REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN

KANTORENMARKT

Zuidwest-Nederland

Marktstructuur
Voorraad kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (*1.000 m)
13.629
Zuid-Holland
Zeeland
Overig Nederland

459

35.536

In Zuidwest-Nederland ligt circa 29% van de landelijke kantorenvoorraad. Dit relatief grote aandeel wordt veroorzaakt door de
omvangrijke Haagse en Rotterdamse kantorenmarkt. Beide
steden hebben een gevarieerde kantoormarkt met zowel
nationale als internationale partijen. De overige kantoormarkten
in de regio huisvesten vooral regionale en lokale gebruikers.
Vanaf 2010 is er ruim 300.000 m kantoorruimte aan de voorraad onttrokken in 46 objecten. Vooral Den Haag, waar veel
Rijkskantoren leeg komen, heeft zich een kansrijke markt
getoond. Ook in Rotterdam zijn veel kantoren van functie
veranderd.

Vraag
Opname kantoorruimte in Zuidwest-Nederland in m (*1.000)

Zuid-Holland

600.000

Zeeland

500.000
400.000
300.000
200.000
100.000

In 2013 bereikte de totaalopname met circa 300.000 m het

laagste niveau in tien jaar. Opvallend is dat er in 2013 vrijwel
geen grootschalige transacties ( > 10.000 m) zijn geregistreerd.
In het kleinschalige en middelgrote segment is nog volop
dynamiek zichtbaar in de regio. De ruimtebehoefte verschuift
steeds meer van traditionele kantoorruimten naar kantoren die
waarde toevoegen op basis van gebouwkenmerken en/of
locatie. De gerealiseerde huren staan, met uitzondering van
toplocaties, op nagenoeg alle locaties onder druk.

0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Aanbod
Aanbod kantoorruimte ten opzichte van de voorraad in Zuidwest-Nederland in m (*1.000)

20,0%
18,0%
16,0%
14,0%
12,0%
10,0%
8,0%
6,0%
4,0%
2,0%
0,0%

Zuid-Holland

Zeeland

Nederland

Het kantorenaanbod in de regio ligt sinds 2010 boven het

landelijk gemiddelde. Vrijwel over de gehele linie beschikken de
markten over relatief veel kantoorruimte zonder gebruiker.
Opvallend is het verschil in de grote kantoormarkten. Waar
Rotterdam (19%) kampt met een hoog aanbod, is het aanbod
in Den Haag (13%) lager. Een aantal uitzonderingen (zoals
Leiden en Delft) nagelaten, ligt het aanbod in vrijwel de gehele
regio hoog. Negatieve uitschieters zijn Capelle aan den IJssel,
Gouda en Rijswijk waar het aanbod meer dan 25% bedraagt.

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT

ZUIDWEST-NEDERLAND

FGH BANK JULI 2014

Marktstructuur
Bandbreedte netto-aanvangsrendementen kantoren in Nederland (in procenten)

2012

2013

Beste locaties Overige locaties Beste locaties

Het scherpste netto-aanvangsrendement (6,50%) voor

kantoren is te vinden op de toplocaties in Den Haag en
Rotterdam. Hier zijn in 2013 verschillende kantoren
van eigenaar gewisseld. Door de oplopende leegstand
en de geringere vraag, is de investeringsvraag flink
teruggevallen in de regio. Vanwege het dynamische
karakter van de regio is er niettemin blijvende interesse
in beleggingsmogelijkheden. De meeste beleggersvraag gaat daarbij uit naar moderne kantoren op de
betere locaties. Voor de andere kantoorsteden in
Zuidwest-Nederland begint de top bij 7,25%.

Overige locaties

Noord-Nederland

7,50- 8,25

8,25 10,00

7,75- 8,75

8,25 10,00

Oost-Nederland

6,75 7,75

7,50 - 9,50

7,25-8,50

8,00- 10,00

Noordwest-Nederland

6,00-7,50

7,00-10,00

6,00 - 7,75

7,50 - 11,00

Midden-Nederland

6,25 - 7,50

7,25 - 9,00

6,25 - 8,00

7,5 - 10,00

Zuidwest-Nederland

6,25-7,50

7,00-8,75

6,50-8,00

7,25-11,00

Zuid-Nederland

6,50-7,75

7,50-10,00

7,00-8,50

7,75-11,00

Factsheet kantoren Zuidwest-Nederland

Provincie

ZuidHolland

Gemeente

Voorraad in m

Aanbod inm

Opname inm

Bandbreedte in /m

2013

2012

2013

2012

2013

Gem 2008-2012

2013

2012

2013

Alphen aan den

Rijn

73.000

159.400

161.200

20.300

25.800

1.400

5.800

90-135

85-130

Barendrecht

47.300

104.600

107.100

20.100

17.800

4.500

1.100

90-135

85-130

Capelle aan den

IJssel

66.200

488.500

489.500

135.200

139.200

20.000

10.200

80-130

70-125

Delft

99.900

404.300

419.400

36.700

44.600

10.200

3.100

80-150

80-150

Den Haag

509.300

4.141.800

4.111.600

513.000

591.000

86.600

80.700

75-250

60-250

Dordrecht

118.700

320.600

322.700

53.700

66.000

12.100

3.300

80-130

75-125

Gorinchem

35.200

137.600

137.600

7.900

7.200

3.100

85-125

80-125

Gouda

71.000

347.200

356.600

93.600

97.700

9.200

10.900

75-145

75-150

Leiden

121.200

520.700

532.800

68.900

55.800

15.700

35.000

85-160

85-160

73.200

282.200

273.400

76.800

56.800

4.900

7.000

80-135

75-130

LeidschendamVoorburg
Ridderkerk

45.300

83.800

83.200

7.200

11.000

2.900

8.500

80-125

80-125

Rijswijk

47.600

892.400

875.500

244.500

243.100

14.200

10.100

65-135

60-130

617.300

3.449.200

3.495.000

639.100

724.300

131.400

75.500

90-170

80-190

Schiedam

76.600

225.700

225.700

23.500

35.800

11.000

85-130

75-130

Vlaardingen

70.900

89.400

89.200

3.900

7.300

400

200

80-130

75-125

Rotterdam

Westland

103.300

100.200

100.200

3.800

500

1.100

85-135

80-130

Zoetermeer

123.600

638.300

639.000

135.500

142.700

21.500

17.300

80-135

75-135

Zwijndrecht

44.600

89.400

91.600

17.000

15.200

1.600

800

80-120

75-120

1.219.700

1.103.400

1.117.800

148.500

146.100

32.500

24.100

3.563.900

13.578.700

13.629.100

2.249.200

2.427.900

384.300

293.600

37.000

104.500

104.500

3.500

3.300

3.100

4.100

90-135

80-130

Middelburg

47.700

148.500

150.000

6.600

16.500

1.200

90-130

80-125

Terneuzen

54.700

91.600

91.600

2.800

2.100

200

2.100

80-120

75-120

Overig
Totaal Zuid-Holland
Zeeland

Inwoners

Goes

Vlissingen
Overig
Totaal Zeeland
Totaal Zuidwest-Nederland

44.400

39.000

39.000

3.200

1.800

300

80-125

75-125

197.300

72.500

74.400

5.300

7.700

600

381.100

456.100

459.500

21.400

31.400

5.400

6.200

3.945.000

14.034.800

14.088.600

2.270.600

2.459.300

389.700

299.800

Disclaimer

Contactgegevens

Bronnen

Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank

Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht

FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,

signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research

Postbus 2244, 3500 GE Utrecht

PropertyNL, R.Bak

(030 - 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.

(030) 232 39 11, info@fghbank.nl

Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van

www.fghbank.nl

publicatie afspelen.

REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT

ZUIDWEST-NEDERLAND

FGH BANK JULI 2014

REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN
BEDRIJFSRUIMTEMARKT

Zuidwest-Nederland

Marktstructuur
Voorraad bedrijventerrein Zuidwest-Nederland (in netto ha)

14.189

Zuid-Holland
Zeeland
Overig Nederland
4.227

Zuid-Holland is de provincie met de grootste voorraad aan

bedrijventerreinen. In totaal ruim 14 duizend ha. Ook Zeeland heeft
zeker gemeten naar inwoners en bedrijven veel bedrijfsgrond. Voor
beide provincies geldt dat dit voor een substantieel deel wordt
verklaard door de grote zeehaventerreinen. Die geven zowel ZuidHolland als Zeeland een uniek concurrentievoordeel. In Zuid-Holland
betreft dit vooral het Rotterdamse havengebied, in Zeeland met name
de concentratie van havenactiviteiten in Vlissingen en Terneuzen.

59.281

Vraag
Opname bedrijfsruimte in Zuidwest-Nederland in m

Zeeland

600.0000

Zuid-Holland

De vraag naar bedrijfsruimte in Zuidwest-Nederland daalde vorig jaar

tot iets meer dan 300.000 m. Dit is het laagste niveau sinds het
begin van de crisis in 2009. De daling komt vooral door een terugval
van de opname in de provincie Zuid-Holland. Hier werd vorig jaar
slechts 283.000 m opgenomen, het laagste niveau sinds 2005. Ook
in Zeeland daalde de vraag tot een niveau van 23.000 m. Door
lagere economische dynamiek en het ruime aanbod staan
huurprijzen in de regio onder druk.

500.0000
400.0000
300.0000
200.0000
100.0000
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Aanbod
Aanbod bedrijfsruimte in Zuid-Nederland in m

1.800.000

Zeeland

Zuid-Holland

1.600.000
1.400.000
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
0

De regio Zuidwest-Nederland heeft circa 1,55 miljoen m aan

beschikbare bedrijfsruimte. Hiervan ligt logischerwijs het overgrote
deel in Zuid-Holland. Het aanbod in Zeeland is ruim 100.000 m en
ligt al jarenlang rond dit niveau. Opvallend is de daling van het
aanbod na vier jaar van toename. Vooral in enkele markten
waaronder Rotterdam, Zoetermeer en Moerdijk is het aanbod flink
gedaald. Ondanks dit is een groeiend deel van het aanbod structureel
en sluit slecht aan bij wensen van gebruikers. De beschikbare
hoeveelheid logistiek vastgoed ligt op 359.000 m in Zuid-Holland en
9.000 m in Zeeland.

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT

ZUIDWEST-NEDERLAND

FGH BANK JULI 2014

Marktstructuur
Bandbreedte netto-aanvangsrendementen bedrijfsruimte in Nederland (in procenten)

2012

2013

Beste locaties

Overige locaties

Beste locaties

Overige locaties

Noord-Nederland

8,00 - 9,00

8,50 - 10,00

8,50 - 9,75

9,00 - 11,00

Oost-Nederland

7,25 - 9,00

7,75 - 10,00

7,75 - 9,50

8,50 - 10,50

Noordwest-Nederland

7,50 - 9,00

8,00 - 10,00

7,75 - 9,50

8,50 - 11,00

Midden-Nederland

7,50 - 8,75

7,75 - 10,00

7,50 - 9,00

8,00 - 10,00

Zuidwest-Nederland

7,25 - 8,75

7,75 - 10,00

7,25 - 9,00

8,00 - 11,00

Zuid-Nederland

7,25 - 8,75

7,50 - 10,00

7,25 - 8,75

8,00 - 11,00

Lage aanvangsrendementen geven weer dat beleggers

bereid zijn een relatief hoge prijs voor het vastgoed te
betalen. De aanvangsrendementen voor bedrijfsruimte
liggen gemiddeld hoger dan voor kantoren, winkels of
woningen. Dit komt vooral omdat bedrijfsruimte
gemiddeld genomen meer gebruikersspecifiek is. Wel
neemt vooral de vraag naar (courante) distributiecentra
toe. Beleggers verleggen de focus naar dit segment. De
omvangrijke markt in Zuidwest-Nederland geeft
beleggers vertrouwen, wat zich vertaalt in voor
bedrijfsmatig vastgoed redelijk scherpe rendementen.

Factsheet bedrijfsruimte Zuidwest-Nederland

Provincie

ZuidHolland

Gemeente

Alphen aan den

Rijn
Delft

Voorraad in m

Aanbod inm

Opname inm

Bandbreedte in /m

2013

2012

2013

2012

2013

Gem 2008-2012

2013

2012

2013

73.000

254

42

53.300

62.500

5.400

20.600

30-65

30-60

99.900

252

57

18.900

19.000

3.800

30-75

30-75

Den Haag

509.300

335

15

107.200

102.500

23.300

22.900

30-70

30-75

Dordrecht

118.700

517

57

113.200

134.000

18.200

3.800

30-60

30-60

Gorinchem

35.200

210

44

32.000

21.500

3.000

30-55

30-50

Katwijk

62.700

192

17

16.400

40.700

6.200

8.000

30-60

30-55

Lansingerland

56.900

360

152

102.200

72.000

15.000

27.000

35-65

30-65

Leiden

121.200

136

32

19.500

22.000

7.000

11.500

30-60

30-60

Ridderkerk

45.300

263

120

66.000

38.300

20.400

28.400

30-65

30-60

Rotterdam

617.300

5.922

910

345.900

278.500

131.800

44.300

35-60

30-60

Schiedam

76.600

206

37.500

26.500

13.600

3.900

30-55

30-55

Vlaardingen

70.900

222

25.800

22.300

1.700

100

35-60

30-55

Westland

103.300

482

25

40.100

51.000

10.000

2.300

35-85

30-80

Zoetermeer

123.600

205

28

102.100

66.500

16.800

30.100

30-60

30-60

Zwijndrecht
Overig
Totaal Zuid-Holland
Zeeland

Inwoners

Goes

44.600

216

45.500

37.300

5.800

1.300

35-60

30-55

1.413.900

4.418

372

565.900

555.400

114.900

78.900

3.572.400

14.189

1.895

1.691.500

1.550.000

396.900

283.100

37.000

231

10

38.500

31.500

9.600

6.200

30-55

25-50

Middelburg

47.700

175

10

33.400

33.500

2.400

1.300

30-55

25-50

Terneuzen

54.700

1.387

290

12.300

9.800

9.900

1.500

25-50

25-50

Vlissingen
Overig
Totaal Zeeland
Totaal Zuidwest-Nederland

44.400

848

104

3.700

4.800

6.900

12.700

30-55

30-55

197.100

1.585

159

29.000

24.400

8.000

2.100

380.900

4.227

573

116.900

104.000

36.800

23.800

3.953.300

18.416

2.468

1.808.400

1.654.000

433.700

306.900

Disclaimer

Contactgegevens

Bronnen

Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank

Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht

FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,

signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research

Postbus 2244, 3500 GE Utrecht

PropertyNL, IBIS-werklocaties,

(030 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.

(030) 232 39 11, info@fghbank.nl

NVMBusiness

Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van

www.fghbank.nl

publicatie afspelen.

REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT

ZUIDWEST-NEDERLAND

FGH BANK JULI 2014

REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN
WINKELMARKT

Zuidwest-Nederland

Marktstructuur
Voorraad winkelruimte in Zuidwest-Nederland (*1.000 m2)

5.680

Zuid-Holland
Zeeland
Overig Nederland

932

24.637

In totaal telt de regio Zuidwest-Nederland circa 6,6 miljoen m2

winkelruimte. Daarvan ligt het overgrote deel (85%) in de
provincie Zuid-Holland en circa 15% in Zeeland. Naar inwoners
gemeten is de winkeldichtheid in Zeeland (2.445 m2 per 1.000
inwoners) echter veel hoger dan in Zuid-Holland (1.594 m2 per
1.000 inwoners). Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de
belangrijke rol van toerisme in Zeeland. In totaal is de winkelvoorraad in Zuidwest-Nederland vorig jaar met 23.000 m2
toegenomen. Het grootste deel hiervan is door huurders in
gebruik genomen.

Vraag
Opname winkelruimte in Zuidwest-Nederland (*1.000 m2)

Zuid-Holland

140.000

Zeeland

De vraag naar winkelruimte in de regio Zuidwest is vorig jaar

afgenomen. In totaal is circa 90.000 m2 opgenomen. De
opname lag daarmee duidelijk lager dan in de afgelopen twee
jaar. Gemiddeld is in de afgelopen tien jaar circa 95.000 m2 per
jaar verhuurd, met 2012 als uitschieter toen de vraag uitkwam
op ruim 125.000 m2. De beweging in de markt en de jaarlijkse
verschillen laten zien dat de vraag naar winkelruimte veel
minder voorspelbaar is dan dat het soms lijkt. Juist in de
crisisjaren zien we meer dynamiek ontstaan, dit is deels te
verklaren omdat meer goede locaties zijn vrijgekomen.

120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Aanbod
Leegstand van winkels (in % van het totale aantal vestigingen)

9,0%

Zuid-Holland

Zeeland

Nederland

8,0%
7,0%
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%

De winkelleegstand in Zuidwest-Nederland is bovengemiddeld.

In zowel Zeeland als Zuid-Holland ligt de leegstand met
respectievelijk 7,1% en 7,2% net boven het landelijk
gemiddelde (6,9%). Opvallend is dat terwijl de leegstand in
Zuid-Holland gestaag toeneemt, deze in Zeeland juist een
dalende trend laat zien. In de belangrijkste winkelsteden in de
regio is het opvallend dat in Rotterdam (8,5%) sprake is van een
relatief hoge leegstand, terwijl deze in Den Haag (6,1%) onder
het landelijk gemiddelde ligt.

0,0%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT

ZUIDWEST-NEDERLAND

FGH BANK JULI 2014

Marktstructuur
Bandbreedte netto-aanvangsrendementen winkels in Nederland (in procenten)

2012

2013

A1 locaties

A1 locaties

Noord-Nederland

4,50 7,00

4,75 7,50

Oost-Nederland

5,00 6,75

5,25 7,25

Noordwest-Nederland

4,25 6,00

4,50 6,75

Midden-Nederland

4,5 6,00

4,50 6,50

Zuidwest-Nederland

4,75 6,50

4,75 6,50

Zuid-Nederland

4,75 6,50

4,75 7,00

De investeringsmarkt voor winkels is aan het veranderen.

Hogere (leegstands)risicos en neerwaartse druk op huurprijzen
zorgen er voor dat de waarde van het winkelvastgoed daalt.
Dat geldt zeker voor gebieden met relatief veel leegstand.
Hierdoor stijgen op veel plaatsen de aanvangsrendementen, ook
op de betere locaties in (Zuidwest-)Nederland. In Rotterdam en
Den Haag liggen de netto-aanvangsrendementen net onder
5%, maar voor andere winkelsteden flink hoger. De brandbreedte wordt groter, een signaal dat de markt verder
divergeert.

Factsheet winkels Zuidwest-Nederland

Provincie

ZuidHolland

Gemeente

Voorraad in m

Leegstand inm

Opname inm

Bandbreedte in /m

2013

2012

2013

2012

2013

Gem 2008-2012

2013

2012

2013

Alphen aan den

Rijn

73.000

107.400

106.000

11.400

10.900

1.000

3.600

450-650

450-650

Barendrecht

47.300

134.600

135.600

7.500

4.400

4.800

100

280-350

280-350

Capelle aan den

IJssel

66.200

113.200

115.200

3.100

6.200

1.300

4.400

225-450

225-450

Delft

99.900

195.900

176.300

35.300

12.000

2.200

400

300-600

300-600

Den Haag

509.300

284.100

729.900

14.100

107.800

14.200

17.700

900-1.450

900-1.450

Dordrecht

118.700

176.100

182.100

18.400

22.600

3.700

700

250-550

225-525

Gorinchem

35.200

89.800

87.300

6.800

4.800

400

325-500

325-500

Gouda

71.000

132.700

132.500

12.600

14.700

4.900

1.600

375-800

375-800

Leiden

121.200

160.000

158.700

13.900

12.100

4.600

4.400

275-800

250-800

73.200

101.800

102.900

10.200

11.400

1.500

2.200

350-625

350-625

LeidschendamVoorburg
Ridderkerk

45.300

69.700

70.000

3.300

6.000

900

100

230-350

230-350

Rijswijk

47.600

89.100

88.000

13.800

10.400

1.400

1.300

350-600

350-600

617.300

980.100

994.000

117.400

131.700

31.800

18.300

700-1.700

700-1.650

Rotterdam
Schiedam

76.600

96.900

98.300

16.900

20.000

600

900

150-350

150-325

Vlaardingen

70.900

115.900

120.000

9.200

10.400

2.400

1.700

250-450

250-425

Westland

103.300

176.200

177.500

11.400

12.400

500

300-450

300-450

Zoetermeer

123.600

170.300

182.900

11.100

10.600

3.200

6.300

375-700

350-650

Zwijndrecht
Overig
Totaal Zuid-Holland
Zeeland

Inwoners

Goes

44.600

48.900

49.500

3.600

6.800

300

4.300

250-450

250-450

1.219.700

2.400.900

1.973.618

238.900

167.000

20.800

17.500

3.563.900

5.643.600

5.680.300

558.900

582.200

100.500

85.500

37.000

124.100

119.000

14.400

11.800

200

2.700

300-600

275-575

Middelburg

47.700

132.900

129.500

18.500

13.300

500

800

275-600

225-550

Terneuzen

54.700

126.900

122.200

17.500

14.600

1.400

175-300

150-250

Vlissingen
Overig
Totaal Zeeland
Totaal Zuidwest-Nederland

44.400

78.300

78.500

15.200

14.100

1.300

175-325

150-300

197.300

483.200

482.700

42.400

40.400

1.200

700

381.100

945.400

931.900

108.000

94.200

4.600

4.200

3.945.000

6.589.000

6.612.200

666.900

676.400

105.100

89.700

Disclaimer

Contactgegevens

Bronnen

Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank

Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht

FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,

signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research

Postbus 2244, 3500 GE Utrecht

PropertyNL, Locatus

(030 - 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.

(030) 232 39 11, info@fghbank.nl

Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van

www.fghbank.nl

publicatie afspelen.

REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT

ZUIDWEST-NEDERLAND

FGH BANK JULI 2014