Comentarios a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

El Presidente de la Repblica en Consejo de Ministros, en uso de la atribucin que le

confera el ordinal 8 del artculo 190 de la Constitucin de la Repblica de Venezuela de
1961, y que actualmente le otorga el ordinal 8 del artculo 236 de la nueva Carta Magna, y
de conformidad con lo dispuesto en el literal g) del numeral 4 del artculo 1 de la "Ley que
autoriza al Presidente de la Repblica para Dictar Medidas Extraordinarias en Materia
Econmica y Financiera requeridas por el inters pblico (1)", dict el Decreto con rango y
fuerza de Ley Nro.427 por medio del cual se promulg la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios (en adelante Ley de Arrendamiento). (2)

Las normas contenidas en el referido Decreto constituyen el rgimen jurdico comn de los
arrendamientos inmobiliarios, y tiene por finalidad actualizar y concentrar en un solo texto
normativo toda la materia de stos. En este sentido, la Ley de Arrendamiento deroga: (i) la
Ley de Regulacin de Alquileres del 1 de agosto de 1960, (ii) la Ley de Reforma Parcial
de la Ley de Regulacin de Alquileres del 2 de enero de 1987, (iii) el Decreto Legislativo
sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947, (iv) el Reglamento de la Ley de
Regulacin de Alquileres y del Decreto Legislativo de Desalojo de Viviendas del 5 de
febrero de 1972, (v) La Resolucin No. 3729 del Ministerio de Fomento del 1 de julio de
1976, (vi) los Decretos Nos. 513 y 576 de fechas 6 de enero y 14 de abril de 1971, No. 298
del 15 de junio de 1989, No. 1493 del 18 de marzo de 1987, as como tambin se estableci
una derogatoria de carcter general para todas las dems disposiciones ordinarias contrarias
a la presente Ley de Arrendamiento.

ENTRADA EN VIGENCIA

La Ley de Arrendamiento entr en vigencia el 1 de enero del 2.000 (3) y, en consecuencia,
sus disposiciones son aplicables desde esa fecha. No obstante, de conformidad con lo
previsto en su artculo 88, queda claro que los procedimientos administrativos en curso para
el momento de inicio de su vigencia, seguirn tramitndose hasta su conclusin definitiva
por las disposiciones bajo las cuales se inici su tramitacin en tanto y en cuanto stas sean
aplicables.

MBITO DE APLICACIN DE LA LEY

El mbito de aplicacin de la Ley de Arrendamiento se circunscribe al arrendamiento y
subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al
funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales y de
enseanza entre otras, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente, as como
los cnones de arrendamiento de los mismos. (4) Asimismo, las disposiciones de la Ley de
Arrendamiento en lo relativo a la fijacin de los cnones de arrendamiento (regulacin de
alquileres) excluye expresamente a los inmuebles cuya cdula de habitabilidad u otro acto
equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987. Esto quiere decir, que se deja a la libre
voluntad de las partes contratantes todo lo relativo a la fijacin del canon de arrendamiento
bajo tal supuesto. Los arrendamientos de las reas comunes de los inmuebles sujetos a la
aplicacin de esta Ley, sern regulados por las disposiciones de la Ley de Propiedad
Horizontal.

Dentro del mbito de aplicacin de la Ley de Arrendamiento encontramos las siguientes
excepciones:

a) En cuanto a la aplicacin de la Ley

Se consagran de manera taxativa los supuestos a los que no se aplica la Ley de
Arrendamiento (5). En este sentido, se prev que los terrenos urbanos y suburbanos no
edificados, las fincas rurales y los fondos de comercio, as como los hoteles, moteles,
hosteras, paradores tursticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales y las
pensiones que acrediten su registro ante la autoridad competente, quedan fuera del mbito
de aplicacin de la Ley.

b) En cuanto a la regulacin de alquileres

Estn excluidos a los efectos de la fijacin de los cnones de arrendamiento, los inmuebles
pertenecientes a la Repblica de Venezuela, los Estados, Municipios y los institutos
oficiales del Ejecutivo Nacional, as como los inmuebles destinados a vivienda, comercio,
industria, oficina o cualquier otro uso, cuya cdula de habitabilidad o instrumento
equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987, al igual que las viviendas unifamiliares o
bifamiliares cuyo valor individualmente considerado exceda de doce mil quinientas
Unidades Tributarias (6).

c) En cuanto a la terminacin de la relacin arrendaticia

En lo que se refiere a la terminacin de la relacin arrendaticia, quedaron excluidas de la
aplicacin de la Ley en estudio, el arrendamiento y subarrendamiento de viviendas o
locales cuya ocupacin sea consecuencia de una relacin laboral o de una relacin de
subordinacin.

DEFINICIONES PROPIAS DE LA LEY

A fin de lograr una mejor comprensin de las disposiciones contenidas en la Ley de
Arrendamiento, se introduce un conjunto de definiciones autnticas respecto de los
siguientes vocablos (7):

4.1. Viviendas urbanas y suburbanas: las primeras son aquellas unidades de vivienda que se
encuentran fsicamente ubicadas dentro del rea de las ciudades, y las segundas, son
aquellas edificadas en zonas de influencia que se caractericen desde el punto de vista
urbanstico como reas de expansin conforme a las respectivas Ordenanzas Municipales.

4.2. Organismos de inquilinato: Son aquellos organismos administrativos a quienes se
atribuye la competencia inquilinaria. En este sentido, se atribuye al Poder Ejecutivo
Nacional tal competencia, no obstante, podr ser delegada en las Alcaldas, en cuyo caso
las multas que aquellas impongan ingresarn al Tesoro Municipal. La Ley de
Arrendamiento prev expresamente que en el rea Metropolitana de Caracas estas
funciones no podrn ser delegadas a los Municipios (8) y, en consecuencia, sern ejercidas
por el Ejecutivo Nacional a travs de la Direccin General de Inquilinato del Ministerio de
Infraestructura.

4.3. Clusula penal arrendaticia: Es la sancin prevista por las partes en el contrato,
imponible en virtud del incumplimiento de una de las clusulas del mismo.

CONTENCIOSO INQUILINARIO

CONCEPTO

La jurisdiccin contencioso-administrativa es el conjunto de rganos judiciales encargados
de controlar la legalidad y legitimidad de los actos, hechos y relaciones jurdico-
adminisrativas. Por su parte, la jurisdiccin contencioso-administrativa inquilinaria se
encuentra enmarcada dentro de los llamados "contenciosos especiales" y, en consecuencia,
slo los Tribunales especificados por la Ley sern los competentes para conocer de esta
materia.

TRIBUNAL COMPETENTE

La competencia judicial para conocer las actuaciones de la Administracin Inquilinaria
estar distribuida atendiendo al rgano que dicte los actos administrativos de inquilinato.
As, en el rea Metropolitana de Caracas, la impugnacin de los actos administrativos
emanados de la Direccin General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura sern
conocidas por los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo; en el
resto del pas, los Juzgados de Municipio o los de igual jerarqua de la localidad de que se
trate sern los competentes.

De lo anterior se desprende que a los Juzgados del interior de la Repblica se les atribuye
una competencia especial contencioso administrativa (contencioso eventual) en materia
inquilinaria, pero en lo que respecta a el conocimiento de los dems procedimientos
jurisdiccionales referidos por la Ley en estudio sobre la materia de arrendamientos urbanos
y suburbanos, ser la jurisdiccin civil ordinaria la competente (9).

En conclusin para conocer en primera instancia del recurso contencioso administrativo
inquilinario de anulacin son competentes los siguientes Tribunales: (i) los Tribunales
Superiores con Competencia en lo Civil y Contencioso Administrativo en la Regin
Capital, (ii) Los Jueces de Municipio o los de igual jerarqua de la localidad donde se
encuentre el inmueble en los Estados. (10)

MATERIA

Los interesados podrn interponer recurso de nulidad contra las decisiones administrativas
emanadas del organismo regulador ante la jurisdiccin contencioso administrativa, dentro
de los 60 das calendario siguientes a la ltima de las notificaciones de la decisin
respectiva efectuada a las partes.

Las sentencias que decidan el recurso contencioso administrativo inquilinario de nulidad
contra los actos regulatorios de los cnones mximos de arrendamiento, no podrn fijar su
monto, es decir, que la decisin de mrito deber quedar circunscrita a los poderes del juez
contencioso administrativo. Si es declarada la nulidad del acto regulatorio por sentencia
definitivamente firme, el rgano regulador deber dictar el nuevo acto conforme a la
sentencia judicial, en cuyo caso, deber realizarse un nuevo procedimiento administrativo
conservando pleno valor jurdico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean
acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo.

Cuando cursen ante los tribunales de la jurisdiccin contencioso administrativa mas de un
recurso de nulidad contra un mismo acto administrativo inquilinario, se acumularn los
respectivos procesos. Dicha acumulacin podr solicitarse incluso en estado de dictar
sentencia en el Tribunal que haya prevenido primero.

A solicitud de parte, y sin perjuicio de otros poderes cautelares que las Leyes atribuyan al
Juez Contencioso Administrativo, el Tribunal que conozca del recurso contencioso
inquilinario de nulidad, podr suspender en todo o en parte, los efectos del acto
administrativo impugnado, cuando su inmediata ejecucin comporte perjuicios o
gravmenes irreparables o de difcil reparacin por la definitiva. En tales casos, el Juez
podr exigir garanta suficiente a la parte interesada.

DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA

La preferencia ofertiva es el derecho del arrendatario a que se le ofrezca en venta en primer
lugar y con preferencia de cualquier tercero, el inmueble que ocupa. En este sentido, segn
lo establecido en la Ley de Arrendamiento, se har acreedor a la preferencia ofertiva el
arrendatario que tenga mas de 2 aos como tal, siempre que se encuentre solvente en el
pago de los cnones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. (11)

En virtud del derecho de preferencia, el propietario deber notificar al arrendatario de su
voluntad de vender mediante documento autntico, donde deber indicar el precio,
condiciones y modalidades de negociacin. El arrendatario deber igualmente notificar al
propietario en forma indubitable su aceptacin o rechazo a la oferta en el trmino de 15 das
calendario contados a partir del ofrecimiento. En el caso de que el arrendatario rechace el
ofrecimiento, el propietario quedar en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo
las mismas condiciones y modalidades. An cuando la Ley de Arrendamiento no lo seala
expresamente se deduce que la falta de notificacin del arrendatario, se entender como
negativa en cuanto a la aceptacin de la oferta, ya que para cumplir con el requisito de la
formacin de un documento indubitable, se requiere un medio pblico o autntico.

Transcurridos 180 das calendarios despus del ofrecimiento en venta sin que se hubiese
efectuado sta a terceros, quedar sin efecto la oferta, debiendo en consecuencia cursarse
una nueva al arrendatario para cualquier otra negociacin que se pretenda celebrar (12).

Cuando un tercero (sea persona natural o jurdica) haga el ofrecimiento de venta en nombre
del propietario, deber acreditar que est suficientemente autorizado para ello mediante
documento autntico, y determinar con precisin las condiciones establecidas por el
propietario para la negociacin.

FIJACIN DE LOS CNONES DE ARRENDAMIENTO

La fijacin de los cnones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulacin por la
Ley de Arrendamiento estar basado en porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del
inmueble representado en Unidades Tributarias (U.T). En este sentido si el inmueble tiene
un valor de hasta 4.200 U.T no podr cobrarse mas del 6 % anual del valor del inmueble
por concepto de canon de arrendamiento, si el valor del mismo est comprendido entre
4.201 y 8.400 U.T podr cobrarse hasta un 7% anual de su valor, si vara entre 8.401 y
12.500 U.T el total de los cnones anuales no podr exceder del 8% del valor del inmueble,
y por ltimo si es superior a 12.501 U.T podr cobrarse hasta un 9% anual. Se establece
tambin que el Ejecutivo Nacional podr modificar los porcentajes de rentabilidad
sealados, cuando as lo determinen razones de inters pblico o social.

Para la determinacin del valor del inmueble a los fines del clculo de los cnones de
arrendamiento mximos anuales (13), el organismo encargado de efectuar la fijacin del
canon mximo de arrendamiento deber tomar en consideracin: (i) el uso, clase, calidad,
situacin, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las
operaciones y clculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales debern ser
especificadas razonadamente. (ii) El valor fiscal declarado y aceptado por el propietario y el
valor establecido en los actos de transmisin de la propiedad realizados por lo menos seis
meses antes de la fecha de solicitud de regulacin, as como los precios promedio de las
enajenaciones de inmuebles similares en los ltimos 2 aos.

A los efectos de la fijacin del canon mximo mensual en los inmuebles sometidos al
rgimen de propiedad horizontal, se tomar en consideracin la contribucin para el pago
de los gastos comunes causados por la administracin, conservacin, reparacin o
reposicin de las cosas comunes a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal.

El alquiler mximo de los muebles y otros accesorios arrendados junto con la vivienda
sujeta a regulacin, ser fijado por las partes contratantes, pero en ningn caso podr ser
mayor al 2% mensual del valor de los mismos. En todo caso, el alquiler de los muebles, en
ningn caso podr exceder del 30% del canon fijado al inmueble.

Los cnones de arrendamiento de los inmuebles sern revisados por el organismo
encargado de la regulacin a instancia de parte interesada cuando:

a) Hubieren transcurrido 2 aos de la fijacin del canon mximo de arrendamiento mensual
efectuada y notificada a los interesado por el rgano administrativo competente.
b) Se cambie total o parcialmente el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble.
c) El propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble mejoras cuyo costo exceda del
20% del valor del inmueble.

Los organismos administrativos de inquilinato a los fines de mantener el equilibrio
econmico de las relaciones arrendaticias, podrn iniciar de oficio el procedimiento de
regulacin, instruir y decidir los casos que a su juicio considere necesario a costa del
propietario y sin perjuicio de la aplicacin de las sanciones a que hubiere lugar.

PAGO POR CONSIGNACIN

CONSIGNACIN ARRENDATICIA

Si el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tcitamente recibir el pago de la
pensin de arrendamiento vencida, podr el arrendatario o cualquier persona debidamente
identificada que acte en nombre y descargo de ste, consignarla por ante el Tribunal de
Municipio competente por el territorio, dentro de los 15 das continuos siguientes al
vencimiento de la mensualidad.

En los casos en que estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes
derivado directa o indirectamente de la relacin arrendaticia, el arrendador o propietario
podr retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor, sin que ello
pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la accin intentada, a menos que sta
estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler.

PROCEDIMIENTO CONSIGNATORIO

Mediante escrito dirigido al juez, el consignante indicar su nombre y apellido, el carcter
con el que acta, as como la identificacin completa y direccin de la persona natural o
jurdica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de
arrendamiento mensual y el motivo por el cual efecta la consignacin. El Juez dar al
interesado comprobante de la consignacin y cursar notificacin al beneficiario indicando
que la suma consignada se halla a su orden y disposicin. (14)

Para dar cumplimiento a lo anterior, el arrendatario debe aportar datos suficientes para la
notificacin del interesado dentro de un plazo no mayor a los 30 das siguientes a la primera
consignacin. (15) En el caso de que el arrendatario manifieste desconocer la direccin del
arrendador, deber solicitar al Tribunal receptor la expedicin de un cartel de notificacin,
y proceder a una sola publicacin en uno de los diarios de mayor circulacin de la localidad
donde se encuentra ubicado el inmueble, y posteriormente lo consignar para ser agregado
al respectivo expediente de consignaciones.

Efectuada la primera consignacin, se abrir un expediente en el cual se llevarn las
diligencias pertinentes, quedando el consignante obligado a efectuar las posteriores en ese
mismo expediente. No se considerarn legtimamente efectuadas las consignaciones
subsiguientes realizadas en un Tribunal distinto. (16) La suma de dinero consignada, slo
podr ser retirada por el beneficiario o por su apoderado legalmente constituido y
autorizado para ello, y en ningn caso podr retirarla el arrendatario o el tercero
consignante.

En virtud de la consignacin legtimamente efectuada, se considerar al arrendatario
solvente, salvo prueba en contrario que apreciar el Juez ante quien se presente la demanda.
A los efectos de la consignacin arrendaticia, todas las actuaciones en el tribunal estarn
libres de derechos, emolumentos y exentas del impuesto de papel sellado y timbres fiscales.
(17)

REINTEGRO DE LOS SOBREALQUILERES

En los inmuebles sometidos a regulacin, estn sujetos a repeticin todo pago en exceso del
canon mximo establecido por los organismos competentes. La obligacin de repeticin
corresponde al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres. (18) El reintegro se har
sobre la base del exceso cobrado desde la fecha de iniciacin del contrato hasta la fecha de
la regulacin que resultare definitivamente firme. Las acciones para solicitar la repeticin
de los sobrealquileres se intentarn ante los Tribunales competentes por la cuanta, y se
tramitarn conforme al procedimiento establecido en la Ley de Arrendamiento. (19)

Los reintegros son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y, en
consecuencia, se considerar en estado de solvencia al arrendatario, cuando el importe del
reintegro establecido por sentencia definitivamente firme sea igual o superior a lo que le
corresponda pagar por concepto de alquileres. El Tribunal que conozca en primera instancia
de las acciones de reintegro, remitir de oficio al organismo regulador correspondiente
copia certificada de la sentencia definitivamente firme que recaiga en la causa a los fines de
la imposicin de una multa que no podr exceder de 420 U.T, segn lo establecido en el
artculo 82 de la Ley de Arrendamiento.

PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO

El conocimiento y tramitacin de los asuntos cuya competencia es atribuida al organismo
regulador se regir conforme al siguiente procedimiento:

INICIO:

Inicia a instancia de parte interesada mediante solicitud escrita, la cual debe ser admitida
dentro de lo 3 das hbiles siguientes. (20) Si la solicitud presentare defectos u omisiones se
le notificar al interesado para que subsane las mismas dentro de los 15 das calendario
siguientes a su notificacin. Si las omisiones fueren subsanadas, se le dar curso a la
solicitud, en caso contrario no ser admitida (21)

Admitida la solicitud, se le notificar a los interesados que debern comparecer al tercer da
hbil siguiente a su notificacin para exponer lo que estimen conveniente, (22) y en esa
oportunidad debern consignar por escrito todas sus defensas y pretensiones, al igual que
las razones en que se fundamente la oposicin sin que despus se admitan otras. (23)

INSTRUCCIN:

En virtud de lo anterior, quedar abierta de pleno derecho una articulacin probatoria de 10
das hbiles, quedando a criterio de la autoridad administrativa la admisin de los otros
medios de prueba establecidos en el Cdigo Civil, Cdigo de Procedimiento Civil, Cdigo
Orgnico Procesal Penal o en otras Leyes. El acto administrativo que niegue la admisin de
una prueba deber ser suficientemente motivado. (24)

Para determinar el valor del inmueble, se abrir un lapso de 30 das calendario luego del
vencimiento del lapso probatorio, pudiendo ser extendido por el organismo regulador por
30 das calendario ms cuando razones de importancia as lo impongan. Dichos lapsos se
entendern concluidos en la fecha en que se determine el valor del inmueble, sus anexos y
accesorios.

Cuando se solicite la fijacin del canon de arrendamiento de una porcin de un inmueble
cuyo valor lo determin el organismo regulador menos de 2 aos antes de la solicitud, no se
proceder a una nueva determinacin, sino que se aplicar a la porcin cuya regulacin se
solicite la parte que proporcionalmente le corresponda. (25)

DECISIN:

El organismo regulador dictar su decisin dentro de los 10 das hbiles contados a partir
de aquel en que se haya determinado el valor del inmueble, sus anexos y accesorios. (26)
Estas decisiones sern notificadas personalmente a las partes interesadas, debiendo la
notificacin contener un resumen de la decisin e indicar los recursos que proceden en su
contra, expresando los lapsos para ejercerlos y los rganos o Tribunales ante los cuales
deban interponerse. (27)

NOTIFICACIN:

Si la notificacin no pudiere hacerse personalmente, se dejar expresa constancia en el
expediente sealando las razones o circunstancias por las cuales no pudo practicarse. En
este caso, se har un resumen de la decisin y se publicar un aviso en uno de los diarios de
mayor circulacin de la localidad donde se encuentre ubicado el inmueble. La publicacin
del aviso la consignar en el expediente el interesado, y se fijar a la vista del pblico en el
local donde despacha el funcionario que dict la decisin, y en la morada u oficina de los
interesados. Transcurridos 10 das hbiles contados a partir de la publicacin del aviso, se
entender que los interesados han sido notificados hacindose constar tal situacin en el
texto del aviso. La parte que haya solicitado la publicacin deber correr con los costos de
la misma. (28)

A los fines de las notificaciones que deban practicarse fuera de la jurisdiccin territorial del
organismo regulador, se podr librar despacho o exhorto al organismo de inquilinato de la
jurisdiccin donde deba practicarse la notificacin en los trminos de Ley. Cumplida sta,
se devolvern las actuaciones al organismo de origen. (29)

EFECTOS:

Las decisiones dictadas por el organismo regulador, agotan la va administrativa. (30) Se
aplicar supletoriamente la Ley Orgnica de Procedimientos Administrativos y el Cdigo
de Procedimiento Civil para todo lo no dispuesto en el procedimiento administrativo
establecido en la Ley de Arrendamiento. (31)

PRRROGA LEGAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

La doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como "un contrato consensual,
sinalagmtico-bilateral, oneroso y de administracin; puede ser conmutativo o aleatorio; es
un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recprocos de disfrute y pago de
alquileres, actos que se sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y
el disfrute no puede llevarse a cabo no se debe el alquiler."(Colin y Capitant. Curso
Elemental de Derecho Civil, 1949, tomo 4, p.283).

Por su parte el artculo 1579 del Cdigo Civil define el arrendamiento de la siguiente
manera:

"Artculo 1579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se
obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante
un precio determinado que sta se obliga a pagar a aquella ..."

La Ley de Arrendamiento consagra una innovacin que rompe con la legislacin anterior
en lo que se refiere a la prrroga de los contratos de arrendamiento. En este sentido, el
arriendo de inmuebles sujetos a regulacin celebrados a tiempo determinado, ser
prorrogado obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario
llegado el da del vencimiento del plazo (32), durante el lapso de la prrroga legal, la
relacin arrendaticia se considerar a tiempo determinado (33), permaneciendo vigentes las
condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las
variaciones del canon de arrendamiento consecuencia de un procedimiento de regulacin, o
de un convenio entre las partes si el inmueble estuviere exento de sta.

Las innovaciones en esta materia podran resumirse de la siguiente manera:

a) La prrroga legal opera de pleno derecho y una vez vencida, el arrendador podr exigir
del arrendatario la entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del
arrendador, por virtud del contrato -previa onterposicin de la correspondiente demanda-
decretar el secuestro de la cosa arrendada, y ordenar el depsito de la misma en la
persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al
arrendatario si hubiere lugar a ello (34).
b) El principio general de prrroga ope legis consigue sin embargo una limitacin
importante en la Ley de Arrendamiento, ya que si al vencimiento del contrato, el
arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o
legales, no tendr derecho a gozar del beneficio de la prrroga legal. (35)
c) Durante la prrroga legal no se admitirn demandas de cumplimiento de contrato de
arrendamiento por vencimiento del trmino, no obstante, sern admitidas aquellas que sean
interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

RGIMEN SANCIONATORIO

Los infractores de las disposiciones establecidas en la Ley de Arrendamiento sern penados
por el organismo encargado de la fijacin de los cnones de arrendamiento con una multa
que exceder de 420 U.T segn la gravedad de la falta y el mrito de las respectivas
circunstancias atenuante o agravantes que concurran en el caso concreto. El organismo
regulador, utilizando todos los recursos legales a su alcance investigar los hechos que
puedan constituirse en infracciones a la Ley de Arrendamientos.

La resolucin que imponga una multa ser notificada personalmente al infractor,
remitindole copia de la misma junto con la planilla de liquidacin, a fin de que pague el
monto de la multa en las oficinas de recepcin de fondos nacionales dentro de los 5 das
hbiles siguientes a la fecha de la notificacin. Si el organismo regulador es una Alcalda,
el monto de la multa ingresar al Tesoro Municipal. Los funcionarios encargados de la
regulacin, podrn valerse de las autoridades policiales para efectuar las respectivas
notificaciones.

Si la notificacin del infractor no pudiese hacerse de la manera indicada se dejar expresa
constancia en el expediente administrativo, sealando las razones por las cuales no pudo
practicarse. En este caso, se har un resumen de la decisin, y se publicar un aviso en uno
de los diarios de mayor circulacin de la localidad donde est ubicado el inmueble. La
publicacin del aviso la consignar en el expediente el interesado, y se fijar a la vista del
pblico en el local donde despacha el funcionario que dict la decisin, y en la morada u
oficina de los interesados. Transcurridos diez das hbiles contados a partir de la
publicacin del aviso, se entender que los interesados han sido notificados, circunstancia
que se har constar expresamente en el texto del aviso.

En el caso de los infractores reincidentes, se les impondr hasta el doble de la multa
previamente impuesta, y en el supuesto de que alguien se opusiese u obstaculizase el
cumplimiento de las actuaciones de los organismos reguladores ser sancionado con una
multa equivalente de 420 U.T segn la gravedad de la falta guardando la debida
proporcionalidad y adecuacin a los supuestos de hecho de la norma. Para cumplir con sus
atribuciones, el organismo regulador podr requerir el auxilio de la fuerza pblica si fuere
necesario. (36)

RELACIN ARRENDATICIA

CONDICIONES

Los propietarios y administradores de inmuebles destinados a arrendamiento estn en la
obligacin de velar por su buen estado de conservacin, en consecuencia, debern contratar
personas especializadas para el mantenimiento de ascensores, montacargas, incineradores,
ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumticos, pintura y cumplir con las
exigencias sanitarias del inmueble.

Esta obligacin prevista en el artculo 12 de la Ley de Arrendamiento es desarrollo especial
del principio general previsto en el artculo 1585 del Cdigo Civil, no obstante, en lo que
respecta a las reparaciones que se originen por daos maliciosos causados por los
arrendatarios, el propietario no est obligado a realizarlas, todo ello sin perjuicio de lo que
se pacte en virtud de la autonoma de la voluntad de las partes contratantes. Los derechos y
obligaciones derivadas del incumplimiento de esta disposicin se regirn por lo establecido
en el Cdigo Civil y dems Leyes u Ordenanzas aplicables.

En el caso de los inmuebles sujetos a regulacin, es decir, los que hubieren obtenido la
cdula de habitabilidad en fecha posterior al 2 de enero de 1987, el arrendatario y
subarrendatario no estn obligados a pagar alquileres superiores a los legalmente
establecidos, ni primas por la cesin, traspaso, arriendo o venta de punto, as como aceptar
como condicin para la celebracin del arrendamiento la compra de bienes muebles que se
encuentren ubicados dentro del rea que se pretende arrendar.

En los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado sobre inmuebles
exentos de regulacin en los que no se haya pactado clusula de valor sobre la actualizacin
peridica del canon de arrendamiento, la Ley en estudio establece que ste se ajustar cada
ao de la relacin arrendaticia de acuerdo al ndice general de precios al consumidor
establecido por el Banco Central de Venezuela si las partes no hubiesen llegado a un
acuerdo sobre el monto del mismo.

Es importante destacar, que los avisos de prensa o cualquier otro medio de publicidad a
travs de los cuales se ofrezcan inmuebles en arrendamiento, tendrn carcter de oferta
pblica segn lo dispuesto en el artculo 16 de la Ley de Arrendamiento y, en consecuencia,
el oferente queda obligado a cumplir con los trminos de la oferta y a no revocar sta sin
justa causa.

En este sentido, se prohiben expresamente los avisos o anuncios de prensa o de cualquier
otro medio de publicidad en los cuales (37):

a) Se exija como condicin para el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas, el no
tener nios, ser extranjero, as como establecer discriminaciones relativas al sexo, credo o
condicin social.
b) Quienes solicitaren viviendas, expresen los anteriores sealamientos.
c) Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infraccin de las disposiciones
legales sobre la materia

Se excepta de esta prohibicin la publicidad relativa a urbanizaciones, edificios,
condominios, conjuntos residenciales entre otros, construidos y diseados especialmente
para ser destinados a arrendamiento para personas de avanzada edad, o que necesiten de un
ambiente de gran tranquilidad y sosiego.

Por otra parte, debe tenerse en cuenta que en los contratos de arrendamiento en los que las
partes hayan pactado el pago de alquiler en moneda extranjera, se considerar al
arrendatario liberado de su obligacin principal cuando acredite el pago equivalente en
moneda nacional. Esto implica una derogatoria de las disposiciones contractuales en las que
se establezca como moneda de pago alguna moneda extranjera.

En lo que se refiere al arriendo de partes de un inmueble para ser habitado, la Ley de
Arrendamiento establece que los arrendadores y subarrendadores no podrn exigir mas de
un 25% del alquiler mximo fijado para el pago por limpieza del inmueble, aseo
domiciliario, suministro de agua, gas o alumbrado elctrico ni por cualquier otro servicio
similar.

En los inmuebles sujetos a regulacin que consten de unidades independientemente
consideradas dadas en arrendamiento y que no estn comprendidas en el rgimen de
propiedad horizontal, el pago de los gastos de aseo, conservacin, agua, energa elctrica y
cualquier otro servicio similar, podr ser fijado por las partes contratantes, siempre y
cuando no exceda de un 25% del monto del canon de arrendamiento.

Es importante sealar, que en el supuesto de que durante la relacin arrendaticia se
traspasase la propiedad del inmueble arrendado, el nuevo propietario est obligado a
respetar la relacin arrendaticia en los mismos trminos pactados, y las acciones relativas a
la terminacin de la relacin arrendaticia sobre el inmueble slo podrn tramitarse
conforme a lo establecido en la Ley de Arrendamiento.

GARANTAS

El arrendador podr exigir al arrendatario garantas reales o personales en respaldo de las
obligaciones asumidas por ste.(38) En este sentido, cuando se constituya depsito en
dinero para garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, ste no
podr exceder del equivalente a 4 meses de alquiler mas los intereses, y no podrn ser
imputables al pago del canon de arrendamiento.

Si se constituye depsito en dinero para garantizar las obligaciones derivadas del contrato
de arrendamiento, el arrendador (sea persona natural o jurdica), deber depositar en una
cuenta de ahorros dicha suma, y los intereses que se produzcan correspondern al
arrendatario (39). Si por cualquier circunstancia, el arrendador incumpliere esta obligacin,
quedar obligado a satisfacer al arrendatario intereses calculados sobre la base de la tasa
pasiva promedio de los seis principales bancos del pas por el tiempo de duracin de la
relacin arrendaticia.

El arrendador deber reintegrar al arrendatario dentro de los 60 das calendario siguientes a
la terminacin de la relacin arrendaticia, la suma recibida como garanta mas los intereses
que se hubieran causado hasta ese momento, siempre que el arrendatario estuviere solvente
respecto al cumplimiento de las obligaciones arendaticias a su cargo.

Si el arrendador se negare a reintegrar el depsito y sus intereses vencido el trmino de Ley
sin justa causa, el arrendatario podr ocurrir al tribunal competente por la cuanta para
hacer valer sus derechos y pretensiones, y la causa se tramitar en instancia nica,
conforme al procedimiento breve que establece la Ley de Arrendamiento y que
explicaremos mas adelante. Estimamos que esta disposicin no limita el ejercicio de la
accin penal a que haya lugar en contra del arrendador en el caso de apropiacin en
beneficio propio o de un tercero del depsito.

Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cnones de arrendamiento,
no podrn ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis principales instituciones
financieras del pas conforme a la informacin que suministre el Banco Central de
Venezuela. (40) Las partes podrn establecer clusulas penales por el incumplimiento de la
obligacin del arrendatario de entregar el inmueble al vencimiento del plazo.

TERMINACIN

LAS DEMANDAS

Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolucin de contratos de arrendamiento,
reintegro de sobrealquileres y depsitos en garanta, ejecucin de garantas, prrroga legal,
preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio, y cualquier otra accin derivada de
relaciones arrendaticias sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarn y
sentenciarn conforme a las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamiento, y al
procedimiento breve previsto en el libro IV, ttulo III, artculos 881 y siguientes del Cdigo
de Procedimiento Civil independientemente de su cuanta.

Slo podr demandarse el desalojo de un inmueble arrendado a tiempo indeterminado,
cuando la accin se fundamente en: (i) la falta de pago del canon de arrendamiento
correspondiente a 2 mensualidades consecutivas, (ii) la necesidad de ocupar el inmueble del
propietario o sus parientes consanguineos dentro del segundo grado de consanguinidad, (iii)
que el inmueble vaya a ser objeto de demolicin o de reparaciones que ameriten la
desocupacin, (iv) si el arrendatario ha destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos
o en contravencin a las disposiciones de las autoridades municipales o quien haga sus
veces, (v) si el arrendatario ha cambiado el uso o destino pactado para el inmueble sin el
consentimiento previo y por escrito del arrendador (vi) que el arrendatario haya ocasionado
al inmueble deterioros mayores o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. (vii)
que el arrendatario haya incumplido las disposiciones del reglamento interno del inmueble
(41), (viii) si el arrendatario cede total o parcialmente el contrato de arrendamiento o
subarrendamiento sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. (42)

PROCEDIMIENTO JUDICIAL

La Ley de Arrendamiento establece que en la contestacin de la demanda deber oponerse
conjuntamente las cuestiones previas previstas en el Cdigo de Procedimiento Civil y las
defensas de fondo, las cuales sern decididas en la sentencia definitiva, tambin en esta
oportunidad se podr reconvenir siempre que el tribunal sea competente por la materia y la
cuanta. (43)

En este sentido, si son opuestas las cuestiones previas de falta de jurisdiccin o
competencia del juez, el Tribunal se pronunciar sobre las mismas en la oportunidad de su
proposicin o en el da de despacho siguiente. (44) De ejercer las partes el recurso de
regulacin de la jurisdiccin y/o de la competencia, se tramitarn en cuaderno separado y el
proceso principal continuar su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se
suspender hasta que conste en autos la decisin del recurso interpuesto. En lo que se
refiere a la decisin de segunda instancia en los procesos de desalojo, es menester acotar
que contra ellas no habr recurso alguno, y dentro de los 3 das de despacho siguientes a la
publicacin de la sentencia, el juez remitir los autos al tribunal de la causa.

RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

Por otra parte, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de
subrogarse en el lugar de quien adquiere la propiedad del inmueble arrendado en las
mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad. Para ejercer
este derecho, el arrendatario debe estar al da con el pago de los cnones de arrendamiento
y satisfacer las aspiraciones del propietario (45). Este derecho deber ser ejercido por el
arrendatario dentro de los 40 das calendario siguientes a la fecha de la notificacin de la
negociacin realizada que deber hacerle el adquirente, a dicha notificacin se anexar
copia certificada del documento contentivo de la negociacin, la cual quedar en poder del
notificado.

El arrendatario podr ejercer el derecho de retracto si se produjeran cualquiera de los
siguientes supuestos:

a) No se le hubiere hecho la notificacin de Ley o se omitiere en ella alguno de los
requisitos exigidos.
b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado o sus condiciones
fueren mas favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.

El retracto legal arrendaticio no proceder en los casos de enajenacin o transferencia
global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local
arrendado. Adems la Ley de Arrendamiento establece la aplicacin supletoria de las
disposiciones del Cdigo Civil para todo lo no establecido por ella en lo que respecta a lo
antes sealados. (46)

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(1) Publicada en la Gaceta Oficial de la Repblica de Venezuela No. 36.687 del 26 de abril
de 1999.

(2) Publicada en la Gaceta Oficial de la Repblica de Venezuela No. 36.845 del 7 de
diciembre de 1999.

(3) Vid. artculo 94

(4) Vid. artculos 1 y 2

(5) Vid. artculos 3, 4 y 5 de la Ley de Arrendamiento.

(6) Actualmente el valor de la Unidad Tributaria es nueve mil seiscientos bolvares (Bs.
9.600, 00).

(7) Vid. artculo 8

(8) Vid. artculo 9

(9) Vid. artculo 10

(10) El artculo 78 de la Ley de Arrendamiento establece que la tramitacin y decisin del
recurso se har de conformidad con las pertinentes disposiciones de la Ley Orgnica de la
Corte Suprema de Justicia, o de la Ley que en su momento regule los procedimientos de
nulidad contra los actos administrativos de efectos particulares.

(11) Vid. artculo 42

(12) Vid. artculo 45

(13) Vid. artculo 30

(14) Vid. artculo 53

(15) Es menester aclarar que la omisin por parte del Tribunal del cumplimiento de la
notificacin al beneficiario no invalidar la consignacin, pero si la notificacin al
beneficiario no se realiza por hecho o negligencia del consignante, no se considerar
legtimamente efectauda.

(16) Vid. artculo 54

(17) Vid. artculos 56 y 57

(18) Si el arrendador o perceptor y el propietario fueran personas diferentes, la
responsabilidad ser solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurdicas entre stas personas,
adems se aplicarn las sanciones establecidas en la Ley de Arrendamientos, que mas
adelante explicaremos.

(19) Es importante sealar que la accin para reclamar el reintegro de sobrealquileres
prescribe a los 2 aos.

(20) La solicitud presentada deber cumplir con los requisitos que en su oportunidad
establecer el Reglamento de la Ley de Arrendamiento.

(21) La Ley de Arrendamiento en su artculo 66 establece que dicha decisin deber ser
motivada y contra ella se podr interponer recurso contencioso administrativo de anulacin,
dentro de los 60 das calendario siguientes a la notificacin del acto administrativo
denegatorio.

(22) Vid. artculo 67

(23) Vid. artculo 68

(24) Vid. artculo 69

(25) Vid. artculo 70

(26) Vid. artculo 71

(27) Vid. artculo 72

(28) Vid. artculo 73

(29) Vid. artculo 74

(30) Vid. artculo 75

(31) Vid. artculo 76

(32) Vid. artculo 38

(33) A diferencia de la legislacin anterior, que una vez que operaba la prrroga legal, el
contrato de arrendamiento se reputaba a tiempo indeterminado.

(34) Vid. artculo 39

(35) Vid. artculo 40

(36) La accin administrativa para aplicar las sanciones establecidas en la Ley de
Arrendamiento, prescribe a los 2 aos de cometida la infraccin segn lo consagrado en el
artculo 87 de ese texto normativo.

(37) Vid. artculo 17

(38) La Ley de Arrendamiento establece que en ningn caso podrn coexistir ambos tipos
de garantas.

(39) Vid. artculo 23

(40) Vid. artculo 27

(41) En los inmuebles sometidos al rgimen de propiedad horizontal, el respectivo
documento de condominio y el reglamento de condominio, previstos en el artculo 26 de la
Ley de Propiedad Horizontal, se considerar a los fines de este supuesto como reglamento
interno.

(42) Hay que destacar que quedan a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que
correspondan por otras causales distintas a las sealadas.

(43) La Ley de Arrendamiento seala que la negativa a la admisin de la reconvencin no
tendr apelacin.

(44) En este supuesto, el asunto se decidir con los elementos que se hayan presentado y los
que consten en autos.

(45) Vid. artculo 43
(46) Vid. artculo 50