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O Registro de Imveis no Sculo XXI

Marcelo Augusto Santana de Melo
Registrador Imobilirio em Araatuba-SP
O registro e seus efeitos.
O Registro de Imveis no Brasil est entrando em um momento sensvel,
a instituio j secular foi e expresso sinnima de garantia jurdica do direito
de propriedade, tendo cumprido seu papel com certa eficincia desde sua
criao.
No Brasil, vigora o sistema de transmisso da propriedade imobilirio
atravs de registro de direitos, que se contrape a outros sistemas na medida
em que so conferidos alguns efeitos jurdicos ao ato do registro como a
presuno de legitimidade e inoponibilidade de ttulos no registrados. Essa
forma de transmisso da propriedade no criao nacional e integra o
ordenamento civil de diversos pases como Espanha, Inglaterra, Alemanha,
Argentina, Chile e Dubai.
Assim, os papis de controle do trfego imobilirio e outorga de efeitos
decorrentes do registro so as principais funes do Ofcio Imobilirio.
O Cdigo Civil taxativo ao afirmar que os direitos reais sobre imveis
constitudos, ou transmitidos por atos entre vivos, s se adquirem com o
registro no Cartrio de Registro de Imveis dos respectivos ttulos (arts. 1.245 a
1.247). O 1 do artigo 1.245 do mesmo cdigo de forma emblemtica e direta
dispe que enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua
a ser havido como dono do imvel.
Esse sistema no foi fruto de imposio unilateral do Estado aos seus
cidados e foi escolhido atravs de processo democrtico e est previsto na
prpria Constituio Federal (art. 236), alm do prprio Cdigo Civil como vimos
e na Lei Federal de Registros Pblicos (6.015/73).
Mas no podemos nos enganar, o Registro de Imveis precisa
acompanhar as mudanas sociais, tecnolgicas e culturais do novo sculo como
outras instituies pblicas, ou seja, h muito que se desenvolver e aperfeioar.

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F-Pblica registral
Nosso sistema registral foi inspirado no modelo alemo que possui
efeitos mais fortes, Clvis Bevilaqua mesmo admitiu que a idia do Cdigo Civil
de 1916 foi dar publicidade do registro predial, significao jurdica de maior
importncia (Cdigo Civil Comentado, 9 edio, 1953, Livraria Francisco Alves,
p. 491). No entanto, referida sistemtica ficou no meio do caminho j que
informaes fora do registro acabam por comprometer a eficcia do negcio.
O Registro de Imveis brasileiro possui presuno relativa de prova da
propriedade o que chamamos de princpio da legitimao e est vinculado
umbilicalmente ao ttulo que lhe deu causa, no protegendo futuros
adquirentes ou credores desconhecedores da nulidade, o mesmo ocorrendo
com relao insolvncia dos proprietrios anteriores.
Nesse aspecto, penso que a legislao brasileira precise evoluir para
conferir ao proprietrio com ttulo registrado maior certeza, gerando maior
confiana ao adquirente e, principalmente, ao mercado imobilirio. no mnimo
injusto vislumbrarmos um proprietrio cuja aquisio tenha sido declarada em
fraude de execuo, mesmo no constando nenhuma informao na matrcula.
A averbao premonitria de aes executivas foi um indicativo do
legislador de que preciso conferir maiores efeitos aos atos registrrios,
visando outorgar efetiva segurana jurdica aos negcios jurdicos imobilirios.

Informatizao.
inadmissvel que no exista um mecanismo de busca rpido e eficiente
sobre propriedades imobilirias no Brasil. A informatizao obrigao de todos
os delegados de Registro de Imveis do Brasil porque possuem autonomia
administrativa e financeira, mas no podemos negar que a tarefa ser fcil em
virtude da extenso territorial do pas e peculiaridade regionais.
claro que no podemos estender referida obrigao a servios
extrajudiciais considerados deficitrios, mas preciso que exista uma reao
dos registradores, em virtude de ser uma informao que o Governo deseja e
precisa, ao menos para elaborao de dados estatsticos.
Penso que o Ofcio Eletrnico da ARISP o projeto embrionrio dessa
conexo, primeiro porque respeita a base de dados de cada cartrio, segundo
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porque j est em funcionamento com grande eficincia e participao na
Capital do Estado de So Paulo e agora tambm no interior.
Importante tambm no confundir conceitos, informatizar no
apenas digitalizar livros ou adquirir computadores, mas tambm organizar
informaes em ndices seguros e backups regulares, o que resulta num melhor
aproveitamento dos dados e simplificao das rotinas.

Burocracia.
A burocracia precisa tambm ser desmistificada no somente perante a
sociedade, mas tambm entre os prprios registradores. No gosto dessa
palavra porque j possui uma conotao pejorativa, prefiro formalidade que
um mecanismo de regras criadas para garantir a efetividade e segurana de uma
atividade, ou seja, a formalidade foi criada para gerar uma segurana e no
pode ser utilizada de forma rgida, negando-se muitas vezes um direito de
propriedade constitucional por formalidade excessiva, o prprio o Dicionrio
Aurlio atribui burocracia a expresso rotina inflexvel.
Mas no pensem que o excesso de formalidade fruto de pases em
desenvolvimento, nos EUA ao se adquirir um imvel o cidado deve percorrer
uma maratona burocrtica inadmissvel num pas de primeiro mundo (alis,
nem o processo eleitoral automatizado), l se paga a um escritrio de
advocacia no intuito de pesquisar se quem est vendendo proprietrio, para
depois fixar uma probabilidade de certeza (percentual) e ao final, ainda surge a
necessidade se contratar um seguro para garantir o negcio.
Penso que podemos avanar muito para melhorar o trmite da
qualificao registral e evitar a exigncia de documentos inteis para a
transferncia da propriedade.

Emolumentos.
Delicado escrever sobre emolumentos, mas penso que no devemos
deixar de discutir, os servios registrais e notarias so pagos atravs de
emolumentos diretamente ao registrador ou notrio, e no poderia ser
diferente porque a responsabilidade civil expressa nas leis 6.015/73 e
8.935/94.
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Mas a pergunta que devemos fazer se os emolumentos hoje fixados
esto em desacordo com as realidades brasileira e mundial?
O Banco Mundial recentemente analisou o preo para se adquirir imveis
no mundo, tendo o Brasil se posicionado nas colocaes mais baixas, no
ultrapassando um por cento do valor do negcio (Fonte: Jornal O Globo
21/11/2004 Caderno: Economia pag. 49 Deborah Berlinck e Graa Magalhes
Ruether - Correspondentes).
No podemos esquecer que os emolumentos pagos para um registrador
ou tabelio podem ser considerados um seguro ad eternum porque a segurana
do efeito do negcio jurdico registrado no precisa ser renovada (ao contrrio
dos veculos automotores, por exemplo).
possvel a um custo baixo conferir a mxima segurana.

Atuao corporativa.
A atividade do registrador individual e peca pela ausncia de atuao
corporativa uniforme, prejudicando a eficincia dos servios prestados e
imagem que a sociedade possui da instituio.
Existem cartrios no Brasil e so muitos considerados como modelo
mundial, nada devendo aos melhores ofcios espanhis, totalmente
informatizados, com rotinas e gesto empresarial eficientes, porm, ao mesmo
tempo em que vivenciamos esta realidade verificamos outros cartrios (s vezes
no muito longe dos grandes centros) muito decadentes, com instalaes e
servios precrios.
No nos enganemos, a imagem de um cartrio ruim a mesma de um
bom. Enquanto no conseguirmos padronizar os servios, criando uma imagem
corporativa forte e eficiente, o sistema registral brasileiro ir evoluir com muita
dificuldade.

Responsabilidade ambiental.
Finalmente, no poderia olvidar da novel funo ambiental que tive a
oportunidade ser um dos expoentes no Brasil. O desenvolvimento da funo
ambiental do Registro de Imveis prova do dinamismo e variadas utilidades
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desse instituto, a consagrao da no-taxatividade dos atos registrrios e
desenvolvimento do efeito da concentrao merece ser observado por
registradores e outros operadores do direito, h poucos anos atrs era
impossvel pensar em averbao de reas contaminadas no Registro de Imveis
(Deciso n 167/2005, de 12.06.2006, da Corregedoria-Geral da Justia do
Estado So Paulo 167/2005) ou ainda de reas de mananciais.
Mas no somente com relao funo que podemos desenvolver um
papel ambiental no Registro de Imveis, mas sim, e isso j ligado a noes de
cidadania, rotina do prprio cartrio, na utilizao de papis reciclados,
formas de neutralizar a emisso de dixido de carbono como doao de mudas
de rvores, entregando s associaes de catadores de papis o material
reciclvel inutilizado do cartrio, em suma, so muitas as medidas que o
registrador pode tomar para servir de exemplo e paradigma no somente aos
colaboradores, mas tambm aos usurios de seus servios.

Palavras finais.
Esses so alguns tpicos em que consegui vislumbrar uma necessidade de
pensamento ou discusso na atividade registral no Brasil, o debate aberto a
principal ferramenta que os registradores possuem porque a democratizao da
discusso pode ser til para levar ao cidado a importncia desse instituto
muitas vezes criticado pela total ausncia de conhecimento de seu papel na
sociedade brasileira.
Estamos frente de uma atividade extremamente importante para a
sociedade, e, ainda dotada de eficincia consagrada na promoo da Justia
preventiva, nosso sentimento deve ser o de orgulho, porm, consciente de que
existe um trabalho intenso a ser realizado por todos que acreditam no Registro
de Imveis.
Um forte abrao a todos os registradores e demais profissionais do
direito!