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CAPITULO 4

EVALUACIN ECONOMICA
El captulo anterior result til para identificar todos los aspectos que se deben considerar a
fin de materializar, desde el punto de vista tcnico, el proyecto que el inversionista pretende
desarrollar sin caer en complicaciones tales como: incumplimiento de leyes de diversa
ndole (ya sean municipales, estatales o federales), mal diseo del producto, proceso
constructivo deficiente o mtodos de comercializacin poco adecuados. Por otra parte, el
estudio econmico permiti conocer el costo asociado que implica la observancia de cada
uno de dichos aspectos. Lo anterior quiere decir que, para desarrollar adecuadamente el
proyecto, el inversionista deber realizar todas las erogaciones calculadas, ya sea utilizando
capital propio o mediante prstamos (lo cual tambin tiene un costo), a fin de recuperarlas
posteriormente y obtener adems una ganancia o renta.
En este captulo se presenta el anlisis para determinar si el proyecto es rentable en la forma
esperada por el inversionista, considerando para ello todos los gastos e ingresos que
ocurrirn durante el tiempo de realizacin de ste, desde el inicio de trmites y licencias,
hasta la venta de la ltima casa. Con este fin, se utilizarn tres tcnicas de evaluacin
econmica: a) Rendimiento de la Inversin, b) Determinacin del Valor Presente Neto
(VPN) y c) Clculo de la Tasa Interna de Retorno (TIR). La primera constituye nicamente
un indicador de la rentabilidad que se podra obtener, pues no considera el valor del dinero
en el tiempo, mientras que las otras dos si lo hacen y por consiguiente, sern vlidas para
determinar la aceptacin o rechazo del proyecto. Conviene mencionar que para llevar a
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cabo esta evaluacin, se plantean diferentes escenarios de acuerdo a las condiciones
tcnicas y de financiamiento que se describieron en el captulo anterior.
Como anlisis adicional, se determinar el grado de sensibilidad que el proyecto tiene con
respecto a dos variables fundamentales: tiempo y costo
4.1 Determinacin de la Tasa Mnima de Rendimiento Aceptable (TMAR)
Antes de iniciar la evaluacin econmica, resulta indispensable determinar la ganancia o
premio que el inversionista desea obtener a cambio de invertir su dinero en la realizacin
del proyecto. La mejor manera de hacerlo es mediante el clculo de la TMAR, pues sta
refleja las expectativas de rendimiento de una forma congruente y referenciada a las
condiciones vigentes en el mercado durante el proceso de evaluacin.
4.1.1 Clculo de la TMAR sin financiamiento
Si el inversionista decidiera aportar todo el capital sin solicitar financiamiento, la TMAR se
definir mediante la siguiente frmula: if f i TMAR , donde i es el premio al riesgo y
f es la inflacin. Con ello, se estar cubriendo al dinero invertido de los efectos
inflacionarios al mismo tiempo que se considerar un premio por encima de ellos.
El valor de la inflacin se obtuvo del pronstico de Banamex para el ao de 2007, siendo
ste de 3.33% anual. Por otra parte, el premio al riesgo debe estar referido a las condiciones
del mercado de vivienda, pues es el sector que compete al proyecto en cuestin.
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Las referencias a utilizar sern un boletn de un anlisis burstil emitido el ao pasado por
Scotia Casa de Bolsa, la informacin proporcionada por Grupo Sitma y las condiciones
observadas durante la realizacin del estudio de mercado:
a) Scotia Casa de Bolsa emite en su boletn opiniones sobre los precios de las acciones o
rendimientos de diversas desarrolladoras de vivienda del pas. En lo particular, dos de ellas
se consideran relevantes por ser empresas que participan dentro del segmento medio
residencial y que adems permiten conocer el rango de rendimiento presente en la industria
de la construccin de vivienda. A continuacin se citan textualmente:
Sare se diferencia de las otras empresas del sector por tener la mayor participacin en los
segmentos medio y residencial en su mezcla de ventas, los cuales en su mayora son
construcciones verticales. Para el segmento de inters social, la empresa construye
desarrollos de vivienda vertical y horizontal, aunque estos ltimos son de menores
dimensiones con respecto a los de sus competidores. Sin embargo, esto a la fecha no
implica mejores mrgenes vs. competidores as como mayor rentabilidad, lo que nos hace
tener ciertas reservas sobre la empresa. Su reciente incursin en el IPC ha ayudado al precio
de la accin. Nuestro precio a 12 meses es de P$15.3 con un retorno esperado de 15.3%.
Geo Tiene la reserva territorial ms grande dentro del sector y continuar su asociacin
con Prudential para la adquisicin de tierras. Esperamos tasas de crecimiento por arriba de
la industria. Geo seguir con inversiones en el segmento medio y residencial con un fuerte
crecimiento, se ver un decremento en deuda neta y un crecimiento en el FLE. Tanto Geo
como Urbi por tener una mayor exposicin en el sector medio y residencial se beneficiarn,
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del incremento en la participacin de la banca en el mercado de vivienda. CrediGEO sigue
ganando participacin de mercado con un programa exitoso en trminos de ventas. Geo ha
demostrado ser la empresa con crecimientos ms fuertes que ha sabido tomar ventaja de las
oportunidades que estn brindando las instituciones de crdito en Mxico incluyendo
instituciones pblicas, as como Bancos y Sofoles. La mezcla de ventas as como su
distribucin geogrfica la han posicionado como una de las empresas lderes del sector.
Conservamos nuestro precio objetivo a P$44.5 para un retorno del 22.2%.
b) Grupo Sitma proporciona la siguiente informacin en su pgina web: Grupo
SITMA inici sus operaciones en el ao de 1992, con la consignacin de terrenos
rsticos en la Ciudad de Atlixco, Puebla. Esta actividad continu en los aos
posteriores con gran xito, brindando a los clientes completa satisfaccin al cubrir
sus necesidades de incrementar su patrimonio a travs de la adquisicin de alguna
propiedad.
El xito de grupo SITMA en bienes races fue en continuo ascenso por lo que la
confianza de la gente se demostr al depositar en la empresa su capital con la
finalidad de obtener una propiedad de acuerdo a sus necesidades de acuerdo a un
mediano o largo plazo, mismo que sirvi para construir el primer fraccionamiento
residencial: Animas I en Atlixco, Puebla. A cambio de este capital depositado, la
gente reciba una utilidad mensual, lo que ms tarde se ofrecera al pblico como
INVERSION EN BIENES RAICES.
A partir de este momento, el crecimiento de grupo SITMA se dio a pasos acelerados
demostrndose con los fraccionamientos siguientes: Animas II, Animas III y La
Candelaria.
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Actualmente Grupo SITMA cuenta con seis sucursales distribuidas estratgicamente
en la Ciudad de Puebla, una ms en Atlixco, en Izucar de Matamoros, en San Martn
Texmelucan, en Cuernavaca, Morelos, Tlaxcala, Tlaxcala, en Xalapa, Crdoba y
Boca del Ro en el Estado de Veracruz; y tres ms en el Distrito Federal.
As mismo se puede leer el siguiente anuncio: Gana la utilidad ms alta por tu dinero:
$1,440 por cada $10,000
c) El estudio de mercado demostr que existe fuerte competencia en el mercado de vivienda
media residencial, constituida principalmente por tres grandes desarrolladores. Uno de ellos
ha ubicado un conjunto de gran magnitud a escasos metros del proyecto motivo de este
trabajo, lo que implica un incremento de riesgo en l. Los desarrolladores intermedios, an
cuando han desarrollado productos que pueden ser superados en calidad, son numerosos y
pueden complicar la entrada al mercado.
Dados estos antecedentes, se considera que el premio al riesgo por la inversin ser de 17%
sin incluir la inflacin. De esta manera, el valor de la TMAR ser
% 9 . 20 ) 17 . 0 )( 033 . 0 ( 17 . 0 0333 . 0 TMAR
Utilizando Excel para realizar el mismo clculo, se puede adems calcular la tasa mensual
equivalente:
Clculo de la TMAR
Inflacin anual pronosticada 3.33%
Premio al riesgo 17%
TMAR anual 20.90%
TMAR mensual 1.59%
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:4.1.2 Clculo de la TMAR con financiamiento (TMAR mixta)
En el caso de ser requerido un financiamiento por parte del banco, ser necesario utilizar la
TMAR Mixta, definida como:
TMAR
otal InversinT
Inversin
i
otal InversinT
ciado MontoFinan
TMARMixta
bancaria

Ya que el crdito puente se solicitara a Banamex, y siendo que las condiciones de esta
institucin son: a) prstamo por el 65% del valor de venta del proyecto ($4,800,000) y b)
Tasa anual igual a TIIE+3% (para el mes de enero 2007 TIIE= 7.405% promedio), la
TMAR Mixta tendr el siguiente valor:
% 82 . 12 209 . 0 23 . 0 10405 . 0 77 . 0 TMARMixta
4.2 Escenario 1: Desarrollo del proyecto con tasa de ventas probable y sin
financiamiento
El primer escenario que se analiza es el desarrollo del proyecto utilizando nicamente
capital propio. Como se mencion al principio de este trabajo, el inversionista tiene un
capital limitado a $1,370,000, despus de haber adquirido el terreno, por lo que el programa
general del proyecto deber ajustarse a esta condicionante. L
La tasa de ventas en este anlisis ser la recomendada a considerar en el estudio de mercado
(captulo 2), la cual fue de 0.6 casas por mes, o lo que es lo mismo, una casa cada siete
semanas
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4.2.1 Programa general
Dado que los costos totales de la urbanizacin y de la edificacin por cada casa son
$86,219.02 y $564,164.14 respectivamente, es evidente que con el capital disponible se
puede realizar toda la urbanizacin y adems, edificar dos casas al 100%. De esta manera,
el planteamiento para el desarrollo del proyecto sera el siguiente:
Se realiza la inversin inicial durante el mes primero, en el cual se obtienen todos
los permisos y se detalla el proyecto ejecutivo.
Comienza la urbanizacin al inicio del segundo mes (quinta semana), durando hasta
la segunda semana del mismo, despus de lo cual se suspende para dar lugar a la
edificacin de las casas. La terminacin de esta partida comienza en el quinto mes
(semana 19) y termina en el sexto (semana 22), ya que para ese entonces no
interferir con el proceso de edificacin.
Inicia la edificacin de las dos casas en paralelo, durando desde el mes 2 (semana 6)
hasta el mes 6 (semana 22)
Considerando la tasa de ventas probable que se recomienda en el estudio de
mercado (captulo 2) y una vez terminadas las casas, transcurren 7 semanas durante
las cuales el pblico realiza visitas (serviran como casas muestra) y aparece el
primer cliente.
El anticipo del primer cliente (10% del precio de venta) se realiza en el mes 8
(semana 29) y con ello el inversionista tiene capital suficiente para iniciar la
edificacin de la tercera casa.
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El pago del banco o sofol al inversionista por concepto de la venta de la primera
casa se realiza en el mes 9 (semana 33) y as ste ltimo inicia la edificacin de la
cuarta casa mientras continua con la tercera. Por otro lado, el pago del ISR y del
pago a la agencia inmobiliaria (costo de comercializacin) tambin se realiza en el
mencionado periodo.
La dinmica descrita en el punto anterior se repite de tal forma que los anticipos de
la casas restantes ocurren en los meses 9, 11 y 13 (semanas 36, 43 y 50), mientras
que la liquidacin de las mismas, as como los pagos correspondientes al ISR y
honorarios de la inmobiliaria se realizan en los meses 10, 12 y 14 (semanas 40, 47 y
54)
El programa general del proyecto se puede apreciar en la tabla 4.1 (en sus modalidades a y
b)
4.2.2 Flujo de efectivo y estados de resultados proforma
En la tabla 4.2 se presentan el flujo de efectivo y el flujo de efectivo acumulado. Este
ltimo indica que ser hasta el ltimo mes del proyecto cuando se recuperar la inversin.
Cabe sealar que, a pesar de que el inversionista ya realiz la compra del terreno antes del
comienzo del proyecto, en el flujo de efectivo se considera el gasto que esto implic
durante el primer mes.
En la tabla 4.3 se presentan los estados de resultados proforma mensuales a lo largo del
horizonte del proyecto, generando un flujo de efectivo igual al anteriormente descrito. En la
ltima columna se pueden apreciar los totales de los ingresos y gastos ocurridos.
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4.2.3 Rendimiento de la inversin
Calcular el rendimiento de la inversin slo implica dividir la utilizad neta obtenida al
finalizar el proyecto entre la inversin total ejercida. En este caso, el valor de dicho ndice
es de 18.11%, es decir, se ganara ese porcentaje sobre la cantidad total invertida.
% 11 . 18
35 . 015 , 064 , 4 $
65 . 984 , 735 $

otal InversinT
ta UtilidadNe
ROE
El resultado se debe tomar con reservas y nicamente sirve para pensar que de inicio, el
proyecto podra ser rentable en un porcentaje cercano al esperado por el inversionista.
4.2.4 Clculo del Valor Presente Neto (VPN) y la Tasa Interna de Retorno (TIR)
Una vez determinado el flujo de efectivo, se debe calcular el Valor Presente Neto (VPN)
para saber si el proyecto ser rentable o no. Este valor representa la diferencia entre el total
de los ingresos y el total de los egresos que se generarn a lo largo de la vida del proyecto
pero considerando el valor de cada uno con respecto al tiempo; es decir, calculando el valor
equivalente de estos en el presente y como si hubieran ocurrido el mismo da (al inicio del
proyecto). A este proceso se le conoce como descuento de los pagos o ingresos futuros.
Para conocer si es rentable la inversin, la tasa de descuento a utilizar deber ser la TMAR,
la cual ya fue calculada en el punto 4.1. Un resultado positivo o igual a cero significar la
aceptacin del proyecto, en caso contrario se rechazar.
La Tasa Interna de Retorno (TIR) es la tasa de descuento bajo la cual el VPN es igual a
cero; un valor superior de esta con respecto a la TMAR implicar una mayor rentabilidad
188
que la esperada, mientras que en el caso opuesto, se interpretar como una rentabilidad no
conveniente.
Para determinar tanto el VPN como la TIR, simplemente se debe ordenar el flujo neto de
efectivo obtenido de los estados de resultados proforma y aplicar las frmulas que Excel
tiene para este fin. La sintaxis para calcular el VPN (en la versin en ingls) es NPV(tasa
de descuento, valor1, valor2, valor3,valorn), mientras que para la TIR es IRR(valor1,
valor2, valor3, valorn, tasa de inicial para iteracin). Es necesario que antes de utilizar
la frmula de la TIR, los valores de los estados de resultados proformados sean afectados
por un factor que los transforme en aquellos en los que se incluyan los efectos de la
inflacin
La tabla 4.4 muestra los resultados obtenidos. El VPN resulta positivo con un monto que
asciende a los $316,316.21, lo cual quiere decir que el proyecto ser rentable ms all de
las expectativas del inversionista. El resultado de la TIR es de un 3.38% mensual, mayor
que la TMAR mensual de 1.59%, siendo esto totalmente lgico puesto que el VPN result
mayor a cero por una cantidad significativa de dinero. Se puede concluir que el proyecto
est duplicando el valor esperado de rentabilidad.
189
TMAR anual 20.90%
TMAR mensual 1.59%
Tasa de Inflacin anual 3.330%
Tasa de Inflacin mensual 0.273%
Tabla 4.4.- Clculo del VPN y la TIR para el Escenario Probable Sin
Financiamiento
FNE Periodo Factor FNE Inflado
-$1,165,717.78 1 1.002734 -$1,168,904.30
-$97,999.76 2 1.005475 -$98,536.26
-$293,586.56 3 1.008223 -$296,000.73
-$292,555.16 4 1.010979 -$295,767.13
-$474,140.56 5 1.013743 -$480,656.46
-$56,265.25 6 1.016514 -$57,194.40
$0.00 7 1.019292 $0.00
$44,477.72 8 1.022079 $45,459.72
$846,305.43 9 1.024872 $867,355.12
$644,882.48 10 1.027674 $662,728.94
-$219,005.63 11 1.030483 -$225,681.61
$748,764.67 12 1.033300 $773,698.54
$109,680.56 13 1.036125 $113,642.72
$941,144.50 14 1.038957 $977,808.50
VPN $316,316.21
TIR 3.38%
4.3 Escenario 2: Desarrollo del proyecto con tasa de ventas probable y con
financiamiento
El siguiente escenario a analizar comprende el desarrollo del proyecto utilizando tanto
capital propio como financiamiento bancario. Para este caso, el programa tendr algunos
cambios.
190
4.3.1 Programa general
El comienzo de la obra ser el mismo que en el caso anterior, con la nica diferencia de que
esta vez slo se edificar una casa. Cinco semanas antes de concluir la obra de sta y de la
urbanizacin en su totalidad (en el mes 6), se realizarn los trmites de solicitud de crdito
puente con Banamex. Esto ayudar a brindar a esta institucin mayor certidumbre en su
evaluacin, ya que encontrarn una infraestructura urbana as como una casa muestra
edificada, y consecuentemente el otorgamiento del crdito se facilitar.
Dada la temprana gestin del crdito, el anticipo otorgado por el banco se recibir justo en
la finalizacin de la obra inicial, en el mes 6, con lo que se le podr dar continuidad a la
obra. Con el monto recibido se podr iniciar la edificacin de las tres casas restantes sin
tener ninguna interrupcin por cuestiones econmicas.
Las ministraciones se recibirn mensualmente en los meses 7, 8, 9 y 10, los anticipos se
darn los meses 8, 9, 11 y 13 y el pago total de las casas en los meses 9, 10, 12 y 14. En
estos perodos tambin se llevarn a cabo las erogaciones por concepto de pago a capital,
pago de intereses e ISR. Las tablas 4.5a y 4.5b presentan el cronograma de estas
actividades.
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4.3.2 Clculo de las ministraciones, costo financiero y pago de intereses
Una vez visualizado el cronograma del proyecto para este escenario, se podrn calcular las
ministraciones, los costos financieros y el pago de intereses. En la siguiente tabla se
muestran los calendarios de ventas y de ministraciones:
Calendario de Ministraciones Calendario de ventas
Ministracin Mes Casa Mes
Anticipo 6
1a Ministracin 7 1a Casa 9
2a Ministracin 8 2a Casa 10
3a Ministracin 9 3a Casa 12
4a Ministracin 10 4a Casa 14
Las ministraciones se recibirn por partes iguales en cuatro meses ms el anticipo. Dado
que el monto total que se recibir es de $3,120,000 (65% del valor de venta total), tanto el
anticipo (20%) como las ministraciones tendrn un monto de $624,000 cada uno.
Los pagos de intereses se calculan con base al saldo insoluto generado desde el periodo en
que fueron recibidas las ministraciones, hasta el perodo que se venden las casas. Los costos
financieros obtenidos son los siguientes:
193
Tabla 4.6.- Clculo de Costos Financieros para el Escenario Probable con
Crdito Puente Banamex
Saldo insoluto por anticipo $ 639,706.75
Saldo insoluto por 1a ministracin $ 634,427.72
Saldo insoluto por 2a ministracin $ 629,192.26
Saldo insoluto al mes 9
$ 1,903,326.74
Pago a capital
-$ 780,000.00
Saldo insoluto despues del mes 9
$ 1,123,326.74
Pago de interes por anticipo
$ 15,706.75
Pago de interes por 1a ministracin
$ 10,427.72
Pago de interes por 2a ministracin
$ 5,192.26
Casa 1
Pago de intereses en el mes 9
$ 31,326.74
Saldo insoluto anterior
$ 1,132,673.86
Saldo insoluto por 3a ministracin $ 629,192.26
Saldo insoluto al mes 10
$ 1,761,866.12
Pago a capital
-$ 780,000.00
Saldo insoluto despues del mes 10
$ 981,866.12
Pago de interes por saldo anterior
$ 9,347.12
Pago de interes por 3a ministracin
$ 5,192.26
Casa 2
Pago de intereses en el mes 10
$ 14,539.38
Saldo insoluto anterior
$ 998,274.18
Saldo Insoluto por 4a Ministracin $ 634,427.72
Saldo insoluto al mes 12
$ 1,632,701.90
Pago a capital
-$ 780,000.00
Saldo insoluto despues del mes 12
$ 852,701.90
Pago de interes por saldo anterior
$ 16,408.06
Pago de Interes por 3a Ministracin
$ 10,427.72
Casa 3
Pago de intereses
$ 16,408.06
Saldo insoluto al mes 14
$ 866,951.48
Pago a capital
-$ 866,951.48
Saldo insoluto despues del mes 14
$ -
Pago de interes por saldo anterior
$ 14,249.58
Casa 4
Pago de intereses
$ 14,249.58
194
Con estos clculos se pueden obtener posteriormente los pagos por concepto de ISR:
Tabla 4.7.- Clculo del ISR para Escenario Probable con
Financiamiento
CALCULO ISR (incluye costo financiero)
Precio de cada casa $1,200,000.00
Costo ponderado de cada casa -$ 937,148.34
Costo de financiamiento -$ 31,326.74
Utilidad $ 231,524.92
Casa 1
ISR $ 64,826.98
Precio de cada casa $1,200,000.00
Costo ponderado de cada casa -$ 937,148.34
Costo de financiamiento -$ 14,539.38
Utilidad $ 248,312.28
Casa 2
ISR $ 69,527.44
Precio de cada casa $1,200,000.00
Costo ponderado de cada casa -$ 937,148.34
Costo de financiamiento -$ 16,408.06
Utilidad $ 246,443.60
Casa 3
ISR $ 69,004.21
Precio de cada casa $1,200,000.00
Costo ponderado de cada casa -$ 937,148.34
Costo de financiamiento -$ 14,249.58
Utilidad $ 248,602.08
Casa 4
ISR $ 69,608.58
4.3.3 Flujo de efectivo y estados de resultados proforma
Las tablas 4.8 y 4.9 muestran el flujo de efectivo y los estados de resultado proforma. Este
ltimo indica que la recuperacin de la inversin se dar en el mes 9.
195
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4.3.4 Rendimiento de la Inversin
El clculo de este valor es ahora de 17.13%, lo que es ligeramente menor que el
correspondiente al primer escenario. Nuevamente se reitera que este valor solo se tomar
como un indicativo.
4.3.5 Clculo del Valor Presente Neto (VPN) y la Tasa Interna de Retorno
La tabla 4.10 muestra los resultados del VPN y TIR para este escenario.
TMAR Mixta anual 12.82%
TMAR Mixta mensual 1.01%
Tasa de Inflacin anual 3.330%
Tasa de Inflacin mensual 0.273%
Tabla 4.10.- Clculo del VPN y la TIR para el Escenario Probable con
Crdito Puente Banamex
FNE Periodo Factor FNE Inflado
-$1,165,717.78 1 1.002734 -$1,168,904.30
-$51,792.96 2 1.005475 -$52,076.51
-$146,793.28 3 1.008223 -$148,000.37
-$146,277.58 4 1.010979 -$147,883.57
-$268,961.20 5 1.013743 -$272,657.42
-$128,501.62 6 1.016514 -$130,623.65
-$465,000.17 7 1.019292 -$473,971.10
-$293,998.69 8 1.022079 -$300,489.76
$397,576.76 9 1.024872 $407,465.47
$860,652.64 10 1.027674 $884,470.31
$120,000.00 11 1.030483 $123,657.98
$934,587.73 12 1.033300 $965,709.50
$120,000.00 13 1.036125 $124,334.95
$936,141.84 14 1.038957 $972,610.95
VPN $426,700.33
TIR 3.245%
197
Como era de esperarse, al ser la TMAR Mixta menor que la TMAR, el VPN resulta
significativamente mas alto que para el escenario 1. Sin embargo, la TIR obtenida indica
que la rentabilidad del proyecto result menor.
4.4 Conclusiones sobre los dos primeros escenarios
Los resultados mostrados hasta esta parte de la evaluacin muestran que la rentabilidad es
muy parecida en cualquiera de las dos opciones, ya sea con capital propio o mediante una
mezcla de capital propio y prestado. El primer escenario sera el elegido, no solo porque
este es ligeramente ms rentable (no hay que olvidar que la tasa real de rendimiento es muy
parecida en ambos casos), sino porque el primer escenario implica un monto de inversin
propia mucho mayor que para el segundo caso, por lo que las ganancias para el
inversionista seran significativamente ms grandes. Se debe enfatizar que este resultado
sera vlido nicamente si se cumplen todas las condiciones descritas anteriormente (en
tiempo y costo)
4.5 Anlisis de sensibilidad
Hasta ahora se ha obtenido un resultado que apoya la toma de decisiones de acuerdo a las
condiciones contempladas en el futuro. Por ello, resulta conveniente revisar los resultados
del proyecto si alguna de estas condiciones variara durante la realizacin del mismo. A este
proceso se le conoce como anlisis de sensibilidad
198
4.5.1 Escenario 3: Desarrollo del proyecto con tasa de ventas pesimista y sin
financiamiento
En el presente caso se considerar una tasa de ventas desfavorable o pesimista, lo que
significa una extensin en la duracin del proyecto. El valor de ella tambin es obtenida del
estudio de mercado, siendo de 0.33 casas por mes o una casa cada tres meses. Se considera
primero el caso en que el inversionista decidiera utilizar todo su capital
4.5.1.1 Programa General
La estrategia a seguir ser similar a la considerada en el primer escenario. La nica
diferencia es el tiempo que pasa entre la edificacin de las dos primeras casas y el inicio de
las ltimas, pues habr que esperar ms tiempo (tres meses) para que se recupere capital y
se pueda continuar con la obra. El programa general de la obra se aprecia en las tablas 4.11
a, b y c.
4.5.1.2 Flujo de efectivo y estados de resultados proforma
Las tablas 4.12 y 4.13 muestran el flujo de efectivo y los estados de resultados proforma de
este caso. En ambos se puede apreciar que la recuperacin de la inversin se dar hasta el
ltimo mes.
4.5.1.3 Rendimiento de la inversin
Si se recuerda, el valor de la ROE es el mismo que para el escenario 1 (18.1% de
rendimiento), no importando que el proyecto ahora tenga un horizonte de tiempo mas
grande. Aqu se demuestra la limitacin que tiene este indicador como mtodo de
evaluacin econmica.
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4.5.1.4 Clculo del Valor Presente Neto (VPN) y la Tasa Interna de Retorno
Al ser el proyecto ms largo es evidente que la rentabilidad disminuye notoriamente (se
obtiene una TIR 28% menor), sin embargo, el proyecto sigue arrojando ganancias.
TMAR anual 20.90%
TMAR mensual 1.59%
Tasa de Inflacin anual 3.330%
Tasa de Inflacin mensual 0.273%
Tabla 4.14.- Clculo del VPN y la TIR para el Escenario Pesimista por
Tiempo Sin Financiamiento
FNE Periodo Factor FNE Inflado
-$1,165,717.78 1 1.002734 -$1,168,904.30
-$97,999.76 2 1.005475 -$98,536.26
-$293,586.56 3 1.008223 -$296,000.73
-$292,555.16 4 1.010979 -$295,767.13
-$474,140.56 5 1.013743 -$480,656.46
-$56,265.25 6 1.016514 -$57,194.40
$0.00 7 1.019292 $0.00
$0.00 8 1.022079 $0.00
$89,352.17 9 1.024872 $91,574.58
$755,496.62 10 1.027674 $776,404.21
-$292,999.62 11 1.030483 -$301,931.17
-$233,422.74 12 1.033300 -$241,195.72
$700,627.81 13 1.036125 $725,937.68
-$25,093.52 14 1.038957 -$26,071.08
$120,000.00 15 1.041797 $125,015.62
$941,144.50 16 1.044645 $983,161.54
$0.00 17 1.047500 $0.00
$120,000.00 18 1.050364 $126,043.63
$941,144.50 19 1.053235 $991,246.09
VPN $159,776.93
TIR 2.42%
202
4.5.2 Escenario 4: Desarrollo del proyecto con tasa de ventas pesimista y con
financiamiento
En este punto se analizarn los efectos del tiempo en la rentabilidad del proyecto si se
solicitara financiamiento externo, teniendo una baja tasa de ventas.
4.5.2.1 Programa general
El programa de obra es similar al desarrollado en el escenario 2. Sin embargo, la menor tasa
de ventas har que el proyecto termine hasta el mes 19 (Ver tablas 4.15 a, b y c)
4.5.2.2 Flujo de efectivo y estados de resultados proforma
Las tablas 4.16 y 4.17 muestran el flujo de efectivo y los estados de resultados
proformados. Se observa nuevamente que la inversin se recupera hasta el ltimo mes con
la venta de la cuarta casa.
4.5.2.3 Rendimiento de la inversin
Al ser un proyecto financiado, la ROE si registra el incremento del costo de financiamiento,
por lo que da a conocer una tasa de rentabilidad ms aproximada, con un valor de 14.6%
203
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4.5.2.4 Clculo del Valor Presente Neto (VPN) y la Tasa Interna de Retorno
El proyecto sigue siendo rentable con financiamiento a pesar de ser ms largo, sin embargo,
la rentabilidad es menor que si no se utilizara el crdito puente.
TMAR Mixta anual 12.82%
TMAR Mixta mensual 1.01%
Tasa de Inflacin anual 3.330%
Tasa de Inflacin mensual 0.273%
Tabla 4.18.- Clculo del VPN y la TIR para el Escenario Probable con
Crdito Puente Banamex
FNE Periodo Factor FNE Inflado
-$1,165,717.78 1 1.002734 -$1,168,904.30
-$51,792.96 2 1.005475 -$52,076.51
-$146,793.28 3 1.008223 -$148,000.37
-$146,277.58 4 1.010979 -$147,883.57
-$268,961.20 5 1.013743 -$272,657.42
-$128,501.62 6 1.016514 -$130,623.65
-$465,000.17 7 1.019292 -$473,971.10
-$413,998.69 8 1.022079 -$423,139.19
-$526,269.53 9 1.024872 -$539,359.15
$829,214.45 10 1.027674 $852,162.11
$0.00 11 1.030483 $0.00
$120,000.00 12 1.033300 $123,996.00
$898,991.77 13 1.036125 $931,467.45
$0.00 14 1.038957 $0.00
$120,000.00 15 1.041797 $125,015.62
$911,674.15 16 1.044645 $952,375.50
$0.00 17 1.047500 $0.00
$120,000.00 18 1.050364 $126,043.63
$924,675.76 19 1.053235 $973,900.64
VPN $227,946.79
TIR 2.001%
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4.5.3 Escenario 5: Desarrollo del proyecto con incremento en costo y con
financiamiento
Una vez determinada la afectacin del rendimiento por un incremento en la duracin del
tiempo, es necesario conocer cuales seran las consecuencias en caso de que fuera el costo
del proyecto lo que aumentara. Para ello, se incrementarn los insumos con mayor peso en
el presupuesto de la obra y se respetar la duracin probable del mismo.
Dado que al comparar el primer y segundo escenarios, la rentabilidad fue mayor para el
caso en que no hubo financiamiento, slo se realizar la evaluacin del proyecto con
financiamiento, pues resulta la opcin mas desfavorable.
4.5.3.1 Programa general
El programa ser idntico al caso del escenario 2 (ver tablas 4.19 a y b)
4.5.3.2 Flujo de efectivo
El flujo de efectivo y los estados de resultados proforma se muestran en las tablas 4.20 y
4.21. El ltimo indica que el perodo de recuperacin de la inversin ser en el mes 9
4.5.3.3 Rendimiento de la inversin
El ROE refleja en este caso, una recuperacin de capital menor a lo esperado, por lo que se
enfatiza el uso de los otros mecanismos de evaluacin para confirmar este hecho.
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4.5.3.4 Clculo del Valor Presente Neto (VPN) y la Tasa Interna de Retorno
En este caso el proyecto sigue siendo rentable, aunque como era de esperarse, con un
rendimiento menor al caso del escenario 2.
TMAR Mixta anual 12.82%
TMAR Mixta mensual 1.01%
Tasa de Inflacin anual 3.330%
Tasa de Inflacin mensual 0.273%
Tabla 4.22.- Clculo del VPN y la TIR para el Escenario Pesimista por
Costo con Crdito Puente Banamex
FNE Periodo Factor FNE Inflado
-$1,165,717.78 1 1.002734 -$1,168,904.30
-$55,837.60 2 1.005475 -$56,143.28
-$166,650.28 3 1.008223 -$168,020.65
-$162,198.55 4 1.010979 -$163,979.33
-$284,843.45 5 1.013743 -$288,757.93
-$135,726.63 6 1.016514 -$137,967.97
-$528,716.54 7 1.019292 -$538,916.71
-$342,998.13 8 1.022079 -$350,571.04
$382,627.57 9 1.024872 $392,144.46
$874,891.27 10 1.027674 $899,102.99
$120,000.00 11 1.030483 $123,657.98
$948,942.31 12 1.033300 $980,542.09
$120,000.00 13 1.036125 $124,334.95
$950,496.41 14 1.038957 $987,524.74
VPN $286,083.56
TIR 2.575%
210
4.5.4 Conclusiones sobre el anlisis de sensibilidad
En la tabla 4.23 se resumen los resultados obtenidos en el anlisis de sensibilidad
Tabla 4.23.- Resumen del anlisis de sensibilidad
Sin Financiamiento Con Financiamiento
Escenario VPN TIR VPN TIR
Escenario 3: Tasa de ventas
pesimista
$159,776.93 2.42% n/a n/a
Escenario 4: Tasa de ventas
pesimista
n/a n/a $227,946.79 2.00%
Escenario 5: Incremento en costo n/a n/a $286,083.56 2.58%
Las conclusiones sobre estos resultados se listan a continuacin:
Como se puede observar, en todos los casos conviene realizar el proyecto
invirtiendo el total del capital propio, pues siempre la rentabilidad ser mayor ya
que el costo de financiamiento repercute en ella de manera desfavorable.
La variable que ms afectara al proyecto sera el tiempo, representado por una tasa
de ventas pesimista. Esta ltima se encuentra sustentada en el estudio de mercado
realizado previamente, por lo que se considera que una tasa de ventas an ms
desfavorable slo se presentara debido a cambios macroeconmicos negativos en
el pas, los cuales estn fuera de control del inversionista. An as, ste podra
prevenir o al menos minimizar los efectos de dichos cambios disminuyendo el
tiempo de ejecucin de la obra, pues esto no necesariamente implicara mayor costo,
sino nicamente un mayor desembolso en un perodo menor. En este caso, se
recomendara entonces realizar un estudio para mejorar la productividad de la obra a
fin de terminar las casas ms rpidamente e iniciar las ventas con mayor prontitud.
211
An cuando la variable costo afectara en menor grado, es conveniente controlarla a
fin de alcanzar la mxima rentabilidad del proyecto. Esto se puede lograr pactando
con los proveedores de los materiales ms representativos a fin de mantener los
precios cotizados durante la realizacin del estudio tcnico.
212