Plan de Manteniment

CONSERVACIN EN LA EDIFICACIN 1
1. Introduccin 3
2. Cimentacin 5
2.1. Muros de Contencin 7
2.2. Soleras 9
3. Estructura 10
3.1. Estructura de hormign 12
3.2. Estructura de acero 14
3.3. Estructura de madera 16
3.4. Muros de carga 18
4. Cubiertas 20
4.1. Planas 21
4.1.1. Plana transitable 22
4.1.2. Plana no transitable 23
4.1.3. Plana ajardinada 24
4.2. Inclinadas de Teja 25
4.3. Inclinadas de Placas 26
4.3.1. Inclinadas de Placas de fibrocemento 27
4.3.2. Inclinadas de Placas metlicas 28
4.4. Elementos de Cubierta
4.4.1. Lucernarios, claraboyas y ventanas 29
4.4.2. Canalones y bajantes 30
5. Fachada 31
5.1. Ladrillo Cara Vista 32
5.2. Fbrica de Bloque 33
5.3. Fbrica de Piedra 34
5.4. Monocapa 35
5.5. Aplacados de Piedra 36
5.6. Aplacados Cermicos 37
5.7. Muro Cortina 38
5.8. Albardilla 39
6. Carpintera Exterior 40
6.1. Aluminio 41
6.2. Madera 42
6.3. PVC 43
6.4. Acero 44
6.5. Puerta Garaje 45
6.6. Vidrio 46
6.7. Persianas 47
6.8. Vierteaguas 48
7. Protecciones
7.1. Celosas 49
7.2. Rejas 50
7.3. Toldos 51
7.4. Barandillas
7.4.1. Barandillas metlicas 52
7.4.2. Barandillas de hormign prefabricado o piedra 53
7.4.3. Barandillas de madera 54
8. Aislamiento
8.1. Trmico 55
8.2. Acstico 56
9. Particiones 57
9.1. Ladrillo 58
9.2. Bloque de Hormign 59
9.3. Yeso Escayola 60
9.4. Cartn Yeso 61
9.5. Vidrio Moldeado 62
9.6. Mamparas 63
10. Carpintera Interior 64
11. Revestimientos 66
11.1. Yeso 68
11.2. Revoco 69
11.3. Estuco 70
11.4. Chapado Cermico 71
11.5. Chapado Piedra 72
11.6. Pintura 73
11.6.1. Pintura al temple 74
11.6.2. Pintura plstica 75
11.6.3. Cal 76
11.6.4. Esmalte 77
11.7. Falsos Techos 78
11.7.1. Falso techo modular 79
12. Pavimentos 80
12.1. Baldosa 81
12.2. Madera (tarima, parquet y flotante) 83
12.3. Laminado 85
12.4. Linleo 86
12.5. Moqueta 87
12.6. Vinlicos 88
13. Instalaciones 89
13.1. Fontanera 90
13.1.1 Agua fra 91
13.1.2 Agua caliente 95
13.1.3 Desages 97
13.1.4 Sanitarios 98
13.1.5 Griteras 99
13.1.6 Llaves de corte 100
13.2. Saneamiento 101
13.2.1 Arquetas 102
13.2.2 Fosas spticas 103
13.2.3 Bajantes 104
13.3. Electricidad 105
13.3.1 Toma de tierra 111
13.4. Gas 113
13.4.1. Deposito 117
13.4.2. Acometida, distribucin e instalaciones receptoras 119
13.5. Calefaccin 120
13.5.1. Caldera colectiva 121
13.5.2. Caldera individual (gas, gasleo o elctrica) 123
13.5.3. Chimenea 124
13.5.4. Deposito de gasleo 125
13.5.5. Radiadores 126
13.6. Aire Acondicionado 128
13.7. Telecomunicaciones 129
13.7.1. Telefona 130
13.7.2. Televisin 131
13.7.2.1 Antenas y receptores 132
13.7.2.2 Telecomunicaciones por cable 133
13.7.3. Portero electrnico 134
13.8. Proteccin
13.8.1. Incendios 135
13.8.1.1. Luminaria de emergencia 137
13.8.1.2. Extintores 138
13.8.1.3. B.I.E.s 139
13.8.1.4. Columna seca 140
13.8.1.5. Deteccin de alarma 141
13.8.1.6. Rociadores 142
13.8.2. Pararrayos 143
13.8.3. Seguridad contra robo 144
13.9. Ventilacin 145
13.9.1. Extractor 146
13.9.2. Rejillas y conductos 147
13.9.3. Aspiradores estticos 148
13.9.4. Extraccin de garaje 149
13.10. Ascensor 150
1. Introduccin

Se consideran obras, trabajos y actuaciones de mantenimiento todas aquellas
acciones encaminadas a la conservacin fsica y funcional de un edificio a lo largo
del ciclo de vida til del mismo. Conservar, en general, significa mantener y
tambin mejorar las prestaciones originales de un elemento, mquina, instalacin o
edificio a lo largo del tiempo.

El mantenimiento preventivo tiene la posibilidad de ser programado en el tiempo y,
por tanto, evaluado econmicamente. Est destinado, como su nombre indica, a la
prevencin, teniendo como objetivo el control a priori de las deficiencias y
problemas que se puedan plantear en el edificio debido al uso natural del mismo.

Son operaciones tpicas de este tipo de mantenimiento las inspecciones y revisiones
peridicas, la puesta en marcha y parada de ciertas instalaciones, la limpieza
tcnica e higinica, las operaciones de entretenimiento y manutencin y las
sustituciones de pequeos elementos fungibles.

El mantenimiento corrector comprende aquellas operaciones necesarias para hacer
frente a situaciones inesperadas, es decir, no previstas ni previsibles. Las
reparaciones y sustituciones fsicas y/o funcionales son operaciones tpicas de este
tipo de mantenimiento.

Hemos de reconocer que la mayor parte de los usuarios no son conscientes, en
ocasiones, de que cualquier inmueble se deteriora con el uso y que envejece con el
paso de los aos. No estn suficientemente sensibilizados de que los edificios que
sirven de vivienda necesitan una serie de atenciones peridicas para que puedan
dar, de forma continuada, las prestaciones que esperamos de ellos.

Es igualmente cierto que el usuario (propietario o inquilino) siente un mayor grado
de preocupacin por todo lo referente a la vivienda que ocupa (sea sta un piso o
una vivienda familiar) que por los elementos comunes del edificio o de la
urbanizacin en que se encuentra ubica da aquella vivienda. Y esto sucede,
generalmente, porque no es consciente de su participacin en los elementos
constructivos y dotaciones que comparte con sus vecinos.

Es necesario igualar, o aproximar al menos, el grado de preocupacin que sentimos
por una y otra cosa. Una vivienda bien conservada puede resultar muy poco til si
el edificio en que est situada es una ruina. La mejor instalacin (elctrica, de
calefaccin, etc.), mal conservada est condenada al fracaso en poco tiempo. Para
no llegar a tales extremos, bueno ser que empecemos a darnos cuenta de que la
falta de un adecuado mantenimiento provoca el envejecimiento prematuro de los
edificios.

Y que, consiguientemente, para evitar daos y consecuencias ms graves que las
que se derivan de un normal envejecimiento, el mantenimiento debe comenzar el
mismo da en que se ocupa la vivienda y el edificio.

No hacerlo as podra conducir a situaciones no deseadas y muy
complicadas.

Es cierto que todo tipo de mantenimiento genera un gasto. Pero todo usuario
consciente de su condicin debe pensar que, en realidad, est haciendo una
inversin para evitar incurrir, a corto plazo, en gastos mucho mayores y, quien
sabe!, si tambin en responsabilidades legales, siempre difciles de asumir.

Una vivienda en buen estado ha de ser:
Segura: La vivienda nos proporciona seguridad, pero los edificios, a medida
que envejecen presentan peligros: el simple accidente domstico, la fuga de
gas, la descarga elctrica o el desprendimiento de una parte de la fachada.
Si tenemos la casa en buen estado eliminamos los peligros y aumentamos
nuestra seguridad.
Durable y econmica: Si la casa est en buen estado dura ms, envejece
ms dignamente y podemos disfrutar muchos ms aos. Al mismo tiempo,
con un mantenimiento peridico, evitamos los fuertes gastos que hemos de
efectuar si, de pronto, hace falta hacer reparaciones importantes originadas
por un pequeo problema que se ha ido agravando con el tiempo. Tener la
casa en buen estado nos sale a cuanta.
Ecolgica: El aislamiento trmico y el buen funcionamiento de las
instalaciones (electricidad, gas, calefaccin, aire acondicionado, etc.)
permiten un importante ahorro energtico. Si los aparatos funcionan bien,
no gastamos ms energa de la que hace falta y respetamos el medio
ambiente. Una casa en buen estado es ecolgica.
Confortable: Podemos disfrutar de una casa con las mximas prestaciones
de todas sus partes e instalaciones. Podemos conseguir un nivel ptimo de
confort con una temperatura y humedad adecuadas, un buen aislamiento de
los sonidos y una iluminacin y ventilacin ptimas. Una casa en buen
estado nos proporciona calidad de vida.
Agradable: Una casa en buen estado tiene mejor aspecto y hace ms
agradables las calles de nuestro pueblo o ciudad.

Se plantean a continuacin las pautas de uso, conservacin y mantenimiento a
seguir para garantizar la durabilidad y el correcto funcionamiento del edificio.

En cada uno de los puntos presentados se analiza, para cada uno de los elementos
constructivos que componen el edificio, las recomendaciones de uso y
mantenimiento a contemplar por los usuarios as como las diferentes intervenciones
en materia de mantenimiento con indicacin de su periodicidad y agente
responsable.

El estricto seguimiento de estas instrucciones garantizar un edificio exento de
patologas derivadas del incorrecto mantenimiento, un uso ms racional de agua y
energa en el mismo y un ptimo nivel de confort, seguridad y salubridad.

2. Cimentacin

Por medio de la cimentacin se trasladan todas las cargas del edificio al terreno
sobre el que se apoya.

Se aplican diferentes sistemas de cimentacin (pilotes, zapatas, losas, etc.) segn
la naturaleza del terreno. Todos ellos quedan, generalmente, ocultos o enterrados
despus de su construccin.

Cimentacin por pilotes Cimentacin por zapatas Cimentacin por losa

No precisan, por tanto, ningn cuidado especial para su normal conservacin.

Es preciso advertir, por su importancia, que:
No se debe realizar ninguna actuacin que pretenda eliminar, disminuir las
dimensiones o cambiar el emplazamiento de cualquiera de los elementos
que componen la cimentacin de un edificio o vivienda, o apoyar sobre ellos
nuevas construcciones u otras cargas.
En el supuesto de una necesaria intervencin que afectara a alguno de
aquellos elementos se requerir tanto para el proyecto como para la
ejecucin de las obras correspondientes, la intervencin de un tcnico
facultado para ello.
Las lesiones (grietas, desplomes) en los cimientos no son apreciables
directamente y se detectan a partir de las que aparecen en otros elementos
constructivos (paredes, techos, etc.). En estos casos, hace falta que el
Tcnico haga un informe sobre las lesiones detectadas, determine la
gravedad y, si procede, la necesidad de intervencin.
Las alteraciones de importancia efectuadas en los terrenos prximos, como
por ejemplo: nuevas construcciones, realizacin de pozos, tneles, vas,
carreteras, rellenos pueden afectar la cimentacin del edificio. Si durante
la realizacin de los trabajos se detectan lesiones, se debern estudiar y, si
es el caso, se podr exigir su reparacin.
Las corrientes subterrneas de agua natural y las fugas de conducciones de
agua o de desages pueden ser causa de alteraciones del terreno y de
descalces de la cimentacin. Estos descalces pueden producir un
asentamiento de la zona afectada, que puede transformarse en deterioros
importantes al resto de la estructura. Por este motivo, es primordial eliminar
rpidamente cualquier tipo de humedad que provenga del subsuelo.
Tanto en zapatas como en muros y otros elementos se ha de evitar que
entren en contacto con lquidos, sustancias o productos qumicos que les
sean perjudiciales, la composicin de los elementos de cimentacin puede
ser incompatible con algunas sustancias o productos qumicos que pueden
degradar los materiales constituyentes de la cimentacin
No debe excavarse en zonas prximas a la cimentacin, al excavar en las
zonas prximas a la cimentacin se est alterando su estabilidad al influir en
el bulbo de presiones que la misma propaga en el terreno, de forma especial
cuando la profundidad de la excavacin sobrepasa la cota de implantacin
de la cimentacin

Calendario

Revisin inmediata Tcnico:
Siempre que aparezcan fisuras o grietas en paramentos, asientos, desplome o
rotura de fbricas, deformaciones o roturas de forjados o soleras del edificio se
avisar al tcnico
Estas fisuras o grietas que aparecen en los elementos verticales del edificio, es
decir, muros de fachada, o de stanos, deben ser estudiadas por un tcnico
competente, que averige a que tipo de patologa son debidas, como por ejemplo,
asientos diferenciales provocados por la modificacin de la resistencia del terreno,
bien por la presencia de humedades, o por la carga de construcciones nuevas
adyacentes, etc. Los movimientos percibidos en placas horizontales (forjados y
soleras) tambin pueden ser sntomas de asientos de la cimentacin.

Grietas en pared de fbrica Grietas en forjados Grietas en paramentos

Revisin cada 2 aos Especialista:
Los conductos de drenaje y desage
Las posibles fugas ocasionadas por los conductos de drenaje (ocasionadas por
obturaciones en la red) y las arquetas de la red de saneamiento (por falta de
estanqueidad), pueden dar lugar, debido a la proximidad con la cimentacin, a un
reblandecimiento del suelo, mermando as su capacidad portante, por lo que se
pueden producir asentamientos diferenciales de la cimentacin como consecuencia
del colapso parcial del suelo

Revisin cada 5 aos Tcnico:
Comprobar que no se aprecian sntomas de degradacin de los materiales que
constituyen la cimentacin, as como, realizar la revisin de los elementos de la
misma
La disgregacin de los materiales utilizados en la confeccin de la cimentacin, en
muchas ocasiones, pone de manifiesto una incompatibilidad entre estos y la
naturaleza del suelo en el cual se asienta la cimentacin, por ello esta circunstancia
debe ser estudiada detenidamente por un tcnico competente. La revisin de los
elementos de la cimentacin, la debe hacer un tcnico competente para comprobar
con el proyecto, que no se ha realizado alguna actuacin que pretenda eliminar,
disminuir las dimensiones o cambiar el emplazamiento de cualquiera de stos, o
apoyar sobre ellos nuevas construcciones u otras cargas incompatibles con las
hiptesis iniciales del proyecto

Inspeccin general de los elementos que conforman la cimentacin

2.1. Muros de Contencin

La cara externa del muro no deber
soportar cargas superiores a las previstas
en proyecto. El trasds del muro es la cara
que est en contacto con el terreno, por la
cual recibe los empujes del mismo. Si estos
empujes aumentan ms de lo previsto en el
proyecto, debidos por ejemplo, a aumento
de humedad en el terreno, pueden dar lugar
a deformaciones.
La cara interna no recibir elementos
estructurales o acopios que modifiquen su estado. El intrads es la cara
visible en el habitculo. Las solicitaciones de estos elementos estructurales
aadidos pueden superar la capacidad de deformacin elstica del muro.
Es muy importante no modificar forjados ni vigas unidos al muro, sin la
intervencin de un tcnico. En el supuesto de una necesaria intervencin
que afectara a algn elemento estructural, como por ejemplo, la realizacin
de taladros o rozas, se requerir el asesoramiento y autorizacin de un
tcnico facultado para ello.

No deben plantarse rboles en las proximidades del
muro. Las races de los rboles consumen humedad
del terreno por lo que provocan su desecacin, por
lo que hay que mantener distancias mnimas con
respecto a la edificacin. La separacin entre un
rbol y el edificio ha de estar con relacin a una o
una vez y media la altura del primero.

No deben realizarse zanjas paralelas al muro cercanas al mismo con una
profundidad superior a 1/3 de su altura o por debajo de su cimentacin.
Estas actuaciones pueden descalzar la cimentacin mermando as la
capacidad portante del terreno dando lugar a asentamientos muy bruscos.
No deben abrirse huecos en el muro sin la intervencin de un tcnico. La
apertura de huecos no previstos en un muro puede modificar la
configuracin estructural del edificio.
El agua superficial prxima al muro deber ser conducida a una red de
drenaje, para evitar su acumulacin. El valor de cohesin del terreno vara
en forma permanente segn la humedad. En terrenos saturados se cuenta
con el empuje del agua, el cual alcanza un valor considerable comparndolo
con el de terrenos no saturados, y es causante de un posible desplome de
los sistemas de contencin, por lo cual es necesaria la realizacin de una
impermeabilizacin y un drenaje. Adems, esta acumulacin de agua puede
mermar la capacidad portante del terreno acarreando consecuencias de
deformaciones en los elementos de cimentacin.

Calendario

Comprobar regularmente que no se producen fisuras, asientos, desplomes o
abombamientos del tablero
La presencia de fisuras, asientos, desplomes o abombamientos del tablero debe ser
puesta en conocimiento de un tcnico competente para que evale su importancia y
adopte las medidas pertinentes.

Revisin anual Propiedad:
Tras el periodo de lluvias, revisin de paramentos, drenajes y terreno colindante
Se revisar para detectar posibles acumulaciones de agua en la cubeta que forma
la excavacin, debidas a obturaciones en la red de drenaje, para evitar
asentamientos por el reblandecimiento del terreno mermando la capacidad portante
de ste, y que el agua penetre en el interior del stano a travs de los paramentos
o por debajo de las zapatas.

Comprobar que no se aprecian sntomas de meteorizacin
de los materiales que constituyen los muros, as como, las
juntas y su sellado al igual que el estado general del muro
La disgregacin de los materiales utilizados en la confeccin
de la cimentacin, en muchas ocasiones, pone de manifiesto
una incompatibilidad entre estos y la naturaliza del suelo en
el cual se asienta la cimentacin, por ello esta circunstancia
debe ser estudiada detenidamente por un tcnico
competente. Las juntas de los elementos de contencin
pueden ser, o bien de hormigonado o bien de dilatacin.
Ambas son inevitables, dando al muro de contencin un
carcter de vulnerabilidad en la junta al paso del agua, por
lo que es necesario el estado correcto del sellado.
2.2. Soleras

No deben abrirse huecos en soleras o losas sin autorizacin del tcnico
competente. Slo un tcnico est cualificado para determinar la factible
apertura de huecos en soleras o losas, ya que se en muchas ocasiones estos
elementos pueden interactuar con otros elementos estructurales.

No se pueden situar sobre la solera cargas superiores
para las que se ha previsto en el proyecto. Para cada
tipo de edificio, se realizan soleras con una sobrecarga
de uso determinada, que no se debe sobrepasar, debido
a que se producira su agotamiento por no soportar las
solicitaciones producindose su rotura.

Calendario

Revisin inmediata Propiedad:

Revisin de arquetas tras intensas lluvia
Las arquetas pueden ocasionar fuertes olores o aparicin de
humedades, debido a atasco en la red, consultando en este
caso con un tcnico. La revisin de juntas y arquetas se
realizar cada 5 aos por tcnico competente.

Inspeccin de las juntas, sellado y estado general de la solera
Las juntas se deben sustituir por un nuevo material en caso de mal estado o
desprendimiento del material de sellado de la misma.

Revisin general de la solera
Revisin general y estado de deterioro de la solera.

3. Estructura

Es el conjunto de elementos que componen el esqueleto portante del edificio,
encargado de trasladar a la cimentacin, las cargas y sobrecargas que soporta.

Las estructuras de ms frecuente utilizacin son las de hormign armado, las de
acero y las formadas por muros de ladrillos, llamadas as segn el material que
predomine en su construccin.

Estructura de hormign Estructura de acero Estructura de muros de ladrillo
armado

Los principales elementos de la estructura son:
Pilares: elementos resistentes verticales. Su dimensin predominante es la
altura.
Vigas: elementos resistentes horizontales (salvo excepciones). Su dimensin
predominante es la longitud, en cuyo sentido descansan sobre dos o ms
apoyos.
Forjados: elementos resistentes de desarrollo superficial, generalmente,
planos y horizontales. Sirven de soporte a los suelos y techos de un edificio,
o se convierten en estos mismos despus de algn acabado o revestimiento.
Muros de carga: fbricas resistentes de ladrillo, piedra u otro material. A
veces se construyen estructuras mixtas en las que se combinan los
materiales mencionados.

Pilar de HA Pilar metlico Viga de hormign armado Viga metlica

Forjado Muro de carga


Puesto que la estabilidad de un edificio depende de todos y cada uno de los
elementos resistentes que componen su estructura y que sta se calcula y
construye en base a un determinado supuesto de carga, deben tenerse en cuenta
las siguientes prohibiciones y limitaciones:
No se debe realizar ninguna accin que pretenda eliminar, disminuir las
dimensiones o cambiar el emplazamiento de cualquiera de los elementos
estructurales.
En el supuesto de una necesaria intervencin que afectara a alguno de
aquellos elementos se requerir el asesoramiento de un tcnico facultado
para ello, tanto en el proyecto como en la ejecucin de las obras
correspondientes.
No se deben hacer taladros ni rozas en vigas ni en pilares. En los forjados y
muros de carga slo podran realizarse previa consulta y autorizacin por
tcnico competente.
No se permitirn sobrecargas de uso superiores a las previstas. En general,
los edificios de vivienda tienen un lmite de 200 kg por metro cuadrado. (En
cualquier caso la Memoria de Clculo del proyecto lo indica con toda
precisin). Por este mismo motivo:
o Evite la concentracin de cargas (colocacin de aparatos pesados en
una pequea superficie) que pudieran exceder esos lmites.
o El uso inapropiado de algunos recintos, aunque fuera de forma
espordica (por ejemplo para bailes, convites, etc.) podra daar la
estructura (forjados) de forma irreversible.

3.1. Estructura de hormign

No han de modificarse los elementos estructurales. Los elementos que
componen una estructura, como pilares, vigas, forjados, losas o cualquier
otro elemento, no se deben modificar de su estado original sin la
intervencin de un tcnico
La sobrecarga de uso sealada en proyecto no debe ser superada. La
sobrecarga de uso no se puede superar sin previa consulta del tcnico
especialista, sobre todo en el caso de cambios de uso, ya que produciran
agotamientos en la estructura que daran lugar a deformaciones y roturas
Los objetos especialmente pesados, se situarn lo ms cerca posible de
pilares y vigas. Caso de colocar objetos especialmente pesados, como
libreras de gran volumen, procurar situarlas lo ms cerca posible de pilares
y vigas. En los voladizos hay que evitar almacenar grandes pesos y que
estos se siten en el borde del mismo.
No se deben realizar taladros y rozas en los elementos estructurales sin
consultar a un tcnico competente. Hay que evitar la realizacin de taladros
en los elementos estructurales y en casos necesarios han de ser pequeos y
con precaucin de no daar la armadura. La realizacin de rozas en estos
elementos queda prohibida. Si los taladros se realizan en el techo adems,
hay que cuidar especialmente de no realizarlos sobre los nervios sino en el
entrevigado.
Evitar la humedad en contacto con los elementos estructurales de hormign.
El exceso de humedad provoca la corrosin de las armaduras del hormign
al entrar en contacto con las mismas a travs de los poros o
discontinuidades, de tal manera que hay que vigilar especialmente la
aparicin de las mismas y consultar con un tcnico en su caso.

Humedades Corrosin de las armaduras Corrosin de las armaduras

Evitar que las armaduras de acero queden al descubierto. Cuando las
armaduras queden al descubierto por golpes, deterioro del hormign u otros
factores, se deber poner en conocimiento de un tcnico especialista, puesto
que da lugar a la corrosin de la misma, deteriorando la capacidad de
resistencia del elemento.
Cualquier situacin anormal que aparezca en los distintos elementos
estructurales de hormign, debern ser comunicadas a un tcnico
competente. La aparicin de fisuras, grietas, manchas de xidos, golpes
(garajes), desconchados en revestimientos del hormign, humedades,
degradacin del hormign, abombamiento de techos o dificultad de
maniobra de puertas, ventanas y otros elementos mviles incorporados en
suelos, paredes o techos debern ser comunicadas a un tcnico competente.

Gritas en pilar Grietas en muro Desconchado

Desarrollo de actividades con atmsfera o ambientes agresivos. El desarrollo de
actividades que generen atmsfera o ambientes agresivos en alguno de los recintos
del edificio debe de ser analizada por un tcnico que establezca su compatibilidad
con las caractersticas de la estructura.

Calendario

Revisin del estado general de los elementos que componen la estructura de
hormign
Cada ao el usuario comprobar la aparicin de fisuras, grietas, flechas en vigas y
forjados, pandeo en pilares, humedades o degradacin del acero informando a un
tcnico en caso de aparicin de las mismas

Revisin cada diez aos Propiedad:
Realizar limpieza de superficies vistas de la estructura de hormign
Cada 10 aos limpieza de las superficies de vigas y pilares vistos con un cepillo de
races y agua. En funcin de la contaminacin y la suciedad a la que se vean
expuestos estos elementos, se deber realizar con mayor o menor frecuencia. El
tcnico competente debe evaluar la necesidad de realizar un tratamiento de
proteccin superficial de estas superficies vistas

Revisin cada diez aos Tcnico:
Revisin de todos los elementos de la estructura de hormign
Cada 10 aos, se revisarn todos los elementos que componen la estructura de
hormign por un tcnico especialista. En las inspecciones se identificarn los
sntomas de daos estructurales
3.2. Estructura de acero

No han de modificarse los elementos estructurales. Los elementos
estructurales que componen una estructura, como pilares, vigas, forjados,
losas y cualquier otro elemento no se deben modificar de su estado original
sin la intervencin de un tcnico

La sobrecarga de uso sealada en proyecto no
debe ser superada. La sobrecarga de uso no se
puede superar sin previa consulta del tcnico
especialista, sobre todo en el caso de cambios
de uso. Si se superase, se produciran
agotamientos en la estructura dando lugar a
deformaciones y roturas.

estos se siten en el borde del mismo
Hay que evitar el contacto del acero con la humedad procedente de fugas de
abastecimiento o saneamiento, filtraciones de cubierta o infiltraciones de
agua a travs de otros elementos arquitectnicos, ya que stas podran
provocar importantes daos en forma de corrosiones
Evitar el contacto de yeso y acero. El yeso es un material agresivo con el
acero por lo que se ha de impedir el contacto entre estos dos materiales
Prohibido modificar el estado original de los elementos de la estructura de
acero. No deben hacerse taladros ni soldar en perfiles metlicos sin previa
consulta a un tcnico especialista.
Cualquier situacin anormal que aparezca en los distintos elementos
estructurales debern ser comunicadas a un tcnico competente. La
aparicin de fisuras, grietas, abombamiento de suelos y techos o dificultad
de maniobra de puertas, ventanas y otros elementos mviles incorporados
en suelos, paredes o techos debern ser comunicadas a un tcnico
competente

Colapso de estructura
de acero
Calendario

Revisin del estado general de los elementos que componen la estructura de
hormign
Cada ao el usuario comprobar la aparicin de fisuras, grietas, flechas en vigas y
forjados, pandeo en pilares, humedades o degradacin del acero informando a un
tcnico en caso de aparicin de las mismas.

Renovar la pintura de proteccin de los elementos vistos
Cada 5 aos se aplicar nueva capa de pintura protectora a los elementos
expuestos al ambiente exterior. Podr reducirse esta frecuencia en caso de que la
contaminacin, al ambiente natural u otras causas recomendaran esta reduccin.

Revisin de todos los elementos de la estructura de acero
acero por un tcnico especialista. En las inspecciones se identificarn los sntomas
de daos estructurales
Degradacin del acero

3.3. Estructura de madera

No han de modificarse los elementos estructurales. Los elementos
estructurales que componen una estructura, como pilares, vigas, forjados,
losas y cualquier otro elemento no se deben modificar de su estado original
sin la intervencin de un tcnico.
especialista, sobre todo en el caso de cambios de uso. Si se superase, se
produciran agotamientos en la estructura dando lugar a deformaciones y
roturas.
estos se siten en el borde del mismo
Hay que evitar la realizacin de taladros y prohibido hacer rozas en los
elementos que componen la estructura de madera. La realizacin de
taladros en vigas o pilares para anclar objetos, han de ser de pequeo
tamao y en ningn caso se permite la realizacin de rozas porque debilitan
los elementos estructurales.
Evitar el contacto de la madera con el agua o ambientes hmedos. Es muy
importante evitar el contacto de la madera con el agua o los ambientes
hmedos, ya que propician la aparicin de hongos, insectos xilfagos y otros
agentes agresivos que dan lugar a la degradacin de la madera
Presencia de taladros y depsitos de serrn. La presencia de taladros o la
aparicin de depsitos de serrn, pueden estar relacionados con la presencia
de insectos xilfagos que dan lugar a la destruccin de la capacidad
mecnica de la madera, circunstancia que debe ser puesta en conocimiento
de un tcnico competente

Calendario

Comprobar los elementos que componen la estructura de madera
Cada ao el usuario comprobar la aparicin de deformaciones de los elementos
estructurales (pandeos, flechas o giros), rotura parcial de elementos y fisuracin en
los paramentos, puertas y ventanas que no cierran bien, pudricin, o presencia de
hongos o xilfagos o perdida de material, en cuyo caso se ha de poner en
conocimiento de un tcnico especialista.

Renovacin de la proteccin en exterior
Si el elemento estructural se encuentra en el exterior, se renovar su proteccin
cada 5 aos. En funcin del ambiente a la que se vean expuestos estos elementos,
se deber realizar con mayor o menor frecuencia.

Renovacin de la proteccin en interior
Si el elemento estructural se encuentra a la vista pero en ambiente interior, se
renovar su proteccin cada 10 aos. En funcin del ambiente a la que se vean
expuestos estos elementos, se deber realizar con mayor o menor frecuencia.

Revisin de todos los elementos de la estructura de madera
madera por un tcnico especialista. En las inspecciones se identificarn los
sntomas de daos estructurales.

3.4. Muros de carga

No se puede modificar el
estado original de los muros
de carga. Los muros de
carga de los edificios
cumplen con una doble
misin, estructural por un
lado, y de cerramiento o
particin de estancias por
otro. Por tanto se ha de
contar siempre con la
opinin de un tcnico
competente antes de
realizar cualquier
modificacin en los elementos de cerramiento que altere su configuracin
original.
No se puede abrir huecos en muros de carga sin la autorizacin e
instrucciones de un tcnico. La apertura de huecos en muros resistentes
entraa un conocimiento del mismo por lo que en caso de realizar una tarea
de este tipo es imprescindible la intervencin de un tcnico cualificado.
especialista, sobre todo en el caso de cambios de uso. No se deben colgar
objetos especialmente pesados de los muros o aplicar fuerzas horizontales
sobre los mismos evitando que se produzcan golpes con los vehculos en el
garaje.
Los objetos especialmente pesados, se situarn lo ms cerca posible de los
muros. Caso de colocar objetos especialmente pesados, como libreras de
gran volumen, procurar situarlas lo ms cerca posible de los muros.
Evitar el contacto del material de la fbrica con el agua o ambientes
hmedos. Las humedades pueden provocar el deterioro del material que
conforma la fbrica por lo que hay que evitarlas y tratarlas con rapidez en el
caso de que stas se presenten.
Limpiar en caso de aparecer eflorescencias en el muro de carga. En el caso
de aparecer eflorescencias el tcnico competente evaluar la necesidad de
su limpieza. En elementos de arcilla es habitual utilizar una disolucin de
cido clorhdrico al 10 %.
Las rozas se realizarn siguiendo unas normas obligatorias. Queda prohibida
la realizacin de rozas horizontales o inclinadas mayores a 1/6 del espesor
del muro. Esta intervencin debe ser siempre avalada por un tcnico
competente.

Calendario

Comprobar los elementos que componen el muro de carga
Cada ao el usuario comprobar la aparicin de deformaciones de los muros,
desplomes, abombamientos, desplazamientos, fisuras, desconchados o dificultad de
maniobra de puertas, ventanas y otros elementos mviles incorporados en suelos,
paredes o techos o aparicin de eflorescencias en cuyo caso se ha de poner en

Revisar las juntas de dilatacin
Cada 5 aos se revisarn las juntas de dilatacin, comprobando que no han sufrido
modificaciones y que el material de rejunte est en condiciones, renovndolo en
caso de que fuera necesario.

Revisin de todos los elementos del muro de carga
Cada 10 aos, se revisarn todos los elementos que componen el muro de carga
por un tcnico especialista.
4. Cubiertas

Paramentos, horizontales o inclinados, que protegen la parte superior del edificio de
inclemencias meteorolgicas y, especialmente, de la lluvia.

En las cubiertas inclinadas, esos paramentos suelen estar revestidos con piezas de
pequeo tamao colocadas sobre planos de fuerte pendiente.

En las cubiertas planas, estos planos son de escasa pendiente y llevan un
revestimiento que permite pisar sobre ellas. Unas son transitables y otras no.

Para todos ellos resultan apropiadas las siguientes recomendaciones:

Tejados y azoteas deben estar siempre limpios y libres de vegetacin
parsita. De igual forma, se mantendrn los canalones y cazoletas de
bajantes, segn el caso. Evite colocar obstculos que dificulten los
desages.
Las cubiertas slo pueden ser usadas para la finalidad con que han sido
concebidas. Por eso, hay que recordar que el uso indebido, invalida las
garantas que pudiera tener el usuario respecto a su buen funcionamiento e
impermeabilidad.
4.1. Planas

especialista, sobre todo en el caso de cambios de uso, ni almacenar
materiales en cubierta. Si se superase la sobrecarga de uso, se produciran
agotamientos en la estructura dando lugar a deformaciones y roturas.
Evitar perforar la impermeabilizacin. En la colocacin de antenas, mstiles
o similares se ha de extremar la precaucin en no perforar la
impermeabilizacin colocada debajo del revestimiento de la cubierta plana.
Mantener las cubiertas limpias y libres de vegetacin parsita. Evitar la
acumulacin de tierra, hojas, musgo y otros materiales orgnicos e
inorgnicos que pueden obstruir los sumideros, especialmente hay que
prevenirlo tras temporales de viento. Tambin evitar colocar obstculos que
dificulten la evacuacin del agua en los desages.
Retirar la excesiva acumulacin de nieve en la cubierta. Ante copiosas
nevadas se ha de prevenir que no se superen las sobrecargas para las que
se ha calculado la cubierta, retirando parte de sta si es necesario. As
mismo, tambin se ha de tener en cuenta que la nieve no supere la altura
hasta la que llega en los paramentos verticales.
Comprobar el funcionamiento de los sumideros tras grandes heladas. Si el
sumidero contiene agua en el momento de la helada, puede daar los
elementos internos de los que se compone el sumidero dando lugar a un mal
funcionamiento, desencadenando otras patologas
Mantener en buen estado el revestimiento superficial de la cubierta, as
como el sellado de las juntas. La mayora de los impermeabilizantes son
sensibles a gran cantidad de productos qumicos por lo que hay que evitar
que estos productos puedan llegar hasta la misma, manteniendo en
perfectas condiciones el revestimiento y las juntas de la cubierta

Calendario

Revisin mensual Propiedad:
Realizar barrido y retirada de suciedad de cubierta
Se puede reducir este periodo en situaciones de mayor necesidad como en el otoo
o lugares prximos a arboledas o en zonas rurales

Revisin anual Especialista:
Limpieza de sumideros, cazoletas, bajantes y elementos de evacuacin y
comprobacin del sellado de las juntas, la impermeabilizacin, material de
cobertura, ganchos y otros sistemas de fijacin de elementos situados en la
cubierta
Cada ao coincidiendo con el final del otoo se proceder a la limpieza de
sumideros, cazoletas, bajantes u otros elementos de evacuacin para asegurar una
perfecta evacuacin del agua en la cubierta.
Cada ao se comprobar el estado del material de sellado de las juntas, posibles
roturas en la impermeabilizacin o en el material de cobertura, estado de los
ganchos y otros sistemas de fijacin situados en la cubierta. En el caso de
protecciones con grava se recolocar la misma.

Hacer la prueba de estanqueidad y comprobar su buen funcionamiento
La prueba de estanqueidad se realiza con objeto de comprobar que no existen
fugas, inundando la azotea a un nivel de 5 cm. aproximadamente, no sobrepasando
nunca el nivel de entrega del impermeabilizante. El agua se mantiene durante 24
horas.

Realizar revisin completa
Revisin detallada de la cubierta comprobando la degradacin de todos sus
elementos. Se sustituir la lmina impermeabilizante si est degradada.
4.1.1. Plana transitable

Su uso se limitar exclusivamente el establecido en el proyecto. Las
cubiertas slo pueden ser usadas para la finalidad con que han sido
concebidas. El uso indebido, invalida las garantas que pudiera tener el
usuario respecto a un buen funcionamiento e impermeabilidad.
El acceso a la misma queda limitado a las personas autorizadas. Las
cubiertas sern accesibles, exclusivamente para su conservacin y limpieza
por personal especializado.
Evitar colocar obstculos que dificulten el recorrido del agua hasta el
desage. Hay que evitar la colocacin de jardineras cercanas a sumideros u
otros sistemas de drenaje y en caso de no ser esto posible, se instalarn
elevadas.

Calendario

Revisin general en las pocas ms desfavorables
Revisin general de sumideros, roturas o desplazamientos del pavimento u otros
elementos situados en la cubierta despus de un temporal de lluvia, nieve o viento.

Realizar limpieza de cubierta
Realizar una limpieza de cubierta en general. Evitar la acumulacin de residuos
depositados por accin natural que puedan obstaculizar el recorrido natural del
agua hasta su desage.

4.1.2. Plana no transitable

El acceso a la cubierta a personal no autorizada
ha de quedar restringido. El personal encargado
de los trabajos de mantenimiento, ha de conocer
el rea por donde debe circular o permanecer e ir
provisto de calzado con suela blanda

Calendario

Limpieza de cazoletas, rejillas y sumideros tras fuertes lluvias, nieve o viento
Tras fuertes lluvias, nieve o viento se proceder a la limpieza de sumideros,
cazoletas, bajantes y otros elementos de evacuacin para asegurar una perfecta
evacuacin del agua en la cubierta.

Comprobar el estado de las juntas y el reparto de gravilla
Cada ao se comprobar el estado del material de sellado de las juntas, posibles
roturas en la impermeabilizacin. Se recolocar la proteccin de gravilla.

Realizar limpieza de cubierta en general

4.1.3. Plana ajardinada

Inspeccionar con alta frecuencia el estado de la impermeabilizacin. Prestar
especial atencin a la estanqueidad, debido a que este tipo de cubierta
almacena grandes cantidades de agua que pueden dar lugar a infiltraciones
y causar graves daos en plantas superiores del edificio.
El extendido y compactacin de la tierra se realiza por procedimiento
manual. El extendido y compactacin de la tierra ser manual prescindiendo
de maquinarias pesadas. Igualmente en las tareas de jardinera se
extremarn las precauciones para no daar la lmina impermeabilizante con
los aperos empleados.
Sembrar y plantar la vegetacin idnea para una cubierta plana ajardinada.
Resulta imprescindible no sembrar ni plantar ningn tipo de vegetacin que
no sea la indicada para estas cubiertas ya que cierto tipo plantas
provocaran con sus races importantes deterioros.
No recrecer la cota del terreno. No se puede recrecer la cota del terreno con
el fin de aportar tierras de ms calidad u otros objetivos, pues superaramos
la cota permitida del terreno para cubiertas planas.
No utilizar abonos agresivos para el material impermeabilizante. Con este
tipo de cubiertas se han de extremar las precauciones para que los abonos
extendidos sobre el jardn no sean agresivos con el material
impermeabilizante.

Calendario

Revisin semanal Propiedad:
Evitar un exceso de vegetacin
Semanalmente se realizar el mantenimiento del jardn, realizando las tareas
propias del mismo con el fin de evitar un exceso de vegetacin.

Comprobar las juntas
Comprobar el estado de las juntas y el estado del manto vegetal.

Revisar el estado de los elementos de la cubierta ajardinada
Revisin detallada de la cubierta comprobando la degradacin de todos sus
elementos

4.2. Inclinadas de Teja

A la cubierta slo puede acceder el personal de mantenimiento. El acceso a
la cubierta est limitado al personal de mantenimiento y se extremarn las
medidas oportunas de seguridad (calzado antideslizante, cinturn de
seguridad y otros elementos complementarios de seguridad) para evitar
cadas. En cualquier caso se ha de prohibir el acceso a la misma cuando este
hmeda por la lluvia o el roco, con nieve o con temperaturas inferiores a 0
C.
No daar el material de cobertura. En la colocacin de antenas, mstiles o
similares es imprescindible cuidar de no daar el material de cubricin.
Evitar la acumulacin de elementos en la evacuacin del agua hasta los
desages. Es importante evitar la acumulacin de hojas, tierra, hongos,
musgo o materiales orgnicos e inorgnicos porque pueden obstruir los
sumideros, conductos de ventilacin o canalones.
Prohibido verter productos qumicos agresivos que daen la cobertura de la
cubierta. Los productos qumicos agresivos pueden deteriorar el material de
cobertura mermando las caractersticas de ste.
En la reparacin procurar que los materiales nuevos sean los ms similares
al original posible. En este tipo de cubiertas, se ha de procurar que los
materiales nuevos sean los ms similares al original posible.

Calendario

Revisin general del estado de la cubierta y limpieza de sumideros y canalones
Anualmente, coincidiendo con el final del otoo, se realizar la limpieza de hojas,
tierra u otros elementos acumulados en sumideros o canalones, para asegurar una
perfecta evacuacin del agua en la cubierta. Durante la poca de verano se revisar
el estado de canalones, bajantes, sumideros, y material de cobertura reparando si
fuera necesario. Se revisar que las tejas no hayan sufrido movimientos por viento
y que las heladas no las han degradado.

Revisar el estado de las tejas recibidas con clavos, grapas o ganchos
En el caso de tratarse de tejas recibidas con clavos, grapas o ganchos se revisar
su estado de conservacin verificando que no se han producido oxidaciones.

Comprobar la estanqueidad de la cubierta
Se comprueba que no existen fugas en el habitculo de bajo cubierta.
Cubierta de teja rabe

Cubierta de teja rabe

Cubierta de teja plana

4.3. Inclinadas de Placas

A la cubierta slo puede acceder el personal de mantenimiento. El acceso a
la cubierta est limitado al personal de mantenimiento y se extremarn las
medidas oportunas de seguridad (calzado antideslizante, cinturn de
seguridad u otros dispositivos complementarios de seguridad) para evitar
cadas. En cualquier caso se ha de prohibir el acceso a la misma cuando este
hmeda por la lluvia o el roco, con nieve o con temperaturas inferiores a 0
C.
Evitar daar el material de cobertura. En la colocacin de antenas, mstiles
o similares es imprescindible cuidar de no daar el material de cubricin.
Evitar la acumulacin de elementos en la evacuacin del agua hasta los
desages. Es importante evitar la acumulacin de hojas, tierra, hongos,
musgo o materiales orgnicos e inorgnicos que obstruyan los sumideros,
conductos de ventilacin o canalones.
Prohibido verter productos qumicos agresivos que daen la cobertura de la
cubierta. Los productos qumicos agresivos pueden deteriorar el material de
cobertura mermando las caractersticas de ste.
En la reparacin procurar que los materiales nuevos sean los ms similares
al original posible. En este tipo de cubiertas se ha de procurar que los
materiales nuevos sean los ms similares al original posible

Calendario

Revisin general del estado de la cubierta y limpieza de sumideros y canalones
Anualmente, coincidiendo con el final del otoo, se realizar la limpieza de hojas,
tierra u otros elementos acumulados en sumideros o canalones, para asegurar una
perfecta evacuacin del agua en la cubierta.
Durante la poca de verano se revisar el estado de canalones, bajantes,
sumideros, y material de cobertura reparando si fuera necesario. Se revisar que
las tejas no hayan sufrido movimientos por viento y que las heladas no las han
degradado.

Revisar el estado de las placas recibidas con clavos, grapas o ganchos
En el caso de tratarse de placas recibidas con clavos, grapas o ganchos se revisar
su estado de conservacin verificando que no se han producido oxidaciones.

Comprobar la estanqueidad de la cubierta
Se comprueba que no existen fugas en el habitculo de bajo cubierta.

4.3.1. Inclinadas de Placas de fibrocemento

Queda prohibido apoyar directamente
sobre las placas. Al realizar las tareas
de mantenimiento se colocarn tablas
sobre las placas de fibrocemento y
apoyadas en al menos dos correas para
que sirvan de paso de los operarios. Es
importante conocer que este tipo de
placas se hacen quebradizas con el paso
de los aos, y los pesos que en un
principio soportaban sin problema las
rompen transcurridos unos aos. Es por
esta razn por lo que este tipo de
cubiertas provocan gran cantidad de accidentes.

4.3.2. Inclinadas de Placas metlicas

Evitar el contacto directo con otros materiales metlicos o maderas. Se ha
de evitar el contacto directo con otros materiales metlicos o maderas como
la encina, castao o cedro blanco.
Evitar que los elementos accesorios de la cubierta provoquen corrosin. Hay
que prestar atencin a que los elementos de sujecin, antenas, canalones o
bajantes no provoquen problemas de corrosin.
Prohibido perforar las chapas sin la autorizacin de un tcnico especialista.
Prohibido perforar las chapas para el paso de instalaciones sin supervisin
de un tcnico especialista

Calendario

Revisin general de la cubierta
En caso de abombamientos, grietas, desprendimientos, oxidaciones u otros
sntomas, se pondr en conocimiento del tcnico especialista.

4.4. Elementos de cubierta

4.4.1. Lucernarios, claraboyas y ventanas

Est prohibido andar sobre estos elementos. Con esta actuacin se corre el
riesgo de producir la rotura de estos elementos de cubierta, con la
consecuencia de provocar graves accidentes.
Realizar un mantenimiento de limpieza de estos elementos de cubierta. La
limpieza se realizar empleando un detergente gel o similar para la
carpintera y productos limpia cristales para los elementos translcidos

Calendario

Revisin cada 6 meses Propiedad:
Comprobar el estado de la carpintera practicable
Si se trata de carpinteras practicables, se comprobar su buen funcionamiento.

Comprobar el estado de las juntas
Anualmente se comprobar el estado de las juntas de estanquidad y sus encuentros
con el faldn de cubierta.

Revisin total de los elementos de cubierta
Revisin detallada de los elementos de cubierta reparando o sustituyendo los
herrajes, juntas de estanquidad u otros elementos de estanquidad degradados.

Claraboya Lucernario
4.4.2. Canalones y bajantes

No modificar la funcionalidad de los
elementos. Salvo consulta o dictamen
tcnico.
No utilizar materiales que provoquen
corrosin. Ante cualquier sustitucin de
piezas se ha de tener en cuenta que no
se produzcan incompatibilidades entre
materiales que provoquen corrosiones o
su deterioro.
No verter productos agresivos. Se
cuidar no verter productos agresivos
que deterioren los canalones y bajantes
No colocar obstculos ni elementos que provoquen corrosin. No colocar
objetos que impidan el paso de agua o provoquen corrosin, por ejemplo
mstiles de antenas u otras instalaciones.
Actuacin inmediata de un tcnico ante desperfectos en canalones y
bajantes. En caso de que se detecten elementos daados o desplazados se
pondr rpidamente en conocimiento del tcnico.
No se puede transitar por los canalones. Al transitar por los canalones se
pueden provocar desplazamientos o roturas.
Se ha de evitar el contacto de canalones y bajantes de chapa con yeso. La
chapa y el yeso son dos materiales incompatibles

Calendario

El mantenimiento de la cubierta slo lo podr realizar personal cualificado
El mantenimiento de los elementos de cubierta sern realizados por personal
cualificado, con la cubierta seca y sin vientos fuertes

Comprobar estado de sujeciones de piezas
Peridicamente se comprobarn los elementos de sujecin as como la unin entre
bajante y canaln.

Revisin semestral Especialista:
Comprobacin del estado general de bajantes y canalones
Comprobar el estado general de bajantes y canalones, as como, el estado de
sujeciones de piezas y la unin entre bajante y canaln. Deteccin de humedades,
manchas de xidos, desplazamientos de materiales, roturas, perforaciones,
acumulacin de residuos y deformaciones.

Comprobar la estanqueidad de la instalacin
Comprobar si existen fugas en canalones y bajantes.

5. Fachada

Los cerramientos cubren exteriormente la estructura, definen o delimitan el
volumen del edificio, proporcionan una proteccin trmica y acstica y resguardan
de los agentes atmosfricos.

Las fachadas constituyen el cerramiento vertical del edificio con paramento exterior
a la vista y a la intemperie. El cerramiento vertical de la cara o caras del edificio
que linda con el solar vecino se suele denominar medianera aunque, propiamente,
no siempre lo sea.

En las fachadas, una parte importante de su superficie es maciza o ciega . Pero,
en la mayora de ocasiones, se abren en ella numerosos huecos.

Las fachadas y sus componentes (paredes, terrazas, ventanas, persianas, etc.) son
elementos del edificio y como tales deben ser tratados, aun cuando esos elementos
sean de uso privado de cada vivienda. En consecuencia:

No se permitir modificacin alguna en las fachadas ni en ninguno de sus
componentes, que pretenda cambiar las caractersticas de sus materiales
constitutivos, eliminar algn elemento, variar sus dimensiones o alterar su
configuracin o su ubicacin.
Tampoco se permitir la apertura de ningn tipo de hueco sin permiso de la
comunidad.
No se puede modificar la sobrecarga de uso de la fachada sin consultar con
un tcnico especialista. Las cargas que soporta la fachada no pueden ser
modificadas sin previa consulta con un tcnico especialista, por tanto no se
pueden apoyar o empotrar vigas, viguetas o similares que no hayan sido
provistos en proyecto.
Los cambios estticos de la fachada se realizarn con todos los permisos
correspondientes. Cualquier modificacin de la fachada que afecte al estado
esttico de la fachada ha de contar con la correspondiente aprobacin de la
comunidad de propietarios y del Ayuntamiento.
Inmediata actuacin de un tcnico ante la aparicin de patologas en la
fachada. La aparicin de deterioros como desprendimientos, fisuras, roturas,
humedades de filtracin o condensacin, procesos de degradacin u
oxidacin se pondrn, de inmediato, en conocimiento de un tcnico

5.1. Ladrillo Cara Vista

Evitar el contacto continuo de la fachada con el agua. Se han de evitar
contactos continuos de la fachada con el agua procedente de fugas en las
canalizaciones, humedades de condensacin, humedades ascendentes del
terreno..., as como del agua procedente de jardineras.
No se podrn abrir huecos sin la intervencin de un tcnico. La apertura de
huecos en este tipo de fachadas puede comportar una serie de problemas
estructurales, por lo que cualquier modificacin en este sentido ha de contar
con el visto bueno de un tcnico

Calendario

Ante la aparicin de patologas en la fachada de ladrillo caravista
La aparicin de fisuras, grietas, desplomes, desconchados, humedades, deterioro
del material de sellado de las juntas o meteorizacin en general de las fbricas.

Revisin peridica Especialista:
Limpieza de fachada
La periodicidad de esta limpieza depender del tipo de ladrillo, la suciedad a la que
se haya expuesto por contaminacin u otros agentes, la aparicin de sales..., en
cualquier caso se realizar siempre que sta lo requiera para evitar daos mayores.
La limpieza se realizar con agua o con cidos apropiados diluidos y cepillo,
evitando en todo caso la limpieza por chorro de arena que provoca la prdida de
impermeabilidad de la superficie del ladrillo. Las eflorescencias y manchas de
mortero se limpiarn con cido clorhdrico diluido al 10%.

Inspeccin visual del estado general
Anualmente se realizar inspeccin visual del estado general de la fachada.

Cada 5 aos se realizar una revisin del estado general de la fachada por un
tcnico competente.

5.2. Fbrica de Bloque

con el visto bueno de un tcnico.

Calendario

Ante la aparicin de patologas en la fachada de bloque
del material de sellado de las juntas o meteorizacin en general de las fbricas.

Limpieza de fachada
La periodicidad de esta limpieza depender de la suciedad a la que se haya
expuesto por contaminacin u otros agentes. Realizndose en cualquier caso
siempre que esta lo requiera para evitar daos mayores.
La limpieza se realizar mediante chorreado de agua a presin y empleo de cepillo
evitando productos agresivos que puedan atacar el propio bloque o el material de
rejuntado.

Inspeccin visual del estado general. Anualmente se realizar inspeccin visual del
estado general de la fachada.

Inspeccin visual del estado general. Cada 5 aos se realizar una revisin del
estado general de la fachada por un tcnico competente.

5.3. Fbrica de Piedra

con el visto bueno de un tcnico.

Calendario

Ante la aparicin de patologas en la fachada de piedra
del material de sellado de las juntas o meteorizacin en general de las fbricas

Limpieza de fachada
La limpieza se realizar mediante chorreado de agua a presin y empleo de cepillo
evitando productos agresivos que puedan atacar a la piedra o al material de
rejuntado.

Anualmente se realizar inspeccin visual del estado general de la fachada.

tcnico competente.

5.4. Monocapa

No fijar o colgar elementos pesados en el revestimiento monocapa, sino en
el elemento resistente. Los revestimientos monocapa no tienen capacidad
portante, por lo que la fijacin la tiene que aguantar el elemento resistente
de la fachada.
Evitar el contacto continuo y directo con agua o humedad. Evitar el vertido
de aguas proveniente de jardineras, cubierta... que contienen impurezas que
provocan el deterioro del material. Tampoco resulta conveniente que el
revestimiento se encuentre en permanente estado de humedad.
Inmediata actuacin de un tcnico ante la aparicin de daos en el
revestimiento monocapa. La aparicin de fisuras, grietas, desplomes,
desconchados, humedades, deterioro del material de sellado de las juntas...
se pondr en conocimiento inmediato de un tcnico especialista.

Calendario

Limpieza de fachada
Para la limpieza peridica de este revestimiento se emplear agua a baja presin
con cepillo suave. La periodicidad de esta limpieza depender de la suciedad a la
que se haya expuesto por contaminacin u otros agentes. Realizndose en
cualquier caso siempre que sta lo requiera para evitar daos mayores.

Revisin del estado general del monocapa en la fachada
Cada 2 aos se realizar una revisin con el fin de detectar la aparicin de fisuras,
desconchados, manchas, falta de adherencia... en cuyo caso se requiere el
levantamiento del monocapa en la zona deteriorada y la sustitucin por uno nuevo,
as como dar aviso a un tcnico que analice las causas.

tcnico competente.

5.5. Aplacados de Piedra

Los materiales de sustitucin deben se los mismos que los originales. En el
caso de tener que sustituir placas o anclajes se realizar con el mismo
material y tcnica que el resto de materiales.
No fijar o colgar elementos pesados en el aplacado de piedra, sino en el
elemento resistente. En la colocacin o anclaje de cables, rtulos o similares
sobre la piedra, se han de colocar sobre el soporte de la fachada no sobre la
propia piedra que se puede ver sometida a esfuerzos mecnicos que no
soportar.

Calendario

Ante la aparicin de daos en el revestimiento
del material de sellado de las juntas... se pondr en conocimiento inmediato de un
tcnico especialista.

Limpieza de fachada
Para la limpieza peridica de este revestimiento se emplear agua a baja presin
con cepillo suave. La periodicidad de esta limpieza depender de la suciedad a la
que se haya expuesto por contaminacin u otros agentes. Realizndose en
cualquier caso siempre que esta lo requiera para evitar daos mayores.
La limpieza se realizar mediante chorreado de agua o material abrasivo a presin
y empleo de cepillo evitando productos agresivos que puedan atacar la propia
piedra o el material de rejuntado.

Inspeccin visual del estado general del aplacado de piedra
Anualmente el administrador del edificio realizar inspeccin visual del estado
general revisando especialmente la existencia de piezas descolgadas, sueltas o mal
fijadas en cuyo caso se ha de proceder a la reparacin inmediata de las mismas.

Cada 5 aos se realizar una revisin de la fachada por un tcnico competente.

5.6. Aplacados Cermicos

Los materiales de sustitucin deben se los mismos que los originales. En el
caso de tener que sustituir placas o anclajes se realizar con el mismo
material y tcnica que el resto de materiales.
No fijar o colgar elementos pesados en el aplacado cermico, sino en el
elemento resistente. En la colocacin o anclaje de cables, rtulos o similares
sobre la cermica, se han de colocar sobre el soporte de la fachada no sobre
la propia pieza cermica que se puede ver sometida a esfuerzos mecnicos
que no soportar.
Proteger el aplacado de impactos puntuales. Se ha de proteger el aplacado
de impactos, sobre todo los puntuales que puedan daar el acabado
superficial.
No utilizar productos agresivos en la limpieza de la fachada de aplacado
cermico. En su limpieza no se utilizarn productos qumicos concentrados
ni objetos agresivos que deterioren el aspecto o prestaciones del material.

Calendario

Ante la aparicin de daos en el aplacado cermico
del material de sellado de las juntas... se pondr en conocimiento inmediato de un

Limpieza de fachada
La limpieza se realizar mediante detergente jabonoso y trapo.

Inspeccin visual del estado general del aplacado cermico
Anualmente el administrador del edificio realizar inspeccin visual del estado
general revisando especialmente la existencia de piezas descolgadas, sueltas o mal
fijadas en cuyo caso se ha de proceder a la reparacin inmediata de las mismas.


5.7. Muro Cortina

No colocar objetos ajenos al muro cortina. Se ha de
evitar la colocacin de objetos extraos adosados al
mismo o en contacto con vidrio o carpintera.
Peridicamente es necesario comprobar la
estanqueidad de las juntas. Revisar peridicamente
la estanqueidad de las juntas para evitar
filtraciones.

Calendario

Revisin cada 3 meses Especialista:
Limpieza del muro cortina
La limpieza y mantenimiento estar en manos de personal cualificado y se realizar
cada 3 meses.

La limpieza de los elementos que componen este tipo de fachadas depende del
material
Aluminio: Con agua jabonosa o un detergente no alcalino mediante una esponja;
Aclarar y dejar secar.
Acero galvanizado: La superficie tiene que estar limpia; Con detergente neutro
diluido en agua.
Acero inoxidable: La superficie tiene que estar limpia; Con agua jabonosa y
detergente no clorado mediante una esponja.
Vidrio: Con agua jabonosa o detergente no alcalino, 2 veces al ao como mnimo.
Plstico: Con agua fra y detergente neutro o parafina.
Perfiles y paneles metlicos esmaltados, martels o lacados: Con agua jabonosa
mediante una esponja

Revisin general de juntas, paneles y elementos de sujecin
Revisin general de juntas, paneles y elementos de sujecin. Sustitucin o
reparacin de perfiles en caso de aparicin de rayas, abolladuras, flechas o
deformaciones. En caso necesario se solicitar consulta o dictamen tcnico.

5.8. Albardilla

No sobrepasar la sobrecarga de uso de las albardillas. No deben soportar
cargas superiores a las previstas ya que pueden provocar su rotura.
Actuacin de un tcnico ante la aparicin de patologas las albardillas. En
caso de desprendimientos, fisuras, falta de material en las juntas, corrosin
en caso de las metlicas, desconchados... ser comunicado a un tcnico
competente.

Calendario

Limpieza de albardilla
Las albardillas habitualmente se limpiarn con un detergente neutro diluido en
agua, depender del material que lo constituye y de lo sucio que se encuentre.


6. Carpintera Exterior

No se pueden modificar las carpinteras sin el consentimiento previo de la
comunidad de vecinos y el ayuntamiento.
No se pueden colocar andamios, elevadores de cargas, poleas,
acondicionadores o similares sobre la carpintera.
Se ha de evitar que la carpintera sufra golpes fuertes o rozaduras que
ocasionen la rotura del vidrio, el deterioro de su sistema de cierre o su
deformacin.
Cuando se proceda a la limpieza o reparacin de los paramentos sobre los
que est la carpintera se proteger mediante cintas adhesivas.

Calendario

Revisin semestral Propiedad:
Limpieza de carpintera exterior
En carpinteras correderas, se mantendrn los carriles limpios y engrasados. La
carpintera se limpiar peridicamente mediante trapos mojados sin hacer uso de
productos agresivos que la daen. Los canales y perforaciones de evacuacin de
aguas de que disponen todas las carpinteras deben mantenerse siempre limpios.

Revisin cada 5 aos Propiedad:
Revisin del estado general de la carpintera exterior
Revisin de la estanqueidad, roturas, fisuras, deformaciones, mecanismos de
cerrajera, material de sellado, pintura, oxidacin de perfiles... El engrase de los
elementos de giro ser anual y se emplearn aceites especficos.

6.1. Aluminio

Evitar rayar o manchar la superficie de la carpintera de aluminio. La
reparacin de los deterioros en el lacado superficial de esta carpintera
tienen difcil solucin por lo que se han de evitar rayados y manchas.
Evitar el contacto de la carpintera de aluminio con otros metales. No es
conveniente que el aluminio permanezca en contacto con otros metales.
Evitar el contacto directo de la carpintera de aluminio con morteros y pastas
de cemento. El aluminio en contacto con pastas o morteros de cemento y
humedad sufre un proceso de degradacin que afecta a la durabilidad del
producto.

Calendario

Limpieza de la carpintera de aluminio
La carpintera de aluminio se limpiar con un detergente no alcalino y agua caliente
mediante una esponja, posteriormente se realizar el aclarado y secado.

6.2. Madera

Proteger superficialmente la carpintera de madera. La madera ha de permanecer
siempre protegida ante la humedad, rayos solares, insectos xilfagos u hongos
mediante un recubrimiento protector superficial.

Calendario

Limpieza de la carpintera de madera y revisin del estado general
En su limpieza se utilizar jabn neutro con agua, aclarando y secando con
posterioridad. Se engrasarn los herrajes que lo necesiten y se comprobar su
estado general.

Se limpiar la carpintera, se engrasarn los herrajes que lo necesiten y se
comprobar su estado general

Proteger superficialmente la madera de por vida
La proteccin superficial de la madera requiere de un mantenimiento de por vida,
para ello es necesario aplicar peridicamente estos productos, lijando o decapando
si es necesario, y siguiendo en cualquier caso las instrucciones indicadas por el
fabricante del producto.

Cada 5 aos se revisar la sujecin de los vidrios, el funcionamiento de los
mecanismos, la estanqueidad de la carpintera y sus sellados, el estado de la
pintura o barniz...

6.3. PVC

Revisar con frecuencia los sellados de las juntas. Debido a los importantes
movimientos que sufre la carpintera, adquiere especial inters el sellado entre sta
y la fbrica.

Calendario

Limpieza de carpintera de PVC
La limpieza se realizar con agua fra y jabn neutro.
6.4. Acero

Evitar el contacto del acero con otros metales. Se ha de evitar el contacto
permanente de la carpintera con otros metales

Calendario

Limpieza de carpintera de acero
El acero inoxidable se limpiar con agua y jabn o detergente no clorado mediante
una esponja, aclarando y secando posteriormente.

6.5. Puerta Garaje

No modificar el diseo de la puerta de garaje. No apoyar, colgar o fijar
objetos pesados de hojas, guas, largueros o piezas mviles.
No obstaculizar los elementos mviles de la puerta de garaje. No colocar
elementos extraos que impidan el correcto funcionamiento de las piezas
mviles.
Mantener el buen estado de la puerta de garaje. Se evitarn deformaciones
provocadas por golpes, portazos...

Calendario

Mantener siempre limpia y engrasada la cerrajera. Revisin del estado general de
la puerta de garaje
Los carriles, las bisagras y el resto de la cerrajera debern permanecer siempre
limpios y engrasados para su correcto funcionamiento.
Se comprobar el estado de las chapas, perfiles, montantes, travesaos, roturas,
deformaciones, prdidas de pintura, corrosin, mecanismos... dos veces al ao y
sern engrasados con aceite apropiado aquellos elementos que lo precisen.

Pintar la puerta de garaje cuando lo requiera su estado
Anualmente, se limpiar con detergente neutro y agua con una esponja.

Pintar la puerta de garaje cuando lo requiera su estado
La carpintera se pintar cuando su estado de conservacin as lo aconseje.

6.6. Vidrio

Evitar el contacto del vidrio
con otros materiales. Evitar
que el vidrio est en contacto
con otro vidrio, elementos
metlicos o ptreos.
No provocar cambios bruscos
de temperatura en la
superficie de los vidrios. No
colocar acondicionadores en
zonas prximas al vidrio, que
puedan ocasionar la rotura del
vidrio debido a los gradientes
de temperatura que soporta.
No obstaculizar el recorrido de apertura de las hojas de la puerta. No colocar
muebles u otros objetos que impidan realizar el radio de giro de las hojas de
carpintera.
Evitar la exposicin a temperaturas elevadas de los translcidos sintticos.
Los translcidos sintticos no han de soportar temperaturas elevadas.

Calendario

Limpieza de vidrios
Se realizar limpieza de los vidrios con agua o limpia cristales.

6.7. Persianas

No forzar el manejo de la persiana. No ha de forzarse el manejo de la
persiana, evitando tirones bruscos de la cinta o manivela en caso de que
sean enrollables o levantndola con las manos por la parte inferior.
Mantener el buen estado de la persiana. La persiana no recibir golpes ni
entrar en contacto con productos agresivos o agua proveniente de
jardineras o de limpieza de cubiertas.
No utilizar como elemento portante de objetos pesados. No fijar, colgar o
apoyar objetos pesados que deterioren el estado de la persiana.
Evitar dejar la persiana entreabierta a media altura. Se ha de evitar que la
persiana quede a entreabierta a media altura ya que con condiciones
climatolgicas de fuertes vientos podra resultar daada.

Calendario

Evitar la dilatacin de las persianas de PVC
Debe existir circulacin de aire en ventanas dobles con persianas de PVC para
evitar la dilatacin de esta.

Limpieza de persianas y engrase de los mecanismos
Anualmente, se limpiar con detergente neutro y agua con una esponja. Los
mecanismos de la cerrajera debern permanecer siempre limpios y engrasados
para su correcto funcionamiento.

Revisar el estado general de la persiana y de su caja
Se comprobar el estado del aislamiento, elementos de fijacin, poleas... cuando se
acceda a la caja de persianas para pintarlas, limpiarlas o repararlas. La revisin de
lamas, manivelas, desplazamientos horizontales.

Renovacin de la proteccin superficial
El repintado o re-barnizado de la carpintera de madera ser resistente al agua,
rayos solares e insectos xilfagos. El plazo se podr acortar o prolongar en funcin
de sus condiciones de conservacin especficas.

6.8. Vierteaguas

Mantener el buen estado de
los vierteaguas. El
vierteaguas no recibir
golpes ni permanecer en
contacto con productos
agresivos o agua procedente
de jardineras.
No obstaculizar el recorrido
del agua hacia el exterior. No
se apoyarn objetos pesados
como macetas que impidan
desarrollar su funcin de
verter el agua hacia el
exterior.
Sustituir el vierteaguas en caso de que no cumpla con su funcin. En caso
de deterioro del vierteaguas ser sustituido lo antes posible.
Poner en conocimiento de un tcnico la aparicin de patologas en los
vierteaguas. La aparicin de grietas, desconchados, oxidacin, prdida del
material entre juntas,...etc. se pondr en conocimiento del tcnico
competente.

Calendario

Limpieza de vierteaguas
Se limpiar con detergente neutro diluido en agua con una frecuencia que vara
dependiendo del material y de lo sucio que se encuentre.

7. Protecciones

7.1. Celosas

No se pueden fijar o colgar elementos en celosas. Las celosas no son
elementos portantes, por lo que no soportaran las cargas.
Mantener el buen estado de las celosas. Se ha de evitar golpes, rozaduras,
vertido de cidos, productos de limpieza o agua proveniente de jardineras o
de cubierta.
Queda prohibido el apoyo de andamios, tablones o similares as como colgar
cualquier tipo de cargas del entramado de la celosa. Las celosas no son
elementos portantes, por lo que no soportaran las cargas.

Calendario

Limpieza de la celosa y engrasado de su cerrajera
Es necesario realizar una limpieza anual, para ello se eliminar el polvo con una
bayeta seca o ligeramente humedecida antes de limpiar con agua y detergente
neutro. No se utilizarn en ningn caso cidos, polvos abrasivos, elementos duros u
otros productos agresivos. Se inspeccionarn las fijaciones, los puntos de anclaje y
cerrajera, engrasando los puntos de giro si son practicables

Proteger superficialmente las celosas de acero
Las celosas de piezas o lamas de acero se pintarn cada 3 aos.

Revisin cada 3 o 4 aos Especialista:
Revisar las fijaciones de las celosas al soporte
Las fijaciones de las celosas al soporte sern revisadas cada 3 aos si son
atornilladas, o cada 5 aos si son soldadas.

7.2. Rejas

Mantener el buen estado de las
rejas. Se ha de evitar golpes,
rozaduras, vertido de cidos,
productos de limpieza o agua
proveniente de jardineras o de
cubierta.
Queda prohibido el apoyo de
andamios, tablones o similares,
as como, colgar cualquier tipo de
cargas. Las rejas no son
elementos portantes, por lo que
no soportaran las cargas.
No forzar el manejo de las rejas
practicables. Cuando las rejas son
practicables, se deben evitar
movimientos o tirones bruscos al abrir y cerrarlas.

Calendario

Limpieza de las rejas y engrasado de su cerrajera
Es necesario realizar una limpieza semestral, para ello se eliminar el polvo con una
otros productos agresivos. Engrasado de guas, elementos de giro y cerraduras con
aceite apropiado.

Revisin del estado general de las rejas
Revisin peridica anual de lamas, guas... para detectar posibles deformaciones o
corrosiones.

Proteger la superficie de las rejas renovando la proteccin
Las rejas pintadas o esmaltadas se repintarn cada 3 aos, protegindolos
previamente con productos antioxidantes.

Revisar los anclajes de la reja al soporte
Los anclajes al soporte sern revisados cada 3 aos si son atornillados, o cada 5
aos si son soldados.

7.3. Toldos

Mantener el buen estado de los toldos. Se ha de evitar golpes, rozaduras,
vertido de cidos, productos de limpieza o agua proveniente de jardineras o
de cubierta.
cualquier tipo de cargas. Los toldos no son elementos portantes, por lo que
no soportaran las cargas.
Utilizar mejor colores claros para atenuar los efectos de los agentes
meteorolgicos. La exposicin a los rayos solares y lluvia provocan el
deterioro y envejecimiento del toldo, por lo que se recomiendan los colores
claros donde es menos apreciable.
Mantener el toldo recogido con climatologa adversa. En situaciones de
climatologa adversa es necesario mantener recogido el toldo, especialmente
con fuertes vientos.

Calendario

Realizar limpieza del toldo y engrase de sus elementos de cerrajera
otros productos agresivos. Los elementos de giro se engrasarn con aceite
apropiado.

Revisin anual del estado general del toldo
Se revisarn la lona, barras y mecanismos para detectar posibles roturas o
deformaciones anualmente.

7.4. Barandillas

7.4.1. Barandillas metlicas

Mantener en buen estado la barandilla metlica. Se ha de evitar golpes,
rozaduras, vertido de cidos, productos de limpieza o agua proveniente de
jardineras o de cubierta.
cualquier tipo de cargas. Las barandillas no son elementos portantes, por lo
que no soportaran las cargas.
Se ha de evitar el contacto continuo de barandillas metlicas con el agua. El
agua acelera el estado de corrosin de la barandilla metlica susceptibles de
oxidacin.

Calendario

Revisin inmediata Especialista:
Evitar la corrosin de los anclajes mediante protectores selladores
La aparicin de manchas de xido a causa de la corrosin de los anclajes ser
reparada rpidamente protegindolo con un sellado conveniente por personal
cualificado.

Realizar limpieza de la barandilla metlica
otros productos agresivos.

Revisar las fijaciones de la barandilla metlica
Revisar las fijaciones atornilladas de la barandilla metlica.

Revisar las fijaciones de la barandilla metlica
Revisar las fijaciones soldadas de la barandilla metlica.

Realizar renovacin de pintura protectora
El pintado de las barandillas metlicas requiere un lijado, decapado e imprimacin
anticorrosiva, y se realizar cada 3 aos, dependiendo de las condiciones
ambientales.

7.4.2. Barandillas de hormign prefabricado o piedra

Mantener en buen estado la barandilla de hormign prefabricado o piedra.
Se ha de evitar golpes, rozaduras, vertido de cidos, productos de limpieza
o agua proveniente de jardineras o de cubierta.
cualquier tipo de cargas. Las barandillas no son elementos portantes, por lo
que no soportaran las cargas.

Calendario

Revisin del estado general de la barandilla
Revisin anual de barrotes y fijaciones para detectar posibles roturas,
agrietamientos, manchas...

Realizar limpieza de la barandilla
La limpieza se realizar con agua, productos qumicos o por proyeccin de
abrasivos cada 10 aos aproximadamente dependiendo del grado de exposicin
ante los agentes atmosfricos y contaminacin.
7.4.3. Barandillas de madera

No se colgarn objetos pesados en las barandillas de madera. No se
colgarn objetos pesados de las mismas como macetas u otros elementos
decorativos.
No se puede modificar las barandillas sin un estudio previo. No se pueden
modificar las carpinteras sin el consentimiento previo de la comunidad de
vecinos y el ayuntamiento.
Mantener el buen estado de la barandilla de madera. Hay que procurar
evitar golpes y rozaduras.
Proteger siempre la madera con protectores superficiales. La madera ha de
permanecer siempre protegida ante la humedad, rayos solares, insectos
xilfagos u hongos mediante un recubrimiento protector superficial.

Calendario

Realizar limpieza de la madera
Cada 3 meses se realizar la limpieza con productos especficos de droguera
mediante trapos o paos. No se utilizarn productos agresivos o siliconas para
limpieza que daen la madera.

Revisin del estado general de la barandilla de madera
Cada 6 meses se comprobar su estado general, la sujecin y el estado de la
pintura o barniz.

Mantener la proteccin superficial de la madera
Se barnizarn, pintaran o tratarn con productos adecuados cada 3 aos
aproximadamente, pudiendo variar este periodo en funcin del uso y estado de
conservacin. La proteccin superficial de la madera requiere de un mantenimiento
de por vida, para ello es necesario aplicar peridicamente estos productos, lijando o
decapando si es necesario, y siguiendo en cualquier caso las instrucciones indicadas
por el fabricante del producto.

8. Aislamiento

8.1. Trmico

Mantener siempre la vivienda bien ventilada. La ventilacin de la vivienda
es, adems de imprescindible para mantener unas condiciones higinicas
adecuadas, necesario para evitar la acumulacin excesiva de vapor de agua
en forma de condensacin en las superficies ms fras. Este fenmeno se da
especialmente en cuartos hmedos. Para ello hay que ventilar diariamente a
primera hora de la maana, procurando que se produzca corriente de aire
para lo cual es conveniente abrir varias ventanas a la vez. Tambin es
necesario ventilar tras realizar actividades que generen especialmente
humedad como una ducha o bao, cocinado, colocacin de vaporizadores,
hervir agua... As mismo, si se dispone de calefacciones individuales de gas
butano o similar, tambin ser necesario extremar las condiciones de
ventilacin.
No tender nunca la ropa en el interior de la vivienda. La vivienda dispone de
lugar adecuado para tender la ropa hmeda al exterior, en ningn caso
realizar el tendido en el interior de la vivienda.
No taponar las rejillas de ventilacin de cocinas y baos. En la vivienda
existen unas rejillas de ventilacin que no deben ser taponadas bajo ningn
concepto ya que permiten la renovacin de aire y la ventilacin natural de
los habitculos, stas se encuentran en cocina y bao.

Calendario

Revisin diaria Propiedad:
Mantener las persianas cerradas durante la noche en invierno
En invierno, las persianas permanecern cerradas durante la noche para mejorar el
rendimiento de la calefaccin.

Comprobacin de burletes y se inspeccionar si existen condensaciones en las
paredes
Comprobacin anual de los burletes en ventanas, puertas y cierres de caja de
persianas. Estas piezas evitan un mayor consumo de calefaccin. Anualmente,
tras el periodo invernal se inspeccionarn los puntos fros de paredes por si
hubieran aparecido verdes o negros, en cuyo caso se avisar al tcnico
competente. Se extremarn las precauciones de ventilacin descritas anteriormente
y se eliminarn dichos hongos mediante funguicidas.
Instalacin de
aislamiento trmico
8.2. Acstico

Evitar realizar actividades molestas o ruidos fuera de
horario estipulado. Ciertas actividades o ruidos pueden
resultar molestos para sus vecinos, para evitarlo tenga en
cuenta lo siguiente:
A partir de las 10 de la noche se ha de respetar
especialmente el descanso de los vecinos.
Evitar el uso de calzado que provoque ruidos
molestos.
Ajustar puertas y ventanas. Para mejorar el
aislamiento acstico es conveniente ajustar puertas
y ventanas y mantenerlos cerrados cuando esto sea
posible.

Calendario

Comprobacin de juntas y burletes
Comprobacin anual de burletes de ventanas, puertas y cierres de caja de
persianas. Estas piezas aslan del ruido exterior

9. Particiones

Nos referimos, con esta denominacin, especialmente a las paredes que forman la
separacin entre habitaciones de una misma vivienda, o entre espacios interiores
de un mismo edificio. Estas paredes (tabiques, tabicones, etc.) de ladrillo u otro
material en su parte ciega, llevan incorporadas en huecos abiertos al efecto, las
puertas que permiten el paso desde un espacio al contiguo.

Tambin consideramos como divisin interior la pared (generalmente, un
tabique) que forma, en muchas ocasiones, la hoja interior del cerramiento exterior
(fachada) de todo el edificio.

Los tabiques y tabicones de ladrillo son de pequeo grosor (6 a 12 cm con
revestimiento incluido) y algunos llevan empotradas diversas instalaciones de agua
y electricidad. Por todo ello:
No se colocarn objetos que por su peso o forma de colocacin puedan
producir empujes que daen la propia pared. Las estanteras con objetos
pesados deben apoyarse en el suelo.
Deben evitarse las rozas o canales para empotrar otros conductos pues
debilitaran, quizs excesivamente, la pared.
Procure cerciorarse por dnde pasan las conducciones empotradas antes de
clavar algo en la pared, pues podra producir una avera en las instalaciones
y suponer un riesgo grave para su seguridad. Para ello, atienda las
recomendaciones que se proporcionan en el Captulo 5 de este Manual y
tenga en cuenta que el emplazamiento de las mismas debe habrselo
facilitado el promotor con la documentacin de la obra ejecutada.
Para poner un clavo, introduzca antes un taco de plstico.

Merecen especial mencin, las divisiones interiores y paredes que delimitan
sectores de proteccin contra incendios en las zonas comunes, en las que:
No debe realizarse ninguna actuacin que pretenda modificar su estado
inicial sin el previo asesoramiento de tcnico competente.

Tambin se construyen tabiques con placas de escayola o con paneles
prefabricados (con acabado de yeso) que se fijan a una ligera estructura metlica.
Las recomendaciones anteriores son igualmente vlidas para estos otros tipos. Con
productos comercializados bajo marca atienda, adems, las instrucciones del
manual redactado por el fabricante.

9.1. Ladrillo

Las modificaciones en la
tabiquera se realizarn
con la previa consulta a
un tcnico. Cualquier
modificacin de
tabiquera ha de ser
consultado con un tcnico
especialista con el fin de
evitar posibles deterioros
en la estructura, en las
instalaciones o en otros
elementos constructivos.
Utilizar tacos y tornillos para colgar objetos. Se utilizarn tacos de plstico y
tornillos metlicos roscados para colgar objetos. Hay que cerciorarse por
dnde pasan las conducciones empotradas antes de clavar algo en la pared,
pues se podra producir una avera en las instalaciones y suponer un riesgo
grave para la seguridad.
Queda prohibida la realizacin de rozas o catas. Deben evitarse las rozas o
catas para empotrar instalaciones o cualquier otro objeto, pues debilitaran,
quizs excesivamente, la pared.
Evitar el contacto con sales y productos agresivos. Deben evitarse el
contacto directo de la tabiquera con sales o productos agresivos que puedan
degradar los materiales o producir eflorescencias en los paramentos.
Evitar el contacto directo de la carpintera de aluminio con morteros y pastas
de cemento. Se han de evitar cierres bruscos de carpinteras como puertas o
ventanas que adems de llegar a desencajar el marco puedan provocar
fisuras en la tabiquera.

Calendario

Informar al tcnico cuando se observen grietas, asientos, desplomes o
abombamientos
La presencia de alguna de estas incidencias debe ser comunicada al tcnico
especialista para que proceda a analizar el origen de estas patologas y descartar
que estn ocasionadas por la inestabilidad de los elementos que soportan a estas
fbricas

Renovacin de acabados
El mantenimiento de este tipo de tabiqueras se limita a la revisin peridica de las
mismas con el objeto de localizar posibles grietas, fisuras o humedades que en caso
de aparecer ser puesto en conocimiento de un tcnico en la materia.
Peridicamente, y coincidiendo con la renovacin de acabados de la tabiquera, se
proceder al relleno y repintado de las pequeas fisuras habituales de este tipo de
particiones

9.2. Bloque de Hormign

Las modificaciones en la tabiquera se realizarn con la previa consulta a un
tcnico. Cualquier modificacin de tabiquera ha de ser consultado con un
tcnico especialista con el fin de evitar posibles deterioros en la estructura,
las instalaciones u otros elementos constructivos.
Utilizar tacos y tornillos para colgar objetos. Se utilizarn tacos de plstico y
tornillos metlicos roscados para colgar objetos. Hay que cerciorarse por
dnde pasan las conducciones empotradas antes de clavar algo en la pared,
pues se podra producir una avera en las instalaciones y suponer un riesgo
grave para la seguridad.
Evitar cierres bruscos con las carpinteras. Se han de evitar cierres bruscos
de carpinteras como puertas o ventanas que adems de llegar a desencajar
el marco puedan provocar fisuras en la tabiquera.

Calendario

abombamientos
fbricas

particiones

9.3. Yeso - Escayola

tcnico. Cualquier modificacin de tabiqueras ha de ser consultado con un
tcnico especialista con el fin de evitar posibles deterioros en las
instalaciones u otros elementos constructivos y ha de ser realizada por
especialistas en este tipo de tabiquera, empleando el mismo tipo de piezas.
Para colgar objetos se deben utilizar tacos de plstico autoexpansivos. Se
pueden colgar objetos de hasta 20Kg. de peso, como apliques y accesorios
de bao, utilizando tacos de plstico autoexpansivos.

Calendario

Mantener la tabiquera de yeso-escayola seca
Es importante mantener este tipo de tabiqueras secas por lo que la aparicin de
humedades ha de solucionarse rpidamente. Del mismo modo, cualquier limpieza
que se haga ha de ser en seco

abombamientos
fbricas.

particiones

9.4. Cartn - Yeso

tcnico. Cualquier modificacin de tabiqueras ha de ser consultado con un
tcnico especialista con el fin de evitar posibles deterioros en las
instalaciones u otros elementos constructivos y ha de ser realizada por
especialistas en este tipo de tabiquera, empleando el mismo tipo de piezas.
La colocacin o fijacin de elementos pesados la realizar personal
cualificado. La colocacin o fijacin de elementos pesados, se llevar a cabo
por personal cualificado reforzando el interior de la particin o haciendo
coincidir los apoyos con la estructura del tabique. En ningn caso se
superarn los pesos mximos recomendados.
Utilizar tacos especiales para colocar objetos. Se utilizarn tacos especiales
para la colocacin de muebles u objetos decorativos.

Calendario

Mantener la tabiquera de cartn-yeso seca
Es importante mantener este tipo de tabiqueras secas por lo que la aparicin de
humedades ha de solucionarse rpidamente. Del mismo modo, cualquier limpieza
que se haga ha de ser en seco.

abombamientos
fbricas.

particiones.
9.5. Vidrio Moldeado

Evitar esfuerzos perpendiculares al plano de la particin. Este tipo de
tabiquera no soporta esfuerzos perpendiculares al plano de la particin por
lo que se evitarn este tipo de cargas.
No se han de colgar objetos ni realizar perforaciones. Queda totalmente
prohibido realizar huecos ni colgar objetos en las particiones de vidrio
moldeado.
Evitar la rotura de las piezas de vidrio moldeado. Evitar la rotura o
descascarillado de piezas a causa de golpes y rozaduras de objetos
punzantes o pesados.
de carpinteras como puertas o ventanas.

Calendario

Informar al tcnico cuando se observen roturas de juntas, asientos, desplomes o
abombamientos
fbricas.

Realizar limpieza de la particin
Las particiones de vidrio se limpiarn con agua y jabn o productos especficos
limpia cristales que no daen a las juntas de los vidrios.

Revisin del estado general
Se revisarn las particiones cada 5 aos para detectar posibles fisuras, roturas, o
deformaciones y comprobar el estado de las juntas.

9.6. Mamparas

Se han de evitar los golpes o cierres bruscos en los mdulos practicables de
las mamparas que ocasionan la rotura de cerraduras o herrajes y el
desajuste de puertas.
Del mismo modo se evitarn golpes y rozaduras dado que resultan de difcil
reparacin o sustitucin. En cualquier caso, es conveniente reservar piezas
para sustituciones o reparaciones.
Las mamparas sern sustituidas o reparadas por personal cualificado.
La aparicin de fisuras, roturas, desplazamientos... se pondr en
Los paneles se limpiarn cuidadosamente con agua y detergente neutro
evitando el rayado. Las mamparas pintadas o barnizadas se limpiarn con
productos de droguera mediante trapos o paos.
No se colgarn objetos pesados.
Se ha de evitar el contacto con la humedad que provoca variaciones
volumtricas, de aspecto y forma.
Es conveniente impedir la radiacin directa de los rayos solares que
deterioran el aspecto.

Calendario

Engrase de herrajes
Los herrajes deben ser engrasados con regularidad usando para ello,
preferentemente aerosoles apropiados.

Realizar mantenimiento de limpieza y pintura cada 3 aos
La limpieza y pintura si procede de los paneles cada 3 aos.

Revisin del estado general y mantenimiento de limpieza y pintura
Revisar la sujecin del vidrio, estado de las juntas, uniones entre perfiles y
fijaciones. Se comprobar el estado del empanelado, tensores y junquillos, as
como, la limpieza y pintura si procede de los paneles cada 3 aos

10. Carpintera Interior

Generalmente, la carpintera interior est constituida por puertas que pueden
prestar diversas funciones: permitir el paso de las personas, preservar la intimidad,
impedir la formacin de corrientes de aire o colaborar en la proteccin. Se
componen de:
Precerco. Elemento de madera fijado al tabique o tabicn.
Cerco. Elemento de madera con rebaje para encajar la hoja, fijado al
precerco.
Hoja. Elemento movible para abrir y cerrar (abatibles/correderas/
plegables).
Herrajes de colgar. Elementos metlicos para colgar la hoja del cerco
(bisagras, pernios).
Herrajes de seguridad. Elementos de diversos materiales incorporados a la
hoja y al cerco para la apertura y el cierre de sta (picaportes, cerraduras).
Tapajuntas. Tira de madera para ocultar a la vista las uniones de la pared y
el precerco.

Debido a la naturaleza de los materiales que constituyen los elementos anteriores,
resultan apropiadas las siguientes recomendaciones:
Evitar golpes y rozaduras en la superficie. Generalmente, las hojas
normalizadas no son de madera maciza en su totalidad, sino que suelen
estar formadas por un bastidor de madera cuyo hueco se rellena con un
material ligero. Un impacto de relativa fuerza puede causarle un dao
irreparable.
La colocacin de topes de goma en los suelos evitar deterioros tanto de la
hoja como de los revestimientos prximos.
Aunque los movimientos de abrir y cerrar sean frecuentes en todo tipo de
puertas, evite los portazos. Adquiera alguno de los productos que hay en el
mercado para trabar las hojas abatibles cuando tienen que permanecer
abiertas.
Por el dao irreparable que pueden causar, est atento a la aparicin de
carcomas, termitas u otros insectos xilfagos, y en tal caso, consulte con un
especialista.
Para evitar alabeos en las hojas mantener, mientras sea posible, cerradas
las puertas y seque inmediatamente cualquier muestra de humedad que
pudiera aparecer sobre ellas, ya que la madera se hincha con la humedad (y
en tiempo seco se contrae).
Los herrajes (cerraduras, manivelas, bisagras,etc.) deben ser engrasadas
con regularidad usando para ello, preferentemente, aerosoles apropiados.
No forzar los picaportes accionando las manillas o pomos.
La limpieza normal de las puertas puede hacerse con una bayeta seca. Si
hubiera necesidad de lavarlas, se recomienda la utilizacin de algn
producto de droguera adaptado al caso.
No tapar o anular las rejillas que, en algunos casos, llevan incorporadas en
su parte inferior las puertas de cuartos de bao y cocina. Pues, al hacerlo,
se invalidara el sistema de ventilacin de las habitaciones.
No cerrar (rellenar) la rendija que queda entre paramento de pared y
tapajuntas. Sin duda, volvera a abrirse.

En los espacios comunes del edificio pueden haberse colocado puertas denominadas
cortafuegos, con funciones especificas de proteccin contra incendios. Por tanto,
se deber tener en cuenta que:
Su configuracin y emplazamiento no debe alterarse sin el previo
asesoramiento del tcnico competente.
No se colgarn objetos pesados de las puertas. Las puertas no tienen
capacidad resistente, pudiendo provocar deformaciones en las mismas.
Hay que procurar evitar golpes y rozaduras. Generalmente, las hojas
normalizadas no son de madera maciza en su totalidad, sino que suelen
estar formadas por un bastidor de madera cuyo hueco se rellena con un
material ligero. Un impacto de relativa fuerza puede causarle un dao
irreparable
Evitar el contacto con la humedad. Evitar el contacto con la humedad que
provoca variaciones volumtricas, de aspecto y forma, dando lugar a
alabeos en las hojas.
Para evitar movimientos volumtricos de las puertas que puedan provocar
problemas en su abertura o ligeros alabeos, stas deben de permanecer en
un ambiente con temperaturas comprendidas entre 18/22 C y humedad
entre 40/70%
Evitar la radiacin directa solar. Se evitar la radiacin directa del sol que da
lugar a cambios de color, dilataciones, deterioro de los barnices, etc.
No se deben forzar los mecanismos de las puertas. No forzar los picaportes
accionando las manillas o pomos.
Eliminar de inmediato las manchas. Es importante la eliminacin inmediata
de manchas con un trapo ligeramente hmedo y posterior secado para
evitar que estas penetren y provoquen manchas de difcil eliminacin.

Calendario

Realizar limpieza de puertas, y engrasar los mecanismos
La limpieza de puertas se realizar con productos especficos de droguera mediante
trapos o paos. No se utilizarn productos agresivos o siliconas para limpieza que
daen la madera. Los herrajes (cerraduras, manivelas, bisagras, etc.) deben se
engrasadas con regularidad o cuando stos produzcan ruido, usando para ello,
preferentemente, aerosoles apropiados.

Comprobar la sujecin del vidrio (si existe)
Comprobar el estado de juntas y junquillos.

Se barnizarn o pintaran las puertas
Aproximadamente, pudiendo variar este periodo en funcin del uso y estado de
conservacin.

11. Revestimientos

Los revestimientos interiores, como todos los elementos constructivos, tienen una
duracin limitada. Suelen estar expuestos al desgaste por abrasin, fregamiento y
golpes.

Son materiales que necesitan ms mantenimiento y han de ser substituidos con
una cierta frecuencia. Por este motivo, se recomienda conservar una cierta cantidad
de los materiales utilizados para corregir desperfectos y en previsin de pequeas
reformas.

Como norma general se evitara el contacto de los elementos abrasivos con la
superficie del revestimiento. La limpieza tambin se ha de hacer con productos no
abrasivos.

A menudo los defectos en los revestimientos son consecuencia de otros defectos de
los paramento de soporte, paredes, tabiques o techos, que pueden tener diversos
orgenes. No se puede actuar sobre el revestimiento si previamente no se han
determinado las causes del problema.

Entre los revestimientos de paredes, los hay que hasta tienen nombre propio y son,
adems, los ms comnmente utilizados.
Enfoscados. Revestimiento con mortero de cemento.
Guarnecidos. Revestimiento con yeso.
Enlucidos. Revestimientos finos de diversos materiales (yeso, cal, etc.).
Alicatados. Revestimientos con azulejo.
Aplacados. Revestimientos con placas, generalmente de pequeo tamao
(plaquetas o mosaicos).
Chapados. Aplacados de piedra natural o artificial con piezas de mediano
tamao.

Los tres primeros necesitan un acabado de pintura; los restantes, no.

Todos estos revestimientos, aunque fueran de muy buena calidad, tienen mltiples
limitaciones funcionales, por lo que:
Ningn objeto pesado (muebles de cocina, estanteras, etc.) puede estar
sujeto o colgado de los revestimientos. Se recomienda llevar la sujecin al
elemento constructivo que sirve de soporte al revestimiento, es decir, a la
pared.
Evite los golpes y roces ya que pueden afectar a su aspecto y estabilidad.
Las reparaciones deben efectuarse a la mayor brevedad y con materiales
anlogos a los originales.

Si tuviera necesidad de hacer alguna perforacin en el paramento revestido:
Utilice siempre una taladradora.
En los alicatados, chapados y aplacados evite los encuentros y esquinas de
las piezas.
Antes de taladrar un azulejo, haga una pequea hendidura golpeando
suavemente con punzn y martillo, y coloque en ella la punta del taladro.

En mayor o menor grado, los revestimientos son siempre sensibles a la humedad.
Por eso, entre las recomendaciones que, al respecto, pueden hacerse, destacamos:
Los enlucidos de yeso se preservarn de la humedad y salpicado de agua. El
deterioro que sufrieran podra obligar a la total sustitucin o reposicin de la
zona afectada.
Se procurar que el desage de las jardineras o el agua de su riego no caiga
sobre los aplacados de la fachada. El peligro de desprendimiento obliga a ser
precavidos al repecto.
Si las juntas entre los azulejos y los aparatos sanitarios no estuvieran bien
rellenas, proceda a hacer un sellado con silicona, para evitar que el agua
o la humedad penetre hasta el mortero de agarre.

Si una pequea parte de la superficie del alicatado se abomba ligeramente o suena
a hueco al golpearlo (denunciando que los azulejos se han despegado del
mortero), independientemente del derecho que, en su caso, le asista a reclamar en
la forma procedente:
Coloque una cinta adhesiva uniendo los azulejos despegados con otros que
no lo estn, previniendo su total desprendimiento y los riesgos derivados de
ello. Despus avise, inmediatamente, a personal especializado en la
reparacin.

Los revestimientos estn expuestos a la accin del polvo y la suciedad, por lo que
se hace precisa una frecuente limpieza.

11.1. Yeso

Fijacin de cargas en el elemento. Ningn objeto pesado puede estar sujeto
o colgado del revestimiento de yeso. Los elementos que se fijen o cuelguen
del paramento habrn de ser ligeros y se recomienda llevar la sujecin al
pared o techo.
Los enlucidos de yeso se preservarn de la humedad y el contacto con agua.
El yeso permanecer seco, con un grado de humedad inferior al 70% y
alejado de contacto con agua. El deterioro que sufrieran podra obligar a la
total sustitucin o reposicin de la zona afectada.
La pintura del acabado debe ser compatible con el revestimiento de yeso. La
pintura que se aplique con la renovacin de acabados ser compatible con
ste.

Calendario

Ante la aparicin de patologas
Cuando se observen fisuras, desconchados o abombamientos, es necesario
consultar o realizar un dictamen tcnico.

Revisar peridicamente el estado del revestimiento de yeso
El mantenimiento del yeso se limita a revisar peridicamente su estado para
comprobar que no han aparecido fisuras de importancia, desconchados o
abombamientos.

Cualquier tipo de limpieza que se quiera hacer de este material ha de ser en seco
Los enlucidos de yeso se limpian con un pao seco repasando suavemente sus
paramentos.

11.2. Revoco

Fijacin de cargas en el elemento. Los elementos que se fijen o cuelguen del
paramento habrn de ser ligeros y se recomienda llevar la sujecin al
pared o techo.
Evitar el contacto continuo de humedad y agua. Evitar el contacto de aguas
que contengan impurezas o sales disueltas que provocan el deterioro o
manchado del material. Los revestimientos que se encuentran en
permanente estado de humedad presentan manchas producidas por
eflorescencias. Especialmente importantes son aquellas ocasionadas por
humedad capilar.

Calendario


Revisin del estado general del revoco
desconchados, manchas, falta de adherencia u otros sntomas de degradacin o
envejecimiento, en cuyo caso se requiere el levantamiento del revoco y la
sustitucin por uno nuevo, as como dar aviso a un tcnico que analice las causas.

Realizar limpieza del revestimiento
Para la limpieza peridica de este revestimiento, si no est recubierto por pinturas
u otros elementos, se emplear agua a baja presin con cepillo suave.
11.3. Estuco

Fijacin de cargas en el elemento. No fijar o colgar elementos pesados del
estuco, sino del elemento resistente. Los elementos que se fijen o cuelguen
del paramento habrn de ser ligeros y se recomienda llevar la sujecin al
pared o techo
Evitar el contacto continuo de humedad y agua. Evitar el vertido de aguas
proveniente de jardineras, cubierta... que contienen impurezas que
provocan el deterioro del material. Tampoco resulta conveniente que el
revestimiento se encuentre en permanente estado de humedad.

Calendario


Limpieza de estucos
Los estucos se limpiarn regularmente con agua y detergente muy diluido con una
esponja.

Comprobacin de la erosin mecnica, qumica, humedad, desprendimientos,
grietas y fisuras
desconchados, manchas, falta de adherencia o desprendimientos parciales en cuyo
caso se requiere el levantamiento del estuco y la sustitucin por uno nuevo, as
como dar aviso a un tcnico que analice las causas.

11.4. Chapado Cermico

Evitar la proximidad de focos importantes de calor. Las tensiones
superficiales producidas por procesos cclicos de dilatacin y retraccin en el
elemento de agarre de los elementos cermicos facilita su despegue, por eso
deben editarse la proximidad de focos importantes de calor.
Revisar el sellado de las juntas. El sellado de las juntas permite el grado
necesario de impermeabilidad del revestimiento, por tanto se ha de cuidar el
buen estado de las mismas.
Disponer de piezas de repuesto. Disponer de piezas de repuesto para la
sustitucin de las deterioradas o necesarias para efectuar futuras
reparaciones.
Fijacin de cargas en el elemento. La fijacin de pesos sobre la pared se
realizar sobre el soporte, procurando que los taladros alcancen la base del
alicatado

Calendario

Revisin inmediata Tcnico/Especialista:
Un tcnico cualificado debe valorar el desprendimiento de piezas
En caso de que se produzca el desprendimiento de piezas se dar aviso a un
tcnico cualificado que establezca las causas y su importancia

Limpieza de paramentos
El paramento se limpiar con agua y detergente no abrasivo y una esponja,
pudiendo utilizar amoniaco y bioalcohol en cocinas.
Si se apreciaran manchas de cemento de la obra, se eliminarn con productos
especficos o vinagre. Con alcohol de baja concentracin o gasolina las manchas de
colas, lacas y pinturas. Las manchas negras o verdes debidas a la aparicin de
hongos por el exceso de humedad, se eliminarn con leja.

Se realizar comprobacin de la erosin mecnica, qumica, humedad,
desprendimientos, grietas y fisuras cada 5 aos.

11.5. Chapado Piedra

Fijacin de cargas en el elemento. La
fijacin de pesos se realizar sobre el
soporte, procurando realizar los taladros
en medio de las piezas hasta alcanzar la
base del chapado. En estas perforaciones
hay que cuidar de que no se produzcan
entradas de agua por las mismas.
Evitar el contacto continuo de humedad y
agua. Al evitar el contacto con agua
proveniente de elementos que contienen
sales e impurezas, se evita la aparicin de manchas de salitre y fenmenos
de disgregacin de la piedra.
Disponer de piezas de repuesto. Disponer de piezas de repuesto para la
sustitucin de las deterioradas o necesarias para efectuar futuras
reparaciones.

Calendario

Un tcnico cualificado debe valorar el desprendimiento de piezas
En caso de que se produzca el desprendimiento de piezas se dar aviso a un
tcnico cualificado que establezca las causas y su importancia.

Limpieza de paramentos
Para la limpieza de este tipo de revestimientos se utilizar agua y cepillo, o en los
casos en los que se necesiten limpiezas ms profundas se pueden proyectar un
material abrasivo o se realiza una limpieza con productos qumicos, siempre bajo la
direccin de personal tcnico que evale la idoneidad del procedimiento.

Revisin estado general
Se realizar comprobacin de la erosin mecnica, qumica, humedad,
desprendimientos, grietas y fisuras cada 5 aos.

11.6. Pintura

Son revestimientos que sirven de acabado y proteccin a muchas superficies.

Por su situacin y consiguiente contacto directo con el ambiente, las pinturas sufren
en primera instancia la mayor parte de las agresiones que tendran que soportar los
paramentos protegidos.

Si pretende que las pinturas sigan prestando su accin protectora, observe las
siguientes recomendaciones:
Evite golpes, roces, rayados, etc. Todos ellos pueden dejar una huella en la
pintura.
La accin del polvo, los agentes atmosfricos, el contacto de las personas,
etc. exigen un continuo cuidado para que las pinturas no pierdan sus
posibilidades de proteger y decorar. Por tanto, procure que estn siempre en
perfecto estado.
Las pinturas sobre elementos metlicos protegen a stos contra la oxidacin,
por lo cual, procure restaurar la pintura a la primera seal de xido que
observe y selle la filtracin de agua que, seguramente, la produce. A menos
que proceda reclamar la reparacin al vendedor de la vivienda si est en
plazo de garanta.

Especial cuidado deber tenerse con las barandillas de terraza o cualquier elemento
similar colocado a la intemperie. Su oxidacin podra entraar serio peligro.

11.6.1. Pintura al temple

Evitar el contacto continuo de humedad y agua. Al evitar el contacto con
agua proveniente de elementos que contienen sales e impurezas se evita la
aparicin de manchas de salitre y fenmenos de disgregacin de la piedra.
Del mismo modo se evitarn los excesos de humedad que modifican las
caractersticas de la pintura.
Evitar los golpes y rozamientos.
Evitar la formacin de moho en la pelcula. Esta pintura es propicia para la
formacin de moho por falta de ventilacin, por tanto, se extremarn las
precauciones en la renovacin del aire.
La radiacin solar directa causa una prdida de tonalidad. Tambin
favorecen el cambio de tonalidad, el humo procedente de chimeneas, cocina
y estufas.

Calendario

Limpieza paredes con pintura al temple
Las paredes con pintura al temple se limpiarn con un trapo seco o plumero.
Algunas manchas se podrn eliminar con goma de borrar.

Repintado del paramento
En la renovacin de la pintura se debe asegurar que el paramento est seco antes
de proceder.

Decapado y pintado del paramento
Se realizar un decapado y pintado cada 5 aos, para ello se humedecer el
paramento con brocha y rascar el revestimiento con una esptula antes de la
aplicacin de la nueva pintura.

11.6.2. Pintura plstica

Evitar el contacto continuo de humedad y agua u otros productos agresivos.
Al evitar el contacto con agua proveniente de elementos que contienen sales
e impurezas se evita la aparicin de manchas de salitre y fenmenos de
disgregacin de la piedra. Del mismo modo se evitarn los excesos de
humedad que modifican las caractersticas de la pintura.
y estufas.

Calendario

Limpieza de pintura plstica
La limpieza se realizar con agua, jabn neutro y una esponja.

Repintado del paramento
El repintado del paramento se realizar cada 5 aos. Durante las tareas de
repintado se atendern las instrucciones del fabricante de la nueva pintura a
emplear.

Renovacin y pintado del paramento
Cada 10 aos se eliminar la pintura existente con el fin de renovar por completo el
acabado. Durante las tareas de renovacin y pintado se atendern las instrucciones
del fabricante de la nueva pintura a emplear.

11.6.3. Cal

Proteger del contacto con el agua o la humedad. Se ha de evitar el vertido
de aguas que provocan el deterioro del material. Del mismo modo se
evitarn los excesos de humedad.
Evitar los golpes y rozamientos

Calendario

Limpieza del paramento
La limpieza se realizar con trapos secos.

Cada 5 aos se eliminar la pintura existente con un cepillo de pas, lijadoras o
rasquetas, y se repondr la pintura.

11.6.4. Esmalte

Evitar el contacto continuo de humedad y agua. Al evitar el contacto con
agua proveniente de elementos que contienen sales e impurezas se evita la
aparicin de manchas de salitre y fenmenos de disgregacin de la piedra.
Del mismo modo se evitarn los excesos de humedad que modifican las
caractersticas de la pintura.
y estufas.

Calendario

Limpieza de los paramentos
Los paramentos con pintura al esmalte se limpiarn con agua, jabn y una esponja.

La reposicin de la pintura se realizar cada 5 aos eliminando previamente la
existente por medios mecnicos, por quemado, con disolventes o con una
disolucin de sosa custica y con un rascado con esptula posterior.

11.7. Falsos Techos

No soportan la sujecin de elementos pesados. Este tipo de techos no
soportan elementos pesados por tanto, no se suspendern objetos o
mobiliario del mismo. En caso de necesitar colgar elementos pesados se
anclarn al elemento resistente superior.
Evitar golpes y rozaduras.
Evitar la presencia de humedad o el acceso de agua. Permanecer seco, con
un grado de humedad inferior al 70 % y alejado de salpicados de agua.
Reserva de piezas singulares de repuesto. Es conveniente tener material de
repuesto para posibles sustituciones, sobre todo de piezas decorativas.
Compatibilidad de la pintura con escayolas y yesos. En el proceso de pintado
se ha de tener en cuenta el empleo de pinturas compatibles con escayolas y
yesos.

Calendario

Revisin inmediata Especialista/Tcnico:
Ante la presencia de fisuras
En este tipo de falsos techos resulta habitual la aparicin de finas fisuras como
consecuencia de los movimientos por cambios de temperatura o pequeos
movimientos de la estructura. En su reparacin se emplearn plastecidos con
vendas y posterior pintado.

Limpieza y pintado del falso techo
La limpieza se realizar con un pao seco. Se pintar con pinturas poco densas y
pistola para no daar el material.

11.7.1. Falso techo modular

No soportan la sujecin de
elementos pesados. Este tipo de
techos no soportan elementos
pesados por tanto, no se
suspendern objetos o mobiliario
del mismo. En caso de necesitar
colgar elementos pesados se
anclarn al elemento resistente
superior.
Evitar golpes y rozaduras.
Evitar la presencia de humedad o el
acceso de agua. Permanecer seco,
con un grado de humedad inferior al 70 % y alejado de salpicados de agua.
Reserva de piezas singulares de repuesto. Es conveniente tener material de
repuesto para posibles sustituciones, sobre todo de piezas decorativas.
Sustitucin de las placas deterioradas. Las placas deterioradas sern
sustituidas por placas iguales (en color y textura), aprovechando para ello la
comprobacin del estado del soporte del falso techo.

Calendario

Limpieza del falso techo modular
La limpieza se realizar por aspiracin o con trapos secos. Para el repintado del
falso techo se descolgarn todos los paneles y los perfiles se protegern y
repintarn en funcin de su estado de conservacin.

Revisar los anclajes al soporte
Revisar el estado de sujecin del soporte del falso techo.

12. Pavimentos

El pavimento o solado es la capa superior que recubre la superficie de cualquier
suelo. Su finalidad es mltiple: desde proporcionar una superficie plana fcil de
pisar y dura al desgaste, hasta dotarla de un aspecto agradable e incluso
decorativo.

Entre los pavimentos cermicos puede encontrar en su vivienda varios tipos:

De cermica sin revestir. La ms conocida es la solera de 14x28 cm que se
emplea con profusin en la pavimentacin de azoteas, terrazas y patios.
De cermica esmaltada (vidriada). Una capa de esmalte extendida sobre la
cara vista de la baldosa se vitrifica al tiempo de su coccin.
De gres. Es este un material de gran dureza, muy compacto e impermeable,
generalmente utilizado en la pavimentacin de cocinas, lavaderos, cuartos
de bao y aseos.

Para los pavimentos cermicos, de mrmol o terrazo deben tenerse en cuenta las
Procure secar inmediatamente el suelo mojado para evitar que el agua
penetre en la capa interior provocando, en ocasiones, desprendimientos y
filtraciones en la vivienda inferior.
Si fuera preciso, revise y reponga las juntas daadas. Su buen estado
previene roturas y dificulta el paso de la humedad.
Evite el derramamiento de grasas y cidos sobre su superficie.
Evite golpes o impactos de objetos duros o punzantes ya que pueden
romper las baldosas.
Si una baldosa se rompe o desprende repare el dao lo ms rpidamente
posible para evitar que las piezas contiguas pudieran sufrirlo.
Procure disponer de piezas para reposicin de los pavimentos de su vivienda
o edificio, para casos de rotura o sustituciones por otras causas, ya que
puede resultar dificultoso encontrar, en su momento, piezas iguales a las
originales. Si as viniese estipulado en el contrato de compraventa de la
vivienda, dichas piezas deben ser proporcionadas por el promotor.
El mrmol puede pulirse o abrillantarse de nuevo cuando su aspecto lo
aconseje. No obstante, tenga en cuenta que el nmero de veces que se
puede pulimentar no es ilimitado.
No arrastre los muebles sobre estos pavimentos a menos que haya
protegido, con trozos de fieltro o similar, las zonas de roce.

12.1. Baldosa

No utilizar productos agresivos en la limpieza de las baldosas. Se ha de
evitar el uso de cidos clorhdricos, lejas, amoniaco, agua fuerte,
detergentes alcalinos y sosa custica u otros agentes agresivos en la
limpieza y mantenimiento del pavimento.
Conservar piezas de reposicin. Es conveniente guardar un pequeo nmero
de piezas para reponer aquellas que por deterioro, mantenimiento o en caso
de reparacin fuera necesario sustituir.
Revisar anualmente el sellado de juntas con sanitarios. Las juntas con los
sanitarios han de estar selladas con silicona o similar y anualmente se ha de
revisar dicho sellado renovndolo si fuera necesario.
No utilizar abrillantadores. No se utilizarn abrillantadores porque aumentan
la adherencia del polvo.

Calendario

Limpieza en baldosa cermica
Regularmente se realizar una limpieza con agua y detergente adecuado pudiendo
emplearse amoniaco o bioalcohol como productos desinfectantes.
Si se apreciaran manchas de cemento de la obra, se eliminarn con productos
especficos o vinagre. Con alcohol de baja concentracin o gasolina las manchas de
colas, lacas y pinturas.
Las manchas negras o verdes debidas a la aparicin de hongos por el exceso de
humedad, se eliminarn con leja

Limpieza en terrazo
Es necesario limpiar este tipo de pavimentos peridicamente empleando agua y
detergente neutro.

Limpieza en piedra
detergente neutro.

Limpieza y encerado de terrazo
detergente neutro tras el cual se realizar un encerado mensualmente.

Revisar el estado de las piezas
Peridicamente se comprobar que no hay piezas fisuradas, rotas o desprendidas
en cuyo caso es necesario avisar a un tcnico cualificado para que evale la
importancia de la incidencia.

Abrillantar el terrazo y piedra
Estos tipos de baldosas necesitan abrillantarse para realzar sus caractersticas
decorativas.

Renovacin del material de rejuntado
Se revisar y renovar si fuera necesario. En este trabajo se emplear lechada de
cemento o material especfico para el rejuntado.

Pulido y encerado en terrazo y piedra, no deslizante
Cada 3 6 aos realizar pulimentacin y encerado en terrazo y piedra no
deslizante, este tratamiento depender del uso y desgaste del pavimento de terrazo
o de piedra, asegurndose en todo caso que no sea deslizante

12.2. Madera (tarima, parquet y flotante)

Evitar el vertido de agua sobre los pavimentos de madera. La humedad es
muy perjudicial para este tipo de pavimentos as que se ha de evitar el
vertido de agua.
La humedad habitual favorece la aparicin de insectos y hongos que
deterioran la madera adems de provocar movimientos volumtricos que
pueden provocar la aparicin de abombamientos, fisuras de gran tamao en
el pavimento o incluso su desprendimiento.
Eliminar de forma inmediata las manchas. Es importante la eliminacin
inmediata de manchas con un trapo ligeramente hmedo y posterior secado
para evitar que stas penetren y provoquen manchas de difcil eliminacin.
Utilizar barnices de elevada elasticidad y resistencia. En los trabajos de
mantenimiento se utilizarn barnices compatibles con el pavimento de
elevada elasticidad y resistencia.
Mantener el pavimento en un ambiente idneo. El pavimento de madera
deber permanecer en un ambiente con temperaturas comprendidas entre
18/22 C y humedad entre 40/70%..
Evitar la radiacin directa del sol. Se evitar la radiacin directa del sol que
da lugar a cambios de color, dilataciones, deterioro de los barnices y
cambios de volumen en la madera.
Respetar la junta perimetral. Este tipo de pavimentos disponen de una junta
perimetral que le permite el movimiento de dilatacin y contraccin a causa
de los cambios de temperatura y humedad. Es importante respetar dicha
junta.
Reservar algunas piezas para reposicin. Es conveniente guardar un
pequeo nmero de piezas para reponer aquellas que por deterioro o
mantenimiento de instalaciones fuera necesario sustituir.

Calendario

El desprendimiento o desplazamiento de piezas, deterioro del barniz, aparicin de
humedades, insectos u hongos se pondr en conocimiento de un tcnico
especialista para evaluar su incidencia y forma de reparacin.

Realizar limpieza seca de los pavimentos de madera
Los pavimentos de madera se limpiarn con mopa o trapos secos a diario.

Renovar el encerado
Renovar el encerado de pavimentos con acabado natural para la conservacin del
brillo y proteccin de los acabados. No aplicar ceras en un pavimento previamente
barnizado.

Realizar mantenimiento en funcin de las caractersticas del suelo
Realizar mantenimiento en funcin del uso, estado de conservacin y tipo de
pavimento de madera. Para reparar las juntas pequeas, se utilizarn emplastes
especiales para ocultar aquellas juntas con dilataciones, contracciones y mermas
que no sean superiores al 2,5% de la anchura de la tabla

Mantenimiento del pavimento tarima y parquet
Acuchillado, lijado, pulido y rebarnizado de los pavimentos de tarima y parquet. La
frecuencia variar dependiendo del uso y estado de conservacin.

Mantenimiento del pavimento madera flotante
Acuchillado, lijado, pulido y rebarnizado de los pavimentos de madera flotante. La
frecuencia variar dependiendo del uso y estado de conservacin.

12.3. Laminado

Evitar el vertido de agua sobre los pavimentos laminados. La humedad es
muy perjudicial para este tipo de pavimentos as que se ha de evitar el
vertido de agua.
Eliminar de forma inmediata las manchas. Es importante la eliminacin
inmediata de manchas con un trapo ligeramente hmedo y posterior secado
para evitar que stas penetren y provoquen manchas de difcil eliminacin.
Mantener el pavimento en un ambiente idneo. El pavimento de madera
deber permanecer en un ambiente con temperaturas comprendidas entre
18/22 C y humedad entre 40/70%.
Evitar la radiacin directa del sol. Se evitar la radiacin directa del sol que
da lugar a cambios de color, dilataciones, deterioro de los barnices, etc.
Respetar la junta perimetral. Este tipo de pavimentos disponen de una junta
perimetral que le permite el movimiento de dilatacin y contraccin a causa
de los cambios de temperatura y humedad. Es importante respetar dicha
junta.
Reservar algunas piezas para reposicin. Es conveniente guardar un
pequeo nmero de piezas para reponer aquellas que por deterioro o
mantenimiento de instalaciones fuera necesario sustituir.

Calendario

Realizar limpieza del pavimento laminado
Peridicamente se limpiarn con agua y jabn mediante un trapo aclarando a
continuacin con agua y secndolo.

Sustitucin del pavimento laminado al final de su vida til
Este tipo de pavimentos no permiten su rehabilitacin, por tanto, una vez que
hayan superado su vida til la nica alternativa es sustituirlos

12.4. Linleo

Evitar el vertido de agua sobre
los pavimentos de linleo. La
humedad es muy perjudicial
para este tipo de pavimentos
por ello se ha de evitar el
vertido de agua.
No utilizar productos
agresivos en la limpieza del
linleo. No utilizar productos
agresivos como lejas,
amoniaco, agua fuerte o
similar que provoquen el
deterioro del pavimento, sobre todo de las juntas.
Reservar material para reposicin. Es conveniente guardar un pequeo rollo
de material para reponer en caso de sustitucin deterioro o por
mantenimiento de instalaciones.

Calendario

Realizar limpieza
Se limpiarn con agua y jabn mediante un trapo aclarndolo a continuacin y
secndolo. Es conveniente aplicarle ceras naturales que ayuden en su
mantenimiento y aporten brillo.

Evitar rozamientos con elementos pesados
En caso de que aparezcan rayas de difcil eliminacin, se pueden solucionar
decapando y aplicando una nueva capa de cera siempre que las rayas no sean
profundas.

Comprobar estado general del pavimento
Cada 2 aos se comprobar el estado general del pavimento.

12.5. Moqueta

Evitar el vertido de agua sobre los
pavimentos de moqueta. La humedad es
muy perjudicial para este tipo de
pavimentos as que se ha de evitar el
vertido de agua.
Reservar material para reposicin. Es
conveniente guardar un pequeo rollo de
material para reponer en caso de
sustitucin deterioro o por
mantenimiento de instalaciones.

Calendario

Limpieza de la moqueta
La limpieza se realizar con aspirador o escoba adecuada, evitando el uso de
productos hmedos.

Revisin semestral Propiedad/Especialista:
Limpieza la moqueta
Se aplicar una espuma seca 2 veces al ao.

12.6. Vinlicos

Evitar el vertido de agua sobre los pavimentos vinlicos. La humedad es
perjudicial para este tipo de pavimentos por ello se ha de evitar el vertido
de agua.
No utilizar productos agresivos en la limpieza. No utilizar productos
agresivos como lejas, amoniaco, agua fuerte o similar que provoquen el
deterioro del pavimento, sobre todo de las juntas.
Reservar material para reposicin. Es conveniente guardar material para
reponer en caso de sustitucin deterioro o por mantenimiento de
instalaciones.

Calendario

Realizar limpieza del pavimento
Se limpiarn con agua y jabn mediante un trapo, aclarndolo con agua y
secndolo a continuacin.

Revisin del estado general del pavimento vinlico
Cada 2 aos se realizar una comprobacin de la erosin mecnica, qumica,
humedad, desprendimientos, grietas y fisuras.

13. Instalaciones

Denominamos as a todo tipo de infraestructuras que prestan algn servicio o
proporcionan algn suministro a la vivienda.

Las hay de muchos tipos:
Para suministro de agua, gas y electricidad.
Para evacuacin, como extraccin de humos y gases o desages.
Para comunicaciones, como es el caso del telfono y TV, o radio.
De proteccin, como pararrayos, contra incendios y puesta a tierra.
De climatizacin, como son las de calefaccin, aire acondicionado o
ventilacin.

13.1. Fontanera

Es la forma en que, tradicionalmente, se han venido denominando las instalaciones
de suministro de agua fra y caliente y los desages de una vivienda.

Batera de contadores de agua:
A. Montantes hasta las viviendas.
B. Contador.
C. Llave de entrada.
13.1.1 Agua fra

La instalacin de agua fra es la encargada de llevar el agua que se consume en la
vivienda, desde la red de la compaa suministradora hasta los aparatos de
consumo. Su importancia se debe a que:

El agua es un bien escaso y necesario para la vida.

Su consumo debe ser objeto de consideracin por todos los usuarios, para hacer de
ella una utilizacin lo ms racional posible.

Red privativa de la vivienda:

A partir del contador para medir los consumos de cada vivienda particular y/o de la
comunidad de un edificio, la instalacin interior que sirve a un usuario particular
suele estar formada por:
Llave de entrada colocada a la salida del contador .
Montante o tubo ascendente hasta la vivienda que se suministra.
Llave de abonado o llave de corte general que puede ser manipulada a
voluntad del usuario.
Tuberas para distribucin del agua a todos los aparatos.
Llaves de corte para permitir o anular la entrada de agua a cada recinto
hmedo.
Grifera para regular la entrada de agua a cada aparato en los momentos de
consumo.
Llaves de escuadra que permiten cortar la entrada de agua a cada grifo de
los distintos aparatos (excepto baera y ducha).

Tenga en cuenta estas primeras recomendaciones:
Una vez conectado el servicio, o cuando haya transcurrido mucho tiempo sin
ser utilizado, abra todos los grifos de la vivienda y deje correr el agua
suavemente durante 15 minutos para limpiar las tuberas y dems
complementos de la instalacin.
En particular, limpie los filtros de los grifos despus de un corte de
suministro.
No deber modificarse la instalacin sin la intervencin de un tcnico
competente. Debe saber que si su instalacin tiene tuberas de acero
galvanizado, las reparaciones con tubera de cobre podran daar
gravemente la instalacin, salvo que se utilizaran manguitos anti
electrolticos.
Cierre la llave de abonado, en caso de ausencia prolongada.

Para el mejor funcionamiento de toda la vivienda, atienda tambin a las siguientes
observaciones:
No utilice la instalacin para fines extraos a su propio funcionamiento. Por
ejemplo, no cuelgue ningn objeto de las llaves o tuberas. No utilice estos
como tomas de tierra. Recuerde que los grifos y llaves de paso, se abren
girando hacia la izquierda y se cierran girando hacia la derecha.
En los grifos, nunca fuerce los mecanismos de apertura y cierre.

Si hace alguna pequea reparacin por su cuenta, recuerde que:
No debe apretar excesivamente las roscas en llaves y grifos para no daar
las zapatillas.

Un bien tan escaso y de consumo tan generalizado como es el agua, necesita la
mentalizacin del usuario para promover el ahorro en el consumo.

Atienda las campaas de las compaas suministradoras y de las asociaciones de
consumidores y usuarios para el ahorro en el consumo, y adems:
Cierre el grifo mientras se cepilla los dientes o se afeita.
Utilice un recipiente y no el chorro de agua para lavar los alimentos. Al
terminar, este agua se puede aprovechar para regar las plantas.
Sepa que en la cocina lavar los platos a mano gasta ms agua que el
programa corto del lavavajillas.
No friegue el menaje de cocina con el grifo del fregadero abierto. Utilice uno
de los senos para enjabonar y el otro para aclarar.
Mantenga la ducha abierta slo el tiempo indispensable y cierre los mandos
mientras se enjabona.
Utilice mejor la ducha que el bao. Podra ahorrar hasta 7.300 litros al ao.
Procure utilizar la lavadora y el lavavajillas cuando estn completamente
llenos y en programas econmicos.
Coloque dispositivos economizadores de agua. En el mercado ya hay
distintos tipos para adaptar a los grifos y a las cisternas del inodoro. Para
stas ltimas, se encuentran distintas opciones:
o Mecanismos de doble descarga que disponen de dos pulsadores: con
uno se descargan aproximadamente 3 litros y con el otro la
capacidad total de la cisterna (alrededor de 10 litros).
o Interruptor de descarga. Un pulsador o tirador nico corta la salida
de agua cuando se acciona por segunda vez.
o Contrapesos. En un mecanismo normal se cuelgan de la vlvula,
cerrndola al soltar el pulsador o tirador.

Repare inmediatamente las fugas (10 gotas de agua por minuto suponen 2.000
litros de agua al ao desperdiciados).

Son, precisamente, las fugas, la mayor preocupacin que, generalmente, plantea
una instalacin de fontanera a los usuarios de este servicio. Por eso:
Vigile cualquier goteo o mancha de humedad que le haga suponer la
existencia de una fuga o avera.
Revise, tan frecuentemente como sea necesario, los mecanismos de carga y
descarga de la cisterna del inodoro.
Efecte comprobaciones en su contador para detectar posibles fugas o
averas. Para ello, puede contrastar lecturas peridicas de la compaa
suministradora.

Si vara la presin de suministro, disminuyendo la que fuera habitual, ser,
probablemente, por alguna de estas tres causas:
Una avera en la red municipal, en cuyo caso, debe avisar a la compaa
suministradora.
Una avera en su propia instalacin. En este supuesto, haga que se la
revisen sin la menor dilacin.
Una avera en la red comunitaria o grupo de presin. En este supuesto,
comunquelo al representante de la comunidad.

Red comunitaria del edificio

La instalacin para el suministro de agua a un edificio de viviendas necesita hacer
una acometida desde la red municipal que discurre por la va pblica. La tubera de
acometida tiene incorporadas varias llaves de maniobra: llave de toma, que abre
paso a la acometida; llave de registro, en la va pblica y llave de paso, situada en
el interior del edificio y prximo a la fachada.

En esta ltima, comienza la red privada e interior al edificio. La instalacin completa
podra tener los siguientes elementos:
Contador principal (o general). Mide todos los consumos que se producen en
una acometida. Est situado en la proximidad de la llave de paso. (Todava
hay muchos edificios donde slo existe un contador).
Batera de contadores. Conjunto que forman los contadores divisionarios
para medir los consumos de cada abonado.
Depsito acumulador para reserva de agua y que alimenta al grupo de
presin.
Grupo de presin. Equipo hidroneumtico que proporciona, en caso
necesario, la suficiente presin para que el agua circule por todo el recorrido
de las instalaciones. Suele llevar dos electrobombas, de uso alternativo.
En el caso de existir red de bocas de incendio equipadas (BIE), dicha red
cuenta con un grupo de presin especfico para la misma, independiente del
grupo de presin para la red de abastecimiento de agua potable, que suele
estar ubicado en el mismo recinto
Tuberas y accesorios que canalizan el agua a distintas localizaciones del
edificio (viviendas, azotea, cuarto de basuras.)

De anloga manera a lo recomendado para la instalacin interior:
Preste atencin a cualquier goteo o mancha de humedad.
Efecte comprobaciones en su contador para detectar consumos anormales.
Repare inmediatamente las fugas.
No deber modificarse la instalacin sin la intervencin de un tcnico
competente.
No se utilizarn elementos de la instalacin para fines extraos a su propio
cometido. Por ejemplo, no deben emplearse las tuberas para tomas de
tierra.

Cuadro de mando de electrobombas:
A. Mando paromarcha de electrobombas.

Grupo de presin para red de abastecimiento de agua potable:
A. Cuadro de mando de las electrobombas.
B. Electrobombas del grupo de presin de agua potable.
C. Depsito acumulador (aljibe).
D. Equipo hidroneumtico.

Respecto del grupo de presin recuerde que:
Es conveniente que el local donde se instale el grupo de presin est
siempre limpio.
Los depsitos de agua se mantendrn tapados para evitar la entrada de
polvo y suciedad y proteger de posibles contaminaciones.
La instalacin elctrica que alimenta al grupo de presin debe funcionar
correctamente. De igual forma, los elementos que componen el grupo
(manmetro, caldern, electrobomba).
Las electrobombas no deben funcionar si el depsito acumulador est vaco.
Si esto sucediera, deber pararse inmediatamente el funcionamiento y
avisar para que un tcnico proceda a vaciar el caldern, regular el aire y
poner de nuevo en marcha todo el equipo.
Para aminorar los efectos de alguna avera conviene tener disponibles
repuestos de los elementos de proteccin (fusibles) de las instalaciones
electromecnicas.

Grupo de presin para red de bocas de incendio equipadas (BIE):
A. Electrobombas.
B. Cuadro de control, mando y proteccin.
Frente del cuadro de control, mando y proteccin del
grupo de presin de las BIE.
13.1.2 Agua caliente

Es sta una instalacin cuyo completo servicio le exige cumplir dos funciones
complementarias: produccin y distribucin.

La produccin de agua caliente puede hacerse:
Individualizada por vivienda.
Centralizada.

Individualizada por vivienda

La distribucin se hace mediante una pequea red que lleva el agua caliente desde
el aparato productor hasta los diferentes puntos de consumo, generalmente,
situados en la cocina y cuartos de bao y aseos.

Los elementos principales de una instalacin completa son:
Calentador. Aparato generador del agua caliente. Si utiliza energa elctrica,
el agua caliente se mantiene en un acumulador (termo). Cuando funciona
con gas, lo ms frecuente es que se produzca un flujo instantneo de agua
caliente.
Tuberas. En la actualidad son, generalmente, de cobre.
Llaves de corte.
Grifera.
Llaves de escuadra.

Para que el sistema se active es necesario establecer conexin con la instalacin de
agua fra: el fluido que transportan es el mismo. Y como su funcionamiento es
parecido, todas las recomendaciones que se han hecho en el apartado anterior son
igualmente vlidas aqu.

Adems, puesto que sta es una instalacin de confort, parece conveniente
recomendar al usuario que, si no los tuviera ya instalados:
Disponga de grifos con monomando y termostato en el bao o la ducha, y
de monomando, al menos, en los restantes aparatos que consuman agua
fra y caliente.
Solicite la asistencia tcnica correspondiente, ante cualquier anomala de
funcionamiento en su calentador. Si est en perodo de garanta, la
reclamacin debe dirigirse al promotor.

Debe tenerse en cuenta tambin que el agua caliente produce dos consumos: el de
agua y el de la energa necesaria para calentarla.

Por tanto:
Vigile el consumo de agua caliente.
Haga uso del calentador segn las indicaciones del fabricante.

Si circula por la red de suministro un agua con gran contenido de sales es probable
que su instalacin de agua caliente tenga algn problema aadido, pues las
tuberas van acumulando depsitos salinos reduciendo el caudal que puede circular
por su interior.

Produccin centralizada
La produccin centralizada de agua caliente para uso domstico (calefaccin y/o
sanitarios y cocinas) tendr que proporcionar de forma segura y eficiente, el caudal
requerido por los servicios del conjunto de viviendas y del edificio en general. Esta
produccin habr de ser luego distribuida a los diferentes puntos de consumo.

Los elementos principales de una instalacin de este tipo son:
Caldera. Aparato donde el fluido calorfico (agua) alcanza la temperatura
necesaria. Para la combustin utilizan gasleo, gas natural, etc.
Acumulador. Recipiente donde se almacena el agua preparada para el
consumo en los aparatos.
Distribuidor. Tuberas que parten de la caldera y conectan con los circuitos
para llevarle el agua caliente.
Bombas de aceleracin. Impulsan la circulacin del agua caliente a travs de
la red de distribucin.
Red de distribucin. Conjunto de tuberas con el adecuado aislamiento
trmico que enlaza el distribuidor con los aparatos de consumo de agua
caliente.

Los elementos de produccin se ubican generalmente en un local cerrado (cuarto
de calderas).

La instalacin responde a un determinado diseo y clculos expresamente
realizados para el edificio. En consecuencia:
No se deben hacer modificaciones sin la intervencin de un especialista. La
instalacin podra quedar descompensada o resultar insuficiente.
Cualquier anomala de funcionamiento debe ser subsanada por un tcnico
competente.

Para evitar el deterioro que produce la oxidacin la instalacin debe mantenerse
llena de agua.

Para evitar riesgo de consumos exagerados ocasionados por prdidas de calor de la
propia instalacin:
Vigile el estado del aislamiento de las tuberas y reponga las coquillas
cuando se encuentren en mal estado.
Con fuertes heladas y para prevenir el riesgo de que revienten los conductos
es conveniente mantener en marcha la instalacin mientras dure el
fenmeno meteorolgico, regulando la temperatura para no incidir en
disparatados consumos de combustible. Dada la importancia que tienen las
mquinas y aparatos ubicados en el cuarto de calderas debe controlarse el
acceso al mismo, excepto para personal autorizado. Es aconsejable que,
incluso la limpieza, sea realizada por el personal de mantenimiento para
evitar accidentes.

13.1.3 Desages

Red privativa de la vivienda
Conduce el agua sucia de cocina, lavadero, cuartos de bao y aseo, hasta los
bajantes. Los elementos principales que la componen son:
Sifones. Elementos de desage de cada aparato para evitar los malos olores.
Bote sinfnico. Recipiente al que vierten varios ramales de desage y que
evacua al bajante o a un manguetn .
Manguetn. Conducto de evacuacin de amplio dimetro para desage de
inodoros, que enlaza directamente con el bajante.
Tuberas. Conductos de evacuacin para desage de los restantes aparatos.

El agua utilizada en la vivienda debe ser evacuada al exterior despus de su empleo
en diferentes aplicaciones (limpieza, fregado, lavado, etc). La red de desages est
preparada para admitir el paso de residuos orgnicos, si bien con algunas
limitaciones.

Algunos desechos no orgnicos se destruyen con dificultad y podran obstruir las
instalaciones de evacuacin. Por tanto:
No arroje por los desages restos de comida, plsticos, gomas, paos,
compresas, etc., y otros elementos duros (como hojas de afeitar o cepillos
de dientes).
No vierta a la red sustancias txicas o contaminantes (detergentes no
biodegradables, colorantes permanentes, cidos abrasivos, etc.).
No convierta el inodoro (retrete) en un cubo de basura.

Para un correcto funcionamiento de los sifones:
Vigile su nivel de agua. Una ausencia prolongada, sobre todo en verano,
podra provocar la evaporacin del agua que obstaculiza la emanacin de
malos olores.
Utilice detergentes biodegradables que evitan la formacin de espumas, las
cuales podran petrificar y obstruir o disminuir los conductos de evacuacin.

En el supuesto de algn pequeo atasco:
Deje correr agua caliente, que disuelve las grasas. Aadiendo algn
producto apropiado (ni cidos, ni productos corrosivos) de los que existen en
el mercado, se puede ablandar el tapn.

En caso de avera de algn elemento de esta instalacin:
No utilice el aparato afectado hasta la reparacin del deterioro.

Si tras periodos ms o menos largos de ausencia de la vivienda, existen malos
olores en cuartos de bao o cocina, es generalmente debido a la inexistencia de
agua en los sifones.
Efecte la descarga de la cisterna del inodoro y abra la grifera dejando
correr el agua.

Sifn registrable del fregadero Bote sifnico con tapa desmontada
13.1.4 Sanitarios

No se apoyarn pesos excesivos sobre los sanitarios. No utilizar la
instalacin para fines extraos a su propio funcionamiento.
No verter basura por el inodoro. Ante la posibilidad de que se atasquen las
tuberas, est prohibido el vertido de basuras por el inodoro.
En la limpieza se evitar el uso de productos de limpieza agresivos. En la
limpieza se evitar el uso de productos de limpieza agresivos (salfumn o
agua fuerte), as como estropajos o tejidos abrasivos. Si bien los aparatos
sanitarios pueden resistir la accin de los productos agresivos, las tuberas y
desages se pueden ver afectados.
Slo podr manipular los sanitarios el personal cualificado. Cualquier
manipulacin de los aparatos sanitarios estar limitada a personal
cualificado que previamente habr cerrado las llaves de paso
correspondientes.

Evitar los golpes con objetos pesados o punzantes. Los golpes con objetos
pesados o punzantes pueden provocar el deterioro del sanitario, incluso
fisuras o roturas que provoque prdidas.

Calendario

Realizar limpieza
Se utilizar agua con detergente neutro para la limpieza de los aparatos tras lo que
se proceder a un aclarado con agua abundante y un secado posterior.

Revisin trimestral Propiedad:
Realizar revisiones peridicas
Se realizarn revisiones peridicas para detectar posibles golpes, fisuras, roturas, o
manchas de xidos.
Trimestralmente se realizar una inspeccin visual de los mecanismos y posibles
goteos y se realizar la limpieza de la cisterna

Revisin de las juntas y estado general
Revisin del estado de las juntas de desage y de las juntas con los tabiques.
Revisin general para detectar posibles golpes, fisuras, roturas, o manchas de
xidos.

Sustitucin de rejuntado de las bases de los sanitarios
El rejuntado de las bases de los sanitarios se realizar cada 5 aos, eliminando
totalmente el antiguo y sustituyndolo por un sellante adecuado.

13.1.5 Griteras

No forzar los mecanismos de apertura y cierre de la grifera. Hay que evitar
abrir y cerrar los grifos con brusquedad que perjudican a la propia grifera y
a la instalacin de tuberas. Durante el cierre del grifo, este no ser forzado
una vez que haya dejado de gotear.
Evitar el goteo de la grifera. Por economa y ecologa es preciso vigilar
cualquier goteo revisando tan frecuente como sea necesario, los
mecanismos para impedir el goteo del grifo, y del mecanismo de carga y
descarga del inodoro. Cuando el goteo sea inevitable por el deterioro de la
grifera se sustituirn sus mecanismos de estanquidad.
Se deben reparar con diligencia las fugas (10 gotas de agua por minuto
suponen 2000 litros de agua al aos desperdiciados).
Evitar tejidos abrasivos en la limpieza de la grifera. En la limpieza de las
griferas se ha de evitar el uso de estropajos, tejidos abrasivos o similares.
Para una correcta limpieza se aplicar agua con jabn neutro, se aclarar
con agua abundante y se proceder al secado.
Slo podr manipular la grifera el personal cualificado. Cualquier
manipulacin estar limitada a personal cualificado. La grifera deber ir
acompaada de un documento de garanta y recomendaciones de uso.

Calendario

Despus de cada uso se realizar el secado de las griferas
Se secar la grifera despus de cada uso para evitar la aparicin de manchas, que
producen los componentes del agua, por ejemplo la cal. En caso de que aparezcan
manchas blanquecinas de cal, la limpieza se realizar con productos
descalcificadores adecuados.

Descalcificacin y limpieza de filtros
Peridicamente se realizar una limpieza del filtro aireador o rociador con cepillo de
uas y agua, ya que de otro modo notaremos un descenso progresivo de la presin
de agua.
As mismo se realizar la descalcificacin de los aireadores con descalcificador
recomendado por el fabricante o un vaso de vinagre, cada 6 meses.

13.1.6 Llaves de corte

No forzar las llaves de corte. Hay
que evitar abrir y cerrar las llaves
con brusquedad que perjudican a
la propia llave y a la instalacin
de tuberas.
El uso de las llaves se utilizar
solo en caso de necesidad. Su uso
estar limitado a los casos
necesarios:
o Cierre de las llaves en
caso de abandono de la
vivienda para largas
temporadas.
o Deteccin de anomalas.
o Posibles averas

No forzar la llave una vez cerrada. No se forzar la llave una vez cerrada, ya
que producira un exceso de presin que dara lugar al goteo. Cuando este
sea inevitable, se cambiarn sus elementos de estanquidad.
Las llaves debern permanecer abiertas o cerradas, no entreabiertas
No utilizar tejidos abrasivos en la limpieza de las llaves. Evitar el uso de
estropajos, tejidos abrasivos o similares en la limpieza.
Slo podr manipular las llaves de corte el personal cualificado. La
manipulacin estar limitada a personal cualificado

Calendario

Realizar limpieza de las llaves
Las llaves se limpiarn con detergente lquido.

Revisin semestral Propiedad/Especialista:
Vigilar cualquier goteo o mancha de humedad que pueda suponer la existencia de
una fuga o avera
Cada 6 meses se realizar una revisin para detectar posibles goteos o manchas
por humedad y comprobacin del buen funcionamiento de las llaves.

13.2. Saneamiento

Red comunitaria del edificio

El conjunto de elementos que sirve para la evacuacin de las aguas pluviales
recogidas por sus azoteas, tejados y patios interiores, y de las aguas residuales y
fecales producidas en las viviendas, hasta la red pblica de alcantarillado o hasta
una fosa sptica o estacin depuradora, constituye la red de saneamiento del
edificio.

El sistema de evacuacin est formado, esencialmente, por:
Una red vertical, que forman especialmente:
Los bajantes. Conducen aguas pluviales y residuales hasta la arqueta a pie
de bajante.
Canalones. Receptores de las aguas pluviales en tejados.
Cazoletas. Receptoras de las aguas pluviales en azoteas.
Sumideros. Recogen aguas en la planta inferior del edificio.

En edificios de ms de 10 plantas, existe, a veces, una columna de ventilacin que
discurre paralelamente a los bajantes, para evitar que los sifones se queden sin
agua.
Una red horizontal, (en realidad, con poca pendiente) formada por los
colectores, registros y arquetas, que llevan las aguas recogidas hasta la
arqueta sinfnica, as llamada porque va provista de un sifn hidrulico para
evitar los malos olores. Esta arqueta es registrable y un tubo la conecta con
la red exterior de alcantarillado.

Esta red se coloca enterrada o colgada. En el primer caso, discurre por el subsuelo
del edificio y los colectores son tuberas de diversos materiales, generalmente de
hormign.

Cuando la red horizontal va colgada, se sita en el techo de los locales de planta
baja o stano. Est compuesta, generalmente, por tuberas de PVC y carece de
arquetas intermedias. En los quiebros y en la cabecera, cuenta con tapones o
registros para su limpieza.

Le hacemos, al respecto, las siguientes recomendaciones:
Las modificaciones (cambios del recorrido o de las condiciones de uso)
necesitan el estudio y posterior realizacin de las obras bajo la direccin de
un tcnico competente.
No vierta a la instalacin aguas que contengan detergentes no
biodegradables, aceites o grasas, colorantes permanentes, sustancias
txicas o contaminantes, ni arroje objetos que puedan causar atascos, como
pinzas de la ropa, paos, pequeas prendas de vestir, fregonas, etc.
Los canalones, y las rejillas de cazoletas y sumideros estarn libres de
obstculos para el desage.
Aunque pasen a travs de su vivienda, los bajantes prestan un servicio a
todo el edificio. En consecuencia, no haga nada que afecte a su correcto
funcionamiento. No manipule, ni golpee o haga agujeros en el propio tubo,
sin permiso expreso de la comunidad.

Calendario

Realizar limpieza y mantenimiento
Sumidero de locales hmedos y azoteas transitables.
Botes sifnicos.
Conductos de ventilacin de la instalacin.

Revisin general de la instalacin
Los planos de la instalacin de saneamiento se guardarn para posibles
reparaciones u otras operaciones de revisin y mantenimiento.
13.2.1 Arquetas

No sobrecargar las arquetas y sus tapas. Se cuidar de que las arquetas y
sus tapas no soporten cargas superiores a las previstas en proyecto.
Vigilar el nivel de agua de las arquetas sifnicas o de sumidero. Las arquetas
sifnicas o de sumidero, debern permanecer siempre con agua, sobre todo
en verano. Una ausencia prolongada puede provocar la evaporacin del agua
que obstaculiza la emanacin de malos olores.
Las arquetas deben ser accesibles. Es imprescindible que las arquetas no
queden ocultas o cubiertas por el pavimento sobre las que se encuentran,
procurando que sean registrables.
Reparar inmediatamente las fugas con la intervencin de un tcnico
competente. La aparicin de manchas o malos olores como consecuencia de
fugas en la instalacin, sern puestas en conocimiento de un tcnico
competente su reparacin.
Un tcnico especialista debe supervisar la modificacin o reparacin de las
arquetas. No se podrn modificar o reparar las arquetas sin la intervencin
de un tcnico especialista.

Calendario

Revisin de las arquetas separadoras de grasas
Las arquetas separadoras de grasas, sern revisadas cada 3 meses.

Realizar limpieza de las arquetas separadoras de grasas y de arquetas sumidero
La limpieza de las arquetas se realizar con detergentes biodegradables y
abundante agua presin.
Semestralmente:
Limpieza de las arquetas separadoras de grasas.
Limpieza de arquetas sumidero.

Realizar limpieza de las arquetas de pie de bajante, de paso o sifnicas
Limpieza de arquetas de pie de bajante, de paso o sifnicas. Se adelantar la
limpieza si lo precisan o si se detectan olores.

13.2.2 Fosas spticas

No se vertern productos potencialmente contaminantes. No verter
detergentes no biodegradables, aceites o grasas, colorantes permanentes ni
sustancias txicas o contaminantes que estn sujetas a reglamentacin
especifica de recogida y tratamiento.
No plantar rboles en las proximidades de la fosa. Se evitar la plantacin
de rboles en las proximidades de la fosa.

Calendario

Revisin semanal Especialista:
Mantenimiento de la fosa
En el mantenimiento de una fosa sptica, nunca deber permanecer una persona
sola, siempre acompaada. Asegurarse que el recinto est lo adecuadamente
ventilado para que no haya acumulacin de gases txicos (monxido de carbono) o
combustibles (metano).

Revisin y limpieza de la cmara de grasas
Se limpiar y revisar la cmara de grasas cada 2 meses.

Revisin cada anual Especialista:
Limpieza de las arquetas de pie de bajante, de paso o sifnicas
Anualmente se deber realizar el siguiente mantenimiento:
Vaciado de la fosa, retirando los lodos y espumas existentes.
Limpieza con agua a presin.
Revisin de la arqueta de reparto, y sustitucin en caso de deterioro.

Mantenimiento de cmaras y recintos
Cada 2 aos se deber realizar el siguiente mantenimiento:
Vaciado de la fosa.
Limpieza con agua a presin de las paredes.
Revisin de la grava de la zanja filtrante.
Revisin y limpieza del pozo filtrante.

Fosa sptica

Limpieza y mantenimiento de fosa sptica
13.2.3 Bajantes

No se vertern productos
potencialmente contaminantes o
degradantes Utilizar detergentes
biodegradables que eviten la
formacin de espumas, las cuales
podran petrificar y obstruir o
disminuir los conductos de
evacuacin. As como, el vertido
de sustancias abrasivas que
deterioran la instalacin.
Intervencin de un tcnico para reparar las fugas. La aparicin de manchas
o malos olores como consecuencia de fugas en la instalacin, sern puestas
en conocimiento de un tcnico para proceder a su reparacin.
Evitar desperfectos en las bajantes. Evitar que las bajantes reciban golpes,
sean movidas o puestas en contacto con otros materiales incompatibles que
pudieran ocasionar su degradacin o corrosin.

Calendario

Mantenimiento de las bajantes
Anualmente se comprobar el correcto funcionamiento de las bajantes y se
realizar la limpieza y reparacin de posibles desperfectos.

Revisin del estado general de las bajantes
Se comprobar el estado de las bajantes y sus anclajes o elementos de sujecin.

13.3. Electricidad

La instalacin elctrica se encarga de llevar al usuario el suministro de la energa
ms comnmente utilizada en la vivienda.

La energa elctrica es la ms limpia de las energas y no consume oxgeno.

Para medir los consumos la compaa suministradora dispondr de un contador a la
entrada de su vivienda o en un local del edificio donde se agrupan los de toda la
comunidad.

Instalacin de la vivienda
Una instalacin elctrica para vivienda consta, bsicamente, de las siguientes lneas
y elementos:

Derivacin individual: lnea que une cada contador con el cuadro de
proteccin individual.
Cuadro de proteccin individual (fotografa 11): destinado a la proteccin de
los circuitos interiores as como de los usuarios contra contactos indirectos.
Suele constar de:
o Interruptor de control de potencia (ICP). Aparato destinado al corte
automtico del suministro cuando se sobrepasa por el abonado la
potencia contratada.

o Interruptor automtico diferencial (IAD). Desconecta
automticamente la instalacin en caso de producirse una derivacin
de algn aparato o en algn punto de instalacin. Este interruptor
est dotado de un dispositivo de prueba cuyo accionamiento permite
verificar, en su caso, su correcto funcionamiento.
o Pequeos interruptores automticos (PIA). Dispositivos automticos
magnetotrmicos de corte omnipolar y proteccin de los circuitos
interiores. Resguardan a cada uno de stos, con arreglo a su
capacidad, de sobrecargas y cortocircuitos, y permiten el corte de
corriente a los mismos.

Instalacin interior. Conjunto de circuitos para conectar el cuadro de
proteccin individual con los puntos de utilizacin.
Circuito interior. Conjunto de conductores, tomas de corriente e
interruptores que partiendo del cuadro general de mando y proteccin estn
protegidos por un PIA. La capacidad de los circuitos interiores en
conformidad con los PIA de proteccin es la siguiente:
Conductores elctricos. Elementos metlicos recubiertos con material
protector destinados a transportar la energa elctrica. Se sitan en el
interior de los tubos de las canalizaciones. Los empalmes y cambios de
direccin de los conductores se realizan mediante cajas de registro y
derivacin. El color de los conductores permite diferenciar la utilizacin de
los mismos: color azul para el neutro; amarilloverde para toma de tierra y,
negro, marrn o gris para fases activas.
Cuadro de proteccin
individual:
A. Pequeos interruptores
automticos (PIA).
B. Interruptor automtico
diferencial (IAD).
C. Botn de prueba.
D. Alojamiento del interruptor
de control de potencia (ICP).
Mecanismos. Elementos de instalacin para accin directa del usuario.
Suelen ser interruptores, conmutadores, pulsadores y bases de enchufes

Atienda estas primeras recomendaciones:
No debe manipular, reparar o modificar su instalacin sin la intervencin de
un instalador electricista, autorizado legalmente por la Delegacin Provincial,
competente en materia de Industria de la Junta de Andaluca. Ya que, de lo
contrario, adems de poder afectar a su seguridad, perder la garanta que,
en su caso, pudiera tener la instalacin y, en el supuesto de modificacin, no
le sera garantizada la misma.
No intente puentear, ni anular o sustituir cualquiera de los elementos del
Cuadro de Proteccin Individual; pondra en peligro la seguridad de la
instalacin y la de las personas que se sirven de ella.
Tras una interrupcin generalizada del suministro elctrico, desconecte los
aparatos y electrodomsticos. Una subida de tensin al restablecerse el
suministro podra daarlos.
En caso de ausencia prolongada, desconecte la instalacin por medio del
interruptor diferencial general. Si desea mantener algn aparato en
funcionamiento (por ejemplo el frigorfico) deje conectado el diferencial y el
PIA correspondiente, y desconecte los dems.

Tome las siguientes precauciones, le ayudarn a hacer una mejor y ms correcta
utilizacin de su instalacin elctrica, a evitar accidentes y a velar por su seguridad
y la de los suyos:
No coloque las lmparas u otro elemento de iluminacin directamente
suspendido del cable correspondiente a un punto de luz.
No enchufe cualquier aparato en cualquier toma de corriente. Cada aparato
requiere una potencia distinta y cada toma de corriente est preparada para
soportar una potencia mxima. Si la potencia del aparato es superior a la
que soporta la toma de corriente, puede quemarse la base del enchufe, la
clavija e incluso la instalacin.
Cuando no vaya a utilizar un aparato durante mucho tiempo, no lo deje
conectado, desenchufe la clavija de alimentacin de la toma de corriente.
Compruebe su IAD con periodicidad, al menos mensualmente, pulsando para
ello el botn de prueba. Si no se dispara es que est averiado y, en
consecuencia, usted no se encuentra protegido contra derivaciones. En tal
caso, avise a un instalador autorizado para que se lo sustituya.
No olvide desenchufar las clavijas de alimentacin de los aparatos de las
tomas de corriente antes de hacer la limpieza.
No enchufe o desenchufe las clavijas de alimentacin con las manos
mojadas.
No use nunca aparatos elctricos con cables pelados, clavijas o enchufes
rotos.
No tome corriente a travs de un portalmparas con enchufe (ladrn).
Al desconectar los aparatos, no tire del cordn o cable, sino de la clavija.
No acerque los cables de alimentacin de aparatos elctricos a aparatos de
calefaccin o fuentes de calor. Los aislantes podran derretirse y causar un
incendio o una sacudida elctrica.
No manipule ningn aparato elctrico sin haberlo desconectado.
Para cambiar una bombilla, o manipular en cualquier mecanismo elctrico, lo
ms aconsejable es desconectar el circuito correspondiente y efectuar la
operacin con las manos secas y los pies calzados. Y lo ms seguro,
desconectar el diferencial.
No utilice los electrodomsticos cerca del agua o si usted mismo se
encuentra mojado. Para su limpieza, desconctelos previamente y no vuelva
a utilizarlos hasta que estn completamente secos.
Si cayera agua sobre algn aparato elctrico, mantenga desconectado el
aparato (o mejor, su circuito) hasta que desaparezca la humedad.
Adopte precauciones especiales para que los nios no puedan utilizar los
aparatos elctricos. Si fuera necesario, coloque protectores en los enchufes.
Procure no hacer varias conexiones en un mismo enchufe (no utilice
ladrones o clavijas mltiples). Haga uso, si necesita varias tomas, de una
alargadera de la seccin adecuada con una base de tomas mltiples y, si
pudiera ser, mejor con fusible e interruptor, con ello evitar posibles
deterioros en su instalacin.
Compruebe por donde discurren las canalizaciones elctricas empotradas
antes de taladrar una pared o techo, ya que podra electrocutarse si
atraviesa una canalizacin con el taladro. A tales efectos, atienda a las
recomendaciones que se proporcionan en la Parte 5 de este Manual.

Como medidas de ahorro energtico, y para reducir la contaminacin, tenga en
cuenta:
Limpiar frecuentemente las bombillas. Si estn sucias iluminan peor y se
funden.
Aprovechar al mximo la luz solar. Encienda la luz slo si es necesario.
No dejar la luz encendida en habitaciones vacas.
Emplear lamparas elctricas de bajo consumo y que si emplea una bombilla
de 100 vatios emite una luz similar a dos de 60 vatios y consume menos.
Utilizar, siempre que sea posible, la tarifa nocturna.
Atender las recomendaciones que se facilitan ms adelante para los
electrodomsticos, y las proporcionadas en el apartado de este Manual
relativas a la ocupacin efectiva de la vivienda.
Devolver bombillas y tubos para que puedan ser reciclados.

Para no quedarse sin suministro elctrico:
Evite un consumo que sobrepase la potencia contratada con la compaa
suministradora, dado que saltara el Interruptor de Control de Potencia
(ICP), dejndole sin servicio en toda la vivienda.

Averas
La utilizacin, prcticamente permanente, de la energa elctrica hace muy molesto
para el usuario cualquier interrupcin de suministro. Algunas averas en la propia
vivienda podran, no obstante, ser subsanadas provisionalmente hasta la llegada
del tcnico o instalador autorizado.

Derivaciones
Al producirse una derivacin en cualquiera de los circuitos el interruptor diferencial
salta automticamente, cortando el paso de corriente a la instalacin.

Si esto sucediera:
Proceda a desconectar todos los PIA y conecte el interruptor automtico
diferencial (IAD).
A continuacin:
Conecte de nuevo, y de uno en uno, todos los PIA.
Aquel PIA que, al ser conectado, haga que el diferencial se dispare nuevamente,
le estar indicando el circuito averiado. En este caso:
Deje desconectado ese circuito. No insista en rearmarlo y el resto de la
instalacin podr seguir funcionando.
En cuanto le sea posible:
Haga que la avera sea subsanada por un instalador autorizado.

Cortocircuito
Se produce cortocircuito por el contacto directo entre fase y neutro, bien en un
receptor, o en la instalacin. En cuyo caso saltar el PIA correspondiente al
circuito donde se haya producido el cortocircuito.
Para localizar el cortocircuito:
Desconecte todos los receptores o aparatos del circuito correspondiente al
PIA que ha saltado.
Conecte el PIA y si vuelve a saltar avise a un instalador ya que la avera est
en la instalacin.
Si no salta el PIA vaya conectando y desconectando uno a uno los aparatos
hasta localizar el que est averiado.
Una vez localizado, proceda a conectar todos los aparatos, excepto el
averiado y el PIA.

Sobrecargas
Al producirse, en un determinado momento, una demanda de potencia que supera
la capacidad de la instalada, es decir, si el consumo es superior a la potencia
contratada con la compaa suministradora, el Interruptor de Control de Potencia
(ICP) salta automticamente dejando sin corriente a toda la instalacin.
En este caso:
Desconecte algunos aparatos (los de ms potencia o los menos necesarios
para la labor que est realizando).
Una vez rebajada la potencia solicitada:
Proceda a rearmar el ICP.

Si la suma de las potencias de los aparatos que permanecen conectados no rebasa
el lmite de potencia contratada y se sigue disparando el ICP, avise a su compaa
suministradora porque la avera est en el ICP. En caso contrario, el ICP no
saltar de nuevo.

En cualquier caso:
No intente manipular en el interior de la caja precintada, donde estar
alojado el ICP, ya que carece de proteccin a personas y su manipulacin
descuidada supone un alto riesgo.

En otros supuestos, puede producirse una sobrecarga slo en un circuito
determinado, en cuyo caso, se disparara el PIA que lo protege. Para que se
reponga dicho circuito deber ir desconectando aparatos o lmparas suministrados
por el mismo hasta conseguirlo.

Instalacin comunitaria del edificio
Para el suministro de energa elctrica de viviendas es necesario hacer, desde la
red exterior de la compaa, la correspondiente acometida, un tramo de lnea
transportadora de electricidad que termina en el propio edificio.

La red interior de distribucin para los diferentes servicios del edificio consta de los
siguientes elementos:
Centralizacin de contadores
elctricos:
A. Contadores individuales.
B. Fusibles desmontados para
su sustitucin.
C. Fusible instalado.
D. Lnea repartidora.
Caja general de proteccin, situada generalmente en la fachada. En ella se
efecta la conexin con la lnea de acometida y se disponen los elementos
protectores de la lnea repartidora.
Lnea repartidora. Une la caja general de proteccin con la centralizacin de
contadores.
Centralizacin de contadores (fotografa 12). Conjunto de aparatos de
medida de los consumos, tanto privados de las viviendas como colectivos de
la comunidad. Se le suele asignar un local (cuarto de contadores) donde
tambin se instalan algunas unidades funcionales: embarrados de
proteccin, fusibles de seguridad, relojes de mando, bornes de salida de las
lneas de derivacin, etc.
Lneas de derivacin individual. Enlazan cada contador con el cuadro general
de mando y proteccin de cada vivienda.
Lnea de fuerza motriz. Enlaza un contador trifsico con el equipo motriz del
ascensor, del grupo de presin o de cualquier otro servicio comunitario.
Lnea de alumbrado de escalera y auxiliar. Partiendo de un contador comn
de servicio lleva energa para el alumbrado de zonas comunes y para
alimentacin de equipos tales como antenas de TV, telefona, etc.

Tenga en cuenta las siguientes recomendaciones:
La instalacin no puede ser modificada sin la intervencin de un instalador
autorizado.
Si las modificaciones suponen un incremento de carga de 100 kw es
necesaria la aprobacin del proyecto por la Delegacin Provincial del
Ministerio de Industria (u Organismo Territorial Competente).
A los cuadros generales de mando y proteccin de las instalaciones
comunes, cuartos de contadores, etc., slo deben tener acceso personas
autorizadas por la comunidad o representantes de la compaa
suministradora.
Es conveniente tener repuestos para sustituir fusibles en el cuarto de
contadores por si alguna avera pudiera resolverse con ellos (fotografa 12).
No intente manipular en el contador ni en la derivacin a vivienda. Estos
elementos carecen de proteccin a personas y manipular en ellos, sin las
debidas precauciones, supone un enorme riesgo.

Calendario

Limpieza de mecanismos y puntos de luz
Para cambiar una bombilla, o manipular en cualquier mecanismo elctrico, lo ms
aconsejable es desconectar el circuito correspondiente y efectuar la operacin con
las manos secas y los pies calzados o incluso desconectar el diferencial.
La limpieza de mecanismos y puntos de luz se realizar con trapos secos

Revisin de los interruptores diferenciales
Se comprobar el buen funcionamiento de los interruptores diferenciales
mensualmente. Para ello se pulsar el botn de prueba. Si no se dispara es que
est averiado y, en consecuencia, usted no se encuentra protegido contra
derivaciones. En tal caso, avisar a un instalador autorizado para que lo sustituya.

Revisin de la caja general de proteccin (CGP) y del cuadro general de distribucin
Cada 2 aos o despus de alguna incidencia, se comprobar en la caja general de
proteccin (CGP):
El estado del interruptor de corte y fusiles.
El estado ante la corrosin de la puerta del nicho.
Continuidad del conductor de puesta a tierra del marco metlico.
Los bornes de abroche de la lnea repartidora.
En las revisiones cada 2 aos se comprobar, en el cuadro general de distribucin:
Las condiciones de ventilacin, desage, iluminacin, apertura y
accesibilidad a la estancia.
El funcionamiento de todos los interruptores, mecanismos y conexiones del
cuadro general de distribucin por personal cualificado

Realizar revisin general de la instalacin
En las revisiones cada 5 aos se comprobar:
La proteccin contra cortocircuitos (CGP).
Contactos directos e indirectos (CGP).
Intensidades nominales en relacin a la seccin de los conductores que
protegen (CGP).
Aislamiento entre fases y entre fase y neutro, en la lnea repartidora y
derivaciones individuales.
El estado del interruptor de corte en carga, de la centralizacin de
contadores
Rigidez dielctrica entre conductores
13.3.1 Toma de tierra

Tienen por objeto conseguir que en el conjunto de un edificio y en la superficie
prxima del terreno no existan diferencias de potencial peligrosas y, al mismo
tiempo permitir el paso a tierra de las corrientes defectuosas o la descarga de
origen atmosfrico.

El sistema consta de las siguientes partes:
Tomas de tierra. Conexiones hasta donde llevan las lneas de enlace las
corrientes de defecto que puedan presentarse. Un electrodo, masa metlica
(pica o placa) en permanente buen contacto con el terreno, facilita el paso a
tierra de aquellas corrientes.
Lneas principales y derivaciones. Constituyen la red que conectan las tomas
de tierra con los conductores de proteccin.
Conductores de proteccin. Sirven para unir elctricamente las masas de
una instalacin a ciertos elementos con el fin de asegurar la proteccin
contra los contactos indirectos.

Se deber:
Realizar toma de tierra en electrodomsticos y luminarias. La toma de tierra
de electrodomsticos y luminarias, se realizar obligatoriamente a travs de
conexiones especficas.
Comprobar el estado de la instalacin del pararrayos despus de una
descarga elctrica. En caso de que el edificio disponga de pararrayos, se
comprobar la continuidad elctrica en las arquetas de conexin, despus de
cada descarga elctrica.
Las reparaciones y reposiciones sern realizadas por un instalador
electricista autorizado. No se puede manipular, reparar o modificar la
instalacin elctrica sigla intervencin de un instalador electricista,
autorizado legalmente en materia de Industria.

Calendario

Realizar inspeccin de la red enterrada de la toma de tierra
En las inspecciones anuales se revisarn:
Las arquetas de conexin entre las lneas de toma de tierra y la red
enterrada
Medicin de la resistencia de la tierra por personal cualificado, en verano

Comprobacin de posibles corrosiones en la instalacin
Se revisar la toma de tierra para detectar posibles corrosiones de:
La conexin de pica-arqueta y continuidad de la lnea que las une.
Las conexiones de la lnea principal de tierra

Realizar revisin general de la instalacin
Se realizar una inspeccin general de la instalacin cada 4 aos para comprobar:
Mecanismos de proteccin.
Seccin de conductos y aislamientos
Continuidad de las conexiones entre masa, conductores y red de toma de
tierra.

Realizar revisin de uniones a tierra y conductores de enlace
En las revisiones cada 5 aos se comprobar:
Los electrodos y conductores de enlace.
Uniones a tierra de centralizacin de contadores, red equipotencial de baos,
ascensores, CGP y de todas aquellas estancias destinadas a servicios
generales o individuales.
13.4. Gas

El gas es, despus de la electricidad, la energa ms utilizada en la vivienda. Desde
la perspectiva que aqu nos interesa, distinguiremos los siguientes tipos:

Gas ciudad (GC).
Gas natural (GN).
Gases licuados (GL) butano y propano.

Los dos primeros se suministran a travs de una red pblica. De los gases licuados
nos ocuparemos solamente de la forma de suministro mediante bombonas.

Gas natural

El gas natural no es txico, aunque no es apto para la respiracin (podra
ahogarnos como el agua). Por tanto, no puede causar intoxicacin ni accidental ni
deliberadamente y es el menos contaminante. El peligro es la explosin.

La instalacin para el suministro de gas natural a una vivienda comprende:
Llave de abonado. Dispositivo de corte situado en la instalacin comn
desde la que se puede interrumpir el suministro de gas a la correspondiente
vivienda.

Llave de paso/corte o llave de contador. Dispositivo desde donde realmente
comienza la instalacin del usuario.

Conducciones y accesorios. Tubos (generalmente de cobre, no empotrados),
piezas especiales, etc.

Contador. Equipo de medida para controlar el consumo de gas que hace el
usuario. Pueden disponerse en batera, en zona comn o individualmente en
el interior de la vivienda.

Llave de aparato. Dispositivo de corte situado en la conduccin interior de la
vivienda y muy prxima a la conexin de cada aparato. (No confundir con la
vlvula propia o mandos del aparato).

Llaves de abonado
Bateras de contadores y llaves de corte Contador individual y llave de corte
Elementos de ventilacin. Huecos directamente comunicados con el exterior
que permiten la continua renovacin de aire en el local donde estn
colocados los aparatos.

Gas butano o propano envasado

Entre los gases licuados (GLP), los que ms frecuentemente encontramos en el uso
domstico son el propano y el butano.

Las compaas suministradoras ponen a disposicin del usuario estos gases
mediante recipiente cerrado (botella, o a granel hasta un depsito fijo).

Todava hoy, la ms popular de estas instalaciones sigue utilizando la bombona
para proveerse del gas butano que consume. Describimos a continuacin los
componentes de esta sencilla instalacin:
La bombona. Recipiente que contiene el gas butano. La ms comn pesa
12,5 kg y lleva un 85% del producto en estado lquido y un 15% en estado
gaseoso.
Tiene incorporada una vlvula que permite la salida del gas, con una junta
de goma para garantizar el correcto acoplamiento al regulador.
Regulador. Reduce la presin del gas contenido en la bombona al nivel
adecuado para los aparatos de consumo.
Tubo flexible. Une el regulador con la instalacin fija de distribucin o
directamente con el aparato. Lleva grabada en su superficie la fecha de
caducidad.

Manejo y uso habitual de la bombona y aparatos
1.- Operaciones a realizar para conectar el regulador a una bombona.
Tome antes las siguientes precauciones:
Asegrese que no hay ningn foco de calor, llama o chispa en su
proximidad.
Compruebe que estn en posicin de cerradas la palanca del regulador y las
llaves de todos los aparatos que van a consumir gas.
Compruebe las conexiones del tubo flexible y el estado del mismo.

2. Encendido del aparato de consumo.
Una vez que la instalacin se encuentra en condiciones de funcionamiento proceda
de la siguiente manera:
Abra la palanca del regulador y la llave general de paso si la hubiera.
Si se utiliza cerilla, encindala previamente.
Abra las llaves del aparato de consumo y aproxime al quemador la cerilla ya
encendida o el encendedor, hasta conseguir el encendido.

3. Desconexin del regulador de la bombona.
Deber de tener en cuenta:
Que no exista llama en las proximidades.
Que las llaves del aparato de consumo estn cerradas.
Poner la manecilla del regulador en posicin cerrada.
Levantar con los dedos de ambas manos el anillo negro de baquelita del
regulador y tirar del mismo hacia arriba.
Colocar la caperuza de proteccin de la vlvula, enroscando la misma.

Se deber tener en cuenta:
La longitud del tubo flexible que une la bombona con los aparatos de
consumo no debe ser mayor de 1,5 metros, excepto en el caso de aparatos
mviles de calefaccin (estufas) en que no ser mayor de 0,60 metros.
El tubo flexible que conecta la bombona con una cocina no deber pasar
nunca por la parte posterior de sta ni estar en contacto con los gases
quemados o partes calientes de la misma.
Las bombonas no deben utilizarse ni almacenarse en stanos, ni en locales
cuyo piso est ms bajo que el nivel del terreno.
Evite el almacenamiento en zonas donde pudiera haber riesgo de
inflamacin.
Coloque las bombonas de reserva en posicin vertical, no tumbadas o
inclinadas.
Las bombonas no deben colocarse prximas a focos de calor (radiadores,
hogares de chimenea, etc.), ni a tomas de corriente.
Los armarios que contengan botellas deben estar provistos de aberturas de
ventilacin en su parte inferior.
Si el gas no saliese de la bombona debe sustituirse sta por otra que
funcione perfectamente. Jams debe manipular en la vlvula; esta operacin
hecha en el domicilio del usuario es extremadamente peligrosa.
Siempre que no se utilicen los aparatos de consumo debe mantenerse
cerrada la vlvula del regulador de la bombona.
En el caso de que la instalacin presente fugas:
o Desconecte el regulador, coloque la caperuza de plstico sobre la
vlvula de la botella y ventile el local.

o Si la fuga es en la vlvula o en la bombona debe colocarse sta en
sitio muy ventilado (balcn, terraza, jardn, etc.).
Las compaas suministradoras proporcionan gratuitamente un adhesivo en
el que figuran los consejos ms importantes y los telfonos de informacin
al cliente y de averas urgentes. No olvide colocar dicho adhesivo en lugar
visible de su cocina.

Gas Propano

Nos referimos aqu a instalaciones para el
suministro de gas canalizado a edificios de
viviendas desde depsitos de uso privado
colocados en las inmediaciones.

Una instalacin de este tipo se compone de los siguientes elementos:
Depsito. Recipiente donde se almacena el propano en estado lquido bajo
presin. Puede estar enterrado o sobre el terreno.
Vlvula de exceso de presin. Es una vlvula de seguridad cuya misin es
proteger el depsito en situaciones excepcionales de sobrepresin.
Indicador de nivel. Mide el porcentaje de gas existente en el depsito.
Llave de corte del depsito. Permite la apertura o cierre de la salida de gas
del depsito.
Manmetro. Mide la presin de gas en el depsito.
Canalizacin exterior. Conjunto de conducciones desde la llave de corte del
depsito hasta las llaves de conexin de los distintos servicios o, en su caso,
de los aparatos de consumo.

Se deber tener en cuenta:
Depsito de gas propano
Deben adoptarse medidas para evitar la entrada o permanencia de personas
no autorizadas en la zona de depsitos.
Hay que asegurarse de que no hay materiales inflamables (madera, aceites,
hierbas secas, etc.) en las proximidades del depsito.
La superficie que rodea al depsito tiene que mantenerse en buen estado de
limpieza. Las hierbas no deben invadir la zona de almacenamiento.

En caso de ausencia prolongada:
Cierre en primer lugar las llaves de todos los aparatos de consumo y,
finalmente, la llave de corte del depsito.

Para evitar deficiencias en el suministro:
Haga su pedido de gas, cuando el indicador de nivel marque por debajo del
30%.

Advertencias de seguridad para cualquier instalacin de gas:
No se puede realizar ninguna modificacin que altere el funcionamiento de la
instalacin. Las reparaciones y cambios que requiera su instalacin debe
contratarlas, exclusivamente, con una empresa instaladora de gas
autorizada. Solicite su identificacin y certificado correspondiente.
Cierre la llave de paso/corte o llave de contador, cuando se ausente de la
vivienda.
No obstruya las rejillas de ventilacin, ya que los recintos donde haya
aparatos de gas deben estar bien ventilados.
Las llaves de aparato deben estar cerradas mientras ese aparato no est en
uso. Cuando finalice la utilizacin de un aparato cierre primero sus mandos y
luego la llave de la instalacin.
No permita que los nios manipulen los aparatos de gas.
Limpie peridicamente los conductos de evacuacin de gases y humos.

Los aparatos mviles llevan un tubo flexible de seguridad homologado. En este caso
vigile:
Que no est en contacto con superficies calientes.
Que las abrazaderas de sujecin estn bien apretadas.
Que la fecha de caducidad (va impresa en el tubo) no ha sido sobrepasada.
Peridicamente su buen estado, sustituyndolo en caso de deterioro.

Recuerde tambin que las tuberas de gas slo deben usarse para este fin:
No emplee las tuberas u otros elementos de la instalacin para soportar
objetos o para servir de apoyo a cuerdas de tender ropa o fines parecidos.
No use las tuberas de gas como toma de tierra de aparatos elctricos.

Si duda del estado de su instalacin, puede hacer una prueba:
Cierre los mandos de todos sus aparatos de gas y mire el nmero que marca
su contador.
Espere 15 minutos y vuelva a mirar el contador. Si el nmero ha variado,
cierre la llave de paso y avise a una empresa para que revise la instalacin.

El olor a gas suele ser el aviso de una posible fuga. Para detectarla no utilice
llama de ningn tipo, sino simplemente agua jabonosa. En caso de fuga de gas,
debe procederse inmediatamente a:
Cerrar la llave de corte del depsito y la general de entrada al edificio.
Suprimir toda fuente de inflamacin. No encender cerillas ni fumar.
No accionar ningn interruptor o aparato elctrico cercano a la fuga.
Desconectar, si es posible y se encuentra lejos de la fuga, el interruptor
automtico diferencial (IAD) de la instalacin elctrica.
Llamar al telfono de averas urgentes del servicio oficial de la empresa
autorizada.
13.4.1. Deposito

Revisin y conservacin por una entidad autorizada. La instalacin ser
realizada por un tcnico especialista y autorizada oficialmente de manera
previa a su puesta en funcionamiento.
Modificacin o manipulacin de la instalacin por una entidad autorizada. La
modificacin o manipulacin de la instalacin, ser realizada por personal
cualificado.
Poner en conocimiento al tcnico y a la compaa suministradora de las
anomalas. La aparicin de cualquier anomala se pondr en conocimiento de
un tcnico especialista y de la compaa suministradora.
Proteger el depsito de agresiones. El depsito estar protegido de
agresiones, sin variaciones en las condiciones exteriores de ventilacin y
seguridad.
Precauciones e interacciones con otras instalaciones. Evitar la proximidad
de:
o Depsito de materia inflamable.
o Canalizaciones.
o Lneas de alta tensin.
o Entradas a locales habitados o ventanas de stanos.
o Motores elctricos o de explosin

Realizar pruebas de servicio cuando haya modificaciones en la instalacin.
Se realizarn nuevas pruebas de servicio cuando se produzcan cambios en la
instalacin

Calendario

El titular deber contratar un servicio de mantenimiento
El titular de la instalacin deber contar con un contrato de mantenimiento con una
empresa instaladora autorizada. El depsito deber ir acompaado de un
documento de garanta y recomendaciones de uso.

Revisin inmediata Propiedad/Especialista:
Crear un libro de mantenimiento del depsito del gas
Existir un libro de mantenimiento del depsito en el que se anotarn todas las
operaciones que se realicen.

Revisin mensual Especialista:
Realizar revisiones por parte de la empresa mantenedora
La empresa mantenedora realizar las revisiones con la misma periodicidad que la
instalacin de recepcin y coincidiendo en fechas. La reparacin, reposicin o
llenado del depsito, y reglaje y control de las vlvulas sern realizadas por un
instalador autorizado.

Revisin de vlvulas y limpieza superficial
Limpieza del depsito, si es superficial.
Funcionamiento del vaporizador.
Vlvulas de exceso de flujo (si tiene).

Inspeccin de canalizaciones
El estado de las canalizaciones.
La presin de salida del regulador.

Inspeccin general del depsito de gas
Los niveles, vlvulas, reguladores y dems elementos del depsito.

Limpieza y renovacin de pintura del depsito
Se realizar la prueba de estanqueidad.
Limpieza.
Pintura.

13.4.2. Acometida, distribucin e instalaciones receptoras

La manipulacin de la instalacin ser realizada por un instalador
autorizado. La modificacin o manipulacin de la llave de corte, ser
realizada por personal cualificado, as como, la limpieza, reparacin o
reposicin. Las reparaciones y cambios que requiera la instalacin se debe
de contratar a una empresa instaladora de gas autorizada, solicitando su
identificacin y certificado correspondiente.
Mantener en buenas condiciones los elementos de la instalacin. Se evitar
golpear la instalacin, forzarla, verter productos agresivos, perforaciones de
canalizaciones, etc
La red de la instalacin de gas debe ir exenta. No se trazarn otro tipo de
instalaciones en las proximidades de la red.
El abandono del edificio durante perodos prolongados, ser comunicado a la
compaa suministradora. Cerrar las llaves de todos los aparatos de
consumo, y la llave de corte del depsito.

Calendario

Revisin inmediata Tcnico/Especialista:
Deteccin de fugas de gas
En caso de deteccin de gas, se cerrar la llave de corte, no se encendern luces,
electrodomsticos u otros instrumentos elctricos y se pondr en conocimiento
inmediato de la compaa suministradora.

Revisin de cada instalacin individual
Cada cinco aos, y dentro del ao natural de vencimiento de este perodo, los
distribuidores de gases combustibles efectuarn una inspeccin de las instalaciones
de sus respectivos usuarios. Consistir bsicamente en la comprobacin de la
estanquidad de la instalacin receptora, y la verificacin del buen estado de
conservacin de la misma, la combustin higinica de los aparatos y la correcta
evacuacin de los productos de la combustin, de acuerdo con el procedimiento
descrito en las normas UNE 60670-12 y UNE 60670-13. Tambin se comprobar el
estado de la proteccin catdica de las canalizaciones de acero enterradas.

13.5. Calefaccin

Las instalaciones de calefaccin pretenden conseguir, en el interior de la vivienda,
una temperatura artificial ms elevada que la que registran los termmetros en el
exterior.

El sistema de calefaccin ms frecuentemente instalado funciona de la siguiente
manera:
Una caldera, alimentada por gas o gasleo, calienta el agua que se
distribuye mediante tuberas con aislamiento trmico, a los radiadores
colocados en las habitaciones donde el fluido calorfico cede una parte del
calor y retorna al punto de partida. No obstante, hay una considerable
variedad de sistemas para producir calor que permiten elevar la temperatura
del local en que se colocan. De entre ellos, los ms comunes resuelven la
cuestin con:
Aparatos independientes que, tanto producen el calor dentro de sus
paredes, como lo irradian; y cuyo funcionamiento es independiente de
cualquier otro aparato. En el mercado hay diferentes tipos que pueden
realizar esa funcin.

Para cualquiera de los sistemas de calefaccin, tenga en cuenta que:
El uso adecuado de la calefaccin facilitar su disfrute consiguiendo mayor
confort a menor coste.
Es conveniente optimizar el bienestar que facilita el sistema de calefaccin
durante el descanso nocturno utilizando programadores para encender y
apagar el sistema a las horas programadas, sin la accin del usuario.
No se deben cubrir los radiadores con mobiliario que impida la correcta
circulacin del aire caliente.
Aunque la produccin de calor es ms econmica que la de fro evite el
consumo innecesario de energa, y atienda las recomendaciones que hicimos
en los apartados anteriores para el ahorro.
Para cualquier modificacin que quiera llevar a cabo, debe consultar a un
tcnico competente y hacer que la realice un instalador autorizado.
Como en otros aparatos que consumen gas, debe limpiar frecuentemente el
quemador de su caldera.
Aunque las calderas disponen de un sistema de seguridad y de doble
termostato, vigile el termmetro y el termostato. Si el termmetro supera
los 90o desconecte la instalacin y avise a su instalador.
An en periodos de no funcionamiento, es conveniente mantener la
instalacin llena de agua para evitar su deterioro por oxidacin. El aire
facilita esta oxidacin.
Antes de poner en marcha su instalacin compruebe que el circuito dispone
de agua suficiente.
Si sus radiadores disponen de purgador incorporado, proceda a eliminar el
aire de los mismos. Si dispone de purgador general, debe realizar la misma
operacin. Los radiadores con aire en su interior disminuyen notablemente
su rendimiento.
Mantenga la temperatura alrededor de los 20o centgrados. Una temperatura
superior no aporta confort y eleva la factura. Cada grado adicional
incrementa un 10% el consumo energtico.
En zonas poco frecuentadas, comunicadas con el resto de la vivienda, baje
la temperatura en el termostato.
La instalacin de burletes autoadhesivos en puertas y ventanas y, si es
posible de doble acristalamiento supone un ahorro considerable.
Si sita detrs de los radiadores placas de cartn forradas con papel de
aluminio, se reflejar el calor y no se escapar por la pared.
13.5.1. Caldera colectiva

Las condiciones de uso deben estar visibles. El circuito de calefaccin se
mantendr siempre lleno de agua, aunque no est en funcionamiento.
Realizar el llenado del circuito con la caldera parada. El llenado del circuito
se realizar cuando la caldera est fra, por personal cualificado.
Ante la previsin de heladas no apagar la caldera. Con la previsin de
fuertes heladas, la caldera funcionar sin apagarla del todo o se utilizarn
anticongelantes.
No alterar los sistemas de ventilacin. No se obstruirn los conductos o
rejillas de ventilacin de los cuartos de calderas y cualquier tipo de
modificacin de este sistema de ventilacin ha de contar con la aprobacin
de un tcnico competente y de la empresa suministradora del combustible.
Modificaciones en la instalacin por tcnico competente. Cualquier
modificacin del sistema como ampliacin, cambio de caldera, cambio de
combustible, variaciones en el destino del edificio u otras incidencias se
pondr en conocimiento de un tcnico competente.
No manipular las partes del sistema reservadas al mantenedor. Queda
prohibida cualquier manipulacin de las partes del sistema por otra persona
que el tcnico responsable de la empresa mantenedora. Del mismo modo,
las anomalas que pudieran surgir se pondrn en conocimiento de dicho
tcnico.
Reposicin contina de agua a las calderas. Las calderas se llenarn de
forma contina, lenta, en pequeas cantidades y en fro, en caso de que se
produzca un descenso en el nivel del agua.
Las condiciones de uso deben estar visibles. Es necesario que las
condiciones de uso se coloquen en lugares visibles del cuarto de calderas y
por supuesto, se atendern escrupulosamente.

Calendario

Revisin del correcto funcionamiento de la caldera
Nivel de agua de la caldera.
Vlvulas de entrada-salida.
La ausencia de combustible sin quemar. En calderas de gas se mantendr
especial atencin a la presencia de olores de gas, en cuyo caso se cortar
inmediatamente el suministro, se ventilar abundantemente el local y se
avisar al tcnico mantenedor y la empresa suministradora, todo ello sin
encender luces ni llamas en el local.

Revisin de niveles y limpieza de la caldera
Se comprobarn los niveles e indicaciones fijadas en ITE 08 del RITE
Revisin de apertura y cierre de las vlvulas
Revisin del vaso de expansin
Limpieza de la caldera, mirilla de control de llama y la caja de humos
Limpieza de cenicero y parrillas

Comprobacin de los elementos de combustin y evacuacin de gases
La combustin y rendimiento de la caldera.
La regulacin del tiro.
El piloto de la caldera.
El equipo de depuracin de humos.
Y limpiar el filtro de la bomba y el quemador.
El programa y transformador de encendido.
Revisin de la instalacin para detectar posibles fugas, comprobar el
aislamiento de las tuberas, equipos y estado de los elementos de sujecin.

Revisin del quemador de la caldera
Revisin y limpieza del quemador.

Revisin general y limpieza de la caldera
Anualmente, antes de temporada, el tcnico realizar:
La sustitucin de piezas.
La revisin de bombas, centralitas de programacin, vasos de expansin...
El ajuste de termmetros y manmetros.
La inspeccin del aislamiento de la caldera.
La comprobacin y tarado de las vlvulas de seguridad.
Anualmente, despus de temporada, el tcnico realizar:
Se limpiar el equipo de caldera y los tubos interiores con cepillos metlicos.
Comprobacin de posibles fisuras, corrosiones, escapes en las juntas, buen
estado de los accesorios y el rendimiento de la caldera.

Revisin cada 4 aos Tcnico/Especialista:
Realizar la prueba de servicio y l aprueba hidrulica
Se realizar la prueba de servicio y prueba hidrulica de la caldera.

13.5.2. Caldera individual (gas, gasleo o elctrica)

Manipulacin por personal cualificado. Cualquier modificacin del sistema
como ampliacin, cambio de caldera, cambio de combustible, variaciones en
el destino del edificio, etc. se pondr en conocimiento de un tcnico
competente. Queda prohibida cualquier manipulacin de las partes del
sistema por otra persona que no sea el tcnico responsable de la empresa
mantenedora. Del mismo modo, las anomalas que pudieran surgir se
pondrn en conocimiento de dicho tcnico.
Respetar los elementos de ventilacin. Es imprescindible respetar las rejillas
de ventilacin de que dispone el cuarto de la caldera, dejndolo siempre
libre y sin obstculos como armario, cortinas u otros objetos que pudieran
impedir su correcto funcionamiento.
Intervencin de un tcnico especialista para las anomalas. Cualquier
anomala se pondr en conocimiento de un tcnico especialista.
El usuario deber de disponer de las condiciones de uso de la caldera. El
usuario dispondr de documentos tcnicos referentes al funcionamiento de
la caldera, as como las piezas de recambio necesarias.
Para el caso de calderas de gas licuado, mantener las bombonas en posicin
vertical, y cortar el suministro ante el olor a gas. Si el combustible es
proporcionado por bombonas de gases licuados (butano y propano), se
cuidar de que las bombonas deban permanecer en posicin vertical y de no
purgarlas.- El local en el que se site la caldera permanecer sin olores a
gas, de lo contrario se cortar inmediatamente el suministro, se ventilar
abundantemente el local y se avisar al tcnico mantenedor y la empresa
suministradora, todo ello sin pulsar interruptores, enchufar cualquier
instrumento elctrico ni encender llamas en la vivienda.
Recomendaciones en caso de fugas de gas. El local en el que se site la
caldera permanecer sin olores a gas, de lo contrario se cortar
inmediatamente el suministro, se ventilar abundantemente el local y se
avisar al tcnico mantenedor y la empresa suministradora, todo ello sin
pulsar interruptores, enchufar cualquier instrumento elctrico ni encender
llamas en la vivienda

Calendario

Antes de la puesta en marcha de la caldera, se realizarn comprobaciones que
indiquen el buen funcionamiento
Siempre que se ponga en marcha la caldera se comprobarn dos cosas:
la presin de agua del manmetro que ha de estar en los lmites establecidos en las
instrucciones el color de la llama que ha de ser azulada.

Caldera elctrica Caldera de gas Caldera de gasleo
Revisin de los niveles de la caldera
Mensualmente, se revisarn los indicadores y niveles de la caldera.

Revisin y limpieza de la caldera
Anualmente, antes de la temporada, un tcnico especialista:
Realizar la revisin y limpieza de caldera.
Comprobar la presin del vaso de expansin.
Sustituir las piezas deterioradas o caducadas.

Realizar pruebas de servicio
Se realizarn las pruebas de servicio.

13.5.3. Chimenea

No modificar el sistema de evacuacin de humos.
Cualquier cambio en el sistema de evacuacin de
humos ha de contar con la aprobacin de un tcnico
competente.
Comunicar al tcnico la falta de estanquidad de la
chimenea. En caso de aparicin de fisuras o grietas
se pondr en conocimiento del tcnico mantenedor.

Calendario

Revisin y limpieza de chimenea
La revisin y limpieza de las chimeneas se realizar cada 5 aos, pudiendo variar
esta cifra en funcin del uso y estado de los conductos.

13.5.4. Deposito de gasleo

Instalacin realizada por un
tcnico especialista. La
instalacin ser realizada por un
tcnico especialista y autorizada
oficialmente, para poder ponerla
en funcionamiento.
No modificar o manipular la
instalacin. La modificacin o
manipulacin de la instalacin,
ser realizada por personal
cualificado.
Informar al tcnico de
anomalas. La aparicin de
cualquier anomala se pondr en conocimiento de un tcnico especialista y la
compaa suministradora.
El usuario podr controlar el suministro. El usuario controlar la falta de
suministro y comprobar el nivel de llenado.
El depsito debe estar protegido. El depsito estar protegido de agresiones,
sin variaciones en las condiciones exteriores de ventilacin y seguridad.
Evitar la proximidad de instalaciones incompatibles con el combustible.
Evitar la proximidad de:
o Depsito de materia inflamable.
o Canalizaciones.
o Lneas de alta tensin.
o Entradas a locales habitados o ventanas de stanos.
o Motores elctricos o de explosin
Revisin peridica del personal cualificado. El personal cualificado se
encargar del reglaje y control de vlvulas.
No acumular cargas sobre los depsitos. Los depsitos enterrados no
soportarn cargas superiores a las previstas en proyecto

Calendario

Limpiar el filtro del aceite
Cuando la instalacin est en funcionamiento, se limpiar el filtro del aceite.

Limpieza de la instalacin, y revisin de vlvulas
Al final de la temporada, se limpiarn el depsito, la cubeta y las arquetas
Se comprobar la estanqueidad de la vlvula y la presin del muelle
Se engrasar la bomba, si existe

Limpiar y comprobar todo el sistema de seguridad de la instalacin
Se limpiar y comprobar las vlvulas de cierre, retencin y seguridad del sistema
y sus canalizaciones
Se limpiar el fondo del depsito de gasleo.

Realizar pruebas de estanqueidad
Se comprobar la estanqueidad de vlvulas, canalizaciones y bombas de aspiracin.

13.5.5. Radiadores

La instalacin slo la puede
manipular personal cualificado. La
manipulacin, modificacin,
sustitucin o ampliacin de los
radiadores, llaves o detentores ser
realizada por un personal cualificado.
No utilizar los radiadores para otros
usos. Se cuidar de no apoyar cargas
sobre los radiadores.
No se ha de tapar ni cubrir los
radiadores porque disminuye su
emisin calorfica.
No es conveniente que los radiadores
se pongan en contacto con otros
objetos metlicos que pueden favorecer sus oxidaciones.
El usuario deber ajustar la potencia de emisin. Es necesario que el usuario
ajuste la potencia de emisin mediante la manipulacin de la vlvula de
acceso.
Los humidificadores producen condensaciones no deseadas. Si bien la
colocacin de recipientes de agua en los radiadores puede mejorar el grado
de humedad relativa de las habitaciones para conseguir un ambiente ms
agradable, hay que considerar que en determinadas situaciones de
temperatura exterior y ante la falta de una suficiente ventilacin interior,
pueden aparecer humedades de condensacin en los paramentos.

Calendario

Revisin peridica Propiedad:
Inspeccin ocular para evitar fugas
Se realizar una inspeccin ocular peridica para detectar posibles goteos de los
radiadores.
Realizar purgado de aire de los radiadores.
Los radiadores que contienen aire en su interior, no calientan y favorecen la
corrosin, por tanto se purgarn al principio de la temporada, trimestralmente, tras
el rellenado del circuito y despus de cualquier reparacin o descenso brusco de
temperatura.
El rellenado de agua en la instalacin se realizar siempre con los radiadores fros
Los radiadores de aluminio se purgarn semanalmente durante el primer ao, para
impedir la acumulacin de gases.

Realizar una prueba de estanqueidad
Cada 2 aos al principio de la temporada se realizar una prueba de estanqueidad.

Renovar la proteccin de los radiadores
Cada 4 aos se renovar la proteccin de los radiadores, repintndolos.

13.6. Aire Acondicionado

Modificaciones de la instalacin por personal
cualificado. Cualquier modificacin de la
instalacin se pondr en conocimiento del
Documentacin de uso. El usuario siempre
dispondr a mano los documentos tcnicos
referentes al funcionamiento de la instalacin
y piezas de recambio.

Calendario

Revisin semestral/anual Especialista:
Mantenimiento de la instalacin
Las tareas de mantenimiento sern realizadas por personal cualificado y con carn
de mantenedor de aire acondicionado, siguiendo las indicaciones de ITE 08.1 del
RITE. Sern realizadas cada 6 meses o anualmente, en funcin de la potencia de la
instalacin.
Las operaciones son las siguientes.
Limpieza de filtros, conductos y difusores de aire, circuitos de evacuacin de
condensados y puntos de vertido.
Revisin de conexiones en lneas de refrigeracin, suministro elctrico, presin del
gas, termostatos ambiente e interruptores magnetotrmicos y diferenciales.
Inspeccin visual para detectar posibles fugas

Maquinaria de aire
acondicionado
13.7. Telecomunicaciones

El propietario del inmueble o la Comunidad de Propietarios son los responsables del
mantenimiento de la parte de la infraestructura comn, entendida como
canalizaciones, comprendida entre el punto de entrada general de la red o el
inmueble y el registro de acceso de usuario, as como adoptar las medidas
necesarias por evitar el acceso no autorizado y la manipulacin incorrecta de la
infraestructura.

Asimismo, el propietario del inmueble o la Comunidad de Propietarios y el
instalador responsable de las actuaciones sobre el equipamiento de acceso al
servicio de telecomunicaciones por cable deben facilitar a la Direccin general de
Radiodifusin y Televisin la realizacin de las instalaciones que esta efecte y, con
cuyo objeto permitirn el acceso a las instalaciones y a la documentacin que los
sea requerida.

13.7.1. Telefona

Modificacin de la red la realiza un tcnico especialista. La manipulacin o
ampliacin de la red interior, se realizar por tcnico especialista.
Instalar aparatos homologados. No se colocarn telfonos, fax o mdem sin
homologacin.
No utilizar los cuartos de telecomunicaciones para otros usos. Los recintos,
patinillos y canaladuras provistos para las instalaciones de telecomunicacin
debern permanecer despejados.
Deterioro o anomalas. La aparicin de cualquier anomala se pondr en

Calendario

Cada 6 meses o despus de fuertes vendavales, el usuario revisar la instalacin
para detectar posibles anomalas.

Cada 5 aos, un tcnico especialista realizar una revisin general del sistema.

Tomas de telefona

13.7.2. Televisin

Atienda las siguientes recomendaciones para no daar gravemente la recepcin de
seales:
Evite cualquier manipulacin en la red.
No se debe ampliar el nmero de tomas ni cambiar su emplazamiento sin la
asistencia de un tcnico competente.

Si la instalacin es colectiva y no atendiera estas recomendaciones podra, adems,
perjudicar al resto de la comunidad.

Tomas de televisin

13.7.2.1 Antenas y receptores

Labores de adecuacin y conservacin
realizadas por un instalador. El mantenimiento y
la manipulacin de antenas colectivas,
receptores parablicos, amplificador, antena, as
como la ampliacin del nmero de torres ser
realizado por un tcnico especialista

Calendario

Revisin del estado general de las antenas y receptores
Cada 6 meses o despus de fuertes vendavales se revisar el estado de las antenas
y los receptores para detectar posibles anomalas.

Inspeccin ocular, de los anclajes, desde un espacio seguro
Anualmente, desde la azotea o espacios seguros para la inspeccin, revisar:
La fijacin del mstil y la torre, para detectar posibles corrosiones en
anclajes, prdidas de tensin en los tirantes, tensores y otros elementos de
sujecin.
Los desprendimientos de antena.
Goteras en la base de la torre o a travs de conductos de la instalacin.

Revisin de la calidad de la seal e impermeabilizacin de los anclajes
Anualmente el tcnico especialista, revisar:
Reorientacin de antenas y parbolas, en caso de que se encuentren
desviadas.
Ganancia de seal en el amplificador, midiendo la seal de entrada y salida.
La tensin de los tirantes y tensores, as como la presin en tuercas y
tornillos.
La imprimacin de pinturas antioxidantes.
La reparacin de preamplificadores de antenas terrestres, conversores de
parbolas y la impermeabilizacin de los anclajes del sistema.

Revisin de la instalacin y sustitucin de cables exteriores
Revisar la instalacin de la antena de TV y FM.
Sustituir los cables exteriores.

13.7.2.2 Telecomunicaciones por cable

No utilizar los cuartos de telecomunicaciones para otros usos. Los recintos,
patinillos y canaladuras provistos para las instalaciones de telecomunicacin
debern permanecer despejados.

Calendario

Revisin de la calidad de la sintona de canales
Cada 6 meses o despus de fuertes vendavales, el usuario revisar la instalacin
para comprobar la sintona de los canales o detectar posibles anomalas.

Revisin del estado general de la instalacin
Anualmente, un tcnico especialista realizar una revisin general de:
-El sistema de captacin, especialmente aquellos elementos que tengan
riesgo de cada
-Los niveles de la seal de salida y entrada

13.7.3. Portero electrnico

Es una instalacin para control y apertura de la entrada al edificio desde el interior
del mismo.
Consta de una placa situada en el exterior con los pulsadores e
intercomunicadores; una red de conductores de las seales; y un telfono en cada
vivienda acompaado de un pulsador que manda la apertura de la cerradura
elctrica.

A tener en cuenta:
Modificacin de la instalacin por un tcnico competente. La manipulacin,
cambio de uso o ampliacin del nmero de terminales ser realizada por
Deterioro o anomalas. La aparicin de humedades, corrosin de bornes,
deterioro o cualquier otra anomala se pondr en conocimiento de un tcnico
especialista.

Calendario

Limpieza superficial de placas
Las placas exteriores y las terminales se limpiarn con agua jabonosa o una
disolucin suave y un trapo hmedo

Anualmente, un tcnico especialista realizar una revisin general de:
Pulsadores, alimentador, apertura y funcionamiento de la instalacin
La toma de tierra de los elementos de mando

Revisin de tubos y elementos
La fijacin de tubos y elementos, ser revisada cada 3 aos.
En el caso del video-portero:
Sustitucin de las lmparas de la placa exterior.
Limpieza de objetivos, vidrios de proteccin y luminarias.
Ajuste de la nitidez de la imagen

13.8. Proteccin

13.8.1. Incendios

Son instalaciones para hacer posible la extincin de un incendio y facilitar la
evacuacin del edificio siniestrado, en caso necesario.

Entre las instalaciones contra incendios tambin se incluyen las de deteccin y
alarma, pero stas no son muy frecuentes en edificios de vivienda pues solamente
son exigibles si la altura de evacuacin del edificio es mayor de 50 metros.

Los equipos e instalaciones que pueden encontrarse en los edificios destinados a
vivienda son:
Extintores. Aparatos porttiles y de uso manual. El agente extintor que
contienen puede ser dixido de carbono, agua, espuma qumica, etc. El
extintor universal ABC (slidos, lquidos, gaseosos) es el ms indicado para
intentar la extincin de los fuegos domsticos.
Columna seca. Canalizacin de acero con tomas de agua en los distintos
pisos del edificio para caso de incendio, y de uso exclusivo de los bomberos.
La columna est siempre sin agua, de ah su nombre salvo cuando los
bomberos la usan para apagar un incendio.
Sistemas de bocas de incendios equipadas, compuestos por una fuente de
abastecimiento de agua, una red de tuberas para la alimentacin de agua y
las bocas de incendio equipadas (BIE) necesarias.
Alumbrado de emergencia, para los recorridos de evacuacin. Se alimenta
con energa de fuente propia y se pone en funcionamiento automticamente.
Alumbrado de sealizacin, que funciona de modo continuo indicando salidas
y pasillos.

Equipos e instalaciones de proteccin contra
incendios:
A. Campana de fuego.
B. Pulsador de alarma.
C. Extintor manual.
D. Central de deteccin de incendios.
E. Carro extintor.
F. Boca de incendios equipada (BIE).
G. Pictograma de sealizacin de medios de
extincin.
H. Detector de incendio

Las instalaciones de proteccin contraincendios deben mantenerse siempre a
punto. Por lo que:
No se puede realizar ninguna modificacin que altere el funcionamiento de la
instalacin.
Un extintor que ha rebasado su fecha de caducidad podra no servir para
nada.
Deben mantenerse despejados los accesos a los aparatos y elementos de
extincin.
Despus de un siniestro hay que realizar una revisin completa de todos los
elementos componentes de la instalacin.
En general, salvo especfico adiestramiento en el manejo de medios de
extincin, el usuario slo utilizar aparatos extintores en este caso:
Siga las instrucciones de uso que figuran impresas en el propio aparato .

Calendario

Realizar mantenimiento con mantenedores autorizados
Se aconseja realizar un contrato de mantenimiento con una casa especializada.

Revisin de la proteccin estructural
Los sistemas de proteccin de los elementos estructurales sern revisados por un
tcnico especialista, cada 5 aos

Instrucciones de uso
impresas en el extintor
13.8.1.1. Luminaria de emergencia

Las luminarias estarn conectadas a la red de manera continua.

Calendario

Limpieza de luminarias
Las luces de emergencia se limpiarn, cada 3 meses.

Revisin del estado general de la instalacin elctrica
Se revisar la instalacin elctrica.

Revisin general y sustitucin de elementos
Se realizar una revisin general de las luminarias para detectar posibles
deficiencias y si precisan sustitucin de bateras, lmparas u otros elementos.

13.8.1.2. Extintores

Sern para uso exclusivo en caso de emergencia. Son aparatos porttiles y
de uso manual. El agente extintor que contienen puede ser de dixido de
carbono, agua, espuma qumica, etc. El extintor universal ABC (slidos,
lquidos, gaseosos) es el ms indicado para intentar la extincin de los
fuegos domsticos.
No pueden ser cambiados de emplazamiento. No se puede realizar ninguna
modificacin que altere el funcionamiento de la instalacin.
Recargar el extintor en caso de utilizacin. Se proceder a la recarga de los
extintores por la empresa autorizada, aunque se hayan descargado
parcialmente.

Calendario

Revisin de la cumplimentacin de los requisitos obligatorios
Cada 3 meses, el usuario revisar:
La accesibilidad y sealizacin.
Seguros, precintos, inscripciones,...etc
Peso y la presin.
Aspecto exterior de boquillas, vlvulas,...etc

Anualmente, el especialista revisar:
Peso y presin.
Manguera, boquilla o lanza, vlvulas y partes mecnicas.
El aspecto externo y agente extintor de los extintores en polvo con botelln
de gas de impulsin.

El timbrado de los extintores
Consiste en efectuar una prueba de presin hidrulica del recipiente que asegure su
estanqueidad y resistencia. Lo realizar el fabricante o empresa debidamente
autorizada.

13.8.1.3. B.I.E.s

Ser de uso exclusivo en caso de emergencia. Cuando
se trata de mangueras planas, en caso de necesitar su
uso, se extendern en toda su longitud, y despus se
abrirn las llaves.

Calendario

Revisin de los componentes del BIE y mantenimiento de limpieza
Revisar la sealizacin, accesibilidad, los componentes de la BIE, el manmetro y
la presin de servicio
Limpieza y engrase de los cierres y bisagras del armario.
Limpieza de la manguera.

Revisin del funcionamiento y ensayo de manguera
Anualmente el tcnico realizar:
Ensayo de manguera.
Revisin del funcionamiento de boquilla, estanqueidad de los racores, estado
de juntas y de la indicacin del manmetro.

Realizar pruebas de resistencia y de fugas en las mangueras
El tcnico/especialista realizar:
Una prueba de resistencia de la manguera sometindola a presiones de
prueba de 15Kg/cm2.
Pruebas de fugas en las mangueras

13.8.1.4. Columna seca

Calendario

Revisin de la correcta disposicin de la columna para su buen uso
El usuario revisar cada 6 meses o despus de su utilizacin:
Accesibilidad y sealizacin de entrada de la calle y tomas de piso.
Tapas y cierres.
Llaves de conexin siamesa permanecern cerradas y las de seccionamiento
abiertas.
Todas las tapas de los racores permanecern bien colocadas y ajustadas.

13.8.1.5. Deteccin de alarma

Calendario

Revisin de los detectores despus de un incendio
Los detectores sern revisados despus de un incendio, sustituyndolos en caso de
deterioro.

Revisin del correcto funcionamiento
El usuario revisar:
El funcionamiento de la instalacin.
Sustitucin de pilotos, fusibles y dispositivos deteriorados.
Mantenimiento de acumuladores.

Revisin ocular de los elementos de activacin
Se revisar:
Activacin o anlisis ocular del estado del detector.
Revisin de circuitos o zonas y sensores.

Revisin general y limpieza
El tcnico especialista realizar:
Revisin y limpieza de central, accesorios, uniones roscadas y soldadas.
Prueba de la instalacin con cada fuente de suministro elctrico.
En automticos: La regulacin de tensiones e intensidades, y comprobacin
de equipos de transmisin de alarma.

13.8.1.6. Rociadores

Calendario

Revisin y limpieza de los componentes
Revisin de boquillas (libres de obstculos), buen
estado de los componentes (vlvulas y mandos,
especialmente), estado de carga e indicadores de
control.
Limpieza de los componentes.

Revisin de los componentes y prueba de la
instalacin
El tcnico especialista proceder:
Revisin de los componentes, sobre todo de dispositivos de disparo y
alarma, y de la carga e indicadores del agente extintor.
Prueba de la instalacin en las condiciones de recepcin.

13.8.2. Pararrayos

Es una instalacin para proteger al edificio de la cada del rayo. La
instalacin consta de:
Cabeza receptora rematada en una o ms puntas, colocada al
final de un mstil y que sobresale de la parte ms alta del
edificio.
Conductor metlico encargado de llevar a tierra la descarga
elctrica del rayo.
Toma de tierra. El conductor se termina en unas picas
clavadas en terreno humedecido.

Slo un tcnico especialista podr manipular la instalacin. La
aparicin de corrosiones, desprendimientos, cortes, etc. o cualquier
otro tipo de anomala, se pondr en conocimiento de un tcnico
especialista inmediatamente, debido al peligro que entraa. Adems,
debe tomarse la precaucin de no realizar intervencin alguna en
tiempo nuboso o con amenaza de tormenta.

Queda prohibido el contacto directo con el pararrayos. As como permanecer en las
proximidades en situaciones de tormenta.

Calendario

Revisin general despus de cada descarga elctrica
Es conveniente comprobar que el circuito de tierra mantiene la continuidad elctrica
y la conexin a tierra.

Revisin en verano, del estado de la red de la instalacin
Anualmente, en verano, se revisar:
La sujecin del pararrayos.
Continuidad de la red.
La resistencia del terreno, que no ha de ser superior a 10 ohmios.
Unin entre el cable y el electrodo.

Revisin del estado general de la instalacin
Cada 4 aos y despus de cada descarga elctrica, se revisar:
La sujecin del pararrayos.
Fijaciones aislantes.
Posibles corrosiones en la toma de tierra.
Conexin de la toma de tierra con el resto de la instalacin.

13.8.3. Seguridad contra robo

Comprobar el funcionamiento de los indicadores. Se comprobarn los
indicadores cada vez que se produzcan deficiencias de suministro de
energa.
Comprobar los detectores por infrarrojo. Evitar la cercana de focos de
calor, que dan lugar a variaciones importantes de temperatura.
Evitar la cercana de motores o mquinas elctrica.
No se colocarn obstculos en el recorrido del haz detector.

Calendario

Revisin de los indicadores
Inspeccin de los indicadores.

Revisin del funcionamiento del sistema
Se revisar el funcionamiento del sistema mediante:
El pulsador del test.
Nivel de seal en el receptor.

Revisin de la instalacin elctrica
Se revisar:
La temperatura de alimentacin
Bornes de conexin con detectores
Ajustar temporizadores
Carga de bateras

Cada 6 meses, el usuario y anualmente un tcnico especialista:
Chequeo centralizado del sistema.
Revisin y limpieza de sensores, terminal exterior acstico y ptico.
Pintado de aquellas zonas corrodas, si existieran.
El engrase y ajuste de los mecanismos.

Cada 6 meses, el usuario y anualmente un tcnico especialista:
Chequeo centralizado del sistema.
Revisin y limpieza de sensores, terminal exterior acstico y ptico.
Pintado de aquellas zonas corrodas, si existieran.
El engrase y ajuste de los mecanismos.

Revisin del cierre
El cierre ser revisado.

13.9. Ventilacin

Para conseguir la renovacin de aire en el interior de las viviendas, se utilizan
diferentes sistemas de ventilacin:
Ventilacin natural. Abriendo ventanas y balcones, las corrientes de aire que
se forman producen un intercambio con el exterior. La ventilacin natural
est siempre a disposicin del usuario y su regulacin no depende ms que
de la voluntad del propio usuario.
Ventilacin forzada. El aire viciado del interior se desplaza a travs de un
conducto vertical por la fuerza del tiro que facilita un aspirador esttico
colocado como remate del conducto.

El sistema de ventilacin forzada que el usuario puede encontrar en su vivienda
estara formado por:
Conductos. Prestan su servicio de ventilacin a todos los recintos situados
en la misma vertical.
Rejillas. Facilitan entrada de aire viciado en los conductos.
Aspirador esttico. Elemento terminal del sistema, colocado sobre el
conducto que sobresale de la cubierta.

Ventilacin mecnica. El aire viciado se expulsa al exterior mediante un extractor
mecnico:
La ventilacin mecnica se instala ms frecuentemente en las cocinas que
en cualquier otro recinto de la vivienda. El sistema est compuesto por:
o Conductos.
o Rejillas.
o Extractor o ventilador centrfugo.
o Sistema de accionamiento para la puesta en marcha automtica del
extractor o ventilador.

Para el correcto funcionamiento de estos sistemas:
Procure facilitar la formacin de tiro, fenmeno sin el cual no ser posible
la renovacin del aire.
No obstruya las rejillas, ni modifique su situacin.
No debe llevarse a cabo ninguna accin sobre los conductos que afecte a su
correcto funcionamiento. No se puede taladrar el conducto, pues quedara
inservible para su funcionamiento.
No conecte directamente los conductos de extraccin mecnica con los de
ventilacin forzada, perjudicara notablemente al resto de las viviendas.
No deben realizarse obras que anulen o modifiquen los conductos.
No dificulte, con ningn obstculo, la salida del aire ni utilice el aspirador
para fines impropios de su funcin (amarre de cuerdas para tendido de ropa,
por ejemplo).
Se mantendrn siempre libres la entrada y salida (rejillas) del conducto para
no entorpecer la evacuacin del aire viciado.

13.9.1. Extractor

La manipulacin de los extractores sin suministro elctrico. Es para evitar un
posible accionamiento de la puesta en marcha accidental.
Separar los gases de ventilacin y combustin. Los gases y humos de
cocinas o de distinto combustible, no debern conectarse en el mismo
extractor.
Cada producto de combustin se evacuar en conductos diferentes.
Los humos nunca sern evacuados al exterior a travs del shunt. No se
deben conectar los conductos de evacuacin de humos y gases con los de
ventilacin forzada.

Calendario

Tener a disposicin las especificaciones tcnicas del fabricante y el documento de
garanta
Indicar los trabajos de mantenimiento del motor, caractersticas y condiciones de
uso del equipo.
Entregar el documento de garanta.

Revisar los filtros
Revisin de filtros.

Limpieza del extractor y se sustituirn los filtros
Limpieza y comprobacin del estado del extractor:
Limpieza y sustitucin de filtros.

Revisin anual Tcnico:
Revisin general del funcionamiento y limpieza general del aparato
Comprobacin del funcionamiento:
Limpieza de aspas de impulsin, filtros y carcasa del aparato.

13.9.2. Rejillas y conductos

No se utilizarn para uso distinto al previsto. No ha de llevarse a cabo
ninguna accin sobre los conductos de ventilacin que afecte a su correcto
funcionamiento, ni se fijar ningn elemento.
Mantener libre de obstculos el entorno de la rejillas. Se cuidar de no
ocultar, obstaculizar o forzar las rejillas debiendo permanecer limpias. Se
mantendrn siempre libres la entrada y salida del conducto para no
entorpecer la evacuacin del aire viciado.
Las modificaciones o cambios ser estudiadas por un tcnico especialista. No
se puede modificar su situacin o anular sin el estudio previo de un tcnico
especialista.

Calendario

Limpieza exterior de rejillas, conductos y filtros
Limpieza de rejilla y exterior de conductos con jabones neutros y trapos no
agresivos, evitando productos que daen el material de la rejilla o su acabado
Revisin y en su caso limpieza de filtros.

Limpieza interior de conductos
Revisin, desinfeccin y limpieza de los conductos de ventilacin por su interior.

Realizar ensayos de estanqueidad
Comprobacin de la estanquidad de conductos.

Realizar una prueba de servicio
Se realizar una prueba de servicio.

13.9.3. Aspiradores estticos

No obstaculizar las salidas ni disminuir la altura de los aspiradores.
Disminuira sino la fuera del tiro que hace que el aire viciado del interior
del conducto vertical, se desplace por l.
Evitar la inhalacin de gases que provienen de las chimeneas. El aspirador
esttico est colocado como remate en el conducto vertical formando as, la
chimenea en la cubierta.

Calendario

Limpieza y mantenimiento
El mantenimiento de la cubierta ser realizado exclusivamente por tcnicos
especialistas, ya que para ello debern subir a la cubierta: sustitucin de piezas
rotas o defectuosas, as como la limpieza de los aspiradores.

13.9.4. Extraccin de garaje

No se realizarn actividades peligrosas. Se evitar en el interior del garaje:
o Periodos prolongados del vehculo con el motor encendido.
o Carga de bateras o acumuladores de vehculos.
o Trabajos o reparaciones de mantenimiento de vehculos.
Mantener las puertas cortafuegos manuales siempre cerradas. Excepto las
automticas que permanecern siempre abiertas y se cerrarn en caso de
incendio.

Calendario

Revisin del funcionamiento y limpieza del sistema de ventilacin
Ventilacin forzada: activar manual y automticamente la instalacin para
comprobar su correcto funcionamiento.
Ventilacin natural: se limpiarn los accesos de entrada de aire.

Revisin del funcionamiento de las rejillas cortafuegos
Se comprobar el correcto funcionamiento de las rejillas cortafuegos.

Revisar el estado de correas y limpieza de rejillas, filtros y conductos
Limpieza de rejillas, filtros y conductos.
Comprobar el estado de las correas de transmisin observando ruidos o vibraciones
anmalas.

Revisin de automatismos
Revisin del funcionamiento de automatismos.

Limpieza interior de conductos y rejillas, y sustitucin del filtro
Limpieza y desinfeccin interior de conductos y rejillas.
Sustitucin del filtro dependiendo del material que los compone.

13.10. Ascensor

Los elementos principales de esta instalacin son:
Cabina. Recinto que acoge a las personas y objetos que han de ser
transportados.
Cuarto de mquinas. Local donde se sitan los elementos motrices, poleas,
aparatos elctricos, etc., y que est, generalmente, ubicado encima del
hueco de ascensor.
Mquina. Conjunto tractor que produce el movimiento y la parada.

Limitador de velocidad. Ordena la parada de la mquina cuando la velocidad
supera los lmites previamente establecidos. En su caso, provoca la
actuacin del paracadas (dispositivo mecnico que acta en caso de exceso
de velocidad en el descenso o rotura de la suspensin).
Hueco de ascensor. Recinto por el que se desplazan la cabina y el
contrapeso.
Foso. Espacio situado por debajo del nivel de la parada ms baja.

Es imprescindible que los usuarios de este servicio de la comunidad atiendan las
Es preceptivo tener contrato de mantenimiento firmado con una empresa
inscrita en el Registro de Empresas Conservadoras.
No se debe sobrepasar el lmite de carga ni el nmero de personas que se
especifican en el interior de la cabina.
La llave de desenclavamiento de emergencia de las puertas de piso debe
estar siempre localizada, al igual que la llave de la sala de mquinas
(fotografas 13 y 15).
Se prohibe hacer uso del ascensor a los nios, si no van acompaados.
Deje bien cerradas las puertas de entrada y salida del ascensor. Pero hgalo
sin violencia. Con golpes u otras formas de forzarlas slo se consigue ayudar
a la avera.
Para abrir las puertas, la cabina tiene que estar completamente parada en la
planta. No obstante, como medida de precaucin, asegrese cuando abra la
puerta del ascensor de que la cabina se encuentra en la planta.
No utilice el botn de parada salvo en casos de emergencia.
No demore innecesariamente la presencia del ascensor en las paradas, ni
retenga las puertas abiertas sin causa justificada.
En caso de incendio, no debe utilizar nunca el ascensor.
Instrucciones impresas en sala de mquinas, para rescate
de personas en cabina:
A. Dispositivo abrefrenos.
B. Llave de desenclavamiento de puertas de piso.
Puerta de entrada a sala de
mquinas con su llave de
acceso.
Maquinaria de ascensor
Si observa ruidos o cualquier anomala de funcionamiento no use el ascensor
y avise inmediatamente a la empresa mantenedora.
No fume en el interior de la cabina.
El acceso al cuarto de mquinas est limitado a la persona encargada del
servicio y al personal especializado de la empresa conservadora.
Obligatoriamente los ascensores llevan en el interior de la cabina un dispositivo de
comunicacin bidireccional entre la cabina y la central del servicio de
mantenimiento de la empresa conservadora

Calendario


Es preceptivo el contrato de mantenimiento de ascensores
EEs preceptivo el contrato de mantenimiento con una empresa inscrita en el
Registro de Empresas Conservadoras. Los trabajos de reparacin y mantenimiento
sern realizados por una empresa contratada, que debern estar cubiertas por una
pliza de seguros de responsabilidad civil. La comunidad de propietarios dispondr
de una copia de la misma.

Peridicamente se proceder a la limpieza de la carpintera de acero
El acero inoxidable se limpiar con agua y jabn o detergente no clorado mediante
una esponja, aclarando y secando posteriormente.

Plan de Manteniment

Загружено:

Сведения о документе

Авторское право

Доступные форматы

Поделиться этим документом

Поделиться или встроить документ

Параметры публикации

Этот документ был вам полезен?

Это неприемлемый материал?

Авторское право:

Доступные форматы

Plan de Manteniment

Загружено:

Авторское право:

Доступные форматы

CONSERVACIN EN LA EDIFICACIN 1

Вам также может понравиться