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A EXTINO DO INSTITUTO DA ENFITEUSE EM TERRAS PARTICULARES NO

CDIGO CIVIL DE 2002 COMPARADO AO DIREITO DE SUPERFICIE.



Anastcia Beda Oliva do Amaral
Adriano Soares


SUMRIO: 1.INTRODUO; 2.ORIGEM DO INSTITUTO DA ENFITEUSE;3.
CONCEITO DE ENFITEUSE 4.NATUREZA JURDICA; 5.OBJETO; 6.DISTINES
IMPORTANTES; 7.DIREITOS E OBRIGAES DO ENFITEUTA; 8.DIREITOS DO
SENHORIO; 9.DO FORO; 10.DO LAUDMIO; 11.DIREITO DE RESGATE; 12.MODOS
DE CONSTITUIO; 13.MODOS DE EXTINO; 14.ENFITEUSE E O DIREITO DE
SUPERFCIE; 15. CONCLUSO.

RESUMO:
O trabalho visa analisar o instituto da enfiteuse com todas as suas caractersticas estabelecidas
a luz do Cdigo Civil de 1916, confrontando-as com a nova disposio legal trazida a baila no
Cdigo Civil de 2002. Almeja demonstrar que apesar da expressa disposio legal, a qual
probe a constituio de novos aforamentos, a mesma ainda se encontra presente nos dias
atuais, principalmente dentro das relaes imobilirias. Entretanto, o cerce deste trabalho esta
no fato de realizar uma comparao entre o instituto da Enfiteuse e o Direito de Superfcie de
forma a demonstrar que esta veio para substituir a longo prazo os aforamentos ora
constitudos, conforme poderemos depreender da leitura este trabalho.

PALAVRAS-CHAVES: Enfiteuse, Direito de Superfcie.

1. INTRODUO
A enfiteuse um direito que tem origem greco-romana, sendo que a mesma ganhou mais
evidncia durante o perodo medieval. No Brasil, tal instituto teve uma particular importncia
na formao do pas, pois em razo da larga extenso territorial, a concesso por parte do
senhorio, de cultivo da terra por outrem, o que ajudou de forma sobrenatural o
desenvolvimento do pas, bem como no seu povoamento.

Tal instituto confere a algum, perpetuamente, o domnio til de uma propriedade, sendo este
conhecido como foreiro ou enfiteuta, o qual tem a obrigao de pagar ao senhorio direito, que
possui o domnio eminente ou direto do bem, uma quantia anual, conhecida mais usualmente
como foro, tambm podendo ser denominada como cnon ou penso, sendo que este deve ter
um valor mdico.
pacifico na doutrina, nos dias atuais, que a enfiteuse possui natureza jurdica de direito real
em coisa alheia, entretanto, ainda h quem diga, ser este um direito inerente a condio de
proprietrio, o que no verdade, pois apesar do enfiteuta possuir poderes to amplos como
se proprietrio fosse, a ele no permitido mudar a substncia da coisa que esta sob enfiteuse.
Outro ponto relevante que somente podem ser objeto de enfiteuse, coisa imvel, que se
restringe as terras no cultivadas e aos terrenos que se destinem a edificao.
Importante, tambm distinguir esse instituto de outros previstos no nosso ordenamento,
como a usufruto e o arrendamento, sendo que neste reside a maior semelhana, sendo,
portanto necessria uma anlise mais aprofundada para que no haja confuso entre ambos.
A enfiteuse tem seu tratamento jurdico todo abordado no antigo Cdigo Civil de 1916, nos
artigos 678 a 691, tais artigos dispem de forma clara os modos de constituio e extino da
enfiteuse, bem como as obrigaes e direitos do enfiteuta, bem como do senhorio.
Dentre as obrigaes, podemos destacar a de pagar laudmio, nos casos em que ocorra cesso
onerosa o bem sobre enfiteuse, sendo que este ter como base de calculo 2,5%, do valor total
que esta sendo alienado
O direito de resgate uma faculdade que o enfiteuta tem de adquirir para si a propriedade do
bem objeto da enfiteuse, desde que aguarde o transcurso de 10 (dez) anos de constituio da
enfiteuse, pague 10 (dez) penses anuis somadas a um laudmio. Por ser um direito
potestativo, ou seja, contra ele no cabe contestao, no pode o senhorio negar ao enfiteuta
essa possibilidade.
A enfiteuse foi extinta do nosso ordenamento ptrio, pelo Cdigo Civil de 2002, em relao
s terras particulares, sendo proibida qualquer forma de constituio da mesma, restando
somente as que foram constitudas sob a gide do Cdigo Civil de 1916, sendo estas tratadas
atualmente, no que couberem, as previses legais dispostas neste.

Tal previso esta expressamente disposta no Livro Complementar, das Disposies
Finais e Transitrias, no seu artigo 2.038, o qual diz que fica proibida a constituio de
enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, at sua extino, s disposies do
Cdigo Civil anterior e leis posteriores.
Toda esta anlise do instituto da enfiteuse nos permitiu concluir o mesmo esta em processo de
extino, sendo que a longo prazo, no mais restar enfiteuse, sobre terras particulares.
Por Fim, da anlise da enfiteuse e sua extino em face do Cdigo Civil de 2002,
acabamos por desaguar no Direito de Superfcie, sendo este, para muitos autores uma
evoluo da enfiteuse, mais adequada aos dias atuais.

2. ORIGEM DO INSTITUTO DA ENFITEUSE
A palavra enfiteuse encontra suas razes na sociedade grega, entretanto, o instituto em si
criao do Direito Romano. Segundo Orlando Gomes (2009, p.301), a enfiteuse seria o
resultado da combinao de enfiteuse grega com o arredamento pblico romano.
O que ocorria quele tempo era uma cesso para que o particular, atravs do arrendamento a
longo prazo, cultivasse a terra, a qual estava inculta. Tal arrendamento, se dava inicialmente
de tal forma, entretanto, com passar dos tempos, fora se tornando perptuo, no sendo mais
facultado ao arrendatrio reaver a terra, caso estive recebendo o pagamento em dia do valor
estipulado a ttulo de renda.
A criao de enfiteuses naquele perodo histrico exerceu papel bastante relevante, pois
ajudou a haver um crescimento na economia, bem como deu funo social as terras, antes
incultas.
Apesar de ter origem romana, importante se faz expor que este direito real ganhou bastante
fora durante o perodo da Idade Mdia, mas na mesma proporo, sofreu uma deturpao na
sua essncia, pois a esta poca, o senhor visava fixar o vassalo a terra, submetendo-lhe ao
pagamento da renda, sem visar nenhum desenvolvimento econmico para aquele, almejando
somente sendo apenas esta uma relao de submisso, na qual o senhor somente visava
alcanar ambies pessoais. Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald (2009, p.530),

definem da seguinte forma o almejado pelos senhores das terras: seu objetivo era fixar o
vassalo e sua famlia terra, ante a prevalncia dos interesses econmicos, polticos e
militares do senhor da terra e no ao feudo, no sentido social e do coletivo intersubjetivo.
Por fim, podemos dizer que a adoo da enfiteuse no Brasil, teve mais aproximao com o
instituto criado pelos romanos, em razo, principalmente do pas possuir uma larga extenso
territorial, a qual dificultava a ocupao da terra pelos seus donos, sendo-lhes mais vivel
ced-la para que outrem a cultive, mediante de pagamento de quantia anual.

3. CONCEITO DE ENFITEUSE
O Cdigo Civil de 1916, no seu Captulo II, que tratava Dos Direitos das Coisas, em seu
artigo 678, define com sendo enfiteuse: D-se a enfiteuse, aforamento ou emprazamento,
quando por ato inter vivos, ou de ltima vontade, o proprietrio atribu a outrem o domnio
til do imvel, pagando a pessoa que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio
direto uma penso, ou foro, anual, certo e invarivel.
Primeiramente, deve-se informar que este instituto ser conhecido como emprazamento,
aforamento e tambm como prazos, apesar do artigo supramencionado no fazer meno a tal
nomenclatura, entretanto o nome mais comumente utilizado aforamento.
Atravs da interpretao do artigo acima elucidado, podemos depreender que a enfiteuse um
direito real limitado, que confere a outrem poderes inerentes ao domnio.
Tal domnio era transferido a outrem, sendo este denominado com enfiteuta ou foreiro, o qual
possua o domnio til do bem, ou seja, a este era entregue grandes poderes sobre a terra, de
forma que dono parecesse, sendo-lhe outorgado usar, gozar, fruir e dispor do bem objeto de
enfiteuse. Tornando, desta forma, a enfiteuse o direito real em coisa alheia mais amplo dentro
do ordenamento.
No outro plo da relao esta o titular do domnio eminente ou direto, conhecido como
senhorio, sendo este o real proprietrio da terra, o qual cede o uso da mesma mediante o
pagamento de foro anual, que ser objeto de estudo mais a frente em nosso trabalho.

Em relao a esta aparente ciso da propriedade, necessrio se faz aludir que no h uma real
diviso desta, pois impossvel a coexistncia de dois domnios simultneos sobre a mesma
coisa.
O Direito Real regido por uma srie de princpios, dentre eles o da exclusividade e o da
elasticidade e ambos fundamentam a assertiva acima exposta. Em razo do primeiro, o qual
prev que duas pessoas no podem ocupar o mesmo espao jurdico concedido de forma
exclusiva a algum, Carlos Roberto Gonalves (2010, p.37) trata da matria de forma a definir
que no pode haver dois direitos reais, de igual contedo, sobre a mesma coisa. Logo,
podemos concluir que duas pessoas no ocupam o mesmo espao jurdico, deferido com
exclusividade a algum, que o sujeito do direito real. J em relao ao segundo, que elucida
que possvel se estender a outrem direitos que so conferidos somente em razo da condio
de proprietrio do bem, sem que este perca o seu direito sobre a propriedade, como no caso da
enfiteuse.
Outro ponto importante a se tratar no conceito de enfiteuse a perpetuidade, definida no
artigo 679 do Cdigo Civil de 1916, que dispe que o contrato de enfiteuse perptuo. A
enfiteuse por tempo limitado considera-se arrendamento, e como tal se rege.
A partir da leitura do referido disposto fica claro a necessidade da perpetuidade da relao
para que reste caracterizada a enfiteuse. Caso seja constituda, de forma equivocada, por
tempo determinado, com certeza estaremos frente de outro instituto, distinto do que esta
sendo objeto de anlise neste trabalho.
Com base na previso legal ora exposta, defini Orlando Gomes (2009, p.300) como um
instituto que rigorosamente, no deve ser temporria.
Uma observao importante que necessria se fazer que em face do instituto conhecido
com Direito de Resgate, o qual ser analisado oportunamente, tal caracterstica acaba por ser
mitigada, pois esta uma faculdade assegurada ao foreiro, para que ele, mediante
cumprimento dos requisitos necessrios, possa se tornar o proprietrio da terra.
Em suma, podemos definir a enfiteuse, como sendo um direito real limitado, que concede a
outrem, perpetuamente, os poderes inerentes o domnio, com a obrigao de pagar ao dono da
coisa uma renda anual.

4. NATUREZA JURDICA
A natureza jurdica da enfiteuse de direito real em coisa alheia. Entretanto, ainda h
controvrsia sobre o tema, no sentido de consider-la com uma modalidade do direito de
propriedade, em razo do enfiteuta possuir tantos poderes sobre o bem, que se comporta como
se proprietrio fosse.
Ocorre que, tal entendimento no possui larga abrangncia na doutrina, em razo,
principalmente, da necessidade de haver a manuteno da substncia da coisa, por parte do
foreiro, que apesar de possuir o domnio til sobre o bem, deve se submeter a tal obrigao
com tantas outras que sero analisadas adiante.
Outra justificativa que nos permite depreender que o instituto da enfiteuse no um direito de
propriedade, que, com o falecimento do enfiteuta e sem a existncia de herdeiros por parte
deste, ocorrer devoluo do bem ao dono da terra.
Neste sentido, Orlando Gomes afirma que:
Declarando que se d enfiteuse quando o proprietrio atribui a
outrem o domnio til do imvel, o Cdigo Civil deixa claro
que o proprietrio o senhorio direito. Ora, se o proprietrio ,
proprietrio no pode ser o enfiteuta, porque a propriedade um
direito exclusivo. (GOMES, Orlando, 2009, p. 305).

5. OBJETO
O direito real de enfiteuse tem como objeto a coisa imvel. Entretanto, h uma delimitao
em relao a estas, pois somente podem ser objeto do instituto em anlise as terras no
cultivadas e os terrenos a que se destinem edificao, como por exemplo, terras incultas e
terrenos baldios.
Sobre o tema define o Carlos Roberto Gonalves (2010, P. 643) que o contrato de
aforamento s pode ter por objeto terras no cultivas e terrenos que se destinem a edificao.
Historicamente, a adoo de tal modalidade de direito real teve uma importante e larga
participao no processo de urbanizao das cidades.

Importante, entretanto, se faz informar que inadmissvel, que se constitua aforamento sobre
acessrios do solo, como por exemplo, rvores e casas, se levados em considerao
isoladamente.
Caso seja adotada enfiteuse sobre terras cultivadas e terrenos edificados, esta ser considerada
nula, por perda de objeto, pois neste caso, existe um instituto especifico dentro do Direito
Civil a ser aplicado nestas relaes, sendo o arrendamento, neste caso, por tempo
indeterminado.
Distino relevante o objeto da enfiteuse e do arrendamento, faz Orlando Gomes, definindo
que:
[...] a transformao do foro em aluguel seria converso da natureza e a
causa de cada qual no comportam. De fato, o foro tem por fim afirmar o
reconhecimento do domnio direto de compensar o proprietrio da privao
de seu prdio, enquanto o aluguel representa retribuio dos capitais
imobilizados no prdio. (GOMES, Orlando, 2009, p. 307).
Ainda sobre o tema, podemos trazer a baila o artigo 680, do antigo Cdigo Civil de 1916, que
dispe expressamente qual ser o objeto da enfiteuse, de forma que s podem s-lo as terras
no cultivadas ou terrenos que se destinem a edificao.

6. DISTINES IMPORTANTES
A enfiteuse possui algumas semelhanas com outros institutos e, em razo disso, necessrio
que se faa algumas distines relevantes, para que no haja nenhuma confuso, no momento
de se definir cada um deles.
O primeiro que podemos analisar o usufruto, sendo este definido com um direito real de usar
uma coisa pertencente a outrem e de percebe-lhe os frutos, ressalvada a sua substncia.
Nesse sentido define Carlos Roberto Gonalves (2010, p. 477), informa como este sendo o
direito de retirar da coisa alheia durante um certo perodo de tempo, mais ou menos longo, as
utilidades e proveitos que ela encerra, sem alterar-lha a substncia ou mudar-lhe o destino.
Tal instituto se distingue do aforamento, principalmente pela extenso e carter definitivo,
sendo que, a enfiteuse mais ampla, de forma que o usufruto apesar de ser um direito em

coisa alheia, o usufruturio somente pode usar a coisa e perceber seus frutos, de forma
diversa, na enfiteuse o foreiro pode utilizar tambm os produtos bem como mudar e alterar o
bem, ressalvada a possibilidade de deteriorar a substncia.
J em relao ao objeto do usufruto, este acaba por ser mais amplo que o da enfiteuse, pois
aquele pode recair sobre coisas mveis e imveis, at sobre direitos.
Outros dois pontos que podemos elucidar para diferencia um instituto do outro a durao,
sendo o usufruto temporrio e, nos casos de enfiteuse, perptuos, conforme j analisado
anteriormente.
Por fim, podemos expor que o contrato de usufruto personalssimo, ou seja, no pode ser
transferido a outrem, comportando somente uma exceo em relao ao nu-proprietrio, o que
tambm no cabe nos casos relativos a enfiteuse, pois estes esto so completamente
transmissveis.
O arrendamento em muito se parece com a enfiteuse, entretanto, logo em linhas iniciais, pode-
se perceber que h uma diferena cabal na natureza jurdica em cada um deles, sendo o
primeiro um direito pessoal e o segundo um jus in re.
Nesse sentido, podemos trazer a luz trecho abaixo, o qual define claramente a natureza
jurdica de cada um dos institutos:
Quando se confronta a qualidade de direito do enfiteuta e do arrendatrio, a
distino fcil. A enfiteuse se apresenta, no consenso de quase a
unanimidade dos civilistas, como jus in re, quer seja dita como simples
modalidade de domnio, quer como direito real na coisa alheia.
Incontestvel, por outro lado, a pessoalidade do arrendamento. (GOMES,
Orlando, 2009, p. 306).
Entretanto, apesar da diferenciao na natureza jurdica de ambos os institutos ser facilmente
realizada, existem outras caractersticas que dificultam potencialmente a individualizao de
cada um deles.
Diante disso, Orlando Gomes (2009, p. 306) trs trs elementos, sendo eles modicidade do
foro, o direito de disposio da coisa e a possibilidade de transform-la ou alter-la, que visam
caracterizar de forma marcante a enfiteuse.

Outra questo a ser levantada que no arrendamento o que existe a renda, sendo que esta
no precisa ser mdica, em razo de ter como finalidade uma retribuio pelos capitais
gerados naquele bem, em contrapartida, na enfiteuse existe o foro, que deve ser um valor
mdico, ou seja, deve ser irrisrio, pois somente tem como objetivo assegurar ao senhorio
uma recompensa pelo fato de estar sendo privado do uso da sua terra.
Dentre todos os elementos citados, o que a doutrina mais se apegou para diferenci-los foi o
tempo de durao de cada um dos institutos, pelo fato de que o arrendamento deve ter tempo
limitado. Entretanto, vale ressaltar, no ser suficiente utilizar como critrio diferenciador a
perpetuidade do aforamento, mas tambm observar a existncia de todos os outros elementos
que o caracterizam.

7. DIREITOS E OBRIGAES DO ENFITEUTA
Os direitos que so facultados ao enfiteuta de usar, fruir e dispor do bem aforado ainda
prevalecem, mesmo com as mudanas que ocorreram aps o advento de nova legislao civil
que trata da matria. A partir destes e pelo fato de serem to amplos, podemos entender que o
enfiteuta se comporta com se proprietrio fosse, questo inclusive, j exaurida anteriormente.
Ainda sobre os direitos inerentes a condio de foreiro, podemos trazer a baila a entendimento
de Orlando Gomes (2009, p. 309), o qual diz que os direitos do enfiteuta so to amplos
quanto do proprietrio. Tem, com efeito, o jus utendi, fruendi e disponendi. Usa a coisa alheia
e lhe frui as utilidades, em toda plenitude.
Diante disso, pode o foreiro dispor do bem, constituir direitos reais em garantia sobre o bem,
como servides, usufruto e hipotecas e se utilizar de interditos e aes possessrias para
proteger a coisa aforada.
Alm disso, tem preferncia no caso do senhorio querer vender o domnio direto sobre a terra,
sendo que esta garantia esta consolidada no artigo 684 do Cdigo Civil de 1916.
No rol das obrigaes, podemos citar:

a) Pagamento do foro e laudmio, sendo que ambas sero analisadas isoladamente e
mais aprofundadamente, em razo da importncia de ambos para esse instituto;
b) Conservara a substncia da coisa;
c) Pagar os impostos e taxas que gravam o imvel, sendo esta uma obrigao prevista
expressamente no Cdigo Civil de 1916, em seu artigo 682, o qual dispe que
obrigado o enfiteuta a satisfazer os impostos e os nus reais que gravarem o imvel.
Tais obrigaes ainda so devidas queles que tiveram as enfiteuses constitudas sob a gide
da antiga legislao civil de 1916.

8. DIREITOS DO SENHORIO
Paras as enfiteuses constitudas na vigncia do Cdigo Civil de 1916, pois atualmente
estas no mais podem ser constitudas, cabe ao senhorio da terra, os direitos inerentes, em
regra a substncia da coisa, como por exemplo:
a) As acesses, sendo este um modo originrio de aquisio da propriedade imvel,
pelo qual se incorpora ao bem tudo que se uma a ele;
b) A metade do tesouro encontrado por outrem na terra, ou a sua totalidade quando o
senhorio for o criador;
c) Consolidar o domnio til no possuidor direito, nos casos previstos em lei.

9. DO FORO
O pagamento do foro a obrigao mais relevante, se podemos assim dizer, que consiste ao
foreiro. Tambm conhecido como cnon e penso anual, tais nomenclaturas no possuem a
mesma aderncia popular, pois a mais utilizada na sociedade e at mesmo no ordenamento
jurdico foro.
Tal obrigao consiste no pagamento de um valor, o qual deve ser cobrado anualmente, certo
e invarivel, em razo deste ter a finalidade de compensar o senhorio pela privao do uso da
sua terra.

Por esse motivo, deve ser mdico, ou seja, exguo, pequeno, modesto, no podendo ser
cobrado com base na produo da terra cultivada, nessa mesma linha de raciocnio o Cdigo
Civil de 1916 dispe expressamente, no seu artigo 687, que ao foreiro no ser facultado
remisso foro em casos que ocorra a esterelidade ou a destruio parcial do prdio enfitutico,
ou mesmo que venha a ocorrer a perda total de seus frutos.
Ainda sobre a matria, podemos citar entendimento da doutrina:
O Foro, cnon ou penso anual obrigao tpica do enfiteuta. O foro deve
ser anual, certo, e invarivel. No admitida a reduo ou ampliao do
prazo de vencimento. No permitida a penso proporcional produo da
terra cultivada. Deve ser mdico. (FARIAS, Cristiano Chaves, 2009, p. 534).
Ressalta-se que esta obrigao portable, ou seja, no necessrio que haja realizao de
cobrana pelo credor, qual seja, o senhorio. Caso haja inadimplncia, facultado ao senhorio
ingressar com ao executiva e, em face da perdurao desta, pelo perodo de 03 (trs) anos,
poder perder o direito de enfiteuse, somente atravs de sentena judicial.
A Smula n 169, do Supremo Tribunal Federal, pacificou a questo, definindo que com a
aplicao a pena de comisso, o foreiro acaba perdendo o domnio til do bem objeto da
enfiteuse. Entretanto, assegurado ao foreiro, com base na Smula n 122, editada pelo
Supremo Tribunal Federal, pugnar a mora enquanto no for proferida a sentena que decrete o
comisso.
permitido que as partes estabeleam entre si, que a falta do pagamento do foro, no
acarretar em pena de comisso, mas vedado acordar a supresso a supresso desta, caso haja
prolao de sentena.

10. DO LAUDMIO
O laudmio um valor a ser pago para que se consolide a concesso do direito de ser
enfiteuta, o domnio til da coisa, a terceiros.
O valor referente ao laudmio deve ser pago pelo enfiteuta cedente ou alienante, ao senhorio
da terra, nos casos de cesso onerosa, e em favor deste, a lei prev o direito de preferncia.

Tal direito se refere a necessidade de aviso prvio por parte do foreiro ao senhorio acerca da
compra, para saber se este tem interesse de adquirir o bem, objeto da alienao, nas condies
que foram ofertadas a terceiro.
Importante, se faz ressaltar que em face da ausncia de manifestao ou negativa por parte do
senhorio, o bem pode ser alienado, desde que haja o pagamento do laudmio, pois a venda em
si, no depende da permisso do senhorio da terra.
Sobre o tema, Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald (2009, p. 534), definem um
prazo para manifestao por parte do senhorio em relao ao seu direito de preferncia, se no
prazo de 01 (um) ms, o senhorio silenciar ou declara que no lhe interessa consolidar a
propriedade, no se dando a prelao, o foreiro poder alienar o imvel, mas obrigado a
pagar o laudmio ao proprietrio.
Ressalta-se tambm que compete igualmente ao foreiro o direito de preferncia nos casos em
que o senhorio venha a vender a propriedade da terra, objeto da enfiteuse, diante disso, este
deve oferecer primeiramente ao enfiteuta tal proposta de venda, cabendo a ele exercer o seu
direito de preferncia, ou no.
Esse instituto talvez seja o que apresente maiores repercusses econmicas. Isso porque, se
por um lado, o pagamento do foro costuma ser mdico, o laudmio atinge parcela
significativa do valor da venda.
O valor legal do laudmio, consoante o art. 682 do anterior Cdigo Civil, compreende 2,5%
da venda do direito. Contudo, o referido percentual pode ser disposto de modo diverso entre
os contratantes.
Orlando Gomes dispe que o laudmio uma compensao sua desistncia de exercer o
direito de preferncia.
O laudmio tambm perptuo. Por conseguinte, o fato de ele ter sido efetuado na venda no
exonera o novo enfiteuta em pag-lo em eventual transmisso, posto que se encontra
vinculado coisa.


11. DIRIETO DE RESGATE
Consiste na possibilidade da aquisio pelo enfiteuta do bem sob aforamente, mediante
pagamento de 10 (dez) penses anuais ao senhorio, somados a um laudmio e aguardar que se
passem 10 (dez) anos da constituio da enfiteuse.
Est disciplinado no artigo 693, do anterior cdigo civil:
Art. 693. Todos os aforamentos, inclusive os constitudos anteriormente a
este Cdigo, salvo acordo entre as partes, so resgatveis 10 (dez) anos
depois de constitudos, mediante pagamento de um laudmio, que ser de
2,5% (dois e meio por cento) sobre o valor atual da propriedade plena, e de
10 (dez) penses anuais pelo foreiro, que no poder no seu contrato
renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposies imperativas
deste Captulo.
O instituto visa, a longo prazo, extinguir a enfiteuse dentro do nosso ordenamento, pois todos
os aforamentos constitudos em solo brasileiro so resgatveis.
Orlando Gomes definiu o instituto da seguinte forma:
O direito de resgate vantagem concedida ao foreiro que inspira na poltica
de liberao da propriedade, firmada contra a concepo medieval de
enfiteuse. Quis-se facilitar ao titular do domnio til a possibilidade de
livrar-se do nus real. A faculdade ampla de resgatar, outorgada ao foreiro,
concorrer para extino gradual do instituto. (GOMES, Orlando, 2009, p.
311).
O direito de resgate um direito potestativo, no cabendo ao senhorio conced-lo ou no,
uma faculdade assegurada ao enfiteuta, e desde que preenchidos os requisitos estabelecidos na
lei, o mesmo poder exerc-lo.
Em face da recusa por parte do senhorio, ao enfiteuta assegurada a possibilidade de
ingressar com uma ao de consignao em pagamento.
Alexandre Cmara de Freitas elucida que:
[...] de se dizer, apenas, que a sentena que julgue improcedente o pedido,
declarando extinta a enfiteuse pelo depsito do valor necessrio para seu
resgate, servir como ttulo de remisso do aforamento, hbil a permitir seu
cancelamento junto ao Ofcio de Registro de Imveis. (FREITAS, Alexandre
Cmara, 2007, p. 331).

Ao fazer uma anlise crtica sobre o instituto, muitos autores, como por exemplo, Cristiano
Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, entendem ser este um meio atravs do qual a enfiteuse
deixar de existir a longo prazo, pois com a proibio da constituio de novas enfiteuses pelo
novo Cdigo Civil de 2002, e com os foreiros passando a adquirir a propriedade da terra, as
enfiteuses existentes acabaro por deixar de existir.
Entretanto, importante expor que nem sempre a aquisio da propriedade algo interessante
para o foreiro, sendo cmodo permanecer na condio de enfiteuta. Um exemplo que
podemos trazer a baila, no qual h, na maioria das vezes, interesse na aquisio da
propriedade por parte do enfiteuta, so nos casos de incorporaes imobilirias, pois mais
vantajoso, via de regra, para as construtoras adquirir o terreno foreiro, a ter de pagar laudmio
por cada imvel vendido ao futuro proprietrio do bem, alm de ter que pagar o foro anual
pelo terreno no qual esta sendo realizada a construo.

12. MODOS DE CONSTITUIO
A enfiteuse, conforme dispunha o Cdigo Civil de 1916, poderia ser constituda de trs
formas:
a) CONTRATO
Poderia ser constituda por ato entre vivos, sendo neste caso, o ttulo constitutivo neste caso
seria o contrato, que deveria possuir o seu registro imobilirio. Vale ressaltar que, a poca no
exista nenhuma forma prevista em lei para tais contratos, mas haviam questes que no
poderiam ser estipuladas pelas partes, como o foro, por exemplo, j em relao ao laudmio,
era facultado ao senhorio alterar, diminuir, ou at suprimi-lo.

b) USUCAPIO
Esta era uma forma rara de aquisio da propriedade da terra do senhorio, entretanto, poderia
ocorrer conforme dispe Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald (2009, p. 533), nos
casos que algum estranho ocupa lugar do foreiro e o proprietrio do bem comporta-se como

senhorio, recebendo o foro, o decurso do tempo sana a falta de ttulo, convertendo a posse no
direito real de enfiteuse. Nesses casos, o ttulo executivo seria a sentena judicial, que deveria
ser levada a registro.
c) SUCESSO HEREDITRIA
A ltima forma de se adquirir a enfiteuse era por ato de ltima vontade, e, neste caso, o ttulo
seria o testamento, sendo que o formal de partilha deveria ser devidamente registrado.
Ocorre que, tais formas de aquisio de enfiteuse, no se aplicam mais no ordenamento
jurdico atual, pois com o advento do novo Cdigo Civil de 2002, a constituio de novas
enfiteuses sobre terras particulares ficou vedada, somente remanescendo aquelas j
constitudas e registradas na vigncia do Cdigo Civil de 1916, sendo submetidas, inclusive
as previses legais referentes ao tema disposta neste.
Tal proibio esta disposta no Livro Complementar das Disposies Finais e Transitrias,
artigo 2.038 do referido cdigo, o qual veda expressamente a constituio de enfiteuse e
subenfiteuses particulares, a partir de 11 de janeiro de 2003, quando no novo cdigo passou a
viger.

13. MODOS DE EXTINO
As formas de extino da enfiteuse esto elencadas no codex civilis de 1916. Em seu artigo,
692, transcrito ipsis litteris, observa-se:
Art. 692. A enfiteuse extingue-se:
I - pela natural deteriorao do prdio aforado, quando chegue a no valer o
capital correspondente ao foro e mais um quinto deste;
II - pelo comisso, deixando o foreiro de pagar as penses devidas, por 3
(trs) anos consecutivos, caso em que o senhorio o indenizar das
benfeitorias necessrias;
III - falecendo o enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito dos credores.
A primeira possibilidade est no perecimento do bem, ao ponto de se tornar economicamente
invivel a mantena da relao enfitutica.

O segundo modo refere-se ao comisso. O STF, inclusive, editou smula a respeito dessa
possibilidade, asseverando que somente ser reconhecido o comisso por deciso judicial.
STF Smula n 122 - 13/12/1963 - Smula da Jurisprudncia
Predominante do Supremo Tribunal Federal - Anexo ao Regimento Interno.
Edio: Imprensa Nacional, 1964, p. 74. Enfiteuse - Purgao da Mora -
Comisso por Sentena. O enfiteuta pode purgar a mora enquanto no
decretado o comisso por sentena.
Por derradeiro, extingui-se a enfiteuse com o advento da morte do enfiteuta.
Apenas a ttulo de observao, esse inciso pe em dvida o carter real da relao, como
apontado no Cdigo Civil de 1916. Afinal de contas, doutrinariamente, o direito real se
vincula coisa; no pessoa. O fato de a morte extinguir a relao ora em anlise tende a
condicion-la aos direitos das obrigaes, que tm carter pessoal. Todavia, o
aprofundamento dessa discusso no a temtica deste estudo.
Tambm possvel a renncia do enfiteuta ao bem, ressalvados os direitos de credores.

14. ENFITEUSE E O DIREITO DE SUPERFCIE
Entende-se que, ao passo que o vigente Cdigo Civil extinguiu a enfiteuse, quis constituir
como seu substituto o Direito de Superfcie.
Ainda que o Direito de Superfcie j existisse anteriormente ao cdigo de 1916, pode-se dizer
que o referido instituto uma evoluo da extinta enfiteuse. Isso porque, enquanto esta tem
aspectos que se adquam melhor Idade Mdia, aquela tem um carter mais dinmico e
verstil, objetivando melhor circulao de bens e dinheiro, o que se coaduna perfeitamente
com o momento atual vivido pela sociedade.
Entendemos isso a partir da constatao que a enfiteuse tende a fixar a pessoa na terra afetada
pelo instituto, principalmente pela alta taxa a ser paga em caso de transmisso do domnio
til.

Alm disso, deixando de lado questes religiosas, observa-se que o objetivo da enfiteuse no
Brasil foi o de dar funo s Terras Devolutas, de forma a povoar um imenso pas, ao passo
que aumentava a densidade demogrfica, em regies distantes, ajudando na consolidao do
Estado Nacional Brasileiro.
Ela foi fundamental no Brasil-Imprio, posto que acabava por vincular o enfiteuta na terra, o
que veio a somar na formao e desenvolvimento do territrio nacional.
Esse instituto tem sua utilidade reconhecida formao do Brasil, porm sua manuteno
hodierna inadequada, atemporal.
Isso porque o pas deixou de ser rural, passando a se torna cada vez mais urbano. Assim,
desabam as vantagens da enfiteuse, porquanto seu esprito o de perpetuar os prdios, o que
atravanca o dinamismo econmico e a fluidez de capital, essenciais s sociedades de mercado.
exatamente a que surge a eminncia do Direito de Superfcie, tambm pouco discutido
doutrinariamente. Ele tem tamanha funo urbana que no por acaso que tambm regulado
Pelo Estatuo da Cidade.
A anlise das vantagens do Direito de Superfcie incognoscvel se no forem explicadas por
conceitos econmicos.
Tem-se esse entendimento ao se constatar que o Direito de Superfcie reduz
significativamente um dos maiores custos da cadeia de produo, o valor do espao fsico,
essencial oferta de um bem ou servio.
O Direito de Superfcie permite ao investidor a obteno de um lucro mais rpido, porquanto
o dinheiro a ser empregado num patrimnio fsico sensivelmente abatido, sendo que no h
a necessidade de se investir em um bem com animus domini de modo eterno. Faz-se
necessrio despender, ao insumo do terreno fsico, o suficiente efetivao de seu projeto
econmico, o que ser um valor inferior ao pagamento por um bem que no lhe seria mais til
depois. Com o capital economizado, possvel investir em outras reas da cadeia produtiva,
como nos investimentos em tecnologias, empregados ou qualquer outro tipo de expanso.

Ao proprietrio, tambm vantajoso. Se por um lado ele perde um devedor eterno; por outro,
ganha um temporrio que pagar muito mais num delimitado tempo, sendo que este raramente
curto.
Os benefcios tambm se aplicam no mbito rural, ao passo em que, nos dias autuais, as
atividade agrrias tm expressivo carter empresarial. Destarte, todo o dinamismo necessrio
s cidades imprescindvel tambm a quem queira competir no mundo globalizado no campo.
Portanto, ao invs de um grande importe de capital ser transferido aquisio de terras, este
ser sensivelmente diminudo, com o Direito de Superfcie, permitindo aos investidores
agrrios, transferi-lo compra de maquinrio, por exemplo.
Em sntese, pode-se distinguir os dois institutos pelo entendimento que a enfiteuse
essencialmente tinha carter perptuo, j o direito de superfcie jamais o ser. A enfiteuse,
conquanto podendo ser mdica, era onerosa; seu instituto sucessor tem a disposio de ser
gratuito. A enfiteuse versava sobre solos no cultivados e de terrenos dedicados edificao;
seu rival absurdamente mais extensivo.

15. CONCLUSO
O presente esforo desgua no entendimento que o Direito de Superfcie substitui o instituto
da Enfiteuse.
Essa constatao se lastreia nas mudanas que o mundo enfrentou a partir da derrocada da
Idade Mdia at a plenitude do capitalismo global, mediante as sociedades de mercado.
Reconhece-se a grande importncia da Enfiteuse na constituio do que pode se compreender
como Brasil, porm as perspectivas futuras indicam como acertada a opo legislativa em
extingui-la, e em tacitamente substitu-la pelo novo instituto.




REFERNCIAS BIBLIOGRAFICAS
FARIAS, Cristiano Chaves, ROSENVALD, Nelson, Direitos Reais, 6 edio. Rio de Janeiro,
Editora Lumen Juris. 2009;
GOMES, Orlando, Direito Reais, 19 edio, Rio de Janeiro, Editora Forense, 2009;
GONALVES, Carlos Roberto, Direito Civil Brasileiro Direito das Coisas, 5 volume, 5
edio, So Paulo, Editora Saraiva, 2010;
FREITAS, Alexandre Cmara, Lies de Direito Processual Civil, 12 edio, Rio de Janeiro,
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