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UNAM

FCA

Conviene invertir en Bienes Races?


L.C. y Mtro. Francisco Javier Cruz Ariza
www.franciscojaviercruzariza.com

Conviene invertir en Bienes Races?


INVERSIN FINANCIERA vs. INVERSIN EN INMUEBLES
Es muy comn escuchar a la gente
comentar que la mejor inversin que
una persona podr hacer, es siempre la
adquisicin de un bien inmueble.
Entre los argumentos que citan a favor,
se encuentra:
Un bien inmueble nunca se
devala con respecto a la
inflacin.
Su valor siempre va a la alza,
muy por encima de la inflacin
incluso.
Es la mejor fuente de ingresos a
futuro, ya que se puede vivir
cmodamente de las rentas que
proporciona.
Sin embargo, hoy en da la situacin
dista mucho de ser real. Es muy
importante comentar que el ciclo
econmico
y
la
situacin
macroeconmica
del
pas,
son
elementos sumamente importantes que
se tienen que ponderar antes de tomar
cualquier tipo de decisin.
Lo que hoy en da aplica, no
necesariamente fue la mejor opcin
hace 20 aos, ni lo ser exactamente
igual al final de la presente dcada.
Hoy en da, gracias a la estabilidad
macroeconmica por la que atraviesa el
pas, es posible acceder a crditos
hipotecarios en condiciones favorables
para la poblacin. Los principales
beneficios a que nos referimos, son:
La posibilidad de contratar en
moneda nacional, y a una tasa
fija durante todo el plazo del
crdito, que puede ser entre 15 y
20 aos.
Tasas nominales relativamente
accesibles, que oscilan entre
10.5 y 13%.
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Apoyos gubernamentales y es
quemas de cofinanciamiento.
Flexibilizacin de la banca para
el otorgamiento de estos
crditos.
El
sueo
de
todo
joven
profesionista, o de muchas personas
econmicamente activas, es el de
adquirir una casa a crdito, que les
permita ir conformando un patrimonio,
o bien, adquirir una segunda propiedad
como inversin, y vivir de las rentas del
mismo a futuro.
Lamentablemente, esto no es ningn
buen negocio hoy por hoy. Durante los
aos 80, cuando la hiperinflacin
golpeaba dramticamente el ingreso de
la poblacin, y el dinero vala cada vez
menos, definitivamente era una de las
nicas inversiones que garantizaba
proteger nuestro dinero frente a estos
embates econmicos, sin embargo la
realidad ha cambiado dramticamente
en la segunda dcada del siglo XXI.
Entre las principales diferencias,
encontramos las siguientes:
Inflacin controlada inferior al
5% anual.
Gran
estabilidad
macroeconmica, sin precedente
en la historia reciente del pas.
Incremento notable en la oferta
de vivienda, tanto nueva como
usada en las principales ciudades
y localidades importantes del
pas.
Accesibilidad relativamente fcil
para la poblacin a crditos
hipotecarios.
En consecuencia, el precio del
alquiler de los departamentos o
casas, en el mejor de los casos,
ha crecido mucho ms lento que
hace aos, sino que se han
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Conviene invertir en Bienes Races?


mantenido
estancados
por
algunos aos.
Mayor cultura financiera en la
gente: cada vez ms personas
evalan las ventajas de poseer
un bien inmueble en vez de
gastar en una renta por un bien
que jams ser propio.

Ahora consideremos un caso


hipottico, que nos resulta de gran
utilidad para ilustrar que hay
mejores alternativas que recurrir a la
adquisicin de bienes inmuebles
como instrumentos de inversin, y
peor an, si estos son adquiridos a
travs de un crdito hipotecario.

Supuestos:
NOMBRE: Hctor Menndez
EDAD: 35 aos
ESTADO CIVIL: Soltero
CRDITO HIPOTECARIO APROBADO: $2,500,000
PLAZO: 15 AOS
TASA NOMINAL ANUALIZADA: 12%
PAGOS MENSUALES: $30,004.20
La siguiente tabla, muestra cmo se va amortizando, mes con mes, la deuda de Hctor.
Sabemos que el pago de $30,004.20 se mantiene constante a lo largo de toda la vida del
crdito, sin embargo, al principio, se destina una mayor proporcin de ese pago para
cubrir los intereses del crdito, mientras que la amortizacin de la deuda es bastante
baja:
TABLA DE AMORTIZACIN DEL CRDITO
AO

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INTERESES

25,000.00
24,949.96
24,899.42
24,848.37
24,796.81
24,744.74
24,692.14
24,639.02
24,585.37
24,531.18
24,476.45
24,421.17
24,365.34
24,308.95
24,252.00
24,194.48
24,136.38
24,077.70
24,018.44
23,958.58
23,898.13

ABONO A
CAPITAL
5,004.20
5,054.24
5,104.78
5,155.83
5,207.39
5,259.46
5,312.06
5,365.18
5,418.83
5,473.02
5,527.75
5,583.03
5,638.86
5,695.25
5,752.20
5,809.72
5,867.82
5,926.50
5,985.76
6,045.62
6,106.07

SALDO
2,500,000.00
2,494,995.80
2,489,941.56
2,484,836.77
2,479,680.94
2,474,473.55
2,469,214.09
2,463,902.03
2,458,536.85
2,453,118.02
2,447,645.00
2,442,117.25
2,436,534.22
2,430,895.36
2,425,200.11
2,419,447.92
2,413,638.19
2,407,770.38
2,401,843.88
2,395,858.12
2,389,812.50
2,383,706.43

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23,775.39
23,713.10
23,650.19
23,586.65
23,522.48
23,457.66
23,392.20
23,326.08
23,259.29
23,191.85
23,123.72
23,054.92
22,985.42
22,915.24
22,844.35
22,772.75
22,700.43
22,627.40
22,553.63
22,479.12
22,403.87
22,327.87
22,251.11
22,173.57
22,095.27
22,016.18
21,936.30
21,855.62
21,774.13
21,691.83
21,608.71
21,524.75
21,439.96
21,354.32
21,267.82
21,180.45
21,092.22
21,003.10
20,913.09
20,822.18
20,730.35
20,637.62
20,543.95
20,449.35
20,353.80
20,257.30
20,159.83
20,061.38
19,961.95
19,861.53
19,760.11

6,167.14
6,228.81
6,291.10
6,354.01
6,417.55
6,481.72
6,546.54
6,612.00
6,678.12
6,744.91
6,812.35
6,880.48
6,949.28
7,018.78
7,088.96
7,159.85
7,231.45
7,303.77
7,376.80
7,450.57
7,525.08
7,600.33
7,676.33
7,753.09
7,830.63
7,908.93
7,988.02
8,067.90
8,148.58
8,230.07
8,312.37
8,395.49
8,479.45
8,564.24
8,649.88
8,736.38
8,823.75
8,911.98
9,001.10
9,091.11
9,182.02
9,273.85
9,366.58
9,460.25
9,554.85
9,650.40
9,746.90
9,844.37
9,942.82
10,042.25
10,142.67
10,244.09

2,377,539.29
2,371,310.48
2,365,019.39
2,358,665.38
2,352,247.83
2,345,766.11
2,339,219.57
2,332,607.57
2,325,929.45
2,319,184.54
2,312,372.19
2,305,491.71
2,298,542.42
2,291,523.65
2,284,434.69
2,277,274.83
2,270,043.38
2,262,739.61
2,255,362.81
2,247,912.24
2,240,387.16
2,232,786.83
2,225,110.50
2,217,357.41
2,209,526.78
2,201,617.85
2,193,629.83
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2,177,413.34
2,169,183.28
2,160,870.91
2,152,475.42
2,143,995.97
2,135,431.73
2,126,781.85
2,118,045.47
2,109,221.72
2,100,309.74
2,091,308.64
2,082,217.52
2,073,035.50
2,063,761.65
2,054,395.07
2,044,934.82
2,035,379.97
2,025,729.57
2,015,982.67
2,006,138.29
1,996,195.48
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19,021.14
18,911.31
18,800.38
18,688.35
18,575.19
18,460.90
18,345.47
18,228.88
18,111.12
17,992.19
17,872.07
17,750.75
17,628.22
17,504.46
17,379.46
17,253.21
17,125.70
16,996.92
16,866.85
16,735.47
16,602.78
16,468.77
16,333.42
16,196.71
16,058.63
15,919.18
15,778.33
15,636.07
15,492.39
15,347.27
15,200.70
15,052.67
14,903.15
14,752.14
14,599.62
14,445.57
14,289.99
14,132.84
13,974.13
13,813.83
13,651.93
13,488.40
13,323.25
13,156.44
12,987.96
12,817.80

10,346.54
10,450.00
10,554.50
10,660.05
10,766.65
10,874.31
10,983.06
11,092.89
11,203.82
11,315.85
11,429.01
11,543.30
11,658.73
11,775.32
11,893.08
12,012.01
12,132.13
12,253.45
12,375.98
12,499.74
12,624.74
12,750.99
12,878.50
13,007.28
13,137.35
13,268.73
13,401.42
13,535.43
13,670.78
13,807.49
13,945.57
14,085.02
14,225.87
14,368.13
14,511.81
14,656.93
14,803.50
14,951.53
15,101.05
15,252.06
15,404.58
15,558.63
15,714.21
15,871.36
16,030.07
16,190.37
16,352.27
16,515.80
16,680.95
16,847.76
17,016.24
17,186.40

1,955,419.93
1,944,969.93
1,934,415.43
1,923,755.39
1,912,988.74
1,902,114.43
1,891,131.37
1,880,038.48
1,868,834.67
1,857,518.82
1,846,089.80
1,834,546.50
1,822,887.77
1,811,112.45
1,799,219.37
1,787,207.36
1,775,075.24
1,762,821.79
1,750,445.81
1,737,946.07
1,725,321.33
1,712,570.34
1,699,691.84
1,686,684.56
1,673,547.21
1,660,278.48
1,646,877.06
1,633,341.63
1,619,670.85
1,605,863.36
1,591,917.79
1,577,832.77
1,563,606.90
1,549,238.77
1,534,726.95
1,520,070.02
1,505,266.52
1,490,314.99
1,475,213.94
1,459,961.88
1,444,557.30
1,428,998.67
1,413,284.46
1,397,413.10
1,381,383.03
1,365,192.66
1,348,840.39
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11,941.12
11,760.49
11,578.05
11,393.79
11,207.68
11,019.72
10,829.87
10,638.13
10,444.47
10,248.87
10,051.32
9,851.79
9,650.27
9,446.73
9,241.15
9,033.52
8,823.81
8,612.01
8,398.09
8,182.03
7,963.81
7,743.40
7,520.79
7,295.96
7,068.88
6,839.52
6,607.88
6,373.91
6,137.61
5,898.95
5,657.89
5,414.43
5,168.53
4,920.18
4,669.34
4,415.99
4,160.10
3,901.66
3,640.64
3,377.00
3,110.73
2,841.80
2,570.17
2,295.83
2,018.75
1,738.89
1,456.24
1,170.76

17,358.27
17,531.85
17,707.17
17,884.24
18,063.08
18,243.71
18,426.15
18,610.41
18,796.52
18,984.48
19,174.33
19,366.07
19,559.73
19,755.33
19,952.88
20,152.41
20,353.93
20,557.47
20,763.05
20,970.68
21,180.39
21,392.19
21,606.11
21,822.17
22,040.39
22,260.80
22,483.41
22,708.24
22,935.32
23,164.68
23,396.32
23,630.29
23,866.59
24,105.25
24,346.31
24,589.77
24,835.67
25,084.02
25,334.86
25,588.21
25,844.10
26,102.54
26,363.56
26,627.20
26,893.47
27,162.40
27,434.03
27,708.37
27,985.45
28,265.31
28,547.96
28,833.44

1,247,234.96
1,229,703.11
1,211,995.94
1,194,111.70
1,176,048.62
1,157,804.91
1,139,378.76
1,120,768.34
1,101,971.83
1,082,987.35
1,063,813.02
1,044,446.95
1,024,887.22
1,005,131.89
985,179.01
965,026.60
944,672.67
924,115.19
903,352.14
882,381.47
861,201.08
839,808.89
818,202.78
796,380.61
774,340.21
752,079.42
729,596.01
706,887.77
683,952.45
660,787.77
637,391.45
613,761.17
589,894.58
565,789.32
541,443.02
516,853.25
492,017.58
466,933.55
441,598.69
416,010.48
390,166.38
364,063.85
337,700.28
311,073.09
284,179.62
257,017.21
229,583.19
201,874.82
173,889.37
145,624.06
117,076.10
88,242.66

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30,004.20
30,004.20
30,004.78

882.43
591.21
297.08

29,121.77
29,412.99
29,707.90

TOTAL:

5,400,756.78

2,900,756.78

2,500,000.00

De la tabla, se desprende el siguiente


anlisis:
El costo total de la vivienda se
elev a ms del doble: $5400,
756.78
Hctor pag $2900, 756.78 de
puros intereses.
Durante el primer ao del
crdito, solo una quinta parte de
los
pagos
mensuales
se
destinaba para abono a capital.
A partir del segundo ao y hasta
casi concluir el 3, se destinaba
solo la cuarta parte del pago para
cubrir el capital, el resto se
destinaba para pagar los
intereses
Es solo a partir del mes de
marzo del 10 ao del crdito,
que el pago se destinar en un

59,120.89
29,707.90
0.00

50% para abonar el capital


originalmente solicitado. De
cualquier manera, es importante
contemplar que el restante 50%
se sigue destinando para pago de
intereses...

Cabra hacer la reflexin de que la tasa


empleada en el ejercicio es real, y que,
de hecho, es una de las ms bajas del
mercado....
Ahora bien, qu pasara si, en vez de
haber solicitado el crdito hipotecario,
Hctor hubiera decidido ahorrar esa
misma cantidad de dinero en algn
instrumento financiero, como un Fondo
de Inversin o un Seguro de Vida con
Inversin, que le permitiera ganar la
misma tasa del 12%:

TABLA QUE NOS MUESTRA EL AHORRO LOGRADO EN 15 AOS


AO

1
2

MES
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
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14
15
16
17
18

DEPSITO

INTERESES
GENERADOS

SALDO
$

30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20

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300.04
603.08
909.16
1,218.29
1,530.52
1,845.86
2,164.36
2,486.05
2,810.95
3,139.10
3,470.54
3,805.28
4,143.38
4,484.85
4,829.74
5,178.08
5,529.91
5,885.25

30,304.24
60,911.53
91,824.88
123,047.37
154,582.09
186,432.15
218,600.72
251,090.97
283,906.12
317,049.42
350,524.16
384,333.64
418,481.22
452,970.27
487,804.22
522,986.50
558,520.61
594,410.06

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41
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43
44
45
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47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
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30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
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30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20

6,244.14
6,606.63
6,972.73
7,342.50
7,715.97
8,093.17
8,474.15
8,858.93
9,247.56
9,640.08
10,036.52
10,436.93
10,841.34
11,249.80
11,662.34
12,079.00
12,499.83
12,924.87
13,354.16
13,787.75
14,225.67
14,667.97
15,114.69
15,565.88
16,021.58
16,481.83
16,946.69
17,416.20
17,890.41
18,369.35
18,853.09
19,341.66
19,835.12
20,333.51
20,836.89
21,345.30
21,858.80
22,377.43
22,901.24
23,430.30
23,964.64
24,504.33

630,658.40
667,269.23
704,246.16
741,592.86
779,313.03
817,410.41
855,888.75
894,751.88
934,003.64
973,647.92
1,013,688.64
1,054,129.77
1,094,975.31
1,136,229.31
1,177,895.84
1,219,979.04
1,262,483.07
1,305,412.15
1,348,770.51
1,392,562.46
1,436,792.32
1,481,464.49
1,526,583.38
1,572,153.45
1,618,179.23
1,664,665.26
1,711,616.16
1,759,036.56
1,806,931.17
1,855,304.72
1,904,162.01
1,953,507.87
2,003,347.19
2,053,684.91
2,104,526.00
2,155,875.50
2,207,738.50
2,260,120.12
2,313,025.57
2,366,460.07
2,420,428.91
2,474,937.44

61
62
63
64
65
66
67
68
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30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20

25,049.42
25,599.95
26,155.99
26,717.60
27,284.81
27,857.70
28,436.32
29,020.73
29,610.98
30,207.13

2,529,991.06
2,585,595.21
2,641,755.40
2,698,477.20
2,755,766.21
2,813,628.12
2,872,068.64
2,931,093.57
2,990,708.75
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33,278.51
33,911.34
34,550.49
35,196.04
35,848.04
36,506.57
37,171.67
37,843.43
38,521.91
39,207.17
39,899.28
40,598.32
41,304.34
42,017.43
42,737.65
43,465.06
44,199.76
44,941.80
45,691.26
46,448.21
47,212.74
47,984.90
48,764.80
49,552.49
50,348.05
51,151.58
51,963.13
52,782.81
53,610.68
54,446.83
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58,754.68
59,642.26
60,538.73
61,444.16
62,358.64
63,282.27
64,215.14
65,157.33
66,108.94
67,070.08
68,040.82
69,021.27
70,011.52
71,011.68

3,111,733.52
3,173,155.10
3,235,190.89
3,297,847.04
3,361,129.75
3,425,045.29
3,489,599.99
3,554,800.23
3,620,652.47
3,687,163.24
3,754,339.11
3,822,186.75
3,890,712.86
3,959,924.23
4,029,827.71
4,100,430.23
4,171,738.77
4,243,760.40
4,316,502.25
4,389,971.51
4,464,175.47
4,539,121.47
4,614,816.92
4,691,269.34
4,768,486.27
4,846,475.38
4,925,244.37
5,004,801.06
5,085,153.31
5,166,309.09
5,248,276.42
5,331,063.42
5,414,678.30
5,499,129.33
5,584,424.86
5,670,573.35
5,757,583.33
5,845,463.40
5,934,222.28
6,023,868.74
6,114,411.67
6,205,860.03
6,298,222.87
6,391,509.34
6,485,728.68
6,580,890.21
6,677,003.35
6,774,077.63
6,872,122.65
6,971,148.11
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Conviene invertir en Bienes Races?

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80,475.38
81,580.18
82,696.02
83,823.02
84,961.29
86,110.95
87,272.10
88,444.86
89,629.35
90,825.69
92,033.99
93,254.37
94,486.96
95,731.87
96,989.23
98,259.16
99,541.80
100,837.26
102,145.67
103,467.17
104,801.88
106,149.94
107,511.49
108,886.64
110,275.55
111,678.35
113,095.17
114,526.17
115,971.47
117,431.23
118,905.58
120,394.68
121,898.67
123,417.70
124,951.92
126,501.48
128,066.54
129,647.24
131,243.76
132,856.24
134,484.84
136,129.73
137,791.07
139,469.02

7,274,205.76
7,377,252.06
7,481,328.82
7,586,446.35
7,692,615.06
7,799,845.45
7,908,148.14
8,017,533.87
8,128,013.45
8,239,597.82
8,352,298.05
8,466,125.27
8,581,090.76
8,697,205.91
8,814,482.21
8,932,931.28
9,052,564.83
9,173,394.72
9,295,432.91
9,418,691.48
9,543,182.64
9,668,918.71
9,795,912.14
9,924,175.50
10,053,721.50
10,184,562.95
10,316,712.83
10,450,184.20
10,584,990.28
10,721,144.42
10,858,660.11
10,997,550.95
11,137,830.71
11,279,513.25
11,422,612.63
11,567,143.00
11,713,118.67
11,860,554.10
12,009,463.88
12,159,862.76
12,311,765.63
12,465,187.53
12,620,143.65
12,776,649.33
12,934,720.06
13,094,371.50
13,255,619.46
13,418,479.90
13,582,968.94
13,749,102.87
13,916,898.14
14,086,371.36

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30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20
30,004.20

141,163.76
142,875.44
144,604.23
146,350.32
148,113.86
149,895.04

TOTAL:

5,400,756.00

9,738,643.20

Y ahora vienen las conclusiones de esta


opcin:
El monto destinado a la
inversin, es similar al que
hubiera
representado
la
contratacin
del
crdito
hipotecario; es decir: $30,004.20
pesos mensuales, que sumaran,
al finalizar los 15 aos
hipotticos, un monto de $5400,
756.00
Contemplando una tasa de
rendimiento del 12%, que no es
difcil de lograr en los
instrumentos financieros antes
descritos, se hubieran generado
$9738, 643.20 de rendimiento.
Es decir, el 180% de
rentabilidad neta.
El monto al final de los 15 aos,
ascendera a $15139,399.20; es
decir, 3 veces ms lo que
aportamos.

Departamento
Requiere
inversin
mantenimiento

14,257,539.32
14,430,418.95
14,605,027.39
14,781,381.90
14,959,499.96
15,139,399.20

Justo al finalizar el 5 ao, en


nuestra
mensualidad
60,
lograramos
reunir
una
cantidad muy cercana a los
$2500,000 que solicitamos
como crdito en el primer
caso, lo cual representa que, si
Hctor se dedicara a ahorrar,
en vez de pagar un crdito,
lograra reunir el capital
suficiente para pagar al
contado en 5 aos; es decir,
una 3. Parte del tiempo que
tardara en liquidar la deuda.

Ahora bien, hasta este punto asumimos


que Hctor desea conformar un
patrimonio, por lo cual, la compra de un
departamento es una excelente opcin,
para que deje de pagar renta, o peor an,
siga viviendo con sus padres!
Si por otra parte, Hctor decidiera
alquilar el departamento adquirido,
como una fuente segura de ingreso
pasivo, tendra que contemplar las
siguientes consideraciones:
Inversin Financiera

en

Solo requiere darle un seguimiento


peridico, o bien auxiliarse de un
asesor patrimonial o financiero.

Implica la rdua labor de buscar a un


inquilino serio, cumplido y formal.

Puntualmente se cuenta con los


rendimientos que el instrumento
financiero, ya sea un fondo de
inversiones o un Seguro de Vida con
inversin, generan.
Un instrumento financiero es el inquilino
idneo que puntualmente nos pagar

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Conviene invertir en Bienes Races?


una renta!

Los
bienes
inmuebles
sufren
deterioros naturales, y estn a la
merced
de
la
intemperie.
Adicionalmente, se tiene que
contemplar el uso que los inquilinos
hagan de l.

Por
supuesto
que
cualquier
instrumento est a merced de los
embates econmicos y financieros,
como la crisis de los aos 2008-2009.
Ante ello, es muy aconsejable
diversificar nuestra inversin en
varias alternativas, con lo cual el
riesgo se aminora sensiblemente.

El valor del alquiler va en funcin a la


plusvala o minusvala de la zona
donde se halle el inmueble, as como
a la oferta y la demanda inmobiliaria.

Mediante una estrategia de inversin


a
mediano
y
largo
plazo,
prcticamente cualquier tipo de
riesgo financiero se diluye.

Ante cualquier emergencia, se


tendra que vender el inmueble, lo
cual podra implicar tiempo y
sacrificar una parte considerable de
la utilidad.

Mediante una adecuada estrategia


de diversificacin, se puede contar
con liquidez inmediata sin perjuicio
del capital.

En consecuencia, es importante que


reflexionemos sobre estos temas antes
de tomar cualquier decisin precipitada,
fundamentada solamente en el sentido
comn o bien en consejos que
escuchamos de familiares, amigos, etc,
que no necesariamente consideran la
problemtica con un enfoque integral, y
en beneficio de las personas.

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