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VII-1
Actualidad Empresarial
El Contrato de Arrendamiento y el
Arrendamiento Financiero
VII
INFORME ESPECIAL
GLOSARIO EMPRESARIAL
C o n t e n i d o
El Contrato de Arrendamiento y el Arrendamiento Financiero ......... VII-1
...................................................................................................................................................................................... VII-4
Autor : Dr. Cristhian Northcote Sandoval
Ttulo : El Contrato de Arrendamiento y el Arren-
damiento Financiero
Fuente : Actualidad Empresarial, N 177 - Segunda
Quincena de Febrero 2009
Ficha Tcnica
N 177 Segunda Quincena - Febrero 2009
1. Introduccin
El presente informe tiene por fnalidad
aclarar los principales conceptos relativos
al contrato de arrendamiento, brindando
las herramientas necesarias para que se
puedan celebrar contratos que satisfagan
las necesidades de los sujetos del contra-
to, ya sea en su posicin de arrendadores
o de arrendatarios.
De la misma manera, se abarcarn las
principales caractersticas del contrato de
arrendamiento fnanciero o leasing.
2. Marco Legal
El contrato de arrendamiento se encuen-
tra regulado por los artculos 1666 al
1712 del Cdigo Civil. Asimismo, le son
de aplicacin las disposiciones contenidas
en el Cdigo Civil en materia de acto
jurdico, obligaciones y la parte general
de contratos.
Por su parte, el contrato de leasing se en-
cuentra regulado por el Decreto Legislati-
vo N 299, as como por las disposiciones
en materia de acto jurdico, obligaciones
y contratos del Cdigo Civil.
3. Defnicin
El contrato de arrendamiento es defnido
por el artculo 1666 del Cdigo Civil
como aquel mediante el cual una persona
denominada arrendador es obligada a
ceder temporalmente el uso de un bien,
mueble o inmueble, a favor de otra
persona denominada arrendatario, a
cambio de una renta.
Resulta claro de esta defnicin que el
contrato de arrendamiento no transfere
la propiedad del bien arrendado, sino
nicamente el uso de este; por lo que
el arrendatario no podr disponer de l
transfrindolo o entregndolo en ga-
ranta. Es ms, el arrendatario no puede
a su vez subarrendar el bien a favor de
una tercera persona, salvo que as se lo
permitiera el arrendador.
A continuacin, desarrollaremos los
elementos que confguran al contrato de
arrendamiento y veremos la regulacin
de sus aspectos ms importantes, como
las obligaciones a cargo de cada una de
las partes, la duracin del contrato, el
tratamiento de las mejoras, entre otros
aspectos.
4. Elementos
El contrato de arrendamiento debe
contener, al menos, el acuerdo sobre los
siguientes elementos:
4.1. Bien
Es el bien mueble o inmueble cuyo uso
se cede. En el contrato debe determinarse
el bien o establecer las reglas para su
determinacin.
4.2. Renta
La renta es la contraprestacin que debe
pagar el arrendatario a favor del arren-
dador por el uso del bien.
4.3. Plazo
El plazo del arrendamiento puede ser
pactado de manera determinada o in-
determinada.
El plazo ser determinado cuando se
establezca un perodo fjo para el uso del
bien. Siendo de naturaleza temporal, la
cesin de uso otorgada en virtud del con-
trato de arrendamiento no podr tener
un plazo de duracin mayor a diez aos
y, si se tratara de bienes de propiedad
de entidades pblicas o personas inca-
paces, dicho plazo no podr ser mayor
de seis aos.
El plazo ser indeterminado cuando no se
establezca un perodo de duracin.
5. Formalidad
El contrato de arrendamiento no requiere
de formalidad alguna para su validez, pu-
diendo ser celebrado, incluso, de manera
verbal, siempre que haya acuerdo entre
el bien a ser arrendado y la renta.
Sin embargo, cuando se trata de bienes
de un valor considerable es recomenda-
ble que el contrato conste por escrito y
en el caso de aquellos bienes inscribibles
como los inmuebles, vehculos y algunos
otros muebles. Es recomendable que se
proceda a la inscripcin del contrato en
la partida registral correspondiente.
6. Obligaciones del arrendador
De manera general, las obligaciones del
arrendador son las siguientes:
Entregar el bien de acuerdo a lo
pactado en el contrato y en el estado
necesario para ser utilizado.
Mantener las condiciones para que
el arrendatario contine en uso del
bien durante el plazo pactado.
Realizar las reparaciones que sean
necesarias.
Claro est que estas obligaciones pueden
variar dependiendo de los pactos que se
establezcan en cada contrato.
7. Obligaciones del arrendata-
rio
De manera general, son obligaciones del
arrendatario:
Pagar la renta en la forma y plazos
pactados.
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Informe Especial
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VII
Recibir el bien de acuerdo a las esti-
pulaciones del contrato.
Pagar los servicios pblicos sumi-
nistrados en el bien, como agua,
electricidad, etc.
Dar aviso inmediato al arrendador de
cualquier usurpacin, perturbacin
o imposicin de servidumbre que se
intente contra el bien.
No introducir cambios ni modifcacio-
nes en el bien, sin asentimiento del
arrendador.
Devolver el bien al arrendador al
vencerse el plazo del contrato en el
estado en que lo recibi, sin ms de-
terioro que el de su uso ordinario.
8. Sobre las modificaciones y
mejoras al inmueble
Como consecuencia del uso del bien
arrendado y por necesidades del arren-
datario, se suelen efectuar modifcaciones
o arreglos en el bien, las cuales implican
gastos que deben ser asumidos por algu-
na de las partes. Estas modifcaciones o
arreglos son denominadas mejoras.
Para determinar cul de las partes debe
asumir el costo de las mejoras efectuadas
se debe atender a la causa o motivo que
las origin.
As, las mejoras pueden cumplir tres
fnalidades: la conservacin del bien, el
perfeccionamiento de su utilidad o el
incremento de su comodidad o lujo.
Dependiendo de estas fnalidades, el ar-
tculo 916
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del Cdigo Civil distingue a
las mejoras en tres clases, atribuyendo al
arrendador o al arrendatario el costo que
generen, segn la fnalidad de la mejora.
8.1. Mejoras necesarias
Las mejoras necesarias son aquellas que
se efectan con la fnalidad que el bien
no se deteriore o se pierda. Debe tenerse
en cuenta que el arrendatario est obli-
gado a devolver el bien al arrendador
en las mismas condiciones en las que le
fue entregado.
Entonces, una mejora necesaria ser por
ejemplo, en el caso de un inmueble, la
reparacin de los cimientos o estructuras a
fn que no se derrumbe, o la reparacin de
las instalaciones sanitarias para que no se
deteriore por fltraciones de agua, etc.
El artculo 917
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del Cdigo Civil estable-
ce las reglas aplicables para determinar
1 Artculo 916.- Mejoras: Concepto y Clases
Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la
destruccin o el deterioro del bien. Son tiles las que sin pertenecer
a la categora de las necesarias aumentan el valor y la renta del bien.
Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni tiles, sirven para ornato,
lucimiento o mayor comodidad.
2 Artculo 917.- Derecho del poseedor al valor de las mejoras nece-
sarias y tiles.
El poseedor tiene derecho a valor actual de las mejoras necesarias y
tiles que existan al tiempo de la restitucin y a retirar las de recreo
que puedan separarse sin dao, salvo que el dueo opte por pagar
por su valor actual.
La regla del prrafo anterior no es aplicable a las mejoras hechas
despus de la citacin judicial, sino cuando se trata de las necesa-
rias.
quien debe asumir el costo de las mejoras
efectuadas. En el caso de las mejoras ne-
cesarias, estas debern ser reembolsadas
por el arrendador a favor del arrendata-
rio, salvo que en el contrato se establezca
un acuerdo distinto.
8.2. Mejoras tiles
Las denominadas mejoras tiles son aque-
llas que no tienen por objeto preservar las
condiciones del bien, sino aumentar su
utilidad, dndole un mayor valor al bien
que el que tena cuando fue entregado.
Sern tiles, por ejemplo, la colocacin
de una cisterna de agua, el cambio de
unas vigas de madera por estructuras de
acero y concreto, entre otras.
Segn el artculo 917 del Cdigo Civil,
estas mejoras tambin deben ser reem-
bolsadas por el arrendador a favor del
arrendatario, salvo que hubieran acor-
dado una solucin distinta.
8.3. Mejoras de recreo
Las mejoras de recreo no se efectan
para preservar las condiciones del bien
ni tampoco para aumentar su utilidad,
sino para dotarlo de mayores elementos
para la comodidad o el disfrute de sus
poseedores, dndole un mayor valor,
debido al carcter suntuoso de estas mo-
difcaciones. Por ejemplo, sern mejoras
de recreo la instalacin de una piscina, de
una cancha de tenis o la implementacin
de un jardn.
La regla contenida en el artculo 917
antes referido establece que el arrenda-
tario tiene derecho a retirar las mejoras
de recreo efectuadas, siempre que estas
puedan ser desinstaladas sin ocasionar
daos al bien. Aunque el arrendador
puede optar por pagar su valor y con-
servarlas. En el caso que las mejoras de
recreo no puedan ser retiradas del bien
sin daarlo, quedarn en benefcio del
propietario.
Al igual que en el caso de las otras mejo-
ras, esta regla se aplica en defecto de un
acuerdo expreso entre las partes, por lo
que se puede establecer un tratamiento
distinto para las mejoras de recreo.
9. Sobre la terminacin del con-
trato
El contrato de arrendamiento concluye
por el trmino de su plazo de duracin,
por requerimiento de una de las partes,
cuando el plazo es indefinido, y por
causales de resolucin.
Conclusin por vencimiento del plazo
de duracin
Cuando el contrato de arrendamiento ha
sido pactado por un plazo determinado,
el cual como ya hemos dicho no puede
exceder de diez aos. Este vence al slo
trmino, sin necesidad de ningn aviso
por parte de alguna de las partes.
Sin embargo, si terminado el plazo el
arrendatario continuara usando el bien
arrendado, se entiende que hay una
continuacin del contrato hasta que
alguna de las partes indique su voluntad
de concluirlo. En tal caso, la devolucin
del bien debe realizarse en el menor
tiempo posible.
Esto no impide que se establezca en el
contrato el cobro de una penalidad en
el caso que el arrendador no restituya el
bien al trmino del contrato.
Conclusin del arrendamiento a plazo
indeterminado
Cuando en el contrato de arrendamiento
no se ha establecido un plazo de duracin
o se ha establecido que este es indefnido
o indeterminado, cualquiera de las partes
podr concluir el contrato mediante un
aviso previo dirigido a la otra parte. Dicho
aviso deber ser enviado con no menos
de treinta das calendario de anticipacin
a la fecha en la que operar la termina-
cin del contrato.
10. Sobre la devolucin del bien
arrendado
La devolucin del bien arrendado debe
realizarse al trmino del plazo cuando el
contrato es de duracin determinada o,
segn la anticipacin del aviso de conclu-
sin, cuando el contrato es de duracin
indeterminada.
En cualquiera de ambos casos, si el
arrendatario no cumpliera con devolver
el bien arrendado en la oportunidad
debida, quedar obligado a pagar la
penalidad que se haya establecido en
el contrato o, cuando no se haya es-
tablecido, un monto equivalente a la
renta pactada en el contrato aplicada a
todo el perodo en que el arrendatario
permanezca en posesin del bien, hasta
su devolucin efectiva.
Al efectuar la devolucin, el arrendata-
rio debe entregar el bien en las mismas
condiciones en las que le fue entregado,
sin mayor desgaste o deterioro que el
causado por el uso regular del bien. Esto
implica que si el bien ha sufrido un ma-
yor desgaste, ser el arrendatario quien
asumir la responsabilidad por los daos
causados, debiendo reparar el bien e
incluso, si el deterioro es tal que el bien
no puede ser reparado, deber restituir
otro igual o cubrir su valor.
La responsabilidad a cargo del arrendata-
rio por la conservacin del bien alcanza
hasta aquellos casos en los que los daos
hubiesen sido causados por las personas
que el arrendatario permiti que utiliza-
ran el bien.
El arrendatario no responder por los
daos al bien nicamente cuando pueda
probar que fueron causados por moti-
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Actualidad Empresarial
rea Empresarial
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vos no imputables a l, como hechos
producidos por el arrendador o casos
fortuitos.
Adems, en el caso de los bienes in-
muebles, el artculo 1711 del Cdigo
Civil dispone que para la desocupacin
es necesario recabar la autorizacin del
arrendador o de la autoridad respectiva.
La autoridad respectiva sera la Polica
Nacional del Per, la cual efecta una
constatacin de la desocupacin del in-
mueble y verifca las condiciones en las
que se desocupa dicho bien.
En caso contrario, el arrendatario deber
responder por la renta, el pago de los
servicios y por los daos y perjuicios que
se pudieran producir hasta que el arren-
dador tome posesin del inmueble.
11. Sobre el comodato
Antes de entrar a desarrollar el tema del
arrendamiento fnanciero, hemos consi-
derado conveniente dedicar un espacio
del presente informe al contrato de co-
modato, debido a que por sus semejanzas
con el contrato de arrendamiento suele
generar confusiones.
El contrato de comodato, de acuerdo a
lo dispuesto por el artculo 1728 del
Cdigo Civil, consiste en la cesin en
uso gratuita de un bien no consumible
por parte de un sujeto denominado
comodante a favor de otro sujeto deno-
minado comodatario, el cual se obliga
a devolver dicho bien al trmino de un
plazo determinado o al culminar la fna-
lidad para la cual se entreg el bien.
Como podemos apreciar, al igual que en
el arrendamiento, por el comodato tam-
bin se cede el uso de un bien, pero, en
este caso, no existe la obligacin de pagar
una renta por parte del comodatario. Esta
es la principal diferencia con el contrato
de arrendamiento.
Claro est, que el comodatario estar
obligado a cuidar diligentemente del
bien hasta el momento de su devolu-
cin. Asimismo, deber cubrir los gastos
ordinarios para la conservacin y el uso
del bien y, al igual que el arrendatario,
responder por el desgaste y los daos
causados al bien que no se deriven de
su normal uso.
12. El arrendamiento fnanciero
o leasing
En la actualidad, uno de los mecanismos
ms utilizados para el fnanciamiento
destinado a la adquisicin de activos es el
contrato de leasing, que tiene por objeto
conceder un fnanciamiento a una per-
sona con la fnalidad de que esta pueda
adquirir un determinado bien. Segn la
descripcin contenida en el artculo del
Decreto Legislativo N 299, el contrato
de leasing o de arrendamiento fnanciero
es aquel en virtud del cual se otorga la
cesin de uso de bienes muebles o in-
muebles por una empresa locadora para
el uso por la arrendataria, mediante el
pago de cuotas peridicas y con opcin
a favor de la arrendataria de comprar
dichos bienes por un valor pactado.
Como podemos apreciar, el contrato de
leasing tiene por esencia fnanciar a una
persona para que pueda adquirir un de-
terminado bien. Pero este fnanciamiento
posee caractersticas que lo diferencian
sustancialmente de un contrato de mutuo
o de lnea de crdito.
En primer lugar, la persona que solicita
el fnanciamiento, denominada arrenda-
taria, obtiene el derecho de uso sobre
el bien durante el plazo de vigencia del
contrato, a cambio del pago de las cuotas
pactadas. Esto permite que la arrendata-
ria pueda gozar de los benefcios del bien
materia del contrato aun cuando no ha
terminado de pagar el fnanciamiento.
Adems, como se ha sealado en la
defnicin del contrato de leasing que
contiene el Decreto Legislativo N 299,
la empresa arrendadora adquiere el
inmueble para cederle el uso a la arren-
dataria, concedindole una opcin de
compra que esta ltima podr ejercer
siempre que hubiera pagado todas las
cuotas establecidas en el contrato, ade-
ms del pago por el derecho de opcin
que, normalmente, asciende a una suma
simblica.
Debemos considerar el efecto que tiene
esta forma de ejecucin del contrato, es
decir, que la transferencia de propiedad
del bien no se realice con la celebracin
del contrato, sino que sea la arrendadora
quien lo adquiere y slo lo transfera si
es que la arrendataria ejerce la opcin
de compra.
Este mecanismo genera dos consecuen-
cias. La primera es que la arrendadora se
asegura el pago de las cuotas mantenien-
do la propiedad del bien, pues, en caso
de incumplimiento, slo deber requerir
la devolucin del bien a la arrendataria,
conservando en todo momento la propie-
dad del bien, por lo que podr venderlo
con la fnalidad de recuperar la deuda.
El segundo efecto es quiz ms importan-
te. En la medida que la arrendataria tiene
la opcin de compra del bien materia
del leasing, podr decidir si al momento
en que haya cancelado todas las cuotas
del contrato, le resulta conveniente o
no adquirir el bien. Esto tiene sentido
cuando se trata de bienes que se hubieran
vuelto obsoletos por el uso, en cuyo caso
la arrendataria puede considerar intil su
adquisicin.
Veamos ahora quines son los sujetos
que participan en el contrato de arren-
damiento fnanciero.
13. Sujetos del contrato
De la definicin y tratamiento del
contrato de arrendamiento financie-
ro previsto en el Decreto Legislativo
N 299, podemos determinar que los
sujetos que forman parte del contrato
son los siguientes:
13.1. La empresa arrendadora
La arrendadora es quien concede el
fnanciamiento a la arrendataria y ad-
quiere el bien para cedrselo en uso a
esta ltima.
Por disposicin del artculo 2 del Decreto
Legislativo N 299, cuando la arrenda-
dora sea una empresa domiciliada en el
pas, deber ser una empresa bancaria,
fnanciera u otra empresa autorizada por
la Superintendencia de Banca y Seguros
para realizar operaciones de arrenda-
miento fnanciero.
13.2. La arrendataria
La arrendataria es la persona que obtiene
el fnanciamiento y a quien se le otorga
el uso del bien, pudiendo optar por su
adquisicin cuando haya cumplido con
el pago de las cuotas establecidas en el
contrato.
La arrendataria puede ser una persona
natural o jurdica. Normalmente, se trata
de personas que ejercen una actividad de
carcter empresarial, de tal manera que
el leasing le permita contar con un bien
necesario para desarrollar su actividad.
13.3. El vendedor
Ciertamente, el vendedor no forma parte
del contrato de leasing o arrendamiento
fnanciero, pues la empresa arrendadora
adquiere el bien de este en virtud a un
contrato de compraventa jurdicamente
independiente al contrato de leasing.
Pero consideramos pertinente mencio-
narlo, pues existe la posibilidad que la
arrendataria y el vendedor se vinculen.
Esto sucede cuando el uso o la propie-
dad de la arrendataria se ven afectadas
por los vicios ocultos del bien, en cuyo
caso deber accionar por la obligacin
de saneamiento no contra la empresa
arrendadora sino contra el vendedor, en
virtud al artculo 5 del Decreto Legisla-
tivo N 299.
14. Formalidad del contrato
El contrato de arrendamiento fnanciero
debe ser celebrado por escritura pblica
ante Notario. Gracias a esta formali-
dad y a la disposicin contenida en
el artculo 10 del Decreto Legislativo
N 299, el contrato de arrendamiento
fnanciero tiene mrito ejecutivo, por
lo que las controversias derivadas de l
podrn tramitarse mediante el proceso
ejecutivo.
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Informe Especial
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VII
15. Vigencia del contrato
La vigencia del contrato de arrendamien-
to fnanciero, as como la exigibilidad
de las obligaciones y derechos de la
arrendataria, se inicia en el momento en
que la arrendadora efecte el pago total
o parcial del precio del o de los bienes
materia del contrato, o cuando stos
sean entregados a la arrendataria, lo que
suceda primero.
El plazo de vigencia del contrato ser
establecido por las partes. Asimismo,
la opcin de compra de la arrendataria
ser vlida durante toda la vigencia del
contrato y podr ejercerse en cualquier
momento hasta el vencimiento de dicho
plazo.
16. Determinacin del bien ma-
teria del leasing
Corresponde a la arrendataria determinar
el bien materia del contrato, as como el
proveedor del mismo. De esta manera,
la arrendataria asume la responsabilidad
de que el bien presente las caractersticas
necesarias para el uso que desea darle.
Tal como hemos sealado anteriormente,
la arrendadora no es responsable por los
vicios y daos del bien, siendo derecho
de la arrendataria ejercer la accin por
dichos vicios contra el proveedor o
vendedor del bien. Esto se sustenta en
el hecho que el objeto del contrato no
es la venta del bien de la arrendadora a
la arrendataria y en que es esta ltima
quien determina las caractersticas y al
proveedor del bien, por lo que no po-
dra atribuirse responsabilidad sobre los
defectos del bien a la arrendadora, toda
vez que esta no eligi el bien materia del
contrato ni al proveedor.
17. Obligacin de asegurar el
bien
Constituye una obligacin del contrato
asegurar el bien materia del leasing
mediante plizas de seguro contra los
daos que pudieran afectarlo, segn
su naturaleza. El artculo 6 del Decreto
Legislativo N 299 le otorga el derecho
a la arrendadora de fjar los trminos que
debe contener la pliza de seguros.
18. Carcter inembargable del
bien
El artculo 11 del Decreto Legislativo
N 299 establece que el bien materia
de arrendamiento fnanciero no puede
ser embargado, afectado o gravado por
mandato administrativo o judicial para
el cumplimiento de obligaciones de la
arrendataria.
En virtud a esta disposicin, se deber
dejar sin efecto cualquier medida de
embargo o cualquier otra afectacin
que se hubiera trabado sobre el bien,
bastando la presentacin del testimonio
de la escritura pblica del contrato de
arrendamiento fnanciero.
19. Sobre la restitucin del bien
En la medida que la propiedad del bien no
se transfere sino hasta el momento en que
la arrendataria hubiera pagado la totali-
dad de las cuotas previstas en el contrato
y siempre que ejerza la opcin de compra,
la arrendadora podr solicitar la inmediata
restitucin del bien cuando la arrendataria
haya incurrido en alguna causal de resolu-
cin prevista en el contrato.
Para tal efecto, si la arrendataria se negara
a la devolucin del bien, la arrendadora
podr solicitar en la va judicial que se
ordene dicha entrega, presentando su
solicitud al juez, sealando la causal de
resolucin y acompandola del testimo-
nio de la escritura pblica del contrato.
Recibida la solicitud, el juez debe ordenar
de inmediato la entrega del bien, debien-
do la arrendataria efectuar la devolucin
al segundo da de notifcada.
Le corresponde a la arrendataria el
derecho de cuestionar la resolucin del
contrato y solicitar a la arrendadora la
indemnizacin por los daos y perjuicios
causados, si as le correspondiera.
20. Resolucin del contrato
Aunque el Decreto Legislativo N 299
hace mencin a la rescisin del contrato,
debemos entender que se trata de la re-
solucin de este, pues en todo momento
se alude a causales que son posteriores a
la celebracin del contrato.
As, el artculo 9 de la norma antes refe-
rida seala que la falta de pago de dos o
ms cuotas consecutivas, o el retraso de
pago en ms de dos meses, facultar a la
arrendadora a resolver el contrato.
Adems, podrn establecerse en el
contrato otras causales de resolucin.
Es comn que se prevea la resolucin
del contrato cuando la arrendataria
realiza algn acto de disposicin sobre
el bien o cuando incurre en causal de
insolvencia.
21. Sobre el contrato de arren-
damiento-venta
Ciertamente, el rgimen contenido en el
Decreto Legislativo N 299, tanto en sus
disposiciones sobre la celebracin y eje-
cucin del contrato, as como las referidas
al tratamiento tributario, son aplicables
siempre que el contrato cumpla con las
caractersticas exigidas por la referida
norma, entre las cuales se encuentra la
necesidad que la empresa arrendadora
sea una entidad bancaria, fnanciera o
una empresa autorizada por la SBS para
realizar operaciones de leasing.
Pero esto no signifca que si dos per-
sonas celebran un contrato que posea
las mismas caractersticas que uno de
arrendamiento fnanciero, pero sin que
ninguna de ellas pertenezca al Sistema
Bancario o Financiero. Dicho contrato
sea invlido, sino que no se regir por
las disposiciones del Decreto Legislativo
N 299.
En tales casos, es probable que el con-
trato sea considerado como uno de
arrendamiento-venta, regulado por el
artculo 1585 del Cdigo Civil.
22. Conclusin
Como hemos visto, el contrato de arren-
damiento y la modalidad de arrenda-
miento fnanciero o leasing, constituyen
herramientas contractuales de suma
importancia para las actividades em-
presariales, por lo que el conocimiento
adecuado de su funcionamiento y de su
regulacin resulta indispensable para
aprovechar sus posibilidades.
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