16/7/2014 O condomnio edilcio na percepo do Cdigo Civil brasileiro - Civil - mbito Jurdico

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Civil

O condomnio edilcio na percepo do Cdigo Civil brasileiro
Patrcia Pereira dos Santos, Vanderlino Vicari Paixo
Resumo: Este estudo inteiramente explicativo, com o intuito de passar conhecimento acerca dos aspectos cotidianos do Condomnio Edilcio, encontrando fundamento
jurdico e bibliogrfico na percepo de Ilustrssimos Doutrinadores como Gonalves, Monteiro, Rosenvald, Venosa, e demais citados ao longo do presente trabalho, e
valendo-se dos fundamentos do Cdigo Civil Brasileiro. Faz-se dizer que se trata do esclarecimento das relaes de vizinhana, entre condminos confinantes em
condomnios edilcios em anlise ao direito de propriedade e o de vizinhana. Do condomnio edilcio, especificamente, explana-se desde sua origem histrica, passando
por seus aspectos gerais, jurdicos, os elementos que o constituem, os direitos e deveres dos condminos, a administrao do condomnio, e por fim as modalidades de
extino do mesmo. O presente estudo requer como resultado, mais que o conhecimento de reas especficas dos direitos reais, ainda, o conhecimento do direito
cotidiano, existente para reger as relaes entre condmino confinantes em condomnios edilcios.
Palavras-chave: Condminos, Propriedade, Vizinhana.
Abstract:This entirely explanated text, has as main to purpose knowledge about aspects of the edilic condominium, looking for juridic sources and bibliographic
according to excellent authors like Gonalves, Monteiro, Rosenvald, Venosa, and others quoted along the present work, and using fundaments of the Brazilian Civil
Code. It is necessary to say that this work is about the relationship between neighbors. Between people living in edilic condominiums in analyzis to the propriety rights
and neighborhood. About the edilic condominium, exactally, it is explained its historic origin, going through its general aspects, juridics, and its elements, the duties
and rights of the people, the administration and to finish the extinction types of both. The present study requires as result, more than the knowledge of specific areas
of real rights, and the knowledge of daily rights, that there is in order to stablish the relationship between people that live in edilic condominiums.
Keywords: Condominis, Propriety, Neighborhood.
INTRODUO
Este trabalho tem por objetivo o estudo especfico do condomnio edilcio, levando em considerao a legislao Civil em vigor. Tese inteiramente explicativa, com o
intuito de passar conhecimento acerca de situaes dirias consequentes da vizinhana em Condomnio Edilcio.
A metodologia adotada no presente trabalho vem a ser o estudo bibliogrfico, valendo-se do mtodo dedutivo, baseado em situaes possveis de acontecer em
condomnios edilcios. So citados diversos, e Ilustrssimos Doutrinadores, que em suas obras referem-se ao assunto em tese, fazendo o uso de tcnica denominada de
compilao. Estando estruturada em trs captulos.
Primeiramente abordar-se- o Direito de Propriedade e o de Vizinhana. Do direito de propriedade, dentro deste as faculdades inerentes ao uso de tal direito. No
direito de vizinhana salientam-se as influncias que sofrem os vizinhos quando do uso normal e anormal da propriedade por outro. E para os casos de conflitos judiciais,
as aes cabveis a cada dano sofrido.
Apresenta-se o estudo histrico do condomnio edilcio, mostrando a importncia de obter conhecimento acerca de sua origem, aspectos gerais, ou seja, sua
conceituao, a origem jurdica de tal instituto, e ainda, os elementos que constituem o condomnio em edificaes. Bem como, os direitos e deveres inerentes aos
condminos confinantes, bem como as formas de administrao do condomnio, e por fim, as modalidades de extino do condomnio edilcio.
Sendo o direito regido por leis e normas, no presente trabalho foram consideradas as questes de fato e de direito mediante as legislaes em vigor.
O DIREITO DE PROPRIEDADE
No h como se dissertar sobre Condomnios Edilcios, sem que se trate primeiramente do Direito de Propriedade e, por seguinte, do Direito de Vizinhana. Importante
se faz um breve exame histrico do direito de propriedade, para tanto, exigvel uma anlise dos sucessivos regimes econmicos pelos quais, ao longo das dcadas,
houve a evoluo jurdica do direito de propriedade. Assim, Gomes corrobora, salientando a importncia do estudo jurdico histrico da propriedade:
O estudo jurdico da propriedade pressupe o conhecimento de sua evoluo histrica. Todavia, para record-la, como necessrio, basta aludir s transformaes
fundamentais que sofreu no curso dos tempos, registrando as formas prprias que tomou, em sucessivos regimes econmicos, coincidentes com os perodos histricos
em que se costumam dividir a histria da civilizao (GOMES, 2001, p.101).
A propriedade ainda que difcil precisar em que momento surgiu, sabido que existiu na sociedade romana. Data da Lei das XII Tbuas, perodo em que as pessoas
recebiam terra para plantio, porm, aps a colheita a terra voltava a ser da coletividade, havia o costume de conceder sempre a mesma rea de terra aqueles que
anteriormente a ocupavam, ano aps ano. Como regra geral do direito, tem-se o surgimento da propriedade, como instituto usual, na sociedade romana, impossvel
precisar, particularmente, em que momento da historia, fazendo ligao, precipuamente, as Leis das XII Tbuas. Gomes acerca das mudanas pelas quais passou o
Instituto da Propriedade na Idade Mdia expe:
A propriedade medieval caracteriza-se pela quebra desse conceito unitrio. Sobre o mesmo bem, h concorrncia de proprietrios. A dissociao revela-se atravs do
binmio domnio eminente + domnio til. O titular do primeiro concede o direito de utilizao econmica do bem e recebe, em troca, servios ou rendas. Quem tem
domnio til perpetuamente, embora suporte encargos, possui, em verdade, uma propriedade paralela (GOMES, 2001, p. 101-102).
A evoluo histrica da propriedade possua carter individualista. Porm com a chegada da Idade Mdia, a chamada Era Medieval, a propriedade passou por uma fase
peculiar, com dualidade de sujeitos. Havia todo um sistema hereditrio, segundo Gonalves, para garantir que o domnio permanecesse numa dada famlia de tal forma
que esta no perdesse o seu poder no contexto do sistema poltico (GONALVES, 2006, p.220).
Era evidente a importncia da religio quanto a instituio da propriedade. Na poca, as famlias possuam o costume de fazer cultos religiosos em seus lares,
acreditavam que cada lar possua um deus, por isso permaneciam sempre na mesma casa, assim, diz-se que a religio, primeiramente, garantiu a propriedade. A
propriedade era no sculo XX questo de grande importncia, quanto ao seu uso correto e nocivo, e que se agravava no incio do sculo XXI devido ao
empobrecimento e o crescimento populacional acelerado. Para Rosenvald, a propriedade [...] estruturada no dever geral de absteno em torno das faculdades da
propriedade e funcionalizada pelo dever do proprietrio de no frustrar os anseios coletivos, concedendo ao bem regular destinao econmica (ROSENVALD, 2004, p.
16).
Examinando diversas doutrinas, difcil se obter um conceito explcito de propriedade, tanto que, vrios autores no apresentam em suas obras conceituaes objetivas
referentes propriedade. A propriedade possui carter absoluto e ilimitado, porm com o passar dos anos tem sofrido limitaes e restries, fazendo com que
ocasione incessante reduo dos direitos inerentes ao proprietrio.
O Legislador, na redao do Art.1.228 caput do Cdigo Civil, positivou que o proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav-la do
poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha (BRASIL, 2009, p. 239). Necessrio se faz especificar cada uma das faculdades inerentes ao uso da
propriedade, faculdades estas constantes no Cdigo Civil art. 1.228 caput. Assim,
Direito de usar - jus utendi. a faculdade do proprietrio de servir-se da coisa de acordo com sua destinao econmica. O uso ser direto ou indireto, conforme o
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proprietrio conceda utilizao pessoal ao bem ou deixe-o em poder de algum que esteja sob suas ordens servidor da posse(ROSENVALD, 2004, p. 20).
Ressalta-se que no direito de uso, no necessrio que o proprietrio mantenha uso atual e vivel de sua propriedade para que assegure o direito sobre esta, basta ao
menos que a tenha preservada, para que possa utiliz-la em qualquer momento. Venosa expe que O proprietrio usa seu imvel quando nele habita ou permite que
terceiro o faa. Usa de seu terreno o proprietrio que o mantm cercado sem qualquer utilizao (VENOSA, 2005, p. 185-186).
Quanto ao direito de gozar do bem, o art. 1.232 do Cdigo Civil, reza que tanto os frutos, como os produtos, industriais ou naturais da coisa pertencem ao proprietrio.
Assim, dispe Rosenvald:
Direito de gozar jus fruendi. Consiste na explorao econmica da coisa, mediante a extrao de frutos e produtos. O gozo ser direto quando o proprietrio colher
frutos naturais (percebidos diretamente da natureza) ou industriais (resultantes da transformao do homen sobre a natureza); ser indireto no instante em que venha
a perceber os frutos civis (rendas oriundas da utilizao da coisa por outrem) (ROSENVALD, 2004, p.20).
O direito de gozar resume-se ao direito que possui o proprietrio em perceber os frutos da coisa, sejam naturais (quando vierem de nascimento da coisa, com ou sem
interveno humana, com respeito substancia da coisa), industriais ou artificiais (quando descender de interveno humana) e cveis (quando resultar do lucro da
coisa, como aluguel, juros do dinheiro). Reza Rosenvald quanto ao Direito de dispor jus abutendi. Termo em latim no possui atualmente a conotao do direito de
abusar. Entende-se como dispor a faculdade que tem o proprietrio de alterar a prpria substncia da coisa (ROSENVALD, 2004, p. 21).
Quanto disposio da coisa, refere-se ao ato de alterar a substncia da coisa, que pode ser tanto material, quanto jurdico. No que tange a materialidade trata-se de
atos como a destruio ou abandono da coisa, a qual dispe o artigo 1.275, incisos do Cdigo Civil. Quanto disposio jurdica, esta pode ser total ou parcial. A total
pode advir do ato de o proprietrio, por venda ou por doao, suceder a outrem todas as faculdades do domnio. J a parcial pode ser decorrente de hipoteca ou
usufruto, onde o proprietrio possui parcial disposio da coisa. Porm h de se ressaltar que, mesmo com um direito real em coisa alheia, nas duas situaes, fica o
proprietrio com a titularidade do objeto.
Para Gonalves o direito de dispor da coisa (jus abutendi) consiste no poder de transferir a coisa, de agrav-la de nus e de alien-la a outrem a qualquer titulo
(GONALVES, 2006, p. 207). Quanto ao direito de reaver, reivindicar a coisa, trata-se do direito que possui o proprietrio da coisa em reivindic-la daquele que a possua
ou detenha, fazendo uso do direito de sequela, usando como tutela jurdica especfica a Ao Reivindicatria. Corrobora Rosenvald:
Direito de reivindicar podemos observar que as faculdades de usar, gozar e dispor compreende os elementos internos e econmicos do direito de propriedade,
pois, por intermdio do seu exerccio, que o proprietrio obter as vantagens pecunirias decorrentes de sua titularidade, tambm denominado elemento externo
ou jurdico da propriedade, por representar a faculdade de excluir terceiros de indevida ingerncia sobre a coisa, permitindo que o proprietrio mantenha a sua
dominao sobre o bem, realizando verdadeiramente a almejada atuao socioeconmica (ROSENVALD, 2004, p. 21).
O proprietrio possui o direito de reivindicar a coisa ao se sentir prejudicado, mediante Ao Reivindicatria, em face de quem o tenha prejudicado. A Ao
Reivindicatria deve ser interposta por proprietrio no-possuidor, pois, necessrio que o autor esteja munido de ttulo que comprove sua propriedade sobre o bem.
O DIREITO DE VIZINHANA
Segundo Venosa, importante perceber, de plano, que os chamados direitos de vizinhana so direitos de convivncia decorrentes da proximidade ou interferncia
entre prdios, no necessariamente da contiguidade (VENOSA, 2005, p. 296). Conforme Rosenvald frise-se que o termo vizinho no se aplica restritamente aos prdios
confinantes, mas engloba todos os que puderem sofrer repercusso de atos propagados de prdios prximos (ROSENVALD, 2004, p. 158).
O direito de vizinhana consiste no direito que o morador e proprietrio de imvel detm por se expor situaes diversas, consequente da convivncia prxima com
outras pessoas da comunidade. A essa relao de vizinhana, so impostas regras a serem seguidas pelos confinantes, e sobre essas regras que trata Gonalves:
As regras que constituem o direito de vizinhana destinam-se a evitar conflitos de interesses entre proprietrios de prdios contguos. Tem sempre em mira a
necessidade de conciliar o exerccio do direito de propriedade com as relaes de vizinhana, uma vez que sempre possvel o advento de conflitos entre os
confinantes (GONALVES, 2006, p. 323).
Segundo Gomes a vizinhana um fato que, em Direito, possui significado mais largo do que na linguagem comum. Consideram-se prdios vizinhos os que podem sofrer
repercusso de atos propagados de prdios prximos ou que com estes possam ter vnculos jurdicos (GOMES, 2001, p. 186).
Rosenvald (2004, p. 160), em exame ao disposto no art.1.277 caput do Cdigo Civil especifica que so trs os atos do uso normal da propriedade no Direito de
Vizinhana. Assim, primeiramente, tratemos sobre a segurana, tanto pessoal como dos bens. Consiste na explorao de indstria de explosivos e inflamveis, o
armazenamento de mercadorias excessivamente pesadas, a provocao de fortes trepidaes, enfim, todo e qualquer ato que possa comprometer a solidez e
estabilidade do prdio. Quanto ao sossego, refere-se aos rudos exagerados em geral, provocados por diversos motivos, tanto a gritaria, festejos espalhafatosos, at
mesmo atividades de danceterias, ou emprego de alto-falantes de grande potncia, e assim se segue. E a sade, trata-se de emanaes de gases txicos, depsitos de
lixo, poluio de guas pelo lanamento de resduos, entre outros.
Importante se faz uma observao acerca da redao do art. 1.277 caput do Cdigo Civil em vigor, que traz a expresso interferncias prejudiciais, anteriormente,
no Cdigo Civil de 1916, no existia, veio a substituir o mau uso, que era a expresso utilizada a poca da vigncia do antigo Cdigo Civil. Pode-se dizer que este,
contrape o dito sobre o uso normal. O legislador, no Cdigo Civil, art.1.277 caput, e pargrafo nico, expe que:
Art. 1.277. O proprietrio ou o possuidor de um prdio tem o direito de fazer cessar as interferncias prejudiciais segurana, ao sossego e sade dos que o
habitam provocadas pela utilizao de propriedade vizinha.
Pargrafo nico. Probem-se as interferncias considerando-se a natureza da utilizao, a localizao do prdio, atendidas as normas que distribuem as edificaes em
zonas, e os limites ordinrios de tolerncia dos moradores da vizinhana (BRASIL, 2009, p. 243).
As interferncias prejudiciais citadas na redao do artigo em exame podem ser classificadas em trs espcies, de acordo com obra de Gonalves:
I. Atos Ilegais, tratados no art. 186 do Cdigo Civil, o qual se refere aos atos ilcitos que ocasionam danos. Se no houvesse norma predisposta no art. 1.277 do Cdigo
Civil, seria o prejudicado protegido por norma do art.186 combinada com art.927 do mesmo Cdigo Civil de 2002, o qual obriga a reparao ao prejudicado pelo dano
casado por outrem; II. Atos Abusivos, so considerados a partir do momento em que o proprietrio de imvel, se vale de estar em seu prprio domnio para incomodar
ao vizinho, ou mesmo, exercer irregularmente direito que lhe pertencente, agindo em total desacordo com a finalidade social; III. Atos Lesivos so atos totalmente
lcitos e regulares, mas que causam, no obstante, danos ao vizinho. Para Rosenvald os atos que constituem o mau uso da propriedade so:
Os atos ilegais consistem na conduta voluntria lesiva aos interesses de vizinhos. O proprietrio viola um dever legal de cuidado, intencionalmente ou por
inobservncia da cautela devida. So verdadeiros atos ilcitos, tutelados genericamente pelo art. 186 do Cdigo Civil. A titulo ilustrativo, a conduta do morador que
joga o seu lixo no prdio vizinho.
Os atos abusivos concernem ao exerccio de um direito reconhecido ao proprietrio, porm com desvio de finalidade. Apesar de o ato no violar formalmente os limites
da lei, desvia-se dos limites materiais do ordenamento jurdico, posto que exercitado sem funo social ou contrariamente a boa-f objetiva (art.187 do CC). Certo que
o abuso no Novo Cdigo Civil considerado um ato ilcito em sentido objetivo.
Enfim, os atos excessivos so aqueles praticados com a finalidade legtima, porm gerando danos anormais e injustos, passveis de indenizao em sede de
responsabilidade objetiva. A parmia vedado exercer nossos direitos com sacrifcio dos direitos alheios [...] (ROSENVALD, 2004, p. 162).
Pode observar-se que o autor acima citado, expe como terceiro ato do uso anormal, os atos excessivos, dos quais anteriormente no se havia citado, posto que para
alguns autores, trata-se por atos lesivos, em que o direito de um termina onde comea o do outro. Venosa lembra que nem sempre as perturbaes vizinhana
possuem materialidade ou percepo visvel. A perturbao pode ser olfativa ou auditiva: o rudo excessivo, a emisso de gases poluentes so exemplos de patentes
(VENOSA, 2005, p. 299).
Esclarece Gomes que o conceito de uso nocivo da propriedade determina-se relativamente, mas no se condiciona inteno do ato praticado pelo proprietrio. O
propsito de prejudicar, ou incomodar, pode no existir e haver mau uso da propriedade (GOMES, 2001, p. 196).
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De acordo com Gonalves as interferncias ou atos prejudiciais segurana, ao sossego e sade capazes de causar conflitos de vizinhana podem ser classificados
em trs espcies: ilegais, abusivos e lesivos (GONALVES, 2006, p. 325). O mesmo especifica os atos ilegais e abusivos:
Ilegais so os atos ilcitos que obrigam composio do dano, nos termos do art. 186 do Cdigo Civil, como, por exemplo, atear fogo no prdio vizinho, ainda que no
existisse o supratranscrito art. 1.227, prejudicado estaria protegido pela norma do art.186, combinada com o art. 927, caput, do mesmo diploma que lhe garantem o
direito a indenizao. Se o vizinho, por exemplo, danifica as plantaes de seu confinante, o ato ilegal e sujeita o agente obrigao de ressarcir o prejuzo causado.
Abusivos so os atos que, embora o causador do incmodo se mantenha nos limites de sua propriedade, mesmo assim vem a prejudicar o vizinho, muitas vezes sob a
forma de barulho excessivo. Consideram-se abusivos no s os atos praticados com o propsito deliberado de prejudicar o vizinho, seno tambm aqueles em que o
titular exerce o seu direito de modo irregular, em desacordo com a sua finalidade social (GONALVES, 2006, p. 325).
Gomes lembra que so hipteses mais freqentes de uso nocivo da propriedade: a poluio de guas, exalaes, gases, vapores, fumaa, ps, rudos, trepidaes,
criao de perigo (GOMES, 2001, p. 196). Contudo, Rosenvald conclui que os direitos de vizinhana so limites externos e negativos a propriedade, pois impem aos
proprietrios obrigaes de no fazer, evitando o uso anormal [...] da propriedade (ROSENVALD, 2004, p. 169).
Vale dizer que no que tange as relaes de vizinhana o direito de um dos vizinhos encerra onde inicia o do outro. Para Rosenvald o conflito de vizinhana nasce
sempre que um ato do proprietrio ou possuidor de um prdio repercute no prdio vizinho, causando prejuzo ao prprio imvel ou incmodo ao morador
(ROSENVALD, 2004, p. 158).
Quanto aos motivos mais comuns para criao de conflitos no direito de vizinhana, citam-se problemas como rudos, trepidaes, fumaa, odores, poeira devido a
construes, exposio a situaes de perigo como a de runa de um prdio, podendo ocasionar desmoronamento. O prprio Cdigo Civil disciplina, em seo que trata
sobre o direito de construir:
Art. 1.311. No permitida a execuo de qualquer obra ou servio suscetvel de provocar desmoronamento ou deslocao de terra, ou que comprometa a segurana
do prdio vizinho, seno aps haverem sido feitas as obras acautelatrias (BRASIL, 2009, p. 246).
No mesmo sentido, Venosa denota situaes de risco, em que h possibilidade e potencialidade de vir a ocorrer, como o uso de maquinaria pesada nas proximidades, a
abertura de valas, a explorao de pedreira, por exemplo, podem colocar em risco o prdio do autor da ao (VENOSA, 2005, p. 307).
Quanto s solues para composio de conflitos, Gonalves (2006, p. 329-330) observa:
I. Se o incmodo normal, tolervel, no deve ser reprimido. Sero consideradas a atendimento, somente os danos que no puderem ser suportados pelo homen
normal;
II. Se o dano for intolervel, deve o juiz, primeiramente, determinar que seja reduzido a propores normais. Valendo-se de medidas adequadas para tornar menor a
intensidade do dano;
III. Se no for possvel reduzir o incmodo nveis suportveis, determinar o juiz a cessao da atividade. Essa medida ocorrer quando no se puder diminuir a
intensidade do dano, ou ainda, quando no seja cumprida a ordem judicial auferida;
IV. No se determinar a cessao da atividade se a causadora do incmodo for indstria ou qualquer atividade de interesse social. A essa caber a incumbncia de
indenizar o vizinho que sofre o dano, conforme o disposto no art.1.277 e art. 1.278 do referido Cdigo. Vale ressaltar que quando se tratar de conflito de interesse, em
que as partes conflitantes forem uma pblica e outra privada, salvo aguardar ento, o interesse pblico, mas ainda assim, vale ao ofendido o recebimento de
indenizao cabal, referente ao dano sofrido.
Os artigos 1.278, 1.279, 1.280 e 1.281 do Cdigo Civil tratam do direito que possui o proprietrio ou possuidor de ser indenizado quando das interferncias sofridas no
uso de sua propriedade forem justificadas at mesmo por interesse pblico, ou que por deciso judicial devam ser toleradas, ainda assim pode-se exigir a reduo ou
eliminao de tal interferncia.
Gomes (2001, p. 196) salienta que quando o proprietrio de um prdio cometer atos que causem dano ou incomodo imensurvel o vizinho pode valer-se de aes
judiciais como as aes indenizatria, cominatria, e de dano infecto, para responsabiliz-lo, assim, pode pleitear a indenizao equivalente ao dano causado; exigir que
cesse os efeitos do mau uso da propriedade; e ainda anteparar que o dano seja feito.
Venosa salienta que ocorrendo dano, no havendo mais atos continuativos de perturbao, a ao indenizatria. Cabe ao vizinho atingido provar o que perdeu e
razoavelmente deixou de ganhar, suas perdas e danos (VENOSA, 2005, p. 306). Nesse mesmo sentido, Rosenvald disserta acerca das Aes cabveis a tais situaes, com
o intuito de resolv-las:
Certamente no apenas o proprietrio que se encontra em posio de sofrer consequencias do uso anormal do imvel vizinho. A legitimidade ativa para a propositura
das aes pertinentes estende-se aos aparentes proprietrios, abrangendo os titulares de direitos reais (usufruturio, superficirio) e pessoais (locatrio, comodatrio)
que exercitem ingerncia socioeconmica sobre o bem imvel na qualidade de possuidores, sem qualquer relao com o proprietrio (ROSENVALD, 2004, p. 160).
O vizinho que sofrer as repercusses do uso nocivo da vizinhana tem direito alguns remdios jurdicos. Podendo, no somente o proprietrio, o qual possui o ttulo
propor a ao, mas tambm o usufruturio e/ou locatrio do bem. Rosenvald a cerca da Ao Indenizatria:
Trata-se de ao condenatria ancorada no art. 186 do Cdigo Civil, que objetiva a formao de titulo executivo judicial. utilizada pelo morador se os incmodos j
cessaram, pretendendo ele o restabelecimento da situao ftica precedente ao ilcito (ROSENVALD, 2004, p. 167).
Rosenvald sobre a Ao Cominatria dispe o que segue:
O art.287 do CPC. Para fazer cessar o uso nocivo, com imposio de multa diria, e caso de recusa do devedor em prestar a conduta indicada. Viabiliza-se a tutela
inibitria (tutela especifica e inespecifica) das obrigaes de fazer e no fazer, com a possibilidade de antecipao de tutela, quando a verossimilhana das assertivas do
autor (art.461 do CPC). O autor cumular pretenso inibitria, pleito de danos materiais e morais verificados at a efetivao da medida coercitiva (ROSENVALD, 2004,
p. 167).
No que tange a Ao de Dano Infecto, Rosenvald disserta:
[...] Quando houver justo receio de vir a ser prejudicado pela runa do prdio vizinho (art.1.280 do CC). Essa ao possui ntido carter preventivo e pressupe um
dano inerente e provvel ao morador, em face do uso perigoso e nocivo da propriedade vizinha. Conforme o estado de runa do prdio, poder a medida judicial variar
entre a ordem de demolio (runa imediata), reparatria (realizao de obras que evitem a runa) ou, mesmo, a simples prestao de cauo, como garantia de
indenizao futura em situaes de mera eventualidade de um dano (ROSENVALD, 2004, p. 168).
As medidas judiciais citadas so meios de cessao, ressarcimento e impedimento de evento futuro danoso ou, at mesmo, dano momentneo, so medidas que
favorecem o morador que sofre com o dano cometido pelo vizinho. No Cdigo Civil, art. 1.279 encontra-se que mesmo quando uma deciso judicial tenha
desconsiderado as interferncias, porm, sejam existentes ao vizinho incomodado, quando possvel for, poder o vizinho exigir a reduo, bem como a eliminao de
tais incmodos.
O CONDOMNIO EDILCIO
O Condomnio em seu aspecto geral pode ecoar de uma forma inusitada, visto que em observncia ao principio da exclusividade sabido que no podem vrias pessoas
exercer, em tempo igual, a propriedade sobre o mesmo bem. Porm, analisando pelo prisma da possibilidade de fracionar o bem em partes ideais, torna-se cabvel a
existncia de um condomnio, com a distribuio ideal de um bem indiviso em cotas abstratas. Nascimento corrobora quanto a compreenso do condomnio edilcio:
A compreenso mais simples de condomnio edilcio aquela em que, na mesma relao imobiliria, h partes que se submetem disciplina da propriedade exclusiva,
sendo alienveis e gravveis livremente, e partes que se sujeitam a disciplina condominial, no sendo alienveis separadamente nem permitindo sua diviso (NASCIMENTO,
2003, p. 140-141).
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O imvel como unidade autnoma, pode ser vendido, hipotecado ou alugado a quem desejar o proprietrio. J as partes comuns no podem ser, posto que destinadas
aos condminos confinantes como parte comum entre eles, podendo somente usufruir em comum direito como os demais. Gonalves trs como conceituao do
condomnio edilcio, o seguinte comentrio acerca da redao do art. 1.331 do Cdigo Civil:
Caracteriza-se o condomnio edilcio pela apresentao de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Cada condmino titular, com
exclusividade, da unidade autnoma (apartamento, escritrio, sala, loja, sobreloja, garagem) e titular de partes ideais das reas comuns (terreno, estrutura do prdio,
telhado, rede geral, de distribuio de gua esgoto, gs e eletricidade, calefao e refrigerao centrais, corredores de cesso s unidades autnomas e ao logradouro
pblico etc.) (CC, art. 1.331) (GONALVES, 2006, p. 370).
Na acepo de Gomes (2001, p. 221-222) para caracterizar o condomnio edilcio necessrio distinguir o que privativo e o que comum. Assim, as partes privativas
so as de uso particular do condmino, o conjunto autnomo em que exerce propriedade, e as partes comuns so tudo o que pertencer a uso comum entre os
condminos. Segundo Pereira quanto ao condomnio edilcio pode se dizer:
No regime do condomnio especial dos edifcios coletivos, a idia central reside na associao da compropriedade propriedade exclusiva: o condomnio incide no
solo, fundaes, paredes-mestras, saguo de entrada, corredores, portas e coisas de uso comum e teto. A propriedade exclusiva tem por objeto a unidade, ou seja o
apartamento residencial, por exemplo. Ao contrario do condomnio tradicional, licito ao proprietrio da unidade autnoma ceder com esta o uso das partes e coisas
comuns a estranho, e emiti-lo na sua posse. As unidades so tratadas como tais, identificadas por indicao numrica ou alfabtica, e respondem individualmente pelos
tributos (PEREIRA, 2001, p. 127).
Para Venosa a doutrina nacional e estrangeira refere-se a essa modalidade como propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais, condomnio sui generis,
condomnio por andares, condomnio edilcio (VENOSA, 2005, p. 361). Denota Rosenvald quanto ao assunto em tese:
O condomnio especial em edifcios, tambm denominado propriedade horizontal, era instituto jurdico disciplinado pela Lei n 4.541/64. Agora, a matria enfrentada
pelo novo Cdigo Civil, nos arts. 1.331 a 1.358, sob titulo de Condomnio edilcio. Cuida-se de neologismo, como condomnio que resulta da edificao, matria que no
poderia ter sido versada pelo Cdigo Civil de 1916, eis que no inicio do sculo XX no se cogitava, no Brasil, de prdios de apartamento ou comerciais (ROSENVALD,
2004, p. 200).
Nascimento aduz ao uso exclusivo e o uso comum do condomnio e suas unidades autnomas: [...] em um edifcio de apartamentos residenciais, a parte relativa
moradia e frao ideal do solo e as partes comuns se submete propriedade exclusiva [...]. As partes comuns, o corredor do edifcio, por exemplo, so indivisveis e
pertencem a todos os condminos (NASCIMENTO, 2003, p. 141). Pereira corrobora quanto a explicao de tal instituto:
D-se condomnio, quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes.
O poder jurdico atribudo a cada condmino, no sobre uma parte determinada da coisa, mas ela em sua integralidade, assegurando-se a exclusividade jurdica ao
conjunto de comproprietrios, em relao a qualquer pessoa estranha, e disciplinando-se os respectivos comportamentos bem como a participao de cada um em
funo da utilizao do objeto (PEREIRA, 2001, p. 120).
notvel que com a dificuldade econmica e as modernas tcnicas da construo civil, na atualidade considera-se mais vivel a moradia, e por que no, a atividade
laborativa em edifcios, desenhando novo perfil das cidades em todo o mundo, de mdio e pequeno porte. Explica Aberkane:
Cada titular proprietrio de seu apartamento. Sendo estes dispostos uns por sobre os outros, h a uma vizinhana de carter bem particular, uma vizinhana em
altura: apresenta-se um conflito de direitos vizinhos. Alm disto, sobre as partes comuns, escadas, teto, paredes, etc., encontra-se um estado de indiviso, conflito de
superposio de direitos sobre o mesmo objeto. Enfim esta indiviso forada; isto , nasce dessa vizinhana particular uma obrigao de permanecer na indiviso,
igualmente de natureza real, nisto que ela tende a assegurar o exerccio dos direitos vizinhos (ABERKANE, apud LOPES, 2001, p. 404).
Importante se faz o esclarecimento sobre a frao ideal, assim, corrobora Rosenvald: o clculo da frao ideal resulta do valor de cada unidade, sendo que essa cota,
em principio tambm adotada como base para o clculo das despesas (ROSENVALD, 2004, p. 201). Lembra Pereira sobre o mesmo tema:
assegurado a cada condmino uma quota ou frao ideal da coisa, no significa que a cada um dos comproprietrios se reconhece a plenitude dominial sobre um
fragmento fsico do bem, mas que todos os comunheiros tm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade dele, limitados, contudo na proporo quantitativa em
que concorre com os outros comproprietrios na titularidade sobre o conjunto (PEREIRA, 2001, p. 120).
Segundo Rosenvald a cota ideal no implica que a cada um dos condminos reconhea-se um domnio exclusivo sobre poro fsica do imvel, mas sim que todos
possuem direitos iguais sobre a totalidade do bem (ROSENVALD, 2004, p. 201). Cada unidade corresponde uma frao ideal do terreno e cada comproprietario
obrigado a concorrer com a sua quota para as despesas comuns, na proporo das respectivas fraes ideais (PEREIRA, 2001, p. 127).
Na acepo de Monteiro a parte ideal apenas um critrio aferidor, uma chave para exprimir, num valor econmico, o direito de cada consorte perante os demais,
possibilitando assim plema disponibilidade durante o estado de indiviso (MONTEIRO, 2000, p. 217). Para Aberkane h um conflito de direitos reais. Quer esse conflito
se tome como um conflito de vizinhana quer seja visto como de superposio de direitos, de qualquer modo se resolve pela criao das obrigaes propter rem, [...]
destinadas a assegurar o exerccio pacifico dos diversos direitos em presena (ABERKANE, apud LOPES, 2001, p. 404).
Lopes (2001, p. 392) trs a importncia de se descrever o condomnio sob os pontos de vista econmico e jurdico. Tendo em vista o ponto econmico da propriedade
em planos horizontais descende o objetivo de obviar o problema da habitao urbana, por escassez de terreno e consequente elevao do valor, composto de duas
partes: a do apartamento destinado ao titular do domnio, e a outra parte, resume-se as demais dependncias destinadas ao uso igualitrio entre os condminos. Do
ponto de vista jurdico, tem-se pelo titular do domnio a figura tpica individual e singular. Quanto as coisas indispensveis ao uso comum dos condminos, estabelece-se
uma comunho entre os mesmos (despesas necessrias para conservao). Rosenvald corrobora:
O condomnio especial em edificaes se caracteriza pela combinao de direitos reais preexistentes, quais sejam: o da propriedade individual das unidades
independentes e o da propriedade coletiva das partes comuns, sem que isso implique direito real substancialmente distinto do direito de propriedade tradicional,
havendo apenas inovao no tocante combinao da propriedade individual com a co-propriedade das reas comuns (ROSENVALD, 2004, p. 203).
Ainda na acepo de Rosenvald, as condies da propriedade autnoma:
a) que cada unidade esteja separada das demais unidades integrantes do condomnio; b) que tenha, direta ou indiretamente, sada prpria para via pblica; c) que
corresponda a sua frao ideal do terreno e das coisas comuns; e d) que possua designao especial, numrica ou alfabtica.
Satisfeitos os referidos requisitos, o proprietrio pode livremente praticar as suas faculdades de titular, sem que, para quaisquer desses atos, necessite de autorizao
ou aquiescncia dos demais (ROSENVALD, 2004, p. 201).
O condomnio edilcio possui suas condies como qualquer outra modalidade de condomnio, porm a preocupao em no perturbar os demais condminos
confinantes praticamente a condio essencial a ser seguida pra que prevalea o bom convvio entre os condminos do edifcio.
ELEMENTOS CONSTITTIVOS DO CONDOMNIO EDILCIO
Na instituio do condomnio em planos horizontais, levado em conta, por imediato, o elemento subjetivo inicial da vontade, ou seja, no existe condomnio desse
teor contra a vontade dos titulares, bem como, no se permite edificao que no atenda aos requisitos legais, por exigibilidade. Rosenvald expe serem trs os atos
que constituem o condomnio edilcio:
A instituio, a conveno de condomnio e o regimento interno. A instituio o ato preliminar, pelo qual nasce propriamente o condomnio, ao passo que a
conveno e o regime interno so atos que supem um condomnio j existente, mas disciplinam sua existncia e regular funcionamento" (ROSENVALD, 2004, p. 203-
204)..
Segundo Rosenvald de acordo com o art. 1.332 do Cdigo Civil, o ato de instituio ato inicial de constituio do condomnio, verificando-se por ato entre vivos ou
por testamento (ROSENVALD, 2004, p. 203-204). A Conveno de Condomnio citada por Rosenvald como um dos atos constitutivos do condomnio edilcio vem a ser
norma interna na qual so estipulados os direitos e deveres recprocos dos condminos. Seria uma espcie de constituio privada dos comproprietrios, haja vista a
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sua fora cogente, apta a pautar comportamentos individuais (ROSENVALD, 2004, p. 205). Segundo Nascimento a finalidade da conveno de condomnio:
Existe como estatuto que prev, na regularidade da vida condominial, regras para as relaes internas entre todos os condminos e destes com o condomnio edilcio;
a lei dos condminos.
A conveno um documento escrito, cujo contedo adquire validade e eficcia jurdicas a partir do momento em que for subscrito, com ele concordando, por 2/3, no
mnimo, de fraes ideais. Esse o quorum qualificado de sua aprovao. Alcanando tal quorum, a conveno, de imediato, adquire validade jurdica e uma eficcia
especial, quando se torna obrigatria para os signatrios e para os outros que no assinaram e com ela at discordaram (NASCIMENTO, 2003, p. 142).
Venosa denota que o objetivo da conveno de condomnio regular os direitos e deveres dos condminos e ocupantes do edifcio ou conjunto de edifcios. Trata-se
de lei bsica do condomnio (VENOSA, 2005, p. 370). Nascimento, por fim, explica o que a conveno condominial deve determinar:
a) a quota proporcional e a modalidade de pagamento das contribuies dos condminos para atender s despesas do condomnio, sejam ordinrias ou extraordinrias;
b) a forma de administrar o condomnio; c) a convocao, quorum para as deliberaes e competncias das assemblias condominiais; d) as sanes a que estaro
sujeitos os condminos, ou possuidores, pela pratica de atos desconformes com o estipulado na conveno; e) o regime interno (NASCIMENTO, 2003, p. 143).
Rosenvald ao lecionar sobre o Regimento Interno lembra que desempenha funo complementar conveno, contendo normas minuciosas acerca do uso das coisas
comuns (ROSENVALD, 2004, p. 205). Ainda Rosenvald (2004, p. 207) em observncia ao art. 1.334, V do Cdigo Civil, trs que obrigatrio se faz seja determinado pela
conveno condominial o regimento interno, disciplinado, normalmente, em documento autnomo. Com o intuito de tratar questes cotidianas dos condminos quanto
ao uso normal da propriedade individual e comum. Deve observar o principio da publicidade, ou seja, pode ser exposto em quadros nas reas comuns do edifcio.
Depende de aprovao por voto, da maioria simples em assemblia geral, ou, ainda, se a prpria conveno estipular quorum qualificado.
Gomes menciona que se constitui a propriedade horizontal por diversas formas, dentre as mais comuns, por parte do proprietrio do edifcio; por incorporao; e por
testamento (GOMES, 2001, p. 222-223). Pode ocorrer a instituio do condomnio edilcio por ato do proprietrio quando o edifcio possuir nico proprietrio, o qual
desejando transforma-lo em condomnio negocia uma ou mais unidades autnomas a terceiros. Podendo ser, tambm, realizado por incorporao, situao em que
pessoa fsica ou jurdica adquire terreno, com o intuito de construir um edifcio, e ainda na planta vende as unidades autnomas a vrias pessoas, com as respectivas
quotas ideais. Ficando as partes comuns no domnio do conjunto de condminos. Gomes acerca do ato de incorporao imobiliria expe que:
considerada, tecnicamente, um negcio jurdico da constituio da propriedade horizontal. O incorporador compromete-se a construir o edifcio e entregar, apto
habitao, a cada adquirente, a unidade que este se comprometeu a comprar. A incorporao economicamente um empreendimento que consiste em obter o capital
necessrio a construo do edifcio, geralmente mediante venda, por antecipao, dos apartamentos de que se constitura (GOMES, 2001, p. 223).
Menciona Nascimento (2003, p. 141) que o condomnio edilcio institui-se por ato testamental quando nico proprietrio de um edifcio de apartamentos deixa para seus
herdeiros a edificao, mediante clusula testamental, transmitindo para cada herdeiro uma unidade autnoma, e as partes comuns pertencentes a todos, devendo
estes transform-lo em um condomnio edilcio.Rosenvald objetivando especificao no Registro Imobilirio do ato de instituio do condomnio edilcio diz:
Em qualquer caso, dever obrigatoriamente ser registrada no Ofcio Imobilirio, dele constando a individualizao e a discriminao das unidades autnomas, bem como
a respectiva frao ideal correspondente a cada unidade. Ademais, o legislador exigiu a especificao do fim a que se destinam as unidades, tornando pblica a
finalidade da edificao (ROSENVALD, 2004, p. 203-204).
Segundo Nascimento (2003, p. 141-142) deve se observar determinados atos quanto a constituio do condomnio edilcio. Assim: a) as unidades de propriedades
exclusivas devem estar devidamente discriminadas e individuadas; b) o terrao de cobertura, que fica acima do ultimo pavimento, deve ser categorizado como sendo
parte comum ou vinculado a determinada unidade. No h disposio em contrario no ato de instituio, o terrao de cobertura parte comum entre os condminos,
porem se tiver sido feito com o intuito de pertencer a uma unidade autnoma, deve ser expresso em ato constitutivo; c) deve haver o estabelecimento da frao ideal
na oportunidade do ato de instituio, pois definido como permanente, s podendo ser alterado mediante comprovao de erro de clculo; e d) o fim econmico a
que se destinam todas as unidades deve ser imposto no ato constitutivo.
Como visto, no presente capitulo, foram esclarecidas peculiaridades inerentes ao condomnio edilcio, como seus aspectos gerais, natureza jurdica, e ainda, os atos
constitutivos de tal instituto. No capitulo seguinte, valendo-se do conhecimento obtido ao longo da pesquisa passa-se a expor quanto as mincias dos direitos e das
obrigaes concernentes aos condminos, bem como quanto a administrao condominial e por fim, as formas de extino do condomnio edilcio.
DIREITOS DOS CONDMINOS
Gomes (2001, p. 228), acerca dos direitos dos condminos, lembra que alm do direito que tem como proprietrio de sua unidade autnoma tem, tambm, o de usufruir
das partes comuns do edifcio. Cada condmino possui o direito de usar sua unidade autnoma como quiser desde que no prejudique os demais, bem como, pode
dispor das reas de comum acesso entre os condminos confinantes.
Em uma analise das relaes existentes entre condminos confinantes, possvel expor trs situaes de convivncia que expressam como direito dos condminos: a) o
que possui sobre sua unidade autnoma; b) em relao as partes de uso comum entre os vizinhos; c) o direito de participar de assemblias para deliberar sobre assunto
referente ao condomnio em que vive. Sobre cada uma, disserta Nascimento:
a) a relao condominial que cada condmino tem com a unidade autnoma de que titular, sendo esta unidade, como objeto, propriedade exclusiva; b) a relao
condominial que cada condmino tem referentemente s partes comuns do edifcio, que pertencem ao conjunto de condminos; c) a relao que o condmino tem
referentemente s deliberaes a serem tomadas pelo condomnio (NASCIMENTO, 2003, p. 144).
O Legislador ao tratar dos direitos dos condminos confinantes em edifcios positivou direitos inerentes ao uso individual de cada unidade autnoma, e o uso das reas
de acesso comum a todos, bem como disps acerca da participao do condmino, como votante ou, simplesmente, como participante, em assemblias, desde que
estando em dia com suas contribuies condominiais. No Cdigo Civil encontra-se o seguinte fundamento jurdico:
Art. 1.335. So direitos do condmino:
I - usar, fruir, e livremente dispor de suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a utilizao dos demais compossuidores;
III votar nas deliberaes da assemblia e delas participar, estando quite (BRASIL, 2009, p. 248).
Venosa, sob o prisma do artigo 1.335 do Cdigo Civil, citado anteriormente, frisando a importncia de cumprir com suas obrigaes para manter o direito de participar
das assemblias realizadas, bem como de votar nas mesmas, quando se fizer necessrio. Cita o autor:
Nos direitos dos condminos h, portanto, uma adaptao do direito de propriedade particularidade dessa modalidade de convivncia social. No estando quite com
as contribuies condominiais, o condmino no pode votar ou participar de assemblias, segundo o texto da lei, no podendo ser nelas admitido. Havendo duvidas
sobre essa situao, cabe ao condmino provar que pagou todo o devido (VENOSA, 2005, p. 377).
Gonalves aborda a matria do inciso I do artigo 1.335 do Cdigo Civil, e trs que no condomnio edilcio:
O seu titular pode exercer todos os poderes inerentes ao domnio, como usar, gozar, dispor e reav-la de quem quer que injustamente a possua ou detenha, nos
termos do art. 1.228 do Cdigo Civil. Pode assim vend-la, alug-la, ced-la, emprest-la, ocup-la ou deixar de faz-lo, sem necessidade de anuncia dos demais
condminos e sem a obrigao de lhe dar preferncia (GONALVES, 2006, p. 239).
O condmino, quando titular de unidade autnoma, desfrutar dos direitos de proprietrio usando, gozando, dispondo e podendo reav-la de quem indevidamente a
detiver. E, no h necessidade de concordncia dos demais condminos acerca da destinao de tal unidade. Rosenvald alude acerca do inciso II do artigo 1.335 do
Cdigo Civil:
A utilizao imediata, a fruio do bem para fins de explorao econmica e a disposio total (alienao) ou parcial (gravao de nus) do imvel, constituem decises
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restritas ao livre arbtrio do proprietrio, desde que no violadas as normas relativas aos direitos de vizinhana e fundamentalmente, em acato ao principio cardeal da
funo social da propriedade (ROSENVALD, 2004, p208)
O proprietrio de unidade autnoma, que a utilize para fins econmicos, deve levar em conta a finalidade da utilizao do imvel, com o intuito de no prejudicar os
demais condminos que convivem no edifcio. Nascimento ao tratar do inciso III do artigo 1.335 do Cdigo Civil lembra que direito do condmino participar e votar em
assemblias do condomnio, desde que esteja quite com suas obrigaes condominiais (NASCIMENTO, 2003, p. 144).
O condmino, proprietrio de unidade autnoma, possui como direito previsto em lei, o de participar das assemblias do condomnio, bem como o de votar sobre
assuntos inerentes ao condomnio. Porm, esse direito assegurado em lei desde que o condmino esteja em dia com suas obrigaes financeiras perante o
condomnio. O Legislador no art. 1.338 do CC disps que: resolvendo o condomnio alugar rea no abrigo para veculos, preferir-se-, em condies iguais, qualquer dos
condminos e estranhos, e, entre todos, os possuidores (BRASIL, 2009, p. 249).
A matria do artigo 1.338 do Cdigo Civil referente ao direito de preferncia assegurado aos condminos, no caso de um deles locar sua garagem. Gonalves
corrobora quanto ao art. 1.338 e o 2 do art. 1.339 do CC:
Por sua vez, o 2 do art. 1.339 do mesmo diploma permite ao condmino alienar vaga de garagem, que parte acessria de sua unidade, a outro condmino, s
podendo faz-lo a terceiro, se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomnio, e se a ela no se opuser a respectiva assemblia geral (GONALVES, 2006, p.
390).
Pelo artigo 1.338 do CC tem-se que o condmino possui direito de preferncia perante os demais. Porm, o 2 do art. 1.339 do mesmo diploma, permite que o
condmino aliene parte acessria de sua unidade a outro condmino, s podendo faz-lo a terceiro se esta faculdade estiver no ato constitutivo do condomnio
edilcio, e quando, da falta de disposio normativa do condomnio, dever-se- proceder a votao em assemblia geral.
DEVERES DOS CONDMINOS
Passa-se a discorrer no que se refere aos deveres dos condminos, s obrigaes de conduta que existem para alcanar a regularidade do exerccio
condominial.Embora o condmino possua direito quanto a unidade autnoma que lhe pertence, ainda assim deve observar seus deveres obrigacionais. O artigo 1.336 do
Cdigo Civil descreve os deveres do condmino:
Art. 1.336. So deveres do condmino:
I - contribuir para as despesas do condomnio, na proporo das suas fraes ideais, salvo disposio em contrario na conveno;
II - no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;
III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos
bons costumes (BRASIL, 2009, p. 249).
As obrigaes inerentes aos condminos confinantes em condomnio edilcio esto regradas no art. 1.336 do CC, em seus incisos esto especificadas algumas obrigaes.
Gonalves em observncia ao inciso I do art. 1.336 do CC cita como primeira obrigao do condmino, a de contribuir para as despesas de conservao do prdio,
sejam elas destinadas aos reparos necessrios realizao de obras que interessam estrutura integral da edificao ou ao servio comum (GONALVES, 2006, p. 381).
As despesas a que se refere tal inciso, pelas quais obrigado o condmino dizem respeito as necessidades do condomnio, trata-se de obrigao propter rem, ou seja,
incumbe a quem estiver sobre o domnio do imvel.
Rosenvald quanto ao inciso II do art. 1.336 remete-se ao uso normal da propriedade, quando consideradas nocivas as interferncias que constituam leso segurana,
sade, e ao sossego dos demais proprietrios (ROSENVALD, 2004, p. 212). O perfazimento de obras no edifcio considerado conduta negativa, com disposio legal
no inciso I do art. 1336 do CC. Gonalves trs que, acerca da alterao da fachada, esquadrias externas e demais partes do condomnio, conforme inciso III do citado
artigo:
Nenhum condmino pode alterar a fachada do edifcio, pintar suas paredes e esquadrias externas em cor diversa da nele empregada ou realizar qualquer modificao
arquitetnica. Qualquer alterao depende da aquiescncia da unanimidade dos condminos, como exige a Lei n. 4.591/64 no seu art. 10, 2, que continua em vigor
ante a ausncia de disposio expressa a esse respeito no novo Cdigo Civil (GONALVES, 2006, p. 385).
A medida prevista no inciso III do art. 1.336 do CC serve para proibir que se altere nocivamente a fachada do edifcio, deteriorando o perfil originrio do mesmo, bem
como, a alterao na padronizao em geral do condomnio. Nascimento em aluso ao inciso IV do j citado artigo:
O condmino deve dar sua unidade destinao igual a da edificao. A destinao das unidades consta expressamente no ato da constituio do condomnio. No
dispositivo em exame, tambm de carter negativo, uma espcie de direito de vizinhana entre todos os condminos, no sentido de evitar o uso nocivo da propriedade.
Na utilizao da unidade, bem como das partes de comum acesso, o condmino no deve ter conduta prejudicial aos bons costumes, ao sossego, salubridade e
segurana dos demais possuidores (NASCIMENTO, 2003, p. 145).
A destinao do edifcio, residencial, no residencial ou mista, deve ser estabelecida na conveno. Contrariar o disposto em lei, ou mesmo na conveno, constitui
uma das mais graves infraes, assim como, contrariar a primazia do uso normal da propriedade, incorrendo em uso nocivo da mesma. O Legislador ainda positivou dois
pargrafos no artigo 1.336 do Cdigo Civil:
1. O condmino que no pagar a sua contribuio ficara sujeito aos juros moratrios convencionados ou, no sendo previsto, os de um por cento ao ms e multa de
at dois por cento sobre o dbito.
2. O condmino, que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagara a multa prevista no ato constitutivo ou na conveno, no podendo ela
ser superior cinco vezes o valor de suas contribuies mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; no havendo disposio expressa, caber
assemblia geral, por dois teros no mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a cobrana de multa (BRASIL, 2009, p. 249).
Com o intuito de penalizao, a matria dos 1 e 2 do citado artigo vem a firmar a obrigao do condmino em cumprir com o pagamento em dia das despesas
necessrias para a mantena do condomnio, dessa forma, os referidos pargrafos trazem a estipulao de multa para o descumprimento de tal obrigao. Lembra Maluf
de importante observao quanto ao 1 do art. 1.336 do Cdigo Civil:
A multa e os juros previstos no 1 do referido artigo s tem aplicao nos condomnios constitudos na vigncia da nova lei civil de 2002. aos condomnios constitudos
na vigncia da lei anterior, em cujas convenes estiver prevista a multa de vinte por cento, esta deve ser aplicada. Isto porque o art. 6, 1 da Lei de Introduo ao
Cdigo Civil (Dec.-lei n. 4.657/42) diz que a lei nova, embora tenha aplicao imediata, devera respeitar, entre outras hipteses, o ato jurdico perfeito, que deve ser
entendido como aquele praticado e consumado na vigncia da lei anterior (MALUF, apud GONALVES, 2006, p. 383).
Nascimento em exame ao 2 do art. 1.336 do citado diploma, expe:
As perdas e danos ressarcveis pelo condmino pelos prejuzos a que der causa ao condomnio edilcio pelo descumprimento de seus deveres no se apia em qualquer
culpa do condmino. No se trata de responsabilidade subjetiva. simples conseqncia do descumprimento de seu dever. responsabilidade pelo fato de fazer o que
lhe esta vedado fazer (NASCIMENTO, 2003, p. 145).
A imposio de multa ao condmino que prejudicar o condomnio deixando de cumprir com seu dever, no excluir a responsabilidade do infrator pela indenizao em
perdas e danos, visto que agiu em descumprimento a uma norma existente, prejudicando o condomnio e seus moradores. Rosenvald corrobora quanto ao direito ao
contraditrio que possui o condmino que no cumpriu com seu dever:
Fundamental perceber que, quanto as muitas espcies de multas aplicadas pelo condomnio, enfatiza-se o Direito Constitucional ao Contraditrio como tutela bsica
do condomnio. Isto , para que possa prosperar a cobrana judicial da multa, ministrada concesso de prazo razovel ao proprietrio para propositura de recurso
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perante a assemblia, devendo sobejar demonstrando que sua conduta violou a lei ou a prpria conveno do prdio(ROSENVALD, 2004, p217).
Ao condmino infrator assegurado prazo suficiente para que exera seu direito ao contraditrio, cabendo recurso a Assemblia Condominial.
ADMINISTRAO DO CONDOMNIO
A administrao do condomnio edilcio exercida pelo sndico, pessoa fsica ou jurdica, que tem essa, como sua funo mais importante. Alm da administrao do
condomnio, lhe incumbncia, tambm, a defesa dos direitos e interesses comuns dos condminos. Gonalves lembra que a permisso reeleio, incumbe ao
conselho fiscal, e as assemblias gerais, que tero como diretriz a conveno e o regimento interno (GONALVES, 2006, p. 390).
O prazo do mandato deve ser de dois anos, conforme a prescrio legal no art. 1.347 do CC, porm, pode ser renovado quando for do interesse da assemblia dos
condminos, valendo-se do ato constitutivo e da conveno do condomnio. comprovada a importncia do sndico como administrador no condomnio, visto que atua
diariamente em situaes cotidianas, enquanto a assemblia possui reunies em tempo relativo, e o conselho, quando houver, se pronunciar quando solicitado.
Nascimento trs as denominadas funes simplesmente administrativas:
Convocao da assemblia de condminos; dar conhecimento imediato assemblia de procedimento judicial ou administrativo, que seja de interesse do condomnio;
elaborar anualmente o oramento da receita e da despesa; e realizar o seguro da edificao (NASCIMENTO, 2003, p. 147).
As funes citadas podem ser exercidas pelo sindico, ou, parcialmente, por terceiro, delegado por ele, desde que no haja disposio em contrario na conveno do
condomnio. Entre as atribuies citadas anteriormente, ainda h a funo executiva do sndico, indelegvel a terceiros, cabendo somente ao sndico do condomnio
edilcio execut-las. Nascimento especifica tais funes:
Cumprir e fazer cumprir a conveno, o regime interno e as determinaes que advenham da assemblia; diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e
zelar pela prestao de servios que interessem aos possuidores; cobrar as contribuies dos condminos, impondo-lhes e lhes exigindo as multas devidas; prestar
contas assemblia quando exigidas e anualmente (NASCIMENTO, 2003, p. 148).
Rosenvald denota que incumbe ao sndico a defesa judicial e extrajudicial dos interesses comuns do condomnio (ROSENVALD, 2004, p218). Quanto aos poderes de
representao judicial e extrajudicial, atribuio do sindico receber citao, representar em juzo, defender os interesses dos condminos. Para Schwartz a tarefa
de administrar um condomnio exige um prvio conhecimento acerca, devendo seguir princpios fundamentais para uma boa gesto: o principio da integridade, da
transparncia, e da competncia (SCHWARTZ, 2007, p. 143). Dessa forma o sndico de um condomnio deve ter conhecimento a respeito da administrao de um
condomnio, para executar com segurana suas funes sem prejuzo dos condminos que o elegeram. Segundo Gonalves a prestao de contas deve ser:
Como o sndico administra bens alheios, deve prestar contas, dever este inerente a todo administrador de coisa de terceiros. Assim, as contas do sndico devem ser
prestadas em assemblia anual, ao findar seu mandato, sempre perante assemblia, e quando exigidas (GONALVES, 2006, p. 391).
O sndico dever prestar contas da administrao de seu mandato, perante a Assemblia, por ser o administrador do condomnio edilcio. Gonalves em aluso ao
art.1.349 do CC, verifica que a destituio do sndico pode ocorrer em trs hipteses: a) prticas de irregularidades; b) falta de prestao de contas; c) administrao
no conveniente (GONALVES, 2006, p. 393). No cumprindo com suas atribuies, o sndico, ser expressamente destitudo de sua funo.
Rosenvald denota que a destituio a qualquer tempo do sndico ser consequncia da deliberao da maioria absoluta metade mais um dos membros da assemblia
(art.1.349 do CC) (ROSENVALD, 2004, p. 219). Porm somente ser destitudo de sua funo quando da deciso em Assemblia Geral do Condomnio, consequentemente,
resultar em maioria de absoluta de votos dos membros da assemblia.
Quando da destituio do sndico, ou impossibilidade em instituir um administrador para o condomnio edilcio, ser designado por rgo judicial um administrador
mandatrio, com tempo determinado, lhe sendo dirigida a incumbncia em convocar Assemblia, dentro de seu tempo de mandato, para eleger novo administrador.
Quando o recolhimento de verbas especialmente destinadas a segurana e guarda, no fizerem parte das despesas dos condminos com o condomnio, neste caso a
responsabilidade de cobrir o dano causado ser especificadamente daquele que estava responsvel por evitar a ocorrncia do dano.
EXTINO DO CONDOMNIO EDILCIO
Segundo Venosa assim como toda realidade ftica o condomnio pode extinguir-se, embora seja criado sem prazo determinado (VENOSA, 2005, p. 401). Lembra Venosa
que na lei condominial anterior, apontam-se como causas principais de extino a desapropriao do edifcio, o perecimento do objeto e a alienao de todas as
unidades a um s titular (VENOSA, 2005, p. 401). Todas as modalidades de extino do condomnio edilcio eram determinadas por votao, em que 2/3 dos condminos
representando frao ideal de 80% do terreno e coisas comuns poderiam decidir sobre a extino do prdio.
O Legislador, no Cdigo Civil de 2002, precisou no caput do art. 1.357 que se a edificao for total ou consideravelmente destruda, ou ameace runa, os condminos
deliberaro em assemblia sobre a reconstruo, ou venda, por votos que representem metade mais uma das fraes ideais (BRASIL, 2009, p. 251). O citado artigo diz
respeito ao direito dos condminos deliberarem quanto a destinao do edifcio, se o reconstroem, derrubam-no, ou o vendem. Segundo Rodrigues o condomnio em
edificaes extingue-se pela destruio deste, se a maioria dos proprietrios resolverem no reconstruir (RODRIGUES, 2002, p. 232). Corrobora venosa: como se
percebe, a soluo mais realista que a lei anterior, pois, dependendo dos danos, os reparos podem ser inevitveis nessa situao trgica (VENOSA, 2005, p. 401).
Gonalves alude ao 1 do art. 1.357: optando pela reconstruo, promover-se- o rateio da importncia apurada, proporcionalmente ao valor das unidades
imobilirias (GONALVES, 2006, p. 396). Quando os condminos optarem por reconstruir o prdio, o condmino que no quiser continuar na comunho no ser
obrigado a arcar com as despesas para a realizao do empreendimento, podendo este condmino alienar seus direitos a outros no constante da avaliao jurdica.
Em apreo ao 2 do referido dispositivo, estabelece a preferncia do condmino ao estranho na venda do edifcio e prev a diviso do valor apurado
proporcionalmente ao valor das fraes ideais (GONALVES, 2006, p. 396). A desapropriao, como modalidade de extino do condomnio, pode ser em prol da
utilidade pblica ou interesse social. Rosenvald cita que o artigo 1.358 do CC preconiza a distribuio do produto da indenizao entre os condminos, na proporo
de suas fraes ideais, excepcionando-se a desapropriao para fins de funo social urbana, paga por meio de ttulos da dvida pblica (ROSENVALD, 2004, p. 222).
Rosenvald acerca do fenmeno da confuso, como modalidade de extino do condomnio edilcio, se d quando uma pessoa condmino ou terceiro adquire todas
as unidades autnomas e no deseje manter a diviso para eventual alienao futura (ROSENVALD, 2004, p. 222). Aduz ainda Rosenvald (2004, p. 222) outra modalidade
de extino do condomnio em edificaes, vem a ser por destruio, que pode ser total ou considervel do prdio, ou mesmo ameace runa. Para esses casos so
realizadas assemblias com o intuito de reconstruir o edifcio, com a quantia do seguro obrigatrio, ou ainda, pela venda do terreno e materiais.
Segundo Venosa (2005, p. 401) a demolio como forma de extino do condomnio, pode vir a ocorrer em prol de motivos arquitetnicos ou urbansticos, ou ainda no
caso de ser o edifcio condenado por falta de segurana ou insalubridade. Ainda corrobora quanto a alienao ou reconstruo do prdio, como a reconstruo
implica investimento vultoso para cada condmino, ele poder eximir-se do pagamento, alienando seu direito a outros condminos, mediante avaliao judicial
(VENOSA, 2005, p. 401).
Ento, finaliza-se o Instituto do Condomnio Edilcio pela sua extino que, pode se dar, como verifica-se, pelas seguintes modalidades: a da desapropriao do edifcio,
a da confuso, da destruio do imvel, da demolio voluntria do prdio, e por fim, no menos importante, a modalidade de alienao ou reconstruo do prdio.
CONSIDERAES FINAIS
Com a realizao do presente trabalho, feita a pesquisa bibliogrfica foi possvel obter o conhecimento especfico do condomnio edilcio levando em considerao a
legislao em vigor. Observou-se, atravs do estudo jurdico histrico, importantes aspectos referentes insero do condomnio em edificaes na legislao
brasileira. No Cdigo Civil de 1916, no havia disposio acerca da modalidade de condomnio edilcio, somente no ano de 1928 o Decreto n. 5.481, disps sobre o tema,
dando incio a posteriores diplomas legais. Ante a data do atual cdigo civil foram nove entre Decretos, Leis e Medidas.
Somente no ano de 2002, no atual Cdigo Civil, foi inserida a modalidade de condomnio edilcio. O Legislador remete Lei n. 4.591, de 1964 que dispe sobre o
condomnio em edificaes e incorporaes imobilirias, lei esta, que era utilizada, anteriormente, como norma que regulava tal modalidade de condomnio.
Fez-se uma abordagem acerca dos direitos de propriedade e vizinhana, na qual observou-se as faculdades de usar, gozar, dispor e reaver a propriedade de quem a
detiver indevidamente, por meio de ao reivindicatria. No direito de vizinhana deve-se ter a preocupao em obedecer as finalidades exordiais, o chamado uso
16/7/2014 O condomnio edilcio na percepo do Cdigo Civil brasileiro - Civil - mbito Jurdico
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normal da propriedade dividido em trs atos que so o sossego, sade e segurana para a mantena do bom convvio entre os vizinhos.
H ainda o mau uso da propriedade que em contraposio ao uso normal, causador de conflitos entre os vizinhos, conflitos estes que s encontram resoluo, em sua
maioria, por via judicial, por meio de aes judiciais como a ao indenizatria, a cominatria, e a ao de dano infecto. Verificou-se quanto ao condomnio edilcio,
propriamente, que veio a surgir no Brasil juntamente com a era da industrializao que provocou considervel aumento financeiro dos terrenos urbanos, tornando mais
vivel economicamente a moradia em condomnios edilcios.
Divide-se a propriedade no condomnio edilcio em unidades autnomas e partes comuns, sendo as unidades autnomas correspondentes ao apartamento que de
domnio do condmino, o qual proprietrio de sua frao ideal que resulta do valor de cada unidade, j as partes comuns so de uso igual, em comum, de todos os
condminos. Viu-se que no condomnio edilcio, no h consenso quanto a sua natureza jurdica de tal instituto, diante do fato de existirem dois direitos de
propriedade, um individual e outro coletivo. Assim, baseia-se em teorias citadas por diversos doutrinadores.
O condomnio edilcio constitudo por trs atos, primeiramente por meio de instituio que o ato que da inicio a sua constituio, podendo ser por ato testamental
quando nico proprietrio de um edifcio de apartamentos deixa para seus herdeiros a edificao, mediante clusula testamental, por ato do proprietrio quando o
edifcio possuir nico proprietrio, o qual desejando transform-lo em condomnio negocia uma ou mais unidades autnomas a terceiros, ou ainda, por incorporao,
situao em que pessoa fsica ou jurdica adquire terreno, e ainda na planta vende as unidades autnomas a vrias pessoas. O segundo ato constitutivo a conveno
do condomnio, trata-se de norma interna em que so estipulados direitos e deveres recprocos dos condminos. O terceiro ato vem a ser o regimento interno que
serve como complemento conveno, contendo normas minuciosas quanto ao uso das partes comuns.
Os condminos possuem direitos previstos no Cdigo Civil vigente e lhes so inerentes obrigaes, tambm constantes na mesma legislao, para tanto, observa-se a
conveno e o regimento interno do condomnio edilcio. A administrao do condomnio edilcio normalmente realizada pelo sndico, pessoa fsica ou jurdica, ao
qual so designadas funes administrativas e executivas. Cabe ao sindico defender os interesses comuns dos condminos, bem como representar o condomnio em
juzo. Poder haver a destituio do sndico quando esta no cumprir com suas funes, momento em que ser designado por rgo judicial um administrador
mandatrio, com tempo determinado, lhe sendo dirigida a incumbncia de convocar a Assemblia do condomnio para eleger novo administrador.
Por fim, tem-se a extino do condomnio edilcio, ainda que o mesmo no seja constitudo por tempo determinado, so motivos de extino: a desapropriao, a
confuso, a demolio, a alienao ou reconstruo do condomnio edilcio.
Em suma, considerando os dispositivos legais constantes no Cdigo Civil em vigor, foi possvel constatar que o condomnio edilcio resume-se a um aglomerado de
condminos vivendo na mesma edificao, possuindo cada um o direito privado sobre sua unidade autnoma, e o direito em comum das reas compartilhadas usualmente
entre todos, possuindo at mesmo a Conveno e o Regimento Interno como Constituio prpria.

Referncias bibliogrficas:
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VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 5 ed. So Paulo: Ed. Atlas, 2005.
Patrcia Pereira dos Santos
Vanderlino Vicari Paixo
Docente do Curso de Direito da UNICRUZ-RS e Especialista em Direito Civil.
Informaes Bibliogrficas

SANTOS, Patrcia Pereira dos; PAIXO, Vanderlino Vicari. O condomnio edilcio na percepo do Cdigo Civil brasileiro. In: mbito Jurdico, Rio Grande, XIV, n. 88, maio
2011. Disponvel em: <
http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?artigo_id=9503&n_link=revista_artigos_leitura
>. Acesso em jul 2014.
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