Repblica de Colombia

Corte Suprema de Justicia

Sala de Casacin Civil

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACIN CIVIL


Magistrado Ponente:
ARTURO SOLARTE RODRGUEZ


Bogot, D. C., catorce (14) de diciembre de dos mil diez (2010).-

Ref.: 41001-31-03-001-2002-08463-01

Procede la Corte a dictar la sentencia sustitutiva que
resuelva el recurso de apelacin interpuesto por ambas partes,
as como el grado de consulta que se ha tramitado, en el proceso
ordinario que la seora AIDE DURAN DE BELTRAN promovi
frente a los seores MARTHA CECILIA CABRERA DE
CASTILLO, ROCO y LVARO CABRERA CUELLAR, como
herederos de BRBARA CUELLAR DE CABRERA.

ANTECEDENTES

1. Ante el Juzgado Primero Civil del Circuito de
Neiva, AIDE DURN DE BELTRN entabl demanda ordinaria
contra MARTHA CECILIA CABRERA DE CASTILLO, ROCO y
LVARO CABRERA CUELLAR, herederos de la seora
BRBARA CUELLAR DE CABRERA, para que en sentencia se
accediera a las siguientes pretensiones:

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1.1. Declarar resuelto por incumplimiento de la parte
demandada y por no haberse pagado parte del precio, el contrato
de promesa de compraventa celebrado el 14 de diciembre de
1985, respecto del inmueble que all se identific por sus medidas
y linderos, ubicado, segn la nomenclatura urbana, en la calle 20
No. 8-71 y en la carrera 9 No. 19-70/74 de Campoalegre (Huila).

1.2. Como primera splica subsidiaria, declarar
resuelto por mutuo disenso, ante el incumplimiento de la parte
demandada y la voluntad de no perseverar de la parte actora, el
contrato a que se refiere la peticin anterior.

1.3. A ttulo de segunda pretensin subsidiaria, la
nulidad del referido contrato por ausencia del requisito esencial de
la promesa de indicar el lugar de ubicacin del inmueble (fl. 41,
cdno. 1).

1.4. Como consecuencia de la prosperidad de los
anteriores pedimentos, se solicit la restitucin del inmueble con
las mejoras que le correspondan, as como con sus instalaciones
y anexidades; el pago de los frutos que el bien hubiese podido
producir con mediana inteligencia y cuidado a partir del 14 de
diciembre de 1985, junto con la correccin monetaria para
asegurar el reembolso pleno en razn del efecto retroactivo de la
resolucin; se indic que [e]l valor de las arras ser deducido de
la parte del precio que mi representada deba devolver, este sin
correccin monetaria, por estar declarada judicialmente
incumplida la parte demandada y, en caso que se impetre dicha
devolucin; del mismo modo, se solicit ordenar la cancelacin

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de la inscripcin de las declaraciones acreditando construccin
(fl. 42, cdno. 1), recaudadas en actuacin adelantada ante el
Juzgado Segundo Civil Municipal de Neiva y registradas en el folio
de matrcula inmobiliaria No. 200-0001300.

1.5. Se solicit, finalmente, condenar a los
demandados al pago de las costas del proceso.

2. Los supuestos de hecho que sirvieron de soporte
a las pretensiones antes reseadas se pueden sintetizar de la
siguiente manera:

2.1. La seora AIDE DURN DE BELTRN
prometi vender a la seora BRBARA CUELLAR DE CABRERA
el inmueble ubicado en la calle 20 No. 8-71 y en la carrera 9 No.
19-70/74 de Campoalegre (Huila).

2.2. El precio se convino en la suma de $650.000. La
prometiente vendedora declar haber recibido la cantidad de
$500.000, y se acord que el saldo de $150.000 se pagara en la
fecha en la que se otorgara la escritura pblica que perfeccionara
el contrato prometido, que las partes fijaron para el da 22 de
marzo de 1986 en horas de la maana, en la Notara Primera del
Crculo de Neiva. Las contratantes pactaron como arras del
contrato la suma de $100.000 (fl. 42, cdno. 1).

2.3. En la fecha anteriormente indicada no se
perfeccion el contrato prometido, porque no se presentaron los
paz y salvos Municipal y Nacional que estaba obligada a exhibir

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la prometiente compradora y porque la prometiente vendedora
hizo uso de la clusula penal pactada que la facultaba para
retractarse como en efecto lo hizo, de lo cual haba informado por
escrito y con antelacin a su cocontratante y con base en ello
haba procedido a otorgar escritura de enajenacin a otra
persona (fl. 42, cdno. 1).

2.4. Como la prometiente compradora falleci, sus
herederos, aqu demandados, presentaron una demanda
ejecutiva contra la seora AIDE DURN DE BELTRN para
obtener el otorgamiento de la escritura pblica de venta y el
cobro de la clusula penal pactada. El Juzgado Segundo Civil
Municipal de Neiva, mediante sentencia que est ejecutoriada,
pues los ejecutantes desistieron de la apelacin que contra ella en
su momento interpusieron, declar probada la excepcin de
incumplimiento de la parte demandante formulada por la
prometiente vendedora, con las secuelas de rigor, adems de lo
cual se abstuvo de resolver sobre la excepcin de fondo
propuesta por la ejecutada -aqu demandante- para que se
declarara resuelto el contrato de promesa de compraventa en
razn de la retractacin por arras de la parte [all] demandada.

2.5. El mutuo disenso contractual es prerrogativa
que le asiste a la demandante para resolver el contrato en virtud
de las arras pactadas y frente al incumplimiento declarado,
adems que manifiesta su voluntad no perseverar en el mismo.
Tal el fundamento de la peticin primera subsidiaria principal (fls.
42 y 43 cdno. 1).


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2.6. En el documento que contiene la promesa de
contrato las contratantes omitieron un elemento muy importante
para su validez, como era el lugar de la ubicacin del inmueble
prometido en venta, y, aunque tal deficiencia podra purgarse
por cuanto se manifest en el texto del contrato que el predio est
inscrito en el catastro de Campoalegre, en todo caso, se solicit
de manera subsidiaria la nulidad del contrato.

3. Los demandados dieron oportuna respuesta a la
demanda y, tras aceptar algunos hechos y negar otros,
presentaron las excepciones de fondo que denominaron exceptio
nom adimpleti contractus y exceptio doli (fl. 72).

4. Tramitado el proceso de acuerdo con lo previsto
en el Captulo II del Ttulo XXI del Cdigo de Procedimiento Civil,
el Juez del conocimiento dict sentencia de primera instancia en
la que deneg prosperidad a las splicas de la demanda, as
como a las excepciones formuladas; empero, declar
mutuamente incumplido por las partes el contrato de promesa de
compraventa y, como consecuencia de tal pronunciamiento,
decret su resolucin sin indemnizacin de perjuicios; por tanto,
conden a los demandados a restituir dentro de los diez das
siguientes a la ejecutoria del fallo el inmueble materia del contrato
y a la demandante le orden devolver la suma de $500.000,
debidamente indexada a partir del 14 de diciembre de 1985; se
abstuvo de condenar en mejoras por falta de prueba e impuso,
finalmente, a la actora el pago de las costas del proceso.


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5. El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Neiva,
al resolver la segunda instancia propiciada por los recursos de
apelacin que las partes interpusieron contra la sentencia
anteriormente reseada, modific el fallo del a quo, para denegar
la totalidad de las pretensiones de la demanda -principal y
subsidiarias-, revocar las restantes determinaciones de la
sentencia impugnada e imponer el pago de las costas a la parte
demandante, por cuanto de los elementos probatorios aportados
al proceso se evidenciaba, por una parte, que las contratantes
quedaron en estado de incumplimiento recproco, de manera que
las dos perdieron el derecho a demandar la resolucin contractual
prevista por el artculo 1546 del Cdigo Civil, y, por la otra, que en
ellas existe una clara intencin orientada a persistir en el contrato
celebrado, lo que se convierte en un obstculo insalvable para la
prosperidad de la pretensin de terminacin por mutuo disenso.
Anot el Tribunal, finalmente, que el inmueble objeto del contrato
ciertamente est ubicado en el Municipio de Campoalegre (Huila),
segn lo dedujo del texto del contrato, y con fundamento en tal
aserto desech cualquier irregularidad que de dicha circunstancia
se hubiera podido derivar.

6. La Corte, al pronunciarse sobre el recurso
extraordinario de casacin propuesto por la parte actora, cas el
fallo de segunda instancia porque el ad quem cometi el yerro
fctico denunciado por el censor, en cuanto que el Tribunal
consider, errneamente, por una parte, que la demandante,
prometiente vendedora, incumpli el contrato de promesa cuando,
de manera previa a la fecha de celebracin del contrato
prometido, transfiri a un tercero el bien prometido en venta, pues

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por esa va desnaturaliz las obligaciones que se derivan de este
tipo de contratos preparatorios, que slo se refieren a un hacer y
no a un dar, confundiendo, igualmente, la funcin que en el
ordenamiento jurdico nacional se asigna al ttulo y al modo, y, por
otra, por cuanto el Tribunal consider incumplida a la prometiente
vendedora por no haber presentado el paz y salvo
correspondiente al impuesto predial del inmueble, con lo que se
desconoci que en la sentencia que resolvi el proceso ejecutivo
adelantado entre las mismas partes por iniciativa de la
prometiente compradora, se concluy que esa precisa obligacin
no estaba a cargo de la prometiente vendedora sino de su
contraparte, y, en consecuencia, se declar all que la prometiente
compradora haba incumplido la obligacin a su cargo atinente a
la presentacin ante la notara del paz y salvo notarial
correspondiente al ao de 1986.

La Sala, con apoyo en los artculos 179 y 180 del
estatuto procesal civil, ex officio, decret la prctica de un
dictamen pericial para establecer el valor de los frutos que produjo
el inmueble a partir de su entrega a la prometiente compradora,
los deterioros que sufri y las expensas necesarias para su
conservacin.

7. Como ya se realiz y someti a contradiccin el
sealado peritaje, es preciso definir los recursos de apelacin
interpuestos contra el fallo de primer grado, adems de surtir el
grado jurisdiccional de consulta que corresponde, por haber
estado los herederos indeterminados de BRBARA CUELLAR DE
CABRERA representados por un curador ad litem.

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LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

1. El Juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva,
tras recordar las formalidades que establece el artculo 1611 del
Cdigo Civil, subrogado por el artculo 89 de la Ley 153 de 1887,
para la existencia y validez del contrato de promesa, precis
delanteramente que si en el contrato preparatorio celebrado por
las partes de este litigio se mencionaron la nomenclatura, los
linderos y el nmero de la matrcula inmobiliaria del bien, no existe
razn para cuestionar el contrato por ausencia de identificacin
del objeto, por no haberse indicado la localidad de su ubicacin,
dado que las contratantes incorporaron al citado documento
elementos que permiten su plena determinacin incluyendo el
municipio del cual forma parte (fl. 133 y 134, cdno. 1), lo que le
sirvi de apoyo para concluir la existencia y validez del referido
negocio jurdico.

2. En el punto atinente a las acciones de resolucin
o cumplimiento de los contratos bilaterales, comenz el juzgador a
quo por recordar que para su buen suceso es indispensable que
el actor sea el contratante cumplido o que se haya allanado a
cumplir con las obligaciones que le corresponden y, a su turno,
que el demandado sea el contratante que se ha desentendido de
cumplir con lo pactado en la convencin (fl. 134), presupuestos
que lo condujeron a desestimar la pretensin principal resolucin
contractual-, pues si bien los documentos aportados ponen de
relieve que las contratantes concurrieron a la Notara en la fecha
sealada a cumplir las cargas impuestas, esto no era posible ya
que la vendedora no poda transferir el dominio del bien por

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cuanto ya haba salido de su patrimonio, colocndose as en
imposibilidad de cumplir y la demandada no llev el paz y salvo
del impuesto requerido para el trmite escriturario (fl. 135).

3. La constatacin de que los dos extremos del
contrato se haban sustrado de satisfacer las prestaciones que
por virtud de su celebracin adquirieron, por tratarse de
obligaciones que deban cumplirse simultneamente, condujo al
a quo a concluir, por una parte, que la defensa propuesta no se
abra paso, y, por la otra, que lo procedente era decretar la
resolucin de dicho negocio jurdico sin indemnizacin de
perjuicios, en cuanto que no es posible generar los efectos que
[se derivan de] la mora, pues como ya se dijo, lo que se [present]
fue un incumplimiento mutuo. Como consecuencia de lo anterior,
el juzgador de primer grado conden a los demandados a restituir
dentro de los diez das siguientes a la ejecutoria de la sentencia el
inmueble materia del contrato de promesa y a la demandante a
devolver la suma de quinientos mil pesos ($500.000,oo), con el
correspondiente reajuste monetario a partir del 14 de diciembre de
1985; se abstuvo de condenar al pago de mejoras por falta de
prueba que las demostrara y conden en costas a la demandante
(fls. 136 y 137).

LOS RECURSOS DE APELACIN

1. Ambas partes recurrieron la sentencia de primera
instancia. La demandante, para que el superior modificara la
decisin en orden a hacerla congruente con las pretensiones de
la demanda, su contestacin y lo que result probado, merced a

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que, en suma, aunque se alleg copia de la sentencia proferida en
el proceso ejecutivo que en su contra instauraron los herederos
de la prometiente compradora, en la que se declar el
incumplimiento de sta por no haber presentado los paz y salvos
que eran de su incumbencia para otorgar la escritura pblica,
dicho medio demostrativo no se valor adecuadamente, y, de esa
manera, se soslay el instituto de la cosa juzgada. Aadi que el
aniquilamiento de la promesa impone la restitucin del bien con
los frutos civiles que haya producido o podido producir, as como
el reconocimiento de los perjuicios causados, lo que debe
conducir, en cuanto a este ltimo aspecto, al pago de la clusula
penal pactada.

2. Los demandados, por su parte, solicitaron la
revocatoria del fallo, porque al estar acreditado que ambas
contratantes incumplieron las obligaciones derivadas de la
promesa celebrada, no poda anonadarse el negocio jurdico,
menos si la conducta asumida por ellos no puede tomarse como
una clara manifestacin de desistencia del contrato (fl. 9, cdno.
4). Agregaron que, pese a que no pidieron expresamente el pago
de las mejoras, como existen elementos que acreditan su
existencia, es imperativo su reconocimiento, an de oficio, ya que
hacer justicia es dar a cada cual lo que le pertenece (fl. 9).

CONSIDERACIONES

1. Se impone recordar, en primer trmino, que en la
demanda con la que se dio inicio al presente proceso, se solicit,
de manera principal, la resolucin del contrato de promesa de

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compraventa celebrado el 14 de diciembre de 1985 por la seoras
AIDE DURN DE BELTRAN, como prometiente vendedora, y
BARBARA CUELLAR DE CABRERA, como prometiente
compradora, persona fallecida que est representada en el
proceso por sus herederos, habida cuenta del incumplimiento de
la parte demandada y por no haberse pagado parte del precio.
Subsidiariamente se pidi, en primer lugar, la resolucin del
contrato por mutuo disenso, ante el incumplimiento de la parte
demandada y la voluntad de no perseverar de la parte actora, y,
en segundo trmino, la nulidad absoluta del aludido contrato
preparatorio por ausencia del requisito esencial de la promesa de
indicar el lugar de ubicacin del inmueble.

2. De conformidad con el planteamiento que se
deja expuesto, acomete la Corte el estudio de cada una de las
pretensiones formuladas, para efectos de lo cual se realizar una
interpretacin integral de la demanda que estar dirigida a hacer
efectivos los derechos sustanciales de las partes, como adelante
se precisar. Asimismo, se despacharn las pretensiones en el
orden lgico que les corresponde.

2.1. Se comienza, entonces, por el anlisis de la
pretensin enderezada a que se declare la nulidad del acuerdo de
disposicin de intereses materia de la controversia, aunque est
planteada de manera subsidiaria, porque de cualquier forma el
estudio de las otras peticiones de la demandante impone escrutar,
anticipadamente, la plena presencia de los requisitos establecidos
en el ordenamiento jurdico para la existencia y validez del
negocio jurdico de que se trata.

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2.1.1. En esa direccin, til es recordar que el
contrato de promesa, como de manera uniforme lo han sostenido
la jurisprudencia y la doctrina nacionales, nicamente produce
efectos si cumple con los requisitos que se determinan
expresamente en el artculo 89 de la Ley 153 de 1887, es decir,
que ella conste por escrito; que el negocio prometido no sea de
aquellos que las leyes declaran ineficaces, por no concurrir los
requisitos que el ordenamiento establece; que contenga un plazo
o condicin que fije la poca en que ha de celebrarse el contrato
prometido; y que se determine ste, de tal manera, que para su
perfeccionamiento slo falte la tradicin de la cosa o las
formalidades legales.

2.1.2. Repasado el texto del documento en el que
las contratantes otrora materializaron la promesa de compraventa
que en su momento las vincul, se comprueba el cumplimiento de
aquellas exigencias legales, incluida la que extra la
demandante para postular la nulidad derivada de no haberse
incorporado all el lugar de ubicacin del inmueble (fl. 41, cdno.
1), habida cuenta que si bien en la clusula destinada a identificar
el bien raz objeto de la enajenacin prometida no se mencion
explcitamente el municipio al que correspondan las direcciones a
l asignadas, es lo cierto que las mismas prometientes, en la
estipulacin siguiente, colmaron la supuesta omisin, al sealar el
nmero de matrcula inmobiliaria que al bien le asign la
correspondiente oficina de registro de instrumentos pblicos y el
cdigo o la cdula que le fij la dependencia de catastro de
Campoalegre (ver clusulas 2 y 3, fl. 6, cdno. 1), lo que conduce
a la Corte a estimar que el referido inmueble fue adecuadamente

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identificado, amn que en el respectivo escrito el predio se
singulariz por su cabida y linderos.

2.1.3. Lo dicho es suficiente para colegir que la
nulidad reclamada no est llamada a abrirse paso, ms an
cuando no se advierte la presencia de otros vicios que pudieran
conducir a la Corte a declarar oficiosamente la invalidez del
referido contrato de promesa de compraventa.

2.2. Como pretensin principal, la demandante
solicit la resolucin del contrato base de la accin por el
incumplimiento que le imput a la prometiente compradora,
campo en el que se impone elucidar si los supuestos de tal accin
hacen presencia en el sub judice. Para estos efectos es pertinente
memorar que en la rbita de los contratos sinalagmticos, el buen
suceso de la expresada splica, derivada del artculo 1546 del
Cdigo Civil, exige, adems de la presencia de un contrato
bilateral vlido, que el actor hubiese guardado fidelidad a sus
obligaciones, esto es, cumplido o procurado cumplir los
compromisos que del respectivo negocio jurdico dimanan para l,
al tiempo que es menester que la otra parte, por el contrario, no
hubiese atendido los deberes de prestacin establecidos a su
cargo.
En razn de lo anterior, la Corte tiene dicho que el
titular de la accin resolutoria indefectiblemente lo es el
contratante cumplido o que se ha allanado a cumplir con las
obligaciones que le corresponden y, por el aspecto pasivo
incuestionablemente debe dirigirse la mencionada accin contra el
contratante negligente, puesto que la legitimacin para solicitar el

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aniquilamiento de la convencin surge del cumplimiento en el
actor y del incumplimiento en el demandado u opositor (G. J.
Tomo CLIX, pgs. 309 y ss.).

2.2.1. Explorado el contenido de la convencin
preparatoria fuente de este debate, se advierte que para el
otorgamiento de la escritura pblica que perfeccionara la
compraventa prometida, sus celebrantes fijaron la Notara Primera
de Neiva y acordaron que concurriran a ella en las horas de la
maana del da 22 de marzo de 1986.

Teniendo en la mira la estipulacin que se deja
comentada, propio es destacar que con la demanda se ados
soporte documental que pone de relieve que ambas contratantes
concurrieron a la citada notara en la fecha sealada y que, pese
a su comparecencia, no otorgaron la escritura pblica que dara
lugar a la enajenacin del inmueble, resultado ste que fuerza a
establecer el motivo de ese singular comportamiento, en orden a
definir la viabilidad de la resolucin impetrada.

Al respecto, milita en autos copia de la escritura
pblica 763 de 22 de marzo de 1986 de la Notara Primera de
Neiva, en la cual se hizo constar la comparecencia de la
prometiente vendedora, aqu demandante, quien expuso que no
puede hacer la escritura de venta prometida en primer lugar
porque de conformidad con la clusula quinta de la promesa de
venta la seora Brbara Cuellar de Cabrera no present en la
Notara el certificado de paz y salvo municipal sobre los impuestos
del inmueble ni entreg a la suscrita con la debida anticipacin el

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recibo de pago expedido por la Tesorera de Campoalegre sobre
los impuestos pagados por dicho lote, con el fin de haber
reclamado el paz y salvo respectivo. En segundo lugar no puede
hacerse la escritura de venta prometida porque hizo uso de la
clusula penal, la cual le faculta para retractarse como en efecto
lo hizo, de lo cual le inform por escrito a la prometiente
compradora y con base en ello procedi a hacer escritura de
venta del mismo bien a otra persona (fls. 24 y 24 vto., cdno. 1).

2.2.2. Examinado el segundo de los motivos
aducidos por la seora AIDE DURAN DE BELTRAN para
abstenerse de otorgar la escritura pblica de venta a la
prometiente compradora, relativo a que, con apoyo en lo
estipulado en el sealado acto preparatorio, comunic a la seora
BARBARA CUELLAR DE CABRERA su decisin de retractarse
del contrato, por lo que vendi el bien raz a un tercero, surge
como cuestin evidente que, pese a que la prometiente
vendedora hizo presencia en la fecha y en el lugar que se haban
convenido para la ejecucin del indicado compromiso, es lo cierto
que su verdadera y manifestada intencin no era, precisamente,
la de transferir el dominio del bien a la otra contratante, toda vez
que alegaba la existencia de una causa que la justificaba para no
hacer la escritura de venta prometida, como en esos precisos
trminos lo expuso en el numeral segundo de la aludida escritura
pblica, y, adicionalmente, lo afirm en el libelo introductorio de
este proceso.

Es decir, no habindose cumplido la obligacin de
hacer derivada de la promesa de contrato celebrada entre las

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partes -el perfeccionamiento del contrato prometido-, es menester
determinar si la prometiente vendedora se encontraba allanada a
cumplir con sus compromisos contractuales, frente a lo cual es
claro que la citada contratante, a pesar de asistir a la notara en la
oportunidad convenida, no manifest su disposicin de
conformarse, avenirse [o] acceder a algo (Diccionario de la
Lengua Espaola) -allanarse a la celebracin del contrato
prometido-, pues explcitamente indic lo contrario, que se haba
retractado con base en la facultad que le confera la clusula
penal pactada y que, por tanto, no otorgara la escritura pblica
correspondiente. De modo que es cierto que la prometiente
vendedora no incumpli el contrato de promesa por haberle
vendido el bien a un tercero de manera previa a la fecha de
celebracin de la compraventa prometida y tampoco puede
materializarse desatencin de dicha parte contractual en relacin
con la obtencin de los paz y salvos fiscales que permitiran el
otorgamiento del instrumento pblico de marras. Lo que la Corte
concluye en sede de instancia es que la prometiente vendedora,
sin estar en situacin de incumplimiento contractual, no poda
entenderse allanada a cumplir el contrato por causa de sus
propias manifestaciones, y, en particular, por la potsima razn de
que al haberse retractado de la celebracin del contrato
prometido, como adelante se ver, ninguna obligacin surgida del
acuerdo preparatorio poda considerarse subsistente para la fecha
en la que las partes convinieron que se celebrara la compraventa
respectiva.

2.2.3. Siendo as las cosas, pertinente es
concluir, sin que para ello sea necesario estudiar la disciplina de

A.S.R. Exp. 08463 17
cumplimiento contractual de la prometiente compradora, que la
circunstancia primeramente analizada descarta la prosperidad de
la accin resolutoria gobernada por el artculo 1546 del Cdigo
Civil.

Es que para acceder a una declaracin de ese linaje
es indispensable que la formule el contratante cumplidor de las
obligaciones a su cargo, nacidas de un acuerdo de voluntades, o
por lo menos que se haya allanado a cumplirlas en la forma y
tiempo debidos, () cuando la otra parte no ha cumplido con las
suyas (Cas. Civ., sentencia de 12 de agosto de 1974, G.J. t.
CXLVIII, pg. 202).

2.3. El fracaso de la resolucin por
incumplimiento materia de la pretensin principal, habilita el
estudio de la primera splica subsidiaria, atiente, como ya se
anticip, a que el contrato objeto del proceso se declare resuelto
por mutuo disenso, ante el incumplimiento de la parte demandada
y la voluntad de no perseverar de la parte actora (fl. 41, cdno. 1).

2.3.1. Es evidente que la interpretacin literal o
exegtica de dicha reclamacin, en tanto que apunta a que se
disponga la resolucin por mutuo disenso del contrato de
promesa de compraventa materia del litigio, ubica dicho
pedimento en el instituto de ese mismo nombre desarrollado
jurisprudencialmente, en torno del cual la Sala ha sostenido que
[a]s como el contrato surge de un concurso de voluntades, los
mismos contratantes, como norma general, pueden mediante
mutuo consentimiento dejarlo sin efecto, pues segn el artculo

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1602 del Cdigo Civil todo contrato legalmente celebrado es una
ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su
consentimiento mutuo o por causas legales. Del texto de este
ordenamiento se desprende que si bien toda relacin contractual
vincula vigorosamente a sus participantes, no es bice para que la
convencin celebrada quede sin efectos, ora por el acuerdo de las
partes, ya por los motivos previstos en la ley (se subraya).

Ms adelante, agreg que [l]a primera forma de
disolucin del contrato autorizada por la ley, que otros denominan
mutuo disenso, resciliacin o distracto contractual, es la
prerrogativa que asiste a las partes, fundada en la autonoma de
la voluntad, para deshacer y desligarse del contrato entre ellas
celebrado. Fundados en el mismo principio, pueden mutuamente
extinguir sus obligaciones, tal como lo ensea el primer inciso del
artculo 1625 del Cdigo Civil, en cuanto dice que toda obligacin
puede extinguirse por una convencin en que las partes
interesadas, siendo capaces de disponer libremente de lo suyo,
consientan en darla por nula. (Cas. Civ., sentencia de 5 de
noviembre de 1979, G.J. t. CLIX, pg. 306; se subraya. En similar
sentido, fallos de 16 de julio de 1985, G.J. t. CLXXX, pg. 125; 7
de junio de 1989, G.J. t. CXCVI, pg. 162; 1 de diciembre de
1993, G.J. t. CCXXV, pg. 707; 15 de septiembre de 1998, G.J. t.
CCLV, pg. 588 y 12 de febrero de 2007, exp. 00492-01).

Y en cuanto a las formas en que el mutuo disenso o
distracto contractual adquiere perfil, la Corte tiene dicho que l se
estructura por razn de un consentimiento expreso, o por cuenta
de un proceder que tcitamente as lo denote. De suyo, que tal

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forma de terminacin contractual puede tener origen [en] una
declaracin de voluntad directa y concordante en tal sentido o en
la conducta desplegada por los contratantes en orden a desistir
del negocio celebrado y adems concluyente en demostrar ese
inequvoco designio comn de anonadar su fuerza obligatoria
(Cas. Civ., sentencia de 1 de diciembre de 1993, G.J. t. CCXXV,
pg. 707).

2.3.2. Puestas de este modo las cosas, es decir,
entendida la primera pretensin subsidiaria como que ella
apuntara a obtener la terminacin de la convencin en comento
como consecuencia del mutuo disenso tcito de las partes, se
advierte que el acogimiento de una peticin de ese linaje requiere
el abandono recproco de las prestaciones que se derivan del
respectivo negocio jurdico y, por consiguiente, que la actitud de
los contratantes exteriorice que su firme propsito es que lo
pactado no perviva o, con otras palabras, que ellos anhelan su
desvinculacin de las obligaciones surgidas con ocasin del
negocio jurdico, el cual, por ende, debe aniquilarse.

En forma constante ha advertido la Corte que para la
prosperidad del mutuo disenso, estructurado con base en los
mandatos de los artculos 1602 y 1625 del Cdigo Civil, es preciso
que la conducta de todas las partes involucradas sea lo
suficientemente indicativa de esa recproca intencin de
desistencia que constituye su sustancia (Cas. Civ., sentencia de
7 de marzo de 2000; se subraya).


A.S.R. Exp. 08463 20
2.3.3. Al margen de que la actitud de la aqu
demandante, prometiente vendedora, ciertamente haya estado
enderezada a deshacer el memorado negocio jurdico,
particularmente porque desde antes de la fecha fijada para el
otorgamiento de la escritura pblica de compraventa opt, con
apoyo en la clusula sexta de la promesa y en el artculo 1859 del
Cdigo Civil, por retractarse del aludido contrato, decisin que
posteriormente comunic a la seora BARBARA CUELLAR DE
CABRERA y en la que luego se respald para no perfeccionar la
citada escritura de enajenacin, cuestin que se abordar ms
adelante, es ostensible que en cuanto hace a la prenombrada
contratante -la prometiente compradora- o a sus sucesores, no
existe en el expediente elemento alguno que permita inferir una
actitud o intencin similar, es decir, indicativa de querer
desvincularse de la referida convencin o de que su designio haya
estado orientado a dimitir de ella.

Por el contrario, el proceso registra varios
comportamientos que muestran el deseo de la parte demandada
de mantener los efectos propios de la promesa, v.gr. el hecho
consistente en que la prometiente compradora hubiese
manifestado su inconformidad con el retracto que le comunic la
prometiente vendedora -al margen del efecto jurdico que tal
manifestacin pudiera comportar-; haber concurrido a la Notara
Primera de Neiva para suscribir la escritura pblica prometida,
pese a no llevar consigo la totalidad de los documentos que eran
necesarios para el efecto; o que sus herederos hubiesen, de un
lado, promovido ejecucin para obtener coercitivamente el
cumplimiento de la obligacin de hacer derivada del contrato

A.S.R. Exp. 08463 21
preparatorio y, de otro, formulado oposicin a las pretensiones de
la demanda que se analiza.

2.3.4. Lo expresado lneas atrs se infiere de lo
que sobre el particular revela la prueba documental adosada a la
demanda, en concreto, de los elementos demostrativos
relacionados con las copias autenticadas de las escrituras
pblicas nmeros 761 y 763 de 22 de marzo de 1986, otorgadas
en la Notara Primera del Crculo de Neiva, en las que, las
prometientes compradora y vendedora, respectivamente, dejaron
expuestas sus manifestaciones en relacin con el
perfeccionamiento del contrato de compraventa prometido en el
negocio jurdico objeto de este proceso. La aqu demandante
expuso su imposibilidad para otorgar la escritura que
perfeccionara la venta prometida, porque, por un lado, la
prometiente compradora no haba allegado parte de la
documentacin fiscal indispensable para realizar el mencionado
trmite notarial, y, por otro, con apoyo en las diligencias
anticipadas que adelant ante el Juzgado Primero Promiscuo
Municipal de Campoalegre, con las que dio a conocer a la
prometiente compradora su intencin de retractarse. sta, por su
parte, adems de que exterioriz su desacuerdo en torno a la
sealada determinacin de la prometiente vendedora, de todos
modos se present a la Notara con la intencin de suscribir la
escritura pblica que perfeccionara el contrato prometido.

Tambin de la copia autenticada de la sentencia
pronunciada el 8 de abril de 1996 por el Juzgado Segundo Civil
Municipal de Neiva para resolver sobre la ejecucin que, por

A.S.R. Exp. 08463 22
obligacin de hacer -suscribir documentos-, emprendi la parte
prometiente compradora contra la prometiente vendedora, con
resultados adversos, sin que el desistimiento de la apelacin que
en su momento interpusieron los sucesores de la prometiente
compradora respecto de la mencionada sentencia del trmite
coactivo, permita entender que la intencionalidad que se
desprende de sus restantes actuaciones se haya modificado
sustancialmente, pues, con posterioridad, en el escrito con el cual
los demandados en este proceso ordinario dieron respuesta a la
demanda, reiteraron su oposicin a la terminacin del contrato.

2.3.5. Siendo de tal estirpe la actitud que, frente a
la promesa o, ms exactamente, al cumplimiento de las
obligaciones derivadas de ella, acompa a la prometiente
compradora y, luego de su muerte, a sus herederos, los aqu
demandados, es evidente la imposibilidad de acoger la splica
sometida a estudio con el alcance literal que en principio se le
pudiera atribuir, en tanto que su prosperidad dependera, como en
precedencia se destac, de la demostracin de que todos los
intervinientes en el respectivo contrato hubieran asumido una
conducta inequvocamente dirigida a apartarse del mencionado
negocio jurdico preparatorio, con el marcado inters comn de
anonadar su fuerza obligatoria, y en este litigio,
independientemente de lo que sobre el punto exterioriz la
prometiente vendedora, qued evidenciado que la otra
contratante, escogi un sendero notoriamente opuesto a ese
propsito.


A.S.R. Exp. 08463 23
2.3.6. Sentado lo anterior, y teniendo presentes
los propsitos de la funcin pblica de administrar justicia, se
impone a la Corte interpretar integralmente la demanda, en
especial su pretensin primera subsidiaria y los hechos que la
sustentan, con el propsito de extraer de ese acto de postulacin
su verdadero alcance, con el que se logre, adems, zanjar el
conflicto que enfrentan las partes y, por contera, hacer eficaces
sus derechos, teniendo muy en cuenta la prevalencia del derecho
sustancial, que como regla de principio en la actualidad consagra
el artculo 228 de la Constitucin Poltica, sin socavar, claro est,
las reglas de la consonancia y sin quebrantar tampoco la
objetividad de la controversia trazada por la actora.

En ese empeo, importa recordar que es deber del
juez, en este caso de la Corte, como sentenciador de instancia,
interpretar la demanda, actividad en la que, sin desfigurar su
contenido objetivo, debe preferir el sentido de ella que le permita
arribar a una decisin que, conforme al sistema jurdico,
constituya solucin a la problemtica sometida a su conocimiento.

Con razn se ha aseverado que en aquellos casos en
que exista cierta vaguedad en la demanda, el juez est en la
obligacin de interpretarla ...con el fin de no sacrificar un derecho y
siempre que la interpretacin no vare ni modifique los captulos
petitorios del libelo. En la interpretacin de una demanda, ha dicho
la Corte, existe el poder necesario para ir tras lo racional y evitar lo
absurdo... (G.J. tomo XLIV, pg.439), facultad que se torna en un
deber en cuanto compele al fallador a emplear sus atribuciones
legales para evitar las decisiones inhibitorias (artculo 39 del Cdigo

A.S.R. Exp. 08463 24
de Procedimiento Civil) (Cas, Civ., sentencia de 6 de febrero de
2001, expediente No. 5656; se subraya); y que en desarrollo de esa
actividad, importa tener en cuenta todo el conjunto del libelo y
adems, si ello fuere menester para precisar su verdadero
sentido, todas las actuaciones desarrolladas no slo en el curso
de proceso sino tambin durante la gnesis del litigio (Cas. Civ.,
sentencia de 19 de julio de 1985. G.J. CLXXX, pg. 175).

2.3.7. Tal y como ya se memor, en la pretensin
primera subsidiaria la demandante reclam literalmente declarar
resuelto por mutuo disenso [el contrato], ante el incumplimiento de
la parte demandada y la voluntad de no perseverar de la parte
actora. En relacin con dicha peticin es vigorosamente
expresivo lo que se indic en el hecho segundo de la demanda
que dio origen al proceso, en el que -en lo pertinente- el
apoderado judicial de la seora AIDE DURAN DE BELTRAN
expres que ella hizo uso de la clusula penal, que [la] facultaba
para retractarse como en efecto lo hizo, de lo cual haba
informado por escrito y con antelacin a su contratante y con base
en ello haba procedido a otorgar escritura de enajenacin a otra
persona, para despus precisar en el numeral quinto de ese
acpite, que [e]l mutuo disenso contractual es prerrogativa que le
asiste a mi mandante para resolver el contrato en virtud de las
arras pactadas y frente al incumplimiento declarado, adems que
manifiesta su voluntad de no perseverar en el mismo. Tal el
fundamento de la peticin primera subsidiaria principal (fls. 41, 42
y 43, cdno. 1).


A.S.R. Exp. 08463 25
En virtud de lo anterior, cumple advertir, entonces, que
el aniquilamiento de la promesa celebrada por las partes el 14 de
diciembre de 1985, que la actora solicit en la mencionada
pretensin, no est fundado, en rigor, en el mutuo disenso de las
contratantes, sino que ella lo situ, en estrictez, a partir de lo que
se estipul en su clusula sexta del contrato de promesa,
conforme a la cual, las partes acuerdan como arras del contrato
la suma de CIEN MIL PESOS $100.000, convenio que, entonces,
la facultaba para retractarse, lo que en efecto tal prometiente
vendedora hizo e inform por escrito y con antelacin a su
contratante, materializando as su propsito de no perseverar
en el referido acuerdo de voluntades, actitud que explica que en la
demanda hubiese solicitado su resolucin en virtud de las arras
pactadas, en relacin con las cuales, al aludir a las prestaciones
mutuas, expresamente, pidi que su valor fuera deducido de la
parte del precio que como prometiente vendedora deba devolver
a la prometiente compradora (Cfme. fls. 6 y 41 al 47, cdno. 1).

2.3.8. El cabal entendimiento de las precedentes
afirmaciones extractadas obviamente del texto de la demanda, en
torno de las cuales los demandados expresaron que la
retractacin de la prometiente vendedora habra sido
extempornea por haberse producido con posterioridad a la
entrega del bien, aspecto que posteriormente se analizar, y
corroboradas -las mencionadas aseveraciones- con los
documentos existentes en el proceso, cuyo alcance demostrativo
no fue controvertido por los demandados, quienes, por el
contrario, pidieron igualmente tenerlos como prueba (fls. 71 y 72,
cdno. 1), con abstraccin, se repite, de la estricta literalidad que

A.S.R. Exp. 08463 26
acerca de las figuras jurdicas signadas como splicas formul la
demandante, particularmente, la primera subsidiaria, impone
sealar que el constante y firme querer de la actora relacionado
con deshacer, a ultranza, la promesa celebrada el 14 de
diciembre de 1985, en estricto sentido, tuvo origen y lo edific en
la figura jurdica del retracto, derivado del pacto de arras que all
incorporaron las contratantes.

2.3.9. Sobre el mencionado instituto de las arras,
propio es observar lo siguiente:

a. Como lo tiene sealado la jurisprudencia
nacional, por arras se entiende, de acuerdo con la significacin
etimolgica del vocablo, las cosas que una parte da a la otra en
prenda de la celebracin o ejecucin del contrato y que
constituyen una estipulacin de carcter real y de naturaleza
accesoria, vinculada como tal a la validez del contrato principal a
que accede (Cas. Civ., sentencia de 30 de julio de 1941, LII, 25).

El pacto de arras, institucin con innegable raigambre
romana pero cuya regulacin particular en el cdigo civil
colombiano tiene claro origen en el derecho castellano
1
,
corresponde a un elemento accidental del acto o contrato, toda
vez que no se sobreentiende sino que requiere del consentimiento
expreso de las partes, lo que resulta lgico si se tiene en cuenta
que a travs de tal estipulacin, en su modalidad general -arras
de retracto-, se introduce una importante excepcin al principio de
obligatoriedad de los actos jurdicos (art. 1602 del C.C.), al

1
Rodrguez Fonnegra, Jaime. Del contrato de compraventa y materias aledaas. Ediciones Lerner.
Bogot, 1960. Pgs. 1053 y ss.

A.S.R. Exp. 08463 27
permitirse que por la sola voluntad de uno de los contratantes se
frustre un negocio jurdico previamente convenido o se le prive de
efectos, con carcter vinculante para todos los que participaron en
l.

Por la razn que se deja sealada -el carcter
accidental y expreso de las arras-, la jurisprudencia tambin ha
indicado que no todo lo que las partes se entregan, unas a otras,
sea en el perodo precontractual o en el de ejecucin, puede
tomarse como arras. Tal atributo lo tendr nicamente aquello que
las partes hayan convenido en darle el carcter de seal o
garanta de la celebracin o del cumplimiento del respectivo acto.

b. Aunque en el derecho comparado y en los
desarrollos doctrinales se identifican diversas modalidades de
arras, es claro que la legislacin civil colombiana solamente
consagr dos clases principales: aquellas que se entregan como
smbolo, seal o manifestacin de querer o de perseverar en el
contrato, excluyendo de suyo cualquier posibilidad lcita de
arrepentimiento, las cuales pueden entregarse como parte del
precio de la correspondiente operacin o como seal de quedar
convenidos los contratantes, arras que tradicionalmente se han
denominado en nuestro entorno como arras confirmatorias; y las
que se entregan como garanta de la celebracin o de la ejecucin
del contrato, pero que simultneamente confieren a los
contratantes la facultad de retractarse, arrepentirse o
desvincularse del acto o negocio, asumiendo las consecuencias
desfavorables establecidas en la ley para el efecto, consistentes
en perderlas el que las ha entregado o restituirlas dobladas el que

A.S.R. Exp. 08463 28
las haya recibido, modalidad sta que, en razn del particular
efecto antes descrito, recibe la denominacin de arras
penitenciales, arras de retractacin o de retracto o, tambin, la de
arras simples.

En todo caso, es claro que las arras de retractacin o
arras penitenciales constituyen la regla general en esta materia,
de tal forma que si se pacta la entrega de arras, pero no se
menciona la intencin de que las mismas constituyan la seal de
confirmacin de la voluntad contractual, se debe considerar -
presuncin de derecho- que las partes conservan la facultad de
retractarse, en los trminos establecidos en los artculos 1859 y
1860 del Cdigo Civil.

c. No obstante, dada la naturaleza excepcional que
ostentan las arras de retracto, por el carcter general que tiene el
efecto normativo y vinculante de las convenciones (art. 1602 del
C.C.), el legislador tiene establecido que la posibilidad de
arrepentimiento caduca en el plazo determinado por las partes o
en el breve lapso establecido en el artculo 1860 de la ley civil
(dos meses contados a partir de la fecha del acto o negocio),
facultad que tambin se extingue, independientemente del plazo
transcurrido, si antes de su vencimiento se otorga la escritura
pblica de venta o comienza a efectuarse la entrega (ibidem).

Al respecto, la jurisprudencia de la Corte, luego de
reiterar que las arras de retractacin son la regla general, y de
indicar que su principal efecto consiste en que por virtud de ellas
las partes tienen el derecho de desligarse del vnculo contractual,

A.S.R. Exp. 08463 29
mediante la prdida de una suma igual al valor de las arras, esto
es, el que las dio perder el derecho de reclamarlas y el que las
recibi deber devolver el doble del valor de ellas, ha sealado
que con todo, la prerrogativa de retractacin no puede ser
indefinida, pues la ley, para precaver la incertidumbre del vnculo
jurdico, seala un plazo dentro del cual se debe ejercitar y,
adems, fija otras condiciones para su procedencia, consistentes,
bsicamente, precisa la Corte, en que no se haya materializado la
forma solemne establecida para el perfeccionamiento del contrato,
en el caso de que se hayan pactado arras simples en garanta de
su celebracin, o se haya dado comienzo a la ejecucin de las
prestaciones derivadas del contrato, en aquellos eventos en que
las arras se hayan convenido para asegurar el cumplimiento del
respectivo negocio jurdico.

d. Con apoyo en lo anterior, la Sala concluy el
anlisis que realiz en relacin con las arras simples o de retracto,
de la siguiente manera: Lo hasta aqu expresado en torno a las
arras de retractacin, permite observar que ellas presentan las
caractersticas siguientes: a) Cada una de las partes tiene el
derecho de arrepentirse del contrato, mediante el pago de una
pena; b) El derecho de retractacin, para que sea eficaz, debe
ejercerse dentro del trmino convencional, o en su defecto dentro
de los dos meses siguientes a la celebracin del contrato y, en
todo caso, antes de darse comienzo a ste o de otorgarse la
escritura pblica; c) Quien ejerza la facultad de retractacin, con
motivo de este arrepentimiento pierde las arras si las dio, o le
corresponde restituirlas dobladas si las recibi; d) Si dentro del
trmino convencional o legal, o antes de iniciada la ejecucin del

A.S.R. Exp. 08463 30
contrato o de otorgada la escritura pblica, ninguna de las partes
se retracta, este derecho se extingue para los contratantes y trae
como consecuencia obvia la de que las arras deben ser
restituidas a quien las dio o tomarse como parte del precio si fue
el comprador quien las entreg; e) Extinguido el derecho de
retractacin, las partes deben cumplir el contrato en las
condiciones pactadas. Por tanto, el incumplimiento subsiguiente
no impide al contratante que s ha cumplido promover las
acciones pertinentes (Cas. Civ., sentencia de 11 de diciembre de
1978, CLVIII, pg. 311).

e. En relacin con el pacto de arras simples y, en
particular, teniendo en cuenta la posibilidad del retracto, la Corte
ha considerado que a travs de esta estipulacin las partes
convienen la celebracin de un contrato sujeto a condicin
resolutoria. As, ha sostenido esta Corporacin que [e]n la
promesa de venta la estipulacin de arras penitenciales constituye
una condicin resolutoria. La promesa se resuelve si una de las
partes desiste dentro del plazo convencional o legal. En tal caso la
otra parte no puede exigir del que se retracta, el cumplimiento de
la promesa: slo puede retener las arras o pedirlas dobladas,
segn el caso. Expirado el plazo dentro del cual poda ejercitarse
la facultad de desistir, la condicin resolutoria se considera fallida
(C.C., artculo 1539) y el contrato debe ejecutarse (Cas. Civ.,
sentencia del 6 de junio de 1955, LXXX, pg. 407).

Dentro de dicho contexto, ha de precisarse, entonces,
que el ejercicio del derecho de retracto derivado del pacto de
arras simples implica el acaecimiento de la condicin resolutoria

A.S.R. Exp. 08463 31
expresa de la que pende la subsistencia del respectivo contrato,
condicin que es potestativa, en la medida en que depende de la
voluntad del contratante que desee hacer uso de tal prerrogativa,
sin que dicha caracterstica, como es bien sabido, pueda generar
su invalidacin, toda vez que lo que proscribe el ordenamiento
jurdico son las condiciones suspensivas que dependan
exclusivamente de la voluntad de la persona que se obliga,
supuesto que, claramente, no se presenta en el evento que se
analiza.

Adicionalmente, ha de tenerse presente que la forma
de terminacin contractual a la que se ha hecho referencia
resolucin- opera, en este evento en particular, sin necesidad de
acudir al rgano Jurisdiccional del Estado, pues que en tal
supuesto el convenio queda deshecho extraprocesalmente y
como obvia consecuencia del ejercicio de la facultad legtima de
retracto por parte de uno de los contratantes (Cas. Civ. 10 de
mayo de 1977, G.J., CLV, primera parte, pg. 113).

f. Pese a que en alguna poca la Corte consider
que el pacto de arras simples slo era admisible en la
compraventa y en el arrendamiento, habida cuenta de la expresa
referencia que en las normas correspondientes se haca a la
viabilidad de aplicar dicha figura en tales tipos negociales (arts.
1859, 1860, 1861, 1932 y 1979 del C.C.), y que, por ende,
promesa de contrato y arras eran negocios incompatibles por
regla general (Cas. Civ., sentencia de 6 de octubre de 1953,
LXXVI, pg. 521), lo cierto es que tal postura se rectific en breve
(Cas. Civ., sentencia de 6 de junio de 1955, G.J. LXXX, pg. 414)

A.S.R. Exp. 08463 32
y posteriormente la Corporacin ha venido reiterando la viabilidad
del pacto de arras no slo en la promesa de contrato (ver
sentencias de casacin de 21 de febrero de 1967, CXIX, pg. 17,
y de 11 de diciembre de 1978, CLVIII, pg. 311, entre otras), sino
tambin en otros tipos contractuales de naturaleza sinalagmtica,
teniendo en cuenta, adems, la previsin que, con carcter
general, establece el Cdigo de Comercio de 1971, el cual en su
artculo 866 dispone que [c]uando los contratos se celebren con
arras, esto es, dando una cosa en prenda de su celebracin o de
su ejecucin, se entender que cada uno de los contratantes
podr retractarse, perdiendo las arras el que las haya dado, o
restituyndolas dobladas el que las haya recibido. Celebrado el
contrato prometido o ejecutada la prestacin objeto del mismo, no
ser posible la retractacin y las arras debern imputarse a la
prestacin debida o restituirse, si fuere el caso.

Y es que en verdad el terreno propicio para el pacto de
arras simples que garanticen la celebracin del contrato, es un
negocio jurdico de carcter preparatorio, como lo es la promesa
de contrato
2
, mientras que la estipulacin de arras de retracto con
el propsito de asegurar la ejecucin de la convencin, debe
realizarse, por regla general, en el contrato definitivo. As lo
precis la Corte en fecha reciente, al indicar que [v]ista la
compatibilidad existente entre el pacto de arras y la promesa de
contratar, fcil es colegir cul es la funcin que de ordinario estn
llamadas a cumplir: la de garantizar la obligacin que es propia de
la promesa, vale decir, la de celebrar el contrato prometido. En
este marco de ideas, no es cierto, como erradamente lo piensa el

2
Prez Vives, lvaro. Compraventa y permuta en Derecho Colombiano. Editorial Temis. Bogot,
1953. Pg. 54.

A.S.R. Exp. 08463 33
impugnador, que el cumplimiento anticipado de las obligaciones
propias del contrato prometido posea virtud para extinguir la
funcin de las arras pactadas al tiempo de la promesa, desde que,
como es inconcuso, aun est en vilo la celebracin, nada menos,
que del contrato objeto de promisin; esto es, desde que est
pendiendo aquello que principalmente, por no decir nicamente,
tiende a garantizar en tal evento el compromiso de las arras, si es
que, de otra parte, como aqu lo seala el propio recurrente, se las
tiene como de retractacin, o comnmente llamadas
penitenciales (Cas. Civ., sentencia de 7 de septiembre de 1999,
exp. No. 5217).

g. As las cosas, si al ajustarse una promesa de
contrato se entrega dinero u otras cosas a ttulo de arras, sin ms
calificaciones, habr de entenderse que cualquiera de los
prometientes tiene la facultad de retractarse, de desistir del
contrato en otra terminologa, sin que dicha manifestacin
comporte incumplimiento o desatencin de la obligacin de hacer
surgida del mencionado contrato preparatorio. Se trata del
ejercicio de una facultad de obrar, por ende lcita, que, en todo
caso, hacindose efectiva en la oportunidad pactada, o, en su
defecto, en la consagrada en la ley, genera para el que adopta tal
determinacin una consecuencia desfavorable, consistente en
perder lo que entreg, si as lo hizo, o restituir duplicado lo que
recibi, si ese fuera el caso.

Si las partes del contrato de promesa no hacen uso
oportuno del beneficio del retracto, o si precluye la oportunidad
para ello por efecto de la celebracin del contrato prometido, en

A.S.R. Exp. 08463 34
principio, lo dado a ttulo de arras debe ser restituido a quien lo
entreg, como quiera que la finalidad de dicha prestacin -el
retracto- ya no se va a concretar. Sin embargo, en tal supuesto, si
el que entreg las arras fue el prometiente comprador, y ellas se
materializaron mediante la transferencia de una suma de dinero,
resulta viable entender que el valor de las arras puede imputarse
a la suma convenida como precio del bien objeto de la venta en
caso de hallarse pendiente y ser exigible, en aplicacin de las
reglas de la compensacin de obligaciones.

2.3.10. Ubicada la situacin en el escenario que,
en punto a la figura jurdica de las arras, imponen las reflexiones
precedentes, aprecia la Corte que en la promesa de compraventa
sobre la que versa este conflicto, las partes convinieron una
clusula en ese preciso sentido, con alcance que permite situar la
estipulacin dentro de la modalidad de las llamadas arras simples
o de retractacin. Igualmente, que la demandante, en tiempo, le
comunic a la prometiente compradora su decisin de
retractarse de dicho acuerdo, con las previsiones y con las
consecuencias establecidas en los artculos 1859 y 1860 del
Cdigo Civil, con los ajustes que la naturaleza del contrato -
promesa- implica.

Desde luego que la conclusin anterior proviene de
que al expediente, en adicin a que se aport el escrito en el que
se formaliz el contrato con esa especial estipulacin, tambin
ados la actora con la demanda copia simple y, luego, en
cumplimiento a la exhibicin que la Corte le orden hacer con
fundamento en los artculos 179 y 180 del Cdigo de

A.S.R. Exp. 08463 35
Procedimiento Civil, present los soportes documentales idneos
-copia autorizada y autenticada por el Juzgado Cuarto Civil del
Circuito de Neiva- con los que se acredita que ella,
tempestivamente, materializ su determinacin de retractarse,
esto es, de no perseverar en el contrato de promesa de
compraventa en su momento celebrado.

En efecto, de dichos elementos de persuasin se
desprende claramente que el 28 de diciembre de 1985, la seora
AIDE DURN DE BELTRN radic en el Juzgado Promiscuo
Municipal de Campoalegre -reparto-, un escrito mediante el cual
solicit que se le notificara a la contratante BRBARA CUELLAR
DE CABRERA su determinacin de hacer uso del derecho de
RETRACTARME del contrato de promesa de compraventa que
celebramos en documento fechado en Campoalegre el 14 de
diciembre de 1985, respecto del inmueble ubicado en la esquina
sur este de la calle 20 con la carrera 9 () en razn de
haberse pactado ARRAS y por cuanto el art. 1859 del C. Civil, me
cnfiere (sic) ese derecho de retractacin que ha de ejercerse, a
falta de pacto entre las partes, dentro de los dos meses siguientes
al contrato, libelo en el que solicit, adems, que se la requiriera
para la restitucin del citado bien, y que se le comunicara que
estoy lista a devolverle la suma de $500.000.oo que recib como
parte del precio, y a pagarle las arras de ley (fl. 296). El Juzgado
Primero Promiscuo Municipal de esa poblacin, autoridad a la que
por reparto se le asign dicha peticin, tras ordenar la
correspondiente citacin a travs de provedo calendado el 31 de
diciembre de 1985, en diligencia realizada el 8 de enero de 1986
le notific a la seora CUELLAR DE CABRERA el contenido del

A.S.R. Exp. 08463 36
auto anterior y previa lectura de la peticin formulada y del
contrato anexo en fotocopia autenticada, efectu los
requerimientos de rigor (fls. 297 y 298).

Por virtud de lo anterior se acredit entonces, por una
parte, que las sealadas contratantes incluyeron expresamente en
el documento una estipulacin de arras simples, y, por la otra, que
la prometiente vendedora antes de que expirara el lapso de dos
meses previsto en el artculo 1860 de Cdigo Civil, esto es, el 8
de enero de 1986, en cuanto que tales interesadas no fijaron
plazo dentro del cual podan retractarse, dio a conocer a la
prometiente compradora su decisin de no persistir en el contrato,
temtica esta ltima sobre la que, en estrictez, ninguna
controversia ofrecen las posturas que en el proceso exteriorizaron
los demandados, al punto que, se repite, espontneamente,
aceptaron lo que en los anteriores trminos, sobre el retracto,
asegur la demandante.

Mrese que la actora en el libelo con el que promovi
el proceso, segn arriba se indic, sostuvo que hizo uso de la
clusula penal que la facultaba para retractarse como en efecto lo
hizo, habiendo informado [de ello] por escrito y con antelacin
a su cocontratante, aseveracin que aunque los sucesores de la
prometiente compradora replicaron con la frmula no es cierto,
importa ver que tal negativa la limitaron a que cuando [la
vendedora] se retract ya haba perdido el derecho para hacerlo
(fl. 70, cdno. 1), dejando as en claro que el blanco de tal
desaprobacin era lo relacionado con el vigor de la figura, esto es,
la divergencia slo apunt a la temtica relativa a la tempestividad

A.S.R. Exp. 08463 37
del retracto -cuestin sobre la cual lneas adelante se harn las
reflexiones necesarias- y no, se repite, en cuanto a la existencia
del pacto de arras, ni en relacin con el empleo que la actora hizo
de la facultad que de all se derivaba para ella.

De lo expuesto surge claro, igualmente, que en el
proceso, con los referidos medios de conviccin, est acreditado
que la promesa base de la accin, suscrita el 14 de diciembre de
1985, se extingui por virtud del acaecimiento de una condicin
resolutoria el retracto ejercido por la prometiente vendedora-,
como aqu habr de reconocerse, en razn de lo cual, como
adelante se precisar, debern realizarse las restituciones mutuas
correspondientes, para lo cual se observarn las reglas legales y
jurisprudenciales que gobiernan tal materia.

De igual forma, de las mencionadas probanzas se
desprende que para la fecha convenida por las contratantes para
suscribir la escritura pblica que habra de perfeccionar el negocio
jurdico prometido -22 de marzo de 1986-, el contrato de promesa,
y, por ende, las obligaciones que de l surgieron, en rigor, ya no
se encontraban subsistentes, se repite, por razn de los efectos
de la condicin resolutoria que se desprenda del oportuno
ejercicio del retracto efectuado por la prometiente vendedora.
Asimismo, de all se evidencia que el incumplimiento que se ha
endilgado a la prometiente compradora, en razn de no haber
concurrido a la notara, en la fecha antes indicada, con la totalidad
de los comprobantes fiscales necesarios para otorgar la escritura
pblica prometida, en realidad, carece de trascendencia, pues mal

A.S.R. Exp. 08463 38
podra darse efectos a la desatencin de compromisos para esa
poca claramente inexistentes.

2.3.11. En punto a la cuestin que atae con la
manifestacin que realiz la parte demandada al dar respuesta al
hecho segundo de la demanda, circunscrita, como se anticip, a
que cuando la demandante se retract ya haba perdido el
derecho para hacerlo, por haber hecho entrega del bien a la
prometiente compradora (fl. 70, cdno. 1), estima la Corte que
dicha objecin no tiene la virtualidad de modificar las conclusiones
anteriormente reseadas, como pasa a precisarse seguidamente.

En primer trmino, ha de reiterarse que la actora hizo
uso en tiempo de la facultad de retractarse, habida cuenta que si
el contrato en el que se pactaron las arras se celebr el 14 de
diciembre de 1985, sin convenir lapso alguno para que las partes
emplearan la figura, y la prometiente vendedora enter a la
prometiente compradora de aquella determinacin el 8 de enero
de 1986, se comprueba, en acatamiento a lo reglado en el citado
artculo 1860 del Cdigo Civil, que tal acto ciertamente lo ejecut
de manera oportuna la parte interesada, pues la mencionada
disposicin civil establece un plazo de dos (2) meses para el
tempestivo ejercicio de la referida facultad negocial.

Como ya se ha sealado, el pacto de arras simples o
de retracto puede tener dos especficas finalidades: asegurar la
celebracin de un contrato en poca posterior o garantizar el
cumplimiento de las obligaciones de un negocio jurdico que ya se
ha perfeccionado. Se ha dicho, igualmente, que el terreno natural

A.S.R. Exp. 08463 39
para el pacto de la primera clase de arras en garanta de la
celebracin del contrato- es el de un negocio jurdico preliminar o
de carcter preparatorio, como lo es el contrato de promesa, as
como el de las arras de la segunda especie en garanta de la
ejecucin del contrato-, es el de los actos jurdicos que se podran
denominar definitivos.

En ese contexto, la previsin del artculo 1860 del
Cdigo Civil sobre la caducidad del retracto, dejando de lado el
evento del plazo de carcter preclusivo, en la que se indica que la
mencionada facultad ya no se puede ejercer si se ha otorgado
escritura pblica de venta o ha principiad[o] la entrega, no
puede ser aplicada considerando estas dos circunstancias
indistintamente, esto es, sin precisar la clase de arras simples
especficamente convenidas por las partes, pues es claro que el
primer evento hace referencia a las arras simples pactadas para
garantizar la celebracin del contrato y el segundo para las arras
simples estipuladas con el propsito de asegurar la ejecucin del
respectivo negocio jurdico. Se reitera al respecto lo sealado por
esta Corporacin en la sentencia arriba citada, de fecha 7 de
septiembre de 1999 (exp. No. 5217), en cuanto que la ejecucin
anticipada de obligaciones propias del contrato prometido no tiene
la virtualidad de extinguir la funcin de las arras pactadas al
tiempo de la promesa, desde que est pendiente aquello que
principalmente, por no decir nicamente, tiende a garantizar este
tipo de estipulaciones, que es, como bien se sabe, la celebracin
del contrato prometido.


A.S.R. Exp. 08463 40
En consecuencia, si en el contrato de promesa de
compraventa objeto de este proceso las partes acordaron
incorporar las sealadas arras y al propio tiempo previeron que
desde esa misma fecha AIDE DURN DE BELTRN le
entregaba a BARBARA CUELLAR DE CABRERA el inmueble
materia del contrato prometido, ello no significa que materializado
esto ltimo perdiera virtualidad el principal efecto que de aqulla
modalidad de arras es dable derivar, merced a que, se repite,
atendiendo a las normas sustanciales que gobiernan el tipo de
arras particularmente convenido, tal consecuencia slo se hubiera
producido, bien porque en el plazo acordado, en su caso, o dentro
de los dos meses siguientes, las interesadas no hubieran
manifestado su intencin de retractarse, o bien porque antes de
consumarse el respectivo trmino las contratantes hubieran
decidido celebrar el contrato prometido, a travs de la suscripcin
de la respectiva escritura pblica.

Una interpretacin como la que sugieren los
demandados, llevara a concluir que la estipulacin de arras
objeto de anlisis no habra tenido ningn efecto desde el propio
momento de su pacto, toda vez que en la misma fecha en la que
ella se convino, la viabilidad de sus efectos -habilitar el retracto-
habra decado en virtud de la entrega efectuada en esa data,
propuesta interpretativa que, sin duda, socava lo establecido por
el artculo 1620 del Cdigo Civil, en punto a que [e]l sentido en el
que una clusula puede producir algn efecto, deber preferirse a
aquel en que no sea capaz de producir efecto alguno. Sobre el
alcance del citado precepto la Corte ha precisado que si la
interpretacin de una clusula puede aparejar dos sentidos

A.S.R. Exp. 08463 41
diversos, uno de los cuales le restara -o cercenara- efectos, o
desnaturalizara el negocio jurdico, dicha interpretacin debe
desestimarse, por no consultar los cnones que, de antiguo,
estereotipan esta disciplina (Cas. Civ., sentencia de 28 de febrero
de 2005).

2.3.12. Como consecuencia de lo sealado en
precedencia, se declarar que el contrato de promesa de
compraventa celebrado entre las seoras AIDE DURN DE
BELTRN y BRBARA CULLAR DE CABRERA se encuentra
resuelto por el retracto manifestado y oportunamente comunicado
por la prometiente vendedora a la prometiente compradora, con
las secuelas que a dicha figura corresponden, como se pasa a
elucidar a continuacin, dejando claro que para alcanzar la
sealada conclusin no es necesario examinar las excepciones
presentadas por los sucesores demandados, en cuanto que las
mismas -exceptio nom adimpleti contractus y exceptio doli (fl.
72 y 73, cdno. 1)- tenan como propsito enervar las pretensiones
de resolucin por incumplimiento de la parte demandada y mutuo
disenso en su interpretacin simplemente literal- que, como se
indic, no pueden prosperar, de modo que los soportes fcticos
de aqullas en manera alguna se relacionan con la institucin
jurdica en la que realmente se fundamenta el aniquilamiento del
memorado acuerdo de voluntades.

3. En punto de las prestaciones que, como
consecuencia de haberse resuelto por retracto el contrato de
promesa celebrado por las partes, surgen para sus celebrantes,
opera, sin duda, aqul principio consagrado en el artculo 1544 del

A.S.R. Exp. 08463 42
Cdigo Civil, segn el cual [c]umplida la condicin resolutoria,
deber restituirse lo que se hubiere recibido bajo tal condicin ,
cuyo desarrollo se deber establecer de acuerdo con las
particularidades que el caso especfico ofrezca, como quiera que
[l]a circunstancia de que el estado de cosas tengan que
retrotraerse a como se hallaban instantes antes de aquel en que
se produjo la conjuncin de voluntades resuelta, se apoya en la
necesidad de evitar que se produzcan injustos incrementos
patrimoniales, impidiendo de tal manera que, en el evento de que
hubiera mediado actividad parcial de cumplimiento por una o
ambas partes, el contratante beneficiado con ella pueda retener la
prestacin as recibida e imponiendo que las prestaciones ya
realizadas deban ser restituidas del modo y con el alcance que se
muestren apropiados para impedir los enriquecimientos a que se
ha hecho mencin, pues es as como se reponen las cosas al statu
quo ante, por cuya virtud se producen en general los efectos que
corresponden propiamente al cumplimiento de toda condicin
resolutoria, restituyndose las partes mutuamente todo lo que han
recibido o percibido por motivo del contrato, en las condiciones y
con el alcance especialmente determinados en el artculo 1932 del
C. C. (G. J. t. LI, pag.570) (Cas. Civ., sentencia de 28 de junio de
2005, expediente No. 03169-01).

4. As pues, se impone analizar las prestaciones
que, en tal virtud, corresponden a cada una de las partes de este
proceso, en virtud de la resolucin del contrato de promesa de
compraventa que en su momento las vincul.


A.S.R. Exp. 08463 43
4.1. Sern de cargo de la demandante, como
prometiente vendedora, las obligaciones que a continuacin se
relacionan:

4.1.1. Devolver a los demandados la parte del
precio que recibi de manos de la prometiente compradora, en
cuanta de $400.000.oo, en cuanto que si bien sta recaud como
parte del precio la suma de $500.000.oo, lo cierto es que, como
ya se ha sealado, las contratantes convinieron una clusula en
materia de arras por el monto de $100.000.oo.

Ahora bien, como el motivo determinante de la
resolucin contractual que oper fue el retracto que ejercit la
citada demandante, en el que ninguna incidencia tuvieron las
acciones u omisiones de la prometiente compradora o de sus
sucesores, los aqu demandados, propio resulta que el valor
correspondiente a la parte del precio recibida por la prometiente
vendedora deba ser restituida con la correccin monetaria
causada y que se cause desde la fecha en que la seora AIDE
DURAN DE BELTRAN la recibi, esto es, el 14 de diciembre de
1985, y hasta cuando realice la efectiva y completa restitucin de
la misma.

Sobre este particular, en el fallo que se acaba de referir
se seal que as como alrededor de las mentadas restituciones
la doctrina jurisprudencial de la Corporacin ha proclamado la
idea de evitar el aludido enriquecimiento, tambin ha propendido,
en aplicacin de principios como el de la justicia y la igualdad que
dimanan de la interpretacin de los principios generales de

A.S.R. Exp. 08463 44
derecho, porque ellas se satisfagan mediante la aplicacin de la
correspondiente actualizacin monetaria conforme a las
circunstancias prcticas que ofrezca cada caso en particular y en
la medida en que las mismas lo permitan; ello equivale a decir que
en presencia de una de dichas eventualidades la prestacin
restitutoria no se efecte en la cifra nominal sino debidamente
actualizada, como mecanismo idneo que permite preservar la
equidad aun en este tipo de obligaciones, contrarrestando de esta
manera las inevitables consecuencias del envilecimiento del
dinero, como as, ciertamente, se consider en sentencia de 9 de
septiembre de 1999, al sealar cmo ante la ausencia de norma
expresa que prohje la correccin monetaria en nuestra legislacin
y dado que la inestabilidad econmica del pas y el creciente
deterioro del poder adquisitivo del dinero son circunstancias
reales y tangibles que no pueden pasar desapercibidas al juez a
la hora de aplicar los preceptos legales que adoptan como regla
general en la materia, el principio nominalista, el cual, de ser
aplicado ciegamente conducira a graves e irreparables
iniquidades, ha concluido la Corte, que ineludibles criterios de
justicia y equidad imponen condenar al deudor a pagar en ciertos
casos, la deuda con correccin monetaria (G.J., t. CCLXI,
Volumen I, pg. 280).

4.1.2. Del mismo modo, la seora AIDE DURAN
DE BELTRAN, de conformidad con las previsiones del artculo
1859 del Cdigo Civil, deber devolver a los sucesores
demandados el doble del valor de las arras que recibi.


A.S.R. Exp. 08463 45
En lo que hace a este concepto, estima la Corte que,
en el caso concreto, como desde la celebracin del contrato de
promesa hasta la fecha de este fallo ha transcurrido un
considerable perodo de tiempo, que en tal interregno la moneda
nacional ha sufrido un evidente proceso de depreciacin, y que
del mencionado contrato se retir con xito justamente la propia
demandante, en acatamiento de principios superiores, en
particular el criterio de la equidad (art. 230 de la Constitucin
Poltica), el duplo de la suma transferida a ttulo de arras simples -
$100.000- deber ser entregado por la demandante a los
demandados con la correspondiente actualizacin monetaria, al
margen de que las partes no hubieren convenido expresamente
un mecanismo de reajuste o revaluacin monetaria, pues es
evidente que, en circunstancias normales, la restitucin de las
arras debe realizarse, por lo general, en un corto perodo de
tiempo dos meses- ,por lo que no es razonable exigir a las partes
que prevean la prdida del poder adquisitivo de una suma que se
debe entregar en tan corto tiempo; sin que pueda objetarse frente
a tal determinacin, por otra parte, que a la prometiente
compradora se la hubiere considerado en su momento como
contratante incumplida, toda vez que la terminacin del contrato
por el retracto que exterioriz la prometiente vendedora -
detonante de la obligacin de restituir las arras duplicadas-
ocurri, ciertamente, con antelacin a la presunta infraccin de
aqulla relacionada con presentar a la notara unos comprobantes
fiscales; ni tampoco pueda esgrimirse, finalmente, para negar la
indexacin, el carcter sancionatorio o punitivo que en ocasiones
se le ha asignado a la figura jurdica de las arras de retracto, pues
ciertamente resulta extrao estimar como sancin o castigo la

A.S.R. Exp. 08463 46
consecuencia que se produce por el ejercicio de una facultad de
obrar, como es la de retractarse.

Como ya lo ha decantado suficientemente la
jurisprudencia de la Corte, la actualizacin monetaria de las
sumas de dinero no se reconoce en la actualidad como el
resarcimiento del dao que se haya podido sufrir por la prdida
del poder adquisitivo de la moneda, que un contratante incumplido
deba reconocer al contratante cumplido, sino que el propsito de
la misma es procurar la realizacin de los principios de justicia y
equidad en relacin con el poder adquisitivo de las sumas de
dinero que se deben entregar en cumplimiento de las obligaciones
pecuniarias, particularmente si ello ocurre luego de transcurrido
un largo perodo de tiempo, que desborda cualquier previsin
objetiva de los contratantes, umbrales que se veran claramente
desplazados en casos como el que se analiza, si a los sucesores
de la prometiente compradora se les entregara, como
consecuencia del retracto de su contraparte, la cantidad nominal
de $200.000.oo -duplo de lo entregado a ttulo de arras-, cuando
es evidente que desde el mes de enero de 1986 hasta la fecha de
este fallo han transcurrido ms de dos dcadas en las que el
poder adquisitivo de la mencionada cantidad indudablemente ha
disminuido por el fenmeno inflacionario que, aunque en menor
proporcin que en otras pocas, todava continua gravitando
sobre nuestra economa.

Sirva memorar para el efecto, lo que la Corte seal
respecto de esta temtica en la sentencia de 9 de noviembre de
1999 (expediente No. 5005): Si bien no puede desconocerse que

A.S.R. Exp. 08463 47
en alguna oportunidad la Corte justific la correccin monetaria de
las condenas en la necesidad de indemnizar un dao emergente,
no lo es menos que en la actualidad, en todos aquellos eventos en
los cuales de manera concreta ha inferido la necesidad de
reconocerla, ha acudido explcita o implcitamente, como
fundamento de tal reconocimiento, a la equidad, entendida no como
un principio general del derecho, sino, en acatamiento de lo previsto
por el artculo 230 de la Constitucin Poltica colombiana, como un
instrumento auxiliar de la interpretacin judicial que permite ahondar
en las normas jurdicas en bsqueda de esa justicia.

Ms exactamente, dado que la equidad, adems de
constituir un criterio o pauta para la interpretacin del derecho,
admitido por la tpica judicial, asume, por mandato constitucional, la
funcin interpretativa del carcter abstracto de la ley para adaptarla
a las circunstancias especficas de cada hiptesis en ella previstas,
permitindole al juez profundizar en el contenido de una norma con
miras a deducir la justa solucin de un conflicto, se ha constituido,
en no pocas ocasiones, quizs la mayora, en una imprescindible
herramienta que le ha permitido a la Corte ahondar en los
preceptos legales que gobiernan los distintos asuntos con miras a
encontrar en ellos alcances que convengan con la justicia
impidiendo que determinado acreedor soporte el riesgo de la
depreciacin de la moneda. De la mano de tal instrumento,
principios que informan el ordenamiento jurdico colombiano, tales
como el del equilibrio contractual o el de la integralidad del pago,
justifican con creces su reconocimiento en aquellos eventos en los
cuales han tenido cabida.


A.S.R. Exp. 08463 48
2. Cabalmente, ha dicho esta Corporacin que ...en
ausencia general de norma expresa que lo consagre (salvo las
especiales ya reconocidas para el sistema UPAC, en sentencia del
24 de abril de 1979) ha admitido (la Corte), mediante interpretacin
de las normas legales vigentes, el derecho al pago ntegro de los
perjuicios causados contra el responsable extracontractualmente
(Cas.30-03-1984, G.J. CLXXVI, pg.128; 06-08-1985, G.J. CLXXX,
pg.266; etc.), comprendiendo dentro de aquel el derecho al
quantum equivalente al de la correccin monetaria. Factor ste que
ha sido incluido en este derecho, ms como exigencia de la
actualizacin de la reparacin del dao al momento en que
efectivamente se verifica el pago, que como dao emergente
propiamente dicho, pues si bien se trata de un fenmeno extrao al
hecho ilcito, al contrato y a los autores, que lo pone al margen de la
responsabilidad directa de estos, no es menos cierto que tienen
incidencia al establecer el quantum de la reparacin, porque si la
vctima o sus herederos requieren de un pago completo por parte
del responsable extracontractualmente, que se determina al
momento de su realizacin, lgicamente habr que incluir, adems
del valor del momento de su causacin, el que corresponda a la
correccin hasta el momento del pago, a fin de que sea pleno o
completo, lo que desde luego, tambin descansa en la equidad.

Y tambin es cierto que en numerosos fallos (Cas. 01-
04-1987 G.J.CLXXXVIII, pag. 123; 02-02-90; 24-10-90; 06-06-91;
17-09-91; 03-12-92; 01-02-94; 07-03-94; 30-05-94; 08-02-94; 30-10-
94; 29-07-94, etc.) en que se ha decretado la nulidad de ciertos
contratos, la jurisprudencia de esta Corporacin, con fundamento
en el artculo 1746 del Cdigo Civil, se ha entendido que la

A.S.R. Exp. 08463 49
regulacin de las restituciones mutuas all contempladas, no solo
resaltan la necesidad de que por mandato legal expreso, se logre
unas restituciones al mismo estado en que se hallaran (los
contratantes) si no hubiese existido el acto o contrato nulo, sino
que el inciso 2o. del citado precepto impone el deber de acudir a
las reglas generales, que, en materia de contratos conmutativos,
sera la de establecer el equilibrio equitativo de los contratantes del
contrato anulado. Y precisamente en tal virtud la jurisprudencia, en
consideracin a las mencionadas restituciones equivalentes y
equitativas, ha reconocido la restitucin dineraria con correccin
monetaria en equivalencia a las contraprestaciones (G. J.
CCXXXIV, Pg. 439).

En suma, por los particulares perfiles que se presentan
en este asunto, se ordenar a la demandante devolver el valor de
las arras que recibi, dobladas, en cuanta total de $200.000.oo,
cantidad sta que deber actualizarse monetariamente no desde
la fecha en que le fue entregada -14 de diciembre de 1985-, sino a
partir de la data en que oper el retracto -8 de enero de 1986-
hasta cuando se efecte su entrega a los accionados.

4.2. A su turno, a los demandados, como sucesores
procesales de la prometiente compradora, seora BARBARA
CUELLAR DE CABRERA, se les habrn de imponer las
siguientes prestaciones:

4.2.1. En cuanto a la restitucin a la demandante
del inmueble prometido en venta, que la causante recibi al
tiempo de la celebracin del tantas veces mencionado contrato

A.S.R. Exp. 08463 50
preparatorio, correspondera ordenar que su entrega se realizara
por la parte demandada y en el estado en el que dicho bien se
encuentra.

No obstante, se observa que el inmueble fue objeto de
la medida cautelar de secuestro que orden el Tribunal Superior
del Distrito Judicial de Neiva, a travs de auto de 9 de mayo de
2000, habindose realizado tal diligencia el 27 de junio siguiente,
por lo que se ordenar que la entrega sea realizada por el
respectivo auxiliar de la justicia.

4.2.2. Al tiempo, se determina que el reintegro del
inmueble conlleva el del valor de sus frutos, aspecto en torno del
cual, como es lgico entenderlo, se deber establecer el perodo
de su causacin, la cuanta de los mismos y si procede o no el
reconocimiento de la respectiva actualizacin monetaria.

a. En lo que se refiere a los lmites temporales que
habrn de tenerse en cuenta para la concrecin del factor de que
se trata, es de verse que correspondiendo el pacto de arras a una
condicin resolutoria expresa, segn anteriormente se explic, a
voces del artculo 1545 del Cdigo Civil, verificada una condicin
de dicha naturaleza no se debern los frutos percibidos en el
tiempo intermedio, es decir, aqu entre la fecha del contrato y la
del acaecimiento de la condicin, salvo que la ley, el testador, el
donante o los contratantes, segn los varios casos, hayan
dispuesto lo contrario, hiptesis que en el sub lite no se cumple,
pues ninguna previsin al respecto expresaron las partes en la
promesa materia del proceso.

A.S.R. Exp. 08463 51

Se sigue de lo anterior, que los frutos que los
demandados debern devolver a la actora sern los causados
desde cuando sta, como prometiente vendedora, ejerci la
facultad de retractarse del contrato de promesa de compraventa,
esto es, a partir de la fecha en la que ella inform de tal decisin a
quien prometi comprar, lo que en precedencia se dijo acaeci el
8 de enero de 1986.

Por otra parte, en consideracin a que, como ya se ha
sealado, el inmueble se encuentra secuestrado desde el 27 de
junio de 2000, ser esta la fecha hasta la que se liquidarn los
frutos, en el entendido de que los obtenidos a partir de entonces,
corresponden a las cuentas que en su oportunidad debi rendir, o
que rendir, el respectivo secuestre, tal y como en un caso
similar, aunque referido a un vehculo, lo estim la Sala, al decir
que las cuentas de la administracin del automotor, lo cual
incluye los posibles frutos que haya podido producir a partir
del embargo y secuestro, son de cargo de los auxiliares de
la justicia y no del demandado, para ser tramitadas por el
procedimiento sealado en el artculo 689 del Cdigo de
Procedimiento Civil (Cas. Civ., sentencia de 23 de junio de 2000,
expediente No. C-4823, ya citada).

b. Para despejar la problemtica en torno al monto
de los frutos, importa precisar que al respecto en el expediente
obran dos dictmenes periciales. El primero practicado en el
trmite de la primera instancia, sin reparo alguno, y el segundo
realizado en virtud de lo que dispuso la Corte en la sentencia que

A.S.R. Exp. 08463 52
resolvi el recurso de casacin interpuesto, trabajo que objet la
parte demandada por error grave.

La experticia que no fue materia de reproche, en punto
a los frutos causados a partir de la entrega del predio, concluy
que ellos correspondan al valor de los cnones de arrendamiento
que se tasaron en $98.280.000, tras liquidar la renta mensual
durante trece (13) aos, en cuanto que si bien la parte
demandada declar haber recibido el inmueble en la fecha en que
suscribi el contrato de promesa -14 de diciembre de 1985-, lo
cierto es que el quantum de los frutos debe calcularse a partir de
la poca en la que oper la figura del memorado retracto -8 de
enero de 1986-, siendo incontrovertible que el trabajo se present
en el ao 1998.

Dicha experticia concluy que los frutos causados a
partir de la anotada fecha correspondan al valor de los cnones
de arrendamiento que se tasaron en $98.280.000, tras liquidar la
renta mensual durante el sealado lapso.

Tal dictamen, no obstante la brevedad que registra, se
ajusta a la prescripciones legales (art. 237 del C. de P. C.), pues
all consta que los expertos visitaron el bien y comprobaron que la
destinacin que los demandados le han dado corresponde a su
arrendamiento mercantil, y los peritos, sin desconocer que en ese
aspecto rige lo que los interesados acuerden, destacaron que en
la poca del trabajo el citado inmueble era ocupado por un local
de Drogas La Rebaja, luego de lo cual fijaron el valor de los
cnones de arrendamiento, tras establecer un cifra mensual

A.S.R. Exp. 08463 53
promedio. Por lo anterior, se habrn de tener en cuenta las
citadas conclusiones, ya que, en adicin, a la objetividad de las
anotadas consideraciones, aqullas y stas guardan armona con
los documentos que al otro peritaje se aportaron.

En lo que refiere al segundo trabajo ordenado en el
fallo que emiti la Sala de Casacin Civil, lo primero que se
impone es desechar la objecin que respecto del mismo plante
el apoderado de los demandados, habida cuenta que con
prescindencia de si los fundamentos de esa rplica edifican, en
estrictez, contradiccin en la modalidad de error grave, el
desacuerdo de dicha parte con el perito que lo realiz no
concierne con el tema medular para el que la prueba se decret,
pues el mismo apunt a criticar un asunto claramente divergente a
lo que toca con el valor de los frutos, respecto de los cuales
ningn reparo se materializ.

El auxiliar de la justicia, cumple anotarlo, para realizar
el trabajo encomendado parti de iguales reflexiones a las que
expusieron los primeros expertos, esto es, consider que los
frutos aludan al valor de los arrendamientos que gener el predio
destinado a la actividad comercial de expendio de medicamentos
(droguera) y, por ello, prohij la cuantificacin que en el inicial
dictamen se hizo para el citado perodo que, como qued dicho,
va y corresponde tasarla desde que oper el retracto -8 de enero
de 1986- hasta la poca en que se present aqul concepto -
1998-, los que fueron valorados, se repite, en la suma de
$98.280.000.


A.S.R. Exp. 08463 54
Respecto de las rentas causadas con posterioridad a
ese puntual lapso, el experto, con estribo en los documentos que
ados, las regul para el ao 1999 en $9.843.744, y acerca de los
seis primeros meses del ao 2000 en $6.152.340, puesto que el
bien, ya se seal, por orden del Tribunal, se secuestr el 27 de
junio de 2000 (fls. 36 y 37, cdno. 5), lo que implica que las sumas
correspondientes a los cnones subsiguientes quedaron en
manos del auxiliar de la justicia designado, de modo que la cifra
final a reconocer por dicho rubro ser de $114.276.084.

En resumen, los frutos causados son los
comprendidos entre la fecha en que oper el retracto -8 de enero
de 1986- hasta cuando se cautel el inmueble materia de la
promesa -27 de junio de 2000-, lapso en el que se generaron
arrendamientos que los peritos cuantificaron en la suma de
$114.276.084.

c. No se reconocer correccin monetaria sobre el
valor estimado de los frutos, toda vez que en cuanto a ellos, como
en reciente oportunidad nuevamente lo ratific la Corte, es
ciertamente extravagante la condena a pagar la correccin
monetaria, pues la restitucin de frutos debe limitarse a su
valor, conforme al artculo 964 del Cdigo Civil, es decir, a lo que
valan o debieron valer al tiempo de la percepcin, debindose
deducir al obligado lo que gast en producirlos, y ese valor, y no
otro adicional, es el que debe satisfacer el poseedor (G. J., t.
CLXXXVIII, pg. 158); esta posicin, por lo dems, ha sido
reiterada en las sentencias de 27 de marzo de 2006 y 7 de

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febrero de 2007, atrs citadas (Cas. Civ., sentencia de 21 de julio
de 2007, expediente No. 7892).

5. Acerca de las mejoras que la prometiente
compradora asegur haber realizado luego de entrar a ocupar el
predio materia del precitado contrato, la Sala precisa que respecto
de esta particular temtica surge la necesidad de proceder en los
trminos que reclam el apoderado judicial de los demandados,
en cuanto que repasados los elementos de persuasin que obran
en el expediente corresponde emitir un pronunciamiento orientado
a reconocer la pertinente prestacin, a favor de los sucesores de
la prometiente compradora.

Se destaca que si en el proceso est acreditado, por
una parte, que desde el 14 de diciembre de 1985 la demandante
entreg el inmueble materia de la promesa de compraventa a la
seora BRBARA CUELLAR DE CABRERA, y, por la otra, segn
el soporte documental -no controvertido-, que luego de
materializado ese hecho la prometiente compradora, con dineros
propios realiz mejoras en el citado bien raz para adecuarlo, en
orden a generar la posibilidad de explotarlo econmicamente,
resulta imperativo, para acatar criterios de equidad y soslayar la
posibilidad de generar un enriquecimiento sin justa causa a partir
de un pronunciamiento contrario, reconocer la efectiva existencia
de las mejoras alegadas por los demandados en orden a que, con
posterioridad, a travs del mecanismo procesal correspondiente,
se proceda a realizar su liquidacin, como adelante se precisar.


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Destaca la Sala que la seora Registradora de
Instrumentos Pblicos de Neiva remiti fotocopia autentica de las
declaraciones de construccin que el 20 de enero de 1986
rindieron en el Juzgado Segundo Civil Municipal de esa ciudad,
los seores JESS ANTONIO GUTIRREZ, JOS DOMINGO
GUTIRREZ y MIGUEL ANGEL TORREJANO OLARTE,
testimonios de los que se desprende, en lo que interesa al caso,
bsicamente, que la seora CULLAR DE CABRERA, tras recibir
el predio de la calle 20 No. 5-29 de Campoalegre, hizo construir a
sus propias y directas expensas, dentro del lote un saln de 6,10
metros de frente por 8 metros de fondo en ladrillo, con una
divisin en la mitad, con techo de zinc, pisos en cemento a color
paetado, con instalaciones de alcantarillado, bao e inodoro,
lavamanos, andn de la calle en baldosn, suministrando ella
todos los materiales y pagando la obra de mano (fls. 12 a 16,
cdno. 2).

Tales testimonios que la parte interesada protocoliz
en la Notara Segunda de Neiva, a travs de escritura pblica No.
552 de 24 de febrero de 1986, fueron aportados en la fase
probatoria que la Corte orden a propsito de la prosperidad del
recurso de casacin interpuesto (Cfme. fls. 189 a 193).

Tambin obran en el expediente dictmenes rendidos
por los auxiliares de la justicia otrora designados, que dan cuenta,
en suma, de que en el inmueble de que se trata se observan dos
clases de edificaciones: una zona productiva destinada a la
actividad comercial -venta de medicamentos- con anotacin en
torno a que [t]odas las obras que en ese local funcionan son con

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mximo [de] 12 aos de antigedad. Se puede afirmar que lo que
all se presenta fue construido entre diciembre de 1985 y
posterioridad (fls. 22 y 23, cdno. 2), y otro sector a continuacin
del local comercial, totalmente enmontado, en cuyo interior se
encuentran dos construcciones semidestruidas (fl. 201, cdno. 5).

Corresponde, entonces, reconocer la existencia de
tales mejoras, pues, en adicin a que en este proceso los
sucesores demandados las reclamaron, en el expediente obran
medios probatorios con los cuales se acredita que ellas fueron
realizadas con recursos de la prometiente compradora luego de
efectuada la entrega que le hizo la demandante; sin embargo, es
preciso disponer, como se anticip, que la cuantificacin de tales
obras se lleve a cabo en los trminos del artculo 307 del C. de P.
C. a travs del trmite especial que debern promover los
interesados dentro de los sesenta (60) das siguientes a la fecha
de la notificacin del auto que emita el Juzgado del conocimiento
para obedecer lo resuelto por el superior, mediante escrito que
contenga la liquidacin motivada y especificada de su cuanta.

6. Finalmente, sobre las expensas necesarias
invertidas en la conservacin de la cosa, debe sealarse que no
es posible realizar dable declaracin en ese sentido, dado que
pese a que en la sentencia que resolvi el recurso extraordinario
de casacin se orden determinar y cuantificar, de ser preciso,
ese rubro, lo cierto es que la parte interesada no formul peticin
en tal sentido, tanto ms cuanto que no existen en el proceso
elementos demostrativos que pongan de presente su real

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causacin, ni tampoco la cantidad a la que pudieran ascender
tales gastos.

7. Corolario de lo analizado es que la sentencia
apelada habr de revocarse para, en su defecto, tras negarse las
excepciones propuestas por los demandados, se acoger la
primera pretensin subsidiaria, empero, en el entendido que de la
misma hizo la Sala en virtud de la interpretacin que se realiz del
referido libelo, particularmente, de la sealada peticin y de su
soporte fctico. Por lo anterior, se declarar que el contrato de
promesa de compraventa base de la accin se resolvi por el
retracto que en cuanto a l ejercit la actora y, por consiguiente,
se dispondrn las obligaciones que, como prestaciones mutuas,
son de cargo de cada una de las partes, acorde con las
consideraciones en precedencia efectuadas al respecto.

DECISIN

En mrito de lo expuesto, la Corte Suprema de
Justicia, en Sala de Casacin Civil, administrando justicia en
nombre de la Repblica y por autoridad de la ley, actuando en
sede de segunda instancia, REVOCA la sentencia de 14 de
diciembre de 1999, proferida por el Juzgado Primero Civil del
Circuito de Neiva, en el presente proceso ordinario promovido por
la seora AIDE DURN DE BELTRN contra los seores
MARTHA CECILIA CABRERA DE CASTILLO, ROCO y LVARO
CABRERA CUELLAR, sucesores de la seora BRBARA
CUELLAR DE CABRERA, y, en lugar del mismo, RESUELVE:


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Primero: DENEGAR la pretensin principal de la
demanda.

Segundo: DENEGAR la pretensin subsidiaria relativa a
la nulidad del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las
partes de este proceso.

Tercero: DECLARAR no probadas las excepciones
formuladas por la parte demandada.

Cuarto: DECLARAR, conforme el genuino sentido de
la pretensin primera subsidiaria, que el contrato de promesa de
compraventa celebrado el 14 de diciembre de 1985 por la citada
demandante, como prometiente vendedora, y la ya fallecida seora
BRBARA CUELLAR DE CABRERA, como prometiente compradora,
se resolvi por el retracto que de l hizo la actora.

Quinto: DISPONER, como consecuencia de lo
anterior, que la demandante, en el trmino de diez (10) das, contados
a partir de la ejecutoria del presente fallo, cumpla las siguientes
prestaciones:

a) Devolver a la parte demandada la suma de
CUATROCIENTOS MIL PESOS ($400.000.oo) MDA. CTE., que
recibi como parte del precio del inmueble prometido en venta,
corregida monetariamente desde el 14 de diciembre de 1985 y hasta
cuando verifique su pago.

b) Reintegrar a la parte demandada la suma que recibi
a ttulo de arras, duplicada, esto es la cantidad total de DOSCIENTOS

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MIL PESOS ($200.000.oo) MDA. CTE., corregida monetariamente
desde el 8 de enero de 1986 y hasta cuando verifique su pago.

Sexto: ORDENAR, como consecuencia de lo resuelto
en el punto segundo precedente, que, en el trmino de diez (10) das,
contados a partir de la ejecutoria del presente fallo, el secuestre que
ostenta la tenencia del inmueble ubicado en la calle 20 No 8-71 y en la
carrera 9 No. 19-70/74 de Campoalegre, Huila, identificado adems por
los linderos y caractersticas sealadas en la demanda, lo entregue a la
parte actora de este proceso en el estado en que se encuentra. Para
dar cumplimiento a lo anteriormente ordenado, se decreta el
levantamiento de la mencionada medida cautelar.

Sptimo: ORDENAR, como consecuencia de lo resuelto
en el punto segundo precedente, que la parte demandada, en el
trmino de diez (10) das, contados a partir de la ejecutoria del
presente fallo, pague a la demandante la suma nominal de CIENTO
CATORCE MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL
OCHENTA Y CUATRO PESOS ($114.276.084.oo) MDA. CTE., por
concepto de los frutos que percibi de dicho inmueble.

Octavo: CONDENAR a la demandante AIDE DURN
DE BELTRN a pagarle a los sucesores de la seora BRBARA
CUELLAR DE CABRERA, por concepto de mejoras, el valor que se
demuestre a travs del trmite referido en la parte considerativa.

Noveno: CONDENAR en costas de la primera instancia
a la parte demandada. Sin costas en este grado.

Notifquese y, en oportunidad, devulvase el expediente al
Tribunal de origen.

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WILLIAM NAMN VARGAS



JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR



RUTH MARINA DAZ RUEDA



ARTURO SOLARTE RODRGUEZ



CSAR JULIO VALENCIA COPETE
Con ausencia justificada


EDGARDO VILLAMIL PORTILLA