Diferença entre construtora e incorporadora

12/4/2014 A diferena entre construtora e incorporadora | Ricardo Trevisan
http://ricardotrevisan.com/2010/07/31/a-diferenca-entre-construtora-e-incorporadora/ 1/78

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A diferena entre construtora e incorporadora
Publicado em 31/07/2010
DIREITOS AUTORAIS PROTEGIDOS NA FORMA DA LEI. CITE A FONTE.
por Ricardo Trevisan, arquiteto e urbanista
A construtora mais fcil de entender: uma empresa que tem como nica responsabilidade a construo do
edifcio. No faz nada alm disso. Normalmente ela contratada pela incorporadora para essa finalidade.
Como no h muita diferena percebida entre as principais construtoras, seu trabalho est bem definido e seu
risco menor por ser uma contratada, suas margens (lucros) costumam ser inferiores s das incorporadoras. A
construtora no planeja, nem vende, nem divulga, nem financia, nem projeta o empreendimento.
J a incorporadora a empresa que articula o negcio imobilirio. Ela identifica as oportunidades, faz
estudos de viabilidade, adquire o terreno, formata o produto a ser desenvolvido. A incorporadora tem trs
principais fornecedores: o financiador (quem empresta o dinheiro para a realizao do empreendimento, em
geral bancos comerciais); a construtora, que vai realizar obra; e consultorias de planejamento imobilirio, que
Ricardo Trevisan
arquitetura, urbanismo e gesto
do orientaes e subsdios para que o empreendedor coloque no mercado um produto adequado e realize um
bom negcio. Alm desses, precisa tambm de empresas de pesquisa de mercado, marketing, publicidade e
propaganda, escritrios de projeto (arquitetos e engenheiros) e outras consultorias diversas. A incorporadora
quem corre mais riscos com o empreendimento, por isso quem tem as maiores margens de lucro. Ela a
responsvel pelo empreendimento, portanto se o consumidor tem algum problema com ela que deve
reclamar.
Em alguns casos, a empresa atua em mais de um papel. H construtoras que so tambm incorporadoras, e
algumas so tambm financiadoras. Em outros casos, optam por solues caseiras ao invs de contratar,
principalmente (no Brasil) quanto ao planejamento imobilirio (do produto, por exemplo).
Leia tambm:
O que BDI?
O que custo de oportunidade?
Por que no devo usar a TIR?
Avaliao de investimentos imobilirios (pequeno investidor)
Definio de Incorporadora
Veja tambm o livro Estrutura de capital de incorporadoras brasileiras: Teoria de Pecking Order, disponvel
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incorporadora, negcio imobilirio, responsabilidades. Guardar link permanente.
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Rebeca Moura disse:
02/03/2011 s 22:02
Ricardo, tenho uma dvida. Ser que poderia esclarecer
Comprei um imvel com as incorporadoras monsenhor empreendimentos imobilirios ltda e a matipu empreendimmentos
imobiliarios ltda. (quem aparece no contrato celebrado)
Em todas as correspondencias aparecem a Agre Empreendimentos Imobilirios s.a, Agra Incorporadora s.a e Abyara s.a
assessoria, consultoria e intermediao imobiliria.
Pois bem, deram como prazo final de entrega do imvel incluindo 6 meses de atraso estipulado no contrato em dezembro de
2010. Recebi uma correspondencia informaando que uma empresa chama PDG comprou a Agre e que s iriam realizar a
entrega do imovel em setembro de 2011. J realizei o pagamento rigorosamente de todas as parcelas.
Agora pergunto: Caso eu decida reclamar judicialmente, devo entrar contra quem
Por favor, sane essa minha dvida.
Responder

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ricardotrevisan disse:
03/03/2011 s 8:47
Rebeca,
Realmente a PDG comprou a AGRE, o mercado imobilirio est se concentrando. Mas tambm existem contratos
mais complexos entre incorporadoras, como as franquias (uma incorporadora empreende usando o nome de outra,
como se voc tivesse uma franquia de McDonalds, O Boticrio, etc). Isso pode ter acontecido em seu
empreendimento.
Com relao formatao do processo judicial, no seria tico de minha parte orient-la, porque no minha
profisso (assim como no seria tico um advogado falar de arquitetura / urbanismo / administrao).
Simpatizo com sua causa porque eu, pessoalmente, tambm tive problemas srios com uma grande incorporadora.
Desejo boa sorte, estou disposio caso tenha mais alguma dvida.
Ricardo Trevisan
Responder

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Raquel disse:
18/07/2011 s 16:47
Oi Rebeca,
Passei pelo mesmo problema e graas a Deus consegui resolv-lo, d uma olhadinha neste
site: http://www.amspa.org.br vale muito a pena, pois se as pessoas no comearam a tomar providncia a cada dia
as incorporadoras e construtoras ficaro mais ricas!!!
Abraos,
Raquel
Responder
Halan disse:
08/07/2011 s 19:20

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Prezados,
Estou numa dvida terrvel. Eu venho trabalhando no ramo de construo a algum tempo. Eu compro terrenos, contrato
arquiteto para fazer projeto, executo o projeto e vendo o imvel financiado pela Caixa Econmica. Agora tive o interesse de
trabalhar como Pessoa Jurdica. Fui ao contador e pedi para fazer o registro. No ramo de atividades da empresa ele colocou
como construtora, microempresa e me enquadrou no simples. Minhas dvidas so:
1- Eu posso comprar terrenos em nome da empresa, construir e vender os imveis que estaro em nome da empresa (Pessoa
Jurdica)?
2- Vou poder vender financiado pela Caixa Econmica Federal?
3- Vou pagar imposto de renda de 5% referente ao enquadramento de simples?
4- Preciso de um responsvel tcnico na empresa? (Lembrando: Eu tenho arquiteto que assina a planta e eu executo a obra
de acordo com todas as normas da ABNT. Minhas construes so simples. Casas de aproximadamente 120m).
5. Quais documentos preciso ter? (Hoje tenho CNPJ, Inscrio Estadual e Alvar de funcionamento da prefeitura).
Peo ajuda, pois estou precisando urgentemente de uma consultoria.
Atenciosamente,
Halan
Responder

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Vincius Pimentel Santos disse:
15/01/2014 s 9:16
Halan, por Deus eu tenho exatamente a mesma situao que voc e as mesmas dvidas. Poderia entrar em contato
comigo para trocarmos ideias? vinicius100n@gmail.com
Responder

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ricardo trevisan disse:
09/07/2011 s 18:02
Halan,
Voc fez o mais correto ao abrir a empresa, porm precisa agora raciocinar como empresrio. Vrias das dvidas que voc
me apresenta seriam facilmente respondidas por um contador acostumado a trabalhar com empresas do ramo. Por isso,
em primeiro lugar, recomendo que avalie se seu contador est altura de suas necessidades, e caso contrrio, procure um
escritrio de contabilidade que possa te atender melhor.
Seguem as respostas:
1. Para que voc faa empreendimentos imobilirios, o mais adequado que sua razo social inclua tambm
incorporadora, para que voc possa tambm trabalhar com condomnios, mesmo que pequenos. Alis, pequenos
condomnios podem ser altamente lucrativos, pense nisso.
2. Acredito que sim, mas verifique junto CEF.
3. Isso o seu contador deveria saber te informar
4. Voc assume responsabilidade civil sobre o que est produzindo. Precisa tambm de responsvel tcnico junto com voc
durante todo o processo, mesmo que no seja funcionrio da empresa. Voc tem que pensar em algum para efetivamente
assumir a responsabilidade tcnica sobre seu produto, no apenas para assinar um projeto. Se seu arquiteto s faz isso,
procure outro. Assinar uma ART e um projeto muito mais que uma atividade burocrtica, deveria trabalhar em muita
harmonia com seu estilo de conduo dos empreendimentos.
5. Esta resposta voc tambm deveria ter obtido de seu contador
Espero ter ajudado, estou disposio.
Atenciosamente,
Ricardo Trevisan
Responder

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Halan Edson disse:
10/07/2011 s 17:26
Ricardo,
Permita-me fazer mais duas perguntas:
1. Se eu no incluir incorporadora, s deixar construtora mesmo, eu posso comprar um terreno em nome da
construtora, construir casas ou prdio e vender as unidades autnomas? Uma construtora pode fazer isso ou tem que
ser obrigatoriamente incorporadora?
2. Qual paga menos imposto? COnstrutora ou Incorporadora? Pergunto pois a construtora pode ser enquadrada no
simples.
Atenciosamente,
Halan
Responder

3

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15/07/2011 s 13:55
Halan, seguem as respostas:
1. Para vender unidades autnomas voc precisa incorporar o condomnio na matrcula, portanto precisa
ser uma incorporadora. No sei como isto est na lei nem como os RI interpretam, mas isso seria o correto.
2. Novamente, este item melhor respondido por um contador. No seria tico de minha parte responder
isso porque h profissionais adequados para isto, os contabilistas.
Um abrao,
RT

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Igor Britto disse:
05/08/2011 s 16:07
Ricardo,
gostaria de parabeniz-lo pelo seu blog. Navegando pela internet, ele estava listado como primeiro na minha busca. E ao
acess-lo, percebi a razo do sucesso: voc muito atencioso com seus leitores e muito tico nas respostas (sou advogado).
Responder

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ayrton lan disse:
18/08/2011 s 16:53
timas informaes, muito til. No entendi o que significa incorporar o condomnio na matrcula?
Responder

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19/08/2011 s 14:36
Ayrton,
O condomnio precisa ser averbado na matrcula do imvel (terreno).
RT
Responder

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guilherme moura disse:
22/09/2011 s 20:15
Eu com uma construtora registrada tudo conforme a lei..tenho como contratar pessoal com carteira assinada?? e com cnpj
tenho como comprar direto da fabricaobrigado
Responder

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23/09/2011 s 10:17
Guilherme,
Sim, voc tem como (e deve!) contratar conforme a legislao vigente.
Quanto a comprar direto de fbrica, depende da relao comercial estabelecida entre a sua empresa e o fornecedor.
Att.,
Ricardo Trevisan
Responder

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marcesou76@yahoo.com.br disse:
08/11/2011 s 15:26
Prezado Ricardo
Tendo em vista este artigo esclarecedor talvez possa me responder uma pergunta que no tem haver com o assunto em tela,
mas conto com seu conhecimento por estar/trabalhar no meio. Que fim levou a Monsenhor Empreendimentos Imobilirios ?
Responder

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08/11/2011 s 22:03
Caro senhor,
Nunca ouvi falar desta empresa.
Ricardo Trevisan
Responder

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Marina lira disse:
04/02/2012 s 19:50
Entendoo
Responder

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mfortin disse:
02/03/2012 s 15:51
Ricardo,
Obrigado pelo esclarecimento. agora surgiu outra dvida, eu e meu vizinho possumos meio lote cada, formando um terreno
grande no bairro do Imirim, vizinho de parede de um condomnio de prdios, e nos interessamos que uma incorporadora faa
um prdio no local, mas o pagamento pelos terrenos no queremos que seja em dinheiro, mas sim em apartamentos no
edifcio. possvel, ou voc j ouviu falar de como feito esta transao? Ou qual profissional pode nos ajudar?
Obrigado.
Responder

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02/03/2012 s 17:25
Caro leitor,
Isto se chama permuta, tem instruo normativa da Receita Federal. Pode ser feita diretamente com a
incorporadora interessada em seu terreno. Procure por uma com boa sade financeira. As de capital aberto tm os
demonstratiovos contbeis publicados nos sites de RI (Relaes com Investidores) delas mesmas.
Um abrao,
Ricardo
Responder

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Eduardo disse:
05/09/2012 s 10:50
Prezado Sr. Fortin.
Eu conheo uma incorporado que pode ter interesse no negocio, por favor contatar-me.
Eduardo Germano
Email.: eduardogermano@hotmail.com
Responder

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Wilma disse:
15/03/2014 s 21:39
Apesar de haver passado tanto tempo, s estou vendo agora a sua formulao. Se ainda no solucionou o seu
problema, entre em contato comigo. Posso te ajudar.
Responder

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Silvio Roger R. Lima disse:
05/03/2012 s 21:54
Ricardo, boa noite!
Pretendo entrar no ramo da construo civil e tenho 3 dvidas, referentes a 3 exemplos de empreendimento. Espero que
possa me ajudar a sanar tais dvidas.
1- Se eu abrir formalmente uma incorporadora e, consequentemente, incorporar o servio de uma construtora, os funcionrios
envolvidos na obra so de responsabilidade trabalhista de qual empresa?
2- Se eu abrir formalmente uma construtora e incorporadora, porm incorporar o servio de uma terceira construtora,
conforme exemplo 1, os tais funcionrios, obrigatoriamente, devero ser de registrados pela minha construtora/incorporadora
ou pela construtora contratada?
3- Mesmo abrindo formalmente uma construtora e incorporadora, porm com capital restrito, existe alguma possibilidade de
fazer algum tipo de contrato de prestao de servio, ou empreita com os operrios da obra? (Nesse caso, sem vnculo
empregatcio)
Aguardo ansiosamente, se possvel, sua resposta.
Obrigado!
Responder

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06/03/2012 s 9:38
Silvio,
Seguem minhas sugestes a seus questionamentos:
1 Seu contador saber te orientar melhor que eu sobre esta questo;
2 Neste caso, sugiro que voc consulte um advogado trabalhista;
3 Acho difcil voc conseguir dividir as horas de seus operrios em vrias obras, pois uma delas toma quase todo o
tempo deles. Caso consiga, no vejo problema, mas novamente sugiro uma consulta a um advogado trabalhista.
Um abrao,
RT
Responder

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sirojone disse:
17/05/2012 s 20:03
Bom dia ricardo vc tem alguma apostila que possa me ajudar? estou querendo abrir uma construtora e incorporadora e quero
saber mais de como tudo isso funciona. grato
Responder

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18/05/2012 s 7:41
Melhor que apenas uma apostila, recomendo consultas ao Secovi e ao Sinduscon de sua regio. Eles possuem cursos
de capacitao e podem indicar consultores para seu caso.
RT
Responder

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Fernanda disse:
21/05/2012 s 17:39
Boa tarde,
Gostaria que fosse simples assim consulte o seu contador que ele vai saber lhe informar. Mas sou contadora
e no sei de tudo. Inclusive gostaria de uma sugesto para me inteirar melhor pois esse Secovi no me deu, e
nem vendeu, informao nenhuma. Mais precisamente sobre legislao para incorporadora, teria alguma?
Grata Fernanda dos Santos

1

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22/05/2012 s 20:44
Ol Fernanda,
Sim, tem razo, ningum sabe tudo. Mas em geral os contadores so os mais indicados para tirar estas
dvidas (costumo consultar o meu). Parece que os contadores possuem newsletters e outros veculos de
atualizao constante, no sei exatamente quais. Quando aos cursos do Secovi, encaminho o link:
http://www.secovi.com.br/cursos-e-eventos/
H outras organizaes que promovem eventuais treinamentos e seminrios, como o Sinduscon, a
Fecomrcio, e as prprias universidades.
A atividade de incorporao imobiliria regida pela lei de condomnios (federal), nmero 4.591 de 16 de
dezembro de 1964. Procure no site do planalto.gov.br que tem sempre as atualizaes mais recentes
incorporadas ao texto original.
Boa sorte!
Atenciosamente,
Ricardo Trevisan

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Henrique Moraes disse:
07/09/2012 s 2:14
Adimiro a coragem de contadores sem experincia nesta rea em assumir a contabilidade de construtoras, por
se tratar de um ramo com valores expressivos e tributao complicada.

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Rafael disse:
23/05/2012 s 15:33
Boa tarde,
Tenho uma duvida sobre o seguinte:
A construtora constri um prdio, vende as unidades para pessoa fsica. Existe a possibilidade de algum momento, algum ex
funcionrio da construtora mover uma ao trabalhista e a justia usar os apartamentos que j foram vendidos, seja a vista ou
financiado pelo banco, como objeto de indenizao da ao movida ?
Grato
Responder

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23/05/2012 s 23:32
Rafael,
Sim, essa possibilidade existe sim. por isso que os adquirentes costumam ter pressa em formalizar a alienao do
imvel na matrcula.
RT
Responder

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07/09/2012 s 1:51
Construtora no pode vender imveis, somente as incorporadoras! Incorporadoras no podem ser optantes do
simples (cnae impeditivo). Ao abrir uma construtora voc deve analisar junto ao seu contador (obrigatoriamente com
ampla experincia em empresas construtoras) a melhor forma de tributao, se pelo lucro presumido ou pelo simples.
Sou engenheiro civil mas com experincia na rea contbil de construtora.
Responder

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08/09/2012 s 23:22
A construtora no pode vender imveis no mercado de varejo, mas pode vender a outras pessoas jurdicas.
Ressalto que a atividade contbil s pode ser exercida por profissional devidamente habilitado e com
registro no CRC de seu estado.
Roberto Haddad disse:

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28/05/2012 s 22:44
Boa noite Ricardo, parabens pelo seu blog ,gostei muito.
onde posso conseguir um modelo de contrato entre incorporadora e construtora?
atte
Roberto
Responder

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30/05/2012 s 23:10
Oi Roberto,
Este tipo de contrato vai ser difcil de conseguir. Duvido muito que uma empresa abra isto para voc. o tipo de
coisa que se consegue atravs de bons contatos.
Boa sorte!
RT
Responder
Glezzi R. O. e Silva disse:
31/05/2012 s 11:14

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Ol! Gostaria de saber se uma incorporadora pode tambm construir, sem que esta atividade (construo) esteja cadastrada
em seu CNPJ.
Obrigada!
Responder

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31/05/2012 s 22:10
Glezzi,
O correto que a empresa apresente em sua razo social sua real atividade. Se constroi, construtora.
RT
Responder

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Nahim disse:
05/06/2012 s 16:21
Parabns pelo blog, pela clareza com que trata assuntos relevantes e principalmente pela ateno carinhosa que d aos
questinonamentos dos leitores. J a tica e inteligncia que demonstra encaminhando cada assunto diverso para outros
profissionais das respectivas reas, um caso parte. Sade e paz!
Responder

0

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05/06/2012 s 21:51
Ol Nahim,
Obrigado. Quanto ao encaminhamento de perguntas a outros profissionais, o fao por diversos motivos, mas o
principal deles muito simples: eu no sei a resposta.
Um abrao,
RT
Responder

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Renato Apolinrio Novais disse:
08/06/2012 s 9:53
Ol Ricardo!
Li as perguntas e respostas do seu blog e fiquei contente por ter informaes honestas, portanto confiveis. Estarei entrando
no ramo se Deus quiser e conto com blogs e sites como este aqui. Deus te abenoe.
Responder
Enivaldo Rocha disse:

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18/07/2012 s 15:10
Ol Ricardo, boa tarde!
Gostaria de saber se uma incorporadora e construtora pode comprar uma casa usada, reformar e ampliar e depois vender?
Att.
Responder

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18/07/2012 s 15:12
Enivaldo,
Pode sim. Mas no costumam fazer isso por dois motivos: a escala reduzida do investimento e baixo retorno.
Voc precisa fazer contas antes pra avaliar a viabilidade.
Um abrao,
RT
Responder
Demetrio Queiroz disse:
18/07/2012 s 16:36

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Boa tarde, achei bem interessante teu blog..tenho uma duvida, preciso um engenheiro registrado no CREA pra se abrir uma
construtora ou incorporadora?
Responder

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19/07/2012 s 10:18
Demetrio,
Voc at consegue abrir a empresa sem o engenheiro, mas vai ter dificuldades em oper-la, porque vai precisar de
responsvel tcnico a todo momento. mais fcil se tiver um profissional habilitado no CREA ou no CAU sempre
por perto.
Um abrao,
RT
Responder

0

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07/09/2012 s 2:00
Toda construtora obrigada a registrar-se no CREA do seu Estado e para isso necessrio que se tenha um
responsvel tcnico (engenheiro) pela mesma (Anotao de Responsabilidade Tcnica de cargo-funo). Caso voc
construa algo sem este profissional poder ser multado por exerccio ilegal da profisso.
Responder

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01/08/2012 s 11:04
Ol Ricado, bom dia!
Estou iniciando uma construtora e incorporadora. Tenho pouco capital, entretanto, tenho um terreno e uma casa (ambos
escriturados em meu nome), onde pretendo:
> No terreno: Construir uma casa pela minha construtora/incorporadora e vender.
> Na casa: Reformar/Ampliar e tambm vender.
Em ambos os casos, tenho que transferir os imveis para a minha construtora/incorporadora ou no, qual seria a opo mais
adequada?
O objetivo fazer dinheiro nos dois imveis para ampliar o capital da empresa e logo depois gerar mais negcios.
Agradeo o apoio,
Enivaldo Rocha
Responder
01/08/2012 s 13:49

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Enivaldo,
Existem muitas possibilidades a serem seguidas. Uma simples e que eu seguiria integralizar capital social de sua
empresa com os dois bens imveis citados.
Um abrao,
RT
Responder

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01/08/2012 s 15:44
Boa tarde Ricardo!
Fazendo essa integralizao posso realizar todo o processo de construo, reforma e venda pela empresa sem
nenhum problema?
Quem realiza esse procedimento meu contador?
Abrao,
Enivaldo Rocha

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01/08/2012 s 16:46
Enivaldo,
A integralizao de capital social um procedimento contbil, portanto deve ser feita atravs de seu
contador. Consulte-o tambm sobre a melhor forma de fazer as vendas em termos de tributao. Quanto a
reformar ou construir, desconheo impedimento a que uma empresa faa isso com seu prprio patrimnio.
Um abrao,
RT

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05/08/2012 s 18:16
Ricardo, boa noite!
Se eu quiser manter o terreno e a casa citados acima em meu nome e comprar o material pela empresa para construo e
reforma e depois venda, para s depois de transform-los em capital integralizar ao capital social da empresa, posso? Como
seria esse processo?
Agradeo antecipadamente,
Abrao,
Enivaldo Rocha
Responder

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05/08/2012 s 22:20
Enivaldo,
Realmente no sei dizer. Talvez seu contador saiba.
Um abrao,
RT
Responder

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07/09/2012 s 2:05
O capital social de uma empresa no mercadoria de venda! parte integrante da mesma.
Responder

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09/09/2012 s 11:55
O capital social pode ser integralizado com imveis e outros bens no monetrios. Mas Nesse caso voc
precisa entender que est incorporando o imvel ao patrimnio da empresa (como se fosse sua sede, por
exemplo). Com um bom business plan voc pode se planejar para se desfazer do imvel dentro de alguns
anos, como se estivesse alterando a estrutura do ativo da empresa, reduzindo o imobilizado e ampliando
sua liquidez. Se pensar como todo mundo fica onde todo mundo est. Pense fora da caixinha.
Recomendo a leitura do livro A Estratgia do Oceano Azul Como Criar Novos Mercados e Tornar a
Concorrncia Irrelevante, Kim, W. Chan; Mauborgne, Rene. Editora Campus

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Alex Dos S. Barbosa disse:
18/08/2012 s 12:23
Ricardo que Deus seja louvado pela sua vida .
Estou me formando em Arquitetura e Urbanismo, aprendi muito lendo e relendo essas duvidas que todos tem em algum
momento, numa etapa que seguimos.
Muito sucesso para voc !
Responder

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07/09/2012 s 2:43
Deixarei aqui um exemplo do clculo dos impostos de uma obra. Caso a construtora seja optante pelo lucro presumido e
empregar 100% dos materiais necessrios para sua execuo mais a mo-de-obra, IRPJ=1,2%, PIS+Cofins=3,65%,
CSLL=1,08%, aplicados sobre o valor total da nota, mais ISSQN=2 a 5% (consulte o valor do imposto no municpio onde ser
exeutada a obra) sobre o valor da mo-de-obra. Dever ser retido o valor do INSS na nota fiscal de 5,5% (ou seja, 11% sobre
50% do valor total da nota que ser discriminada como sendo o valor da mo-de-obra, este valor arbitrado pela Receita
Federal conforme instruo normativa), este valor pode ser abatido no INSS patronal pago sobre a folha de pagamento. Caso a
construtora utilize somente mo-de-obra e-ou parte dos materiais o IRPJ passa a ser de 4,8% mais o adicional de 10% sobre o
excedente do lucro mensal de R$20.000,00. Dificilmente CONSTRUTORAS (anexo IV, classificao Receita Federal) e no
empresas de reparos e manutenes (anexo III) conseguem se mater no simples, pois com faturamento anual acima de
R$720.000,00 as tornam inviveis nesta modalidade. Henrique Moraes, engenheiro civil.
Responder

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Rogrio Bortoncello disse:
09/09/2012 s 20:52
Ricardo trevisan, comprei um terreno e vou construir um prdio de 6 andares.
Bom, sou novato no ramo! no tenho empresa aberta.
Tem como eu construir pra vender, sem ter C.N.P.J ?
Eu vou contratar uma arquiteta pra executar a planta, depois irei contratar uma empreiteira pra construir pra mim! Posso?
Alem da arquiteta e a empreiteira, eu tenho que pagar mais alguma coisa? Impostos por ex. ?
Enfim, me diz exatamente o que eu tenho que fazer?
Ficarei muito grato.
Responder

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09/09/2012 s 23:11
Amigo, voc est muito pouco informado, pelo jeito. Sugiro que se associe a alguma empresa do ramo, de
preferncia uma incorporadora (em geral elas aceitam empreendimentos de terceiros). Voc precisa sim de CNPJ,
de recolher tributos, da arquiteta e de muitas outras coisas! Por exemplo, de algum para formatar o produto
imobilirio, alguma vendedora, algum para o marketing, e assim vai
Um abrao,
RT
Responder

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09/09/2012 s 23:50
Ento sem CNPJ impossvel??
Eu achei que a empreiteira teria que ter CNPJ!! pois os funcionrios seriam todos da empreiteira.
Bom, ento vou ter que ver isso.
Se paga muito imposto pra construir?
Obrigado pela fora.
10/09/2012 s 1:49

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Ricardo, olha o que achei no site da receita federal.
236 Quais as hipteses em que a pessoa fsica equiparada pessoa jurdica?
A pessoa fsica equipara-se a pessoa jurdica quando:
a) em nome individual, explore, habitual e profissionalmente, qualquer atividade econmica de natureza civil ou comercial,
com o fim especulativo de lucro, mediante venda a terceiro de bens ou servios, quer se encontrem, ou no, regularmente
inscritas no rgo do Registro de Comrcio ou Registro Civil, exceto quanto s profisses de que trata o art. 150, 2, do
Decreto n 3.000, de 26 de maro de 1999 Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/1999);
b) promova a incorporao de prdios em condomnio ou loteamento de terrenos.
(Decreto n 3.000, de 26 de maro de 1999 Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/1999), art. 150, incisos II e III)
O que essa equiparao?
Abrao
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carlos alberto disse:
29/09/2012 s 11:44
BOM DIA ROGRIO, MEU NOME CARLOS ALBERTO, SOU CONTADOR E TENHO UMA EMPRESA A QUAL
CONSTRUTORA E INCORPORADORA, NA VERDADE UMA EMPRESA PEQUENA. COMO TAMBM OUTRA EMPRESA
, A QUAL (SOMENTE CONSTRUTORA), A QUAL REGISTRAMOS OS FUNCIONRIOS ,PARA ASSIM TER-MOS UM
CUSTO MENOR(COM PESSOAL), VISTO QUE A CONSTRUTORA SE EQUIPARA AO SIMPLES NACIONAL, E A
CONSTRUTORA E INCORPORADORA NO SE EQUIPARA, SIMPLESMENTE POR TER EM SUA RAZO SOCIAL E NO
SEU CNAE, ATIVIDADE DE INCORPORAO, A QUAL DESABILITA A EMPRESA A SER OPTANTE PELO SIMPLES
NACIONAL. SENDO ASSIM, UM FUNCIONRIO REGISTRADO,NUMA CONSTRUTORA E INCORPORADORA, PODER
CHEGAR EM MDIA 25%, O QUAL SE REGISTRADO NUMA, CONSTRUTORA, A QUAL SER UMA EMPRESA
OPTANTE PELO SIMPLES, PODER CHEGAR NO MXIMO 12%. UM GD ABRAO VOC E AO AMIGO RICARDO.
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Adriano disse:
01/10/2012 s 21:40
Estou em processo de abertura de uma empresa. Estou a verificar se a cadastro como CONSTRUTORA (simples nacional) ou
INCORPORADORA. Inicialmente, minha ideia abrir uma construtora, pagar menos impostos e vender os empreendimentos
a pessoas fsicas por intermdio de financiamento bancrio. Porem lendo o blog fiquei em dvida se posso fazer isso.
O problema do valor anual no seria problema. Pois minhas casas seriam feitas em uma cidade pequena (80 mil) e com minha
equipe, farei no mximo 5 casas/ano.
Ser que posso vender essas casas mesmo sendo s construtora em meu cnae ????
(minha cidade pequena, os contadores daqui sabem menos do que eu sobre o assunto).
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02/10/2012 s 7:56

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Adriano,
Se sua inteno vender os imveis, ou seja, empreender desde o incio, o ideal abrir uma incorporadora.
Abraos,
RT
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wellington disse:
02/10/2012 s 10:56
Bom dia Ricardo e demais usurios do frum.
Gostaria de receber sugestes que pudessem me ajudar no seguinte:
Tenho um terreno(lote) e pretendo construir uma casa com a finalidade de vend-la, no tenho inteno de entrar no ramo, a
menos que me parea um excelente negcio, tambm no tenho inteno de registrar empresa. O que eu pretendo somente
construir um nico imvel e vender em seguida para ganhar uma grana, hoje a maioria das pessoas que adquirem imveis nos
padres em que pretendo construir faz financiamento pela CEF, por isto pretendo observar toda a documentao do imvel,
como ART, memorial descritivo, minha dvida como serei tributado sobre este imvel em meu imposto de renda, e quais
seriam as opes para minimizar os impostos, se talvez fosse um bom negcio abrir uma empresa e fechar logo em seguida
assim que terminar a obra. Qualquer informao e sugestes seram bem vindas.
Att, Wellington
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Carol disse:
09/11/2012 s 14:53
Quero apenas registrar que vc muito bom!!
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Ronaldo Oliveira disse:
13/11/2012 s 12:50
Boa Tarde Ricardo
Gostaria de saber como posso proceder em relao a seguinte situao:
Comprei um terreno de esquina medindo 1515 em condomnio , sendo que no consigo realizar o desmembramento por
causa do seu tamanho ser menor que o mnimo exigido, constru 04 aptos com recursos prprios, os quais eu alugo j fazem
dois anos, sendo que a construo dos mesmos no foi averbada, gostaria de saber se tenho como regularizar esta obra e
vender financiado pela CEF.
Abraos
Ronaldo
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13/11/2012 s 17:38

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Ronaldo,
Certamente voc ter que regularizar completamente o imvel para comercializ-lo. A averbao faz parte deste
processo. Depois que tiver um interessado, este dever obter o crdito da CEF, com sua ajuda no que lhe for
pertinente, claro. Os detalhes deste processo devem ser obtidos diretamente numa agncia CEF.
Espero ter ajudado.
Um abrao,
RT
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Ronaldo Oliveira disse:
13/11/2012 s 21:27
Ricardo,
Com certeza ajudou sim!!!
Abraos

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Ricardo disse:
05/12/2012 s 12:41
Ronaldo, As prefeituras municipais costumam abrir brechas legais chamadas de mais valia, para que se possam
regularizar situaes tipo a sua. Informe-se junto a um despachante do ramo imobilirio ou na sua prefeitura.
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05/12/2012 s 17:04
Ronaldo e Ricardo,
Essas brechas legais so abertas eventualemnte com leis ordinrias, e na verdade so chamadas de
anistia. So leis com prazo determinado e regras especficas. S se aplicam a imveis pr-existentes, no
para imveis novos, e uma deciso discricionria do Poder Pblico (a prefeitura no obrigada a criar
anistias).
Recomendo que vocs consultem engenheiros e arquitetos, pois os despachantes vo repassar o trabalho
para eles e cobrar o meio de campo de vocs.
Mas o melhor mesmo consultar a praa de atendimento da prpria prefeitura.
Abraos aos dois,
RT
Amigo, parabns pela sua competncia, tenho algumas dvidas: 1-Andei pensando em falar com um
amigo, ele tem construtora aberta, desse modo, pensei em comprar um terreno por 35 mi de 12m por
30m. contudo, cabe nessa obra duas casas populares de 6 p disse:

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01/12/2012 s 12:44
Amigo, parabns pela sua competncia, tenho algumas dvidas:
1-Andei pensando em falar com um amigo, ele tem construtora aberta, desse modo, pensei em comprar um terreno por 35 mi
de 12m por 30m. contudo, cabe nessa obra duas casas populares de 6 por 25, o custo de cada casa de 35 mil e a venda de
cada de 80 mil.. Existe algum impeditivo para mim como pessoa fsica em contratar essa construtora e vender essas duas
casas como novas?
2- uma pessoa fsica pode construir e vender casas como novas pela CEF, qual o procedimento?
3 Se eu contratar um arquiteto para fazer a planta, ele pode assinar a obra e a casa pode ser vendida legalmente conforme
legislao vigente podendo ser financiada pela CEF?
4- pretendo estudar mais sobre como construir, e pelo que notei, a construtora no pode vender direto para o cliente, ento
tende ser uma construtora e incorporadora para assim haver transao comercial com o consumidor final?
5- verdade que s se pode montar uma construtora se haver um scio engenheiro ou arquiteto, ou ambos sejam
devidamente contratados pela mesma empresa? Seria possvel abrir e constituir empresa construtora e incorporadora sem
eles, e posteriormente conforme a demanda das obras, contratar um arquiteto ou engenheiro a dedo por cada servio
prestado?
6- possvel construir apenas com o arquiteto, ou apenas com o engenheiro, at onde vai a competncia dentro de uma obra
para cada um profissional?
7- Seria possvel construir uma casa popular apenas com o plano de um arquiteto, uma equipe de pedreito junto com o mestre
de obras, e posteriormente vende-la como nova pela CEF?
8- O sinduscon oferece cursos de capacitao para investidores?
Perdoi-me faze-lo tantas perguntas, sou bacharel em direito, mais quando falamos de construo as dvidas so enormes
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02/12/2012 s 22:59
Ol amigo, seguem as respostas:
1 No existe impeditivo que eu conhea, mas no a forma mais indicada e correta de se fazer isso;
2 Os procedimentos da CEF devem ser verificados com eles, so internos ao banco;
3 Sim, arquitetos podem acompanhar a obra legalmente. Verifique o site do CAU de seu estado;
4 a construtora at pode vender, mas no o mais correto. Sua funo construir, no articular o negcio imobilirio;
5 sem um tcnico correto voc no consegue operar a empresa. No abra mo do profissional correto, o barato sai caro;
6 sim, possvel fazer tudo com apenas um dos dois. Para casas populares no h diferena de limites legais de atuao.
Verifique a legislao no site do CAU e do CREA de seu estado;
7 s o plano para construir muito pouco, vai te trazer problemas porque no define quase nada da obra. O desperdcio
de materiais e recursos maior. Invista no planejamento, sai mais barato que ter uma obra complicada por no ter projeto
executivo adequadamente detalhado;
8 Verifique no site do Sinduscon, no sei responder.
Um abrao,
RT
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Yuri Armando de Lima Tormes disse:
03/12/2012 s 21:41
Obrigado pela ateno e por todas as respostas, mais posso fazer outras perguntas?.
1- Voc disse que no seria a forma mais indicada e correta de fazer, porm, como no posso correr riscos entre, contratar
funcionrios, operar maquinas, me envolver com fornecedores desconhecidos, constituir empresa que por sinal, no tenho
experincia em operar, assinar carteira e correr riscos de execues trabalhistas, e dentre outros fatores, concorda?
2- Achei mais vivel, jogar toda a responsabilidade da obra numa empreiteira ou construtora, e assim, construir tudo dentro
de um terreno X, comprado por mim no acha?.
3 Posteriormente, quando vender a casa terei um lucro legal em cima. Me perdoe, mais voc no meu caso, acharia outro
caminho melhor, com riscos menores, lucros compensatrios e etc?
4- Olhei a legislao, falei com um contador, ele disse ento que o simples nacional uma tima opo. A minha dvida que,
como irei comercializar casas, talvez tenha alguns impeditivos como pessoa fsica, e tambm pelo que soube, talvez a CEF no
faa financiamento bancrio dos imveis para estes, ento qual caminho eu devo seguir?
Responder
04/12/2012 s 8:16

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Ol Yuri,
Seguem as respostas:
1 No h como trabalhar com risco zero. E, por definio, o investidor exige um retorno proporcional ao risco.
por isso que o retorno do incorporador muito superior ao do construtor, seu risco muito maior. Espero ter
esclarecido sua dvida
2 Se voc jogar toda a responsabilidade para outro, por que este outro precisaria de voc? Qual seria o seu papel
no negcio, apenas o de dono do terreno? Esse ator no ganha quase nada no negcio
3 O caminho melhor, com menos risco e maior retorno, todos procuram o cenrio timo para o investidor.
Cada caso um caso diferente, e precisa de uma avaliao minuciosa e com grande participao de anlises
qualitativas.
4 Se a modalidade pessoa fsica no aceita pela CEF, no h sada: voc ter que trabalhar como Pessoa
Jurdica.
Um abrao,
RT
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Yuri Armando de Lima Tormes disse:
03/12/2012 s 21:45
5- Quero dizer que; no sendo uma construtora, tendo varios impeditivos sendo pessoa fisca, deveria eu abrir uma empresa,
para vendas de imveis?
6- Que tipo de empresa seria essa, vendendo imveis de casas populares autonomos?
Responder

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04/12/2012 s 8:20
Seguindo com as respostas
5 Se os impeditivos de Pessoa Fsica inviabilizam sua atividade, voc tem que abrir uma empresa sim. O tipo de
empresa depende de sua atividade, dever ser de vendas se for isso que voc faz no mercado.
6 Se voc o empreendedor, uma incorporadora. Se voc vende de terceiros, uma imobiliria. E assim por
diante
Um abrao,
RT
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Alexandre disse:
06/12/2012 s 18:19
Ricardo, boa noite! Parabns pelo Blog. Li as publicaes acima, mas ainda fiquei com duas dvida, que espero que voc possa
me ajudar.
1) Acabei de abrir uma empresa, minha inteno comprar lotes, fazer casas e vend-las, meu CNAE o 41.10-7/00
Incorporao de empreendimentos imobilirios, a questo , apenas com esse CNAE, posso efetivamente construir casas, ou
seja, contratar funcionrios (pedreiros) e fazer a obra? Ou para isso, meu CNAE secundrio precisaria ser 41.20-4/00
Construo de Edifcios?
2) Se eu comprar um lote, fazer 1 casa nesse lote, e vend-la, isso considerado INCORPORAO, ou para ser incorporao
necessrio ser edificaes coletivas?
Desde j agradeo muito a sua ateno
Responder

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07/12/2012 s 19:46
Oi Alexandre, boa noite
A empresa deve possuir o CNAE adequado, que reflita sua atividade. Se sua empresa realiza a construo, isto deve
estar transparente na documentao e em como ela se apresenta ao mercado, inclusive pelas vias oficias e perante
o poder pblico fiscal.
o termo incorporao veio da Lei de Condomnios, Lei Federal 4.591 de 16 de dezembro de 1964 (segue o link).
Portanto, no vejo sentido em falar de incorporao de um empreendimento to pequeno.
Um abrao,
RT
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Rogrio bortoncello disse:
07/12/2012 s 22:29
Ricardo, estou pra abrir uma empresa para construir edifcios.
Minha intenso contratar uma empreiteira para executar a obra.
Minha dvida qual empresa eu me enquadro??
Seria construtora, incorporadora?
Quais as vantagens?
Obrigado

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08/12/2012 s 12:13
Rogrio,
Sua empresa vai construir edifcios (primeira linha) ou vai terceirizar a construo para uma empreiteira
(segunda linha)? Se voc no vai fazer a obra, mas vai criar condomnios na matrcula, uma
incorporadora. No sei das vantagens fiscais muito bem, mas voc evita lidar com a contratao e gesto de
mo-de-obra de construo e com problemas do dia a dia de obra. A desvantagem que voc precisa
fiscalizar intensamente a obra para no ter problemas de qualidade final.
Um abrao,
RT

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diego disse:
19/12/2012 s 0:19
Ricardo , estou abrindo uma incorporadora com mais 3 amigos, e vamos trabalhar para uma empresa que tem muitos
empreendimentos no ramo imobilirio o forte dela terreno, gostaria de saber para vender esses terrenos eu precisaria ser
corretor ter o CRECI.
Obrigado
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19/12/2012 s 20:23
Ol, Diego
Qualquer intermediao imobiliria deve ser feita por profissional corretor de imveis com CRECI, no conheo exceo a
esta regra. Mas lembre-se que a finalidade de uma incorporadora no a intermediao de terrenos, e sim a incorporao
de condomnios.
Um abrao,
RT
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Harlano M. Gadelha disse:
04/01/2013 s 4:08
Bom dia.
Sou eng. civil e gostaria de construir casas padro baixo/mdio (mximo 120 mil) e vend-las pela CEF. Minhas dvidas:
1 Tenho que abrir uma empresa ou posso construir como pessoa fsica?
2 Caso precise da empresa pode ser apenas uma construtora (construo e venda de casas e no
apartamemtos/condomnio)?
3 Se mais tarde resolver investir na construo de edifcios s mudar a razo e contrato solicial da construtora?
4 Qual empresa pagarei mais impostos? Construtora ou Construtora e Incorporadora?
Harlano
Responder

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04/01/2013 s 21:28
Oi Harlano,
Seguem minhas respostas:
1 Voc pode construir como pessoa fsica.
2 Sim, pode ser apenas uma construtora. Quanto ao financiamento, consulte a CEF.
3 Para incorporar o condomnio na matrcula voc ter que ter uma incorporadora. A lei permite que pessoas
fsicas faam isso, mas muito raro e os padres costumam estar estabelecidos para pessoas jurdicas.
4 Desconheo o regime de tributao de cada uma, mas um contador que lide com este tipo de empresa saber
lhe informar.
Um abrao,
RT
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13/01/2013 s 23:57
Ol Ricardo trevisan.
Quero construir um prdio de 5 andares, 2 ap. por andar para vender. Vou abrir uma incorporadora e
terceirizar a mo de obra. S que no fao idia de quantos % vou pagar de imposto total da obra. Minha
pergunta , quanto % mais ou menos se paga de total de impostos at o final da obra? Claro, uma %
aproximada. Sei quanto custa a mo de obra e material, mas nos impostos no tenho idia.
Agradeo se esclareer minha dvida.
Obrigado

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14/01/2013 s 19:12
Oi Rogrio,
Infelizmente no to simples responder a sua pergunta. Responderei por partes.
Antes, uma coisa ficou estranha em seu texto. Se sua empresa uma incorporadora e a mo-de-obra
terceirizada, quem a construtora? A mo-de-obra que voc diz uma empresa? Lembre-se que sua
incorporadora precisar prestar contas ao fisco de suas operaes. Quem ela contratou para executar a
obra?
O percentual total de impostos da obra o resultado de uma conta maior. Comecemos pela atividade de
construo (que da CONSTRUTORA, no da incorporadora). Cada item a ser colocado na obra, material,
mo de obra, equipamentos, mquinas, servios de terceiros, tem um regime de tributao diferente. Sobre
a mo de obra, por exemplo, incidem encargos sociais, cuja alquota depende do regime de contratao da
mo-de-obra, e uma soma de vrios tributos menores. Alm disso, cada item exige uma participao
diferente em suas despesas indiretas, que em geral so fixas. O que as construtoras fazem para resolver
isso: calculam a mdia de incidncia desses tributos e participaes em despesas indiretas, ponderando
pelas incidncias mais recorrentes dos agrupadores (Instalaes Eltricas, Fundaes, Caixilhos, Alvenarias
so exemplos de agrupadores), incluem seu lucro, e chegam a um ndice a ser aplicado a todos os itens da
planilha oramentria. Este ndice chamado BDI (Benefcios e Despesas Indiretas). Apesar do nome no
dizer isso claramente, alguns tributos esto embutidos no BDI, outros no. Imposto de Renda, por exemplo,
no faz parte do BDI. CSLL tambm no. Em geral este indicador varia muito, em funo de uma srie de
variveis que refletem a forma como a construtora trabalha, se produz em escala ou no, se terceiriza
muito ou no, o padro de qualidade, etc. Em geral, ficam na faixa entre 15% e 35%, mas voc no pode
aplicar esse valor sem fazer a conta direito, um risco muito grande.
Depois disso, a incorporadora far uma srie de servios, como averbao no RI, individualizao das
matrculas, contratos, etc. E tem outro regime tributrio diferente. Ou seja, voc ter que sentar com seu
contador e dedicar algum tempo ao assunto com cautela.
Sugiro que voc comece sua jornada pelo BDI, que tambm o mais trabalhoso.
Espero ter ajudado, e boa sorte.
Um abrao,
RT

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14/01/2013 s 21:41
Ricardo.
A quem vai prestar servio pra mim, uma empreiteira !!
Aquela % aproximada 15% a 35% referente ao custo total?
Ex: terreno custou 400mil ,mo de obra 400mil e material 600mil. Total 1.400.00,00
Os impostos fica entre 15% a 35% sobre os 1.400.000,00 ??

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14/01/2013 s 21:50
Rogrio,
O ndice a que me refiro o BDI, e se aplica a todos os itens da obra. No se aplica ao terreno.
Conforme eu disse, ele no composto apenas de tributos, inclui despesas indiretas e o lucro da
construtora. No inclui o lucro da incorporadora, chamado de lucro imobilirio por algumas pessoas.
Esse assunto fcil de encontrar, h muita literatura sobre o assunto. E legislao tambm.
Um abrao,
RT

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14/01/2013 s 19:11
Oi Rogrio,
Infelizmente no to simples responder a sua pergunta. Responderei por partes.
Antes, uma coisa ficou estranha em seu texto. Se sua empresa uma incorporadora e a mo-de-obra terceirizada, quem
a construtora? A mo-de-obra que voc diz uma empresa? Lembre-se que sua incorporadora precisar prestar contas ao
fisco de suas operaes. Quem ela contratou para executar a obra?
O percentual total de impostos da obra o resultado de uma conta maior. Comecemos pela atividade de construo (que
da CONSTRUTORA, no da incorporadora). Cada item a ser colocado na obra, material, mo de obra, equipamentos,
mquinas, servios de terceiros, tem um regime de tributao diferente. Sobre a mo de obra, por exemplo, incidem
encargos sociais, cuja alquota depende do regime de contratao da mo-de-obra, e uma soma de vrios tributos
menores. Alm disso, cada item exige uma participao diferente em suas despesas indiretas, que em geral so fixas. O que
as construtoras fazem para resolver isso: calculam a mdia de incidncia desses tributos e participaes em despesas
indiretas, ponderando pelas incidncias mais recorrentes dos agrupadores (Instalaes Eltricas, Fundaes, Caixilhos,
Alvenarias so exemplos de agrupadores), incluem seu lucro, e chegam a um ndice a ser aplicado a todos os itens da
planilha oramentria. Este ndice chamado BDI (Benefcios e Despesas Indiretas). Apesar do nome no dizer isso
claramente, alguns tributos esto embutidos no BDI, outros no. Imposto de Renda, por exemplo, no faz parte do BDI.
CSLL tambm no. Em geral este indicador varia muito, em funo de uma srie de variveis que refletem a forma como a
construtora trabalha, se produz em escala ou no, se terceiriza muito ou no, o padro de qualidade, etc. Em geral, ficam na
faixa entre 15% e 35%, mas voc no pode aplicar esse valor sem fazer a conta direito, um risco muito grande.
Depois disso, a incorporadora far uma srie de servios, como averbao no RI, individualizao das matrculas, contratos,
etc. E tem outro regime tributrio diferente. Ou seja, voc ter que sentar com seu contador e dedicar algum tempo ao
assunto com cautela.
Sugiro que voc comece sua jornada pelo BDI, que tambm o mais trabalhoso.
Espero ter ajudado, e boa sorte.
Um abrao,
RT
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15/01/2013 s 12:49
Ricardo.
A mo de obra pode ser de uma empreiteira?
Ela estando com firma aberta, funcionrios com carteita assinada etc?
Quais os requesitos que a empreiteira tem que ter?
Obrigado pelos esclarecimentos.
Responder

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15/01/2013 s 22:45
Rogrio,
As duas empresas (a sua e a empreiteira) precisam estar com a documentao em ordem e de acordo com
o que exige a legislao, no apenas a trabalhista. Verifique tambm se a empresa tem alguma dvida
tributria em aberto.
Um abrao,
RT

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15/01/2013 s 22:54
Ricardo
S pra finalizar.
Qual a mdia de lucro dos construtores?
J ouvi falar muito que mais de 50%.
Voc acha que isso mesmo?
O risco de perder dinheiro muito grande?
Agradeo

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16/01/2013 s 18:07
Rogrio,
O lucro lquido do CONSTRUTOR raramente passa de 10%. J o lucro lquido do INCORPORADOR varia
muito, depende de vrios fatores (principalmente do segmento de mercado), e pode passar de 50% sim.
Mas tambm pode ficar abaixo de 30%.
Para tudo necessrio fazer contas, no existem respostas simples e prontas, pois o universo de mercados
e empresas muito grande.
Um abrao,
RT

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Fbio Henrique disse:
25/02/2013 s 12:07
Ol Ricardo, tudo bem? Gostei muito do seu blog e li quase todas as perguntas e respostas, mas no identifiquei uma que
pudesse me auxiliar. Estou procurando embasamento legal para que a Incorporadora de um amigo possa captar dinheiro de
pessoas fsicas para suas obras, isso possvel? Se for possvel, necessrio ter um imvel ou projeto atrelado a captao?
Obrigado
Responder

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25/02/2013 s 20:25
Fbio, a nica forma que conheo atravs de sociedade (aporte de capital por scios). Outras formas que consigo
imaginar envolvem maior risco, portanto seriam pouco atraentes para o investidor, que preferiria investir num
Fundo de Investimento Imobilirio FII.
Um abrao!
Responder

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Fbio disse:
20/03/2013 s 9:07
Ricardo, muito obrigado!!! Mas meu amigo, quer regularizar a situao dele de captar dinheiro de pessoas
fsicas. Li material da CVM a respeito e existe o Contrato coletivo de investimento. S no sei se ele tem que
contratar um corretora ou se ele como incorporadora Ltda pode se habilitar na CVM para esse tipo de
captao e distribuio de rendimento. Enviei email a CVM e estou aguardando retorno. Caso voc conhea os
procedimentos da CVM e possa ajudar-nos, poderamos contratar vossos servios. Caso voc no faa esse
tipo de atendimento, mas conhea quem faa, agradeceria a indicao.
Abraos

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20/03/2013 s 21:46
Fbio,
Realmente voc precisa de uma orientao da CVM, mesmo que seja numa Resoluo (j pesquisou qual
trata desse assunto?). Mas eles podem demorar um pouco para responder, enquanto isso voc pode
consultar outras instituies, como o Secovi. Talvez eles possam te ajudar tambm.
Abraos,
RT

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James disse:
19/03/2013 s 15:09
Prezado Ricardo
Abrimos uma empresa XXXX NEGOCIOS IMOBILIARIOS, minha duvida saber se emito minhas notas como prestao de
servio (sou imobiliaria) referente minhas comisses? pois tenho CNAE 41.10.7-00 68.10-2-02 68.10-2-01 E 41.20.4-00,
e se nessas emito como venda??
Abraos
Responder
19/03/2013 s 21:38

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Ol James,
Sinceramente, no sei responder sua pergunta. O mais indicado voc procurar um contabilista (contador) que
entenda do ramo imobilirio.
Um abrao,
RT
Responder

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Felipe disse:
01/04/2013 s 11:43
Meu amigo, vc sendo arquiteto, gostaria de tirar uma dvida. Como feita a diviso de um terreno para abrigar o tanto de
torres residenciais necessrias?
Por exemplo: um terreno de 10.000m. Se formos tomar como exemplo uma planta de 4 apartamentos por andar de 80m
ou 90m, isso significa que essa torre ocupa ao total 320m (804) do terreno? Como estipular quantas torres caberia no
terreno? Pela sua experincia, quantas torres costumam levantar em terrenos desse porte..?
Obrigado Ricardo
Responder

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02/04/2013 s 22:15
Ol Felipe,
Essa diviso obtida pelo estudo de viabilidade de arquitetura ou num estudo de massa, que nada mais so que
estudos de projeto, simplificados, para mostrar ao investidor as potencialidades do terreno. Estes estudos
mostraro tambm uma aproximao do nmero de unidades, equipamentos comunitrios e outras exigncias, e
depende de um levantamento topogrfico e de diretrizes de concessionrias de gua e esgoto (no mnimo) para ser
feito.
Cada terreno uma situao particular, no h como dizer o que fazer num terreno de 10.000m2 sem conhecer
sua topografia, entorno, condicionantes, orientao, topografia, legislao municipal, afetaes legais, servides,
rvores e massas vegetais protegidas, corpos dgua e outra infinidade de elementos. Como voc pode perceber,
no to simples.
Apenas para te alertar sobre conceitos: a rea de apartamento de 80m2 til, privativa ou construda? Veja a NBR
12.721 para entender os conceitos. Mesmo que sejam 80m2 construdos, no se esquea que h tambm
circulaes horizontais e verticais, shafts/prumadas a serem somadas rea do pavimento.
O nmero de torres tambm obtido pelo estudo de viabilidade de arquitetura / estudo de massa.
Espero ter ajudado.
Um abrao,
RT
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sidiney disse:
17/04/2013 s 18:11
ricardo, vou construir 18 casas de 70 m pra vender pela caixa provavelmente. o terreno esta em meu nome ( pessoa fisica).
parece que li que pode ser incorporadora ou incorporador,neste caso, incorporador pessoa fisica?.
caso tenha q ser incorporadora ( cnpj) tenho que passar o terreno que esta em meu nome para o cnpj da incorporadora?.
obs. vou comear construindo 4 casas e precisarei vend-las para continuar construindo.
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17/04/2013 s 19:28
Caro Sidiney,
Se no estiverem em condomnio no h incorporao imobiliria. Verifique o que mais vantajoso do ponto de
vista tributrio, em especial quanto ao Imposto de Renda pessoa fsica tem que pagar o IR sobre Ganho de
Capital GCAP.
Realmente a lei permite incorporador pessoa fsica, mas isso muito raro (eu nunca vi).
Caso voc trabalhe como incorporadora PJ o terreno dever estar em nome da empresa. Verifique, neste caso,
vantagens tributrias quanto forma em que ela entra na empresa (ativo circulante ou permanente).
Para construir parcialmente 4 casas em condomnio ser necessrio fasear a obra e entregar por partes, talvez no
valha a pena. Se no estiverem em condomnio, no h este problema.
Um abrao,
RT
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Celia Nakashima disse:
29/04/2013 s 14:05
Ricardo
Boa Tarde
Gostei muito da matria e li todas as perguntas e respostas, mesmo assim gostaria de esclarecer algumas dvidas, se puder
me ajudar, serei muito grata:
1 Um amigo comprou um terreno e ir contruir 8 casas populares, que no ter condomnio, porque ser um Villagio, nesse
caso vivel que ele abra uma incorporadora?
2 Ele vai contratar uma construtora para realizar a construo e uma imobiliria para realizar a venda das casas. Nesse caso
ela fica isenta de registro junto ao CREA e CRECI?
Desde j agradeo pela ateno.
Abraos
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08/05/2013 s 23:08
Celia,
A incorporadora s necessria se for criado o condomnio na matrcula do imvel.
Quem construir precisa ter CREA (se for engenheiro) ou CAU (se for arquiteto). Quem vender precisa ter CRECI.
O contratante (seu amigo, no caso) no precisar se no exercer as atividades regulamentadas por lei.
Abraos,
RT
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Alan Tiago Sanjuliano disse:
04/05/2013 s 14:56
Ricardo boa tarde, sou contador e tenho um cliente do ramo de construo, que est contratando meus servios. Percebemos
que para necessidade dele, a melhor opo uma incorporadora, por questes tributrias. S fiquei com uma dvida, na
incorporadora necessrio que um engenheiro seja responsvel por ela, ou somente a construtora que essa incorporadora
contratar que necessita desse responsvel. Outra dvida tambm, no caso de ser uma construtora/incorporadora necessita
desse engenheiro responsvel ou ele pode ser contratado por obras?
Muito bom o seu blog. Obrigado pela ateno.
Alan.
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08/05/2013 s 23:05
Oi Alan,
A incorporadora no precisa ter engenheiro ou arquiteto em seu quadro nem outro externo para responsabilidade
tcnica, porque esta da construtora a no ser que algum o exija (prefeitura, banco, etc.).
A construtora precisa de responsvel tcnico, que precisa ser um engenheiro com CREA e recolhendo ART, ou um
arquiteto com CAU recolhendo RRT.
Uma empresa que acumule as duas funes seguir a maior exigncia (da construtora).
Abraos,
RT
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D.M disse:
17/07/2013 s 6:12
Ricardo, boa noite! Com a sua experincia no ramo em Arquitetura, tem uma idade mxima para se comear um curso de
Arquitetura? Estudei RH e outros inmeros cursos, mas agora decidi mudar totalmente de rea, mas estou pesquisando antes
para saber como funciona esse mercado. Parabns pelo Blog, muito instrutivo!
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17/07/2013 s 21:07
Ol,
No existe uma idade limite, mas quanto mais tarde iniciar a carreira, mais difcil ser sua vida profissional. Alis,
uma carreira complicada no dia a dia. Em geral, somos mal remunerados, contratados informalmente. Raramente
os arquitetos so contratados dentro da legislao trabalhista, carteira assinada nem em sonho. S com concurso
pblico.
Trabalhamos muito, e a mdia salarial baixa. Precisa gostar muito. Se voc trabalhou com RH, vai sentir um
grande impacto, porque um mercado muito mais incerto e informal.
Estamos brigando para inverter esta realidade, uma luta diria. Mas no vamos desistir de ter condies de
trabalho justas. Se optar mesmo pela arquitetura e urbanismo, seja bem-vinda. Tambm h coisas boas nesta
profisso.
Boa sorte!
Responder
Tiago disse:

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15/08/2013 s 16:45
Parabns pelas informaes do site. Gostaria se possvel de uma pequena orientao, um dvida sobre um imvel. H um ano
comprei um apto na planta e pago prestaes mensalmente. Fiquei sabendo que desde a data do lanamento at agora o
imvel ainda teve o registro de incorporao no cartrio e, h rumores que a construtora est numa situao financeira ruim.
Estou preocupado com meu investimento. Gostaria de saber se h uma forma legal que conseguir meu dinheiro de volta,
alegando que o imvel no foi incorporado Obrigado pela ateno..
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15/08/2013 s 21:01
Oi Tiago,
A questo central de seu problema exige um advogado, preferencialmente um que conhea bem o Cdigo de Defesa
do Consumidor.
De qualquer forma acho difcil que o empreendimento no tenha sido registrado no RI, pois no poderia ser lanado
sem isso. Se esta falha realmente ocorreu, ser uma informao importante para o advogado que defender sua
causa.
Boa sorte!
Abrao,
RT
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Tiago disse:
16/08/2013 s 0:08
Opa, obrigado pela resposta. O RI que tu se refere a incorporao??
abraos!

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rogerio bortoncello disse:
16/08/2013 s 15:41
Ol Ricardo. Vou comprar um terreno para construir um pequeno edificio. Sei que se eu abrir uma
incorporadora eu gasto menos com impostos. Mas o problema o seguinte, eu ainda no abri a empresa,
mas estou quase fechando negocio com o terreno. A minha pergunta . Eu posso colocar o terreno no meu
nome (pessoa fisica) ou tenho que colocar no nome da emcorporadora? Meu medo passar pro meu nome e
depois ter que transferir para a empreendedora e ter que pagar transferencia denovo. Me ajuda nessa.
Obrigado
Date: Fri, 16 Aug 2013 03:08:41 +0000 To: rogerio_bortoncello@hotmail.com

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16/08/2013 s 20:26
Oi Tiago,
Sim, RI = Registro de Incorporao.
Abraos,
RT

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16/08/2013 s 22:23
Ol Ricardo.
Estou pra comprar um terreno para construir um pequeno edificio. Minha dvida se eu coloco o terreno em meu nome ou se
eu abro uma incorporadora e coloco direto em nome da empresa, ja que vou precisar que o terreno esteja em nome da
incorporadora. S que vou comear a construir s daqui uns 9 meses. e me disseram que eu gastaria mais com imposto de
renda com o terreno em nome da empresa do que a taxa de transferencia do meu nome pro nome da incorporadora quando
eu comear a construir. Eai, o que vc acha?
Obrigado
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21/08/2013 s 20:43
Rogrio,
Sua dvida muito especfica quanto contabilidade da empresa, que no minha especialidade. O que posso te
ajudar te informando de algumas coisas que sei que acontecem: existem duas formas de colocar o terreno no ativo
da empresa, e isso faz diferena na tributao. Nunca vi algum colocar o terreno em nome de pessoa fsica, ento
imagino que no valha a pena
De qualquer forma, todas essas dvidas, inclusive quanto tributao do Imposto de Renda, devem ser sanadas
com um profissional adequado para isso, que o contador.
Minha opinio a de que voc est certo em procurar se informar o mximo possvel antes de qualquer ao, pois o
investimento imobilirio , ao mesmo tempo, pesado e delicado.
Boa sorte!
RT
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Rogrio disse:
21/08/2013 s 22:07
Vc acha que investir em construo no momento lucrativo? Alias essa uma dvida que tenho. Ouo de tudo! Uns falam que
construo lucra 100% outros falam em 50% enfim, claro que impossivel dizer o certo, mas o que lucra em mdia uma
incorporadora?
Obrigado
Responder

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24/08/2013 s 23:32
Rogrio,
Investir em construo (construtora) no muito lucrativo, em nenhuma circunstncia, porque um servio padronizado,
com muitos ofertantes. J investir em incorporao (lucro imobilirio) sempre lucrativo, porque a incorporadora assume
muitos riscos que boa parte dos empresrios no quer assumir. Alm disso, um investimento de ciclo operacional e de
ciclo de caixa longos.
A margem da incorporadora varia muito, difcil de dar nmeros precisos. Depende de vrios fatores, como mercado,
porte, fora da marca, localizao, segmento, etc. Entre grandes incorporadoras, pelo que tenho notcia, essa margem fica
sempre acima de 15%, e retornos mais altos so para mercados mais interessantes mas que exigem mais investimento
inicial e capital de giro. H boatos de margens bem mais altas, como voc citou, mas so situaes mais escassas, que
dependem de mais pesquisa, tempo e garimpagem.
Abraos,
RT
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25/08/2013 s 17:58
Ricardo, andei fazendo um levantamento de custos da construo de 8 apartamentos e constatei que a obra pronta j
incluso terreno e mo de obra, no ultrapassaria 1 milho e meio. E eu venderia fcil por 300 mil cada apartamento. O
lucro seria de 900 mil, muito mais que 15% . Eu acho que pra eu saber s metendo a cara mesmo. Hehehe
Grande abrao Ricardo trevisan
Responder

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Aline disse:
03/10/2013 s 22:51
Estou fazendo um contrato social de uma empresa de Construo, incorporao e venda de imveis.
Pergunta: Quais so os cdigos das atividades econmicas?
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04/10/2013 s 8:40
Aline, os cdigos CNAE esto disponveis no seguinte endereo:
http://www.cnae.ibge.gov.br/
RT
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flavia disse:
08/11/2013 s 16:34

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timo blog, tirou minhas dvidas quanto a diferena entre incorporadora e construtora.
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flvia disse:
08/11/2013 s 16:35
timo blog, tirei minhas duvidas quanto a diferena entre construtora e incorporadora.
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Edson disse:
22/11/2013 s 19:31
Ricardo trabalho no ramo da construo civil informalmente porm terei que abrir uma empresa com CNPJ pois estou com o
intuito de participar de licitaoes junto a prefeitura de minha cidade e prestar servios de construoes e reformas de escolas,
creches, rgos publicosetc. Pergunto qual empresa devo abrir como construtora ou incorporadora?
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22/11/2013 s 20:20
Edson,
A empresa deve ser aberta em seu ramo de atividade correto. Se sua empresa vai prestar servios de construo
apenas, ser uma construtora. Voc s dever constituir uma incorporadora se seu negcio incluir o
empreendedorismo imobilirio, por exemplo: negociar o terreno, definir o produto, arcar com o risco do
empreendimento (que diferente do risco de obra), prospectar mercados, planejar estratgias de promoo e
vendas, etc.
RT
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Edson disse:
23/11/2013 s 17:32
Ricardo, obrigado pela sua assistncia.

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Srgio Dos Reis disse:
27/11/2013 s 16:12
Caro Rate This,
Sou contador, porm, no consigo responder o porque do Crea RJ, ter multado um cliente meu, ele fabrica letreiros, o Crea RJ
na multa cita a empresa com objetivo social relacionado as atividades privativas de profissionais fiscalizados pelo sistema
CONFEA/CREAS. Vejamos: ele fabrica letreiros e como tal tambm faz a manuteno, o que obrigatrio pelo cdigo do
consumidor. Poderia por um pouco de luz nesta situao.
Em tempo: Na pequena fbrica que ele possui, s tem quatro funcionrios, todos sem praticamente nenhuma qualificao
tcnica.
Antecipadamente, muito obrigado.
Srgio dos Reis
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03/12/2013 s 8:05
Srgio,
Verifique a Lei 5194/66 e a Lei 12.378/10, que regulam as profisses de engenheiro e arquiteto no Brasil.
Provavelmente seu cliente precisa apresentar responsabilidade tcnica pelos letreiros por questes de segurana e
continuar a ser multado enquanto no o fizer. A ausncia de profissionais devidamente qualificados tambm pode
ter sido o problema.
Ricardo Trevisan
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Eliane Aparecida disse:
02/12/2013 s 16:46
Boa tarde! Ricardo Trevisan. Fiz um financiamento habitacional de 177 mil reais e a construo de responsabilidade de uma
construtora. Gostaria de saber neste caso especificamente quem deve pagar os encargos sociais eu (proprietria) ou a
construtora? Atenciosamente,
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03/12/2013 s 7:57
Eliane,
Os encargos da folha de pagamento de pessoal envolvido direta ou indiretamente na construo e regularizao do
imvel so pagos pela construtora ou pela incorporadora, dependendo do caso. Quanto a outros encargos de
financiamento, no sei responder.
RT
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Eliane Aparecida disse:
03/12/2013 s 9:01
Ricardo, no meu contrato diz que encargos sociais de funcionrios contratados pela cosntrutora de responsabilidade dela,
porm fico em dvida, pois em uma das clusulas diz que eu (contratante) sou responsvel pelo habite-se, CND e averbao.
Quanto ao habite-se e averbao concordo plenamente, mas a CND conforme a receita federal diz GRATUITA o que se
cobra so os encargos devidos junto ao INSS. Essa minha dvida quem paga esses encargos de cosntruo junto ao INSS eu
ou construtora?
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03/12/2013 s 9:04
Eliane,
Que eu saiba, quem paga esses encargos a construtora/incorporadora, no o comprador.
RT
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Normanda Isabelle disse:
27/12/2013 s 10:27
Ricardo,
Antes de conhecer a definio de incorporadora eu pensava em abrir uma construtora e imobiliria neste caso gostaria de
saber a diferena entre uma imobiliria e uma incorporadora, e se a imobiliria pode ser aberta pelo simples nacional. Desde j
agradeo a ateno.
Responder
27/12/2013 s 18:46

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Normanda,
A imobiliria apenas transaciona imveis. A incorporadora a empreendedora que os desenvolve.
No sei responder quanto ao Simples, no sou contador. Sugiro pesquisar nos sites oficiais do governo (do Simples),
eles devem te responder essa pergunta pelo CNAE de cada um.
Atenciosamente,
RT
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19/03/2014 s 15:05
Ricardo, estou com dvida de um valor cobrado pelo cartrio para fazer a matricula. Eles me cobraram
3.404,35 para fazer a matricula. Perguntei porque todo esse valor e eles me disseram que sobre o valor do
terreno. Voce sabe alguma coisa sobre isso? Qual a % cobrada?
Grande abrao

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19/03/2014 s 23:50
Rogrio,
No sei quanto aos valores cobrados.
Sugiro consultar o site da Anoreg de seu estado.
O de So Paulo : http://www.anoregsp.org.br/
Abraos,
RT

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Vincius Pimentel Santos disse:
15/01/2014 s 20:20
Ol Ricardo,
Eu abri uma construtora e comprei dois terrenos em nome desta construtora.
Se eu mudar o cnae para incorporadora e construtora poderei alem de construir nestes terrenos adquiridos comercializa-los?
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16/01/2014 s 6:11
Vincius,
Eu acho que sim, mas no sou contador nem conheo a fundo essa legislao para te afirmar isso com certeza.
RT
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Priscila - Imveis Curitiba disse:
30/01/2014 s 15:13
Realmente no sabia dessa diferena nem de toda a importncia de que uma incorporadora tem, como o proprio nome diz ela
INCORPORA O NEGOCIO IMOBILIARIO gostei muito do artigo, muito claro e simples, parabns Ricardo.
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marcio alves disse:
19/02/2014 s 18:13
Boa tarde!
Queria uma informacao, qto ao lancamento do apartamento na planta, o empreendimento e obrigatorio ter a sua propria
construtora ou terceiros, o neste caso so podera ter so o empreendimento? Todas as parcelas que a gente paga durante 6
meses, vai para o empreendimento ou aconstrutora? Obrigado!!!
Responder

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22/02/2014 s 0:07
Marcio,
Vrias construtoras podem participar de um nico empreendimento. Mas incorporadoras so poucas (so os
articuladores do negcio). Ambas podem ter vrios empreendimentos simultneos. As parcelas referem-se ao que
foi estabelecido em contrato.
Um abrao,
RT
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Ricardo Melo disse:
16/03/2014 s 21:10
Boa noite Ricardo, tenho interesse em abrir uma construtora, nada grande, algo pequeno para comear as atividades. J sou
engenheiro e trabalho no ramo, mas agora tenho interesse em trabalhar por conta prpria. Uma construtora pode se
enquadrar no Simples Nacional? At. Ricardo Melo.
Responder
19/03/2014 s 23:42
Ricardo Trevisan

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Ricardo,
No sei responder sua pergunta. Sugiro que procure um contador especializado no assunto.
Um abrao,
RT
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12/4/2014 A diferena entre construtora e incorporadora | Ricardo Trevisan

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