LA FORMALIZACIN DE LA PROPIEDAD EN EL PER.

EFECTOS
ECONMICOS Y SOCIO CULTURALES.
1
Dr. Julio Caldern Cockburn
2
Este artculo efecta un anlisis de la poltica de formalizacin de la propiedad en el Per
entre 1996 y el 2004 desde el ngulo de su efecto en los pores uranos a los cuales !a
dirigido" Para ello pasa re!isin a la concepcin de la poltica y# sore la ase de di!ersos
estudios realizados# muestra los logros de la poltica implementada y sus di!ersos
efectos" En el plano econmico re!isa el acceso a los cr$ditos# el aumento en el !alor de
las propiedades y la mayor insercin en el mercado inmoiliario formal %ue los ttulos de
propiedad estaran permitiendo" En el plano sociocultural pasa a re!isin a los efectos de
la formalizacin en las relaciones de g$nero# la organizacin social y el uso de los
registros prediales"
Este artculo efecta un anlisis de la poltica de formalizacin de la propiedad en el Per
y, en esa medida, coniene ubicarla como el desarrollo del componente !urdico y
administratio de la poltica de re"ularizacin de la tenencia de la tierra. #ientras $ue la
formalizacin consiste en otor"ar ttulos de propiedad sobre lotes inicialmente ocupados
de manera informal, y re"istrarlos adecuadamente para permitir usos y transacciones, la
poltica de la re"ularizacin de la tierra incluye adems el aspecto urbanstico y de
dotacin de infraestructura, $ue es el ms caro y difcil de cubrir por los "obiernos.
%a poltica de re"ularizacin, y por ende la de formalizacin, es meramente curatia, esto
es, interiene sobre situaciones de &ec&o "eneradas por la ciudad informal y $ue son
manifestacin de la crisis urbana. 'na poltica urbana social inte"ral debiera atender, de
manera prioritaria, a los procesos de acceso al suelo urbano y( o produccin de iienda
nuea, apuntando as al ori"en de la irre"ularidad. Pero aparentemente los "obiernos )y
la cooperacin detrs de ellos* no tienen ni los recursos ni la oluntad para este tipo de
acciones.
Desde la problemtica de la urbanizacin popular en +m,rica %atina este artculo busca
responder a las si"uientes pre"untas- .cmo sur"i el inter,s especfico en los aspectos
!urdicos de la re"ularizacin/ .0u, efectos tiene sobre la urbanizacin una interencin
bsicamente !urdica y de uso de re"istros/ 1, por ltimo .$u, consecuencias o efectos
tiene la poltica de formalizacin con relacin a otros aspectos de la ida social de los
sectores populares, tales como los econmicos y socio culturales/
1
.- Ponencia al Cuarto Seminario Internacional Innovando los procesos de acceso al suelo urbano. Mxico
D.F. 6 y de !ulio de "##$.%&'M ( Coordinaci)n de *umanidades- P%+C- ,incoln Institute.
"
.- Doctor en Ciencias Sociales por la %niversidad de San Marcos de ,ima. Contacto
calderon-c.avin.rcp.net.pe
1
Ideologa y ol!"#a$ %e&o'( "%o)"*le
%a formulacin inicial de la poltica de formalizacin se encuentra en el libro de 2ernando
de 3oto y el 4nstituto %ibertad y Democracia 54%D6 El otro sendero# publicado
ori"inalmente en 789:. %a &iptesis central es $ue los pobladores pobres peruanos, a lo
lar"o de la &istoria y con la finalidad de obtener una iienda, &an ocupado ile"almente las
tierras y desarrollado en torno a ellas un derec&o ;e<pectaticio= sobre la propiedad y
aplicado en sus asentamientos normas consuetudinarias de indudable i"encia social. 3e
&a tratado, prosi"ue el ar"umento, de una ;lar"a marc&a= de los pobladores informales, de
unos >? a@os, moida por su deseo por la propiedad priada, la cual los &a lleado a
enfrentarse, y a imponerse, a un Estado de corte mercantilista $ue les cerraba las puertas
y $ue impona trabas burocrticas al acceso a la propiedad. Estas trabas daban cuenta
$ue para acceder a un ttulo de propiedad se re$ueran 7? a@os y A?> pasos burocrticos.
El desa!uste entre el derec&o formal y un derec&o consuetudinario establecido por los
informales en torno al acceso a la tierra y a su distribucin al interior de los
asentamientos, re$uera $ue la ley se acomodara al modo en $ue la "ente realmente
ia. El &ec&o $ue el meollo del asunto para de 3oto sea el derec&o merece un apartado
especial de El &tro 'endero en el cual descarta los ar"umentos econmicos y culturales
5reducido sin embar"o a lo folklrico6 e insiste, finalmente, en $ue ms prctico es
cambiar el derec&o $ue la cultura de la "ente.
%as trabas !urdicas tenan efectos econmicos, pues los pobres eran una especie de
mendi"os sentados en un banco de oro por$ue tenan 8 mil millones de dlares
acumulados en actios prediales e inersiones inmobiliarias y su condicin informal no les
permita acceder a pr,stamos y deban recurrir a los prestamistas. El nculo entre el
;capital muerto= 5el predial6 y su uso por los pobres sera plasmado en el se"undo libro de
3oto El (isterio del )apital 5A???6. Beitera $ue los actios de los pobres no in"resan al
mercado por los altos costos $ue impone el sistema le"al formal, pero a"ilizando la
entre"a de ttulos, apelando para ello al propio derec&o consuetudinario creado por los
pobres, y re"istrndolos adecuadamente, se facilitaran las transacciones $ue permitiran
poner sus actios prediales en el mercado y, al i"ual $ue ya &aba ocurrido en los pases
capitalistas desarrollados o de economa de mercado, podan obtener cr,ditos a cambio
de la &ipoteca y me!orar sus condiciones de ida, salir de la pobreza y elear la
productiidad de la economa urbana.
El misterio del capital se encuentra en los sistemas de re"istros y ttulos de la propiedad
formal. %a dificultad de apre&ender dic&o concepto obedece a su naturaleza !urdica, ms
$ue tan"ible, pero puede ser obserada por sus efectos tales como $ue la propiedad fi!a
conceptualmente el potencial econmico de los actios
C
, puede ser "aranta &ipotecaria
de un pr,stamoD puede la informacin de la propiedad inte"rarse en un sistema nico,
uele responsable a las personas, etc,tera. Este planteamiento &a eleado a su autor a
la cate"ora de un intelectual innoador en las polticas sociales frente a los pobres y de
candidato al Premio Ebel de Economa.
+ diferencia de la lar"a marc&a de los pobladores urbanos para imponerse a un Estado
mercantilista, el camino de las propuestas de formalizacin en realidad fue corto. 1a en
7899 el 4%D en conenio con el "obierno peruano de +. Farca 5789G*788?6 elabor y
lo"r aprobar el Decreto %e"islatio H8G $ue creaba un re"istro de predios para a$uellas
/
.- Por e!emplo una casa se di0erencia del t1tulo de propiedad por2ue 3la propiedad no es la casa misma sino
un concepto econ)mico acerca de la casa4 encarnada en una representaci)n le5al6 7de Soto4 "###8 9#:.
"
propiedades urbanas $ue de!aran la informalidad. En 7887 el Ianco #undial consideraba
en su a"enda urbana la reforma de los re"lamentos y cdi"os $ue limitaban el acceso de
los pobres a los sericios, la infraestructura, los cr,ditos y los mercados urbanos 5I#,
7887- ::6. Pero la presteza con la cual las ideas son aceptadas en los medios
institucionales dominantes no puede ser e<plicada slo por la idea en s misma. 3e
re$uiere considerar el conte<to poltico internacional.
%a concepcin $ue de manera simple y operatia plantea un modo de salir de la pobreza
en el Jercer #undo lle" !usto cuando ms se necesitaba. +m,rica %atina no slo tena la
d,cada perdida de los 9? y los pro"ramas de a!uste, sino $ue el con!unto de las polticas
sociales y urbanas promoidas por la cooperacin multilateral frente a la pobreza &aban
fallado y no se islumbraban opciones. %a alternatia adems de simple y operatia es
tambi,n barata. %a formalizacin empieza a aceptarse en +m,rica %atina en momentos en
los $ue tanto la cooperacin como los "obiernos no deseaban inertir muc&os recursos en
las polticas sociales y, de &ec&o, ya no lo &acan 5Filbert, A??76. En el plano ideol"ico la
formalizacin sintonizaba bien con la onda neoliberal. Parta de un dia"nstico $ue e<ima
de responsabilidades causales al mercado, &aca recaer la responsabilidad de los males
en el Estado y, finalmente, su"era un capitalismo popular en $ue los pobres se insertaran
al mercado como la solucin a la pobreza. #e!or, imposible.
+ntes de pasar al e<amen de las propuestas operatias de la poltica de formalizacin
permtase una primera refle<in sobre el papel $ue la concepcin otor"a a la dimensin
!urdica. %a totalidad de la realidad social y urbana aparece a$u obserada desde un
n"ulo, el !urdico, &aciendo un relatio paso al costado a lo poltico y ubicando a lo
econmico 5al mercado6 como efecto y no causa. En El otro 'endero el mercado ) y el
mercado inmobiliario formal en particular* poco o nada tienen $ue er con la carencia de
iienda de las mayoras. El "ran responsable es el Estado. El Estado peruano no pudo
cumplir )como lo &aba e<presado en una ley de 78:7* con su funcin de dar iienda a
los pobres 5Farca #ontefur, A??A6. Curiosa, e irnicamente, el discurso liberal reclama
$ue al Estado le corresponda proporcionar iienda. En el Per las polticas urbanas
&aban establecido )por fuera y an en contra del marco !urdico, es cierto* $ue el
problema de la iienda deban resolerlo los pobres mismos, y no tanto el mercado, al
cual si le caba resoler el problema de la iienda de la clase media, para lo cual se puso
a su sericio el sistema mutual desde 78:? 5Caldern, A??Ha6.
'n anlisis de la totalidad social debiera considerar al derec&o y la economa, al Estado y
el mercado, no como aspectos estancos, sino campos en interrelacin dial,ctica, al cual
debieran inte"rarse campos de los subsistemas econmicos, polticos y socio culturales.
+islar de un fenmeno social comple!o el aspecto del derec&o proporciona un anlisis
ses"ado, en tanto parcial, de la realidad. Por ende, las propuestas $ue de all se derien
pueden ser tambi,n parciales y no medir las consecuencias precisas tal como s, en
principio, pudiera deriarse de un anlisis inte"ral.
Ia!o la idea $ue la prosperidad de los pases de economa de mercado &a sido alcanzada
por$ue dic&as sociedades tuieron y tienen sistemas de propiedad adecuados para $ue
los mercados puedan funcionar se plante $ue los derec&os de propiedad deban estar
;formalizados=, esto es, ;incorporados en instrumentos de intercambio estandarizados y
uniersalmente accesibles $ue se re"istran en un sistema central re"ido por normas
le"ales. Este &ec&o otor"a a sus tenedores pruebas indiscutibles de su propiedad,
prote"i,ndolos del fraude y la incertidumbre= 5Pat& to Property, s.f.- A6. Estos derec&os
formalizados facilitaran la incorporacin de e<tensiones de tierra al mercado y
/
multiplicaran por nuee el alor de la tierra, pues ;los ttulos formalizados abren las
puertas del cr,dito= 5op. cit.- C6.
'na poltica de formalizacin debe incorporar a las comunidades para $ue aporten su
conocimiento sobre los linderos de las parcelas y las pruebas de propiedad utilizadas
localmente. + su ez, debe situarse en los pro"ramas de "obierno del ms alto niel, con
las menores interferencias posibles por la burocracia tradicional, reformar la normatiidad
inculada a la propiedad, especialmente en torno a los instrumentos de prueba aceptados
por la ley, los procedimientos de resolucin de conflictos y la or"anizacin de la
administracin de tierras. De otro lado, reformar las or"anizaciones inculadas al tema de
la propiedad, creando una nica institucin dedicada al solo ob!etio de incorporar toda la
propiedad informal dentro del sistema le"al formal. 4mplementar la formalizacin a tra,s
de campa@as e<tensias de titulacin y obtener consenso a tra,s de campa@as de
comunicacin considerando $ue la formalizacin re$uiere un pro"rama multipropsito de
educacin.
En el listado de recomendaciones "enerales de polticas &ay una $ue no puede pasar
desapercibida, especialmente s se intenta replicar la formalizacin en otros pases de la
re"in. 3u"erir la insercin de la poltica de formalizacin en el ms alto niel, en el Per
e$uiale a decir en directa relacin con la Presidencia de la Bepblica. Esto implicaba
desconocer las atribuciones de las municipalidades en materia de re"ularizacin de la
tierra, las cuales &aban sido producto no de un &ec&o fortuito sino de una reforma
municipal iniciada en 7897, $ue deoli atribuciones a los "obiernos locales. Por lo tanto,
la recomendacin t,cnica tena directas consecuencias polticas en el sentido de afectar
un proceso de descentralizacin en curso. +dicionalmente, la poltica de formalizacin,
ms all de las supuestas formulaciones as,pticas de sus propulsores, poda ser utilizada
)y de &ec&o as fue* como una pieza en la disputa de correlaciones de fuerzas y conflictos
entre la Presidencia de la Bepblica y los alcaldes opositores.
El &ec&o es $ue al concluir 788G, y cuando la alcalda de %ima &aba sido "anada por un
lder opositor al Presidente Ku!imori, el "obierno central retir las atribuciones municipales
en la materia y, en marzo de 788:, por intermedio del decreto le"islatio 9?C, cre a la
Comisin de Kormalizacin de la Propiedad 4nformal 5CLKLPB46 con competencia
e<clusias y e<cluyentes. Jras 7: a@os la re"ularizacin retornaba al "obierno central,
H
pues las atribuciones de la CLKLPB4 no consistieron slo en la formalizacin, sino $ue se
le autoriz a inentariar la tierra pblica y proponer mecanismos de acceso al suelo. El
"ran ob!etio de la ley y del Presidente Ku!imori era una titulacin masia $ue, a su ez,
abrira las puertas del cr,dito a los pobres. %a apuesta de la poltica estableca una
relacin mecnica y ;natural= entre obtener un ttulo de propiedad y acceder al cr,dito
5Caldern, A??Ca6.
Log'o) de la ol!"#a de +o'%al",a#"-.
Entre 788:*A??H la CLKLPB4 &a estado ba!o la administracin de tres "obiernos
diferentes. Entre 788:*A??? ba!o la administracin de +. Ku!imori, en $ue una titulacin
masia alcanz la meta de un milln de ttulos distribuidosD entre noiembre A??7 y !ulio
de A??A el "obierno de transicin de M. Pania"ua, cuya principal decisin fue deoler a
$
.- +n Calder)n 7"###a: .e anali;ado la evoluci)n .ist)rica de la re5ulari;aci)n de la tierra en el Per< entre
1=61-1==9. Convendr1a mencionar brevemente 2ue en 1=61 se dio el primer indulto a los invasores de tierras
y autori;) la entre5a de t1tulos4 en 1=69 se elimin) el prerre2uisito de tener obras aprobadas de in0raestructura
para entre5ar los t1tulos y 2ue en 1=91 las municipalidades asumieran estas labores.

$
las municipalidades la potestad de entre"ar los ttulos de propiedad, aun$ue conserando
a la CLKLPB4, y entre a"osto de A??A a la actualidad 5!unio A??H6 ba!o la administracin
de +. Joledo.
G
En esta seccin se abordar el con!unto de lo"ros de la poltica de
formalizacin en distribucin de los ttulos y su correspondiente inscripcin en el Be"istro
de Propiedad 'rbana 5BP'6.
+ntes de entrar en materia en el enfo$ue de la poltica de formalizacin coniene no
perder de ista el enfo$ue social y econmico de mayor alcance. En otras palabras- .0u,
pasaba con las ciudades y los pobres dentro de ellas durante el periodo $ue precedi y
acompa@a a la poltica de formalizacin/
%a poltica neoliberal de +. Ku!imori 5788?*A???6 se inau"ur con un duro pro"rama de
a!uste, $uizs el ms fuerte de la re"in, y produ!o una inflacin del H??N de los
productos de primera necesidad. Entre 788H * A??? la pobreza urbana pas en %ima del
H:,: al GH,8N de la poblacin total, en la costa urbana descendi del H9,A al H:,8 pero
subi en > puntos en la sierra urbana pasando de H9,H al GG,>N 5+larado, A??A6. #s de
la mitad de los peruanos urbanos y de la ciudad de %ima ien en la pobreza.
Paralelamente, ba!o la idea $ue los problemas los resolera el mercado, una reforma del
Estado desacti el #inisterio de Miienda, los or"anismos de planificacin y el sistema
financiero de iienda, en especial la banca de fomento $ue apoyaba al sistema mutual,
aun$ue continu el Ianco de #ateriales, entidad $ue presta a los auto * constructores.
%a mayor pobreza, como no poda ser de otra manera, produ!o un crecimiento de la
ciudad informal, esto es, ms ocupaciones ile"ales de tierras. Entre 788C*7889,
considerando a %ima, la capital $ue cobi!a al C?N de la poblacin nacional, &ubo 9CC
barriadas ms y la poblacin barrial se increment en HCC mil &abitantes. 3i se toma en
cuenta $ue en el mismo lapso la ciudad se increment en >?8 mil pobladores se concluye
$ue el :7N de ellos fueron a iir a una barriada 5Caldern, A??Cb6. Dado $ue el D.%. 9?C
$ue cre en 788: la CLKLPB4 tambi,n indult a los inasores &asta marzo de ese a@o, la
poltica de formalizacin tena como partida de nacimiento un amplio pblico $ue atender,
$ue se reproducira incesantemente ba!o el crculo icioso de la informalidad.
:
+ 788G, en
%ima se &aban entre"ado AAG mil ttulos a pobladores de barriadas mientras $ue las
familias en total sumaban HC: mil. Esto es, la mitad carecan de ttulos.
%os pobres urbanos, sumidos en el subempleo "eneralizado, desarrollaron estrate"ias de
superiencia y, adems de inadir tierras, demandaron pro"ramas sociales de alimentos
subsidiados. %a a"udizacin de la pobreza dio pie a conductas pra"mticas de los
pobladores 5;todo ale=, ;slese $uien pueda=6, escenario idneo para $ue, desde el
"obierno, se desple"aran polticas de clientelismo y de patronaz"o.
%a poltica de formalizacin naci en 788: ba!o un clima poltico caldeado, pues la
oposicin poltica la acusaba de formar parte de un plan para frenar la descentralizacin y
serir de caballo de batalla electoral para el Presidente Ku!imori. El "obierno autocrtico y
neoliberal dio la razn a la oposicin y efectiamente utiliz la poltica de formalizacin
para promoer la tercera eleccin consecutia de Ku!imori. %a CLKLPB4 alcanz una
>
.- *e traba!ado en detalle las pol1ticas espec10icas de Fu!imori y Pania5ua en Calder)n 7"##/: y la de ?oledo
en Calder)n 7"##$b:@ por lo 2ue a2u1 s)lo .ar unas re0erencias bastantes 5enerales centrAndome en la
in0ormaci)n estad1stica.
6
.- Por ley CBFBPCI solo 0ormali;a ocupaciones de tierra de propiedad p<blica y4 en el caso de ocupaciones
a la tierra privada4 s)lo le cabe un papel de mediador entre las partes en con0licto siendo 2ue la soluci)n es
por la v1a !udicial.

>
titulacin importante entre los a@os electorales de 7888*A??? 5tabla 76 y Ku!imori, como
candidato nico, resulto electo el a@o A???.
Entre 788:*A??? se entre" el >:N de los ttulos otor"ados a la actualidad y en el a@o
electoral *A???* se entre" el C?N.
/
El restante AHN &a sido entre"ado por las
administraciones posteriores. +l a@o A??A, de acuerdo a la empresa +rt&ur +ndersen
5Farca #ontfar, A??A6 se estim $ue en el niel nacional faltaba formalizar a niel
urbano ms o menos el A?N de HO7??,??? predios 59A?,??? predios6 y en %ima faltaba el
:N de 7O:??,??? predios 58:, ??? predios6. Esto es, poco ms de 8?? mil predios. De
acuerdo a la tabla 7 entre A??A* A??H 5mayo6 se &a titulado A7A,::: predios por lo $ue
$uedara un saldo de >?? mil los cuales, se entiende, son tierras de propiedad pblica.
Jabla 7-
Jtulos en el niel nacional y %ima otor"ados por la CLKLPB4 5788:*A??H6
+@o Jtulos
re"istrados por
inscripcin y
traslado.
Eacional
N de
ttulos por
a@o
Jtulos, %ima N Jtulo %ima( niel
nacional
788: CC,>HA A.G CA,>G? 8>
788> 7A8,C8A 8.? 7AG,>:9 8>
7889 7H8,>GH 77.G 7?>,H8? >A
7888 CAA,?GC AC.? 77?,89: CH
A??? H78, 9H: C?.? 7>?,AG? H7P
A??7 77G,G88 8.? A8,HG> AG
A??A 7AC,9A> 8.? C9,HG? C7
A??C >?,H?7 G.? 7:,:8: AH
A??H 79,HC9 7.? G,:9C C7
JLJ+% 7OC9C,?GA
Kuente- CLKLPB4, p"ina Qeb.

El "obierno del presidente +le!andro Joledo 5!ulio A??7*A??:6 &a adoptado dos
importantes decisiones. En primer lu"ar, por el decreto supremo ?A7*A??A*J'3 del
#inisterio de Justicia, le"aliz las ocupaciones de las tierras estatales, fiscales y
municipales ocurridas entre marzo de 788: y diciembre de A??7, lo cual incrementa la
labor de la CLKLPB4, pues slo en la ciudad de %ima esta entidad estimaba $ue se
&aban creado A7H barriadas nueas por fuera de los alcances de la ley, cobi!ando a AG
mil familias.
9
En se"undo lu"ar crea el Be"istro de Predios 5%ey A>>>G6, una medida
esperada $ue unifica el Be"istro de Propiedad 4nmueble 5BP46, el Be"istro Predial 'rbano
5BP'6 y la 3eccin Especial de Predios Burales. 3e estima $ue al A??H el proceso de
inscripcin de inmuebles ser nico. Esta unificacin es acertada pues pone en i"ualdad a
los diersos ttulos y desaparecer el BP' $ue &a cumplido ya su funcin &istrica de
promoer un re"istro rpido y econmico. +simismo, durante el actual "obierno se &an
instalado AC nueas comisiones proinciales y suscrito :A conenios con municipalidades
de todo el pas.

.- De acuerdo a la CBFBPCI4 de ""> mil t1tulos entre5ados en ,ima antes de su 5esti)n unos 19# mil no se
encontraban adecuadamente re5istrados y carec1an de valor ante las instituciones de crdito4 por lo 2ue se
procedi) a otor5arles una constancia de inscripci)n4 2ue la instituci)n di0und1a como nuevos t1tulos. +sto dio
lu5ar al escAndalo de las 3dobles titulaciones6 por las 2ue la oposici)n acusaba al 5obierno de in0lar los
e0ectos de la pol1tica.
9
.- Der El Comercio del ">.#".#1.
6
El aance importante de la formalizacin obedeci a tres factores claes. En primer lu"ar
a una clara oluntad poltica del "obierno central por llearla adelante. En se"undo lu"ar
al apoyo del Ianco #undial a tra,s del Proyecto de Derec&os de la Propiedad 'rbana
5PDP'6, elaborado entre 788>*7889, y $ue entrara en i"encia en diciembre de 7889. El
Plan de financiamiento ori"inal consider una inersin de ::.C millones de dlares '3D
por un periodo de ?H a@os entre el C? de noiembre de 7889 y el C? de !unio de A??C. De
ellos C9 aportaba el Ianco #undial, AH.C el "obierno peruano y H.? los beneficiarios. %as
entidades locales responsables fueron la CLKLPB4 y el Be"istro Predial 'rbano 5BP'6.
El Ianco #undial consideraba a la poltica de formalizacin como una estrate"ia correcta
pues el reconocimiento de la propiedad a los pobres urbanos permitira el acceso al
cr,dito y, con ello, la posibilidad de contratar "arantas &ipotecarias.
8
En tercer lu"ar al modus operandi desarrollados por la CLKLPB4 $ue, entre otros
aspectos, consider 5Farca #ontfar, A??A6-
%a unificacin en una sola entidad de atribuciones y competencias para titular y
re"istrar $ue estaban repartidas entre diersas entidades estatales, y $ue
obli"aba a los pobladores a se"uir lar"os, costosos y complicados
procedimientos. Esa entidad fue la CLKLPB4, aun$ue respetando la autonoma
re"istral.
Dotacin a la CLKLPB4 de un plie"o presupuestal propio con autonoma t,cnica,
funcional, administratia, econmica y financiera, estableci,ndose $ue su alta
direccin reportara directamente al Presidente de la Bepblica.
%a incorporacin por la CLKLPB4 de los elementos probatorios del derec&o
consuetudinario, la facultad de identificar el tipo de informalidad y e<pedir una
resolucin calificando al asentamiento como permanente.
El leantamiento por la CLKLPB4 de un plano del rea ocupada, $ue es
aprobado por resolucin, y $ue por ley tienen m,rito suficiente para su inscripcin
en el Be"istro, "enerndose con dic&a inscripcin a faor de la CLKLPB4 un
derec&o de propiedad pleno, incondicional y absoluto sobre el rea ocupada.
Dic&o derec&o no puede ser cuestionado por nin"n tercero, y de ocurrir as el
demandante slo tendra derec&o a una indemnizacin.
Para e<tender el ttulo de propiedad la CLKLPB4 realiza un empadronamiento de
los pobladores y leanta un plano de lotizacin identificando el rea, linderos y
medidas perim,tricas de cada unidad del asentamiento y sobre las cuales se
e!ercer el derec&o de propiedad indiidual. Este plano de lotizacin es aprobado
por resolucin de la CLKLPB4 e inscrito en el Be"istro.
En principio el Proyecto 5PDP'6 fue planteado para desarrollarse en oc&o reas urbanas
del pas 5%ima, +re$uipa, %ambaye$ue, C&imbote, 2uaraz, 4$uitos, Piura y Jru!illo6 $ue
abarcaban el 98N de todas las propiedades urbanas informales. + la actualidad se &a
interenido en 7> ciudades pues a las mencionadas se &an a@adido +yacuc&o, Ja,n,
+ncas&, Junn, 'cayali, Jacna, 4ca, #o$ue"ua y Pasco 5tabla A6.
=
.- +n Eanco Mundial 71===: Poverty and social development in Peru, 1994-1997. A World Bank country
study. ?.e Forld EanG4 Fas.in5ton4 citado por Instituto 'poyo4 ,ima "###.

Ta*la 2$ Re)0l!ado) 1e.e'ale)213345May 26678

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Total General
Lotes Ttulos
Ca9e!e 1/(:;: 16(74/
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L"%a Co.o S0' 277(4>6 26:(;3/
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To!al Na#"o.al 1A:46(:22 1A>::(;;;
Fuente8 Co0opri4 pA5ina Heb.
9
E+e#!o) de la ol!"#a de +o'%al",a#"-.
%a poltica de formalizacin en el Per &a actuado ba!o diersos supuestos respecto a sus
efectos tales como un acceso a los cr,ditos con "aranta &ipotecaria a tra,s del uso de
los ttulos de propiedad, una mayor inersin en iienda por los pobres por la se"uridad
de tenencia $ue se ad$uirira, un mayor alor de la propiedad como consecuencia de lo
anterior, un mayor desarrollo del mercado inmobiliario formal y cambios en la familia y la
comunidad 5+poyo, A???6. Corresponde a&ora analizar la poltica de formalizacin a la luz
de sus efectos econmicos y socio culturales.
E+e#!o) e#o.-%"#o)
En este caso interesa obserar los efectos econmicos a tra,s del acceso a cr,ditos
para me!ora de las iiendas, a los cr,ditos con "aranta &ipotecaria y al aumento de alor
y el desarrollo de un mercado inmobiliario formal en los barrios populares.
%a propuesta del acceso a cr,ditos implica interacciones y acuerdos entre dos actores(
instituciones *los pobres y los bancos priados* con sus propias &istorias, encuentros y
desencuentros. +dicionalmente, la poltica de formalizacin se empez a implementar
durante un periodo de recesin y de dificultades para el sistema financiero.
7?

%os pobres urbanos, a tra,s de las tres "eneraciones $ue los &an confi"urado, no &an
recurrido para construir sus iiendas al cr,dito de la banca formal y ni si$uiera &an
re$uerido la tenencia de un ttulo de propiedad. + mediados de 78:? Jo&n Jurner mostr
de manera fe&aciente $ue a partir del reconocimiento del barrio mar"inal por las
autoridades, sus pobladores contaban con una "aranta pblica e iniciaban la
construccin definitia de sus iiendas. Esto es, bast una poltica de re"ularizacin de la
tenencia de la tierra y la calificacin de permanente del barrio. 3ostener $ue la
construccin de las iiendas se produce como consecuencia de la distribucin de los
ttulos, representa en el caso peruano un desconocimiento tanto de la dinmica socio
econmica &istricamente confi"urada como de la biblio"rafa e<istente.
%a mayora de los beneficiados por la poltica de la CLKLPB4 fueron y son pobres. El
Estudio de %nea de Iase estableci $ue un :9N de los beneficiados eran pobres, y $ue
su tasa de pobreza era superior a la de las familias $ue antes accedieron a un ttulo de
propiedad por la municipalidad 5+poyo, A???b6. De otro lado, los pobres son
&etero",neos, no todos tienen la misma capacidad econmica ni "ozan de la misma
calidad de ida.
77
En %ima en 7888, y el a@o interesa pues se trata del periodo en $ue se
dio la titulacin masia, el niel C tena un in"reso familiar mensual de '3 R A98, el niel
D de '3 R 788 5el cual disminuy el A??? a '3 R 79:6 y el niel E un in"reso de '3 R
7A:, $ue se increment a '3 R 7C8 en el A??? 5+poyo- A??A- AGA6.
1#
.- Para abril del "### los prstamos .ipotecarios representaban <nicamente un ."I de las colocaciones
totales4 y se orientaban al /I del total de deudores 2ue pertenec1an a los sectores altos y medios como lo
muestra el .ec.o 2ue el saldo vi5ente en promedio por cliente era de %S J /94"9 7Portocarrero4 "##"8 "#:.
11
.- +sta .etero5eneidad social se muestra a travs de tres estratos 7niveles C4 D y +:4 en tanto los sectores
medios se denominan E y los altos '. 'l "##1 en el nivel nacional el nivel ' era un 1.$I4 el E un =./I4 el C
un 16.9I4 el D un /$.9I y el + un ".I 7Kubiate4 "##"8 96:. +n ,ima entre 1=== y "##14 el sector ' pas)
de ser el /4$I al /4>I de la poblaci)n4 el E de 1$4> al 1>46I4 el C de //49I al /"4/I4 el D de /I a /64/I y
el + de 114$I a 1"4/I 7'poyo4 "##":.
=
En el marco de esta &etero"eneidad es entendible $ue al"unos ten"an cierta capacidad
de a&orro. %a Encuesta de %nea de Iase del PDP' estim en un 79N de las familias
beneficiadas por la formalizacin $ue tenan capacidad de a&orro 5+poyo A???b6. En el
a@o A??? se"n la Encuesta Eacional de Eieles de Mida un >?N de la poblacin
declaraba tener al"n a&orro. 3in embar"o, los pobres "uardan sus a&orros en casa
5GCN6 y slo un A7N recurra a las entidades financieras 5+larado, A??7-896. 4ncluso, los
pe$ue@os y medianos empresarios populares de %ima no "uardan sus e<cedentes en los
bancos. Esta actitud obedece a una desconfianza &acia los bancos, al rec&azo $ue les
"eneran los altos costos de mantenimiento de las cuentas y los ba!os intereses, al uso de
una tecnolo"a inadecuada para ellos 5tiempo de trmite, e<i"encia de re$uisitos como
"arantas reales6 y, desde lue"o, por$ue e<isten sistemas informales )como las !untas*
$ue les "arantizan mayor rentabilidad.

Pero el rec&azo es mutuo e ineitable el desencuentro. + la banca priada le resulta
costoso otor"ar pr,stamos de pe$ue@os montos 5+larado, et.al. A??7- AC6, desconfan de
esos "rupos sociales considerados como ;clases peli"rosas= y temen $ue no les pa"uen
los prestamos y despu,s ten"an $ue car"ar con un stoc* de iiendas embar"adas $ue
lue"o no podrn colocar en el mercado. 3u desconfianza &acia los pobres es tal $ue
"eneralmente no tienen a"encias en los distritos populares y, cuando osan poner en
prctica al"unos pro"ramas &acia estos sectores, toman como intermediarias a las LEF
pues creen $ue ellas conocen la idiosincrasia de los pobres.
Este desencuentro tiene diersos efectos, y tal ez el ms importante es la e<istencia de
un mercado financiero se"mentado. +l a@o A??? slo el A9N de los &o"ares peruanos
&aba recibido cr,ditos de los bancos y el resto fue proisto por fuentes ;semi*formales=
59.AN6 e informales 5H>.?9N6 5+larado, A??7- A>6.
En el A???, a pedido del 4nstituto Eacional de Estadsticas del Per 54EE46, &ice un estudio
comparatio entre familias formalizadas y no y acceso al cr,dito en 7889 y 7888
5Caldern, A???b6. + pesar del paso de los a@os estos anlisis conseran cierta
importancia pues se trat de un periodo en $ue &aba familias formalizadas y otras $ue
no. 2oy, tras la masia titulacin de 7888*A???, se torna ms difcil efectuar este tipo de
estudios comparatios, pues la "ran mayora se encuentra titulada. Por lo tanto resulta
ms complicado saber si el ttulo de propiedad ayuda a la construccin o ello depende
ms bien de la capacidad de pa"o de cada familia.
En 7889 en %ima de A:,H>H familias con ttulos un H9N recurri a cr,ditos para construir
sus iiendas y un H:N utilizaron sus recursos 5a&orros6 propios. 3in embar"o, el total de
los cr,ditos fueron otor"ados por entidades pblicas y no por la banca priada como
planteaba la poltica de formalizacin. %as familias $ue no tenan ttulo de propiedad
mayormente utilizaron recursos propios 5>AN6 y un A:N recurri al cr,dito. Para 7888 el
uso de recursos propios por las familias tituladas se increment :AN y el acceso al cr,dito
se redu!o a C9N, cay en 7? puntos. El aance de la titulacin no estaba lleando a un
mayor recurso al cr,dito. En las familias no tituladas el uso de recursos propios se
mantuo pero cay el acceso a cr,dito a A7N, esto es, G puntos menos. En el resto de los
centros urbanos del pas, en cambio, el acceso al cr,dito para las familias tituladas subi
de A7N a G7N entre 7889 y 7888, pero en todos los casos se trat de cr,dito del sector
pblico. Para las familias no tituladas el acceso al cr,dito subi de CCN a C>N.
1#
%a relacin entre formalizacin y acceso al cr,dito para iienda se produca a tra,s del
apoyo subsidiado del Estado, en un periodo electoral, y no de la banca priada formal.
7A
Parad!icamente, considerando pr,stamos para otros bienes 5no para iienda6, la banca
priada prestaba ms a las familias no formalizadas $ue a las formalizadas, pues no
atenda al &ec&o si ,stas contaban o no con ttulo de propiedad, sino a su niel de
in"resos y capacidad de "astos. Por entonces las familias no formalizadas mostraban
mayores in"resos $ue las formalizadas 5Caldern, A???D A??C6.
En cuanto a los cr,ditos con "aranta &ipotecarias la tabla C muestra $ue en total se &an
otor"ado unos :G,??? al A??C. El nmero de &ipotecas se incrementa a@o a a@o y
tambi,n los montos. 3in embar"o, el tope de los titulados $ue &an accedido a las
&ipotecas es solo el 7.GN, estadsticamente insi"nificatio. %os montos promedios
otor"ados 5$ue pasan los : mil dlares en el A??? y en el A??C6 muestran $ue no son
precisamente los ms pobres $uienes acceden a ellos sino, precisamente, los de ms
recursos, los empresario micro o pe$ue@os. Diersos estudios, basados en t,cnicas de
recoleccin cualitatia de informacin 5&istorias de ida, "rupos focales6, muestran el perfil
de las familias formalizadas $ue &an accedido a cr,ditos &ipotecarios- se trata de familias
estables, dotadas de un espritu empresarial, disposicin al ries"o, $ue cuentan con ms
de un in"reso familiar y cultura de pa"o. 'na ez $ue &an &ipotecado su iienda y
pa"ado su cr,dito obseran la tendencia a oler a otros pr,stamos &ipotecarios 5Biofro
S Caldern, A??7D Paredes, A??A6.
%as autoridades de la CLKLPB4 &an comprendido bien la dificultad de incular los ttulos
de propiedad con las &ipotecas y esta aspiracin &a obserado un perfil ba!o en los
ltimos dos a@os. +dertidos $ue el blanco son los empresarios populares &an
desarrollado cursos de capacitacin y &an creado la 'nidad de la Centro de 4nformacin
Positia $ue re"istrar el perfil de los propietarios titulados para facilitar su acceso al
cr,dito.
7C
Jabla C- Jtulos de propiedad y acceso a &ipotecas 5A???*A??C6
+@os Jtulos
entre"ados
5acumulado6
2ipotecas(
nmero
2ipoteca(
montos
5miles '3 R6
Promedio
&ipoteca(
monto
Jtulos (
&ipotecas
A??? 7O?GH,:?> 7?,??? ::,??? :,:?? ?.8H
A??7 7O7>?,A?: 7G,??? >C,??? H,9:: 7.A9
A??A 7OA8H,?CC 78,??? 7?:,??? G,G>9 7.H:
A??C 7OC:H,HCH A7,??? 7C:,??? :,H>: 7.GC
JLJ+% :G,??? C97T???
Kuente- Cofopri, pa"ina Qeb y Biofro 5A??H6.
2ernando De 3oto &a sostenido $ue para el caso peruano no basta derribar las barreras
de procedimientos administratios y le"ales, lo cual es un cambio si"nificatio, pues-
;Pero, cuando uno las ba!a, como a$u lo &icimos en Per, nos damos cuenta de $ue esas
no son las nicas barrerasD las otras tienen $ue er con la posibilidad de transportar el
alor de un lado a otro y &acer al due@o del capital responsable para poder conertirse en
1"
.- +l uso clientelar de los crditos p<blicos 2ueda demostrado por2ue en 1=== tambin las 0amilias no
0ormali;adas en ,ima 0ueron bene0iciados por el Eanco de Materiales 7/1I: y resto urbano 7>>I:. +l 0est1n
era para todos y no se busc) co.erencia y re0uer;o a la pol1tica de 0ormali;aci)n4 lo cual .ubiera implicado
prestar s)lo a los 0ormali;ados4 aplicar un 3cierre social6. *asta .oy el Eanco de Materiales trata de reducir la
cartera de morosos .eredada de dic.o periodo.
1/
.- Declaraci)n de Carolina Couillon 4 coordinadora nacional. El Comercio "#.#.#"4 pp. '1#.
11
una parte contratante... El documento de propiedad, entonces, tiene $ue dar una
representacin tal al actio para $ue lo pueda conertir en li$uidez y &acerla transportable
a tra,s de un instrumento le"al de fcil accionar... Por lo tanto a&ora los actios tienen
eti$ueta, pero si"uen siendo capital muerto. Es decir, la enorme cantidad de actios
peruanos, como el inmobiliario, por e!emplo, $ue estimamos en uno '3 >? mil millones,
no puede entrar en una bolsa de alor por$ue todaa no &ay forma= 5El )omercio
7G.7?.A???6.
Por su parte, otro autor inculado al 4%D indica $ue ms $ue desconfianza de los bancos
priados &acia el Be"istro Predial 'rbano 5BP'6 lo $ue ocurre es $ue ,stas entidades
otor"an cr,dito a $uienes consideran como su!etos de cr,dito y $ue para poder demostrar
ello se re$uiere documentos probatorios, lo cual beneficia a $uienes estn en la
formalidad econmica, y no a $uienes traba!an en la informalidad, como es el caso de
buena parte de los pobres urbanos 5Farca #ontfar, A??A- 7>86. #ientras tanto, un
estudio econmico &a puesto de reliee, una ez ms, el temor de los funcionarios de las
financieras frente al sector ;urbano mar"inal= en $ue no e<istira una cultura de pa"o
puntual y oportuno, e incluso piensan $ue e<istiran personas $ue estando en posibilidad
de &acerlo no se acercan a realizar sus pa"os, por lo $ue per!udican la recuperacin de
cr,ditos 5Cunto, A??7- 77G6.
%os pobres "uardan sus a&orros en casa, construyen su iienda con sus recursos
propios, recurren al cr,dito informal 5$ue es ms caro6 y, especialmente para lo $ue
concierne al tema, temen poner su iienda en &ipoteca pues corren el ries"o de perderla.
+un$ue tal ez este &ec&o sea de difcil comprensin para los economistas, en la
mentalidad de los sectores populares la casa no es slo un bien factible de ser
intercambiado, o puesto en ries"o, sino $ue tiene para $uienes socialmente lo
construyeron un alor social y simblico, poco tan"ible y difcil de medir, pero $ue en sus
mentes condensa el fruto, el esfuerzo de una ida, $ue a su ez da cuenta,
simblicamente, de la construccin del &o"ar, del crecimiento de los &i!os, de la
construccin de redes sociales, del recuerdo de familiares y de lo"ros colectios del
barrio, en fin.
%as limitaciones de la economa para comprender este tipo de fenmenos &an sido ya
e<puestas. %a ciencia llamada ;economa= descansa en una abstraccin ori"inaria,
consistente en disociar una cate"ora particular de prcticas )o una dimensin particular
de cual$uier prctica* del orden social en $ue esta inmersa toda prctica &umana
5Iourdieu, A??A- 7G6. %a morale!a del asunto, para las polticas sociales, es $ue, tras
tantos fracasos y fallas en las polticas para ;aliiar= la pobreza, los factores socio
culturales tambi,n deberan tomados en cuenta.
Con relacin a los efectos de la formalizacin de la propiedad en los mercados
inmobiliarios, el estudio cualitatio de Cunto 5A??76 defini los factores $ue "obiernan los
determinantes de los precios en el ;mercado inmobiliario urbano mar"inal=- ubicacin y
zona, tenencia de sericios pblicos 5a"ua, saneamiento y luz6, ttulo de propiedad,
cercana cole"ios, as de acceso y se"uridad de la zona. El precio de un predio para
iienda est determinado principalmente por la ubicacin, la e<tensin y la tenencia de
sericios pblicos. %a tenencia del ttulo de propiedad tiene ms un alor como "aranta
de se"uridad de posesin $ue como un factor $ue contribuya sustancialmente a
realorizar la propiedad. 3lo al"unos entreistados reconocieron estar dispuestos a
pa"ar entre un A?N a C?N ms por un predio $ue cuente con ttulo respecto a otro $ue no
lo posee. Eo ocurre lo propio, sin embar"o, cuando la demanda busca el predio para un
uso comercial, pues en estos casos s se alora ms el ttulo de propiedad por$ue permite
1"
el acceso al cr,dito e &ipotecas. Eueamente los empresarios populares &acen la
diferencia.
Entonces .%as propiedades adecuadamente re"istradas estn lleando al desarrollo de
un mercado inmobiliario formal en los barrios populares/ Debido a $ue en el Per urbano
e<iste un mercado inmobiliario se"mentado de primera mano, con lotes seridos formales
en %ima a un ran"o de precio entre >G a A?? dlares( metro cuadrado y un mercado ile"al
e informal en %ima con precios entre 7G a HG '3R ( #A, el mercado de las iiendas
formalizadas por CLKLPB4 sera de iiendas o terrenos de ;se"unda mano=,
compitiendo, adems, con la alternatia del costo cero $ue representan las inasiones. +l
a@o A??7 la oferta de predios en el mbito de CLKLPB4 fluctuaba entre el 7N y AN, as
como $ue se erificara incluso all la persistencia de un mercado informal 5Cunto, A??7-
96. 2ay ine<istencia tanto de oferta como de demanda.
7H
En otros t,rminos, no se est
produciendo una moilidad residencial si"nificatia en torno a las iiendas consolidadas.
'na demanda podra "enerarse por el deseo de mudarse a ;me!ores= zonas y por factores
ambientales relacionados con la salud 5Cunto, A??7- G6, pero la situacin econmica no
lo estara permitiendo. 3e obsera cierto dinamismo a car"o de pe$ue@os comerciantes
$ue desean iiendas $ue ten"an ttulos. Eo se &a erificado $ue promotoras inmobiliarias
formales est,n dispuestas a ad$uirir iiendas en los barrios populares.
En cambio, en los asentamientos nueos y poco consolidados se obseraba cierto
dinamismo en las entas 5Caldern, A???bD Biofro S Caldern, A??76. +ll la formalizacin
de la propiedad lleara a determinados ecinos a ofertar sus lotes )no se trata an de
iiendas* "enerndose as un capital. En las zonas altas de 3an Juan de %uri"anc&o en
%ima precarias c&ozas de 8? metros cuadrados, con instalaciones de luz el,ctrica, se
ofertaban en el a@o A??? a precios $ue oscilaban entre '3 R 9?? y '3 R 7,???. %a poltica
de formalizacin, a diferencia de lo $ue de 3oto denomin leyes ;protectoras= 5$ue
establecan el plazo de ?G a@os de pro&ibicin de enta lue"o de obtener el ttulo6,
permite una enta libre susceptible de realizarse al da si"uiente de obtener el ttulo. Esto
se presta a estrate"ias de capitalizacin familiar entre los pobres, pues las familias $ue
poseen ms de un terreno 5lo cual le"almente esta pro&ibido pero $ue puede "enerarse a
tra,s de uniones matrimoniales6 estaran endiendo uno de ellos. Jodaa resulta
prematuro sostener $ue la poltica de formalizacin est desarrollando un mercado
inmobiliario formal en los barrios populares, en sustitucin de las transacciones informales
de antes.
E+e#!o) )o#"o #0l!0'ale)
En esta seccin se aborda los efectos de la poltica de formalizacin en el capital social y
cultural de los pobres urbanos, entendido ,ste como su capacidad por poner en marc&a
relaciones de cooperacin, solidaridad e identidad $ue permitan un comportamiento
"re"ario y solidario $ue les permita con ,<ito acometer las tareas de desarrollo e i"ualdad
social.
7G
En particular se somete a reisin a los efectos de la formalizacin en las
relaciones de ",nero, la or"anizacin social y el uso de los re"istros prediales.
1$
.- %na encuesta aplicada a principios del "##" a 1"# mu!eres bene0iciarias de la CBFBPCI mostr) 2ue s)lo
/ titulares individuales al2uilaban un dormitorio y / titulares conyu5ales al2uilaban para locales comerciales
7In0ormet4 "##"8 /":.
1>
.- Se entiende a la cultura no como una es0era aut)noma en 2ue las ideas cambian ideas4 sino un con!unto de
nociones compartidas y sus representaciones@ por la cual los actores act<an dentro de marcos de comprensi)n
construidos por interacciones anteriores4 prevn sus respuestas rec1procas sobre la base de esos marcos y
modi0ican sus estrate5ias como consecuencia de las experiencias compartidas 7?illy4 "###8 //:.
1/
%as relaciones de ",nero entre los pobres urbanos, al i"ual $ue en el con!unto social, se
encuentran sometidas a mecanismos de dominacin $ue proienen del predominio de una
cultura patriarcal y mac&ista. Debe &acerse notar, en lo $ue concierne a la distribucin de
los ttulos de propiedad, $ue desde la d,cada de 78>? en el Per los ttulos se entre"an
en nombre del marido y de la mu!er. El Proyecto PDP' esperaba me!oras en la
capacidad ne"ociadora de la mu!er dentro del &o"ar y una mayor importancia de su rol.
3in embar"o, el Proyecto no consider un dia"nstico e<plcito de ",nero $ue permitiera
una ealuacin entre un ;antes= y un ;despu,s= 54nformet, A??A6.
En el mbito de la dinmica comunal la formalizacin est permitiendo $ue se reconozca
la presencia de las mu!eres como titulares indiiduales en las actiidades de la
or"anizacin ecinal, a las $ue en un inicio se les &aba ne"ado participacin por la
ausencia del arn, obserado como el ;!efe de &o"ar=. De acuerdo a informacin oficial
al A??? un A?.9N de los &o"ares tenan como !efe a mu!eres en el niel nacional y un
AG.>N en %ima #etropolitana. + su ez, las mu!eres participan mayormente en
or"anizaciones destinadas a la se"uridad alimenticia y la salud.
En el mbito del &o"ar el estudio de 4nformet considera la diisin se<ual del traba!o en el
&o"ar y la autonoma decisoria y la isin personal de la mu!er sobre su condicin. En
cuanto al primero, la formalizacin no &a ariado el traba!o reproductio $ue las mu!eres
desempe@an en sus &o"ares 5arre"lo de la casa, preparacin de alimentos, cuidado de
los ni@os, compras para la casa, entre otras actiidades6. 3i bien !unto a la formalizacin
se &a me!orado con apoyo pblico la dotacin de infraestructura, facilitando la realizacin
de tareas dom,sticas, esto &a incidido ms en la condicin de la mu!er pero no en su
posicin. En realidad los cambios en el ;empoderamiento= de la mu!er responden ms
bien a su formacin educatia o a su papel como diri"entes antes $ue a un efecto de la
formalizacin.
Bespecto a los nieles de autonoma y relaciones de poder en el &o"ar la titulacin
permite una mayor participacin de las mu!eres en las decisiones inculadas al uso de la
propiedad. %as mu!eres se sienten en el mismo niel $ue el marido pues ,ste no puede
&acer lo $ue $uiera sino $ue tiene $ue consultarlas, pues para una enta, pr,stamo o
&ipoteca se re$uiere su firma. Consideran entonces $ue el ttulo prote"e a la mu!er. 3in
embar"o este poder en torno al bien predial no se traslada a otras dimensiones de las
relaciones en el &o"ar, restando una posicin subordinada e incuestionable, esto es, &a
sido interiorizada y le"itimada por ellas. +l"unas mu!eres indicaron $ue la CLKLPB4
ubicaba como ;primer titular= a los arones al momento de la inscripcin. +dicionalmente,
la ;copropiedad= de los predios tiene como efecto ne"atio $ue en el caso de
separaciones o iudez las mu!eres no pueden utilizar los ttulos como "aranta pues su
derec&o es parcial, ya $ue lo comparte con el marido separado o con los &i!os de ,ste $ue
lo &eredan.
En los aspectos or"anizatios la poltica de formalizacin plantea eliminar conflictos
sociales tanto entre el asentamiento y terceros como al interior, esto es, problemas por
indefinicin de linderos. En realidad, las relaciones entre la poltica de formalizacin y la
or"anizacin social de los ecinos son tenues. Es cierto $ue en las etapas de calificacin
las or"anizaciones aportan pruebas $ue se derian del derec&o consuetudinario $ue
aplican en sus territorios, pero en t,rminos "enerales la i"encia de la or"anizacin social
depende de otros elementos, tal como el niel de consolidacin del barrio. Esto es,
cuando los barrios obtienen la infraestructura la or"anizacin decae. De otro lado, no
e<iste relacin entre un barrio formalizado o no y la or"anizacin social. En los barrios $ue
no e<iste formalizacin, bsicamente por$ue &an ocupado tierras priadas, e<isten
1$
or"anizaciones actias. Para a$uellos barrios formalizados, $ue an no cuentan con
infraestructura, &abr una or"anizacin. %a cultura or"anizatia es uno de los actios ms
importantes de los pobres urbanos peruanos.
3in embar"o e<iste un punto en $ue la actual poltica de formalizacin tal como &a sido
estructurada podra estar afectando a la or"anizacin social. 2asta antes de la
formalizacin las or"anizaciones ecinales tenan un mayor control sobre el territorio,
incluyendo la distribucin de los lotes y la resolucin de conflictos entre los poseedores.
3in embar"o, tras la interencin de la CLKLPB4 al"unos ecinos e<tienden sus
propiedades ms all de lo permitido per!udicando, a eces, la instalacin de
e$uipamientos colectios. Cuando la or"anizacin interiene para poner orden su papel
es desconocido por los infractores $uienes consideran $ue a&ora corresponde a la
CLKLPB4 tomar esas decisiones. 3in embar"o no es as, pues el marco administratio
estipula $ue dic&os conflictos deben resolerse por la a !udicial 5Caldern S Paredes,
A??A6. Esto representa un problema por$ue la or"anizacin social pierde le"itimidad y la
solucin se torna lenta pues se le ad!udica a una institucin burocrtica y corrupta como el
poder !udicial.
'n ltimo aspecto a considerar es el cambio cultural $ue la formalizacin propone al
estipular $ue la poblacin beneficiaria use el Be"istro Predial 'rbano 5BP'6. %a
potencialidad de este cambio cultural abre inmensas posibilidades a las personas y
familias, pues puede permitirles ;adelantos de le"tima= 5$ue los padres transfieran las
acciones de la propiedad a sus &i!os6, declaratoria de &erederos $ue a la muerte del
propietario eiten conflictos entre los &i!os y la llamada ;independizacin= de los ;aires=,
esto es, la posibilidad de ender o entre"ar a los &i!os las se"undas plantas para $ue
construyan o la &ipote$uen. %a aplicacin de estos diersos usos, sin embar"o, re$uiere
un profundo cambio cultural en los &bitos de la poblacin. Be$uiere el paso de una
cultura de la informalidad a otra de formalidad.
%os usos de los re"istros contienen relaciones del tipo ;nosotros=, es decir, inserta en el
mundo popular y $ue compromete a los titulares de los lotes y a su ncleo familiar en la
aloracin del ttulo como se"uridad y alor simblico 5incluso de presti"io6 y para las
transmisiones de propiedad con sus efectos econmicos. Jambi,n contiene una relacin
de las familias populares frente a ;ellos=, es decir, actores e<ternos, y $ue remite al
acceso a pr,stamos o transacciones $ue se establece con indiiduos obserados con
roles o posiciones 5el banco, el in$uilino, el comprador6 con las $ue no necesariamente
e<iste una relacin ;cara a cara=, o $ue eleen el alor de la propiedad.
Estos eentuales usos, para el caso de las iiendas consolidadas, esto es ms de la
mitad del stoc* $ue &a superado el estado de la c&oza y la &abilitacin mnima en
sericios,
7:
seriran para la distribucin de la propiedad entre padres e &i!os,
especialmente por la presencia de construcciones de dos o tres pisos. En muc&os casos
los &i!os &an edificado las plantas por encima de la iienda ori"inal, pero dic&a inersin
no es reconocida ms $ue ;de palabra=. En el caso de las entas de iiendas tambi,n el
uso de los re"istros prediales urbanos es reducido y, cuando ello circunstancialmente
ocurre, se dan contratos priados entre las partes, refrendado ante un notario pblico y no
tanto el re"istro de la transaccin en el BP'. Jampoco se utilizan los re"istros para el uso
de la propiedad como "aranta de un pr,stamo pues, como se &a mencionado, las
familias consideran $ue es un alto ries"o y $ue es ms una "aranta para la institucin
financiera $ue para ellos.
16
.- +n Calder)n y Paredes 7"##":4 sobre la base de in0ormaci)n de la CBFBPCI4 se indica 2ue un >>I de
las viviendas tituladas .ab1an superado el nivel de .abilitaci)n m1nima.
1>
3in embar"o, se &a podido obserar $ue los &i!os de los propietarios, $ue &abitan los
;aires= de la propiedad 5se"unda o tercera planta6, y $ue no se sienten y no son
propietarios, podran tener una mayor inclinacin a utilizar la iienda como "aranta de
cr,dito, pero ello no es posible por cuanto no ostentan la propiedad le"al. 'n cambio
"eneracional, ad portas# contribuira al mayor desarrollo de una cultura del uso de
re"istros. En ese sentido, los &i!os seran proclies a $ue las &erencias se &a"an a tra,s
de re"istros y no ;de palabra=.
En el caso de las familias formalizadas $ue ocupan iiendas no consolidadas el
panorama es muy diferente. %as entas de terrenos, $ue &an sido mencionadas, se
realizan mediante contratos entre priados $ue se tramitan ante un notario a tra,s de
minutas y, por tanto, no se recurre a la utilizacin del Be"istro Predial 'rbano 5BP'6. 3e
asume $ue los trmites los &ar despu,s el ad$uiriente. De otro lado, debido a la poca
consolidacin de la iienda el recurso de la propiedad como "aranta de un pr,stamo
ad$uiere a$u ms bien la situacin de e<pectatia. 3in embar"o, tambi,n estos
beneficiarios tienen temor a &ipotecar y perder la propiedad 5Biofro S Caldern, A??76.
Pero tambi,n estn a$uellos dispuestos a asumir &ipotecas, especialmente cuando los
&i!os son pe$ue@os y an no an a la escuela, con el ob!etio de instalar ne"ocios $ue les
permitan "enerar in"resos.
El tema de la &erencia o anticipo de le"tima an no es considerado por estas !enes
familias debido al ciclo ital en $ue se encuentran, pues cuentan con &i!os pe$ue@os y su
predio tiene poco alor por la ausencia de un niel de construccin si"nificatio.
En resumen, en el mundo popular e<iste un desconocimiento de las normas le"ales y de
uso del Be"istro Predial 'rbano, de lo $ue se deria $ue el componente de capacitacin
en el uso de los re"istros por parte de la CLKLPB4 y del BP' debiera ser reforzado.
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Huacho 16(:2> 7(2:: ;:; 3/ 1(322 ;1;
Lima Cono Este 17>(;41 12>(421 23(/64 1;(:2; 7/(71/ >:(/72
Lima Cono Norte 266(2/4 1/4(1/: >>(76> 1;(241 ;/(/67 7>(3>3
Lima Cono Sur 1:>(16/ 141(:26 1>(2;: /(;>4 7:(24; >3(271
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Ancash /2(>1/ ;3(>;6 >(163 1(174 2>(>;4 1/(:;2
Arequipa 1:7(243 1>:(>:> 362 ;>: 26(7>6 17(632
Ayacucho 43(324 >/(624 6 6 1(/64 316
Huaraz 2(1/4 276 6 6 6 6
Ica />(264 ;>(/>> 1(262 >24 :(276 ;(;74
Jaen 2(6:2 16/ 6 6 6 6
Junn >2(;67 1:(:>6 1(:31 1(711 1(3;> 1(;>7
La Lierta! 1>4(6/3 3;(717 1(734 ;1> 12(137 :(/;:
Lamayeque 116(:7: :6(:;6 2(71: >>3 3(:6: ;(/6>
Loreto 7;(//3 >:(:/> 6 6 1(723 1(137
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Tacna 77(:67 >7(414 12(;43 1(1;7 4(;36 7(417
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