1

Factores que influyen en la durabilidad de los edificios

Silverio Hernndez Moreno, Arturo Ocaa Ponce e Ignacio Mendiola Germn.
Centro de Investigacin en Arquitectura y Diseo, Universidad Autnoma del
Estado de Mxico.
silverhm2002@yahoo.com.mx

Introduccin
El diseo por durabilidad en los edificios se basa en la norma ISO 15686 y tiene
por objeto asegurar la vida til o vida de servicio estimada para determinado
proyecto adems asegura tambin ahorros significativos en el costo del
mantenimiento del inmueble lo cual no solamente beneficia en costos econmicos
sino tambin ambientales. El diseo por durabilidad en los edificios tambin
beneficia al mejoramiento del confort al interior del inmueble ya que por ejemplo, al
estar funcionando correctamente los sistemas de ventilacin se evita la formacin
de hongos por acumulacin de humedades (Hernndez, 2010a), por lo que un
buen diseo de los componentes constructivos permitira la correcta funcin de las
instalaciones y de los mismos espacios arquitectnicos. Por otro lado, durabilidad
se define como la capacidad que un edificio o componente de un edificio tiene
para alcanzar el rendimiento ptimo de sus funciones en un determinado ambiente
o sitio, bajo un determinado tiempo sin realizar trabajos de mantenimiento
correctivo significativos ni reparaciones ni remplazos (Canadian Standards
Association, 2001). Asimismo el concepto de vida til se define como el periodo de
tiempo despus de la instalacin o construccin durante el cual un edificio o sus
partes cumplen o exceden los requisitos de rendimiento para lo cual fueron
diseados y construidos (International Standards Organization, 2000). Haciendo
una comparativa entre los conceptos de durabilidad y de vida til se puede notar
que el primero se refiere a la capacidad que un edificio o componente constructivo
tiene para alcanzar un rendimiento ptimo, mientras que el segundo se refiere a
un periodo de tiempo del edificio o componente constructivo tiene para alcanzar
dicho rendimiento ptimo.

Bsicamente, el rendimiento es cuando un producto, material o componente
constructivo cumple con los requerimientos tcnicos, funcionales y estticos para
lo cual fue seleccionado y/o diseado para determinado proyecto y para
2

determinado periodo de uso o de servicio sin reparaciones ni mantenimiento
correctivo significativo (BRE, 2007).

Factores que influyen en la durabilidad de los edificios
La durabilidad de un edificio depender directamente de varios factores y variables
de diseo, las principales segn la norma ISO 15686, son:
A. Calidad de los materiales y componentes de construccin.
B. El nivel o grado del diseo arquitectnico, constructivo y de sus
instalaciones.
C. La calidad y nivel de la mano de obra en la ejecucin de los procesos de
construccin e instalacin bajo sus correspondientes normas tcnicas y
reglamentos de construccin.
D. El medio ambiente del interior del edificio como: humedad, temperatura y
diversos agentes qumicos y fsicos existentes.
E. El medio ambiente externo al edificio como el clima y la contaminacin
urbana.
F. Condiciones del uso en el edificio con base en manuales y especificaciones
realizadas por los diseadores y constructores de los mismos que implican
una mejor operacin del inmueble.
G. Grado o nivel de mantenimiento de acuerdo con las especificaciones
asentadas en el manual de mantenimiento realizado por los diseadores y
constructores del inmueble y de los productores o fabricantes de materiales
y componentes usados en la construccin.

Y lo siguiente (aunado a lo anterior) son los factores naturales que influyen sobre
la degradacin del inmueble:
Agua (que contribuye para una degradacin biolgica, por corrosin,
oxidacin en los metales, contraccin de materiales por heladas, ingreso y
absorcin del agua, condensacin causando humedades y deterioro de los
materiales y acabados de los materiales, etc.).
Aire y contaminantes del aire (tambin pueden ser agentes de deterioro
biolgico pero igual qumico en los materiales adems de contaminar el
3

interior del aire en los edificios y causar humedad en los componentes; aqu
tambin se incluye a la lluvia cida).
El viento (lo cual daa los componentes estructurales y de cerramiento del
edificio, adems de ocasionar una variacin en los sistemas de aire
acondicionado, por ejemplo, o en otras instalaciones especiales en donde
los cambios de volmenes de aire sean dainos).
Agentes biolgicos y ecolgicos (que propicien hongos, moho, parsitos
adheridos a los materiales, averas por roedores, insectos y/ o aves, son
agentes que daan la vida til de los subsistemas y del sistema completo;
aqu se incluye tambin al tipo de suelo).
Temperatura. (variaciones significativas de temperatura pueden ocasionar
deterioro en algunos materiales debido a los movimientos y contracciones
que pueden sufrir algunos materiales en combinacin con otros factores de
degradacin).
Radiacin solar (los rayos Ultra Violeta, pueden causar severos daos a
ciertos materiales, sobre todo en exteriores de edificios, porque puede
ocasionar reacciones qumicas y cambios fsicos en los materiales).
Incompatibilidad de materiales (La incompatibilidad en los materiales
empleados pueden ocasionar distintas reacciones qumicas y propiciar
degradacin entre componentes y sistemas constructivos ya que dichos
materiales Interactan entre s).
Agentes qumicos como sustancias para limpiar o conservar los materiales.
Insectos como las termitas en la madera.
Riesgos naturales como sismos y fallas geolgicas.

Todos los factores anteriores propician dao a los componentes constructivos y
por tanto al edificio completo, y provocan tambin los incrementos en los costos de
mantenimiento durante la vida til del inmueble.

La primera actividad dentro del plan de durabilidad del proyecto ser identificar los
agentes relevantes de degradacin por lo cual caracteriza al ambiente en donde
se ubica el edificio y sus componentes. Los componentes y materiales reaccionan
de forma distinta a los diversos agentes de deterioro. Todos los agentes tanto
4

internos como externos deben ser identificados incluyendo a aquellos que van a
ser relevantes tanto en la fase de ocupacin como del fin de la vida til del
inmueble (Hernndez, 2010b).

Los componentes que estn mayormente expuestos a condiciones de degradacin
es a los que se debe poner especial atencin, tales situaciones son las siguientes:
En contacto con condensacin.
De cambios cclicos y de forma brusca (de fro a calor o de humedad a
seco).
Agentes debido al uso (uso agresivo e inapropiado de sustancias para
mantenimiento).
Contacto directo con el suelo.

Por otro lado, los materiales varan de acuerdo a su composicin y reaccionan de
manera distinta a la degradacin. Por tal motivo se debe proveer la degradacin
de los materiales desde su diseo y manufactura desde antes de incorporarlos a la
construccin de los edificios. Las caractersticas fsicas y qumicas de los
materiales tales como fatiga, resistencia trmica, degradacin por rayos UV,
deformacin por expansin y contraccin, etc., pueden o no tener influencia en su
durabilidad, dependiendo de circunstancias particulares. El rendimiento de la
durabilidad de los materiales tradicionales es bien conocida con base a la
experiencia del diseador y constructor, aunque no para todos los agentes de
degradacin, en tanto que para los materiales innovadores la experiencia no aplica
tanto sino que se requieren estudios especializados sobre envejecimiento en
laboratorio para conocer sus caractersticas en este sentido.

El diseo por durabilidad no solamente se centra en la vida de servicio de los
materiales constructivos, sino tambin el tipo de mantenimiento e inspeccin
durante la vida til del inmueble.

Otros factores a tomarse en cuenta para el diseo durable son tambin:
5

a) La forma geomtrica de los componentes y elementos estructurales
influye de tal forma que los componentes ms simples en su forma
geomtrica como pudiera ser un cubo, una pirmide, son las
construcciones que duran ms.
b) Los elementos arquitectnicos y constructivos para proteccin del
inmueble, son muy importantes ya que simples elementos como
voladizos, parasoles, goteros, cubiertas, pendientes, etc., prologan la
durabilidad de los componentes constructivos y por tanto de todo el
edificio.
c) La modulacin arquitectnica y el diseo arquitectnico flexible son
tcnicas de diseo y construccin muy eficaces para obtener edificios
que son de fcil adaptabilidad a distintos usos a travs del tiempo; por
tanto son ms durables y ms accesibles para el mantenimiento,
reparacin y remplazo de componentes constructivos.

Conclusiones
Cuando se habla de vida til en los edificios por parte de diseadores, urbanistas,
constructores de infraestructura y equipamiento de la ciudad y promotores de
bienes inmuebles, normalmente se relaciona con la durabilidad del edificio, y por lo
general no se toman en cuenta otros factores como parte del ciclo de vida entero
del inmueble, ms an, cuando aplicamos algn modelo de diseo ambiental
como LEED o BREEAM; esto hace creer que la nica manera de tener xito al
edificar es al menos cuando el edificio tenga una vida programada de ms de 100
aos, aunque es importante la durabilidad, no es el nico factor a considerar. Sin
embargo, en la prctica pasa u ocurre muchas veces que, determinados edificios,
tienen una vida til relativamente corta, por ejemplo alrededor de 50 aos; debido
a diversas razones, entre algunas, a que las ciudades evolucionan, y con ello el
valor de suelo, debido tambin al desarrollo urbano y modificaciones a las
ciudades e incluso al mismo deterioro de los componentes del edificio, debido a la
seleccin de materiales y sistemas constructivos, empleados en la fase de
construccin; o tambin al mismo mantenimiento, uso y operacin inadecuado del
inmueble por parte de los usuarios o administradores del edificio ya que
precisamente los factores que influyen en la durabilidad de los edificios son muy
diversos y dependen de distintas situaciones.


6

Referencias

BRE (2007). Methodology for environmental profiles of construction products, Draft
August 2007, BRE, UK.
Canadian Standards Association [CSA]. (2001). S478-95 (R2001), Guideline on
Durability in Buildings, pp. 9-17, CSA, Canada.
Hernndez Moreno, Silverio. (2010a). Diseo y manejo sustentable en edificacin,
Editorial UAEM, Mxico.
Hernndez Moreno, Silverio. (2010b). Integration of service life in the process of
management and design of buildings, en Management Research and Practice, N
2(4), Diciembre de 2010. http://um.ase.ro/. E-ISSN 2067-2462.
International Standards Organization [ISO]. (2000). Buildings and constructed
assets-Service Life Planning, part 1: General Principles, ISO 15686-1, pp. 18-49,
ISO, Switzerland.