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O SEGURO NOS CONTRATOS DE VENDA DE IMVEL COM ALIENAO FIDUCIRIA EM

GARANTIA

A utilizao da alienao fiduciria como garantia tem sido cada vez mais freqente no
mercado imobiliria. Apesar de a legislao atinente matria ser de 1997, muitos
questionamentos esto aflorando somente agora, como o que diz respeito obrigatoriedade
ou no da incluso de seguro por morte ou invalidez permanente nos contratos de compra e
venda de imvel que contenham clusula de alienao fiduciria em garantia.

A alienao fiduciria em garantia para negcios imobilirios foi instituda pela Lei n
9.514/1997, a mesma que instituiu o SFI Sistema de Financiamento Imobilirio. importante
analisar a lei sob dois enfoques: a disciplina das operaes de financiamento imobilirio no
SFI (art. 5) e a alienao fiduciria de coisa imvel (arts. 22 e seguintes).

A parte inicial da lei trata, de maneira geral, do SFI, estabelecendo quais so as entidades que
nele podem operar, e estatuindo alguns requisitos para a realizao destas operaes. Neste
ponto, vale destacar o art. 5, IV, que determina a obrigatoriedade de contratao de seguro:

Art. 5 As operaes de financiamento imobilirio em geral, no mbito do SFI, sero
livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condies essenciais:
(...)
IV - contratao, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e
invalidez permanente.

Observe-se que, nesta parte da lei, se est a tratar de quaisquer operaes de financiamento
imobilirio realizadas no mbito do SFI, operaes estas que podem ter como garantia
quaisquer das modalidades mencionadas no art. 17, e no apenas da alienao fiduciria. Ou
seja, no se trata de dispositivo que regula os contratos com alienao fiduciria, mas sim as
operaes de financiamento imobilirio em geral.

Outrossim, conforme indicado pela lei, a obrigao de contratao de seguro vale para
operaes realizadas no mbito do SFI, ou seja, realizada pelas entidades definidas no art.
2:

Art. 2 Podero operar no SFI as caixas econmicas, os bancos comerciais, os bancos de
investimento, os bancos com carteira de crdito imobilirio, as sociedades de crdito
imobilirio, as associaes de poupana e emprstimo, as companhias hipotecrias e, a
critrio do Conselho Monetrio Nacional - CMN, outras entidades.

No o caso de contratos entre as incorporadoras e os adquirentes de imveis, uma vez que a
incorporadora no agente do SFI. Na realidade, a incorporadora no realiza operao de
financiamento imobilirio, mas sim de comercializao de imveis com pagamento
parcelado, hiptese esta que foi contemplada tambm no art. 5 da lei, em seu 3:

2 - As operaes de comercializao de imveis, com pagamento parcelado, de
arrendamento mercantil de imveis e de financiamento imobilirio em geral podero ser
pactuadas nas mesmas condies permitidas para as entidades autorizadas a operar no
SFI.

Ou seja, o legislador atentou-se para a diferena entre uma modalidade e outra de negcio,
estabelecendo que, na venda parcelada, ou seja, no parcelamento da dvida diretamente com
a incorporadora, podero ser pactuadas as mesmas condies estabelecidas para as
entidades do SFI. Logo, trata-se de uma faculdade aberta pela lei, e no uma obrigao.

Voltando a analisar a lei, a figura da alienao fiduciria de coisa imvel s passar a ser
tratada de maneira individualizada nos arts. 22 e seguintes, como uma das formas de garantia
para as operaes de financiamento imobilirio.

Quanto ao instrumento contratual que instituir a garantia de alienao fiduciria, a mesma lei
estabelece seus pr-requisitos no art. 24, como a definio do valor da dvida, o prazo e as
condies de pagamento, a taxa de juros e os demais encargos, dentre outros. No se fala, em
tal dispositivo, sobre a necessidade de contratao de seguro especificamente para o contrato
de aquisio com garantia fiduciria.

Portanto, compreendida a diferena entre a operao de financiamento imobilirio e a venda
pela incorporadora com pagamento parcelado (vulgarmente denominado financiamento com
a construtora), clara a concluso no sentido de que a contratao de seguro somente
obrigatria em operaes de financiamento imobilirio - assim entendidos os negcios
firmados por entidades do SFI. J nas vendas de imveis com pagamentos parcelados,
realizadas pelas incorporadoras, a contratao do seguro facultativa.

De outro lado, vale registrar que as companhias securitizadoras de crditos, quando avaliam a
possibilidade de comprar carteiras de recebveis, via de regra exigem que os contratos de
compra e venda de imveis tenham includo o seguro por morte e invalidez permanente.
Assim, caso o empreendedor tenha a inteno de negociar seus recebveis por via de
securitizao, importante incluir, no contrato, a contratao do referido seguro, a despeito
da ausncia de obrigao legal.

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