Comportamiento Mercado Inmobiliario

UNIVERSIDAD DE CARABOBO
AREA DE ESTUDIOS DE POSTGRADO

FACULTAD DE INGENIERA
MAESTRA EN GERENCIA DE CONSTRUCCIN
ANLISIS DEL COMPORTAMIENTO DEL MERCADO INMOBILIARIO

COMO CONSECUENCIA DE LA APLICACIN DE LAS LEYES DE
POLITICA HABITACIONAL DESTINADAS A IMPULSAR EL SECTOR
VIVIENDA EN EL PERIODO 2000-2008. CASO DE ESTUDIO:
MUNICIPIO SAN DIEGO DEL ESTADO CARABOBO.
AUTOR: ING. YENNY MUJICA

TUTOR: PROF. LENNY GREEN
BRBULA, MAYO DE 2012


Trabajo presentado ante el rea de Estudios de
Postgrado de la Universidad de Carabobo para
Optar al Ttulo de Magster en Gerencia de
Construccin.


Aprobado en el rea de Estudios de Postgrado de la
Universidad de Carabobo por miembros de la
Comisin Coordinadora del Programa:
___________________________________________________ (Nombre, Apellido y Firma)
VEREDICTO
Nosotros, Miembros del Jurado designado para la evaluacin del Trabajo de Grado
titulado ANLISIS DEL COMPORTAMIENTO DEL MERCADO INMOBILIARIO
COMO CONSECUENCIA DE LA APLICACIN DE LAS LEYES DE POLITICA
HABITACIONAL DESTINADAS A IMPULSAR EL SECTOR VIVIENDA EN EL
PERIODO 2000-2008. CASO DE ESTUDIO: MUNICIPIO SAN DIEGO DEL
ESTADO CARABOBO, Presentado por YENNY MUJICA para optar al Ttulo de
MAGSTER EN GERENCIA DE CONSTRUCCIN estimamos que el mismo rene los
requisitos para ser considerado como: (Aprobado o tesis ptima*)
(Nombre, Apellido, C.I., Firma del jurado)
__________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________
NOTA: Quedar a criterio del Jurado la calificacin del Trabajo en una de las dos
opciones
DEDICATORIA
A todos aquellos que intervinieron con la culminacin de este Trabajo de Grado.
AGRADECIMIENTOS
Al Profesor Lenny Green, mi tutor, por prestarme la atencin necesaria, por

darme el tiempo requerido para la elaboracin del presente trabajo de grado, por
ayudarme y guiarme hasta lograr la culminacin de este trabajo de grado.
INDICE GENERAL
PAGINAS PRELIMINARES
INDICE GENERAL ..
vii
INDICE DE TABLAS
..
ix
INDICE DE GRAFICOS
..
xii
INDICES DE IMAGENES ..
xiv
..
xv
RESUMEN
INTRODUCCIN
..
CAPITULO I
..
1.- EL PROBLEMA ..
..
1.2.-Planteamiento y Formulacin del Problema ...
1.1.-Titulo
1.3.-Objetivo de la Investigacin
20
1.3.1.-Generales
20
1.3.2.-Especificos
20
1.4.- Justificacin de la Investigacin

1.5.- Limitaciones y Alcance del Estudio
CAPITULO II
20
22
23
2.- MARCO TERICO
24
2.1.- Antecedentes del Estudio
24
2.2.- Bases Tericas 26

2.3.- Bases Legales
31
2.4.- Glosario de Trminos 34

CAPITULO III
41
3.-MARCO METODOLOGICO
42
3.1.- Nivel de la Investigacin Tipo de Investigacin .. 42

3.2.- Poblacin y Muestra .... 43
3.2.1.- Poblacin
43
3.2.2.- Seleccin del la Muestra
. 43
3.2.2.1.- Determinacin del Tamao de la Muestra ....
44
......
46
3.3.- Recoleccin de Informacin .
52
3.2.2.2.- Muestreo Probabilstico
3.3.1.- Tcnicas de Recoleccin de Datos . 52

3.3.2.- Instrumento de Recoleccin de Datos .... 53
3.4.- Tcnicas de Procesamiento y Anlisis de Datos ... 55
3.4.1.- Procedimiento .... 55
3.4.2.- Revisin Documental .. 59
3.4.3.- Anlisis Estadstico
CAPITULO IV
59
... 60
4.- PRESENTACIN Y DISCUSIN DE RESULTADOS.
61
4.1.- Comprobacin de la Frmula del Tamao de la Muestra. 61

4.2.- Anlisis, Discusin y Comparacin de las Leyes de Poltica Habitacional. 63
4.3.- Presentacin de Resultados.. 79
CAPITULO V
... 123
5.- CONCLUSIONES
124
6.- RECOMENDACIONES 126

REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS
ANEXOS
128
131
NDICE DE TABLAS
Tabla 1. Crecimiento Demogrfico del Pas, Periodo Siglo XIX-Ao 2001
Tabla 2. Principales Municipios de Venezuela Segn su Poblacin
10
Tabla 3. Demografa y Geografa del Estado Carabobo
...
15
Tabla 4. Dficit de Vivienda en Carabobo 16

Tabla 5. Tamao de la Poblacin por Ao
.....
Tabla 6. Determinacin del Tamao de la Muestra
43
.... 46
Tabla 7. Elementos Seleccionados y Posteriormente Ordenados
49
Tabla 8. Valores Medios de Precios Unitarios por Ao Generales, Financiados

y no Financiados.
. 57
Tabla 9. Valores Medios de Precios Unitarios por Ao
. 58
Tabla 10. Comparacin entre Resultado de la Muestra vs. Resultado

del Universo, Variable Financiamiento 62
Tabla 11. Grupos Familiares con ingresos hasta 55 U.T. Ao 1999 ....
71
Tabla 12. Grupos Familiares con ingresos mayores a 55 U.T. y hasta

110 U.T. Ao 1999 ..... 71
Tabla 13. Ingreso Vs. Subsidio Ao 2005 ...... 74
Tabla 14. Tasa de Inters Social Especial. Ao 2008 .... 76
Tabla 15. Nmero de Operaciones Compra Venta de Viviendas ... 79
Tabla 16. Distribucin Porcentual Tipo de Vivienda de las
Operaciones Compra Venta por Ao
.....
82
Tabla 17. Porcentaje y Tipo de Financiamiento de las Operaciones Compra

Venta de Viviendas . 84
Tabla 18. Precios Unitarios Generales
. 87
Tabla 19. Precios Unitarios Financiados
...
Tabla 20. Precios Unitarios No Financiados
89
91
Tabla 21. Valores del I.P.C., Tasa de Cambio, Unidad Tributaria, ndice de
Precios de Insumos de la Construccin y Tasa Activa. .... 93
Tabla 22. Precios Unitarios Generales, Valores del I.P.C., Tasa de Cambio,
Unidad Tributaria, ndice de Precios de Insumos de la Construccin
y Tasa Activa
94.
Tabla 23. Variacin Interanual de Precios Unitarios Generales, Valores del
I.P.C., Tasa de Cambio, Unidad Tributaria, ndice de Precios de
Insumos de la Construccin y Tasa Activa .
95
Tabla 24. Variacin Acumulada de Precios Unitarios Generales, Valores

del I.P.C., Tasa de Cambio, Unidad Tributaria, ndice de Precios
de Insumos de la Construccin y Tasa Activa. .. 97
Tabla 25. Precios Unitarios Financiados, Valores del I.P.C., Tasa de Cambio,
Unidad Tributaria, ndice de Precios de Insumos de la Construccin y
Tasa Activa. .. 99
Tabla 26. Variacin Interanual de Precios Unitarios Financiados, Valores del
Insumos de la Construccin y Tasa Activa. ... 100
Tabla 27. Variacin Acumulada de Precios Unitarios Financiados, Valores del
Insumos de la Construccin y Tasa Activa. ...
102
Tabla 28. Precios Unitarios no Financiados, Valores del I.P.C., Tasa de

Cambio, Unidad Tributaria, ndice de Precios de Insumos de la
Construccin y Tasa Activa. ...
104
Tabla 29. Variacin Interanual de Precios Unitarios no Financiados,

Valores del I.P.C., Tasa de Cambio, Unidad Tributaria, ndice
de Precios de Insumos de la Construccin y Tasa Activa.
..
105
Tabla 30. Variacin Acumulada de Precios Unitarios No Financiados, Valores

Del I.P.C., Tasa de Cambio, Unidad Tributaria, ndice de Precios de
Insumos de la Construccin y Tasa Activa.
.
107
Tabla 31. Comparacin de los Precios Unitarios Generales, Financiados y

No Financiados por Ao.
... 109
Tabla 32. Comparacin de la Variacin Interanual de los Precios Unitarios

Generales, Financiados y No Financiados por Ao. .
111
Tabla 33. Comparacin de la Variacin Acumulada de los Precios Unitarios

Generales, Financiados y No Financiados por Ao. ......
113
Tabla 34. Porcentaje de la Muestra donde el Precio del Registro es diferente

al Precio del Documento.
... 115
Tabla 35. Tipo de Financiamiento y Operador Financiero de los Elementos
donde el Precio del Documento es Diferente al Precio del Notario.
117
Tabla 36. Variacin de la Diferencia entre el Precio del Registro y el Precio

Del Documento con Respecto al Precio de Registro.
....
119
Tabla 37. Variacin de la Diferencia entre Precio Financiado y No

Financiado con Respecto al Precio Financiado.
.......
121
INDICE DE GRFICOS
Grfico 2. Zonas de Distribucin de la Poblacin Venezolana por

Entidades Federales, segn la Densidad Poblacin
.
Grfico 3. Relacin Porcentual entre la Superficie Territorial de las Tres

Regiones Venezolanas ms Importantes y su Ocupacin Poblacional.
Grfico 4. Poblacin General y Urbana en Venezuela para el ao 2001. ...
10
Grfico 5. Situacin y Superficie del Estado Carabobo. ....
14
....
14
Grfico 7. Inflacin vs. Tasas 2008
17
Grfico 8. Nmero de Transacciones de Compra-Venta Durante el ao

2003-2007 en el Municipio Valencia.
.
18
Grfico 9. Nmero de Transacciones de Compra-Venta Durante el ao

2003-2007 en los Municipios Naguanagua y San Diego
...
18
19
Grfico 11. Nmero de Operaciones Compra Venta de Viviendas por Ao
80
Grfico 1. Evolucin de la Poblacin Venezolana entre 1873 y 2001.
Grfica 6. Municipios del Estado Carabobo.
Grfico 10. Viviendas Construidas, periodo 1959-2008
Grfico 12. Distribucin Porcentual Tipo de Vivienda de las Operaciones

Compra Venta por Ao
.. 83
Grfico 13. Distribucin Porcentual de Compra Venta de Viviendas
Financiadas, No Financiadas.
....
85
Grfica 14. Origen del Financiamiento de las Operaciones Compra Venta

de Viviendas.
..
86
....
88
90
.....
92
Grfico 15. Precios Unitarios Generales.

Grfico 16. Precios Unitarios Financiados.
Grfico 17. Precios Unitarios No Financiados.
Grfico 18. Variacin Interanual de Precios Unitarios Generales, Valores del

Insumos de la Construccin y Tasa Activa
..... 96
Grfico 19. Variacin Acumulada de Precios Unitarios Generales, Valores

de Insumos de la Construccin y Tasa Activa.
.....
98
Grafico 20. Variacin Interanual de Precios Unitarios Financiados, Valores

de Insumos de la Construccin y Tasa Activa
...
101
Grfico 21. Variacin Acumulada de Precios Unitarios Financiados,

Valores del I.P.C., Tasa de Cambio, Unidad Tributaria, ndice de
Precios de Insumos de la Construccin y Tasa Activa.
..
103
Grafico 22. Variacin Interanual de Precios Unitarios No Financiados,

Precios de Insumos de la Construccin y Tasa Activa.
..
106
Grfico 23. Variacin Acumulada de Precios Unitarios No Financiados,

Precios de Insumos de la
Construccin y Tasa Activa.
...
108
Grfico 24. Comparacin de los Precios Unitarios Generales, Financiados

y No Financiados por Ao.
.. 110
Grfico 25. Comparacin de la Variacin Interanual de los Precios
Unitarios Generales, Financiados y No Financiados por Ao.
..
112
Grfico 26. Comparacin de la Variacin Acumulada de los Precios

Unitarios Generales, Financiados y No Financiados por Ao. ..
114
Grfico 27. Porcentaje de la Muestra donde el Precio del Registro es

Diferente al Precio del Documento
..
116
Grfico 28. Cantidad de Elementos y Tipo de Financiamiento donde el

Precio del Documento es Diferente al Precio del Notario ...
118
Grfica 29. Variacin de la Diferencia Entre el Precio del Registro y el

Precio del Documento Con Respecto al Precio de Registro
..
119
120
Grfica 30. Precio en Documento Vs. Precio de Registro.
Grfica 31. Variacin de la Diferencia entre Precio Financiado y No

Financiado con Respecto al Precio Financiado 122
INDICE DE IMGENES
Imagen 1 . Muestreo Aleatorio
48
RESUMEN
AUTOR: Ing. Yenny Mujica
TUTOR: Prof. Lenny Green
AO: 2011
El
objetivo principal, fue analizar el comportamiento que tuvo el mercado
inmobiliario como consecuencia de la aplicacin de las leyes de poltica habitacional,

destinadas a impulsar el sector vivienda en el perodo comprendido entre el ao 1998
y el ao 2010, esto en el Municipio San Diego del Estado Carabobo. Para ello, se
plante una investigacin basada en la recopilacin de informacin sustentada en la
aplicacin de un instrumento y, la obtencin de los datos de la muestra por ao se
realiz con un procedimiento de tmbola, de una poblacin conocida finita cada ao
y conformada por todas aquellas transacciones de compra-venta de viviendas (casas,
apartamentos y aparto-quintas o town houses) negociadas en el mercado primario y
secundario protocolizadas en el registro inmobiliario del Municipio San Diego. Los
Datos cuantitativos fueron codificados, tabulados y procesados a objeto de extraer de
stos la informacin requerida para realizar el correspondiente anlisis e
interpretacin. Tambin, se realiz un anlisis documental de las leyes concernientes
al tema. La informacin cualitativa, fue analizada e interpretada contextualmente a
objeto de efectuar su respectivo anlisis y, de all, sintetizar el conocimiento deseado.
Como resultado del estudio se obtienen comparaciones entre las diferentes leyes y
tambin el comportamiento que tuvo el mercado inmobiliario bajo la influencia de las
mismas, tanto para los inmuebles que fueron beneficiados con alguno de los
programas existentes como para los que no lo fueron.
Palabras Clave: Inmuebles, Ley de Poltica Habitacional, Ley inmobiliaria, precios
unitarios, mercado inmobiliario, vivienda.
ABSTRACT
ANALISIS OF THE BEHAVIOR OF THE REAL-ESTATE MARKET AS A
COSECUENCE OF THE IMPLEMENTATION OF HOUSE POLICY LAWS
DESTINED TO BOOST THE HOUSING SECTOR DURING THE 2000-2008
PERIOD. CASE STUDIED: MUNICIPALITY OF SAN DIEGO FROM THE
STATE OF CARABOBO.
AUTHOR: Ing. Yenny Mujica
ADVISER: Prof. Lenny Green
YEAR: 2011
The main goal was to analyze the behavior of the real-estate market as a
consequence of the implementation of house policy laws destined to boost the
housing sector during the 1998-2010 period in the municipality of San Diego from
the state of Carabobo. The process began by raising an investigation based on the
compilation of information provided by the implementation of an instrument, and the
collection of data from the sample by year was done using the procedure of a raffle,
applied on a known finite population each year and constituted by every single
housing sales transaction (houses, apartments and town houses) done in the primary
and secondary market that were established in the real-estate record of the
municipality of San Diego. The quantitative data was encoded, tabulated and
processed with the purpose of extracting the required information to carry out the
analysis and interpretation from it. Additionally, a documental analysis of the
concerning laws was done. The qualitative information was contextually analyzed
and interpreted in order to make its respective analysis and synthesize the wanted
knowledge. The result of the study was that there were similarities between the
different laws and also the behavior of the real-estate market under their influence,
for both, the estates that were benefited with any of the existing programs, and those
which were not.
Key Words: Estates, House Policy Law, Real-estate Law, unit price, real-estate
market, housing.
INTRODUCCIN
El derecho a la vivienda va ms all de la posibilidad de acceder a un techo y

cuatro paredes. Tiene que ver con todo aquello que nos rodea, el medio donde nos
desenvolvemos y nuestra participacin en el desarrollo del mismo, incluye servicios
de calidad, tenencia de tierra, condiciones higinicas, una serie de factores
conjugados que permiten al ser humano tener un hbitat digno.
La mayora de los ciudadanos, no pueden acceder a lo ms bsico que es la
vivienda como tal. Es por esto que el Estado crea planes y leyes que beneficien a la
poblacin ms desfavorecida para que puedan lograrlo.
Segn Naciones Unidas, actualmente, el dficit de vivienda es de 3 millones
abarcando aproximadamente a 13 millones de venezolanos.
Se han aprobado una serie de instrumentos legales que buscan darle piso jurdico
al tema de la vivienda, esto sugiere un reconocimiento por parte del Estado del grave
problema que esto representa. Siendo este el gran constructor del pas por excelencia
a la hora de dar solucin a las inmensa mayora de familias y personas.
Las leyes de poltica habitacional, nacen como un instrumento que busca la
participacin de entes de carcter pblico y privado en la bsqueda de soluciones a
travs de una normativa que apoya, sobre todo a los sectores ms vulnerables,
dndoles diferentes herramientas de carcter social para que puedan acceder al
sistema: bajos intereses, largos plazos y subsidios directos.
Ante tal situacin, surge el presente trabajo, el cual est enmarcado en el estudio
de la aplicacin de las diferentes Leyes de Poltica Habitacional. Se pretende evaluar
sus alcances y cmo han influido en el comportamiento del mercado inmobiliario en
el perodo 2000-2008 en nuestro pas y especficamente en el Municipio San Diego

del Estado Carabobo.
Este trabajo de investigacin, ha sido estructurado en cinco captulos que, de
manera sintetizada, contienen lo siguiente:
En el primer captulo, se realiza el planteamiento y la formulacin del problema,
se presenta el objetivo general y se enumeran los objetivos especficos del trabajo, se
expone la justificacin y el alcance.
En el captulo II, se presenta el marco terico, los antecedentes, lo relativo a las
leyes de poltica habitacional, las bases tericas y el glosario de trminos
correspondiente.
El captulo III consta del marco metodolgico, el tipo de investigacin realizada,
se define la poblacin y el espacio muestral, las tcnicas de recoleccin de datos y los
instrumentos diseados para dicha recoleccin, la validacin, el procesamiento y las
fases metodolgicas.
En el captulo IV, se realiza la presentacin y discusin de los resultados, la
comprobacin de la frmula para el tamao de la muestra, el anlisis de las Leyes de
Poltica Habitacional y la presentacin de cifras y grficos que exponen el
comportamiento de las variables estudiadas.
El captulo V, est compuesto por las conclusiones y recomendaciones obtenidas
en el estudio.
Finalmente, se presenta la bibliografa consultada y los anexos pertinentes al
estudio.
CAPTULO I
EL PROBLEMA DE INVESTIGACIN
CAPITULO I
1.- EL PROBLEMA
1.1.-TITULO
Anlisis del comportamiento del mercado inmobiliario como consecuencia de la
aplicacin de las leyes de poltica habitacional destinadas a impulsar el sector
vivienda en el periodo 2000-2008. Caso de estudio: Municipio San Diego del Estado
Carabobo.
1.2.-PLANTEAMIENTO Y FORMULACIN DEL PROBLEMA
Nuestro pas ha sufrido profundas transformaciones polticas, econmicas y

demogrficas durante el siglo XX, luego de la unificacin poltica del estado a partir
de 1920 y la constitucin de las primeras ciudades, la instalacin de industrias cerca
de las capitales modific el mapa territorial venezolano para dar comienzo a las
grandes aglomeraciones (asentamientos) en algunos puntos del pas. Esta revolucin
demogrfica fue alentada por la riqueza petrolera dejando atrs el pas rural del siglo
XIX, siendo en este siglo el crecimiento demogrfico lento. El pas paso de tener
800.000 habitantes a principio del siglo XIX a 2,2 millones en 1900, y cerrando el
siglo XX con unos 24 millones de habitantes tal y como se puede apreciar en la tabla
1.
Tabla 1. CRECIMIENTO DEMOGRFICO DEL PAS, PERIODO SIGLO

XIX-AO 2001
Ao
Principios Siglo XIX
1900
1920
1926
1936
1941
1950
1961
1971
1981
1990
2001
Habitantes
Crecimiento Intercensal (%)
Aprox. 800.000
Aprox. 2.200.000
2.479.525
2.814.131
13,5
3.364.347
19,6
3.850.771
14,5
5.034.838
30,7
7.523.999
49,4
10.751.522
42,5
14.516.735
35,4
18.105.265
24,7
23.054.210
27,3
Fuente: Venezuela en Datos, Editarte/El Nacional 2007
El crecimiento durante el siglo XX puede atribursele a la ola significativa de

inmigrantes que comenz en 1945 provenientes de pases como Espaa, Italia,
Portugal y otros como consecuencia de las penurias econmicas sufridas tras la
segunda guerra mundial y la guerra civil espaola. La bonanza econmica convirti al
pas en un imn para quienes buscaban mejorar su vida, con lo que alrededor de
430.000 inmigrantes arribaron al pas en 1958. Hubo una segunda ola de inmigrantes
que tuvo lugar en las dcadas 1970 y 1980 provenientes de Colombia, Ecuador, Per
y Repblica Dominicana, esta vez la ola se debi en parte al gran auge petrolero y
La Gran Venezuela. Tambin ingresaron otros grupos menores de argentinos,
Chilenos y Uruguayos que huan de las dictaduras y las crisis econmicas de sus
pases. En el perodo 1973 y 1985 ingresaron 619.000 personas, aunque tiempo
despus a mediados de la dcada de 1980, la crisis econmica nacional cambi el
panorama.
La historia demogrfica de Venezuela ha sido muy dinmica y variable, pues el
pas ha experimentando considerables cambios en el ritmo de crecimiento de su
poblacin. Puede verse en la grfica la evolucin de la poblacin venezolana desde el
ao 1873, cuando se realiz el primer censo. Se observa una tasa de crecimiento lenta
hasta 1920 y luego a partir del censo de 1926 se evidencia un incremento
considerable de la poblacin, este crecimiento se mantuvo hasta el censo del 2001
cuando se septuplic la poblacin.
Grfico 1. EVOLUCIN DE LA POBLACIN VENEZOLANA ENTRE 1873

Y 2001.
Habitantes (en millones)
25
20
15
10
5
0
1873
1881
1891
1920
1926
1936
1941
1950
1961
1971
1981
1991
2001
Ao
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica
Las condiciones que favorecieron este crecimiento pueden resumirse a

continuacin:
Aumento en las tasas de crecimiento, debido a un acentuado incremento de la

tasa de natalidad combinado con una sensible disminucin de la mortalidad.
Inmigracin internacional entre las dcadas 1940 y 1970.
Mejoras en los servicios mdicos y sanitarios, evidenciados en el control y

erradicacin de enfermedades tropicales y mejoras en viviendas y servicios
pblicos.
Cambio de la base de la economa del pas, al pasar de una economa agrcola

de bajas ganancias a una economa casi mono exportadora de petrleo, la cual
genera grandes ingresos al pas.
Sin embargo, estas condiciones no han beneficiado a la poblacin de manera

uniforme, sino que han favorecido sobre todo a los sectores ms aventajados
econmicamente y a determinadas reas geogrficas. Se aprecian grandes
disparidades en los indicadores de la calidad de vida de la poblacin. En este sentido,
es comn ver, cordones de miseria con familias muy numerosas que viven en
condiciones inhspitas, mientras que las familias con mayores recursos econmicos,
son generalmente, ms pequeas, y viven en lugares con condiciones habitacionales
cmodas y adecuadas.
Todo este crecimiento a lo largo de la evolucin de la poblacin venezolana fue un
tanto anrquico y comenz con las migraciones del campo a la ciudad consecuencia
de la dinmica impuesta por el petrleo. La vida en la ciudad se hizo atractiva para las
personas del campo que sufran de mala alimentacin y psima remuneracin. Esta
anarqua no es reciente y data del nacimiento de la democracia en nuestro pas, pues
los gobiernos militares en la dcada de 1950 contuvieron la migracin campesina,
especialmente en Caracas, y se esforzaron por erradicar las viviendas populares. La
guerra al rancho y su sustitucin por superbloques de apartamentos fue la
manifestacin de esa poltica. Los controles se distendieron al llegar la democracia,
los partidos polticos tenan en los sectores populares su base electoral y la
democracia lleg ofreciendo oportunidades para las mayoras. Con la tolerancia del
Estado se produjeron numerosas invasiones a tierras citadinas en las que en un
principio se construyeron ranchos rurales y paulatinamente se los sustituy por casas
populares. Los barrios se fundaron sin ningn tipo de servicios ni planificacin
urbana. Gradualmente estos conglomerados fueron medianamente dotados de calles
pavimentadas, cloacas, electricidad y otros servicios. En Caracas, por ejemplo, se
calcula actualmente que de las 28.000 hectreas urbanizadas, 5.000 son barrios, en
donde vive el 60% de los caraqueos. La caracterstica ms sobresaliente de la
evolucin demogrfica venezolana es, sin embargo, el predominio de la poblacin
urbana sobre la rural, an cuando el vivir en zonas urbanas no garantice estabilidad
socioeconmica ni una mejor calidad de vida.
La distribucin espacial desigual es una de las principales caractersticas de la
poblacin venezolana. Las entidades federales que componen la regin centro-nortecostera, vale decir Distrito Capital, Vargas, Miranda, Aragua y Carabobo, acumulan
30% de la poblacin, a pesar de que apenas representa 2% del territorio. (Ver grfica
2).
Grfico 2. ZONAS DE DISTRIBUCIN DE LA POBLACIN VENEZOLANA

POR ENTIDADES FEDERALES, SEGN LA DENSIDAD POBLACIN.
Fuente: Censo de Poblacin y Vivienda 2001
La relacin entre la poblacin el territorio es inversamente proporcional: la mayor

cantidad de la poblacin se concentra en una pequea extensin del territorio. (Ver
grafico 3).
Grfico 3. RELACIN PORCENTUAL ENTRE LA SUPERFICIE

TERRITORIAL DE LAS TRES REGIONES VENEZOLANAS MS
IMPORTANTES Y SU OCUPACIN POBLACIONAL.
Fuente: Censo general de Poblacin y Vivienda 2001.
Las ciudades se convirtieron pues en hbitats urbanos y generalmente albergan, en

un espacio reducido, un conjunto heterogneo de personas ocupadas en diversas
actividades que se relacionan entre s. El sistema urbano evolucion desde una
estructura elemental, con funciones limitadas, hasta la formacin de grandes
metrpolis cuyas funciones son mltiples. En Venezuela, se califica como poblacin
urbana la que reside en los centros poblados de 2.500 habitantes o ms. De acuerdo
con este concepto, las ciudades pueden clasificarse por la relacin entre el tamao de
los centros urbanos y la cantidad de poblacin que albergan. Segn este criterio se
identifican los siguientes tipos:
Grandes ciudades: Las que estn pobladas por ms de 500.000 habitantes.
Ciudades intermedias: Las que estn pobladas por entre 100.000 y 500.000
habitantes.
Ciudades pequeas: Las que tienen una poblacin menor a 100.000

habitantes.
Grfico 4. POBLACIN GENERAL Y URBANA EN VENEZUELA

PARA EL AO 2001
Fuente: Censo general de Poblacin y Vivienda 2001.
Tabla 2. PRINCIPALES MUNICIPIOS DE VENEZUELA

SEGN SU POBLACIN
Municipio
Habitantes
Libertador (Distrito Capital)
2.061.094
Maracaibo (Estado Zulia)
1.219.927
Valencia (Estado Carabobo)
742.145
Iribarren (Estado Lara)
895.989
Heres (Estado Bolvar)
292.833
Girardot (Estado Aragua)
396.125
Mrida (Estado Mrida)
204.879
San Cristbal (Tchira)
250.307
Segn Censo General de Poblacin y Vivienda 2001
Las altas densidades poblacionales implicaron el desarrollo de viviendas

multifamiliares, el crecimiento vertical, elevacin en el valor de la tierra, escasez de
espacios para la recreacin, incremento de la inseguridad pblica y contaminacin
ambiental, entre otros problemas que afectan a la poblacin urbana en Venezuela.
PROBLEMAS HABITACIONALES Y SATURACIN DE LAS CIUDADES

EN VENEZUELA
En Venezuela, al igual que en la mayora de los pases latinoamericanos, el
extraordinario
crecimiento
demogrfico
en
las
ciudades
partir
de
la
industrializacin, gener la aparicin y rpida expansin de asentamientos humanos

al margen de los procedimientos regulares de habitabilidad urbana y control estatal.
Este tipo de asentamiento es un mecanismo utilizado por los habitantes desplazados
para incorporarse a la ciudad.
En el pas, el barrio es un fenmeno social colectivo. La mayor parte de las
viviendas de estas zonas son construidas con materiales de desecho, como chapas de
madera o cartn, salvo algunas a las que se le incorporan bloques y cemento, y
pueden hasta llegar a tener ms de un nivel.
Estos asentamientos no estn totalmente incorporados a los servicios urbanos
bsicos, lo cual se traduce en graves problemas de contaminacin, como por ejemplo
los causados por la obstruccin de cloacas y el manejo de aguas negras, el
estancamiento de aguas, la acumulacin de basura, entre otras graves situaciones,
como la toma ilegal de la electricidad.
El suelo urbanizable sigue estando lejos del alcance de las personas pertenecientes
a los grupos econmicamente dbiles, haciendo que stos busquen terrenos baratos
donde ya los estudios topogrficos han determinado que no son propicios para la
construccin. Las edificaciones en esas zonas son de alta vulnerabilidad y resultan las
primeras afectadas en los sucesos naturales, como vaguadas, inundaciones y
movimientos de tierra. Esto, a su vez, incrementa la necesidad de un lugar habitable y

ha conducido a las invasiones y ocupaciones de terrenos desocupados o propiedades
abandonadas, con el fin de satisfacer el dficit de viviendas en el pas.
DFICIT DE VIVIENDA
Venezuela entr al siglo XXI arrastrando un grave problema: la falta de viviendas

dignas para un grueso sector de la poblacin.
De acuerdo con estimaciones oficiales, basadas en el censo de vivienda de 2001,
para solucionar el problema habitacional a la fecha se requeran de manera inmediata
1.500.000 viviendas nuevas. Y eso no sera todo, pues otro milln de inmuebles
necesitara mejoras de diversa naturaleza y complejidad para poder considerarse
como viviendas dignas.
Semejante cuadro de cifras permite comprender, a primera vista, que no se trata de
un problema que pueda resolverse a corto plazo. Los especialistas indican que si en
Venezuela se construyeran 200 mil viviendas al ao, el dficit comenzara a
resolverse en una dcada.
Para comprender la dimensin del esfuerzo que ello implica, basta con precisar
que 200.000 viviendas al ao significa un promedio de 16.600 al mes y de 547 cada
da. Una revisin de las estadsticas de las ltimas tres dcadas permite comprobar
que en los mejores aos se lleg a construir poco ms de 90.000 viviendas anuales, y
que ha habido aos de paralizacin, como 2003, cuando apenas se edificaron 8.811
unidades nuevas.
Por tratarse de bienes de alto costo, que requieren enormes inversiones,
planificacin, fuentes de financiamiento y obras pblicas, la industria de la
construccin de viviendas depende mucho de la situacin econmica del pas, e
incluso, del momento poltico. Los altibajos que ha tenido Venezuela en estos dos
planos durante los ltimos aos se han reflejado en la conducta del mercado de
viviendas.
LA VIVIENDA COMO RETO
Con el gigantesco dficit de unidades nuevas y las necesidades existentes de

mejoramiento de buena parte de las ya existentes, el problema de la vivienda luce
como uno de los retos ms complejos para la sociedad venezolana del siglo XXI.
Aparte del desafo que implica construir tantas viviendas, existe un problema de
fondo: la carencia de recursos suficientes para adquirir este tipo de bienes por parte
de una porcin considerable de la poblacin. Todo el sector ubicado en la categora
de pobreza relativa slo puede tener acceso a una vivienda mediante subsidios totales
o parciales del Estado.
Normas establecidas en materia de poltica habitacional y financiamiento de
viviendas han permitido que muchos ms venezolanos adquieran unidades nuevas o
del mercado secundario. No obstante, por tratarse de un problema de tan larga data,
slo puede esperarse su solucin definitiva si se incrementa sustancialmente el
nmero de unidades construidas y se mantienen en vigencia aquellas polticas
pblicas que han resultado exitosas.
El Estado Carabobo no escapa a toda esta realidad, a pesar de slo ocupar un
0,51% del territorio nacional es uno de los estados ms importantes del pas, con sus
4.650km2 de los cuales 4369 km2 (94%) son tierras y (6%) corresponde a la porcin
del Lago de Valencia, aloja un aproximado del 8,38% de la poblacin del pas, lo que
representa una densidad de 442,24 hab/Km.
Grfico 5. SITUACIN Y SUPERFICIE DEL ESTADO CARABOBO
Carabobo: 4.650 Km2

0,51% del Territorio Nacional
Fuente: Google Earth
El Estado Carabobo est compuesto por 14 municipios de los cuales Valencia,

Naguanagua y San Diego concentran a casi el 50% de la poblacin del Estado.
Grfica 6. MUNICIPIOS DEL ESTADO CARABOBO
Tabla 3. DEMOGRFIA Y GEOGRAFA DEL ESTADO CARABOBO

Municipio
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
Valencia
Puerto Cabello
Naguanagua
Libertador
Los Guayos
Guacara
Carlos Arvelo
Diego Ibarra
San Diego
San Joaqun
Juan Jos Mora
Bejuma
Miranda
Montalbn
14 municipios
Lago de Valencia
Carabobo
Poblacin Estimada
2008
rea del
Municipio
Densidad
Habitantes
Km
(Hab/Km)
1.001.119
222.288
200.036
198.718
191.832
175.829
141.631
125.960
97.539
73.081
69.017
46.817
27.089
25.307
39
9
8
8
7
7
5
5
4
3
3
2
1
1
100
13
9
4
12
1
4
18
2
2
3
10
10
3
2
94
6
100
1.607
512
1.064
356
2.997
1.066
170
1.594
920
575
152
100
168
237
2.596.263
623
434
188
558
64
165
835
79
106
127
453
469
161
107
4.369
281
4650
594
Fuente: Cmara Inmobiliaria de Carabobo. Noviembre 2008
Con el crecimiento de la poblacin, crecen las necesidades de vivienda en el pas y

slo un pequeo grupo accede a las mismas. Segn datos de la Cmara Inmobiliaria
de Carabobo actualmente el dficit de viviendas en Venezuela se encuentra entre
1.800.000 y 2.000.000 a nivel nacional y en Carabobo por el orden de 220.000, lo
cual representa un 12% del nacional. En los 14 municipios del Estado Carabobo se
evidencia la falta de viviendas para la poblacin, siendo Valencia el de mayor
necesidad y Miranda el de menos, esto tiene una relacin proporcional entre el
nmero de habitantes y su superficie respectivamente. En la tabla anexa se pueden
ver los habitantes por municipios, superficie y la necesidad, que se traduce en dficit,
de viviendas en cada uno de ellos, esto segn la Cmara Inmobiliaria de Carabobo
para Noviembre de 2008.
Tabla 4. DFICIT DE VIVIENDA EN CARABOBO

Municipios
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
Bejuma
Carlos Arvelo
Diego Ibarra
Guacara
Juan Jos Mora
Libertador
Los Guayos
Miranda
Montalbn
Naguanagua
Puerto Cabello
San Diego
San Joaqun
Valencia
Carabobo
Dficit de
Viviendas
1.697
11.853
8.856
11.432
5.483
13.864
21.500
1.221
1.921
14.540
16.359
8.282
5.339
96.396
218.743
%
0.78
5.42
4.05
5.23
2.51
6.34
9.83
0.56
0.88
6.65
7.48
3.79
2.44
44.07
Superficie
(Km)
469
835
79
165
453
558
64
161
107
188
434
106
127
623
4.369
Habitantes
10.73
19.11
1.81
3.78
10.37
12.77
1.46
3.69
2.45
4.30
9.93
2.43
2.91
14.26
46.817
141.631
125.960
175.829
69.017
198.718
191.832
27.089
25.307
200.036
222.288
97.539
73.081
1.001.119
2.596.263
1.80
5.46
4.85
6.77
2.66
7.65
7.39
1.04
0.97
7.70
8.56
3.76
2.81
38.56
Fuente: Cmara Inmobiliaria de Carabobo. Noviembre 2008
En Libertador, Guacara, San Joaqun y Los Guayos, en los ltimos aos se han
venido ejecutando un gran nmero de viviendas de inters social. En Naguanagua,
San Diego y Valencia, desde el ao 2004 se estn construyendo un gran nmero de
viviendas para la clase media por parte del sector privado.
El sector inmobiliario se ha visto impulsado por la aplicacin de las leyes de
poltica habitacional, ley del deudor inmobiliario y otras leyes, conforme a las que se
tienen bajas tasas de inters, subsidios a los compradores y tasas reales negativas,
tasas por debajo de la inflacin tal como puede apreciarse en el grfico 7.
Grfico 7. INFLACIN Vs. TASAS 2008
Fuente: Banco Central de Venezuela
Esto ha impulsado de manera significativa la compra de soluciones habitacionales

tanto en el mercado primario como en el mercado secundario. Teniendo como base de
datos las operaciones efectivas de Compra-Venta de inmuebles debidamente
protocolizadas en las oficinas de registro pblico del Estado Carabobo, de acuerdo a
informacin tomada del grupo Convalor-Camara inmobiliaria del Estado Carabobo,
se tiene:
Para el municipio Valencia:
Y para el municipio Naguanagua y San Diego se tiene:
Se puede apreciar un ascenso en la tendencia de las operaciones realizadas en el

Municipio San Diego del Estado Carabobo de acuerdo al grfico 9, pero a pesar de
este incremento en las ventas, la cantidad de viviendas ejecutadas en los ltimos aos
en el pas, ha sido menor que en perodos anteriores tal y como se aprecia en el
grfico 10. Se puede apreciar a continuacin la cantidad de viviendas ejecutadas en el
pas por perodo, relacionado con la cantidad de habitantes existentes en Venezuela.
En la grfica puede verse como en el perodo 2000-2008 se han construido menos

soluciones habitacionales con relacin a la poblacin, a pesar de haber percibido
enormes cantidades de dinero por concepto de renta petrolera en el mismo perodo.
Esto nos lleva a hacernos algunas preguntas, el sector inmobiliario en el Municipio
San Diego se ha visto impulsado por las leyes de poltica habitacional? Siendo as,
en que porcentaje?, Cules aspectos de las leyes de poltica habitacional han dado
resultados y cules no?, Cules esfuerzos han tenido xito en materia habitacional?,
Con el recin creado Ministerio para el Poder Popular para las Obras Pblicas y
Vivienda y todas las reformas y creacin de nuevas leyes que tocan el sector
vivienda, debe reformularse y/o promulgarse una nueva ley en materia de poltica
habitacional? O debe normarse, cumplirse y aplicarse la vigente?.
1.3.-OBJETIVO DE LA INVESTIGACIN
1.3.1.-GENERALES
Analizar el comportamiento del mercado inmobiliario como consecuencia de la

aplicacin de las leyes de poltica habitacional destinadas a impulsar el sector
vivienda en el perodo 2000-2008, en el Municipio San Diego del Estado Carabobo.
1.3.2.-ESPECFICOS
Analizar la evolucin de la legislacin venezolana en materia habitacional con la

finalidad de establecer cules fueron los cambios y mejoras introducidas en el cuerpo
de la ley.
Analizar la evolucin de precios de viviendas cuyas compras-ventas fueron

beneficiadas con alguna de estas leyes en el perodo 2000-2008 en el Municipio San
Diego del Estado Carabobo.
Determinar la influencia que han tenido las leyes en el mercado inmobiliario de

viviendas para el perodo 2000-2008 en el Municipio San Diego del Estado
Carabobo.
1.4.- JUSTIFICACIN DE LA INVESTIGACIN
La vivienda y el hbitat es una de las reas prioritarias y uno de los temas ms

importantes para la sociedad venezolana. La presente investigacin proporcionar
informacin del Sector Inmobiliario del Municipio San Diego referido a las
viviendas, actividad que se considera primordial y uno de los ejes de desarrollo del
pas, enriqueciendo la informacin disponible y tomando en cuenta que son temas que
tocan a un grueso sector de la poblacin como son los constructores, los promotores
inmobiliarios, todos aquellos que aspiran a una vivienda propia, los beneficiarios de
la ley, inversores en general entre otros, logrando un beneficio a la poblacin.
La mayor parte de la poblacin que puede acceder a una vivienda, lo logra slo
con crditos con ayudas; y al ser la construccin una actividad costosa debe ser
facilitada, costeada y promovida principalmente por el Estado, que es y debe ser el
garante de la seguridad social, adems del productor de leyes cuyo fin es el de
facilitar y promover la adquisicin de viviendas por parte de la colectividad. A travs
de los distintos gobiernos y a lo largo de los aos, el Estado Venezolano ha
reformulado en diversas oportunidades sus leyes de poltica habitacional, por lo que
este trabajo aborda la evolucin de las mismas, planteando la situacin actual y
sealando las leyes que han sido reformuladas, cambiadas, derogadas y promulgadas,
teniendo en cuenta que afectan tanto la adquisicin como la produccin de las
viviendas.
El propsito principal del estudio es obtener la relacin existente entre
promulgacin y modificaciones de las leyes en materia de poltica habitacional y el
movimiento del mercado inmobiliario de viviendas, contribuyendo de manera
significativa
al rea
investigada
y planteando interrogantes para
nuevas
investigaciones o variaciones de las mismas.

La investigacin pretende determinar que acciones promovieron e incentivaron el
mercado, permitiendo establecer cules han sido las polticas acertadas lo que
permitira darle coherencia y continuidad a las mismas, adems de identificar cules
acciones pudieran ser tomadas en polticas habitacionales a corto y largo plazo. Estos
resultados estarn a disposicin para ser tomados en cuenta para la modificacin o
creacin de nuevas leyes o para la puesta en marcha de proyectos por parte de
promotores, constructores, del Gobierno, o a la poblacin en general ayudando a
proponer soluciones en el campo de la vivienda a nivel local estatal o nacional.
1.5.-LIMITACIONES Y ALCANCE DEL ESTUDIO
Esta investigacin se llev a cabo en la ciudad de Valencia Edo. Carabobo,

durante el perodo de tiempo comprendido desde el mes de Mayo del 2009 al mes de
Noviembre de 2011.
El mbito geogrfico a estudiar se limit al Municipio San Diego del Estado
Carabobo, por ser un municipio que ha tenido una significativa actividad inmobiliaria
durante la ltima dcada y donde se da tanto la compra-venta en el mercado primario
como en el secundario, siendo ambas representativas.
El perodo de estudio de la investigacin comprenda en sus inicios del ao 2000
al 2008 pero gracias a que se logr obtener informacin perteneciente a 1998, 1999,
2009 y 2010 se incluyen los mismos en el estudio para un total de 13 aos en el
perodo de 1998 a 2010 con lo que se logra un estudio ms extenso.
Para llevar a cabo la investigacin se estudi la legislacin en materia de poltica
habitacional desde el ao 1998, donde comienza nuestro estudio, hasta la ley del ao
2008, vigente en la actualidad.
Entre las limitaciones ms importantes para el desarrollo de la investigacin, se
encontr la disponibilidad de informacin y lo oportuna de la misma; ya que se
solicit en diversas instituciones oficiales y privadas y esta se encontraba sujeta a la
disposicin del personal que all laboraba y a la disponibilidad. Tambin se present
cierta dificultad en cuanto a la obtencin de algunas leyes que ya no se encuentran
vigentes.
CAPTULO II
MARCO TERICO
CAPITULO II
2.- MARCO TERICO
2.1.- ANTECEDENTES DEL ESTUDIO

Para el momento de desarrollar el presente proyecto de trabajo de grado y de
acuerdo a los fines perseguidos en el mismo se han encontrado dos trabajos
elaborados con anterioridad, los cuales se encuentran relacionados con la temtica y
el contexto del tema.
De Almada C., Norberto (2007). Propuesta para la determinacin de los

precios de bienes inmuebles afectados por la construccin del metro o
ferrocarril en el Estado Carabobo. Universidad de Carabobo. rea de
Estudios de Postgrado. Gerencia de Construccin.
Este trabajo de investigacin tiene como objetivo general evaluar la variacin de

precios unitarios y la demanda de los inmuebles adyacentes al Metro de Valencia
durante el perodo 1993 a 2003. En base a los resultados obtenidos se puede concluir
que se lograron los objetivos determinando cmo fueron afectados los inmuebles por
la construccin del metro, tanto los cercanos como los lejanos estableciendo que s
hubo incidencia por dicha construccin y arrojando adems como resultado una
metodologa para determinar los precios de dichos inmuebles.
Este antecedente presenta cierta similitud con la investigacin que se lleva a cabo,
en la metodologa utilizada para el procesamiento de la data y la usada para la
realizacin de los anlisis. La diferencia bsica es que en este trabajo no se va a
estudiar el Metro como factor de influencia, sino la influencia de las leyes destinadas
a la adquisicin de vivienda, establecidas por el Estado como ente regulador en el

mercado inmobiliario.
Rodrguez Isabel (2009). Estudio de la variacin de precios de

apartamentos en el rea de influencia en el Metro de Valencia (Tramo
Monumental-Lara). Sociedad de Ingeniera de Tasacin de Venezuela
SOITAVE.
Este trabajo de investigacin tiene como objetivo general estudiar la influencia del
Metro de Valencia en la variacin de precios de apartamentos en los alrededores de la
Lnea I, Tramo Monumental-Lara, entre los aos 1993-2008.
Se concluy, en base a los resultados obtenidos, que los apartamentos ubicados en
las adyacencias del Tramo I del Metro fueron afectados por su construccin, logrando
estimar la variacin que experimentaron los precios de las propiedades producto de la
aparicin de mejoras en la accesibilidad a las mismas. Quedando demostrada la
influencia de aumento de precios que origin la construccin del metro sobre dichos
inmuebles.
Este antecedente muestra la utilizacin de una metodologa similar a la del
presente trabajo en el tratamiento dado a la data y el usado para la realizacin de los
anlisis, pero presenta diferencias en los objetivos que persigue ya que el antecedente
se centra en la influencia que tuvo la construccin de un medio de transporte masivo
en los precios de los inmuebles que se encontraban en las adyacencias, mientras que
el presente estudio establece cmo influye la legislacin del pas en materia
habitacional en la adquisicin de vivienda, y en los precios de los mismos.
Jaramillo Z., Carlos (2001). La poltica habitacional en Venezuela: A la

bsqueda de un contrato social. Universidad de los Andes. Fermentum Ao
11, nmero 31, mayo-agosto 2001. Mrida.
El objetivo de este trabajo es dar una visin global del cmo ha evolucionado la
poltica habitacional en Venezuela partiendo de las primeras referencias en el pas,
estudiando a lo largo de la historia todos los aspectos que ms tarde llegaran a
convertirse en ley, y como esa misma ley fue cambiando en el tiempo con el paso de
distintos gobiernos y las necesidades cambiantes del pas.
Entre las principales conclusiones estn que la poltica habitacional del pas debe
reorientarse y que tambin se debe lograr un consenso en algunos puntos de
desencuentro como resultado de lo que realmente el Estado puede ofrecer a los
ciudadanos con el nivel de recursos disponibles y la magnitud del dficit existente.
La similitud con el trabajo en desarrollo radica en que ambos se estudia la
legislacin venezolana y los cambios que se han dado en la misma. La diferencia con
esta nueva investigacin est en que el estudio se hace con las existentes y con las
que estn promulgndose, mientras que la anterior trata el como se modelaron y se
constituyeron las leyes.
2.2.- BASES TERICAS

A lo largo del siglo XX, muy especialmente despus de la Segunda Guerra
Mundial, no se ha concebido en el mundo occidental un desarrollo autnomo de la
cobertura de la necesidad de alojamiento de la poblacin sin la intervencin decidida
de una poltica de vivienda.
An a pesar de importantes posiciones tericas contrarias a la intervencin pblica
en el campo de la vivienda, la prctica de las mayora de gobiernos occidentales
(demcratas o no) ha pasado por la utilizacin de instrumentos ms o menos
complejos de regulacin y orientacin de los mercados. Hay que entretenerse en
analizar los complejos mecanismos de funcionamiento de la vivienda para
comprender hasta que punto resulta difcil que, dejado a la libre confrontacin de
oferta y demanda, este mercado sea capaz de conseguir los objetivos de equilibrio a
que esta llamado.
Sin embargo, la realidad demuestra que el correcto funcionamiento del mercado de
la vivienda se ve fuertemente condicionado por una serie de caractersticas que hacen
de l uno de los ms imperfectos: la falta de informacin suficiente entre
compradores y vendedores, la especificidad de cada localizacin del inmueble, la
fuerte preferencia por la instalacin en mbitos ya existentes, la dificultad de
recuperacin de la inversin en zonas determinadas, el elevado costo y la complejidad
de las transacciones, la situacin de monopolio de las autoridades gubernamentales,
de las compaas inmobiliarias, de las entidades financieras y de los propietarios,
todos ellos son factores que cambian esencialmente los parmetros operativos de un
mercado perfecto contribuyendo de forma notoria a dificultar la produccin y
transmisin fluida de vivienda.
La imperfeccin del mercado de la vivienda (en contraposicin a lo que la teora
econmica entiende por mercado perfecto) hace de l uno de los ms ineficientes: el
ajuste entre oferta y demanda no se produce ni en el momento ni en el lugar
adecuados ni para el volumen necesario de viviendas, ni es capaz de garantizar la
distribucin equitativa del producto generado. En primer lugar, los bienes
inmobiliarios no se crean o no se reproducen con facilidad, pero en el caso de
viviendas que s pueden ser creadas, el proceso de creacin encuentra un lmite
objetivo en la propia limitacin del suelo.
El poder de la competencia monopolista otorga la fecha y la componente
especulativa que se halla en la base de la demanda se alimentan mutuamente e
interactan generando procesos inflacionistas o recesivos segn la tendencia del ciclo,
en forma de espiral, ms acusados que en otros mbitos de la economa.
A mediano y largo plazo pueden darse dos situaciones tericas:
El aumento de la demanda de viviendas producido a corto plazo podra influir

sobre la oferta de suelo y propiciar en un plazo de tiempo su adaptacin a los
cambios del mercado.
Ante el incremento de la demanda a corto plazo y la influencia que ello tiene

en el precio del suelo o terreno, los propietarios podran ejercer un monopolio
sobre el mismo, causando como consecuencia una reduccin de la cantidad de
viviendas, un aumento adicional del precio del suelo o terreno que finalmente
se trasladara al precio de la vivienda como costo de produccin. En resumen
se producira una reduccin de la cantidad de viviendas y a la vez un aumento
del precio de las mismas.
El precio de la vivienda es un indicador econmico importante por mltiples

motivos. El acceso a una vivienda digna y adecuada es un precepto constitucional y la
accesibilidad depende, entre otras cosas de su precio. Adems, la vivienda es un
activo, el ms importante en el presupuesto familiar y, por tanto, las modificaciones
en su precio tiene un evidente efecto riqueza, alteran el equilibrio macroeconmico y
tiene efecto sobre los mercados laborales locales al afectar las decisiones de
migracin de los trabajadores.
LA OFERTA, LA DEMANDA Y EL MERCADO

Oferta y demanda son las fuerzas que hacen que las economas de mercado o
capitalistas funcionen. La oferta y la demanda determinan la cantidad que se produce
de cada bien y servicio y el precio al que debe venderse. Esto lo hacen al interactuar
con los mercados, siendo un mercado toda institucin social en la que bienes y
servicios, as como los factores productivos, se intercambian libremente.
Debido a la existencia del dinero, el intercambio es indirecto, un bien se cambia

por dinero y este, posteriormente, por otros bienes. Cuando en el intercambio se
utiliza el dinero, existen dos tipos de agentes bien diferenciados: los compradores y
los vendedores. Estos se ponen de acuerdo sobre el precio de un bien o un servicio, de
forma que se producir el intercambio de cantidades determinadas de ese bien o
servicio por una cantidad de dinero tambin determinada. Los precios coordinan las
decisiones de los productores y los consumidores en el mercado.
Cuando el mecanismo de mercado funciona, el conjunto de mercados que los
integran estn continuamente resolviendo los problemas bsicos (qu, cmo y para
quin) de la economa. Al equilibrar todas las fuerzas que operan en la economa, los
mercados encuentran el equilibrio de la oferta de bienes y servicios y la demanda de
bienes y servicios.
Segn Brigham (1992), El trmino demanda se refiere al nmero de unidades de
un bien o servicio que los clientes estn dispuestos a comprar durante un perodo
especificado y bajo un conjunto dado de condiciones.
La cantidad de individuos que compran un bien en un momento determinado
depende de su precio. Cuanto ms alto sea este, menor ser la cantidad que el pblico
estar dispuesto a comprar. Y, mantenindose todo lo dems constante, cuanto ms
bajo sea su precio de mercado, ms unidades se demandarn.
La demanda, como concepto econmico, no se equipara simplemente con el deseo
o necesidad que exista por un bien, sino que requiere adems que los consumidores, o
demandantes, tengan el deseo y la capacidad efectiva de pagar por dicho bien.
Oferta es la cantidad de una mercanca o servicio que entra en el mercado a un
precio dado en un momento determinado. La oferta es una cantidad concreta, bien
especificada en cuanto al precio y al perodo de tiempo que cubre, y no una capacidad
potencial de ofrecer bienes y servicios.
La ley de la oferta establece que cuanto mayor sea el precio mayor ser la cantidad
de bienes y servicios que los oferentes estn dispuestos a llevar al mercado, y
viceversa; cuanto mayor sea el perodo de tiempo considerado, ms sern los
productores que tendrn tiempo para ajustar su produccin para beneficiarse del
precio existente.
La cantidad ofrecida depende directamente del precio, a un determinado precio
algunos oferentes no querrn vender, esperando un precio ms alto, en tanto que otros
estarn dispuestos a hacerlo; a medida que aumente el precio, naturalmente, crecer el
nmero de quienes deseen hacerlo.
Cuando se utilizan los trminos oferta y demanda, no se est hablando de la
cantidad total de bienes vendidos o comprados, puesto que en cualquier transaccin la
cantidad vendida siempre ser igual a la cantidad comprada, sino que se est
aludiendo a la cantidad total de bienes y servicios que los productores desean vender
a un precio concreto, y a la cantidad total de bienes y servicios que los consumidores
compraran en funcin de los distintos precios.
La teora de la oferta y demanda tiene en cuenta el efecto sobre los precios de los
costes de produccin, pero considera que este efecto es indirecto, porque afecta a los
precios a travs de la oferta, la demanda o ambas.
El mercado se encuentra en equilibrio cuando el precio y la cantidad equilibran las
fuerzas de la oferta y la demanda, lo que desean adquirir los compradores es
exactamente igual a lo que desean vender los vendedores. En ese equilibrio, el precio
y la cantidad tienden a mantenerse, siempre que todo lo dems permanezca constante,
hasta que algo altera la oferta y la demanda.
El punto de equilibrio es la situacin de estabilidad que describe un estado en el
cual no existen tendencias hacia el cambio o, ms precisamente, donde las tendencias
presentes se anulan entre s produciendo estabilidad.
La ciencia econmica ha utilizado extensamente el concepto de equilibrio, pues el

mismo es una herramienta conceptual de singular valor para el anlisis del
comportamiento de los mercados y de muchas variables especficas: comprender las
condiciones en las que se equilibra un proceso es comprender tambin la dinmica de
las fuerzas que en l intervienen y el tipo particular de relacin que se da entre ellas.
2.3.- BASES LEGALES

DE LA PRODUCCIN Y CRONOLOGA DE LAS LEYES EN MATERIA DE
POLITICA HABITACIONAL
Las actividades de un pas estn regidas por sus leyes vigentes, en ellas estn
plasmadas las pautas a seguir para establecer el equilibrio y garantizar el
funcionamiento de la sociedad y las actividades de la misma. La produccin de leyes
debe acompaar el desarrollo de los ciudadanos, por lo que debe ajustarse a las
nuevas realidades. Por esto, es importante que se realice la revisin y actualizacin de
ellas cada cierto tiempo.
La Asamblea Nacional es la encargada de hacer, eliminar o modificar las leyes, de
acuerdo a los requerimientos y necesidades que van apareciendo da a da en la
sociedad. Segn la constitucin, el Ejecutivo Nacional puede ser habilitado por el
parlamento para hacer leyes. Cuando esto ocurre, el Presidente designa una serie de
especialistas en el rea que se va a legislar, quienes se encargan de elaborarla. Luego
de haber diseado el proyecto de ley, estas pasan a la Asamblea Nacional, donde se
discutir y aprobar, modificar o rechazar.
La produccin de las leyes se encuentra sealada entre los artculos 202 y 218 de
la Constitucin Nacional de la Repblica Bolivariana de Venezuela.
La norma ms importante del pas, la Constitucin, por primera vez consagra el
derecho de la personas a tener una vivienda digna y se le da rango constitucional a
este derecho, como adems lo hacen otras leyes de la Nacin. La Constitucin de la

Repblica Bolivariana de Venezuela de 1999, en su artculo 82 reza:
Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cmoda,
higinica, con servicios bsicos esenciales que incluyan un hbitat que
humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La
satisfaccin progresiva de este derecho es obligacin compartida entre los
ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus mbitos. El Estado dar
prioridad a las familias y garantizar los medios para que stas y
especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las polticas
sociales y al crdito para la construccin, adquisicin o ampliacin de
viviendas.
El artculo 1 de La Ley de Proteccin al Deudor Hipotecario de Vivienda, nos
explica que esta tiene por objeto:
Establecer un conjunto de normas basadas en el derecho a la vivienda
digna y a la proteccin de sta como contingencia de la seguridad social,
establecidos en la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela,
as como en la Ley Orgnica del Sistema de Seguridad Social, en lo que
atae a vivienda y hbitat, a fin de brindar eficaz proteccin a todas las
personas que poseen o solicitan un crdito hipotecario para la construccin,
autoconstruccin, adquisicin, ampliacin o remodelacin de vivienda.
El artculo 25 de la Declaracin Universal de los Derechos Humanos, expresa:
Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, as
como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentacin, el
vestido, la vivienda, la asistencia mdica y los servicios sociales
necesarios.
A pesar de esto, el Estado no ha podido dar una respuesta satisfactoria a esta

necesidad, sobre todo a los sectores ms desposedos que, a travs de los aos, han
construido ellos mismos viviendas de muy baja calidad, dando paso a miles de
barrios populares que constituyen los cordones de miseria que rodean muchas
ciudades del pas.
Segn el CELADE, Centro Latinoamericano y Caribeo de Demografa,
Venezuela es hoy uno de los pases ms urbanizados de Amrica Latina, ms de 90%
de la poblacin vive en ciudades. La poblacin ha crecido sin que se hayan tomado
las medidas necesarias para que los servicios sean suficientes y de calidad para
atender la demanda, repitiendo las mismas polticas gubernamentales erradas.
Pasamos de 23,5 millones de habitantes en 2010, a cerca de 28 millones en 2011, de
los cuales ms del 50% habita en zonas vulnerables.
Buscando solventar el problema, los diferentes gobiernos han promulgado leyes y
han creado planes e instituciones que se encarguen de este enorme dficit.
El 14 de septiembre de 1989 se promulga la primera Ley de Poltica Habitacional
en nuestro pas, entrando en vigencia el 1 de enero de 1990. Dando paso esta Ley en
materia de vivienda, a otras ms al pasar de aos. A continuacin la cronologa de las
leyes hasta la actualidad:
a.- Ley de Poltica Habitacional de fecha 14 de Septiembre de 1989. G.O. Ext. N
4.124.
b.- Reforma Parcial de la Ley de Poltica Habitacional de fecha 29 de Marzo de 1990.
G.O. Ext. N 4.174.
c.- Decreto-Ley N 3.270, mediante el cual se dicta la Ley de Poltica Habitacional,
de fecha 15 de Diciembre de 1993, G.O. N 4.659 Ext.
d.- Decreto con Rango y Fuerza de Ley N 2.992, que regula el Subsistema de
Vivienda y Poltica Habitacional, de fecha 5 de Noviembre de 1998. G.O. N 36.575.
e.- Decreto N 397, con Rango y Fuerza de Ley de Reforma del Decreto con Rango y
Fuerza de Ley que regula el Subsistema de Vivienda y Poltica Habitacional, de fecha
22 de Octubre de 1999. G.O. N 5.392 Ext.
f.- Ley de Reforma del Decreto con Rango y Fuerza de Ley que regula el Subsistema
de Vivienda y Poltica Habitacional, de fecha 30 de Octubre de 2000. G.O. N
37.066.
g.- Ley del Rgimen Prestacional de Vivienda y Hbitat, de fecha 9 de Mayo de
2005. G.O. N 38.182.
h.- Decreto N 5.750 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial de la
Ley del Rgimen Prestacional de Vivienda y Hbitat, de fecha 28 de Diciembre
de 2007. Gaceta Oficial Extraordinaria N 5.867.
i.- Decreto N 6.072 con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Rgimen Prestacional de
Vivienda y Hbitat, de fecha 31 de Julio de 2008. Gaceta Oficial Extraordinaria. N
5.889.
A pesar de todas estas leyes, las necesidades de la poblacin, en lo que a materia
de vivienda se refiere, no han sido cubiertas y por el contrario cada ao se suman ms
familias al dficit que existe en nuestro pas.
2.4.- GLOSARIO DE TRMINOS

Anlisis de mercado: Es un estudio de las condiciones generales del mercado de
bienes races que influencian la oferta, la demanda y los precios competitivos para
tipos particulares de instalaciones o propiedades.
Bienes Inmuebles: Incluye aquellos que no pueden transportarse de un lugar a otro y
los que se adhieren permanentemente a ellos (tierra y bienhechura).
Ciudades: Son hbitats urbanos y generalmente albergan, en un espacio reducido, un

conjunto heterogneo de personas ocupadas en diversas actividades que se relacionan
entre s.
Compraventa: Es el contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a transferir
la propiedad de una cosa, y el otro a pagar un precio cierto y en dinero. Se puede
decir que esta descripcin es transcrita del cdigo civil de la mayora de los estados
de la repblica, sin embargo en materia inmobiliaria, un juez podr hacer vlido un
contrato verbal si hay suficientes testigos del acto celebrado, lo que significa que no
es indispensable un contrato escrito y menos una escritura, para probar una
compraventa.
Costo: El precio pagado o debido por cualquier cosa. La cantidad de dinero o su
valor equivalente que se intercambia por el uso o posesin de la propiedad.
Dficit Urbanstico: Carencia de dotaciones, infraestructuras y servicios en una
ciudad. Para su determinacin se divide el espacio urbano en sectores, de modo que
aquellos que no cumplen con los estndares urbansticos son considerados
deficitarios.
Demanda: Es la cantidad de bienes y/o servicios
que los compradores o
consumidores estn dispuestos a adquirir para satisfacer sus necesidades o deseos,

quienes adems, tienen la capacidad de pago para realizar la transaccin a un precio
determinado y en un lugar establecido.
Densidad de Poblacin: Nmero de habitantes censados por kilmetro cuadrado en
un mbito determinado.
Inmueble: Son aquellos que no pueden ser trasladados de un lugar a otro. Es decir,
no se mueven. Un bien inmueble no puede trasladarse de un rea de abundancia a
otra de escases, su valor depende de las relaciones presentes en la localidad donde se
ubica y, consecuencialmente, de las variables que conforman el sistema econmico en

interaccin con las condiciones sociales y polticas imperantes para el momento de la
valuacin.
ndice de precios de insumos de construccin (PIC): Indicador estadstico que
mide la variacin promedio del precio de una canasta representativa de los insumos,
maquinaria y equipos utilizados en la construccin de obras, durante un determinado
perodo.
ndice Nacional de Precios al Consumidor (I.N.P.C.): ndice de Precios al
Consumidor. Es un indicador estadstico que mide la evolucin de los precios de una
canasta de bienes y servicios representativa del consumo familiar durante un perodo
determinado. Para el clculo del IPNC se adopta un ao de referencia, llamado ao
base, cuyo nivel inicial es 100, y se selecciona una lista representativa de los bienes y
servicios que consumen los hogares (la canasta). Se determina la importancia relativa
que tiene cada rubro en el gasto de consumo familiar, proporcin que en trminos
tcnicos se denomina estructura de ponderaciones del IPNC.
Mercado Inmobiliario: Se define como el conjunto de operaciones (compra-venta y
arrendamientos) que se realizan en un rea determinada as como sus evoluciones y
predicciones. Debe englobar al menos un anlisis de la Oferta (precios, tamao y
calidad de la misma), de la Demanda (calidad y nivel de acceso), de Expectativas
futuras (relacin oferta/demanda, revalorizacin, etc.).
Mercado Primario: Es el mercado conformado por las unidades nuevas y
concluidas, en el caso del sector inmobiliario, los inmuebles.
Mercado secundario: Es el mercado que est conformado por las unidades que se
reincorporan al mercado para ser vendidas nuevamente, es decir, aquellas que ya han
sido vendidas una vez.
Oferta: Comnmente en el medio inmobiliario se entiende como el acto verbal o

escrito por el cual una persona moral o fsica invita a otra(s) o celebrar un contrato de
compraventa de un inmueble, sealando su intencin de pagar determinado precio en
determinadas condiciones, independientemente del precio y condiciones en que dicho
inmueble est marcado en el mercado. Puede conocerse tambin como cartaintencin, donde el futuro adquirente o arrendatario manifiesta su alcances de precio
y forma de pago, misma que el vendedor o arrendador en su caso estudiar, discutir
y para el caso de aceptar y llegar a un acuerdo pasarn a una siguiente etapa que
puede ser la firma de un contrato privado y/o de promesa de compraventa o
arrendamiento.
Operaciones Compra-Venta: Contrato o pacto entre personas por el que una de
ellas se obliga a entregar una cosa determinada y la otra a pagar un precio por la
misma.
Operadores Financieros: Son unidades de provisin de bienes o servicios asociados
a la vivienda y hbitat. Puede actuar como operador financiero en materia de vivienda
y hbitat cualquier institucin pblica o privada, previa calificacin y certificacin
por parte del Banco Nacional de Vivienda y Hbitat.
Plusvala: Incremento de valor que en un perodo determinado experimenta un bien
cualquiera y que no sea debido a inversiones en el mismo, que suponga aumentos
voluntariamente buscados.
Pre-venta: Resulta ser el valor presente del precio estimado de venta cuando esta se
realice, meses despus de su fijacin, una vez concluida la edificacin, contribuyendo
al financiamiento de la misma, radicando la ventaja para el comprador en asegurar un
mejor precio, mediante su pago, total o parcial, por adelantado.
Pre-venta: Es la forma de comercializacin de muchos desarrolladores y/o
constructores, por la cual, en forma de un enganche y firmando un contrato privado,
el propietario, desarrollador o constructor, se comprometen a realizar determinado

edificio, conjunto horizontal etc. en determinado tiempo, y le dan un precio preferente
al comprador tempranero, que obtendr un beneficio en plazo y plusvala para el
momento en que dicho desarrollo se termine. El comercializador obtiene un flujo de
caja muy interesante, y el comprador plazo y precio preferente que subir al momento
que se inaugure la obra. Vale la pena recomendar al adquirente, investigar la
reputacin del propietario, y del comercializador, as como la situacin del inmueble,
antes de dar cualquier cantidad.
Poltica de vivienda: Conjunto de actuaciones pblicas encaminadas a regular el
acceso general de la poblacin a la vivienda.
Promotor inmobiliario: Individuo o conjunto de personas, generalmente
organizados en empresas o sociedades, y organismos pblicos dedicados al fomento y
realizacin de viviendas.
Propiedad horizontal: Es una propiedad no comn de apartamentos, oficinas o
locales de un edificio, fundada sobre la base de porcentajes sobre la masa total y en el
entendido de que en ese edificio, hay cosas comunes a todos los propietarios.
Propiedad Privada: En materia estrictamente inmobiliaria, es la persona fsica, o
moral, que tiene tres derechos sobre un inmueble, que a saber son el derecho de uso,
el derecho de goce, y el derecho de disposicin. El primero se refiere a poder
ocuparlo, el segundo al derecho de disfrutar del producto como rentas, cosechas, etc.
y el ltimo al derecho de poder venderlo, hipotecarlo, darlo en prenda, etc. Vale la
pena aclarar que no es lo mismo ser poseedor que ser propietario, pues el primero se
refiere al derecho de uso estrictamente, es decir que puede estar ocupndolo como
arrendatario, comodatario, o hasta como invasor, pero ello no le dar nunca la
propiedad sobre dicho inmueble al carecer relativamente del segundo derecho (de
goce), y no tener absolutamente derecho alguno del derecho de disposicin.
Rentabilidad: Es la relacin existente entre un capital invertido y los rendimientos

netos obtenidos de la inversin, expresada dicha relacin en tanto por ciento.
Tasa: Relacin de cambio en virtud de la cual se paga una suma de dinero contra un
determinado servicio.
Tasa Activa: Es un porcentaje que refleja la cantidad adicional de dinero que debe
pagarse al banco por haber facilitado un dinero en prstamo por un tiempo o plazo
determinado.
Tasa de Cambio: Precio o valor de una moneda respecto a otra. De ser real, es el que
refleja la fortaleza de una economa en comparacin con la del pas tomado como
referencia. Si es nominal, es el precio por el cual se cambia una moneda extranjera,
independientemente de lo anterior. De ser fijo, es obligatorio y pautado por la
autoridad monetaria del pas. Si es libre o flotante, es fijado autnomamente por el
mercado a travs de la oferta y la demanda, sin intervencin gubernamental (Cadivi,
2006).
Tasa de Inters: Tanto por ciento o porcentaje anual sobre la suma ahorrada o la
suma solicitada en prstamo que se debe recibir o pagar por el uso del dinero.
Tasa Pasiva: Es un porcentaje que refleja la cantidad adicional de dinero que el
banco concede por concepto de ahorro.
Unidad Tributaria: La unidad tributaria es la medida de valor creada a los efectos
tributarios como una medida que permite equiparar y actualizar a la realidad
inflacionaria los montos de las bases de imposicin, exenciones y sanciones, entre
otros, con fundamento en la variacin del ndice de Precios al Consumidor.
Valor de Mercado: Es la cantidad estimada por la que un activo puede ser
intercambiado a la fecha
de la valuacin, entre un comprador dispuesto y un
vendedor dispuesto, en una transaccin desinteresada, despus de un apropiado

tiempo en plaza, en la cual, cada una de las partes acta con conocimiento,
prudentemente y sin compulsin.
CAPTULO III
MARCO METODOLGICO
CAPTULO III
3.-MARCO METODOLGICO
En este captulo se expone la metodologa que se utilizar para el desarrollo de

este trabajo de investigacin. Se presentan aspectos como el nivel y diseo de la
investigacin, las unidades de estudio, las tcnicas e instrumentos de recoleccin y
procesamiento de datos.
3.1.-NIVEL DE LA INVESTIGACIN TIPO DE INVESTIGACIN
Basados en los objetivos que se quieren lograr, este estudio est enmarcado en una
investigacin de nivel Aprehensiva. Segn Hurtado (2005):
En el nivel aprehensivo, el investigador relaciona caractersticas y
reinterpreta sus observaciones para percibir o captar en el evento de estudio
aspectos o cualidades que no se captan en una primera impresin. El nivel
aprehensivo abarca el campo del anlisis y de la interpretacin. En el nivel
aprehensivo se encuentran los objetivos analizar y comparar.
El punto de llegada de la investigacin est representado por el objetivo general,
es decir, que el mismo indica el nivel de complejidad de conocimiento que se aspira
construir a lo largo del estudio, por lo que tenemos que es un Tipo de Investigacin
Analtica.
Por lo que tenemos una Investigacin de Nivel Aprehensivo de tipo Analtica.
3.2.- POBLACIN Y MUESTRA
3.2.1.- POBLACIN
La poblacin est compuesta por todas aquellas transacciones de compra-venta de

viviendas (casas, apartamentos y aparto-quintas o town houses) negociadas en el
mercado primario y secundario protocolizadas en el registro inmobiliario del
Municipio San Diego del Estado Carabobo durante el perodo 1998-2010. Tal y como
puede observarse en la Tabla 5.
3.2.2.- SELECCIN DE LA MUESTRA
Una vez identificada la poblacin, se procedi a totalizar el tamao de la misma

con el nmero de todas las transacciones compra-venta por ao, lo que se puede
apreciar en la tabla 5.
Tabla 5. TAMAO DE LA POBLACIN POR AO

AO
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
TAMAO DE LA
POBLACIN
322
342
465
482
493
719
1010
868
1397
2112
2310
2315
1473
Fuente: Registro Inmobiliario del Municipio San Diego.
Tomando en cuenta que estudiar toda la poblacin, an cuando es la manera ms

exacta de conocer las caractersticas de la misma, puede resultar muy difcil, muy
costoso, requerir mucho tiempo, etctera; se procede a estudiar slo una parte de ella
que no han de ser ni pocos ni demasiados, sino simplemente los necesarios para
posteriormente generalizar los resultados obtenidos a toda la poblacin.
Esta porcin de la poblacin es llamada la muestra y no es ms que un
subconjunto de la misma. Para que los resultados obtenidos en la muestra puedan
generalizarse a la poblacin, esta ha de ser representativa de la misma. Para ello, se
debe tener un tamao de muestra idneo que estar condicionado por los objetivos de
esta investigacin y que a su vez determinarn el diseo, las variables que deben
considerarse y todo el mtodo planteado para dar respuestas a dichos objetivos, por lo
que un buen diseo del tamao de la muestra permite la estimacin de parmetros con
una determinada precisin.
3.2.2.1.- DETERMINACIN DEL TAMAO DE LA MUESTRA
Para determinar el tamao de la muestra, segn Mason y Lind (2000) hay que
tomar en cuenta tres factores, estos son:
a.- Grado de confianza seleccionado. Probabilidad de que la estimacin efectuada se
ajuste a la realidad o tambin la probabilidad de que el intervalo construido en torno a
los datos o medidas que se obtienen de la muestra capten el verdadero valor del
parmetro.
En el presente estudio se estableci el 95%.
b.- Mximo error muestral permisible. Es la diferencia entre los datos o medidas que
se obtienen de la muestra y su parmetro correspondiente, nos da una nocin clara de
hasta donde y con qu probabilidad una estimacin basada en una muestra se aleja del
valor que se hubiera obtenido por medio de una censo completo.
Para este estudio se ha fijado el error en un 10%.
c.- La variabilidad. Es la probabilidad o porcentaje con la que se acepta o se rechaza
alguna hiptesis relacionada con el tema que se quiere investigar en algn estudio
anterior o en un ensayo previo a la investigacin actual. El porcentaje con que se
acepta tal hiptesis se denomina variabilidad positiva y se denota por p, y el
porcentaje con el que se rechaza la hiptesis es la variabilidad negativa, denotada por
q. El valor de p y q son complementarios, es decir, que su suma es igual a la unidad.
En el caso de no existir antecedentes sobre la investigacin, cuando no se pueda
aplicar una prueba previa o cuando el estudio abarque diferentes aspectos en los que
estos valores pueden ser desiguales, es conveniente tomar el caso ms desfavorable,
es decir aquel que necesite el mximo tamao de la muestra, lo cual ocurre para
p=q=0.50.
En este estudio el valor de p y q se establece en 0.50.
Una vez que se han determinado estos tres factores, entonces se puede calcular el
tamao de la muestra como a continuacin se expone.
Tamao de la Muestra
Se estima con una poblacin finita ya que se conoce el nmero de transacciones
realizadas cada ao.
A continuacin se presenta la ecuacin aplicada en la determinacin del tamao de
la muestra en el caso donde se conoce el tamao de la poblacin.
Ecuacin para la determinacin del tamao de la muestra:
=
2
( 1) 2 + 2
Donde:
n es el tamao de la muestra;
Z es el nivel de confianza; para una confianza fijada en 95% tenemos Z=1.96
p es la variabilidad positiva; p=0.5 considerando la mxima variabilidad
q es la variabilidad negativa y q=1-p ; q=0.5
N es el tamao de la poblacin;
E es la precisin o el error mximo admisible (fijado en un 10%, E=0.1)
Tabla 6. DETERMINACIN DEL TAMAO DE LA MUESTRA

CONFIANZA AL 95%
AO
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
POBLACIN
N=
N=
N=
N=
N=
N=
N=
N=
N=
N=
N=
N=
N=
322
342
465
482
493
719
1010
868
1397
2112
2310
2315
1473
E=
Z=
p=
q=
n=
n=
n=
n=
n=
n=
n=
n=
n=
n=
n=
n=
n=
0.1
1.96
0.5
0.5
74
75
80
80
80
85
88
86
90
92
92
92
90
Fuente: Elaboracin Propia.
3.2.2.2.- MUESTREO PROBABILSTICO

Una vez que se han definido las caractersticas de los sujetos del estudio y se ha
calculado el nmero necesario, slo queda determinar la manera en que sern
seleccionados de la poblacin a la que pertenecen.
Aunque existen numerosas tcnicas muestrales, slo las muestras aleatorias o

probabilsticas son adecuadas para hacer generalizaciones de una muestra a un
universo.
El muestreo de tipo probabilstico es aquel donde se determinan al azar los
individuos que constituirn la muestra y, entre los diferentes tipos de muestreo
probabilsticos existentes para realizar este estudio, se escogi el muestreo aleatorio
simple por considerarse el muestreo idneo para este caso.
Muestreo aleatorio simple
Consiste en escoger una muestra aleatoria de n elementos de una poblacin o
universo de tamao N, de forma tal que todos los miembros del universo tengan las
mismas probabilidades de ser elegidos.
Procedimiento de seleccin de la muestra
Para realizar el muestreo, se hace uso de una tmbola que permite cumplir con las
pautas de aleatoriedad.
Uso de la Tmbola. Para realizar la seleccin, se enumeraron todos los elementos

muestrales en un listado del 1 al N. Se hicieron fichas, una por cada elemento, se
introdujeron en una tmbola (caja, envase), se agitaron y a continuacin se sacan n
fichas, segn el tamao que previamente se calcul para la muestra anual. En la
tmbola todos los elementos tienen la misma probabilidad de ser elegidos por lo que
estos conforman la muestra (Ver imagen 1).
Imagen 1 . MUESTREO ALEATORIO
Una vez obtenidos los elementos, se procede a ordenarlos de menor a mayor para una
ms sencilla ubicacin de los elementos del universo.
Tabla 7. ELEMENTOS SELECCIONADOS Y POSTERIORMENTE

ORDENADOS
1998
1999
2000
2001
Numero
de
Muestra
Escogido
Ordenado
Escogido
Ordenado
Escogido
Ordenado
Escogido
Ordenado
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
151
4
202
220
61
16
94
297
129
251
138
223
175
161
89
12
37
226
291
79
287
194
146
107
181
105
242
4
8
12
16
22
25
31
36
37
44
45
55
61
64
67
71
72
75
77
79
89
94
105
107
112
129
134
34
208
153
1
287
198
94
137
99
73
70
135
272
40
97
125
172
141
138
130
53
75
27
14
101
305
13
1
10
13
14
22
27
30
34
38
40
47
53
56
62
68
70
73
74
75
80
84
87
89
93
94
97
99
374
142
54
186
151
323
460
342
340
201
121
50
320
69
4
108
355
119
348
144
41
176
252
359
156
387
276
4
5
10
23
41
45
50
51
54
66
68
69
74
81
85
89
93
103
105
108
117
119
121
132
142
144
149
328
308
261
248
45
266
301
464
147
17
353
435
34
307
461
128
448
433
90
316
78
265
369
9
323
387
31
3
9
12
17
22
30
31
34
41
45
48
63
74
78
81
86
90
101
102
107
109
117
126
128
133
147
162
Continuacin tabla
28
188
29
31
30
157
31
169
32
243
33
22
34
64
35
142
36
8
37
77
38
75
39
136
40
246
41
231
42
320
43
72
44
227
45
203
46
307
47
112
48
191
49
237
50
280
51
304
52
45
53
225
54
164
55
224
56
198
57
167
58
312
59
159
60
25
61
71
62
44
135
136
138
142
146
151
157
159
161
164
167
169
175
178
181
183
188
191
194
198
202
203
208
220
223
224
225
226
227
231
233
237
241
242
243
279
105
10
80
150
93
84
56
173
110
155
340
295
341
157
108
126
30
22
254
112
68
332
286
47
260
178
234
247
139
62
163
284
38
289
101
102
105
108
110
112
121
125
126
130
133
135
137
138
139
141
150
153
154
155
157
163
172
173
178
198
203
208
234
242
245
247
254
260
268
85
229
408
185
322
117
423
93
275
51
363
305
149
441
171
218
103
66
458
68
105
421
404
10
311
426
5
393
214
45
418
447
81
192
89
151
156
171
176
185
186
192
193
201
203
214
218
229
239
252
269
275
276
282
283
288
305
306
311
320
322
323
340
342
348
355
359
362
363
374
399
179
3
41
273
86
440
210
102
74
117
30
238
430
406
472
241
162
367
226
255
126
48
400
373
133
109
358
421
12
276
22
228
242
326
172
179
189
200
210
216
218
226
228
236
238
241
242
248
249
255
261
265
266
273
276
301
307
308
312
316
323
324
326
328
353
355
358
367
369
Continuacin tabla
63
55
64
36
65
241
66
134
67
233
68
183
69
178
70
283
71
67
72
208
73
249
74
135
75
76
77
78
79
80
246
249
251
280
283
287
291
297
304
307
312
320
337
154
121
268
242
87
89
102
203
297
74
133
245
272
279
284
286
287
289
295
297
305
332
337
340
341
399
448
203
432
23
193
132
306
407
362
288
376
74
282
283
420
269
239
376
387
393
399
404
407
408
418
420
421
423
426
432
441
447
448
458
460
107
216
236
471
312
218
415
324
355
172
465
200
101
455
81
249
189
63
373
387
399
400
406
415
421
430
433
435
440
448
455
461
464
465
471
472
El resto de los aos se puede apreciar en el anexo D.

De la lista existente y contentiva de toda la poblacin previamente enumerada
tomamos los elementos seleccionados en la muestra los cuales se recogen de la
manera y en el formato descrito en la siguiente parte.
3.3.- RECOLECCIN DE INFORMACIN
3.3.1.- TCNICAS DE RECOLECCIN DE DATOS
a.- El primer paso llevado a cabo en la recoleccin de la informacin, fue la

recopilacin de los totales de las cantidades de transacciones compra-venta de
viviendas realizadas en el registro inmobiliario del Municipio San Diego del Estado
Carabobo del ao 1998 al 2010 mediante trabajo de campo y entrevistas que
representan la poblacin o universo y con lo que se procedi a determinar el tamao
de la muestra.
b.- Luego se da la recopilacin de informacin del Registro Inmobiliario de San
Diego, mediante trabajo de campo, entrevista e instrumento de recoleccin de
informacin el cual se detalla ms adelante.
c.- Investigacin Bibliogrfica para la obtencin de la informacin referente al marco
terico.
d.- Investigacin Bibliogrfica para la obtencin de la informacin referente a la
normativa legal vigente o no, relacionada con el sector vivienda.
e.- Utilizacin de internet para obtencin de informacin y datos proporcionados por
pginas nacionales y otros, entre los cuales tenemos IPC, tasa de cambio, unidad
tributaria con el objeto de comparar estas variables con los precios unitarios y el
comportamiento del mercado inmobiliario en estudio para ese mismo perodo.
3.3.2.- INSTRUMENTO DE RECOLECCIN DE DATOS

Se utiliza un formato con el que se recoge la informacin del Registro
Inmobiliario de San Diego mediante trabajo de campo, el cual contendr informacin
relativa a:
Ubicacin el inmueble
Tipo de inmueble
Comprador
Vendedor
rea del inmueble
Precio
Valor estimado de registro (no en todos los casos)
Fecha de Transaccin
Datos del inmueble: ao y financiamiento.
Nmero de Documento
Entre otros.
A continuacin se presenta el formato para la recoleccin de los datos:
INSTRUMENTO DE RECOLECCIN DE DATOS
REFERENCIALES DE SAN DIEGO

Parroquia: San Diego_____________
VENDE
UBICACIN
COMPRA
AREA
M
Referenciales de: Apartamentos___________

Casa-Terreno_____________
Aparto-Quintas___________
PRECIO
VALOR
ESTIMADO
DATOS
INMUEBLE
(Ao y Financiamiento)
FECHA
N DE
TOMO
3.4.- TCNICAS DE PROCESAMIENTO Y ANLISIS DE DATOS
3.4.1.- PROCEDIMIENTO
Debido a la naturaleza de la investigacin y de acuerdo al tratamiento que se le

puede aplicar a la data obtenida, entre las tcnicas de procesamiento de datos y para
el logro de los objetivos de la investigacin:
a.- Se realiza un anlisis a la legislacin concerniente y se establecen los cambios en
las mismas y en el panorama nacional del perodo estudiado tal como se describe ms
adelante en la revisin documental.
b.- Se tabulan y ordenan los referenciales por ao, los que incluyen la informacin
recolectada en el instrumento.
c.- Se calcula el precio unitario, dividiendo el precio del inmueble entre el rea del
mismo, obtenindose el resultado en bs/m (Ver Anexo A).
Hay que acotar, que para los casos donde los referenciales adems del precio de
venta cuentan con otro dato que es el valor estimado de registro, el clculo del
precio unitario se har dividiendo este valor estimado de registro entre el rea del
inmueble. Esto debido a que en el registro se considera que el precio por el cual se
est realizando la venta es inferior al precio real del inmueble, lo que afectara el pago
de impuestos por concepto de venta, de modo que en el registro se estima un precio
ms real y se asienta en la transaccin. Cuando este precio existe y se encuentra ms
cercano al precio real, es el que se utiliza en el presente estudio para el clculo del
precio unitario. Hay que aclarar que este valor estimado de registro se tiene hasta el
ao 2007, debido a la promulgacin y al cumplimiento de diferentes leyes entre la
que encontramos la Ley Especial de Proteccin al deudor Hipotecario de Vivienda
que en su artculo 46 establece que quedan exentos del pago de derechos de registro y
cualesquiera otros emolumentos, aranceles, habitaciones, tasas o contribuciones, la

inscripcin y anotacin de los actos o negocios jurdicos relativos a la protocolizacin
u otorgamiento del documento de prstamo y/o crditos reestructurados, constitucin
y liberacin de hipoteca de vivienda principal; con lo que el registrador deja de
percibir pago por los conceptos anteriormente expuestos siendo esta la principal razn
para no hacer diferencias entre el precio de venta y el precio real que podra tener el
inmueble, adems de otras prohibiciones expuestas en la legislacin vigente. Por lo
que a partir del ao 2008, en la mayora de los registros inmobiliarios, se omite este
valor.
Los aos del 2008 en adelante, debido a la reconversin monetaria, se encuentran
en Bs.F. por lo que se homologan a Bs., para poder hacerle el tratamiento a la data.
Todas las cantidades estn referidas a Bs. de los aos anteriores a 2008.
d.- Se determina el valor medio de la serie por cada ao para toda la data, para la data
financiada y para la no financiada, tal como se describe en el anlisis estadstico ms
adelante, con lo que se obtienen los valores medios representativos de los datos que
se resumen en la Tabla 8 (para el clculo ver Anexo B).
Tabla 8. VALORES MEDIOS DE PRECIOS UNITARIOS POR AO

Ao
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Precios Unitarios
Bs./m
129223.14
174546.71
220791.09
246946.22
295890.57
388341.12
434893.40
617082.82
924723.36
1111890.97
1484165.52
1942397.45
2637199.23
Precios Unita.
Financiados Bs./m
132286.58
181061.08
221835.06
270396.40
317427.25
400144.44
432011.17
657843.68
902418.33
1015399.54
1374686.13
1920259.06
2734258.24
Precios Unita. No
Financiados Bs./m
129453.50
158648.49
222860.40
220895.85
255674.90
377181.06
477758.54
554510.23
920365.82
1368122.28
1593274.14
1999293.39
2563803.92
e.- Se determina, tabula y grafica la cantidad de transacciones compra venta de

viviendas por tipo y por ao, con el fin de observar el comportamiento de estas
durante el perodo de estudio.
f.- Se determinan y tabulan las cantidades de operaciones de compra venta que fueron
financiadas y las que no lo fueron cada ao, tambin se determina el origen del
financiamiento y posteriormente se grafican todas estas con el fin de determinar su
comportamiento durante el perodo de estudio.
g.- Se tabula y grafica el precio unitario de la data general, la financiada y la no
financiada, luego tambin la variacin interanual y acumulada de los precios unitarios
(expresada en porcentaje) comparativamente con la variacin de algunas variables
macroeconmicas (IPC, tasa de cambio, tasa activa, unidad tributaria e ndices de
precios de insumos de la construccin) para cada ao durante el perodo de estudio.
h.- Se tabulan y grafican comparativamente los precios unitarios de la data general, la

financiada y la no financiada. Tambin se determina la variacin interanual y
acumulada de estos precios unitarios (expresada en porcentaje) para cada ao durante
el perodo de estudio.
i.- Se determina la cantidad de transacciones por ao donde el precio de venta es
diferente del precio de registro, se calcula el valor medio de la serie que representar
el precio unitario tanto para los valores de registro como para los valores de precio de
venta, los cuales se encuentran resumidos en la Tabla 9. Estos sern comparados
porcentualmente
y contrapuestos
los
valores
ndice
de
las
variables
macroeconmicas. Este mismo paso se realiza para los valores financiados y no

financiados (ver anexo C).
Tabla 9. VALORES MEDIOS DE PRECIOS UNITARIOS POR AO

Ao
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Precio del documento Bs./m

75920.85
89876.75
131396.12
113206.37
132963.98
260431.84
283225.65
350896.17
615219.87
1164706.28
Precio del Registro Bs./m

115536.96
145978.62
193436.28
191861.92
192019.84
387802.70
463574.72
545561.73
975510.14
1706344.67
j.- Una vez procesados todos los referenciales, son contrastados con los anlisis
realizados a las diferentes leyes y a los eventos de importancia en el panorama
nacional, esto en el perodo estudiado.
3.4.2.- REVISIN DOCUMENTAL

Para analizar la evolucin de la legislacin venezolana en materia habitacional, se
analizan los decretos y se establecen variables de estudio que permiten hacer
comparaciones en los cambios introducidos en el cuerpo de la ley a medida que estas
fueron transformadas, esto con el fin de determinar su mayor o menor influencia
sobre el tema central de esta investigacin.
3.4.3.- ANLISIS ESTADSTICO

Una vez que se tiene la data por ao, se ordena y se calculan los valores medios de
los precios unitarios de los inmuebles financiados, los no financiados y de todos en
general para posteriormente comparar los precios unitarios entre s y establecer el
comportamiento del mercado para estos rubros en el perodo estudiado. Tambin se
realiza el mismo procedimiento para los precios unitarios de los inmuebles cuyo
precio real es el mismo monto de la venta y para aquellos donde el precio es el
estipulado por el registrador.
Debido al nmero de elementos muestrales por ao, el tratamiento de los datos se
realiza con la data agrupada.
CAPTULO IV
PRESENTACIN Y DISCUSIN DE RESULTADOS
CAPTULO IV
4.- PRESENTACIN Y DISCUSIN DE RESULTADOS
4.1.- COMPROBACIN DE LA FRMULA DEL TAMAO DE LA

MUESTRA
No es frecuente que se disponga de todos los elementos de la poblacin y mucho

menos que se calcule algn parmetro que permita comparar los resultados obtenidos
para la muestra y para el universo, lo que permitira validar la frmula que se utiliza
para calcular el tamao de la muestra. En nuestro trabajo se cuenta con todos los
elementos que conforman la poblacin para los aos de 1998 hasta 2005 y se
pretende hacer tal comparacin para, de esta manera, determinar si bajo los
parmetros establecidos de error, confianza y variabilidad, se cumple la equivalencia
de las variables tanto para la muestra como para la poblacin.
Se procede a establecer una variable de comparacin, siendo El Financiamiento
una de las principales del presente estudio y con la que fcilmente se podr
determinar si son equivalentes los resultados entre muestra y el universo. A
continuacin la comparacin de tal variable:
Tabla 10. COMPARACIN ENTRE RESULTADO DE LA MUESTRA Vs.

RESULTADO DEL UNIVERSO, VARIABLE FINANCIAMIENTO.
Muestra
N
%
Elementos
32
43.24%
42
56.76%
74
100%
Poblacin
N
%
Elementos
161
50.00%
161
50.00%
322
100%
Ao
Con o Sin
Financiamiento
1998
Con Financiamiento
Sin Financiamiento
Total
1999
Con Financiamiento
Sin Financiamiento
Total
44
31
75
58.67%
41.33%
100%
201
141
342
58.77%
41.23%
100%
2000
Con Financiamiento
Sin Financiamiento
Total
49
31
80
61.25%
38.75%
100%
297
168
465
63.87%
36.13%
100%
2001
Con Financiamiento
Sin Financiamiento
Total
47
33
80
58.75%
41.25%
100%
303
179
482
62.86%
37.14%
100%
Con Financiamiento
2002 Sin Financiamiento
Total
51
29
80
63.75%
36.25%
100%
318
175
493
64.50%
35.50%
100%
2003
Con Financiamiento
Sin Financiamiento
Total
49
36
85
57.65%
42.35%
100%
382
337
719
53.13%
46.87%
100%
2004
Con Financiamiento
Sin Financiamiento
Total
53
35
88
60.23%
39.77%
100%
575
446
1021
56.32%
43.68%
100%
2005
Con Financiamiento
Sin Financiamiento
Total
47
39
86
54.65%
45.35%
100%
467
404
871
53.62%
46.38%
100%
(diferencia)
6.76%
0.11%
2.62%
4.11%
0.75%
4.52%
3.91%
1.03%
Para la determinacin del tamao de la muestra, se utiliz un nivel de confianza

del 95% y un margen de error del 10%, lo que significa que se tiene una probabilidad
del 95% de que los resultados de la muestra son vlidos dentro de un margen de error
admitido del 10%. Con lo que queda demostrado que la frmula utilizada cumple
tales preceptos ya que como se evidencia en la tabla, la diferencia nunca sobrepasa
el error establecido para la muestra, teniendo un valor mximo de 6.76%.
4.2.- ANLISIS, DISCUSIN Y COMPARACIN DE LAS LEYES DE

POLITICA HABITACIONAL.
El 14 de septiembre de 1989 se promulga la Primera Ley de Poltica Habitacional
del pas, entrando en vigencia el 1 de enero de 1990. En esta se crea el Consejo
Nacional de la Vivienda, desde donde se realiza la propuesta de modificarla para
incorporarle la remuneracin del ahorro habitacional, ya que la mayora de los
ciudadanos no podan optar a la adquisicin de una vivienda. La reforma de la Ley
entr en vigencia el 15 de mayo de 1994.
El 5 de Noviembre de 1998 se aprueba la Ley que regula el Subsistema de
Vivienda y Poltica Habitacional. Uno de sus beneficios era el subsidio directo para la
adquisicin de la vivienda, eliminando as el problema de la cuota inicial que era el
mayor inconveniente para muchas familias. Elimina tambin el problema de los altos
intereses, los cuales debido a la inflacin, hacan impagables los antiguos crditos
hipotecarios. Ahora, los Fondos de Recuperacin de deuda se convertan en una
garanta tanto para los compradores como para los bancos.
En el ao 1999, se realiza una reforma mediante la aprobacin del Decreto con
fuerza de Ley que regula el Subsistema de Vivienda y Poltica Habitacional Gaceta
Oficial N 5.392. Este mismo ao, en la nueva Constitucin de la Repblica
Bolivariana de Venezuela, se le da rango constitucional al derecho a la vivienda.
Con el nuevo gobierno, la Poltica Nacional de Vivienda, se centra en los
siguientes aspectos:
a.- El concepto de vivienda abarca ahora no slo donde vives, tu casa, sino todo
aquello que lo rodea y que forma una gran articulacin social.
b.- Busca dejar atrs las antiguas prcticas en el accionar de las polticas
habitacionales, poniendo mayor nfasis en cuntas se construan por ao y no en la
calidad de las mismas.
c.- El Estado estimular y apoyar a las comunidades, ofrecindoles asesoramiento

directo para que lleven adelante la construccin de sus propias viviendas.
d.- Mantener la transferencia de los recursos a esas comunidades organizadas para
lograr resultados notables en la realizacin de los proyectos habitacionales.
En el artculo 12 de esta ley, se establece que el Plan Nacional de Vivienda estar
conformado por seis programas:
a.- Atencin a los pobladores de las calles (Albergues).
b.- Habilitacin Fsica de las zonas de barrios.
c.- Mejoramiento y ampliacin de casas en barrios.
d.- Rehabilitacin de urbanizaciones populares.
e.- Nuevas urbanizaciones y viviendas de desarrollo progresivo (Destinado a la
poblacin que devengue menos de 55 UT).
f.- Nuevas urbanizaciones y viviendas regulares (Destinado a la poblacin que
devengue entre 55 y 110 UT).
El Conavi se reestructura en funcin de llevar adelante estos programas contenidos
en la Ley. Dentro de sus atribuciones se encuentra la elaboracin y ejecucin del Plan
Anual de Viviendas.
Como resultado de la tragedia del Estado Vargas y a raz de las intensas lluvias
que azotaron al pas a finales de 1999, el Gobierno Nacional pone en marcha el Plan
Bolvar 2000 para la construccin de viviendas a gran escala, esto para darle
soluciones inmediatas a la enorme cantidad de damnificados. Este Plan que comenz
en el ao 2000 sirvi para trasladar esa parte de la poblacin al interior del pas.
En esta Ley se estableci que el Estado debe asignar el 10% de los ingresos
ordinarios de la Repblica, correspondindole al Ejecutivo Nacional un 5% y el otro
5% a los estados y municipios. De la misma manera se crea el Fondo Mutual
Habitacional, el cual est constituido por los aportes que mensualmente estn
obligados a efectuar empleados y empleadores. El avance, con respecto a la anterior
Ley de Poltica Habitacional, es que ahora los fondos generarn intereses, los cuales
permiten incrementar los recursos.
Esta fue una ley que muchos conocedores vieron con beneplcito, por ser
coherente y ajustada a las necesidades del pas. Los seis programas que se esbozaban
dentro de ella, atacaban el problema habitacional desde todos sus ngulos. Sin
embargo, al iniciarse el Plan Bolvar 2000, se trasladan los esfuerzos y los otros
programas pierden fuerza. Adems de esto, la destitucin de la Arquitecto Josefina
Bald en el CONAVI, puso fin al desarrollo de esos proyectos.
El 30 de Octubre del ao 2000, ocurre una nueva reforma, en ella se seala que
tienen derecho a la Asistencia Habitacional, todos los venezolanos afiliados al
Sistema de Seguridad Social Integral (SSSI) y cuyos ingresos mensuales no superen
las 110 unidades tributarias. Las familias cuyos ingresos mensuales sean inferiores a
55 UT sern consideradas como sujetos de proteccin especial por parte del Estado.
La asistencia habitacional comprenda lo siguiente:
a.- Habilitacin de tierras para uso residencial, adecuacin de viviendas existentes,
construccin de nuevas viviendas, asistencia tcnica en vivienda y desarrollo urbano
y otros aspectos previa aprobacin de CONAVI y MINFRA.
Se establece un subsidio directo a la demanda, subsidio familiar de vivienda
otorgado una sola vez sin la obligacin de restitucin. Los prstamos hipotecarios se
otorgaran en funcin de los ingresos de los beneficiarios establecindose como pago
mensual un porcentaje que no podra exceder del 30% del ingreso del grupo familiar.
El plazo mximo ser de 30 aos y se cancelar mediante pagos mensuales.
En el ao 2004, se crea la Misin Vivienda y Hbitat, un plan que espera
solucionar a travs de un gran engranaje entre gobiernos locales y diferentes entes
pblicos el problema habitacional. A travs de las llamadas Cooperativas, se
plantea organizar a las comunidades para que participen a travs de la

autoconstruccin.
No es sino hasta septiembre de este ao cuando se inicia formalmente la Misin a
travs de la creacin del Ministerio para la Vivienda y Hbitat (MVH). Esta Misin
otorgaba crditos hasta por el 100% del costo de la vivienda, 25 aos para pagar, 5
aos de gracia al 6% de inters.
El 11 de marzo de 2005 se crea el Ministerio de Vivienda y Hbitat, mediante el
Decreto N 3.570, de fecha 11 de abril de 2005, el cual estaba llamado a coordinar el
Plan Nacional de Vivienda y Hbitat.
En enero de 2005 fue publicada en Gaceta Oficial n 38.098 la Ley Especial de
Proteccin al Deudor Hipotecario de Vivienda, la cual seala los siguientes aspectos:
a.- Se eliminan los denominados crditos indexados y cualquier otra modalidad
crediticia con capitalizacin de intereses.
b.- El CONAVI fijar las tasas de inters social que debern pagar los deudores
hipotecarios de vivienda principal.
c.- La Prohibicin de operaciones de crdito en moneda extranjera para la adquisicin
de viviendas.
d.- El deudor en atraso tiene derecho a solicitar la rehabilitacin del prstamo por una
vez durante la vigencia del crdito, cancelar el monto parcial, el cual no debe ser
menor a 50% del monto adeudado.
e.- Que las instituciones financieras destinen un porcentaje de su cartera para crditos
hipotecarios, el cual ser fijado por CONAVI, esto no incluye los que otorgue por
causa de la Ley del Subsistema de Vivienda y Poltica Habitacional.
f.- Las cuotas de pago no podrn exceder de un quinto (1/5) de los ingresos anuales
declarados por el deudor hipotecario, el cual deber consignar anualmente los
recaudos para determinar las cuotas en funcin de sus ingresos.
g.- Los plazos mnimos y mximos de los prstamos, sern definidos por el Banco
Nacional de Ahorro y Prstamo.
En 2005 tambin se promulga la Ley del Rgimen Prestacional de Vivienda y
Hbitat, Gaceta Oficial n 38.182. Con esta Ley se ordena la estructuracin del
Sistema Nacional de Vivienda y Hbitat, que est conformado por las instituciones
del Ministerio de Vivienda y Hbitat y otras a nivel regional, el cual est orientado a
la satisfaccin progresiva del derecho humano a la vivienda, que privilegie el acceso
y seguridad de la tenencia de la tierra, adquisicin, construccin, autoconstruccin,
liberacin de hipoteca, sustitucin, restitucin, reparacin, remodelacin y
ampliacin de la vivienda, servicios bsicos esenciales, urbanismo, habitabilidad, y
los medios que permitan la propiedad de una vivienda digna para la poblacin, dando
prioridad a las familias de escasos recursos en correspondencia con la cultura de las
comunidades.
Se crea el Banco Nacional de Vivienda y Hbitat, adscrito al Ministerio de
Vivienda y Hbitat, quien fungir como el nico administrador de los recursos
financieros que se originen por la aplicacin de dicha Ley.
Esta ley slo toma en cuenta a los entes pblicos relacionados con el sector
inmobiliario y minimiza la participacin del sector privado. Crea una enorme
burocracia al centralizar el otorgamiento de los crditos y adems se atrasan los
desembolsos que vienen del Fondo de aportes del sector pblico, lo que prolonga las
negociaciones de los solicitantes.
Los procesos que seala para el desarrollo de planes son engorrosos, adems, los
aportes anuales que ahora tendra que hacer el Estado siendo ahora mayor su
participacin, seran difcilmente realizables.
En 2005 se publica la resolucin 010 en Gaceta Oficial n 38.134, en la cual se
designa al Banco Hipotecario Latinoamericano como el ente encargado de los
financiamientos para familias con ingresos menores a Bs.1.600.000 y ser el
encargado de recibir las solicitudes para los crditos habitacionales con plazo de 25
aos y 5 de gracia, exonerando el 100% del costo. Se ordena que el 10% de la cartera
crediticia que otorga la banca privada sea destinado para el financiamiento
hipotecario a una tasa de inters de entre 5,68% y 11,36%.
A pesar de todos los instrumentos y planes que se promulgaron, de la meta anual
de 120 mil viviendas, a mediados de ao slo se logr construir el 8,3%.
La Ley Prestacional de Vivienda y Hbitat, Decreto N 6072, publicada en la
Gaceta Oficial Extraordinaria N 5889 Extraordinario el 31 de julio de 2008, seala el
aporte obligatorio habitacional para mantener los fondos destinados al financiamiento
de la compra de viviendas principales, esto a travs del Fondo Obligatorio de Ahorro
para la Vivienda que recibe el aporte de empleados y patronos. El FAOV reemplaza
la figura del Ahorro Habitacional Obligatorio establecido en la derogada Ley de
Poltica Habitacional.
Esta ley no establece un tope mximo para no excluir del sistema a ningn
trabajador. Asimismo, seala las normas para los aportes voluntarios de aquellos
trabajadores independientes que desean adquirir su vivienda a travs de la poltica
habitacional.
COMPARACIN DE LAS DIFERENTES LEYES DE VIVIENDA:
Decreto con Rango y Fuerza de Ley N 2.992, que regula el Subsistema de

Vivienda y Poltica Habitacional, de fecha 5 de Noviembre de 1998. G.O. N
36.575.
Tasa de Inters aplicable al Crdito Hipotecario:
A los Prstamos Hipotecarios, se les aplic la tasa de inters preferencial que
determin el Consejo Nacional de la Vivienda para la fecha. Dicha tasa de inters se
ajust peridicamente y de forma gradual de acuerdo a las condiciones del pas para
el momento.
Plazo Mximo del Prstamo Hipotecario:
El plazo mximo del prstamo hipotecario era de 30 aos.
Cuota de Pago del Prstamo Hipotecario:
Estos prstamos hipotecarios se otorgaran en funcin de los ingresos del o de los
beneficiarios establecindose como pago mensual un porcentaje que no poda exceder
del 30% del ingreso del grupo familiar.
Sistema de Elegibilidad:
Podan ser beneficiadas aquellas familias cuyos ingresos mensuales no superaran
las ciento diez unidades tributarias (110 U.T.). Y, seran considerados como sujetos
de proteccin especial por parte del estado, las familias que tuvieran un ingreso
mensual por debajo de cincuenta y cinco unidades tributarias (55 U.T.).
Subsidio:
Se otorgaba subsidio directo a aquellas familias con ingresos mensuales menores a
cincuenta y cinco (55) unidades tributarias. Aquellas familias cuyos ingresos
estuvieran comprendidos entre cincuenta y cinco (55) y ciento diez (110) unidades
tributarias tambin calificaban pero, en este caso, slo podan utilizarse los
rendimientos que produca el fideicomiso de inversin.
Tiempo de Cotizacin:
Deban tener un mnimo de doce (12) meses como ahorristas habitacionales y estar
afiliados al Sistema de Sistema de Seguridad Social Integral.
Porcentaje de Cotizacin:
El aporte mensual que debe aportar el trabajador a su cuenta mensualmente debe
ser equivalente al tres por ciento (3%) de su salario, donde el uno por ciento (1%) es
aportado por el trabajador y el dos por ciento (2%) lo aporta el patrono.
Decreto N 397, con Rango y Fuerza de Ley de Reforma del Decreto con Rango
y Fuerza de Ley que regula el Subsistema de Vivienda y Poltica Habitacional,
de fecha 22 de Octubre de 1999. G.O. N 5.392 Ext.
La tasa de inters aplicable a los crditos que se otorgarn con recursos
provenientes de cualquiera de las fuentes de recursos previstas en el decreto ley era la
del mercado, tal como se enuncia en su artculo 21 pargrafo nico.
En el caso de beneficiarios de crditos a largo plazo con ingresos hasta cincuenta y
cinco unidades tributarias (55 U.T.), la cuotas mensuales no podan exceder del veinte
por ciento (20%) del ingreso mensual del grupo familiar.
Los beneficiarios de crditos a largo plazo con ingresos mayores a cincuenta y
cinco unidades tributarias (55 U.T.) y hasta ciento cincuenta unidades tributarias (150
U.T.), deberan pagar una cuota mensual que no excediera del treinta por ciento
(30%) del ingreso mensual del grupo familiar.
Podan ser beneficiadas aquellas familias cuyos ingresos mensuales no superaran
las ciento diez unidades tributarias (110 U.T.). Y, seran considerados como sujetos
de proteccin especial por parte del estado, las familias que tuvieran un ingreso
mensual por debajo de cincuenta y cinco unidades tributarias (55 U.T.).
Subsidio:
Se otorgaba el subsidio de acuerdo a las siguientes tablas:
Tabla 11. GRUPOS FAMILIARES CON INGRESOS HASTA 55 U.T. AO

1999
Ingreso del o de los beneficiarios
Subsidio Directo Mximo
expresados en Unidades
expresado en Unidades
Tributarias (U.T.)
Tributarias (U.T.)
Hasta 12,5 U.T.
555 U.T.
Mayor de 12,5 U.T. hasta 30 U.T.
475 U.T.
Mayor de 30 U.T. hasta 40 U.T.
460 U.T.
440 U.T.
Tabla 12. GRUPO FAMILIARES CON INGRESOS MAYORES A 55 U.T. Y

HASTA 110 U.T. AO 1999
Subsidio Directo Mximo
expresados en Unidades
expresado en Unidades
Tributarias (U.T.)
Tributarias (U.T.)
400 U.T
375 U.T.
340 U.T.
315 U.T
Las personas o familias deban haber aportado al Fondo Mutual Habitacional un
mnimo de doce (12) cotizaciones. Deban estar incorporados previamente al Fondo
Mutual Habitacional.
Porcentaje de concesin del Crdito Hipotecario:
Todos los beneficiarios que perciban ingresos de hasta cincuenta y cinco unidades
tributarias (55 U.T.) deberan pagar una cuota inicial mnima equivalente al treinta y
seis por ciento (36%) del ingreso familiar mensual, que en el caso de los no afiliados,
corresponda al aporte mnimo obligatorio para afiliarse al Subsistema de Vivienda y
Poltica Habitacional. Los beneficiarios con ingresos mayores a cincuenta y cinco
unidades tributarias (55 U.T.) y hasta ciento cincuenta unidades tributarias (150 U.T)
que optaban por los crditos lineales deban pagar una cuota inicial no menor al
veinte por ciento (20%) del valor de adquisicin de la vivienda.
Los beneficiarios podan aportar voluntariamente montos superiores a los antes
sealados.
Ley de Reforma del Decreto con Rango y Fuerza de Ley que regula el
Subsistema de Vivienda y Poltica Habitacional, de fecha 30 de Octubre de 2000.
G.O. N 37.066.
Esta Ley de reforma a la ley del ao 1999 slo modific un artculo, al que se le
incluye un pargrafo que tiene que ver con la asignacin de recursos provenientes de
operaciones de crdito pblico para financiar los programas y proyectos previstos en
el cuerpo de la Ley.
El resto de la Ley permanece inalterada por lo que al hablar de sta, se estara
hablando de la Ley del ao 1999.
Ley del Rgimen Prestacional de Vivienda y Hbitat, de fecha 9 de Mayo de

2005. G.O. N 38.182.
La Tasa de inters social mxima a la que se refiere esta ley del rgimen
prestacional de vivienda y hbitat, es de 10,32%.
La Tasa de inters social mxima a la que se refiere la ley especial de proteccin al
Deudor Hipotecario de vivienda es de 10,89%.
Esto de acuerdo a las normas de Operacin de la ley.
El Ministerio con competencia en Vivienda y Hbitat y el Banco Nacional de
Vivienda y Hbitat, fijaran los intereses y plazos mnimos y mximos que se
otorguen bajo este rgimen prestacional, esto segn el artculo 209 de la ley.
Se estableci como cuota de pago mensual, un porcentaje comprendido entre un
cinco por ciento (5%) y veinte por ciento (20%) del ingreso mensual familiar. El
Banco Nacional de Vivienda y Hbitat solicitaba al operador financiero autorizado
que cada deudor hipotecario consignara anualmente los recaudos necesarios para la
determinacin de la cuota en funcin de sus ingresos.
Eran beneficiarios de la asistencia habitacional del Estado, todos los ciudadanos,
las ciudadanas, las familias y las comunidades, inscritas en el registro nico de
postulantes, comunidades postulantes y beneficiarios debidamente registrados en el
sistema de seguridad social, a travs del sistema de informacin de seguridad social y
que cumplieran con los requisitos establecidos en la ley. Tomaba en cuenta que
hubieran efectuado un mnimo de doce (12) aportes al sistema.
Subsidio:
Podran ser subsidiadas aquellas familias cuyo ingreso estuviera en los rangos de
acuerdo al siguiente cuadro:
Tabla 13. INGRESO Vs. SUBSIDIO AO 2005

expresados en unidades tributarias
(U.T.)
Subsidio directo mximo expresado

en unidades tributarias (U.T.)
Hasta 28.98 U.T.
650 U.T.
Mayor de 28.98 U.T. hasta 55 U.T.
550 U.T.
Cartera de Crdito Bruta Anual:
Se estableci en un 10%, el porcentaje mnimo sobre la cartera bruta de crdito
que, con carcter obligatorio, deban colocar los bancos, instituciones financieras y
cualquier otro ente autorizado por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones
Financieras, en el otorgamiento de crditos hipotecarios en las condiciones
establecidas en la Ley Especial de Proteccin al Deudor Hipotecario de Vivienda y
dems regulaciones dictadas por los organismos competentes. Dicho porcentaje se
distribua en la forma siguiente:
a.- Hasta un tres por ciento (3%) para crditos hipotecarios a largo plazo
b.- No menos de un siete por ciento (7%) para crditos hipotecarios a corto plazo
c.- Quedaban excluidos de la cartera de crditos los otorgados por causa de la Ley
que Regula el Subsistema de Vivienda y Poltica Habitacional.
Ley de Reforma Parcial de la Ley del Rgimen Prestacional de Vivienda y

Hbitat, de fecha 26 de Diciembre de 2006. Gaceta Oficial N 38.591.
Esta reforma a la Ley del 2005 slo modific la Disposicin Transitoria Primera.
La misma, ordena que se suprima INAVI, FONDUR y el resto de los rganos y entes
con competencia en materia de vivienda y hbitat que para el momento de la
publicacin no hubieren sido liquidados.
El resto del cuerpo de la Ley con relacin a la del ao 2005 permaneci
inalterable, por lo que se estara hablando de la misma ley.
Decreto N 5.750 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial de la

Ley del Rgimen Prestacional de Vivienda y Hbitat, de fecha 28 de Diciembre
de 2007. Gaceta Oficial Extraordinaria N 5.867.
Este decreto slo modific a la Ley del 2006 en ocho artculos. Los mismos estn
relacionados al objeto del la ley y a los principios que rigen la misma, sin ms
cambios en el articulado. El resto del cuerpo de la Ley con relacin a la del ao 2005.
mismo caso de la del ao 2006, permanece inalterable, por lo que en este caso
tambin se est hablando la misma ley.
Decreto N 6.072 con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Rgimen Prestacional de
Vivienda y Hbitat, de fecha 31 de Julio de 2008. Gaceta Oficial Extraordinaria.
N 5.889.
La Tasa de Inters aplicable al Crdito Hipotecario otorgado con los recursos de
los fondos regulados por la ley fue la siguiente:
Tabla 14. TASA DE INTERS SOCIAL ESPECIAL. AO 2008

Ingreso Familiar Mensual
Tasa de Inters Social

Especial
Hasta Bs.F. 2.800
4.66%
Desde Bs.F 2.800
Hasta Bs.F. 5.474
6.61%
Desde Bs.F 5.474
Hasta Bs.F. 7.000
8.55%

Se estableci como cuota de pago mensual, un porcentaje comprendido entre un
cinco por ciento (5%) y veinte por ciento (20%) del ingreso total mensual familiar. El
Banco Nacional de Vivienda y Hbitat solicitara al operador financiero autorizado
que cada deudor hipotecario consigne anualmente los recaudos necesarios para la
determinacin de la cuota en funcin de sus ingresos.
Podan acceder a los beneficios del sistema, todos los usuarios que hayan
efectuado aportes durante un perodo de tiempo mnimo de doce (12) meses
consecutivos o no, independientemente del monto total de los aportes efectuados.
Subsidio:
Califican para el otorgamiento del subsidio directo habitacional los prstamos
hipotecarios que fueran otorgados con recursos propios de los bancos e instituciones
financieras destinados al cumplimiento de la cartera de crdito anual fijada por el
ministerio correspondiente, dirigidos a familias cuyos ingresos mensuales fueran
menores a 2.600 Bs.F.
Tendran acceso a los beneficios del sistema, aquellos usuarios que hubieren
efectuado aportes durante un perodo de tiempo mnimo de doce (12) meses
consecutivos o no, independientemente del monto total de los aportes efectuados.
Porcentaje de concesin del Crdito Hipotecario:
En esta oportunidad, la ley estableca que los crditos hipotecarios para viviendas
principales podran ser concedidos hasta por el cien por ciento (100%) del valor del
inmueble. Adems, se cre la figura del crdito mixto, que consiste en que todo
usuario del sistema poda optar a un crdito a largo plazo que incluya la adquisicin
de terreno y la construccin de la vivienda principal sobre el mismo.
Cartera De Crdito Bruta Anual:
Se estableci en un 10%, el porcentaje mnimo de la cartera de crdito bruta anual
que con carcter obligatorio deben colocar con recursos propios las instituciones
financieras obligadas a conceder crditos hipotecarios destinados a la adquisicin y
construccin de vivienda principal.
Las instituciones financieras deban distribuir el porcentaje establecido de la

siguiente manera:
a.- No menos de 4% para crditos hipotecarios para la construccin de vivienda.
b.- No menos de un 6% para crditos hipotecarios para la adquisicin de vivienda
principal destinada a grupos familiares cuyos ingresos mensuales no superen los
23mil bs.f. y este a su vez se distribuye:
Treinta y siete por ciento (37%) para otorgamiento de prstamos hipotecarios a
grupos familiares con ingresos mensuales menores o iguales siete mil (7.000) Bs.F.
Treinta y siete por ciento (37%) para otorgamiento de prstamos hipotecarios a
grupos familiares con ingresos de ms de siete mil (7.000) Bs.F. y hasta diecisis mil
quinientos sesenta (16.560) Bs.F.
Y un veintisis por ciento (26%) para otorgamiento de prstamos hipotecarios a
grupos familiares con ingresos de ms de diecisis mil quinientos sesenta (16.560)
Bs.F hasta veintitrs mil (23.000) Bs.F.
4.3.- PRESENTACIN DE RESULTADOS

Tabla 15. NMERO DE OPERACIONES COMPRA VENTA DE VIVIENDAS.
Ao
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Operaciones Compra Venta de

Viviendas
322
342
465
482
493
719
1010
868
1397
2112
2310
2315
1473
Grfico 11. NMERO DE OPERACIONES COMPRA VENTA DE

VIVIENDAS POR AO.
Cantidad de viviendas vendidas
2500
2000
1500
1000
500
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Ao
Se evidencia en la grfica cmo a medida que transcurre el tiempo se incrementa

el nmero de transacciones compra-venta de viviendas, aunque en los aos 2005 y
2010, se observa una disminucin significativa en las negociaciones con respecto a
los aos que le preceden.
Las razones son diversas. El 9 de mayo de 2005 entra en vigencia la Ley del
Rgimen Prestacional de Vivienda y Hbitat, publicada en la Gaceta Oficial de la
Repblica Bolivariana de Venezuela N 38.182; la misma contiene una cantidad
aproximada de 272 artculos, mientras que las leyes anteriores tenan cantidades
inferiores a 125 artculos, esto implica un tiempo de adaptacin de las instituciones a
los cambios, adems de aumentar la complejidad de la negociacin.
Antes del 2005 el Sistema de Vivienda estaba conformado por:
1. El Ministerio de Infraestructura;
2. El Consejo Nacional de la Vivienda;
3. El Servicio Autnomo de Fondos Integrados de Vivienda (SAFIV);

4. Los Comit Estadales de Vivienda;
5. El Banco Nacional de Ahorro y Prstamo;
6. La Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras;
7. La Superintendencia de Seguros;
8. La Comisin Nacional de Valores:
9. El Fondo Mutual Habitacional;
10. El Fondo de Aportes del Sector Pblico;
11. El Fondo de Garantas;
12. El Fondo de Rescate y,
13. Los afiliados y otros beneficiarios;
14. La comunidad organizada;
15. Los patronos o empleadores; y
16. Los ejecutores pblicos y privados.
Despus del 2005, se reestructura el Sistema Nacional de Vivienda y Hbitat. En
el artculo 21, se indica que el Banco Nacional de Vivienda y Hbitat ser el nico
administrador de los recursos financieros. Este cambio radical genera retrasos en las
negociaciones ya que, adems, para este momento, no se contaban con muchas
sucursales del BANAVIH.
Para el ao 2010, en la Gaceta Oficial N 39.555 se dictan medidas que afectan
algunos desarrollos habitacionales en el Municipio San Diego como son:
Expropiados:
Lomas de la Hacienda, San Diego, Estado Carabobo.
Ocupacin Temporal:
Montemayor, en San Diego, Estado Carabobo.
Urbanismos con medidas de prohibicin de enajenar, vender y gravar:
La Abada, Municipio San Diego, Estado Carabobo
Roraima, Municipio San Diego, Estado Carabobo
Valparaso, Municipio San Diego Estado Carabobo
Esta situacin pudo influir en la dinmica que vena desarrollndose en el mercado

inmobiliario en el Municipio, tal variable en conjuncin con otras, como pudo ser el
aumento del dlar que se dio a principios de ao, cambiaron el escenario del mercado
para este ao.
Tabla 16. DISTRIBUCIN PORCENTUAL TIPO DE VIVIENDA DE LAS

OPERACIONES COMPRA VENTA POR AO.
Ao
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Distribucin tipo de Vivienda por ao

Casa Terreno
Apartamento
Aparto-Quinta
Total
Cantidad % Cantidad % Cantidad % Cantidad %
232
72.05
90
27.95
0
0.00
322
100
214
62.57
117
34.21
11
3.22
342
100
275
59.14
171
36.77
19
4.09
465
100
275
57.05
192
39.83
15
3.11
482
100
287
58.22
196
39.76
10
2.03
493
100
404
56.19
303
42.14
12
1.67
719
100
607
60.10
397
39.31
6
0.59
1010
100
506
58.29
356
41.01
6
0.69
868
100
766
54.83
598
42.81
33
2.36
1397
100
819
38.78
1101
52.13
192
9.09
2112
100
660
28.57
1215
52.60
435
18.83
2310
100
836
36.11
1151
49.72
328
14.17
2315
100
457
31.03
908
61.64
108
7.33
1473
100
Grfico 12. DISTRIBUCIN PORCENTUAL TIPO DE VIVIENDA DE LAS

OPERACIONES COMPRA VENTA POR AO.
Porcentaje por tipo de Vivienda
100.00
90.00
80.00
70.00
60.00
50.00
40.00
30.00
20.00
10.00
0.00
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Ao
Casa Terreno %
Apartamento %
Aparto-Quinta %
Se puede notar, como las negociaciones con casas van disminuyendo de un

72.05% a un 31.03%, las negociaciones con apartamentos van aumentando de un
27.95% a un 61.64% y las negociaciones de aparto-quintas aumentaron para el 2008,
aunque siempre corresponde a menos del 20%. Esto debido a que cuando existe
mayor disponibilidad de terrenos para construir, es menor el precio de los mismos y
viceversa. Con el paso del tiempo y la consolidacin del Municipio, comienza a
aumentar la demanda de apartamentos y disminuye la de casas.
Tabla 17. PORCENTAJE Y TIPO DE FINANCIAMIENTO DE LAS

OPERACIONES COMPRA VENTA DE VIVIENDAS.
Porcentaje y Tipo de Financiamiento de la operaciones Compra Venta
Viviendas muestra
Financiadas
Sin
Total
Operadores
Otros
Financiadas
Financiamiento
Financieros
Operadores
Total
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Cantidad
Cantidad
Cantidad
Cantidad
Cantidad
32
43
46
44
50
48
48
44
58
64
55
66
57
43.24
57.33
57.50
55.00
62.50
56.47
54.55
51.16
64.44
69.57
59.78
71.74
63.33
0
1
3
3
1
1
5
3
7
1
2
0
2
0.00
1.33
3.75
3.75
1.25
1.18
5.68
3.49
7.78
1.09
2.17
0.00
2.22
32.00
44.00
49.00
47.00
51.00
49.00
53.00
47.00
65.00
65.00
57.00
66.00
59.00
43.24
58.67
61.25
58.75
63.75
57.65
60.23
54.65
72.22
70.65
61.96
71.74
65.56
42
31
31
33
29
36
35
39
25
27
35
26
31
56.76
41.33
38.75
41.25
36.25
42.35
39.77
45.35
27.78
29.35
38.04
28.26
34.44
74
75
80
80
80
85
88
86
90
92
92
92
90
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Grfico 13. DISTRIBUCIN PORCENTUAL DE COMPRA VENTA DE

VIVIENDAS. FINANCIADAS, NO FINANCIADAS.
80.00
70.00
Porcentaje %
60.00
50.00
40.00
30.00
20.00
10.00
0.00
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Ao
Financiadas Total %
Sin Financiamiento %
Durante todo el perodo de estudio, se tiene que el porcentaje de viviendas

financiadas es mayor que el de viviendas no financiadas, con excepcin del ao 1998
donde las no financiadas representan el 56.76% y las financiadas un 43.24%. Esta
situacin se presenta slo en este ao, ya que en los siguientes, el financiamiento
oscila entre 54.65% y 72.22%. Aqu radica la importancia de esta grfica, ya que se
hace evidente que el financiamiento es fundamental para la adquisicin de una
vivienda y, que las leyes dirigidas a este cumplen su funcin, ya que la mayora de las
personas no pueden adquirir una vivienda pagndola de contado. En la grfica,
podemos observar como el ao de menor financiamiento, exceptuando el ao 1998,
fue el 2005 y pudo haber influido, de manera determinante en este comportamiento,
el hecho de que se promulg una nueva ley que llevaba consigo gran cantidad de
cambios a los cuales deba adaptarse todo el Sistema Nacional, cosa que pudo retrasar
las transacciones.
Grfica 14. ORIGEN DEL FINANCIAMIENTO DE LAS OPERACIONES

COMPRA VENTA DE VIVIENDAS.
Porcentaje % de financiamiento
80.00
70.00
60.00
50.00
40.00
30.00
20.00
10.00
0.00
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Ao
Operadores Financieros %
Otros Operadores %
Los Operadores Financieros son todos aquellos entes autorizados en las leyes de
poltica habitacional para otorgar financiamiento y, los otros operadores, son
aquellos que tambin otorgan financiamiento pero bajo otras modalidades, como
ejemplo de estos tenemos: IPASME, las cajas de ahorro, PDVSA, los institutos de
previsin social, PEQUIVEN, IPAPEDI, entre muchos otros.
En la Grfica, se puede considerar el alcance de los otros operadores en el
financiamiento de viviendas, teniendo aos donde no intervienen en lo absoluto y
otros como el 2006 donde representan un 10.76% del financiamiento o lo que es lo
mismo 7.78% del total de transacciones, por lo que su participacin es significativa.
Tabla 18. PRECIOS UNITARIOS GENERALES.
Ao
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Precios Unitarios Generales

Precios Unitarios Bs./m
129223.14
174546.71
220791.09
246946.22
295890.57
388341.12
434893.40
617082.82
924723.36
1111890.97
1484165.52
1942397.45
2637199.23
Grfico 15. PRECIOS UNITARIOS GENERALES.

3000000
Precio en Bs./m
2500000
2000000
1500000
1000000
500000
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Ao
La grfica de los precios unitarios generales, en la que se incluye el total de las

transacciones, tanto las financiadas como las no financiadas, revelan una tendencia de
tipo exponencial creciente en funcin del tiempo. Se puede apreciar que la variable
estudiada en la grfica precios unitarios generales, refleja no estar influenciada por las
modificaciones y nuevas promulgaciones de leyes relativas al campo inmobiliario, ya
que el crecimiento es sostenido y no parecen existir tampoco otros elementos, tales
como aumentos en el control de cambio, modificaciones en el clima poltico del pas,
etctera; que pudieran influir de manera importante en la tendencia.
Tabla 19. PRECIOS UNITARIOS FINANCIADOS.

Precios Unitarios Financiados
Ao
1998
132286.58
1999
181061.08
2000
221835.06
2001
270396.40
2002
317427.25
2003
400144.44
2004
432011.17
2005
657843.68
2006
902418.33
2007
1015399.54
2008
1374686.13
2009
1920259.06
2010
2734258.24
Grfico 16. PRECIOS UNITARIOS FINANCIADOS.

3000000
2500000
Precio en Bs./m
2000000
1500000
1000000
500000
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Ao
En el grfico 16, pueden verse los precios unitarios en el perodo comprendido

entre 1998 y 2010. Se observa que la distribucin de las barras obedece a una
tendencia de tipo exponencial y, al igual que en el caso anterior, se considera que la
variable no est influenciada de manera directa por las modificaciones y la
promulgacin de leyes con destino al financiamiento de viviendas, ya que en los aos
donde se dan cambios importantes y adems se promulgan nuevas leyes (1998, 1999,
2005 y 2008), no existen cambios bruscos ni se ven indicios de dicha influencia.
Puede notarse que en los aos 2003 y 2004, la variacin de los precios unitarios
financiados es muy pequea y puede deberse al paro petrolero y a los hechos que
acaecieron en el perodo 2002-2003 que impactaron en la economa ese ao y que por
supuesto afectaron al ao siguiente. Tambin existe un salto significativo en los
precios del ao 2005 al ao 2006 producto del rezago del mercado por la disminucin
de las ventas en el ao 2005, lo que aument la demanda.
Tabla 20. PRECIOS UNITARIOS NO FINANCIADOS.

Tabla Precios unitarios no financiados
Ao
1998
129453.50
1999
158648.49
2000
222860.40
2001
220895.85
2002
255674.90
2003
377181.06
2004
477758.54
2005
554510.23
2006
920365.82
2007
1368122.28
2008
1593274.14
2009
1999293.39
2010
2563803.92
Grfico 17. PRECIOS UNITARIOS NO FINANCIADOS.

3000000
2500000
Precio en Bs./m
2000000
1500000
1000000
500000
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Ao
En el grfico, se aprecia el comportamiento que tuvo la variable precios unitarios

no financiados en el perodo de estudio, con un crecimiento constante y sostenido a
excepcin del perodo 2001-2002 donde prcticamente se mantiene constante. El
comportamiento es similar al de los precios unitarios generales y financiados,
excluyendo el ao 2002 donde este es mucho menor que ambos y el perodo 20062008 donde es mucho mayor.
Tabla 21. VALORES DEL I.P.C., TASA DE CAMBIO, UNIDAD

TRIBUTARIA, NDICE DE PRECIOS DE INSUMOS DE LA
CONSTRUCCIN Y TASA ACTIVA.
TASA DE
TASA
UNIDAD
Aos
I.P.C.
CAMBIO
ACTIVA
TRIBUTARIA
%
Bs./US $
%
2010
213.20
2,592 Bs. F.
65,00 Bs.F.
17.93
2009
167.40
2,15 Bs. F.
55,00 Bs.F.
20.31
2008
131.90
2,15 Bs. F.
46,00 Bs.F.
22.77
2007
100.00
2150 Bs.
37.632 Bs
16.77
2006
81.66
2150 Bs.
33.600 Bs
14.64
2005
69.82
2109,84 Bs.
29.400 Bs
15.36
2004
61.05
1885,49 Bs.
24.700 Bs
17.06
2003
51.22
1608,63 Bs.
19.400 Bs
24.05
2002
40.31
1160,95 Bs.
14.800 Bs
37.08
2001
30.72
723,67 Bs.
13.200 Bs
25.64
2000
27.36
679,93 Bs.
11.600 Bs
23.91
1999
24.12
605,7 Bs
9.600 Bs
31.89
1998
20.09
547,55 Bs.
7.400 Bs
45.21
Fuente: Banco Central de Venezuela, Seniat.
I.P.C.: ndice de Precios al Consumidor
I.P.I.C.: ndice de Precios de la industria de la construccin
I.P.I.C.
%
1623.86
1333.97
1139.94
932.43
795.58
688.50
559.80
405.40
18279.97
14290.30
13062.70
11545.50
10222.80
Tabla 22. PRECIOS UNITARIOS GENERALES, VALORES DEL I.P.C.,

TASA DE CAMBIO, UNIDAD TRIBUTARIA, NDICE DE PRECIOS DE
INSUMOS DE LA CONSTRUCCIN Y TASA ACTIVA.
PRECIOS
TASA DE
TASA
UNITARIOS I.P.C.
UNIDAD
Aos
CAMBIO
ACTIVA
GENERALES
%
TRIBUTARIA
Bs./US $
%
Bs./m
1998
129223.14
20.09
547.55 Bs.
7400 Bs
45.21
1999
174546.71
24.12
605.7 Bs
9600 Bs
31.89
2000
220791.09
27.36
679.93 Bs.
11600 Bs
23.91
2001
246946.22
30.72
723.67 Bs.
13200 Bs
25.64
2002
295890.57
40.31
1160.95 Bs.
14800 Bs
37.08
2003
388341.12
51.22
1608.63 Bs.
19400 Bs
24.05
2004
434893.40
61.05
1885.49 Bs.
24700 Bs
17.06
2005
617082.82
69.82
2109.84 Bs.
29400 Bs
15.36
2006
924723.36
81.66
2150 Bs.
33600 Bs
14.64
2007
1111890.97
100.00
2150 Bs.
37632 Bs
16.77
2008
1484165.52
131.90
2.15 Bs. F.
46 Bs.F.
22.77
2009
1942397.45
167.40
2.15 Bs. F.
55 Bs.F.
20.31
2010
2637199.23
213.20 2.592 Bs. F.
65 Bs.F.
17.93
I.P.I.C.
%
10222.80
11545.50
13062.70
14290.30
18279.97
405.40
559.80
688.50
795.58
932.43
1139.94
1333.97
1623.86
Tabla 23. VARIACIN INTERANUAL DE PRECIOS UNITARIOS

GENERALES, VALORES DEL I.P.C., TASA DE CAMBIO, UNIDAD
Aos
PRECIOS
UNITARIOS
I.P.C.
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
0.00%
35.07%
26.49%
11.85%
19.82%
31.24%
11.99%
41.89%
49.85%
20.24%
33.48%
30.87%
35.77%
0.00%
20.03%
13.43%
12.28%
31.22%
27.08%
19.18%
14.36%
16.97%
22.46%
31.90%
26.91%
27.36%
TASA DE
UNIDAD
TASA
CAMBIO
I.P.I.C.
TRIBUTARIA ACTIVA
Bs./US $
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
10.62%
29.73%
-29.46% 12.94%
12.26%
20.83%
-25.02% 13.14%
6.43%
13.79%
7.24%
9.40%
60.43%
12.12%
44.62% 27.92%
38.56%
31.08%
-35.14% 69.91%
17.21%
27.32%
-29.06% 38.09%
11.90%
19.03%
-9.96% 22.99%
1.90%
14.29%
-4.69% 15.55%
0.00%
12.00%
14.55% 17.20%
0.00%
22.24%
35.78% 22.25%
0.00%
19.57%
-10.80% 17.02%
20.56%
18.18%
-11.72% 21.73%
Grafico 18. VARIACIN INTERANUAL DE PRECIOS UNITARIOS

Porcentaje % Acumulado
80%
60%
40%
20%
0%
1998
-20%
2000
-40%
PRECIOS UNITARIOS
UNIDAD TRIBUTARIA
2002
2004
2006
2008
2010
Ao
I.P.C.
TASA ACTIVA
TASA DE CAMBIO Bs./US $

I.P.I.C.
Cuando se realiza la comparacin de la variacin interanual de los precios

unitarios con las variables macroeconmicas, se observa que estas ltimas fluctan de
manera importante, especialmente, en el perodo 2002-2003 donde la tasa activa, el
I.P.I.C. y la tasa de cambio, experimentan ciertos mximos, siendo este un perodo de
hechos polticos que afectaron la economa del pas, como fueron los sucesos
ocurridos en abril del 2002 y el paro petrolero del 2002-2003. El comportamiento de
los precios unitarios, al igual que el de las variables macroeconmicas, presenta
mximos en los aos 1999, 2003, 2006 y 2008. Siendo 1999, el ao donde hubo
modificaciones en la ley para el financiamiento de viviendas y tambin la eleccin de
un nuevo presidente para el pas. El ao 2003, donde existieron cambios en el
panorama econmico del pas con el paro petrolero y el ao 2006, que evidenci el
rezago que traa el mercado inmobiliario producto de la implementacin de la ley
promulgada en el ao 2005. Por ltimo, el ao 2008 donde tambin hubo una nueva
ley para el financiamiento.
Tabla 24. VARIACIN ACUMULADA DE PRECIOS UNITARIOS

PRECIOS
Aos
UNITARIOS
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
0.00%
35.07%
70.86%
91.10%
128.98%
200.52%
236.54%
377.53%
615.60%
760.44%
1048.53%
1403.13%
1940.81%
I.P.C.
0.00%
20.03%
36.15%
52.87%
100.59%
154.92%
203.82%
247.45%
306.40%
397.66%
556.42%
733.09%
961.02%
TASA DE
UNIDAD
TASA
CAMBIO
I.P.I.C.
TRIBUTARIA ACTIVA
Bs./US $
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
10.62%
29.73%
29.46%
12.94%
24.18%
56.76%
47.11%
27.78%
32.17%
78.38%
43.29%
39.79%
112.03%
100.00%
17.98%
78.82%
193.79%
162.16%
46.80% 203.82%
244.35%
233.78%
62.26% 319.53%
285.32%
297.30%
66.03% 415.98%
292.66%
354.05%
67.62% 496.24%
292.66%
408.54%
62.91% 598.80%
292.66%
521.62%
49.64% 754.31%
292.66%
643.24%
55.08% 899.72%
373.38%
778.38%
60.34% 1116.97%
Grfico 19. VARIACIN ACUMULADA DE PRECIOS UNITARIOS

2000%
1600%
1200%
800%
400%
0%
1998
2000
2002
PRECIOS UNITARIOS
TASA ACTIVA
2004
Ao
2006
2008
2010
I.P.C.
UNIDAD TRIBUTARIA
I.P.I.C.
Cuando se realiza la comparacin de la variacin acumulada de los precios

unitarios con los de las variables macroeconmicas, estas
ltimas van
incrementndose de manera progresiva y constante a lo largo del tiempo, mientras

que los precios unitarios, an cuando presentan el mismo comportamiento pero con
una mayor pendiente, a partir del ao 2005-2006 asciende por encima de las variables
macroeconmicas de manera significativa alejndose de las mismas. Con lo que se
puede decir que el aumento de la acumulada de los precios unitarios fue mayor que el
de las variables macroeconmicas, lo que evidencia que el comportamiento de los
precios unitarios est influenciado en mayor o menor medida por los
comportamientos individuales de dichas variables.
Tabla 25. PRECIOS UNITARIOS FINANCIADOS, VALORES DEL I.P.C.,

PRECIOS
UNITARIOS
Aos
FINANCIADOS
Bs./m
I.P.C.
%
TASA DE
CAMBIO
Bs./US $
TASA
UNIDAD
ACTIVA
TRIBUTARIA
%
1998
132286.58
20.09
547.55 Bs.
7400 Bs
1999
181061.08
24.12
605.7 Bs
9600 Bs
2000
221835.06
27.36
679.93 Bs.
11600 Bs
2001
270396.40
30.72
723.67 Bs.
13200 Bs
2002
317427.25
40.31 1160.95 Bs.
14800 Bs
2003
400144.44
51.22 1608.63 Bs.
19400 Bs
2004
432011.17
61.05 1885.49 Bs.
24700 Bs
2005
657843.68
69.82 2109.84 Bs.
29400 Bs
2006
902418.33
81.66
2150 Bs.
33600 Bs
2007
1015399.54
100.00
2150 Bs.
37632 Bs
2008
1374686.13
131.90 2.15 Bs. F.
46 Bs.F.
2009
1920259.06
167.40 2.15 Bs. F.
55 Bs.F.
2010
2734258.24
213.20 2.592 Bs. F.
65 Bs.F.
45.21
31.89
23.91
25.64
37.08
24.05
17.06
15.36
14.64
16.77
22.77
20.31
17.93
I.P.I.C.
%
10222.80
11545.50
13062.70
14290.30
18279.97
405.40
559.80
688.50
795.58
932.43
1139.94
1333.97
1623.86
Tabla 26. VARIACIN INTERANUAL DE PRECIOS UNITARIOS

FINANCIADOS, VALORES DEL I.P.C., TASA DE CAMBIO, UNIDAD
PRECIOS
Aos
UNITARIOS
I.P.C.
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
0.00%
20.03%
13.43%
12.28%
31.22%
27.08%
19.18%
14.36%
16.97%
22.46%
31.90%
26.91%
27.36%
0.00%
36.87%
22.52%
21.89%
17.39%
26.06%
7.96%
52.27%
37.18%
12.52%
35.38%
39.69%
42.39%
TASA DE
UNIDAD
TASA
CAMBIO
I.P.I.C.
TRIBUTARIA ACTIVA
Bs./US $
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
10.62%
29.73%
-29.46% 12.94%
12.26%
20.83%
-25.02% 13.14%
6.43%
13.79%
7.24%
9.40%
60.43%
12.12%
44.62% 27.92%
38.56%
31.08%
-35.14% 69.91%
17.21%
27.32%
-29.06% 38.09%
11.90%
19.03%
-9.96% 22.99%
1.90%
14.29%
-4.69% 15.55%
0.00%
12.00%
14.55% 17.20%
0.00%
22.24%
35.78% 22.25%
0.00%
19.57%
-10.80% 17.02%
20.56%
18.18%
-11.72% 21.73%
Grafico 20. VARIACIN INTERANUAL DE PRECIOS UNITARIOS

80%
60%
40%
20%
0%
1998
-20%
2000
2002
-40%
2004
2006
2008
2010
Ao
PRECIOS UNITARIOS
I.P.C.
UNIDAD TRIBUTARIA
TASA ACTIVA
I.P.I.C.
En cuanto a la variacin interanual, los precios unitarios financiados presentan

ciertas fluctuaciones con unos mximos y mnimos en los aos 1999, 2004, 2005 y
2008. El mximo en el ao 1999 se refleja como una consecuencia de la reforma de
ley dada en este mismo ao; una cada en el ao 2004 que puede considerarse
producto de los hechos polticos acaecidos en el ao 2003; otros mximos en los aos
2005 y 2008 en los que se promulgaron nuevas leyes de vivienda. Las variables
macroeconmicas presentan el mismo comportamiento descrito para la grfica 18.
Tabla 27. VARIACIN ACUMULADA DE PRECIOS UNITARIOS

PRECIOS
Aos
UNITARIOS
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
0.00%
36.87%
67.69%
104.40%
139.95%
202.48%
226.57%
397.29%
582.17%
667.58%
939.17%
1351.59%
1966.92%
I.P.C.
0.00%
20.03%
36.15%
52.87%
100.59%
154.92%
203.82%
247.45%
306.40%
397.66%
556.42%
733.09%
961.02%
TASA DE
UNIDAD
TASA
CAMBIO
I.P.I.C.
TRIBUTARIA ACTIVA
Bs./US $
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
10.62%
29.73%
29.46%
12.94%
24.18%
56.76%
47.11%
27.78%
32.17%
78.38%
43.29%
39.79%
112.03%
100.00%
17.98%
78.82%
193.79%
162.16%
46.80% 203.82%
244.35%
233.78%
62.26% 319.53%
285.32%
297.30%
66.03% 415.98%
292.66%
354.05%
67.62% 496.24%
292.66%
408.54%
62.91% 598.80%
292.66%
521.62%
49.64% 754.31%
292.66%
643.24%
55.08% 899.72%
373.38%
778.38%
60.34% 1116.97%
Grfico 21. VARIACIN ACUMULADA DE PRECIOS UNITARIOS

Porcentaje% Acumulado
2000%
1600%
1200%
800%
400%
0%
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Ao
PRECIOS UNITARIOS
I.P.C.
UNIDAD TRIBUTARIA
TASA ACTIVA
I.P.I.C.
Al hacer el anlisis de la variacin acumulada, se observa que son los precios

unitarios los que presentan mayor variacin, siendo esta similar a la de las variables
macroeconmicas en el perodo 1998-2004. Luego, dicha variacin se incrementa y
se coloca, a partir del 2005, por encima de todas las variables macroeconmicas. Con
lo que se deduce que, las modificaciones y promulgaciones de leyes de
financiamiento de vivienda, sobretodo en 2005 y 2008, no controlan ni frenan el
crecimiento de tipo exponencial que presentan los precios unitarios, es decir, estos
crecen
de
forma
macroeconmicas.
apresurada
relegando
el
crecimiento
de
las
variables
Tabla 28. PRECIOS UNITARIOS NO FINANCIADOS, VALORES DEL I.P.C.,

PRECIOS
UNITARIOS
TASA DE
TASA
I.P.C.
UNIDAD
I.P.I.C.
Aos
NO
CAMBIO
ACTIVA
%
TRIBUTARIA
%
FINANCIADOS
Bs./US $
%
Bs./m
1998
129453.50
20.09 547.55 Bs.
7400 Bs
45.21 10222.80
1999
158648.49
24.12
605.7 Bs
9600 Bs
31.89 11545.50
2000
222860.40
27.36 679.93 Bs.
11600 Bs
23.91 13062.70
2001
220895.85
30.72 723.67 Bs.
13200 Bs
25.64 14290.30
2002
255674.90
40.31 1160.95 Bs.
14800 Bs
37.08 18279.97
2003
377181.06
51.22 1608.63 Bs.
19400 Bs
24.05
405.40
2004
477758.54
61.05 1885.49 Bs.
24700 Bs
17.06
559.80
2005
554510.23
69.82 2109.84 Bs.
29400 Bs
15.36
688.50
2006
920365.82
81.66
2150 Bs.
33600 Bs
14.64
795.58
2007
1368122.28
100.00 2150 Bs.
37632 Bs
16.77
932.43
2008
1593274.14
131.90 2.15 Bs. F.
46 Bs.F.
22.77
1139.94
2009
1999293.39
167.40 2.15 Bs. F.
55 Bs.F.
20.31
1333.97
2010
2563803.92
213.20 2.592 Bs. F.
65 Bs.F.
17.93
1623.86
Tabla 29. VARIACIN INTERANUAL DE PRECIOS UNITARIOS NO

Aos
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
PRECIOS
UNITARIOS
NO
FINANCIADOS
0.00%
22.55%
40.47%
-0.88%
15.74%
47.52%
26.67%
16.06%
65.98%
48.65%
16.46%
25.48%
28.24%
I.P.C.
0.00%
20.03%
13.43%
12.28%
31.22%
27.08%
19.18%
14.36%
16.97%
22.46%
31.90%
26.91%
27.36%
TASA DE
UNIDAD
TASA
CAMBIO
I.P.I.C.
TRIBUTARIA ACTIVA
Bs./US $
0.00%
10.62%
12.26%
6.43%
60.43%
38.56%
17.21%
11.90%
1.90%
0.00%
0.00%
0.00%
20.56%
0.00%
29.73%
20.83%
13.79%
12.12%
31.08%
27.32%
19.03%
14.29%
12.00%
22.24%
19.57%
18.18%
0.00%
-29.46%
-25.02%
7.24%
44.62%
-35.14%
-29.06%
-9.96%
-4.69%
14.55%
35.78%
-10.80%
-11.72%
0.00%
12.94%
13.14%
9.40%
27.92%
69.91%
38.09%
22.99%
15.55%
17.20%
22.25%
17.02%
21.73%
Grafico 22. VARIACIN INTERANUAL DE PRECIOS UNITARIOS NO

80%
60%
40%
20%
0%
1998
-20%
2000
-40%
PRECIOS UNITARIOS
UNIDAD TRIBUTARIA
2002
2004
2006
2008
2010
Ao
I.P.C.
TASA ACTIVA

I.P.I.C.
Cuando se realiza el anlisis de la variacin interanual de los precios unitarios no

financiados, se aprecia un comportamiento fluctuante, tenindose un pico de 40.47%
en el ao 2000 para luego descender por debajo de 0%. Luego, encontramos otro
mximo en el ao 2003 de 47.52%, que pudiera estar relacionado tanto a los
acontecimientos polticos del pas como al control de cambio instaurado ese mismo
ao; para finalizar con un mximo alcanzado de 65.98% en el ao 2006, luego
disminuir en al ao 2008 para despus mantenerse prcticamente constante.
Tabla 30. VARIACIN ACUMULADA DE PRECIOS UNITARIOS NO

Aos
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
PRECIOS
UNITARIOS
NO
FINANCIADOS
0.00%
22.55%
72.15%
70.64%
97.50%
191.36%
269.06%
328.35%
610.96%
956.84%
1130.77%
1444.41%
1880.48%
I.P.C.
0.00%
20.03%
36.15%
52.87%
100.59%
154.92%
203.82%
247.45%
306.40%
397.66%
556.42%
733.09%
961.02%
TASA
DE
UNIDAD
TASA
I.P.I.C.
CAMBIO TRIBUTARIA ACTIVA
Bs./US $
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
10.62%
29.73%
29.46%
12.94%
24.18%
56.76%
47.11%
27.78%
32.17%
78.38%
43.29%
39.79%
112.03%
100.00%
17.98%
78.82%
193.79%
162.16%
46.80% 203.82%
244.35%
233.78%
62.26% 319.53%
285.32%
297.30%
66.03% 415.98%
292.66%
354.05%
67.62% 496.24%
292.66%
408.54%
62.91% 598.80%
292.66%
521.62%
49.64% 754.31%
292.66%
643.24%
55.08% 899.72%
373.38%
778.38%
60.34% 1116.97%
Grfico 23. VARIACIN ACUMULADA DE PRECIOS UNITARIOS NO

2000%
1600%
1200%
800%
400%
0%
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Ao
PRECIOS UNITARIOS
I.P.C.
UNIDAD TRIBUTARIA
TASA ACTIVA
I.P.I.C.
Al realizar el anlisis de la variacin acumulada con los de las variables

macroeconmicas, estas van incrementndose progresiva y constantemente a lo largo
del tiempo, as como tambin lo hacen los precios unitarios que, hasta el ao 2005,
presentan un comportamiento muy similar. Pero, a diferencia de los aos anteriores, a
partir del 2005 los precios unitarios se incrementan ms rpidamente que el resto de
las variables macroeconmicas.
Tabla 31. COMPARACIN DE LOS PRECIOS UNITARIOS GENERALES,

FINANCIADOS Y NO FINANCIADOS POR AO.
Ao
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Precios Unitarios
Precios
Financiado
Unitarios Bs./m
Bs./m
129223.14
132286.58
174546.71
181061.08
220791.09
221835.06
246946.22
270396.40
295890.57
317427.25
388341.12
400144.44
434893.40
432011.17
617082.82
657843.68
924723.36
902418.33
1111890.97
1015399.54
1484165.52
1374686.13
1942397.45
1920259.06
2637199.23
2734258.24
No Financiado
Bs./m
129453.50
158648.49
222860.40
220895.85
255674.90
377181.06
477758.54
554510.23
920365.82
1368122.28
1593274.14
1999293.39
2563803.92
Grfico 24. COMPARACIN DE LOS PRECIOS UNITARIOS GENERALES,

FINANCIADOS Y NO FINANCIADOS POR AO.
3000000
2500000
2000000
1500000
1000000
500000
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Ao
Precios Unitarios
si financiado
no financiado
No se observa una diferencia relevante entre los precios unitarios generales, los
financiados y los no financiados, slo que la tendencia es a aumentar
exponencialmente en funcin del tiempo. Se puede notar que las barras de precios
unitarios generales y financiados se mantienen generalmente muy cercanas, mientras
que la barra no financiada es la ms desigual. No existe un comportamiento constante
de alguno de los rubros.
Tabla 32. COMPARACIN DE LA VARIACIN INTERANUAL DE LOS

PRECIOS UNITARIOS GENERALES, FINANCIADOS Y NO FINANCIADOS
POR AO.
Ao
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Variacin Interanual de Precios Unitarios

Generales
si financiado no financiado
0.00%
0.00%
0.00%
35.07%
36.87%
22.55%
26.49%
22.52%
40.47%
11.85%
21.89%
-0.88%
19.82%
17.39%
15.74%
31.24%
26.06%
47.52%
11.99%
7.96%
26.67%
41.89%
52.27%
16.06%
48.64%
37.66%
79.74%
21.23%
12.13%
37.27%
33.48%
35.38%
16.46%
30.87%
39.69%
25.48%
35.77%
42.39%
28.24%
Grfico 25. COMPARACIN DE LA VARIACIN INTERANUAL DE LOS

POR AO.
90%
Porcentaje % de Variacin
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Ao
Precios Unitarios
si financiado
no financiado
Al comparar la variacin interanual, se evidencia que los precios unitarios

generales y los financiados muestran un comportamiento bastante similar y con
menos variacin que los precios unitarios no financiados, los cuales tal y como se
ven en la grfica, sufren mayor fluctuacin presentando picos en los aos 2000, 2003
y 2006, mientras que presentan mnimos en los aos 2003, 2005 y 2008.
Tabla 33. COMPARACIN DE LA VARIACIN ACUMULADA DE LOS

POR AO.
Variacin Acumulada de Precios Unitarios
Ao
Generales
Financiados
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
0.00%
35.07%
70.86%
91.10%
128.98%
200.52%
236.54%
377.53%
609.79%
760.44%
1048.53%
1403.13%
1940.81%
0.00%
36.87%
67.69%
104.40%
139.95%
202.48%
226.57%
397.29%
584.57%
667.58%
939.17%
1351.59%
1966.92%
No
Financiados
0.00%
22.55%
72.15%
70.64%
97.50%
191.36%
269.06%
328.35%
669.93%
956.84%
1130.77%
1444.41%
1880.48%
Grfico 26. COMPARACIN DE LA VARIACIN ACUMULADA DE LOS

POR AO.
2500%
2000%
1500%
1000%
500%
0%
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Ao
Precios Unitarios
si financiado
no financiado
Al realizar la comparacin de la variacin acumulada de los diferentes precios

unitarios, se evidencia un comportamiento similar de las tres variables que comienzan
a incrementarse progresiva y constantemente desde el ao 1998 hasta el 2005. A
partir del 2005 presentan diferencias notorias hasta el ao 2009. No existe un
comportamiento continuo de las variables, pues las mismas fluctan entre s sin tener
ningn tipo de correlacin.
Tabla 34. PORCENTAJE DE LA MUESTRA DONDE EL PRECIO DEL

REGISTRO ES DIFERENTE AL PRECIO DEL DOCUMENTO.
Tamao Muestra
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Cantidad
74.00
75.00
80.00
80.00
80.00
85.00
88.00
86.00
90.00
92.00
92.00
92.00
90.00
%
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
Cantidad de elementos muestrales

donde los precio del notario y
documento son diferentes
Cantidad
%
19
25.68
12
16.00
20
25.00
18
22.50
9
11.25
19
22.35
32
36.36
22
25.58
23
25.56
10
10.87
0
0.00
0
0.00
0
0.00
Porcentajes %
Grfico 27. PORCENTAJE DE LA MUESTRA DONDE EL PRECIO DEL

REGISTRO ES DIFERENTE AL PRECIO DEL DOCUMENTO.
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
% Montos Diferentes
Ao
% Montos iguales
En la grfica, se aprecia la cantidad de elementos muestrales donde los precios del

registro y los precios en documento son diferentes, oscilando la diferencia entre
36.36% para el ao 2004 como mximo y 10.87% para el ao 2007 como mnimo.
Estos porcentajes, representan aquellas transacciones compra venta donde el precio
de venta no representa el precio real del inmueble para el momento dado. Se observa
que los porcentajes no son despreciables. Para los aos 2008-2010, el porcentaje es
cero debido a prohibiciones de ley, ya que a partir de esta fecha en la mayora de los
registros inmobiliarios se omite el valor de registro.
Tabla 35. TIPO DE FINANCIAMIENTO Y OPERADOR FINANCIERO DE

LOS ELEMENTOS DONDE EL PRECIO DEL DOCUMENTO ES
DIFERENTE AL PRECIO DEL NOTARIO.
Ao
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Total
Elementos
19
12
20
18
9
19
32
22
23
10
0
0
0
No
Financiado
19
12
18
18
9
19
27
21
20
10
0
0
0
Financiado
0
0
2
0
0
0
5
1
3
0
0
0
0
Operador Financiero
1 IPASME
4 IPASME
1 IPASME
2 PDVSA, 1 BANESCO
Cantidades de elementos
Grfico 28. CANTIDAD DE ELEMENTOS Y TIPO DE FINANCIAMIENTO

DONDE EL PRECIO DEL DOCUMENTO ES DIFERENTE AL PRECIO DEL
NOTARIO.
30
25
20
15
10
5
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Ao
No Financiado
Financiado
Tal como se aprecia en la Tabla 35 y en el Grfico 28, del total de elementos que
presentan diferencias entre el precio en el documento y el precio estimado por el
registro, casi en su totalidad son transacciones no financiadas y, las transacciones que
si son financiadas tal como podemos ver en la tabla, provienen casi en su totalidad de
operadores financieros diferentes a bancos, exceptuando el caso puntual de un
financiamiento bancario en el ao 2006. Con todo esto, se evidencia que estos casos
de diferencias se presentan generalmente en transacciones sin financiamiento y, en
los casos de transacciones con financiamiento, no son concedidos por operadores
financieros bancarios. Esto tiene que ver con que para determinar un precio por parte
de un banco se requiere un avalo inmobiliario o se concede el crdito con el mismo
monto utilizado en la protocolizacin (en el caso de inmuebles nuevos).
Tabla 36. VARIACIN DE LA DIFERENCIA ENTRE EL PRECIO DEL

REGISTRO Y EL PRECIO DEL DOCUMENTO CON RESPECTO AL
PRECIO DE REGISTRO.
Precio del documento Precio del Registro
Bs./m
Bs./m
75920.85
115536.96
89876.75
145978.62
131396.12
193436.28
113206.37
191861.92
132963.98
192019.84
260431.84
387802.70
283225.65
463574.72
350896.17
545561.73
615219.87
975510.14
1164706.28
1706344.67
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
= / Registro
39616.11
56101.87
62040.16
78655.55
59055.86
127370.86
180349.07
194665.56
360290.27
541638.39
34.29%
38.43%
32.07%
41.00%
30.76%
32.84%
38.90%
35.68%
36.93%
31.74%
Grfica 29. VARIACIN DE LA DIFERENCIA ENTRE EL PRECIO DEL

REGISTRO Y EL PRECIO DEL DOCUMENTO CON RESPECTO AL
PRECIO DE REGISTRO.
= / Precio de Registro
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1998
2000
2002
= / notario
2004
Ao
2006
2008
2010
Lineal ( = / notario)
En la grfica, puede apreciarse el comportamiento de la variacin entre el precio

de registro y de documento con respecto al precio de registro y se observa que tiene
una fluctuacin estable y constante que se da en el perodo 1998-2007 y que se

encuentra entre un 30% y 40%. En el perodo 2008-2010 no se tiene valor de registro
debido a prohibiciones de ley, ya que a partir del 2008 en la mayora de los registros
inmobiliarios se omite este valor.
Precio Bs./m
Grfica 30. PRECIO EN DOCUMENTO Vs. PRECIO DE REGISTRO.

1800000
1600000
1400000
1200000
1000000
800000
600000
400000
200000
0
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Ao
Precio en Documento
Precio del Registro
Cuando se realiza la comparacin del precio en documento y del precio del

registro durante todo el perodo de estudio, se observa que aunque ambas lneas
tienen el mismo comportamiento, el precio de registro siempre se encuentra por
encima del precio en documento. Lo que demuestra que, en esos casos donde estn
ambos precios, el precio que se coloca en la venta es menor que el precio real del
inmueble para el momento dado, por lo que en el registro, se realizaba el ajuste hacia
un valor ms real.
Tabla 37. VARIACIN DE LA DIFERENCIA ENTRE PRECIO

FINANCIADO Y NO FINANCIADO CON RESPECTO AL PRECIO
FINANCIADO.
Aos
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
No
Financiado
Bs./m
129453.502
158648.488
222860.404
220895.849
255674.903
377181.061
477758.541
554510.227
920365.82
1368122.28
1593274.14
1999293.39
2563803.92
Financiado
Bs./m
= / Financiado
132286.578
181061.075
221835.056
270396.401
317427.248
400144.436
432011.165
657843.681
902418.326
1015399.54
1374686.13
1920259.06
2734258.24
2833.07541
22412.5866
-1025.34796
49500.5524
61752.3451
22963.3755
-45747.3758
103333.454
-17947.4938
-352722.74
-218588.018
-79034.3291
170454.325
2.14%
12.38%
-0.46%
18.31%
19.45%
5.74%
-10.59%
15.71%
-1.99%
-34.74%
-15.90%
-4.12%
6.23%
Grfica 31. VARIACIN DE LA DIFERENCIA ENTRE PRECIO

FINANCIADO Y NO FINANCIADO CON RESPECTO AL PRECIO
FINANCIADO.
= / financiado
30.00%
20.00%
Porcentaje
10.00%
0.00%
-10.00%1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
-20.00%
-30.00%
-40.00%
Ao
= / financiado
Al analizar la variacin de la diferencia entre el precio financiado y no financiado

con respecto al precio financiado, se aprecia que se tiene una fluctuacin que presenta
tanto valores positivos como negativos, lo que indica que hubo aos donde el precio
financiado estuvo por encima del no financiado y viceversa, tal y como se refleja en
la tabla y en la grfica.
CAPTULO V
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
CONCLUSIONES
La frmula utilizada para determinar el tamao de la muestra es confiable, lo que

se concluye al comparar los resultados obtenidos para una muestra, con los del
universo correspondiente (del que se disponan todos los elementos en un perodo de
tiempo). Dado que bajo los parmetros establecidos de error, confianza y
variabilidad, la diferencia entre ambos resultados nunca sobrepasa el error
admisible establecido para la muestra, teniendo un valor mximo de 6.76%.
La centralizacin de los mecanismos de acceso a los crditos hipotecarios slo
hace ms dificultosa y burocrtica la obtencin de los mismos, tal y como sucedi
con la ley promulgada en el 2005, la cual afect la adquisicin de viviendas ese ao,
mientras se daba el proceso de adaptacin a los nuevos mecanismos previstos en la
ley.
El porcentaje de viviendas financiadas supera ampliamente el de viviendas no
financiadas, tal y como se evidenci, el continuo crecimiento de esta variable al pasar
del tiempo lleva a concluir que el crdito se ha convertido en la principal herramienta
de la poblacin para adquirir vivienda. El financiamiento es fundamental y
probablemente es la nica manera que tienen algunas personas de acceder a una
vivienda, por lo que deben mejorar sus mecanismos para ampliar sus alcances.
El precio por metro cuadrado en el Municipio San Diego, fue creciendo a la par
con las variables macroeconmicas hasta el ao 2004, cuando cambia su
comportamiento y crece ms rpidamente que dichas variables, lo que significa que
los inmuebles se van capitalizando, mejorando la inversin del que compr y
dificultando la adquisicin a los inmuebles para aquellos que quieren comprar una
vivienda en dicho Municipio.
La tasa de inters aplicada a los crditos inmobiliarios, se mantiene por debajo de

la inflacin, lo que quiere decir que la deuda que se est adquiriendo es mucho menor
de lo que se devalan los mercados por efecto de la inflacin. De manera que se est
realizando una inversin al adquirir un inmueble con este tipo de instrumento.
Los precios del mercado inmobiliario en el Municipio San Diego, tal y como se
pudo observar a lo largo de la investigacin, reflejaron estar influenciados de manera
significativa por las variables macroeconmicas aunque tambin se evidenci que
este mercado tiene su propio ritmo.
Se evidenci en la investigacin que las leyes afectan tanto el nmero de
operaciones compra venta como los precios de los inmuebles, sin embargo, en
algunos casos, tal afectacin no fue inmediata, teniendo un efecto tardo mientras se
llevaba a cabo la adaptacin de los compradores a los mecanismos que
implementaban las nuevas leyes.
Como pudo observarse en la investigacin, la tendencia fue que, con el paso del
tiempo, se increment cada vez ms la cantidad de viviendas financiadas, con lo que
se confirma que el uso de los diferentes instrumentos de financiamiento de crditos
hipotecarios, amparados por leyes, son sumamente importantes para la poblacin a la
hora de adquirir vivienda y que en muchos casos de no ser por estos, un grupo
importante de familias no podra acceder a las mismas.
RECOMENDACIONES
La frmula para determinar el tamao de la muestra utilizada en el presente

estudio result ser confiable para los parmetros de error y confianza establecidos,
por lo que si se va a realizar un estudio donde la muestra sea finita y adems
conocida, la utilizacin de esta frmula es una buena opcin.
Si se va a realizar algn estudio de tipo inmobiliario donde deban utilizarse
referenciales y estos presenten dos precios diferentes (el precio en documento y el
precio de registro), se recomienda utilizar el precio de registro ya que se encuentra
ms cercano a la realidad para ese momento dado.
Los cambios y la promulgacin de nuevas leyes no hacen la diferencia en la
intencin de las personas en adquirir viviendas, pero estas, una vez promulgadas
deben realmente ofrecer las herramientas para facilitarles el proceso y no lo contrario.
Leyes excesivamente burocrticas y complejas retrasan las negociaciones y evitan
que esos beneficios lleguen a un mayor nmero de personas. Se recomienda hacer
cumplir las leyes que ya existen dndole seguimiento y consecucin a las polticas
pblicas para la verdadera obtencin de logros en este problema que es el dficit
habitacional. Y, en el caso de reformas o nuevas promulgaciones, que estas sean para
descentralizar y aligerar los procesos.
Darle herramientas a los llamados aqu otros operadores para que contribuyan
en mayor medida con el otorgamiento de crditos para adquisicin de viviendas.
Segn se evidencia en el presente trabajo, dichos operadores, intervinieron con un
porcentaje significativo en la cantidad de viviendas financiadas. Si se pudieran
impulsar y encauzar estos esfuerzos en una mayor proporcin a travs de leyes que
los integren al sistema, esto redundara en beneficios para sus empleados directos y
en disminuir el dficit habitacional.
Dado que la tasa de inters aplicada a los crditos inmobiliarios se mantiene por
debajo de la inflacin, se recomienda que quien tenga la oportunidad de optar a un
crdito a estas tasas preferenciales lo haga, ya que cualquier tasa activa por debajo de
la inflacin representa una inversin.
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Instituto Nacional de Estadstica
http://www.ine.gov.ve/
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Cmara inmobiliaria de Carabobo (Pgina Web en Lnea). Disponible:

http://camincar.net/
Cmara inmobiliaria Metropolitana (Pgina Web en Lnea). Disponible:
http://www.cim.org.ve/
Banco Central de Venezuela (Pgina Web en Lnea). Disponible: http://bcv.org.ve/
ANEXOS
ANEXO A
REFERENCIALES DE OPERACIONES COMPRA-VENTA DE VIVIEDAS
1,998
Nm.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
Ref.
4
8
12
16
22
25
31
36
37
44
45
55
61
64
67
71
72
75
77
79
89
94
105
107
112
129
134
135
136
Tipo
casa
casa
casa
casa
casa
casa
casa
casa
casa
casa
casa
casa
apto
apto
apto
apto
apto
apto
apto
apto
casa
casa
casa
casa
casa
casa
casa
casa
casa
Area
terreno/apto
170
147
100.2
141
148.48
148
210
100.2
120
148.4
120
118.8
72
77.55
72
77.55
74.87
90.45
77.55
77.55
310.4
90.82
148.15
305.5
136.19
672.7
147.52
148.15
715.99
Area
construccin
76
40.2
70
56.74
80
40.2
40.2
42
40.2
102.87
106.49
112.13
59.06
156.25
106.49
Precio
14,000,000
19,500,000
8,000,000
12,000,000
13,500,000
11,000,000
12,000,000
8,095,000
8,450,000
10,000,000
8,450,000
5,000,000
8,640,000
13,500,000
9,640,000
13,500,000
12,500,000
10,000,000
15,000,000
16,000,000
23,000,000
14,500,000
17,000,000
15,000,000
22,000,000
20,000,000
25,000,000
13,000,000
20,000,000
Valor Estimado
de Registro
Ao
15,263,750
11,880,000
1,997
1,995
13,431,825
1,981
1,997
1,990
21,402,000
1,977
1,988
17,037,250
26,849,625
1,979
Financiado
si/no
si
no
no
si
si
no
si
si
si
no
si
no
si
si
si
si
no
no
si
no
si
no
si
no
no
no
no
no
no
Fecha
20-ene
27-ene
16-feb
17-mar
12-mar
06-mar
13-mar
16-feb
12-mar
12-feb
16-feb
20-feb
18-mar
17-mar
18-feb
25-feb
25-mar
20-feb
26-feb
30-mar
21-abr
24-abr
04-may
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06/05/10
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12/05/10
12/05/10
18/05/10
19/05/10
26/05/10
26/05/10
27/05/10
27/05/10
27/05/10
28/05/10
31/05/10
07/06/10
08/06/10
11/06/10
21/06/10
21/06/10
21/06/10
15/07/10
20/07/10
12/08/10
2785.71
2785.71
2785.71
1859.25
2455.36
1738.06
1772.45
412.64
2785.71
2785.71
2066.74
1824.73
4928.13
2678.57
2678.57
3206.19
4126.37
833.43
1783.03
2677.17
1511.77
3571.43
1966.14
1988.58
3571.43
2058.12
4942.60
1853.27
1755.18
4474.42
2546.14
5000.00
3085.71
2946.43
2642.86
4464.29
5000.00
1265.65
83
84
85
86
87
88
89
90
1263
1274
1335
1416
1437
1463
1467
1469
apto
apto
apto
apto
apto
apto
apto
apto
56
56
56
65
100
56
56
56
165,000
320,000
210,000
95,000
480,000
250,000
210,000
275,000
2,010
2,009
2,010
2,010
2,008
2,010
2,010
2,009
si
si
si
si
no
si
si
no
13/08/10
17/08/10
19/08/10
09/09/10
15/09/10
22/09/10
22/09/10
05/10/10
F. Capreminfra
2946.43
5714.29
3750.00
1461.54
4800.00
4464.29
3750.00
4910.71
ANEXO B
VALOR MEDIO DE LA SERIE POR AO PARA LA DATA GENERAL,
FINANCIADA Y NO FINANCIADA.
Clculo para el ao 1998

GENERAL
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
DATOS
82,352.94
132,653.06
79,840.32
85,106.38
90,921.34
103,133.45
57,142.86
80,788.42
70,416.67
67,385.44
70,416.67
100,000.00
120,000.00
174,081.24
133,888.89
174,081.24
166,956.06
148,500.00
193,423.60
206,318.50
74,097.94
159,656.46
114,748.57
70,055.65
161,539.03
29,730.94
169,468.55
115,000.00
37,500.00
92,365.27
85,714.29
69,264.19
128,716.69
126,382.31
124,371.92
94,562.65
69,617.11
286,156.23
162,337.66
95,744.68
DATOS ORDENADOS
29,730.94
37,500.00
57,142.86
67,385.44
68,067.38
69,264.19
69,617.11
70,055.65
70,416.67
70,416.67
70,536.62
74,097.94
77,493.26
79,840.32
80,788.42
82,352.94
85,106.38
85,246.11
85,714.29
90,921.34
91,857.14
92,365.27
92,995.57
94,562.65
94,705.88
95,744.68
97,142.86
97,601.78
100,000.00
101,010.10
103,133.45
104,790.42
105,596.62
110,106.38
113,821.14
114,748.57
115,000.00
119,372.44
120,000.00
124,371.92
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
Li
29,730.94
65,298.20
100,865.46
136,432.72
171,999.98
207,567.24
243,134.50
278,701.76
Li+1
65,298.20
100,865.46
136,432.72
171,999.98
207,567.24
243,134.50
278,701.76
314,269.02
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
174,081.24
160,277.81
165,837.48
166,500.00
187,500.00
180,312.54
193,423.60
105,596.62
68,067.38
70,536.62
179,724.93
85,246.11
127,659.57
119,372.44
139,214.27
92,995.57
77,493.26
94,705.88
130,952.38
97,601.78
104,790.42
183,673.47
225,000.00
185,000.00
180,312.54
91,857.14
110,106.38
113,821.14
97,142.86
101,010.10
186,976.14
225,660.86
225,660.86
266,666.67
126,382.31
127,659.57
128,716.69
130,952.38
132,653.06
133,888.89
139,214.27
148,500.00
159,656.46
160,277.81
161,539.03
162,337.66
165,837.48
166,500.00
166,956.06
169,468.55
174,081.24
174,081.24
174,081.24
179,724.93
180,312.54
180,312.54
183,673.47
185,000.00
186,976.14
187,500.00
193,423.60
193,423.60
206,318.50
225,000.00
225,660.86
225,660.86
266,666.67
286,156.23
Xi
fi
Fi
47,514.57
3.00
3.00
83,081.83
26.00
29.00
118,649.09
17.00
46.00
154,216.35
10.00
56.00
189,783.61
13.00
69.00
225,350.87
3.00
72.00
260,918.13
1.00
73.00
296,485.39
1.00
74.00
N=
74.00
(Xi*fi)=
35,567.26
256,425.29 Amplitud de la Serie
129,223.14 Bs/m2
Xi*fi
142,543.70
2,160,127.49
2,017,034.49
1,542,163.49
2,467,186.93
676,052.61
260,918.13
296,485.39
9,562,512.24
FINANCIADO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
Li
57,142.86
95,311.06
133,479.27
171,647.48
209,815.68
247,983.89
Li+1
95,311.06
133,479.27
171,647.48
209,815.68
247,983.89
286,156.23
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
DATOS
82352.94118
85106.38298
90921.33621
57142.85714
80788.42315
70416.66667
70416.66667
120000
174081.2379
133888.8889
174081.2379
193423.5977
74097.93814
114748.5656
128716.6946
124371.9218
286156.2258
95744.68085
174081.2379
160277.8149
180312.5417
105596.6209
85246.10867
139214.2683
92995.57341
77493.26146
183673.4694
180312.5417
110106.383
97142.85714
186976.1444
225660.864
DATOS ORDENADOS
57,142.86
70,416.67
70,416.67
74,097.94
77,493.26
80,788.42
82,352.94
85,106.38
85,246.11
90,921.34
92,995.57
95,744.68
97,142.86
105,596.62
110,106.38
114,748.57
120,000.00
124,371.92
128,716.69
133,888.89
139,214.27
160,277.81
174,081.24
174,081.24
174,081.24
180,312.54
180,312.54
183,673.47
186,976.14
193,423.60
225,660.86
286,156.23
Xi
fi
Fi
Xi*fi
76,226.96
11.00
11.00
838,496.56
114,395.17
8.00
19.00
915,161.33
152,563.37
3.00
22.00
457,690.12
190,731.58
8.00
30.00
1,525,852.63
228,899.79
1.00
31.00
228,899.79
267,070.06
1.00
32.00
267,070.06
N=
32.00
(Xi*fi)= 4,233,170.49
38,168.21
132,286.58 Bs/m2
NO FINANCIADO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
DATOS
132,653.06
79,840.32
103,133.45
67,385.44
100,000.00
166,956.06
148,500.00
206,318.50
159,656.46
70,055.65
161,539.03
29,730.94
169,468.55
115,000.00
37,500.00
92,365.27
85,714.29
69,264.19
126,382.31
94,562.65
69,617.11
162,337.66
165,837.48
166,500.00
187,500.00
193,423.60
68,067.38
70,536.62
179,724.93
127,659.57
119,372.44
94,705.88
130,952.38
97,601.78
104,790.42
225,000.00
185,000.00
91,857.14
113,821.14
101,010.10
225,660.86
266,666.67
DATOS ORDENADOS
29,730.94
37,500.00
67,385.44
68,067.38
69,264.19
69,617.11
70,055.65
70,536.62
79,840.32
85,714.29
91,857.14
92,365.27
94,562.65
94,705.88
97,601.78
100,000.00
101,010.10
103,133.45
104,790.42
113,821.14
115,000.00
119,372.44
126,382.31
127,659.57
130,952.38
132,653.06
148,500.00
159,656.46
161,539.03
162,337.66
165,837.48
166,500.00
166,956.06
169,468.55
179,724.93
185,000.00
187,500.00
193,423.60
206,318.50
225,000.00
225,660.86
266,666.67
Li
29,730.94
66,795.96
103,860.99
140,926.01
177,991.04
215,056.06
252,121.09
Li+1
66,795.96
103,860.99
140,926.01
177,991.04
215,056.06
252,121.09
289,186.11
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
Xi*fi
48,263.45
2.00
2.00
96,526.90
85,328.47
16.00
18.00
1,365,255.56
122,393.50
8.00
26.00
979,147.98
159,458.52
8.00
34.00
1,275,668.18
196,523.55
5.00
39.00
982,617.74
233,588.57
2.00
41.00
467,177.15
270,653.60
1.00
42.00
270,653.60
N=
42.00
(Xi*fi)= 5,437,047.10
37,065.03
129,453.50 Bs/m2
Una vez ilustrado el clculo del valor medio de la data general, financiada y no
financiada para el ao 1998 se resume poniendo la tablas para el resto de los aos.
Clculo para el ao 1999:
Li
62,297.86
105,581.48
148,865.10
192,148.71
235,432.33
278,715.95
321,999.56
365,283.18
Li+1
105,581.48
148,865.10
192,148.71
235,432.33
278,715.95
321,999.56
365,283.18
408,566.79
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Li
62,297.86
109,375.17
156,452.48
203,529.79
250,607.10
297,684.41
344,761.72
Li+1
109,375.17
156,452.48
203,529.79
250,607.10
297,684.41
344,761.72
391,839.03
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
83,939.67
15.00
15.00
127,223.29
22.00
37.00
170,506.90
11.00
48.00
213,790.52
10.00
58.00
257,074.14
8.00
66.00
300,357.75
5.00
71.00
343,641.37
2.00
73.00
386,924.99
2.00
75.00
N=
75.00
(Xi*fi)=
43,283.62
Bs/m2
174,546.71
Xi*fi
1,259,095.07
2,798,912.33
1,875,575.95
2,137,905.21
2,056,593.10
1,501,788.77
687,282.74
773,849.97
13,091,003.13
Xi
fi
Fi
85,836.52
10.00
10.00
132,913.83
12.00
22.00
179,991.14
5.00
27.00
227,068.45
6.00
33.00
274,145.75
7.00
40.00
321,223.06
3.00
43.00
368,300.37
1.00
44.00
N=
44.00
(Xi*fi)=
47,077.31
Bs/m2
181,061.08
Xi*fi
858,365.18
1,594,965.92
899,955.68
1,362,410.67
1,919,020.28
963,669.19
368,300.37
7,966,687.30
Li
67,924.53
119,528.98
171,133.44
222,737.89
274,342.35
325,946.80
Li+1
119,528.98
171,133.44
222,737.89
274,342.35
325,946.80
377,551.25
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
Xi*fi
93,726.76
9.00
9.00
843,540.80
145,331.21
13.00
22.00
1,889,305.73
196,935.66
4.00
26.00
787,742.66
248,540.12
3.00
29.00
745,620.36
300,144.57
1.00
30.00
300,144.57
351,749.03
1.00
31.00
351,749.03
N=
31.00
(Xi*fi)= 4,918,103.14
51,604.45
158,648.49 Bs/m2

Li
78,802.21
120,872.99
162,943.77
205,014.55
247,085.33
289,156.11
331,226.89
373,297.67
Li+1
120,872.99
162,943.77
205,014.55
247,085.33
289,156.11
331,226.89
373,297.67
415,368.45
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Li
78,802.21
125,371.04
171,939.88
218,508.71
265,077.55
311,646.38
358,215.21
Li+1
125,371.04
171,939.88
218,508.71
265,077.55
311,646.38
358,215.21
404,784.05
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
99,837.60
12.00
12.00
141,908.38
16.00
28.00
183,979.16
9.00
37.00
226,049.94
10.00
47.00
268,120.72
13.00
60.00
310,191.50
8.00
68.00
352,262.28
10.00
78.00
394,333.06
2.00
80.00
N=
80.00
(Xi*fi)=
42,070.78
Bs/m2
220,791.09
Xi*fi
1,198,051.16
2,270,534.04
1,655,812.43
2,260,499.39
3,485,569.36
2,481,532.01
3,522,622.82
788,666.12
17,663,287.33
Xi
fi
Fi
102,086.62
6.00
6.00
148,655.46
12.00
18.00
195,224.29
7.00
25.00
241,793.13
7.00
32.00
288,361.96
9.00
41.00
334,930.80
5.00
46.00
381,499.63
3.00
49.00
N=
49.00
(Xi*fi)=
46,568.83
221,835.06 Bs/m2
Xi*fi
612,519.74
1,783,865.50
1,366,570.05
1,692,551.89
2,595,257.66
1,674,653.99
1,144,498.90
10,869,917.74
Li
98,199.67
143,933.20
189,666.72
235,400.24
281,133.76
326,867.29
Li+1
143,933.20
189,666.72
235,400.24
281,133.76
326,867.29
372,600.81
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
121,066.43
9.00
9.00
166,799.96
5.00
14.00
212,533.48
2.00
16.00
258,267.00
7.00
23.00
304,000.52
1.00
24.00
349,734.05
7.00
31.00
N=
31.00
(Xi*fi)=
45,733.52
222,860.40 Bs/m2
Xi*fi
1,089,597.91
833,999.78
425,066.96
1,807,869.01
304,000.52
2,448,138.33
6,908,672.52
Xi
fi
Fi
63,962.26
4.00
4.00
127,886.79
10.00
14.00
191,811.32
29.00
43.00
255,735.84
8.00
51.00
319,660.37
11.00
62.00
383,584.89
16.00
78.00
447,509.42
1.00
79.00
511,433.95
1.00
80.00
N=
80.00
(Xi*fi)=
63,924.53
246,946.22 Bs/m2
Xi*fi
255,849.05
1,278,867.89
5,562,528.14
2,045,886.73
3,516,264.04
6,137,358.29
447,509.42
511,433.95
19,755,697.51
Xi
fi
Fi
108,205.50
5.00
5.00
162,655.30
9.00
14.00
217,105.11
6.00
20.00
271,554.91
6.00
26.00
326,004.71
6.00
32.00
380,454.51
13.00
45.00
434,904.31
2.00
47.00
N=
47.00
(Xi*fi)=
54,449.80
270,396.40 Bs/m2
Xi*fi
541,027.51
1,463,897.74
1,302,630.64
1,629,329.45
1,956,028.26
4,945,908.64
869,808.63
12,708,630.86

Li
32,000.00
95,924.53
159,849.05
223,773.58
287,698.10
351,622.63
415,547.16
479,471.68
Li+1
95,924.53
159,849.05
223,773.58
287,698.10
351,622.63
415,547.16
479,471.68
543,396.21
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Li
80,980.60
135,430.40
189,880.20
244,330.01
298,779.81
353,229.61
407,679.41
Li+1
135,430.40
189,880.20
244,330.01
298,779.81
353,229.61
407,679.41
462,129.21
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Li
32,000.00
109,435.57
186,871.13
264,306.70
341,742.26
419,177.83
496,613.39
Li+1
109,435.57
186,871.13
264,306.70
341,742.26
419,177.83
496,613.39
574,048.96
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
70,717.78
2.00
2.00
148,153.35
10.00
12.00
225,588.91
14.00
26.00
303,024.48
4.00
30.00
380,460.04
2.00
32.00
457,895.61
0.00
32.00
535,331.17
1.00
33.00
N=
33.00
(Xi*fi)=
77,435.57
220,895.85 Bs/m2
Xi*fi
141,435.57
1,481,533.48
3,158,244.79
1,212,097.91
760,920.09
0.00
535,331.17
7,289,563.01
Xi
fi
Fi
100,468.90
6.00
6.00
167,279.73
15.00
21.00
234,090.56
15.00
36.00
300,901.38
12.00
48.00
367,712.21
12.00
60.00
434,523.03
16.00
76.00
501,333.86
3.00
79.00
568,144.69
1.00
80.00
N=
80.00
(Xi*fi)=
66,810.83
295,890.57 Bs/m2
Xi*fi
602,813.43
2,509,195.96
3,511,358.35
3,610,816.59
4,412,546.50
6,952,368.55
1,504,001.58
568,144.69
23,671,245.64
Xi
fi
Fi
100,401.75
2.00
2.00
167,078.26
9.00
11.00
233,754.77
8.00
19.00
300,431.28
8.00
27.00
367,107.78
6.00
33.00
433,784.29
15.00
48.00
500,460.80
3.00
51.00
N=
51.00
(Xi*fi)=
66,676.51
317,427.25 Bs/m2
Xi*fi
200,803.49
1,503,704.31
1,870,038.13
2,403,450.20
2,202,646.71
6,506,764.41
1,501,382.41
16,188,789.66

Li
67,063.49
133,874.32
200,685.14
267,495.97
334,306.80
401,117.62
467,928.45
534,739.27
Li+1
133,874.32
200,685.14
267,495.97
334,306.80
401,117.62
467,928.45
534,739.27
601,550.10
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Li
67,063.49
133,740.00
200,416.51
267,093.02
333,769.53
400,446.04
467,122.55
Li+1
133,740.00
200,416.51
267,093.02
333,769.53
400,446.04
467,122.55
533,799.06
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Li
67,063.49
150,570.83
234,078.18
317,585.52
401,092.86
484,600.20
Li+1
150,570.83
234,078.18
317,585.52
401,092.86
484,600.20
568,107.55
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
Xi*fi
108,817.16
6.00
6.00
652,902.98
192,324.51
10.00
16.00
1,923,245.05
275,831.85
1.00
17.00
275,831.85
359,339.19
10.00
27.00
3,593,391.90
442,846.53
1.00
28.00
442,846.53
526,353.87
1.00
29.00
526,353.87
N=
29.00
(Xi*fi)= 7,414,572.19
83,507.34
255,674.90 Bs/m2

Li
86,904.76
174,802.16
262,699.55
350,596.95
438,494.34
526,391.74
614,289.13
702,186.53
Li+1
174,802.16
262,699.55
350,596.95
438,494.34
526,391.74
614,289.13
702,186.53
790,083.92
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Li
124,542.12
209,209.92
293,877.71
378,545.51
463,213.30
547,881.10
632,548.89
Li+1
209,209.92
293,877.71
378,545.51
463,213.30
547,881.10
632,548.89
717,216.69
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
130,853.46
6.00
6.00
218,750.85
18.00
24.00
306,648.25
11.00
35.00
394,545.64
14.00
49.00
482,443.04
18.00
67.00
570,340.43
14.00
81.00
658,237.83
3.00
84.00
746,135.22
1.00
85.00
N=
85.00
(Xi*fi)=
87,897.39
388,341.12 Bs/m2
Xi*fi
785,120.76
3,937,515.38
3,373,130.74
5,523,639.01
8,683,974.70
7,984,766.07
1,974,713.49
746,135.22
33,008,995.36
Xi
fi
Fi
166,876.02
9.00
9.00
251,543.82
4.00
13.00
336,211.61
2.00
15.00
420,879.41
17.00
32.00
505,547.20
10.00
42.00
590,215.00
6.00
48.00
674,882.79
1.00
49.00
N=
49.00
(Xi*fi)=
84,667.79
400,144.44 Bs/m2
Xi*fi
1,501,884.20
1,006,175.27
672,423.22
7,154,949.91
5,055,472.01
3,541,289.98
674,882.79
19,607,077.37
Li
86,904.76
192,459.78
298,014.80
403,569.82
509,124.83
614,679.85
720,234.87
Li+1
192,459.78
298,014.80
403,569.82
509,124.83
614,679.85
720,234.87
825,789.89
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
139,682.27
1.00
1.00
245,237.29
15.00
16.00
350,792.31
7.00
23.00
456,347.32
4.00
27.00
561,902.34
6.00
33.00
667,457.36
2.00
35.00
773,012.38
1.00
36.00
N=
36.00
(Xi*fi)=
105,555.02
377,181.06 Bs/m2
Xi*fi
139,682.27
3,678,559.33
2,455,546.14
1,825,389.30
3,371,414.05
1,334,914.72
773,012.38
13,578,518.18

Li
Li+1
Xi
fi
Fi
57,142.86 183,538.48 120,340.67
2.00
2.00
183,538.48 309,934.09 246,736.28
26.00
28.00
309,934.09 436,329.71 373,131.90
25.00
53.00
436,329.71 562,725.33 499,527.52
15.00
68.00
562,725.33 689,120.95 625,923.14
8.00
76.00
689,120.95 815,516.57 752,318.76
7.00
83.00
815,516.57 941,912.18 878,714.38
4.00
87.00
941,912.18 1,068,307.80 1,005,109.99
1.00
88.00
N=
88.00
(Xi*fi)=
126,395.62
Clase =
Rango =
Bs/m2
X = Xi * fi / N
434,893.40
Li
57,142.86
184,911.48
312,680.10
440,448.72
568,217.33
695,985.95
823,754.57
Li+1
184,911.48
312,680.10
440,448.72
568,217.33
695,985.95
823,754.57
951,523.19
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
121,027.17
2.00
2.00
248,795.79
16.00
18.00
376,564.41
16.00
34.00
504,333.03
6.00
40.00
632,101.64
5.00
45.00
759,870.26
5.00
50.00
887,638.88
3.00
53.00
N=
53.00
(Xi*fi)=
127,768.62
432,011.17 Bs/m2
Xi*fi
240,681.33
6,415,143.39
9,328,297.56
7,492,912.81
5,007,385.11
5,266,231.30
3,514,857.50
1,005,109.99
38,270,619.00
Xi*fi
242,054.33
3,980,732.58
6,025,030.49
3,025,998.15
3,160,508.22
3,799,351.32
2,662,916.65
22,896,591.75
Li
Li+1
Xi
fi
Fi
248,226.95 370,877.42 309,552.18
12.00
12.00
370,877.42 493,527.89 432,202.65
10.00
22.00
493,527.89 616,178.36 554,853.12
8.00
30.00
616,178.36 738,828.82 677,503.59
1.00
31.00
738,828.82 861,479.29 800,154.06
2.00
33.00
861,479.29 984,129.76 922,804.53
1.00
34.00
984,129.76 1,106,780.23 1,045,454.99
1.00
35.00
N=
35.00
(Xi*fi)=
122,650.47
Clase =
Rango =
Bs/m2
X = Xi * fi / N
477,758.54
Xi*fi
3,714,626.21
4,322,026.53
4,438,824.97
677,503.59
1,600,308.12
922,804.53
1,045,454.99
16,721,548.93

Li
37,878.79
235,543.66
433,208.53
630,873.39
828,538.26
1,026,203.13
1,223,868.00
1,421,532.87
Li+1
Xi
fi
Fi
235,543.66 136,711.22
9.00
9.00
433,208.53 334,376.09
19.00
28.00
630,873.39 532,040.96
21.00
49.00
828,538.26 729,705.83
12.00
61.00
1,026,203.13 927,370.70
17.00
78.00
1,223,868.00 1,125,035.57
5.00
83.00
1,421,532.87 1,322,700.44
2.00
85.00
1,619,197.74 1,520,365.31
1.00
86.00
N=
86.00
(Xi*fi)=
197,664.87
Clase =
1,467,939.15 Amplitud de la Serie
Rango =
X = Xi * fi / N
617,082.82 Bs/m2
Xi*fi
1,230,401.00
6,353,145.74
11,172,860.17
8,756,469.95
15,765,301.87
5,625,177.84
2,645,400.87
1,520,365.31
53,069,122.74
Li
Li+1
Xi
fi
Fi
67,063.49
286,562.85 176,813.17
5.00
5.00
286,562.85 506,062.21 396,312.53
16.00
21.00
506,062.21 725,561.57 615,811.89
4.00
25.00
725,561.57 945,060.93 835,311.25
15.00
40.00
945,060.93 1,164,560.29 1,054,810.61
2.00
42.00
1,164,560.29 1,384,059.64 1,274,309.97
4.00
46.00
1,384,059.64 1,603,559.00 1,493,809.32
1.00
47.00
N=
47.00
(Xi*fi)=
219,499.36
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
657,843.68 Bs/m2
Xi*fi
884,065.86
6,341,000.48
2,463,247.56
12,529,668.72
2,109,621.21
5,097,239.86
1,493,809.32
30,918,653.01
Li
Li+1
Xi
fi
Fi
37,878.79
216,977.69 127,428.24
5.00
5.00
216,977.69 396,076.59 306,527.14
7.00
12.00
396,076.59 575,175.48 485,626.03
12.00
24.00
575,175.48 754,274.38 664,724.93
6.00
30.00
754,274.38 933,373.28 843,823.83
2.00
32.00
933,373.28 1,112,472.18 1,022,922.73
6.00
38.00
1,112,472.18 1,291,571.08 1,202,021.63
1.00
39.00
N=
39.00
(Xi*fi)=
179,098.90
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
554,510.23 Bs/m2
Xi*fi
637,141.19
2,145,689.95
5,827,512.42
3,988,349.60
1,687,647.67
6,137,536.39
1,202,021.63
21,625,898.84

Li
201,558.72
415,653.52
629,748.31
843,843.10
1,057,937.90
1,272,032.69
1,486,127.49
1,700,222.28
Li+1
415,653.52
629,748.31
843,843.10
1,057,937.90
1,272,032.69
1,486,127.49
1,700,222.28
1,914,317.08
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Li
322,327.72
533,538.58
744,749.43
955,960.28
1,167,171.14
1,378,381.99
1,589,592.84
Li+1
533,538.58
744,749.43
955,960.28
1,167,171.14
1,378,381.99
1,589,592.84
1,805,555.56
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
308,606.12
8.00
8.00
522,700.91
18.00
26.00
736,795.71
8.00
34.00
950,890.50
18.00
52.00
1,164,985.30
28.00
80.00
1,379,080.09
4.00
84.00
1,593,174.89
3.00
87.00
1,807,269.68
3.00
90.00
N=
90.00
(Xi*fi)=
214,094.79
924,723.36 Bs/m2
Xi*fi
2,468,848.94
9,408,616.43
5,894,365.66
17,116,029.04
32,619,588.31
5,516,320.37
4,779,524.66
5,421,809.04
83,225,102.44
Xi
fi
Fi
427,933.15
14.00
14.00
639,144.00
7.00
21.00
850,354.86
7.00
28.00
1,061,565.71
29.00
57.00
1,272,776.56
4.00
61.00
1,483,987.42
2.00
63.00
1,697,574.20
2.00
65.00
N=
65.00
(Xi*fi)=
211,210.85
902,418.33 Bs/m2
Xi*fi
5,991,064.10
4,474,008.02
5,952,484.00
30,785,405.60
5,091,106.26
2,967,974.83
3,395,148.40
58,657,191.22
Li
201,558.72
475,912.58
750,266.43
1,024,620.29
1,298,974.14
1,573,327.99
Li+1
Xi
fi
Fi
475,912.58 338,735.65
3.00
3.00
750,266.43 613,089.50
8.00
11.00
1,024,620.29 887,443.36
5.00
16.00
1,298,974.14 1,161,797.21
5.00
21.00
1,573,327.99 1,436,151.07
0.00
21.00
1,847,681.85 1,710,504.92
4.00
25.00
N=
25.00
(Xi*fi)=
274,353.85
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
920,365.82 Bs/m2
Xi*fi
1,016,206.94
4,904,716.02
4,437,216.79
5,808,986.06
0.00
6,842,019.69
23,009,145.51

Li
271,253.81
559,830.75
848,407.68
1,136,984.61
1,425,561.54
1,714,138.48
2,002,715.41
2,291,292.34
Li+1
559,830.75
848,407.68
1,136,984.61
1,425,561.54
1,714,138.48
2,002,715.41
2,291,292.34
2,579,869.28
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Li
275,328.99
537,479.32
799,629.66
1,061,779.99
1,323,930.32
1,586,080.65
1,848,230.98
2,110,381.32
Li+1
537,479.32
799,629.66
1,061,779.99
1,323,930.32
1,586,080.65
1,848,230.98
2,110,381.32
2,372,531.65
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
415,542.28
12.00
12.00
704,119.21
17.00
29.00
992,696.15
19.00
48.00
1,281,273.08
29.00
77.00
1,569,850.01
3.00
80.00
1,858,426.94
6.00
86.00
2,147,003.88
4.00
90.00
2,435,580.81
2.00
92.00
N=
92.00
(Xi*fi)=
288,576.93
1,111,890.97 Bs/m2
Xi*fi
4,986,507.35
11,970,026.60
18,861,226.76
37,156,919.26
4,709,550.03
11,150,561.67
8,588,015.51
4,871,161.62
102,293,968.80
Xi
fi
Fi
406,404.16
10.00
10.00
668,554.49
12.00
22.00
930,704.82
3.00
25.00
1,192,855.15
33.00
58.00
1,455,005.49
4.00
62.00
1,717,155.82
1.00
63.00
1,979,306.15
1.00
64.00
2,241,456.48
1.00
65.00
N=
65.00
(Xi*fi)=
262,150.33
1,015,399.54 Bs/m2
Xi*fi
4,064,041.58
8,022,653.88
2,792,114.47
39,364,220.09
5,820,021.94
1,717,155.82
1,979,306.15
2,241,456.48
66,000,970.41
Li
271,253.81
648,520.68
1,025,787.54
1,403,054.40
1,780,321.26
2,157,588.13
Li+1
648,520.68
1,025,787.54
1,403,054.40
1,780,321.26
2,157,588.13
2,534,854.99
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
459,887.24
4.00
4.00
837,154.11
3.00
7.00
1,214,420.97
9.00
16.00
1,591,687.83
3.00
19.00
1,968,954.70
5.00
24.00
2,346,221.56
3.00
27.00
N=
27.00
(Xi*fi)=
377,266.86
1,368,122.28 Bs/m2
Xi*fi
1,839,548.98
2,511,462.32
10,929,788.73
4,775,063.50
9,844,773.48
7,038,664.68
36,939,301.68

Li
272.38
702.82
1,133.26
1,563.70
1,994.15
2,424.59
2,855.03
3,285.47
Li+1
702.82
1,133.26
1,563.70
1,994.15
2,424.59
2,855.03
3,285.47
3,715.91
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Li
518.16
956.03
1,393.89
1,831.75
2,269.62
2,707.48
3,145.34
Li+1
956.03
1,393.89
1,831.75
2,269.62
2,707.48
3,145.34
3,583.21
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
487.60
13.00
13.00
918.04
14.00
27.00
1,348.48
31.00
58.00
1,778.92
20.00
78.00
2,209.37
3.00
81.00
2,639.81
3.00
84.00
3,070.25
6.00
90.00
3,500.69
2.00
92.00
N=
92.00
(Xi*fi)=
430.44
1,484.17 Bs/m2
Xi*fi
6,338.78
12,852.57
41,802.96
35,578.50
6,628.10
7,919.43
18,421.51
7,001.39
136,543.23
Xi
fi
Fi
737.10
12.00
12.00
1,174.96
23.00
35.00
1,612.82
16.00
51.00
2,050.69
1.00
52.00
2,488.55
2.00
54.00
2,926.41
1.00
55.00
3,364.28
2.00
57.00
N=
57.00
(Xi*fi)=
437.86
1,374.69 Bs/m2
Xi*fi
8,845.15
27,024.06
25,805.16
2,050.69
4,977.10
2,926.41
6,728.55
78,357.11
Li
272.38
800.74
1,329.09
1,857.45
2,385.81
2,914.17
3,442.53
Li+1
800.74
1,329.09
1,857.45
2,385.81
2,914.17
3,442.53
3,970.89
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
536.56
7.00
7.00
1,064.92
9.00
16.00
1,593.27
10.00
26.00
2,121.63
1.00
27.00
2,649.99
3.00
30.00
3,178.35
4.00
34.00
3,706.71
1.00
35.00
N=
35.00
(Xi*fi)=
528.36
1,593.27 Bs/m2
Xi*fi
3,755.90
9,584.24
15,932.74
2,121.63
7,949.97
12,713.40
3,706.71
55,764.60
Xi
fi
Fi
867.30
30.00
30.00
1,573.79
28.00
58.00
2,280.28
15.00
73.00
2,986.78
6.00
79.00
3,693.27
7.00
86.00
4,399.76
1.00
87.00
5,106.25
4.00
91.00
5,812.74
1.00
92.00
N=
92.00
(Xi*fi)=
706.49
1,942.40 Bs/m2
Xi*fi
26,019.06
44,066.21
34,204.27
17,920.66
25,852.87
4,399.76
20,425.00
5,812.74
178,700.57

Li
514.06
1,220.55
1,927.04
2,633.53
3,340.02
4,046.51
4,753.00
5,459.50
Li+1
1,220.55
1,927.04
2,633.53
3,340.02
4,046.51
4,753.00
5,459.50
6,165.99
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Li
514.06
1,268.60
2,023.15
2,777.70
3,532.25
4,286.80
5,041.34
5,795.89
Li+1
1,268.60
2,023.15
2,777.70
3,532.25
4,286.80
5,041.34
5,795.89
6,550.44
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
Xi*fi
891.33
25.00
25.00
22,283.25
1,645.88
22.00
47.00
36,209.32
2,400.43
8.00
55.00
19,203.41
3,154.97
2.00
57.00
6,309.95
3,909.52
4.00
61.00
15,638.09
4,664.07
1.00
62.00
4,664.07
5,418.62
3.00
65.00
16,255.85
6,173.17
1.00
66.00
6,173.17
N=
66.00
(Xi*fi)= 126,737.10
754.55
1,920.26 Bs/m2
Li
539.24
1,123.26
1,707.28
2,291.30
2,875.32
3,459.34
Li+1
1,123.26
1,707.28
2,291.30
2,875.32
3,459.34
4,043.36
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
Xi*fi
831.25
4.00
4.00
3,325.02
1,415.27
8.00
12.00
11,322.19
1,999.29
4.00
16.00
7,997.17
2,583.31
6.00
22.00
15,499.88
3,167.33
2.00
24.00
6,334.66
3,751.35
2.00
26.00
7,502.70
N=
26.00
(Xi*fi)= 51,981.63
584.02
1,999.29 Bs/m2

Li
200.42
1,050.46
1,900.50
2,750.54
3,600.58
4,450.62
5,300.66
6,150.70
Li+1
1,050.46
1,900.50
2,750.54
3,600.58
4,450.62
5,300.66
6,150.70
7,000.74
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Li
734.62
1,562.54
2,390.46
3,218.38
4,046.30
4,874.22
5,702.14
Li+1
1,562.54
2,390.46
3,218.38
4,046.30
4,874.22
5,702.14
6,530.06
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
625.44
11.00
11.00
1,475.48
23.00
34.00
2,325.52
19.00
53.00
3,175.56
18.00
71.00
4,025.60
3.00
74.00
4,875.64
12.00
86.00
5,725.68
2.00
88.00
6,575.72
2.00
90.00
N=
90.00
(Xi*fi)=
850.04
2,637.20 Bs/m2
Xi*fi
6,879.81
33,935.98
44,184.84
57,160.05
12,076.80
58,507.67
11,451.36
13,151.44
237,347.93
Xi
fi
Fi
1,148.58
10.00
10.00
1,976.50
16.00
26.00
2,804.42
18.00
44.00
3,632.34
6.00
50.00
4,460.26
4.00
54.00
5,288.18
3.00
57.00
6,116.10
2.00
59.00
N=
59.00
(Xi*fi)=
827.92
2,734.26 Bs/m2
Xi*fi
11,485.79
31,624.00
50,479.58
21,794.05
17,841.05
15,864.55
12,232.21
161,321.24
Li
200.42
1,269.98
2,339.54
3,409.10
4,478.66
5,548.23
Li+1
1,269.98
2,339.54
3,409.10
4,478.66
5,548.23
6,617.79
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
735.20
8.00
8.00
1,804.76
8.00
16.00
2,874.32
7.00
23.00
3,943.88
2.00
25.00
5,013.45
5.00
30.00
6,083.01
1.00
31.00
N=
31.00
(Xi*fi)=
1,069.56
2,563.80 Bs/m2
Xi*fi
5,881.58
14,438.08
20,120.25
7,887.77
25,067.23
6,083.01
79,477.92
ANEXO C
VALOR MEDIO DE LA SERIE POR AO DEL PRECIO EN DOCUMENTO DE
AQUELLOS ELEMENTOS DONDE PRECIO DE DOCUMENTO Y NOTARIO
SON DIFERENTES.
Clculo de precio en documento para el ao 1998

N
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
Li
24,140.59
56,397.14
88,653.70
120,910.25
153,166.80
185,423.35
Li+1
56,397.14
88,653.70
120,910.25
153,166.80
185,423.35
217,679.90
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Datos
74,324.32
42,087.54
110,558.32
49,099.84
87,748.90
27,933.35
49,900.20
24,140.59
100,173.63
73,460.67
45,390.07
55,411.26
55,456.97
58,823.53
193,423.60
160,309.56
75,647.05
81,300.81
100,757.58
Datos Ordenados
24,140.59
27,933.35
42,087.54
45,390.07
49,099.84
49,900.20
55,411.26
55,456.97
58,823.53
73,460.67
74,324.32
75,647.05
81,300.81
87,748.90
100,173.63
100,757.58
110,558.32
160,309.56
193,423.60
Xi
fi
Fi
Xi*fi
40,268.87
8.00
8.00
322,150.96
72,525.42
6.00
14.00
435,152.52
104,781.97
3.00
17.00
314,345.91
137,038.52
0.00
17.00
0.00
169,295.07
1.00
18.00
169,295.07
201,551.62
1.00
19.00
201,551.62
N=
19.00
(Xi*fi)= 1,442,496.08
32,256.55
75,920.85 Bs/m2
Clculo de precio del registro para el ao 1998
N
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
Li
37,500.00
73,227.76
108,955.53
144,683.29
180,411.06
216,138.82
Li+1
73,227.76
108,955.53
144,683.29
180,411.06
216,138.82
251,866.58
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Datos
103,133.45
100,000.00
148,500.00
70,055.65
115,000.00
37,500.00
92,365.27
69,264.19
166,500.00
187,500.00
68,067.38
70,536.62
179,724.93
94,705.88
225,000.00
185,000.00
91,857.14
113,821.14
101,010.10
Datos Ordenados
37,500.00
68,067.38
69,264.19
70,055.65
70,536.62
91,857.14
92,365.27
94,705.88
100,000.00
101,010.10
103,133.45
113,821.14
115,000.00
148,500.00
166,500.00
179,724.93
185,000.00
187,500.00
225,000.00
Xi
fi
Fi
Xi*fi
55,363.88
5.00
5.00
276,819.41
91,091.65
6.00
11.00
546,549.87
126,819.41
2.00
13.00
253,638.82
162,547.17
3.00
16.00
487,641.52
198,274.94
2.00
18.00
396,549.87
234,002.70
1.00
19.00
234,002.70
N=
19.00
(Xi*fi)= 2,195,202.20
35,727.76
115,536.96 Bs/m2
Una vez ilustrado el clculo del valor medio para el ao 1998 se resume colocando
las tablas para el resto de los aos.
Documento:
Li
28,218.69
61,850.36
95,482.02
129,113.69
162,745.35
Li+1
61,850.36
95,482.02
129,113.69
162,745.35
196,377.02
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
Xi*fi
45,034.53
4.00
4.00
180,138.11
78,666.19
4.00
8.00
314,664.77
112,297.86
1.00
9.00
112,297.86
145,929.52
2.00
11.00
291,859.04
179,561.19
1.00
12.00
179,561.19
N=
12.00
(Xi*fi)= 1,078,520.97
33,631.66
89,876.75 Bs/m2
Registro:
Li
90,000.00
120,533.79
151,067.59
181,601.38
212,135.17
Li+1
120,533.79
151,067.59
181,601.38
212,135.17
242,668.96
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
Xi*fi
105,266.90
2.00
2.00
210,533.79
135,800.69
8.00
10.00
1,086,405.51
166,334.48
0.00
10.00
0.00
196,868.27
0.00
10.00
0.00
227,402.07
2.00
12.00
454,804.14
N=
12.00
(Xi*fi)= 1,751,743.44
30,533.79
145,978.62 Bs/m2

Documento:
Li
29,112.25
66,306.39
103,500.52
140,694.65
177,888.79
215,082.92
Li+1
66,306.39
103,500.52
140,694.65
177,888.79
215,082.92
252,277.06
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
Xi*fi
47,709.32
4.00
4.00
190,837.28
84,903.45
4.00
8.00
339,613.81
122,097.59
4.00
12.00
488,390.35
159,291.72
2.00
14.00
318,583.44
196,485.85
3.00
17.00
589,457.56
233,679.99
3.00
20.00
701,039.97
N=
20.00
(Xi*fi)= 2,627,922.41
37,194.13
131,396.12 Bs/m2
Registro:
Li
98,199.67
148,324.20
198,448.73
248,573.26
298,697.79
348,822.32
Li+1
148,324.20
198,448.73
248,573.26
298,697.79
348,822.32
398,946.85
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
Xi*fi
123,261.94
9.00
9.00
1,109,357.44
173,386.47
2.00
11.00
346,772.93
223,511.00
4.00
15.00
894,043.99
273,635.53
3.00
18.00
820,906.58
323,760.06
1.00
19.00
323,760.06
373,884.58
1.00
20.00
373,884.58
N=
20.00
(Xi*fi)= 3,868,725.57
62,563.35
193,436.28 Bs/m2

Documento:
Li
24,861.88
71,632.49
118,403.11
165,173.72
211,944.33
258,714.95
Li+1
71,632.49
118,403.11
165,173.72
211,944.33
258,714.95
305,485.56
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
Xi*fi
48,247.19
6.00
6.00
289,483.11
95,017.80
7.00
13.00
665,124.60
141,788.41
1.00
14.00
141,788.41
188,559.03
1.00
15.00
188,559.03
235,329.64
2.00
17.00
470,659.28
282,100.26
1.00
18.00
282,100.26
N=
18.00
(Xi*fi)= 2,037,714.69
46,770.61
113,206.37 Bs/m2
Registro:
Li
32,000.00
95,944.77
159,889.53
223,834.30
287,779.07
351,723.83
Li+1
95,944.77
159,889.53
223,834.30
287,779.07
351,723.83
415,668.60
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
Xi*fi
63,972.38
1.00
1.00
63,972.38
127,917.15
7.00
8.00
895,420.05
191,861.92
5.00
13.00
959,309.58
255,806.68
2.00
15.00
511,613.37
319,751.45
2.00
17.00
639,502.90
383,696.22
1.00
18.00
383,696.22
N=
18.00
(Xi*fi)= 3,453,514.50
63,944.77
191,861.92 Bs/m2

Documento:
Li
28,503.56
79,322.14
130,140.73
180,959.31
231,777.89
Li+1
79,322.14
130,140.73
180,959.31
231,777.89
282,596.47
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
Xi*fi
53,912.85
3.00
3.00
161,738.56
104,731.43
2.00
5.00
209,462.87
155,550.02
1.00
6.00
155,550.02
206,368.60
2.00
8.00
412,737.19
257,187.18
1.00
9.00
257,187.18
N=
9.00
(Xi*fi)= 1,196,675.82
50,818.58
132,963.98 Bs/m2
Registro:
Li
67,063.49
127,853.07
188,642.64
249,432.22
310,221.79
Li+1
127,853.07
188,642.64
249,432.22
310,221.79
371,011.36
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
Xi*fi
97,458.28
2.00
2.00
194,916.56
158,247.85
2.00
4.00
316,495.71
219,037.43
4.00
8.00
876,149.71
279,827.00
0.00
8.00
0.00
340,616.58
1.00
9.00
340,616.58
N=
9.00
(Xi*fi)= 1,728,178.56
60,789.57
Bs/m2
192,019.84

Documento:
Li
117,388.11
201,013.68
284,639.24
368,264.80
451,890.37
535,515.93
Li+1
201,013.68
284,639.24
368,264.80
451,890.37
535,515.93
619,141.49
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
159,200.90
8.00
8.00
242,826.46
5.00
13.00
326,452.02
2.00
15.00
410,077.59
3.00
18.00
493,703.15
0.00
18.00
577,328.71
1.00
19.00
N=
19.00
(Xi*fi)=
83,625.56
260,431.84 Bs/m2
Xi*fi
1,273,607.17
1,214,132.30
652,904.04
1,230,232.76
0.00
577,328.71
4,948,204.98
Registro:
Li
199,618.28
294,965.06
390,311.83
485,658.60
581,005.37
676,352.14
Li+1
294,965.06
390,311.83
485,658.60
581,005.37
676,352.14
771,698.92
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
Xi*fi
247,291.67
9.00
9.00
2,225,625.04
342,638.44
2.00
11.00
685,276.89
437,985.21
2.00
13.00
875,970.43
533,331.99
4.00
17.00
2,133,327.95
628,678.76
0.00
17.00
0.00
724,025.53
2.00
19.00
1,448,051.06
N=
19.00
(Xi*fi)= 7,368,251.36
95,346.77
387,802.70 Bs/m2

Documento:
Li
35,460.99
161,309.60
287,158.21
413,006.82
538,855.42
664,704.03
Li+1
161,309.60
287,158.21
413,006.82
538,855.42
664,704.03
790,566.26
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
98,385.30
8.00
8.00
224,233.90
9.00
17.00
350,082.51
10.00
27.00
475,931.12
3.00
30.00
601,779.73
1.00
31.00
727,635.14
1.00
32.00
N=
32.00
(Xi*fi)=
125,848.61
283,225.65 Bs/m2
Xi*fi
787,082.37
2,018,105.14
3,500,825.12
1,427,793.36
601,779.73
727,635.14
9,063,220.85
Registro:
Li
Li+1
Xi
fi
Fi
248,226.95 373,520.20 310,873.57
11.00
11.00
373,520.20 498,813.45 436,166.82
12.00
23.00
498,813.45 624,106.70 561,460.07
6.00
29.00
624,106.70 749,399.94 686,753.32
0.00
29.00
749,399.94 874,693.19 812,046.57
1.00
30.00
874,693.19 999,986.44 937,339.82
1.00
31.00
999,986.44 1,125,279.69 1,062,633.06
1.00
32.00
N=
32.00
(Xi*fi)=
125,293.25
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
463,574.72 Bs/m2
Xi*fi
3,419,609.32
5,234,001.87
3,368,760.43
0.00
812,046.57
937,339.82
1,062,633.06
14,834,391.06

Documento:
Li
67,365.27
209,130.72
350,896.17
492,661.62
634,427.06
776,192.51
Li+1
209,130.72
350,896.17
492,661.62
634,427.06
776,192.51
917,957.96
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
138,247.99
7.00
7.00
280,013.44
6.00
13.00
421,778.89
4.00
17.00
563,544.34
2.00
19.00
705,309.79
2.00
21.00
847,075.24
1.00
22.00
N=
22.00
(Xi*fi)=
141,765.45
350,896.17 Bs/m2
Xi*fi
967,735.96
1,680,080.66
1,687,115.57
1,127,088.68
1,410,619.58
847,075.24
7,719,715.67
Registro:
Li
Li+1
Xi
104,790.42 298,729.79 201,760.11
298,729.79 492,669.17 395,699.48
492,669.17 686,608.54 589,638.86
686,608.54 880,547.92 783,578.23
880,547.92 1,074,487.29 977,517.61
1,074,487.29 1,268,426.67 1,171,456.98
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
fi
4.00
9.00
3.00
1.00
4.00
1.00
Fi
4.00
13.00
16.00
17.00
21.00
22.00
Xi*fi
807,040.43
3,561,295.33
1,768,916.57
783,578.23
3,910,070.42
1,171,456.98
N=
22.00
(Xi*fi)= 12,002,357.96
193,939.37
545,561.73 Bs/m2

Documento:
Li
Li+1
Xi
fi
Fi
50,389.68
318,247.30 184,318.49
6.00
6.00
318,247.30 586,104.91 452,176.10
8.00
14.00
586,104.91 853,962.53 720,033.72
2.00
16.00
853,962.53 1,121,820.14 987,891.33
5.00
21.00
1,121,820.14 1,389,677.76 1,255,748.95
0.00
21.00
1,389,677.76 1,657,535.37 1,523,606.56
2.00
23.00
N=
23.00
(Xi*fi)=
267,857.62
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
615,219.87 Bs/m2
Xi*fi
1,105,910.93
3,617,408.82
1,440,067.44
4,939,456.67
0.00
3,047,213.13
14,150,056.99
Registro:
Li
201558.7208
481,887.58
762,216.44
1,042,545.30
1,322,874.16
1,603,203.02
Li+1
Xi
fi
Fi
Xi*fi
481,887.58 341,723.15
3.00
3.00
1,025,169.45
762,216.44 622,052.01
6.00
9.00
3,732,312.07
1,042,545.30 902,380.87
5.00
14.00
4,511,904.36
1,322,874.16 1,182,709.73
4.00
18.00
4,730,838.93
1,603,203.02 1,463,038.59
1.00
19.00
1,463,038.59
1,883,531.89 1,743,367.46
4.00
23.00
6,973,469.82
N=
23.00
(Xi*fi)= 22,436,733.24
280,328.86
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
975,510.14 Bs/m2

Documento:
Li
677,618.07
889,395.55
1,101,173.04
1,312,950.52
1,524,728.00
Li+1
Xi
fi
Fi
889,395.55 783,506.81
3.00
3.00
1,101,173.04 995,284.30
3.00
6.00
1,312,950.52 1,207,061.78
0.00
6.00
1,524,728.00 1,418,839.26
1.00
7.00
1,736,505.49 1,630,616.75
3.00
10.00
N=
10.00
(Xi*fi)=
211,777.48
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
1,164,706.28 Bs/m2
Xi*fi
2,350,520.43
2,985,852.89
0.00
1,418,839.26
4,891,850.24
11,647,062.82
Registro:
Li
983,153.82
1,284,483.34
1,585,812.86
1,887,142.38
2,188,471.90
Li+1
1,284,483.34
1,585,812.86
1,887,142.38
2,188,471.90
2,489,801.41
Clase =
Rango =
X = Xi * fi / N
Xi
fi
Fi
1,133,818.58
2.00
2.00
1,435,148.10
1.00
3.00
1,736,477.62
4.00
7.00
2,037,807.14
2.00
9.00
2,339,136.65
1.00
10.00
N=
10.00
(Xi*fi)=
301,329.52
1,706,344.67 Bs/m2
Xi*fi
2,267,637.17
1,435,148.10
6,945,910.48
4,075,614.27
2,339,136.65
17,063,446.67
ANEXO D.
ELEMENTOS SELECCIONADOS Y POSTERIORMENTE ORDENADOS
1998
Numero
de
Muestra
Escogido
Ordenado
1
151
4
2
4
8
3
202
12
4
220
16
5
61
22
6
16
25
7
94
31
8
297
36
9
129
37
10
251
44
11
138
45
12
223
55
13
175
61
14
161
64
15
89
67
16
12
71
17
37
72
18
226
75
19
291
77
20
79
79
21
287
89
22
194
94
23
146 105
24
107 107
25
181 112
26
105 129
27
242 134
Continuacin tabla
1999
2000
2001
Escogido
Ordenado
Escogido
Ordenado
Escogido
Ordenado
34
208
153
1
287
198
94
137
99
73
70
135
272
40
97
125
172
141
138
130
53
75
27
14
101
305
13
1
10
13
14
22
27
30
34
38
40
47
53
56
62
68
70
73
74
75
80
84
87
89
93
94
97
99
374
142
54
186
151
323
460
342
340
201
121
50
320
69
4
108
355
119
348
144
41
176
252
359
156
387
276
4
5
10
23
41
45
50
51
54
66
68
69
74
81
85
89
93
103
105
108
117
119
121
132
142
144
149
328
308
261
248
45
266
301
464
147
17
353
435
34
307
461
128
448
433
90
316
78
265
369
9
323
387
31
3
9
12
17
22
30
31
34
41
45
48
63
74
78
81
86
90
101
102
107
109
117
126
128
133
147
162
28
188
29
31
30
157
31
169
32
243
33
22
34
64
35
142
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372
571
598
598
8
618
2280 626
811
838
856
2010
426
16
600
53
433
62
974
90
166
107
1037 110
993
131
865
134
625
158
278
164
951
166
16
202
131
215
738
261
1120 272
134
278
53
324
528
362
977
382
870
396
1137 397
947
410
902
426
620
433
809
443
107
486
27
664 318
498
28
1227 325 2101
29
1123 327 1503
30
25 335 1196
31
49 349 1214
32
175 354
589
33
20 390 2096
34
327 406
766
35
59 433 1839
36
46 495
83
37
99 500
88
38
165 568
12
39
433 577
886
40
1396 662 1963
41
251 664 1419
42
827 686 1578
43
1082 693
888
44
1038 694 1145
45
406 707
279
46
1032 714 1152
47
4
728
662
48
822 748
431
49
694 761
708
50
171 780
854
51
1114 785
829
52
1366 789
704
53
354 821 1427
54
1284 822 1901
55
577 827 1655
56
21 844
379
57
68 850 1385
58
495 859 1931
59
985 883
826
60
82 889 1463
61
714 902 1203
Continuacin tabla
635
662
670
671
681
704
708
729
766
826
829
854
877
886
888
937
1004
1026
1037
1049
1056
1065
1068
1088
1113
1135
1145
1152
1157
1194
1195
1196
1203
1214
1232
1260
1035
2251
848
576
1216
2187
1514
2141
287
979
1833
450
1962
2197
1159
2030
883
921
1459
174
1672
1497
637
42
539
859
1380
1808
2168
1181
2243
2215
689
1658
593
637
689
706
790
848
859
879
883
901
921
923
979
1035
1045
1051
1072
1159
1167
1181
1188
1194
1216
1217
1260
1275
1326
1353
1380
1393
1455
1459
1479
1497
1514
329
286
2147
1396
959
299
1854
829
1300
1592
1989
360
144
1617
2302
618
114
688
1852
1759
1956
1264
1473
1903
391
495
1288
1002
761
824
1150
1124
1036
1551
2193
658
688
690
702
761
824
829
940
942
946
959
995
1002
1004
1029
1036
1105
1124
1150
1171
1230
1231
1238
1264
1265
1287
1288
1293
1300
1320
1353
1396
1456
1473
1487
1463
164
663
261
1274
943
1252
964
1469
90
1035
215
1031
1263
1046
617
930
879
362
443
687
1057
950
1094
158
967
534
1335
522
891
382
692
828
324
1109
522
528
534
556
586
592
600
617
620
625
656
663
686
687
692
708
738
743
809
828
829
842
865
870
879
891
902
928
930
943
947
950
951
963
964
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
1126
686
964
1107
1194
707
568
957
184
785
728
761
1317
1139
500
335
1344
268
390
959
821
76
902
264
92
1356
850
994
325
957
959
964
985
994
1006
1018
1032
1038
1072
1075
1082
1099
1107
1114
1123
1126
1139
1163
1194
1213
1227
1284
1317
1344
1356
1366
1382
1396
281
1195
2107
129
1113
1026
1665
1653
508
131
361
1297
1618
1276
1194
18
681
1157
169
113
1065
457
729
1823
1313
1232
1088
1808
373
635
513
Fuente: Elaboracin Propia
1276
1297
1313
1316
1350
1385
1419
1427
1463
1503
1543
1578
1618
1653
1655
1665
1671
1683
1765
1799
1808
1823
1839
1901
1931
1935
1963
2026
2096
2101
2107
1479
2239
593
36
47
923
356
1326
1529
1167
78
50
1627
1956
1194
485
25
378
1554
464
1954
556
427
1393
501
184
2060
63
1051
1353
2211
1529
1554
1602
1611
1627
1638
1658
1672
1808
1812
1833
1896
1954
1956
1962
1979
2029
2030
2059
2060
2141
2168
2171
2187
2197
2211
2215
2239
2243
2251
2309
1004
1171
1494
407
1293
2142
1353
626
113
436
658
2078
2099
571
1238
1858
942
1487
2222
1265
2181
1843
1836
940
702
159
2274
1965
126
313
319
1494
1551
1552
1560
1592
1615
1617
1665
1698
1759
1836
1843
1852
1854
1858
1903
1956
1965
1989
2078
2099
2117
2142
2147
2181
2193
2222
2230
2274
2280
2302
272
842
1416
963
486
985
1024
396
656
110
586
829
62
708
928
1078
1467
1184
686
397
556
592
1081
743
410
1202
1437
202
1064
967
974
977
985
993
1024
1031
1035
1037
1046
1057
1064
1078
1081
1094
1109
1120
1137
1184
1202
1252
1263
1274
1335
1416
1437
1463
1467
1469
ANEXO E
VALOR DE LA UNIDAD TRIBUTARIA
Ao
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2003
2002
Gaceta Oficial
39.623
39.361
39.127
38.855
38.603
38.350
38.116
37.876 Reimpresa
en 37.877
37.625
37.397
2001
37.183 y 37.194
2004
2000
1999
1998
1997
1996
1995
36.957
36.673
36.432
36.220
36.003
36.673
Segn el Cdigo Orgnico
1994
Tributario. Art. N229 G.O. 4.727
Ext.
Fuente: SENIAT
Fecha de Publicacin
24/02/2011
04/02/2010
26/02/2009
22/01/2008
12/01/2007
04/01/2006
27/01/2005
10/02/2004
11/02/2004
05/02/2003
05/03/2002
24/01/01 y
10/05/2001
24/05/2000
05/04/1999
14/04/1998
04/06/1997
18/07/1996
07/04/1995
27/05/1994
Valor
(U.T.)
76,00 Bs.F.
65,00 Bs.F.
55,00 Bs.F.
46,00 Bs.F.
37.632 Bs
33.600 Bs
29.400 Bs
24.700 Bs
19.400 Bs
14.800 Bs
13.200 Bs
11.600 Bs
9.600 Bs
7.400 Bs
5.400 Bs
2.700 Bs
1.700 Bs
1.000 Bs
ANEXO F
TIPOS DE CAMBIO DE REFERENCIA
(Bs./US$)
Compra
201
1
201
0
200
9
200
8
200
7
200
6
200
5
200
4
200
3
200
2
200
1
200
0
199
9
199
8
199
7
199
6
Venta
Compra
Promedio
ltimo Da
Promedio
ltimo
Da
del periodo
Hbil
del periodo
Hbil
2,585625 Bs.
F.
2,592105 Bs.
F.
2,60 Bs.F.
2,15 Bs. F.
2,15 Bs. F.
2,1446 Bs. F.
2,5935 Bs.
F.
2,1446 Bs.
F.
2,1446 Bs.
F.
2,15 Bs. F.
2,15 Bs. F.
2144,6 Bs.
2144,6 Bs.
2150 Bs.
2150 Bs.
2144,6 Bs.
2144,6 Bs.
2150 Bs.
2150 Bs.
2104,55 Bs.
2144,6 Bs.
2109,84 Bs.
2150 Bs.
1880,78 Bs.
1915,2 Bs.
1885,49 Bs.
1920 Bs.
1604,68 Bs.
1596 Bs.
1608,63 Bs.
1600 Bs.
1158,93 Bs.
1397,75 Bs.
1160,95 Bs.
1401,25 Bs.
722,66 Bs.
762 Bs.
723,67 Bs.
763 Bs.
678,9275 Bs.
698,75 Bs.
679,93 Bs.
699,75 Bs.
604,69 Bs.
647,25 Bs.
605,7 Bs
648,25 Bs.
546,55 Bs.
563,5 Bs.
547,55 Bs.
564,5 Bs.
487,59 Bs.
503,25 Bs.
488,59 Bs.
504,25 Bs.
416,3475 Bs.
475,5 Bs.
417,34 Bs.
476,5 Bs.
2,1446 Bs. F.
Promedio
del
periodo
4,2893
Bs.F.
4,2893
Bs.F.
ltimo
Da
Hbil
4,2893
Bs.F.
4,2893
Bs.F.
Venta
Promedio
del
periodo
ltimo
Da
Hbil
4,30 Bs. F.
4,30 Bs. F.
4,30 Bs. F.
4,30 Bs. F.
ANEXO G
SEIS PRINCIPALES BANCOS COMERCIALES Y UNIVERSALES
TASAS DE INTERES ANUALES NOMINALES PROMEDIO PONDERADAS
COBERTURA NACIONAL
(Porcentajes)
Operaciones
Depsitos a Plazo
Activas 1
a 90 das
2010
17.93
14.79
2009
20.31
15.58
2008
22.77
16.55
2007
16.77
10.89
2006
14.64
10.2
2005
15.36
11.74
2004
17.06
12.93
2003
24.05
17.58
2002
37.08
28.29
2001
25.64
14.13
2000
23.91
14.8
1999
31.89
18.9
1998
45.21
38.02
1997
22.16
14.62
1996
37.22
26.85
Depositos
de Ahorro
12.61
13.43
13.9
7.47
6.81
6.64
4.52
6.15
3.9
2.4
3.35
7.05
10.25
6.84
18.36
ANEXO H
INDICE GENERAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR
REA METROPOLITAMA DE CARACAS
Serie desde 1950
(BASE Diciembre 2007=100)
2010
213.2
2009
167.4
2008
131.9
2007
100
2006
81.6613217
2005
69.8161465
2004
61.050334
2003
51.2231943
2002
40.3064994
2001
30.717791
2000
27.3577754
1999
24.1184178
1998
20.093946
1997
15.4680754
1996
11.2405819
ANEXO I
INDICE DE PRECIOS DE INSUMOS DE LA CONSTRUCCIN
(A nivel de mayorista)
Serie 2003 al 2010 (Base 1997=100)
Serie 1998 al 2003 (Base 1984=100)
Aos
IPIC
2010
1623.86
2009
1333.97
2008
1139.94
2007
932.43
2006
795.58
2005
688.50
2004
559.80
2003
405.40
2002
18279.97
2001
14290.30
2000
13062.70
1999
11545.50
1998
10222.80

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ANLISIS DEL COMPORTAMIENTO DEL MERCADO INMOBILIARIO

AUTOR: ING. YENNY MUJICA

BRBULA, MAYO DE 2012

ANLISIS DEL COMPORTAMIENTO DEL MERCADO INMOBILIARIO

AUTOR: ING. YENNY MUJICA

BRBULA, MAYO DE 2012

ANLISIS DEL COMPORTAMIENTO DEL MERCADO INMOBILIARIO

AUTOR: ING. YENNY MUJICA

BRBULA, MAYO DE 2012

(Nombre, Apellido, C.I., Firma del jurado)

BRBULA, MAYO DE 2012

A todos aquellos que intervinieron con la culminacin de este Trabajo de Grado.

Al Profesor Lenny Green, mi tutor, por prestarme la atencin necesaria, por

1.2.-Planteamiento y Formulacin del Problema ...

1.4.- Justificacin de la Investigacin

2.- MARCO TERICO

2.1.- Antecedentes del Estudio

2.2.- Bases Tericas 26

2.4.- Glosario de Trminos 34

3.1.- Nivel de la Investigacin Tipo de Investigacin .. 42

3.2.2.- Seleccin del la Muestra

3.2.2.1.- Determinacin del Tamao de la Muestra ....

3.3.- Recoleccin de Informacin .

3.2.2.2.- Muestreo Probabilstico

3.3.1.- Tcnicas de Recoleccin de Datos . 52

4.- PRESENTACIN Y DISCUSIN DE RESULTADOS.

4.1.- Comprobacin de la Frmula del Tamao de la Muestra. 61

6.- RECOMENDACIONES 126

Tabla 2. Principales Municipios de Venezuela Segn su Poblacin

Tabla 3. Demografa y Geografa del Estado Carabobo

Tabla 4. Dficit de Vivienda en Carabobo 16

Tabla 6. Determinacin del Tamao de la Muestra

Tabla 7. Elementos Seleccionados y Posteriormente Ordenados

Tabla 8. Valores Medios de Precios Unitarios por Ao Generales, Financiados

Tabla 10. Comparacin entre Resultado de la Muestra vs. Resultado

Tabla 12. Grupos Familiares con ingresos mayores a 55 U.T. y hasta

Tabla 17. Porcentaje y Tipo de Financiamiento de las Operaciones Compra

Tabla 19. Precios Unitarios Financiados

Tabla 20. Precios Unitarios No Financiados

Tabla 24. Variacin Acumulada de Precios Unitarios Generales, Valores

Tabla 28. Precios Unitarios no Financiados, Valores del I.P.C., Tasa de

Tabla 29. Variacin Interanual de Precios Unitarios no Financiados,

Tabla 30. Variacin Acumulada de Precios Unitarios No Financiados, Valores

Tabla 31. Comparacin de los Precios Unitarios Generales, Financiados y

Tabla 32. Comparacin de la Variacin Interanual de los Precios Unitarios

Tabla 33. Comparacin de la Variacin Acumulada de los Precios Unitarios

Tabla 34. Porcentaje de la Muestra donde el Precio del Registro es diferente

Tabla 36. Variacin de la Diferencia entre el Precio del Registro y el Precio

Tabla 37. Variacin de la Diferencia entre Precio Financiado y No

Grfico 2. Zonas de Distribucin de la Poblacin Venezolana por

Grfico 3. Relacin Porcentual entre la Superficie Territorial de las Tres

Grfico 4. Poblacin General y Urbana en Venezuela para el ao 2001. ...

Grfico 5. Situacin y Superficie del Estado Carabobo. ....

Grfico 7. Inflacin vs. Tasas 2008

Grfico 8. Nmero de Transacciones de Compra-Venta Durante el ao

Grfico 9. Nmero de Transacciones de Compra-Venta Durante el ao

Grfico 11. Nmero de Operaciones Compra Venta de Viviendas por Ao

Grfico 1. Evolucin de la Poblacin Venezolana entre 1873 y 2001.

Grfica 6. Municipios del Estado Carabobo.

Grfico 10. Viviendas Construidas, periodo 1959-2008

Grfico 12. Distribucin Porcentual Tipo de Vivienda de las Operaciones