ZONA R5

ZONA RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR

ARTCULO 22. VARIABLES URBANAS FUNDAMENTALES
RANGOS DE REA DE PARCELA


Artculo 23. DISPOSICIONES ADICIONALES.

1. Usos complementarios: equipamiento genrico para mbito primario e intermedio
en funcin a los requerimientos poblacionales no satisfechos del mbito.
2. rea verde tratada: 25 % del rea de la parcela.
3. Para estimar la capacidad del estacionamiento regirn las Disposiciones
Complementarias contempladas en el Ttulo III, Capitulo IX de la presente
Ordenanza.


DE LA CAPACIDAD DE LAS EDIFICACIONES RESIDENCIALES.

Artculo 73. La capacidad de las edificaciones multifamiliares est determinada por el
nmero mximo de dormitorios permitido segn el tamao de la parcela.

Pargrafo Primero. La densidad de poblacin expresada en nmero de dormitorios
puede indicarse en forma de habitantes por hectrea, aplicando el ndice de ocupacin de
2 personas por unidad de dormitorio, establecido en esta ordenanza.

Pargrafo Segundo: Si al calcular el nmero mximo de dormitorios se obtiene una cifra
con decimales, la misma se redondear al nmero entero inmediato superior cuando el
decimal sea igual o mayor de cinco (5) dcimas. Cuando el decimal sea menor, el
resultado ser igual al entero inmediato anterior.

Pargrafo Tercero: Se entiende por dormitorio todo espacio claramente definido, utilizado
para dormir. Para el clculo del nmero mximo de dormitorios no se considerarn los
siguientes espacios:
reas de estar o recibo y de estar ntimo vinculado a la zona de dormitorios y sus
espacios complementarios.
rea de comedor.
reas de cocina, pantry, lavadero y dems espacios de servicio, incluyendo el
dormitorio de servicio.
reas de circulacin interna de la vivienda, vestbulos y pasillos.
Balcones.

Pargrafo Cuarto: En los casos cuando se prevea ms de un espacio de los sealados
en el pargrafo anterior, o espacios distintos a ellos, los mismos sern computados como
dormitorios.

Pargrafo Quinto: En la determinacin de la capacidad de las parcelas o del suelo
aprovechable no se computarn los dormitorios correspondientes a la conserjera.


DISPOSICIONES RELATIVAS A LAS REAS LIBRES Y A LOS RETIROS.

Artculo 80. En las zonas residenciales multifamiliares, el espacio destinado para rea
libre en las parcelas, deber ser tratado paisajsticamente como rea recreacional, dentro
de las siguientes estipulaciones:

La mitad del rea correspondiente deber constituir un solo espacio, estar
integrada a las reas techadas destinadas a recreacin, ubicadas en la planta baja
de la edificacin, localizarse sobre suelo natural y ser arborizada.
El retiro de frente deber ser tratado como jardn, pudiendo formar parte del rea
antes citada.

Artculo 81. En las parcelas donde las edificaciones se destinen a usos distintos al
residencial, el espacio reservado como rea libre, deber ser tratado paisajsticamente y
equipado como espacio pblico.

Artculo 82. Los retiros establecidos para cada zona debern mantenerse en toda la
altura y permetro de la edificacin.

Pargrafo Primero. El retiro de frente se medir a partir del borde exterior de la
acera, es decir, desde el lindero comn entre la parcela y la acera perteneciente a la va
pblica.

Pargrafo Segundo. Cuando por razones de ampliacin de la vialidad existente, sea
necesario utilizar una franja de terreno correspondiente a la parcela, el retiro mnimo de
frente establecido se medir a partir del nuevo borde exterior de la acera.


DISPOSICIONES RELATIVAS A LA ALTURA DE LAS EDIFICACIONES.

Artculo 84. La altura de las edificaciones debe expresarse en plantas y en metros. La
altura en metros indica la mxima cantidad que puede llegar a medir la edificacin.

Artculo 85. La medicin de la altura mxima de la edificacin se har dependiendo de
las caractersticas topogrficas del terreno y de las de la edificacin, como se indica a
continuacin:
1. Desde la cota de la acera correspondiente a la va que da acceso a la edificacin,
tomando la medida en el punto medio de la longitud de la fachada en alguno de los
siguientes casos: a.- Cuando el plano de implantacin de la edificacin est a nivel
con la va de acceso; b.- Cuando el plano de implantacin de la edificacin tenga
una pendiente distinta al de la va de acceso; o c.- Cuando el plano de
implantacin de la edificacin descienda con relacin al de la va de acceso.
2. Si el terreno presenta una topografa ascendente con relacin a la va que le da
acceso, se medir en el punto medio de la longitud de la fachada, a partir de la
cota de implantacin de la edificacin.

Artculo 86. La altura se medir hasta la cota superior del techo cuando se trate de
techos planos, o hasta la lnea superior de la cumbrera en caso de techos inclinados.

Artculo 87. La altura mxima establecida por esta ordenanza, se refiere al nmero
mximo de pisos o de metros que puede tener la edificacin por encima del nivel a partir
del cual se mide. Esta altura incluye los niveles de estacionamiento en estructuras
elevadas, la planta baja y las plantas tipo.

Pargrafo Primero: Cuando la parcela tenga pendiente en descenso con respecto a su
va de acceso, se permitir construir plantas adicionales por debajo de la cota de la va a
partir de la cual se mide la altura, siempre que lo admitan las caractersticas y condiciones
geolgicas del terreno. Estas plantas estaran limitadas a un mximo de dos (2) plantas
destinadas a los usos establecidos para la zona que define a la parcela o a
estacionamiento.

Pargrafo Segundo. Cuando la pendiente de la va permita que en algn punto de la
longitud de la fachada de la edificacin asome una planta adicional semi enterrada, por
debajo de la cota a partir de la cual se mide la altura, esta porcin de planta contar como
nivel adicional a efectos de medir la altura permitida, independientemente del uso a que
se destine. En estos casos, se podr fraccionar la longitud de la fachada de la edificacin
en tantos tramos como sea necesario, midindose la altura para cada tramo por separado
segn lo dispuesto en el presente artculo. De igual modo se proceder cuando la
edificacin comprenda varios cuerpos, casos en los cuales la altura se medir
separadamente para cada cuerpo.

Pargrafo Tercero. En los desarrollos de conjunto la altura se mide para cada edificio en
particular, en la forma establecida en este artculo, tomando como referencia la cota de la
va interna que le da acceso a la edificacin.


DISPOSICIONES RELATIVAS A LOS ESTACIONAMIENTOS.

Artculo 88. Dentro del rea de la parcela se deber cumplir con la cantidad de puestos
de estacionamiento que resulte de aplicar los ndices establecidos por esta
Ordenanza, segn el tipo de uso a que se destine la edificacin.

Artculo 89. Los espacios destinados al uso de estacionamiento debern cumplir con los
siguientes requisitos:
1. No ocupar un rea mayor que el treinta por ciento (30%) de la superficie de la
parcela ni los espacios libres sujetos a tratamiento paisajstico, y que su rea
techada forme parte del rea permitida en planta baja para la edificacin, cuando
estn localizados con nivel de planta baja.
2. Respetar los retiros de frente y la integridad de la acera, en los casos de los
estacionamientos localizados en stanos o semi stanos, incluidas sus rampas de
acceso. En los casos de fachadas alineadas con el borde exterior de la acera, se
iniciar la rampa de acceso al estacionamiento a una distancia mnima de un (1)
metro con ochenta (80) centmetros de dicho borde.
3. Las vas y rampas de acceso al estacionamiento debern tener un ancho libre
igual o mayor que los establecidos a continuacin:
a. En caso de vas y rampas de circulacin unidireccional, o de circulacin
bidireccional que sirvan espacios de estacionamiento cuya capacidad no exceda
de veinte (20) puestos, el ancho mnimo ser de cuatro (4) metros.
b. En caso de vas y rampas de circulacin bidireccional, que sirvan de acceso a
espacios de estacionamiento cuya capacidad sea mayor de veinte (20) puestos, el
ancho mnimo ser de seis (6) metros con cincuenta (50) centmetros.
4. Respetar los retiros establecidos para la zona donde estn ubicados, en el caso de
los estacionamientos localizados en estructuras superficiales de varios pisos.
5. El acceso a los estacionamientos deber estar claramente definido y diferenciado
del acceso peatonal.
6. En las reas para carga y descarga de las zonas comerciales se requerir espacio
suficiente para maniobras y estacionamiento de camiones y otros vehculos
similares. En ningn caso se permitir utilizar la va pblica como espacio para
maniobras.

Pargrafo nico. En ningn caso, las reas de estacionamiento podrn ser destinadas
para otro uso.

Artculo 90. En las zonas residenciales unifamiliares o bifamiliar, se requerir como
mnimo un puesto para estacionar un vehculo por unidad de vivienda.

Pargrafo nico: La capacidad de los estacionamientos de la zona residencial
multifamiliar se estimar con base a un ndice de un (1) puesto de estacionamiento por
unidad (1) de vivienda o, un (1) puesto de estacionamiento por cada setenta y cinco (75)
metros cuadrados de construccin neta o fraccin mayor de treinta y cinco (35) metros
cuadrados destinados al uso residencial, privando siempre la condicin ms restrictiva.

Artculo 91. La capacidad de los estacionamientos en las zonas comerciales y de oficinas
se calcular aplicando los ndices siguientes:
1. Para edificaciones destinadas a locales comerciales se estimar con base a un
ndice de un puesto por cada treinta (30) metros cuadrados de rea de
construccin computable.
2. Para edificaciones destinadas a oficinas, el ndice ser de un puesto de
estacionamiento por cada cincuenta (50) metros cuadrados de rea de
construccin computable.
3. Para edificaciones destinadas a locales comerciales y de oficinas:
a.- Si el rea de construccin computable destinada a locales comerciales es el
setenta y cinco por ciento (75 %) del total permitido, se aplicarn los ndices
sealados en el numeral 1 de este artculo.
b.- Si el rea de construccin computable destinada a oficinas es el 75 % del total
permitido, se aplicar el ndice sealado en el numeral 2 de este artculo.
c.- Si la distribucin del rea de construccin computable entre locales comerciales
y oficinas es diferente de los porcentajes antes sealados, se aplicarn por
separado los ndices correspondientes indicados en los numerales 1 y 2 de este
artculo.
4. Para los usos que se enuncian a continuacin:
a. Restaurantes, cafeteras, bares, discotecas, billares, pools, y similares: un (1)
puesto de estacionamiento por cada catorce (14) metros cuadrados de rea de
construccin computable destinada a la atencin del pblico.
b. Bancos y entidades financieras: un (1) puesto por cada diecinueve (19) metros
cuadrados de rea de construccin computable destinada a la atencin del
pblico.
c. Edificios y lugares destinados a espectculos pblicos y/o concentracin de
personas, tales como teatros, cines, auditorios, templos y similares: un (1) puesto
por cada cinco personas.
d.- Consultorios mdicos: un (1) puesto por cada veinte (20) metros cuadrados de
rea de construccin computable destinada a consultorio.


DISPOSICIONES RELATIVAS AL CONTROL AMBIENTAL.

Artculo 92. Cuando el desarrollo de un terreno parcela afecte vegetacin arbrea, se
deber presentar un estudio tcnico forestal que incluya la evaluacin y clasificacin
segn formacin, altura y densidad de la vegetacin; un plan de arborizacin y
reforestacin, y un proyecto de paisajismo.

Artculo 93. Cuando para conformar las parcelas se requiera modificar el relieve, el rea
a intervenir, independientemente de la pendiente topogrfica que presente, deber regirse
estrictamente por las directrices y/o lineamientos establecidos en el reconocimiento
geolgico de superficie.

Artculo 94. Dentro del mbito territorial regido por esta Ordenanza no se permitir la
instalacin de quemadores, incineradores o cualquier otro sistema de disposicin de
basura que expulse al exterior humo, polvo, olor o gases que contaminen el ambiente.
Toda edificacin deber estar dotada de un espacio adecuado para depositar la basura
hasta su disposicin final.

Artculo 95. En las edificaciones comerciales no se autorizar la instalacin de
actividades que produzcan ruido, vibracin, olores, humedad, calor, polvo y humo, en
cantidades que sobrepasen los lmites establecidos por la normativa vigente sobre la
materia.

Artculo 96. En ningn caso se permitirn actividades que emitan al exterior partculas
txicas o nocivas, que contengan propiedades qumicas capaces de afectar la salud de
las personas o causar daos a las propiedades del entorno inmediato.

Artculo 97. En las zonas comerciales y de oficinas no se permitir almacenar, procesar o
utilizar, en la elaboracin de otros productos, materiales que puedan producir incendios o
explosin por combustin espontnea, o que sean excesivamente corrosivos o custicos.

Artculo 98. Cuando pueda demostrarse que el desarrollo de alguna actividad perturba la
seguridad o salubridad de la poblacin y/o el medio ambiente, las autoridades
competentes tomarn las medidas necesarias para suprimir la actividad en referencia.