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Facul tad de Inf or mtica, Ciencias de l a Comunicacin y Tcnicas Especial es
Educacin a Distancia 114
El valor de mercado ms frecuente de los bienes de la misma clase (el valor que se repite mas
veces en el banco de datos, y se lo llama MODA)
De igual forma suele conocerse el mximo, mnimo y moda de la variable explicativa o exgena.
Por ejemplo, para el caso de inmuebles, podemos tomar como variable explicativa por ejemplo la
superficie, y entonces tenemos:
Las superficies mximas para los inmuebles en la zona.
1. Las superficies mnimas para los inmuebles de la zona.
3. La superficie promedio ms frecuente en los inmuebles de la zona.
Estos tres datos son suficientes para ajustar las variables explicativas a una distribucin Beta.
El mtodo Beta sostiene que:
Si el ndice (variable explicativa) de un bien X es mayor que el ndice (variable
explicativa) de otro bien Z, el valor de mercado del primer bien ser tambin
mayor que el valor de mercado del segundo. Si dos bienes tienen igual ndice,
tendrn tambin igual valor de mercado.
Esto vale como premisa siempre y cuando el ndice o variable explicativa haya sido seleccionada
y puntualizada correctamente. Es decir que el valor de mercado y su variable explicativa estn
estrechamente correlacionadas, de tal forma que un aumento o disminucin de la variable explicativa
implique un aumento o disminucin en el valor de mercado, aunque ste no sea proporcional.
Las 2 variables
L
A
= es el ms bajo ndice L entre los bienes de una determinada clase.
L
B
= es el ms alto ndice entre los bienes de una determinada clase.
L
M
= es la moda, el ndice que ms se repite entre los bienes de esa clase.
Luego:
V
A
= es el ms bajo valor de mercado de los bienes de una determinada clase.
V
B
= es el ms alto valor de mercado de los bienes de una determinada clase.
V
M
= es la moda, es el valor ms frecuente de los bienes de esa clase.
Grfico 1
Univer sidad de Mor n
115 Tasacin y Venta de Bienes Tecnol gicos
Segn el principio del criterio Beta:
Al ms bajo ndice L
A
, le corresponde el ms bajo valor de mercado.
Al ms alto ndice L
B
, le corresponde el ms alto valor de mercado.
El ndice moda del bien que se desea tasar (L
1
), es un dato conocido, y el valor de mercado V
1
es lo que tendremos que averiguar.
En el grfico puede observarse que el rea rayada RST representa el porcentaje de bienes de
una determinada clase cuyo ndice es menor o igual que el ndice L
1
.
Todos los inmuebles de esa clase cuyo ndice sea menor o igual que L
1
tienen un valor de
mercado menor o igual que V
1.
Grfico 2
En el grafico N 2, se observa que el rea sombreada RST representa el porcentaje de
inmuebles de una determinada clase cuyo valor de mercado en menor o igual que V
1
. Por lo tanto
el valor V
1
corresponde al punto T.
Mediante una planilla de clculo con ayuda de las funciones estadsticas, o con el auxilio de las
tablas de distribucin Beta puede calcularse el rea RST= RST.
Para comenzar a calcular, es necesario hacer un breve repaso de algunos conceptos sobre
tabulacin y tipificacin.
Los parmetros de la distribucin tienen la forma:
p = h+ 2
q = h- 2
Siendo h un nmero real positivo o negativo.
Si:
a = extremo inferior de la distribucin
b = extremos superior de la distribucin
M = moda de la distribucin