Вы находитесь на странице: 1из 197

SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS


PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

1

























INFORME FINAL
REHABILITACION MERCADO PUERTO ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD
J ULIO 2006


SEREX






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

2
Equipo Consultor SEREX:

Mara Elena Ducci, Arquitecta Urbanista, Coordinadora del Estudio
Xavier Genot, Dungenes S.A., Economista
Federico Allendes, Abogado
Ernesto Cruz, Ingeniero calculista jefe, GHD Promina S.A.
Cristian Salazar, Ingeniero calculista, GHD Promina S.A.
Rodrigo Prez de Arce, Arquitecto jefe
Edmundo Browne, Arquitecto colaborador


























SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

3

METODOLOGA DEL INFORME:

El informe que aqu se presenta est basado en

- Revisin y respuesta a las observaciones a los informes parciales entregados y corregidos por el equipo
mandante
- Presentacin del avance en Valparaso con participacin del Alcalde y su equipo
- Mltiples visitas a terreno con el equipo de especialistas SEREX
- Reuniones de trabajo con el equipo mandante
- 20 Entrevistas con miembros de la comunidad del Mercado-Puerto, incluyendo el administrador del
Mercado-Puerto;
- Entrevista con representante de Sectra Regin Norte
- Levantamientos realizados en terreno, completando y detallando levantamientos anteriores.
- Investigacin bibliogrfica e iconogrfica, que permiti ampliar la perspectiva histrica del edificio
Mercado-Puerto.
- Realizacin de nuevas planimetras y representaciones urbanas, detallando y completando el diagnstico
del entorno.
- Sistematizacin de la informacin cualitativa obtenida por medio de las entrevistas y presentacin de la
situacin actual de la comunidad del Mercado, de sus temores y expectativas frente a una inminente
remodelacin
- Reuniones internas del grupo de trabajo para discutir los avances y las posibles alternativas.
- Realizacin de nuevas planimetras que grafican las tres alternativas que aqu se presentan para que
sirvan como base de un discusin ampliada con el equipo mandante y representantes de la
Municipalidad.
- Reorganizacin de los informes presentados al que se insertan los avances realizados en esta segunda
etapa del trabajo, de acuerdo al siguiente ndice:














SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

4
INDICE
1. DIAGNOSTICO ACTUAL ............................................................................................................................ 8
1.1 IDENTIFICACION DEL PROBLEMA U OPORTUNIDAD ..................................................................... 8
1.2. OBJ ETIVOS GENERALES Y ESPECIFICOS ....................................................................................... 9
1.3. ASPECTOS NORMATIVOS Y ARQUITECTNICOS ........................................................................ 11
1.3.1. Plan Regulador Comunal (PRC): Zona de Conservacin Histrica (ZCH) ...................................................... 12
1.3.2. Intervenciones en Inmuebles de Conservacin Histrica (ICH): (Artculo 31) ................................................ 12
1.3.3. Zona Tpica. Consejo de monumentos Nacionales. ........................................................................................ 13
1.3.4. Zona declarada como Sitio del Patrimonio Mundial por la UNESCO............................................................... 15
1.4. ANALISIS DEL EMPLAZAMIENTO URBANO Y CONTEXTO ............................................................ 16
1.4.1 Principales caractersticas del Barrio Puerto-Cerro Santo Domingo .............................................................. 16
1.4.2 Sectores del Barrio Puerto-Cerro Santo Domingo ......................................................................................... 18
1.4.3 Proyectos Pblicos y Privados Ejecutados y por Ejecutar en el barrio ............................................................ 20
1.4.4 Accesibilidad al Mercado Puerto...................................................................................................................... 23
1.4.5. Uso general de suelo Barrio Puerto ................................................................................................................. 29
1.4.6. El mercado y su entorno inmediato ................................................................................................................. 40
1.4.7. Diagnstico del edificio Mercado Puerto .......................................................................................................... 44
1.5. PROGRAMA ARQUITECTONICO ACTUAL ...................................................................................... 50
1.5.1. Descripcin del programa por piso ................................................................................................................... 50
1.5.2. Superficie de los locales interiores del Mercado .............................................................................................. 60
1.6 ASPECTOS ESTRUCTURALES E INGENIERIA ............................................................................... 66
1.6.1 Inspeccin de la Estructura (Visita a terreno) ................................................................................................... 67
1.6.2 Recomendaciones Preliminares ....................................................................................................................... 71
1.6.3 Evaluacin Estructural Preliminar ..................................................................................................................... 71
1.6.4. Conclusiones y Recomendaciones ................................................................................................................... 74
1.7 ASPECTOS LEGALES Y DE TENENCIA ........................................................................................... 80
1.7.1. Introduccin ..................................................................................................................................................... 80
1.7.2. Identificacin del Inmueble .............................................................................................................................. 81
1.7.3. Situacin de la Tenencia del Edificio y de los locales comerciales .................................................................. 81
1.7.4. Comerciantes que son propietarios ................................................................................................................. 81
1.7.5. Comerciantes que detentan propiedades de terceros. .................................................................................... 83
1.7.6. Comerciantes que se han adjudicado pilastras. .............................................................................................. 83
1.7.7. Comerciantes que han comprado los derechos de concesin. ..................................................................... 83
1.7.8. Conclusiones ................................................................................................................................................... 84
1.8. ASPECTOS DE GESTIN Y ADMINISTRACIN .............................................................................. 85
1.8.1 La gestin actual del Mercado Puerto ............................................................................................................. 85
1.8.2. Administracin del Mercado Puerto ................................................................................................................. 87
1.8.3. Conclusiones del diagnstico: ......................................................................................................................... 89
1.9 ASPECTOS ECONMICOS ............................................................................................................... 91
1.9.1. Rol del Mercado Puerto como atractor de demanda ....................................................................................... 91
1.9.2. Los Comerciantes ............................................................................................................................................ 92
2. ANALISIS DE LA OFERTA Y LA DEMANDA ACTUAL Y PROYECCION FUTURA .............................. 97
2.1 LA PERSPECTIVA DE LOS LOCATARIOS ........................................................................................ 97
2.1.1. La comunidad del Mercado Puerto. ................................................................................................................. 97
2.1.2. Los Problemas que visualizan los locatarios. .................................................................................................. 99
2.1.3. Las propuestas de solucin a los problemas. ................................................................................................ 101
2.1.4. El Mercado del Futuro segn los locatarios. .................................................................................................. 101
2.2. SERVICIO PRIMARIO: ADMINISTRACIN DE ESPACIOS COMERCIALES Y RESTAURACIN 107
2.2.1. Oferta Actual y Futura .................................................................................................................................... 107
2.2.2. Demanda Actual y Futura .............................................................................................................................. 107
2.3 SERVICIOS SECUNDARIOS: COMERCIO ALIMENTARIO ............................................................ 108
2.3.1. Oferta Actual y Futura .................................................................................................................................... 108
2.3.2. Demanda Actual y Futura .............................................................................................................................. 108






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

5
2.4. SERVICIOS SECUNDARIOS: RESTAURANTES ............................................................................ 109
2.4.1. Oferta Actual y Futura .................................................................................................................................... 109
2.4.2. Demanda Actual y Futura .............................................................................................................................. 110
3. ANALISIS DE LAS ALTERNATIVAS DE PROYECTO .......................................................................... 113
3.1 ESTRATEGIAS DE HABILITACIN ................................................................................................. 113
3.3.1. Recomendaciones preliminares..................................................................................................................... 115
3.3.2 Anlisis de las obras fundamentales a realizarse ........................................................................................... 121
3.2 ANALISIS DE USOS PRINCIPALES Y ZONIFICACION DEL RECINTO ......................................... 128
3.2.1. Estudio de referentes ..................................................................................................................................... 128
3.3 ANALISIS ESTRUCTURAL Y MECANICA DEL EDIFICIO ............................................................... 137
3.3.1. Recomendaciones: ........................................................................................................................................ 137
3.4 ANALISIS J URIDICO ........................................................................................................................ 138
3.5 ANALISIS DE LA GESTION Y ADMINISTRACION .......................................................................... 138
3.5.1. Modelo de Gestin del Mercado Puerto ........................................................................................................ 138
3.6 COSTOS Y BENEFICIOS ................................................................................................................. 140
3.6.1. Costos del Proyecto ....................................................................................................................................... 140
3.6.2. Beneficios del Proyecto ................................................................................................................................. 141
4. IDENTIFICACION DE LOS COSTOS Y BENEFICIOS DE CADA ALTERNATIVA ............................... 143
4.1 ANTECEDENTES ............................................................................................................................. 143
4.2 ALTERNATIVA 1 : PROYECTO URBAL ........................................................................................... 146
4.2.1. Costos de Inversin ....................................................................................................................................... 149
4.2.2. Costos de Operacin y Mantencin ............................................................................................................... 153
4.2.3. Beneficios ...................................................................................................................................................... 154
4.2.4. Rentabilidad Privada y Social de la Alternativa ............................................................................................. 157
4.2.5. Anlisis de Sensibilidad ................................................................................................................................. 157
4.3 ALTERNATIVA 2: UN NUEVO MERCADO PUERTO ....................................................................... 160
4.3.1. Costos de Inversin ....................................................................................................................................... 163
4.3.2. Costos de Operacin y Mantencin ............................................................................................................... 166
4.3.3. Beneficios ...................................................................................................................................................... 167
4.3.4. Rentabilidad Privada y Social de la Alternativa ............................................................................................. 169
4.3.5. Anlisis de Sensibilidad ................................................................................................................................. 169
4.4 ALTERNATIVA 3: EL BUQUE INSIGNIA .......................................................................................... 172
4.4.1. Costos de Inversin ....................................................................................................................................... 175
4.4.2. Costos de Operacin y Mantencin ............................................................................................................... 178
4.4.3. Beneficios ...................................................................................................................................................... 179
4.4.4. Rentabilidad Privada y Social de la Alternativa ............................................................................................. 180
4.4.5. Anlisis de Sensibilidad ................................................................................................................................. 180
4.5 COMPARACIN DE LAS ALTERNATIVAS ..................................................................................... 183
4.6 SELECCIN DE UNA ALTERNATIVA .............................................................................................. 184
4.6.1. Seleccin de una alternativa .......................................................................................................................... 184
4.6.2. Definiciones. .................................................................................................................................................. 184
4.6.3. Dimensin logstica: habilitacin por partes ................................................................................................... 184
5. ELABORACION DE LOS TERMINOS DE REFERENCIA DE LA ETAPA DISEO ............................. 186
5.1 CERTIFICADO DE INFORMES PREVIOS DEL EDIFICIO ............................................................... 186
5.2 CONDICIONES DE INTERVENCION DEL CONSEJ O DE MONUMENTOS NACIONALES ........... 186
5.3 CERTIFICADO DE SERVICIOS BASICOS ...................................................................................... 187
5.4 TERMINOS DE REFERENCIA DE LA ETAPA DISEO ................................................................... 187
BIBLIOGRAFA ................................................................................................................................................. 196
ANEXOS: ........................................................................................................................................................ 197







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

6
Marco de Referencia

El presente trabajo se inscribe en el Programa de Recuperacin y Desarrollo Urbano de Valparaso (en
adelante el PRDUV) que se apoya en la solicitud por el Estado de Chile de un prstamo al Banco
Interamericano de Desarrollo (en adelante BID) con el consiguiente Apoyo Tcnico que implica dicha
solicitud (para mayor detalle ver en anexo el Documento Conceptual del Programa).
El PRDUV nace de la necesidad de la ciudad de Valparaso de recuperar ndices de desarrollo acordes con
el crecimiento del pas, rehabilitar su imagen urbana y desarrollar actividades productivas generadoras de
empleo acordes con su rol regional, territorial y nacional. ste se sustenta en la preocupacin presidencial
de proporcionar a la ciudad de Valparaso y sus ciudadanos una calidad de vida consistente con el
crecimiento del pas y su condicin de Ciudad Patrimonio de la Humanidad (UNESCO 2003).
El enfoque del PRDUV es apoyar proyectos de inversin y programas pblicos orientados a promover la
generacin de empleo e inversiones inmobiliarias por parte del sector privado. El Programa se orienta a
remover las restricciones que limitan la participacin de agentes privados en el desarrollo de nuevas
actividades econmicas productivas y de servicios con particular nfasis en las actividades culturales, de
turismo, recreacin y servicios en las cuales Valparaso muestra ventajas comparativas. Asimismo, busca
promover la recuperacin y desarrollo de viviendas y el desarrollo de actividades de servicio residenciales.
En este sentido, el objetivo del PRDUV es contribuir a acelerar la revitalizacin de la ciudad de Valparaso
poniendo en valor el patrimonio urbano de la ciudad como fundamento de nuevas actividades econmicas,
sociales y culturales que beneficien a la poblacin.

Componentes del PRDUV

Fortalecimiento Institucional y Normativo, que tiene como objetivo contribuir al fortalecimiento
institucional y perfeccionamiento del marco regulatorio que permita una efectiva revitalizacin y desarrollo
urbano de la ciudad de Valparaso, en el corto, mediano y largo plazo.

Entornos Patrimoniales Integrados, que tiene como objetivo financiar inversiones integradas y
coordinadas en reas prioritarias de la ciudad que maximicen el impacto desencadenador de la recuperacin
urbana y preservacin patrimonial.

Intervenciones Transversales, cuyo objetivo es efectuar intervenciones urbanas que mejoren el
funcionamiento de la ciudad en general, y apoyen la mejora de las reas que recibirn las inversiones
territoriales integradas
Para la aprobacin del crdito se acord con el BID desarrollar los proyectos y programas aplicables al
Entorno Patrimonial Integrado Barrio Puerto Santo Domingo con un nivel de detalle de prefactibilidad.





















SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

7



















































ETAPA I
DIAGNSTICO ACTUAL






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

8
1. DIAGNOSTICO ACTUAL
1.1 IDENTIFICACION DEL PROBLEMA U OPORTUNIDAD

El Mercado Puerto es uno de los edificios emblemticos de Valparaso, no slo por la antigedad y valor de
sus construccin, sino por la trascendencia de las actividades que acoge y porque, a pesar de las deficientes
condiciones en que stas se realizan, contina siendo un lugar de gran importancia simblica tanto para su
poblacin, como para los visitantes al puerto.

El deficiente estado de su estructura y las malas condiciones de su entorno urbano estn limitando las
posibilidades de desarrollo econmico que el mercado puede representar para el rea y para la ciudad. Es
por ello que parece urgente realizar una intervencin que devuelva su funcionalidad y dignidad al mercado y
genere un nuevo polo de desarrollo econmico para sus locatarios y para el puerto.

En cuanto a la actividad tradicional, el Mercado tiene gran importancia para la poblacin del puerto, siendo
una de sus mejores fuentes de alimentos frescos a precios accesibles. Por otra parte, las actividades
tradicionales del Mercado, que combinan la venta de productos frescos con la oferta de comidas accesibles
para distintos grupos sociales, tienen el potencial de generar una gran atraccin turstica que, como se ha
demostrado en otros pases que han remodelado sus mercados, puede transformarse en un motor de
desarrollo importante para la ciudad (Seattle, Toronto son buen ejemplo de ello).

Por todo lo anterior, el Mercado Puerto necesita una transformacin integral, ya que presenta una suma de
problemas que hacen compleja su situacin actual. A continuacin se mencionan aquellos ms relevantes.

Problemas de suciedad e insalubridad
Problemas de la Tenencia de la propiedad
Problemas estructurales y de inundacin del edificio
Mala calidad de los locales
Desorganizacin logstica en la ocupacin del recinto: incompatibilidad de usos y locales
desocupados
Problemas de las circulaciones
Negocios ilegales en las veredas del mercado
Carencia de Plan de Negocios y administracin Adecuada
Falta de mantencin de elementos de vidrio (lucernario y ventanales)
Mala calidad de las instalaciones de agua, alcantarillado, electricidad.
Desmantelamiento de sistemas de circulacin vertical mecnica


En resumen la existencia de un edificio de propiedad publica y privada, de valor histrico artstico, con
carcter patrimonial, emplazado en la zonas de postulacin UNESCO, en la zona tpica y en la zona de
conservacin histrica de Valparaso; se encuentra en progresivo deterioro estructural, con una mala
distribucin de sus actividades y una deficiente gestin interna, adems tiene una organizacin de
comerciantes inadecuada; todo esto se traduce en un lugar poco atractivo, sin organizacin, con una mala
imagen de si mismo e impactos negativos sobre su entorno, lo cual imposibilita que pueda brindar
los servicios productivos, econmicos y tursticos apropiados, de tal forma de apoyar el mejoramiento
y revitalizacin del barrio puerto.









SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

9
1.2. OBJETIVOS GENERALES Y ESPECIFICOS

El objetivo del presente estudio es contribuir a la recuperacin del Mercado Puerto acorde con su valor
histrico-artstico y su antigedad. Al mismo tiempo se trata de restablecer las funciones que
tradicionalmente acogi el mercado, pero en una forma moderna y respondiendo a los requerimientos
actuales de la zona declarada Sito del Patrimonio Mundial por la UNESCO.

Es asimismo objetivo fundamental que la recuperacin del mercado sirva para mejorar las condiciones en
que trabajan sus actuales locatarios y para integrarlos al proceso de modernizacin y mejoramiento que
puede afectar positivamente a todo su entorno.

La recuperacin del mercado debe servir adems para inyectar nuevas actividades que permitan reactivar
aquellos espacios actualmente abandonados (2 y 3er piso) con el fin de que el mercado se inserte
activamente en el proceso de mejoramiento integral iniciado por el Estado y la ciudad para reflejar
cabalmente la calificacin recibida de la UNESCO.

Objetivo General

Elaborar un estudio de prefactibilidad econmica, jurdica, de administracin, estructural del edificio
Mercado Puerto, que permita identificar las acciones necesarias para recuperar sus cualidades
arquitectnicas. Al mismo tiempo, se trata de fortalecer su vocacin urbana en la generacin de
actividades productivas y prestacin de servicios, creando nuevas actividades con mayor valor agregado,
que le permitan convertirse en un catalizador de la recuperacin integral del Barrio Puerto

Objetivos Especficos

Elaborar un dimensionamiento econmico preliminar del potencial de actividades que puede
contener el Mercado Puerto, respetando las actividades tradicionales que en l se desarrollan.
Las actividades que se integren deben atraer de forma permanente a visitantes y usuarios al sector
y deben coherentes con los valores que el inmueble representa.

Elaborar un anlisis jurdico y de tenencia de la propiedad del Mercado Puerto, de tal forma de
caracterizar las fortalezas y restricciones que tienen los propietarios respecto de su bien, y por
ende la viabilidad legal de las soluciones propuestas.

Elaborar una propuesta de administracin del recinto, moderna y eficiente, con reglamentos y
zonificaciones de usos y funciones, que permita organizar un modelo que integre a los propietarios
actuales con futuros gestores del mercado.

Elaborar un anlisis estructural y de mecnica de suelos del recinto, de tal forma de conocer los
daos tanto a nivel general corno particular, de forma tal que permita evaluar correctamente una
rehabilitacin completa del edificio.

Iniciar el proceso de recuperacin y rehabilitacin del edificio Mercado Puerto, apoyando la
preparacin de los locatarios para las actividades que implicada la rehabilitacin.







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

10
Iniciar el proceso de detencin del deterioro del inmueble para rescatarlo para las generaciones
futuras, como un bien valioso de la ciudad recuperando sus valores arquitectnicos y de los servicios
que ha prestado tradicionalmente.

Recuperar el valor simblico del inmueble a travs de acciones que permitan su renovacin sin
traicionar su vocacin.

Generar las condiciones que permitan colaborar directamente con la reactivacin econmica del
sector en el marco del Programa de Recuperacin y Desarrollo de Valparaso.

Promover mejores condiciones de habitabilidad del barrio puerto en conjunto con otros proyectos de
espacios pblicos y de recuperacin de edificios patrimoniales como: Mejoramiento Plaza
Echaurren y entorno iglesia la Matriz, la recuperacin de edificios patrimoniales como la Aduana y el
edificio Severn. Incentivar la inversin privada a travs del mejoramiento del entorno y la
valorizacin del sector que permita reactivar la actividad productiva local incentivando el desarrollo
de nuevas alternativas econmicas que generen empleo en la poblacin local.

Resultados esperados

Como resultado de este estudio se espera obtener un conocimiento ms detallado del estado real en que se
encuentra el edificio del Mercado Puerto y de las condiciones en que en la actualidad estn trabajando los
comerciantes del mercado y sus alrededores.

Se entregar una propuesta general de recuperacin arquitectnica del edificio y su entorno inmediato,
incluyendo las opciones de actividades que se consideren como positivas para lograr una efectiva
revitalizacin del mercado y su rea inmediata.

Este trabajo permitir identificar y definir los estudios tcnicos necesarios y elementos que habr que tomar
en cuenta para llamar a licitacin para la remodelacin del Mercado-Puerto. Asimismo permitir tener una
visin de la complejidad de las condiciones de tenencia y propiedad de los locatarios y su organizacin
interna.

Como resultado de este estudio de prefactibilidad se podrn identificar los proyectos necesarios para
rehabilitar el Mercado Puerto.

Hiptesis de trabajo:

La recuperacin del Mercado Puerto implica mucho ms que la remodelacin de un edificio histrico,
significa la recuperacin y valorizacin de una actividad tradicional que tiene gran potencialidad de desarrollo
y que puede servir de motor para arrancar un proceso de mejoramiento en el entorno.
Es fundamental que no se pierda la actividad caracterstica del mercado, incluyendo la participacin de los
comerciantes que tradicionalmente y por generaciones han estado ejerciendo estas funciones, ya que ellos
son parte de los valores intangibles del sector.









SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

11
1.3. ASPECTOS NORMATIVOS Y ARQUITECTNICOS
1


El Edificio del Mercado se localiza en el Barrio Puerto de Valparaso, cuyos valores arquitectnicos urbanos
y culturales estn resguardados mediante la definicin de tres zonas especficas.

Zona de Conservacin Histrica del Plan Regulador Comunal de Valparaso
Zona Tpica, del Consejo de Monumentos Nacionales
rea declarada Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO


























1
Diagnostico Mercado Puerto, MINVU Regin de Valparaso, 2003
Plano 1. rea Histrica de Valparaso con normativas vigentes
Elaboracin propia en base a plano Seremi Minvu V regin para el Plan de revitalizacin del Barrio Puerto.2001-2004

Mercado Puerto
Monumentos histricos
N






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

12
1.3.1. Plan Regulador Comunal (PRC): Zona de Conservacin Histrica (ZCH)

La Zona de Conservacin Histrica (ZCH) es una subdivisin del Plan Regulador Comunal de Valparaso,
que establece una reglamentacin particular frente a las construcciones, demoliciones e intervenciones
sobre los inmuebles de la zona. Cada proyecto debe ser presentado a la Municipalidad y posteriormente
debe recibir una autorizacin de la SEREMI - MINVU, en acuerdo con el artculo 60 de la Ley de Ordenanza
General de Urbanismo y Construcciones. Esta ZCH coincide con el llamado Centro de Inters Turstico lo
que implica que el Servicio Nacional de Turismo (SERNATUR) debe realizar un documento de gestin para
la zona, interviniendo en la aprobacin de los proyectos a travs del Consejo Regional de Monumentos
Nacionales.

En el sector donde se emplaza el edificio, el PRC define 2 zonas: La Zona de Conservacin Histrica del
Plan (ZCHP) y la Zona I, que regula el Entorno de las plazas de Valparaso. (ZCHI). Sin embargo, estas
normativas no se aplican al edificio del Mercado Puerto, debido a que el edificio fue clasificado como
Inmueble de Conservacin Histrica (ICH), lo que implica que esta sujeto a las regulaciones establecidas
en el artculo 31 del PRC, que prima por sobre las normas relativas a su emplazamiento.

1.3.2. Intervenciones en Inmuebles de Conservacin Histrica (ICH): (Artculo 31)

Este artculo define que En los Inmuebles de Conservacin Histrica slo se permitirn, aquellos tipos de
intervenciones que no constituyan alteracin de las caractersticas arquitectnicas, histricas y de valor
cultural que lo hicieron elegible como tal. Los atributos formales se describen en las Fichas de Valoracin de
cada edificio, segn lo dispuesto en el Art. 1.4.4. Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
2


Para los Inmuebles de Conservacin Histrica, los Conjuntos Urbanos Patrimoniales y para los Entornos de
Monumentos, regirn como nica norma la de su patrn de asentamiento, las que se describen en las Fichas
de Valoracin de Inmuebles de Conservacin Histrica correspondiente a la memoria Explicativa y sus
Grados de Proteccin
3


La ficha de valoracin del edificio Mercado Puerto, corresponde al ao 2001 y est compuesta de slo una
pgina. Presenta una descripcin escueta de los elementos que deben ser considerados en su intervencin
y no se hace referencia a los grados de proteccin que se explican en el artculo 31 que definen las posibles
modificaciones del edificio. Al averiguar sobre este tema en la SEREMI V regin, con la arquitecta Paola
Goeic, se nos notific que no existe ms informacin sobre este punto, ya que la consultora que realiza las
fichas de valoracin del entorno no ha realizado las fichas de la zona UNESCO. Se adjunta ficha original en
anexo al final del documento.

La ficha de valoracin Mercado Puerto clasifica al edificio como Tardo-historicista con rasgos de
Arquitectura Moderna y plantea las siguientes caractersticas que deben ser resguardados en su
intervencin:






2
Artculo 31, Plan Regulador Comunal de Valparaso,
3
Ibd.






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

13
Caracteres arquitectnicos y antecedentes histricos

Constituye una muestra de los edificios-manzana, rodeado por cuatro calles con edificacin
continua, homognea y en la lnea oficial, caractersticos de la traza urbana del casco histrico del
Puerto. El Mercado del Puerto se asienta como uno de los usos que han logrado gran permanencia
en las actividades del sector, estableciendo el remate norte del sistema eje Matriz, punto de anclaje
cerro-plan.
4


Entorno urbano
Su emplazamiento forma parte de las tensiones urbanas entre la iglesia Matriz y la Plaza
Echaurren. Su actividad se prolonga en el eje visual y peatonal del Pasaje Matriz, a travs de su
espacio interior, permeable a la actividad urbana. El edificio es, pues, hito de este eje de gran
efervescencia comercial, que otorga su carcter al barrio. Adems, la versatilidad urbana del edificio
se demuestra en su funcin de apoyo-arista del espacio confinado de la Plaza Echaurren.
5


Por otra parte, el artculo 31 define intervenciones generales aplicables a los inmuebles definidos como
edificios de conservacin histrica. Algunos puntos relevantes para la intervencin al Mercado son los
siguientes
6
:

toda intervencin en los Inmuebles de Conservacin Histrica, requerir adjuntar en su expediente de
permiso, la presentacin de una Memoria de Intervencin que fundamente tcnicamente las obras
proyectadas.

Se permitir modificar o agregar vanos en fachadas y techumbres en funcin de mejorar la
habitabilidad de los recintos interiores o mejorar las vistas e iluminacin del espacio interior.

Obras de reparaciones estructurales, consolidacin y mejoras sanitarias.

Habilitacin de terrazas en las techumbres mediante la implementacin de barandas y plataformas,
siempre que no afecte la configuracin de la techumbre o quinta fachada

Se permitirn sustracciones de elementos, materiales o volmenes de fachadas y techumbres
siempre que no se atente contra la autenticidad del bien.

No se permitirn las sustracciones de elementos constitutivos de coronamiento superior en los
inmuebles de conservacin histrica
1.3.3. Zona Tpica. Consejo de monumentos Nacionales.

La Zona Tpica fue determinada por la Ley de Monumentos Nacionales (Ley N 17.288) y regula las
intervenciones de inmuebles que se encuentran dentro de esta zona a travs un instructivo de intervencin
desarrollado por el Consejo de Monumentos nacionales. Este documento establece una clasificacin para
cada inmueble y fija condiciones especiales para su intervencin, complementando los contenidos de la
Ordenanza general de urbanismo y construcciones (OGUC) y el Plan Regulador Comunal de Valparaso

4
Ficha Tcnica de Valoracin Mercado Puerto. Postulacin de Valparaso como sitio del Patrimonio Mundial 2001
5
Ibd.
6
Se adjunta artculo 31 completo como anexo del documento






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

14
(PRCV). La Legislacin actual establece que la aprobacin de proyectos, tanto en inmuebles privados como
en espacio pblicos, le corresponde el Consejo de Monumentos Nacionales, sin prejuicio de las respectivas
autorizaciones que los instrumentos de planificacin comunal o la Ordenanza de Urbanismo y Construccin
deban emitir.

Segn el instructivo de intervencin del Consejo de Monumentos Nacionales, El Mercado Puerto pertenece a
la clasificacin Edificio de Valor Histrico Artstico (artculo 19) cuyos criterios de intervencin son
definidos del siguiente modo:

No deben ser objeto de demolicin alguna, salvo elementos agregados a la obra original que
desvirtuaron su calidad artstica

Slo sern objeto de conservacin, restauracin e intervencin mnima, tendientes a su valorizacin

Las obras de alteracin o modificacin interior para la adecuacin a nuevos usos o requerimientos
tcnicos especficos y las obras de ampliacin slo sern autorizadas cuando stas sean totalmente
acordes con la expresin formal y volumetra general del inmueble original.

Todos los proyectos de rehabilitacin, construccin y/o remodelacin deben someterse a la
aprobacin del Consejo Regional de Monumentos Nacionales

El documento establece instrucciones generales para la proteccin de las caractersticas formales de los
edificios. Algunas relevantes para la intervencin del mercado son:

Morfologa de las edificaciones: Los proyectos de rehabilitacin de los inmuebles existentes debern
respetar las caractersticas arquitectnicas originales del inmueble y conseguir una integracin
armoniosa con las edificaciones existentes.

Fachadas: Se podrn remover slo aquellos elementos agregados que no correspondan con el
diseo original, previa autorizacin del Consejo de Monumentos Nacionales. No se podrn
contemplar vitrinas o elementos fijos o mviles adosados a fachadas, o sobre las aceras.

Techumbres: La quinta fachada no podr ser objeto de bodega o recintos de almacenaje ni dejar
ductos a la vista sin considerar una visin de conjunto. No se podr usar la techumbre con motivos
publicitarios

Terminaciones: Para los inmuebles que cuenten con terminacin de estucos, se deber en primer
lugar tender a su limpieza o lavado.

Ventanas, puertas y vanos: No se podr alterar la modulacin ni la tipologa que forme parte del
lenguaje arquitectnico del inmueble. Todo elemento agregado que haya distorsionado la imagen del
conjunto deber ser retirado














SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

15
1.3.4. Zona declarada como Sitio del Patrimonio Mundial por la UNESCO

El Mercado Puerto pertenece a la zona declarada como Sitio del Patrimonio Mundial, declarada por la
UNESCO en julio del 2003. Este hecho es un reconocimiento universal a una ciudad que ha contribuido al
desarrollo cultural y econmico del pas y se constituye como un importante incentivo para la preservacin
de sus valores urbanos y culturales. Esta nominacin incentiva el aumento del flujo de visitantes nacionales
e internacionales y contribuye a fomentar la inversin pblica y la cooperacin externa en su proceso de
renovacin. La Zona de Patrimonio se encuentra en la parte histrica del Puerto y adems se defini una
zona de amortiguacin que incluye todo el anfiteatro porteo, destinada a conservar un entorno libre de
impactos negativos sobre el sector

Se debe tener presente, que los lmites de proteccin Zona Tpica, Zona UNESCO o Zona de Conservacin
Histrica, son referenciales y tienen un alcance normativo en trminos de las autorizaciones
correspondientes, pero no fijan limites patrimoniales, para cuyos efectos el Sector Barrio Puerto incluye
tambin los inmuebles de Av. Errzuriz y otros. En este sentido, los planteamientos para los distintos predios
que estn fuera de las zonas protegidas, deben ser concordantes con aquellos que se plantean para los que
estn dentro.


































Zona de Conservacin Histrica
Zona Tpica CMN
Zona Patrimonio Humanidad

Plano 2. Zonas Normati vas que afectan al Barrio Puerto
Elaboracin propia en base a Diagnostico Mercado Puerto, MINVU Regin de Valparaso






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

16
1.4. ANALISIS DEL EMPLAZAMIENTO URBANO Y CONTEXTO

A nivel general, el presente anlisis complementa el informe Diagnstico Mercado Puerto, MINVU Regin
de Valparaso 2003 y los Trminos de Referencia del estudio de Mejoramiento Mercado Puerto, SERPLAC
2005, en sus aspectos esenciales. Sin embargo se han realizado precisiones acorde con la informacin y
percepciones recogidas.
1.4.1 Principales caractersticas del Barrio Puerto-Cerro Santo Domingo
7


El edificio Mercado Puerto se encuentra ubicado en el entorno Barrio Puerto-Cerro Santo Domingo, situado
en el trmino del plan de Valparaso, entre los cerros Artillera y Cordillera.
Originado en las primeras actividades portuarias que se desarrollaron a partir del siglo XVI, el Barrio Puerto
es una de las zonas ms antiguas de la ciudad. El sector se configura en torno a la Plaza Echaurren, su
ncleo de fundacin y principal espacio pblico. En torno a ella se ha constituido desde antao una rica vida
social que vincula fuertemente un modo de vida, una identidad cultural y un entorno fsico de alta riqueza
simblica. Es justamente esa fuerte imbricacin entre componentes patrimoniales tangibles e intangibles la
que le brinda a este sector de la ciudad un valor histrico, nico y universal, que todava puede percibirse en
los escasos comercios tradicionales que han sobrevivido a las difciles condiciones econmicas y sociales
que ha estado enfrentando el sector por largo tiempo.

El barrio concentra numerosos hitos urbanos y tiene caractersticas ambientales y geogrficas significativas
que constituyen la base para nuevas oportunidades urbano-espaciales y econmicas. Entre estos hitos se
destacan los edificios Astoreca y Severn, la Iglesia de La Matriz, el Mercado Puerto, y el Teatro Pacifico
8
.
El sector tiene una fuerte relacin entre sus componentes patrimoniales tangibles, por ser una zona histrica
de alta riqueza simblica y sus componentes patrimoniales intangibles, ya que cuenta con una identidad
cultural propia que le da un valor nico y universal.


















7
En base a Trminos de Referencia del estudio de mejoramiento Mercado Puerto. SERPLAC, 2005
8
a cuya presencia urbana es destacable, el edificio no es oficialmente considerado de valor patrimonial.
Isomtrica de Valparaso con la definicin de sus entornos
Fuente: Programa Plan Valparaso






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

17
Presenta adems, caractersticas de homogeneidad y coherencia en sus construcciones, preservadas hasta
ahora, siendo notables las relaciones de predios y manzanas en el plan como tambin la homogeneidad en
las alturas de las edificaciones.

En la actualidad el sector presenta un avanzado estado de deterioro fsico, ambiental y funcional que hacen
prioritaria una intervencin para poder revertir esta situacin. Contiene una precaria realidad social y
econmica que pone en grave riesgo su patrimonio tangible, atenta fuertemente en contra de la calidad de
vida de sus habitantes, y disminuye enormemente sus posibilidades de convertirse en un polo de atraccin
turstica, comercial, residencial y cultural que consolide el sector y contribuya al desarrollo de la ciudad.
Sus residentes presentan una precaria situacin socio-econmica. Esto se manifiesta en el bajo nivel de
ingreso promedio de los hogares respecto a la realidad nacional y a la ciudad de Valparaso, alcanzando
slo un 46% del promedio de ingreso comunal.
9
Se observan altos niveles de hacinamiento y deficiencia en
infraestructura de vivienda y equipamiento, que se suma a las deficientes condiciones medioambientales del
barrio. En este sentido, se observa suciedad en las calles, baja mantencin de sus calles y edificios,
delincuencia reiterada, presencia de numerosos perros vagos y de sujetos marginales como alcohlicos,
prostitutas y drogadictos. Estos son factores clave en la negativa percepcin del sector que tienen sus
habitantes.
10

Pese a esta situacin, la poblacin residente tiende a permanecer en el rea y ello se debe, en parte, a la
comodidad y proximidad de comercios y transportes pero sobre todo a la escasa posibilidad econmica de
optar por otros sectores.
11


Por otra parte, ciertos aspectos morfolgicos del sector, como son su relativa hermeticidad y su carcter
laberntico dificultan su integracin a la trama urbana de la ciudad, ya que a diferencia de otros sectores del
plan histrico, el barrio no cuenta con ejes transversales de penetracin desde la Avenida Errzuriz.

Con el fin de revertir esta situacin se han concertado diversas acciones -ejecutadas, iniciadas y por iniciar-
que en su conjunto representen un peso especfico capaz de revertir el proceso de deterioro y detonar el
proceso de recuperacin.

El edificio Mercado Puerto es una pieza clave en el proceso de renovacin del sector, debido a la
importancia que tiene en la dinmica de actividades del barrio y en su configuracin urbana. En la actualidad
se encuentra en un grado extremo de deterioro y de alguna manera refleja el estado del Barrio Puerto.












9
Direccin de Arquitectura del Ministerio de Obras Pblicas, ONG Pact Arim 93, Ilustre Municipalidad de Valparaso e Intendencia de la
V Regin. 1999.
10
Ibd.
11
Anexo - Descripcin del entorno. TDR estudio de mejoramiento Mercado Puerto. SERPLAC, 2005
Vista del Barrio Puerto desde el cerro Artillera







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

18
1.4.2 Sectores del Barrio Puerto-Cerro Santo Domingo
12


En funcin de sus caractersticas y requerimientos de recuperacin y revitalizacin se puede considerar que
en el Entorno Barrio Puerto-Santo Domingo existen tres sectores diferentes:
13



1. Sector Plaza Echaurren
2. Sector La Matriz
3. Sector Cerro Santo Domingo















a) Sector Plaza Echaurren:

Este sector se organiza en torno a la plaza y contiene los ejes viales del Plan que son las calles Serrano,
Cochrane y Blanco y que a su vez son las uniones entre los cuatro entornos cerro - Plan. Las edificaciones
del sector son de 2, 3 y 4 pisos con la planta baja utilizada como comercio o talleres y abierta a la calle. Se
encuentran en este entorno edificaciones de importancia arquitectnica y ambiental como el Mercado
Puerto, Edificio Liberty y Edificio Astoreca. Las edificaciones existentes en este sector presentan en general
importantes grados de deterioro y en algunos casos existe riesgo de derrumbe.
















12
Anexo - Descripcin del entorno. TDR estudio de mejoramiento Mercado Puerto. SERPLAC, 2005
13
Programa Plan Valparaso, Presentacin final Programa de Recuperacin y Desarrollo Urbano de Valparaso.
Vista de la Plaza Echaurren desde la terraza
del Mercado Puerto

Vista del Mercado Puerto desde
Plaza Echaurren

Vista calle Cochrane






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

19

b) Sector La Matriz

El centro de este sector es la Iglesia y su plaza. Se encuentran en este sector un conjunto de edificaciones
de dos y tres pisos de inters arquitectnico y ambiental, donde a diferencia del sector plaza Echaurren, sus
plantas bajas no se abren a la calle. Este sector se caracteriza por tener edificaciones importantes con un
alto grado de deterioro y un alto nmero de sitios eriazos que afectan negativamente su calidad urbana y
ambiental.

















c) Sector Cerro Santo Domingo

Este es un sector principalmente residencial, que cuenta con la morfologa tpica de las construcciones en
los cerros de Valparaso, con viviendas de dos y tres pisos que se adaptan a la geografa el cerro. Se
encuentra en un avanzado estado de deterioro, con viviendas y habitaciones en estado crtico. Tiene
problemas de higiene y limpieza y no cuenta con lugares de inters en los lugares altos. Esta condicin de
marginalidad afecta de manera significativa su desarrollo, afectando fuertemente su desarrollo residencial y
afectando su dimensin turstica.














Iglesia La Matriz Plaza La Matriz Calle La Matriz
Vivienda en cerro Santo Domingo Edificio Severn






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

20
1.4.3 Proyectos Pblicos y Privados Ejecutados y por Ejecutar en el barrio

Incluido en el rea reconocida por UNESCO como Patrimonio de la Humanidades el sector Mercado Puerto
es un rea prioritaria de intervencin por el PRDUV. En este contexto los proyectos que se estn ejecutando
tanto pblicos como privados representan una gran oportunidad para el sector y no debiera perderse ni
diluirse la sinergia que entre stos se genera.
Esta gran cantidad de proyectos, cambiar de manera favorable el futuro entorno del barrio, donde el
Mercado es una pieza vital en su rehabilitacin. De alguna manera, el diagnstico actual del entorno queda
determinado por los proyectos que se realicen en un corto y mediano plazo.

Proyectos ejecutados hasta abril del 2006
14


Inversiones en Espacios Pblicos

Mejoramiento de las Sendas Peatonales Cerro Santo Domingo: Proyecto ejecutado por el
MINVU con cargo al Programa de Espacios Pblicos Concursables en el ao 2001 considerando
una inversin de M$187.000. Consider la recuperacin de las escaleras de acceso al cerro
localizado detrs del sector de La Matriz, incluyendo barandas y nuevos sistemas de escurrimiento
de aguas lluvias. El proyecto interviene el lmite posterior del edificio Severn, facilitando una futura
conexin con el mismo.

Mejoramiento Pasajes Barrio Puerto: Proyecto ejecutado por el MINVU considerando una
inversin de M$90.000. La intervencin busc fortalecer la gestin comercial del sector,
transformando espacios actualmente abandonados y en deterioro como nuevas posibilidades de
recorrido y uso comercial.

Entorno Iglesia de La Matriz: Proyecto ejecutado por el MINVU en el ao 2005, considerando una
inversin de M$280.000. Incluy el mejoramiento de pavimentos (en adoqun), iluminacin y
veredas. Abarca todo el permetro de la Iglesia de La Matriz, comprometiendo toda la calle Severn.
Entre otros aspectos, considera la iluminacin general de la Plazoleta Severn y la ampliacin de la
vereda en el frente del edificio en cuestin.

Plaza Echaurren y entorno: Proyecto ejecutado por el MINVU en el ao 2005, con una inversin
de M$317.000. Consider el mejoramiento general de la plaza, incluyendo mobiliario urbano,
luminarias y pavimentos.

Inversiones privadas

Edificio Cajilla: Construccin de 12 departamentos con Subsidio de Rehabilitacin Patrimonial del
MINVU. Este es el primer proyecto de venta de departamentos en el sector del Barrio Puerto. El
valor de los departamentos vara entre 850 y 1100 UF. Hasta abril del 2006 se han vendido 8
departamentos.

Centro de Estudios Urbanos: Considera un centro de estudios, alojamiento para estudiantes y
espacio para exposiciones. Cuenta con subsidio del programa Puertocultura de CORFO. Se ubica
en la esquina de la calle La Matriz con Bustamante


14
En base a Trminos de Referencia del estudio de mejoramiento Mercado Puerto. SERPLAC, 2005






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

21
Instituto de Patrimonio UCV: Considera un centro de estudios para profesionales de la Universidad
Catlica de Valparaso que aborda investigaciones entorno al patrimonio urbano. Est instalado en
el edificio del Centro de Estudios Urbanos.

Hotel Echaurren: Se ubica en el tercer piso del edifico Astoreca, frente a la Plaza Echaurren.
Cuenta con habitaciones para 1 a 4 personas, con un caf-bar y sala de reuniones. Cont
financiamiento privado y cont con el aporte de capital semilla de CORFO para el desarrollo del
proyecto.


Proyectos en Ejecucin
15


Inversiones en Espacio Pblico

Espacio pblico vecinal Cerro Santo Domingo: Complemento del proyecto inicial y mejoramiento
de la senda completa del Cerro Santo Domingo. Cuenta con mejoramiento de mobiliario, paisajismo,
iluminacin, sealtica para mejorar las condicione urbanas y para potenciar el desarrollo del
turismo
Propiedad: BNUP (Bienes Nacionales) / Potencial sub-ejecutor: Ilustre Municipalidad de Valparaso
(IMV) / Costo Total: M$ 280.050

Mejoramiento de avenidas, calles, pasajes y aceras, Barrio Puerto: Mejoramiento de los ejes
viales y calles transversales del Barrio Puerto (Entre Plaza Aduana y Plaza Sotomayor). Considera
el soterrado de los servicios, instalacin de mobiliario, mejoramiento de la iluminacin, proyecto de
paisajismo, re-pavimentacin de calzadas y aceras y una nueva sealtica.
Propiedad: BNUP / Potencial sub-ejecutor: SERVIU / Costo Total: M$ 784.029

Mejoramiento de veredas Barrio Puerto: Mejoramiento de las veredas del Barrio Puerto (Entre
Plaza Aduana y Plaza Sotomayor). Incluye soterrado de los servicios, mejoramiento de mobiliario e
iluminacin.
Propiedad: Bienes Nacionales (BNUP) / Potencial sub-ejecutor: SERVIU / Costo Total: M$ 357.638

Mejoramiento quebrada San Francisco (sistema Clave): Mejoramiento integral de la situacin de
riego hidrulico y ambiental de la cuenca del sistema clave. Consiste en la solucin del problema de
aguas lluvia y la implementacin de reas verdes.
Propiedad: BNUP / Potencial sub-ejecutor: DOH MOPTT (Direccin de obras hidrulicas, Ministerio
de Obras Pblicas Transportes y Telecomunicaciones) / Costo Total: M$ 608.394

Mejoramiento sistema San Martn: Mejoramiento de sistema de evacuacin de aguas lluvia del
sistema San Martn.
Propiedad: BNUP / Potencial sub-ejecutor: DOH MOPTT / Costo Total: M$ 44.312







15
Fuente: Cronograma y ejecucin PRDUV. Documento de trabajo interno







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

22
Rehabilitacin de Inmuebles
16



Recuperacin integral ascensor Santo Domingo: Compra del terreno para reposicin del
ascensor Santo Domingo, dando servicio a un cerro que no tiene conectividad vehicular integrndolo
al plan con una senda patrimonial.
Propiedad: Privada-compra Municipal / Potencial sub-ejecutor: IMV / Costo Total: M$ 399.000

Rehabilitacin edificio Mercado Puerto: Edificio comercial ubicado estratgicamente en el EPI.
Se considera una rehabilitacin integral del edificio que incluye aspectos arquitectnicos,
estructurales, econmicos, y funcionales.
Propiedad: Municipal y particular / Potencial sub-ejecutor: DA MOPTT / Costo Total: M$ 1.619.139

Rehabilitacin Edificio Severn: Reconstruccin en el sitio edificio Severn de un nuevo edificio
dnde se localizarn instituciones como SERNATUR, Consejo Regional de Monumentos
Nacionales e Institutos culturales
Propiedad: Municipal. / Potencial sub-ejecutor: BBNN. / Costo Total: M$ 865.988

Restauracin Parroquia La Matriz: Restauracin de la Iglesia fundacional de Valparaso
Propiedad: Privada-sin fin de lucro / Potencial sub-ejecutor: DA MOPTT / Costo Total: M$ 250.000

Mejoramiento de Vivienda Barrio Puerto-Santo Domingo: Mejoramiento de hasta 125 viviendas
del Cerro Santo Domingo. Incluye fachadas, estructura, techumbre, electricidad e instalaciones
sanitarias. Se prev un subsidio con un aporte de propietarios segn capacidad y grupo socio-
econmico.
Propiedad: Privada-subsidio / Potencial sub-ejecutor: SERVIU / Costo Total: M$ 437.225

Recuperacin de Conventillos: Rehabilitacin de edificios tugurizados o propiedades indivisas
(hasta 53 subsidios).
Propiedad: Privada-subsidio / Potencial sub-ejecutor: IMV/ Costo Total: M$ 324.420

Adquisicin y Desarrollo Sitios eriazos para fines comunitarios: Adquisicin de sitios eriazos
ubicados al costado de la Iglesia de la Matriz para desarrollo de edificios de propiedad Municipal
con fines comunitarios administrados por fundaciones privadas
Propiedad: Privado-compra / Potencial sub-ejecutor: IMV / Costo Total: M$ 241.666

Desarrollo de Inmuebles-Fomento Productivo: Recuperacin de Inmuebles para fines productivos
(1 subsidio de 200 millones)
Propiedad: Privada-subsidio / Potencial sub-ejecutor: CORFO / Costo Total:$ M$ 200.000



La inversin total es de M$ 6.411.864





16
Fuente: Cronograma y ejecucin PRDUV. Documento de trabajo interno







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

23



























1.4.4 Accesibilidad al Mercado Puerto

En este inciso se presenta la situacin actual de accesos, transporte y estacionamientos en el Barrio, en
base a visitas realizadas en terreno y a los levantamientos realizados anteriormente. El escenario actual es
transitorio de acuerdo a la informacin proporcionada por el representante de Sectra Zona Norte y cambiar
en los prximos meses, por lo cual los planos que se presentan sirven para ilustrar la situacin actual del
barrio.
17


Acceso peatonal

Su ubicacin permite un fcil acceso peatonal desde los cerros Cordillera, Santo Domingo y Artillera. En la
actualidad hay dos ascensores en funcionamiento, el Artillera, que conecta la Plaza Aduana con el Paseo
21 de Mayo, y el Cordillera, que conecta la calle Serrano con la Plaza Eleuterio Ramrez. El ascensor del
cerro Santo Domingo no se encuentra en funcionamiento, pero est incluido en el proyecto de mejoramiento
integral de ascensores, lo que permitir una mejor conexin peatonal entre el cerro Santo Domingo y el plan
del Barrio Puerto. No se contempla la recuperacin del antiguo ascensor del Cerro Arrayn, por lo cual la
relacin con ese sector residencial continuar siendo deficiente. (Ver plano 3: Ubicacin de ascensores)

17
Entrevista con Pedro Valenzuela, Representante de SECTRA Zona Norte, 31 de marzo de 2006. El esquema que aqu se presenta ha
cambiado respecto a los planos presentados en el informe I.
Isomtrica resumen con proyectos en Barrio Puerto
Fuente: Programa plan Valparaso







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

24
El espacio peatonal en torno a las principales vas del plan es insuficiente dado el exiguo tamao de las
veredas; esta circunstancia contribuye al deterioro del sector y los proyectos que se estn ejecutando en
cuanto a mejoramiento de veredas son fundamentales para revertir este problema.













































1. Ascensor Artillera (1914)
2. Ascensor Cordillera (1894)
3. Ascensor Santo Domingo
(1910, demolido en
propuesta de recuperacin)
4. Ascensor Arrayn
(1905,demolido)
Plano 3. Ascensores en Barrio Puerto
Elaboracin propia en base a plano Seremi Minvu V regin para el Plan de revitalizacin del Barrio Puerto.2001-2004







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

25
Transporte pblico


El Barrio Puerto, como punto de trmino del Plan de la ciudad, es un lugar de paso de gran parte de la
locomocin colectiva, y se ha consolidado como un importante punto de transferencia. Se desplazan por el
sector tanto microbuses de recorrido local (Valparaso) como metropolitano (Gran Valparaso). Algo similar
ocurre con los taxis colectivos, con la salvedad del recorrido al Cerro Cordillera, que tiene su tradicional
Terminal en la Plaza Echaurren, constituyndola como el principal acceso a ese sector. En el caso del
trolley, ste termina su recorrido en la Plaza Aduana, garantizando una buena conectividad del sector con
todo el Plan de la ciudad en un sistema de transporte cmodo, de calidad y patrimonial.
En el mbito regional, la conectividad ha mejorado considerablemente con la reciente inauguracin de la red
de metro de Valparaso. La estacin terminal Puerto se encuentra ubicada en la Plaza Sotomayor,
permitiendo una buena conectividad con el interior del rea metropolitana (Via del mar, Quillota, Quilpu,
Villa Alemana y Limache). Sobre la Estacin existe un proyecto de oficinas comerciales prximo a
construirse. (ver plano 4)


Accesibilidad Vehicular y Estacionamientos



La accesibilidad vehicular del Barrio Puerto es buena, tanto desde el sector de Playa Ancha (a travs de la
Plaza Aduana) como del resto de la ciudad (a travs de Plaza Sotomayor). Se conecta a travs de los
principales ejes longitudinales del plan: Av. Errzuriz, Blanco, Cochrane y Serrano. La habilitacin del nuevo
ramal de acceso a Valparaso a travs del Camino de la Plvora beneficia a este barrio por cuanto introduce
un nuevo frente de vnculos regionales desde la Avenida Altamirano,


Existen estacionamientos gratuitos en las calles del sector que permiten acoger a un nmero importante de
usuarios (alrededor de 190 autos). Estos se ubican principalmente en las calles interiores del sector como
Cochrane, Valdivia, Clave y San Martn. Los estacionamientos de Av. Errzuriz, que sumaban 78 autos
fueron eliminados por el proyecto de mejoramiento de calles del sector. Cabe mencionar, que los
estacionamientos de superficie en el sector sufren una gran cantidad de robos, por lo que no se presenta
como una opcin de estacionamientos viable en las condiciones actuales.
El estacionamiento subterrneo para 310 vehculos, de la Plaza Sotomayor ubicado a 300 metros de la
plaza Echaurren representa la opcin ms segura del sector, aunque relativamente distante del Mercado
Puerto para personas que carguen compras.
Otra opcin de estacionamientos pagados son los sitios eriazos de los cuales hay actualmente dos en uso.:
el primero ubicado en la interseccin de la calle Mrquez con Cochrane, con capacidad para 25 automviles
y el segundo en la calle San Martn con Castillo con capacidad para 15 automviles. La oferta de espacios
es exigua y de todos modos hay que considerar que en un futuro cercano, estos terrenos debieran cambiar
su uso como parte del proceso de renovacin urbana del sector. (ver plano 5): de todos modos se debe
considerar que la existencia de concesiones para estacionamientos subterrneos deber resultar en la
eliminacin de los estacionamientos en superficie,













SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

26



















































Plano 4. Transporte Pblico en Barrio Puerto
Elaborado en terreno en base a plano Seremi Minvu V regin para el Plan de revitalizacin del Barrio Puerto.2001-2004







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

27



















































Plano 5. Estacionamientos en Barrio Puerto
Elaborado en terreno en base a plano Seremi Minvu V regin para el Plan de revitalizacin del Barrio Puerto.2001-2004







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

28
Proyecto de Gestin de trnsito.

El proyecto incluye la remodelacin de las calles del Barrio Puerto, mejorando pavimentos, estableciendo
nuevos trazados viales y mejorando la semaforizacin del sector. En la actualidad se est ejecutando la
parte del proyecto donde se interviene Avenida Errzuriz, que mejora el pavimento y contempla la
construccin de un bandejn central.
El proyecto de Gestin de trnsito, incluye tambin el mejoramiento de veredas del Barrio Puerto, con
reparacin de pavimentos, incrementando en algunos casos su ancho y permitiendo la circulacin de
minusvlidos a travs de rampas en los lugares de cruce. En el plano 6, Gestin de trnsito Barrio Puerto,
es posible apreciar el ensanchamiento de las veredas en las esquinas que integran mayor superficie de
circulacin.
La calle Serrano reducir sus vas de 2 a 1, generando veredas con una mayor amplitud, mejorando la
conexin peatonal con la Plaza Sotomayor.
Este proyecto considera estacionamientos de borde en algunas de las calles del Barrio, con espacios
especialmente definidos para este uso, pero an no hay claridad respecto a su definicin final. Se contempla
un cambio de sentido de Calle Cochrane, que actualmente corre de oriente a poniente y la remodelacin de
la Plaza Aduana.
18

Otro aspecto que ser afectado por las modificaciones propuestas, son los recorridos del transporte pblico,
que debieran cambiar segn el proyecto de cambio de sentido de la calle Cochrane.































18
La consultora no cuenta con antecedentes ni planos de este proyecto.
Plano 6. Proyecto Gestin de trnsito Barrio Puerto
Elaboracin propia en base a plano de Geometra Gestin de trnsito de Valparaso.

Ampliacin de Veredas
Zona de estacionamientos
Pavimento ejecutado
Pavimento en ejecucin
Pavimento por ejecutar






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

29

Impacto de la remodelacin del Mercado Puerto.

Se sostuvo una reunin con Pedro Valenzuela, ingeniero de SECTRA, el da 31 de marzo, para determinar
cmo el proyecto del Mercado afectara los flujos internos del Barrio y para determinar la factibilidad de
algunas de las propuestas realizadas por la consultora.
Como conclusin, se destaca que segn esta institucin, resulta indispensable realizar un estudio de
impacto vial para el proyecto de remodelacin del Mercado Puerto, el que debe incluir una modelacin de los
futuros flujos segn el nuevo programa definido y el nmero de usuarios esperado. De acuerdo al
representante de SECTRA, los proyectos que se realicen deben estar en concordancia con los proyectos
ejecutados por el Plan de Gestin de trnsito del sector y debe tomar en cuenta todos los proyectos que se
estn realizando en el Barrio.
Con respecto a las propuestas realizadas por la consultora en la primera etapa de este estudio, se afirm
que ellas son posibles de concretar, siempre que se cuente con un estudio y modelacin de futuros
escenarios de circulacin vial, que vaya en concordancia con los proyectos que se estn ejecutando en el
sector y que cumplan con las regulaciones que establezca el plan regulador comunal de Valparaso.

1.4.5. Uso general de suelo Barrio Puerto

Metodologa:

El catastro de usos de suelo del sector Barrio Puerto fue realizado mediante visitas a terreno durante los
meses de Diciembre del 2005 y Abril del 2006 complementando, corrigiendo y actualizando la informacin
previamente disponible.

El Barrio Puerto es un sector principalmente comercial que se ha beneficiado histricamente de la alta
actividad del puerto de Valparaso. El gran nmero de locales comerciales y su calidad han sido una
caracterstica de suma importancia en el desarrollo histrico del sector y es un elemento fundamental de su
identidad. Esto se manifiesta a travs de casas comerciales, emporios y bodegas que han cumplido durante
su historia una funcin de abastecimiento para el sector, teniendo adems relevancia en el mbito social y
urbano. En la actualidad aun cuenta con locales tradicionales de gran antigedad, entre los que se destacan
la Panadera Marina con 198 aos de existencia, el Bar Liberty con 83 aos y la tienda de menaje La
Bandera Azul con 80 aos.
Sin embargo, el grave deterioro que presenta el sector, sumado a la baja en la actividad del puerto y la
precaria condicin econmica de sus habitantes, ha influido notablemente en la disminucin de la actividad
comercial del barrio. La baja en la demanda comercial, unida a la competencia de otras actividades como
supermercados y tiendas de mayor escala ubicadas en otros sectores de Valparaso, han afectado a algunos
locales tradicionales que han cerrado en los ltimos aos. Ejemplo de esta situacin, es el cierre del
Emporio Echaurren, local de tradicin familiar, que funcion por ms de 100 aos frente a la plaza
Echaurren y que fue cerrado el ao 2005. Otro caso, es el cierre de la farmacia homeoptica Knop, que
estaba ubicada en la esquina de Serrano con San Martn y que fue cerrada hace 4 aos. Esta situacin de
precariedad amenaza tambin a otros locales tradicionales como por ejemplo La Bandera Azul, que ha
disminuido sus ventas, o el Bar Liberty que se encuentra en un avanzado estado de deterioro.

En el plano de uso de suelo del primer piso (Plano 7) se observa una alta presencia de comercio en el sector
en relacin a otro tipo de actividades, como servicios e instituciones, ocupando el comercio ms del 50% de
la superficie total. La actividad comercial del barrio se desarrolla principalmente desde la calle Blanco hacia
el cerro Santo Domingo, ocupando los ejes longitudinales del plan: Blanco, Cochrane y Serrano, entre la
plaza Echaurren y la Plaza Sotomayor. Hacia Av. Errzuriz, disminuye la actividad comercial y aparecen






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

30
bodegas, servicios y sitios eriazos. Cuenta tambin con edificios institucionales y de servicios, ubicados
principalmente en el sector La Matriz y en las plazas Wheelwrigth y Sotomayor.

La actividad comercial en el barrio est compuesta principalmente por comercio de escala menor, cuya
funcin principal es abastecer la demanda local del barrio y de los cerros circundantes. Este tipo de comercio
se compone de bazares, almacenes, panaderas, emporios, distribuidoras, pequeas imprentas, ferreteras,
y empresas abastecedoras de navieras. Existen tambin algunas oficinas y agentes de aduana. Se destaca,
por otra parte, la concentracin de restaurantes en el entorno del Mercado Puerto, que sumado a las
cocineras del interior del mercado consolidan un sector gastronmico entre las calles San Martn y
Cochrane.
Las calles Bustamante y Cochrane, entre la Plaza Aduana y calle Mrquez, tienen una alta presencia de
moteles y bares, que hacen conocido al sector como el Barrio Chino de Valparaso. Algunas de las
personas entrevistadas manifestaron que incluso la prostitucin est en decadencia en el Barrio.
La Plaza Sotomayor se ha transformado en un importante centro nocturno en la ciudad, que atrae visitantes
tanto de Valparaso como de las ciudades cercanas como Via del Mar, Quilpu y Villa Alemana y un
importante nmero de turistas. En los ejes Errzuriz y Serrano se concentran numerosos pubs y discotecas,
que le dan al sector un intenso uso nocturno. Este fenmeno, se ha trasladado hasta el sector de la Plaza
Echaurren, donde han aparecido pubs y bares en las calles Errzuriz, Blanco y Serrano, revitalizando la vida
nocturna del barrio. Esta tendencia sigue en aumento, incluso en la esquina de calle Mrquez con Cochrane,
se esta realizando la remodelacin de un local para el traslado del tradicional caf J ournal, que actualmente
se ubica en Via del Mar cuya inauguracin ser en Septiembre del ao en curso.
Cabe destacar que actualmente se est realizando la construccin de un nuevo supermercado Santa Isabel,
en un sitio eriazo ubicado a un costado de la Iglesia La Matriz, que de alguna manera se transforma en el
principal edificio comercial del sector. (Ver plano 7)

El Barrio Puerto cuenta con edificaciones que presentan una ocupacin mixta, compuesta principalmente por
actividad comercial en el primer piso y por vivienda en los pisos superiores. La vivienda presenta un fuerte
hacinamiento alcanzando un promedio de 3,19 personas por dormitorio
19
y la subdivisin excesiva de las
viviendas que se observan van aparejadas a condiciones insalubres de habitabilidad y a un psimo estado
de mantencin de las edificaciones. Baos y cocinas comunes utilizadas por una gran cantidad de personas,
presencia de ratas y termitas, falta de ventilacin e iluminacin natural e instalaciones elctricas y sanitarias
obsoletas, entre otros.




















19
Anexo descripcin del entorno, TDR Mercado Puerto, SERPLAC 2005






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

31



















































Plano 7. Uso de suelo Barrio Puerto
Elaborado en terreno en base a plano Seremi Minvu V regin para el Plan de revitalizacin del Barrio Puerto.2001-2004

Sitios Eriazos
Bodegas
Mercado Puerto
Actividad comercial
Instituciones
Servicios
Sectores:
4- Moteles ( Barrio Chino)
5- Concentracin de Restaurantes



1- Servicios e instituciones
2- Actividad nocturna (pubs, discotecas)
3- Supermercado Santa Isabel (en construccin)







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

32
2
3
4
5
6
7
9
8
10
11
1
Sitios Eriazos

Un tema de suma importancia es el gran nmero de sitios eriazos que perjudican considerablemente el
Barrio y son un claro reflejo de la precariedad en que se encuentra el Barrio actualmente.
En el plano 8 se aprecia la alta proporcin de sitios eriazos existentes en el sector.
20














































20
Taller de Arquitectura, Universidad de Cornell, 2006, dirigido por R. Prez de Arce.
Plano 8. Sitios eriazos en Barrio Puerto
Elaborado en terreno por Serex







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

33
El mercado y sus manzanas inmediatas

Se realiz un catastro detallado de las manzanas contiguas al Barrio Puerto, con base en un levantamiento
en terreno efectuado entre los meses de enero y abril del 2006. Se obtuvo as el uso actual de cada una de
las manzanas que rodean al Mercado, lo cual se detalla en 5 planos, uno por cada piso de las edificaciones
existentes en el sector.
Ocupacin del primer piso. (ver Plano 9)

Los usos principales de los primeros pisos de las manzanas contiguas al Mercado, estn definidos por la
calle Blanco, que divide el sector en dos zonas; una con una mayor actividad comercial hacia el oriente, que
se expande hacia La Plaza Echaurren y La Matriz y otra hacia el poniente, ocupada principalmente por
bodegas y servicios.

Las principales actividades del sector inmediato al Mercado estn compuestas por Comercio de escala
menor, restaurantes, bodegas, servicios y algunas oficinas.
Los locales comerciales de escala menor se ubican principalmente en torno a la Plaza Echaurren y en calle
Serrano. Estos locales ocupan 4.810 m2, lo que equivale a un 39 % de la superficie total. Los locales de este
tipo de comercio tienen una escala reducida y en general presentan una infraestructura precaria. Entre estos
se encuentran botilleras, panaderas, verduleras, almacenes y en general locales que tienen en promedio
120 m2. Entre los locales que tienen una mayor actividad y tienen recintos de una superficie mayor se
encuentra la tienda de menaje La Bandera Azul y el supermercado Santa Isabel, ambos ubicados frente
al acceso principal al mercado por calle Cochrane.

Los Restaurantes se ubican principalmente en calle Valdivia, Cochrane y Clave y ocupan 2.317 m2, lo que
constituye un 18% de la ocupacin total. Existen 17 locales de este tipo, incluyendo a los que funcionan
dentro del Mercado Puerto. Se destacan algunos locales tradicionales como Los Porteos y algunos recin
instalados que cuentan con buena infraestructura como el restaurantePuerto Viejo y Las Cachs Grande.

Las bodegas en el sector ocupan un 10% de la superficie total, cifra que es alta debido a la existencia de
bodegas industriales en el edificio del ex teatro Pacifico, ubicado en calle Errzuriz.

Un punto fundamental y que refleja el estado de deterioro del sector es la gran cantidad de locales
desocupados que alcanzan una proporcin similar a la superficie que ocupan los restaurantes con 2.264 m2,
lo que equivale a un 17% de la ocupacin total.

Las veredas de borde del edificio Mercado Puerto son estrechas y dificultan la circulacin peatonal y la
accesibilidad al interior del mercado; sus dimensiones son extremadamente reducidas e impiden que el
mercado pueda expandir sus actividades hacia su entorno pblico. Esta situacin es an ms crtica en las
calles San Martn, Cochrane y Clave, debido a la instalacin de carros ambulantes de venta de pescado y
verduras en las veredas, lo que dificulta la circulacin de los peatones. En calle San Martn se ubican 12
carros ambulantes de venta de pescados, los que no cuentan con permiso municipal e incluso infringen la
normativa de mercados donde se prohbe el estacionamiento de vehculos en el exterior de los mercados.
Existen quejas por parte de los locatarios del mercado debido a los malos olores que se producen en el
verano y la falta de higiene de estos carros. En calle Clave la situacin es similar y existen 6 carros que
venden frutas y verduras sin permiso frente al edificio Astoreca. En calle Cochrane y La Matriz, aparecen
espordicamente algunos puestos informales que venden frutas y verduras y otros artculos.
Otros elementos que afectan la circulacin son la descarga y abastecimiento de productos para los locales
del Mercado, actividad que actualmente se realiza por las calles San Martn y Valdivia, sin un orden
establecido ni horarios fijos, aunque la mayora de las descargas se realizan antes de las 8.00 a.m.






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

34
Ocupacin del segundo piso (ver Plano 10)
El plano de segundo nivel, se observa que las manzanas estn ocupadas principalmente por viviendas,
programas de apoyo a los locales del primer piso como bodegas y cocinas, algunas oficinas en el teatro
pacfico y una gran cantidad de recintos desocupados. El Mercado es el nico edificio que tiene actividad
comercial relevante en este piso, compuesta por cocineras de pescados y mariscos.
La vivienda presenta altos niveles de hacinamiento y los departamentos originales han sido subdivididos en
recintos menores que han elevado el nivel de densidad de los departamentos. La gran cantidad de viviendas
sin uso mantiene edificios de valor patrimonial prcticamente desocupados y en avanzado grado de
deterioro. Por ejemplo, el edificio Cochrane, ubicado en la manzana sur oriente del mercado, tiene 2
departamentos ocupados. Otro tipo de ocupacin que se da en este nivel, son los programas de apoyo a los
locales del primer piso, como cocinas de los restaurantes y bodegas para los locales comerciales. Para
ejemplificar este caso, la manzana que se encuentra frente al mercado entre las calles La Matriz y San
Martn, se encuentra totalmente ocupada por bodegas de los locales del primer piso, como el supermercado
Santa Isabel y La Bandera Azul.
Los rumores sobre la remodelacin del Mercado han empezado a tener impacto sobre la ocupacin de
algunos recintos. Se realiz una entrevista al dueo de la verdulera "Las Dos Palomas que se encuentra
frente al edificio Cochrane. El dueo tiene tambin una cocinera ubicada en el segundo piso del mercado
con el mismo nombre. Manifest que debido a los rumores sobre la remodelacin del mercado haba
decido arrendar un departamento en este edificio para vivir y guardar la infraestructura de su local durante el
tiempo que dura la remodelacin del Mercado.


Ocupacin del tercer piso (ver Plano 11)

Slo hay 5 manzanas del entorno que alcanzan este nivel. La mayor parte est ocupada por viviendas que
presentan altos niveles de hacinamiento y por recintos sin uso. Destaca el hotel Echaurren en el edificio
Astoreca, que ocupa la mitad de la planta del edificio y el edificio del Ex teatro Pacfico que funciona como
oficinas y bodega industrial. El mercado en este nivel se encuentra cerrado y no presenta ningn tipo de
actividad.

Ocupacin del cuarto y quinto piso (ver Plano 12)
En este plano aparece el nivel de la terraza del mercado y se aprecian las relaciones que tiene con sus
edificaciones vecinas. Hacia el puerto aparece el ex teatro Pacifico, y hacia el lado sur poniente el edificio
Astoreca que contiene un cuarto y quinto piso ocupados por viviendas.




















SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

35
BLANCO
COCHRANE
S
A
N

M
A
R
T

N
V
A
L
D
I
V
I
A
C
L
A
V
E
M
A
R
Q
U
E
Z
S
E
R
R
A
N
O
AV. ERRZURIZ
L
A

M
A
T
R
I
Z
MENAJ E
"LA BANDERA
AZUL"
RESTAURANT
SCHOPERIA
"LUJ OS"
PANADERIA Y
PASTELERIA
"SAN LORENZO"
RESTAURANT-
BAR
"LAS CACHAS
GRANDE"
RESTAURANT
"HAMBURGUELLA"
SITIO ERIAZO
FERRETERIA
RESTAURANT
"LOS PORTEOS 2"
RESTAURANT
"PUERTO
VIEJ O"
SIN USO.
EN REMODELACION
FUTURO "CAFE
J OURNAL."
RESTAURANT
"LA COSTEITA"
BODEGA INDUSTRIAL
VELARDE HERMANOS
RESTAURANT
"PROA AL
CAAVERAL"
PUB
"EXODO"
FRUTAS Y
VERDURAS
"ARTURO"
TELETRAK
p
e
s
a
d
e
r

a
s

i n
f
o
r
m
a
l e
s
c
o
m
e
r
c
i o

i n
f
o
r
m
a
l
d
e

v
e
r
d
u
r
a
s
KIOSKO
KIOSKO
CARNICERIA
"HES"
VERDULERIA
ALMACEN
"LAS 2 PALOMAS"
PUB
"PAGANO"
ALIMENTOS
SOLIS Y HNOS.
FERRETERIA
"EL PUERTO"
ARTICULOS
MARITIMOS
ARTICULOS DE ASEO
"MARCELA TORRES"
SIN USO
CENTRO DE
LLAMADOS
CTC
RESTAURANT
"KAKAROS"
SUPERMERCADO
"SANTA ISABEL"
RESTAURANT
"MI VALPARAISO"
ESVAL
PLANTA DE TRATAMIENTO
DE AGUAS SERVIDAS
OFICINAS
ARMADA
SIN USO
CARNICERIA
"LA GRANDE"
IMPRENTA
S.R.
BOTILLERIA
PORVENIR
SIN USO
BODEGA
DISTRIBUIDORA
PANAL
KIOSKO
AGENCIA
POLLA CHILENA
DE BENEFICIENCIA
FUENTE DE SODA
"LOS COTETOS"
SITIO
ERIAZO
J ARDIN
INFANTIL
SIN USO
EX "EMPORIO
ECHAURREN"
FARMACIA
"RED FARMA"
ACCESO
VIVIENDAS
ACCESO
VIVIENDAS
SIN USO
SIN USO SIN USO
SIN USO
SIN USO
PLAZA
ECHAURREN
PARADERO
TRANSPORTE
PUBLICO
CYBER CAFE
"YENY"
SIN USO.
EX "FARMACIA
KOCK"
PANADERIA
"VALENCIA"
CECINAS
"SETHMAYER"
PELUQUERIA
BOTILLERIA
"LOS LOBOS DE
MAR"
ALMACEN
COMPRA-
VENTA DE
CARTONES
ALMACEN
"PAPUJ O"
SIN USO
BOTILLERIA
"CLAVE"
VERDURAS
"SALCHICHON"
HELADOS
"DON RAUL"
IMPORTADORA
"MORENO"
ALMACEN
BAZAR
KIOSKO
SIN USO
ESTACIONAMIENTOS
TAXI
ESTACIONAMIENTOS
PAGADOS
SITIO
ERIAZO
BLANCO
OFICINAS SIN USO BODEGAS SERVICIOS AREA COMERCIAL RESTAURANT / PUB



















































Plano 9. Ocupacin primer piso manzanas circundantes al Mercado
Elaborado en terreno por Serex, enero-abril 2006







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

36
M
A
R
Q
U
E
Z
V
A
L
D
I
V
I
A
C
L
A
V
E
S
A
N

M
A
R
T

N
PLAZA
ECHAURREN
S
E
R
R
A
N
O
L
A

M
A
T
R
I
Z
COCHRANE
BLANCO
BODEGA INDUSTRIAL
VELARDE HERMANOS
AV. ERRZURIZ
BODEGA
SIN USO
SIN USO
SIN USO SIN USO
BODEGA
CENTRO DE
LLAMADOS
CTC
BODEGA
RESTAURANT
KAKAROS
BODEGA
SUPERMERADO
"SANTA ISABEL"
BODEGA MENAJ E
"LA BANDERA AZUL"
SIN USO
SIN USO
SIN USO
SIN USO
SIN USO
SIN USO
VIVIENDA
VIVIENDA
VIVIENDA
VIVIENDA
VIVIENDA
SIN USO
COCINA
RESTAURANT
"PUERTO
VIEJ O"
COCINA
RESTAURANT
"MI VALPARAISO"
HOTEL
"SCANDINAVIAN"
CASINO
SOCIAL
ZENTENO
BODEGA INDUSTRIAL
VELARDE HERMANOS OFICINAS
HOTEL
"PARADISO
PUERTO"
VIVIENDA VIVIENDA VIVIENDA
VIVIENDA VIVIENDA VIVIENDA VIVIENDA
VIVIENDA
VIVIENDA
VIVIENDA
VIVIENDA
VIVIENDA
VIVIENDA VIVIENDA VIVIENDA
VIVIENDA
VIVIENDA
VIVIENDA
VIVIENDA
VIVIENDA
VIVIENDA
VIVIENDA
VIVIENDA
VIVIENDA
VIVIENDA
VIVIENDA
VIVIENDA
SITIO ERIAZO
SITIO
ERIAZO
SITIO
ERIAZO
BLANCO
RESTAURANT / PUB AREA COMERCIAL VIVIENDA SERVICIOS BODEGAS SIN USO OFICINAS



















































Plano 10. Ocupacin segundo piso manzanas circundantes al Mercado
Elaborado en terreno por Serex, enero-abril 2006







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

37
S
A
N

M
A
R
T

N
C
L
A
V
E
VIVIENDA
VIVIENDA
SIN USO
SIN USO
SIN USO
SIN USO
SIN USO
VIVIENDA
S
E
R
R
A
N
O
SIN USO
VIVIENDA
L
A

M
A
T
R
I
Z
COCHRANE
PLAZA
ECHAURREN
OFICINAS
?????
M
A
R
Q
U
E
Z
V
A
L
D
I
V
I
A
BODEGA INDUSTRIAL
VELARDE HERMANOS
BODEGA INDUSTRIAL
VELARDE HERMANOS
BLANCO
AV. ERRZURIZ
VIVIENDA
HOTEL
"ECHAURREN"
VIVIENDA
VIVIENDA
VIVIENDA
VIVIENDA VIVIENDA
BLANCO
OFICINAS SIN USO BODEGAS VIVIENDA AREA COMERCIAL



















































Plano 11. Ocupacin tercer piso manzanas circundantes al Mercado
Elaborado en terreno por Serex, enero-abril 2006







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

38
PLAZA
ECHAURREN
C
L
A
V
E
S
A
N

M
A
R
T

N
SIN USO
VIVIENDA
SIN USO
SIN USO
SIN USO
SIN USO
SIN USO
VIVIENDA
S
E
R
R
A
N
O
L
A

M
A
T
R
I
Z
COCHRANE
M
A
R
Q
U
E
Z
V
A
L
D
I
V
I
A
OFICINAS
BLANCO
BODEGA INDUSTRIAL
VELARDE HERMANOS
BODEGA INDUSTRIAL
VELARDE HERMANOS
AV. ERRZURIZ
VIVIENDA
VIVIENDA VIVIENDA
VIVIENDA VIVIENDA VIVIENDA
VIVIENDA VIVIENDA
VIVIENDA BODEGAS SIN USO OFICINAS


















































Plano 12. Ocupacin cuarto piso manzanas circundantes al Mercado
Elaborado en terreno por Serex, enero-abril 2006







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

39
Actividades que han revitalizado el sector

En el ltimo tiempo, algunas actividades han revitalizado el sector con privados y con apoyo en algunos
casos de aportes pblicos. Entre estos se encuentra el Hotel Echaurren que se ubica en el tercer piso del
edificio Astoreca. Se realiz una visita al hotel y se realiz una entrevista al dueo. El hotel fue remodelado
a fines del ao 2005 con aportes de CORFO y privados. El proyecto consisti en la habilitacin de piezas
con bao privado, un Bar -cafetera y una sala de reuniones. La visita se realiz el martes 14 de marzo y en
ese momento no contaba con ninguna habitacin ocupada. El dueo es el administrador del hotel y dijo estar
orgulloso por la remodelacin del hotel y por el resultado de su proyecto. Incluso tiene la idea de expandirse
en un futuro, integrando ms superficie del edificio Astoreca. Sin embargo, el entorno del Barrio ha sido una
importante externalidad negativa, debido principalmente a la gran cantidad de robos y asaltos que existen en
el sector, factor que ha alejado a los turistas. Manifest que en el verano tuvo algunos clientes, pero tuvo
que ir a buscarlos a otros sectores de Valparaso. El precio de las habitaciones es muy parecido a las de
otros hoteles con caractersticas similares de otros sectores de Valparaso como el Cerro Alegre y
Concepcin, sin embargo el xito del proyecto esta absolutamente supeditado a lo que pueda ofrecer el
entorno y se necesita solucionar cuanto antes el tema de la seguridad, que es uno de los motivos por los
cuales los turistas no visitan esta zona de Valparaso.
Otra actividad que se ha emplazado en el sector es el taller de fotografas Cmara Lcida, ubicado en el
segundo piso del edificio ubicado en las calle Castillo y Clave. Esta institucin parti como un pequeo taller
de fotografas que fue creciendo hasta transformarse en una institucin que imparte clases de fotografas,
arriendo de laboratorios y estudios y venta de productos tcnicos para todo tipo de trabajos fotogrficos
El crecimiento del taller, ha permitido ampliar el recinto original, lo que ha permitido rehabilitar en parte el
edificio donde se emplaza. Esta institucin ha realizado exposiciones fotogrficas en el tercer piso del
Mercado Puerto

Usos de horarios del barrio

El Barrio Puerto presenta diferencias de uso y de afluencia de personas segn el horario y da de la semana
De lunes a viernes, durante el da, se ve gran cantidad de personas circulando por las calles del barrio, la
mayora atrada por la actividad comercial del sector. La plaza Echaurren presenta una alta ocupacin y es
el principal lugar de permanencia. Las actividades comienzan a partir de las 6:30 de la maana, con la
descarga de productos para el abastecimiento de los locales comerciales y restaurantes. La mayora de los
locales abren sus puertas al pblico a las 8:30 AM y cierran provisionalmente entre la 1:30 y 3:00 de la tarde.
El cierre definitivo es a las 8:30 PM. Los restaurantes presentan su mayor ocupacin a la hora de almuerzo
entre las 12:30 y las 4:00 de la tarde y el resto de las horas del da se encuentran prcticamente
desocupados. La mayora cierra entre 7:00 y 8:30 PM, pero algunos funcionan hasta las 10:00 de la noche.
En horario nocturno, a partir de la 8:00 PM, los nicos locales que continan abiertos son las botilleras, el
supermercado Santa Isabel, algunos restaurantes y los moteles de calles Bustamante y Cochrane. Los pubs
y bares del sector abren a partir de las 10 de la noche y funcionan hasta las 12:00 AM. No se aprecia flujo
relevante de personas en este horario. A partir del jueves aumenta la actividad nocturna y los bares y
discotecas presentan un movimiento mayor.

El da Sbado, los locales comerciales tienen un horario similar que en el resto de los das de la semana,
aunque la cantidad de personas circulan por las calles es menor que en los das de semana. La Plaza
mantiene una alta ocupacin y aparte de las personas del barrio se suman personas de otros sectores de
Valparaso y turistas que recorren el barrio. Se realiz una visita el sbado 18 de marzo a las 10:00 de la
noche. Los locales comerciales y los restaurantes se encontraban cerrados y los nicos locales abiertos eran
las botilleras. Recin estaba comenzando la apertura de los pubs y bares y en las calles solo fue posible
apreciar a los clientes de las botilleras y a los empleados de los pubs realizando preparativos para su






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

40
Vista area del Mercado Puerto y su contexto inmediato.
Imagen en base a foto area de catlogo de servicios DUC.(centro de estudios para el desarrollo urbano de Valparaso)
apertura. El movimiento en las calles renace a partir de las 12:00 AM. La Plaza Echaurren es usada como
centro de reunin donde se observaron grupos de personas conversando y bebiendo. Los bares, pubs y
discotecas funcionan hasta las 5 de la maana, pero la ocupacin de las calles del sector dura hasta las
6:00 AM. Cabe destacar lo peligroso que es circular a estas horas por el barrio, por la alta presencia de
pandillas, traficantes, prostitutas y lanzas.
El da domingo, la actividad comercial decae considerablemente y todo el comercio y restaurantes cierra a
las 3 de la tarde. Incluso algunos locales como La Bandera azul no abren este da. La plaza Echaurren
mantiene su alta ocupacin por parte de los habitantes del barrio, sumado a turistas y a personas de otros
sectores de Valparaso.
1.4.6. El mercado y su entorno inmediato

Metodologa:
El levantamiento volumtrico del rea Mercado Puerto se realiz mediante los planos catastrales base
contenidos en los antecedentes del Programa Plan Valparaso, fotografas areas, vistas del sector desde
los cerros, catastro fotogrfico y visitas a terreno. Mediante este levantamiento es posible determinar las
caractersticas del entorno urbano y las relaciones volumtricas entre las edificaciones. El estudio de los
estratos se realiz mediante levantamientos de elevaciones y perfiles topogrficos y de edificaciones en el
sector cotejados en terreno.
a) Anlisis:
El Mercado es un edificio isla que ocupa la totalidad de la superficie de la manzana sobre la cual se
emplaza, entre los ejes longitudinales Blanco y Cochrane, y entre los ejes transversales Valdivia y San
Martn. Destaca dentro del contexto por su tamao y volumen.
El edificio configura la esquina nor-poniente de la de la Plaza Echaurren, que es el principal vaco del sector
y entre ambos se establece una relacin a travs del eje diagonal de la Plaza. Esta diagonal, se
complementa con eje axial de la calle La Matriz, que establece una relacin visual continua y recproca
entre el Mercado y la Iglesia Matriz. En este eje se destaca tambin el edificio del ex teatro Pacfico que se
emplaza en la manzana poniente del mercado transformndose en el frente potencial del eje hacia Av.
Errzuriz, que es la calle de borde del plan. El edifico del teatro actualmente funciona como una bodega
industrial, bloqueando la percepcin del barrio desde el borde costero, lo que impide tener referencia de La
Matriz desde calle Errzuriz.




















SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

41
678
BUS
MERCADO TEATRO IGLESIA MATRIZ
1 5 10m
















































Corte Longitudinal por eje transversal La Matriz

Isomtrica del Barrio Puerto con edificios relevantes del eje La Matriz.







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

42



















































Relacin entre La Iglesia La Matriz y El Mercado Puerto a travs de calle La Matriz.

Vista del Eje La Matriz desde la
terraza del Mercado.

Vista del Mercado desde Plaza
La Matriz
Remate de calle La Matriz en el Acceso
del Mercado por calle Cochrane







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

43
MERCADO EDIFICIO ASTORECA
EX TEATRO PACIFICO SITIO ERIAZO
1 5 10m
1 5 10m
b) Trazados Perfiles y estratos

Los trazados quebrados caractersticos de las calles longitudinales del Barrio Mercado Puerto tienden a
asignarle importancia a las esquinas de las edificaciones las cuales en ciertos casos quedan expuestas de
modo privilegiado siendo reconocibles a distancias apreciables. Esta potencialidad pblica y publicitaria de
las esquinas es particularmente efectiva en el caso del Mercado Puerto en relacin con su vrtice Cochrane
-San Martn enfrentado diagonalmente a Plaza Echaurren, mientras que las dos esquinas que dan sobre
Blanco pueden adquirir tambin una significativa funcin como elementos de atraccin publica.

Los niveles y estratos que definen las edificaciones, posibilitan el dominio visual del edificio Mercado hacia el
interior del barrio, mientras que lo obstruyen hacia el frente portuario en donde el Teatro Pacifico, cuyo nivel
de cornisa es superior a la terraza del mercado, bloquea esa visual. Las condiciones de la Terraza del
mercado en cuanto mirador urbano son uno de sus atributos principales, por lo cual es importante
contrarrestar el actual bloqueo visual hacia la Baha.






























Elevacin calle Blanco


Elevacin Av. Errzuriz


Vista desde Av. Errzuriz. En primer plano aparece el teatro Pacfico y el sitio eriazo de la manzana sur poniente del Mercado







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

44
1.4.7. Diagnstico del edificio Mercado Puerto
Anlisis histrico
21


Antes de la construccin del mercado actual, fueron construidos cuatro edificios para utilizarse como
Recova. El ltimo de estos edificios fue construido en 1889, en la misma ubicacin que el Mercado actual y
fue destruido en el terremoto de 1906.
El Mercado actual se construy para reemplazar al antiguo Mercado y para la preparacin del Centenario de
la Independencia del pas. En el ao 1910, el Estado decidi realizar grandes inversiones en la ciudad para
beneficiar su imagen de primer puerto del pas.

En 1920, la firma de Arquitectos Benzanilla y Vsquez present un proyecto del cual se tienen los nicos
planos hasta ahora. La empresa constructora Dickerhoff & Widmann S.A. ejecuto el proyecto. La obra
gruesa estuvo concluida en 1922 y el edificio fue terminado 2 aos despus.



















El edificio es una obra moderna para su poca, ya que fue construido con tcnicas avanzadas en
comparacin con las tcnicas constructivas utilizadas en ese momento en Valparaso. El principio de
construccin del edifico es en base a muros y prticos de hormign armado, dejando a la vista algunos
elementos estructurales como vigas en los cielos. El edificio del mercado tiene un estilo tardo historicista,
pero los materiales utilizados corresponden a las lneas de construccin modernas del siglo XX.

La estructura del edificio es simple y funcional. El diseo de cada fachada sigue un esquema simple: una
entrada por cada lado situada en el eje de fachada y una sucesin de ventanas amplias dispuestas
regularmente en todos los pisos del edificio. Los materiales utilizados son hormign, vidrio en ventanas,
fierro en puertas y madera en ventanas y puertas interiores.

El edificio cuenta con una cpula que tiene una lucarna con cielo acristalado, que se sita sobre la caja de
escaleras principal, iluminando todos los niveles del edificio. El permetro cuenta con amplias ventanas que
iluminan las plantas, debido a las posibilidades que ofrece el hormign armado como material de
construccin.

21
Diagnostico Mercado Puerto, MINVU Regin de Valparaso, 2003
Mercado Puerto desde Cerro Artillera, foto de la revista Zig-Zag,
1937, edicin extraordinaria Arquitectura, Construccin y
Urbanismo






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

45
Segn los planos de 1920, era posible realizar las circulaciones verticales por dos ascensores y cuatro
escaleras. Las dos cajas de ascensor previstas en estos planos se ubicaban en las entradas de las calles
San Martn y Valdivia. Las escaleras: dos en helicoide en el centro del edificio para la circulacin de pblico
general y dos escaleras de servicio ubicadas en los accesos de servicios ubicados en calles San Martn y
Valdivia.


















Subterrneo
Tena un espacio dedicado a los frigorficos.

Primer piso
La planta del primer piso se estructura en base a dos ejes principales; el eje Blanco y Cochrane destinado a
la circulacin de usuarios rodeado por comercio y el San Martn - Valdivia destinado como circulacin
funcional rodeada de servicios.
Las entradas Valdivia y San Martn tenan las mismas estructuras y equipamientos: cada una tena una caja
de ascensor, una escalera para bajar al subterrneo y otra para subir al segundo piso y un lugar para poner
las basuras y baos. El diseo de cada entrada es prcticamente igual. La nica diferencia es la presencia
de oficinas de administracin en la entrada de calle Valdivia.

Segundo piso
El diseo del segundo piso, en cuanto a su distribucin funcional es similar a la del primer piso. Tambin en
este piso los servicios se concentran sobre las entradas de calles Valdivia y San Martn. Las escaleras que
vienen del primer piso y suben al tercer piso rodeando la caja de ascensores. Al lado de cada una se
encontraba un depsito de basuras. Los baos se encontraban cerca de las escaleras, instalados en el
permetro del edificio.

Tercer piso.
El diseo es idntico el del segundo

Terraza
No hay informacin planimtrica.




Elevacin calle Cochrane, plano de 1920







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

46



















































Planta Subterrneo, plano de 1920

Planta Primer piso, plano de 1920

Locales comerciales
Baos
Servicios
Esquema de ocupacin, segn plano de 1920

Esquema de circulaciones, segn plano de 1920

Circulacin Clientes
Circulacin de servicio







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

47
























El proyecto ejecutado no correspondi exactamente a los planos realizados originalmente por los
arquitectos, ya que se al comparar estos planos con el levantamiento actual, es posible encontrar algunas
diferencias:

Las plantas del edificio presentan pilares de la misma dimensin en todos los niveles. En los planos
de levantamientos hechos por la consultora, el tamao de los pilares vara en cada piso. En el primer
piso y en el subterrneo los pilares miden 60 x 60 cm, en el segundo 50 x 50cm y en el tercero 30 x
30 cm.

En el corte del edificio aparecen 2 vigas secundarias entre pilares, a diferencia de lo construido
donde existe una sola viga entre pilares.

El edificio contemplaba dos ascensores, uno ubicado en calle Cohrane y otro por calle San Martn.
Finalmente se construyeron ambos por el acceso de calle San Martn, lo que permite suponer que
las descargas se realizaban por esa calle.

Al comparar las elevaciones es posible apreciar algunos elementos decorativos y luminarias
exteriores no fueron construidas. El edificio consideraba un amplio uso de fierro forjado e incluso un
reloj en el acceso de la calle Cochrane que tampoco fue construido.








Planta Segundo piso, plano de 1920

Planta Tercer piso, plano de 1920







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

48

















































Corte Mercado Puerto, plano de 1920

Detalle de fachada, plano de 1920

Detalle sala de basuras, plano de 1920







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

49
Intentos por reactivar el mercado.
22


A partir de 1995, la I. Municipalidad de Valparaso inici un proyecto de remodelacin del Mercado Puerto,
vinculado a la venta de locales a los comerciantes. El principio era vender los locales a los comerciantes y
aprovechar del dinero de la venta para arreglar el Mercado. El proyecto arquitectnico buscaba recuperar
los ornamentos que el edificio tena originalmente. Al interior, el proyecto inclua la rehabilitacin de la caja
central de escaleras y de los montacargas, el mejoramiento y la construccin de baos, el cambio de las
instalaciones de agua potable, alcantarillado y electricidad.
El tercer piso deba transformarse en un lugar cultural que deba tener la forma de una planta libre. Un
mejoramiento de la terraza estaba tambin incluido en la remodelacin, especialmente para arreglar la
impermeabilidad de la losa y para reparar la lucarna. El proyecto consideraba tambin la recuperacin del
subterrneo para la construccin de estacionamientos. El costo total del proyecto era de 250 millones de
pesos (moneda de la poca). La condicin para iniciar la remodelacin del Mercado era la venta del 75% de
los locales. Los locatarios tenan un plazo de tres meses para concretar las gestiones crediticias para
adquirir directamente sus pilastras. Los locales que no fueran comprados saldran a remate para iniciar la
remodelacin. Las ventas no se pudieron concretar (1995, 1996, 1998) y haba varios intentos de facilitar los
crditos (con financieras Condell y Conosur). Finalmente, slo algunos locales fueron vendidos (alrededor de
19%) pero no era suficiente para la Municipalidad, por lo que no se realiz el proyecto.

















Proyecto FOSIS.
23
Proyecto realizado por la consultora Fabrica Urbana.
En el ao 2002, el Mercado Puerto fue pintado en su exterior y parte de su interior. FOSIS realiz un aporte
financiero de 39 millones de pesos y 50 personas cesantes fueron escogidas para pintar el edificio. El tercer
piso operaba como taller donde un grupo de arquitectos hacan clases tericas y orientaban las obras. El
resultado del proyecto FOSIS fue ms que nada una intervencin que ocult el estado de deterioro del
Mercado, pero no abord el problema de fondo (mal estado de la estructura y debilidades en la
administracin), ya que escapaba de las competencias de FOSIS.
Fabrica Urbana realiz un estudio del edificio y sus principales problemticas y elabor un anteproyecto de
rehabilitacin del edificio. Este consideraba mercado en primer piso, despejando las reas de circulacin y
estableciendo nuevos accesos por las diagonales. Un segundo piso con cocineras, ordenadas mediante un
nuevo esquema, un tercer piso dedicado a actividades culturales y la construccin de un cuarto piso sobre la
terraza que albergara un restaurante de lujo.

22
Diagnostico Mercado Puerto, MINVU Regin de Valparaso, 2003
23
Ibd.
Planta primer piso, Proyecto 1995

Planta segundo piso, Proyecto 1995







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

50
1.5. PROGRAMA ARQUITECTONICO ACTUAL
1.5.1. Descripcin del programa por piso

El estudio del edificio y su programa se realiz efectuando un juego actualizado de planos en el cual se
corrigen las imprecisiones observadas en los planos base y se verifican las coincidencias y diferencias entre
la estructura actual y el plano de 1922. Se revisaron como fuentes los planos originales del mercado del ao
1922 y el juego de planos de propuesta realizado el ao 2003.
Las medidas y relaciones fueron verificadas en sucesivas visitas a terreno, mediante catastro fotogrfico. El
programa fue determinado en terreno, en conjunto con el administrador y locatarios que nos indicaron el uso
que tenan los recintos a los cuales no pudimos acceder.


























Cuadro de Ocupacin Actual del edificio
Elaborado por Serex abril 2006










RECINTO USO SUPERFICIE
SUBTERRANEO 2240 m
Sin uso
PISO 1 2240 m
Circulacin 502,4 m
Locales Comerciales 1476,7 m
Servicios 151,8 m
PISO 2 2157 m
Circulacin 952,3 m
Locales Comerciales 1011,9 m
Servicios 84,9 m
PISO 3 2157 m
Sin uso
TERRAZA 2157 m

TOTAL 10951 m






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

51
BLANCO
COCHRANE
V
A
L
D
I
V
I
A
S
A
N

M
A
R
T
I
N
1 5 10m
C
CAMARAS ALCANTARILLADO
a) Subterrneo
Fue proyectado originalmente como Frigorfico y bodega y un tiempo despus fue utilizado como feria de
ventas de frutas y verduras. En la actualidad se encuentra desocupado y en condiciones materiales y
ambientales crticas debido a la inundacin de aguas lluvias y servidas que se produce por la filtracin del
alcantarillado pblico hacia el interior del edificio. Esta situacin se origina en la existencia de 10 cmaras
bajo el nivel de solera de la calle. Segn informacin recibida en terreno, las temporadas de lluvia
intensifican el problema al provocarse descargas desde la calle Blanco hacia el interior. Esta es una
situacin insostenible para un mercado que vende alimentos, ya que tener aguas servidas en el subterrneo
del edificio inhabilita desde el punto de vista higinico y sanitario al edificio completo. En la actualidad se
encuentra declarado insalubre por el Servicio de Salud
Se sostuvo una reunin con ESVAL para analizar este problema y se solicit un certificado de factibilidad
tcnica de agua potable y alcantarillado para poder establecer la solucin del problema. Una vez recibido el
certificado, se podr consultar con un especialista para determinar la solucin para este problema.





































Planta Subterrneo
Vistas del subterrneo .diciembre 2005






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

52
b) Primer piso

Est ocupado por locales de frutas y verduras, carniceras, pescaderas, marisqueras y locales comerciales
y en un comienzo funcion slo como mercado de frutas y verduras. Este piso se encuentra absolutamente
fragmentado por tabiques divisorios entre los locales que van de piso a cielo, lo que desfigura totalmente la
estructura de planta libre del edificio.
Dentro de esta configuracin es posible distinguir dos tipos de recintos: los que se abren hacia las calles
perimetrales del edificio y los que se encuentran abiertos hacia su interior.
Los locales que se abren hacia las calles laterales funcionan de manera autnoma respecto al Mercado y se
desvinculan totalmente del interior, generando frentes ciegos hacia el espacio central del edificio. Esto
perjudica considerablemente la actividad comercial dentro del Mercado y ha trado como consecuencia un
espacio interior residual y desfigurado. Estos locales tienen un mayor xito comercial que los interiores
debido a que se encuentran ajenos a los principales problemas del edificio, por lo que presentan superficies
mayores y una infraestructura de mejor calidad.
Los locales que funcionan en el interior del Mercado son solamente 9, de los cuales la mayora estn
ubicados en los espacios de circulacin del edificio, en los pasillos y en el espacio central. El resto de estos
recintos se encuentran desocupados o son utilizados como bodegas, lo que da cuenta de la exigua
actividad que existe en el primer piso. De alguna manera, es posible afirmar que con esta estructura el
concepto de mercado en primer piso no existe y no tiene ninguna posibilidad de mejorar sino se transforma
en un mercado que funcione desde afuera hacia adentro, con una tipologa de locales que no vaya en
contra de las lgicas de ocupacin del edificio.






























Locales abiertos hacia calles laterales
Locales abiertos hacia el interior
Baos
Servicios
Locales desocupados

Esquema de ocupacin actual primer piso






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

53


Las circulaciones se organizan segn los dos ejes Cochrane-Blanco y Valdivia-San Martn. El eje
Cochrane-Blanco es el eje principal de circulacin y es el ms utilizado por los usuarios del mercado. Tiene
una dimensin reducida debido a la invasin de locales comerciales en este espacio, lo que dificulta el
acceso y el desplazamiento dentro del Mercado. El espacio central, que es uno de las caractersticas ms
importantes del edificio, tambin se encuentra afectado por la instalacin de locales, lo que perjudica la
relacin que existe con los pisos superiores. En este sentido, el primer piso es el ms importante para la
actividad comercial del edifico, ya que el xito de los programas superiores depende del flujo que circula por
este nivel.
El eje Valdivia-San Martn tiene una utilizacin mucho menor y contiene los servicios del mercado. En el
acceso por calle Valdivia se encuentran los baos pblicos, los baos del personal, la sala de electricidad,
un recinto que usan los recolectores de basura y algunas bodegas. En un costado de la escalera que baja al
subterrneo se encuentran el depsito de basuras, en contenedores que se acumulan en espera de que
pase el camin municipal.
El acceso por calle Valdivia se encuentra instalado un pequeo local de frutas y verduras en el lugar que
ocupaba el montacargas y aparecen bodegas que al parecer se encuentran abandonadas.


































Esquema de circulacin actual primer piso
Circulacin Clientes
Circulacin de servicio
Depsito de basura
Acceso Clientes
Acceso Insumos
Salida de basura








SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

54















c) Entrepiso

Esta ocupado por los segundos pisos de las marisqueras que dan hacia las calles laterales. Su estructura
es en base a altillos que prcticamente duplican la superficie del primer piso, aprovechando la altura de piso
a cielo del primer piso (5,54m). Las marisqueras que cuentan con esta tipologa son: Los Porteos por
calle San Martn, Isabel, yTa Mnica por calle Cochrane y Donde Carlitos y J uliano por calle Blanco.
En este piso se ubica tambin la oficina de administracin del Mercado, a la cual se accede por la escalera
de servicio de la calle San Martn.
























Vistas del primer piso .diciembre 2005
Vistas de locales en el entrepiso. Abril 2006






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

55
SERVICIOS
BAOS
RESTAURANTES Y MARISQUERIA
COCINAS
LOCALES DESOCUPADOS
d) Segundo piso

En este piso se ubican solamente cocineras de pescados y mariscos en recintos autnomos. Los locales se
encuentran cerrados hacia el espacio de circulacin mediante tabiques de 2,5 m de altura y tienen una
cubierta propia que impide el ingreso de luz natural al interior de los recintos. Los locales presentan
problemas de higiene, ventilacin y de manejo de residuos y sus cubiertas son un foco de acumulacin de
basura.
El esquema de circulacin se puede realizar siguiendo los pasillos entre las marisqueras y es muy similar a
los planos originales del edificio. En este esquema, las vas de circulacin se han transformado en laberintos
entre los recintos, con falta de luz natural debido al tipo de cerramiento con que cuenta cada local. Esta
situacin compromete tambin la luminosidad de los espacios de circulacin, ya que el edificio cuenta con
amplios ventanales perimetrales que se encuentran bloqueados por la existencia de locales cerrados.
Este piso fue utilizado originalmente por carniceras y avcolas. Al analizar algunos elementos que aun
permanecen es posible inferir que el concepto de ocupacin en estos pisos era mediante mesones bajos que
permitan mantener el concepto de planta libre al no bloquear la visin entre los locales. En algunos locales
todava es posible ver los mesones originales del mercado, que contaban con una cubierta de mrmol
blanco.


































Planta de ocupacin segundo piso.






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

56
BLANCO
COCHRANE
V
A
L
D
I
V
I
A
S
A
N

M
A
R
T
I
N
1 5 10m














e) Tercer piso

Se encuentra actualmente desocupado y cerrado al acceso de pblico. Se mantiene como planta libre sin
subdivisiones interiores y es posible distinguir el potencial que tiene la estructura del edificio.
Originalmente tuvo como programa cocineras y pensiones que vendan comida casera., pero con el
deterioro del sector y la baja en las ventas del se trasladaron hacia el segundo piso dejndolo sin uso.
Existen antecedentes de uso de este piso para actividades culturales. El ao 1995 fue el centro de
operaciones del Encuentro Latinoamericano de estudiantes de arquitectura (ELEA). Funcion como comedor
y como espacio dedicado a actividades masivas como la fiesta de trmino del encuentro. El taller cmara
lcida ha realizado exposiciones de fotografas en este espacio, instalando grandes impresiones en las
ventanas del edificio.

























Vistas del segundo piso .diciembre 2006
Planta Tercer piso
Vista de la Iglesia La Matriz desde tercer piso






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

57

















































Vista del tercer piso, diciembre 2005
Exposicin realizada en el tercer piso por el taller cmara lcida.
Fuente: www.colormagenta.cl







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

58
f) Terraza

Se encuentra desocupada y se puede acceder directamente desde el ncleo central de escaleras. Presenta
una gran superficie libre desde donde es posible observar la ciudad. Las principales vistas se encuentran al
norte y al oriente, con vistas hacia La Matriz y hacia el cerro Artillera. La vista hacia el puerto se encuentra
bloqueada por la cubierta del teatro pacfico y la vista sur se encuentra limitada por el ltimo piso del edificio
Astoreca. Segn los locatarios del mercado, en un comienzo funcion como fbrica de escobas.
Existen antecedentes de usos masivos, como por ejemplo una fiesta de ao nuevo realizada el ao 2000.
No se recomienda su uso por el grave deterioro en que se encuentra la losa de este piso, debido a la
corrosin que presenta su enfierradura.









































Esquema de vistas desde la Terraza






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

59
BLANCO
COCHRANE
V
A
L
D
I
V
I
A
S
A
N

M
A
R
T
I
N
1 5 10m
ASCENSOR /
MONTACARGA
ESCALERA CENTRAL
ESCALERAS DE SERVICIO
g) Circulaciones

La circulacin principal se encuentra en el centro del edificio y est compuesta por dos escaleras en
helicoide que circulan entre el primer piso y la terraza. Segn los comerciantes del Mercado, en los bordes
de esta escalera se ubicaban puestos de frutas y verduras. Estas escaleras se encuentran iluminadas por
una lucarna que permite ingresar luz natural al mercado. La cubierta de esta lucarna representa un peligro
en su estado actual dado que los paos de vidrio se han quebrado y tienden a desprenderse cayendo sobre
una red de proteccin que hasta el momento ha evitado accidentes mayores.
Esta circulacin es la ms utilizada por los usuarios del mercado y es usada tambin para el flujo de
mercaderas hacia los pisos superiores.
El mercado cuenta adems con 2 escaleras de servicios ubicadas en el eje de circulacin Valdivia-San
Martn, que permitan circular originalmente entre el subterrneo y el tercer piso. Actualmente, estas
escaleras permiten circular entre el primer y segundo piso y se encuentran cerradas en los tramos en que
bajan al subterrneo y suben al tercer piso. El montacarga y el ascensor ubicados en el acceso por calle
San Martn se encuentran deteriorados y no funcionan.




































Planta de segundo pisos con circulaciones verticales.
Escalera de servicio.
Ncleo central de escaleras.






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

60
MARISQUERIAS LOCALES COMERCIALES
PESCADERIAS
CARNICERIAS FRUTAS Y VERDURAS
BODEGAS SIN USO SERVICIOS
1.5.2. Superficie de los locales interiores del Mercado
















































Planta de recintos primer piso
Elaborado en terreno por SEREX, enero-abril 2006






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

61
CUADRO RESUMEN PRIMER PISO
Locales comerciales 1199,6 m
Locales desocupados 277,1 m
Servicios 89,3 m
Bodegas 62,5 m
Circulacin 459,8 m
Escaleras 39,4 m
Montacargas 3,2 m
Superficie total 2130,9 m
Frutas y Verduras 204,7 m
n en plano Nombre local Rubro Superficie
5 Sin nombre Frutas y Verduras 9,5 m
8 Sin nombre Frutas y Verduras 8,4 m
16 Roberto Frutas y Verduras 96,8 m
26 Sin nombre Frutas y Verduras 8,9 m
22 Sin nombre Frutas y Verduras 25,1 m
45 El Palacio de la Fruta Frutas y Verduras 15,7 m
47 Sin nombre Frutas y Verduras 40,3 m
Restaurantes y Marisqueras 407,8 m
n en plano Nombre local Rubro Superficie
2 El jote Marisquera 47,1 m
3 Ta Mnica Marisquera 48 m
9 Isabel Marisquera * 102,3 m
11 Los Porteos Marisquera * 115,7 m
43 Donde Carlitos Marisquera * 50 m
46 J uliano Marisquera * 44,7 m
* locales en 2 pisos
Carniceras y Avcolas 213,9 m
n en plano Nombre local Rubro Superficie
4 Mandalai Rotisera, Avcola 48,9 m
12 La Felicidad Carnicera 64,5 m
28 Santa Ester Carnicera, Lacteos 54,5 m
32 Pia Carnicera de equino 12,4 m
40 Rubelindo Olivares Carnicera de equino 15,1 m
42 Santa Teresita Carnicera de equino 18,5 m
Pescaderas 21,7 m
n en plano Nombre local Rubro Superficie
50 La Sierra Pescadera 4,7 m
51 Pinamar Pescadera 17 m















Cuadro de superficie Primer piso









































SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

62
Venta de Alimentos 351,5 m
n en plano Nombre local Rubro Superficie
1 Michelle 1 Emporio 45,3 m
6 Casa del Alba Alimentos Envasados 8,8 m
10 Panadera Valencia Panadera y Pastelera 105,3 m
31 Distribuidora Panal Alimento de mascotas 192,1 m
Servicios 75 m2
n en plano Nombre local Rubro Superficie
14 - Pieza recolectores de basura 14,3 m
18 - Bao pblico 7,5 m
19 - Bao pblico 5,3 m
20 - Bao pblico 16,1 m
21 - Bao pblico 15,9 m
27 - Sala Elctrica 15,9 m
Bodegas 62,5 m
n en plano Nombre local Rubro Superficie
13 - Bodega 14,3 m
23 - Bodega 18 m
24 - Bodega 6,8 m
25 - Bodega 7,5 m
29 - Bodega 15,9 m
Locales desocupados 277,1 m
7 Sin uso 9,3 m
15 - Sin uso 14,7 m
17 - Sin uso 87,5 m
30 - Sin uso 43,1 m
33 - Sin uso 12,4 m
34 - Sin uso 10,6 m
35 - Sin uso 14,3 m
36 - Sin uso 13,6 m
37 - Sin uso 14,3 m
38 - Sin uso 13,6 m
39 - Sin uso 9,4 m
41 - Sin uso 15,1 m
44 - Sin uso 10,4 m
48 - Sin uso 4,4 m
49 - Sin uso 4,4 m

























































SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

63
Restaurantes y Marisqueras 244,1 m
n en plano Nombre local Rubro Superficie
9 Isabel Marisquera * 102,3 m
11 Los Porteos Marisquera * 47,1 m
43 Donde Carlitos Marisquera * 50 m
46 J uliano Marisquera * 44,7 m
* locales en 2 pisos
Servicios 67,1 m2
n en plano Nombre local Rubro Superficie
82 Administracin 67,1 m
MARISQUERIAS SERVICIOS






































Cuadro de superficie entrepiso












Planta de recintos entrepiso
Elaborado en terreno por SEREX, enero-abril 2006






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

64
MARISQUERIAS SIN USO SERVICIOS
CUADRO RESUMEN SEGUNDO PISO
Locales comerciales 940,3 m
Locales desocupados 71,6 m
Servicios 84,5 m
Circulacin 847,9 m
Escaleras 98 m
Montacargas 6,4 m
Superficie total 2048,7 m



















































Planta de recintos Segundo piso
Elaborado en terreno por SEREX, enero-abril 2006






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

65
Restaurantes y Marisqueras 940,3 m
n en plano Nombre local Rubro Superficie
52 Viviana Marisquera 35,9 m
53 Don Vitorio Marisquera 64 m
54 La Gaviota Marisquera 47,2 m
55 Ximena Marisquera 49,2 m
56 Quenita Marisquera 36,3 m
57 Maribel Marisquera 56,3 m
58 Anita Marisquera 65,3 m
60 Sol del Mar Marisquera 34,7 m
61 Puerto Lindo Marisquera 34,7 m
62 La Sandrita Marisquera 56,3 m
63 Teresita Marisquera 23,9 m
63-A Cocina Teresita 11,8 m
65 La Sirenita Marisquera 23 m
66 Clarita Marisquera 26,8 m
68 El Tongua Marisquera 25,1 m
69 Las 2 Palomas Marisquera 35,6 m
70 Shalom Marisquera 29,6 m
71 El Faro Marisquera 32,4 m
72 Rosita Marisquera 53,2 m
73 Capullito Marisquera 36,5 m
74 Las 3 Hermanas Marisquera 34,1 m
75 Patricia Marisquera 44 m
76 Ren Diaz Marisquera 20,6 m
80 San Clemente Marisquera 63,8 m
Servicios 84,5 m2
n en plano Nombre local Rubro Superficie
64 Oficina guardias 15,4 m
77 Bao mujeres 34,8 m
78 Bao hombres 34,3 m
Locales desocupados 79,4 m2
n en plano Nombre local Rubro Superficie
59 Calaguala Cerrado 20,7 m
67 Sin uso 7,8 m
79 Sin uso 30 m
81 Sin uso 20,9 m



















































Planta de recintos segundo piso
Elaborado en terreno por SEREX, enero-abril 2006






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

66
1.6 ASPECTOS ESTRUCTURALES E INGENIERIA


Introduccin

En el marco del estudio para el Mejoramiento del Edificio Mercado Puerto en la ciudad de Valparaso, se
realiz una visita de inspeccin con el objeto de generar un informe de anlisis cualitativo del estado de la
estructura.
El edificio en cuestin es una estructura de 3 niveles ms un subterrneo estructurado en base a losas
nervadas apoyadas sobre pilares y en el permetro muros y marcos de hormign armado.
El edificio presenta problemas importantes de corrosin en las armaduras de refuerzo, siendo ms notorios
especialmente en el subterrneo y en la losa de cielo del tercer piso. En el primer y segundo piso los
problemas observados son de bastante menor magnitud, siendo stos puntuales y localizados.
Este documento se complementa con fotografas tomadas en terreno y recomendaciones preliminares de
solucin.

Alcance

El presente informe cubre aspectos relacionados con la Ingeniera Estructural en cuanto a una evaluacin
preliminar y general de la estructura del edificio, resultados de la visita de inspeccin, evaluacin estructural
preliminar de las alternativas de modificacin y recomendaciones de ensayos y tipos de anlisis que se
debern realizar para un estudio en profundidad de la estructura

Se complementa este informe con el estudio de Mecnica de Suelos realizado a principios de Febrero del
presente ao por la oficina VST Ingenieros Ltda. En l se entregan las principales caractersticas del terreno
en que se emplaza el Mercado Puerto. Se entregan adems los parmetros geotcnicos necesarios y
recomendaciones para la verificacin de las fundaciones del edificio.

























SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

67
1.6.1 Inspeccin de la Estructura (Visita a terreno)
a) Subterrneo

El subterrneo del edificio se encuentra totalmente en desuso, esto debido a la inundacin con aguas
servidas que lo cubre permanentemente. Para llevar a cabo la inspeccin se extrajo el agua mediante
bombas observndose claramente el total estado de deterioro de esta parte del edificio.
El grave problema de filtracin de aguas del subterrneo se produce a travs de las cmaras que se
encuentran en su interior, que segn palabras del Administrador, lo inundan por ms de una dcada. Ver
Foto 1.













Foto 1 : Cmara inundada.

De la informacin obtenida en el lugar, del personal de administracin del edificio y de los trabajadores, se
entiende que el problema se debera a la falla de las tuberas del sistema de aguas servidas de las calles
adyacentes, las que se bloquean cada vez que hay lluvias importantes, lo cual hace filtrar el agua hacia el
subterrneo a travs de las cmaras.
Este problema ha ocasionado un deterioro considerable en la base de los pilares del subterrneo, (en
aproximadamente 50 cm. desde el piso hacia arriba) produciendo corrosin y dao en las armaduras. Ver
Foto 2.
Esta corrosin se debe exclusivamente a la accin del agua estancada en el subterrneo, ya que todos los
pilares presentan este deterioro solamente en la base, el resto del pilar, las vigas y losas se encuentran, en
general, en buen estado a excepcin de sectores puntuales donde se observan deterioros localizados, como
grietas y desprendimientos de hormign. Ver Foto 3.











SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

68
















































Foto 2: Dao en la base de los pilares
Foto 3 : Vista de vigas, pilares y losa cielo subterrneo






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

69
b) Primer Piso

En el primer piso se concentra actualmente la mayor parte de la actividad del Mercado. Existen varios
locales funcionando y se ve movimiento de personas. Este piso no presenta grandes deterioros, salvo
lugares muy puntuales debido principalmente a la antigedad de la estructura.
La escalera principal que nace en este piso se observa en buenas condiciones. En el caso de las losas,
vigas y pilares del primer piso se constat puntualmente algunas zonas con grietas. El resto de la estructura
se observ sin deterioros considerables. Ver Foto 4.
























c) Segundo Piso

El segundo piso est habilitado parcialmente y al igual que el primer piso, presenta pocos problemas en sus
estructuras, se observa solamente deterioros localizados en algunas losas y pilares pero que se podran
reparar sin inconvenientes.
El resto de las losas y vigas se ven en buenas condiciones y en los muros perimetrales no se observa daos
provocados por actividad ssmica del pasado. Estos se muestran totalmente lisos, sin grietas y sin huellas de
eventuales reparaciones.
Los pilares, salvo excepciones, se observan sin deterioros, a pesar de su gran altura la que llega a ms de 5
metros.
En la foto nmero 5 se observa una vista general de la losa de cielo del segundo piso.





Foto 4 : Vista losa cielo Primer piso






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

70


















d) Tercer Piso

El tercer piso se encuentra totalmente desocupado sin ninguna actividad y el acceso desde los pisos
inferiores est restringido.
En este piso se constat el mayor nivel de deterioro del edificio tanto en losas como en vigas. Los pilares en
cambio se ven en buen estado a excepcin de algunos que presentan problemas localizados.
La ms probable causa de este deterioro se debe a que sobre la losa del Tercer piso existe una gran terraza
la que no ha sido adecuadamente impermeabilizada, producindose filtraciones de aguas lluvias hacia el
interior y causando corrosin en las armaduras de refuerzo tanto de la losa como de las vigas.
Las losas y vigas se encuentran en un estado severo de corrosin como se puede observar en la Foto 6. La
corrosin es tan generalizada que la utilizacin de este piso resulta peligrosa para la integridad de sus
eventuales ocupantes. Se observ la ocurrencia de desprendimientos de gran parte del recubrimiento de las
armaduras de losas y vigas en varios sectores de la planta.


















Foto 5 : Losa Segundo Piso.

Foto 6 : Vista vigas y losas Piso 3.






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

71
1.6.2 Recomendaciones Preliminares

Basado en las observaciones anteriores la reparacin del edificio se hace urgente, sobretodo en lo que
concierne al subterrneo y al tercer piso.

Se debe solucionar cuanto antes el problema de inundacin que afecta al subterrneo y que est
deteriorando progresivamente los pilares. Los pilares deben ser reparados de manera de restituir su
resistencia.

En cuanto al tercer piso se debe evaluar de manera ms certera, mediante mediciones y clculos, las
condiciones en que se encuentran las losas y vigas con las armaduras corrodas. Una vez evaluada su
resistencia estructural se deber proceder a su reparacin.

La reparacin de losas y vigas debe ser hecha de manera de asegurar que las causas bsicas del problema
de corrosin se eliminan (filtracin desde la terraza) y se restituya a los elementos su resistencia original.

Dadas las precarias condiciones de iluminacin y sanidad en el sector del subterrneo no se ha podido
hacer mediciones ms detalladas del nivel de corrosin existente. Se recomienda realizar un aseo profundo
de la zona, adems de mantener seco y libre de filtraciones de agua la zona del subterrneo. Para esto se
debe eliminar las causas de la inundacin, es decir, se debe reparar el sistema de alcantarillado vecino o
impedir que las fugas de ste penetren al subterrneo.


1.6.3 Evaluacin Estructural Preliminar

Con el objetivo de evaluar la capacidad de algunos de los elementos estructurales del edificio se realiz un
anlisis simplificado de modo de cuantificar el estado de las estructuras. Debido a la antigedad de la
estructura se asumen las siguientes calidades para los materiales: un hormign tipo H-15 con una
resistencia a la compresin de 120 Kg/cm
2
y acero con una resistencia a la fluencia de 2200 Kg/cm
2
.
Dado que no ha sido posible hasta ahora obtener los planos de estructuras originales del edificio se ha
trabajado con dimensiones de los elementos y refuerzos deducidas de planos proporcionados por los
arquitectos a cargo. Algunas de estas dimensiones han sido corroboradas por datos obtenidos en terreno.

a) Gravitacional

Para el anlisis gravitacional se evaluaron las vigas y losa del cielo del tercer piso, estas son las que
presentan el mayor deterioro, se consideraron vigas de 20/50 y la losa con un espesor de 12 cm.

b) Losas

Para estimar la capacidad de las losas, se analiz individualmente una ellas. Se consider una carga total de
800 Kg/m
2
(SC= 400 Kg/m
2
, sobrecarga correspondiente a lugares de uso pblico donde se produce
aglomeracin de personas). Para estas condiciones la losa requiere de 1.4 cm
2
de armadura positiva y de
3.0 cm
2
de armadura negativa (Detalles en Anexo A).
Por lo que se observ en la visita a terreno la losa podra tener como armadura positiva 8 a 20 lo que
equivale a 2.5 cm
2
considerando que los efectos de la corrosin hayan deteriorado la armadura a una






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

72
capacidad de un 60%, quedaran 1.50 cm
2
remanentes, con esto an as la armadura estara cubierta. En
cuanto a la armadura negativa no se tiene informacin, pero se podra asumir que es igual a la armadura
positiva, es decir 2.5 cm
2
y sin deterioro, esto no cubrira la demanda requerida. Por otra parte, la capacidad
de sobrecarga mxima que se estima con estas caractersticas es de 250 Kg/m
2
. Este valor de sobrecarga
corresponde a la sobrecarga utilizada en oficinas para reas privadas sin equipos, segn la norma chilena
NCh 1537 relativa a la sobrecarga de uso para pisos. Por lo tanto, el uso del edificio debera restringirse a un
tipo de ocupacin similar al mencionado en dicha norma.


c) Vigas

En el caso de las vigas, como se trata de losa nervada se tienen bastantes vigas y no todas tienen las
mismas demandas. Se consider como la ms desfavorable la viga que se encuentra entre pilares, se
analiz slo un tramo considerndola empotrada en sus extremos. Bajo estas condiciones la viga requiere
6.3 cm
2
de armadura positiva y de 9.6 cm
2
de armadura negativa, con un rea de corte de 1.7 cm
2
(Detalles
en Anexo A).
Por lo que se observ en la visita a terreno la viga podra tener como armadura positiva 4 barras 16 lo que
equivale a 8.0 cm
2
, considerando que los efectos de la corrosin hayan deteriorado la armadura a una
capacidad de un 60%, quedaran 4.8 cm
2
remanentes, con esto la armadura no estara cubierta. En cuanto a
la armadura negativa no se tiene informacin, pero se podra asumir que es igual a la armadura positiva, es
decir 8.0 cm
2
y sin deterioro, esto tampoco cubre totalmente la demanda requerida. Sin embargo, el anlisis
se hizo sin considerar reduccin de sobrecarga y considerando una sobrecarga bastante alta de 400 Kg/m
2

la que se podra reducir. Usando el mismo criterio anterior la sobrecarga mxima admisible tambin sera de
250 Kg/m
2
la misma que en el caso de las losas. Por lo tanto, segn la norma chilena NCh 1537, se llega a
la misma conclusin que en el caso de las losas.


d) Ssmico

En cuanto a la evaluacin ssmica se analiz estticamente con un sistema de fuerzas horizontales de
acuerdo a la norma chilena NCh 433 of 96 una de las fachadas del edificio en los tres niveles sobre el
subterrneo, empotrndola en el muro del subterrneo. Se consideraron adems los siguientes parmetros
para el anlisis:

Parmetros ssmicos ( NCh 433 Of 96 ) :
Edificio categora B : I =1.2
Zona 3 : Ao =0.40g aceleracin efectiva mxima del suelo.
Suelo Tipo II : S =1.00 parmetros que dependen del tipo de suelo.
To =0.30
T =0.35
n =1.33
p =1.5






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

73
Se supondr un factor de modificacin de respuesta estructural R =3 con lo que se obtiene un coeficiente
ssmico mximo c
max
=0.24. El peso ssmico para cada uno de los pisos del edificio se estim en 0.70
ton/m
2
, obtenindose finalmente un corte basal de 695 ton (Detalles en Anexo B).
De acuerdo a estas condiciones se obtuvo para cada una de los muros o pilares del marco de la fachada,
valores de esfuerzos de corte para cada seccin transversal considerada. Los valores obtenidos son los
siguientes (Se consideran las mismas resistencias para el hormign y el acero del anlisis gravitacional):


Elemento Ancho (cm) Largo (cm) Vmax (ton)
promedio
(Kg/cm
2
)
Av requerido
(cm
2
/m)
Muro A 60 500 251.0 8.4 11.1
Muro B 60 130 38.4 4.9 3.6
Muro C 60 180 78.6 7.3 6.2

Donde :
Vmax =Corte mximo en el elemento (ton).
promedio =Valor promedio de (Kg/cm
2
).
Av = Enfierradura requerida al corte (cm
2
/m).

De los valores obtenidos del anlisis ssmico se observa que a pesar del gran espesor (e =60 cm) de los
muros y pilares, stos se encuentran bastante exigidos ssmicamente. Si suponemos que stos fueron
reforzados con las armaduras mnimas dispuestas por el cdigo ACI lo que significa un 0.0025 como
armadura horizontal. Para los muros y pilares de espesor 60 cm se obtiene una armadura horizontal mnima
de 7.5 cm
2
por metro (considerando la disposicin de dos ramas resistentes). Como se muestra en la tabla
anterior el nico muro que no estara cubierto es el muro de dimensiones 60/500, por lo que en este caso se
debera investigar cul es la armadura que realmente est dispuesta y si ella cumple con los requerimientos
del anlisis efectuado.

Es imposible saber cual es la cuanta al corte dispuesta para los muros, si no se cuenta con los planos de
ingeniera originales del edificio o si no se realiza una investigacin ms profunda obteniendo testigos en los
muros. Sin embargo, es muy probable que estos tengan cuantas superiores a las indicadas anteriormente,
por lo tanto, estaran cubiertas para los cdigos actuales.
Esta debiera ser la causa por la que no se han observado daos atribuibles al sismo del ao 1985, que es
claramente cercano al sismo de diseo de la norma NCh 433 Of 96.









SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

74
e) Estimacin de las Fundaciones

Estimacin preliminar de la capacidad de las fundaciones

De acuerdo a los parmetros entregados por el Informe de Mecnica de Suelos elaborado por la oficina VST
Ingenieros Ltda. se realizar una estimacin preliminar de la capacidad resistente de las fundaciones de los
pilares, de manera de corroborar su estado y dimensionamiento.
Vase en volumen aparte el Informe de Mecnica de Suelos.
De acuerdo con la disposicin de los pilares en la arquitectura del edificio, en cada pilar se tiene un rea
colaborante igual a:
Ac =5.5 * 5.5 =30.25 m
2
Si se asume una carga total por piso de 1.0 ton/m
2
proveniente del peso propio de la losa y los pilares ms la
sobrelosa y la sobrecarga de uso y si se considera que el edificio cuenta con 4 pisos se tiene una carga en la
fundacin para cada pilar de :
N =30.25 * 1.0 * 4 =121 ton
Como las fundaciones son corridas con la disposicin entregada en el Informe de Mecnica de Suelos,

para
cada pilar existe un rea resistente de fundacin igual a :
Af =1.6 * 5.5 * 2 1.6 * 1.6 =15.04 m
2
Para verificar de manera simplificada las fundaciones se asumir un rea equivalente cuadrada para cada
pilar igual a :
Aeq =3.7 * 3.7 =13.69 m
2
Con la carga a nivel de sello de la fundacin de cada pilar y el rea de fundacin equivalente se puede
estimar la tensin en el terreno para cada pilar y esta ser :
=10.0 ton/m
2
=1.0 Kg/cm
2

Segn el Informe de Mecnica de Suelos la capacidad de soporte esttica del terreno para un ancho de
fundacin de 1.5 metros es 1.2 Kg/cm
2
por lo tanto se comprueba que las fundaciones existentes cumplen
con las tensiones admisibles entregadas por dicho Informe.
Por otra parte en el Informe se seala que la napa fretica se encuentra a una profundidad de 0.9 metros a
partir del nivel de piso del subterrneo, lo que confirmara que el problema de inundacin de ste no se debe
a la presencia de la napa sino que es a causa de filtraciones externas de otra ndole.
1.6.4. Conclusiones y Recomendaciones

De acuerdo con los anlisis realizados y a los resultados obtenidos se puede concluir que el edificio se
encuentra en un estado peligroso de conservacin. Se requiere realizar urgentes reparaciones en su
estructura de manera de detener su deterioro y otorgarle una mayor vida til.
Los resultados del anlisis, a pesar de ser obtenidos de manera bastante simplificada, muestran la
necesidad de realizar un estudio de ingeniera en profundidad para evaluar de forma ms exacta el estado
real del edificio.

En este estudio se debera incluir como trminos de referencia en primer lugar la localizacin de los planos
de construccin originales del edificio. Con ellos se podran obtener las cuantas existentes en cada uno de
los elementos y saber con exactitud las capacidades existentes. Como segunda medida se debera realizar
un levantamiento completo del edificio y comprobar sus resultados con los planos existentes. Como tercer
punto, una vez realizados los anteriores, se debera realizar un anlisis estructural completo del edificio
tomando en consideracin las caractersticas del terreno de fundacin y las sobrecargas que se aplican al
uso del edificio. Este anlisis debera incluir la aplicacin de la Norma NCh 433 Of 96 para el Diseo Ssmico






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

75
de Edificios tomando en consideracin de que se trata de un edificio de bastante antigedad. Por otra parte
para la verificacin de las capacidades de los elementos se debe aplicar las disposiciones del cdigo de
diseo de hormign armado ACI en su versin actual, tomando las precauciones correspondientes a las
verdaderas caractersticas de los hormigones y refuerzos (barras sin resaltes)

Una vez realizados stos anlisis se podra saber con mayor precisin la capacidad resistente del edificio y
sus eventuales reforzamientos en los puntos que los estudios determinen.
Todos estos estudios adicionales demandaran un plazo mayor de tiempo y mayores recursos para
realizarlos pero en opinin de GHD resultan imprescindibles si se desea evaluar con exactitud la capacidad
estructural actual del edificio (Ver Anexo C).















































SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

76
ANEXO A
Anlisis Esttico






















































SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

77

ANEXO B
Anlisis Ssmico






















































SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

78



















































Modelo de uno de los marcos de fachada para el anlisis ssmico







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

79
ANEXO C
Items para Estudio Estructural en profundidad
1.- Determinacin de cargas solicitantes
Estticas (NCh 1537)
Viento (NCh 432 Of 71)
Sismo (NCh 433 Of 96)
2.- Determinacin calidad de los materiales
Ensayos en el hormign (losas, muros, vigas)
Ensayos en las barras de acero
Estudio de los efectos de la corrosin en la estructura
3.- Modelacin de la estructura
Obtencin planos de ingeniera originales del edificio
Levantamiento detallado del edificio (geomtrico y materiales)
Comparacin entre el levantamiento realizado y planos de ingeniera originales
Anlisis esttico
Clculo de losas
Clculo de vigas
Descarga de elementos
Anlisis ssmico
Anlisis del edificio segn norma NCh 433 Of 96
Obtencin de esfuerzos ssmicos para cada uno de los elementos
4.- Clculo de armaduras
Combinaciones de carga de acuerdo a ACI 318 y a NCh 433 Of 96
Obtencin de armaduras para todos los elementos
5.- Verificacin de armaduras del anlisis versus armaduras existentes (Planos y ensayos)
6.- Verificacin de fundaciones
Obtencin de las capacidades resistentes del terreno (Mecnica de Suelos)
Evaluacin presiones de contacto y deformaciones
7.- Clculo de eventuales refuerzos en los elementos resistentes y fundaciones







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

80
1.7 ASPECTOS LEGALES Y DE TENENCIA
1.7.1. Introduccin

El inmueble denominado Mercado El Puerto, en adelante indistintamente el Edificio, se encuentra ubicado
en el cuadrante que se ubica entre la calles Blanco, Valdivia, Cochrane y San Martn, y se encuentra
individualizado en los planos nmeros 881 a 887 del Registro de Documentos del ao 1995 correspondiente
al Conservador de Bienes Races de Valparaso. De acuerdo a los ttulos de la propiedad los deslindes de
este Edificio son los siguientes: Norte, calle Blanco y Valdivia; Sur, Cochrane y San Martn; Este, calle
Blanco, y Oeste, calle Cochrane.

La Ilustre Municipalidad de Valparaso y otros comerciantes son dueos de los diferentes locales
comerciales en los que se encuentra dividido el Edificio. Conforme al Reglamento de Copropiedad otorgado
por escritura pblica de fecha 3 de septiembre de 1996, la cual fue extendida en la Notara de Valparaso de
don Luis Enrique Fischer Yvar, repertorio N 79, y que fuera modificado por escritura pblica de fecha 29 de
noviembre de 1996, extendida en la misma Notara, acogindose a la Ley sobre Propiedad Horizontal, hoy
Ley de Copropiedad Inmobiliaria

La documentacin legal fue solicitada a la Contraparte Tcnica y hasta la fecha an no ha podido ser
provista completamente por ella, por lo cual el Informe no podr cumplir con el objetivo de dar cuenta
acabada de las diversas situaciones jurdicas y de hecho en que se encuentra la tenencia de los locales
comerciales del Edificio Mercado Puerto.

Para emitir el presente informe se cuenta con la siguiente informacin:

Inscripcin de dominio de fojas 127 N 2939 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes
Races de Valparaso, correspondiente al ao 1922, en adelante indistintamente Inscripcin Matriz,
con sus anotaciones marginales de transferencias. Este Registro de Propiedad se encuentra
actualmente en el Archivo Nacional;

Certificado de Hipotecas y Gravmenes emitido por el Conservador del Archivo Nacional;

Documentacin entregada por algunos de los locatarios; y

Revisin in situ en el Conservador de Bienes Races de las inscripciones de dominio.

Certificados de Hipotecas Gravmenes y Prohibiciones e Interdicciones de Enajenar emitidos por el
Conservador de Bienes Races de Valparaso;

Inscripciones en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Races de Valparaso.












SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

81
1.7.2. Identificacin del Inmueble

Conforme a la Inscripcin Matriz el Edificio Mercado Puerto tiene los siguientes deslindes: Al Norte, calle
Blanco y Valdivia; Al Sur, calle Cochrane y San Martn; Al Este, calle Blanco; y al Oeste, calle Cochrane.

Los planos del Edificio se encuentran agregados al Registro de Documentos del ao 1995, y sen encuentran
inscritos bajo los nmeros 881, 885, 883, 884, 885, 886 y 887. Estos planos corresponden al Subterrneo,
Primer, Segundo y Tercer Piso del Edificio Mercado Puerto.

El inmueble est inscrito ante el Servicio de Impuestos Internos con el Rol N 27 de la comuna de
Valparaso, habindose procedido a la completa asignacin de subroles para todos los locales comerciales.

1.7.3. Situacin de la Tenencia del Edificio y de los locales comerciales

En la situacin de tenencia de los locales comerciales, se pueden identificar 4 tipologas bsicas de
tenencia, a saber:

Comerciantes que son propietarios del local comercial producto del proceso de enajenacin que
desarroll la IMV entre 1996 y 1999;

Comerciantes que le arriendan el local a uno de los dueos o lo explotan por cuenta del dueo o son
familiares de los dueos, y que stos los compraron para que alguno de sus parientes lo explotara.

Comerciantes que se han adjudicado locales comerciales en virtud de remate de pilastras;

Comerciantes que compraron el derecho a usar pilastras a otras personas a quienes la
Municipalidad les haba otorgado una concesin, situacin que no estara permitida por la
Ordenanza Municipal del Mercado Puerto y que ha impedido que esos comerciantes puedan
regularizar su situacin frente a la IMV, a pesar que si la tienen ante el Servicio de Impuestos
Internos.

Finalmente, cabe hacer presente que existen espacios comunes que estn siendo utilizados por
locatarios, ya sea que parte de su negocio lo tienen en tales espacios o bien la totalidad de ste se
desarrolla en un local comercial que est emplazado en bienes comunes.

1.7.4. Comerciantes que son propietarios

La IMV ha cesado en la posesin inscrita de 17 locales comerciales, que fueron vendidos, cedidos y
transferidos en los procesos de venta ocurridos entre 1996 y 1999, enajenaciones que fueron anotadas al
margen de la Inscripcin Matriz. Es necesario hacer notar que existe una disconformidad entre las
transferencias de locales que constan al margen de la inscripcin de dominio antes mencionada, y el Oficio
Ord. N16 del ao 1996 dirigido por el Director de Catastro de la Municipalidad al Director de Administracin
y Finanzas de la IMV.







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

82
La discrepancia antes anotada se advierte al confrontar las anotaciones marginales de transferencia que
constan en la Inscripcin Matriz con el mencionado Oficio Ord., toda vez que al margen de la primera
solamente constan 17 anotaciones marginales de transferencias que corresponden a igual nmero de
locales comerciales, en cambio en el Oficio del Director de Catastro se informan 22 locales comerciales
transferidos. De ellos la Contraparte Tcnica acompa 2 escrituras pblicas que dan cuenta de la venta de
los locales 35, 36 y 26, pero que por informaciones recabadas in situ en el Conservador de Bienes Races,
no han sido inscritas en el Conservador, por lo que la IMV sigue siendo duea de ellas.

Los 17 locales comerciales cuyas transferencias constan en la Inscripcin Matriz son los N 1 (Almacn
Michelle), 2 (Marisquera El J ote), 5 (Marisquera Isabel), 6 (Panadera Valencia), 8-9 (Frutas y Verduras
Roberto), 10 (Carnicera La Felicidad), 11 (Marisquera Los Porteos), 12-14-15 (Distribuidora de Alimentos
para mascotas Panal), 19 (Carnicera Santa Teresita), 20 (Pescadera Pinamar), 21 (Pescadera La Sierra),
22 (sin uso), 27 (Carnicera Rubelindo Olivares), todos del 1er piso, y 33 2 piso (Marisquera Ximena).
Las transferencias que no constan al margen de la Inscripcin Matriz se refiere a los locales comerciales N
23, 25, 26, 35 y 36, todos del primer piso. A excepcin del local comercial N 25 en el que se encuentra
ubicada la carnicera Pia, el resto de los locales comerciales no estn siendo utilizados, segn catastro
efectuado in situ.


Finalmente, en el cuadro siguiente se indican los gravmenes a que se encuentran sujetos los 17 locales
comerciales, los que debern ser profundizados con los antecedentes documentales que entregue la IMV:

Piso
Local Fojas Nmero Registro Ao
HipotecaProhibicin Embargo Usufructo Otro
derecho
real
1
1 4.007 5.161 Propiedad 1997
NO SI NO NO NO
1
2 563 1.062 Propiedad 1997
SI SI NO NO NO
1
5 4.783 5.778 Propiedad 1997
SI SI SI NO NO
1
6 575 1.072 Propiedad 1997
SI SI NO NO NO
1
8* 2286v 3.842 Propiedad 1998
NO SI NO NO NO
1
9* 2286 3.841 Propiedad 1997
NO SI NO NO NO
1
10* 716 v 1228 Propiedad 1999
NO SI NO NO NO
1
11 763v 1422 Propiedad 1997
NO SI NO NO NO
1
12 609v 1137 Propiedad 1997
SI SI NO NO NO
1
14 610v 1138 Propiedad 1997
SI SI NO NO NO
1
15 611 1139 Propiedad 1997
SI SI NO NO NO
1
19 442v 831 Propiedad 1997
NO SI NO NO NO
1
20*
2592
vta 4369 Propiedad 2004
NO SI NO NO NO
1
21 5199v 6325 Propiedad 1997
NO SI NO NO NO
1
22 2053 3432 Propiedad 1998
NO SI NO NO NO
1
27 188v 368 Propiedad 1997
NO SI NO NO NO
2
33* 1996 3567 Propiedad 1997
NO SI NO NO NO

Aquellos locales que se encuentran marcados con un asterisco, son porque han sufrido transferencias
posteriores, y la mencin de la inscripcin es la que corresponde a la que se encuentra vigente a esta fecha.







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

83
Sin embargo, es necesario sealar que el Banco del Estado en su calidad de sucesor de la Caja de Crdito
Hipotecario -, aparentemente, es titular de un crdito contra la Municipalidad de Valparaso, existiendo una
prohibicin de celebrar actos y contratos sobre todo el Edificio, y que consta en el Registro de Prohibiciones
e Interdicciones de Enajenar. El Banco del Estado, otorg su consentimiento, segn consta al margen de la
inscripcin de fojas 441 N 267 del Registro de Prohibiciones de 1944, a las compraventas de los Locales
Comerciales N 1,2,6,8,9,10,11,12,14,15,19,22,27 y 33; y alz dicha prohibicin respecto de los Locales
Comerciales N9 y 21 (sin embargo en los Certificados de Hipotecas y Gravmenes emitidos por el
Conservador an mantiene vigente esta prohibicin respecto de los locales comerciales 9 y 21).

1.7.5. Comerciantes que detentan propiedades de terceros.

Existen algunos casos en que los propietarios han arrendado sus locales comerciales a terceras personas, y
otros en que las personas quienes explotan el local comercial son parientes del propietario, pero que ste
compr el inmueble para que su pariente pudiera desarrollar la actividad comercial.

Sobre este grupo de personas es necesario contar con los documentos que les permiten detentar
materialmente el local comercial. Hasta la fecha nada se ha podido recopilar en este sentido.
1.7.6. Comerciantes que se han adjudicado pilastras.

La mayora de los comerciantes se encuentra, aparentemente, en esta situacin, es decir que han adquirido
en un remate su derecho a desarrollar sus actividades comerciales en determinada pilastra, conforme a los
metros cuadrados que se indican en el Boletn de Ingresos Municipales.

Con respecto a estos comerciantes es necesario estudiar concretamente cual es su verdadero estatuto
jurdico en calidad de mero tenedor para determinar claramente los efectos jurdicos de su situacin de
tenencia de los locales comerciales.

1.7.7. Comerciantes que han comprado los derechos de concesin .

Tambin existen una cantidad mnima de situaciones en que los comerciantes desarrollan sus actividades
sobre un ttulo de Compraventa y Cesin de Derechos en virtud del cual ellos le han adquirido a un
concesionario su derecho a ejercer la actividad comercial en la pilastra que en su momento le fuera
adjudicado por la IMV a quien aparece como vendedor. Estas personas, normalmente, no han logrado
regularizar su situacin ante la IMV y quien sigue apareciendo como locatario en los registros de sta, sigue
siendo la persona que aparece en los Boletines de Ingreso Municipal, no obstante que las personas tienen
regularizada la emisin de las boletas de compraventa ante el Servicio de Impuestos Internos.













SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

84
1.7.8. Conclusiones

La regularidad de las transferencias efectuada por la Ilustre Municipalidad de Valparaso deber
acreditarse con un estudio de ttulos que lamentablemente no pudo se ejecutado en este informe,
toda vez que no se cont con toda la informacin disponible, y se debieron hacer revisiones
fundamentalmente in situ de las distintas inscripciones.

Se acompaan 15 informes respecto de los 17 locales comerciales que han sido transferidos,
sealndose en cada caso la documentacin faltante para poder efectuar el Estudio de Ttulos que
permita emitir la opinin experta acerca de las restricciones y fortalezas de la tenencia de la
propiedad.

Debe negociarse con el Banco del Estado la liberacin y alzamiento de la prohibicin de fojas 441 N
567 del Registro de Prohibiciones del ao 1944, por cuanto actualmente, conforme los Certificados
de Hipotecas y Gravmenes emitidos por el Conservador de Bienes Races de Valparaso, la
totalidad del Edificio mantiene vigente esa prohibicin.


Los locales comerciales N 35, 36 y 26, todos del primer piso fueron vendidos por la IMV , pero la
transferencia no ha sido inscrita en el Registro de Propiedad por lo que la IMV sigue siendo,
legalmente, la duea de los mencionados locales comerciales.

Esta consultora hace presente que las personas que actualmente detentan los locales comerciales
N 23 ( Sucesin Lorenzo Raquio ) y 25 ( Helia Rodrguez Montecinos ), todos del primer piso, dicen
ser dueos de esos locales comerciales, informacin que fue transmitida al personal que fue enviado
por don Pedro Pablo Chadwick. Esa informacin no se condice con las siguientes fuentes
registrales: a) Inscripcin de dominio de fojas 127 N 2939 del Registro de Propiedad del ao 1922,
que obra a favor de la Municipalidad de Valparaso, pues en ella no consta la anotacin marginal de
cancelacin respectiva, como s ocurre en los otros casos; b) Por averiguaciones efectuadas
personalmente en el Conservador de Bienes Races de Valparaso, en el Libro de ndices
computacional del Conservador, en los que no consta que exista transferencia alguna que involucre
a los locales comerciales indicados. Es ms, dado que no existe evidencia documental en contrario
(inscripcin en el Registro de Propiedad), lo normal es que la Municipalidad de Valparaso es la
actual duea y poseedora inscrita de tales locales comerciales.
















SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

85
1.8. ASPECTOS DE GESTIN Y ADMINISTRACIN

Antecedentes

Los antecedentes proporcionados por la contraparte se refieren esencialmente al entorno del Mercado
Puerto y a la ciudad de Valparaso, por lo cual la mayor parte de los datos utilizados para la evaluacin se
fueron obtenidos directamente por el consultor.
24
La recoleccin de datos present dificultades relacionadas
con temas como la ausencia de datos formales producto de una administracin que no cuenta con medios
suficientes, la coyuntura electoral, perodo de vacaciones, etc. Por otra parte, el consultor recolect
informaciones provenientes de su base de datos y de terceros para apoyar las evaluaciones econmicas y
sociales.

1.8.1 La gestin actual del Mercado Puerto
25
:

La administracin del mercado es responsabilidad de Mauricio Romn, en funcin desde 1998 y
depende de la Direccin de Desarrollo Econmico (Pedro Pablo Chadwick), aunque anteriormente
fue parte de la Direccin de Patentes y Mercados (Claudia Caballero).
El Mercado Puerto esta regido por la ordenanza 1563 del 30/08/1983. Las relaciones con los
comerciantes esta regida por contratos de concesin y contratos producto de los remates de locales
segn el caso correspondiente.
Los horarios de Operacin (apertura de las rejas) son de lunes a sbado de las 8h a las 20h,
domingos y festivos de las 8h a las 18h. En invierno, el horario hbil se reduce de una hora (8h a
19h). Los locales con fachada a la calle benefician de un tiempo adicional porque pueden mantener
su acceso.
Los distintos giros representados en el mercado son:
- Rosticera
- Marisquera
- Fruta y Verdura
- Panadera
- Pescadera
- Carnicera
- Abarrotes
En la actualidad, 22 locales son propiedad de comerciantes y 63 son concesionarios municipales.
Los comercios corresponden de uno hasta tres locales generalmente fusionados en un solo rol.

Se cobran gastos comunes a los propietarios y derechos incluidos los gastos comunes a los
concesionarios. El cuadro a continuacin suma algunos ejemplos:


Rgimen N Actividad
Pago Mensual
($)
Superficie
(m)
Pago por
superficie
Propietario 84.158
Propietario 210.000 70,00 3.000

24
Se realizaron una serie de visitas a terreno y entrevistas en profundidad con distintos funcionario, entre otros: Mauricio Romn,
Administrador del Mercado Puerto, Ana Robledo, Secplac, y Claudia Caballero, J efa de Rentas y Patentes.
25
Entrevista realizada al administrador del mismo.






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

86
Concesionario 9 -1r Fruta / verdura 103.051 40,00 2.576
Concesionario 9a - 1r Fruta / verdura 101.471 40,00 2.537
Concesionario 7 - 2do Cocinera 38.000 32,00 1.188
Concesionario 30/31 - 2do Cocinera 78.000 64,00 1.219

Cabe destacar que el derecho municipal esta al menos muy similar a los gastos comunes, es decir no se
paga para el uso de la infraestructura.

Los gastos comunes incluyen consumos comunes de luz, el consumo de agua, pago de los guardias y
seguros. Las contribuciones son pagadas por el Municipio en el caso de los locales en concesin y por los
dueos para los otros locales.
El consumo de agua es comn (hay tres medidores para todo el edificio) mientras que se incentivo a los
comerciantes tener su propio medidor de electricidad.
Hay varios problemas con Sanidad (exigen Baos para cada una de las cocineras). El administrador no
mencion otros temas que parecen ms evidentes.

Operacin del Mercado

El mercado esta abierto de las 8h a las 20h en verano durante los das hbiles y hasta las 18h los domingos
y festivos. En invierno cierra una hora ms temprano.
Sin embargo, los locales funcionan de manera diferente:
Los locales con frente a la calle pueden estar abiertos hasta ms tarde (panadera por ejemplo)
Los restaurantes del segundo piso funcionan de las 9h30 hasta las cuatro de la tarde. Desapareci
la clientela que tomaba desayuno antes de ir a trabajar (portuarios) y solamente se sirven
almuerzos.
El barrio es considerado demasiado inseguro despus de las18h y la mayor parte de los clientes no
vienen despus de esta hora.

En realidad, existe una gran informalidad en el funcionamiento del mercado: los locales abren en horarios
diferentes y cierran cuando piensan que ya no llegarn clientes. Los comerciales entrevistados ms serios
culpan a los otros de no respetar las reglas y de contribuir a reforzar la mala imagen del Mercado. En el caso
de las marisqueras se seala el problema de los captadores de clientes en la calle que se pelean entre ellos
y hasta han llegado a altercados fsicos.


Equipo de Administracin del Mercado

- Administrador compartido (tambin con responsabilidades sobre Prgola 900 y prgola
Cementerio Playa Ancha)
- Un auxiliar permanente
- Dos maestros de mantencin (Gasfitero y elctrico)
- Guardias (subcontrato): 4 diurnos y 1 nocturno; con dos puestos adicionales en civil durante el
verano.
- Dos agentes municipales de (Direccin de) Ornato para el aseo del Mercado
- Adicionalmente, dos mujeres cuidan y asean los baos pblicos pagadas por propinas.
La misin del administrador y de su equipo es de preocupar del buen funcionamiento del Mercado,
asegurar la convivencia entre los comerciantes, el respeto de las normas. Para esto puede multar a






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

87
los comerciantes. Tambin, se preocupa de los cobros de derechos municipales y gastos comunes
calculados por la Direccin.
Dispone de medios limitados para el cumplimento de su misin pero en relacin con el estado
general del mercado (apreciacin del consultor).

Principales problemas, de acuerdo a la administracin del mercado:

Agua que invade el subterrneo especialmente en invierno.
Delincuencia en el entorno: lleg a un acuerdo con los lanzas para que no trabajen en el mercado
pero en la calle.
Drogadictos y alcohlicos que utilizan el mercado como base
Comerciantes que acosan los clientes (quejas de estos ltimos)
Comerciantes que bloquean la situacin y no permiten que se cambien las cosas
Hay una fuerte evasin en el pago de las patentes comerciales en el mercado. Hay un compromiso
de regularizar la situacin una vez rehabilitado el Mercado Puerto. Un monto de patente puede ser
de 60.000 pesos semestrales para una cocinera o un local comercial tipo.
26

1.8.2. Administracin del Mercado Puerto

La administracin del Mercado Puerto tiene que cumplir con las funciones siguientes:
Hacer respetar las normas de operacin del Mercado Puerto
Encargarse de la Mantencin del Edificio
Encargarse del Aseo y de la recoleccin de los residuos
Garantizar la seguridad en el recinto
Administrar los gastos comunes, establecer la facturacin correspondiente, recaudar los pagos de
los comerciantes

La falta de medios caracteriza la administracin de Mercado Puerto. Sin embargo las entrevistas pusieron en
evidencia una serie de carencias que no se explican por la observacin anterior. En lo particular:
Una despreocupacin en los temas de aseo
27
, de seguridad
28

Una falta de comunicacin con los comerciantes y entre ellos y la Municipalidad
Una gestin de relaciones humanas que desemboca en la creacin de grupos antagnicos y en la
desmovilizacin de los actores
Una apata en materia de administracin de los recursos: en particular el producto de la venta de
algunas pilastras que deban ser utilizado para la renovacin del Mercado simplemente desapareci.
Algunos locatarios deben ms de 18 meses de gastos comunes
Como consecuencia de lo anterior, los locatarios que pagan se sienten estafados y fustigan a los
regalones.

La nueva administracin municipal esta dando seales de un cambio a nivel del Alcalde, pero esta mejora
no se demuestra an al nivel del Mercado Puerto.

26
Esta informacin fue proporcionada por la J efa de Rentas y Patentes de la Municipalidad.
27
Algunos aos atrs, a la iniciativa de la Asociacin de comerciantes, la basura acumulada en el subterrneo fue sacada por el
Municipio con 12 camionadas. Aparecieron todos tipos de residuos incluyendo animales muertos.
28
Los guardias son totalmente inoperantes con relacin a la delincuencia en el sector y no actan para proteger la clientela del lugar.






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

88

No fue posible conseguir informacin oficial completa respecto de la administracin del Mercado Puerto, por
lo cual la reconstitucin que sigue, se basa fundamentalmente en la informacin aportada por las entrevistas
realizadas por el consultor.

El gasto de operacin del Mercado alcanza a 6.5 millones de pesos al mes
29
, pero no se cuenta con el
desglose de estos gastos. Este gasto comn esta repartido entre los locatarios y propietarios de acuerdo a
reglas que no se han logrado conocer hasta ahora.
Aparentemente, los propietarios pagan un monto muy similar a los simples locatarios, indicativo que
no se considera un gasto por el uso de la infraestructura o dicho de otra manera, que los
comerciantes que adquirieron su local,
30
se sienten defraudados.
Los comerciantes que trabajan en la calle San Martn no pagan ningn tipo de derecho. En
consecuencia, no tienen ningn inters en entrar al Mercado ya que, en su opinin, esto slo
implicara costos para ellos.
La composicin de los locales ya no corresponde a la realidad, el atraso en registrar los cambios de
locatarios / titular de derechos es abrumador
31
. Aparentemente, varios puestos existentes fueron
subdivididos o ampliados o creados sin aparecer en el listado de seguimiento.

Con todo, cabe destacar que el Municipio paga la parte de los gastos comunes correspondientes a los
espacios vacos lo cual representa 48,66 % del gasto comn: en el desglose de stos, el tercer nivel
corresponde a cerca de la mitad de esta contribucin. Este monto representa ms de 3 millones de pesos
por mes.

Segn informacin de la contralora
32
, la base de
referencia considera 88 pilastras inscritas
(excluyendo las pilastras desocupadas). De este
universo, solamente 26 estn al da en el pago
de los gastos comunes (30%), 42 deben un mes
y 20 deben en promedio 7.4 meses de gastos
comunes. Hay locatarios con deudas de hasta 30
meses; corresponden a dueos de pilastras
posiblemente fallecidos. Cabe destacar que 8 de
los deudores duros tienen un convenio con la
Municipalidad para un reembolso programado.

En este marco, es entendible que la
Municipalidad sea considerada por los locatarios
como un J efe Humanitario y que muchos
locatarios teman la llegada de una administracin
privada que no tendra la misma flexibilidad.

Se hizo una estimacin de un presupuesto de los gastos comunes actuales del Edificio Mercado. Esta
estimacin es muy cercana al monto informado por la contralora: alcanza a 6.3 millones de pesos
comparado con 6.5.

29
Segn informacin de la Contralora Municipal
30
Presionados por el Alcalde de la poca.
31
Parte se explica por el hecho que el derecho no se puede transmitir fuera de los herederos directos. En consecuencia, varios cambios
no se registran para no invalidar la transaccin.
32
Cuadro Excel Informe Contralora entregado por Claudia Caballero Municipalidad de Valparaso, octubre de 2005.
Gastos Mercado Puerto Cantidad Total
Administracin Sueldo Bruto
Administrador 1 600.000 600.000
Asistente 1 200.000 200.000
Maestros Mantencin 2 187.500 375.000
Guardias 5 187.500 937.500
Personal de Aseo 2 150.000 300.000
Uniformes, reemplazos 200.000
Cuidadoras de Baos (para referencia, pagadas con propinas)
Total Personal 2.612.500
Gastos de oficina 1 150.000 150.000
Caja Chica 1 100.000 100.000
Telefono y correo 1 50.000 50.000
Materiales de mantencin 300.000
Productos de Aseo 200.000
Derecho de Aseo (estimacin) 400.000
Consumo Electrico 1 600.000 600.000
Consumo de Agua 1 750.000 750.000
Consumo de Gas 1 100.000 100.000
Apoyo Profesional IMV 600.000
Contribuciones BBRR Espac. Comunes 500.000
Total GENERAL 6.362.500






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

89
Tomamos en consideracin el hecho de que ms de la mitad de los locatarios tiene un medidor de
electricidad, pero que casi ninguno tiene medidor de agua ni de gas. Esperamos poder confrontar este
presupuesto con informacin directa oficial del Mercado Puerto.

En materia de administracin de la Copropiedad, el nivel de gastos parece acorde con el nivel de la
prestacin y de estado del edificio. Existe un problema con el sistema de reparticin de estos gastos, lo cual
que implica un fuerte egreso para la Municipalidad. Otro problema serio en la alta morosidad en el pago de
gastos atrasados, lo que implica una carga adicional para el Municipio.


1.8.3. Conclusiones del diagnstico:

A parte de las deficiencias ya descritas del Mercado Puerto en trminos de riesgos estructurales, problemas
de sanidad, deficiencias del barrio, etc., se detectaron los siguientes puntos:

Las estructuras sociales y econmicas actualmente vigentes en el Mercado deben evolucionar
33
:
difcilmente el Mercado Puerto podr aumentar su clientela si los principales interesados no toman
conciencia de la necesidad de aplicar frmulas de negocios ms adecuadas para turistas
extranjeros y nacionales y organizaciones empresariales ms rentables (una cocinera con cinco
mesas no puede subsistir por razones de escala).

El Mercado Puerto tiene un dficit de accesibilidad para segmentos de clientela que se movilizan en
automvil. Se debe considerar una solucin de estacionamientos que permita dirigirse a clientes del
AMV, de Santiago. Adicionalmente, el recorrido peatonal desde la Plaza Sotomayor deber ser
mejorado y sealizado de acuerdo a proyecto en curso.

El tema de la administracin del Mercado deber ser revisado con cuidado probablemente con una
mayor intervencin de los comerciantes para evitar que la participacin de la Municipalidad se
transforme en un motivo para no pagar los derechos y asumir los deberes correspondientes.

Cualquier proyecto que se proponga debe considerar la permanencia del Mercado como uso urbano
(comercio alimentario y cocineras) y de los actuales comerciantes. Se podr complementar son
otros usos que valorizarn el edificio y reforzarn su rol detonante para la actividad del barrio Puerto.


En forma preliminar, se pueden proponer las fortalezas, debilidades, oportunidades y amenazas que
caracterizan la situacin del Mercado Puerto

Fortalezas
Su historia
La localizacin en el centro del Sector Patrimonio de la Humanidad
El aprecio de los comerciantes y la fuerza de su arraigo en el Mercado
La arquitectura patrimonial del edificio
La voluntad poltica de reformar el Mercado
Buenas conexiones de transporte colectivo

33
Para ilustrar esta necesidad, citaremos el ejemplo de la Empresarizacin del Transantiago de los Micreros para acompaar el
cambio de la Locomocin Colectiva en Santiago.






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

90
Una combinacin atractiva entre comercio alimentario y restaurantes


Debilidades
La mala imagen del barrio en el contexto de Valparaso
La delincuencia, la droga, las poblaciones marginales
Estar fuera de los recorridos habituales de habitantes de AMV, visitantes y turistas
La degradacin del espacio urbano en el entorno
La carencia de organizacin de los comerciantes y las conductas individualistas
La poca preparacin de algunos comerciantes, su carencia de medios para sumarse al proyecto
Las deudas de la Administracin del Mercado
La carencia de estacionamientos


Oportunidades
Los proyectos de Plan de Recuperacin BID
La renovada imagen de Valparaso: los Chilenos descubren un Patrimonio que adquiere valor con la
mirada de los extranjeros
La composicin de los comerciantes: los ms viejos quieren salir
El desarrollo del turismo nacional e internacional hacia Chile y hacia Valparaso en particular
Una dinmica positiva para el barrio con la instalacin de bares, restaurantes que se adelantan a la
recuperacin del barrio.
El renacimiento de los mercados en el mundo como una alternativa de comercio ms humana y
cercana, en comparacin con los supermercados


Amenazas
Para el comercio, el desarrollo de los supermercados que captan cada da ms clientes
El despoblamiento y envejecimiento de la poblacin del entorno
La mala situacin econmica del sector
El riesgo social de los que no podrn seguir
La oposicin de los propietarios de locales: Es mo, de aqu no me sacan
Resistencia de los locatarios al cambio





















SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

91
1.9 ASPECTOS ECONMICOS


Considerando la dificultad para la obtencin de informacin, se desarroll la evaluacin econmica basada
en un modelo de simulacin apoyado sobre las informaciones cualitativas disponibles. Este modelo terico
tiene el objetivo de representar la realidad con un grado de seguridad razonable (inferior a un 10%) y fue
complementado con informaciones proveniente de las entrevistas con los comerciantes y actores
relacionados con el Mercado Puerto.

En cuanto a la definicin del proyecto de renovacin del Mercado Puerto, se acord mantener un nivel
mximo de inversin pblica del orden de 1.600 millones de pesos para el edificio, independientemente de
aportes pblicos para proyectos en el entorno y que pueden contribuir al Proyecto Integral del Barrio Puerto
y de aportes privados en el mismo recinto del Mercado.

De acuerdo a la informacin obtenida, el precio del suelo en el sector del Mercado Puerto flucta entre 7 y 8
UF/m.
34
Dinmica Actual del Mercado Puerto

El Mercado Puerto se encuentra una situacin degradada tanto del punto de vista de la infraestructura como
de la composicin de los pblicos que afluyen a l. Esto se ilustra por los problemas recurrentes de mal
estado del edificio, problemas de insalubridad y aseo, inseguridad crnica que afecta a los potenciales
clientes
35
, problemas de drogas y robos, informalidad de la administracin, carencia de organizacin social
representativa de los comerciantes y estado de alerta acerca de lo que reserva el futuro.

En la actualidad, el Mercado Puerto se caracteriza por ofrecer los servicios siguientes
Servicio Primario: administracin de espacios comerciales y de restauracin para que los
comerciantes desarrollen su actividad
Servicios Segundarios:
o Comercio Alimentario: pescado y mariscos en la calle, Almacn, Frutas y Verduras,
Carnicera y otros en el Primer piso del Mercado con un tipologa variada segn si tienen o
no acceso al exterior
o Restauracin: en el primer piso con acceso a la calle y Marisqueras en el segundo piso
Servicios Terciarios: dependen de oportunidades ligadas a las dems actividades
o Eventos culturales y similar (en el tercer piso)
o Plataforma logstica para el crimen organizado
o Baos Pblicos
Cada uno de estos servicios se describe a continuacin.


1.9.1. Rol del Mercado Puerto como atractor de demanda

En la actualidad, el Mercado Puerto padece de las condiciones del barrio, en cuanto a inseguridad,
decadencia y mala situacin fsica, como para ser un generador de demanda. Para ilustrar esta proposicin,
citaremos los ejemplos de buses de turistas que pasan y no paran, el relato del comerciante que dice que su
hermana no se atreve a visitarlo

34
Ana Robledo, Secplac.
35
Los comerciantes del Mercado estn ms protegidos por las redes sociales de vecindario que se crean pero igualmente estn
afectados ya que no pueden quejarse sin tomar riesgos de represalias.






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

92

En una situacin con proyecto, los usos tradicionales del Mercado Puerto cocineras 3B con comida
sencilla y abundante, restaurantes tradicionales (Los Porteos), los puestos de pescado fresco no tienen
equivalentes directos en Valparaso y pueden generar un flujo de visitantes del AMV como de turistas.

Con un escenario optimista que considera la renovacin de los espacios urbanos del entorno sumando la
(re) creacin de un ambiente familiar, tradicional y de barrio es susceptible de hacer del sector un lugar de
visita por su autenticidad y la riqueza de su historia, arquitectura y gente.


1.9.2. Los Comerciantes

Las entrevistas realizadas (ver Inciso 2.1) corresponden a un tercio de los comerciantes activos y permiten
identificar claramente diversos grupos que caracterizan a los actuales locatarios.

El cuadro siguiente presenta una sntesis de las principales caractersticas de los comerciantes actuales del
mercado.






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

93

Comerciante
N
Pilastra
N en
Plano
Rubro Propiedad Pago Edad
Presencia
en
Mercado
Trabaja-
dores
Familiares
Empleado
s
Cargas
Familiares
Informa
cin de
Sueldos
Distancia
a Casa
(minutos)
Clientela
Ventas
(K$/mes)
Capacidad
Gastos
Comunes
Apertura
Informacin
de Gastos
Otros
Ingresos
Administra
cin Ideal
Objectivo
Deidema Roncallo
Moz
49-50-51-
51A
53 Marisqueria Municipal 58 42 2 2 4 7 Valpo (Stgo) 480 9h a 16h30 Arriendos Municipal Quedarse
Filomena Burgos 66-69-70 75 Marisqueria Municipal 350 K$ (88) 60 17 1 1 4 5000
diarios
5 Stgo (Valpo) 50.000 9h a 18h acarree
(200$/cli)
Quedarse
Rodrigo Mancilla 10-11-
12
44/45 Frutas y
Verduras
Municipal 27 12 1 1 4 2500 a
3000
40 Barrio yPedidos 1.350 8h30 a
18h30
Flete 3000
diarios
Asoc.
Comerc.+Muni
Quedarse
Iris Vera 1 6 Legumbres,
alios
Municipal 80 30 2 3 Barrio yPedidos 336 9h a 18h J ubilacin Salirse (edad)
Patricio Cabrera 83 58 Cocineria Municipal 60 20 3 5 7 Valpo +Stgo 3.000 9h a 18h30 Abast
400K$/seman
Pensin +
Asesorias
Municipal Quedarse
Esteban y Luz
Torres
7 22 Frutas y
Verduras
Municipal 44 25 3 1 5 5 Local+Rest 2.500 8h a 18h Quedarse
J uan Lombardi 7-8 Pescados Ilegal 53 30 2 7 5000 Valpo, Cocineria 980 Municipal Mantenerse en
Calle
Patricio Robledo Pescados Ilegal 46 30 1 1 8 3000 a
4000
15 Valpo, Cocineria 980 Bodeg 35K$
6m
Municipal Mantenerse en
Calle
Ana del Carmen
Maganza
81-82 58 Marisqueria Municipal 59 18 4 12 mesas -
48 paxs
9h a 18h30 Municipal Quedarse
Rosa Aravena 29 61 Marisqueria Municipal 7 4 1 5 10 Entorno 3.080 36m 10m
36p.
9h30 a
16h30
Inversin Marido
distribuye
Prod Mar
Municipal Quedarse
Horacio Alvarez 12-14-
15
31 Distribuidora Propia 14000M$
(95)
54 32 4 10 Via AMV (vendedores) 20.000 9h30 a
20h30
2 otros
locales
Privado No me lo
pueden quitar
(Inv 60M$)
Solfenia
Sepulveda
33 55 Marisqueria Municipal 73 30 1 3 4 30 Local 840 41.000 10h a 17h Municipal Venderlo
Roberto Mercado 8-9 16 Frutas y
Verduras
Propia 24M$ (99) 50 3 20 Barrio+Cocinerias 2.100 Deuda 18
meses
8h a 19h Luz 20K$ Municipal Tener
restauran
Luis Danini 6 10 Panaderia Propia 2834 UF
(97)
58 15 3 12 30 Otros
locales+barrio+cocin
eria
105 m 93.000 7h a 21h Otros
Locales
Administrador
Copriedad
Rubelindo Olivares 27 32-40 Carniceria
Equino
Propia 3M$ (95) 80 52 8h a 19h Venderlo
Aliro Pia 25 32-40 Carniceria
Equino
Propia 14 1 8h a 19h
J uana Garrido 19 32-40 Carniceria
Equino
Propia 70 55 1 1 8h a 19h
Rolando Torneria 1 1 Frutos de pais Propia 24M$ (93) 34 1 20 Local 2.250 42.000 9h a 19h Local en
Cardonal
Estado o
privado
Tano Vicencio 15 Canicera
corderos
Municipal 47 30 1 1 8 30 Barcos +barrio 30 m 75.000 8h a 19h Local en
Cardonal
Locatarios Quedarse
Sofia Marchant Roticera 35 2 20 Barrio 1.200 45 m 280.000 8h a 20h Luz 100K$ No sabe Salirse (si
pudiera)








SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

94
Caractersticas de los comerciantes:

Los comerciantes son generalmente de edad avanzada ms de un cuarto superan los 70 aos.
Los jvenes (menos de 35 aos) han tenido que retomar el negocio de sus padres despus de
emergencias familiares muerte inesperada o enfermedad de los padres sin posibilidad de encontrar
otras fuentes de ingresos: la situacin.
La gran mayoridad vive en el barrio o relativamente cerca. Solo algunos tienen su domicilio lejos y
tienen otros locales comerciales adems de Mercado Puerto.
Llevan mucho tiempo en el Mercado: declaran haberse criado entre cajones. El Mercado es parte
de la familia, los padres o abuelos comenzaron los negocios.
Varios de los comerciantes trabajaron durante aos como empleados antes de poder aspirar a tener
su propio negocio.
Al menos la mitad de los comerciantes tienen otras fuentes de ingresos: algunos tienen otros
negocios y mantienen el local en el Mercado Puerto por motivos logsticos o sentimentales; para
otros, la actividad en el Mercado les permite mejorar una jubilacin o la renta generada por (sub)
arriendo de propiedades.
Todos trabajan en familia. Mientras ms precaria la situacin menos empleados externos se tiene.
Solamente tres negocios tienen ms de tres empleados:
o La panadera Valencia que fabrica pan en Mercado Puerto para varios locales en Valparaso
tiene 12 empleados externos a la familia.
o La Distribuidora Panal tiene 10 empleados de los cuales al menos 7 son vendedores que
atienden a los clientes del negocio que no tienen relacin con Mercado Puerto.
o La Marisquera Anita, cuenta con 3 locales juntos atendidos por 8 personas de los cuales 5
son empleados.
En verano, se contrata personal adicional segn las necesidades.
Segn las entrevistas, los locales ms exitosos tienen empleados contratados mientras que los otros
pagan diariamente sin contrato de trabajo (sueldos diarios de 3.000 pesos 5.000 si es familia
ms propinas).
Una gran parte de los comerciantes son mujeres (90%) que deben traer sus nios en el Mercado por
no tener soluciones para cuidarlos.

Las ventas ponen en evidencia 4 grupos
A. Los negocios de subsistencia, generalmente con comerciantes viejos que disponen de
otros ingresos o con comerciantes que no disponen de preparacin y recursos. Ellos tienen
ventas mensuales inferiores a un milln de pesos, en algunos casos inferiores a 500.000.
B. Los comerciantes ms preparados del Mercado con ventas entre 2 y 2.5 millones de pesos
C. Los restaurantes con ventas del orden de 3 millones de pesos
D. Los negocios que son parte de una organizacin ms formal (Panadera, Distribuidora)
cuyas ventas superan los 10 millones de pesos.

Basndonos en la informacin de las entrevistas y clasificando los locales activos entre las cuatro
categoras, se hizo una estimacin del impacto econmico del Mercado Puerto






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

95
Subsistencia Mercado Restaurantes Negocios Total
Cantidad Negocios 32 5 12 7 56
Trabajadores Familiares 1,5 1,5 2,5 1,0 1,7
Empleados 0,5 1,5 4,5 12,0 2,9
Trabajadores Ocasionales 1,0 1,5 2,5 4,0 1,7
Cargas Directas 2,0 4,0 4,0 4,0 2,9
Cargas Indirectas 3,0 4,0 8,0 30,0 7,5
Ventas 600 2.500 3.000 15.000 3.084
Totales
Trabajadores Familiares 48 8 30 7 93
Empleados 16 8 54 84 162
Trabajadores Ocasionales 32 8 30 28 98
Cargas Directas 64 20 48 28 160
Cargas Indirectas 96 20 96 210 422
Ventas 19.200 12.500 36.000 105.000 172.700


El cuadro a continuacin resume las principales caractersticas de cada grupo de negocios
Subsistencia Mercado Restaurantes Negocios
Ventas 300 - 1,000 2 500 3 000 sobre 10 000
Rubro
Puestos Chicos,
Marisqueras
Puestos de Frutas y
Verduras, Carnicera,
Almacenes
Marisqueras
Distribuidoras, Panaderias,
Restaurante Primer piso
Cantidad
Mercado 9
Restaurante 15
Calle 8
5 12 7
Tenencia Municipal Generalmente Municipal Municipal Propio
Superficie del
Local
Mercado <20 m
Restaurante <35 m
30 a 50 m 40 a 65 m sobre 100 m
Comerciante
Edad avanzada o J oven
mal preparado
Profesional del Rubro Profesional del Rubro Pequeo Empresario
Trabajadores
Familiares
1 a 2 1 a 2 2 a 3
1 o ninguno (administrador
a cargo del local)
Empleados 1 o ninguno 1 - 2 4 - 5 Sobre 10
Clientela Del Barrio
Del Barrio, algunos clientes
externos para entregas
Clientela hecha de
Valparaso y
ocasionalmente de
Santiago
Clientela en el rea
Metropolitana de
Valparaso
Proveedores Minoristas o Supermercado Productores o Mayoristas Productores y Mayoristas Mayoristas
Inversin
ninguna, no tiene
capacidad
Tiene camioneta para
abastecerse y entregar
Inversin en el local
Bien equipado, Inversin
en el local, Maquinaria y
vehculos
Gastos
Gastos de Productos,
Derecho y Gastos
Comunes,
Gastos de Productos,
Fletes, Electricidad,
Sueldos, Derecho y Gastos
Comunes,
Gastos de Productos,
Derecho y Gastos
Comunes, Sueldos,
Consumos
Gastos de Productos,
Sueldos, Gastos Comunes,
Consumos, Amortizaciones















SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

96



















































ETAPA II
ANALISIS DE LA OFERTA Y DEMANDA ACTUAL Y FUTURA






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

97
2. ANALISIS DE LA OFERTA Y LA DEMANDA ACTUAL Y PROYECCION FUTURA

El anlisis de la demanda actual y futura del Mercado Puerto se organiz de una manera distinta a la
planteada en las bases tcnicas. Se analiz la oferta y demanda actual y futura subdivida en captulos de
servicios primarios y secundarios. Se agreg adems, el inciso la perspectiva de los locatarios para
conocer en profundidad la realidad de las personas que trabajan en el Mercado Puerto.
2.1 LA PERSPECTIVA DE LOS LOCATARIOS

En este inciso se muestra la realidad actual del grupo humano que trabaja diariamente en el Mercado-
Puerto. La informacin que se presenta fue recabada por medio de 20 entrevistas con locatarios y el
administrador del mercado, incluyendo entrevistas en profundidad con 16 representantes de diversos rubros
y algunas entrevistas con grupos de locatarios en las cuales se les explic ms detalladamente el objetivo
del trabajo y del proceso que enfrentarn en el futuro cercano. La informacin esta organizada en torno a
cuatro temas: las caractersticas de la comunidad del mercado, los problemas que ellos visualizan en este
momento, las propuestas de ellos para mejorar la situacin y los sueos que tienen de un futuro mercado
remodelado.
2.1.1. La comunidad del Mercado Puerto.

La mayor parte de los actuales comerciantes del Mercado se inicia en este lugar, por tradicin familiar. Son
los abuelos, padres o parientes polticos, muchos de ellos fallecidos, los primeros en vincularse con el
mercado. Lo que constituye un patrimonio social y cultural y un sentido de identidad tanto del mercado, como
del barrio puerto. La relacin laboral da nacimiento a nuevos grupos familiares, cuyos hijos hoy continan
formando parte de este mercado.

Yo nac en una cuna con pescados. Mi mam venda pescados. Nos tuvo a todos los hermanos en el
puesto, ella se mejoraba y nos iba criando aqu. Llevo ms de cincuenta aos aqu. Nos haca dormir en
una caja de pescados, nos arreglaba ah, almorzbamos en el puesto y todo (J uan Lombardi vendedor de
pescados y mariscos en la calle)

Mis abuelitos comenzaron el negocio. La abuelita por parte de mi pap y la abuelita por parte de mi mam.
Mi abuelita estaba en el puesto n15, que antiguamente era verdulera y mi pap estaba en la entrada y ah
se conocieron con mi mam. (Esteban Torres, verdulera)

Este tipo de relacin es sentida como muy valiosa por los comerciantes. Continuar en el mercado, es
mantener el legado de sus padres, abuelos y familiares polticos. No hacerlo, es sentido como desvalorizar
su herencia, sacrificio y esfuerzo.

..., si esto es por herencia. Esto viene de mis bisabuelos. Se llamaba Roberto, por eso lleva el nombre ah,
imagnese que est estampado desde 1963. Esos eran los hijos de mis abuelos, Roberto y Juan Carlos. Y
yo llevo todava el nombre de mi bisabuelo, por herencia. (Roberto Mercado, verdulera)

La vida laboral se mezcla con la relacin social y afectiva entre los locatarios. Esto esta marcado por
la extensa jornada de trabajo, donde la mayor parte del tiempo, incluido los fines de semana, la pasan
en el mercado.







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

98
Yo, nacido y criado entre los canastos. Igual que mis hijos. Mis hijos nacidos y criados ac, dentro de todo
esto. (Roberto Mercado, verdulera)

Atendemos desde las 8:00 de la maana hasta las 8:30 de la noche, todos los das de la semana. Y el da
domingo desde las 8:00 de la maana hasta las 4:00 de la tarde, todos los das del ao, hasta el 1 de
enero. (Sofa Marchant, Rotisera Mandalay)

La antigedad de los comerciantes, permite que se d una relacin de confianza y casi familiar con los
clientes frecuentes, generalmente habitantes de lugares aledaos. Son comunes las conversaciones, que
dejan ver este tipo de relaciones. Al parecer, esto ocurre con mayor intensidad en los locales del primer piso
y la calle. El pblico de las cocineras, ubicadas en el segundo piso, es ms ocasional y heterogneo,
aunque tambin, los locales antiguos tienen algunos clientes de muchos aos.

Porque este es un negocio de barrio. Es igual que un barrio cualquiera. Viene la misma gente casi todo el
tiempo. Cuando usted dialoga con la gente es como que dialoga con alguien que vio hace 20, 15, o 10 aos
atrs
(Tano Vicencio, carnicera)
....donde yo he ido aprendiendo a crecer como persona, a entender a la gente, a encariarse con la gente, a
llorar con algunos, otros me cuentan sus penas y sus alegras, cuando una cajera va a tener su guaguita nos
cuenta.., (Luz Mara Torres, verdulera)
... clientes antiguos, de cuarenta aos, que vienen espordicamente. Gente de Valparaso, gente de
Santiago, normalmente son de entre Valparaso y Santiago. A veces vienen solos, a veces con familia, con
amigos. (Deidemia Roncallo, cocinera).

La mayor parte de los locatarios manifiesta que el mercado tiene un significado, que va ms all de lo
puramente comercial y laboral. Es un espacio de relaciones personales, de proyectos familiares pasados y
presentes, un lugar donde se sienten bien, un espacio de satisfaccin y realizacin al que estn arraigados.
....el mercado para m. Me ha dado muchas satisfacciones en la parte afectiva que son mis hijos. (Filomena
Burgos. Cocinera)

Para mi el mercado es todo, partiendo desde mi salud. No lo dejara por nada del mundo. Y pienso que es
el futuro de mi hijo (Deidemia Roncallo. Cocinera)

Yo lo quiero al mercado. Yo creo, mientras me de la salud, voy a seguir trabajando en el mercado, no
importa que no me de renta, es verdad. Mi pap deca por amor solo cantan las aves, yo lo hara por amor.
(Iris Vera. Frutos del pas)
... pero los Mercados tienen una cosa muy rica que es el contacto con la gente, es muy enriquecedor. Aqu
pasa un tipo tocando guitarra y uno se siente diferente. O pasa un gringo sacando una foto y trata de
hablarle usted y ya eso para uno es diferente. El Mercado tiene un encanto, no me diga dnde, ni por qu lo
tiene, pero est. (Tanio Vicencio, carnicera)

Cabe mencionar, que hay tambin un grupo de comerciantes propietarios, que podran ser calificados de
medianos comerciantes, por el flujo de capital involucrado, que tiene una relacin ms distante y de escasa
identidad con el resto de locatarios. El local que tienen en el mercado, hace las veces de casa matriz para
efectuar negocios de mayor envergadura, que realizan fuera. Denotan un patrimonio comercial mayor y no
se sienten en competencia con el resto de locatarios. Aunque alguno de ellos, se inicia por relaciones
familiares en el mercado, demuestran no sentirse parte de esta comunidad y siguen un camino propio.

(el mercado) Es mi centro de trabajo, mi medio de sustento, nada ms. (Luis Danini, propietario panadera)







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

99
Con la gente de arriba no comparto, no hay nada en comn. Con la gente de ac abajo comparto con todos,
problemas no tengo con ninguna. Pero el contacto que tenemos es el saludo y punto, nada mas que eso
(Horacio lvarez, propietario Distribuidora Panal.)

Como toda grupo humano que comparte un espacio fsico y pasa gran parte del da en el, hay conflictos de
variada ndole. Estos se relacionan con la competencia comercial, especialmente entre los que ofrecen un
mismo producto, (cocineras) con el cuidado y administracin del edificio.
La visin sobre los conflictos vara dependiendo del piso en que se trabaje. Los locatarios de las cocineras,
son vistos por los otros como los ms conflictivos. Paradjicamente, son los ms organizados, ya que la
directiva de la Asociacin de Comerciantes, esta compuesta solo por los comerciantes de este rubro. Una de
las causales de conflicto, tienen que ver con la competencia comercial y la importante disminucin de
clientela que han sufrido en estos ltimos aos.
Aqu hay un clima hostil entre nosotras mismas las comerciantes, porque es tanta la desesperacin por
vender que a veces una llega a la discusin, a la envidia. (Deidemia Roncallo, cocinera)
Abajo es diferente Son diferentes rubros. Porque por el almuerzo se pelea diferente. Es que es un cliente
diferente. Un tipo te puede comprar un kilo de manzanas y usted no se va a poner a pelear por un kilo de
manzanas, pero el tipo que entra a comer con tres personas, se est comiendo 10, 15 luquitas. (Tano
Vicencio, carnicera)

Los locatarios del segundo piso visualizan una falta de preocupacin de parte de los comerciantes del primer
piso, en cuanto al cuidado del aseo y orden. Para ellos, este piso es la imagen inicial que tiene el cliente, que
al ser deficiente, impide que las personas suban hasta el segundo piso a consumir alimentos. Aunque no
responsabilizan de este aspecto, nicamente a los locatarios de abajo, sino tambin a la administracin del
edificio, sienten que estos se esfuerzan poco, por mejorar la imagen del mercado.

2.1.2. Los Problemas que visualizan los locatarios.

Uno de los problemas ms importantes que sealan los actuales comerciantes es la disminucin significativa
en las ventas, que esta relacionado tanto con factores externos como internos del mercado.
Los factores externos se relacionan con los cambios del sistema econmico y social del pas. La aparicin
de cadenas de supermercados, de mall, el acceso al crdito y especialmente de las tarjetas de crdito, no ha
permitido a los pequeos comerciantes, competir dentro de este sistema.
Otro factor externo que ha tenido gran relevancia, son los cambios implementados en las ltimas dos
dcadas, en el funcionamiento y privatizacin de la actividad portuaria, que ha implicado una mayor
mecanizacin de la actividad y una merma de trabajadores.
Los trabajadores portuarios, fueron por muchos aos una fuente de ingreso para el mercado, especialmente
para el rubro de comidas elaboradas. Por la cercana fsica, y el sistema de turnos, estos trabajadores fueron
los clientes permanentes de las cocineras, que ofrecan una variada gama de platos tpicos a bajo costo,
compensado por el volumen de las ventas.
Antiguamente vendamos mucho..en el desayuno asegurbamos el da, pero eso era cuando yo estaba
arriba. Ah se venda bastante, vendamos las mismas cosas pero ah se hacan 5 kilos de cazuela diarias, 5
kilos de asado y a veces nos faltaba. Ahora una hace 1 de cazuela y dura para tres das. (Solfelia
Seplveda, cocinera)

.... antes los turnos eran de 8.00 a 12.00 , entonces la gente tomaba desayuno, vena a almorzar, venan
otros a tomar onces y venan otros a comer en la noche (Deidemia Rocallo, cocinera)
Al camionero nunca mas lo dejaron salir con sus camiones a estacionarse aqu afuera, porque ellos
llegaban de Santiago, descargaban, salan del puerto, se estacionaban y se venan a comer al mercado.
(Deidemia Rocallo, cocinera)






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

100
Otro factor externo que influye, segn los locatarios, en las bajas ventas, es el deterioro y falta de seguridad
del Barrio Puerto. La delincuencia, prostitucin, trfico de drogas, alta presencia de mendigos, falta de aseo
en las calles, falta de espacios para estacionar automviles y el estar catalogados como el barrio rojo del
puerto, ha llevado a que los habitantes de la ciudad y los turistas, tengan una imagen negativa del sector y
por tanto, eviten concurrir a el, produciendo una baja en toda la actividad comercial del barrio. (Tanto en el
mercado como en el barrio se observan locales comerciales cerrados).
Se menciona tambin, como determinante en las baja de la actividad comercial, la alta tasa de cesanta
existente en Valparaso.
La imagen es la delincuencia. Otra es que mucha gente lo piensa a penas entrando al mercado es que es
insalubre. (Rodrigo Mansilla, Verdulera)
han cerrado un montn de locales y si usted revisa las cobranzas, la mayora estamos con deuda porque
las ventas son muy bajas. Ese es el principal problema, las ventas bajsimas.(Tano Vicencio, carnicera)

Este es un problema de Valparaso. Usted toma La Estrella de hoy da que estoy leyendo y la calle Victoria
es un problema que nadie se lo explica pero estn cerrando todos los das locales. Va a Condell y existe el
mismo problema, entonces no es que uno vea solamente este sector, uno tiene la capacidad para ver todo
Valparaso. (Tano Vicencio, carnicera)
Otros problemas que sealan los comerciantes, tienen que ver con las deficientes condiciones de salubridad,
seguridad y estructurales del edificio, que para algunos obedece a una inadecuada gestin de la actual
administracin, falta de recursos econmicos destinados a la mantencin del edificio y un bajo compromiso
de parte de los mismos locatarios para mantener el ambiente limpio.
Se seala como problema la falta de estacionamientos de vehculos en el edificio. La poca seguridad en el
barrio, hace que la gente sienta temor de dejar sus autos en la calle.
Otro factor que influye en las ventas, tiene que ver con la forma de abastecimiento de los productos y el
volumen de compra, que determinan un mayor valor final de venta. La mayora de los comerciantes de frutas
y verduras se abastece en el mercado Cardonal, donde ya existe una mediacin con el productor. Esto
encarece los productos y el Mercado Puerto, segn algunos locatarios, tienen imagen de vender caro.
Cabe sealar, que este ltimo aspecto es mencionado solo por aquello comerciantes propietarios cuyo
patrimonio comercial es muy superior al resto de locatarios.
aqu son todos pilastreros chicos. No tienen como competir, ellos compran al precio que uno compra en
El Cardonal y los venden aqu ms caro porque tienen que ganar. No hay volumen entonces la gente no
viene a este mercado, si en el sector no anda nada de gente.(Luis Danini, panadera)

Antes venan los camiones a descargar directamente, haba un trato directo con el agricultor, con el
comerciante que vena del interior a vender sus productos, pero eso ya se termin. Entonces el comerciante
ya se vio en la necesidad de abastecerse en El Cardonal, con la consecuencia de alza de precios que ello
implica. (Rolando Tornera. Frutos del Pas)

La actual administracin es evaluada, por la gran mayora de los locatarios, como deficiente. Para algunos,
el administrador carece de facultades y recursos econmicos para dar solucin a los problemas de
mantenimiento del edificio.
Para otros, es solo incumplimiento de las tareas asignadas. Estos ltimos, sienten que la mala gestin del
administrador, es en gran medida, la causa del mal estado del edificio.











SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

101
2.1.3. Las propuestas de solucin a los problemas.

La mayor parte de las soluciones planteadas se centran en los temas de seguridad y administracin del
mercado.
Hay consenso entre los locatarios, en que la solucin a sus problemas va ms all que la recuperacin del
actual edificio. Dicen que es el barrio en su conjunto el que debe ser intervenido. Para este argumento se
apoyan en la actual situacin de la plaza Echaurren, que a pesar de su remodelacin, continua existiendo
delincuencia, mendicidad y la mala imagen.

Aparte de la suciedad, yo creo que otro de los problemas es la delincuencia. Esto nunca se va a...por la
gente que pulula por aqu. La Plaza Echaurren la pueden dejar hermosa, maravillosa, con una fuente as,
que s yo. El mercado puerto siempre va ha tener los lanzas, porque es el barrio puerto. Siempre ha sido
as, un barrio peligroso. (Iris Vera. Frutos del Pas)
La remodelacin del edificio, su embellecimiento, se cree que aumentar la afluencia de pblico. Por tanto,
es sentida como una solucin, a pesar de los temores que tambin genera.
Para enfrentar la delincuencia se plantea mejorar y aumentar la dotacin policial y la creacin de una unidad
policial mvil.
Con respecto a los estacionamientos, indican que se debe aprovechar el actual subterrneo para
construirlos, bajo la administracin de un privado o municipal.

En el subterrneo lo ideal sera hacer estacionamientos. Ese es el plus de los mall, los estacionamientos,
venden mucho ms por los estacionamientos. (Esteban Torres. Frutas y verduras.)


En lo que respecta a los problemas de la administracin se plantean como solucin cambiar al
administrador, que los recursos obtenidos por gastos comunes sean invertido en su totalidad en el mercado
y un grupo pequeo (los comerciantes mayoristas y propietarios) plantea que la administracin este en
manos de un privado y funcione bajo la ley de copropiedad.


2.1.4. El Mercado del Futuro segn los locatarios.

Existe consenso entre los locatarios en la valorizacin del edificio. Todos coinciden en su belleza
arquitectnica actual. Reconocen que es necesario mejorarla y reestructurarla, aunque no hay gran cantidad
de propuestas al respecto.
Todos miran al futuro mercado manteniendo la ubicacin actual de su local, aunque accederan a cambiarse
de lugar si as se lo exigieran.
Todos imaginan un mercado bonito, ordenado y limpio. Recuperar los actuales ascensores en desuso,
mantener la cpula central y las escaleras, restaurar las puertas y ventanas de madera, buena iluminacin,
un lugar de fcil acceso, con estacionamientos, un lugar que sirva de paseo, una atraccin turstica de
Valparaso. Varios tienen como referencia los mercados de Temuco y La Serena.

La cpula la mejorara porque en verano es muy bonito como llega el sol. Le llama la atencin a los
extranjeros cuando entran, porque entran oscuros y cuando llegan aqu adentro, ven una luz que no es
artificial y altiro miran el techo. (Esteban Torres)

Arreglar el ascensor, sera bonito porque llamara ms la atencin de los turistas. Que se hiciera algo bonito
en el tercer piso, por ejemplo una sala de eventos, y en la terraza yo hara un restaurante para el verano,
quedara bonito. (Solfelia Seplveda, cocinera)






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

102
Todos opinan que el 3er piso debe ser destinado a actividades de tipo cultural, con recitales de msica,
ferias artesanales, obras de teatro, exposiciones. Un locatario plante la idea de crear en este piso, un
centro de pago de distintos servicios.
La terraza es reconocida por su excelente panormica. Hay variadas opiniones sobre su destino: crear una
cafetera, un restauran o mantenerla solo como mirador para atraer a los turistas.
Con respecto a la futura administracin, los locatarios minoristas, quisieran mantener la dependencia
municipal y un grupo muy pequeo, estiman positivo, que los mismos locatarios o un privado se hiciera
cargo de la administracin.
Por ltimo, todos suean un mercado que acoja a todos los actuales comerciantes. Se suean siendo parte
de ese mercado.
Yo quiero que esto lo arreglen, quiero quedarme, quiero verlo. (Deidemia Roncallo)






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

103
Propietario

Concesionario

Relacin familiar en la iniciacin del negocio

Relacin familiar en la gestin actual del negocio


Cuadro 1 Caracterizacin de los entrevistados y su actividad (locales calle)
Nombre
Entrevistado
Tenencia
Lugar de
residencia
Rubro y productos
comercializa
Aos de inicio
del negocio
Aos
trabajando en
el mercado
Quin inicia el
negocio
N de
trabajadores y
parentesco
Tipo de venta. Tipo de Clientes Venta diaria
O mensual
Sofa Marchant

Rotisera
Mandalay

Concesionario
Via del Mar Rotisera
Pollos, huevos,
abarrotes, helados,
verduras congeladas,
alimentos para
mascotas, alios ,
gaseosas, cigarrillos,
cecinas, quesos.
+ de 50 aos.
(uno de los ms
antiguos)
26 Abuela paterna.
Contina el
padre .
Actualmente esta
enfermo y ella se
hace cargo del
negocio.
1 hermana Al detalle Habitantes del
barrio. Cerros
Cordillera, Sto.
Domingo, El
Arrayn.
Entrega de pedido
ocasional a una
oficina
universitaria.
Cocineras del
mercado
Max. 100 mil
Min. 40 mil
(diaria)
Almacn
Michelle

Rolando Tornera
34 aos

Propietario
(Sucesin Miriam
Usen)
Valparaso Pickles, aceitunas,
productos encurtidos,
frutos secos
22 aos 1 ao Padre (fallecido)
Luego se hace
cargo la madre.
1
sin parentesco
Al detalle
comerciantes
minoristas,
casinos
institucionales,
bodegas, feriantes,
gente del barrio y
comerciantes del
mercado

70 a 80 mil
(diaria)
Panadera
Valencia

Luis Danini
58 aos

Propietario
Valparaso Panadera
Pan, embutidos,
pasteles, bebidas
15 aos
La panadera
existe hace 100
aos. Aprox.
15 aos El mismo.
No hay
antecedentes
antiguos dueos.
15 personas
2 hijos
Al detalle y por
mayor
Instituciones,
casinos Puerto,
habitantes de los
cerros aledaos ,
cocineras del
mercado.
12 a
19
sacos
de
harina
diario
(no entrega
cifras.)






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

104
Distribuidora
Panal

Horacio lvarez
54 aos

Propietario
Via del Mar Importadora y
envasadora de granos.
Abarrotes.
Alimento mascotas y
aves
32 aos 18 Suegra (fallecida 14 personas.
Esposa y 2 hijos
Al detalle y por
mayor
Armada de Chile.
Gente del barrio,
Via y Valparaso.
Vendedores para la
5ta R.
20 millones
mensuales
Venta Pescado
Ambulantes.

1.- Juan
Lombardi 53
aos

2.- Patricio
Robledo
46 aos


Valparaso



Valparaso


Pescados y mariscos.


solo pescados
15 aos en el
puesto de la
calle. Vinculado
al mercado
desde que nace



15 aos en el
puesto de la
calle

+ de 40 aos





30 aos

Madre


Padre

1 hijo


1 ayudante
sin parentesco
Al detalle.
Dan crdito a
clientes
antiguos.
Cocineras del
mercado,
oficinistas,
Habitantes de
Valparaso e
interiores
30 a
40 mil
diarios



30 a 40 mil
diarios
Rubelindo
Olivares 80 aos
Propietario
---------- Carnicera
Carne de equino.

10 aos aprox.


52 aos

Hermanos

Hermano
Al detalle -----------------
Aliro Pia
Propietario

--------------- Carnicera
Carne de equino.
15 aos ------------- Cuada es la
propietaria
Trabaja solo Al detalle -----------------














SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

105
Cuadro 2 Caracterizacin de los entrevistados y su actividad (locales piso 1)


Nombre
Entrevistado
Tenencia
Lugar de
residencia
Rubro y productos
comercializa
Aos de inicio
del negocio
Aos
trabajando en
el mercado
Quin inicia el
negocio
N de trabajadores y
parentesco
Tipo de venta. Tipo de Clientes Venta diaria
O mensual
Roberto
Mercado
42 aos
Propietario


Valparaso Verdulera
Frutas y verduras
43 aos 10 aos
formalmente.
Vinculado al
mercado desde
que nace
Bisabuelos,
Abuelos.
Luego lo
contina su
padre y tos
Esposa, hermano y
un amigo
(ocasional)
Al detalle Gente del barrio.
Restaurantes y
cocineras del
mercado. Tiene
clientes antiguos
desde la poca de
su padre
Min: 35 mil
diarios
Max. 100 mil
diarios
Hnos.Luz Ma. (40
aos)Y Esteban
Torres (44 aos)
Concesionarios
Valparaso.

Verdulera.
Frutas y verduras de la
poca.
En este local 25
aos
La familia se
inicia en el
mercado hace
65 aos
+ de 20 aos a
cargo del local.
Abuela, padre
(muerto)
Hnos se hacen
cargo .
Ambos hermanos.
1 empleado
1 sobrino
Al detalle.
Reciben pedidos
por telfono y los
entregan a
domicilio.
Casinos,
cocineras del
mercado,
restaurantes,
clientes antiguos
de varios sectores
de Via y
Valparaso.
Clientela de clase
media.
Min: 100 mil
Max. 190 mil
diarios
Tano Vicencio
Concesionario
Valparaso Carnicera
Cordero, cabritos,
chivos, conejos quesos,
mantequilla, huesillos,
porotos, bebidas
17 aos 30 aos aprox. Suegro (muerto)
Cuada y luego
esposa
1 empleado
hijos
(ocasionalmente)
Al detalle y por
mayor.
Proveedores de
buques de carga.
Restaurantes.
Gente del sector
No entrega
informacin.
Rodrillo Mansilla
24 aos
Concesionario
Valparaso






Verdulera
Frutas y verduras

1, 4 aos a
cargo del local
9 aos
ayudando
12 aos
establecido en
este local
Padre(muerto)
comienza como
empleado en una
verdulera y
luego se
independiza.
1 empleado (solo
por las maanas)
Al detalle. Imprenta de la
Armada.
Restaurantes.
entregas fijas a
domicilio.
Gente que circula
por el mercado
40 a 50 mil
diarios
Iris Vera
80 aos.
Concesionaria
Valparaso Frutos del pas.
Porotos, lentejas,
garbanzos, alios.
30 aos 30 aos Ella misma.
Conoce el rubro
trabajando en
una empresa de
frutos del pas,
fuera del
mercado
1 hija Al detalle Gente del barrio 12 mil diarios








SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

106
Cuadro 3 Caracterizacin de los entrevistados y su actividad (locales piso 2)


Nombre
Entrevistado
Tenencia
Lugar de
residencia
Rubro y productos
comercializa
Aos de inicio
del negocio
Aos
trabajando en el
mercado
Quin inicia el
negocio
N de trabajadores y
parentesco
Tipo de venta. Tipo de Clientes Venta diaria
O mensual
Filomena Burgos
60 aos
Concesionaria
Valparaso Cocinera
Platos tpicos.
paila marina,
pescado frito,
cazuela de vacuno
8 aos 8 aos Ella misma 1 empleada
1 hijo fines de semana en
el verano
Al detalle Turistas de
santiago (los fines
de semana.
Oficinistas y
trabajadores del
puerto, en la
semana

Deidemia
Roncallo
58 aos.
Concesionaria
Valparaso Cocinera mariscos,
pescados, carnes,
pollos, spaguettis a la
marinada, empanadas
de mariscos, queso,
pailas marinas,
congrios, reinetas,
pescado frito
43 aos 30 aos Sus padres 1 empleada.
1 hijo
Al detalle Clientes de
Santiago y
Valparaso
antiguos (40 aos)
Turistas
extranjeros.
Min 30 mil
Max. 60 mil
Al ejandro Cabrera
60 aos
Concesionario
Valparaso Cocinera
Platos a base de:
carne, ave, pescados
y mariscos.
24 aos 24 aos Con su sra. que
haba sido
empleada de
una cocinera
del mercado
4 empleados,
Esposa, 1 hijo
Al detalle Empleados de
bancos,
inmobiliarias,
clnicas de Valpo.
Personal de la
marina.
Turistas de
Santiago
Min 100 mil
diarios(poca
baja) se puede
triplicar en
verano
Solfelia Seplveda
73 aos

Propietaria
Valparaso Cocinera jaiva
rellena, empanada de
mariscos y queso
chupe de mariscos,
cazuela de vacuno,
bistec
30 aos 30 aos Ella con su hija 3 empleadas.
Yerno que se preocupa
del abastecimiento.Antes
trabajo con su hija
actualmente enferma
(cncer)
Al detalle Funcionarios de la
armada y oficinas.
Pocos turistas
Min 20 mil
Max. 75 mil
Diarios
Rosa Aravena
Luis Padilla
Matrimonio
Concesionarios
Valparaso Cocinera
Pailas marinas,
chupes, mariscos,
comidas tpicas,
empanadas
4 aos Se vincula con
el mercado a
travs de su
hermana, que
lleva 25 aos en
el mercado
Se inicia en
negocio de la
hermana
1 empleada, esposo y
dos hijas
Al detalle Oficinistas ligados
al puerto, de
bancos , familias
de Santiago,
Rancagua
110 mil diarios
de promedio
Ana Maganza
59 aos
Concesionaria
Valparaso Cocinera 18 aos Trabajo como
empleada en
una de las
cocineras del
mercado
Inicia el negocio
con su marido
4 empleados,
Esposa, 1 hijo
Al detalle No define clientes
fijos.
37 mil diarios
aprox.







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

107

ANLISIS DE PRODUCTOS Y SERVICIOS
2.2. SERVICIO PRIMARIO: ADMINISTRACIN DE ESPACIOS COMERCIALES Y RESTAURACIN
2.2.1. Oferta Actual y Futura
La oferta de espacios comerciales y de restauracin en Valparaso se ha localizado tradicionalmente en el
plan, el sector ms denso de la comuna. Valparaso tiene una oferta importante equivalente a 11,8 m por
vivienda, en tanto que esta relacin es de 7,7 para la ciudad de Santiago
36
. Este elemento es producto del
despoblamiento de la comuna con la mantencin de las actividades comerciales a pesar de la competencia
de los nuevos sectores comerciales malls en particular en Via.
Globalmente, Valparaso presenta una situacin de sobre oferta que podra reforzarse con los nuevos
desarrollos de Avenida Argentina y del Borde Costero, desde el momento que la poblacin de la comuna
sigue disminuyendo.

Cabe destacar que las estadsticas existentes se focalizan sobre el comercio de escala intercomunal
(centros comerciales, supermercados, tiendas por departamento), lo cual no corresponde al alcance del
comercio correspondiente al Mercado Puerto. La oferta competitiva de Mercado Puerto para los
comerciantes est en el Mercado Cardonal y la Feria de la Avenida Argentina, las que cuentan con alta
afluencia de pblico.

El proyecto de rehabilitacin del Mercado corresponde a una oferta existente que se trata de hacer ms
atractiva. La problemtica de Mercado Puerto es de re-fundar este sector de la ciudad para atraer
residentes, trabajadores y visitantes que ya no pasan por el sector.

En tal sentido, la oferta de Mercado Puerto puede llegar a ser atractiva si se establece un flujo de clientela
tanto habitantes del AMV como turistas nacionales y extranjeros y si se posiciona el Barrio Puerto como
un lugar atractivo para visitar.
2.2.2. Demanda Actual y Futura
En cuando a la demanda actual, sin tener elementos cuantitativos, los comentarios recogidos en las
entrevistas muestran una demanda en decadencia ilustrada por el aumento de la desocupacin de locales.
Algunos entrevistados mencionan su inters para abrir un negocio en otro sector pero no tienen los
recursos para hacerlo o de cambiar de rubro (de feriante a restaurantes).

Una demanda mnima esta asegurada en la prctica, ya que son pocos los locatarios que quieren irse del
Mercado, dado que visualizan una buena oportunidad en el proyecto de renovacin. Solamente los ms
ancianos quieren jubilarse.
La puesta radica en ayudar a los actuales locatarios que no disponen de recursos o que no tienen la
preparacin, en alcanzar un nivel de profesionalizacin acorde con el proyecto. Esto implica:

Programa de capacitacin en gestin de negocios, atencin al cliente
Reforzamiento de la Asociacin de los comerciantes
Programa de micro crdito para permitir a los locatarios, por ejemplo, equiparse con vehculos, hacer
compras de existencias en proveedores con precios ms competitivos, etc.
Creacin de patentes de alcoholes para los restaurantes

36
Fuente Informe Diagnostico Inmobiliario (Valparaso BID) DCI Urbe






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

108

La observacin en terreno nos permiti notar la aparicin de los primeros signos de una dinmica positiva
con la instalacin de nuevos locales en las nueve manzanas alrededor del Mercado.

2.3 SERVICIOS SECUNDARIOS: COMERCIO ALIMENTARIO
2.3.1. Oferta Actual y Futura
La oferta de comercio alimentario en el Mercado Puerto tiene dos caras:
Algunos comerciantes son profesionales con recursos que pudieron mantener su actividad
entregando en convenio a compradores externos: Puerto, Carabineros o que tienen un producto
reconocido que atrae una clientela fiel. En muchos casos, tienen otras infraestructuras en la ciudad.
La mayor parte no supo adaptarse a la decadencia del barrio y recuerdan los buenos tiempos
cuando haba trabajo y plata en el barrio. En este caso, la clientela es del barrio casi
exclusivamente y les conviene comprar en el Mercado para economizar el precio de la locomocin
colectiva.

Es evidente que el xito del proyecto radica en una profesionalizacin de los comerciantes que les permitir
competir con el Mercado Cardonal
37
y las ferias de barrios, accediendo a proveedores ms econmicos,
buenos productos en un entorno renovado y atractivo para los clientes.

2.3.2. Demanda Actual y Futura
Estimamos la demanda actual en 90 millones de pesos al mes. Aproximadamente 20 millones corresponde a
los habitantes del barrio. Como referencia corresponde a 18.000 pesos por habitante del barrio puerto, el
resto corresponde a entrega a instituciones o clientes localizados fuera del rea. Este consumo parece
excesivo: no parece factible que 72.000 pesos de un presupuesto total de 127.000 pesos sea gastado en el
Mercado Puerto (un sueldo mnimo por hogar).
Matizando el propsito, los hogares en el barrio son reducidos: 2.85 personas por vivienda segn los datos
de anexo descripcin del entorno de los trminos de referencia del estudio de prefactibilidad de
rehabilitacin y mejoramiento integral del edificio Mercado Puerto. Generalmente, hay ms de un ingreso
mnimo por hogar: los pololos son frecuentes (Diagnostico Mercado Puerto MINVU V Regin). Es probable
que la zona de influencia del Mercado Puerto abarque otros territorios que aquellos catastrados en el anexo
sealado ms arriba que considera las reas catastrales de Plaza Echaurren, La Matriz y Cerro Santo
Domingo.

La prxima apertura de un supermercado Santa Isabel en La Matriz tendr un efecto mayor para los
comerciantes del Mercado Puerto que se dedican a mercancas en directa competencia con las fortalezas de
un supermercado (abarrotes, productos industriales como cecinas, lcteos, bebidas, etc).

Sin embargo, la mayor parte de los comerciantes no estn ni deberan estar en el futuro en
competencia con el supermercado. Muchos se dedican a productos no ofrecidos por los supermercados
(carne equina por ejemplo) o tienen una oferta personalizada y con nivel de frescura de productos que les
confiere una ventaja sobre el supermercado.


37
Hoy, el Mercado Puerto se comporta como lugar de reventa del Mercado Carmonal con la correspondiente desventaja en los precios.






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

109
El renacimiento de los mercados y de las ferias muestra que el comercio puede ser complementario en la
medida que los actores desarrollan sus ventajas competitivas. Para que esto ocurra en el Mercado Puerto,
es necesario que los locatarios reciban un apoyo en capacitacin y para algunos una asistencia financiera
para obtener capital de trabajo. Ambas condiciones estn consideradas en el presente informe.

La demanda futura corresponde a alcanzar un estndar de comercio que pueda competir con los
supermercados y las otras ferias de la regin. Implica ofrecer productos de mejor calidad a un precio
econmico, aprovechando circuitos de comercializacin reducido entre productores y consumidores finales.
La presentacin del mercado es un factor fundamental como lo recuerdan todos los entrevistados: todo
entra por la vista.

La experiencia de varias municipalidades de Europa muestra que los consumidores tienen una preocupacin
creciente respecto a su alimentacin y que los mercados ofrecen un tipo de comercio a escala humana que
favorece la confianza es cada vez ms necesaria
38
.


2.4. SERVICIOS SECUNDARIOS: RESTAURANTES

2.4.1. Oferta Actual y Futura
Aqu tambin la oferta del Mercado Puerto tiene dos caras:
Los profesionales del rubro que saben comprar buenos productos, que mantienen una oferta
especfica (Albacora, Camarn) y conservan una clientela fiel. Varios de ellos tienen local en el
primer piso y pueden olvidarse del Mercado Puerto. Pueden trabajar en la noche. Algunos tienen
patentes de alcoholes.
Las cocineras familiares que sufren de la falta de pblico, de la desconfianza que inspira el entorno
maloliente y sucio y que tienen problemas de abastecimiento; estas luchan entre s para captar el
pblico flotante utilizando captadores que reciben 200 pesos por cliente enviado al local.

En ambos casos, la clientela proviene esencialmente de Valparaso y del rebalse de Santiaguinos en
momento de gran afluencia turstica (Ao Nuevo, llegadas de grandes cruceros o buques). El barrio se ve
afectado negativamente por su localizacin trasera para atraer a turistas, lo cuales son desincentivados,
adems, por la delincuencia y los malos comentarios que reciben sobre el rea.

La remodelacin del mercado debe apuntar a invitar al pblico a subir al segundo piso (buenos accesos,
ascensores, vistas) y ofrecer una gama de prestaciones de restaurantes con una mezcla de buen(os)
restaurante(s) formal, de comida portea autentica, y de comida ms casera, para as transformar el
Mercado Puerto en un centro gastronmico de renombre.

Otro elemento clave del proyecto radica en el mejoramiento del barrio y de la infraestructura
(estacionamientos) para atraer nueva clientela, en particular de noche. La mejora de la oferta debera
traducirse en la generacin de una oferta nocturna que puede a mediano plazo superar la oferta del
almuerzo
39
.

38
Las graves crisis de la vaca loca, de los productos transgnicos, y ahora de la gripe aviar, han modificado fuertemente los
comportamientos, lo que se une con la preocupacin por un comercio justo como reaccin a los abusos del comercio mundial.
39
Ver en este sentido la experiencia del Barrio Ingles de Coquimbo donde la accin conjunta de la Municipalidad y de los empresarios
gastronmicos permiti la creacin de una oferta exitosa que modific el mapa de la entretencin en la cuarta regin.






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

110

2.4.2. Demanda Actual y Futura
La demanda actual esta estimada en ventas del orden de 80 millones de pesos por mes. Los 4 principales
locales con acceso directo a la calle representaran 45 millones, las 12 marisqueras ms grandes del
segundo piso, 27 millones y los 15 restantes menos de 10 millones. Esto equivale por unidad a
respectivamente 100 cubiertos a 4.500 pesos, 60 a 1.500 y poco ms de 20 a 1.000 pesos.

El detalle del clculo esta presentado
en la tabla adjunta.



Cabe destacar que un restaurante
medianamente exitoso en Santiago debe factura arriba de 20 millones de pesos al mes (200 cubiertos a
4.000 pesos durante 25 das al mes).

La demanda por entretencin alcanza hoy 10,5% del ingreso por capita equivalente a 6.223 dlares
40
. El
consumo de servicios gastronmicos corresponde al 5% equivalente a ms de 150.000 pesos por ao y por
habitantes. Esta en constante aumento: +5% en 2005.

En este marco, un proyecto renovado en el edificio Mercado Puerto puede pretender captar a mediano
plazo, 3000 clientes por da con un consumo promedio de 3.500 pesos sumando el almuerzo y la cena
41
.
Esto es tres veces la demanda actual.
Este objetivo ser reforzado si se instalan otras locales en el entorno generando un efecto de cluster como
se esta empezando a notar.

Para alcanzar este objetivo, recomendamos:
Fomentar la agrupacin de los empresarios ms chicos: es imposible entregar un servicio de calidad
teniendo una cocina para 10 mesas Capacitarlos
Mejorar el entorno para recibir clientela de noche
Facilitar estacionamiento en el barrio
Cuidar que haya variedad de propuestas para atraer diversas clientelas y fomentar el retorno de los
clientes interesados en la variedad de ofertas
Generar una asociacin fuerte de los locatarios que cuide el bien comn y el auto control de las
prestaciones
Entregar patentes de alcoholes para restaurantes
Desarrollar medios de pago variados


Eventos cuturales y sociales

En pocas ocasiones, el tercer piso esta prestado por el Municipio para eventos culturales (obra de teatro) o
sociales (fiestas, noche del ao nuevo)

40
Encuesta Gminis 2005.
41
El solo restauran Waffles y Crepes del Bulevar del Parque Arauco recibe diariamente 1.000 clientes con un consumo de 3.500 pesos
promedio.
Restaurantes Unidades
Cubiertos
Diarios
Ticket
Promedio
Ventas
diarias
Ventas
Mensuales
Grandes 4 100 4.500 1.800.000 45.000.000
Medianos 12 60 1.500 1.080.000 27.000.000
Chicos 15 22 1.000 330.000 8.250.000
Total 31 3.210.000 80.250.000






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

111

Estos eventos no pagan para utilizar el local. Sin embargo, este tipo de accin fue visto como favorable al
traer un pblico nuevo al Mercado Puerto. En las condiciones actuales de insalubridad e inseguridad, no
resulta factible cobrar por el servicio.

Para fomentar la demanda por este tipo de utilizacin de un espacio hoy perdido, ser necesario considerar
la renovacin de los espacios urbanos del entorno y as facilitar la llegada del pblico y atacar de raz la
criminalidad caracterstica del rea.
Cualquier proyecto necesita que se adopte medidas contra la inseguridad que van ms all de la
contratacin de guardias ya que el problema esta en la calle y en la imagen del barrio
42
.

Plataforma logstica para el crimen organizado
43


Los mismos comerciantes sealan que la venta de drogas pasa a ser la principal actividad de la plaza
Echaurren despus de la seis de la tarde y que los lanzas del barrio (y de Santiago en verano) aprovechan
el mercado para escapar de eventuales perseguidores. (ver inciso 2.0)

Baos Pblicos
Indispensables y deben ser de primer nivel.

Comercios temticos
La llegada a Valparaso de una cantidad cada vez mayor de turistas abre la posibilidad para la creacin de
comercios que hoy no existen en la ciudad como tiendas especializadas (vinos, gastronoma, artesana de
buen nivel) y de un centro comercial cultural que destaca los aspectos ms relevantes de la ciudad (libreras,
galeras de arte, exposiciones sobre el patrimonio).
Un ejemplo muy logrado es el Carroussel du Louvre, centro comercial localizado al lado Museo del Louvre
en Paris con tiendas que ofrecen los tpicos productos que compran los turistas (perfumes, accesorios de
moda, vinos) con tiendas de diseo, de reproducciones de obras de artes, tiendas de regalos, de juguetes,
espacios de exposicin, etc.


Datos Econmicos

No existe informacin dura sobre la cantidad de empleos, los ingresos anuales del Mercado Puerto. En el
informe anterior el consultor elabor una estimacin de estas materias basada sobre las entrevistas en
profundidad de ms de un tercio de los locatarios.


42
Un comerciante cuenta que su hermana no lo viene a ver por los riesgos de ser atacada: a ti no te atacan porque te conocen, pero a
m .
43
Esto quedo en evidencia cuando a los miembros del equipo asesor, a los que les robaron cuatro cmaras fotogrficas, lo que explica
la falta de imgenes de este inciso.






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

112


















































ETAPA III
ANALISIS DE LAS ALTERNATIVAS DE PROYECTO






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

113
3. ANALISIS DE LAS ALTERNATIVAS DE PROYECTO
3.1 ESTRATEGIAS DE HABILITACIN
El trmino estrategias de habilitacin sustituye en este documento al trmino volumtricas potenciales
cuyos alcances son ms vagos e indefinidos en cuanto a su marco de competencias profesionales, y cuyo
uso no es frecuente en documentos de esta naturaleza.

Definiciones:

Este apartado incluye las tareas pendientes necesarias para llevar a cabo la etapa de anteproyecto y
proyecto as como tambin las tareas o evaluaciones necesarias a nivel urbano para afianzar la factibilidad
del proyecto Rehabilitacin Mercado Puerto.
Las tareas mencionadas exceden el marco descrito por los trminos de referencia del presente contrato por
lo cual serian materia de etapas posteriores.

Objetivo:

Trazar lineamientos provisorios midiendo las potencialidades del edificio a fin de proveer bases
verificables y tcnicamente sustentables para la elaboracin de escenarios mas detallados de uso.

Ofrecer al equipo multidisciplinario lineamientos alternativos para definir programas y estrategias
posibles

Definir reas y problemas precisos y focalizados a ser evaluados por todas las especialidades.

Cuantificar los espacios disponibles

Cuantificar los nmeros potenciales de usuarios y sus demandas a nivel de normas de seguridad

Identificar las reas y condiciones de intervencin en el marco de la normativa patrimonial del
edificio.


Mtodo:
Mediante entrevistas, visitas a terreno, discusiones con las diversas especialidades y apreciaciones de parte
del mandante se decantaron los lineamientos fundamentales de accin. Estos fueron cotejados con las
caractersticas especficas del edificio y las posibles consecuencias tcnicas y econmicas de las obras a
realizar.

Condicin patrimonial del edificio; consideraciones para su preservacin y puesta en uso.

Aunque designado Edificio de valor histrico-artstico, el edificio del Mercado Puerto manifiesta actualmente
una extrema precariedad estructural y sanitaria. En situaciones normales estas condiciones exigiran su
clausura por razones de seguridad a las personas y salubridad. Si bien este primer punto podra resultar
obvio, la consideracin del estado real de la obra circunscribe el marco para la evaluacin de las
posibilidades de su preservacin y puesta en uso, ya que a diferencia de otros casos de reciclaje, ser
necesario priorizar la salva taje de su estructura.






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

114
Factibilidad de la conservacin

La preservacin del edificio exigir por lo tanto obras significativas de saneamiento y afianzamiento
estructural; consecuentemente es aconsejable analizar la necesidad de conciliar la preservacin como
aspiracin cultural y social con la viabilidad del proyecto, y en mayor detalle,

A).- La condicin patrimonial de la obra en cuanto testimonio cultural, obra arquitectnica de calidad y
espacio social significativo.

B).-La viabilidad de su recuperacin y puesta en uso en cuya definicin se consideraran aspectos
tecnolgicos (referidos al edificio, sus potencialidades intrnsecas, su estructura sus terminaciones y sus
instalaciones), normativos (referidos al cumplimiento de las normas que rigen la construccin y el uso de los
edificios), polticos (referidos a la voluntad poltica de invertir en esta obra y sustentar su uso y manutencin
en el tiempo) y financieros (referidos a los escenarios posibles de financiamiento del proyecto y la
factibilidad econmica de las actividades que en el se propongan).

Aparte de estos aspectos se deber considerar una dimensin esttica ligada a la imagen de la obra
patrimonial, dimensin que en su propia naturaleza tiende a ser mas subjetiva que algunas de las
anteriormente citadas.

Cualquier camino para la recuperacin de la obra deber contemplar una articulacin y un ajuste de los
niveles de preservacin y remodelacin que afecten al edificio de acuerdo a cada estrategia especifica de
recuperacin.

Todo esto sugiere que el marco de evaluacin de las posibilidades debe ser flexible y abierto ya que
finalmente se deber llegar a un equilibrio virtuoso entre los factores anteriormente mencionados. Este
marco abierto aconseja la creacin de una mesa de trabajo representando a quienes resguardan el
patrimonio, quienes cautelan por el desarrollo urbano y quienes desarrollen escenarios para la recuperacin
del edificio.


















SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

115
3.3.1. Recomendaciones preliminares
a) A escala de barrio
La recomendaciones que se realizan en este punto permiten ampliar el horizonte de intervencin del edificio,
lo que de permite situar al Mercado Puerto como el principal motor de cambio del sector. Lo que se busca es
abrir nuevos escenarios que potencien con mayor fuerza el impacto del edificio en el barrio

Recomendaciones
44
:

Se recomienda evaluar la reposicin del Ascensor Arrayn actualmente desmantelado y la
consideracin de este cerro y su potencial mirador como una pieza integrada de renovacin del
sector.

Se recomienda evaluar las opciones de estacionamiento en edificios y subterrneos que
complementen la provisin de estacionamientos de Plaza Sotomayor con un nuevo acceso desde
Plaza de la Aduana. Se presentan esquemas preliminares de ubicacin y una estimacin preliminar
de capacidades, utilizando espacios de subsuelo o predios actualmente subutilizados. Estas
alternativas fueron presentadas en la reunin que se sostuvo con SECTRA, de la cual se concluye
que para poder implementarlas ser necesario realizar los anlisis de impacto sobre la red vial
mediante modelacin. Las propuestas deben ser compatibles con los estudios y proyectos
existentes, como Gestin de Trnsito del Plan Valparaso, estudio de calle Serrano y proyecto Plaza
Aduana























44
Todas estas recomendaciones deben ser evaluadas posteriormente y estar en concordancia con las entidades correspondientes que
permitan verificar la factibilidad de las propuestas. Estos puntos no comprometen en ningn caso la factibilidad de rehabilitacin del
edificio y pueden considerarse complementarias al proyecto de recuperacin.

Alternativa 1. Estacionamientos en subterrneos en la manzana sur poniente del Mercado y en Av. Errzuriz
Capacidad para 280 automviles en dos niveles






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

116























Se recomienda contrarrestar la hermeticidad del sector Barrio Puerto respecto al frente portuario
mediante acciones que hagan presente su eje transversal de actividad hacia la Av Errzuriz. Se
presentan dos alternativas (que pueden ser consideradas complementarias para este efecto):
habilitacin del sitio eriazo como plaza de acogida (puede incluir funciones de subsuelo) y
habilitacin del Teatro Pacifico como un nuevo atractor mediante programas de inters.




















Alternativa 2. Estacionamientos en subterrneos en la manzana nor poniente del Mercado.
Capacidad para 220 automviles en dos niveles
Vista area de propuesta urbana. Se considera como plaza el sitio eriazo ubicado en la manzana sur oriente del
mercado y se establece una conexin entre la terraza del teatro Pacfico (propuesta) y la terraza del mercado.






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

117


Revaluar las potencialidades de anexin fsica del Teatro Pacifico al edificio Mercado Puerto
mediante conexin a nivel areo entre las dos edificaciones

Realizar un peritaje del edificio Teatro Pacifico a fin de evaluar su estado de conservacin, sus
potencialidades y su posible anexin a la estrategia de recuperacin del Mercado Puerto. El peritaje
debe incluir los roles de propiedad, el levantamiento del edificio y de ser posible los antecedentes
estructurales del mismo.



































Conexin a travs de una pasarela entre el teatro Pacfico y el Mercado. Vista propuesta desde calle Blanco.
Vista hacia el mercado desde la plaza propuesta al sur del teatro Pacfico.






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

118
COCHRANE
MERCADO PUERTO
BLANCO
S
A
N

M
A
R
T

N
V
A
L
D
I
V
I
A
C
L
A
V
E
M
A
R
Q
U
E
Z
SERRANO
PLAZA
TEATRO PACIFICO
L
A

M
A
T
R
I
Z
Dependiendo de las opciones adoptadas, el edificio contar con una presencia ms activa en su medio
potencindose tambin la propuesta desde el punto de vista de su rentabilidad. Como medidas de
integracin urbana fundamentales se han examinado:

La anexin de las veredas laterales (calles San Martn y Cochrane ) peatonalizndolas en este
tramo, incentivando de este modo la extensin del Mercado hacia el espacio libre y la integracin del
comercio de los edificios vecinos (incluyendo el edificio Astoreca) a este nuevo escenario urbano

La liberacin de la primera planta al modo de un Mercado Plaza Cubierto cuyos puestos de ventas
no bloquean las visuales a travs del edificio

La creacin de un espacio de plaza hacia Av. Errzuriz introduciendo un umbral urbano de acogida a
los visitantes que vienen desde fuera del barrio

La consideracin del Teatro Pacifico como pieza complementaria en la recuperacin del sector



































Plano de peatonalizacin de calles laterales del mercado y propuesta de plaza
de acceso en la manzana sur del teatro Pacfico.






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

119
b) A escala del edificio

La pregunta acerca de los aspectos fundamentales a resguardarse es central en la consideracin del
Monumento Histrico. Es til definir en este sentido que elementos de carcter patrimonial existen en la obra
actual.

Del edificio original de 1923 se mantienen a la fecha su estructura (en condiciones de serio deterioro)
algunos de sus ventanales exteriores en los pisos superiores y contados elementos de terminaciones
interiores. La obra actual no posee elementos de alhajamiento originales como luminarias u otros de carcter
ornamental ni tampoco estructuras secundarias de subdivisin o cerramiento. La estructura de hormign es
representativa de una arquitectura funcional y presenta especial inters por la relacin entre las amplias
plantas libres y el ncleo de escaleras siendo este ultimo su elemento ms notable e inusual..

Solo existen contados elementos de sus terminaciones interiores entre los cuales destacan las barandas
metlicas de las escaleras, y los portones plegables de madera ubicados en los descansos de las
escaleras. Prcticamente no hay en el interior del edificio ms piezas patrimoniales que las mencionadas.

Respecto a su historia de ocupacin, solo hemos localizado testimonios fragmentarios referidos a la
ocupacin especializada por pisos (segn rubros de mercado). La escalera central, su pieza mas notable
estableci en el pasado un nexo activo entre los niveles de mercado al servir simultneamente de espacio
de ventas y lugar de transito. La instalacin de puestos de venta al paso puede ser percibida en las tomas
del film documental A Valparaso de J oris Ivens (1963).




























Imagen de la escalera central del Mercado, pelcula A Valparaso , J oris Ivens (1963)






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

120
De este modo el Paso por la escalera estaba integrado al comercio presentando un continuo inters
(caracterstica inusual en las estructuras de conexin como escaleras o puentes que normalmente
prescinden de actividades establecidas para favorecer el transito) Este dato nos parece importante por
cuanto cualquier escenario de recuperacin considerara la utilizacin integral del inmueble y deber por
tanto estimular la atraccin de su recorrido vertical.
A diferencia de las escaleras, no queda de los montacargas o ascensores otra cosa que sus shafts y rieles.

Del lucernario superior permanece la estructura de cerchas metlicas .Sus ventanales se conservan en muy
malas condiciones presentando actualmente serios riesgos al publico que utiliza el edificio.

Las fachadas principales mantienen algunos elementos de cerrajera, careciendo de luminarias, piezas
ornamentales, y elementos originales de sealtica. Desconocemos como se defini el esquema de pintura
que actualmente posee, y cuya accin fue financiada mediante un programa FOSIS 2002
45
. Considerando
la severidad de la obra original nos parece poco probable que este se corresponda al esquema original del
edificio el cual seguramente inclua colores neutros y uniformes .En todo caso un peritaje acerca de las
diversas capas de pintura y un examen de las fotografas histricas relevantes podran arrojar datos ms
certeros al respecto.

La cubierta del Mercado presenta una estructura elemental en la cual destacan la terraza superior, los
parapetos uniformes en su entorno, el lucernario central y la torre del montacargas, tal como se ha sealado
anteriormente tcnicamente el plano de cubiertas esta en un grado de total deterioro tanto en sus elementos
de vidrio como sus losas de hormign,




Criterios de preservacin

Segn los criterios trasmitidos por el Consejo de Monumentos Nacionales La preservacin del edificio
supone en este caso,

-la preservacin de su estructura incluyendo las escaleras interiores y sus terminaciones
-la preservacin de sus fachadas incluyendo los elementos originales de cerramiento
-la preservacin de su terraza en cuanto plataforma abierta y quinta fachada incluyendo su lucernario.

Si bien en general estos criterios permiten desarrollar diversos escenarios de reutilizacin del edificio, quizs
el aspecto ms delicado a analizarse sea la definicin de nuevas estructuras complementarias sobre la
terraza del edificio, ya que por efecto de sus grandes magnitudes este espacio es inhspito en sus
condiciones actuales siendo naturalmente a la vez uno de sus principales atractivos. La habilitacin de la
terraza como espacio de estar sugiere acciones de proyecto que deberan contribuir a la caracterizacin de
la quinta fachada a la vez que a su habilitacin como espacio de inters publico y rentabilidad comercial.
Pensamos que al igual que con otras importantes obras patrimoniales como es el caso de la Estacin
Mapocho, los criterios de preservacin podrn acoger propuestas armnicas de remodelacin en la medida
en que los planes definitivos para el edificio as lo requieran.






45
Segn informacin de la Gua de Valparaso Sevilla, 2005






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

121
3.3.2 Anlisis de las obras fundamentales a realizarse

Criterios de intervencin.

Las intervenciones que se plantean en este punto consideran como objetivo fundamental la puesta en valor
de la obra patrimonial entendido el concepto de puesta en valor como la conjuncin de los valores
arquitectnicos con la recuperacin de la funcin social y significante del edificio patrimonial, Las
recomendaciones generales para su intervencin que se proponen a continuacin son vlidas para todas
las alternativas de rehabilitacin y se consideran esenciales para la recuperacin del edificio.

a) Interiores

Despejar los interiores en la medida de lo posible para poner en valor la calidad, amplitud y riqueza
de las amplias plantas libres del edificio.


































Esquema de estructura del Mercado. Se aprecia la potencialidad de las plantas libres al contar con
espacios sin subdivisiones interiores






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

122



























b) Instalaciones

Montaje integral de redes y sistemas de instalaciones de agua, alcantarillado (incluyendo bombas
elevadoras a nivel subsuelo) electricidad, gas, corrientes dbiles, sistemas de acopio compactacin
y evacuacin de basuras, y eventualmente calefaccin, extraccin forzada y climatizacin segn los
requerimientos concretos del programa a adoptarse. Es importante destacar que las instalaciones
pueden tener un impacto importante en el perfil superior del edificio al requerir por norma elementos
de ventilacin. Instalaciones de fro segn requerimiento de programas de mercado y o gastronoma.


Poner en valor la estructura de pilares y vigas acarteladas mediante un sistema de instalaciones que
se despliegue sobre los suelos mediante sobresuelos evitando la instalacin de cielos falsos. Para
este efecto, se recomienda construir pisos flotantes que contendrn todas las instalaciones y redes
horizontales del edificio: alcantarillado, agua potable, electricidad, iluminacin, ventilacin etc. Este
se realizar mediante un piso modular registrable, que da la mxima flexibilidad a las plantas libres,
lo que permitir tambin explorar distintas configuraciones de programas para cada piso. La
factibilidad de este punto fue verificada con la empresa CLIMATROL, que recomend un alto libre de
40 cm. entre la losa y el piso flotante.
La instalacin de estos pisos permitir tambin mejorar la relacin que existe entre el segundo piso y
el exterior, ya que subir el horizonte 50 cm. permite tener vistas del entorno, aprovechando los
amplios ventanales del edificio.


Vista interior con tabiques transparentes






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

123


















































Estrategia de Instalaciones: esquema de recorridos
horizontales de ductos mediante pisos flotantes
Relacin con el exterior. Situacin con sobrepiso:
Optimizacin del dominio visual desde el Mercado
Relacin con el exterior. Situacin actual: dominio
visual reducido desde el Mercado,






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

124
c) Circulaciones

Modernizacin y racionalizacin de las circulaciones: definicin de sistemas de circulacin pblica
integrados o segregados segn requerimientos funcionales, incluyendo sistemas de acceso de
minusvlidos (escaleras, rampas y ascensores), sistemas de evacuacin en casos de emergencia,
sistemas de circulacin de servicio (escaleras, rampas y ascensores/montacargas)

Retirar todos los adosamientos de mampostera a la escalera principal de modo de realzarla
recuperando su cualidad original. Habilitacin de puestos de venta al paso en el recorrido de la
escalera recuperando el sentido original de espacio con programa comercial

Mejoramiento de pavimentos y refuerzo de sus elementos estructurales.

Recuperar las barandas originales del edificio, restaurando sus paramentos de fierro forjado.

Implementar un sistema de iluminacin escnica ( posible de modular para usos cotidianos y festivos
e iluminacin de seguridad,

































Vista de estructura base de escalera central sin adosamientos






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

125
d) Fachadas

Circunscribir las intervenciones en fachada a:

elementos adosados excepcionales los cuales se distinguen claramente del edificio
histrico
46
distinguindose dos opciones posibles: un ascensor exterior o un tramo de rampa de
conexin entre niveles segn se indica en las figuras:

























recuperar la calidad de los ventanales y paramentos originales de cierre.
Actualmente las ventanas del Mercado se encuentran en psimo estado y es posible distinguir
distintos tipos de ventanas que refleja que las remodelaciones que ha sufrido el edificio se han
efectuado parcialmente sin pensar en un concepto de totalidad.
Las ventanas originales que fueron construidas en madera, con hojas batientes y con modulaciones
de vidrio de 23 x 33 cm., con celosas del mismo material en los tramos superiores. Debido a su
deterioro han sido reemplazadas por ventanas de fierro, con una modulacin interior distinta (70 x
100), lo que ha afectado la unidad a las fachadas del edificio. Se recomienda recuperar las ventanas
que aun es posible de reutilizar y reconstruir las ventanas originales, recuperando el aspecto inicial
del edificio.







46
Para este punto se debe contar con la aprobacin de Monumentos nacionales
Adosamiento de ascensor por el exterior del edificio
Adosamiento de rampa por fachada calle Blanco






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

126



















































Ventanas originales

Ventanas reemplazadas
Levantamiento actual de ventanas







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

127
e) Terraza y lucernario superior

Habilitar la terraza como destino primario del conjunto

Poner en valor la terraza en cuanto quinta fachada mediante un tratamiento de suelos y elementos
que la vitalicen aportando a la vez a resolver la impermeabilizacin y su expresin de fachada hacia
los cerros

Recuperar el lucernario mediante la sustitucin o reparacin de su estructura y la recuperacin de
los paos de vidrio

Introducir elementos de apoyo para actividades en el plano de la terraza cuyo carcter es autnomo
y distintivo a la obra patrimonial



f) Otros

normalizar las puertas cierros y elementos de seguridad.

introducir la iluminacin escnica de la fachada desde sus propias cornisas.

normar los elementos publicitarios.

Espacios de bodegaje

Servicios higinicos para pblico y personal

Habilitacin de espacios de administracin y seguridad






















SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

128
3.2 ANALISIS DE USOS PRINCIPALES Y ZONIFICACION DEL RECINTO
3.2.1. Estudio de referentes

Se estudiaron referentes de mercado en base a libros y revistas especializadas en el tema, estudiando los
casos que tienen mayor relacin con el Mercado Puerto, en cuanto a su configuracin y escala. Se realiz
tambin una visita al Mercado de Santa Caterina y La Boquera en Barcelona en febrero de este ao.

Como primer punto, se destaca que la mayora de los casos estudiados desarrollan el programa mercado en
un solo piso y son pocos los casos donde se desarrolla Mercado en varios niveles. En los casos en que
aparecen edificios con ms de un piso, los programas que se establecen en estos pisos son
complementarios al programa del mercado. Entre estos se encuentran locales comerciales, galeras de
exposicin, cines, restaurantes e incluso supermercados. En este sentido, Vincent Moore
47
, autor del libro
La arquitectura del Mercado Cubierto, considera que la tipologa de mercado debe desarrollarse como
mximo en dos pisos.

El esquema de ocupacin de los mercados funciona en base a un espacio en planta libre, con mdulos
islas dispuestos libremente en la planta, compuestos por mesones bajos que permiten mantener una buena
visibilidad al interior del mercado. Estos mdulos son la principal topologa utilizada en los mercados
modernos y contienen todos los requerimientos necesarios para la venta de frutas, verduras, pescados,
mariscos, carne y otros tipos de productos.


























47
Moore Richard Vincent , LArchitettura del Mercato Coperto . Dal mercato all Ipermercato. Officina Edizioni , Roma, 1997







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

129
Al estudiar la relacin entre m2 ocupados en los mercados, se destaca que la relacin entre puestos de
mercado y circulacin tienden a ser similares y entre ambos suman un 90% de la superficie total. Como
programas complementarios, aparecen bodegas, salas tcnicas (sala de basura, electricidad, bodegas). Y
servicios higinicos. Estos programas tienden a ocupar como promedio un 10% de la superficie del primer
piso. En los casos donde los edificios presentan una mayor complejidad, aparece un subsuelo donde se
disponen las bodegas, salas tcnicas y en algunos casos estacionamientos.
Un punto vital para integrar el mercado con su exterior son sus accesos. En los casos estudiados, se aprecia
que existen mltiples accesos al mercado por sus bordes lo que permite una ptima integracin con la calle.
Se distinguen accesos principales y secundarios, lo que permite tener una flexibilidad respecto al control y
manejo del ingreso de personas al recinto.
A continuacin se presentan los casos que se consideran de mayor utilidad para ser utilizados como
referentes para la remodelacin del Mercado Puerto. Se realiz un anlisis de la planta del piso mercado,
haciendo un esquema de su programa con su clculo de m2.
a) Vaisseau d`acier Nanterre
J ean Francois J odry


































HALLE A NEF ET BAS-COTES A VANNES
Puestos de mercado = 656 m2
Circulacin = 515 m2
Baos = 53 m2
Servicios = 176 m2
Accesos
Total = 1400 m2
Planta nivel Mercado
Planta nivel Mercado
Esquema de funcionamiento






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

130
b) Bruno Freycenon, Franois et Frank Plays

Edificio de un piso con Mercado, Sala de exposicin y Tiendas comerciales
















































Puestos de mercado = 860 m2
Circulacin = 839 m2
Baos = 40 m2
Servicios = 92 m2
Sala de exposicin = 221 m2
Tiendas comerciales = 400 m2
Accesos
Total = 2452 m2
Planta nivel Mercado
Esquema de funcionamiento






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

131
c) Pavillon style <<baltard>>, montpellier

Emmanuel Nebout

Edificio con Mercado en Primer piso, Galera comercial en el segundo, Bodegas y servicios en el
subterrneo










































Puestos de mercado = 301 m2
Circulacin = 376 m2
Baos = 32 m2
Servicios = 71 m2
Hall de acceso = 335 m2
Accesos
Total = 1115 m2
Planta nivel Mercado
Esquema de funcionamiento
Corte transversal






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

132
d) Volumes emboites a Besanon
Reichen et Robert, J ean-Pierre Varin

Edificio con Mercado en Primer piso, Salas de cine en el segundo y estacionamientos en el subterrneo















































Puestos de mercado = 814 m2
Circulacin = 1009 m2
Baos = 33 m2
Servicios = 211 m2
Salas de cine = 933 m2
Accesos
Total = 3000 m2
Planta nivel Mercado
Esquema de funcionamiento
Corte transversal






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

133
Mdulo en el Mercado de Besanon
Reichen et Robert, J ean-Pierre Varin

El mdulo se estructura en base a un mesn de acero inoxidable de 85 cm. de altura, que rodea un pilar de
la estructura. El mdulo se divide mediante tabiques bajos que configuran 4 puestos de mercado. Los
puestos cuentan con un lavamanos y con instalaciones que se ubican en el centro del mdulo que contiene
las instalaciones elctricas y el sistema de evacuacin de agua.
Se recomienda dejar lo mas libre posible la parte superior de los mdulos para permitir la mayor continuidad
espacial y para evitar que las cubiertas se utilicen como lugares de acopio de cajas y productos.










































SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

134
e) Reading Terminal Market, Filadelfia Centre City.
Mercado tradicional de gran formato instalado en el zcalo de una estacin de ferrocarril (Reading Terminal)
hoy transformada en centro de convenciones. Las instalaciones se remontan a 1892, A partir de 1980 la
empresa Reading Company se hace cargo de recuperar la actividad entonces decada, Actualmente
contiene 80 puestos todos ellos en concesin, Se lo describe como un bazar gastronmico y es considerado
como el mejor mercado de productos agrcolas en USA, Es un lugar de gran convocatoria turstica y local
sobresaliendo su actividad gastronomita particularmente a la hora de almuerzo y brunch los fines de semana
,Aparte de las funciones de gastronoma y alimentos que predominan, contiene diversos rubros como venta
de libros de cocina, flores, artesanas ,
El vasto recinto cuenta con pocos frentes abiertos al exterior por lo cual depende de la iluminacin y
ventilacin artificial.



















Planta esquemtica del Mercado de Filadelfia







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

135
A diferencia del modelo del Patio de Comidas el mercado no posee locales de cadena o franchises: este es
uno de sus atractivos, La relacin de comensales y dependientes de mercado que presenta la imagen es un
modelo interesante y eficiente que tambin se aleja del esquema autoservicio y patio de comidas
estableciendo relaciones mas intensas entre los participantes y en relacin a la preparacin gastronmica,







La existencia de algunos rubros especiales (fabricacin de chocolates venta de libros de segunda mano,
libros de cocina) aporta inters pero exige cuidar las requerimientos diversos de los puestos o locales, El
mercado acomoda diversos tipos de locales desde el local cerrado hasta el puesto abierto, Por cuestin de
tamao, las diversidad extraordinaria de opciones que este presenta no son directamente aplicables a
mercado puerto sin embargo cierta diversidad si puede ser lograda.


















SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

136
Las instalaciones de inyeccin y extraccin de aire as como las redes elctricas y en general la
infraestructura requerida para habilitar el mercado tiende a ocupar espacio areo, sobre el nivel de los
locales y en definitiva configura imagen aportando a la atmsfera casual del Mercado.













Los locales que requieren equipamiento de fro tienden a constituir una tipologa especial condicionada por
su equipamiento. Cuantificar los requerimientos para estos establecimientos (carnes pescados) ser una
tarea prioritaria en las prximas etapas as como asignarles una ubicacin especfica ya que estos requieren
mayor infraestructura y consolidan situaciones ms duras y permanentes.



















SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

137
3.3 ANALISIS ESTRUCTURAL Y MECANICA DEL EDIFICIO

El anlisis estructural y mecnica del edificio se encuentra desarrollado en profundidad en el punto 1.6 del
presente informe. Cabe mencionar que se la solucin estructural definitiva se encuentra en etapa de
licitacin y debiera ejecutarse en los meses prximos. A continuacin se presentan recomendaciones a nivel
estructural para la etapa de diseo.
3.3.1. Recomendaciones:

En el caso de la estructuracin de la terraza, se podr considerar una estructura en base a metal, tabiques
tipo pandereta y vidrio (estructura liviana). Esto considerando que se debe apoyar sobre la losa existente del
ltimo piso, lo aconsejable es disponer una modulacin que coincida con los pilares existentes, de manera
de traspasar directamente las cargas a las fundaciones. La dimensin de la modulacin no est restringida,
siempre y cuando se le apoy correctamente.

No existe ningn problema estructural para el edificio si se cubre la totalidad de la terraza, sin embargo la
modulacin y la materialidad debera cumplir lo indicado en el punto anterior. Las terrazas donde se
aglomeran personas se deben calcular para una sobrecarga de 400 kg/m2, segn la normativa actual (lo que
es bastante menor a la carga de ocupacin que se pretende utilizar). El proyecto de ingeniera debe evaluar
la losa, comprobar su estabilidad, definir la reparaciones y el refuerzo para la nueva condicin de cargas de
uso. (En el caso de bibliotecas la sobrecarga a considerar es un poco mayor a 400 kg/m2).


Para el caso que se tengan que perforar paos de la losa existente se debe tratar de demoler zonas de
forma cuadrada y puntuales, de manera que no afecten la planta en su totalidad como dividirla en dos zonas
independientes. Esto ltimo no es recomendable debido a que afecta el comportamiento ssmico del edificio.
Al hacerlas cuadradas y puntuales se evitan problemas globales en el edificio. De todas maneras se debe
considerar la posibilidad de la demolicin no slo del espacio proyectado sino tambin de los tramos
adyacentes a l. Esto debido al cambio en las condiciones de apoyo de las losas adyacentes, las que
podran ver modificadas sus armaduras.


En el caso de tener que reforzar vigas existentes se deben ubicar las enfierraduras existentes mediante el
picado cuidadoso de la estructura cuidando no daar las armaduras o mediante sistemas electrnicos de
deteccin de armaduras.


En el caso del subterrneo en el cual existen pilares con sus armaduras deterioradas se deber reforzar
alzaprimando convenientemente cuando corresponda, de manera de no tener problemas de estabilidad en
los elementos que soportan estos pilares.














SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

138
3.4 ANALISIS JURIDICO

El anlisis de las alternativas de tenencia del recinto y su evaluacin se encuentran desarrolladas en
profundidad en el punto 3. 5 gestin y administracin del presente documento.
3.5 ANALISIS DE LA GESTION Y ADMINISTRACION
3.5.1. Modelo de Gestin del Mercado Puerto

Durante la fase de implementacin del Proyecto

La fase de implementacin del proyecto estudio de realizacin y proyectos de arquitectura y
especialidades, negociaciones con los locatarios y dueos de pilastras, estructuracin del esquema legal,
administrativo, contratacin e inspeccin de las obras, recepcin y puesta en marcha corresponde a una
etapa delicada y compleja de la vida del proyecto por su complejidad, sus mltiples aristas y su rol
destacado en la recuperacin del barrio Puerto.

Es indispensable considerar un equipo especfico para asumir estas tareas. El equipo debe ser profesional,
con perfiles y capacitacin adecuados y responsabilizados sobre los objetivos de la etapa.
Debera ser liderada por un Gerente de Proyecto con perfil de Negociador y Ejecutivo, oriundo de Valparaso
con apoyos profesionales especializados desde Santiago.
Deber operar en estrecha coordinacin con la Municipalidad contando con el respaldo poltico del
Alcalde y las dems organizaciones pblicas involucradas pero en base a un programa y medios propios.

Durante la fase de operacin del Proyecto

El mercado Cardonal ofrece un modelo de administracin copropiedad de los comerciantes que no
parece posible considerar en el caso del Mercado Puerto por los motivos siguientes:
Presencia de diversos grupos (dueos, concesionarios de puestos, restaurantes, ocupantes del tercer
piso) que complicar las tomas de decisiones por sus intereses no forzosamente convergentes
Ausencia de dinmica de emprendimiento entre los mismos comerciantes
Cohabitacin de situaciones econmicas, sociales y de reparacin muy variadas entre la actuales
ocupantes del Mercado Puerto

Las dimensiones sociales y polticas del Mercado Puerto asociadas a la tenencia mayormente municipal de
la propiedad militan para un modelo de gestin con una importante intervencin de la Municipalidad. No
obstante lo anterior, el xito del proyecto necesita:
Una profesionalizacin de la administracin del Mercado
La definicin de medios propios con un esquema que garantiza su autonoma econmica y
sustentabilidad en el tiempo
Una gestin y remuneracin basadas sobre los logros alcanzados respecto a objetivos de operacin

En sntesis, el xito del Proyecto radica en la capacidad de crear una gerencia de proyecto con objetivos
para alcanzar y medios para cumplir. En tal sentido, debe ser relativamente independiente de la accin
municipal para ser un interlocutor creble tanto como para cumplir con sus metas sin ser dependiente de los
ritmos municipales, generalmente dictados por la urgencia y la agenda poltica.

El esquema actual de administracin corresponde que sea efectuado por la Municipalidad de Valparaso,
conforme lo determina el Reglamento de Copropiedad aprobado por escritura pblica de fecha 3 de






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

139
septiembre de 1996, otorgada en la Notara de Luis Enrique Fischer Yvar, modificado por escritura pblica
de fecha 29 de Noviembre de 1996, otorgada en la misma Notara. En efecto, conforme a los porcentajes
que le corresponde a los propietarios de los 17 locales comerciales, el porcentaje de voto que tiene la
Municipalidad asciende a 86,25 %. En la tabla siguiente se indican los porcentajes de votos de los
propietarios:


PISO LOCAL COMERCIAL PORCENTAJ E
1 1 0,81
1 2 0,76
1 5 1,73
1 6 1,78
1 8 0,84
1 9 0,37
1 10 0,84
1 11 1,84
1 12 0,84
PISO LOCAL COMERCIAL PORCENTAJ E
1 14 1,24
1 15 0,97
1 19 0,20
1 20 0,28
1 21 0,16
1 22 0,08
1 27 0,21
2 33 0,80
TOTAL 13,75%

En consecuencia, siendo el resto de los locales comerciales y superficies de propiedad de la
Municipalidad, sta tiene el control de la Administracin del Edificio Mercado Puerto ya que detenta el
86,25%. De esta forma la Municipalidad tiene el control absoluto de la Asamblea de Copropietarios, salvo
las reformas de Reglamento de Copropiedad que requieren de unanimidad. Conforme al Reglamento no
lo dice claramente mientras el Edificio no sea enajenado completamente, corresponder la Administracin
a la Municipalidad de Valparaso, y una vez que ello ocurra corresponder su administracin a quien elija la
Asamblea de Copropietarios, requirindose para ello los 2/3 de los votos de los votos de la cuotas en los
bienes comunes, y en este caso el administrador durar 1 ao en sus funciones pudiendo ser reelegido
indefinidamente.

El consultor propone 2 modelos de administracin para el Mercado Puerto:

El primer modelo considera una gestin encargada a una empresa privada o a un particular
seleccionada por licitacin en el marco de la definicin del Administrador del Edificio, con un contrato que
pueda durar ms de 1 ao, pues el Reglamento de Copropiedad solamente limita esto cuando el
Administrador es elegido por la Asamblea de Copropietarios.
La Licitacin se efectuara dentro del marco del Reglamento de Copropiedad, ya que la Administracin le
corresponde a la Municipalidad de Valparaso, y ella lo puede encargar a un tercero dentro de un proceso
licitatorio.
Sin embargo, no descartamos que no se pueda seleccionar a un privado por los motivos que el rubro de
administracin de mercado no es formal y que el complejo marco social y poltico del Mercado Puerto puede
asustar un privado.

En alternativa, sugerimos que un segundo modelo de administracin sea una corporacin de derecho
privado con un equipo profesional responsabilizado y un directorio conformado por los responsables de la
Municipalidad y personalidades del mundo empresarial o social bajo la presidencia del Alcalde.






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

140
La estructura legal sera una Corporacin o Fundacin - esta es una decisin poltica que por medio de un
contrato con la Municipalidad de Valparaso la represente en la administracin del edificio.

Segn cada alternativa de proyecto, los medios tanto en recursos humanos (cantidad y perfiles de cargos)
como fsicos sern diferentes. El detalle esta descrito en la evaluacin econmica y social de cada
alternativa.
3.6 COSTOS Y BENEFICIOS
Anlisis preliminar de Costos y Beneficios

3.6.1. Costos del Proyecto

Los principales costos asociados al proyecto son los siguientes:

Rehabilitacin estructural del Edificio: (precios +IVA)
Reparacin de hormigones daados en pilares: 0.45 UF /m2
Reparacin de hormigones daados en losas: 0.55 UF /m2
Terminacin de losa:0.3 UF/m2
Impermeabilizacin losa superior: 0.4 UF/m2 +- 0.15 UF/m2 por proteccin de la membrana
baldosa con plot regulable: 1 uf m2 (para recubrir terraza)
Recuperacin de la propiedad de todo el inmueble (expropiacin?). Segn registros de la
Municipalidad, 22 pilastras son propiedad de 18 comerciantes. Los tamaos son variables y el valor
de cada propiedad pueden fluctuar de acuerdo a las entrevistas entre 20 y 60 millones de
pesos. La mayor parte son locales relativamente grandes. Una primera estimacin alcanzara a un
presupuesto del orden de 900 millones de pesos. En consecuencia, ms que en comprar los locales
habra que pensar en permutas para no reducir drsticamente el presupuesto disponible para la
operacin.
Cabe destacar que varios locatarios no propietarios se preocupan por la recuperacin de las
inversiones que han hecho en sus locales.
Habilitacin de los espacios: segn el tipo de uso, la habilitacin de los espacios puede fluctuar entre
5 y 25 UF/m. En caso de locales comerciales, este gasto podr ser financiado por los privados. En
otros casos, este costo deber ser financiado por la municipalidad.
Capacitacin de los locatarios: son cerca de 50 los locatarios que necesitaran capacitacin
empresarial, contamos un presupuesto de 300.000 pesos por persona que equivale a un
presupuesto total de 1.5 millones de pesos. Se puede financiar con diversos mecanismos del
gobierno central.
Seguridad: siendo la inseguridad uno de los peores flagelos del sector, una accin en este sentido
es indispensable.
Administracin del Proyecto: la complejidad del proyecto y la intervencin de mltiples actores
implica considerar el costo de una organizacin para llevar a cabo su implementacin, una Gerencia
del Proyecto.
Comunicacin: cualquier proyecto necesitar de una fuerte inversin en comunicacin para dejar a
conocerse y rectificar la actual imagen del sector.
Infraestructura: rehabilitacin de espacios pblicos, construccin de estacionamientos (costos ms
generales, ajenos a este proyecto especfico)






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

141

3.6.2. Beneficios del Proyecto

Fomento productivo: cualquier proyecto permitir relanzar la actividad econmica en el Mercado
Puerto: depende de cada alternativa. Se detallar en el prximo informe.
Formalizacin de los modos de operar: en la actualidad, la regla de los negocios en el Mercado es la
informalidad con las correspondientes prdidas de recoleccin de impuestos, patentes, tributos
La capacitacin y empresarializacin de los comerciantes permitir aumentar el grado de formalidad
de las actividades.
o IVA
o Contribuciones
o Patentes comerciales, patentes de alcoholes
o Imposiciones
o Pago de derechos por el uso de la infraestructura
Economas de gastos de funcionamiento: la modernizacin del mercado y el nuevo diseo de la
organizacin permitir minimizar el costo neto de 3 millones de pesos actualmente asumido por la
Municipalidad en materia de gastos comunes
Venta de patentes: para nuevas actividades econmicas creadas por la implementacin del proyecto
Generacin de puestos de trabajo: depende de cada alternativa. Se detallar en el prximo informe.
Beneficios en trminos de imagen para la ciudad y la municipalidad
Proyecto detonante para la llegada de nuevos habitantes y/o actividades en el sector






















SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

142

















































ETAPA IV:
IDENTIFICACION DE LOS COSTOS Y BENEFICIOS DE CADA ALTERNATIVA






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

143
4. IDENTIFICACION DE LOS COSTOS Y BENEFICIOS DE CADA ALTERNATIVA
Con el fin de mejorar la comprensin de esta etapa, la evaluacin econmica se reestructur en
subcaptulos correspondientes a cada alternativa y no por tema segn lo planteado en las bases tcnicas.
4.1 ANTECEDENTES

En reunin del 26 de abril de 2006, se presentaron ante el comit tcnico las tres alternativas sugeridas en el
informe n 2. Posteriormente la Contraparte tcnica entrego el Acta n 3 donde constan las minutas de la
citada reunin y los comentarios del Comit Tcnico para guiar el trabajo del consultor.

Las tres alternativas propuestas eran las siguientes
Un Nuevo Mercado Puerto: escenario tendencial destinado a los actuales usuarios del Mercado
Puerto
El Mercado Patrimonio de Valparaso: escenario optimista en el cual el pblico apuntado pertenece a
toda el rea Metropolitana de Valparaso con un mercado ofreciendo servicios comerciales hoy poco
disponibles en una localizacin nica.
El Buque Insigne Turstico: escenario optimista para el cual el Mercado Puerto se dirige a pblicos
del AMV tanto como a Turistas nacionales y Extranjeros ofreciendo una infraestructura de Acogida
para iniciar cualquier visita turstica a la Ciudad.


Etapas o Alternativas?

Durante la reunin, se mencion que las alternativas presentadas por el Consultor pueden entenderse como
etapas de la Recuperacin del Mercado.
Si bien la idea parece atractiva, la opinin del Consultor es que no aplica en el marco del Proyecto por los
motivos que a continuacin se detallan:
La realizacin por etapas de un proyecto es deseable cuando se visualizan fases diferentes en
cuanto a objetivos por lograr. En el caso de las alternativas presentadas, el objetivo de cada
alternativa es de convencer un pblico objetivo diferente en cada caso. Cada etapa implicara un
esfuerzo similar para desperfilar y re-perfilar comercialmente el proyecto con los costos asociados.
En el marco propuesto, existe presupuesto aprobado para financiar la rehabilitacin y no existe
visibilidad acerca de cual podra ser el financiamiento de etapas ulteriores. En tal sentido, hay una
oportunidad histrica de realizar en primera instancia el proyecto ms adaptado al contexto.
El objetivo de utilizar la rehabilitacin del Mercado Puerto como un elemento detonante de la
Recuperacin del Barrio Puerto privilegiar una inversin clara, fuerte y determinante en
comparacin con una inversin progresiva e incierta.

En consecuencia de lo anterior, el Consultor considera determinante tomar como hiptesis que la inversin
ser nica.







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

144
Definicin de las Alternativas

El Comit Tcnico sugiere cuatro alternativas

Proyecto 1 presentado por Urbal
Proyecto 2 Un Nuevo Mercado Puerto
Proyecto 3 Buque Insigne
Proyecto 4: ms abierto con modelo de concesin

Con relacin a este ltimo proyecto, el Consultor sugiere que el modelo de Concesin ms que una
alternativa es un esquema de administracin de proyecto que ser evaluado en el caso de cada alternativa
en la medida que tenga factibilidad administrativa y econmica.

En efecto, una concesin ms abierta entendida con mayor flexibilidad en las condiciones de borde
tiene alta probabilidad de generar proyectos del tipo de los que se encuentran rechazados por su magra
contribucin a la preservacin del Patrimonio social y cultural del Barrio Puerto. El nivel de la inversin
necesaria implica que el concesionario deber apuntar a usos capaces de generar una renta superior a 0,50
UF/m/mes, lo cual excluye los usos actuales y necesitar una alta participacin comercial en la reparticin
final de las superficies.
El caso alternativo es que el concesionario no asume el costo de inversin sino solamente la administracin
que ser como se mencion evaluado por el Consultor.

En consecuencia, el Consultor propone desarrollar el estudio completo de las tres primeras alternativas
considerando adems los beneficios y las desventajas de realizar el proyecto en un marco de concesin.


Detalle del Clculo de la Renta Mnima Necesaria:

Se considera una inversin de rehabilitacin
bsica del edificio (73.753 UF) a la cual se
agrega las inversiones para alhajar los
diferentes espacios.

Para recuperar esta inversin de 149.312 UF
en una concesin de 20 aos, la concesin
debe generar un flujo de 17.538 UF por ao.
Considerando gastos de operacin y
mantencin de 20% de los ingresos totales, la
concesin debe generar 21.923 UF por ao.
Lo anterior equivale a una renta de 0,49
UF/m/mes ya que se debe descontar 40% de
las superficies (por concepto de circulacin y espacios comunes).







Superficie UF
Inversin (paquete bsico) 73.753
Alhajamiento 6227,4 6 37.364
Terminaciones 4178,7 3 12.536
Proyectos y permisos 15,0% 18.548
Aleas 5,0% 7.110
Total Inversin 149.312
Concesin 20 aos
Gastos en % de Util. Operacional 20,0%
Tasa Actualizacin 10,0%
Utilidad Operacional Necesaria 17.538 UF
Ingresos Totales Necesarios 21.923 UF
Superficie arrendable 40,0% 3.736 m
Arriendo Mensual 0,49 UF/m/mes






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

145
Capacitacin

Los objetivos de la capacitacin prevista en el presente informe radican en la profesionalizacin de los
actuales locatarios del Mercado Puerto y a la empresarializacin de su actividad. Concierne en particular la
enseanza de buenas prcticas comerciales, gestin de MyPE, practicas de higiene, capacitacin
profesional en el rubro que corresponde. No corresponde a esta asesora la definicin en detalle de los
planes de capacitacin.

El costo que se considera en la evaluacin (16 UF para 50 unidades de negocio) es referencial pero toma en
consideracin que el financiamiento del programa de capacitacin podr ser cruzado con otros programas
estatales o no. La parte considerada en la evaluacin es la que corresponde al Proyecto Mercado Puerto y
no el presupuesto total.


Vendedores de Pescado de la Calle

En todas las alternativas, se considera que los vendedores de pescado estn integrados en el Mercado
conforme a las descripciones de alternativas entregadas en el presente informe.


Sinergia del Programa del Tercer Piso

El programa del tercer piso desarrolla sinergias indirectas con las actividades del primer y eventualmente
segundo piso en el sentido que atrae nuevos visitantes al barrio que pueden realizar compras al paso o
consumir en las cocineras y que pueden tener inters en volver en otra oportunidad al Mercado para realizar
compras.

En este sentido, la complementariedad del programa del tercer piso con los usos del primero y segundo ser
mayor si atrae un volumen importante de pblico y que este publico sea susceptible de volver (idealmente
del AMV pero no del barrio). La alternativa ms favorable es la alternativa dos que esta dirigida a un pblico
del AMV mientras que las alternativas 1 con destino a los habitantes del barrio y la 3 dirigida a
turistas externas al AMV deberan tener una menor complementariedad.















SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

146
MERCADO RESTAURANT OFICINAS SERVICIOS SALA EXPOSICION/AUDITORIO CAFETERIA
4.2 ALTERNATIVA 1 : PROYECTO URBAL

0. Subterrneo: Servicios Generales
Bodegas, Cmaras de refrigeracin, Administracin, Sala de basura, Salas tcnicas

1. Primer piso: Mercado y Restaurantes
53 puestos de mercado, 4 restaurantes

2. Segundo piso: Cocineras

3. Tercer piso: Oficinas URBAL y servicios anexos
Oficinas de URBAL, Auditorio, Sala de exposicin

4. Terraza: Cafetera
48























Esquema de zonificacin en corte










48
Para poder intervenir la terraza es necesario contar con la aprobacin del Consejo de Monumentos Nacionales


CAFETERIA
OFICINAS URBAL
SALA DE EXPOSICION
COCINERIAS
MERCADO
RESTAURANT
SERVICIOS






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

147
MERCADO RESTAURANT OFICINAS SERVICIOS SALA EXPOSICION/AUDITORIO CAFETERIA
Zonificacin por nivel













































Planta primer piso
Planta segundo piso
Planta tercer piso
Planta terraza






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

148
ALTERNATIVA 1: Mercado/Cocineras/oficinas URBAL/Sala de exposicin/ Auditorio
Clculo Programa Clculo carga de ocupacin
0. Subterrneo 0. Subterrneo
Programa: Bodegas y Servicios superficie npersonas
Bodegas y servicios 60 % 1278,0 m2 Bodegas 40 m2/p 32
Circulacin 40 % 852,0 m2 Total 32
Total 2130,0 m2
1. Primer piso 1. Primer piso
Programa: Mercado/Restaurantes superficie Carga ocupacin sg. Art 4.2.4OGUC npersonas
Puestos de venta * 40 % 852,0 m2 Puestos de venta 4 m2/p 213
Restaurantes 20 % 426,0 m2 Restaurantes 1,5 m2/p 284
Circulacin 35 % 745,5 m2 area pblico 1 m2/p 746
Servicios 5 % 106,5 m2 Total 1243
Total 2130,0 m2
* considerando 16 m2 por puesto, la capacidad total del mercado es de 53 unidades
2. Segundo piso 2. Segundo piso
Programa: Cocineras superficie Carga ocupacin sg. Art 4.2.4OGUC npersonas
Restaurantes 35 % 717,0 m2 Restaurantes (planta libre) 1 m2/p 717
Cocina 20 % 409,7 m2 Cocina 15 m2/p 27
Circulacin 40 % 819,5 m2 Circulacin 7 m2/p 117
Servicios 5 % 102,4 m2 Total 861
Total 2048,7 m2
3. Tercer piso 3. Tercer piso
Programa: Oficinas/Sala exposicin/ Auditorio superficie Carga ocupacin sg. Art 4.2.4OGUC npersonas
Oficinas 38 % 778,5 m2 Oficinas 10 m2/p 78
Auditorio 19 % 389,3 m2 Auditorio 0,5 m2/p 779
Sala exposicin 15 % 307,3 m2 Sala exposicin 3 m2/p 102
Circulacin 26 % 532,7 m2 Circulacin 7 m2/p 76
Servicios 2 % 41,0 m2 Total 1035
Total 2048,7 m2
4. Terraza 4. Terraza
Programa: Cafetera / Mirador superficie Carga ocupacin sg. Art 4.2.4OGUC npersonas
Cafetera 52 % 1065,3 m2 Cafetera 1,5 m2/p 710
Mirador 46 % 942,4 m2 Mirador 7 m2/p 135
servicios 2 % 41,0 m2 Total 845
Total 2048,7 m2
Superficie total 10406,1 m2 Carga de ocupacin total 4016
carga ocupacin sg. Art.4.2.4 OGUC














SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

149
4.2.1. Costos de Inversin
El costo de inversin considera los aspectos siguientes:
I - La rehabilitacin de la obra existente incluye:
Reemplazo de pavimentos en pisos y escaleras.
Mejoramiento y reemplazo de puertas y ventanas del edificio
Reparacin de muros y estuco en paredes y cielos
Pinturas en el interior y el exterior del edificio
Limpieza y reestablecimiento de elementos originales en barandas y puertas de fierro forjado
Mejoramiento de estructura metlica de la lucarna.

II. Las obras interiores, que incluyen baos, puestos de mercado, restaurantes y servicios (cmara de fro,
salas tcnicas) incluyen todas las estructuras de tabiquera y terminaciones necesarias para habilitar los
recintos.
III. Considera obras en la terraza (estructura exterior).( no aplica en esta alternativa. )
IV. El monto de instalaciones incluye a todas las especialidades: Sanitarias, Iluminacin y climatizacin
(ductos de ventilacin)
V. Considera otros gastos de equipamiento segn detalle a continuacin
Ascensor panormico (2)
Montacargas (2)
Reparacin estructura vidriada
Mobiliario

(*) la estimacin presupuestaria deber ser ajustada sobre la base de a) proyecto de ingeniera y diagnostico
estructural b)estndares de terminaciones y equipamiento definitivos ,Para este efecto es necesario estimar
un margen de incremento presupuestario del orden del 15%
Estimar costo de honorarios profesionales para desarrollo de proyectos en etapa de diseo :
Arquitectura
Instalaciones
Climatizacin






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

150

VI. Proyecto de Ingeniera: considera obras de reparacin estructural e intervencin de la obra gruesa

Reparacin de hormign en losas
Reparacin de hormign en pilares
Terminacin de losa
Impermeabilizacin losa superior
Impermeabilizacin subterrneo
Bomba de aguas servidas

VII. Gastos de terminaciones, alhajamiento y equipamiento de los diferentes recintos considerados en la
alternativa.

Terminacin Subterrneo
Habilitacin Puestos del Mercado
Habilitacin Cocinas
Habilitacin Restaurantes
Habilitacin Oficina URBAL y Auditorio
Habilitacin Cafetera Terraza

VIII. Otros gastos: considera las inversiones de acompaamiento tales como pago de expropiacin y
indemnizaciones (valor referencial), capacitacin de los locatarios e inversin en comunicacin.
Para evaluar la inversin social, se extraen de los costos de inversin los componentes de mano de obra y
de insumos para afectarlos los coeficientes sociales correspondientes.
El total del costo de inversin privado y social esta descrito en los cuadros a continuacin.






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

151
PRESUPUESTO ESTIMATIVO REMODELACION MERCADO PUERTO VALPARAISO ALTERNATIVA 1: Proyecto URBAL
*UF al 28.04.06 =$ 17.978
PROYECTO DE ARQUITECTURA
I Reparacin obra existente cantidad unidad valor unitario UF* total UF* Total pesos
Subterrneo 2240 m2 2,00 4.480 80.545.036
Primer piso 2240 m2 5,00 11.201 201.362.589
Segundo piso 2157 m2 5,00 10.786 193.910.708
Tercer piso 2157 m2 5,00 10.786 193.910.708
Terraza 2157 m2 1,50 3.236 58.173.212
Total 10952 m2 40.489 727.902.253
II Obras nuevas interiores cantidad unidad valor unitario UF* total UF* Total pesos
puestos mercado 900 m2 8,00 7.200 129.441.600
Baos 350 m2 6,00 2.100 37.753.800
Restaurantes 650 m2 8,00 5.200 93.485.600
Servicios 200 m2 6,00 1.200 21.573.600
Total 2100 m2 15.700 282.254.600
III Construccin en terraza cantidad unidad valor unitario UF* total UF* Total pesos
m2 16,00 - -
IV Normalizacin de Instalaciones cantidad unidad valor unitario UF* total UF* Total pesos
gl 4.500 80.901.000
V Otros cantidad unidad valor unitario UF* total UF* Total pesos
Ascensor panormico 2 gl 1112 2.224 39.983.072
Montacarga 2 gl 700 1.300 23.371.400
Reparacin estructura vidriada 270 m2 2 540 9.708.120
mobiliario 900 16.180.200
Total 274 m2 4.064 73.062.592
Costo total total UF* Total pesos
64.753 1.164.120.445
PROYECTO INGENIERIA
VI cantidad unidad valor unitario UF total UF* Total pesos
Reparacin de hormign en losas 2800 m2 0,55 1.540 27.686.120
Reparacin de hormign en pilares 1300 m2 0,45 585 10.517.130
Terminacin de losa 2700 m2 0,30 810 14.562.180
Impermeabilizacin losa superior 2157 m2 0,55 1.186 21.328.200
Impermeabilizacion subterraneo 2850 m2 0,55 1.568 28.180.515
Bomba de aguas servidas 2 gl 56,00 112 2.013.536
Costo total total UF* Total pesos
5.801 104.287.681
TERMINACIONES Y ALHAJAMIENTO
VII cantidad unidad valor unitario UF total UF* Total pesos
Terminacin Subterrneo 1278 m2 6,00 7.668 137.855.304
Habilitacin Puestos del Mercado 53 Unid 32,00 1.696 30.490.688
Habilitacin Cocinas 409,7 m2 5,00 2.049 36.827.933
Habilitacin Restaurantes 717 m2 3,00 2.151 38.670.678
Habilitacin Oficina URBAL y Auditorio 1167,8 m2 5,00 5.839 104.973.542
Habilitacin Cafeteria Terraza 0 m2 18,00 - -
Costo total total UF* Total pesos
19.403 348.818.145
total UF* Total pesos
TOTAL REMODELACION MERCADO PUERTO 89.956 1.617.226.271
OTROS GASTOS
cantidad unidad valor unitario UF total UF* Total pesos
Expropiaciones y indemnizaciones 1 GL 10000 10.000 179.780.000
Capacitacin de Locatarios 50 Unid 16,00 800 14.382.400
Comunicacin 1 GL 7000 7.000 125.846.000
Arquitectura y Proyectos 1 GL 7,50% 5.292 95.130.609
Proyecto de Seguridad Urbana 1 GL 0,00 - -
Estacionamientos Autos 1 GL 0,00 - -
Estacionamientos Buses 1 GL 0,00 - -
Costo total total UF* Total pesos
23.092 415.139.009
total UF* Total pesos
TOTAL REHABILITACION MERCADO PUERTO 113.047 2.032.365.281
TOTAL REHABILITACION MERCADO PUERTO (Costo /m) 10,32 185.574







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

152
PRESUPUESTO ESTIMATIVO REMODELACION MERCADO PUERTO VALPARAISO ALTERNATIVA 1: Proyecto URBAL
*UF al 28.04.06 =$ 17.978
Otros Total
Calificada Semi calificada No calificada Nacionales Importados
PROYECTO DE ARQUITECTURA
Reparacin obra existente
Subterrneo 278 457 211 450 246 2.240 3.882
Primer piso 694 1.142 526 1.126 616 5.600 9.705
Segundo piso 669 1.100 507 1.084 593 5.393 9.346
Tercer piso 669 1.100 507 1.084 593 5.393 9.346
Terraza 201 330 152 325 178 1.618 2.804
Total 2.510 4.130 1.903 4.069 2.227 20.244 35.083
Obras nuevas interiores
puestos mercado 446 734 338 724 396 3.600 6.239
Baos 130 214 99 211 116 1.050 1.820
Restaurantes 322 530 244 523 286 2.600 4.506
Servicios 74 122 56 121 66 600 1.040
Total 973 1.601 738 1.578 864 7.850 13.604
Construccin en terraza
0 0 0 0 0 0 0
Normalizacin de Instalaciones
140 612 212 302 495 2.250 4.010
Otros
Ascensor panormico 69 302 105 149 245 1.112 1.982
Montacarga 40 177 61 87 143 650 1.158
Reparacin estructura vidriada 17 73 25 36 59 270 481
mobiliario 28 122 42 60 99 450 802
Total 154 675 233 333 546 2.482 4.423
Costo total
57.120
PROYECTO INGENIERIA
Reparacin de hormign en losas 0 0 579 0 0 924 1.503
Reparacin de hormign en pilares 0 0 220 0 0 351 571
Terminacin de losa 0 0 305 0 0 486 791
Impermeabilizacin losa superior 0 0 446 0 0 712 1.158
Impermeabilizacion subterraneo 0 0 589 0 0 941 1.530
Bomba de aguas servidas 0 0 42 0 0 67 109
Costo total
5.662
TERMINACIONES Y ALHAJAMIENTO
Terminacin Subterrneo 475 782 360 771 422 3.834 6.644
Habilitacin Puestos del Mercado 105 173 80 170 93 848 1.470
Habilitacin Cocinas 127 209 96 206 113 1.024 1.775
Habilitacin Restaurantes 133 219 101 216 118 1.076 1.864
Habilitacin Oficina URBAL y Auditorio 362 596 274 587 321 2.920 5.059
Habilitacin Cafeteria Terraza 0 0 0 0 0 0 0
Costo total
16.812
total UF*
TOTAL REMODELACION MERCADO PUERTO 79.594
OTROS GASTOS
Expropiaciones y indemnizaciones 0 0 0 0 0 10.000 10.000
Capacitacin de Locatarios 0 0 301 0 0 480 781
Comunicacin 0 1.190 1.645 0 0 3.500 6.335
Arquitectura y Proyectos 1.640 1.439 0 0 0 529 3.609
Proyecto de Seguridad Urbana 0 0 0 0 0 0 0
Estacionamientos Autos 0 0 0 0 0 0 0
Estacionamientos Buses 0 0 0 0 0 0 0
Costo total
20.725
total UF*
TOTAL REHABILITACION MERCADO PUERTO 100.318
TOTAL REHABILITACION MERCADO PUERTO (Costo /m) 9,16
Mano de Obras Insumos







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

153
4.2.2. Costos de Operacin y Mantencin
Los costos de operacin y mantencin corresponden a los gastos comunes del edificio a gastos de pequea
mantencin y reparaciones menores ya que el edificio estar recientemente renovado sin necesidad de tener
un presupuesto significativo en mantencin.
Los costos privados expresados en pesos por mes estn detallados en el cuadro a continuacin.
Gastos Mercado Puerto Cantidad Total
Administracin Sueldo Bruto
Administrador 1 600.000 600.000
Asistente 1 200.000 200.000
Maestros Mantencin 2 187.500 375.000
Guardias 5 187.500 937.500
Personal de Aseo 2 150.000 300.000
Uniformes, reemplazos 200.000
Cuidadoras de Baos (para referencia, pagadas con propinas)
Total Personal 2.612.500
Gastos de oficina 1 150.000 150.000
Caja Chica 1 100.000 100.000
Telefono y correo 1 50.000 50.000
Materiales de mantencin 300.000
Productos de Aseo 200.000
Derecho de Aseo (estimacin) 400.000
Consumo Electrico 1 600.000 600.000
Consumo de Agua 1 750.000 750.000
Consumo de Gas 1 100.000 100.000
Apoyo Profesional IMV 600.000
Comunicacin 500.000
Total GENERAL 6.362.500

Para la evaluacin de los costos sociales se aplican los coeficientes de mano de obra social a los tems
correspondientes y se excluyen los gastos correspondientes a tributos y a la Municipalidad como derechos
de aseo y apoyo profesional de la Municipalidad.
Se considera que los costos de personal y de energa varan en el futuro por encima de la inflacin de
respectivamente 0,5% y 0,25% por ao.







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

154
ALTERNATIVA 1: Proyecto URBAL
(UF)
Aos 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Indice Gastos Personal 0,50% 1,000 1,005 1,010 1,015 1,020 1,025 1,030 1,036 1,041 1,046
Indice Gastos Energa 0,25% 1,000 1,003 1,005 1,008 1,010 1,013 1,015 1,018 1,020 1,023
Administracin Edificio
Administrador 400 400 402 406 412 420 431 444 460 479 501
Asistente 133 133 134 135 137 140 144 148 153 160 167
Maestros Mantencin 250 250 251 254 258 263 269 278 287 299 313
Guardias 625 625 628 634 644 657 674 694 719 748 782
Personal de Aseo 200 200 201 203 206 210 216 222 230 239 250
Uniformes, reemplazos 133 133 133 133 133 133 133 133 133 133 133
Total Personal 1.742 1.750 1.766 1.791 1.824 1.867 1.919 1.983 2.058 2.146
Gastos de oficina 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Caja Chica 67 67 67 67 67 67 67 67 67 67 67
Telefono y correo 33 33 33 33 33 33 33 33 33 33 33
Materiales de mantencin 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200
Productos de Aseo 133 133 133 133 133 133 133 133 133 133 133
Derecho de Aseo 267 267 267 267 267 267 267 267 267 267 267
Consumo Electrico 400 400 401 403 406 410 415 422 429 438 448
Consumo de Agua 500 500 501 504 508 513 519 527 536 547 559
Consumo de Gas 67 67 67 67 68 68 69 70 71 73 75
Apoyo Profesional IMV 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400
Comunicacin 333 333 333 333 333 333 333 333 333 333 333
TOTAL GASTO PRIVADO 4.242 4.252 4.273 4.305 4.348 4.403 4.471 4.553 4.649 4.761
Coeficientes
Mano Obra calificada 0,98 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Mano Obra semi calificada 0,68 0,94 0,94 0,94 0,94 0,94 0,94 0,94 0,94 0,94
Mano Obra no calificada 0,62 0,89 0,89 0,89 0,89 0,89 0,89 0,89 0,89 0,89
Administracin Edificio
Administrador 392 402 406 412 420 431 444 460 479 501
Asistente 91 126 127 129 132 135 139 144 150 157
Maestros Mantencin 170 236 239 242 247 253 261 270 281 294
Guardias 388 559 565 573 585 599 618 640 666 696
Personal de Aseo 124 179 181 183 187 192 198 205 213 223
Uniformes, reemplazos 133 133 133 133 133 133 133 133 133 133
Total Personal 1.298 1.635 1.650 1.673 1.704 1.744 1.793 1.852 1.922 2.004
Gastos de oficina 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Caja Chica 67 67 67 67 67 67 67 67 67 67
Telefono y correo 33 33 33 33 33 33 33 33 33 33
Materiales de mantencin 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200
Productos de Aseo 133 133 133 133 133 133 133 133 133 133
Derecho de Aseo
Consumo Electrico 400 401 403 406 410 415 422 429 438 448
Consumo de Agua 500 501 504 508 513 519 527 536 547 559
Consumo de Gas 67 67 67 68 68 69 70 71 73 75
Apoyo Profesional IMV
Comunicacin 333 333 333 333 333 333 333 333 333 333
TOTAL GASTO SOCIAL 3.131 3.471 3.491 3.521 3.562 3.614 3.678 3.755 3.846 3.952


4.2.3. Beneficios
Para evaluar los beneficios privados y sociales del proyecto, consideramos una operacin tipo para un
puesto de mercado y una cocinera como se presenta en el cuadro a continuacin. La columna hoy
presenta la situacin actual (sin proyecto) tal como pudimos identificarla gracias a las entrevistas. La
columna Objetivo representa la situacin que deberan alcanzar las unidades despus de la renovacin del
Mercado.






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

155
Perfil de Puesto Tipo del Mercado
Coeficiente Cantidad Costo Hoy Objetivo
Mayor
Recaudacin
Ventas mensuales 2.000.000 3.000.000
Costo de Productos 35% 700.000 1.050.000
Utilidad Bruta 1.300.000 1.950.000
IVA 19% 247.000 370.500 123.500
Trabajadores 2 150.000 150.000 300.000 150.000
Servicios y otros 1 100.000 100.000 100.000
Gastos Comunes 1 50.000 50.000 50.000
Contribucin Rehabilitacin 5% 150.000 150.000
Resultado 753.000 979.500
Perfil Tipo de Cocinera
Coeficiente Cantidad Costo Hoy Objetivo
Mayor
Recaudacin
Ventas mensuales 3.000.000 5.000.000
Costo de Productos 28% 840.000 1.400.000
Servicios y Otros 5% 150.000 250.000
Utilidad Bruta 2.010.000 3.350.000
IVA 19% 381.900 636.500 254.600
Trabajadores 6 150.000 450.000 900.000 450.000
Administracin y otros 1 150.000 150.000 150.000
Gastos Comunes 1 70.000 70.000 70.000
Contribucin Rehabilitacin 8% 400.000 400.000
Resultado 958.100 1.193.500

Se consideran 53 puestos de mercado y 8 cocineras
49
. Por prudencia, se considera un aumento progresivo
de la ocupacin: respectivamente 35 puestos y 5 restaurantes el primer ao de operacin con un mximo
respectivo de 50 y 7 en rgimen, equivalente a una tasa de vacancia de 5,66% y 12,50%.
Los beneficios privados corresponden a:
Los Pagos de Gastos Comunes que cubrirn la operacin y mantencin del Mercado Puerto
Una Contribucin Rehabilitacin que corresponde a un pago de derechos por el uso de una
infraestructura moderna y totalmente equipada por el Mercado Puerto. Corresponde a un porcentaje de
las ventas brutas (5% en el caso de los puestos y 8% en el caso de los restaurantes)
50

Arriendos de 778 m correspondientes a URBAL y Gerencia de Barrio por un precio de 0,15 UF/m.
Se considera en los ingresos privados del Mercado Puerto la economa que la Municipalidad har en
pagos de gastos comunes. Recordamos que en la actualidad la Municipalidad debe asumir 3 millones de
pesos al mes equivalente a 2000 UF al ao por este concepto.

49
Siendo la cafetera del cuarto piso considerada como una unidad ms de restaurantes.
50
Son valores conservadores: en malls y centros comerciales, los cobros a tiendas menores suelen superar los 10% (sumando el
arriendo y los derechos de marketing y publicidad).






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

156
No se considera el beneficio de menor mantencin ya que en la actualidad no hay un gasto de
mantencin con el cual compararse.
Los beneficios sociales corresponden a:
La creacin de puestos de trabajo adicionales para acompaar el aumento de la actividad. El costo
social es nulo ya que se considera que los nuevos puestos de trabajo beneficiarn a cesantes.
De manera conservadora no se valorizaron los beneficios en trminos de imagen para la ciudad y la
municipalidad ni el esperado efecto detonante de la renovacin del Mercado Puerto.
El cuadro a continuacin detalla los ingresos privados y sociales.
ALTERNATIVA 1: Proyecto URBAL
(UF)
Aos 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
INGRESOS PRIVADOS
Indice Crecimiento 1,50% 1,000 1,015 1,030 1,046 1,061 1,077 1,093 1,110 1,126 1,143
Cantidad
Puestos de Mercado 35 45 50 50 50 50 50 50 50 50
Cocineras 5 6 7 7 7 7 7 7 7 7
Arriendo Oficinas 778,5 778,5 778,5 778,5 778,5 778,5 778,5 778,5 778,5 778,5
Contribucin Rehabilitacin
Puestos de Mercado 100,00 3.500 4.568 5.151 5.228 5.307 5.386 5.467 5.549 5.632 5.717
Cocineras 266,67 1.333 1.624 1.923 1.952 1.981 2.011 2.041 2.072 2.103 2.134
Arriendo Oficinas 0,15 1.401 1.401 1.401 1.401 1.401 1.401 1.401 1.401 1.401 1.401
Total 6.235 7.593 8.476 8.582 8.689 8.799 8.910 9.022 9.137 9.253
Gastos Comunes
Primer Piso 1.484,58 999 1.285 1.427 1.427 1.427 1.427 1.427 1.427 1.427 1.427
Segundo Piso 1.484,58 928 1.113 1.299 1.299 1.299 1.299 1.299 1.299 1.299 1.299
Tercer Piso 1.272,50 1.273 1.273 1.273 1.273 1.273 1.273 1.273 1.273 1.273 1.273
Municipalidad 4.241,67 1.042 571 243 243 243 243 243 243 243 243
Total 3.200 3.671 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999
Menor Gastos Comunes IMV 2.000 958 1.429 1.757 1.757 1.757 1.757 1.757 1.757 1.757 1.757
TOTAL INGRESOS PRIVADOS 11.434 13.263 14.475 14.581 14.688 14.798 14.909 15.021 15.136 15.252
INGRESOS SOCIALES
Mayores Puestos de Trabajo
Puestos de Mercado 100 3.500 4.568 5.151 5.228 5.307 5.386 5.467 5.549 5.632 5.717
Cocineras 300 1.500 1.827 2.163 2.196 2.229 2.262 2.296 2.331 2.366 2.401
TOTAL INGRESOS SOCIALES 5.000 6.395 7.315 7.424 7.536 7.649 7.763 7.880 7.998 8.118
TOTAL INGRESOS 16.434 19.658 21.789 22.005 22.224 22.446 22.672 22.901 23.134 23.370

Los ingresos estn afectados por un crecimiento de 1,5% anual que refleja parte del crecimiento econmico
general del Pas. Este ndice no aplica a los beneficios ligados a gastos comunes que estn controlados
contractualmente.






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

157
4.2.4. Rentabilidad Privada y Social de la Alternativa
En ambos casos, se considera un periodo de evaluacin de 10 aos considerando un valor futuro por
capitalizacin al infinito con la tasa de actualizacin considerada para el calculo de la VAN. Cabe destacar
que la hiptesis considerada para la estimacin de valor futuro es conservadora ya que no considera un
valor para el Patrimonio.
ALTERNATIVA 1: Proyecto URBAL
(UF)
Aos 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Rentabilidad Privada
Inversin -113.047
Ingresos Privados
Contribucin 6.235 7.593 8.476 8.582 8.689 8.799 8.910 9.022 9.137 9.253
Gastos Comunes 3.200 3.671 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999
Menor Gastos Comunes IMV 958 1.429 1.757 1.757 1.757 1.757 1.757 1.757 1.757 1.757
Gastos de Personal -1.742 -1.750 -1.766 -1.791 -1.824 -1.867 -1.919 -1.983 -2.058 -2.146
Otros Gastos -2.500 -2.502 -2.507 -2.515 -2.524 -2.537 -2.552 -2.570 -2.591 -2.615
Flujo Operacional 6.151 8.440 9.959 10.033 10.097 10.151 10.195 10.226 10.244 10.248
Valor Futura 128.095
Flujo Privado -113.047 6.151 8.440 9.959 10.033 10.097 10.151 10.195 10.226 10.244 138.342
Flujo Acumulado -113.047 -106.897 -98.456 -88.498 -78.465 -68.368 -58.216 -48.022 -37.796 -27.552 110.791
VAN Privada 8% 8.435
TIR Privado 9%
Rentabilidad Social
Inversin -100.318
Ingresos Sociales
Contribucin 6.235 7.593 8.476 8.582 8.689 8.799 8.910 9.022 9.137 9.253
Gastos Comunes 3.200 3.671 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999 3.999
Menor Gastos Comunes IMV 958 1.429 1.757 1.757 1.757 1.757 1.757 1.757 1.757 1.757
Mayores Puestos de Trabajo 5.000 6.395 7.315 7.424 7.536 7.649 7.763 7.880 7.998 8.118
Gastos de Personal -1.298 -1.635 -1.650 -1.673 -1.704 -1.744 -1.793 -1.852 -1.922 -2.004
Otros Gastos -1.833 -1.836 -1.841 -1.848 -1.858 -1.870 -1.885 -1.903 -1.924 -1.948
Flujo Operacional 12.261 15.616 18.055 18.241 18.419 18.589 18.751 18.903 19.045 19.175
Valor Futura 239.684
Flujo Social -100.318 12.261 15.616 18.055 18.241 18.419 18.589 18.751 18.903 19.045 258.858
Flujo Acumulado -100.318 -88.057 -72.441 -54.386 -36.145 -17.725 864 19.615 38.518 57.563 316.422
VAN Social 8% 117.589
TIR Social 22%

La rentabilidad privada alcanza a 8.435 UF considerando la tasa de actualizacin privada de 12%.
La rentabilidad social es atractiva ya que el proyecto tiene un valor actual de 117.589 UF con tasa de 8% y
presenta una TIR de 22%.
El proyecto es recomendable tanto del punto de vista privado como social.

4.2.5. Anlisis de Sensibilidad
La evaluacin fue sometida a un anlisis de sensibilidad gracias al programa Cristal Ball considerando las
variables de anlisis siguientes:
Variacin de Inversin: distribucin normal con desviacin estndar de 15%
Variacin de Ingresos: distribucin normal con desviacin estndar de 10%






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

158
Variacin de Gastos: distribucin normal con desviacin estndar de 5%
ndice de evolucin de Ingresos: distribucin normal con media de 1,5% y desviacin estndar de 0,20%
ndice de evolucin de Gastos de Personal: distribucin normal con media de 0,5% y desviacin
estndar de 0,05%. Este ndice esta ligado a la evolucin de los gastos de energa, equivalente a la
mitad del anterior.
Las simulaciones consideran 10.000 casos. A continuacin se publica los grficos de frecuencia de la VAN
Privada y de la VAN Social.










SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

159



La probabilidad de tener una VAN Privada positiva es de 66,75% mientras que la VAN Social es positiva es
todos los casos.
El anlisis de sensibilidad concluye favorablemente en el caso de la Alternativa 1.






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

160
MERCADO RESTAURANT SERVICIOS ESPACIO MODULAR CAFETERIA
4.3 ALTERNATIVA 2: UN NUEVO MERCADO PUERTO

0. Subterrneo: Servicios Generales
Bodegas, Cmaras de refrigeracin, Administracin, Sala de basura, Salas tcnicas

1. Primer piso: Mercado y Restaurantes
53 puestos de mercado, 4 restaurantes

2. Segundo piso: Cocineras
7 a 8 cocineras como mximo. Considera una empresarizacin de los locales

3. Tercer piso: Espacio modular para programas culturales
Venta de artesanas, Salas de exposicin, Antigedades, Vinoteca, Oleoteca.

4. Terraza: Cafetera y zona de extensin de actividades culturales del tercer piso
51

























Esquema de zonificacin en corte





51
Para poder intervenir la terraza es necesario contar con la aprobacin del Consejo de Monumentos Nacionales


CAFETERIA
ESPACIO MODULAR
COCINERIAS
MERCADO
RESTAURANT
SERVICIOS






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

161
MERCADO RESTAURANT ESPACIO MODULAR CAFETERIA
MERCADO RESTAURANT OFICINAS SERVICIOS SALA EXPOSICION/AUDITORIO CAFETERIA

Zonificacin por nivel
















Planta primer piso
Planta segundo piso
Planta tercer piso
Planta terraza






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

162
ALTERNATIVA 2: Mercado/Restaurantes/Espacio modular para actividaddes culturales
Clculo Programa Clculo carga de ocupacin
0. Subterrneo 0. Subterrneo
Programa: Bodegas y Servicios superficie npersonas
Bodegas y servicios 60 % 1278,0 m2 Bodegas 40 m2/p 32
Circulacin 40 % 852,0 m2 Total 32
Total 2130,0 m2
1. Primer piso 1. Primer piso
Programa: Mercado/Restaurantes superficie Carga ocupacin sg. Art 4.2.4OGUC npersonas
Puestos de venta * 40 % 852,0 m2 Puestos de venta 4 m2/p 213
Restaurantes 20 % 426,0 m2 Restaurantes 1,5 m2/p 284
Circulacin 35 % 745,5 m2 area pblico 1 m2/p 746
Servicios 5 % 106,5 m2 Total 1243
Total 2130,0 m2
* considerando 16 m2 por puesto, la capacidad total del mercado es de 52 unidades
2. Segundo piso 2. Segundo piso
Programa: Cocineras superficie Carga ocupacin sg. Art 4.2.4OGUC npersonas
Restaurantes 35 % 717,0 m2 Restaurantes (planta libre) 1 m2/p 717
Cocina 20 % 409,7 m2 Cocina 15 m2/p 27
Circulacin 40 % 819,5 m2 Circulacin 7 m2/p 117
Servicios 5 % 102,4 m2 Total 861
Total 2048,7 m2
3. Tercer piso 3. Tercer piso
Programa: Espacio modular para actividades culturales superficie Carga ocupacin sg. Art 4.2.4OGUC npersonas
Espacio modular 55 % 1126,8 m2 Espacio modular 3 m2/p 376
Circulacin 40 % 819,5 m2 Circulacin 7 m2/p 117
Servicios 5 % 102,4 m2 Total 493
Total 2048,7 m2
4. Terraza 4. Terraza
Programa: Cafetera / Mirador / Extensin espacio modular superficie Carga ocupacin sg. Art 4.2.4OGUC npersonas
Cafetera 10 % 204,9 m2 Cafetera 1,5 m2/p 137
Mirador 88 % 1802,9 m2 Mirador 7 m2/p 258
servicios 2 % 41,0 m2 Total 394
Total 2048,7 m2
Superficie total 10406,1 m2 Carga de ocupacin total 3023
carga ocupacin sg. Art.4.2.4 OGUC


















SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

163
4.3.1. Costos de Inversin
El costo de inversin esta construido sobre el mismo modelo que para la primera alternativa.
Las diferencias corresponden a una menor obra en la terraza (Cafetera ms reducida) y la habilitacin del
tercer piso como espacio modular en lugar de oficinas (costo por metro cuadrado de 2.0 UF/m).
El total del costo de inversin privado y social esta descrito en los cuadros en las pginas siguientes.

Operacin del Centro Cultural
El centro cultural estar administrado por un gestor cultural que se preocupar de desarrollar un programa
de actividades tales como arriendo para fiestas privadas, matrimonios, actos comerciales (arriendo por
evento a 1 milln de pesos), semanas temticas tales como semana de artesanos, anticuarios, catas de
vinos, etc y para eventos culturales, conferencias y similar.
El cuadro a continuacin sintetiza la operacin del Centro en su segundo ao.
Perfil de Centro Cultural
Cantidad Costo Ingresos
Arriendos para fiestas privadas unidad 24 1.000.000 24.000.000
Semanas tematicas das 40 300.000 12.000.000
Conferencias, actos unidad 36 200.000 7.200.000
Cafetera y otros 25% 10.800.000
Total Ingresos 54.000.000
Coeficiente Cantidad Costo Egresos
Gestor Cultural 12 1 850.000 10.200.000
Asistente Administrativa 12 1 250.000 3.000.000
Trabajadores 200 4.000 800.000
Administracin y otros 12 1 200.000 2.400.000
Comunicacin y publicidad 12 1 250.000 3.000.000
Gastos Comunes 12 1 2.250.000 27.000.000
Contribucin Rehabilitacin 8% 4.320.000
Total Egresos 50.720.000
INGRESOS ANUALES
EGRESOS ANUALES







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

164
PRESUPUESTO ESTIMATIVO REMODELACION MERCADO PUERTO VALPARAISO ALTERNATIVA 2: Nuevo Mercado Puerto
*UF al 28.04.06 =$ 17.978
PROYECTO DE ARQUITECTURA
I Reparacin obra existente cantidad unidad valor unitario UF* total UF* Total pesos
Subterrneo 2240 m2 2,00 4.480 80.545.036
Primer piso 2240 m2 5,00 11.201 201.362.589
Segundo piso 2157 m2 5,00 10.786 193.910.708
Tercer piso 2157 m2 5,00 10.786 193.910.708
Terraza 2157 m2 1,50 3.236 58.173.212
Total 10952 m2 40.489 727.902.253
II Obras nuevas interiores cantidad unidad valor unitario UF* total UF* Total pesos
puestos mercado 900 m2 8,00 7.200 129.441.600
Baos 350 m2 6,00 2.100 37.753.800
Restaurantes 650 m2 8,00 5.200 93.485.600
Servicios 200 m2 6,00 1.200 21.573.600
Total 2100 m2 15.700 282.254.600
III Construccin en terraza cantidad unidad valor unitario UF* total UF* Total pesos
205 m2 16,00 3.278 58.939.075
IV Normalizacin de Instalaciones cantidad unidad valor unitario UF* total UF* Total pesos
gl 4.500 80.901.000
V Otros cantidad unidad valor unitario UF* total UF* Total pesos
Ascensor panormico 2 gl 1112 2.224 39.983.072
Montacarga 2 gl 700 1.300 23.371.400
Reparacin estructura vidriada 270 m2 2 540 9.708.120
mobiliario 900 16.180.200
Total 274 m2 4.064 73.062.592
Costo total total UF* Total pesos
68.031 1.223.059.520
PROYECTO INGENIERIA
cantidad unidad valor unitario UF total UF* Total pesos
Reparacin de hormign en losas 2800 m2 0,55 1.540 27.686.120
Reparacin de hormign en pilares 1300 m2 0,45 585 10.517.130
Terminacin de losa 2700 m2 0,30 810 14.562.180
Impermeabilizacin losa superior 2157 m2 0,55 1.186 21.328.200
Impermeabilizacion subterraneo 2850 m2 0,55 1.568 28.180.515
Bomba de aguas servidas 2 gl 56,00 112 2.013.536
Costo total total UF* Total pesos
5.801 104.287.681
TERMINACIONES Y ALHAJAMIENTO
cantidad unidad valor unitario UF total UF* Total pesos
Terminacin Subterrneo 1278 m2 6,00 7.668 137.855.304
Habilitacin Puestos del Mercado 53 Unid 32,00 1.696 30.490.688
Habilitacin Cocinas 409,7 m2 5,00 2.049 36.827.933
Habilitacin Restaurantes 717 m2 3,00 2.151 38.670.678
Habilitacin Espacio Modular 1167,8 m2 2,00 2.336 41.989.417
Habilitacin Cafeteria Terraza 0 m2 18,00 - -
Costo total total UF* Total pesos
15.899 285.834.020
total UF* Total pesos
TOTAL REMODELACION MERCADO PUERTO 89.731 1.613.181.221
OTROS GASTOS
cantidad unidad valor unitario UF total UF* Total pesos
Expropiaciones y indemnizaciones 1 GL 10000 10.000 179.780.000
Capacitacin de Locatarios 50 Unid 16,00 800 14.382.400
Comunicacin 1 GL 7000 7.000 125.846.000
Arquitectura y Proyectos 1 GL 7,50% 5.537 99.551.040
Proyecto de Seguridad Urbana 1 GL 0,00 - -
Estacionamientos Autos 1 GL 0,00 - -
Estacionamientos Buses 1 GL 0,00 - -
Costo total total UF* Total pesos
23.337 419.559.440
total UF* Total pesos
TOTAL REHABILITACION MERCADO PUERTO 113.068 2.032.740.661
TOTAL REHABILITACION MERCADO PUERTO (Costo /m) 10,32 185.608







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

165
PRESUPUESTO ESTIMATIVO REMODELACION MERCADO PUERTO VALPARAISOALTERNATIVA 2: Nuevo Mercado Puerto
*UF al 28.04.06 =$ 17.978
Otros Total
Calificada Semi calificada No calificada Nacionales Importados
PROYECTO DE ARQUITECTURA
Reparacin obra existente
Subterrneo 278 457 211 450 246 2.240 3.882
Primer piso 694 1.142 526 1.126 616 5.600 9.705
Segundo piso 669 1.100 507 1.084 593 5.393 9.346
Tercer piso 669 1.100 507 1.084 593 5.393 9.346
Terraza 201 330 152 325 178 1.618 2.804
Total 2.510 4.130 1.903 4.069 2.227 20.244 35.083
Obras nuevas interiores
puestos mercado 446 734 338 724 396 3.600 6.239
Baos 130 214 99 211 116 1.050 1.820
Restaurantes 322 530 244 523 286 2.600 4.506
Servicios 74 122 56 121 66 600 1.040
Total 973 1.601 738 1.578 864 7.850 13.604
Construccin en terraza
203 334 154 329 180 1.639 2.841
Normalizacin de Instalaciones
140 612 212 302 495 2.250 4.010
Otros
Ascensor panormico 69 302 105 149 245 1.112 1.982
Montacarga 40 177 61 87 143 650 1.158
Reparacin estructura vidriada 17 73 25 36 59 270 481
mobiliario 28 122 42 60 99 450 802
Total 154 675 233 333 546 2.482 4.423
Costo total
59.960
PROYECTO INGENIERIA
Reparacin de hormign en losas 0 0 579 0 0 924 1.503
Reparacin de hormign en pilares 0 0 220 0 0 351 571
Terminacin de losa 0 0 305 0 0 486 791
Impermeabilizacin losa superior 0 0 446 0 0 712 1.158
Impermeabilizacion subterraneo 0 0 589 0 0 941 1.530
Bomba de aguas servidas 0 0 42 0 0 67 109
Costo total
5.662
TERMINACIONES Y ALHAJAMIENTO
Terminacin Subterrneo 475 782 360 771 422 3.834 6.644
Habilitacin Puestos del Mercado 105 173 80 170 93 848 1.470
Habilitacin Cocinas 127 209 96 206 113 1.024 1.775
Habilitacin Restaurantes 133 219 101 216 118 1.076 1.864
Habilitacin Espacio Modular 145 238 110 235 128 1.168 2.024
Habilitacin Cafeteria Terraza 0 0 0 0 0 0 0
Costo total
13.777
total UF*
TOTAL REMODELACION MERCADO PUERTO 79.399
OTROS GASTOS
Expropiaciones y indemnizaciones 0 0 0 0 0 10.000 10.000
Capacitacin de Locatarios 0 0 301 0 0 480 781
Comunicacin 0 1.190 1.645 0 0 3.500 6.335
Arquitectura y Proyectos 1.717 1.506 0 0 0 554 3.776
Proyecto de Seguridad Urbana 0 0 0 0 0 0 0
Estacionamientos Autos 0 0 0 0 0 0 0
Estacionamientos Buses 0 0 0 0 0 0 0
Costo total
20.892
total UF*
TOTAL REHABILITACION MERCADO PUERTO 100.291
TOTAL REHABILITACION MERCADO PUERTO (Costo /m) 9,16
Mano de Obras Insumos







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

166
4.3.2. Costos de Operacin y Mantencin
Los costos de operacin y mantencin son similares a los de la alternativa anterior para los dos primeros
pisos a los cuales se suman los gastos del centro cultural (ver arriba).
Para la evaluacin de los costos sociales se aplican los coeficientes de mano de obra social a los tems
correspondientes y se excluyen los gastos correspondientes a tributos y a la Municipalidad como derechos
de aseo y apoyo profesional de la Municipalidad.
ALTERNATIVA 2: Nuevo Mercado Puerto
(UF)
Aos 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Indice Gastos Personal 0,50% 1,000 1,005 1,010 1,015 1,020 1,025 1,030 1,036 1,041 1,046
Indice Gastos Energa 0,25% 1,000 1,003 1,005 1,008 1,010 1,013 1,015 1,018 1,020 1,023
Administracin Edificio
Administrador 400 400 402 406 412 420 431 444 460 479 501
Asistente 133 133 134 135 137 140 144 148 153 160 167
Gestor Cultural 567 567 570 575 584 596 611 629 652 678 709
Asistente Administrativa 167 167 168 169 172 175 180 185 192 199 209
Maestros Mantencin 250 250 251 254 258 263 269 278 287 299 313
Guardias 625 625 628 634 644 657 674 694 719 748 782
Personal de Aseo 200 200 201 203 206 210 216 222 230 239 250
Uniformes, reemplazos 133 133 133 133 133 133 133 133 133 133 133
Total Personal 2.475 2.487 2.510 2.546 2.595 2.657 2.734 2.826 2.936 3.064
Gastos de oficina 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Caja Chica 67 67 67 67 67 67 67 67 67 67 67
Telefono y correo 33 33 33 33 33 33 33 33 33 33 33
Materiales de mantencin 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200
Productos de Aseo 133 133 133 133 133 133 133 133 133 133 133
Derecho de Aseo 267 267 267 267 267 267 267 267 267 267 267
Consumo Electrico 400 400 401 403 406 410 415 422 429 438 448
Consumo de Agua 500 500 501 504 508 513 519 527 536 547 559
Consumo de Gas 67 67 67 67 68 68 69 70 71 73 75
Apoyo Profesional IMV 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400
Gastos Centro Cultural 178 178 178 178 178 178 178 178 178 178 178
Gastos Privados CC 1.740 1.740 1.740 1.740 1.740 1.740 1.740 1.740 1.740 1.740 1.740
Comunicacin 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500
TOTAL GASTO PRIVADO 7.059 7.074 7.102 7.145 7.204 7.278 7.370 7.480 7.611 7.764
Coeficientes
Mano Obra calificada 0,98 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Mano Obra semi calificada 0,68 0,94 0,94 0,94 0,94 0,94 0,94 0,94 0,94 0,94
Mano Obra no calificada 0,62 0,89 0,89 0,89 0,89 0,89 0,89 0,89 0,89 0,89
Administracin Edificio
Administrador 392 402 406 412 420 431 444 460 479 501
Asistente 91 126 127 129 132 135 139 144 150 157
Gestor Cultural 555 570 575 584 596 611 629 652 678 709
Asistente Administrativa 113 157 159 161 165 169 174 180 187 196
Maestros Mantencin 170 236 239 242 247 253 261 270 281 294
Guardias 388 559 565 573 585 599 618 640 666 696
Personal de Aseo 124 179 181 183 187 192 198 205 213 223
Uniformes, reemplazos 133 133 133 133 133 133 133 133 133 133
Total Personal 1.966 2.362 2.385 2.419 2.465 2.524 2.596 2.684 2.787 2.909
Gastos de oficina 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Caja Chica 67 67 67 67 67 67 67 67 67 67
Telefono y correo 33 33 33 33 33 33 33 33 33 33
Materiales de mantencin 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200
Productos de Aseo 133 133 133 133 133 133 133 133 133 133
Derecho de Aseo
Consumo Electrico 400 401 403 406 410 415 422 429 438 448
Consumo de Agua 500 501 504 508 513 519 527 536 547 559
Consumo de Gas 67 67 67 68 68 69 70 71 73 75
Apoyo Profesional IMV
Gastos Centro Cultural 178 178 178 178 178 178 178 178 178 178
Gastos Privados CC
Comunicacin 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500
TOTAL GASTO SOCIAL 4.144 4.543 4.570 4.611 4.667 4.738 4.826 4.931 5.056 5.202







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

167
4.3.3. Beneficios
Similarmente, los beneficios consideran los atribuibles a los dos primeros pisos al igual que en la primera
alternativa a los cuales se suman los beneficios ligados al centro cultural.
Los beneficios privados corresponden a:
Los Pagos de Gastos Comunes que cubrirn la operacin y mantencin del Mercado Puerto
Se considera en los ingresos privados del Mercado Puerto la economa que la Municipalidad har en
pagos de gastos comunes. Recordamos que en la actualidad la Municipalidad debe asumir 3 millones de
pesos al mes equivalente a 2000 UF al ao por este concepto.
Una Contribucin Rehabilitacin que corresponde a un pago de derechos por el uso de una
infraestructura moderna y totalmente equipada por el Mercado Puerto. Corresponde a un porcentaje de
las ventas brutas (5% en el caso de los puestos y 8% en el caso de los restaurantes y del Centro
Cultural)
Los ingresos del Centro Cultural
No se considera el beneficio de menor mantencin ya que en la actualidad no hay un gasto de
mantencin con el cual comparase.
Los beneficios sociales corresponden a:
La creacin de puestos de trabajo adicionales para acompaar el aumento de la actividad.
De manera conservadora no se valorizaron los beneficios en trminos de imagen para la ciudad y la
municipalidad ni el esperado efecto detonante de la renovacin del Mercado Puerto.








SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

168
ALTERNATIVA 2: Nuevo Mercado Puerto
(UF)
Aos 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
INGRESOS PRIVADOS
Indice Crecimiento 1,50% 1,000 1,015 1,030 1,046 1,061 1,077 1,093 1,110 1,126 1,143
Cantidad
Puestos de Mercado 35 45 50 50 50 50 50 50 50 50
Cocineras 5 6 7 7 7 7 7 7 7 7
Actividad Centro Cultural 0,500 1,000 1,200 1,200 1,200 1,200 1,200 1,200 1,200 1,200
Contribucin Rehabilitacin
Puestos de Mercado 100,00 3.500 4.568 5.151 5.228 5.307 5.386 5.467 5.549 5.632 5.717
Cocineras 266,67 1.333 1.624 1.923 1.952 1.981 2.011 2.041 2.072 2.103 2.134
Ingresos Centro Cultural 3000,00 1.500 3.045 3.709 3.764 3.821 3.878 3.936 3.995 4.055 4.116
Total 6.333 9.237 10.783 10.945 11.109 11.276 11.445 11.616 11.791 11.967
Gastos Comunes
Primer Piso 1.484,58 999 1.285 1.427 1.427 1.427 1.427 1.427 1.427 1.427 1.427
Segundo Piso 1.484,58 928 1.113 1.299 1.299 1.299 1.299 1.299 1.299 1.299 1.299
Tercer Piso 1.500,00 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500
Municipalidad 4.241,67 815 343 15 15 15 15 15 15 15 15
Total 3.427 3.898 4.226 4.226 4.226 4.226 4.226 4.226 4.226 4.226
Menor Gastos Comunes IMV 2.000 1.185 1.657 1.985 1.985 1.985 1.985 1.985 1.985 1.985 1.985
TOTAL INGRESOS PRIVADOS 11.760 15.135 17.010 17.171 17.335 17.502 17.671 17.843 18.017 18.194
INGRESOS SOCIALES
Mayores Puestos de Trabajo
Puestos de Mercado 100 3.500 4.500 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000
Cocineras 300 1.500 1.800 2.100 2.100 2.100 2.100 2.100 2.100 2.100 2.100
Centro Cultural 78 78 78 78 78 78 78 78 78 78 78
TOTAL INGRESOS SOCIALES 5.078 6.378 7.178 7.178 7.178 7.178 7.178 7.178 7.178 7.178
TOTAL INGRESOS 16.838 21.512 24.187 24.349 24.513 24.680 24.849 25.021 25.195 25.372

Los ingresos estn afectados por un crecimiento de 1,5% anual que refleja parte del crecimiento econmico
general del Pas. Este ndice no aplica a los beneficios ligados a gastos comunes que estn controlados
contractualmente.






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

169
4.3.4. Rentabilidad Privada y Social de la Alternativa
En ambos casos, se considera un periodo de evaluacin de 10 aos considerando un valor futuro por
capitalizacin al infinito con la tasa de actualizacin considerada para el calculo de la VAN. Cabe destacar
que la hiptesis considerada para la estimacin de valor futuro es conservadora ya que no considera un
valor para el Patrimonio.
ALTERNATIVA 2: Nuevo Mercado Puerto
(UF)
Aos 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Rentabilidad Privada
Inversin -113.068
Ingresos Privados
Contribucin 6.333 9.237 10.783 10.945 11.109 11.276 11.445 11.616 11.791 11.967
Gastos Comunes 4.242 4.242 4.242 4.242 4.242 4.242 4.242 4.242 4.242 4.242
Menor Gastos Comunes IMV 1.185 1.657 1.985 1.985 1.985 1.985 1.985 1.985 1.985 1.985
Gastos de Personal -2.475 -2.487 -2.510 -2.546 -2.595 -2.657 -2.734 -2.826 -2.936 -3.064
Otros Gastos -4.584 -4.587 -4.592 -4.599 -4.609 -4.621 -4.636 -4.654 -4.675 -4.699
Flujo Operacional 4.701 8.061 9.908 10.026 10.132 10.224 10.301 10.362 10.406 10.430
Valor Futura 130.380
Flujo Privado -113.068 4.701 8.061 9.908 10.026 10.132 10.224 10.301 10.362 10.406 140.810
Flujo Acumulado -113.068 -108.367 -100.306 -90.399 -80.373 -70.241 -60.017 -49.716 -39.353 -28.947 111.863
VAN Privada 8,00% 8.153
TIR Privado 9,07%
Rentabilidad Social
Inversin -100.291
Ingresos Sociales
Contribucin 6.333 9.237 10.783 10.945 11.109 11.276 11.445 11.616 11.791 11.967
Gastos Comunes 3.427 3.898 4.226 4.226 4.226 4.226 4.226 4.226 4.226 4.226
Menor Gastos Comunes IMV 1.185 1.657 1.985 1.985 1.985 1.985 1.985 1.985 1.985 1.985
Mayores Puestos de Trabajo 5.078 6.378 7.178 7.178 7.178 7.178 7.178 7.178 7.178 7.178
Gastos de Personal -1.966 -2.362 -2.385 -2.419 -2.465 -2.524 -2.596 -2.684 -2.787 -2.909
Otros Gastos -2.178 -2.180 -2.185 -2.192 -2.202 -2.215 -2.230 -2.248 -2.269 -2.293
Flujo Operacional 11.880 16.626 19.602 19.723 19.831 19.926 20.008 20.074 20.124 20.155
Valor Futura 251.932
Flujo Social -100.291 11.880 16.626 19.602 19.723 19.831 19.926 20.008 20.074 20.124 272.086
Flujo Acumulado -100.291 -88.411 -71.785 -52.182 -32.460 -12.628 7.298 27.306 47.380 67.503 339.590
VAN Social 8,00% 129.343
TIR Social 22,65%

La rentabilidad privada alcanza a 8.153 UF considerando la tasa de actualizacin privada de 8%.
La rentabilidad social es atractiva ya que el proyecto tiene un valor actual de 129.343 UF con tasa de 8% y
presenta una TIR de 22,65%.
El proyecto es recomendable tanto del punto de vista privado como social.

4.3.5. Anlisis de Sensibilidad
La evaluacin fue sometida a un anlisis de sensibilidad gracias al programa Cristal Ball considerando las
variables de anlisis siguientes:
Variacin de Inversin: distribucin normal con desviacin estndar de 15%
Variacin de Ingresos: distribucin normal con desviacin estndar de 10%






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

170
Variacin de Gastos: distribucin normal con desviacin estndar de 5%
ndice de evolucin de Ingresos: distribucin normal con media de 1,5% y desviacin estndar de 0,20%
ndice de evolucin de Gastos de Personal: distribucin normal con media de 0,5% y desviacin
estndar de 0,05%. Este ndice esta ligado a la evolucin de los gastos de energa, equivalente a la
mitad del anterior.
Las simulaciones consideran 10.000 casos. A continuacin se publica los grficos de frecuencia de la VAN
Privada y de la VAN Social.








SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

171







La probabilidad de tener una VAN Privada positiva es de 65,12% mientras que la VAN Social es positiva es
todos los casos.
El anlisis de sensibilidad concluye favorablemente en el caso de la Alternativa 2.







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

172
MERCADO RESTAURANT SERVICIOS USO MIXTO CAFETERIA
4.4 ALTERNATIVA 3: EL BUQUE INSIGNIA

0. Subterrneo: Servicios Generales
Bodegas, Cmaras de refrigeracin, Administracin, Sala de basura, Salas tcnicas

1. Primer piso: Mercado y Restaurantes
53 puestos de mercado, 4 restaurantes

2. Segundo y tercer piso: Programas de uso mixto
Centro de operaciones de turismo en Valparaso incluye:
Comercio, Restaurantes al paso, Operadores tursticos con espacios tipo gora para acoger a los turistas,
Oficina municipal de turismo.

4. Terraza: Cafetera y espacio de expansin del tercer piso
52
























Esquema de zonificacin en corte







52
Para poder intervenir la terraza es necesario contar con la aprobacin del Consejo de Monumentos Nacionales


CAFETERIA
USO MIXTO
MERCADO
RESTAURANT
SERVICIOS
USO MIXTO






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

173
MERCADO RESTAURANT USO MIXTO CAFETERIA

Zonificacin por nivel








































Planta primer piso
Planta segundo piso
Planta tercer piso
Planta terraza






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

174
Alternativa 3: Buque insignia
Clculo Programa Clculo carga de ocupacin
0. Subterrneo 0. Subterrneo
Programa: Bodegas y Servicios superficie carga ocupacin sg. Art.4.2.4 OGUC npersonas
Bodegas y servicios 60 % 1278,0 m2 Bodegas 40 m2/p 32
Circulacin 40 % 852,0 m2 Total 32
Total 2130,0 m2
1. Primer piso 1. Primer piso
Programa: Mercado/Restaurantes superficie Carga ocupacin sg. Art 4.2.4OGUC npersonas
Puestos de venta * 40 % 852,0 m2 Puestos de venta 4 m2/p 213
Restaurantes 20 % 426,0 m2 Restaurantes 1,5 m2/p 284
Circulacin 35 % 745,5 m2 area pblico 1 m2/p 746
Servicios 5 % 106,5 m2 Total 1243
Total 2130,0 m2
* considerando 16 m2 por puesto, la capacidad total del mercado es de 52 unidades
2. Segundo piso 2. Segundo piso
Programa: Uso mixto superficie Carga ocupacin sg. Art 4.2.4OGUC npersonas
Uso mixto 55 % 1126,8 m2 Uso mixto 3 m2/p 376
Circulacin 40 % 819,5 m2 Circulacin 7 m2/p 15
Servicios 5 % 102,4 m2 Total 391
Total 2048,7 m2
3. Tercer piso 3. Tercer piso
Programa: Uso mixto superficie Carga ocupacin sg. Art 4.2.4OGUC npersonas
Uso mixto 55 % 1126,8 m2 Uso mixto 3 m2/p 376
Circulacin 40 % 819,5 m2 Circulacin 7 m2/p 117
Servicios 5 % 102,4 m2 Total 493
Total 2048,7 m2
4. Terraza 4. Terraza
Programa: Cafetera / Mirador /Extensin uso mixto superficie Carga ocupacin sg. Art 4.2.4OGUC npersonas
Cafetera 10 % 204,9 m2 Cafetera 1,5 m2/p 137
Mirador 88 % 1802,9 m2 Mirador 7 m2/p 258
servicios 2 % 41,0 m2 Total 394
Total 2048,7 m2
Superficie total 10406,1 m2 Carga de ocupacin total 2552






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

175
4.4.1. Costos de Inversin
El costo de inversin esta construido sobre el mismo modelo que para la primera alternativa.
Las diferencias corresponden a una menor obra en la terraza (Cafetera ms reducida) y la ausencia de
habilitacin de los espacios comerciales del segundo y tercer piso.
El total del costo de inversin privado y social esta descrito en los cuadros en las pginas siguientes.

Operacin del Centro Comercial y de Servicios
Los pisos 2 y 3 estn dedicados a recibir usos
mixtos segn el programa detallado a
continuacin.
El uso restaurante es similar a las alternativas
anteriores y se mantendrn los mismos
supuestos.
Para la parte comercial se considera una
operacin con arriendo de los locales a un precio promedio de 0,4 UF/m por mes y de un precio estndar de
100.000 en el caso de los desks tursticos.
La gestin del espacio induce mayores gastos en la remuneracin del administrador y mayor dotacin de
personal, en poltica de comunicacin, etc.
El cuadro a continuacin sintetiza la operacin en ao de rgimen.
Perfil de Usos Comerciales
Cantidad Costo Ingresos
Desks unidad 15 80.000 14.400.000
Tiendas Menores unidad 16 216.000 41.472.000
Conferencias, actos unidad 8 432.000 41.472.000
Otros ingresos (publicidad, eventos) 10% 9.734.400
Total Ingresos 107.078.400
INGRESOS ANUALES


Programa Cantidad Superficie Total
Agora 1 166,8 166,8
incluye 15 desks
Tiendas menores 16 30,0 480,0
Tiendas grandes 8 60,0 480,0
Subtotal Comercial y Servicios 1.126,8
Restaurantes 8 140,9 1.126,8
Total 2.253,6






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

176
PRESUPUESTO ESTIMATIVO REMODELACION MERCADO PUERTO VALPARAISO ALTERNATIVA 3: Buque Insigna
*UF al 28.04.06 =$ 17.978
PROYECTO DE ARQUITECTURA
I Reparacin obra existente cantidad unidad valor unitario UF* total UF* Total pesos
Subterrneo 2240 m2 2,00 4.480 80.545.036
Primer piso 2240 m2 5,00 11.201 201.362.589
Segundo piso 2157 m2 5,00 10.786 193.910.708
Tercer piso 2157 m2 5,00 10.786 193.910.708
Terraza 2157 m2 1,50 3.236 58.173.212
Total 10952 m2 40.489 727.902.253
II Obras nuevas interiores cantidad unidad valor unitario UF* total UF* Total pesos
puestos mercado 900 m2 8,00 7.200 129.441.600
Baos 350 m2 6,00 2.100 37.753.800
Restaurantes 650 m2 8,00 5.200 93.485.600
Servicios 200 m2 6,00 1.200 21.573.600
Total 2100 m2 15.700 282.254.600
III Construccin en terraza cantidad unidad valor unitario UF* total UF* Total pesos
205 m2 16,00 3.278 58.939.075
IV Normalizacin de Instalaciones cantidad unidad valor unitario UF* total UF* Total pesos
gl 4.500 80.901.000
V Otros cantidad unidad valor unitario UF* total UF* Total pesos
Ascensor panormico 2 gl 1112 2.224 39.983.072
Montacarga 2 gl 700 1.300 23.371.400
Reparacin estructura vidriada 270 m2 2 540 9.708.120
mobiliario 900 16.180.200
Total 274 m2 4.064 73.062.592
Costo total total UF* Total pesos
68.031 1.223.059.520
PROYECTO INGENIERIA
cantidad unidad valor unitario UF total UF* Total pesos
Reparacin de hormign en losas 2800 m2 0,55 1.540 27.686.120
Reparacin de hormign en pilares 1300 m2 0,45 585 10.517.130
Terminacin de losa 2700 m2 0,30 810 14.562.180
Impermeabilizacin losa superior 2157 m2 0,55 1.186 21.328.200
Impermeabilizacion subterraneo 2850 m2 0,55 1.568 28.180.515
Bomba de aguas servidas 2 gl 56,00 112 2.013.536
Costo total total UF* Total pesos
5.801 104.287.681
TERMINACIONES Y ALHAJAMIENTO
cantidad unidad valor unitario UF total UF* Total pesos
Terminacin Subterrneo 1278 m2 6,00 7.668 137.855.304
Habilitacin Puestos del Mercado 53 Unid 32,00 1.696 30.490.688
Habilitacin Cocinas 409,7 m2 5,00 2.049 36.827.933
Habilitacin Restaurantes 717 m2 3,00 2.151 38.670.678
Habilitacin Espacio Mixto 0 m2 0,00 - -
Habilitacin Cafeteria Terraza 0 m2 18,00 - -
Costo total total UF* Total pesos
13.564 243.844.603
total UF* Total pesos
TOTAL REMODELACION MERCADO PUERTO 87.395 1.571.191.805
OTROS GASTOS
cantidad unidad valor unitario UF total UF* Total pesos
Expropiaciones y indemnizaciones 1 GL 10000 10.000 179.780.000
Capacitacin de Locatarios 50 Unid 16,00 800 14.382.400
Comunicacin 1 GL 7000 7.000 125.846.000
Arquitectura y Proyectos 1 GL 7,50% 5.537 99.551.040
Proyecto de Seguridad Urbana 1 GL 0,00 - -
Estacionamientos Autos 1 GL 0,00 - -
Estacionamientos Buses 1 GL 0,00 - -
Costo total total UF* Total pesos
23.337 419.559.440
total UF* Total pesos
TOTAL REHABILITACION MERCADO PUERTO 110.733 1.990.751.245
TOTAL REHABILITACION MERCADO PUERTO (Costo /m) 10,11 181.774







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

177
PRESUPUESTO ESTIMATIVO REMODELACION MERCADO PUERTO VALPARAISO ALTERNATIVA 3: Buque Insigna
*UF al 28.04.06 =$ 17.978
Otros Total
Calificada Semi calificada No calificada Nacionales Importados
PROYECTO DE ARQUITECTURA
Reparacin obra existente
Subterrneo 278 457 211 450 246 2.240 3.882
Primer piso 694 1.142 526 1.126 616 5.600 9.705
Segundo piso 669 1.100 507 1.084 593 5.393 9.346
Tercer piso 669 1.100 507 1.084 593 5.393 9.346
Terraza 201 330 152 325 178 1.618 2.804
Total 2.510 4.130 1.903 4.069 2.227 20.244 35.083
Obras nuevas interiores
puestos mercado 446 734 338 724 396 3.600 6.239
Baos 130 214 99 211 116 1.050 1.820
Restaurantes 322 530 244 523 286 2.600 4.506
Servicios 74 122 56 121 66 600 1.040
Total 973 1.601 738 1.578 864 7.850 13.604
Construccin en terraza
203 334 154 329 180 1.639 2.841
Normalizacin de Instalaciones
140 612 212 302 495 2.250 4.010
Otros
Ascensor panormico 69 302 105 149 245 1.112 1.982
Montacarga 40 177 61 87 143 650 1.158
Reparacin estructura vidriada 17 73 25 36 59 270 481
mobiliario 28 122 42 60 99 450 802
Total 154 675 233 333 546 2.482 4.423
Costo total
59.960
PROYECTO INGENIERIA
Reparacin de hormign en losas 0 0 579 0 0 924 1.503
Reparacin de hormign en pilares 0 0 220 0 0 351 571
Terminacin de losa 0 0 305 0 0 486 791
Impermeabilizacin losa superior 0 0 446 0 0 712 1.158
Impermeabilizacion subterraneo 0 0 589 0 0 941 1.530
Bomba de aguas servidas 0 0 42 0 0 67 109
Costo total
5.662
TERMINACIONES Y ALHAJAMIENTO
Terminacin Subterrneo 475 782 360 771 422 3.834 6.644
Habilitacin Puestos del Mercado 105 173 80 170 93 848 1.470
Habilitacin Cocinas 127 209 96 206 113 1.024 1.775
Habilitacin Restaurantes 133 219 101 216 118 1.076 1.864
Habilitacin Espacio Mixto 0 0 0 0 0 0 0
Habilitacin Cafeteria Terraza 0 0 0 0 0 0 0
Costo total
11.753
total UF*
TOTAL REMODELACION MERCADO PUERTO 77.375
OTROS GASTOS
Expropiaciones y indemnizaciones 0 0 0 0 0 10.000 10.000
Capacitacin de Locatarios 0 0 301 0 0 480 781
Comunicacin 0 1.190 1.645 0 0 3.500 6.335
Arquitectura y Proyectos 1.717 1.506 0 0 0 554 3.776
Proyecto de Seguridad Urbana 0 0 0 0 0 0 0
Estacionamientos Autos 0 0 0 0 0 0 0
Estacionamientos Buses 0 0 0 0 0 0 0
Costo total
20.892
total UF*
TOTAL REHABILITACION MERCADO PUERTO 98.267
TOTAL REHABILITACION MERCADO PUERTO (Costo /m) 8,97
Mano de Obras Insumos







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

178
4.4.2. Costos de Operacin y Mantencin
Los costos de operacin y mantencin son detallados en el cuadro a continuacin.
Para la evaluacin de los costos sociales se aplican los coeficientes de mano de obra social a los tems
correspondientes y se excluyen los gastos correspondientes a tributos y a la Municipalidad como derechos
de aseo y apoyo profesional de la Municipalidad.
ALTERNATIVA 3: Buque Insigna
(UF)
Aos 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Indice Gastos Personal 0,50% 1,000 1,005 1,010 1,015 1,020 1,025 1,030 1,036 1,041 1,046
Indice Gastos Energa 0,25% 1,000 1,003 1,005 1,008 1,010 1,013 1,015 1,018 1,020 1,023
Administracin Edificio
Administrador 600 600 603 609 618 631 647 666 690 718 751
Asistente 267 267 268 271 275 280 287 296 307 319 334
Asistente Administrativa 167 167 168 169 172 175 180 185 192 199 209
Maestros Mantencin 250 250 251 254 258 263 269 278 287 299 313
Guardias 625 625 628 634 644 657 674 694 719 748 782
Personal de Aseo 400 400 402 406 412 420 431 444 460 479 501
Uniformes, reemplazos 233 233 233 233 233 233 233 233 233 233 233
Total Personal 2.542 2.553 2.576 2.612 2.660 2.721 2.797 2.888 2.996 3.122
Gastos de oficina 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200
Caja Chica 133 133 133 133 133 133 133 133 133 133 133
Telefono y correo 33 33 33 33 33 33 33 33 33 33 33
Materiales de mantencin 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200
Productos de Aseo 133 133 133 133 133 133 133 133 133 133 133
Derecho de Aseo 267 267 267 267 267 267 267 267 267 267 267
Consumo Electrico 400 400 401 403 406 410 415 422 429 438 448
Consumo de Agua 500 500 501 504 508 513 519 527 536 547 559
Consumo de Gas 67 67 67 67 68 68 69 70 71 73 75
Apoyo Profesional IMV 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400
Comunicacin 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500
TOTAL GASTO PRIVADO 6.375 6.389 6.417 6.460 6.517 6.591 6.682 6.791 6.920 7.071
Coeficientes
Mano Obra calificada 0,98 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Mano Obra semi calificada 0,68 0,94 0,94 0,94 0,94 0,94 0,94 0,94 0,94 0,94
Mano Obra no calificada 0,62 0,89 0,89 0,89 0,89 0,89 0,89 0,89 0,89 0,89
Administracin Edificio
Administrador 588 603 609 618 631 647 666 690 718 751
Asistente 181 252 254 258 263 270 278 288 300 314
Asistente Administrativa 113 157 159 161 165 169 174 180 187 196
Maestros Mantencin 170 236 239 242 247 253 261 270 281 294
Guardias 388 559 565 573 585 599 618 640 666 696
Personal de Aseo 248 358 361 367 374 384 395 409 426 446
Uniformes, reemplazos 233 233 233 233 233 233 233 233 233 233
Total Personal 1.922 2.399 2.420 2.453 2.498 2.555 2.626 2.711 2.812 2.930
Gastos de oficina 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200
Caja Chica 133 133 133 133 133 133 133 133 133 133
Telefono y correo 33 33 33 33 33 33 33 33 33 33
Materiales de mantencin 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200
Productos de Aseo 133 133 133 133 133 133 133 133 133 133
Derecho de Aseo
Consumo Electrico 400 401 403 406 410 415 422 429 438 448
Consumo de Agua 500 501 504 508 513 519 527 536 547 559
Consumo de Gas 67 67 67 68 68 69 70 71 73 75
Apoyo Profesional IMV
Comunicacin 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500
TOTAL GASTO SOCIAL 5.088 5.568 5.594 5.635 5.689 5.759 5.845 5.947 6.069 6.212







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

179
4.4.3. Beneficios
Los beneficios privados corresponden a:
Los Pagos de Gastos Comunes que cubrirn la operacin y mantencin del Mercado Puerto
Se considera en los ingresos privados del Mercado Puerto la economa que la Municipalidad har en
pagos de gastos comunes. Recordamos que en la actualidad la Municipalidad debe asumir 3 millones de
pesos al mes equivalente a 2000 UF al ao por este concepto.
Una Contribucin Rehabilitacin que corresponde a un pago de derechos por el uso de una
infraestructura moderna y totalmente equipada por el Mercado Puerto. Corresponde a un porcentaje de
las ventas brutas (5% en el caso de los puestos y 8% en el caso de los restaurantes)
Los arriendos de locales comerciales y desks tursticos
No se considera el beneficio de menor mantencin ya que en la actualidad no hay un gasto de
mantencin con el cual comparase.
Los beneficios sociales corresponden a:
La creacin de puestos de trabajo adicionales para acompaar el aumento de la actividad.
De manera conservadora no se valorizaron los beneficios en trminos de imagen para la ciudad y la
municipalidad ni el esperado efecto detonante de la renovacin del Mercado Puerto.
ALTERNATIVA 3: Buque Insigna
(UF)
Aos 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
INGRESOS PRIVADOS
Indice Crecimiento 1,50% 1,000 1,015 1,030 1,046 1,061 1,077 1,093 1,110 1,126 1,143
Cantidad
Puestos de Mercado 35 45 50 50 50 50 50 50 50 50
Cocineras 5 6 7 7 7 7 7 7 7 7
Usos Mixtos 50% 60% 80% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90%
Contribucin Rehabilitacin
Puestos de Mercado 100,00 3.500 4.568 5.151 5.228 5.307 5.386 5.467 5.549 5.632 5.717
Cocineras 266,67 1.333 1.624 1.923 1.952 1.981 2.011 2.041 2.072 2.103 2.134
Arriendos Comerciales 5948,80 2.974 3.623 4.903 5.598 5.682 5.768 5.854 5.942 6.031 6.122
Total 7.808 9.814 11.977 12.779 12.970 13.165 13.363 13.563 13.766 13.973
Gastos Comunes
Primer Piso 1.484,58 999 1.285 1.427 1.427 1.427 1.427 1.427 1.427 1.427 1.427
Segundo Piso 1.484,58 928 1.113 1.299 1.299 1.299 1.299 1.299 1.299 1.299 1.299
Tercer Piso 1.500,00 750 900 1.200 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350
Municipalidad 4.241,67 1.565 943 315 165 165 165 165 165 165 165
Total 2.677 3.298 3.926 4.076 4.076 4.076 4.076 4.076 4.076 4.076
Menor Gastos Comunes IMV 2.000 435 1.057 1.685 1.835 1.835 1.835 1.835 1.835 1.835 1.835
TOTAL INGRESOS PRIVADOS 12.485 15.112 17.904 18.855 19.047 19.242 19.439 19.639 19.843 20.049
INGRESOS SOCIALES
Mayores Puestos de Trabajo
Puestos de Mercado 100 3.500 4.500 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000
Cocineras 300 1.500 1.800 2.100 2.100 2.100 2.100 2.100 2.100 2.100 2.100
Centro Cultural 5.973 5.973 5.973 5.973 5.973 5.973 5.973 5.973 5.973 5.973 5.973
TOTAL INGRESOS SOCIALES 10.973 12.273 13.073 13.073 13.073 13.073 13.073 13.073 13.073 13.073
TOTAL INGRESOS 23.458 27.386 30.977 31.929 32.120 32.315 32.512 32.713 32.916 33.123







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

180
4.4.4. Rentabilidad Privada y Social de la Alternativa
En ambos casos, se considera un periodo de evaluacin de 10 aos considerando un valor futuro por
capitalizacin al infinito con la tasa de actualizacin considerada para el calculo de la VAN. . Cabe destacar
que la hiptesis considerada para la estimacin de valor futuro es conservadora ya que no considera un
valor para el Patrimonio.
ALTERNATIVA 3: Buque Insigna
(UF)
Aos 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Rentabilidad Privada
Inversin -110.733
Ingresos Privados
Contribucin 7.808 9.814 11.977 12.779 12.970 13.165 13.363 13.563 13.766 13.973
Gastos Comunes 4.242 4.242 4.242 4.242 4.242 4.242 4.242 4.242 4.242 4.242
Menor Gastos Comunes IMV 435 1.057 1.685 1.835 1.835 1.835 1.835 1.835 1.835 1.835
Gastos de Personal -2.542 -2.553 -2.576 -2.612 -2.660 -2.721 -2.797 -2.888 -2.996 -3.122
Otros Gastos -3.833 -3.836 -3.841 -3.848 -3.858 -3.870 -3.885 -3.903 -3.924 -3.948
Flujo Operacional 6.110 8.724 11.487 12.396 12.529 12.650 12.757 12.848 12.923 12.979
Valor Futura 162.233
Flujo Privado -110.733 6.110 8.724 11.487 12.396 12.529 12.650 12.757 12.848 12.923 175.211
Flujo Acumulado -110.733 -104.623 -95.899 -84.413 -72.017 -59.488 -46.837 -34.080 -21.232 -8.309 166.903
VAN Privada 8,00% 36.240
TIR Privado 12,45%
Rentabilidad Social
Inversin -98.267
Ingresos Sociales
Contribucin 7.808 9.814 11.977 12.779 12.970 13.165 13.363 13.563 13.766 13.973
Gastos Comunes 2.677 3.298 3.926 4.076 4.076 4.076 4.076 4.076 4.076 4.076
Menor Gastos Comunes IMV 435 1.057 1.685 1.835 1.835 1.835 1.835 1.835 1.835 1.835
Mayores Puestos de Trabajo 10.973 12.273 13.073 13.073 13.073 13.073 13.073 13.073 13.073 13.073
Gastos de Personal -1.922 -2.399 -2.420 -2.453 -2.498 -2.555 -2.626 -2.711 -2.812 -2.930
Otros Gastos -3.167 -3.169 -3.174 -3.181 -3.191 -3.204 -3.219 -3.237 -3.258 -3.282
Flujo Operacional 16.805 20.875 25.067 26.129 26.266 26.391 26.503 26.600 26.682 26.746
Valor Futura 334.323
Flujo Social -98.267 16.805 20.875 25.067 26.129 26.266 26.391 26.503 26.600 26.682 361.069
Flujo Acumulado -98.267 -81.462 -60.587 -35.520 -9.391 16.875 43.266 69.768 96.369 123.050 484.120
VAN Social 8,00% 202.990
TIR Social 29,10%

La rentabilidad privada alcanza a 36.240 UF considerando la tasa de actualizacin privada de 8%.
La rentabilidad social es atractiva ya que el proyecto tiene un valor actual de 202.990 UF con tasa de 8% y
presenta una TIR de 29,1%.
El proyecto es recomendable tanto del punto de vista privado como social.

4.4.5. Anlisis de Sensibilidad
La evaluacin fue sometida a un anlisis de sensibilidad gracias al programa Cristal Ball considerando las
variables de anlisis siguientes:
Variacin de Inversin: distribucin normal con desviacin estndar de 15%
Variacin de Ingresos: distribucin normal con desviacin estndar de 10%
Variacin de Gastos: distribucin normal con desviacin estndar de 5%






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

181
ndice de evolucin de Ingresos: distribucin normal con media de 1,5% y desviacin estndar de 0,20%
ndice de evolucin de Gastos de Personal: distribucin normal con media de 0,5% y desviacin
estndar de 0,05%. Este ndice esta ligado a la evolucin de los gastos de energa, equivalente a la
mitad del anterior.
Las simulaciones consideran 10.000 casos. A continuacin se publica los grficos de frecuencia de la VAN
Privada y de la VAN Social.








SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

182




La probabilidad de tener una VAN Privada positiva es de 94.97% mientras que la VAN Social es positiva es
todos los casos.
El anlisis de sensibilidad concluye favorablemente en el caso de la Alternativa 3.









SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

183
4.5 COMPARACIN DE LAS ALTERNATIVAS

Para comparar las tres alternativas, proponemos un anlisis multi-criterios con ponderacin segn el cuadro
a continuacin.
Las notas estn atribuidas de 1 (aporte negativo) a 5 (aporte positivo).

Criterios Ponderacin
Alternativa 1:
Proyecto URBAL
Alternativa 2:
Nuevo Mercado
Puerto
Alternativa 3:
Buque Insignia
Valor en Marco actual 34%
Respeto de los usos Tradicionales 15% 4,00 5,00 3,00
Autenticidad 10% 3,00 4,00 2,00
Poder Detonante Renovacin del Barrio 3% 4,00 3,00 3,00
Poder Detonante Actividad Turstica 3% 2,00 3,00 5,00
Poder Detonante Desarrollo Econmico 3% 3,00 3,00 4,00
Factibilidad Tcnica 20%
Valoriza la arquitectura (interior) 5% 3,00 4,00 2,00
Cumple con presupuesto inversin 10% 2,00 4,00 5,00
Necesidad de inversin asociada 5% 4,00 3,00 2,00
Factibilidad Econmica 16%
Factibilidad Econmica Privada 3% 3,00 3,00 4,00
Factibilidad Econmica Social 5% 4,00 4,00 5,00
Fortalece rol del Mercado Puerto 5% 4,00 4,00 5,00
Sinergas de los Usos 3% 3,00 4,00 4,00
Factibilidad Politica 30%
Apoyo Politico 10% 4,00 5,00 3,00
Aceptabilidad por locatarios 10% 4,00 4,00 3,00
Aceptabilidad por vecinos 3% 3,00 5,00 4,00
Aporte para vida social y cultural 7% 3,00 5,00 2,00
Nota Final 100% 3,40 4,18 3,31















SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

184
4.6 SELECCIN DE UNA ALTERNATIVA
4.6.1. Seleccin de una alternativa
Recomendamos seleccionar la alternativa 2: Un nuevo Mercado Puerto, integrando una parte de la
alternativa 1 compuesta por las oficinas de URBAL, por los siguientes motivos:
Es la alternativa ms respetuosa de las tradiciones e historia del edificio.
Cuenta con el apoyo del Alcalde y una alta aceptabilidad por parte de los pblicos involucrados
Es un aporte para la vida social y cultural del barrio y por extensin de Valparaso
Cumple con el presupuesto y presenta una rentabilidad aceptable

4.6.2. Definiciones.
Tratndose de una etapa de pre-diagnostico, la seleccin de alternativas traza los lineamientos generales
para la futura ocupacin del edificio, correspondiendo definir con precisin en etapas futuras y una vez
cerrada la etapa de negociacin las definiciones de cada uno de los programas consultados (numero tipo y
tamao de puestos de mercado, numero y capacidad de los restaurantes, tamao y capacidad del espacio
de cafetera a nivel terraza, etc.),
Sobre la base de estas definiciones complementarias y posteriores a esta etapa de entrega se podr
avanzar en las estimaciones de carga de uso del edificio las cuales indicaran los requerimientos
cuantificables para
a).- las escaleras y vas de escape requeridas por norma
b).- los sistemas de circulacin mecnica y
c).- los espacios de servicios higinicos para personal y publico.

4.6.3. Dimensin logstica: habilitacin por partes
La obra de transformacin y rehabilitacin del edificio puede realizarse por etapas de modo de habilitar
puestos de mercado y restaurantes en el menor plazo posible .La habilitacin de los pisos superiores
(tercero y terraza) puede seguir desarrollndose independientemente, Esta opcin cuenta a juicio de este
consultor con ventajas sociales (al minimizar el periodo de interrupcin de las actividades tradicionales del
mercado) y de impacto publico, sin por ello dificultar exageradamente la realizacin de las faenas, De todos
modos hay que considerar que la entrega de la obra por etapas incidir en los costos de construccin ya que
es mas compleja que la realizacin unitaria del proyecto.










SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

185











































ETAPA V
ELABORACION DE LOS TERMINOS DE REFERENCIA DE LA ETAPA DISEO






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

186
5. ELABORACION DE LOS TERMINOS DE REFERENCIA DE LA ETAPA DISEO
5.1 CERTIFICADO DE INFORMES PREVIOS DEL EDIFICIO
Los certificados se encuentran en el anexo 14 del presente documento
5.2 CONDICIONES DE INTERVENCION DEL CONSEJO DE MONUMENTOS NACIONALES

El Consejo de monumentos nacionales regula la intervencin de inmuebles segn un instructivo de
intervencin. Segn este documento, el Mercado Puerto pertenece a la clasificacin Edificio de Valor
Histrico Artstico (artculo 19) cuyos criterios de intervencin son definidos del siguiente modo:

No deben ser objeto de demolicin alguna, salvo elementos agregados a la obra original que
desvirtuaron su calidad artstica

Slo sern objeto de conservacin, restauracin e intervencin mnima, tendientes a su valorizacin

Las obras de alteracin o modificacin interior para la adecuacin a nuevos usos o requerimientos
tcnicos especficos y las obras de ampliacin slo sern autorizadas cuando stas sean totalmente
acordes con la expresin formal y volumetra general del inmueble original.

Todos los proyectos de rehabilitacin, construccin y/o remodelacin deben someterse a la
aprobacin del Consejo Regional de Monumentos Nacionales

El documento establece instrucciones generales para la proteccin de las caractersticas formales de los
edificios. Algunas relevantes para la intervencin del mercado son:

Morfologa de las edificaciones: Los proyectos de rehabilitacin de los inmuebles existentes debern
respetar las caractersticas arquitectnicas originales del inmueble y conseguir una integracin
armoniosa con las edificaciones existentes.

Fachadas: Se podrn remover slo aquellos elementos agregados que no correspondan con el
diseo original, previa autorizacin del Consejo de Monumentos Nacionales. No se podrn
contemplar vitrinas o elementos fijos o mviles adosados a fachadas, o sobre las aceras.

Techumbres: La quinta fachada no podr ser objeto de bodega o recintos de almacenaje ni dejar
ductos a la vista sin considerar una visin de conjunto. No se podr usar la techumbre con motivos
publicitarios

Terminaciones: Para los inmuebles que cuenten con terminacin de estucos, se deber en primer
lugar tender a su limpieza o lavado.

Ventanas, puertas y vanos: No se podr alterar la modulacin ni la tipologa que forme parte del
lenguaje arquitectnico del inmueble. Todo elemento agregado que haya distorsionado la imagen del
conjunto deber ser retirado

Se adjunta este documento completo en formato digital.







SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

187
5.3 CERTIFICADO DE SERVICIOS BASICOS

Los certificados se encuentran en el anexo 15 del presente documento.
5.4 TERMINOS DE REFERENCIA DE LA ETAPA DISEO
5.4.1 Desglose del proyecto

El proyecto de rehabilitacin, del Mercado Puerto presenta caractersticas especiales las cuales conviene
tener presente a fin de clarificar las etapas posteriores de estudio e implementacin, distinguindose su
envolvente de sus interiores como reas bien diferenciadas de proyecto segn se describe a continuacin,

a) Envolvente:

Las fachadas y cubiertas inciden en la presencia patrimonial del Edificio configurando su imagen exterior.
Esencialmente se requiere preservar la imagen histrica mediante una puesta en valor que considere la
reconstruccin y reparacin de los elementos de fachada y la implementacin de proyectos de sealtica e
iluminacin de fachadas, Sin embargo, segn lo que hemos enunciado anteriormente en el apartado
Propuestas de Alternativas de Proyectos recomendamos introducir una estructura sobre la terraza superior
a fin de habilitar ese amplio espacio como un lugar de uso permanente, reconfigurando de ese modo la
Quinta Fachada del edificio, La definicin de ese nuevo elemento debe ser parte del proyecto base y
requiere de una presentacin cuidadosa al Consejo de Monumentos Nacionales.
b) Habilitacin de los Interiores:

Si bien esta deber contribuir a la creacin de una imagen unitaria y a la consolidacin y puesta en valor del
Monumento Histrico, consideramos que se debe distinguir entre distintos tipos y niveles de intervencin los
cuales en su conjunto caracterizaran el proyecto, los cuales pueden ser caracterizados como Proyecto
Base y proyectos de interiorismo,

Entendemos por Proyecto Base el conjunto de acciones de rehabilitacin que recuperen la estructura,
habiliten los interiores para usos pblicos renovados (incluyendo las instalaciones y equipamientos
necesarios) y garanticen la puesta en valor del conjunto

Entendemos por proyecto de interiorismo las definiciones parciales que puedan realizarse en las
dependencias del edificio destinadas a usos preavisos y definidos tanto por sus caractersticas como por las
superficies especificas asignadas a ellos (segn el modelo del local comercial en el mbito de un Mall)

Como se vera mas adelante estas definiciones impactan las estrategias de diseo, la programacin de las
faenas de construccin y tambin las estrategias administrativas y comerciales de la obra.











SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

188
Programa de Arquitectura

A nuestro juicio el proyecto presenta una dimensin compleja e inusual en lo que se refiere a la elaboracin
del programa definitivo de arquitectura, Atribuimos esta complejidad a dos causas:

a) La presencia de una comunidad de usuarios o propietarios que deber adaptarse a condiciones
operativas distintas a las actuales y cuyos acuerdos debern lograrse en el proceso de negociacin
presentando por ello en esta etapa cierto cuadro de incertidumbre.

b) La posibilidad de ajustar en el tiempo los usos por pisos en relacin a los comportamientos del pblico
respecto a las ofertas de programas nuevos particularmente en el tercer piso (Espacio Modular) y terraza.

La precisin con la cual se perfilen los programas de arquitectura incidir directamente en los montos y
plazos de avance de las etapas de estudio posteriores, siendo ese perfilamiento una opcin poltica y
administrativa tanto cuanto un problema tcnico de arquitectura,
Definiciones Iniciales

El grado de definicin que se quiera dar a las distintas dependencias del mercado puede variar segn dos
estrategias:

Definicin precisa de requerimientos por piso en todos los pisos (incluyendo usos previstos, equipamiento de
baos etc., instalaciones y terminaciones, al modo de un programa cuyos destinos son estables y definitivos.

Definicin especifica del proyecto segn reas, distinguiendo el programa del Mercado y Restaurante del
espacio Modular, segn la lgica anteriormente mencionada del Proyecto Base y proyectos de interiorismo,
en este caso mientras el proyecto para los primeros es ntegramente desarrollado (incluyendo muebles fijos
elementos de diseo y alhajamiento) el del Espacio Modular seria desarrollado de modo equivalente al de un
local comercial en el contexto de un Mall, es decir una obra gruesa habilitada ( con todos los elementos de
infraestructura necesarios para habitarla) y un espacio normado (respecto a materiales y estndares a
utilizarse) segn las expectativas de desarrollo armnico del conjunto. Es importante definir en que categora
debera desarrollarse el proyecto de Cafetera en nivel terraza, cuya imagen exterior forma parte
fundamental de la imagen del conjunto,

Recomendamos elegir una de estas opciones previamente al desarrollo de la etapa siguiente.
Equipos profesionales requeridos para la definicin del Programa de Arquitectura

La definicin del programa de arquitectura debe realizarse previamente al encargo del proyecto de diseo de
arquitectura a fin de clarificar las tareas y responsabilidades profesionales y asegurar un cumplimiento de los
plazos. Una vez definido el programa y los estndares de la obra en cuanto a equipamiento y terminaciones
es posible elaborar un marco presupuestario certero.

- Arquitecto Urbanista: coordina relaciones entre mandante, locatarios y equipo profesional,

- Arquitecto Proyectista: evala y asesora las opciones de programa,

- Economista a cargo de elaboracin de modelo de negocios

- Abogado a cargo de las definiciones legales y administrativas del inmueble,






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

189
Equipos Profesionales requeridos para el desarrollo del Proyecto de Arquitectura (Etapa de Diseo)

Una vez definido el programa de arquitectura un proyecto de arquitectura de esta naturaleza requiere de la
siguiente participacin profesional:

- Arquitecto a cargo de la realizacin del proyecto su tramitacin y aprobacin y la coordinacin del trabajo
de todas las especialidades

- Ingeniero civil a cargo de las transformaciones parciales que se realicen a la estructura histrica en funcin
de las definiciones del proyecto de arquitectura (apertura de escotillas en losas, definicin estructural de
escaleras y torres de ascensores y montacargas) (recomendamos por razones operativas que se considere
mediante extensin de contrato al equipo que realice el proyecto de recuperacin de la estructura del
edificio)

- Instalador Sanitario (agua alcantarillado) y aguas lluvias: define los equipos y redes necesarios para el
abastecimiento de aguas y la evacuacin de las aguas servidas, cuantifica los requerimientos de los
sistemas de evacuacin de aguas lluvias.

- Instalador Elctrico : define los equipos y redes necesarios para responder a la demanda de electricidad y
corrientes dbiles generadas por el programa y en estrecha asociacin con los requerimientos establecidos
por el proyectista de iluminacin.

- Instalador de Gas : define los equipos y redes asociados al suministro de gas,

- Especialista en Climatizacin: evala las opciones de climatizacin, definiendo estndares equipos y redes
de calefaccin y sistemas de impulsin mecnica de aire y extraccin forzada

- Instalador de equipos de cocina: define los tipos y disposiciones de los equipos requeridos para servicios
de cocina de carcter pblico (restaurantes, cafeteras)

- Proyectista de Iluminacin (define los tipos y cualidades de iluminacin interior y exterior, los consumos
requeridos, los equipos y elementos a considerarse en el edificio en funcin de los requerimientos del
proyecto de arquitectura

- Diseador de Sealtica: define los tipos y cualidad de los elementos de sealizacin grafica interior y
exterior, establece normas para los elementos que se introduzcan a futuro,

- Diseador de muebles fijos especiales Define las cualidades y estndares del mobiliario especializado a
utilizarse en el Mercado,

- Especialista en Manejo de basura: define los equipos y disposiciones de elementos vinculados al manejo
de basura particularmente en relacin a locales de uso pblico,

- Especialista en Evacuacin y Seguridad: evala las alternativas y criterios para la distribucin
dimensionamiento para las vas de escape,

- Especialista en Impacto vial: evala el efecto vial de las nuevas actividades en el entorno urbano, propone
medidas de mitigacin.

Si bien los alcances especficos de la actuacin Profesional solo podrn ser definidos una vez decidido un
programa definitivo y cuantificable, el listado anteriormente enunciado configura el elenco profesional






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

190
convencionalmente asociado a la realizacin de una obra de esta naturaleza. Todas las especialidades
operan bajo la coordinacin del arquitecto y requieren de la aprobacin de sus proyectos de parte del
arquitecto proyectista.

Para la etapa de ejecucin recomendamos que se contrate una Inspeccin Tcnico de Obra (ITO) cuya
funcin es verificar que la obra cumpla en todos sus aspectos con lo establecido en el proyecto, La ITO
acta como representante del cliente frente a la empresa constructora.

























SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

191
PROGRAMA DE ARQUITECTURA PRELIMINAR MERCADO PUERTO
SUBTERRANEO
RECINTO SUPERFICIE M2 DESCRIPCION
Bodegas generales 999,0
Cmaras de fro 200
Baos personal 46,0 incluye bao de hombres y mujeres y camarines para el personal
Sala electricidad 6,0
Sala bomba de agua 6,0
Sala mantenimiento 6,0
Sala de basura 15,0
Circulacin 852,0
Total 2130,0
PRIMER PISO
RECINTO SUPERFICIE M2 DESCRIPCION
Mercado 852,0
Zona en planta libre para mercado, con 52 mdulos islas de 16 m2. Deben contener
todos los implementos necesarios para puestos de ventas de alimentos.
Restaurantes 426,0 Se consideran 4 restaurantes. Deben incluir baos
Baos 46,0 incluye: bao de hombres y mujeres+bao para minusvlidos
Sala basura 6,0
Bodega 4,0
Circulacin 796,0
Total 2130,0
SEGUNDO PISO
RECINTO SUPERFICIE M2 DESCRIPCION
Restaurantes 760,0 7 a 8 restaurantes.
Cocinas 420,0
Baos 46,0 incluye: bao de hombres y mujeres+bao para minusvlidos
Sala basura 6,0
Bodega 4,0
Circulacin 812,7
Total 2048,7
TERCER PISO
RECINTO SUPERFICIE M2 DESCRIPCION
Oficinas URBAL 402,0
Oficinas para institucin Urbal. Se adjunta como refererencia un anteproyecto
realizado por esta institucin para este piso. debe incluir bao privado
Oficinas de administracin 40,0 Debe contar con una pequea sala de reuniones y bao privado
Baos 46,0 incluye: bao de hombres y mujeres+bao para minusvlidos
Espacio modular 1029,7
Se considera un espacio en planta libre, modular para ser usados con fines de
exposicin, ferias culturales, auditorio, reunin, venta de antiguedades, vinos etc
Circulacin 531,0
Total 2048,7
TERRAZA
RECINTO SUPERFICIE M2 DESCRIPCION
Cafetera 200,0 Debe contar con cocina y baos
Circulacin, espacio mirador 1848,7
Total 2048,7
Superficie total = 10406,1 *
5.4.2. Programa Arquitectnico Preliminar
Esta aproximacin es la proyeccin posible de realizar desde la etapa de prefactibilidad: mltiples
definiciones posteriores la debern ajustar hacia la configuracin del programa definitivo. Los antecedentes
especficos referidos al funcionamiento y esquema de negocios y administracin de cada una de las
dependencias incidir en el programa de arquitectura particularmente en loo que se refiere a un modelo de
servicios centralizados (baos de publico, baos y servicios de personal) versus un esquema de servicios
autnomos (cada local atendiendo los requerimientos del publico y de su propio personal).
La estimacin de apoyo tcnico y de bodegaje es solo una primera aproximacin y deber ser afinada
mediante una definicin operativa precisa de las dependencias del edificio y los clculos tcnicos que
correspondan a esa definicin. A modo de ejemplo, las salas de fro dependern del manejo de perecibles
en el mercado y restaurantes, a la administracin del servicio (como unidad de servicio o apoyo autnomo a
cada establecimiento).Las expectativas de uso del espacio modular pueden impactar fuertemente los
requerimientos de bodegaje a modo de ejemplo, su uso como centro de eventos puede requerir extensas
bodegas de muebles y utilera.




































* Cuadro de superficie sin considerar muros perimetrales






SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

192
CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES
mes
Semanas 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
ETAPAS
Etapa 0 : Elaboracin del programa definitivo
Etapa I : Anteproyecto
1.1 Estudio de Antecedentes
1.2 Revisin de planos del edificio y levantamiento de detalles
1.3 Diseo de Anteproyecto
1.4 Presentacin
1.5 Revisin
Etapa II : Proyecto
2.1 Incorporacion de observaciones etapa de anteproyecto
2.2 Planos de arquitectura y cortes 1/50
2.3 Planos de detalle constructivo 1/10 y 1/20
2.4 Especificaciones tcnicas
2.5 Revisin intermedia
Etapa III : Ingenieras y especialidades
3.1 Diseo de Ingeniera
Proyecto de Clculo
Planos de detalle estructurales
Memoria de clculo
3.2 Diseo de Especialidades
Proyecto instalaciones electricas y afines
Proyecto instalaciones sanitarias
Proyecto de gas
Proyecto de climatizacin
Proyecto iluminacin
Proyecto de Sealtica y mobiliario
Proyecto de cocinas y restaurantes
Proyecto de evacuacin y seguridad
Proyecto de manejo de basuras y residuos
3.3 Impacto Vial
Impacto vial entorno edificio
Revisin
Etapa IV : Presupuestos Generales y Aprobaciones
4.1 Presupuestos
Presupuesto general de la obra
Presupuesto por partidas presupuestarias
Carta Gantt de la Obra
4.2 Aprobaciones
Consejo de Monumentos
Direccin de Obras
SERVIU / Seremi MINVU
Organismo de transporte
Resumen Ejecutivo del proyecto
Revisin
Entrega final y presentacin
Total Proyecto: 10 MESES
Revisiones : 9 semanas
10 9 1 2 3 4 7 8 5 6
5.4.3. Cronograma de actividades etapa de diseo

Este cronograma no comprende tiempos dedicados a definiciones de programa dependiendo enteramente
de las definiciones de requerimientos realizadas por el mandante como documento cerrado y concluso al
modo de las condiciones de llamada a propuesta por suma alzada. Las variantes en los requerimientos de
proyecto incidirn no solo en los plazos sino tambin en los costos y debern evitarse a juicio de este
consultor. En el cuadro se ha incluido una Etapa 0, elaboracin de programa Definitivo la cual aconsejamos
realizar previa a la asignacin de equipos para el desarrollo de proyectos.
Segn lo convenido en relacin a clculo estructural el proyecto de refuerzo de la estructura deber preceder
al desarrollo del proyecto de arquitectura. Por esta razn solo se ha considerado en el cronograma aquellas
funciones de clculo que se requieran como demandas especficas del proyecto como por ejemplo el clculo
de torres de ascensores, la apertura de vanos en las losas, y el clculo del nuevo volumen a instalarse sobre
la terraza.











































SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

193
5.4.4. Presupuesto detallado del estudio

La presente aproximacin presupuestaria es gruesa correspondindose a los datos que se conocen
combinados con datos especulativos respecto a requerimientos que aun no son definidos. Este nivel de
definicin es consecuente con las certezas que se pueden manejar en una etapa de prefactibilidad.
Mltiples definiciones afectaran esta estimacin, desde los estndares de terminaciones y equipamiento
hasta la cuanta de las obras a realizarse por piso.


PRESUPUESTO DETALLADO DEL ESTUDIO UF al 030706 : 18150
Etapa I : Presupuesto Etapa de diseo
Profesionales N meses
Cantidad
por mes
precio por
hora(UF)
N horas por
mes
Total
mensual Total Etapa
Arquitecto J efe 9 1 0,7 120 1.524.600 13.721.400
Arquitecto colaborador 9 2 0,3 160 871.200 15.681.600
Dibujante 9 1 0,15 160 435.600 3.920.400
Subtotal 33.323.400
Gastos generales
Gastos de oficina y otros 3.300.000
Papelera 500.000
tintas 900.000
Plotters 2.700.000
Subtotal 7.400.000
Total 40.723.400
Especialidades Costo del estudio
Iluminacin 8.500.000
Instalacin elctrica 9.000.000
Instalaciones sanitarias 7.500.000
Climatizacin 11.000.000
Sealetica 5.000.000
Instalacin de equipos de cocina 5.000.000
Diseo de Elementos especiales 5.500.000
Manejo de basura 3.500.000
Instalacin de gas 2.500.000
Evacuacin y seguridad 1.820.000
Impacto vial 7.000.000
Clculo estructural complementario 12.000.000
Subtotal 78.320.000
Total Etapa de diseo = 119.043.400
Etapa II: Construccin
Profesionales N meses
Cantidad
por mes
precio por
hora(UF)
N horas por
mes
Total
mensual Total Etapa
Arquitecto supervisor de obra 12 1 0,7 20 363.000 4.356.000
Inspector tcnico de Obra (ITO) 12 1 0,4 80 580.800 6.969.600
Gastos generales 500.000
Subtotal 11.825.600
Total Etapa Construccin = 11.825.600
PRESUPUESTO TOTAL PROYECTO = 130.869.000












SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

194
PRESUPUESTO DE OBRA
UF al 030706 = 18.150
I Actividades previas cantidad unid. Precio unit. UF Precio total UF Precio total pesos
1.1 Instalacin de faenas 1,0 gl 250 250 4.537.500
1.2 Demoliciones y Retiros 1,0 gl 1.000 1.000 18.150.000
Subtotal 1.250 22.687.500
II Reparacion obra existente cantidad unid. Precio unit. UF Precio total UF Precio total pesos
2.1 Subterrneo 2240,0 m2 4,0 8.960 162.624.000
2.2 Primer piso 2240,0 m2 5,0 11.200 203.280.000
2.3 Segundo piso 2157,0 m2 5,0 10.785 195.747.750
2.4 Tercer piso 2157,0 m2 6,0 12.942 234.897.300
2.5 Terraza 2157,0 m2 1,5 3.236 58.724.325
Subtotal 10951,0 47.123 855.273.375
III Instalaciones y redes cantidad unid. Precio unit. UF Precio total UF Precio total pesos
4.1 Instalaciones* 1,0 gl 22000,0 22.000 399.300.000
* Incluye: Agua Potable, Alcantarillado, Gas, Iluminacin, Electricidad
IV Obras nuevas cantidad unid. Precio unit. UF Precio total UF Precio total pesos
3.1 Bodegas 999,0 m2 6,0 5.994 108.791.100
3.2 Cmara de fro 200,0 m2 16,0 3.200 58.080.000
3.3 Baos 300,0 m2 7,0 2.100 38.115.000
3.4 Cocinas 409,7 m2 12,0 4.916 89.232.660
3.5 Cafetera en terraza 200,0 m2 18,0 3.600 65.340.000
3.6 Circulaciones de servicio 2,0 gl 1700,0 3.400 61.710.000
Subtotal 23.210 421.268.760
V Terminaciones cantidad unid. Precio unit. UF Precio total UF Precio total pesos
5.1 Mobiliario puesto de mercado 52,0 m2 32,0 1.664 30.201.600
5.2 Restaurantes primer piso 426,0 m2 12,0 5.112 92.782.800
5.3 Restaurantes segundo piso 760,0 m2 12,0 9.120 165.528.000
5.4 Oficinas 450,0 m2 10,0 4.500 81.675.000
5.5 Espacio modular tercer piso 1029,7 m2 2,0 2.059 37.378.110
5.6 Puertas, Ventanas y Vitrinas 1117,0 m2 2,0 2.234 40.547.100
5.7 Ascensor panormico 2,0 gl 1200,0 2.400 43.560.000
5.8 Montacarga 2,0 gl 800,0 1.600 29.040.000
Subtotal 28.689 520.712.610
Total UF Total pesos
Presupuesto total Rehabilitacin Mercado Puerto 122.272 2.219.242.245
5.4.5. Presupuesto de Inversiones detallado por tem

El itemizado que se presenta tiene un valor referencial como primera aproximacin desconocindose en esta
etapa una serie de aspectos de proyecto que pueden introducir variantes significativas.





















































SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

195
5.4.6. Certificados de propiedad del terreno y de los propietarios
5.4.7. Estudio preinversional a nivel de prefactibilidad
Se encuentra desarrollado en la Etapa IV del presente documento.
5.4.8. Aplicacin de normas y estndares de seguridad segn O.G.U.C.

Las normas y estndares de seguridad estn referidas a condiciones especificas de la ocupacin de los
edificios como usos, carga de uso (nmero de personas que ocupan el recinto) relaciones entre las
funciones etc. De estos datos de proyecto se desprende el clculo de requerimientos (dimensionamiento
y cuanta de las vas de escape etc.) Los estndares de higiene y de condiciones laborales estn
referidos a nmeros de operarios y condiciones especficas del proyecto (como por ejemplo esquemas
de planta libre y baos compartidos o esquemas de subdivisin de plantas con locales autnomos: este
punto es particularmente relevante para los sectores mercado, restaurantes y oficinas). Estas
definiciones superan lo clarificado en la etapa de pre-diagnostico.

5.4.9. Factibilidad del cuerpo de Bomberos
Se adjunta condiciones de factibilidad del cuerpo de bomberos en el anexo 12.
5.4.10. Factibilidad de la asociacin chilena de seguridad del trabajo.
Se adjunta resumen del Decreto Supremo 594 en el anexo 10 del presente documento

5.4.11. Otros reglamentos de seguidas
En la etapa de proyecto, se deber tomar en consideracin lo estipulado en la Ley General de Medio
Ambiente (Ley 19.300/94) y su Reglamento (D.S. 95/01), la Ley General de Urbanismo y Construccin
(D.F.L. N458/76) y su Ordenanza General de Urbanismo y Construccin (D.S. N47/92), las exigencias
ambiente laboral (DS 594/99) y los dictmenes y normativas del Consejo de Monumentos Nacionales.
Se adjuntan como anexo resmenes de las normativas ms relevantes para el proyecto del Mercado
Puerto.
5.4.12. Plano de emplazamiento
Se adjunta en el anexo 03 del presente documento.
5.4.12. Planos del edificio
Los planos del edificio se realizaron en base a los levantamientos municipales realizados el ao 2003 y
fueron corregidos mediante mediciones en terreno por especialistas SEREX. Se recomienda verificar
estos levantamientos con los planos que se sern realizados por Ingeniera para el proyecto de
recuperacin de la estructura del edificio. Se adjuntan en el anexo 04.








SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

196
Bibliografa

Trminos de Referencia del estudio de mejoramiento Mercado Puerto. SERPLAC, 2005
Diagnstico Mercado Puerto, MINVU Regin de Valparaso, autor: Olivia Metz, direccin: J uan
Carlos Garca, 2003
Plan de manejo de la infraestructura fsica y funcional de Valparaso, Fabricaurbana Arquitectura
Ltda., Marcela Hurtado S., Arquitecto, Diciembre 2002
Instructivo de intervencin Consejo del Monumentos Nacionales, Zona Tpica o Pintoresca, rea
Histrica de Valparaso
Consejo de Monumentos Nacionales & I. Municipalidad de Valparaso: Postulacin de Valparaso
como sitio del patrimonio mundial / UNESCO, Diciembre 2001.
El Otro lado de las Cosas Consultores Ltda.: Proyecto Valparaso, 2001
Gobierno de Chile.: Ley N17.288 de Monumentos Nacionales y Normas Relacionadas, Santiago,
2004
Gobierno Regional de Valparaso. :Estrategia Regional de Desarrollo, Regin de Valparaso, 2001
Goldberg S.: Urban Rehabilitation of Valparaso (2004)
Revista DAU n 25, debats darquitectura i urbanisme, 2005
Revista halles de march,ditions du Moniteur, 2004
Instituto Nacional de Estadsticas INE: Censos de 1970 al 2002
Ley General del Medio Ambiente, 19.300
Ley General de Urbanismo y Construcciones
Decreto Supremo 594/99
Municipalidad de Valparaso: Plan de Desarrollo Comunal (PLADECO)
Municipalidad de Valparaso: Plan Regulador y Seccional Barrio Puerto
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones


Sitios Web consultados:

www.municipalidaddevalparaiso.cl
www.bienes.cl
www.patrimoniourbano.cl
www.monumentos.cl
www.minvu.cl
www.serviu.cl
www.mideplan.cl
www.planvalparaiso.cl
www.subdere.cl
www.sesma.cl
www.conama.cl















SEREX Estudio de Mejoramiento Edificio Mercado Puerto de Valparaso

DIRECCION DE SERVICIOS EXTERNOS FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEO Y ESTUDIOS URBANOS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE EL COMENDADOR 1954, SANTIAGO, CHILE
TEL 354 5557 - 354 5554 FAX: 231 7083 EMAIL: sreyespa@puc.cl

197



Anexos:

1- Planos de Tenencia
2- Anexo estudio de ttulos
3- Plano de emplazamiento del edificio
4- Planos del edificio Mercado Puerto
5- Proyecto URBAL para el tercer piso
6- Estudio de mecnica de suelos
7- Proyectos desarrollados en sitios eriazos del barrio Puerto por el taller de magster de la Universidad
de Cornell, a cargo de Rodrigo Prez de Arce
8- Ficha del consejo de Monumentos Nacionales
9- O.G.U.C. (Resumen)
10- Decreto Supremo 594 (Resumen)
11- Decreto Supremo 95/01(Resumen)
12- Factibilidad del Cuerpo de Bomberos
13- Certificados de propiedad del terreno y de los propietarios
14- Certificado de informes previos
15- Certificado de Factibilidad: Agua, luz , Agua Potable y alcantarillado

Похожие интересы