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Lugar
(% part. mercado= 5,75%)
2
Lugar
(% part.mercado= 2,48%)
Ranking Embraesp como
Construtora (1999) - SP
no divulgado (abaixo das
10 maiores)
1
Lugar
(% part. mercado= 6,14%)
5
Lugar
(% part. mercado=1,78%)
Ranking Carta Capital
2000- (Construtoras mais
admiradas do Pas)
10
Lugar 8
Lugar 1
Lugar
Implantao de Sistema de
Gesto da Qualidade
Certificada ISO 9002:1994 Em preparao para ISO
9001:2000
Fase final para Certificao
ISO 9001:2000
Buscando-se identificar, de forma sinttica, as melhores prticas e pontos de destaque,
bem como as caractersticas em comum e as principais diferenas entre as trs empresas
pesquisadas, apresenta-se, neste item do trabalho, uma anlise comparativa da gesto
do processo de projeto nessas empresas, estruturada a partir dos cinco tpicos seguintes
pesquisados em cada empresa.
4.1 Quanto estrutura organizacional das empresas e posicionamento das reas
que participam da fase de projeto
Nesse aspecto, constataram-se dois modelos distintos: na Lider, a responsabilidade pela
coordenao do processo de projeto est sempre a cargo de um mesmo departamento (a
gerncia de projetos), seja qual for a etapa de desenvolvimento; j na Inpar e na Cyrela,
essa responsabilidade alternada (ou repartida), passando da rea de incorporao (nas
etapas iniciais, at o lanamento do empreendimento) para o departamento de projetos,
ligado rea de construo (na etapa aps o projeto legal). Apresenta-se, na Figura 2, o
organograma da Cyrela, onde pode ser observada essa repartio de responsabilidades,
padro muito prximo do que foi encontrado na Inpar.
Observou-se que, na Lider, a atuao de um mesmo departamento, em todas as etapas
do processo de projeto, permite que a interface incorporao-construo seja bem mais
fluida, sem perda de informao, com reflexos positivos no processo de coordenao de
projetos. Apesar de no seguir esse modelo, pode-se afirmar que a coordenao global
do processo de projeto na Cyrela tambm apresenta boa fluidez, j que a necessria
interao incorporao-construo, especialmente nas etapas iniciais do processo de
projeto, est bastante sistematizada e at formalizada no seu SGQ.
7
PRESIDNCIA
DIRETORIA
JURDICA
DIRETORIA
COMERCIAL
(INCORPORAO)
DIRETORIA
ADMINISTRIVO-
FINANCEIRA
DIRETORIA TCNICA/
ENGENHARIA
(CONSTRUTORA)
GERNCIA DE
PRODUTO
GERNCIA DE
MARKETING
GERNCIA DE
PESQUISA DE
MERCADO
COORD. DE OBRAS
(Engo. de Obras)
GERNCIA DE
PROJ ETOS
GERNCIA DE
PLANEJAMENTO
GERNCIA DE
SUPRIMENTOS
ATENDIMENTO AO
CLIENTE (SAC)
ASSISTNCIA
TCNICA
Supervisores de
Projeto
GERNCIA DA
QUALIDADE
COORD. SEGURANA
DIR. ADJUNTA
FINANCEIRA
RECURSOS
HUMANOS
Figura 2 Organograma simplificado da Incorporadora e Construtora Cyrela.
4.2 Quanto s etapas de desenvolvimento do projeto nas empresas
A partir de um somatrio do que se observou nas trs empresas, pode-se dizer que o
desenvolvimento do processo de projeto de edifcios, nesse tipo de empresa, estaria
geralmente estruturado conforme as quatro etapas gerais vistas na Tabela 3.
Tabela 3 - Etapas gerais do processo de projeto nas empresas.
1. Pesquisa de mercado
2. Anlise de viabilidade para aquisio de terreno para incorporao
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3. Desenvolvimento do projeto legal e lanamento do empreendimento
- Preparao: sistematizao de
informaes para incio dos projetos
executivos
- Projetos pr-executivos
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4. Projetos executivos e
projetos para produo
- Projetos executivos finais,
detalhamentos e concluso dos
projetos para produo
1. Pesquisa de mercado:
Na realidade, essa etapa muito mais um pr-requisito para definio precisa do
produto imobilirio, especialmente como forma de direcionar a compra de terrenos.
Observou-se, somente na Cyrela
5
, uma existncia sistematizada dessa etapa no processo
de projeto, conseqncia da estruturao da sua gerncia de pesquisa de mercado.
Desse modo, na Cyrela, a gerncia de pesquisa de mercado possui forte participao
na concepo de seus novos empreendimentos, acompanhando com pesquisas todas
5
Embora na Lider e na Inpar essa questo seja tratada de modo no sistematizado (sendo adotada somente para alguns de
seus empreendimentos), observou-se nos profissionais dessas duas empresas o reconhecimento da importncia dessa etapa
para o sucesso comercial de um empreendimento imobilirio.
8
as etapas dos processos de incorporao, lanamento, venda e uso dos empreendimentos
da empresa. Na fase de incorporao, trabalha em conjunto com a gerncia de produto,
chegando a direcionar estrategicamente a procura e compra de terrenos, atendendo aos
pr-requisitos de um determinado produto desenhado para uma certa regio; como
tambm participa da anlise de terrenos ofertados. Apresenta-se, na Figura 3, todo o
seqenciamento de atividades desenvolvidas por essa gerncia na Cyrela.
(1) ESTUDOS PARA CONFIRMAO DE NICHOS DE
MERCADO E TIPOS DE PRODUTO/CONCEITOS
(7) PESQUISA DE PS-OCUPAO
- Avalia o atendimento das expectativas do cliente quanto ao
USOdo imvel
(5) PESQUISA PS-VENDA (Amostra de Compradores):
- Testa o atendimento da empresa;
- Estimula crticas e sugestes ao Produto;
- Apura o perfil scio-econmico dos clientes;
- Identifica o interesse do cliente por futuros lanamentos.
(4) PESQUISA NO PLANTO DE VENDAS
- Confirmao do pblico-alvo;
- Eficcia da comunicao/promoo;
- Aceitao do Produto (adequao regio);
- Pontos positivos e negativos do Produto.
(2) ANLISE DE TERRENO OFERTADO
- ESTUDO DA OFERTA NA REGIO;
- ADEQUABILIDADE S METAS DA EMPRESA
(3) PESQUISA DE DEMANDA E POTENCIAL:
- Verificao do potencial de mercado p/ o produto e sua localizao;
- Pesquisa QUANTITATIVAc/ Pblico Alvo: aplicao de questionrio
estruturado: Cruzamento OFERTA x DEMANDA na regio do terreno
AQUISIO DE UMTERRENO
LANAMENTOE COMUNICAO DO
PRODUTO AO MERCADO E
EQUIPE DE VENDAS
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- Estratgia Comercial da
empresa;
- Metas de crescimento;
- Metas de lanamentos por
cidade e bairros;
- Leituras especializadas e
pesquisas: tendncias
nacionais e internacionais;
idias de concorrentes;
- Identificao de alternativas
de produto/conceitos e
nichos de mercado;
- Acompanhamento e estudo
do mercado imobilirio:
concorrentes, lanamentos;
- Anlise dos dados
coletados nas pesquisas
internas comclientes;
PESQUISA QUALITATIVA: Usurios/Compradores/ Investidores
Desenho do Produto + Conceito
Direcionamento para busca de reas/Terrenos
AVALIAO RELMPAGO
Desenho Exato do Produto: adequao regio/pblico
Projeto
Legal
(Entrada
Prefeitura)
reviso ?
Incorporao
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(6) PESQUISA NA ENTREGA DAS CHAVES
- Avalia se o sonho do cliente foi realizado
Figura 3 Representao das atividades desenvolvidas pelo Departamento de
Pesquisa de Mercado da Cyrela.
9
Como procurou-se mostrar na Figura 3, o processo de desenvolvimento de um novo
produto tem como base a anlise do prprio banco de informaesque acompanha
tudo que ocorre nos empreendimentos em andamento da empresa, bem como no
mercado imobilirio (nacional e internacional) e suas principais tendncias,
sintonizado com a estratgia e metas comerciais da rea de incorporao, alm da
prpria experincia da equipe comercial da empresa. Nesse contexto, o processo para
aquisio de um terreno pela empresa pode ter incio por dois caminhos:
- etapa (1): situao considerada ideal, onde a procura por terrenos direcionada a
partir dos produtos que a empresa deseja lanar, sejam eles de nicho ou tradicionais;
- etapa (2): situao ainda bastante comum, onde os produtos so desenvolvidos em
cima de terrenos ofertados empresa, cabendo apenas a verificao da adequabilidade
do terreno aos produtos desejados pela empresa e o estudo rpido da regio em que o
mesmo se localiza, especialmente quanto a oferta de empreendimentos. Entretanto, s
essa viso geral da regio no permite afirmar se h demanda para o produto, o que s
possvel com a pesquisa de demanda e potencial (item 3 da Figura 3).
As demais atividades de pesquisa esto descritas resumidamente na prpria Figura 3.
2. Anlise de viabilidade para aquisio de terreno para incorporao:
Nessa etapa, deve-se destacar a atuao da construtora Lider, em funo da
sistematizao objetiva de todos os passos e cuidados necessrios antes da aquisio de
um terreno para incorporao, o que pode ser visualizado no fluxograma da Figura 4.
Descarta
terreno
Abre Planilha de
Viabilidade Econmica
Comercial
Planilha Viabilidade
Verificao
Aspectos Legais
Jurdico
Formulrio 038
Verificao
Aspectos Fsicos
Projetos
Formulrio 040
Descarta
terreno
Conceituao do
Produto
Projetos
Formulrio 077
Elabora Planilha
Custo/m2
Oramento
Formulrio 079
Revisa Planilha de
Viabilidade
Comercial
Planilha Viabilidade
Contrato de Compra
do Terreno
Jurdico
Contrato do Compra
Apto ?
Aprova ?
Pesquisa ?
Pesquisa de
Mercado
Marketing
Pesquisa
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Reconceitua ? N
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Figura 4 Fluxograma para aquisio de terrenos na Construtora Lider.
A verificao dos aspectos legais do terreno, feita pelo Jurdico da Lider, centra-se na
anlise da documentao legal do imvel e de seu vendedor. J a verificao das
restries legais para edificao e condies fsicas do terreno, de responsabilidade da
10
gerente de projetos, levanta as restries legais para edificao junto aos rgos
municipais e estaduais, alm das condies fsicas do terreno, "in loco". Nesse ltimo
ponto, so verificados na Lider os itens constantes da Tabela 4.
Tabela 4 Restries legais para edificao e condies fsicas do terreno
verificadas na Lider antes da aquisio de um terreno.
1 CDIGO DE ZONEAMENTO, PARCELAMENTO, USO E OCUPAO DO SOLO
2 CONSULTA AO DEPAVE (SECRETARIA MUNICIPAL DO VERDE E MEIO AMBIENTE) havendo inteno de interferir na vegetao.
3 CONSULTA AO DPRN (DEPARTo. ESTADUAL DE PROTEO DE RECURSOS NATURAIS ) (quando solicitado pelo DEPAVE)
4 CONSULTA AO PROJ (PROJETOS DE CANALIZAES)
5 CONSULTA CET (COMPANHIA DE ENGENHARIA DE TRFEGO) (quando previstas mais que 500 vagas de garagem)
6 CONSULTA GRAPROHAB (GRUPO DE ANLISE E APROVAO DE PROJETOS HABITACIONAIS) ( terreno a 15.000,00m2)
7 CONSULTA AO PLANO DE PROTEO AOS AEROPORTOS (quando em regies prximas a aeroportos)
8
CONSULTA AO CONDEPHAAT (CONSELHO DE DEFESA DO PATRIMNIO HISTRICO, ARQUEOLGICO, ARTSTICO E
TURSTICO DO ESTADO) (quando a um raio de 300m de reas de tombamento)
9
CONSULTA AO COMPRESP (CONSELHO MUNICIPAL DO PATRIMNIO HISTRICO, CULTURAL E AMBIENTAL DA CIDADE DE
SO PAULO) (quando a um raio de 300m de reas de tombamento)
10
CONSULTA AO EMPLASA (EMPRESA METROPOLITANA DE PLANEJAMENTO DA GRANDE SO PAULO) (quando em reas de
proteo aos mananciais)
11 LEVANTAMENTO PLANIALTIMTRICO
12 SONDAGEM
13 INTERFERNCIAS COM VIZINHOS
14 FORNECIMENTO DE CONCESSIONRIAS (Sabesp, Telesp, Eletropaulo, Comgs)
Aps essas duas verificaes, destaque-se na Lider o seu processo de conceituao do
produto, uma espcie de briefing inicial com um conjunto de definies ligadas
composio dos ambientes do produto em todos os seus pavimentos, aos seus
acabamentos, bem como de definies gerais de instalaes e equipamentos que
serviro como diretrizes para elaborao dos projetos. Com base nessa conceituao, o
arquiteto contratado desenvolve um estudo preliminar do pavimento tipo, junto com a
implantao dos pavimentos trreo e subsolos. Ao final desse formulrio de
conceituao do produto, apresentado um quadro geral com as diferentes reas das
unidades e do empreendimento como um todo, o que permite o clculo de algumas
"relaes" que funcionam como "indicadores de desempenho de projeto" para tomada
de deciso na fase de incorporao, conforme pode ser visto na Tabela 5.
Tabela 5 - Relaes entre reas
6
do estudo preliminar (Fonte: Lider).
APARTAMENTO TIPO:
(REA CONSTRUDA / REA VENDAS) =
(REA DE VENDAS / REA COMPUTVEL) =
SUBSOLOS:
(REA TOTAL / N DE VAGAS) =
GERAL:
(REA DE VENDAS / REA TOTAL COMPUTVEL) =
(REA TOTAL CONSTRUDA / REA DE VENDAS) =
Segundo a gerente de projetos da Lider, a partir de ndices histricos da empresa, o
gerente comercial sabe exatamente se as relaes calculadas esto dentro de padres que
viabilizam comercialmente o empreendimento, o que pode ser verificado sem que se
avance muito no desenvolvimento do projeto. Assim, a sistematizao dessa etapa na
6
Essa reas podem ser definidas como segue: reas no computveis: reas de subsolos, trreo, guarita, lixeira, barrilete,
casa de mquinas e caixa d'gua; alm das reas de varandas e da rea de servio (desde que aberta) nas unidades. Essas
reas no entram no clculo para comparao com a rea mxima de construo permitida (que obtida com a multiplicao da
rea do terreno pelo coeficiente de aproveitamento permitido pelo zoneamento do terreno); rea computvel da unidade: rea
til da unidade (ou rea de vendas) descontada das reas no computveis - varandas e a rea de servio (sem janela); rea
construda da unidade: o mesmo que "rea total" da unidade (quando se soma, rea til da unidade, o rateio proporcional
das reas comuns); rea de vendas da unidade: o mesmo que "rea til" da unidade.
11
Lider a prova maior de que instrumentos de gesto da qualidade podem (e devem)
ser aplicados no perodo de incorporao imobiliria. Nesse sentido, investimentos
prvios, presentes tambm na Cyrela, como consultas a um projetista de fundaes,
levantamentos plani-altimtricos, sondagens e consultas jurdico-legais, so
extremamente vlidos, visando-se reduzir o risco embutido nas aquisies de terrenos,
aspecto crtico nas incorporaes. Assim, o conceito adotado por essas empresas de
que o sucesso de um empreendimento comea pela definio correta do produto
necessrio no mercado, seguindo-se aquisio certa do terreno para esse produto.
3. Desenvolvimento do projeto legal e lanamento do empreendimento:
Essa etapa, que se inicia aps a aquisio de um terreno e que marcada, via de regra,
por um prazo curto de desenvolvimento e um grande trabalho inter-relacionado dos
departamentos de projetos com outros setores das empresas, apresenta boas prticas nas
empresas Lider e Cyrela, especialmente na exigncia da participao antecipada dos
principais escritrios de projeto necessrios, de modo que as interfaces tcnico-
construtivas que interferem na composio arquitetnica, base para o projeto legal e
para o material promocional e comercial (venda) do empreendimento, sejam definidas
com a preciso possvel nesse momento, reduzindo-se a possibilidade de insatisfaes
com os futuros clientes. Na Figura 5, v-se que o departamento de projetos uma
espcie de "espinha-dorsal" da gesto de novos negcios na Lider, executando
atividades vitais que esto no caminho crtico dos outros setores da empresa envolvidos
no processo de incorporao e lanamento de um empreendimento no mercado. Essas
atividades esto descritas resumidamente na Tabela 6.
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Figura 5 Fluxograma da incorporao e lanamento na construtora Lider
12
Tabela 6 Responsabilidades do departamento de Projetos da Construtora Lider
na etapa de incorporao e lanamento.
Coordenao da elaborao do Projeto Legal e sua aprovao: contratao de empresa de arquitetura para
elaborao do Projeto Legal e sua aprovao pelos rgos pblicos, baseado no que foi definido no formulrio de
Conceituao do Produto, devendo elaborar cronograma e fornecer todos os dados de entrada necessrios. Uma
cpia do Projeto Legal enviada ao Gerente de Oramento e Custo para elaborao do Caderno de Oramento.
Emisso do Caderno de Especificao do Produto: umconjunto de documentos que consolida todas as
informaes do produto a ser comercializado, contendo: a descrio geral da composio de todos os pavimentos do
produto, incluindo suas reas e instalaes; o "memorial descritivo" documento que descreve, para cada ambiente
comume privativo, todos os tipos de materiais que compemos pisos, rodaps, paredes, tetos, esquadrias, ferragens,
louas, bancadas, etc.; as "especificaes bsicas de acabamento" por tipo de material, descrevendo commais
detalhes as linhas e cores e seus fabricantes/fornecedores; a planta bsica e as possveis alternativas de plantas; a
listagemde vagas de garagempara cada unidade e suas plantas.
Coordenao da elaborao das Plantas de Vendas: solicitada junto ao projetista de arquitetura, o documento que
define reas e lay-out das unidades que compemo produto.
Coordenao da elaborao do material informativo do produto: contratao de empresas para produo de
material grfico, plantas humanizadas, perspectivas e maquetes. Todos os dados de entrada necessrios so
fornecidos, os quais ficam listados no formulrio "dados de entrada de projeto".
Coordenao da elaborao do projeto do "Stand de Vendas": elaborao ou contratao do projeto do Stand de
Vendas, se solicitado pelo Gerente Comercial.
4. Projetos executivos e projetos para produo:
Foi nessa etapa onde se observaram as maiores variaes entre as empresas, j que
com base na forma pela qual o projeto foi coordenado nas etapas anteriores que essa
etapa desenvolvida. Alm disso, caractersticas peculiares da gesto do processo de
projeto de cada empresa tm forte influncia na configurao dessa etapa. Via de regra,
ela se inicia com uma sub-etapa de preparao, onde so coletadas e repassadas, aos
escritrios de projeto contratados, as informaes necessrias para o incio dos projetos
executivos e projetos para produo ( comum a adoo de briefings preenchidos para
esse fim). V-se, na Figura 6, um exemplo desse sub-etapa de preparao na Inpar.
Aps essa sub-etapa, os vrios projetos so desenvolvidos num grau crescente de
detalhamento, em duas sub-etapas seqenciais (isto , tratadas numa seqncia de
pavimentos): projetos pr-executivos e projetos executivos finais e detalhamentos
(incluindo a finalizao dos projetos para produo). No houve consenso nessa
seqncia de pavimentos. Na Lider e na Cyrela, a seqncia de desenvolvimento se
inicia com os pavimentos tipo e tico/cobertura; passando-se depois para o
trreo/subsolos. Na Inpar, h apenas uma inverso da resoluo dos pavimentos trreo e
subsolos, os quais tm prioridade frente ao tico/cobertura. Independentemente dessa
questo da seqncia de ataque dos pavimentos, deve-se destacar, na Inpar e na Cyrela,
antes do desenvolvimento individual e detalhado de cada pavimento, a valorizao da
resoluo sistmica, embora num nvel mais geral, de todas as especialidades de projeto
de todos os pavimentos, evitando-se, assim, que o detalhamento completo de
determinado pavimento tenha que ser revisto mais frente.
4.3 Quanto ao relacionamento com escritrios de projeto contratados e
coordenao de projetos nas empresas
Quanto responsabilidade pela coordenao do processo de projeto, observaram-se
dois modelos gerais: na Lider e na Cyrela, num modelo mais tradicional, em que
ambas procuram liderar o processo de coordenao, desenvolvido com equipe
prpria, o escritrio de arquitetura exerce uma coordenao muito mais de carter
esttico e funcional, de todos os projetos; j na Inpar, adotando um modelo mais
13
FLUXOGRAMA DESCRIO DO PROCEDIMENTO RESPONSVEL
Incio
B
1- Levantamento
de Dados.
2- Briefing para
Projeto Executivo.
4- Apresentao
das Propostas.
5- Anlise
das Propostas/
Negociaes.
3- Iniciar Contratao
dos Projetos
Executivos.
As
Informaes
esto Corretas?
No
Sim
Houve
Acordo?
B
NO
6 - Formalizar
Contratao
SIM
1. Recolher e consolidar todas as informaes existentes que
estejam diretamente ligadas definio do empreendimento,
como:
- Folder de Vendas;
- Memorial Descritivo;
- Sondagem e Levantamento Planialtimtrico;
- Projeto de Prefeitura;
- Parecer Tcnico de Elevadores, etc...
2. Elaborar briefing para o projeto executivo e complementar com
os seguintes cadernos, documentos e informaes:
a) Caderno de Diretrizes de Projeto;
b) Caderno de Detalhes Padro;
c) Caderno de Ambientes;
d) Caderno de Recomendaes para Deficientes Fsicos;
e) Normas e Procedimentos para Apresentao de Projeto;
f) Check List para Concluso de Projetos;
g) Necessidades de Procedimentos de Execuo;
h) Informaes Bsicas sobre o Empreendimento;
i) Planta Referencial de Arquitetura na escala 1:50;
j) Cronograma Preliminar de Projetos;
Estudar o empreendimento e analisar as informaes coletadas.
Caso as informaes no estiverem corretas ou completas, envi-
ar para o Departamento de Arquitetura para corrigir, atualizar ou
complementar.
Nota 1. Os itens de a g, sero entregues apenas uma
vez para cada parceiro e futuras revises. J o briefing, as-
sim como os itens de h j, sero elaborados para cada
empreendimento.
3. Aps a concluso do briefing, proceder a contratao dos
projetistas, considerando:
- A manuteno da mesma equipe de projetistas dos estudos
preliminares;
- O equilbrio do volume de trabalho de projetistas com obras na
InPar;
- Os ndices histricos de preo das propostas dos parceiros
em empreendimentos anteriores.
4. Solicitar, oficialmente a apresentao das propostas para os
projetistas e fornecer as Informaes necessrias para o co-
nhecimento do empreendimento.
5. Analisar as propostas e negociar os valores de contratao
dos servios. Acordadas as condies do contrato, entregar
ao projetista o briefing e o complemento.
6. Formalizar contratao. Podero ser negociados os seguintes
projetos: Arquitetura (Inclu, no seu escopo o Projeto de Fa-
chada), Vedaes, Estrutura, Fundaes e Contenes, Ins-
talaes Hidrosanitrias, Eltricas e de Telecomunicaes,
Exausto e Ar Condicionado, Paisagismo, Decorao, Drena-
gem, Impermeabilizaes, Isolamentos Trmicos / Acsticos e
Coberturas, Outros.
Departamento
de Arquitetura
Supervisor
Departamento
De
Arquitetura
Figura 6 Fluxograma da sub-etapa de preparao dos projetos executivos na
Inpar. (Adaptado de material recebido da construtora Inpar).
inovador, essa responsabilidade pela coordenao repartida entre o supervisor de
projeto da empresa e o escritrio de arquitetura contratado, cabendo a este ltimo
maior carga de responsabilidade pelo andamento geral de todos os projetos e por seu
prprio gerenciamento e coordenao tcnica.
Na Lider e na Cyrela, destaca-se o fato de se realizarem poucas reunies de
coordenao do projeto (cinco a seis), adotadas somente em momentos de consolidao
das principais subetapas, o que se explica pela comunicao constante entre
coordenao e os projetistas, deixando-se para discusso pessoal e conjuntamente
apenas as orientaes e decises que marcam o incio e o encerramento das principais
etapas do processo de projeto. J na metodologia da Inpar, existem ao menos onze
14
reunies. Embora esse nmero elevado de reunies possa ser questionado, at mesmo
por alguns de seus projetistas, pode-se destacar o fato de cada uma dessas reunies ter
uma pauta bem definida, com a definio tambm das atividades precedentes e
sucessoras, a cargo de cada participante, o que se constitui em um facilitador para a
conduo do processo de coordenao de projetos na Inpar.
Quanto ao relacionamento e definio formal de responsabilidades envolvendo os
escritrios de projeto contratados, destaque-se, tanto na Lider quanto na Inpar, a
definio dos escopos de trabalho de cada especialidade de projeto, formalizados
inclusive na relao contratual entre as partes, o que no deixa dvidas sobre como cada
um ser cobrado. Na Tabela 7, apresenta-se exemplo desses escopos na Inpar.
Tabela 7 Exemplo de "Escopos" para contratao de projetos na Inpar.
ESPECIALIDADE
DE PROJETO
ESCOPO
GERAL
1- INFORMAES GERAIS
- Atender legislao, normas e diretrizes INPAR.
- Adequar-se com todos os projetos envolvidos.
- Apresentar planilha de projeto
- Apresentar ART recolhida.
- Visita de acompanhamento da obra ( conforme cronograma definido pela obra ).
2- APRESENTAO DO PROJETO
2.1 DESENHOS: Auto Cad mnimo R14; Fornecer arquivos dwg e plt; Formato ABNT (outros
formatos sero estudados caso a caso ); Carimbo padro INPA; Numerao de folhas e arquivos
eletrnicos, conforme padro INPAR.
- Cpias, custo do :
Contratado: plotagens para verificao; plotagens em sulfite ( quando colorido ) ou vegetal (
para heliogrfica ), na entrega final.
Contratante: -Plotagens para verificao e aprovao.
OBS: Replotagens indevidas geradas pelo contratado sero de sua responsabilidade.
2.2 LISTAS ( materiais, verificao, etc. ): Padro INPAR.
ESTRUTURA
- Planta de formas de todos os pavimentos, que tambm devero conter: volume de concreto; rea de
formas; mdulo de elasticidade; diagrama de deformao da laje; locao de abertura em laje e passagem
em viga; locao de isopor em macio.
- Planta de armao de todos os pavimentos, que tambm devero conter: modulao de tela (em painis,
quando frma com cabaa); taxa de ao e peso total.
- Cortes e elevaes necessrios.
- Detalhamento em geral e especfico ( abrigos, reservatrio, piscinas, etc. )
- Plantas especficas: Laje cabaa (Tipo e quantidade de cabaa); Laje plana macia (Definir Punes);
Laje protendida; Plano de escoramento; Memrias de clculo; Lista de materiais (qualitativa e
quantitativa); Lista de verificao de projetos.
4.4 Quanto sistematizao e transmisso das caractersticas do produto e do
Know-how construtivo e forma de apresentao dos projetos
Aps a aquisio de um terreno para incorporao, at a concluso dos projetos
executivos, uma srie de procedimentos documentados so seguidos nas empresas,
visando garantir uniformidade ao processo de projeto de seus empreendimentos. Na
Figura 7, com base na prtica identificada na Cyrela, identificam-se os momentos em
que so utilizados esses vrios documentos/formulrios, os quais, de uma maneira geral,
visam transmitir as caractersticas do produto e do know-how construtivo da empresa.
Quanto caracterizao do produto, um ponto de destaque na Lider, e tambm
relativamente presente na Cyrela (devido atuao forte do seu departamento de
pesquisa de mercado), diz respeito sistematizao da conceituao ou definio do
produto, at mesmo antes da participao do escritrio de arquitetura que
desenvolver o projeto. Isso mostra segurana dessas empresas em passar para os
escritrios de projeto contratados o que elas efetivamente desejam no empreendimento.
15
INCIO
AQUISIO DE
TERRENO(S)
PROJETO LEGAL
LANAMENTO DO
EMPREENDIMENTO
PROJETO
EXECUTIVO
BRIEFING DE
INSTALAES
PESQUISA DE
MERCADO
PR-ESTUDOSGERAIS:
SISTEMAESTRUTURAL,
VEDAES EINSTALAES
MATERIAL
INFORMATIVO E
PROMOCIONAL DO
EMPREENDIMENTO
CADERNO DE
PARMETROS DE
PROJETO
DEFINIODE
PRODUTOS/REGIES
BRIEFING DO
PRODUTO(Formu-
lrio de Informaes
Bsicas)
VERIFICAO DA
VIABILIDADE TCNICA,
COMERCIAL E LEGAL DE
TERRENOS
(Processo Informal)
MEMORIAL DE
VENDAS
FAP
(Registros)
RESUMODAMAQUETE
EILUSTRAES
FAP-II
(Registros)
Figura 7 - Informaes documentadas ao longo do processo de projeto na Cyrela.
Na etapa de desenvolvimento do projeto legal e lanamento do empreendimento,
ressalte-se que somente a Cyrela tem sistematizada a participao antecipada dos
escritrios de projeto parceiros nos pr-estudos de fundaes, estrutura e instalaes,
ocasio em que preenchido o briefing de instalaes (que pode ser visto
parcialmente na Tabela 8), onde est prevista claramente a participao dos projetistas
nesse momento, especialmente com relao ao pr-dimensionamento das reas tcnicas.
Tabela 8 - Viso parcial do Briefing de Instalaes (Fonte: Cyrela).
INFORMAES A SEREM FORNECIDAS PELO PROJETISTA DE INSTALAES
REDES PBLICAS NA RUA SIM NO OBSERVAES
Rede de gs
Rede de esgoto
Rede de gua
Rede de telefone
Rede eltrica
TV a cabo
PR-DIMENSIONAMENTO DAS REAS TCNICAS
Inferior Volume dos reservatrios:
Reserva de _____ dias Superior
Geradora de gua quente
Central de glp
Medio de gs
Regulador de gs
Medio eltrica
Cabine de barramento
Cabine primria
Cmara de transformao
Medio de gua
Sala do gerador
Sala de pressurizao
OBSERVAES: O dimensionamento das reas tcnicas dever ser feito em metros quadrados no caso de
ambientes sem restrio de uma das dimenses; e em metro x metro nos ambientes com restrio.
16
J na etapa de preparao, anterior ao incio dos projetos executivos, marcante nas
trs empresas a preocupao de serem formalizadas as principais definies relativas ao
produto e s tecnologias construtivas que sero adotadas. Entretanto, observaram-se
duas linhas adotadas. Na primeira, a Lider, devido a estar passando por um processo de
evoluo tecnolgica, sistematiza essas informaes numa planilha de definies de
projeto, com um enfoque em cada empreendimento.
7
J a Inpar, seguida pela Cyrela,
optou, numa segunda linha, por padronizar amplamente a sua cultura construtiva
(embora na Cyrela o nvel de detalhes seja menor), em forma de parmetros e
padres, bem como de diretrizes gerais de projeto.
8
O conjunto de informaes e detalhes relacionados transmisso do know-how
construtivo pode ser exemplificado pelo caderno de parmetros de projeto da
Cyrela, que procura condensar a interface de todos os procedimentos de execuo de
servios da construtora com as respectivas especialidades de projeto a que esto
relacionados. Alm disso, ele traz um conjunto de diretrizes, resultados da prpria
experincia construtiva da empresa, de modo que detalhes importantes de projeto no
sejam esquecidos, sempre visando a reduo de patologias construtivas e da demanda
por assistncia tcnica ps-entrega.
9
Com relao sua estruturao, o caderno de
parmetros de projeto da Cyrela se divide em duas partes:
a) Parte 1 - Diretrizes Gerais de Projeto: recomendaes para os pavimentos subsolo,
trreo e tipo. Para cada um desses pavimentos, as recomendaes so listadas por
assunto e tabuladas dentro de trs especialidades de projetoarquitetura, estrutura e
instalaes (somente no pavimento subsolo, acrescida a especialidade ventilao).
Caso haja desenhos ou detalhes caractersticos das recomendaes, dentro de cada
assunto, estes so mencionados na coluna referncia da Tabela. Apresenta-se, na
Figura 8, a tabulao dessas diretrizes gerais para o pavimentos tipo na Cyrela;
b) Parte 2 Parmetros de Projeto (desenhos, detalhes e consideraes gerais):
conjunto de 44 plantas tamanho A4, contendo todos os detalhes de referncia citados
na parte 1 do caderno (e mais alguns) diretrizes gerais de projeto, os quais
encontram-se agrupados em trs blocosalvenaria, dry-wall e diversos. A listagem
total com o contedo dos desenhos de referncia apresentada na Tabela 9, sendo um
exemplo do padro de desenho apresentado na Figura 9.
10
Como visto na Figura 8, essa forma de tabulao das diretrizes construtivas,
referenciada a desenhos e detalhes, uma maneira simples para se organizar e
disponibilizar, especialmente para a etapa de projetos, o know-how construtivo de uma
empresa de construo.
11
7
Ou seja, como a empresa no tem amplamente definida uma cultura construtiva em forma de parmetros de projetos e
padres construtivos, ela optou por definir individualmente as definies de projeto para cada empreendimento.
8
Os parmetros e padres condensam a interface de todos os procedimentos de execuo de servios com as respectivas
especialidades de projeto, valendo-se especialmente de representao grfica (tabelas e detalhes construtivos). As diretrizes
gerais de projeto, por sua vez, constituem-se numa forma simples e organizada de se acumular e apresentar o know-how
construtivo dessas empresas para a fase de projeto.
9
Apesar desse caderno s ser distribudo equipe de projetistas antes do incio dos projetos executivos, algumas de suas
recomendaes j so passadas pela gerncia de projetos aos projetistas desde as etapas anteriores ao projeto legal.
10
Outros desses desenhos de referncia adotados nas trs empresas podem ser vistos em FONTENELLE (2002).
11
Vale destacar que essa forma de se organizar o know-howde uma empresa de construo para a etapa de projetos foi
estruturada originalmente pela construtora INPAR de So Paulo.
17
DIRETRIZES GERAIS DE PROJETO
PARMETROS PARA PROJETOS EXECUTIVOS
REV.: 0
FL: 1/1
FOR: (P I -
REA DE DEFINIO: PAVIMENTO TIPO
TEM ASSUNTO ARQUITETURA ESTRUTURA INSTALAES REFERNCIA
1- Piso a piso e piso a
teto
Piso a piso=2,80m a 2,84 e
piso a teto 2,66 com piso a
fundo de viga 2,26. Estas
alturas devero ser
estudadas caso a caso, em
funo de espessuras de laje
Altura das vigas de borda em
funo da espessura das
lajes. Piso a fundo de viga
2,26m
Atentar para as vigas dos
elevadores piso a fundo de
viga acabada 2,32m
Em edifcios comerciais e flats,
devem ser estudados um piso a
piso maior quando existir
unidades de ar condicionado do
tipo horizontal embutido no
forro
Vide detalhe
ALV-02, 03
2- Lajes Espessura mnima das lajes
de concreto dos pavimentos
tipos ser de 12cm
3 Alvenaria e
revestimentos
A alvenaria do pav. Tipo
executado mediante projeto
de produo de alvenaria
utilizando blocos padro 30cm
ou 40cm
Bloco de espessura de 9cm
quando utilizado ser sempre
sem vigamento de concreto.
Evitar a colocao de peas ou
instalaes hidrulicas nas
paredes externas
Vide definio
completa no
ALV.-00
ALV.-01
ALV.-08
4 Esquadrias metlicas
e de madeira.
Projetar conforme alturas e
larguras preferenciais
adequados ao tipo de bloco
utilizado pela Cyrela
Ver detalhe de vo
necessrio abaixo da viga em
porta dos elevadores no ALV-
04
Vide definio
Completa nos
ALV.- 04.05.06,07
5 Padronizao das
alturas de caixinhas
de Inst. Eltr.
Vide detalhe
ALV-09
6 Portas de madeira Padres das portas a serem
utilizados nas obras
Vide detalhe
ALV-07A
7 Ralos Prever nos banhos sociais,
lavabo, terraos e rea de
servio quando no tiver wc de
empregada
Figura 8 Diretrizes gerais de projeto na Cyrela - pavimento tipo (completa).
Tabela 9 Desenhos do caderno de parmetros de projeto da Cyrela.
DRY-WALL ALVENARIA
DW-00 CONSIDERAES GERAIS I ALV-00 CONSIDERAES GERAIS
DW-0A CONSIDERAES GERAIS (cont.) ALV-01 PADRES DE BLOCOS
DW-01 CORTES TPICOS DE PAREDES DRY-WALL ALV-02 DEFINIO DE P-DIREITO - EDIF. RESIDENCIAL
DW-02 FIXAO DE BATENTES ALV-03 DEFINIO DE P-DIREITO - EDIF. COMERCIAL
DW-03 ESQUEMA CORTE DA GUIA P/ REFORO PORTA ALV-04 DEFINIO VO DA PORTA DO ELEVADOR
DW-04 FIXAO DO CHUVEIRO E REGISTRO ALV-05 DEFINIO DE FOLGAS P/ CONTRAMARCOS
DW-05 FIXAO DO MISTURADOR ALV-06 DETALHE DE VERGAS P/ PORTAS
DW-06 FIXAO DE BANCADA ALV-07 DEFINIO DE VOS (PORTAS/JANELAS)
DW-07 PAREDE C/ CHAPA SIMPLES DE AMBOS OS LADOS ALV-7A DEFINIO LARGURA VOS DE PORTAS
DW-7A IDEM cont. ALV-08 DEFIN. ESPESSURAS PAREDES/REVSTIMENTOS
DW-08 PAREDE C/ CHAPA DUPLA DE AMBOS OS LADOS ALV-09 PADRONIZAO ALTURA CAIXINHAS ELTRICAS
DW-8A IDEM cont. DIVERSOS
DW-09 PAREDE SIMPLES CHAPA SIMPLES/CIMENTCIA DIV-01 ALTURAS P/ FIXAO BANCADAS/TANQUES/PIAS
DW-10 PAREDE TPICA DUPLA ESTRUT.-CHAPA SIMPLES DIV-02 PAINEL SHAFT
DW-11 ENCHIMENTO EM DRY-WALL ESTRUTURADO DIV-03 DETALHE GENRICO DIMETRO FURAES
DW-12 ELEVAO PAREDE TIPICA-STANDARD/VERDE DIV-04 TAMPA P/ VISITA RPIDA EM ALVENARIA
DW-13 JUNTAS ENTRE CHAPAS DIV-05 TAMPA P/ VISITA RPIDA EM DRY-WALL
DW-14 DETALHES TPICOS DIV-06 DETALHE GENRICO PARA CARENAGEM
DW-15 DETALHES TPICOS DIV-07 PADRONIZAO DE LARGURA VAGAS GARAGEM
DW-16 DETALHES TPICOS DIV-08 PADRONIZAO DE GABARITO DE RAMPAS
DW-17 DETALHES TPICOS DIV-09 PADRONIZAO DE ESPESSURA CONTRAPISOS
DW-18 OBSERVAES IMPORTANTES DIV-10 PADRONIZ. REVESTIM. PAREDE DIAFRGMA
DIV-11 PISO ACABADO SUBSOLO x FUNDAES
Quanto forma de apresentao dos projetos, nas trs empresas notria a inteno
de aproximar o projeto das necessidades da fase de produo, com a adoo cada vez
maior de projetos para produo e com uma reviso substancial da forma como os
projetos executivos so apresentados. De fato, na Inpar onde o projeto para produo
de vedaes (desenvolvido pelo compatibilizador) assume papel central no
desenvolvimento de todos os projetos executivos, atraindo para si a funo integrar e de
representar os vrios subsistemas construtivos, constituindo-se num autntico projeto
18
tecnolgico da edificao, cujas plantas (matrizes eletrnicas) so a base para o
lanamento de todas as demais especialidades de projeto.
0.03 (contrapiso)
2.86
1.03
0.83
0.43
0.04
0.23
0.63
2.03
1.83
1.63
1.23
1.43
2.26
2.83
2.43
2.63
2.23
var.
1.03
0.83
0.43
0.04
0.23
0.63
2.03
1.83
1.63
1.23
1.43
2.23
Figura 9 - Desenho ALV-02: Definio de p-direito - Edifcio Residencial - Cyrela.
4.5 Quanto aos procedimentos e instrumentos de controle e retroalimentao do
processo de projeto
Na Lider, aspecto que a distingue das demais, a informatizao do seu SGQ a torna gil
e evita perdas de eficincia, especialmente na integrao dos principais instrumentos
usados na inspeo de projetos, possibilitando um monitoramento constante dos
fornecedores de projeto. Como complemento a essa inspeo interna empresa,
notvel e inovadora a adoo de mecanismos de anlise crtica de projeto para garantir a
qualidade das solues, lanando-se mo do apoio de consultores externos equipe
de projeto (especialmente na verificao do atendimento s normas tcnicas).
Apesar das trs empresas valerem-se do uso de check-lists como suporte verificao
ou inspeo de recebimento dos projetos, na Lider onde esse instrumento de controle
prioriza a compatibilizao entre as vrias especialidades (vide a Figura 10 - Check-
list de compatibilizao de projeto), detalhe que incrementa esse instrumento como
ferramenta mais eficaz para a coordenao de projetos. Alm disso, o seu
preenchimento eletrnico possibilita com que esse formulrio seja utilizado de maneira
gil, com a vantagem de poder ser complementado e/ou incrementado automaticamente.
19
CHECK LIST DE COMPATIBILIZAO DE PROJETOS
N. Pginas
1 DE15
EMPRESA RESPONSVEL PELA
ELABORAODOPROJETO:
PROJETOINSPECIONADO:
CRdoEMPREENDIMENTO: ETAPA
DE PROJETO:
FOLHA/ REVISO
INSPECIONADA:
DATADA
INSPEO:
RESPONSVEL
PELA INSPEO:
VISTO: NMEROEREVISODOPO
UTILIZADOPARAINSPEO:
Tipo de Projeto Tipo de Projeto
NO
APLIC.
TAMANHODA
AMOSTRA
CONFORME
NO
CONFORME
DESCRIODA
NO
CONFORMIDADE
ARQUITETURA X ESTRUTURA
ESPESSURADEALVENARIA X ESPESSURADEVIGA
ALTURADEFORROS X ALTURADEVIGAS
PDIREITOLIVRENAGARAGEM X ALTURADAS VIGAS
DIMENSESDESHAFTS BRUTO X DIMENSESDEFUROSEMLAJES
ARQUITETURA X INSTALAES
ESPESSURADEALVENARIA X
SEOECRUZAMENTODE TUBULAO
COMESEMISOLAMENTOTRMICO
ALTURADEENTRE-FORRO X ALTURADETUBULAES
LOCAODEFIXADORESDE
ARMRIOS
X POSIES DETUBULAES
LOCAODEVAGAS DE GARAGEM X
LOCAODECXS. PASSAGEM, POOS
DERECALQUE, ALAPES EALTURAS
DE TUBULAESAREAS
ESTRUTURA X PAISAGISMO
NVEISACABADOS DE JARDINS,
ESTACIONAMENTOS, PISCINA, ETC
X NVEIS DOSELEMENTOSESTRUTURAIS
ELEVADORES X INSTALAO ELTRICA
PREVISODEINTERFONE/ALARME PREVISODEINTERFONE/ALARME
PAISAGISMO X INSTALAES HIDRULICAS
LOCAODERALOS, TORNEIRAS,
IRRIGAO, BEBEDOURO, ETC
LOCAODERALOS, TORNEIRAS,
IRRIGAO, BEBEDOURO, ETC
Figura 10 - Check-list de compatibilizao de projetos na Lider.
Para essa ferramenta de controle na Inpar, deve tambm ser destacada a diretriz de que
essa lista de verificao seja primeiramente um instrumento a ser utilizado no prprio
escritrio de projeto contratado, cabendo ao coordenador de projeto (escritrio de
arquitetura) e ao supervisor da Inpar apenas a sua verificao por amostragem.
Tambm comum s trs empresas, foram encontrados procedimentos para solicitao
de alterao de projeto, os quais possuem ligao estreita com os procedimentos para
distribuio de projetos. Foi na Lider onde esse procedimento de alterao encontra-
se mais bem detalhado, sendo distinguidos os conceitos de alterao,
complementao ou errata de projeto. A pr-atividade no uso desse procedimento
pode ser exemplificada na medida em que os seus engenheiros de obra possuem a
determinao de verificar todas as folhas de projeto um ms antes da sua utilizao,
possibilitando que o processo de alterao de projeto ocorra sem atropelos.
Como instrumento de retroalimentao e melhoria do processo de projeto, deve ser
ressaltado o uso sistemtico da avaliao ps-ocupao (APO) pela Cyrela; bem
como, na Inpar, a obrigao contratual dos seus projetistas acompanharem a fase de
produo dos empreendimentos.
5 CONSIDERAES FINAIS
A anlise comparativa empreendida no item 4 procurou consolidar os pontos de
destaque e melhores prticas identificados em cada aspecto analisado na gesto do
processo de projeto nas empresas pesquisadas. Pode-se afirmar, nesse contexto, que as
experincias somadas das trs empresas em muito podem servir de inspirao e
contribuir na escolha de diretrizes e modelos de referncia por outras empresas (em
especial, do subsetor de empreendimentos imobilirios), que tenham interesse na
20
melhoria da gesto do seu processo de projeto, independentemente do seu porte. Ou
seja, pode-se dizer que as aes e melhores prticas identificadas nessas empresas
lderes (inseridas num ambiente de gesto da qualidade), se devidamente relativizadas e
contextualizadas, so passveis de serem seguidas e/ou adaptadas por outras empresas,
seja por se constiturem em procedimentos previstos no prprio caminho para
certificao com base nas normas da srie ISO 9000 (que possuem requisitos
universais), cada vez mais procurada; seja pelo fato dos sub-processos necessrios a
uma boa gesto do processo de projeto no variarem muito de empresa para empresa.
O que se depreende, justamente, que apesar dos empreendimentos imobilirios serem,
via de regra, diferentes uns dos outros, os processos necessrios para o seu
desenvolvimento e gesto so, na prtica, sempre os mesmos.
O importante que a empresa que optar por implantar ou revisar a forma pela qual
desenvolve o seu processo de projeto, com base nas melhores prticas aqui
identificadas, defina inicialmente o seu modelo de gesto do processo de projeto,
vlido para todos os seus empreendimentos, com base na sua cultura, estgio
organizacional e recursos disponveis. Esse modelo de gesto condicionar o prprio
processo de coordenao de projeto a ser implementado nos empreendimentos da
empresa.
6 REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
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Modelo para planejamento estratgico da produo. 1996. 206p. Tese (Doutorado)
- Escola Politcnica, Universidade de So Paulo. So Paulo.
CENTRO DE TECNOLOGIA DE EDIFICAES - CTE. Programa de gesto da
qualidade para empresas de incorporao imobiliria. So Paulo: CTE/SECOVI-SP,
1999. /Datilografado/.
CENTRO DE TECNOLOGIA DE EDIFICAES - CTE; NCLEO DE GESTO E
INOVAO - NGI. Programa de gesto da qualidade no desenvolvimento de
projeto na construo civil: Empresas contratantes. So Paulo:
CTE/NGI/SINDUSCON, 1999. /Datilografado/.
FONTENELLE, E.C. Estudos de caso sobre a gesto do projeto em empresas de
incorporao e construo. 2002. 369p. Dissertao (Mestrado) - Escola Politcnica,
Universidade de So Paulo. So Paulo.
FONTENELLE, E.C.; MELHADO, S.B. Proposta para sistematizao de informaes
e decises nas etapas iniciais do processo de projeto de edifcios. In: ENCONTRO
NACIONAL DE TECNOLOGIA DO AMBIENTE CONSTRUDO - ENTAC, 8.,
Salvador, 2000. Anais. Salvador: UFBA/ESFS/UNEB, 2000. v.1. p.666-73.
MELHADO, S.B. O processo de projeto no contexto da busca de competitividade. In:
SEMINRIO INTERNACIONAL GESTO E TECNOLOGIA NA PRODUO DE
EDIFCIOS, 1., So Paulo, 1997. Anais. So Paulo: EPUSP, 1997. p.7-51.