Les six marchs fonciers : une approche

des logiques de formation de la valeur

Pour valuer un terrain, observer et comprendre
lvolution des prix, mener des politiques foncires, il
faut distinguer plusieurs marchs fonciers qui ont
chacun leur propre logique de formation de la valeur
Joseph Comby
2010
Quels sont les facteurs qui agissent sur la formation de la valeur vnale
des terrains ? Comment organiser lobservation des prix et expliquer
leurs mouvements ? Quelle mthode dvaluation adopter ? Quelle
politique foncire mettre en oeuvre ? Impossible de rpondre cette
question sans distinguer plusieurs marchs fonciers (1), six au total, qui
ont chacun leur propre logique de dtermination de la valeur, sachant
que, pour finir, la ngociation se fera sur le march pour lequel la
valorisation obtenue sera la plus forte.
Rare et cher
Au Caf du Commerce, rien nest plus simple que le fonctionnement des
marchs fonciers et immobiliers : Si les prix des terrains ou des
logements augmentent, cest parce que les acheteurs sont plus
nombreux que les vendeurs et sils diminuent, cest videmment pour la
raison inverse.
Lide quil existe toujours, ncessairement, autant de vendeurs que
dacheteurs, est difficile faire admettre. Pour raliser une transaction, il
faut pourtant tre deux. Aucun statisticien na jamais t capable de
comptabiliser, ni les vendeurs qui ne vendent pas parce quils refusent
de rviser leurs prtentions la baisse, ni les acheteurs qui nachtent
pas parce que leur porte-monnaie nest pas la hauteur de leurs rves.
Autre ide reue, voisine de la prcdente et mille fois nonce
doctement : les terrains sont chers parce quils sont rares et tout ce qui
est rare est cher . Autrement dit, vous seriez pass il y a seulement dix
ou quinze ans, vous auriez trouv beaucoup de terrains acheter, mais
aujourdhui il ny en a plus.
Lide que la surface du territoire est une donne, quelle ne diminue pas
lorsque les prix montent et quelle naugmente pas quand ils descendent,
provoque un abme de perplexit chez linterlocuteur. La loi de loffre et
de la demande qui, depuis lcole, conditionne toutes nos rflexions,
nest dcidment daucun secours pour comprendre quelque chose
lconomie foncire. Pire, elle nous gare.
La valeur dpend des acheteurs
Sur la plupart des marchs, disons celui des vlos, il y a un petit nombre
doffreurs (de vendeurs, de fabricants) en concurrence les uns avec les
autres qui satisfont la demande des acheteurs potentiels. Les prix,
rguls par cette concurrence, dpendent essentiellement des cots de
fabrication et de commercialisation, tandis que les quantits vendues
rsultent du nombre de clients intresss et solvables au prix qui est
propos. Si pour une raison quelconque (par exemple, la cration de
pages pour accder au centre-ville), le nombre de candidats cyclistes
augmente, la chane de loffre ragira par une augmentation de la
production. Et il en rsultera vraisemblablement, plutt une baisse
quune augmentation des prix (du fait des conomies dchelle de
production mais aussi de distribution).
Dans le cas particulier du march de lespace, cest peu prs tout le
contraire qui sobserve : la valeur dun espace ne dpend que de la
comptition que se livrent ses acqureurs potentiels. Cette valeur sera,
en dfinitif, celle que lui accordera lacqureur dispos y mettre le prix
le plus lev, compte tenu de lusage quil en a. La seule libert du
propritaire (vendeur potentiel de cet espace), est daccepter le prix le
plus lev qui lui est propos ou de refuser de vendre. En dpit des
apparences, le prix dun terrain ne dpend donc jamais du propritaire-
vendeur, sauf dans quelques cas trs particuliers o le vendeur a une
raison de vendre en dessous de la valeur du march un acqureur
donn.
La valeur vnale dun terrain ne rsulte pas, comme pour les autres
biens, des conditions de loffre, mais des conditions de la demande (la
comptition entre les acqureurs). Puis, le nombre de mutations qui se
produiront dans le secteur dpendra du nombre de propritaires
disposs vendre un tel prix.
Six modes de valorisation de lespace
Lide de distinguer six marchs fonciers sur lesquels les prix se forment
selon des logiques diffrentes, ne rsulte pas dune rflexion thorique
mais des besoins de lobservation des valeurs foncires et de la
recherche dexplications susceptibles de rendre compte des amples
mouvements qui les caractrisent.
Dans ltude des politiques foncires locales, il est videmment
ncessaire de commencer par distinguer dune part le march de la
ressource foncire (le foncier brut amnager, encore qualifi de
gisement foncier ) et dautre part le march des terrains btir qui
auront t produits partir de ces terrains bruts . Cest la distinction
toute simple entre le prix de la matire premire et celui du produit fini.
Lamnageur intervient comme acheteur sur lun et comme vendeur sur
lautre. Lun des principaux objectifs dune politique foncire locale sera
prcisment dorganiser une forte diffrentiation de ces deux marchs
afin de rendre conomiquement viable un processus de fabrication de
terrains btir qui ne soit pas trop tributaire des subventions publiques.
Cependant, en examinant chacun de ces deux marchs, on dcouvre
vite quils se comportent diffremment selon quils fonctionnent dans un
contexte dextension urbaine ou, au contraire, dans un contexte de
recyclage urbain. De deux marchs, on est alors conduit passer
quatre, avec deux marchs de gisement foncier, lun qui porte sur
lespace naturel urbaniser, lautre sur les terrains anciennement
urbaniss recycler, et deux marchs de terrains btir, lun qui est
constitu des nouveaux terrains btir amnags en priphrie, tandis
que lautre consiste plutt en un march de droits btir dans le
tissu urbain existant o laspect physique du terrain tend sestomper.
Puis il reste encore le march de lespace naturel (2) destin rester
naturel. Mais l encore, on dcouvre quil est impossible de rendre
compte de la formation de la valeur sans distinguer au moins deux
grands types de situations : dun cot, lespace naturel qui est achet
pour ses capacits productives (crales, vin, bois, viande, etc.) ; de
lautre, lespace naturel dont la valeur rsulte avant tout de ses fonctions
rcratives, voire culturelles.
Comme on le voit, cette typologie est fonctionnelle. Elle na bien sr rien
voir avec les simples distinctions rgionales que lon a coutume de
faire en opposant par exemple le march parisien celui de la cte
dAzur, ou du Limousin. Mme si les marchs des terrains bruts autour
de Nice et de Limoges sont des niveaux trs diffrents, ils fonctionnent
de la mme manire qui nest pas celle qui sobserve dans les quartiers
existants de ces mmes villes.
Cette typologie ne recouvre pas non plus la distinction que lon fait
parfois entre terrains usage rsidentiel, usage de bureaux ou
usage dactivits. Lorsque plusieurs types de programmes sont
possibles sur un mme terrain, cest normalement lopration qui peut
supporter la plus forte charge foncire qui simposera par le jeu du
march et qui sera donc ralise. Le fait que, dans un quartier, les
bureaux puissent chasser les logements (ou linverse), montre bien quil
sagisse dun unique march des terrains btir. Les logiques
dimplantation des bureaux et des logements sont diffrentes, comme
sont diffrents les facteurs de plantation des agrocarburants et des
vignobles, mais les marchs fonciers correspondants gardent leurs
modes de fonctionnement spcifiques. La typologie propose met enfin
en vidence lexistence, sur un mme espace, de plusieurs potentialits
foncires possibles qui se caractrisent du point de vue de lacheteur.
Disons quil existe autant de modes de formation de la valeur dun terrain
quil existe de raisons dacheter ce terrain. Ce nest pas lusage actuel du
terrain qui fait sa valeur, mais son usage futur.

1er march. Lespace naturel achet comme bien de production.
Les marchs des terres achetes en vue de leur exploitation, quil
sagisse de vignes, de terres labourables, de forts, etc., fonctionnent
tous selon un mme mcanisme. Mme si le prix des vignes na rien
voir avec celui des prairies, le mode de formation de leurs valeurs est
identique,. Cette valeur rsultera de lactualisation des valeurs ajoutes
attendues par leur mise en production donc, la fois, des prix attendus
des produits agricoles, des cots prvisibles de mise en production et du
prix de largent (3).
Le fait que la valeur dune terre ne se mesure plus seulement la valeur
ajoute de la production agricole quelle permet, mais plutt sa
capacit, pourrait-on dire, produire des subventions , ne modifie pas
fondamentalement la logique de base de ce march : cest la valeur de
la production ou de la subvention attendue qui fait la valeur du foncier. A
la limite, on a mme pu observer que lattribution de subventions pour la
mise en friche de terres agricoles (afin de limiter les excdents de
production) avait pu augmenter la valeur de certaines mauvaises terres
peu productives : les aides lhectare constituent une rente foncire et la
valeur de la terre traduit alors lactualisation de cette rente. On peut,
certes, douter de lutilit sociale de tels mcanismes, mais cest une
autre histoire.
Le march des terres agricoles est certainement le mieux connu des
marchs fonciers sur le plan statistique, la fois parce que les
observations sont nombreuses et anciennes, parce que les terres
changes prsentent des valeurs relativement homognes (4), et parce
que lexistence dun droit de premption des SAFER sur toutes les terres
agricoles rend particulirement facile la collecte des donnes.
Cest aussi le march qui a t le plus abondamment thoris. Nest-ce
pas en cherchant expliquer la formation de la valeur de la terre
agricole, que la science conomique a fait ses premiers pas, il y a plus
de deux sicles ?

2me march. Lespace naturel achet comme bien de
consommation
Alors que, sur le 1er march, la formation de la valeur foncire dpend
des conditions conomiques de lexploitation des terrains, il est de plus
en plus frquent que la terre soit achete comme un bien de
consommation. Le prix que lacqureur est prt payer ne mesure pas
le revenu quil espre dgager de son exploitation, mais le plaisir quil
attend de sa dtention.
Le cas le plus classique est celui du terrain de chasse. Il est clair que si
la valeur du champ de mas est troitement conditionne par le prix du
quintal de mas, par les subventions europennes, par les cots des
techniques dirrigation autorises, etc., la valeur de lhectare de chasse,
elle, ne dpend nullement du prix du kilo de faisan. Ce que lon achte
sur le second march cest, si lon peut dire, lactualisation des plaisirs
futurs que lon aura tirer le perdreau. Lagriculteur, lui, nest pas cens
retirer du plaisir cultiver la terre achete sur le premier march.
Loin de procurer un revenu son acqureur, lespace achet sur le
second march va lui coter de largent chaque anne. Les vieilles
thories de la rente foncire, parfois remises neuf et toujours
enseignes dans nos universits, nont donc plus ici aucune porte.
Cest un march qui fonctionne plutt comme le march de lart et qui est
travers par des effets de mode.
Longtemps, ce second march est rest marginal et les conomistes ny
avaient accord aucune attention particulire. Ce nest plus le cas. Du
fait de la stagnation historique de la valeur de la terre agricole (en 2000,
un hectare de terre labourable valait 20% moins cher, pouvoir dachat
constant, quil ne valait en 1900) et de la progression des niveaux de vie,
la surface despace naturel que permet dacqurir un mois de salaire
moyen a considrablement augment. Tout le contraire de ce que
prvoyaient les conomistes du 19me sicle. La dtention despaces
rcratifs qui tait un luxe rserv une toute petite minorit, est
devenue beaucoup plus banal, dautant que le dveloppement des
temps de loisir et laugmentation des distances parcourues en une heure
de dplacement ont considrablement facilit la consommation de
lespace naturel (5).
A ct des terrains de chasse, la multiplication des terrains de week-end,
des espaces rsidentiels de loisir, des parcs, des golfs, des jardins
dagrment, des levages rcratifs de chevaux, lamas, et autres
cervids finit par reprsenter des surfaces considrables. Si lon veut
bien considrer que la plupart des acquisitions despaces naturels par
des non agriculteurs corresponde une alimentation de ce second
march (6), on peut estimer que celui-ci est dj devenu statistiquement
plus important que le premier sur environ le quart du territoire.
En pratique les mmes terres se trouvent souvent, au moins
potentiellement, sur les deux marchs la fois. La mme prairie
naturelle peut tre simultanment convoite comme terrain de week-end
par des urbains et comme champs dpandage par un leveur hors-sol
soucieux de se mettre en conformit avec les nouvelles rglementations.
Sauf intervention administrative (7), le vendeur vendra au plus offrant, et
cest le type dusage qui lui accordera la plus forte valorisation qui
dcidera de son affectation, donc de la logique de sa valorisation.
Les deux logiques qui saffrontent sont totalement trangres lune
lautre, et cest prcisment pourquoi il faut les analyser comme
appartenant deux marchs distincts.
Tout ce passe comme sil sagissait de deux biens de nature diffrente,
procurs par le mme espace et exclusifs lun de lautre. Alors que sur le
premier march, vont tre pris en considration, les droits produire, la
nature des sols (8), etc. ; sur le second march, il suffira du survol dune
ligne haute tension pour provoquer un effondrement de la valeur.
On notera enfin que, contrairement une ide reue, les acquisitions
despace naturel sans finalit agricole, ne rpondent pas, pour autant
une logique danticipation spculative (telle que lattente dune
urbanisation future). Tout au contraire, lexprience montre que, le
moment venu, ce sont les propritaires de tels espaces qui sont les plus
farouches opposants la ralisation de nouvelles oprations
damnagement alors quun exploitant agricole acceptera plus volontiers
de se faire exproprier un hectare, si cela lui permet den acheter deux,
un peu plus loin.

3me march. Lespace naturel achet comme matire premire.
Pour lamnageur, lespace naturel est la matire premire dun
processus de production. Cest donc juste titre quon qualifie souvent
de gisement foncier les espaces naturels vous tre urbaniss.
Comme tous les marchs de matire premire ( commencer par celui
du ptrole), ce troisime march est un march plus politique
quconomique. Aucune loi conomique ne rend vraiment compte des
valeurs atteintes par le gisement foncier. Pour quil y en ait, il faudrait
imaginer une ville qui ne pratiquerait absolument aucune politique
damnagement et laisserait amnager et construire nimporte quel
terrain sans autre rgulation que la scurisation du march. Or, mme
dans les pays ultra-libraux, cela nexiste pas.
Le raisonnement conomique permet donc seulement dannoncer que le
prix minimum sera au moins celui de la terre agricole (mais son niveau
est ridiculement faible par rapport la moindre valeur urbaine), et quil
ny a pas dautre maximum que celui du prix du terrain constructible (de
lordre de trente fois plus cher que la terre agricole) si tous les travaux
damnagement sont financs par les budgets publics. La fourchette des
possibilits est donc si largement ouverte quelle ne fournit aucune
indication utile. Ce sont en dfinitive les politiques foncires locales, les
politiques damnagement, qui dcideront, seules, lintrieur de cette
vaste fourchette, du niveau de la rente durbanisation dont
bnficieront les anciens propritaires en place.
On peut, la limite, imaginer une politique foncire locale trs stricte qui
procderait par expropriation des espaces naturels ncessaires
lurbanisation, ne dlivrerait aucune autorisation durbanisme sur des
terrains dont elle nait pas organis pralablement lamnagement et qui
ne laisserait donc aucun espoir de plus-value aux propritaires initiaux.
Tout le diffrentiel entre le prix foncier agricole et le prix du terrain
constructible est alors mobilis pour financer les travaux dquipements,
afin dviter davoir les faire payer par les contribuables. Les politiques
suivies dans certains pays, en particulier en Europe du Nord, ont parfois
t trs proches de ce modle.
Inversement on peut aussi avoir, lautre extrme, une politique laxiste
laissant les propritaires sapproprier la quasi-totalit des plus-values
durbanisation, tandis que le financement des quipements est laiss au
bon soin des collectivits publiques, donc des contribuables (9). Il est
intressant de noter que la nature publique ou prive de loprateur
nintervient nulle part dans le raisonnement et ne constitue donc
aucunement un enjeu.
Il nexiste pas de vritables statistiques sur le march du gisement
foncier pri-urbain et il serait assez difficile den concevoir. En effet, les
mutations y sont gnralement en petit nombre et leurs valeurs varient
considrablement dun secteur gographique lautre (en fonction des
cots damnagement) de mme que dune commune lautre (en
fonction des contrastes entre les politiques communales). Comme il
existe 36.000 communes disposant du pouvoir durbanisme, et qui nont
ni les mmes problmes ni les mmes options, tous les cas de figure se
rencontrent.
Alors que dans les annes 1970, le renforcement de la planification
territoriale avait tendu sparer fortement les valeurs de lespace naturel
priurbain, de celles des terrains urbains, lassouplissement du zonage
rglementaire (introduit en 1986) sest greff sur la dcentralisation des
pouvoirs durbanisme et a ouvert la voie une rengociation permanente
des zonages. La contamination des valeurs agricoles par les valeurs
urbaines avait t trs rapide. Par exemple, en priphrie parisienne,
des terres agricoles qui pouvaient encore tre ngocis au double ou au
triple de leur valeur agricole en 1985-1986 pour les extensions urbaines
(futur Disneyland) allaient se ngocier jusqu trente fois leur valeur
agricole trois ou quatre ans plus tard, toujours pour des terres agricoles
non quipes, inconstructibles, et mme parfois non urbanisables au
regard des documents durbanisme en vigueur.
Plus rcemment, la suite de la loi SRU (solidarit et renouvellement
urbain), le blocage des oprations damnagement en extension
immdiate des villes a provoqu une multiplication des micros oprations
plus lointaines qui a largie cette contamination une grande partie du
territoire. Il est devenu banal de trouver des terres cent fois leur valeur
agricole (50 ! /m2 au lieu de 5.000 ! lhectare) ds lors quexiste un
espoir durbanisation future, sans contribution significative aux cots de
cette urbanisation. Cependant les prix des terrains bruts sont rests
nettement plus bas dans la priphrie des agglomrations menant des
politiques plus rigoureuses.
Ce sont donc bien les politiques foncires qui dterminent le niveau des
valeurs, tandis que le rythme de lurbanisation ainsi que les politiques
urbaines (rgulation des densits) dterminent les quantits mutes.

4me march. Les nouveaux terrains btir
Ordinairement, les terrains nouvellement quips et rendus
constructibles, font lobjet dun march trs concurrentiel, quils soient
revendus sous forme de terrains btir clef en main ou quils soient
incorpors, sous forme de charges foncires , aux constructions
commercialis.
Mais il peut aussi se rencontrer une production foncire subventionne
qui chappe aux logiques de march, soit quil sagisse de terrains pour
logements sociaux soit, le plus souvent, quil sagisse des terrains
dactivit qui font lobjet de subventions communales massives, compte
tenu de la gnralisation des pratiques de mise en concurrences des
collectivits locales par les investisseurs privs, soucieux de ngocier
leur apport au dynamisme local contre des avantages sur le foncier.
Mise part la production foncire subventionne, le march des
nouveaux terrains urbains nest pas trs difficile tudier statistiquement
car les transactions y sont relativement abondantes et homognes,
particulirement celles qui portent sur les terrains individuels , cest--
dire ceux destins la construction de maisons individuelles.
Il importe, cependant, de ne pas se tromper dunit de mesure. Un
terrain pour maison individuelle ne se vend pas au mtre, comme du
tissu. La surface du terrain ne constitue que lune de ses qualits, au
mme titre que la proximit de lcole ou que la beaut de ses arbres.
En achetant un terrain, le candidat constructeur achte essentiellement
un emplacement et des branchements. Il visite beaucoup de terrains
avant de se dcider et, en aucun cas, il nacceptera de payer un terrain
deux fois plus cher pour le seul plaisir davoir une pelouse deux fois plus
grande tondre le dimanche. Les statistiques portant sur les terrains
individuels nont donc de sens que lorsque les prix y sont exprims par
lot et non par mtre carr. Cela est si vrai quon observe mme parfois
que les petits terrains sont, en moyenne, plus chers que les grands,
dans la mesure o ils sont mieux situs : Cela signifie simplement que la
qualit de la situation a eu plus dimportance pour lacheteur que la taille
du jardin.
La logique de ce 4me march est trs proche de celle de nimporte quel
march industriel. Lamnageur se procure une matire premire (sur le
3me march) et il la transforme en cherchant rpondre au mieux la
demande solvable, tout en faisant face la concurrence des autres
amnageurs (publics ou privs).
Cette concurrence entre les oprateurs tend ramener le niveau des
prix fonciers vers le cot de fabrication des terrains dans la composition
duquel entre, pour une part minemment variable, le cot de la matire
premire, le gisement foncier. Cest ensuite le nombre des acheteurs qui
dterminera les quantits mutes et, par suite, les nouvelles quantits
produites.
On notera au passage quun bon amnageur disposant des terrains
bruts ncessaires na pas pour objectif de produire le plus vite le plus
grand nombre possible de terrains btir, mais seulement den produire
un rythme pousant au plus prs celui des ventes, en faisant en sorte
de ne manquer aucune vente avec un minimum de stock. Il est donc
curieux de voir certaines administrations entretenir une statistique des
lots de terrains la vente pour mesurer loffre foncire , et prsenter
comme un signe de bonne sant ce qui nest que lindication dune
progression des invendus.

5me march. Les vieux terrains recycler
Dans un quartier ancien o le march fonctionne normalement, il existe
chaque anne une fraction du parc immobilier, le plus vtuste, o la
valeur du vieux btiment existant finit par devenir infrieure la valeur
du terrain (10). Le fonctionnement spontan du march tend alors ce
que le bien soit vendu pour tre dmoli et reconstruit.
Comme sur le 3me march, il sagit donc dun gisement foncier, mais il
est facile de voir que la nature conomique en est tout autre. A la
diffrence du 3me march o la valeur conomique de lusage actuel
des terrains (la valeur agricole) est ngligeable par rapport lusage
futur potentiel et o les prtentions du vendeur ne dpendent que
des plus-values danticipation que la politique foncire mene lui
permet desprer, le 5me march porte sur des terrains dont lusage
actuel prsente une valeur conomique dj leve.
Une augmentation, mme assez faible, des densits autorises aura
aussitt pour effet de faire basculer un certain nombre de proprits
bties de moindre valeur dans le gisement foncier potentiel. Mais ce sera
surtout laugmentation des prix de limmobilier qui, paradoxalement, du
fait de leffet de levier de limmobilier sur le foncier, rendra possible une
srie doprations de dmolition-reconstruction qui ne ltaient pas
prcdemment.
Dans la loi alur (aide au logement et urbanisme rnov) lun des objectifs
est la densification qui vise rendre constructible des zones qui ltaient
mais faiblement.
Deux situations sont pourtant distinguer :
- 1. Dans un contexte de simple renouvellement du tissu urbain
existant, sans restructuration majeures, la vente aura lieu ds que
le prix propos, lui-mme justifi par la hausse des prix de sortie,
sera plus lev que la valeur conomique de lusage actuel. Dans
les priodes de hausse des valeurs immobilires du parc existant,
on aura par voie de consquence, une hausse des prix de sortie
des oprations nouvelles et donc, travers le compte rebours,
une hausse des charges foncires acceptables. Il sen suit une
multiplication des oprations ponctuelles.

- 2. Dans le cas dune restructuration-densification du tissu existant,
accept ou recherch, voir organis par la collectivit publique, on
retrouve comme sur le 3me march un certain rle de la politique
foncire sur la formation de la valeur, mais les marges de
manoeuvre y sont nettement plus troites. Dans une priode de
recul des marchs immobiliers, il se peut mme, quil ny ait plus
de marge du tout, et que toute opration de restructuration
devienne impossible, sauf ce que la collectivit publique dcide
de faire financer par les contribuables non plus seulement le
renforcement des quipements, mais le dficit foncier lui-mme.
Le paradoxe apparent du 5me march est donc un fait dobservation :
plus les prix sont levs, plus le nombre des mutations est grand. Plus
les terrains sont chers, moins ils sont rares tre achet. On a pu le
constater Paris, la fin des annes 1980, lorsque le doublement des
prix de limmobilier a entrane le triplement des prix des terrains mais
aussi le triplement concomitant du nombre des mutations. (il la invers)
La vracit de ce paradoxe ne se vrifie pas totalement actuellement.
Inversement, il existe une contradiction entre les politiques qui visent
freiner les prix de limmobilier et celles qui cherchent favoriser la
reconstruction de la ville sur elle-mme plutt que de ltendre vers
la priphrie. Une ville ne peut agir pour tenter de geler durablement les
prix de limmobilier qu la condition daccepter, en mme temps, un
certain gel du renouvellement de son tissu urbain.
6me march. Les droits btir achets dans le tissu existant.
Il existe nouveau une certaine similitude de fonctionnement entre le
6me march des terrains remis neuf (dans le tissu existant) et le
4me march des terrains neufs (de la priphrie). Cependant il
demeure commode de les distinguer car le 6me march tend ntre
quun march de droits btir tandis la qualit physique du terrain
conserve toute son importance sur le 4me march. A la limite le 6me
march peut mme cesser dtre foncier lorsquon en vient vendre
des droits btir sans terrain. Cest proprement ce qui se passe
lorsquest mise en uvre la technique de la division de proprit en
volume. Mais on nen est pas trs loin lorsque nest plus vendu que le
tour dchelle de la future construction ou quun bail construction
dissocie, pour une longue priode, la proprit de la construction et du
terrain.
Dans tous les cas, lunit de mesure de la valeur foncire nest plus le
mtre carr de terrain, mais le mtre carr de plancher, la Shon (surface
hors uvre nette de plancher constructible). Il est mme dobservation
courante quun droit btir, sur un emplacement donn, aura tendance
se ngocier plus cher si le terrain qui y est attach est plus petit, car le
terrain ne reprsente plus alors quun cot supplmentaire
damnagement et dentretien quil est beaucoup plus rentable de
reporter sur la collectivit publique.
Alors que sur le 4me march, le terrain, dans sa dimension physique,
continuait tre valoris positivement (mieux vaut un grand quun petit
jardin ct de sa maison), sur le 6me march, dans les secteurs les
plus denses, le terrain est plutt une source de cots et il induit une
diminution de la charge foncire acceptable.
Sur le 6me march, la valeur du foncier est essentiellement une valeur
demplacement avec trois grands paramtres explicatifs qui sont, dans
lordre : le marquage social, laccessibilit et les amnits urbaines ,
le troisime, qualitatif, tant alors modlis comme un rsidu tandis que
les deux premiers sont assez bien quantifiables.
et les terrains valeur ngative Pour tre complet, il faudrait encore
voquer, pour mmoire, le cas des terrains dont la valeur conomique
est proprement parler ngative, ceux o le cot de mise en oeuvre de
nimporte quel usage est suprieur la valeur de cet usage. Si de tels
terrains font lobjet de transactions, ce ne peut tre que pour des prix de
convenance ; cest ainsi quune collectivit publique pourra dcider
dassumer fonds perdus la rhabilitation dun terrain pour restaurer
limage du site environnant.
Les terrains nayant aucune utilisation conomiquement possible sont
aujourdhui trs rares. Lexemple type en serait celui des terrains de
Tchernobyl. Sans aller jusquen Ukraine, il existe en France une srie de
petits Tchernobyl plus modestes : ce sont les friches industrielles
pollues dont les cots de dpollution sont suprieurs la valeur de
nimporte lequel des usages futurs que cette dpollution permettra.
Autrefois, les nombreuses terres vaines et vagues de lancien droit
taient galement des espaces valeur ngative : personne naurait
song revendiquer la proprit dune lande bretonne inculte ou dun
marais inexploitable. Mais ces espaces sont aujourdhui valoriss sur le
2me march et peuvent valoir plus chre quune bonne terre
labourable.
Texte paru dans le numro 75 (dcembre 2009 janvier 2010) de
LObservateur de limmobilier