Dra. Paola A.

Oppedisano
Eficiencia, honestidad y gestin personalizada"
Locaciones Urbanas - Anlisis de la ley 23.091, art. 679 y
subsiguientes del CPCCN -
28.01.2011 14:00
Plazo del contrato de locacin
El Plazo Mnimo de un contrato de locacin fijado por la ley de locaciones urbanas 23.091 (art. 2), es de 2 aos para el caso de viviendas y
de 3 aos para los restantes destinos.
En principio los contratos de alquiler, as tambin como sus prrrogas y modificaciones deben formalizarse por escrito, pero cuando el mismo
no se celebr y se empez a ejecutar, se considerar como plazo, el mnimo fijado por la ley (dos o tres aos segn el caso).
Ahora bien, si por contrato se fij un plazo menor al establecido por la ley, en este supuesto se considerar como suscripto por el trmino
mnimo fijado por la ley, es decir que no ser vlido el acordado entre las partes.
Cabe tener en cuenta que el inquilino puede concluir el contrato de locacin con anterioridad al plazo establecido, transcurridos los
6 primeros meses de la vigencia del mismo.
Para ello deber notificar en forma fehaciente su decisin al propietario con una anticipacin no menor a 60 das de la fecha que restituir el
inmueble.
Si el inquilino decide hacer uso de esta opcin en el primer ao de la relacin locativa deber abonar al propietario, en concepto de
indemnizacin, una suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opcin se
ejercita con posterioridad al ao.

El Pago en las locaciones.
Los pagos deben ser fijados por perodos mensuales.
La ley 23.091 en su art. 7 expresamente establece que no se le podr requerir al locatario el pago de alquileres anticipados por periodos
mayores de un mes
El depsito de garanta no podr ser superior a un mes de alquiler por cada ao de locacin contratado.
No se le podr requerir al locatario el pago del valor llave o equivalente.

La violacin de estas disposiciones facultar al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente
actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas sern soportadas por el locador

Convenio de desocupacin.
Un dato importante a tener en cuenta. No es vlido el convenio de desocupacin firmado al momento de la celebracin del contrato.

Casos en que se puede pedir el desalojo.
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El propietario puede solicitar el desalojo en los siguientes casos:
- Por falta de pago del alquiler pactado
- Por el vencimiento del contrato.
- Si existieren tenedores, ocupantes, intrusos en un inmueble sin el consentimiento del dueo (desalojo por intrusin).

Desalojo por falta de pago.
Para solicitar judicialmente el desalojo por esta causal, el locador est obligado a intimar fehacientemente al pago de los alquileres
adeudados, otorgando al inquilino un plazo no menor a los 10 das desde recepcin de la notificacin, e indicando el lugar de pago (art. 5 Ley
23.091).

Desalojo anticipado
Si el propietario por algn motivo tuviera la sospecha de que al vencimiento del contrato, el inquilino no abandonar el inmueble, podr iniciar
una accin de desalojo anticipado. Si bien la demanda se inicia con anterioridad al vencimiento del mismo, la sentencia que ordena la
desocupacin deber cumplirse una vez finalizado el contrato.
No obstante si el inquilino se allana en el juicio y cumple su obligacin de devolver el inmueble en la forma convenida, el locador deber
hacerse cargo de todos los gastos del proceso.

Desocupacin inmediata. Art. 684 bis C.P.C.C.N.
En los casos en que la causal de la demanda de desalojo sea la falta de pago o el vencimiento del contrato, el propietario podr, bajo caucin
real (afectar un bien a embargo) obtener la desocupacin inmediata.
El procedimiento es el previsto en el art. 680 bis. del C.P.C.C.N.
En el supuesto caso que se probase que el locador obtuvo esta medida ocultando hechos o documentos que acrediten el pago de los
alquileres, adems de la inmediata ejecucin del bien embargado se le impondr una multa de hasta $20.000 a favor del inquilino.

Abandono de la locacin.
En caso de abandono de la locacin o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podr ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta
el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar. (art. 9 Ley 23.091).
Etiquetas:
desalojo | falta de pago | vencimiento contrato | plazo | pago | inmediato | notificacin | desalojo anticipado | intrusin
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Paola A. Oppedisano
oppedisano@hotmail.com.ar
Lavalle 1290, Piso 12 "Oficina 1203" C.A.B.A.
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