TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

COMARCA DE SO PAULO
FORO CENTRAL CVEL
22 VARA CVEL
PRAA JOO MENDES S/N, So Paulo - SP - CEP 01501-900

1096220-83.2013.8.26.0100 - lauda 1
CONCLUSO
Em 10 de junho de 2014, fao esses autos conclusos MMa. Juza de Direito Titular Dra.
LUCIANA NOVAKOSKI F.A. DE OLIVEIRA. Eu, ___, esc, subscrevi.
SENTENA
Processo Digital n: 1096220-83.2013.8.26.0100
Classe - Assunto Procedimento Ordinrio - Defeito, nulidade ou anulao
Requerente: Eliana Brito Dubiani e outro
Requerido: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO -
BANCOOP
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Novakoski Ferreira Alves de Oliveira
Vistos.
SIDNEI CRUZ e ELIANA BRITO DUBIANI ajuzam ao
declaratria cumulada com obrigao de fazer em face de COOPERATIVA HABITACIONAL
DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP.
Alegam, em sntese, que adquiriram unidade habitacional atravs da
celebrao de termo de adeso e participao com a r, tendo quitado o valor de aquisio de tal
unidade em 16/03/2003. Informam que, desde 27/01/2003, residem no imvel comprado.
Porm, nunca foi lavrada a escritura de venda para que pudessem registrar sua propriedade.
Afirmam que, no obstante a quitao do imvel, a partir de 07/10/2004, a r Bancoop passou a
cobrar de seus participantes um reforo de caixa". Sustentam que diversas denncias acerca da
m administrao da cooperativa foram efetuadas e que, em meados de 2009, pela
impossibilidade de trmino do empreendimento no qual adquiriram um unidade autnoma, a
terceira torre do empreendimento foi inteiramente paralisada. Assim, diante da quitao de sua
unidade imobiliria, pretendem a declarao da nulidade da clusula contratual que prev a
obrigao dos cooperados a integrar o valor de seu empreendimento a qualquer momento,
conforme clculos apresentados pela r; e a adjudicao compulsria da unidade avenada.
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Em contestao (fls. 73/91), a r afirma que os autores contrataram
livremente, sem qualquer vcio de consentimento, e, portanto, tinham cincia de todas as
clusulas contratuais. Assevera a regularidade do rateio para o custeio do trmino das obras e
que as contas da Bancoop foram aprovadas, em assembleia, pelos cooperados. Aduz que o
imvel adquirido no foi integralmente quitado e que, por isso, devem os autores cumprir com
suas obrigaes. No mais, impugna a incidncia do Cdigo de Defesa do Consumidor e a
possibilidade de outorga definitiva da escritura ante a no quitao total do valor do imvel.
Rplica, s fls. 174/210.
Instadas a especificarem provas, as partes requerem o julgamento
antecipado do processo.
o relatrio.
Fundamento e decido.
Trata-se de hiptese de julgamento antecipado da lide, sendo
desnecessria a dilao probatria, nos termos do art. 330, inciso I, do Cdigo de Processo Civil.
O pedido procedente.
Desde logo, importa estabelecer como premissa a plena aplicao ao
caso do Cdigo de Defesa do Consumidor, j que a Bancoop, como facilmente se verifica pelo
exame dos documentos trazidos, atuava no mercado no como cooperativa, conforme determina
a lei, mas como empreendedora imobiliria, com atividade voltada ao lucro, ampla divulgao
publicitria, ao lanamento de dezenas de empreendimentos e vendas ao pblico em geral, e no
somente aos bancrios.
Dado o expressivo nmero de demandas trazidas ao Poder Judicirio
deste estado, relacionadas a cooperativas institudas para a construo e venda de imveis em
construo, pacificou a Corte Paulista o entendimento de que a roupagem jurdica de
cooperativa no tem o condo de afastar a incidncia das normas do Cdigo de Defesa do
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Consumidor e das regras de resciso do contrato imobilirio.
Passando ao exame dos documentos acostados aos autos, evidencia-
se que os autores celebraram com a Bancoop Termo de Adeso e Compromisso de
Participao", do qual consta preo total estimado de R$ 29.800,00 (em 30/12/2000 fl. 22).
Em 07/10/2004, por sua vez, a r enviou-lhes correspondncia (fls. 47/49) confirmando sua
quitao referente unidade adquirida da cooperativa.
O clculo ali exarado, que no foi objeto de impugnao especfica
pela r e que possui o logotipo com o nome da cooperativa responsvel pelo empreendimento,
revela que aquele preo estimado, contemplado no termo de adeso celebrado com a Bancoop,
atualizado at 16/06/2003, atingia o valor de R$ 57.758,00, devidamente quitado pelos autores.
O confronto entre o valor atual do preo estimado e o montante
efetivamente honrado pelos requerentes autoriza a clara concluso de que eles pagaram a
totalidade do preo, de forma a estarem quites com sua obrigao.
Ainda que tal cobrana de saldo residual tenha previso expressa no
Termo de Adeso celebrado entre os autores e a r, fato que a estipulao nula, dada a
natureza postetativa e que resulta evidente desequilbrio em detrimento do consumidor, ainda
mais porque lhe impe aceitao de valor apurado de forma unilateral, em desrespeito s
prprias regras contempladas no estatuto da cooperativa.
Deve se considerar que, a despeito de aprovada em assembleia, os
adquirentes-cooperados nada deliberaram pelo que jamais poderiam concordar - acerca da
exigncia de pagamento adicional at porque, na ocasio, no houve esclarecimento quanto a
estarem obrigados a pagar preo superior pela unidade.
Desse modo, a apurao unilateral feita pela empreendedora dos
custos, receitas e despesas realizadas e futuras do empreendimento para concluir pela existncia
de saldo devedor a ser cobrado de todos os adquirentes constitui afronta ao artigo 489 do Cdigo
Civil, que dispe ser nulo o contrato de compra e venda, quando fica ao arbtrio de uma das
partes a fixao do preo, por configurar inobservncia ao princpio do equilbrio entre as partes
e do consenso.
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Da porque, diante do reconhecimento de que os autores pagaram a
totalidade do preo de aquisio do imvel, est a r Bancoop obrigada a outorgar-lhes escritura
pblica de venda e compra do imvel, que, levada a registro, resulte na efetiva transmisso do
domnio.
De rigor, assim, a outorga aos autores da escritura pblica de venda e
compra nos termos preconizados no pedido inicial, independentemente do pagamento de valor
adicional a ttulo de diferena de preo.
Na qualidade de consumidores, tendo celebrado contrato a preo
certo, integralmente honrado, no esto os autores sujeitos a pagar o valor atual de mercado nem
a sofrer as consequncias da m gesto do empreendimento pela Bancoop.
E, em relao outorga dessa escritura, dada a anterior resistncia da
r em outorg-la aos autores, fixo, desde logo, que a presente sentena operar as vezes de ttulo
de transmisso da propriedade.
A jurisprudncia tranquila nesse sentido, seno vejamos: 1
Cmara, relatado pelo desembargador Luiz Antonio de Godoy, a Apelao
0116243-49.2008.8.26.0001, julgada em 10.5.2001. Com remisso a inmeros outros
precedentes, a saber: Apelaes 0629173-42.2008.8.26.0001 (3 Cmara, rel. des. Doneg
Morandini, j. 15.3.2011), 994.09.291658-3 (4 Cmara, rel. des. Maia da Cunha, j. 14.12.2009),
990.10.024482-5 (4 Cmara, rel. des. Maia da Cunha, j. 24.2.2011),
0104906-29.2009.8.26.0001(6 Cmara, rel. des. Roberto Solimene, j. 17.3.2011). Pode ser
trazida colao, mais, a Apelao 0102282- 83.2009.8.26.0008 (5 Cmara, rel. des. James
Siano, j. 20.4.2001), com remisso a quatro outros precedentes: Apelaes 636.529-4/1-00
(4Cmara, rel. des. nio Zuliani, j. 1.10.2009), 488.413-4/0-00 (5 Cmara, rel. des. Mathias
Coltro, j. 4.11.2009), 604.764.4/4-00 (9 Cmara, rel. des. Joo Carlos Garcia, j. 10.2.2009) e
582.881.4/0-00 (8 Cmara, rel. des. Joaquim Garcia, j. 5.11.2008).
Aqui no havia de ser diferente. Da porque, para os fins de incio
preconizados, d-se procedncia no que toca outorga de escritura definitiva e declarao de
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nulidade das clusulas contratuais pelas quais os autores se obrigam a adimplir as quantias,
unilateralmente fixadas para complementao do empreendimento, sendo que j tinham sua
unidade autnoma quitada.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para: a) declarar
nula a clusula contratual que prev a possibilidade de reajustamento do preo, de forma
unilateral pela r (Clusula 16 fl. 30); b) declarar quitado pelos autores o preo do imvel
adquirido e inexigvel qualquer valor a ttulo de diferena de preo; e c) suprir, com a presente
sentena, a manifestao de vontade da r, operando, em favor dos autores, a adjudicao do
domnio do imvel descrito na inicial. Em razo da sucumbncia, arcar a r com o pagamento
de custas e despesas processuais e de honorrios advocatcios, que fixo, por equidade em R$
4.000,00.
P.R.I.C.
So Paulo, 11 de julho de 2014.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006,
CONFORME IMPRESSO MARGEM DIREITA
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