Informe de Investigacin

Ttulo: El Prstamo Hipotecario

Rama del Derecho:
Derecho Civil.
Descriptor:
Crdito.
Palabras clave:
Prstamo bancario, tipos de prstamo, Hipoteca, Nocin, Articulado del Cdigo Civil.
uentes:
Doctrina, Normativa y Jurisprudencia.
echa de elaboracin:
! " #$#.
!ndice de contenido de la Investigacin
" Resumen######################################################################################################################### $
$ Doctrina ########################################################################################################################## $
a%&l prstamo bancario................................................................................................... #
$. Concepto.............................................................................................................................. #
#. Descripcin de la operacin.................................................................................................. !
! 'egulacin legal.................................................................................................................... !
(. )bligaciones del cliente........................................................................................................ (
*. +ipos de prstamos.............................................................................................................. (
,. -os prstamos consorciados................................................................................................ *
b%Hipoteca....................................................................................................................... ,
$. Nocin................................................................................................................................... ,
#. 'egulacin legal................................................................................................................... .
!. Naturale/a............................................................................................................................ .
c%&l crdito garanti/ado con hipoteca...........................................................................$
d%Distintos tipos de crditos garanti/ados con hipoteca................................................$#
% &ormativa ##################################################################################################################### "'
+0+1-) 234 D& -A H3P)+&CA 5 D& -A P'&NDA.......................................................$(
CAP0+1-) 34 De la hipoteca................................................................................................... $(
' (urisprudencia############################################################################################################## ")
a%Hipoteca4 Constitucin sobre inmueble su6eto a copropiedad....................................$.
b%An7lisis sobre el pla/o de prescripcin aplicable a la hipoteca otorgada como garant8a
de crdito mercantil....................................................................................................... $9
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1
" Resumen
&l presente in:orme une dos conceptos, el de prstamo e hipoteca, debido a ;ue la mayor parte de
la doctrina los desarolla separadamente. <e ad6untan temas como el prstamo bancario, su
concepto, la descripcin de la operacin, su regulacion, las obligaciones del cliente, los tipos de
prstamos, sobre la hipoteca, su nocin, regulacin, naturale/a, el crdito garanti/ado con
hipoteca, distintos tipos de crditos garanti/ados con hipoteca, el art8culado =De la Hipoteca> de
nuestro Cdigo Civil y por ?ltimo 6urisprudencia sobre la hipoteca ;ue se otorga en garant8a del
crdito mercantil, tratando de e@plicarlos en con6unto.
$ Doctrina
a)El prstamo bancario
A2illegasB
$
De las operaciones activas ;ue reali/an los bancos es sta la m7s com?n y la m7s antigua. Por ella
el banco trans:iere dinero o recursos monetarios al cliente, por un cierto tiempo y por un
determinado precio, ;ue es la tasa de inters convenida.
&sta operacin se denomina tambin CmutuoC bancario y as8 :ue conocida en 'oma, en la
antigDedad, donde se la distingui del mutuo de dinero com?n.
"# ,oncepto
Decimos ;ue es la operacin por la cual el banco le trans:iere en propiedad dinero al cliente, por un
cierto pla/o y por un precio previamente convenido, ;ue es el inters.
&n esta operacin hay una e:ectiva trans:erencia de dinero o de t8tulos p?blicos u otros recursos
:inancieros al cliente, sea por medio de su entrega por Ca6a o por su acreditacin en una cuenta
Ecuenta corriente o ca6a de ahorro%, a di:erencia de la Capertura de crditoC donde el banco slo
contrae el compromiso de poner a disposicin del cliente un crdito por un determinado importe de
dinero, pero no hace ning?n desembolso inmediato.
&l prstamo o mutuo puede ser de dinero, en moneda nacional o e@tran6era o t8tulos p?blicos
nacionales, seg?n la reglamentacin de nuestro pa8s.
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2
$# Descripcin de la operacin
&sta operacin se inicia con la CsolicitudC ;ue e:ect?a el cliente al banco de una determinada suma
de dinero, por un cierto pla/o y donde indica el CdestinoC del crdito.
-a solicitud contiene, en :orma impresa, las cl7usulas ;ue han de regir el prstamo y los datos ;ue
deben integrarse por el solicitante, relativos a cada operacin en particular4 identi:icacin, n?mero
de cuenta, tipo de prstamo, moneda, importe, pla/o, :orma de amorti/acin y destino.
-as cl7usulas generales prescriben las obligaciones del cliente, las cl7usulas de garant8a y las
cl7usulas resolutorias.
&l cliente puede ser una persona :8sica o 6ur8dica y debe reunir las condiciones de capacidad legal,
solvencia material y moral y capacidad de pago ;ue anali/amos en el Cap8tulo 32 al re:erirnos al
cliente del banco.
Debe e@istir tambin una mani:estacin de bienes actuali/ada o, de otro modo, 6unto con la solicitud
el cliente deber7 integrar una nueva mani:estacin de bienes.
Dicha solicitud ingresa en un sector especial del Departamento CCrditosC y de all8 deber7 pasar a
otro sector ;ue anali/ar7 la documentacin e@istente y veri:icar7 la in:ormacin patrimonial.
Completada esa tarea con todos los antecedentes reunidos, la carpeta o lega6o del cliente debe
pasar al sector donde se reali/ar7 el Cestudio de riesgo crediticioC.
&:ectuado el an7lisis pertinente, este ?ltimo sector elevar7 el in:orme a la Ferencia de crditos para
;ue tome la decisin ;ue corresponda.
Decidido el otorgamiento del crdito corresponder7 anali/ar las condiciones del mismo, en cuanto a
pla/o, inters, :orma de amorti/acin y garant8as.
-uego se deber7 instrumentar la garant8a pertinente, sea una :ian/a, aval, prenda o hipoteca, o la
garant8a ;ue corresponda seg?n la resolucin adoptada por la entidad Ever al respecto nuestro
traba6o -as garant8as del crdito, de esta misma editorial%.
&n el mismo acto se deber7 :irmar el o los pagars o letras de cambio ;ue :ormali/an el
compromiso de pago del cliente.
'esuelto esos aspectos, la operacin estar7 en condiciones de pasar al sector Cli;uidaciones de
crditoC, donde se preparar7 la misma, la ;ue se har7 e:ectiva por Cca6aC o se acreditar7 en la
cuenta ;ue haya indicado el cliente.
% Regulacin legal
&sta operacin se rige en primer lugar por las normas del Cdigo de Comercio sobre Cel prstamo y
los rditos o interesesC, en los art8culos **G y siguientes Ehasta el art. *.$%, y supletoriamente por
las disposiciones del Cdigo Civil, sobre Cel mutuo o emprstito de consumoC, en los art8culos ##(
y siguientes Ehasta el art. ##*(%.
&l prstamo bancario es un Cacto de comercioC como toda operacin de banco, seg?n lo prescribe
el art8culo Go, inciso !o, del Cdigo de Comercio, de modo ;ue sta es una operacin CcomercialC
para nuestra legislacin positiva.
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'# -bligaciones del cliente
<e dice ;ue el mutuo o prstamo es un contrato CrealC y CunilateralC por;ue se per:ecciona con la
entrega de los :ondos al cliente, de modo ;ue el banco no tiene ya ninguna obligacin para cumplir
en el :uturo. -as obligaciones HprestacionesH pendientes son slo las del cliente.
&sas prestaciones a cargo del cliente son4
a% Devolver el capital4 la obligacin principal del cliente es la de devolver el dinero tomado en
prstamo. &sta obligacin de CrepagoC, como se la llama en el lengua6e bancario, constituye uno de
los medios por los cuales los bancos y entidades :inancieras obtienen ingresos de :ondos para
poder pagar los depsitos y reali/ar nuevos prstamos.
-os depsitos y los pagos de prstamos constituyen las v8as por las cuales ingresan :ondos en los
bancos para permitirles su normal desenvolvimiento. Cuando di:icultades generales de la econom8a
de un pa8s entorpecen el normal cumplimiento de las obligaciones de los prestatarios, la actividad
bancaria se resiente. Pero en orden a la consideracin de situaciones individuales de cada cliente
en particular, esta observacin e@hibe el por;u de la obligacin del banco de e:ectuar un correcto
estudio de las posibilidades de repago del cliente, como lo hemos e@plicado en el Cap8tulo 3I al
estudiar el crdito bancario.
-a prestacin a cargo del cliente de devolver el dinero tomado en prstamo implica la obligacin de
devolver la cantidad tomada de la misma moneda.
b% )bligacin de pagar intereses4 el mutuo bancario es esencialmente oneroso. 5a desde la
antigDedad le :ue permitido a los ban;ueros cobrar intereses por encima de los m7@imos comunes.
Jue el emperador Justiniano ;uien reglament en 'oma todo lo atinente a las tasas de inters
m7@imo permitidas, ;ue se :i6aron en un ,K anual en orden general, un (K anual para las
personas CilustresC ;ue prestaran dinero, y un GK anual para los ban;ueros. <e admiti esa tasa
di:erencial partiendo de la base de ;ue el ban;uero deb8a tomar a su ve/ dinero a inters y pagar8a
la tasa general E,K anual%.
.# Tipos de prstamos
&n nuestra pla/a las modalidades o tipos de prstamos vigentes son los siguientes4
a% &n moneda nacionalL
b% en moneda e@tran6era, b7sicamente en dlares estadounidensesL
c% personales, es decir a;uellos destinados a satis:acer necesidades :amiliares o de las personas
:8sicasL
d% personales con garant8a prendaria para compra de automotoresL
e% personales con garanta hipotecaria para compra de inmuebles y en general para compra,
re:accin o ampliacin de viviendasL
:% prstamos comerciales para el giro del negocioL
g% prstamos de inversin para :inanciar la e6ecucin, ad;uisicin o instalacin de bienes de capital
o la e6ecucin de proyectos, y
h% prstamos para las P5M&<, es decir las pe;ueNas y medianas empresas.
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&@iste un tratamiento normativo di:erencial para los prstamos personales en general, en cuanto a
la cali:icacin del riesgo, hasta la suma de die/ mil pesos, ya ;ue las cali:ica con riesgo ,GK
aun;ue care/can de garant8as, a di:erencia de los dem7s prstamos sin garant8as ;ue se clasi:ican
con riesgo $K ECom. CAC #$!,, t. o. de las normas reglamentarias sobre capitales m8nimos,
Ane@o 3, tabla de ponderacin de los valores de riesgo de los activos no inmovili/ados%.
+ambin respecto de los prstamos personales para la compra de automotores y vivienda, con
garant8as reales en cada caso. &stos prstamos garanti/ados con prendas con registro :i6as e
hipotecas se clasi:ican con riesgo ,*K, a di:erencia de los dem7s prstamos con garant8as
prendarias e hipotecarias ;ue tienen riesgo ,.*K.
&@isten normas especiales para los prstamos a las P5M&< en el marco del programa trienal de
:omento y desarrollo para estas empresas, establecido por el decreto #*G,O9# ECom. CAC #$!. y CAC
#(,, entre otras%.
/# 0os prstamos consorciados
Desde los aNos setenta es com?n en la banca internacional la actuacin CconsorciadaC para el
otorgamiento de prstamos de cierta envergadura y signi:icacin econmica. Pa6o este sistema se
implementaron los prstamos a los pa8ses en v8as de desarrollo y a las empresas estatales de
nuestros pa8ses.
Act?a como prestamista un con6unto o CconsorcioC de bancos en ve/ de uno solo como ocurre
com?nmente.
&n este tipo de prstamo un banco asume el car7cter de C6e:e de l8neaC o CgerenteC y se encarga de
las relaciones entre todos los bancos prestamistas y de stos con el cliente prestatario. Por esa
tarea percibe una comisin especial.
&n nuestra pla/a recin comien/an ahora este tipo de prstamos, por los cuales dos o m7s
entidades se unen para brindar una asistencia :inanciera importante.
&s una :orma de :raccionar el riesgo de crdito en los grandes prstamos y tambin de no
e@cederse en los l8mites impuestos por la autoridad de control en materia de asistencia crediticia.
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b)Hipoteca
A2illegasB
#
"# &ocin
"#"# 1ntecedentes
Como vimos en el Cap8tulo 3, la hipoteca es una institucin de antigua data. -a conocieron los
griegos y la aplicaron luego los romanos. Al principio como pignus conventum Eprenda por
convencin% y luego adoptando el nombre griego de hypotheca.
&n Frecia la venta con pacto de retroventa o con derecho de redencin, con alcance similar a la
hipoteca, habr8a sido su antecedente$. +ambin :ue una garant8a general, ;ue inclu8a las
instalaciones, m7;uinas de produccin e inclusive los esclavos ;ue traba6aban en una :7brica.
&n el Derecho 'omano la hipoteca era una modalidad de la prenda Epignus%. &l pignus era un
contrato ;ue implicaba la a:eccin de una cosa al cumplimiento de una obligacin, y ;ue ten8a dos
variedades o tipos, seg?n ;ue al constituirse hubiese o no despla/amiento posesorio, pero con
indi:erencia de si la cosa a:ectada era mueble o inmueble.
-a regulacin romana en esta materia pas 8ntegramente a -as Partidas, en las cuales la hipoteca
es tratada como una simple modalidad de la prenda o peNo, pues ni si;uiera se emplea el nombre
de hipoteca, ;ue recin aparecer7 en las -eyes de +oro.
&l desarrollo de este medio de garant8a se vincul con el progreso de su publicidad, lo ;ue recin
ocurri en el siglo I2333, cuando se crean los 'egistros u ):icios de Hipotecas o 'egistros
3nmobiliarios.
A partir de entonces su desarrollo :ue incesante, vincul7ndose directamente con el progreso
inmobiliario. A :inales del siglo I3I se crearon los primeros bancos o institutos hipotecarios,
dedicados especialmente a la :inanciacin de la construccin de viviendas, ;ue pusieron en
pr7ctica la necesidad de Cmovili/arC los crditos emergentes de los mutuos hipotecarios. 3deas ya
conocidas por 2le/ <7rs:ield ;ue las incorpor al te@to del art8culo !## del Cdigo Civil y ;ue
:ueron recogidas por el legislador de $GG. cuando se cre el Panco Hipotecario Nacional, ;ue
previo ;ue ste pod8a emitir cdulas hipotecarias, con la garant8a de los crditos hipotecarios ;ue la
institucin otorgara, como un medio de obtener nuevos recursos del p?blico para continuar
otorgando esos crditos para la :inanciacin de la compra o construccin de viviendas.
"#$# 2aranta real
-a hipoteca es una garant8a real otorgada por el deudor o un tercero en seguridad del cumplimiento
de una obligacin sobre un inmueble Eu otros bienes a los ;ue la ley admite ser ob6eto de este
gravamen%, sin entregarlo al acreedor, conservando su uso y goce. -a ley permite constituir
hipotecas tambin sobre barcos de m7s de die/ toneladas, aeronaves de cual;uier tonela6e, y
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minas.
Pueden garanti/arse con hipoteca no slo obligaciones de dar sumas de dinero, sino cual;uier tipo
de obligaciones4 de dar cosas ciertas, de hacer, de no hacerL sean pasadas, presentes o :uturas y
aun eventualesL puras o condicionadas.
-a garant8a puede ser otorgada por el mismo deudor o por un tercero.
"#%# 1plicacin de la 0e3 de Defensa del ,onsumidor
&n todos los casos de hipotecas ;ue graven inmuebles destinados a la vivienda del constituyente
de su :amilia, otorgadas en garant8a de un crdito en dinero, ser7 de aplicacin el rgimen legal de
De:ensa del Consumidor Een nuestro pa8s, establecido en la ley #(.#(%.
&specialmente este rgimen legal tuitivo deber7 ser aplicado en el caso de mutuos hipotecarios con
destino a vivienda ?nica o del grupo :amiliar, se trate de crditos bancarios u otorgados por otras
instituciones o personas, por;ue este tipo de crditos est7n asimilados a los crditos Cde consumoC,
esto es, los provenientes de prstamos personales, pro:esionales, de :amilia, y los ;ue se otorgan
mediante el uso de tar6etas de crdito, con:orme lo hemos e@puesto en el Cap8tulo 3, punto 9,
apartados 9.!. y siguientes.
$# Regulacin legal
-a hipoteca est7 regulada en el Cdigo Civil, en los art8culos !$G y siguientes. &l Cdigo da un
concepto restringido de la hipoteca al decir ;ue es un derecho real constituido en seguridad de un
crdito en dinero sobre un bien inmueble determinado ;ue contin?a en poder del deudor. Como ya
vimos, la hipoteca puede darse en garant8a de cual;uier tipo de obligaciones.
Por su parte la ley #(.(($ incorpor en el pa8s la regulacin de la Cletra hipotecariaC, t8tulo valor ;ue
lleva incorporado un derecho de crdito ;ue go/a de garant8a hipotecaria sobre un bien inmueble
determinado.
%# &aturale4a
-a hipoteca es un derecho real, accesorio, sobre un bien inmueble, y no re;uiere el despla/amiento
del bien ob6eto del gravamen Eentrega del bien al acreedor%.
%#"# Es un derecho 5real5
-a hipoteca es un derecho CrealC sobre una cosa determinada, individuali/are y susceptible de ser
e6ecutada, ;ue con:iere a su titular
una :acultad o un poder sobre la cosa hipotecada. +iene la hipoteca los atributos de todo derecho
real4 el derecho de persecucin y el derecho de pre:erencia.
&n la hipoteca, el derecho de persecucin consiste en la :acultad ;ue tiene el acreedor hipotecario
de perseguir la cosa hipotecada en poder de ;uien se halle, aun de terceros a ;uienes les haya
sido trans:erida por el titular obligado o constituyente de la hipoteca, hacerla vender p?blicamente y
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cobrarse.
5 el derecho de pre:erencia consiste en la prioridad ;ue tiene el acreedor hipotecario de cobrar,
antes de ;ue otros acreedores, del producido del remate p?blico del bien hipotecado, sea ;ue el
bien haya sido e6ecutado por l o por un tercero.
&stos atributos los reconoce el Cdigo Civil italiano, en el primer p7rra:o del art8culo #GG, cuando
establece4 C-a hipoteca atribuye al acreedor el derecho de e@propiar, tambin en oposicin al tercer
adH;uirente, los bienes vinculados a la garant8a de su crdito y de ser satis:echo con pre:erencia
sobre el precio resultante de tal e@propiacin...C
&stas caracter8sticas hicieron a la hipoteca particularmente apta para servir como garant8a de
crditos en dinero, :acilitando el desenvolvimiento de las actividades econmicas y :inancieras. De
all8 ;ue su uso se remonte a la antigDedad.
Adem7s, esta cualidad se re:uer/a por la circunstancia de ;ue el concurso o ;uiebra del deudor no
va a a:ectar el e6ercicio de estos derechos ;ue la ley reconoce al acreedor hipotecario. &llo por;ue
la ley reconoce a la hipoteca el car7cter de un CprivilegioC, con:orme lo hemos estudiado en el
Cap8tulo 3, punto *.
%#$# Es un derecho 5accesorio5
-os derechos accesorios son a;uellos ;ue se constituyen dependiendo de otro principal, al ;ue van
unidos indisolublemente. &n la hipoteca esta condicin emana de la propia de:inicin legal, cuando
el art8culo !$G del Cdigo Civil e@presa ;ue ella se constituye en seguridad de un crdito en
dinero. &sto es ;ue la hipoteca se constituye en garant8a de una obligacin principal, a la cual
accede, siguiendo
su suerte, y de la ;ue no podr7 separarse. <i la obligacin principal se e@tingue, se resuelve o
anula, la hipoteca se e@tinguir7, se resolver7, o anular7 en su caso.
&sta accesoriedad aparece evidente en la regla del art8culo !$!$ del Cdigo Civil ;ue prescribe los
re;uisitos del acto constitutivo, en el inciso #o, ;ue establece ;ue dicho acto debe contener la :echa
y la naturale/a del contrato a ;ue accede y el archivo en ;ue se encuentra.
%#%# 6obre un bien inmueble
A tal :in debemos tener presente el concepto legal de bienes inmuebles. Como ya di6imos, pueden
ser ob6eto de hipoteca las minas, los barcos de m7s de die/ toneladas y las aeronaves. Cuando la
propiedad minera es di:erente de la del super:8ciario, ella puede ser ob6eto de esta garant8a.
<eg?n nuestro Cdigo Civil, los inmuebles pueden ser tales por su naturale/a, por accesin :8sica o
moral y por su car7cter representativo.
3nmuebles por su naturale/a son las cosas ;ue est7n por s8 mismas inmovili/adas, como el suelo y
todas las partes slidas o :luidas ;ue :orman su super:icie y pro:undidadL todo lo ;ue est7
incorporado al suelo de manera org7nica y todo lo ;ue se halla ba6o el suelo sin el hecho del
hombre.
<on inmuebles por accesin :8sica las cosas muebles ;ue est7n inmovili/adas por su adhesin
de:initiva a un inmueble, como, por e6emplo, los edi:icios, casas, etctera.
<on inmuebles por accesin moral las cosas muebles intencionalHmente puestas por su propietario
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como accesorios de un inmueble sin estarlo :8sicamente. -o ;ue importa en la accesin moral es la
dependencia econmicoHsocial de la cosa con respecto al inmueble. <on tales, los utensilios de
labran/a o miner8a, la semilla ;ue se tiene para sembrar, animales destinados al cultivo o bene:icio
de una :inca, etctera y todos los ?tiles, instrumentos, m7;uinas, sin los cuales los establecimientos
agropecuarios, mineros o industriales, no podr8an :uncionar ni cumplir con su destino.
<on inmuebles por car7cter representativo los instrumentos p?blicos donde constare la ad;uisicin
de derechos reales sobre bienes inmuebles, con e@clusin de la hipoteca y anticresis E;ue son
considerados bienes muebles%.
Cabe tener presente ;ue los bienes inmuebles pueden ser p?blicos o privados. <on bienes p?blicos
del &stado a;uellos de uso o comodidad com?n y de utilidad e inters general. <on tales4 los mares
territoriales, hasta la distancia ;ue determina la legislacin especialL los mares interiores, bah8as,
ensenadas, puertos y ancladerosL los r8os, sus cauces, las dem7s aguas ;ue corren por cauces
naturales o tengan la aptitud de satis:acer usos de inters generalL las playas de mar y riberas
internas de los r8os, lagos navegables y sus lechosL las islas :ormadas o ;ue se :ormen en el mar
territorial o en r8os o lagos navegables, cuando no pertene/can a particularesL las calles, pla/as,
caminos, canales, puentes, y cual;uier otra obra p?blica construida para utilidad o comodidad
com?nL los documentos o:iciales de los poderes del &stado, y las ruinas y yacimientos
ar;ueolgicos y paleontolgicos de inters cient8:ico Eart. #!(, Cd. Civ.%.
Pienes privados del &stado son a;uellos seme6antes ;ue corresponden al dominio de los
particulares. <u ena6enacin est7 sometida al Derecho Administrativo Ese discute si pueden o no
ser embargables%. <on tales4 las tierras ;ue pertenecen a la 'ep?blica y carecen de dueNos, las
minas de oro, plata, cobre, etctera, no obstante ;ue su super:icie :uese dominio de particulares,
los bienes vacantes o mostrencos, y los de las personas ;ue mueren sin de6ar herederos,
:errocarriles y construccin hecha por el &stado, etctera Eart. #!(#, Cd. Civ.%.
Pienes de las municipalidades son los ;ue el &stado pone ba6o el dominio de las municipalidadesL
son ena6enables en el modo y por la :orma ;ue las leyes especiales lo prescriban.
-a 3glesia Catlica, como persona 6ur8dica de car7cter p?blico, tiene patrimonio propio. <us bienes
son ena6enables en con:ormidad con las disposiciones de la 3glesia y a las leyes ;ue rigen el
patronato nacional. <e siguen las normas del Derecho Cannico.
Pienes de los particulares son a;uellas cosas ;ue no son bienes del &stado Nacional, ni de los
&stados provinciales, ni de las municipalidades, ni de la 3glesia Catlica.
Para ;ue puedan ser ob6eto de hipoteca, los bienes deben estar en el comercio. &st7n en el
comercio todas las cosas cuya ena6enacin no :uera e@presamente prohibida por la ley o
dependiera de una autori/acin de la autoridad p?blica. <on absolutamente inena6enables en el
primer caso y relativamente inena6enables en el segundo.
&st7n :uera del comercio los bienes del dominio p?blico del &stado y a;uellos bienes cuya
ena6enacin hubiere sido prohibida por actos entre vivos o disposiciones de ?ltima voluntad, en
tanto la ley lo permite Ecomo el caso de establecimientos industriales, agropecuarios o comerciales
;ue constituyan una unidad econmica arts. *$, *# y *!, ley $(.!9(%. &stos bienes no pueden ser
dados en hipoteca.
Hay otros, en cambio, para cuya disposicin se re;uiere una autori/acin previa de la autoridad,
como es el caso de los inmuebles ubicados en /onas de seguridad. +ambin los inmuebles de
propiedad de los bancos y entidades :inancieras ;ue, para ser gravados, re;uieren autori/acin
previa del Panco Central de la 'ep?blica Argentina Eart. #G, inc. a, ley #$.*#, y sus modi:icatorias%.
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+ampoco pueden ser dados en hipoteca a;uellos bienes ;ue no son embargables, como el bien de
:amilia Eart. !(, ley $(.!9(%L los construidos con determinados :ondos, como los del 3nstituto
Nacional de Previsin <ocial. +ampoco se pueden gravar los sepulcros ni a;uellos inmuebles
a:ectados por cl7usulas de inalienabilidad, en la medida autori/ada por la ley Eart. $#, ley ($#G%.
%#'# 6in despla4amiento
-a hipoteca, como la prenda con registro, no implica el despla/amiento del bien gravado. Al
contrario, ste permanece en poder de su titular Esea el deudor o un tercero%.
&sta cualidad tan singular es lo ;ue permiti ;ue la hipoteca pudiera servir como elemento de
promocin del crdito, al permitir ;ue el bien ob6eto de la garant8a continuara en poder del deudor o
garante, sirviendo a su actividad econmica y permaneciendo en su patrimonio.
c)El crdito garantizado con hipoteca
ANutaB
!
De lo e@presado a;u8, parecer8a ;ue ;ueda claro4 la necesidad de ;ue e@ista y se encuentre
determinado en la convencin hipotecaria el crdito principal o causaH:uente de la obligacin.
Conclusin a la ;ue se arriba linealmente por el solo ra/onamiento de las normas 6ur8dicas citadas,
;ue lo aseveran en :orma e@presa.
Nos adherimos a la interpretacin ;ue sostiene ;ue el vocablo CcrditoC utili/ado en el art8culo !$G
del Cdigo Civil se ha hecho, en su signi:icado amplio del derecho del acreedor para e@igir de su
deudor la prestacin debida, en armon8a con la :uer/a e@presiva del art8culo (9,.
<iguiendo las magistrales enseNan/as de 2le/ en sus notas a la denominacin de la parte primera
de la <eccin Primaria CDe las )bligaciones en FeneralC y el art8culo (9* del Cdigo Civil,
pensamos ;ue es prudente, como elemental y did7ctico, encabe/ar todo planteo ;ue involucra
tem7ticas eslabonadas alrededor de las obligaciones de los contratos, Hsus naturale/as, e:ectos y
vinculacionesH, dintinguiendo muy claramente entre uno y otro instituto. Por;ue entre las :uentes de
las obligaciones, el contrato es slo una de ellas. +odo lo importante y :luente ;ue se ;uiera. Pero
6ur8dica y esencialmente4 una.
&s evidente ;ue de no distinguir Haun;ue luego sea para unir, al modo de MaritainH se producir7 la
con:usin ;ue tanto, y con tanta ra/n, preocup al ilustre codi:icadorL y ;ue traer7 entre tantas
consecuencias negativas, la de estar hablando de los contratos y me/clar ideas propias de las
obligaciones y viceversa.
Con esta aclaracin de previo y especial pronunciamiento, ahora nos circunscribiremos al contrato,
e@clusivamente, como una de las :uentes de las obligacionesL recordando siempre ;ue a m7s del
contrato, las otras :uentes son los delitos y cuasidelitos, y la leyL aun;ue para alguna doctrina las
dos primeras categor8as ;uedan comprendidas en la ley. No obstante, nunca debemos olvidar,
tampoco, nuestros propsitos did7cticos.
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10
&ntendemos por obligacin la relacin 6ur8dica en virtud de la cu7l alguien, denominado deudor,
debe satis:acer una prestacin a :avor de otro llamado acreedor.
3mpropiamente se suele designar con la palabra obligacin al contrato ;ue puede originarla, o
tambin al instrumento en ;ue ella consta... Pero ello no 6usti:ica ;ue el legislador incurra en
seme6ante con:usin como el Cdigo Civil en el art8culo *, la obligacin a ;ue all8 se alude es el
documento ;ue le sirve de prueba.
-os elementos esenciales de la obligacin son4 el su6eto ;ue se desdobla en activo y pasivo, el
ob6eto, y la causa e:iciente o :uente de la obligacin. No es dable imaginar obligacin ;ue care/ca
de su6etos, o de ob6eto, o de causa e:iciente. &sa situacin aun;ue tuviese la apariencia de
obligacin, ser8a como tal 6ur8dicamente ine@istente, o nula, seg?n se siga una u otra teor8a.
-a causa e:iciente o :uente es el hecho ;ue la ha originado.
Nuestro Cdigo recoge este es;uema del asunto siguiendo, casi a la letra, a Jreitas en el art8culo
(994 CNo hay obligacin sin causa, es decir, sin ;ue sea derivada de uno de los hechos, o de uno
de los actos l8citos o il8citos, de las relaciones de :amilia, o de las relaciones civilesC.
&n la nota al art8culo !$#9 2le/ habla de causa l8cita de la obligacin. &s causa l8cita el acto o
contrato ;ue la origina, con:orme a la ley, con m7s las ;ue surgen de la ley misma.
De donde desentraNamos, entonces, ;ue cuando el art8culo !$!$ en sus incisos #Q y (Q impone la
necesidad de determinar el
crdito y la deuda, o sea la mani:estacin e@presa de la suma cierta de dinero a ;ue asciende la
misma, se est7 entendiendo por crdito la causa :uente Hacto o contrato o leyH ;ue origina la
obligacin articulada en un contrato ;ue es la base para la constitucin de la hipoteca.
3nvirtiendo los trminos de la relacin causal, sin alterarse el producto, tendr8amos4 contratoH
obligacinHhipoteca, y a su ve/ la hipoteca slo puede ser convencional Eart. !$$*%. &l marco de
esta convencionalidad est7 dado por a;uello ;ue Molinario dio en cali:icar como pacto hipotecario
prestado por el deudor en el acto notarial de constitucin Earts. !$#G, $$G(, inc. $Q% m7s el
consentimiento prestado por el acreedor ;ue acepta prestarle por acto posterior, eventualmente.
&s nuestra intencin de6ar bien aclarado, ;ue no debemos con:undir el contrato :uente de la
obligacin principal, con el contrato o convencin hipotecaria ;ue da nacimiento al derecho real.
-a hipoteca es especial por;ue puede constituirse por un crdito determinado. -as hipotecas con
causa indeterminada impiden conocer e@actamente el pasivo hipotecario del deudor en un
momento cual;uiera.
&s indispensable, en e:ecto, conocer e@actamente el crdito garantido por la hipoteca y la cuant8a
de este crdito. <i no se tuviesen en cuenta estas dos indicaciones, si los inmuebles se hipotecaran
para la garant8a de todos lo crditos ;ue pudieran originarse en :avor del acreedor sin ninguna
limitacin, el crdito del deudor ;uedar8a consumido a la primera hipoteca ;ue otorgase, pues en
esta incertidumbre ninguna otra persona consentir8a en prestarle dinero.
-a C7mara de Apelaciones de 'osario en autos CChiesa Hnos. -tda. cOCurtiembres Andino <'-C,
di6o4 CPor haberse omitido en la escritura hipotecaria toda mencin a la naturale/a del contrato a
;ue accede la garant8a, el acto constitutivo adolece del de:ecto de no respetar la especialidad de la
hipoteca, lo ;ue importa su nulidad Eart. !$(G CC.%, nulidad esta ;ue es de car7cter absoluto puesto
;ue autori/a e@presamente a oponerla al propio deudor Eart. citado in :ine%, contrariando el principio
general ;ue prohibe hacerlo a ;uien la produ6o o concurri a producirla. Consecuentemente el t8tulo
de esta e6ecucin es inh7bil, bien entendido ;ue slo en cuanto t8tulo hipotecario y sin per6uicio de
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las implicancias de otro orden ;ue puedan surgir del acto p?blico en cuestin.
-a C7mara de Apelaciones de Morn en autos CC8a. Jinanciera Morn <.A. cOCentral Camping
<.'.-. di6o4 C&l principio de la especialidad en punto al crdito e@ige antes ;ue nada, la e@presa
mencin en el acto constitutivo de la hipoteca de la causaH:uente de la obligacin ;ue garanti/a.
-os art8culos !$9, !$!$ y !$!# del Cdigo e@igen la determinacin precisa del inmueble gravado
Hespecialidad ob6etivaH y la del crdito garanti/ado Hespecialidad sub6etivaH, con la indicacin de la
naturale/a del contrato Erenta vitalicia, mutuo, cuenta corriente, obligacin de hacer o no hacer,
etc.% y de su cuant8a. No puede pensarse v7lidamente, ;ue por;ue no se impugna la causa del
crdito o del contrato del ;ue emerge, o se admite ;ue la misma sea l8cita, debe concluirse por la
valide/ de la hipoteca. No es as84 una cosa es la hipoteca como derecho real de garant8a y otra el
crdito como relacin personal entre las partesL lo ;ue la ley ;uiere con el principio de especialidad
es precisamente lo contrario o sea, ;ue la hipoteca, al mencionar la naturale/a del contrato, permite
al acreedor conocer su causa sin tener ;ue entregarse a otras investigaciones e@traNas al
instrumento mismo. &s nula la hipoteca otorgada Cpara garanti/ar y asegurar el pago de cual;uier
suma de dinero o e:ectos ;ue la sociedad... actualmente adeudare o en adelante pudiera
adeudar...C por;ue no se menciona ning?n contrato al ;ue acceda la garant8a, simplemente surge
;ue la acreedora es una entidad :inanciera, sin ;ue de ello pueda concluirse ;ue los contratos ;ue
se hayan ;uerido asegurar sean los ;ue acostumbra a reali/ar una empresa de este tipo. No puede
veri:icarse un crdito ;ue pretende probarse con una hipoteca declarada nula por transgredir el
principio de especialidad al no individuali/arse en ella el crdito al cual accede el gravamen, no
obstante declarase en ella un valor estimativo.
d)Distintos tipos de crditos garantizados con hipoteca
ANutaB
(
+rat7ndose de obligaciones dinerarias actuales y puras, por e6emplo un mutuo por determinada
cantidad de dinero, ya est7 determinado el monto del crdito, de la deuda y a su ve/ del gravamen
o techo de la cobertura hipotecaria.
Pero a su turno, el art8culo !$9, p7rra:o segundo, dice4 C<i el crdito es condicional o
indeterminado en su valor, o si la obligacin es eventual, o si ella consiste en un hacer o no hacer,
o si tiene por ob6eto prestaciones en especie, basta ;ue se declare el valor estimativo en el acto
constitutivo de la hipoteca C y m7s adelante el art8culo !$*! agrega4 C-a hipoteca garanti/a los
crditos a trmino condicionales o eventuales, de una manera tan completa como los crditos
puros y simples. C
De este p7rra:o tenemos ;ue tratar primero la re:erencia a las obligaciones no dinerarias Ede hacer
o no hacer% en cuyo caso, debe estimarse el monto de la prestacin en una suma o cantidad cierta
de dinero.
3gual procedimiento ser7 cuando el crdito :uere indeterminado en su monto o importe, como por
e6emplo la hipoteca ;ue garantice los al;uileres devengados por un contrato de locacin, o el saldo
de una cuenta corriente. &n este caso se estima la suma a ;ue pueda alcan/ar como monto
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m7@imo la deuda o l8mite de la garant8a.
&n los crditos condicionados, el titular del derecho real ;ueda su6eto a ;ue se cumpla o no la
condicin con las re:erencias ;ue seNalan los art8culos !$*, para crdito su6eto a condicin
suspensiva y !$** para el crdito sometido a condicin resolutoria.
&l concepto ;ue gener encontradas posiciones doctrinarias es el de obligacin eventual.
1na corriente ;ue parte de <egovia opina ;ue la obligacin eventual en esta situacin legal es toda
obligacin :utura, Ces la ;ue depende de un eventoCL es decir ;ue no e@iste a?n, pero ;ue puede
e@istir e@ pos :actoL toda obligacin :utura cuya e@istencia no es necesaria. 5, <egovia adem7s,
hace la aclaracin de ;ue4 C-a obligacin suspensiva no es eventual, hoc sensu, Eseg?n los arts.
!$9 y !$*!% en ra/n de su e:ecto retroactivo ;ue hace se la considere como si desde el principio
hubiese e@istidoC.
)tra corriente doctrinaria entiende ;ue la mencin a Cobligaciones eventualesC en el art8culo !$9
es redundante, por;ue el e6emplo t8pico consiste en los su6etos a condicin suspensiva, es decir
;ue dependen de un acontecimiento :uturo o incierto.
Nosotros participamos de la primera de las corrientes descriptas.
2le/ tom como :uente para la introduccin de obligacin eventual el art8culo !$9 y a la doctrina
:rancesa y especialmente a Aubry y 'au ;ue nos dicen4 C...la hipoteca puede constituirse en
seguridad de toda clase de obligaciones cual;uiera sea su naturale/a y modalidad. As8 puede
acceder a una obligacin a pla/o o condicional, o a?n simplemente eventual, y particularmente a la
;ue resultara de un prstamo a e:ectuarse o de la reali/acin de una apertura de crdito.C
Paudry -acantinerie e@presan4 C;ue la hipoteca puede ser v7lidamente constituida en garant8a de
un crdito simplemente eventual. As8 para citar e6emplos, una hipoteca puede ser v7lidamente
constituida para asegurar el pago de los daNos y per6uicios, o la restitucin del precio a los ;ue un
vendedor est eventualmente e@puesto a ser condenado, ser7 v7lida tambin en garant8a de un
prstamo a e:ectuarC.
5 con la claridad ;ue necesitamos para el tema ;ue nos ocupa 'ipert y Poulanger por su parte
seNalan ;ue4 Cpuede constituirse v7lidamente una hipoteca para garanti/ar un crdito simplemente
eventual siempre ;ue se indi;ue con su:iciente precisin el acontecimiento ;ue pueda dar origen al
crdito, de manera ;ue ste pueda ser individuali/ado.C
+rat7ndose de hipotecas para garanit/ar apertura de crditos los art8culos !$9 y !$*! del Cdigo
Civil autori/an la constitucin de hipoteca para garanti/ar obligaciones eventuales y stas no son
otras ;ue las obligaciones :uturas ;ue los constituyentes de la hipoteca prevn como posibles.
&l codi:icador argentino, al autori/ar estos grav7menes, se adelant al :uturo acordando ductilidad
a la :igura real al conceder ;ue :uese constituida para garanti/ar ese tipo de obligaciones. -a
constitucin anticipada de la garant8a real :unciona como accesoria de obligaciones ;ue se prevn
como de posible concrecin.
Nuta nos dice4 C;ue la garant8a comprender8a el saldo ;ue arro6a el crdito en el momento de
e@pirar el convenio.
C-a hipoteca garanti/a el crdito una ve/ ;ue el mismo haya sido usado y hasta el monto de la
cantidad prestada y no por m7s, y ;uedar7 nula si no ha usado crditoC.
&l principio de especialidad en este tipo de obligaciones tiende, como ya lo hemos dicho, a proteger
al deudor para ;ue no pueda ser despo6ado de un solo golpe de todo su crdito, como tambin
para saber hasta ;u monto alcan/a su responsabilidad y tambin, proteger a los terceros pues
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conocen as8 el m7@imo de grav7menes ;ue a:ectan a la :inca ob6eto de la garant8a hipotecaria.
Pero, debemos aclarar ;ue hay ;uien con:unde obligacin eventual con la causaH:uente de la
obligacin.
Nosotros admitimos ;ue la obligacin sea :utura, ;ue no haya nacido a?n, pero nos resulta
evidente ;ue lo ;ue debe, ine@orablemente e@istir a la poca de la constitucin de la hipoteca es el
contrato u otra causaH:uente de obligaciones del cual a;ullo pueda nacer. 5 ese contrato o
cual;uier otra causaH:uente debe estar descripta en el acto constitutivo de la hipoteca Eart. !$!$,
inc. #e%.
% &ormativa
TTULO VI: DE L HI!OTE" # DE L !$E%D
ACdigo CivilB
*
,1P!T70- I: De la hipoteca

1RT!,70- '89: -a hipoteca se constituye en escritura p?blica por el dueNo de un inmueble, para
garanti/ar deuda propia o a6ena.
No es necesaria la aceptacin e@presa de a;uel a cuyo :avor se constituye la hipoteca.
Puede dividirse materialmente o reunirse, por una sola ve/, el inmueble hipotecario. Pero para
e:ectuar esas mismas operaciones sobre las :incas resultantes, necesita el deudor o dueNo del
inmueble el consentimiento del acreedor hipotecario, haciendo en cada caso la respectiva
sustitucin de garant8a.
+rat7ndose de segregaciones de lotes, se proceder7 como si se tratara de divisiones materiales. en
ambos casos, no podr7 liberarse porcin alguna si no :i6an las partes la responsabilidad de las
restantes, de acuerdo con el art8culo ($!.
EAs8 re:ormado por ley NR !!,! de , de agosto de $9,(%.
1RT!,70- '"8#: <lo puede hipotecar ;uien puede ena6enar.
No son susceptibles de hipoteca4
$R.H -os bienes ;ue no pueden ser ena6enados.
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#R.H -os :rutos o rentas pendientes con separacin del predio ;ue los produce.
!R.H -os muebles colocados permanentemente en un edi:icio 7 no ser con ste.
(R.H -as servidumbres, a no ser con el predio dominante.
*R.H -os derechos de uso y habitacin.
,R.H &l arrendamiento.
.R.H &l derecho de poseer una cosa en cual;uier concepto ;ue no sea el de dueNo.
1RT!,70- '"": -a hipoteca de una :inca abra/a4
$RH -os :rutos pendientes a la poca en ;ue se demande la obligacin ya e@igible.
#RH -as me6oras y aumentos ;ue sobrevengan a la :inca, as8 como las agregaciones naturales.
No se podr7 otorgar una reunin cuando las :incas estuvieren hipotecadas independientemente en
:avor de di:erentes acreedores. Cuando solo uno de los inmuebles a reunir :uere el gravado, se
entiende ampliada la garant8a, a menos ;ue en el mismo acto se estipule lo contrario.
!% -as indemni/aciones ;ue pueda cobrar el propietario por causa de seguro, e@propiacin :or/osa
y de per6uicios.
EAs8 adicionado ley NR !(* de * de noviembre de $9,(, art8culo $R y NR !!,! de agosto de $9,(%.
(% &n los edi:icios y desarrollos sometidos al rgimen de propiedad en condominio, el derecho ;ue
sobre los bienes comunes corresponda al propietario de una :inca :ilial.
EAs8 re:ormado por el art8culo ( de la ley No. .9!! de #G de octubre de $999%.
1RT!,70- '"$#: -a hipoteca constituida en garant8a de una obligacin ;ue gana inters, no
responde con per6uicio de tercero m7s ;ue de las tres anualidades anteriores a la demanda, y de
las ;ue corran despus de ella.
1RT!,70- '"%: -a obligacin garantida debe limitarseL y cuando se hipote;uen varios inmuebles
para la seguridad de un crdito, debe limitarse la responsabilidad de cada uno.
1RT!,70- '"'#: Constituida hipoteca por un crdito abierto con limitacin de suma, garanti/a las
cantidades entregadas en cual;uier tiempo y para diversos :ines, siempre ;ue no e@cedan de la
suma pre:i6ada. Cual;uier pago ;ue e:ect?e el deudor, autom7ticamente crear7 disponibilidad para
ser utili/ada de la :orma ;ue lo convengan las partes.
EAs8 re:ormado por el art8culo $R de la ley No..(, del #9 de noviembre de $99(%
1RT!,70- '".: &l inmueble hipotecario y cada una de sus partes responden, cual;uiera ;ue sea
su poseedor, al pago de la deuda.
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1RT!,70- '"/: Cada ve/ ;ue el deudor veri:i;ue un pago parcial, tiene derecho a e@igir la
reduccin de la hipotecaria. Cuando sean varias las :incas hipotecadas, a l corresponde
e@clusivamente hacer la imputacin de pagos, salvo pacto en contrario.
1RT!,70- '"): <iempre ;ue haya de venderse 6udicialmente la :inca hipotecada, se citar7 a todos
los acreedores hipotecarios.
<i la :inca se vende en concurso o ;uiebra o por e6ecucin del acreedor hipotecario primero en
grado, la recibir7 el comprador libre de gravamen.
<i la venta se hace por e6ecucin de un hipotecario de grado in:erior, el comprador recibir7 la :inca
con los grav7menes anteriores de condicin no cumplida o de pla/o no vencidoL pero si los crditos
anteriores :ueren ya e@igibles, tambin la recibir7 el comprador libre de grav7menes y el precio de
ella se distribuir7 entre los acreedores seg?n el orden de sus respectivos crditos.
1RT!,70- '";#: &n los casos en ;ue el comprador debe recibir la :inca libre de gravamen,
concurriendo acreedores con crdito de pla/o no vencido, se reducir7 el crdito con el descuento
del inters legal, salvo ;ue el crdito devengue inters, en cuyo caso no se har7 tal descuento.
<i concurrieren acreedores cuyos crditos dependen de una condicin, se depositar7 la suma ;ue
valgan sus crditos para hacerles pago si la condicin se cumple.
Cuando el precio del seguro o de la e@propiacin :or/osa venga a sustituir a la :inca, se pagar7 a
los acreedores hipotecarios por su orden y del modo e@plicado.
&n ninguno de los casos especi:icados habr7 lugar al pago de los crditos no e@igibles, si el deudor
o:rece garant8as su:icientes en reempla/o de la e@tinguida.
1RT!,70- '"9#: &l tercer poseedor del inmueble hipotecado ser7 re;uerido, si el deudor no paga
dentro del trmino legal, para ;ue dentro de die/ d8as veri:i;ue el pago de la suma ;ue garanti/a la
:inca, o la abandone a la e6ecucin. &s innecesario el re;uerimiento si el tercer poseedor ad;uiere
la :inca despus de vencida la obligacin ob6eto de la hipoteca.
1RT!,70- '$8: &l tercer poseedor no puede alegar e@cusin ni retener el inmueble hasta el pago
de lo ;ue le corresponda por las me6oras y gastos ;ue hubiere hecho.
1RT!,70- '$"#: &s nula la convencin ;ue estipule para el acreedor, en caso de no cumplimiento
de parte del deudor, el derecho de apropiarse los bienes hipotecados.
A'+0C1-) (##.H EDerogado por el art8culo !. aparte b% de la -ey NS G,#( del $S de noviembre de
#.%
1RT!,70- '$%#: 'eali/ada la venta 6udicial en el caso de haberse renunciado los tr7mites del
6uicio e6ecutivo, el deudor podr7 hacer valer en v8a ordinaria los derechos ;ue le asistan a causa de
la e6ecucin, pero sin ;ue por eso de6e de ;uedar :irme la venta del inmueble hecha a :avor de un
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tercero.
1RT!,70- '$'#: -a hipoteca se e@tingue con la obligacin principal y por todos los medios por;ue
se e@tinguen las dem7s obligaciones. H<e e@tingue tambin por la resolucin del derecho del
constituyente, en los casos en ;ue con:orme a la ley las acciones resolutorias per6udican a tercero,
y por la venta 6udicial en los casos en ;ue el comprador deba recibir la :inca libre de grav7menes.
EAs8 re:ormado por -ey NR $, de $# de diciembre de $GG., art8culo $R%.
1RT!,70- '$.#: -as hipotecas legales reconocidas por la legislacin anterior slo subsistir7n con
per6uicio de tercero durante dos aNos. -os interesados pueden desde luego e@igir ;ue dichas
hipotecas legales se reemplacen con una hipoteca especial.
' (urisprudencia
a)Hipoteca: "onstit&ci'n sobre inm&eble s&(eto a copropiedad
%&lidad absol&ta por )altar a&torizaci'n de cond&e*os + e)ectos
A<ala PrimeraB
,
2oto de mayor8a
C I<#:&n cuanto al :ondo del asunto concierne, en materia de contratacin civil, por principio general,
la venta de cosa a6ena es absolutamente nula. &llo es as8 por;ue la venta entraNa la transmisin de
la propiedad del bien ob6eto del contrato, para lo cual es imprescindible ;ue el ena6enante sea el
propietario del ob6eto. De modo ;ue no es procedente con:erir o reconocer valide/ al negocio
cuando ese ob6eto no sea del dominio pleno del transmitente. &n consecuencia, al venderse cosa
a6ena, la ley, mediante la doctrina ;ue encierra el art8culo $,$ del Cdigo Civil, hace nula la venta,
restableciendo as8 la situacin 6ur8dica al estado de cosas ;ue e@ist8a antes del acto de disposicin
ileg8timo, cometido por el ena6enante al disponer de un bien ;ue no es de su entera propiedad.
<#:Por otra parte, la legislacin civil con:iere al propietario, entre otros atributos, la :acultad de
ena6enar el bien de su dominio, con:orme as8 lo e@presa el art8culo #,(, inciso !%, del Cdigo Civil,
norma ;ue debe empatarse, para los e:ectos de esta litis, con el numeral (! del mismo cuerpo de
leyes, en virtud del cual ?nicamente puede hipotecar ;uien puede ena6enar, y dado ;ue para poder
ena6enar v7lidamente se re;uiere ;ue el transmitente posea el dominio pleno sobre el bien, es
necesario entonces ;ue ;uien hipote;ue sea propietario de la cosa, como as8 lo establece
e@presamente el art8culo (9 3b8dem, al disponer4 C-a hipoteca se constituye...por el dueNo de un
inmueble...C
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17
<I#:Ahora bien, cuando la cosa a ena6enarse, o bien, a hipotecarse, pertenece simultaneamente a
varias personas, stas, en calidad de condueNos, han de e6ercer con6untamente dichas :acultades
de ena6enacin e hipoteca o garant8a, en proporcin a la parte ;ue cada uno tenga respecto al
ob6eto. Pero si se trata de un derecho indiviso, ideal, esto es, cuando no se ha determinado o
individuali/ado materialmente la parte ;ue a cada uno le corresponde, mediante el procedimiento
respectivo de locali/acin de derechos, no se puede disponer legalmente de :raccin alguna del
bien, mucho menos de su totalidad, a no ser con la autori/acin e@presa del resto de condueNos,
precisamente, por pertenecer el bien a todos ellos en com?n. &n este sentido, al tenor de la
relacin de los art8culos #., (9, ($ y $,$ del Cdigo Civil, si uno de los condueNos hipoteca la
totalidad de la :inca ;ue, :ormando un todo, una universalidad, un derecho ideal, pertenece en
com?n a varias personas, sin tener autori/acin e@presa de todos los condueNos, est7 disponiendo
de algo sobre lo cual no posee el pleno dominio e@igido por ley, apto y necesario para su valide/,
ra/n por la ;ue deviene nulo el acto, pues cuando un bien es propiedad com?n de varios su6etos,
la totalidad de la cosa debe ena6enarse o hipotecarse por todos los condueNos, o bien, por uno o
varios, con la autori/acin e@presa de los restantes.
<II#:As8 las cosas, la hipoteca, en los trminos en ;ue :ue constituida, adolece de nulidad absolutaL
corolario de ello, el acto de cuyo seno a:lor se ha de considerar ileg8timo. De esto se deriva
tambin la incapacidad para la produccin de e:ectos 6ur8dicos y la restitucin de las cosas al
estado anterior al acto o contrato viciado de nulidad, de suerte ;ue todos a;uellos actos y contratos
de e6ecucin y los ;ue resulten ser consecuencia directa e inmediata, se ven a:ectados igualmente
por la nulidadL por lo consiguiente, su e:icacia ;ueda asimismo sin ning?n valor, pues deben
considerarse ine@istentes, toda ve/ ;ue, por producir la nulidad la insubsistencia del acto o
contrato, al punto de estimarse 6ur8dicamente ine@istente ese acto o contrato, no puede hacer nacer
derecho ni e:ecto en :avor o en contra de alg?n su6eto Eart8culos G!*, G!. y G(. del Cdigo Civil%
A...B. Por otra parte, debe observarse ;ue la re:erida nulidad recae sobre el acto de constitucin de
la hipoteca, mas no respecto a la relacin obligatoria ;ue vincul a deudor y acreedor, la cual en
nada se ve a:ectada por el vicio, toda ve/ ;ue no es la obligacin, sino el acto de disposicin del
bien dado en garant8a sobre el cual no se ten8a el pleno dominio, lo ;ue produ6o la nulidad.
=#:Como ha ;uedado establecido, la nulidad de la hipoteca hace tambin nulos los actos y
contratos ;ue sean consecuencia suya. &n tal e:ecto, el remate, la ad6udicacin, la cesin de
derechos, las diligencias de in:ormacin posesoria y la inscripcin del inmueble en el 'egistro
P?blico, devienen nulas, pues en virtud de a;uella nulidad, la situacin 6ur8dica se retrotrae al
estado de cosas anterior al acto inv7lido, sea, a la situacin imperante antes de la constitucin
hipotecaria. Con ello, ante la ausencia de e:ectos 6ur8dicos, no puede reconocerse la e@istencia
6ur8dica de esos actos y contratos ;ue, sucedidos uno de otro, son derivacin inmediata y directa
del acto inv7lido, por;ue la nulidad absoluta acarrea insubsistencia 6ur8dica del acto, de manera tal,
;ue se elimina cual;uier posibilidad de nacimiento o consolidacin de derechos o e:ectos 6ur8dicos
en :avor o en contra de alguna persona, aun cuando se hayan e6ecutado de alguna :orma esos
actos o contratos, pues en virtud de la nulidad pierden tambin toda valide/ y e:icacia dichos actos
de e6ecucin, al restituirse la situacin 6ur8dica al momento anterior a la produccin del acto viciado
de nulidad.C
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18
b)n,lisis sobre el plazo de prescripci'n aplicable a la hipoteca otorgada como garant-a de
crdito mercantil
A+ribunal Primero CivilB
.
2oto de mayor8a
C2.H &n cuanto a la prescripcin, tampoco lleva ra/n el apelante en sus agravios. <ostiene ;ue por
tratarse de una obligacin mercantil, las hipotecas al cobro prescriben a los ( aNos. &l punto lo ha
abordado la <ala Primera de la Corte <uprema de Justicia, con distintas integraciones. &n un
principio sostuvo la tesis del recurrenteL esto es, la naturale/a de la relacin causal 6usti:icaba el
pla/o prescriptivo4 ( aNos si era mercantil y $ aNos si era civil. No obstante, en la actualidad el
criterio predominante, sin importar el negocio subyacente, se inclina por considerar el per8odo
decenal. As8 lo resolvi la citada <ala en el voto n?mero (G$ de las $, horas $* minutos del $9 de
6unio del ##4 "III.- El punto debatido se limita a definir la naturaleza jurdica del plazo prescriptivo
de un crdito garantizado con hipoteca comn. Sobre el tema es posible identificar tres etapas !"
la tesis tradicional #ue pregonaba la prescripci$n ordinaria o decenal% sin distinguir entre la relaci$n
causal & el ttulo #ue la garantiza. Su apo&o jurdico lo fue la interpretaci$n autntica al artculo '()
del *$digo de *omercio. +" Esta posici$n se mantuvo invariable hasta el voto nmero ,- de las !.
horas del / de junio de !'',% cuando esta Sala por ma&ora &% con otra integraci$n% se inclin$ por
establecer el plazo segn el negocio sub&acente. Este nuevo criterio se aferra a la accesoriedad de
la hipoteca respecto al negocio principal% de suerte #ue prescrito ste debe suceder lo mismo con
lo accesorio. /" se retorna a la tesis legal de los !- a0os sin #ue tenga relevancia el origen del
crdito garantizado. I1.- El criterio de la relaci$n causal encuentra su ma&or representante en el
voto ,- de !'', de esta Sala% en el cual se cuestiona los alcances de la interpretaci$n autntica
del artculo '() del *$digo de *omercio% norma #ue en forma clara dispone #ue las hipotecas
comunes o de cdulas continuar2n rigindose por la prescripci$n de diez a0os. En ese sentido% al
analizar una compraventa mercantil con garanta hipotecaria% por ma&ora se dispuso 31.- 4a 4e&
56 /,!( de / de octubre de !'(,% al interpretar en forma autntica el artculo '() del *$digo de
*omercio% estableci$ "7rtculo 8nico.- Interprtanse las disposiciones del artculo '() del *$digo
de *omercio en el sentido de #ue la prescripci$n de las acciones #ue se deriven de actos &
contratos mercantiles% se regir2 por las disposiciones del captulo a #ue este artculo se refiere%
salvo en cuanto a las hipotecas comunes o de cdulas% #ue continuar2n rigindose por la
prescripci$n de diez a0os.".- Esta disposici$n puede resultar e#uvoca por varios motivos. En
primer lugar% trat2ndose de cdulas hipotecarias% la interpretaci$n dada por el legislador estaba
sobrando. En efecto% las cdulas hipotecarias incorporan% en s% dada su condici$n de ttulo valor%
un crdito% sin indicar la causa por la cual se emiti$ 9principio de abstracci$n". Ese crdito% al estar
reguladas las cdulas en el *$digo *ivil% es de naturaleza civil. Ergo% lo referente a la prescripci$n
mercantil no le es aplicable a las cdulas% por lo cual no precisaba respecto de ellas la citada
interpretaci$n. En cuanto a las hipotecas comunes% la interpretaci$n transcrita podra conducir a
criterios contradictorios. :ebe repararse% al respecto% en la naturaleza accesoria de ese derecho
real de garanta. 4a hipoteca sirve para asegurar el cobro de una obligaci$n en caso de
incumplimiento; ella confiere al acreedor el derecho de sacar a remate la finca dada en garanta%
siguiendo los procedimientos legales respectivos% & as saldar la deuda con el dinero obtenido en la
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almoneda pblica. <ero si el derecho de crdito garantizado se e=tingue% la hipoteca corre la
misma suerte. Este principio lo recoge el artculo ,+, del *$digo *ivil. <ero a la inversa no sucede
igual. Si la hipoteca se e=tingue por cual#uier motivo% no necesariamente fenece el crdito
asegurado. 4a garanta hipotecaria puede darse sobre cual#uier obligaci$n. <or ejemplo% podra
darse para respaldar el pago de honorarios de profesionales% en cu&o caso% el derecho garantizado
prescribira en tres a0os 9artculo )('% inciso +>% del *$digo *ivil"% & si se diera la e=tinci$n del
derecho de crdito por esta causa% tambin la hipoteca% como derecho accesorio% se e=tinguira. En
realidad% no e=iste ninguna disposici$n en el *$digo *ivil en la cual se establezca la prescripci$n
de la hipoteca% como derecho real de garanta% en el plazo de diez a0os. 7l ser un derecho
accesorio% su e=istencia est2 ligada a la del crdito garantizado. Sin embargo% el verdadero
problema en este tipo de derecho real% es el de la vigencia de su inscripci$n en el ?egistro. <ara
dar certeza en el tr2fico de inmuebles% dada la publicidad registral a la cual est2 afecta la hipoteca%
el p2rrafo segundo del artculo ,@! del *$digo *ivil dispone "4as hipotecas% &a sean comunes o de
cdulas% inscritas o detenidas por defectuosas% #ue en cual#uier tiempo aparezcan vencidas por
m2s de diez a0os sin #ue el ?egistro manifieste circunstancias #ue impli#uen gesti$n cobratoria o
reconocimiento del crdito u otra interrupci$n de la prescripci$n% no surtir2n% despus de esa fecha%
efectos en perjuicio de terceros & el ?egistrador% al inscribir nuevos ttulos relativos a la finca
respectiva% har2 caso omiso de tales grav2menes.". Sin embargo% ello no #uiere decir #ue% cuando
la hipoteca garantice una obligaci$n% sea civil o mercantil% cu&o plazo de prescripci$n sea inferior a
los diez a0os% deba interpretarse #ue el derecho garantizado deje de prescribir en el plazo #ue le
es propio% debindose aplicar entonces el trmino de diez a0os. Si garantiza% como se dijo en el
ejemplo% los honorarios de un profesional% el derecho de crdito principal sigue prescribiendo en /
a0os% & no en !-. Si respalda una obligaci$n mercantil% el plazo de prescripci$n ser2 el previsto por
el *$digo de *omercio para el acto o contrato respectivo; sea% no podra aplicarse el de diez a0os.
Empero% registralmente continuara e=istiendo el gravamen hipotecario% respecto de terceros% an
despus de haber transcurrido el trmino de prescripci$n previsto para el derecho asegurado. <or
ello% algunos autores han sostenido #ue% al menos en cuanto a la inscripci$n registral% el derecho
de hipoteca puede subsistir an habiendo fenecido el crdito garantizado% #uedando abierta la
posibilidad de ejercer la acci$n hipotecaria si% terceros de buena fe% se han constituido en
cesionarios del crdito hipotecario. Sin embargo% ello s$lo es factible% al tenor de esta tesis%
respecto de terceros ad#uirentes de buena fe% #uienes ejerzan acciones hipotecarias. <ero% tal
fen$meno no sucede en el sub lite% pues no se trata de una acci$n de naturaleza hipotecaria% a
cu&a especie se refiere la interpretaci$n autntica dicha% sino de una acci$n derivada del contrato
mismo de compraventa% la cual% en virtud del principio de accesoriedad precitado% & de la misma
literalidad de la interpretaci$n autntica del artculo '()% debe regirse por las disposiciones del
*$digo de *omercio. <or ello% el argumento del recurrente no es de recibo.A. 1.- En otro asunto
similar% pero referido a un contrato de arrendamiento de dinero garantizado con cdula hipotecaria%
igualmente por ma&ora la Sala mantuvo el criterio de #ue el plazo de prescripci$n es de , a0os de
acuerdo con el negocio causal & no al ttulo #ue lo respalda. 7l respecto se dijo 3III. 4a 4e& 5> /,!(
del / de octubre de !'(, interpret$ autnticamente el artculo '() del *$digo de *omercio al
e=presar 3 B la prescripci$n de las acciones #ue se deriven de actos & contratos mercantiles% se
regir2 por las disposiciones del captulo a #ue este artculo se refiere% salvo en cuanto a las
hipotecas comunes o de cdulas% #ue continuar2n rigindose por la prescripci$n de diez a0osA.
Esta disposici$n resulta e#uvoca por varias razones. En primer lugar las cdulas hipotecarias por
su condici$n de ttulo valor incorporan un crdito% sin mencionar la causa de su emisi$n. 4as
cdulas por encontrarse reguladas en el *$digo *ivil% su crdito es de naturaleza civil. 5o obstante%
la prescripci$n mercantil no le es aplicable a las cdulas hipotecarias por la naturaleza accesoria
en tanto derecho real de garanta. 4a hipoteca constitu&e un medio de aseguramiento para el cobro
de una obligaci$n en caso de incumplimiento% potenciando en el acreedor su derecho a sacar a
remate la finca en garanta & saldar la obligaci$n con el resultado de la subasta pblica. Empero% si
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el derecho de crdito garantizado se e=tingue% la garanta hipotecaria corre la misma suerte.
<rincipio recogido por el artculo ,+, del *$digo *ivil. <ero en sentido inverso no sucede igual. Si
la hipoteca se e=tingue no fenece necesariamente el crdito asegurado. 4a hipoteca puede
constituirse sobre cual#uier tipo de obligaci$n% & si opera la e=tinci$n del crdito principal% por la
misma causa tambin la garanta hipotecaria% como derecho accesorio% se e=tingue. En realidad%
en el *$digo *ivil no e=iste disposici$n en la cual se establezca la prescripci$n decenal de la
hipoteca como derecho real de garanta. <or ser un derecho accesorio% su e=istencia est2 ligada a
la del crdito garantizado. Si el crdito respalda una obligaci$n mercantil el trmino de prescripci$n
ser2 el previsto en *$digo de *omercio para el acto o contrato & no podra aplicarse el de diez
a0os. 5o obstante% registralmente el gravamen continuara e=istiendo respecto de terceros de
buena fe constituidos en cesionarios del crdito hipotecario% an despus de transcurrido el trmino
de prescripci$n previsto para el derecho asegurado% #uienes ejerzan acciones hipotecarias
9principio consagrado en la sentencia 5>,- de las !. horas del / de junio de !'',". En el sub lite
no se trata de una acci$n hipotecaria a cu&a especie se refiere la interpretaci$n autntica% sino de
una acci$n derivada de un contrato de arrendamiento de dinero por virtud del principio de
accesoriedad & la literalidad de la interpretaci$n del artculo '() del rito de comercio% debe regirse
por el *$digo de *omercio & no el *ivil.A 1oto nmero +@' de las !. horas /- minutos del +( de
abril del a0o +---. En ambos casos% los votos salvados mantienen la tesis tradicional de los !-
a0os. 1I.- El criterio de las relaci$n causal no logr$ consolidarse dentro de la Sala. En el voto
nmero ., de las !. horas del / de junio de !'') aplica el plazo decenal a una compraventa civil
conforme al artculo '() del *$digo de *omercio & su interpretaci$n autntica. En lo #ue interesa
resolvi$ 31.- En el presente asunto% el Cribunal aplica la prescripci$n de cuatro a0os #ue contempla
el *$digo de *omercio% por considerar #ue la compraventa es de naturaleza mercantil.
<rimeramente% cabe indicar #ue% an cuando la venta en cuesti$n fue hecha por una sociedad a un
agricultor% dicho contrato no encaja dentro del supuesto contenido en el inciso a"% del artculo ,/)%
del *$digo de *omercio% por lo #ue el negocio sub&acente no es mercantil sino civil. 4a finca
inscrita al sistema de folio real% matrcula nmero cincuenta & siete mil noventa & cinco- cero cero
cero% de la <rovincia de Deredia% objeto de la venta en cuesti$n% es una finca de aptitud agrcola%
cu&a naturaleza% segn el ?egistro <blico de la <ropiedad% es terreno de repastos & potrero%
destinada% b2sicamente% a la ganadera 9ver certificaci$n a folio ' & certificaci$n de escritura a folio
,". Einca 4a Fartita S.7. realizaba% hasta la fecha de la venta del inmueble% actividades ganaderas
en ste% es decir% no ha tenido por giro normal de sus actividades la compra & venta de bienes
inmuebles ni la bs#ueda u obtenci$n de lucro con negociaciones de este tipo. :e consiguiente% el
Cribunal ha errado al considerar #ue la compraventa es de naturaleza mercantil% tambin% al aplicar
la prescripci$n regida por el *$digo de *omercio% pues se debe tener presente% adem2s% #ue el
plazo de prescripci$n de hipotecas es de diez a0os% segn se desprende de lo dispuesto en el
artculo ,@!% p2rrafo segundo% del *$digo *ivil & de la le& interpretativa nmero /,!( de / de
octubre de !'(,% #ue interpreta% autnticamente% el artculo '() del *$digo de *omercio% cuando
dispone 7rtculo 8nico.- Interprtanse las disposiciones del artculo '() del *$digo de *omercio
en el sentido de #ue la prescripci$n de las acciones #ue se deriven de actos & contratos
mercantiles% se regir2 por las disposiciones del captulo a #ue este artculo se refiere% salvo en
cuanto a las hipotecas comunes o de cdulas% #ue continuar2n rigindose por la prescripci$n de
diez a0os.". El retorno a la tesis tradicional de los !- a0os se inicia con el voto nmero ,++ de las
!. horas ,. minutos del +) de julio de !''' al disponer la Sala 3III.- En la especie% se pretende la
ejecuci$n de una hipoteca comn% otorgada por la sociedad Ganadera Sabogal 4tda.% en garanta
de un crdito #ue obtuvo en forma directa del Hanco actor. En materia de prescripci$n de
hipotecas% el legislador ha dispuesto% claramente% en el artculo nico de la 4e& /,!( de / de
octubre de !'(,% #ue interpreta% autnticamente% el artculo '() del *$digo de *omercio% "...#ue la
prescripci$n de las acciones #ue se deriven de actos & contratos mercantiles% se regir2n por las
disposiciones del captulo a #ue ese artculo se refiere% salvo en cuanto a las hipotecas comunes o
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de cdulas% #ue continuar2n rigindose por la prescripci$n de diez a0os". 94a negrita no figura en el
original". Sobre este aspecto% en sentencia ., de las #uince horas #uince minutos del veintisiete de
ma&o de mil novecientos novena & ocho% esta Sala consider$ "...el plazo de prescripci$n de
hipotecas es de diez a0os% segn se desprende de lo dispuesto en el artculo ,@!% p2rrafo
segundo% del *$digo *ivil & de la le& interpretativa nmero /,!( de / de octubre de !'(,% #ue
interpreta% autnticamente% el artculo '() del *$digo de *omercio". En consecuencia% no lleva
raz$n el recurrente cuando sostiene #ue el plazo de prescripci$n aplicable es el de cuatro a0os%
#ue rige para el prstamo mercantil% puesto #ue al estarse ejecutando una hipoteca% e=presamente%
el legislador ha establecido una prescripci$n decenal% como as lo consider$ el $rgano ad-#uem en
la resoluci$n recurrida. <or ende% no e=iste el aducido #uebranto de los artculos !-% !,% ,-'% ,+,%
,@!% )(@ del *$digo *ivil% tampoco de los ordinales !% +% '()% '),% del *$digo de *omercio% ni del
artculo nico de la 4e& /,!( #ue interpreta% autnticamente% el '() del citado cuerpo normativo%
antes bien% en la sentencia recurrida se ha hecho una correcta aplicaci$n de ambas disposiciones
jurdicas de ltima cita% en consideraci$n a #ue se analiza el plazo de prescripci$n de una hipoteca
comn #ue% se reitera% constitu&e uno de los supuestos contenidos en la 4e& /,!(A. 1II.- 4a Sala%
ahora en forma un2nime% en un voto reciente define el punto debatido al establecer #ue el plazo de
prescripci$n de las hipotecas es de !- a0os de acuerdo con la interpretaci$n autntica. Se trata de
la sentencia nmero ,!! de las !+ horas !. minutos del ) de junio del +--!% la #ue reitera el voto
nmero ,++ de !'''. Esta posici$n es congruente con lo resuelto por la Sala *onstitucional con
ocasi$n a una acci$n de inconstitucionalidad precisamente con la interpretaci$n autntica del
artculo '() del *$digo de *omercio. 4a citada Sala resolvi$ 3III.- 1II47*II5 74 7?CJ*84I !+!
I5*ISI <?IFE?I En lo #ue concierne al segundo alegato la accionante se0ala #ue el legislador
al promulgar la 4e& /,!( abus$ de su derecho de interpretaci$n al calificarla como le& interpretativa
siendo en el fondo una reforma. 7firma #ue con el prete=to de aclarar supuestos conceptos
oscuros del artculo '()% lo reform$% introducindole preceptos #ue no contena esa norma. Se
incurri$ en un e=ceso en el ejercicio de las atribuciones legislativas al dictarse una le& nueva% con
el nombre de interpretaci$n autntica% viol2ndose el artculo !+! inciso !" de la *onstituci$n <oltica
#ue establece #ue es atribuci$n de la 7samblea 4egislativa dictar las le&es% reformarlas% derogarlas
& darles interpretaci$n autntica.- 4leva raz$n la accionante al se0alar #ue la 4e& /,!( de tres de
octubre de mil novecientos sesenta & cuatro es m2s bien una reforma & no una interpretaci$n
autntica. 4a jurisprudencia de esta Sala% ha se0alado con relaci$n al tema #ue "...en cuanto al
fondo de la acci$n deben analizarse los aspectos #ue han sido cuestionados por la 7sociaci$n
Hancaria 5acional. 8no de ellos% tal vez sobre el #ue m2s se 9sic" ha& referencia en los autos% es el
de la naturaleza de la 4e& 5> (/!'% de +( de abril de !'@'% #ue es "interpretaci$n autntica" de la
5> (-,!% de ' de febrero de !'@@. 4a discusi$n se ha centrado en determinar si efectivamente se
trata de una le& interpretativa o si% por el contrario% no lo es% de donde hubo un e=ceso legislativo en
su promulgaci$n% #ue deviene en ilegtimo. Se dice% #ue aun#ue la 7samblea 4egislativa le dio
nombre de interpretaci$n a la 4e& 5> (/!'% se trata de una verdadera reforma a la 4e& 5> (-,!%
con lo #ue se producen varios vicios & de entre ellos los mas destacados #ue la mal llamada le&
interpretativa se aplica retroactivamente% pues se ha incorporado a la interpretada% como parte
integrante "ab initio" % por decirlo as; #ue al no haber sido consultada la 4e& 5> (-,! con las
entidades afectadas% como corresponda por *onstituci$n <oltica% el promulgarse la le&
interpretativa 5> (/!'% puede discutirse a#uel aspecto% no obstante #ue sta si fue consultada
debidamente a las entidades afectadas. <ero alrededor de esos importantes aspectos% la Sala no
acepta las argumentaciones de la actora. En cuanto al primero cabe se0alar #ue por m2s #ue la
7samblea se esforzara en denominarla "interpretaci$n autntica"% la 4e& 5> (/!' es una reforma
de la 4e& 5> (-,!% &a #ue el resultado final no fue% como se pretendi$ con su denominaci$n%
precisar el sentido normativo de la primera o aclarar alguno de sus conceptos% sino% lisa &
llanamente% como se desprende de la comparaci$n de te=tos & particularmente de la evoluci$n #ue
tuvo la segunda en su tramitaci$n legislativa"% introducirle una reforma al tributo primeramente
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dise0ado% de modo #ue fuera mas productivo para la *omisi$n de <rstamos para la Educaci$n.-
7ceptado #ue la 4e& 56 (/!' es una reforma% no puede entonces tenerse como un hecho #ue ha&a
podido integrarse a la 5> (-!, & por ah% #ue su aplicaci$n lo fuera retroactivamente. 5o solamente
no ha& una referencia especfica en ese sentido% #ue permita tener como cierta esa aplicaci$n
ilegtima% sino #ue del todo es imposible #ue lo ha&a sido si% como sostenemos% es una reforma
legal pura & simple & no una interpretaci$n autntica% #ue por su naturaleza jurdica produce
efectos diferentes. :e toda suerte% la Sala deja e=presa menci$n a la circunstancia de #ue el tipo
de 4e& #ue constitu&e la 56 (/!'% no permitira a#uella aplicaci$n retroactiva #ue posibilita% en
cierto sentido la norma interpretativa. <or otro lado% tampoco es aceptable la consecuencia #ue% en
opini$n de la <rocuradura General de la ?epblica% debe tener tal circunstancia &a constatada de
#ue no estamos en presencia de una le& interpretativa% de modo #ue deba acogerse una
inconstitucionalidad de alcance limitado en tanto solamente se considere ilegtima su aplicaci$n
retroactiva. 4a Sala con an2lisis de lo actuado por la 7samblea prefiere otorgarle car2cter de
reforma & como tal% aplicable hacia el futuro como cual#uier le& reformadora% sin declarar
inconstitucionalidad de ningn tipo con vigencia & aplicaci$n nica & e=clusivamente a partir de su
promulgaci$n de modo #ue las consecuencias jurdicas son las mismas. Si esta acci$n se hubiera
producido en la hip$tesis del p2rrafo primero del artculo @. de la le& de la Kurisdicci$n
*onstitucional% constatado en el proceso base una posible aplicaci$n retroactiva% lo #ue en el
pasado dispuso la *orte <lena & ahora propone la <rocuradura General% tendra sentido. Fas de
conformidad con la normativa de la nueva jurisdicci$n constitucional% & en el caso concreto% no es
necesario proceder de esa manera independientemente de #ue se acepte #ue hubo una torcida
aplicaci$n de la 7samblea 4egislativa de su potestad para interpretar autnticamente las le&es
promulgadas." 9Sentencia /+--'+ de las #uince horas del once de febrero de mil novecientos
noventa & dos". En la especie% resulta aplicable el pronunciamiento se0alado% en el sentido de #ue%
por el contenido del te=to% la 4e& /,!( es m2s bien una reforma & no una interpretaci$n autntica%
lo #ue implica #ue su aplicaci$n debe ser hacia el futuro & no en forma retroactiva. En todo caso%
conforme se se0al$ en el considerando anterior% la constituci$n de la hipoteca objeto de discusi$n
en el asunto base% fue posterior a las le&es #ue se impugnan% por lo #ue resulta irrelevante -para el
caso- si en ellas se dispone o no una aplicaci$n retroactiva a la le&% dado #ue esta circunstancia no
afecta los intereses del accionante. 5o e=iste violaci$n del artculo !+! inciso !" de la *onstituci$n
<oltica% pues dentro de las potestades & competencias e=clusivas de la 7samblea 4egislativa se
encuentran tanto la de reformar las le&es como la de darles interpretaci$n autntica.- <or lo
e=puesto% procede rechazar por el fondo la acci$n en cuanto a ese aspecto.A 1III.- *orolario de lo
e=puesto% resulta legalmente imposible para esta Sala distorsionar los alcances de la interpretaci$n
autntica% la #ue constitu&e% en opini$n de la Sala *onstitucional% una verdadera reforma legal #ue
mantiene el plazo decenal para los crditos hipotecarios. En consecuencia% tanto el Kuzgado *ivil
de Dacienda de 7suntos Sumarios como el Kuzgado *ontencioso 7dministrativo del Segundo
*ircuito Kudicial de San Kos% Goicoechea% han incurrido en violaci$n de los artculos '() del
*$digo de *omercio & ,+, del *$digo *ivil. Se vulnera la primera disposici$n al aplicar un plazo
prescriptivo de , a0os% cuando la norma establece en forma clara #ue las hipotecas comunes
prescriben a los !- a0os. 4o propio sucede con el artculo ,+, del *$digo *ivil% pues por imperativo
de le& & para efectos e=clusivamente de prescripci$n% la accesoriedad de la hipoteca no implica
#ue se e=tinga con la obligaci$n principal. En lo #ue al artculo ((+ del *$digo *ivil se refiere% no
se infringe por#ue una lnea de crdito garantizada con hipoteca comn no califica dentro del
concepto de obligaciones indivisibles. 4a divisibilidad e indivisibilidad de una obligaci$n se
fundamenta e=clusivamente en la naturaleza de la prestaci$n; esto es% si es o no susceptible de
cumplirse en partes. Secuela de ese aspecto conceptual% el problema de la divisibilidad o
indivisibilidad de las obligaciones tiene importancia jurdica cuando ha& pluralidad de deudores o
acreedores. Es cierto #ue en la hipoteca al cobro ha& una deudora% una garante 9personas
jurdicas" & un fiador% pero la solidaridad entre la primera & el ltimo no le concede a la obligaci$n el
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car2cter de indivisible 9artculo ((/ del *$digo de *omercio". :e todos modos% lo #ue a#u se
cuestiona es el plazo de prescripci$n del crdito conforme al negocio causal% sin incursionar en la
forma de cumplirse la prestaci$n. 4a recurrente reconoce #ue la obligaci$n venci$ el !- de abril de
!''- 9folio !@."% lo #ue congruente con el a0o inicial para el pago. En la escritura hipotecaria se
establece un a0o a partir de la fecha del otorgamiento L!- de abril de !')'-% con la posibilidad de
pr$rrogas hasta cinco a0os% las cuales se echan de menos. :esde entonces no han transcurrido
los !- a0os de prescripci$n% ello por cuanto la notificaci$n por edictos & el apersonamiento de la
parte demandada tienen efectos interruptores% todo a tenor de los artculos +'( inciso a" del *$digo
<rocesal *ivil & '@@ del *$digo de *omercio. El edicto se public$ el / de junio de !''' 9folio )+" &
el se0or Itto Kimnez *ampos se apersona en su triple condici$n el ) de febrero del a0o +---
9folio '(". 7n cuando se aleg$ la nulidad de todo lo resuelto & actuado & se cuestion$ la
notificaci$n por edictos% esa pretensi$n procesal se deneg$ en auto de las !/ horas del @ de julio
del a0o +--- 9folio !!'". :e todos modos% si el plazo decenal arranca del !- de abril de !''- & el
se0or Kimnez *ampos se apersona el ) de febrero del +---% lo hace antes de #ue transcurran los
diez a0os & por ende se interrumpe la prescripci$n. En definitiva% se acoge el recurso interpuesto
por el Hanco actor% debindose anular la sentencia recurrida & la del Kuzgado *ivil de 7suntos
Sumarios. 7l resolver sobre el fondo% se rechaza el incidente de prescripci$n del capital opuesto
por el se0or Kimnez *ampos en su triple car2cter 9folio !-+".A
23.H Aun cuando el recurrente no lo ha alegado en esta instancia, igualmente la 6urisprudencia de la
<ala ha reiterado la improcedencia de la prescripcin cuando el proceso se ha desarrollo en :orma
continua. -as hipotecas datan del G* y G,, pero el proceso hipotecario se inici en mayo de $9G. y
desde entonces se ha tramitado lento pero constante. -os autos re:le6an gran cantidad de
vicisitudes y a manera de e6emplo los traslados y permanencia en la sede civil y civil de hacienda,
as8 como gran cantidad de incidentes y gestiones promovidas por el demandado. No se dislumbra
un abandono total por un per8odo anterior de $ aNos a la :echa del incidente, todo lo contrario se
desprende del e@pediente sin necesidad de mayores es:uer/os. &n de:initiva, el pla/o prescriptivo
es de $ aNos y no ha transcurrido en autos. <in m7s consideraciones por innecesario, en lo ;ue es
motivo de incon:ormidad, se con:irma el pronunciamiento recurrido.C
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1niversidad de Costa 'ica como un proyecto de accin social, cuya actividad es de e@tensin docente y en
esta l8nea de traba6o responde a las consultas ;ue hacen sus usuarios elaborando in:ormes de investigacin
;ue son recopilaciones de in:ormacin 6urisprudencial, normativa y doctrinal, cuyas citas bibliogr7:icas se
encuentran al :inal de cada documento. -os te@tos transcritos son responsabilidad de sus autores y no
necesariamente re:le6an el pensamiento del Centro. C3J1- en -8nea, dentro del marco normativo de los usos
seg?n el art8culo 9 inciso # del Convenio de Perna, reali/a citas de obras 6ur8dicas de acuerdo con el art8culo
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decretos y dem7s actos p?blicos de con:ormidad con el art8culo .* de la -ey NS ,,G!. Para tener acceso a
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de utili/ar el material indicado.
$ 2illegas, C. F. E$99,%. )peraciones Pancarias. +omo 3. &ditorial 'ubin/alHCul/oni. <anta Je. Argentina.
Pp. #9!H#9G.
# 2illegas, C. F. E#.%. -as Farant8as de Crdito. +omo 3. +ercera &dicin Actuali/ada. <anta Je.
Argentina. Pp. (#$H(#..
! Nuta, A. '. E$99!%. Derecho Hipotecario. &ditorial AbeledoHPerrot. Puenos Aires. Argentina. Pp. .*H...
( Nuta, A. '. 3bidem. Pp. ..HG.
* A<AMP-&A -&F3<-A+32A. -ey n?mero ,! del veintiocho de setiembre de $GG.. Cdigo Civil. Jecha de
vigencia desde $O$O$GGG. 2ersin de la norma $ de $ del #,O9O#$$.
, <A-A P'3M&'A D& -A C)'+& <1P'&MA D& J1<+3C3A.H <entencia n?mero (( de las catorce horas
cincuenta minutos del cinco de abril de mil novecientos noventa y uno. &@pediente4 9$H((H(HC3.
. +'3P1NA- P'3M&') C323-.H <entencia n?mero $. de las siete horas cuarenta y cinco minutos del
primero de octubre de dos mil tres. &@pediente4 9.H$$##H$.HCA.