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19/ 06/ 2008 D_3er_jun08.zip 3A-18_06.TXT

Citar Lexis Nº 0003/013876 ó 0003/013882 ó 0003/013881

Género:
Doctrina
Título:
Regulación legal del tiempo compartido. Aspectos salientes de la nueva ley 26356
Autor:
Silvestre, Norma O. - Lubiniecki, Raquel A.
Fuente:
JA 2008-II-907 - SJA 18/6/2008

CONTRATOS DE COMERCIALIZACIÓN - 09) Tiempo compartido

LOCACIÓN DE SERVICIOS - 12) Supuestos particulares - a) Servicios turísticos
DERECHOS REALES - 12) Supuestos particulares - c) Tiempo compartido

SUMARIO:

I. Introducción.- II. Denominación del derecho.- III. ¿Derecho real o derecho personal?.-
IV. Una omisión de la ley.- V. Algunos aspectos destacados de la ley: a) Los sujetos
involucrados en el sistema; b) Afectación dominial del inmueble al destino de tiempo
compartido; c) El contrato de tiempo compartido; d) Inmuebles en construcción; e)
Responsabilidades de los sujetos del derecho; f) Título ejecutivo; g) Comercialización y
publicidad; h) Bienes turísticos ubicados en el exterior y comercializados en el país; i)
Instancia arbitral.- VI. Otra omisión importante: la posibilidad de celebración de asambleas
de usuarios para casos de gravedad

I. INTRODUCCIÓN

Recibimos con beneplácito la promulgación de ley 26356 , recientemente dictada, de

regulación de los sistemas turísticos de tiempo compartido.

Una vez más se cumple la máxima que afirma que el derecho marcha a la zaga de la
realidad.

Desde hace más de veinte años se instaló en nuestro país esta institución.

Se importó de otros países, pero fue rápidamente incorporada por los empresarios.
Lo cierto es que se trató no sólo de un sistema novedoso, de comercialización del tiempo
vacacional, sino también de una herramienta que permitió el mayor y más económico
acceso a una propiedad vacacional y a otros bienes destinados al disfrute del tiempo libre a
inmensos grupos de interesados.

Es una ley largamente anhelada tanto por los consumidores, que se veían sometidos a
engaños y presión en la venta y comercialización de un derecho sin estructura jurídica
definida, como por los empresarios del sector, que a partir de ahora podrán dar seguridad a
sus inversiones.

La figura ha adquirido también mayor relevancia desde que la Ley Federal de Turismo
25997 (LA 2005-A-19) ha incluido al tiempo compartido como una actividad turística
(conf. Anexo I, en el apart. 1.1.5, "Servicios en apartamentos de tiempo compartido") (1) .

Y es una modalidad turística, porque en su esencia el tiempo compartido es servicios: son

todos aquellos servicios turísticos que el usuario o adquirente de tiempo compartido espera
encontrar, disfrutar y gozar en aquel lugar adonde se dirija.

Y si bien el inmueble en donde se asienta el derecho es el soporte donde se desarrollará el

derecho de uso, es tanto o más importante la existencia de amoblamiento adecuado,
servicios de hotelería que funcionen adecuadamente, servicios de bar, de entretenimientos,
de limpieza y mantenimiento, en fin, todos aquellos servicios que conforman la prestación
hotelera y turística. Se agrega además una herramienta que le es típica, propia y novedosa,
y que es la posibilidad ínsita en el sistema de proceder al intercambio de los derechos que
se adquieren, en cuanto al inmueble se refiere.

Ese intercambio es el mecanismo creado para permitir al usuario o adquirente de un

derecho de tiempo compartido gozar de su período vacacional en el complejo donde
originariamente lo adquirió, o en otro u otros complejos adheridos a una cadena de
intercambio, que es común a todos esos complejos y que da a la institución sus rasgos
propios y su máximo atractivo.

II. DENOMINACIÓN DEL DERECHO

La propia denominación que la ley le ha dado a la figura nos adelanta el pensamiento del
legislador.

En efecto, la ley habla de "sistemas turísticos de tiempo compartido", en adelante, STTC.

Ello nos indica que la regulación no recae sobre algo aislado, sino sobre un conjunto de
cosas o partes que están relacionadas entre sí.

Es que en la figura del tiempo compartido aparecen varios sujetos, en un extremo el

consumidor y en el otro diferentes personajes: promotor, vendedor, administrador, cadena
de intercambio, etc. (conf. art. 3 de la ley), enlazados con el consumidor, y entre ellos,
formando una trama negocial compleja.
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Por ello en otra oportunidad (2) encuadrábamos al tiempo compartido como un verdadero
"sistema" o "grupo de contratos", entendiendo por tal al conjunto de relaciones
contractuales complejas que confluyen al resultado negocial.

III. ¿DERECHO REAL O DERECHO PERSONAL?

La carencia de una norma o regulación expresa en nuestro país no impidió el desarrollo del
producto. Y, en consecuencia, los empresarios utilizaron todas las instituciones del derecho
que fueran compatibles con este negocio para darle al instituto un encuadre jurídico
adecuado.

Se echó mano de la figura de la sociedad civil, el condominio, la propiedad horizontal, el

derecho real de uso o de usufructo, el derecho personal de uso y la sociedad anónima.

Cada una de estas figuras contaba con ventajas y desventajas para adecuarse a ese nuevo
derecho que había comenzado a comercializarse.

La ley en su art. 1 , con criterio acertado, regula el sistema, pero con "independencia de la
naturaleza de los derechos que se constituyan o transmitan y del régimen legal a que se
encuentren sometidos los bienes que los integran".

Esto significa que para abarcar la institución no se ha creado ningún derecho real nuevo,
como fue la pretensión de varios proyectos legislativos y también de parte de la doctrina
jurídica (3) .

La ley, entonces, respeta la libertad de elección de los organizadores del sistema, quienes
pueden utilizar cualquiera de las figuras jurídicas que la costumbre negocial ha impuesto,
tales como derechos de uso personales o reales, derechos reales como la copropiedad con
cláusulas de indivisión, derecho real de uso y habitación, derecho real de usufructo,
sistemas societarios, etc.

Pero protegiendo al adquirente/usuario, los sujetos intevinientes definidos en el art. 3 de la

ley deben cumplir y respetar todas las previsiones en ella establecidas, y los contratos que
se celebren deberán contar con todas las especificaciones y contenidos establecidos en el
cap. IV, titulado "Del contrato de tiempo compartido".

Así, el art. 14 define el contrato: "...independientemente del nombre o figura jurídica que
se utilice, y del régimen jurídico a que se encuentren sometidos los bienes como todo
convenio escrito en virtud del cual una persona llamada emprendedor, por sí o a través de
terceros, se obliga a proporcionar en forma periódica y durante un tiempo determinado,
turnos de alojamiento u hospedaje en una unidad vacacional con el mobiliario y enseres
necesarios para su uso y goce y con las cosas y espacios comunes, en uno o varios
establecimientos vacacionales, que constituyen un STTC a otra persona llamada usuario,
quien a su vez se obliga a pagar un precio determinado en dinero a cambio de dichas
prestaciones, además de obligarse a cubrir con la frecuencia convenida los gastos de
administración y mantenimiento correspondientes".
IV. UNA OMISIÓN DE LA LEY

Del art. 2 de la ley surge que el sistema se integra con uno o más inmuebles. Ello significa
que no se ha previsto la utilización del sistema para otros bienes, tales como
embarcaciones, casas rodantes, etc., omisión que lamentamos, ya que las más modernas
regulaciones apuntan a cubrir el uso por el sistema de tiempo compartido de otros bienes, y
no sólo de inmuebles.

Obsérvese que en junio de 2007 la Comisión de las Comunidades Europeas elevó al

Parlamento y al Consejo una propuesta de modificación de la directiva 47/1994, de
"Protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de
adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido".
La propuesta de modificación alude al "aprovechamiento por turno de bienes de uso
turístico", quitándose la referencia a inmuebles. De aprobarse la propuesta, quedarán
cubiertos por la directiva los contratos relativos a un alojamiento en una embarcación de
turismo fluvial, una caravana o un buque de crucero. Lo importante es que incluyan la
pernoctación.

V. ALGUNOS ASPECTOS DESTACADOS DE LA LEY

Este trabajo sólo pretende formular una reseña de la nueva ley y destacar algunos aspectos
de la misma, vinculados con la realidad de este negocio.

a) Los sujetos involucrados en el sistema

Aparecen enumerados y definidos en el art. 3 [L NAC LY 25997 !!3 de la ley. Queremos

llamar la atención sobre un personaje: el prestador, que no alcanzamos a diferenciar del
vendedor o revendedor. Da la sensación de ser una denominación que ha quedado de otros
proyectos y que ha subsistido por errores de técnica legislativa.

De acuerdo con el art. 6 , los distintos operadores del sistema deberán inscribirse en el
Registro de Prestadores y Establecimientos Vacacionales Afectados a STTC, que
funcionará en el ámbito de la Secretaría de Turismo de la Nación, debiendo cumplir con los
requisitos de idoneidad y solvencia adecuados a la actividad de que se trate, y que fijará la
autoridad de aplicación.

Sin embargo, la ley deja demasiadas cuestiones libradas a la reglamentación, y por ahora
los "recaudos de idoneidad" no presentan parámetros claros.

Así, la reglamentación puede ser muy dura o muy permisiva, y una actividad como la que
estamos analizando puede verse perjudicada por la falta de normas claras.

Las limitaciones previstas en el art. 7 , que enumera los casos en que la autoridad de
aplicación podrá denegar las habilitaciones, pueden ser fácilmente violadas por las personas
jurídicas, ya que la mayoría de los incisos se refieren a inhabilitaciones que tienen como
sujeto pasivo de ellas a personas físicas, y tampoco aclara que las personas indicadas en
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dicho artículo no puedan integrar personas jurídicas dedicadas a este negocio.

b) Afectación dominial del inmueble al destino de tiempo compartido

El sistema de tiempo compartido, entre nosotros, ha tenido mala prensa, ya que se ha

utilizado en muchos casos para defraudar la confianza de los consumidores.

Así, hemos asistido a lanzamientos de inmensos inmuebles, con derechos de tiempo

compartido dados sobre ellos, que no contaban con ninguna protección para el usuario
adquirente.

En este sentido, y a fin de crear una primera protección para el usuario, es interesante
destacar que la ley crea la "escritura de constitución del STTC" (arts. 8 y 9 ), que es una
escritura pública, de afectación de uno o varios inmuebles, a la finalidad del tiempo
compartido. Escritura que será inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble (art. 12 ),
adquiriendo de ese modo la debida publicidad frente a terceros y permitiendo a los
adquirentes conocer el estado dominial de dicho inmueble, y los gravámenes o limitaciones
que pesan sobre él.

Es permitida la afectación parcial al destino de tiempo compartido (arts. 10.a.3 y 12.a ),

lo que autoriza a comercializar parte del inmueble por otros sistemas, por ejemplo, el de
hotelería. En este caso sólo se afectarán al sistema las unidades destinadas a tiempo
compartido.

La escritura otorga otros efectos que la misma norma prevé, todos protectivos de los
derechos del adquirente (prohibición de cambio de destino del inmueble afectado,
oponibilidad de los derechos del usuario al acreedor hipotecario, intangibilidad de los
derechos frente a terceros, aun en caso de concurso o quiebra del emprendedor).

El art. 10 enumera detalladamente los ítems que debe contener la escritura de constitución
respecto de bienes, usuarios y administración. Sólo comentaremos algunos de ellos,
destacando que su incorporación obligatoria permitirá conocer desde el primer momento
cómo y con qué límites se ejercerán los derechos de los usuarios, y cuáles serán sus
obligaciones.

El art. 10 , pto. c, apart. 3, respecto de la administración, exige establecer la indicación de

los factores objetivos para la determinación de la composición de las cuotas periódicas de
mantenimiento, para afrontar los gastos del complejo, y que estarán a cargo de los usuarios.

Éste ha sido un punto que generó no pocos conflictos antes del dictado de esta ley.

Generalmente, en la primera etapa de puesta en marcha del complejo el emprendedor

subsidiaba los gastos de mantenimiento, para hacer más tentadora la oferta de adquisición
de los derechos que se pretendían comercializar.

En algunos casos se ha eximido al adquirente de abonar los gastos de mantenimiento

durante uno o más períodos anuales.
Lo cierto es que transcurrido ese primer momento, el usuario se encontraba, en algunos
casos, con aumentos significativos en los costos de esas cuotas de mantenimiento,
generándose los previsibles reclamos.

Por ello es bueno que esté claro desde el inicio también este aspecto.

Recordemos que existen dos sistemas de recaudación de fondos para gastos de

mantenimiento: por liquidación o por ajuste alzado.

En el primero el administrador percibe el importe necesario para afrontar los gastos, según
lo que haya erogado. Esta cuota puede variar según los desembolsos reales de cada período.

El de ajuste alzado, en cambio, consiste en la previsión de una cuota fija, que hace el
administrador, y no puede modificarse por un cierto tiempo (conf. art. 24 in fine).

Es importante que se establezca durante cuánto tiempo regirá el sistema de ajuste alzado,
que generalmente es subsidiado, para que el usuario conozca en qué momento deberá
afrontar los gastos reales del complejo. El art. 19 , inc. e pone a cargo del emprendedor
cualquier diferencia que surja.

También es de práctica la imposición de cuotas extraordinarias, que se fijan según criterios

de la administración.

Advertimos, en este sentido, que en el art. 10.c , apart. 5 se ha previsto la formación de un

fondo de reserva, lo que evitará sorpresas al usuario.

Es importante el inc. 7, en cuanto prevé el establecimiento de sanciones para los morosos.

Ello, por cuanto es de estilo que para poder ejercer el derecho de ocupación, usar y gozar
del bien base de ese derecho el usuario deberá contar con el pago de las cuotas de
mantenimiento al día.

De lo contrario no podrá ejercer el derecho, ni ocupar la unidad, ni gozar de su período

vacacional, ni sustituirlo por otro en el futuro, ni acceder a ningún intercambio a través de
la red de intercambio.

El previo conocimiento de estas sanciones permitirá sanear el sistema y disminuir la

morosidad. Destacamos además que las gravísimas sanciones, que es de práctica utilizar, se
justifican en el especial funcionamiento del sistema, ya que el incumplimiento de uno
perjudica a todos.

El art. 11 prevé que el título constitutivo deberá ser inscripto también en el Registro de
Prestadores y Establecimientos Vacacionales Afectados a STTC, creado por el art. 6 , que
funcionará en el ámbito de la autoridad de aplicación, la Secretaría de Turismo de la
Nación.
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La inscripción del título constitutivo en ambos registros deberá realizarse previo a la

comercialización, entendiéndose por tal desde los anuncios, el ofrecimiento o la promoción
comercial, y toda modificación deberá otorgarse también por escritura pública e inscribirse
en los registros respectivos. El art. 15 , letra l prevé la incorporación de la constancia de
inscripción al contrato de tiempo compartido, que fue definido por la misma ley en el art.
14 .

No prevé la norma sanción específica para el caso de incumplimiento a la inscripción del

título constitutivo en el registro que lleva la Secretaría de Turismo. El art. 34 dispone la
facultad de la autoridad de aplicación para establecer infracciones a la ley, y el art. 38
prevé entre otras sanciones las de multa, inhabilitación temporaria o revocación de la
habitación.

Se impone preguntarse: ¿a quién se inhabilitará?; ¿al complejo?; ¿a la sociedad titular del

complejo?; ¿a quién se le revocará la habilitación?

Y si así fuera, nos preguntamos cómo se garantizará la prestación del servicio, a futuro, a
los usuarios (art. 38 in fine), entendiendo que ésta es una respuesta que falta en la ley, y
que también queda delegada para la reglamentación.

c) El contrato de tiempo compartido

El art. 15 establece el contenido del contrato, bajo pena de nulidad, y sin perjuicio de lo
que corresponda agregar según la naturaleza de la figura jurídica elegida, conforme al
principio de libertad establecido en el art. 1 .

Entre ellas es de destacar, por su sentido protectivo del usuario y porque respondía a
prácticas abusivas que aparecían en la realidad negocial, el inc. n, en cuanto ordena
mencionar si el sistema cuenta con un programa interno de intercambio o si se encuentra
afiliado a alguna red de intercambio. En este caso se debe individualizar la empresa, y si se
suscribiera al mismo tiempo el contrato del usuario con la red de intercambio, debe constar
la recepción por el usuario de un ejemplar de este último. Con esta disposición se pretende
alertar al consumidor sobre la realización de dos contratos y las particulares obligaciones
que asume en cada uno de ellos.

También el inc. o es protectivo del consumidor. Pretende aventar la siguiente práctica:

firma de un contrato de tiempo compartido, pago por el comprador de las cuotas de precio,
pero se sujeta el uso de la unidad a la condición de que se haya concretado, por ejemplo, la
venta del 50% de los períodos de uso totales. En la práctica no se establecía plazo para el
cumplimiento de la condición ni la forma de devolución de las sumas abonadas para el caso
de que procediera.

Ahora se establece: "Cuando la transferencia o constitución de derechos a favor de los

futuros usuarios quede condicionada a la enajenación de un número determinado de
períodos de disfrute en un determinado lapso, se deberá hacer constar dicha circunstancia y
el mecanismo a aplicarse, en caso de cumplirse la condición resolutoria, para la devolución
de los créditos que se generen con más los intereses que correspondan".
El inc. p establece la obligatoriedad de hacer constar en el contrato la facultad del usuario
de revocar su aceptación durante el plazo de cinco días, que ya había previsto la Ley del
Consumidor (LA 1993-C-3012) en su art. 34 para las ventas domiciliarias y por
correspondencia.

Ahora bien, observamos que es caótica la regulación de este tema, producto de una mala
técnica legislativa.

Así, se nombra a la misma institución con denominaciones diferentes, lo que es

descalificable. El art. 15 , inc. p, referido al contrato de tiempo compartido, habla de "la
facultad de arrepentimiento", y el art. 18 , referido al precontrato o reserva, habla de
"desistimiento".

El art. 18 establece para el llamado "desistimiento" en el precontrato o reserva de compra

el término de siete días desde la suscripción del instrumento. Pero a renglón seguido dice:
"Igual derecho tendrá cuando no se hubiere suscripto el precontrato o reserva, en cuyo caso
el plazo de arrepentimiento se computará a partir del otorgamiento del contrato de tiempo
compartido".

Esto quiere decir que se ha establecido en este artículo un plazo de siete días para revocar la
aceptación en el contrato, en contradicción con el de cinco días que se dispone en el art. 15
, inc. p. Nos preguntamos, entonces, ¿son cinco o son siete los días para la revocación de la
aceptación en el contrato de tiempo compartido?

Además, consideramos exiguo el plazo, ya sea de cinco o siete días. Obsérvese que en la
directiva 47/1994 el plazo es de diez días, y en la propuesta de modificación de la misma se
eleva a catorce días, teniendo en cuenta que generalmente estos contratos son celebrados
por el usuario sin elaboración previa.

d) Inmuebles en construcción

Una norma que parece más voluntarista que efectiva es el art. 19 , letra c, ya que no
explicita a qué tipo de fideicomiso se refiere, quién será el fiduciario ni qué conducta
deberá seguirse en el caso en que la construcción se interrumpa, o concluida la misma no se
prestaren los servicios prometidos. Dice: "Son deberes del emprendedor: ...c) garantizar
mediante un fideicomiso el uso de los futuros usuarios, en la oportunidad y condiciones
comprometidas, cuando el o los establecimientos vacacionales se encuentren en
construcción".

Esperamos que los interrogantes planteados encuentren su respuesta en la reglamentación.

Pensamos además que debiera establecerse la irrevocabilidad del fideicomiso, como surge
en la ley del Estado de Guerrero, México.

Asimismo, al no establecerse las especificaciones particulares que debe contener el contrato

de fideicomiso, puede ocurrir que el elegido por el emprendedor no proteja adecuadamente
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a los usuarios.

Por ejemplo, si de las cláusulas contractuales surgiera que el dinero abonado por los
usuarios no fuera administrado por el fiduciario, titular de dominio, sino por el
emprendedor. O si los beneficiarios no fueran directamente los adquirentes de tiempo
compartido, sino los inversores de la construcción.

e) Responsabilidades de los sujetos del derecho

Están establecidas en el art. 21 , el que consideramos criticable, en cuanto prevé una

responsabilidad solidaria pero limitada, inexplicablemente, al monto de la intermediación
en el caso del vendedor, y hasta el monto total percibido del usuario en el caso de la red de
intercambio.

El art. 22 prevé la responsabilidad solidaria del administrador cuando sea designado por el
emprendedor. En los restantes casos la responsabilidad será solidaria únicamente si el
régimen jurídico particular elegido determina una responsabilidad de este tipo.

Queda entonces tomar todos los recaudos para que el administrador sea solvente, o los
usuarios deberán tener en cuenta que deberán dejar la administración en manos del
emprendedor, para contar con la doble responsabilidad.

f) Título ejecutivo

Una innovación, también, es la creación de un nuevo título ejecutivo: el certificado

emanado del administrador en el que conste la deuda por gastos del sistema (art. 25 ), a la
manera del que fue creado por la ley 13512 (ALJA 1853-1958-1-419), y aquí también el
certificado emitido por el administrador tendrá fuerza ejecutiva.

g) Comercialización y publicidad

En el cap. VI aparecen normas detallando el deber de información de todos los operadores

del sistema (art. 26 ), normas a cumplir por las empresas que para la captación de
potenciales usuarios utilizan premios, sorteos, etc. (art 27 ), y normas sobre la prohibición
de recurrir a presiones, acosamiento y manipuleo del potencial usuario (art. 30 ).

Una innovación la constituye el art. 28 , que trae una disposición titulada "Documento
informativo". Deberá ser editado por la persona que se dedique profesionalmente a la
transmisión de derechos por el STTC (promotor, vendedor, revendedor), que contendrá,
entre otras menciones, la naturaleza real o personal de los derechos que se ofrecen, su
duración, el precio, etc. Este documento informativo, que será entregado sin cargo a quien
lo solicite y a los potenciales usuarios en la primera entrevista, tendrá el carácter de oferta
vinculante.

El antecedente de este documento se encuentra en la directiva 47/1994 de la Comunidad

Europea, pero en ese ámbito territorial la cuestión es más estricta aún, ya que se agrega que
cualquier publicidad que se realice deberá indicar la posibilidad de obtener el documento
señalado y el lugar donde puede solicitarse tal documento.

h) Bienes turísticos ubicados en el exterior y comercializados en el país

Es importante que se haya tomado cuenta de los problemas que ocasionaba la venta en el
país de bienes ubicados en el exterior. El art. 31 establece que pueden comercializarse
cumpliendo previamente los requisitos que consigna la norma. Es de destacar la exigencia
de que los establecimientos se encuentren construidos y en operación y adheridos a alguna
red de intercambio internacional.

i) Instancia arbitral

Es loable también que la ley propenda a la solución extrajudicial y amigable de los

conflictos que se susciten entre las partes, estableciendo para ello en el cap. VII la instancia
arbitral, a través del Sistema Nacional de Arbitraje de Consumo, dependiente de la
Subsecretaría de Defensa del Consumidor del Ministerio de Economía y Producción, que es
también la autoridad de aplicación de la ley 24240 .

VI. OTRA OMISIÓN IMPORTANTE: LA POSIBILIDAD DE CELEBRACIÓN DE

ASAMBLEAS DE USUARIOS PARA CASOS DE GRAVEDAD

Como dijimos al principio de este trabajo, la ley consigna la libertad para que el
emprendedor elija el encuadre jurídico sobre el que va a organizar el STTC.

Ahora bien, ocurre en la realidad del mercado que muchos de los sistemas jurídicos que se
utilizan carecen en su estructura de la posibilidad de realizar asambleas. Así ocurre cuando
se comercializa tiempo compartido bajo la figura de cesión de derechos de uso de carácter
personal, de derechos de uso de carácter real, de derecho real de habitación, de derecho real
de usufructo.

El art. 22 de la ley dice que el administrador podrá ser designado o removido por los
usuarios sólo cuando los regímenes especiales que se hubieren adoptado les concedan tal
facultad.

Resulta entonces que en aquellos regímenes en los que no esté prevista la asamblea los
usuarios se encontrarían desprotegidos, ya que ante casos graves (por ejemplo, un
administrador negligente) los usuarios no cuentan con un procedimiento para expresar su
voluntad y poder decidir sobre las cuestiones que afectan a todo el universo de ellos.

Es una omisión de la ley que consideramos grave, ya que la práctica ha demostrado que
suceden situaciones en las que es necesario contar con un procedimiento para expresar la
voluntad de los usuarios.

Alguna vez propusimos que, independientemente del encuadre jurídico bajo el cual
funcione el STTC, deberían celebrarse asambleas de usuarios en casos de gravedad tales
como, entre otros, cuando se pretenda realizar adición de unidades que determine un
incremento en los gastos de mantenimiento superior al 30%, o cuando no se conserve la
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afiliación a la red de intercambio prometida en el contrato (4) .

Fuera de estas omisiones, y algunas observaciones realizadas a lo largo de este trabajo, el

balance de la ley es positivo.

NOTAS:
(1) Para algunos es una oferta inmobiliaria, más que una modalidad turística.

(2) Así lo expresamos en nuestros trabajos (Silvestre, Norma O. y Lubiniecki, Raquel A.,
"Una moderna regulación del tiempo compartido. A propósito del temario a tratarse en las
XI Jornadas Bonaerenses de Jóvenes Abogados", LLBA, septiembre de 2000, p. 974; íd.,
"Una moderna regulación del tiempo compartido", en "Instituciones de Derecho Privado
moderno. Problemas y propuestas", Juan Martín Alterini y otros [dirs.], Ed. Abeledo-Perrot,
2001, p. 895; ibíd., "El tiempo compartido y la responsablidad de todos los operadores del
sistema", LL del 31/3/2006).

(3) Por ejemplo, el proyecto de los diputados Ferri, Gustavo Enrique y otros (año 2004),
que establecía que puede comercializarse como derecho personal o real, y para este último
caso creaba el "derecho real de tiempo compartido". El proyecto del senador Luis A. Falcó
(año 2005) creaba como una forma de dominio y condominio el sistema de "multipropiedad
exclusiva intermitente", y lo describía como el derecho que pertenece a una pluralidad de
personas, por una cuotaparte indivisa, con un derecho de propiedad perpetuo, limitado en
cuanto a su ejercicio de uso, goce y disfrute, durante una fracción de tiempo preestablecida.
En doctrina, para un enfoque sobre la naturaleza jurídica y características del tiempo
compartido ver Highton, Elena, Álvarez Juliá, Luis y Lambois, Susana, "Nuevas formas de
dominio", Buenos Aires, 1987; Di Filippo, María Isabel, "Tiempo compartido. Un
condominio especial", Buenos Aires, 1987; Morel de Martí, Josefina y De Hoz, Marcelo,
"El derecho real de multipropiedad", LL 1992-A-795; De Rosa, Carlos A., "La llamada
`multipropiedad' y su inserción en el ámbito de los derechos reales", LL 1987-D-1123;
Turrin, Daniel M., "Tiempo compartido, una aproximación como nueva modalidad
contractual comercial", nota a fallo, RDCO 23-136/138, p. 695 y ss.; Busso, Federico,
"Multipropiedad o tiempo compartido (hacia un enfoque como derecho personal)", ED
139-981; Silvestre-Aimo, Norma O. y Beltrán, Raúl D., "Reflexiones para la consideración
del tiempo compartido como un derecho personal", ED 153-863; Tranchini de Di Marco,
Marcela, "Tiempo compartido (consideraciones sobre el proyecto de ley sancionado por el
Senado de la Nación)", LL 1996-C-1134; Rodríguez Pérez, Jorge y Díaz-Flores Calero,
Antonio, "La multipropiedad-time sharing", ED, 1992, Seminarios de la Facultad de
Ciencias Económicas de la Universidad de Barcelona, 1992; Acquarone, María T., "Las
nuevas urbanizaciones y aspectos del tiempo compartido", Ed. Ábaco, Buenos Aires, 1998.

(4) El tema ha sido tratado en el proyecto de la legisladora Stella Maris Córdoba.

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