EVALUACIN DE DECISIONES ESTRATGICAS

PATRICIO DEL SOL, PH.D. STANFORD,

PROFESOR DE LA PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICADE CHILE

TAREA Nro. 3
PRIMER BORRADOR

GRUPO USACH
LORETO LORY PONCE MUOZ
CARLOS VALLEJOS CARO
FREDDY PONCE RIVEROS
Santiago, 28 de abril de 2014

INDICE
PRESENTACION DEL CASO
IMPACTOS
INGRESOS Y COSTOS
ANALISIS DEL PROYECTO

CONCLUSION

PRESENTACION DEL CASO

Se trata de un proyecto real de compra de una casa que se compara con la alternativa de arriendo actual.

La compra de la casa de las caractersticas evaluadas se efecta a una inmobiliaria y cuyo valor es de U.F 7.000 (siete mil). De acuerdo
con las posibilidades ofrecidas se evala el obtener el financiamiento a travs de un Banco. De la investigacin en distintos bancos se
concluyo que el Banco Chile es la mejor alternativa ofrecida. A saber las condiciones del crdito son:

Tasa de inters:

4.6% anual

Plazo de pago:

15 aos (180 meses)

Pagos:

cuotas mensuales iguales

El proyecto consiste en evaluar cuanto pagar por concepto del dividendo mensual (expresado en U.F), para luego compararlo con los
beneficios que se puede obtener tanto en la compra de una casa vs el arrendar en el mismo periodo y de similares caractersticas y cuyo
canon de arriendo mensual es de UF 40.

Se ha supuesto que la sobrevida del evaluador es de 15 aos, y se considera que no deja herencia y que el valor final de rescate ser
para el igual a 0.

IMPACTOS
La compra de vivienda representa para los chilenos la meta de vida, en que han
sido educados. sin embargo ello representa tambin un permanente esfuerzo por
mantener la posicin econmica con objeto de dar cumplimiento con lo adeudado

al banco cuando se trata de el financiamiento para la compra. Adems se ha de

considerar como costo pertinente las contribuciones anuales durante la vida til
de quien compra.

En cambio el arriendo frente a un cambio econmico permite hacer los cambios

de acuerdo con la posicin econmica, y solo se incluye costos operacionales de

mantencin de la casa.

PRECIOS Y COSTOS
Casa
Inters

UF 7.000
4,60%Anual

Plazo

0,38% mensual

15Aos
180Meses

Cuotas
mensuales iguales

Dividendo
mensual

(1+i)^n-1
Cuota= P*i*(1+i)^n
(1+i)^n-1
Cuota es el valor del dividendo mensual
En que P es el valor de la casa, i la tasa de inters en meses ofrecida y n el nmero de meses de plazo para pagar la casa.

Reemplazando resulta:
Dividendo=

UF 53,91

DESARROLLO DEL PAGO DEL CRDITO

Mes

Cuota

Intereses

Amortizaci
n

Saldo

Mes

Cuota

Intereses

Amortizacin

Saldo

Mes

Cuota

Intereses

Amortizaci
n

Saldo

Mes

Cuota

Intereses

Amortizaci
n

Saldo

Mes

Cuota

Intereses

Amortizaci
n

Saldo

Mes

Cuota

Intereses

Amortizaci
n

Saldo

7000

53,91

26,8

27,1

6.972,9

31

53,91

23,5

30,4

6.110,6

61 53,91

19,8

34,1

5.143,4

91 53,91

15,7

38,2

4.058,5

121

53,9

11,1

42,9

2.841,7

151

53,9

5,8

48,1

1.476,9

53,91

26,7

27,2

6.945,7

32

53,91

23,4

30,5

6.080,1

62 53,91

19,7

34,2

5.109,2

92 53,91

15,6

38,4

4.020,2

122

53,9

10,9

43,0

2.798,7

152

53,9

5,7

48,2

1.428,6

53,91

26,6

27,3

6.918,5

33

53,91

23,3

30,6

6.049,5

63 53,91

19,6

34,3

5.074,9

93 53,91

15,4

38,5

3.981,7

123

53,9

10,7

43,2

2.755,5

153

53,9

5,5

48,4

1.380,2

53,91

26,5

27,4

6.891,1

34

53,91

23,2

30,7

6.018,8

64 53,91

19,5

34,5

5.040,4

94 53,91

15,3

38,6

3.943,0

124

53,9

10,6

43,3

2.712,2

154

53,9

5,3

48,6

1.331,6

53,91

26,4

27,5

6.863,6

35

53,91

23,1

30,8

5.987,9

65 53,91

19,3

34,6

5.005,8

95 53,91

15,1

38,8

3.904,2

125

53,9

10,4

43,5

2.668,6

155

53,9

5,1

48,8

1.282,8

53,91

26,3

27,6

6.836,0

36

53,91

23,0

31,0

5.957,0

66 53,91

19,2

34,7

4.971,1

96 53,91

15,0

38,9

3.865,3

126

53,9

10,2

43,7

2.625,0

156

53,9

4,9

49,0

1.233,8

53,91

26,2

27,7

6.808,3

37

53,91

22,8

31,1

5.925,9

67 53,91

19,1

34,9

4.936,2

97 53,91

14,8

39,1

3.826,2

127

53,9

10,1

43,8

2.581,1

157

53,9

4,7

49,2

1.184,6

53,91

26,1

27,8

6.780,5

38

53,91

22,7

31,2

5.894,7

68 53,91

18,9

35,0

4.901,3

98 53,91

14,7

39,2

3.786,9

128

53,9

9,9

44,0

2.537,1

158

53,9

4,5

49,4

1.135,3

53,91

26,0

27,9

6.752,6

39

53,91

22,6

31,3

5.863,4

69 53,91

18,8

35,1

4.866,1

99 53,91

14,5

39,4

3.747,6

129

53,9

9,7

44,2

2.492,9

159

53,9

4,4

49,6

1.085,7

10

53,91

25,9

28,0

6.724,5

40

53,91

22,5

31,4

5.832,0

70 53,91

18,7

35,3

4.830,9

100 53,91

14,4

39,5

3.708,0

130

53,9

9,6

44,4

2.448,6

160

53,9

4,2

49,7

1.036,0

11

53,91

25,8

28,1

6.696,4

41

53,91

22,4

31,6

5.800,4

71 53,91

18,5

35,4

4.795,5

101 53,91

14,2

39,7

3.668,3

131

53,9

9,4

44,5

2.404,1

161

53,9

4,0

49,9

986,0

12

53,91

25,7

28,2

6.668,2

42

53,91

22,2

31,7

5.768,8

72 53,91

18,4

35,5

4.760,0

102 53,91

14,1

39,8

3.628,5

132

53,9

9,2

44,7

2.359,4

162

53,9

3,8

50,1

935,9

13

53,91

25,6

28,3

6.639,8

43

53,91

22,1

31,8

5.737,0

73 53,91

18,2

35,7

4.724,3

103 53,91

13,9

40,0

3.588,5

133

53,9

9,0

44,9

2.314,5

163

53,9

3,6

50,3

885,6

14

53,91

25,5

28,5

6.611,4

44

53,91

22,0

31,9

5.705,1

74 53,91

18,1

35,8

4.688,5

104 53,91

13,8

40,2

3.548,3

134

53,9

8,9

45,0

2.269,5

164

53,9

3,4

50,5

835,1

15

53,91

25,3

28,6

6.582,8

45

53,91

21,9

32,0

5.673,0

75 53,91

18,0

35,9

4.652,6

105 53,91

13,6

40,3

3.508,0

135

53,9

8,7

45,2

2.224,3

165

53,9

3,2

50,7

784,4

16

53,91

25,2

28,7

6.554,1

46

53,91

21,7

32,2

5.640,9

76 53,91

17,8

36,1

4.616,5

106 53,91

13,4

40,5

3.467,6

136

53,9

8,5

45,4

2.178,9

166

53,9

3,0

50,9

733,5

17

53,91

25,1

28,8

6.525,3

47

53,91

21,6

32,3

5.608,6

77 53,91

17,7

36,2

4.580,3

107 53,91

13,3

40,6

3.426,9

137

53,9

8,4

45,6

2.133,3

167

53,9

2,8

51,1

682,4

18

53,91

25,0

28,9

6.496,4

48

53,91

21,5

32,4

5.576,2

78 53,91

17,6

36,4

4.543,9

108 53,91

13,1

40,8

3.386,2

138

53,9

8,2

45,7

2.087,6

168

53,9

2,6

51,3

631,1

19

53,91

24,9

29,0

6.467,4

49

53,91

21,4

32,5

5.543,6

79 53,91

17,4

36,5

4.507,4

109 53,91

13,0

40,9

3.345,2

139

53,9

8,0

45,9

2.041,7

169

53,9

2,4

51,5

579,6

20

53,91

24,8

29,1

6.438,3

50

53,91

21,3

32,7

5.511,0

80 53,91

17,3

36,6

4.470,8

110 53,91

12,8

41,1

3.304,2

140

53,9

7,8

46,1

1.995,6

170

53,9

2,2

51,7

527,9

21

53,91

24,7

29,2

6.409,1

51

53,91

21,1

32,8

5.478,2

81 53,91

17,1

36,8

4.434,0

111 53,91

12,7

41,2

3.262,9

141

53,9

7,6

46,3

1.949,3

171

53,9

2,0

51,9

476,0

22

53,91

24,6

29,3

6.379,8

52

53,91

21,0

32,9

5.445,3

82 53,91

17,0

36,9

4.397,1

112 53,91

12,5

41,4

3.221,5

142

53,9

7,5

46,4

1.902,9

172

53,9

1,8

52,1

423,9

23

53,91

24,5

29,5

6.350,3

53

53,91

20,9

33,0

5.412,2

83 53,91

16,9

37,1

4.360,1

113 53,91

12,3

41,6

3.180,0

143

53,9

7,3

46,6

1.856,3

173

53,9

1,6

52,3

371,6

24

53,91

24,3

29,6

6.320,7

54

53,91

20,7

33,2

5.379,1

84 53,91

16,7

37,2

4.322,9

114 53,91

12,2

41,7

3.138,2

144

53,9

7,1

46,8

1.809,5

174

53,9

1,4

52,5

319,2

25

53,91

24,2

29,7

6.291,1

55

53,91

20,6

33,3

5.345,8

85 53,91

16,6

37,3

4.285,6

115 53,91

12,0

41,9

3.096,4

145

53,9

6,9

47,0

1.762,5

175

53,9

1,2

52,7

266,5

26

53,91

24,1

29,8

6.261,3

56

53,91

20,5

33,4

5.312,4

86 53,91

16,4

37,5

4.248,1

116 53,91

11,9

42,0

3.054,3

146

53,9

6,8

47,2

1.715,4

176

53,9

1,0

52,9

213,6

27

53,91

24,0

29,9

6.231,4

57

53,91

20,4

33,5

5.278,8

87 53,91

16,3

37,6

4.210,4

117 53,91

11,7

42,2

3.012,1

147

53,9

6,6

47,3

1.668,0

177

53,9

0,8

53,1

160,5

28

53,91

23,9

30,0

6.201,3

58

53,91

20,2

33,7

5.245,2

88 53,91

16,1

37,8

4.172,7

118 53,91

11,5

42,4

2.969,8

148

53,9

6,4

47,5

1.620,5

178

53,9

0,6

53,3

107,2

29

53,91

23,8

30,1

6.171,2

59

53,91

20,1

33,8

5.211,4

89 53,91

16,0

37,9

4.134,8

119 53,91

11,4

42,5

2.927,2

149

53,9

6,2

47,7

1.572,8

179

53,9

0,4

53,5

30

53,91

23,7

30,3

6.141,0

60

53,91

20,0

33,9

5.177,4

90 53,91

15,8

38,1

4.096,7

120

11,2211

42,6869

150

53,9

6,0

47,9

1.525,0

180

53,9

0,2

53,7

53,908

2884,549

53,7
-

0,0

ANLISIS COMPARATIVO ARRIENDO VS COMPRA

Arriendo mensual:

UF 40

Dividendo mensual

UF 53,91

Diferencia

UF 13,91
Valor Presente (VP) de los flujos futuros de pagos de arriendo por 15 aos

SUPUESTOS:
1
2
3

Tasa de costo de oportunidad del dinero del Arriendo

i=4,6%
La casa evaluada de arriendo es de caractersticas similares
La casa no tendr un valor terminal por anlisis con valor = para el evaluador

V.P.= UF 5.194 es decir resulta UF 1806 de ahorro por arrendar la casa

CONCLUSION
Considerando que el horizonte de sobrevida del evaluador son 15 aos idnticos a los aos evaluados

por el banco de 15 aos, para el pago de la casa considerando adems que no se piensa en dejarla como
herencia. Entonces la decisin estratgica es continuar arrendando la casa de similares caractersticas
por UF 40, pues el valor presente de los flujos ser mas conveniente, pues genera un ahorro de UF
1.806, el que se puede ser destinado en valor de UF 13,91 por mes para otros gastos (por ej. renovar
auto cada ao, o destinarlo a efectuar inversiones de mayor rentabilidad que la tasa de UF+i=4,6% anual,
por ejemplo puede ser invertir en la bolsa a tasas por ejemplo que podran ser de UF+10% anual lo que
generara UF 3.278 en los 15 aos evaluados, con lo cual los rentabilidad adicional ser de UF 1472 en 15

aos.
Incluso si fuera relevante el dejar una herencia, se podra comprar y pagar una casa equivalente a UF
3,278 al final del ao 15 asumiendo la condiciones de pago contado.

Flujos pertinentes del proyecto

Ingresos de la empresa
Ocurren en la alternativa con
proyecto?
S

N
o

Ocurren
en la
alternativa
sin
proyecto?
S

No

Costos de la empresa
Ocurren en la alternativa con
proyecto?
S

No

UF 1806 ser
No existen
flujo negativo
ingresos por la
No pertinentes
por mayor
venta de la
Para este caso
costo al
casa, se
es la reventa
comprar la
considera
de la casa, en
casa. Pago
sobrevida de
UF7000
contribuciones
15 aos del
anual no
evaluador
considerado.

No pertinente
Los costos de
operacin de
la compra de
la casa

No pertinentes UF 1806 es el
Si no se hace
flujo negativo
el proyecto
que genera un
solo los UF
menor ingreso
1472,
debido al
generados por
proyecto
inversin en
el Costo de
bolsa con
Oportunidad
UF+10%
es UF+4,6%

La venta de la
casa en UF
7000, si fuere
necesario al
comprar la
casa.
O Bien
heredarla

No pertinente
Los gastos
operacionales
de mantener
la casa propia