informe del Instituto Nacional de Estadstica e
Informtica (INEI), los habitantes de la ciudad han
pasado de estar concentrados mayoritariamente
en los distritos tradicionales del ncleo urbano
(Lima, Barranco, Brea, Jess Mara, La Victoria,
Lince, Magdalena del Mar, Miraflores, Rmac, San
Borja, San Isidro, San Miguel y Surquillo), a estar
localizados en distritos antes considerados
perifricos. De esta manera, los primeros distritos
albergan solamente el 18.5% de la poblacin
limea, mientras que solamente ocho distritos (San
Juan de Lurigancho, San Martn de Porres, Ate,
Comas, Villa el Salvador, Villa Mara del Triunfo, San
Juan de Miraflores y Los Olivos) concentran el
51.4%.
Demanda - Distribucin de la Poblacin
Fuente: INEI
Lima Norte y Lima Este son las zonas que
albergan la mayor cantidad de
poblacin, con un promedio de 2.1
millones de personas cada una.
Zonificacin de Lima Metropolitana segn
IPSOS, APOYO Opinin y Mercado.
Zona Poblacin 2007
Lima Callao 923,143
Lima Centro 771,285
Lima Este 2,169,379
Lima Moderna 1,003,526
Lima Norte 2,117,451
Lima Sur 1,428,583
Total general 8,413,367
Lima Callao
11% Lima Centro
9%
Lima Este
26%
Lima
Moderna
12%
Lima Norte
25%
Lima Sur
17%
Demanda - Distribucin de la Poblacin por Zona
Fuente: INEI Censo 2007
Centros comerciales en Funcionamiento
Centros comerciales en Proyecto
Los primeros Centros Comerciales (CC) de
Lima preferan ubicarse cerca a los
hogares de NSE A y B. Sin embargo, en los
ltimos aos, los CC estn acercndose a
las zonas de alta densidad poblacional o
zonas en proceso de mejoramiento
comercial y econmico, generalmente
representadas por el NSE C.
A simple vista, an existe espacio para
seguir creciendo. Las zonas marcadas en
crculos negros an no cuentan con un
Centro Comercial cercano. Sin embargo,
en el presente estudio se validar el real
potencial de negocio de cada zona.
NSE Lima Metropolitana - 2007
NSE Cant. Hogares Cant. Personas
A
84,909 270,037
B
380,910 1,328,017
C
857,327 3,358,218
D
585,490 2,320,781
E
313,465 1,120,307
N.D.
2,654 16,007
Total 2,224,755 8,413,367
Demanda - Distribucin de la Poblacin por NSE
Fuente: INEI Censo 2007
RMAC
Centros comerciales en Funcionamiento
Centros comerciales en Proyecto
Demanda Zonas de Lima por NSE
Fuente: INEI Censo 2007, APEIM: NSE 2013
SJL
COMAS
CARABAYLLO
LOS
OLIVOS
RMAC
LIMA
CALLAO
LA PERLA
LA VICTORIA
STGO. DE SURCO
S.J.M.
V.M.T.
Es posible ubicar algunas zonas dentro de los
los distritos marcados que an no cuentan
con Centros Comerciales y asociar la
distribucin de NSE (APEIM).
Ntese por ejemplo el potencial de SJL,
donde el NSE A, B y C suman
aproximadamente un 50% del total de
hogares, avizorndose un amplio potencial
para el desarrollo de un centro comercial.
Demanda EL caso especfico del Centro de Lima
Un caso particular que se proyecta
como zona comercial potencial es el
centro de Lima. Una de las zonas es el
cuadrante de las calles Conde
Superunda, Caman, Moquegua y
Tacna, donde existen ms de 140
inmuebles que podran ser puestos en
valor y darles un uso comercial. La zona y
los nmeros son parte del plan que
manejan en la Gerencia de Desarrollo
Empresarial de la Municipalidad de Lima
(GDE) para dar mayor impulso al
comercio en el centro de la ciudad.
Fuente: Mapcity, Diario Gestin
ANLISIS DE LA DEMANDA - II
Proyecciones de poblacin, ingresos y gastos
La tasa de crecimiento promedio anual
es el indicador que evala la velocidad
del incremento de la poblacin en
trminos relativos.
Las mejores tasas de crecimiento se
encuentran en la periferia de Lima
Metropolitana, estando las tasas ms
altas en los distritos de La Molina, Punta
Negra, Santa Rosa, Cieneguilla,
Ventanilla, Pachacamac.
Distritos que crecen a mayor o menor ritmo
Ritmo de Crecimiento
Demanda Tasas intercensales
Fuente: INEI Censo 2007,
Hogares 2007 Hogares 2015 Hogares 2020 Hogares 2012
Poblacin proyectada Lima Metropolitana por Zona
Fuentes: Poblacin: INEI Censo 2007 y Proyeccin de Poblacin de INEI al 2050
Demanda Proyeccin de poblacin 2007-2020

Hogares 2007 Hogares 2012 % Crecimiento Hogares 2015 % Crecimiento Hogares 2020 % Crecimiento
Lima Callao 230,389 252,832 9.7% 266,874 5.6% 272,194 2.0%
Lima Centro 226,843 211,641 -6.7% 203,914 -3.7% 201,408 -1.2%
Lima Este 501,369 559,543 11.6% 592,340 5.9% 603,768 1.9%
Lima Moderna 353,543 361,000 2.1% 365,294 1.2% 366,831 0.4%
Lima Norte 519,918 573,596 10.3% 604,410 5.4% 615,253 1.8%
Lima Sur 392,693 432,156 10.0% 454,896 5.3% 462,932 1.8%
Total general 2,224,755 2,390,768 7.5% 2,487,728 4.1% 2,522,385 1.4%
Fuentes: Poblacin: INEI Censo 2007 y Proyeccin de Poblacin de INEI al 2050
Demanda Proyeccin de poblacin 2007-2020
0
100
200
300
400
500
600
700
Lima Callao Lima
Centro
Lima Este Lima
Moderna
Lima Norte Lima Sur
M
i
l
e
s

d
e

H
o
g
a
r
e
s

La poblacin de Lima Centro muestra una
tendencia a decrecer en los prximos
aos. Esto se debe en gran medida a la
conversin de zonas residenciales en
comerciales, sumados a otros factores
como la saturacin de los espacios para
vivir (polucin, ruido, presencia de
comercio, entre otros)
Hasta el ao 2015, Lima Moderna mantiene
una tasa de crecimiento de hogares de
0.4% anual. Sin embargo a partir del 2015 al
2020, se estima que el promedio de
crecimiento ser de 0.084% anual.
Callao, Lima Este, Lima Norte y Lima Sur
demuestran un crecimiento promedio
anual de 1.8% entre el 2012 y el 2015 y de
0.37% entre el 2015 y el 2020
2,225
2,391
2,488
2,522
2,050
2,100
2,150
2,200
2,250
2,300
2,350
2,400
2,450
2,500
2,550
M
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s

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H
o
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e
s

Ao 2007 Ao 2012 Ao 2015 Ao 2020
Poblacin Proyectada por Zonas Lima Metropolitana
7.5%
4.1%
1.4%
Poblacin Proyectada Lima Metropolitana
(Hogares)
De acuerdo a las tendencias de los
ingresos analizados desde el ao 2002
hasta la fecha, estos incrementan de
manera sostenida en Lima Metropolitana.
Lima Moderna representa en promedio el
33% de los ingresos de toda Lima
Metropolitana. destacando por su
permanente liderazgo a lo largo del
tiempo.
Tomando como ao base el 2012, en
trminos reales, un hogar de NSE A tendr
un ingreso promedio mensual de S/.25,560
en el ao 2015 y S/.35,406 para el ao 2020.
Demanda Proyeccin de Ingresos 2012-2020
Fuentes: INEI - Encuesta Permanente de Empleo (EPE), Mdulo de Ingresos. / MEF / CEPLAN / Ingresos por NSE Mapcity
* Valores deflactados tomando como ao base el 2012 a una tasa
promedio de inflacin del 2.3% anual hasta el 2020.
0
5
10
15
20
25
30
35
Lima Callao Lima Centro Lima Este Lima
Moderna
Lima Norte Lima Sur
M
i
l
e
s

d
e

M
i
l
l
o
n
e
s

Ingresos Anuales por Zonas al 2020
(S/. Reales)
2012 2015 2020
65
75
97
0
20
40
60
80
100
120
2012 2015 2020
M
i
l
e
s

d
e

M
i
l
l
o
n
e
s

Ingresos Anuales al 2020 (S/. Reales)
15.8%
29.4%
De acuerdo a la encuesta ENAHO en Lima
Metropolitana y el Callao, los gastos en la
canasta familiar se distribuyen asignando el
48% de los gastos en Alimentos y Bebidas,
seguido por Alquiler de Vivienda con 13%,
Esparcimiento y Enseanza 12.5% y Transporte
8%.
Lima Moderna reparte sus gastos en Alimentos,
esparcimiento y enseanza y alquiler de
vivienda, mientras que en Lima Este, Centro,
Norte, Sur y Callao el pago de vivienda es mas
alto que el de esparcimiento y enseanza.
Demanda Gasto 2013
Fuentes: INEI - Encuesta Permanente de Hogares (ENAHO)/ Gasto por NSE Mapcity
15.8%
ANLISIS DE LA OFERTA
Segn el modelo de Huff, los CC
actuales y en proyecto tienen una
poblacin cercana (con alta
probabilidad de asistir al CC) de 3.4
Millones de personas.
Poblacin y Hogares incluidos dentro del rea de
influencia segn el modelo de Huff.
Probabilidad de Asistir a un
CC cercano
Estado/Zona
Poblacin cercana
2012 (Hogares)
Poblacin cercana
2012 (Personas)
Funcionando 631,315 2,335,866
Lima Callao 24,548 90,828
Lima Centro 20,556 76,056
Lima Este 24,686 91,340
Lima Moderna 88,339 326,853
Lima Norte 332,745 1,231,156
Lima Oeste 9,599 35,517
Lima Sur 130,842 484,116
En Proyecto 287,495 1,063,733
Lima Este 148,421 549,159
Lima Moderna 99,862 369,488
Lima Sur 39,212 145,086
Total general 918,811 3,399,599
Centros comerciales en Funcionamiento
Centros comerciales en Proyecto
Oferta Modelo de HUFF
Fuente: Poblacin: INEI Censo 2007 y Proyeccin de Poblacin 2050.
Distritos con proyectos de Nuevos Centros Comerciales
Fuentes: : ACCEP
Oferta Centros Comerciales en Proyecto
Zona Centro comercial
rea Arrendable
2010 (m2)
Lima Este Mega Plaza Este 69,028
Lima Este Real Plaza Puruchuco 70,000
Lima Moderna Derby Plaza 14,240
Lima Moderna Monterrico Plaza 15,800
Lima Moderna Parque El Golf 20,000
Lima Moderna San Borja Plaza 43,000
Lima Moderna Brasil Plaza 50,535
Lima Moderna Real Plaza Salaverry 60,000
Lima Sur El Sol Villa 17,868
Total 9 360,471
Zona Centro comercial Grupo empresarial
rea Arrendable
2010 (m2)
Poblacin cercana
2012 (Hogares)
Lima Este Mega Plaza Este Parque Arauco 69,028
28,031
Lima Este Real Plaza Puruchuco Interbank 70,000
60,195
Lima Moderna Derby Plaza Cencosud 14,240
2,809
Lima Moderna Monterrico Plaza Brescia 15,800
3,335
Lima Moderna Parque El Golf Parque Arauco 20,000
16,903
Lima Moderna San Borja Plaza Brescia 43,000
21,411
Lima Moderna Brasil Plaza Brescia 50,535
30,450
Lima Moderna Real Plaza Salaverry Interbank 60,000
24,954
Lima Sur El Sol Villa Romero 17,868
39,212
Total 9 360,471 227,300
rea Arrendable por
Grupo Empresarial.

En total los CC en
proyecto incorporarn
360,471m2 de espacio
arrendable.
La zona de influencia de estos
proyectos permitira atender a
ms de 227 mil hogares.
(1) Fuente: ACCEP
(2) (2) Poblacin dentro de la zona de influencia segn mapcity.
Fuente: INEI Censo 2007, Mapcity - Proyeccines a nivel de manzana.
(1) (2)
Oferta Centros Comerciales en Proyecto
Marcas Chilenas
Distritos con Centros Comerciales en Funcionamiento
Fuentes: : ACCEP
Oferta Centros Comerciales en Funcionamiento
Zona Centro comercial
rea Arrendable
2011 (m2)
Lima Callao Open Plaza Canta Callao 25,000
Lima Callao Mall Aventura Plaza Bellavista 60,000
Lima Callao Minka 117,560
Lima Centro Real Plaza Centro Cvico 40,000
Lima Este Parque el Agustino 12,250
Lima Este Real Plaza Santa Clara 22,000
Lima Este Mall Aventura Plaza Santa Anita 49,000
Lima Moderna Molina Plaza 15,819
Lima Moderna Larco Mar 30,000
Lima Moderna Real Plaza Primavera 40,000
Lima Moderna Open Plaza Angamos 52,500
Lima Moderna Plaza San Miguel 73,730
Lima Moderna Jockey Plaza 111,000
Lima Moderna Open Plaza La Marina 34,000
Lima Norte Real Plaza Pro 19,000
Lima Norte Mega Plaza Norte 75,315
Lima Norte Lima Plaza Norte 90,000
Lima Sur Real Plaza Guardia Civil 15,000
Lima Sur Mega Express Villa El Salvador 7,565
Lima Sur Mega Express Chorrillos 8,900
Lima Sur Plaza Lima Sur 53,700
Lima Sur Open Plaza Atocongo 37,500
Total 22
989,839
Las reas de influencia de los CC en
funcionamiento permiten llegar a ms
de 690 mil hogares.
(1) Fuente: ACCEP
(2) (2) Poblacin dentro de la zona de influencia segn el modelo de Huff.
Fuente: INEI Censo 2007, Proyeccin a nivel de manzana Mapcity.
* Incluye el Gran Terminal Terrestre Lima Norte.
Oferta Centros Comerciales en Funcionamiento
Zona Centro comercial Grupo empresarial
rea
Arrendable
2011 (m2)
Ventas 2010
(Millones de
USD)
Visitantes /
Mes 2011
(milones)
Poblacin
cercana 2012
(Hogares)
Lima Callao Open Plaza Canta Callao Open Plaza 25,000 20 11,577
Lima Callao Mall Aventura Plaza Bellavista Mall Plaza 60,000 227 12,274
Lima Callao Mall Aventura Plaza Santa Anita Mall Plaza 49,000 ND 15,674
Lima Callao Minka Grupo Romero 117,560 150 12,274
Lima Centro Real Plaza Centro Cvico Interbank 40,000 81 20,556
Lima Este Parque el Agustino Graa y Montero 12,250 ND 24,686
Lima Este Real Plaza Santa Clara Interbank 22,000 25 9,599
Lima Moderna Molina Plaza Brescia 15,819 54 4,274
Lima Moderna Larco Mar Parque Arauco 30,000 23.9 7,729
Lima Moderna Real Plaza Primavera Interbank 40,000 81 9,701
Lima Moderna Open Plaza Angamos Open Plaza 52,500 122 21,477
Lima Moderna Plaza San Miguel Pontificia Universidad Catlica 73,730 480 2.7 28,498
Lima Moderna Jockey Plaza Altas Cumbres 111,000 637 2.5 21,957
Lima Moderna Open Plaza La Marina Open Plaza 34,000 130 22,387
Lima Norte Real Plaza Pro Interbank 19,000 56 84,896
Lima Norte Mega Plaza Norte Parque Arauco - Grupo Wiese 75,315 396 2.9 60,174
Lima Norte Lima Plaza Norte Corporacin EW 90,000 223 2 187,675
Lima Sur Real Plaza Guardia Civil Interbank 15,000 31 4,404
Lima Sur Mega Express Villa El Salvador Parque Arauco 7,565 33 31,952
Lima Sur Mega Express Chorrillos Parque Arauco 8,900 ND 5,271
Lima Sur Plaza Lima Sur Cencosud 53,700 189 1 55,093
Lima Sur Open Plaza Atocongo Open Plaza 37,500 106 43,797
Total 22 989,839 695,925
(1) (2)
Marcas Chilenas
rea Arrendable para CC en
funcionamiento: 989,839 m2
Ms de 690 mil hogares se
encuentran alrededor de los
CC en funcionamiento.
(1) Fuente: ACCEP
(2) Poblacin dentro de la zona de influencia segn el modelo de Huff.
Fuente: INEI Censo 2007, Proyeccin a nivel de manzana Mapcity.
Oferta Centros Comerciales en Funcionamiento
ATRACTORES DE COMERCIO
Metropolitano:
Real Plaza Centro Cvico
Lima Plaza Norte
Mega Plaza Norte
Lima Plaza Sur
Real Plaza Pro
Lnea Alimentadoras de Metropolitano:
Mega Express Chorrillos
Real Plaza Guardia Civil
Plaza Sur
Tren Elctrico:
San Borja Plaza
Real Plaza Primavera
Open Plaza Atocongo
El Sol Villa
12 Centros Comerciales, de los 31 que se
proyectan en Lima Metropolitana, son los
ms beneficiados por las actuales rutas
de transporte urbano.
Planes de Transporte
Probabilidad de Asistir a un
CC cercano
Centros comerciales en Funcionamiento
Centros comerciales en Proyecto
Tren Elctrico
Metropolitano
CONCLUSIONES
San Juan de Miraflores, Lurigancho, San Martin de Porres, Comas, Ate, Callao, Villa El
Salvador, Villa Mara de Miraflores y Los Olivos, en ese orden, alcanzan la mayor
cantidad de poblacin para los aos 2015 y 2020.
De los 10 centros comerciales en proyecto, uno inaugur en agosto del 2011 (Mall
Plaza Santa Anita), seis (6) sern localizados en la zona de Lima Moderna, Dos (2) en
Lima Este y uno (1) en Lima Sur.
Lima Norte resalta por la cantidad de viviendas nuevas que se estn construyendo.
(se han proyectado ms de 15mil viviendas nuevas). Asimismo, se proyecta que el
crecimiento inmobiliario en dicha zona ser mayor en los prximos aos.
Solamente 12 de los 32 Centros Comerciales que existirn en total, tienen una buena
ubicacin respecto a las nuevas rutas de transporte urbano (Metropolitano y Tren
Elctrico)
El Centro de Lima se proyecta a modernizarse y desarrollarse comercialmente.
Conclusiones
En promedio, un hogar que se encuentra dentro de las zonas de influencia de los
Malls gastara S/.565 soles al mes. Sin embargo los hogares de NSE ms alto (AB)
gastan en promedio S/.1,100 al mes.
Para el ao 2015, se estima que los distritos con mayor atractivo para un Mall son:
Comas, Santa Anita, La Molina, El Agustino y Magdalena del Mar.
Para el 2020, se suman los distritos de Callao, Carabayllo, San Martn de Porres y San
Juan de Lurigancho. Siendo este ltimo el que rene las mejores condiciones de
tamao de mercado potencial, con un total de 52 mil hogares por atender gracias a
los proyectos de vivienda que existen en la zona.
Conclusiones