Derecho de Propiedad en la Repblica Dominicana

El Cdigo Civil Dominicano define la propiedad en el artculo 544, como el derecho

de gozar y disponer de las cosas del modo ms absoluto, con tal de que no se
haga de ellas un uso prohibido por las leyes y reglamentos.

La propiedad es un derecho real pues recae sobre una cosa corporal, la cual
puede ser, mueble o inmueble; es un derecho patrimonial pues es susceptible de
una evaluacin pecuniaria que tienen un objeto econmico[2] y es un derecho
subjetivo pues genera una prerrogativa de un particular con respecto a un bien.

Esta clasificacin del derecho de propiedad como un derecho real proviene de la
clasificacin clsica realizada por el Jurisconsulto romano Gallo, quien dividi las
acciones en in rem e in personae. Nos importan en este momento los derechos
reales, es decir los derechos sobre las cosas, los cuales generan, tradicionalmente
dos prerrogativas: el derecho de persecucin y el derecho de preferencia.

Es en virtud de ese derecho que el propietario de una cosa mueble o inmueble
puede reivindicarla en manos de quien se encuentre; ocurre una especie de
delegacin del derecho de persecucin cuando el deudor consiente una hipoteca
sobre el inmueble, sometida a la condicionante del no cumplimiento por parte del
deudor de las obligaciones contradas con el acreedor. El derecho de preferencia,
por su parte, es la manifestacin de la oponibilidad del derecho real frente a
terceros, lo que significa que el titular de un derecho real, mobiliario o inmobiliario,
se prefiere frente a cualquier persona que pretende tener derechos diferentes de
un derecho real sobre la cosa.

Para los romanos, dentro de los derechos reales, el ms perfecto era el Derecho
de Propiedad. Recordemos que en aquella poca los jurisconsultos, en su
lenguaje ordinario, entendan que tener la propiedad de una cosa era poseer la
misma. Es por ello que los romanos se ocuparon de estudiar los beneficios que
genera el derecho de propiedad, los cuales no son ms que el uso o jus
utendi, el jus fruendi o fructus y el jus abutendi o abusus. El primero se refiere a
la facultad de servirse de la cosa y de aprovecharse de los servicios que pueda
rendir fuera de sus frutos; el segundo tiene que ver con el derecho de recoger
todos los productos y el tercero con el poder de consumir la cosa y por extensin
de disponer de ella de una manera definitiva, destruyndola o enajenndola.

Alejndonos un poco de la clasificacin de derecho de propiedad dentro de los
derechos reales, y las consecuencias provenientes de la misma, debemos
recordar que ste (el derecho de propiedad) es un derecho fundamental
consagrado en nuestra Constitucin en el artculo 8 numeral 13, adems de
aparecer en varios instrumentos internacionales de derechos humanos por
ejemplo en el artculo 17 de la Declaracin Universal de los Derechos Humanos y
en el artculo 21 de la Convencin Americana de los Derechos Humanos. Ese
derecho de propiedad absoluto del que hemos hablado, va dirigido tanto a cosas
muebles como inmueble, como ya hemos expuesto en otros momentos de este
mismo escrito.

El estudio de la propiedad de los bienes muebles escapa de nuestro inters el da
de hoy. Nos atae la propiedad Inmobiliaria.

La importancia de la Propiedad Inmobiliaria
La propiedad inmobiliaria siempre se ha encontrado ligada a la idea del valor
econmico. Christian Larroument en su ya citada obra de Derecho Civil, al
momento de explicar cmo en el derecho antiguo se diferenciaba la propiedad de
los muebles de la de los inmuebles, nos indica que el derecho antiguo, la fortuna
era esencialmente agrcola, lo cual era normal en una sociedad rural; en
consecuencia, era una fortuna inmobiliaria[7].

Eduardo Rene Lefebvre de Laboulaye en su memoria Historia del Derecho de
Propiedad en Europa, nos cuenta que la propiedad del suelo ha sido siempre la
primera riqueza y el primer poder, se han organizado sobre esta base todas las
sociedades antiguas y modernas; en manos de los poseedores del suelo se ha
hallado siempre el poder absoluto y tirnico cuando la propiedad se concentra en
pocas manos el derecho de propiedad refleja en sus vicisitudes todas las
revoluciones sociales; a la propiedad se dirigen todos los cambios en la condicin
de las personas, que se reducen finalmente a capacidades e incapacidades de
poseer.

As las cosas vemos como en nuestra legislacin la forma de proteger y hasta de
realizar las ejecuciones de los crditos con respecto a los bienes muebles es
distinta a la manera que se realiza para los inmuebles.

Veamos ahora como se ha desarrolla el derecho de propiedad en nuestro pas.


Periodos de Divisin de la Propiedad Inmobiliaria en la Repblica
Dominicana

Manuel Ramn Ruiz Tejada en su libro Estudio sobre la propiedad inmobiliaria
en la Repblica Dominicana, divide la historia del derecho de tierras dominicano
en cinco periodos. Recientemente el Dr. Rafael Ciprian, ha agregado a esta
concepcin dos periodos ms, teniendo una totalidad de seis
periodos. Estudiemos cada uno de ellos.

A la llegada de los espaoles, las tierras de Amrica estaban habitadas por los
aborgenes. La empresa del descubrimiento de America trajo consigo la aparicin
de leyes que justificaban la conquista.

El Papa, mximo representante de la iglesia catlica, en aquel momento reuna en
sus manos el poder temporal y el poder espiritual y era la fuente a la cual
acostumbran acudir los soberanos del mundo para dirimir los conflictos que se les
presentaban.

La Ley de Amparo Real de 1578

Por las consecuencias del descubrimiento de Amrica, y como una forma de
manejar la gran empresa que signific la conquista del nuevo mundo, se crearon
en el ao 1511, el denominado Consejo de Indias. Este no era ms que una
especie de Tribunal Supremo que deba conocer de las apelaciones que fueran
interpuestas contra los fallos dictados por las reales audiencia que haban sido
creadas en estas tierras, teniendo la potestad, dicho consejo, de dictar cuantas
disposiciones se relacionaren con la conquista, con la vida y con los aborgenes
pues era una organizacin con facultades para dirigir administrativamente todos
los asuntos de las Indias. Fue este consejo que a travs de cdulas reales y
disposiciones formo una abundante legislacin que se conoce como Leyes de
Indias.

Dentro de las leyes de Indias existen dos, principalmente, que guardan una
relacin relevante con el acontecer histrico del derecho inmobiliario en la
Repblica Dominicana. Estamos hablando de La ley de Amparo Real y la Ley
Sobre Composicin de Tierras. Estas dos leyes, segn explicacin de Manuel
Ruiz Tejada, en su conjunto, tenan dos objetivos principales:

1. Sanear al propiedad inmobiliaria
2. Proveer a quienes la ocupaban un documento depurado que
amparase su derecho

La ley de Amparo Real fue dictada el da 20 de Noviembre del ao 1578. Esta ley
tiende a conjurar el problema de la posesin. En aquella poca la posesin se
derivaba del hecho de que los indios vivan y se sustentaban en unas tierras que
en los hechos eran suyas, pero que en derecho pertenecan a los Reyes. La ley
de amparo real proclama y sienta como principio el derecho de los reyes a estas
tierras y organiza un procedimiento para amparar en sus derechos a quienes
tenan una prueba escrita, preexistente. Los que utilizaban las disposiciones de
esta ley daban lugar a una especie de decisin judicial o de sentencia para
amparar el derecho de quien se hubiese ajustado a ese procedimiento.

Las disposiciones de la ley de Amparo Real son reproducidas por Manuel Ruiz
Tejada en su Estudio sobre la Propiedad Inmobiliaria, de la forma como se expone
a seguidas: los Reyes de Espaa afirman en esta ley que ellos han sucedido
enteramente en el seoro de las Indias a sus predecesores y que las tierras
pertenecan a su patrimonio, as como los valdios y suelos, por lo cual estiman
conveniente que toda tierra que se posea sin justos y verdaderos ttulos, les sea
restituida, reservando las que fueren necesarias para plazas, egidos, pastos y
valdos y las que estn en poblados y repartiendo a los indios las que buenamente
hubieren menester para labra y hacer sus sementeras y crianzas. En la ley se
confirma a los indios la propiedad de lo que ahora tienen disponiendo que todas
las dems tierras quedaren libres y desembarazadas. Por ltimo, se ordenaba y
mandaba a los Virreyes y a las audiencia que fijasen termino competente para que
los poseedores exhibiesen sus ttulos de tierras, estancias, chacras y caballeras,
con el objeto de amparar a los que con buenos ttulos y recaudos o justa
prescripcin poseyeren, repitiendo que las dems tierras deban ser restituidas ala
Corona para disponer de ellas a su voluntad.

La otra ley, De Composicin de Tierras de fecha 17 de Mayo de 1631, ordenaba
que los que ocupasen tierras en exceso fuesen admitidos a moderada
composicin y se les despachasen nuevo ttulos y el resto fuese vendido a vela y
pregn y rematadas, dndoselas a razn de censo al quitar. Estaba, pues, a
cargo de las autoridades hacer una revisin de todos los ttulos para confirmar los
legtimos y consolidar los otros mediante la composicin. Esto supona
necesariamente que por ese exceso la Corona otorgara la venta, ya que la
composicin no era otra cosa que una figura jurdica a la cual deba acudir el
poseedor que ocupase tierras en exceso para comprarlas. Esto era una especie
de gravamen con que quedaban afectadas las tierras posedas en exceso cuando
el comprador no poda hacer su pago inmediato en efectivo.

En la poca colonial, la propiedad se encontraba dividida en:
Propiedad Realenga, que era la propiedad perteneciente a los reyes, es decir,
todas las propiedades de la Corona.
Propiedad Eclesistica, perteneciente a la iglesia
Propiedad de los Colonos Espaoles, conformada por la tierra que los colonos se
atribuyeron en los repartimientos, constituidas por adjudicaciones a ttulo gracioso
que los Reyes de Espaa les concedan a los colonos. Los colonos tenan dos
formas fundamentales de adquirir la propiedad:

a) un repartimiento
b) una merced, siendo esta las concesiones efectuadas por los monarcas

Propiedad de la comunidad indgenas, que no eran ms que las tierras
asignadas a los indios.

Como sabemos, nuestro acontecer histrico posterior al auge del descubrimiento
de Amrica, y la conquista de los territorios, tiene diversos puntos:

A travs del tratado de Basilea, Espaa le cede a Francia todos sus
derechos sobre la Isla de Santo Domingo, trayendo esto como consecuencia la
aplicacin en nuestro territorio de los Cdigos Napolenicos
En el ao 1809 la parte de la isla Espaola ocupada por nuestro pas es
reincorporada a Espaa, no producindose ninguna variacin importante en lo que
respecta al derecho de propiedad.
En el ao 1822 inicia la Independencia Efmera, la cual culmina con la
ocupacin haitiana del ao 1822, la cual acab de poner en vigor el Cdigo Civil
Francs.
El tercer periodo del desarrollo de la propiedad Inmobiliaria inicia con la
proclamacin de Independencia en el ao 1844. Se caracteriza por el
establecimiento, en la constitucin del 1844 de la conformacin del territorio dela
Repblica Dominicana, formado por la Isla de Santo Domingo y sus islas
adyacentes. En la Constitucin votada con motivo de la Independencia se
establece el derecho de propiedad como un derecho fundamental.

Es bueno que precisemos que en aquella poca la propiedad se encontraba
dividida en:

Propiedad del Estado

Propiedad de los particulares. Esta ltima se divida en:
a) Terrenos Comuneros
b) Terrenos no Comuneros

Refiere Manuel Ruiz Tejada en su ya citado libro que para aquellos tiempos no
exista ningn registro organizado de la propiedad. No exista ninguna oficina
pblica en la cual los actos relativos a la trasmisin del derecho de propiedad
fuere objeto de alguna intervencin directa o indirecta por parte de las autoridades.

En el ao 1845 se vota la Ley sobre Bienes Nacionales. Disposiciones
interesantes de esta ley son:
a) se establece que todas las propiedades sin dueo conocido situadas en el
territorio de la Repblica Dominicana son bienes nacionales.
b) Son bienes nacionales tambin, todas las propiedades, muebles e inmuebles,
capitales y sus rentas, pertenecientes a gobiernos anteriores, a conventos
religiosos de ambos sexos ya extinguidos, a terceras rdenes, cofradas y
dems corporaciones que ya no existieren. Se estableca como bienes
nacionales los que hubieren pertenecido a los haitianos que estaban bajo el
gobierno y que se mostraron de acuerdo con la proclamacin de la
independencia, y los bienes de los que se ausentaron del pas sin prestar
juramento de fidelidad a la nueva Repblica y los que auxiliaron al enemigo.

En el ao 1890 se promulga nuestra ley sobre Registro y Conservadura de
Hipotecas, ideada sobre el sistema Francs. Se crean en virtud de esta ley las
conservaduras de hipotecas a cargo de un funcionario denominado
Conservador de Hipotecas. Estas oficinas deban existir en las cabeceras de
las provincias o distritos. En este texto legal no se consigna la obligatoriedad
de la transcripcin de los actos entre vivos relativos a la propiedad inmobiliaria.

El primer esfuerzo por reglamentar la situacin de los terrenos comuneros
ocurre en el ao 1907, en el que se dicta la ley del 29 de Junio, cuyo objetivo
era evitar un sinnmero de fraudes entre los codueos de terrenos comuneros,
establecindose las reglas siguientes:

a) prohbe a los notarios levantar actos de venta en terreno comuneros si no
fueren previamente mensurados
b) prohbe a los encargados del Registro, registrar actos de venta bajo escritura
privada que se refieran a ventas en esas tierras, a menos que se les presente
el plano de dichas tierras.

Un defecto de esta legislacin, segn Ruiz Tejada, lo encontramos en que el
hecho de autorizar a medir porciones determinadas de terreno comuneros, cuando
an se desconoca la cantidad de terreno perteneciente a cada accionista, puesto
que si ninguna ley estableca previamente el procedimiento para partir el sitio, se
desconoca el permetro de ste, su extensin y la cantidad de ttulos o
acciones. Una consecuencia de esto fue que los interesados se limitaban a medir
lo que posean; y otros ms codiciosos y audaces median lo que aspiraban a
poseer con grave perjuicio para otros accionistas. Es esta ley el origen de planos
y actas de mensura caprichosos.

Ley de Divisin de Terrenos Comuneros del ao 1911
Esta legislacin constituye el primer esfuerzo del legislador dominicano para
organizar un sistema de dividir los terrenos comuneros. La ley fue promulgada el
da 21 de abril del ao 1911.

En su primer artculo esta disposicin declaraba de utilidad pblica la mensura,
deslinde y particin de los terrenos comuneros, siendo de esta forma, un
procedimiento obligatorio para todo el mundo despus de iniciado, siendo optativo
iniciar o no el procedimiento para cada uno de los accionistas del terreno
comunero.

El procedimiento establecido por esta ley, lo podemos recapitular de la forma
siguiente:

1. uno o ms accionistas podan dirigir una instancia acompaada de los
documentos que justificaban su derecho al Juez de Primera Instancia del Distrito
Judicial donde se encontrare el terreno comunero, pidiendo la mensura y particin
del terreno. Esta deba indicar los copropietarios conocidos y su residencia y si
haba o no ausentes o menores sin tutor o si lo ignoraban.
2. Si el juez acoga la instancia nombraba un agrimensor para que efectuara la
peticin y un notario para que fuera el depositario de los ttulos
3. Obtenida la designacin del agrimensor y del notario, las partes deban
hacer publicar en la prensa el resumen de la sentencia y distribuir avisos entre los
vecinos y copropietarios por medio de hojas sueltas, las que enviaban en nmero
suficiente al Magistrado Procurador Fiscal para que ste las hiciere distribuir por
medio de las autoridades rurales.
4. El Agrimensor deba hacer el permetro general del sitio, lo cual equivala a
deslindar dicho sitio entre los sitios vecinos. Despus levantaba el plano y el acta
de mensura correspondiente a ese trabajo y de reunirse con el Notario para dividir
el terreno entre el nmero de accionistas, volva a terreno para practicar cada uno
de los deslindes particulares. En sentido general, el trabajo del agrimensor tena
dos etapas: una en el terreno y otra en su estudio, consistiendo la ltima en el
levantamiento de los planos y actas de conformidad con el resultado de su
actuacin.
5. Terminadas las operaciones el agrimensor y el notario sometan al Tribunal
las actas de ellas indicando la parte proporcional de cada accionista en los
terrenos divididos y los gastos hechos a fines de homologacin.

Dentro de esta etapa se crea la ley de inscripcin de ttulos del ao 1912. Con ella
se pretendi organizar un catastro para los terrenos rurales, disponiendo la
inscripcin de los ttulos. Esta ley tena un carcter obligatorio y
general. Constitua una obligacin inscribir todos los ttulos y se estableca que
todo el que adquiriera una propiedad territorial rural deba inscribirla en el registro
en el trmino de 60 das a partir de la fecha de adquisicin. Las funciones
referentes a esta ley estaban a cargo del conservador de hipotecas.

El Derecho de Propiedad en la Repblica Dominicana
Durante el gobierno del Presidente Ramn Cceres, ocurri el primer intento serio
del legislador para organizar de manera definitiva y realizar el procedimiento de
divisin de los terrenos. con la Ley de Divisin de Tierras Comuneras del 21 de
abril del 1911. Luego vino la Orden Ejecutiva 511 del 21 de julio del 1920 durante
la ocupacin militar norteamericana, que introduce el Sistema Torrens de registro
de propiedad inmobiliaria.
Ese slo hecho represent un acontecimiento legal de trascendental importancia,
que necesariamente tena que marcar un perodo en la historia de la propiedad
inmobiliaria en la Repblica Dominicana. La necesidad del fallo absoluto queda
manifestado por el carcter de absoluto que le da el Sistema Torrens, que le da la
Ley, al certificado de ttulo: y este carcter absoluto del certificado de ttulo
responde a la naturaleza misma del derecho de propiedad, que es absoluto.
La prueba absoluta del derecho de propiedad se resume principalmente en el
litigio de saneamiento, en el que se obliga a todo el mundo no solamente a las
partes envuelta, la lucha deja de ser relativa entre dos parte y se convierte en
general, absoluta, todos los interesados o reclamantes tendrn que comparecer
ante el Juez y mostrar sus pruebas.
Luego sigue la Ley Sobre Registro de Tierras No. 1542, de fecha 11 de octubre de
1947, que estableci el rgimen legal de la tenencia de la tierra. En el 1997, una
de las grandes preocupaciones era la inseguridad jurdica que se derivaba de las
operaciones inmobiliarias y de las tenencias de la tierra. La mayora de los
certificados de ttulos a nivel nacional se encontraba en condiciones deplorables,
lo que se agrava con el crecimiento desordenado de la ciudad de Santo Domingo,
contribuy a complicar la situacin de la titulacin. Muchas fincas en la ciudad se
convirtieron en urbanizaciones. Se vendan por pedazos, lo que ocasionaba que
haba tierra de ms o de menos, casi siempre de menos, pero nunca se tuvo la
precaucin de que antes de venderse un pedazo se deslindara, y de ah vino el
problema de las constancias anotadas.
La entrada en vigencia de la ley No.108-05, de fecha 2 de Abril del ao 2005, o
sea, la llamada, Ley de Registro Inmobiliario, que luego fue modificada por la Ley
#51-07 y sus normas complementarias, hace que surjan mltiples
cuestionamientos relacionados con sus disposiciones y crea la necesidad de
conocer los detalles de dicha ley.

El contenido de la ley puede analizarse en tratados sobre la Jurisdiccin
Inmobiliaria que debern redactarse conforme la aplicacin que la misma tenga en
la prctica.

Para que se puedan dominar las reglas bsicas de esta ley 108-05, es preciso
responder las principales interrogantes que su estudio y anlisis requieren.

De esta forma, la persona interesada en el manejo de dicha ley ubicar en la
nueva estructura y el estudio de la misma resultar mucho ms fcil.
En el presente trabajo de investigacin, la ley se analiza siguiendo la estructura de
los rganos ms importantes del Sistema Judicial vigente, Mensura, Tribunales,
etc., y tratamos de analizar la informacin bsica que es preciso e imprescindible
conocer sobre la Ley de Registro Inmobiliario y sus Reglamentos.

Aunque la ley implementa elementos nuevos, lo realiza sobre la base del Sistema
Torrens de mensurar, depurar y registrar el derecho de propiedad, para ofrecer a
las personas interesadas una informacin acabada y contribuir de esta manera
con la seguridad jurdica de las transacciones inmobiliarias en la Repblica
Dominicana.

El sistema que implementa la ley se llama Sistema de Publicidad Inmobiliaria y se
organiza enfocado en la descentralizacin de los rganos de la Jurisdiccin
Inmobiliaria encargados de aplicar la ley, provocando as el descongestionamiento
de los Tribunales Superiores de Tierras y la Direccin General de Mensuras
Catastrales como rgano Rector, el trabajo de aprobacin de las mensuras y
levantamientos parcelarios efectuados por los agrimensores estar a cargo de la
Direccin General de Mensuras Catastrales competentes.

El registro del Derecho de Propiedad y las operaciones posteriores al saneamiento
est a cargo de las Oficinas de Registros de Ttulos.