LA COMPRA VENTA

Evolucin del concepto en el derecho romano

En el Derecho Romano, la Compraventa no fue traslativa de dominio, se defina como un
contrato por el cual el vendedor se obligaba a entregar una cosa y garantizar la posesin
pacifica y til y el comprador, a pagar un precio, es decir por virtud de la compraventa el
vendedor solo tena la obligacin de entregar la cosa y garantizar una posesin y de los
vicios ocultos de la cosa.
Tambin en el Derecho Romano la Compraventa poda recaer sobre cosas ajenas, en el
sentido que si el vendedor garantizaba la posesin pacifica y til, el contrato era valido, y
el comprador no poda reclamar entre tanto no se le privar de la cosa, aun cuando
tuviera conocimiento cierto que era ajeno. Esto no quiere decir que el Derecho Romano
permitiera la disposicin de las cosas ajenas y considerara como licita esa enajenacin,
pues podra la interpretacin llevarnos al grado de considerar que en el Derecho Romano
se autorizaba el fraude, cuando alguien tomando una cosa ajena la venda por ultimo en el
Derecho Romano el contrato por si solo no era traslativo de dominio trtese de
compraventa, permuta, donacin o sociedad, pues era menester, adems del contrato,
que tena un simple efecto obligatorio pero no traslativo recurrir a ciertas figuras jurdicas
que segn los tiempos llamaron mancipatio, in jure cesio o traditio, para que en una unin
del contrato, se operarse la traslacin de la propiedad. Adems de estas figuras jurdicas
existan otros medios de consolidar el dominio, como la usucapin, que partiendo de la
Compraventa o de algn contrato de los que actualmente son traslativos de dominio
otorgaba al adquirente, a travs del tiempo, la propiedad. El efecto del contrato era,
desde este punto de vista conceder una posesin apta para adquirir el dominio por
prescripcin o bien conceder la posesin pretoriana que justamente se diferenciaba del
dominio, en que no otorgaba la propiedad romana ex jurequiritum, pero si se constitua
una forma de posesin eficaz, para que a travs del tiempo se convirtiera, en dominium.
Esta evolucin del derecho Romano preparo el camino al antiguo Derecho Francs para
que a travs de reformas consuetudinarias se conserve la traditio simblica y ficta, pero
segua formalmente mencionndose el los contratos de entrega de la cosa como un
elemento necesario para la transmisin de la propiedad.
Todava en tiempo de Pothier que inspiro el Cdigo de Napolen, y que se considera como
el ms fiel expositor del derecho antiguo; se sostuvo que la compraventa no era traslativa
de dominio por si sola es decir, sin la traditio, pero se reconoci que esta poda ser
simblica o ficta

Regulacin legal guatemalteca
El artculo 1790 del Decreto ley 106 (Cdigo Civil) establece que el contrato de
compraventa el vendedor transfiere la propiedad de una cosa y se compromete a
entregarla, y el comprador se obliga a entregar el precio en dinero; la regulacin de la
compraventa se encuentra en los artculos 1790 al 1781 del Cdigo Civil Guatemalteco el
contrato de compraventa queda perfecto entre las partes desde el momento en que se
conviene en el precio y la cosa aunque ni la una ni la otra se hallan entregado. Queda
prohibido el contrato de retroventa, es decir a conceder la facultad al vendedor de
recuperar la cosa vendida restituyendo el precio pagado.
El marido no puede comprar de su mujer, ni esta de aquel, aunque haya separacin de
bienes. No quedan incluidas en la prohibicin las adjudicaciones de bienes en pago entre
los cnyuges por razn de liquidacin de la sociedad conyugal.
Regula adems que los representantes de los menores, incapaces o ausentes y los
depositarios administradores, interventores o liquidadores no pueden vender los bienes
que tengan a su cargo sin llenar previamente las formalidades que para caso seala la ley.
Pueden venderse las cosas o derechos litigiosos o con limitaciones, gravmenes o cargas,
siempre que el vendedor instruya al comprador de dichas circunstancias y lo haga constar
en el contrato, tambin se pueden vender los derechos hereditarios sin especificar los
bienes que se componen
Caractersticas
Traslativo de dominio, consensual, bilateral, principal, oneroso, conmutativo,
a) Traslativo de dominio: Su efecto natural y fundamental es transmitir la propiedad
de una cosa al comprador, de all que cualquier contrato en que se transmita a la
otra parte, derechos reales que no sean la propiedad, no ser compraventa pura,
sino alguna modalidad de ella, como cesin de derechos o de crditos.

b) Consensual: (art. 1791 C.C.) El contrato de compraventa queda perfecto entre las
partes desde el momento en que convienen en la cosa y en el precio, aunque ni la
una ni el otro se hayan entregado. Por lo tanto, existe el contrato entre las partes,
desde que hay consentimiento en la cosa y el precio.

c) Bilateral: Por excelencia bilateral, ya que tanto el comprador, como el vendedor
resultan obligados: uno a entregar la cosa cuya propiedad transmiti al comprador,
y ste a pagar el precio.

d) Principal: porque subsiste por si slo

e) Oneroso: Se estipulan gravmenes y derechos recprocos, pues as como el
vendedor tiene la obligacin de entregar la cosa en propiedad al comprador, tiene
el derecho de recibir de ste el precio en dinero e igualmente, a la obligacin del
comprador de pagar el precio en dinero, est ligado el derecho que l tiene a que
se le transmita la propiedad de la cosa y se le entregue sta.

f) Conmutativo: Es posible para las partes apreciar inmediatamente el beneficio o la
prdida que les cusa el contrato, pues las prestaciones son ciertas y determinadas
(la cosa y el precio). Sin embargo habra compraventa aleatoria, si el objeto del
contrato lo es una esperanza incierta, una cosa litigiosa o un derecho hereditario.

g) Sinalagmtico Perfecto: Porque se crean obligaciones recprocas de las partes, de
modo que cada uno es a su vez acreedor y deudor del otro.

h) Solemne: En lo que se refiere a la produccin de efectos hacia terceros en caso de
compraventa de inmuebles y de otros bienes sujetos a registro, pues es necesario
que el contrato se formalice en escritura pblica y se inscriba en el Registro de la
Propiedad. La falta de formalidades o de inscripcin en el Registro no provoca
nulidad, ni la ineficacia total del contrato, pues tiene plena validez entre las partes,
aunque el contrato no produce sus efectos normales (transmisin de dominio,
pago del precio y entrega de la cosa), sino del contrato informal nicamente nace
el derecho de las partes para compelerse recprocamente a la formalizacin del
contrato en escritura pblica.
Modalidades del contrato de compraventa
La compraventa puede ser pura y simple, cuando se perfecciona el contrato en un solo
acto. Pero tambin puede ser a plazos o sujeta a comnmente como venta en abonos en
la cual se pacta que el precio ser cubierto en exhibiciones peridicas, segn los trminos
del contrato. En la actualidad se introdujo una modalidad en el contrato de compraventa
que consiste en que el vendedor se reserva el dominio de la cosa vendida hasta que el
comprador cubre totalmente el importe o precio convenido.


La forma en el contrato de compraventa
Cuando se trata de contrato que versa sobre compraventa de objetos de uso personal la
forma puede se verbal y se perfecciona por el simple pago y la entrega del objeto. A veces
se entrega una factura o nota de remisin que al mismo tiempo hace las veces de garanta
se servicios que las fabricas o casas vendedoras extienden al comprador.
Pero tratndose de bienes inmuebles, entones ha establecido la ley que debe hacerse un
documento escrito. Cuando el valor de la operacin es de menor cuanta el contrato se
hace constar en escritura privada ante testigos nicamente. Pero cuando el precio
sobrepasa la suma de cinco mil pesos se dice que la operacin es de mayor cuanta y debe
constar en escritura pblica pasada ante la fe de un Notario Pblico. En toda venta de
inmuebles debe hacerse la inscripcin en el Registro de la Propiedad a nombre del nuevo
propietario.
Elementos
Personales y Reales
Personales: El comprador y el Vendedor
Capacidades del Comprador: La capacidad de ejercicio es necesaria para poder comprar.
Por ello, toda persona mayor de edad, puede comprar bienes que estn en el comercio y
el mandato general que otorgue no requiere clusula o facultad especial para que su
mandatario pueda comprar. (Ver arts. 1,611 C.c. gestin de Negocios, arts. 47 y 163 C. De
C. Compra de bienes para sociedad, arts. 47 y 54 C. De C. Facultades especiales).
Existen incapacidades especiales para la compraventa como: (art. 1793 C.C.) los esposos,
administradores no pueden comprar bienes que administran, auxiliares del juez
(depositarios, interventores), no puede comprar lo que tiene a su cargo, jueces, abogados,
funcionarios judiciales, representantes de las partes (bienes objeto de proceso en que han
intervenido), intermediarios mercantiles y notarios (cosas cuya venta se hace con su
intervencin), mandatario los de su mandante (sin consentimiento expreso), albaceas
bienes de la testamentara; toda venta entre padres e hijos y entre convivientes para
efectos fiscales se reputa como una donacin.
Reales: El objeto vendido y el precio de la misma
El objeto: (arts. 1301 y 1538 C.C.) la cosa objeto de un contrato debe ser lcita, presente o
futura, determinada o determinable. Las cosas objeto de compraventa pueden ser
adems, corpreas o incorpreas, muebles o inmuebles, principales accesorias.
No pueden ser objeto del contrato los derechos de la personalidad, bienes que
constituyen patrimonio familiar, derechos de uso y habitacin derechos polticos.
El precio: Si la transmisin de dominio de la cosa no tiene un precio como
contraprestacin, estaramos ante una donacin u otro contrato, pero no en presencia de
una compraventa. (art. 1796 C.C.) no hay compraventa si los contratantes no convienen
en el precio, o en la manera de determinarlo. Caractersticas: pecunariedad, veracidad,
determinacin y justo.
Pacto Comisorio: Es la condicin resolutoria tcita. El pacto comisorio en las
compraventas por abonos, permite que se resuelva el contrato por falta de pago
de 4 o ms mensualidades en las de inmuebles; en ventas a plazos de muebles por
mora en pago de cualquiera de las amortizaciones. El pacto comisorio expreso es la
condicin resolutoria expresa. En inmuebles se permite al comprador pagar el
precio, an despus de vencido el plazo, si el vendedor no la ha constituido en
mora en virtud de requerimiento; en los muebles, el pacto opera automticamente
sin necesidad de requerimiento. Pero si el comprador ha pagado ms de la mitad
del precio proceder la rescisin.
Pacto de Retroventa: Clusula mediante la cual, el vendedor se reserva el derecho
o la facultad de recuperar la cosa vendida devolviendo al comprador el precio
recibido, dentro de un plazo estipulado.
Clases de Compraventa:
a) Compraventa al gusto = (art. 1799) Las cosas que se acostumbra comprar al gusto, o
que las partes convienen en sujetar a prueba antes de comprarlas, no se consideran
vendidas hasta que el comprador quede satisfecho. El plazo para la prueba, salvo
estipulacin, es de tres das, contados desde que el vendedor las ponga a disposicin del
comprador, y si este no aceptare dentro de dicho termino, se le tendr por desistido del
contrato.
b) Compraventa sobre muestras = (art. 1800) la compra sobre muestras, lleva implcita la
condicin de resolver el contrato si las cosas no resultaren conformes con las muestras.
c) Compraventa en trnsito = (art. 1802) en la venta de cosas que estn en transito, el
comprador podr resolver el contrato si no llegaren en buen estado y en el tiempo
convenido.
d) Compraventa de cosas futuras = (art. 1805) pueden venderse las cosas futuras, antes
de que existan en especie, y tambin una esperanza incierta.
e) Compraventa sobre derechos litigiosos = (art. 1805) Igualmente pueden venderse las
cosas o derechos litigiosos, o con limitaciones, gravmenes o cargas, siempre que el
vendedor instruya previamente al comprador de dichas circunstancias y as se haga
constar en el contrato.
f) Compraventa sobre derechos hereditarios = (art. 1806) se pueden vender un derecho
hereditario, sin especificar los bienes de que se compone, y en tal caso, el vendedor solo
responder d e su calidad de heredero. El vendedor deber pagar al comprador las cosas
de la herencia, de las que se hubiere aprovechado; y a su vez, el comprador, satisfacer al
vendedor las deudas y cargas que en razn de la herencia hubiere pagado.
g) Compraventa sobre muebles = (art. 1807) si una misma cosa mueble se hubiere
vendido a diferentes personas, prevalecer la venta hecha al que de buena fe se halle en
posesin de la cosa; y si ninguno tuviere la posesin, prevalecer la venta primera en
fecha.
h) Compraventa sobre inmuebles o derechos reales = (art. 1808) si la cosa vendida fuere
inmueble o derecho real sobre inmuebles, prevalecer la venta que primero se haya
inscrito en el Registro, y si ninguna lo ha sido, ser valida la venta anterior en fecha.
i) Compraventa ad hbeas = (art. 1823) si un inmueble se ha vendido determinando
expresamente sus linderos, el vendedor estar obligado a entregar todo lo que est
comprendido dentro de dichos linderos, aunque haya exceso o disminucin en las
medidas indicadas en el contrato.
j) Compraventa a plazos = (art. 1829) en las ventas a plazos la retencin a que se refiere el
artculo anterior, comenzara pro el ultimo vencimiento estipulado en el contrato y los que
le precedan, hasta completar la cantidad cuya retencin haya sido autorizada
judicialmente.
k) Compraventa con pacto de reserva de dominio = (art. 1834) es vlida la venta en pacto
de reserva del dominio, mientras el comprador no pague totalmente el precio o se realice
la condicin a que las partes sujetan la consumacin del contrato.
l) Compraventa con pacto rescisorio = (art. 1844) pueden las partes estipular en el
contrato que la venta se rescindir si no se paga el precio en cierto da determinado. Sin
embargo, el comprador de bienes inmuebles podr pagar el precio despus del da
sealado mientras no hubiere incurrido en mora en virtud de requerimiento.
La compraventa debe cancelar el Impuesto al Valor Agregado. En caso de compraventa
sobre bienes inmuebles, el monto por el cual debe pactarse como base es el monto que
aparece en matricula fiscal.
Requisitos para formalizar la Compraventa
Del Comprador: La capacidad de ejercicio es necesaria para poder comprar por ello toda
persona mayor de edad, puede comprar bienes que estn en el comercio y en el mandato
general que otorgue no requiere clusula o facultad especial para que su mandatario
pueda comprar. Los menores o incapaces no pueden comprar por si mismos.
Del Vendedor: El vendedor debe tener capacidad de ejercicio para poder vlidamente
vender bienes. (Ver Art. 8 C civil. Objeto: Es un contrato que tiene por objeto la
transferencia de la propiedad de una cosa o la transferencia de otro derecho contra la
compensacin de un precio.
Obligacin de las Partes
Vendedor:
A Entregar el objeto vendido y a garantizar al comprador la pacfica y til posesin
de la misma.
A entregar el objeto en el lugar sealado en el contrato y a falta de convenio en el
lugar en que el objeto se encuentre al tiempo de la venta, (Ver Art .1809 al 1824
Cdigo Civil).
Comprador: La obligacin principal del comprador es pagar el precio en el da, lugar, y
forma estipulada en el contrato. A falta de convenio el precio debe ser pagado en el lugar
y momento en que se hace la entrega de la cosa. (Ver Art 1825 al 1833 C. Civil).
Pactos de Rescisin
Entre los pactos de rescisin de la compraventa nuestro cdigo regula dos casos de pacto
comisorio expreso: Es el pacto por el cual las partes convienen en que si el precio no es
pagado por el comprador en cierto da determinado el contrato de compraventa se
rescindir pacto que tiene diferentes consideraciones y efectos segn se trate bienes
muebles o inmuebles: * En cuanto a Inmuebles se permite al comprador pagar el precio ( y
salvar el contrato), an despus de vencido el plazo convenido siempre que el vendedor
no lo haya constituido en mora en virtud de requerimiento (Ver Art. 1845). En caso de
cosas que no sean Inmuebles el pacto comisorio operara automticamente por el
vencimiento del plazo, sin necesidad de requerimiento al comprador, si este no
compareci a pagar el precio. (Ver Art. 1846).
Efectos Registrales
El registro de un inmueble vendido en el Registro de la Propiedad de Inmueble es el
comprobante legal del traslado de dominio de un bien a la persona que legalmente lo
adquiri a cambio de un precio. Ver Art 1807 1808 Cdigo Civil. La primera inscripcin ser
la del ttulo de propiedad.