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PROPIEDAD HORIZONTAL:

Concepto: Es un derecho real sobre una cosa propia, por el cual su titular puede usar, gozar y disponer
sobre el objeto al cual recae que cosiste en una fraccin de terreno edificada compuesta por un sector
privativo independiente y por el terreno y adems cosas de uso comn.
Velez fue uno de los primeros codificadores en prohibir este derecho real, porque en la poca de
creacin del cdigo civil el objetivo era expandir el desierto.
La ley 13512 deja sin efecto los artculos 2617, 2685 ltimo prrafo y 2693. Hay que dejar salvado que
ellos siguen vigentes respecto del condominio. Es decir que quedan parcialmente derogados.
Naturaleza jurdica: Hay 3 teoras mayoritarias
La primera: Sostiene que es un dominio integrado con un condominio de indivisin forzosa: Por un lado
hay un dominio exclusivo que recae sobre las partes propias, y por otro lado hay un condominio-sobre el
terreno y otras partes comunes- de indivisin forzosa.
La segunda: Dice que es un condominio de indivisin forzosa con participacin de uso y goce: considera
que hay un condominio, siendo los propietarios dueos del todo, pero individualmente tienen el uso y
goce con exclusividad de su unidad funcional. Es errada, ya que cada propietario no slo usa y goza de
su unidad, sino que tiene sobre ella un verdadero derecho exclusivo, no hay copropiedad sino una
verdadera propiedad sobre cada unidad.
La tercera: Teora a la que adhiere la ctedra. Dice que es un derecho real autnomo, independiente del
dominio y el condominio, y tambin independiente de ambos conjuntamente, pues tiene caractersticas
propias. Esta es la opinin ms aceptada.
Objeto de la propiedad horizontal: Es la unidad funcional compuesta por un sector privativo
independiente y por las partes comunes. Es decir nunca se puede separar.
Son partes privativas: los departamentos de un edificio de una sola planta, los distintos departamentos
de los distintos pisos de un mismo edificio, o los departamentos que se encuentren en cada piso de un
edificio.
Tienen que cumplir con el requisito de autonoma funcional, y a su vez tienen que tener autonoma
propia.
Partes comunes: Enumeradas en el artculo 2 de ka key 3512:
Debe haber terreno, parte indispensable.
Las cosas comunes hay que dividir en:
1) Comunes indispensables para la seguridad del edificio; Y 2) Cosas de uso comn: lo principal es la
parte privativa, y lo privativo es de uso comn (contrario a lo que sucede en el condominio)
Adquisicin: Puede ser adquirido por tradicin, por prescripcin, sucesin y divisin de condominio:
A) Puede ser adquirido por prescripcin adquisitiva o usucapin (corta o larga)
B) Por sucesin: interesada o abintestato, o sucesin testamentaria.
C) Por medio de una divisin de condominio: Si hay conformidad de los condminos pueden hacerlo
mediante el registro de la propiedad. Si alguno de ellos se opone slo podr llevarse a cabo en el caso en
que (completar)


Consorcio de co propietarios: Es el grupo formado por los propietarios de las unidades funcionales. Se
considera que es una persona jurdica distinta de sus miembros y que tiene patrimonio propio, las
expensas comunes. En el caso en que su patrimonio no alcance a cumplir con las obligaciones contradas
por el consorcio si bien todos los propietarios van a contribuir, no lo harn solidariamente. El consorcio
queda constituido definitivamente con el reglamento de Co propiedad y Administracin se otorga por
escritura pblica y se inscribe en el registro de propiedad inmueble (esto ltimo es a los efectos de la
oponibilidad a terceros). A partir de ah se darn los ttulos de propiedad a cada adquirente.
reglamento de co propiedad: Constituye un verdadero estatuto regulador de todos los derechos y
obligaciones de la propiedad horizontal cuyos respectivos ttulos de propiedad aumentan. El reglamento
es la ley interna del edificio. Rige la vida del consorcio y todos sus co propietarios deben respetarlo. Es la
columna vertebral de la propiedad horizontal. El reglamento debe otorgarse por escritura pblica e
inscribirse en el registro de la propiedad inmueble.
Los orgenes que pueden tener el reglamento pueden ser 2: Uno de ellos parece que nace del artculo 9
de la ley de propiedad horizontal. El segundo y ms comn es el que est previsto en el decreto
reglamentario y se va a dar cuando una persona fsica o jurdica se proponga constituir un edificio y
afectarlo a este rgimen. Lo redacta el propietario con ayuda de un escribano y se adhiere al
reglamento.
EL reglamento tiene clusulas obligatorias (Art 9 de la ley), y clusulas facultativas:
Las clusulas obligatorias: A) Determinar cules son las partes exclusivas y cuales las comunes; B)
Especificar el porcentaje que le toca a cada propietario de las partes comunes y de los gastos comunes;
C) Determinar cmo ser el uso de las cosas y servicios comunes; E) Determinar el destino que se le dar
a las unidades; F) Especificar todo lo relacionado con la reunin del consorcio: designar el presidente,
detallar el qurum, las mayoras para modificar el reglamento, (el reglamento no puede modificar las
mayoras especiales que indica la ley de P.H); G) Detallar todo lo relacionado con el administrador:
eleccin, remocin, sueldos, derechos y obligaciones, etc; H) Si algn propietario no va a vivir en el
inmueble, hay que constituir su domicilio; i) Determinar quin va a certificar las actas de cada asamblea,
las deudas que haya por expensas, etc.
Las clusulas facultativas: son las relativas a la posibilidad de tener un consejo de administracin o un
fondo de reserva.
Reforma del reglamento: La mayora de los votos necesaria para reformar el reglamento va a depender
de que clausulas se quieren reformar, existen 2 tipos de clusulas:
Con respecto a las clausulas reglamentarias: son las relacionadas con temas menores. Para reformar
estas clusulas o partes reglamentarias, se exige la mayora no menor de 2/3 partes del total de los
propietarios (el reglamento puede establecer una mayora mayor como la unanimidad, pero nunca
menor)
Con respecto a las clusulas estatuarias: (las que pueden comprometer la economa de los propietarios):
Estas son las relacionadas con el estatuto o situacin patrimonial. Para reformar esta parte estatuaria, o
cuando la reforma es importante, sele exigirse la unanimidad. (Ej, cambiar el destino de las unidades,
determinar las partes propias, comunes, etc.). La reforma debe hacerse por escritura pblica y ser
inscripta en el R.P.I para que sea oponible a terceros. De lo contrario va a valer el reglamento originario
sin modificacin.
Facultades de los titulares: Hay que dividir las facultades de cada uno de los departamentos, y de las
cosas y partes comunes: