I D I A S P A R A A A O M U N I C I P A L

1999 DU N
o
129
I N S T I T U T O P L I S
desenvolvimento
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o
PARCELAMENTO
DO SOLO
URBANO
A Lei Federal n 9.785/99
transfere para os municpios
grande parte da responsabi-
lidade em legislar sobre de-
sapropriao por utilidade
pblica, registros pblicos e
parcelamento do solo urbano.
O
processo de urbanizao brasileiro ca-
racterizou-se, nas ltimas dcadas, pela
expanso desordenada, na periferia dos gran-
des centros urbanos, de loteamentos destitu-
dos de infra-estrutura bsica. Vastas extenses
do territrio destas cidades foram parcelados e
ocupados sem se levar em conta padres mni-
mos de qualidade ambiental, e margem de
qualquer regulao urbanstica que garantisse
segurana quanto posse da terra e um mni-
mo de qualidade de vida, principalmente para
a populao de baixa renda.
O Governo Federal, na tentativa de reverter o qua-
dro de deteriorao urbano-ambiental, instituiu a
Lei n 6.766/79, dispondo sobre o parcelamento
do solo urbano, dado que o modelo de ocupao
que era aplicado, alm de representar risco para
os assentados em reas ambientalmente frgeis,
comprometia a qualidade de vida da cidade.
A Lei Lehman, como ficou conhecida a Lei
6.766/79, estabelecia exigncias mnimas de
padres urbansticos necessrios para aprovar
a implantao do loteamento urbano: drenagem
de guas pluviais, redes de abastecimento de
gua potvel e esgotamento sanitrio, energia
eltrica pblica e domiciliar e as vias de circu-
lao, pavimentadas ou no.
Alm destes padres mnimos, a Lei estabelecia
limites para a ocupao do solo observando cui-
dados com a preservao do meio ambiente, no
permitindo, por exemplo, o parcelamento do solo
em terrenos alagadios e sujeitos a inundaes;
em terrenos com declividade igual ou superior a
30%; em reas que tenham sido aterradas com
materiais nocivos, a menos que fossem tomadas
medidas para sanar esses problemas. Tambm
determinava que os loteamentos deveriam reser-
var (sem edificaes) uma faixa de 15 metros
de cada lado ao longo de cursos dagua, rodovi-
as, ferrovias e dutos, e exigia a doao para o
Poder Pblico de, no mnimo, 35% da rea da
gleba a ser loteada para a implantao de siste-
ma de circulao, reas verdes e equipamentos
como escolas, creches, posto de sade, etc.
AUTONOMIA DOS
MUNICPIOS
A
Lei 9.785, de janeiro de 1999, traz um
grande impacto para o cotidiano das
administraes municipais. A partir desta lei,
o poder pblico, ou o agente contratado legal-
mente para a promoo de programas habita-
cionais destinados populao de baixa renda,
fica dispensado de apresentar ttulo de propri-
edade definitivo para registrar o parcelamento
popular em reas desapropriadas pelo Poder
Pblico, bastando que este comprove judicial-
mente a posse do imvel para que seja emitido
um ttulo provisrio. Isto significa agilizao
para a aprovao e registro do parcelamento po-
pular e garantia para os adquirentes dos lotes,
ao permitir a eles a cesso de posse na aquisi-
o dos lotes do Poder Pblico, por instrumen-
to particular considerado como escritura p-
blica, vlido para obteno de financiamento
habitacional.
As demais alteraes flexibilizam os parmetros
urbansticos exigidos no parcelamento do solo
urbano, dando maior autonomia aos municpios
para a execuo de sua prpria poltica urbana.
Ao municpio caber, atravs da elaborao de
Plano Diretor ou Lei Municipal, definir os usos
permitidos e os ndices urbansticos de parcela-
mento e ocupao do solo(Veja DICAS n 77),
tais como o tamanho mnimo dos lotes e o coe-
ficiente de aproveitamento, levando em conta a
funo social da propriedade urbana e o direito
de todos cidade, e abordando, especificamen-
te, o tema do parcelamento do solo urbano.
REA MNIMA
PARA USO SOCIAL
A
nova lei, por exemplo, deixa a cargo
da legislao urbanstica municipal a
rea mnima que deve ser doada em cada gleba
para o sistema de circulao, a implantao de
equipamentos urbanos (servios pblicos de
gua, de esgoto, de energia eltrica, de coleta
de guas pluviais, a rede telefnica e de gs
canalizado) e comunitrios (educao, cultura,
sade e lazer), a instalao de espaos livres e
reas verdes de uso pblico.
O municpio, para garantir o interesse pblico
e social, deve estabelecer na legislao muni-
cipal que, pelo menos 35% da gleba que ser
parcelada deve ser reservada para uso social e
ambiental. Esse percentual de rea doada nor-
malmente distribudo na seguinte proporo:
15 a 20% para sistema virio;
10 a 15% para rea verde; e
5 a 10% para rea institucional.
Sistema virio
Deve-se destinar de 15 a 20% para o sis-tema
virio, evitando que seja sub-dimensionado, ou
poder se transformar em um obstculo ao de-
senvolvimento da cidade, exigindo recursos para
a desapropriao quando houver aumento do vo-
lume de trfego. Alm desse inconveniente, o
cenrio futuro poder ser o de reas urbanas des-
titudas do acesso aos servios pblicos bsicos.
reas verdes e institucional
As praas e as reas verdes so espaos impor-
tantes nas cidades no s do ponto de vista eco-
lgico, mas tambm por serem lugares de en-
contro da comunidade. No entanto, a grande
questo em torno do percentual da gleba a ser
doado para reas verdes e de lazer a conser-
vao dessas reas. uma prtica comum re-
servar as pores menos valorizadas da gleba
para estes fins. Alm disso, muitas vezes h
demora entre a posse da rea pelo poder pbli-
co e a implantao dos equipamentos sociais
REA MNIMA A SER RESERVADA
PARA USO SOCIAL E AMBIENTAL
previstos, favorecendo a ocupao clandestina
destas reas.
ndices mnimos adequados para essas reas
vo de 10 a 15% da gleba. A apropriao da
rea pode ser viabilizada atravs de parceria
com o loteador, abrindo a possibilidade de uma
reduo da rea a ser doada, desde que esta seja
entregue j equipada (praa, parque, quadras)
ou eventualmente com edificao para fins ins-
titucionais. Deve-se tomar muito cuidado na
definio das contrapartidas neste caso, por-
que, embora o valor da construo seja facil-
mente verificvel, o valor da terra varivel.
Ser necessrio pensar uma forma de equili-
brar os valores para se permitir uma troca jus-
ta. O importante garantir que as reas doadas
para reas verdes sejam realmente apropriadas
pela comunidade (veja DICAS N 119).
A prefeitura pode tambm propor a doao de
uma rea que no esteja necessariamente na gle-
ba onde foi realizado o loteamento. Freqente-
mente as reas doadas nas prprias glebas so
pequenas e acabam pulverizadas no espao ur-
bano, dificultando sua manuteno. O munic-
pio poderia incorporar uma rea maior e mais
significativa para o patrimnio paisagstico e
ambiental da cidade, com melhores condies
de preservao, definindo-a como objeto para
a recepo da transferncia do percentual de
doao de rea pblica exigido dos loteadores.
INFRA-ESTRUTURA
BSICA
A nova lei, ao definir a infra-estrutura bsica
que os loteamentos devem conter, distingue en-
tre os parcelamentos em geral e os parcelamen-
tos populares situados em zonas habitacionais
declaradas de interesse social.
Para os parcelamentos em geral, estabelece como
infra-estrutura bsica os equipamentos urbanos
de escoamento de guas pluviais, iluminao p-
blica, redes de esgoto sanitrio e abastecimento
de gua potvel, de energia eltrica pblica e do-
miciliar e ainda as vias de circulao pavimenta-
das ou no.
Com relao aos loteamentos populares, no
h exigncia de rede de esgoto sanitrio, ener-
gia eltrica pblica e domiciliar e vias de cir-
culao, tornando facultativa a implantao
desta infra-estrutura por parte do loteador e
do Poder Pblico.
Para garantir infra-estrutura bsica para os lo-
teamentos populares, a legislao municipal
deve exigir que as solues para o esgota-
mento sanitrio e o abastecimento de energia
eltrica pblica e domiciliar sejam objeto de
estudos tcnicos e contem com a participao
popular na escolha das que melhor atenderem
as necessidades dos moradores.
REGULARIZAO
A nova lei tambm altera os prazos de vigncia
das diretrizes do projeto de loteamento (traa-
do bsico do sistema virio, localizao dos ter-
renos destinados aos equipamentos urbano e
comunitrio e das reas livres de uso pblico)
de dois anos para quatro anos. Tambm esten-
de o prazo mximo para a execuo das obras
de dois para quatro anos.
A lei municipal pode reduzir os prazos de
vigncia das diretrizes do projeto de lotea-
mento e o prazo mximo para a execuo das
obras, levando em conta a dinmica do de-
senvolvimento urbano do municpio, preven-
do a aplicao dos instrumentos urbansti-
cos que faam valer a funo social da pro-
priedade urbana.
Para obter o registro do imvel em cartrio, os
parcelamentos considerados de interesse pbli-
co, executados por Planos e Programas Habi-
tacionais do municpio, esto isentos das exi-
gncias ou sanes impostas aos empreende-
dores privados. Fica assegurado por lei o do-
mnio pblico da gleba.
Para as regies metropolitanas manteve-se a
exigncia, j presente na Lei Lehman, de anu-
ncia prvia do rgo metropolitano compe-
tente para aprovao de loteamento.
A regularizao de lotea-
mentos clandestinos e ir-
regulares dever ser pla-
nejada caso a caso, po-
dendo a legislao conter
instrumentos urbansticos
contra a excluso social,
como a definio de Zonas
de Especial Interesse So-
cial, que permite elaborar
legislao especfica que
contemple as peculiarida-
des e o contexto urbano
do assentamento (veja DI-
CAS N 117).
Na redao da lei deve-
se prever mecanismos de
compensaes que, na re-
gularizao dos lotea-
mentos clandestinos que
no oferecerem espao f-
sico para a doao do
percentual de rea pbli-
ca, permitam a possibili-
dade de este percentual
ser aplicado em outra
rea, dentro do prprio
municpio.
A implantao destes
mecanismos de compen-
sao na legislao ur-
banstica municipal deve
ser precedida por estu-
dos de viabilidade que
consigam mapear no ter-
ritrio municipal os lo-
cais onde h maior nvel
de carncia de equipa-
mentos pblicos ou re-
as verdes. O uso do geo-
processamento permite a
construo de uma base
cartogrfica que inclua
informaes scio-eco-
nmicas, facilitando a
identificao destas re-
as (veja DICAS N 94).
Cabe aos muni c pi os,
atravs do plano diretor
e de sua legislao urba-
nstica municipal, insti-
tuir instrumentos e pa-
dres urbansticos e am-
bientais, associado a um
sistema eficaz de gesto
e fiscalizao do solo ur-
bano, voltados a comba-
ter a implantao de lo-
teamentos urbanos que
aumentem a degradao
ambiental e reduzam a
qualidade de vida nas ci-
dades, bem como pro-
mover uma reforma ur-
bana que torne efetivo o
direito cidade, reduzin-
do a desigualdade e a
excluso social.
10% rea verde
5% rea institucional
20% sistema virio
65% lotes
LOTEAMENTOS CLANDESTINOS E IRREGULARES
Autor: Fernando Bastos - Consultores: Raquel Rolnik, Nelson Saule
Jr. e Ana Lucia Ancona.
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