LOCACIONES URBANAS

LEY DE ALQUILERES N 23.091

Sancionada: 20/IX/1984
Promulgada: 9/X/1984
CAPTULO 1
Disposiciones generales
Artculo 1.- Instrumentacin. Los contratos de locaciones urbanas, as como tambin sus modificaciones y
prrrogas, debern formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de
ejecucin, se considerar como plazo el mnimo fijado en esta ley y el precio y su actualizacin los determinar el
juez de acuerdo al valor y prctica de plaza.
En todos los supuestos, los alquileres se establecern en moneda de curso legal al momento de concertarse. Ser
nula, sin perjuicio de la validez del contrato, la clusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga
curso legal. En este caso, el precio quedar sujeto a determinacin judicial.
Artculo 2.- Plazos. Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mnimo de
las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, ser de dos aos. Dicho plazo mnimo ser de tres aos
para los restantes destinos.
Los contratos que se celebren por trminos menores sern considerados como formulados por los plazos mnimos
precedentemente fijados.
Quedan excluidas del plazo mnimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:
a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, as como tambin las
destinadas a personal diplomtico y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales;
b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese
destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumir que el contrato no es con fines de
turismo;
c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehculos u otros objetos y los
garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados,
por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehculos u otros objetos;
d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias;
e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autrquicos sean parte como
inquilinos.
Artculo 3.- Ajustes. Para el ajuste del valor de los alquileres, debern utilizarse exclusivamente los ndices
oficiales que publiquen los institutos de estadsticas y censos de la Nacin y de las provincias. No obstante, sern
vlidas las clusulas de ajuste relacionadas al valor mercadera del ramo de explotacin desarrollado por el
locatario en el inmueble arrendado.
Artculo 4. - Fianzas o depsitos en garanta. Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depsito en
garanta, debern serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades sern devueltas reajustadas por los mismos
ndices utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locacin.
Artculo 5. - Intimacin de pago. Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador
deber intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca ser inferior
a 10 das corridos contados a partir de la recepcin de la intimacin, consignando el lugar de pago.
CAPTULO II
De las locaciones destinadas a vivienda
Artculo 6.- Perodos de pago. El precio del arrendamiento deber ser fijado en pagos que correspondan a
perodos mensuales.
Artculo 7.- Pagos anticipados. Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podr requerirse
del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por perodos mayores de un mes;
b) Depsitos de garanta o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler
por cada ao de locacin contratado;
c) El pago del valor llave o equivalentes.
La violacin de estas disposiciones facultar al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso,
debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas sern soportadas por el
locador.
Artculo 8. - Resolucin anticipada. El locatario podr, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la
relacin locativa, resolver la contratacin, debiendo notificar en forma fehaciente su decisin al locador con una
antelacin mnima de sesenta das de la fecha en que reintegrar lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la
opcin resolutoria en el primer ao de vigencia de la relacin locativa, deber abonar al locador, en concepto de
indemnizacin, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un
solo mes si la opcin se ejercita transcurrido dicho lapso.
Artculo 9. - Continuadores del locatario. En caso de abandono de la locacin o fallecimiento del locatario, el
arrendamiento podr ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por
quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar.
CAPTULO III
De la promocin de locaciones destinadas a vivienda
Artculo 10.- Creacin y caractersticas. Crase un sistema con medidas de promocin para locaciones destinadas
a vivienda, con las siguientes caractersticas:
a) Incorporacin voluntaria y optativa de los contratantes;
b) Instrumentacin por contrato de locacin tipificado, obligatorio y registrado segn se establezca en la
reglamentacin;
c) El plazo mnimo de la locacin ser de tres aos;
d) Seguro obligatorio de garanta del contrato de Locacin, con intervencin de la Caja Nacional de Ahorro y
Seguro. El mismo asegurar al locador el cumplimiento de todas las obligaciones del locatario, incluyendo
indemnizaciones por supuestos de ocupacin indebida o daos causados a la propiedad. Asimismo cubrir al grupo
familiar locatario en los supuestos de fallecimiento del titular, incapacidad total permanente o temporaria del mismo
y en todo caso de gravedad justificada. La prima ser pagada en partes iguales entre el locador y el locatario;
e) El precio de la locacin ser reajustado trimestralmente segn ndice de actualizacin elaborado oficialmente por
los Institutos de Estadsticas y Censos de la Nacin y de las provincias en base a la evolucin de los precios al
consumidor y salarios, promediados en partes iguales y rebajado dicho ndice en un 20 por ciento no acumulativo;
f) Las viviendas que podrn incorporarse al sistema debern ser las comprendidas en las caractersticas de comn
o econmica de la resolucin 368/76 de la ex Secretara de Vivienda y Urbanismo;
g) Los beneficios impositivos que se establecen en los artculos siguientes.
Artculo 11. - Beneficios impositivos. Quienes a partir de la entrada en vigencia de la presente ley realicen
inversiones en inmuebles con caractersticas de vivienda comn o econmica, que se destinen a locacin de
vivienda familiar permanente, o incorporen viviendas de estas caractersticas al presente rgimen de promocin,
gozarn de los beneficios impositivos que en cada caso se establezcan.
Para la calificacin de vivienda comn o econmica a la que se hace referencia en la presente ley, deber atenerse
a las disposiciones de la resolucin 368/76 dictada por la ex Secretara de Estado de Vivienda y Urbanismo.
Artculo 12.- Destino de las inversiones. Para gozar de los beneficios impositivos a que se refiere el artculo
precedente en materia de inversiones debern cumplimentarse las siguientes condiciones:
a) Las inversiones debern destinarse a:
1) La construccin de nuevas unidades de vivienda y su infraestructura que se inicien a partir de la entrada en
vigencia de la presente ley;
2) La terminacin de unidades de vivienda y su infraestructura que se encuentren en construccin a la fecha de
entrada en vigor de esta ley, as como las mejoras necesarias para poner en condiciones de habitabilidad el
inmueble, realizadas a partir de dicha fecha;
3) La compra de unidades de vivienda concluidas o en construccin al momento de entrar en vigencia esta ley, y
siempre que dichas viviendas no hubieran sido afectadas a los beneficios del presente rgimen o hubieran gozado
de los conferidos por la ley 21.771.
b) Las unidades de vivienda comprendidas en el inciso a) precedente, debern destinarse a la locacin de vivienda
familiar permanente, acreditndose tal destino mediante contratos de locacin celebrados a partir de la entrada en
vigencia de esta ley.
Artculo 13.- Beneficios. Los beneficios a que se refiere el artculo 11 para el caso de inversiones en inmuebles son
los siguientes:
a) En la liquidacin del Impuesto a las Ganancias podrn deducirse:
1) Las sumas efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal en la construccin de nuevas unidades de vivienda y
su infraestructura, excluido el valor del terreno.
2) Las sumas efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal para la terminacin de las construcciones de vivienda
y su infraestructura, excluido el valor del terreno, y para la realizacin de las mejoras contempladas en el artculo 12
inciso a) apartado 2.
3) Las sumas efectivamente invertidas en el ejercicio fiscal correspondiente en la compra de unidades de vivienda
sin uso, excluido el valor del terreno, que se formalice fehacientemente a partir de la vigencia de esta ley. En el
caso de viviendas en construccin, adquiridas para su terminacin, dicha deduccin no obstar a la prevista en el
apartado 2 precedente, respecto de las sumas que se inviertan para la terminacin de las unidades de vivienda y
su infraestructura.
A los fines precedentes, cuando el precio de la compra se refiera indiscriminadamente al valor del terreno y a las
mejoras, la parte del mismo atribuible a estas ltimas se fijar teniendo en cuenta la relacin existente en el avalo
fiscal vigente al momento de la adquisicin. Si se desconociera dicho avalo o el mismo no discriminara los valores
relativos a la tierra y a las mejoras, se presumir, salvo prueba en contrario, que estas ltimas representan el
sesenta y seis por ciento (66%) del precio de compra, proporcin que se elevar al ochenta por ciento (80%) en el
caso de inmuebles comprendidos en el rgimen de la ley 13.512 y sus modificaciones, de propiedad horizontal.
No se encuentran comprendidos en este apartado los inmuebles que hubiesen sido afectados a los beneficios de
esta ley o que hubieren gozado de los conferidos por la ley 21.771. Las sumas deducibles sern las invertidas en la
compra de los inmuebles y en su caso, en la adquisicin de los bienes y en la locacin de los servicios que
conforman el costo de la edificacin, su infraestructura y los honorarios profesionales. A los fines indicados en este
inciso se entender por infraestructura a todas aquellas obras que, sin formar parte de las unidades de vivienda,
estn destinadas a hacer posible el suministro de los servicios pblicos de provisin de agua, desages cloacales y
pluviales, energa elctrica, gas y telfono, como asimismo, el acceso a las unidades de vivienda.
No se considerarn como infraestructura los edificios y lugares destinados a la industrializacin o comercializacin
de bienes o servicio y construccin de caminos que no sean calles urbanas.
b) En el Impuesto a las Ganancias, exencin de la ganancia neta originada en la locacin de las unidades.
Al respecto no ser de aplicacin lo dispuesto en el primer prrafo in fine del artculo 73 de la ley del Impuesto a las
Ganancias (t.o. en 1977 y sus modificaciones);
c) En los Impuestos sobre los Capitales y sobre el Patrimonio Neto, el valor impositivo correspondiente a las
unidades de vivienda, terminadas o en construccin, no ser considerado activo ni bien computable,
respectivamente, a los efectos de la liquidacin de dichos gravmenes, no dando lugar al prorrateo del pasivo o de
deudas que pudieran corresponder;
d) En el Impuesto de Sellos quedan exentos los contratos de locacin de los Inmuebles, sus prrrogas y cesiones o
transferencias;
e) En el Impuesto al Valor Agregado, los saldos de impuesto provenientes de nuevas unidades de vivienda y su
infraestructura quedan excluidos de la limitacin prevista en la primera parte del artculo 13 de la ley respectiva.
Artculo 14.- Facultades de reduccin o eximicin. Facltase a la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires y al
Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antrtida e Islas del Atlntico Sur, para reducir o eximir del pago de sus
tributos sobre las unidades de vivienda que se afecten al presente rgimen de promocin. " Hoy "Gobierno
Autnomo de" y Provincia, respectivamente."
Artculo 15.- Otros beneficios tributarios. Quienes a partir de la vigencia de la presente ley afecten inmuebles con
caractersticas de vivienda comn o econmica, no comprendidos en el inciso a) del artculo 12, a locacin de
vivienda familiar permanente, gozarn de los beneficios impositivos previstos en los incisos b), c) y d) del artculo
13.
Tratndose de unidades nuevas y sin uso podrn, asimismo, gozar:
a) De una deduccin en la liquidacin del Impuesto a las Ganancias del veinticinco por ciento (25%) de las sumas
efectivamente invertidas en su construccin o compra excluido el valor del terreno, con ms la actualizacin que
correspondiera calculada conforme lo establezca el Poder Ejecutivo Nacional, resultando de aplicacin las
previsiones de los prrafos segundo y siguientes del apartado 3) del inciso a) del artculo 13;
b) del beneficio a que se refiere el inciso e) del artculo 13.
Artculo 16.- Requisitos para gozar de los beneficios establecidos en los artculos 13 y 15. Para gozar de los
beneficios establecidos en los artculos 13 y 15 precedentes se requiere:
a) Las unidades de vivienda debern quedar ocupadas a ttulo de locacin efectiva por un perodo mnimo de
setenta y dos meses consecutivos o alternados, en lapsos no inferiores a treinta y seis meses, dentro del trmino
de ocho aos, contados a partir de la formalizacin del primer contrato de locacin de cada unidad;
b) El primer contrato de locacin deber formalizarse dentro de los 120 das posteriores a aqul en que los
inmuebles estn en condiciones de habitabilidad o, en su caso, al de la compra de los mismos, y tratndose de los
comprendidos en el artculo 15, aqul de entrada en vigencia de la presente ley, excepto en el supuesto de
inmuebles ocupados, en que el plazo se computar a partir de su efectiva desocupacin;
c) Los arrendamientos debern instrumentarse mediante un contrato de locacin tipificado, obligatorio y registrado
segn se establezca en la reglamentacin;
d) El precio de la locacin ser reajustado trimestralmente segn el ndice de actualizacin elaborado por los
institutos de estadsticas y censos de la Nacin y de las provincias en base a la evolucin de los precios al
consumidor y salarios promediados en partes iguales y rebajado dicho ndice en un veinte por ciento (20%) no
acumulativo;
e) Seguro obligatorio de garanta del contrato de locacin con intervencin de la Caja Nacional de Ahorro y Seguro
con las caractersticas referidas en el inciso d) del artculo 10 de la presente ley;
f) Las construcciones desgravables debern estar en condiciones de habitabilidad dentro del plazo de cuatro aos
posteriores al acogimiento de los beneficios del presente rgimen de promocin.
Artculo 17.- Sancin por incumplimiento. De no cumplirse los requisitos previstos en el artculo anterior el
contribuyente deber reintegrar al ejercicio fiscal en que tal hecho ocurriera el monto desgravado o exento con su
actualizacin respectiva; dicha actualizacin deber calcularse teniendo en cuenta la variacin en el ndice de
precios al por mayor nivel general producida entre el mes de cierre de cada ejercicio fiscal en que tuvo incidencia la
franquicia y el mes de cierre del respectivo ejercicio fiscal en que corresponda realizar el reintegro ello sin perjuicio
de la aplicacin de corresponder de las normas contenidas en el Captulo VII del Ttulo I de la ley 11.683 (t.o. en
1978 y sus modificaciones).
En caso de desafectarse el bien del rgimen de esta ley, los beneficiarios debern efectuar los reintegros de los
montos desgravados o exentos en la forma establecida precedentemente, resultando de aplicacin, de
corresponder, las normas de la ley 11.683 citada en el prrafo anterior.
Artculo 18.- Transferencia de unidades. En caso de transferencia de inmuebles afectados al rgimen de la
presente ley antes de cumplidos los plazos de afectacin previstos en el artculo 16 inciso a), ya sea que la misma
fuera voluntaria, por ejecucin de crdito contra el contribuyente o por causa de muerte del titular, el sucesor podr
continuar a aqul en los beneficios y obligaciones con relacin a las prescripciones de esta ley. En este caso, la
comunicacin de la transferencia deber efectuarse en la forma y condiciones que establezca la reglamentacin de
la presente ley, y slo cumplido este requisito el transmitente quedar desligado de los beneficios y obligaciones
relacionados con esta ley.
El ulterior incumplimiento de las mencionadas obligaciones por parte del sucesor har pasible a ste del reintegro
prescripto en el artculo 17 y de la obligacin de abonar los gravmenes dejados de ingresar por el o los
transmitentes desde el comienzo de la utilizacin de los beneficios con las actualizaciones que correspondan de
acuerdo con las disposiciones de la ley 11.683 (t.o. en 1978 y sus modificaciones), sin perjuicio de la aplicacin, de
corresponder, de las normas contenidas en el Captulo VII, Ttulo I, de la misma ley.
En el caso que el sucesor no desee continuar acogido al rgimen de la presente ley deber manifestar, en forma
expresa, tal circunstancia al transmitente o hacerla constar en el respectivo juicio sucesorio, acompandose las
constancias pertinentes en la comunicacin a que se refiere el prrafo anterior. En estos casos el transmitente
deber efectuar el reintegro previsto en el mencionado artculo 17 de la presente ley con ms las actualizaciones
pertinentes, sin perjuicio de la aplicacin en caso de corresponder de las normas contenidas en el Captulo VII del
Ttulo I de la ley 11.683 (t.o. en 1978 y sus modificaciones).
Artculo 19.- Limitacin. Los beneficios otorgados por esta ley no sern de aplicacin respecto de inversiones
amparadas por otros regmenes de promocin.
Artculo 20.- Rgimen impositivo. Sern aplicables, en lo pertinente al rgimen impositivo establecido por la
presente ley, las disposiciones que determinan la ley 11.683 (t.o. en 1978 y sus modificaciones).
CAPTULO IV
Disposiciones complementarias
Artculo 21.- Viviendas deshabitadas. Facltase al Municipio de la ciudad de Buenos Aires y a los del Territorio
Nacional de Tierra del Fuego, Antrtida e Islas del Atlntico Sur para fijar gravmenes diferenciales sobre las
viviendas deshabitadas.
Artculo 22.- Adhesin. Se invita a las provincias a instrumentar beneficios tributarios, para promover locaciones
destinadas a viviendas y establecer gravmenes diferenciales a las viviendas deshabitadas.
Artculo 23. - Subsidio. Dispnese que a partir de la vigencia de la presente ley y por un plazo de 180 das, el
Poder Ejecutivo Nacional a travs del Ministerio de Salud y Accin Social, arbitrar los medios conducentes a fin de
subsidiar a los grupos familiares desalojados en dicho lapso, que careciendo de medios econmicos, los
requiriesen para solucionar su situacin habitacional. Dicho subsidio podr ser solicitado por el grupo familiar que
acredite sentencia de desalojo, fundada en las causales de falta de pago o de vencimiento, siempre que se tratare
de vivienda comn o econmica segn lo establecido por la Resolucin N 368/76 de la ex Secretara de Estado de
Vivienda y Urbanismo.
Los ingresos del grupo familiar peticionante en su conjunto no debern superar un promedio mensual de tres
salarios mnimos, cubriendo el subsidio los gastos del nuevo alojamiento hasta un mximo de cuatro salarios
mnimos.
Artculo 24.- Declaracin a los efectos del artculo 7 de la ley 20.221. Las erogaciones que se efecten en
cumplimiento del artculo anterior se considerarn segn corresponda, inversiones, servicios, obras y/o actividades
de inters nacional a los efectos del segundo prrafo del artculo 7 de la ley 20.221 y sus modificaciones.
Artculo 25.- Modificacin al artculo 4 de la ley 22.916. Sustityese el primer prrafo del artculo 4 de la ley
22.916, por el siguiente:
El producido de los presentes gravmenes ser destinado:
a) Noventa por ciento (90%) a atender las erogaciones de carcter extraordinario que demanden las zonas
afectadas por las inundaciones producidas durante el ao 1983 en las provincias de Corrientes, Chaco, Entre Ros,
Formosa, Misiones y Santa Fe;
b) Diez por ciento (10%) a atender los subsidios previstos por el artculo 23 de la Ley de Promocin de Locaciones.
Artculo 26.- De la prioridad de los planes de vivienda. Dispnese que durante los ciento ochenta (180) das
posteriores a la entrada en vigencia de la presente ley tendrn preferencia de venta y adjudicacin sobre los planes
de vivienda que realice el Estado Nacional a travs del FO.NA.VI., los grupos familiares desalojados desde el 10 de
diciembre de 1983 y hasta el vencimiento del plazo dispuesto anteriormente.
Artculo 27.- Locacin encubierta. Dispnese que los inmuebles que carezcan de autorizacin, permiso,
habilitacin, licencia o sus equivalentes, otorgado por la autoridad administrativa competente, para la explotacin
de hotel, residencial, pensin familiar u otro tipo de establecimiento asimilable no gozarn de aptitud comercial para
dicha explotacin considerndose las relaciones existentes o futuras con sus ocupantes, locacin, debiendo regirse
en lo sucesivo por las normas en vigencia en esta ltima materia.
Estarn caracterizadas de igual forma las relaciones existentes o futuras en aquellos establecimientos comerciales
oportunamente habilitados a partir de quedar firme el acto administrativo o la sentencia judicial correspondiente que
determine el retiro de dicha autorizacin comercial.
Artculo 28.- Reglamentacin. El Poder Ejecutivo Nacional deber proceder a la reglamentacin de la presente ley
dentro de los sesenta (60) das de su promulgacin.
Artculo 29.- Vigencia. Las disposiciones que se establecen en la presente ley son de orden pblico, rigiendo a
partir de su fecha de publicacin en el Boletn Oficial.
Los beneficios impositivos que ella establece producirn efectos respecto de inmuebles que se acojan al rgimen
de promocin impositiva antes del 31 de diciembre de 1986 con la salvedad de que los previstos por los incisos b),
c) y d) del artculo 13, tendrn efecto por el trmino de afectacin del inmueble al rgimen promocional y los de su
inciso e) los producirn incluso retroactivamente cuando los saldos a favor a que alude surgieran en ejercicios
cerrados a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, hacindose extensiva esta salvedad al artculo 15.
El Poder Ejecutivo queda facultado para prorrogar el vencimiento del plazo fijado para acogerse a los beneficios
impositivos de la presente ley.
Artculo 29 bis.- La disposicin contenida en el artculo 8 resulta aplicable a los restantes destinos locativos
previstos en la presente ley. " NOTA: Art. incorporado por ley 24.808, sancionada el 23/IV/97 y promulgada el
l4/V/97, publicada en el B.O. el 20/5/97".
Artculo 30.- Comunquese, etc-