7/5/13 Os prs e os contras de comprar um imvel usado - Guia de Imveis

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Escolha 22/03/2013 14:53
Os prs e os contras de comprar um imvel usado
Imvel usado costuma ser mais amplo e pode ser mais barato que um novo, mas geralmente
tem condomnio mais caro; veja as vantagens e desvantagens
Priscila Yazbek, de
So Paulo Algumas caractersticas dos imveis novos e dos imveis usados podem combinar mais
com um tipo de comprador ou com outro. Um imvel novo pode ser mais indicado para quem tem
filhos pequenos e busca uma rea de lazer maior, mais segurana e um projeto mais moderno. E um
imvel usado pode ser mais indicado para quem busca espaos mais amplos, uma localizao mais
central e preos menores.
Em matria publicada anteriormente, EXAME.com mostrou os prs e contras dos imveis novos. Veja
agora quais so as vantagens e desvantagens dos imveis usados:
Vantagens
Possibilidade de saber exatamente como o imvel e o seu ambiente
Saber exatamente como a iluminao do imvel, sua vista, seu ambiente externo e suas dimenses
uma grande vantagem dos imveis usados e um dos maiores problemas dos apartamentos
comprados na planta. Minha preferncia sempre por imveis antigos porque o lugar j est
estabelecido, voc j sabe o padro do prdio e o seu funcionamento, comenta Guilherme Torres,
scio-fundador do escritrio de arquitetura Studio Guilherme Torres.
Muitos compradores preferem os usados porque no querem se arriscar a comprar um imvel na
planta e se surpreender negativamente na hora da entrega ao perceber que sua iluminao pssima,
que o seu acabamento no como se imaginava ou que o apartamento parece menor do que o
decorado. Por isso, para quem avesso a surpresas, talvez o imvel usado seja a melhor opo.
Entre os usados encontram-se preos menores e mais barganhas
Os preos dos imveis usados costumam ser menores do que os de imveis novos do mesmo
tamanho porque o comprador paga um valor mais alto pela modernidade do imvel recm-lanado ou
na planta. Um imvel antigo que precisa de algumas melhorias, por exemplo, pode ser uma verdadeira
barganha.
A lgica parecida com a dos carros. Sabendo encontrar um usado em boas condies possvel
fazer um timo negcio, e com o mesmo valor que seria necessrio para a compra de um novo,
possvel comprar um usado com um nvel superior.
Alm disso, como a compra do usado geralmente realizada com pessoas fsicas, no com
construtoras, o comprador pode encontrar boas oportunidades, seja porque o vendedor
desinformado e colocou um preo abaixo do valor de mercado, ou porque ele tem uma dvida, ou vai se
mudar do pas e precisa vender o imvel rapidamente.
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O comprador de imvel usado pode obter melhores preos e condies de pagamento porque
ele trata diretamente com o proprietrio. Se ele no tem todo dinheiro para pagar vista, por exemplo,
possvel que o proprietrio aguarde que a pessoa obtenha financiamento, o que j no to fcil com a
construtora, afirma o assessor jurdico da Associao dos Muturios de So Paulo e Adjacncias
(AMSPA), Joo Bosco Brito.
Alm do custo de aquisio menor, h menos gastos para equipar o imvel
Ao comprar um imvel novo, geralmente gasta-se cerca de 20% do valor do imvel com itens que no
so entregues pela construtora, como iluminao, pisos, aquecimento, etc. J um imvel usado
costuma vir com todos os itens bsicos e, se no for muito antigo, ou se estiver bem conservado,
ainda pode vir com alguns bnus, como armrios embutidos, espelhos, itens decorativos e cmodos
reformados.
Claro que, dependendo das condies, um imvel usado pode precisar de uma troca de pisos ou uma
pintura, mas ainda assim esses custos podem ser menores do que os gastos para equipar um imvel
novo que pode vir sem sistema de aquecimento, chuveiros, box, lmpadas, spots, lustres, pisos,
janelas e assentos das bacias sanitria.
Espaos amplos
Com o aquecimento do mercado imobilirio nos ltimos anos, muitas construtoras tm desenvolvido
projetos de imveis mais compactos para aproveitar o momento e vender o maior nmero de unidades
possvel em um nico empreendimento. Por esse e outros motivos, os imveis mais antigos
costumam ter uma rea significativamente maior do que um novo pelo mesmo preo.
Normalmente, o comprador que busca um apartamento de dois quartos novo consegue achar um de
at 60 m, enquanto um mais antigo de dois dormitrios vai ter 90 m e pode sair mais barato afirma
Luiz Calado, autor do livro Imveis: seu guia para fazer da compra e venda um grande negcio.
Segundo o arquiteto Guilherme Torres, alm do apartamento usado ser mais espaoso, ele tem um p
direito mais alto, normalmente tem janelas maiores, o que favorece a iluminao, e um acabamento de
melhor qualidade. Os imveis novos tm estruturas que ficam muito aqum do seu valor. E o
acabamento muitas vezes muito inferior ao dos antigos porque as construtoras tm pensado apenas
em vender cada vez mais e fazem isso de maneira muito irresponsvel opina.
Boa localizao
Naturalmente, alguns dos bairros mais disputados na sua cidade so aqueles que esto
completamente adensados. Por isso, muitas vezes< resta aos imveis novos as regies mais
afastadas, que ainda possuem espao para construo justamente porque at o momento no
despertaram tanto interesse. Por isso, geralmente mais fcil encontrar imveis antigos mais bem
localizados do que novos.
Desvantagens
Maior chance de problemas com manuteno
Um imvel usado, sobretudo os que foram construdos h mais de trs dcadas, de maneira geral,
possuem mais chances de ter algum tipo de gasto mais elevado de manuteno do que os mais
novos. Um apartamento usado pode ter mais problemas de infiltrao, pode precisar de uma reforma
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em seu sistema eltrico para suportar a maior quantidade de equipamentos usados hoje, ou ainda pode
precisar de uma reforma ainda mais cara, como na estrutura do prdio ou no elevador, o que pode
tornar o condomnio bastante salgado.
Uma dica para evitar este tipo de gasto contratar um tcnico para fazer uma inspeo que possa ver
questes que esto alm do aspecto esttico e que so problemas em potencial.
Condomnio mais caro
Ainda que a rea de lazer do imvel antigo seja pior do que a dos condomnios mais modernos, grosso
modo, eles tm condomnios mais caros, segundo Omar Anauate, diretor de condomnio da
Associao Administradora de Bens Imveis e Condomnios (Aabic). Isso ocorre porque o principal
fator de formao do preo da taxa condominial a quantidade de unidades do prdio. Ento, por mais
que um prdio antigo no tenha rea de lazer, se ele tem poucos andares e poucas unidades por
andar, o que bem comum, poucas pessoas dividiro seus custos.
Anauate explica que, apesar dos itens de lazer serem tidos por muitos como o principal custo do
condomnio, a maior despesa costuma ser com o quadro de funcionrios. Em seguida so as contas
de gua e energia e s depois a manuteno do prdio, que inclui custos de conservao de
elevadores, piscinas, reviso de para-raios e outros. O condomnio mais antigo pode ter despesas
muito carregadas, como a folha de pagamento dos funcionrios que tm salrios mais altos por causa
do maior tempo de contrato e a manuteno, diz.
O diretor da Aabic ressalta, no entanto, que no caso dos condomnios-clube a maior rea de lazer j
ter um custo significativo. Como eles costumam funcionar como verdadeiros clubes, seu quadro de
funcionrios e a manuteno podem deixar a taxa condominial mais cara do que os imveis antigos
com pouqussimas unidades.
Projetos ultrapassados
Carlos de Azevedo Antunes, scio-diretor do escritrio MCAA Arquitetos afirma que os projetos de
imveis antigos podem ser maiores, mas muitas vezes no se adequam a algumas das principais
exigncias dos compradores atualmente. O preo de um apartamento de 100 m novo pode ser o
mesmo de um apartamento de um de 140 m usado, mas muitas vezes ele no est pronto para as
necessidades do comprador. Muitos deles tm poucas vagas na garagem, no tm terrao e tm
poucos dormitrios, diz.
Ele acrescenta que os projetos de imveis novos, mesmo sendo menores, podem agradar mais pelo
melhor aproveitamento do espao. Um apartamento antigo pode ter uma rea grande, mas eu no sei
se isso vantagem ou desvantagem. Muitos deles tm quartos de empregados grandes, por exemplo,
e hoje isso j no mais importante para muitas famlias, afirma.
Alguns prdios novos tambm possuem um design mais moderno, maior eficincia energtica e de
consumo de gua, mais reas permeveis e em alguns casos at mesmo projetos de gerao de
energia sustentvel e de reciclagem.
Menor rea de lazer
Dependendo do comprador, a rea de lazer pode ser um fator muito relevante para a escolha do
imvel. E na maioria esmagadora dos casos, os imveis antigos possuem reas comuns que deixam
muito a desejar em relao a alguns condomnios de prdios novos. Para quem tem filhos pequenos,
por exemplo, ter uma boa rea de lazer no prdio pode at representar alguma economia, j que no
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ser preciso se associar a um clube, nem viajar para aproveitar um final de semana de sol.