CONTRATO PROMESSA (830.

)
Contrato Promessa: As partes se obrigam mutuamente ou unilateralmente a celebrar certo contrato futuro
(contrato prometido), normalmente uma compra e venda.
Resulta a obrigao, de prestao de acto positivo, na emisso de uma declarao de vontade (a
prestao), tanto pode ser um contrato sinalagmtico como unilateral, promessa bilateral ou unilateral
Art. !"" ##. $er tamb%m o !"0. e o &'".
REGIME !R"#ICO
(Regra geral: principio da e)uiparao (!"0 n") ao contrato prometido e*cep+es:
,ormas incompat-veis com a nature.a do contrato(promessa (vg legitimidade)
,ormas sobre a orma do contrato(promessa dado )ue, para o eeito, /0 regime especiico
$orma do contrato%promessa
Regra geral& princ-pio da liberdade de orma ('"1)
E'cep()es:
" ( !"0 n' ( 2ocumento escrito assinado pelo promitente )ue se vincula )uando o contrato prometido deva
obedecer a )ual)uer documentao escrita (!"03n')
' 4 !"0 n3 ( 2ocumento escrito assinado pelo promitente )ue se vincula com recon/ecimento da assinatura e
certiicao da e*ist5ncia de licena de construo na /ip6tese do !"03n3
3 ( !"3 ( 7scritura p8blica pretendendo(se dar eic0cia real ao contrato(promessa (!"3), a menos )ue o
contrato prometido este9a su9eito a orma menos solene
CONTRATOS !NI*ATERAIS E CONTRATOS +I*ATERAIS
,N-o Sinalagmticos e Sinalagmticos.
+I*ATERAIS ( #ontratos pelos )uais resultam obriga+es rec-procas para ambas as partes
!NI*ATERAIS 4 ,o resultam. :6 resultam obriga+es para uma das partes ou as obriga+es no so
rec-procas.
Rreciprocidade / A relao entre as duas obriga+es constituem o undamento uma da outra. (compra e
venda 4 no a. sentido uma obrigao da entrega da coisa sem )ue e*ista a obrigao de pagar o preo e
vice(versa).
REGIME !R"#ICO ESPECI$ICO PARA OS CONTRATOS +I*ATERAIS&
,o e*istindo pra.os dierentes para o cumprimento, en)uanto uma parte no cumpre, a outra tem o poder de
tamb%m no cumprir, suspendendo, a eic0cia normal de um contrato.
E0CEP12O #O N2O C!MPRIMENTO #O CONTRATO 4 AR;. !'8.
As obriga+es so rec-procas, devem ser cumpridas simultaneamente e a mora de uma das partes permite )ue
a outra recuse o cumprimento sem )ue esta recusa se9a il-cita. < contrato ica ento suspenso dos seus eeitos
sendo e*ecutado assim )ue a parte )ue este9a em mora cumpra.
,o se e*ige ormalidade especial, declarando = outra parte, ra.o pela )ual no cumpre. 2e )ual)uer modo
/0 regime especial.
A e'cep(-o pressup)e 3ue n-o e'istam pra4os diferentes5 7*istindo, a)uele )ue tem de cumprir antes no
pode invocar a e*cepo do no cumprimento. :alvo o art. !'1, em )ue a parte )ue devia cumprir em
primeiro lugar pode recusar o cumprimento se a outra parte incorrer nalguma das situa+es em )ue se perde o
bene-cio do pra.o 4 art. &80 4 desde )ue essa parte )ue perde no d5 garantias de cumprimento.
A E0CEP12O #E N2O C!MPRIMENTO PO#E&
7voluir para resoluo do contrato se a mora do no cumprimento or convertida em incumprimento
deinitivo 4 art. 808. ,esse caso unciona o ' trao caracter-stico dos contratos bilaterais )ue corresponde =
condio resolutiva t0cita.
A '> especialidade do regime dos contratos bilaterais % a condio resolutiva t0cita 4 art. 80", n'.
:e9a por a parte 90 ter cumprido e, portanto, 90 no poder invocar a e*cepo, se9a por o atraso no
cumprimento 90 se ter convertido em incumprimento deinitivo 4 art. 808 (, a parte )ue cumpriu ou estava
disposta a cumprir pode optar pela resoluo do contrato se a outra parte no cumpriu atempadamente. Assim,
o art. 80", n. ' concede, = parte )ue cumpriu, um poder potestativo de e*tinguir o contrato por declarao
unilateral 4 a outra parte su9eita(se = resoluo. As conse)u5ncias desta variam consoante a parte )ue resolve
90 tin/a cumprido ou ainda no. ,a primeira /ip6tese tem o direito de e*igir o )ue prestou e, alem disso, pode
e*igir a reparao pelos danos causados sendo esta eita tendo em conta o interesse contratual negativo, ou
se9a, tendo em conta a situao em )ue a parte )ue resolveu estaria se o contrato nunca tivesse sido celebrado.
A indemni4a(-o pelo interesse contratual negati6o n-o 7 caracter8stica 9nica dos contratos bilaterais5
NEG:CIOS !NI*ATERAIS
A autonomia da vontade maniesta(se basicamente atrav%s do contrato. ;udo isto assenta no pressuposto de
)ue a igualdade entre os cidados implica )ue a constituio de )ual)uer relao 9ur-dica entre duas pessoas
sup+e a interveno da vontade de ambas as partes. ?sso s6 se consegue atrav%s do contrato, da- )ue parea to
anti ( natural )ue a doao se9a contrato (e no neg6cio unilateral).
2a- )ue nesta se)u5ncia /ist6rica os neg6cios unilaterais s6 possam ser admitidos em casos excepcionais.
2ecorre )ue no ## se ten/a inclu-do a disposio no art. !@&, n' o )ual a promessa unilateral de uma
prestao s6 obriga nos casos previstos na lei.
Retira(se da)ui )ue os neg6cios unilaterais s6 so admitidos nos casos previstos na lei. < art.!@& s6 tem em
vista os casos em )ue os neg6cios unilaterais consistem numa promessa unilateral. <u se9a:

;uanto aos efeitos< os neg=cios unilaterais podem&
( #onstituir obriga+es para o autor do neg6cio
( 7*tinguir direitos pr6prios (e*. ren8ncia)
( Atribuir direitos reais a avor de terceiros
AT"PICA O! MISTA / e'& >?@ nAB
" ,o % o con/ecimento oicioso do tribunal 4 pois visa interesses particulares (invoc0vel pelo comprador)
' ,o % invoc0vel por terceiros (pela mesma ra.o)
3 Admite convalidao 4 ,o oi eita a certiicao de licena mas eles podem a.er sempre, para no
pre9udicar o promitente(comprador.
! <s ' promitentes no esto em igualdade )uanto = invocao da nulidade (aplica(se o regime da culpa)
TIPOS #E #OC!MENTO ,E0CEP12O #A *I+ER#A#E #E $ORMA.
#OC!MENTO A!TENTICO / im=6eis
#OC!MENTO PARTIC!*AR / m=6eis suCeitos a registo
I % CASO PRDTICO
A celebrou com A um contrato(promessa de compra e venda, de um terreno cito em #ascais, tendo sido
acordado como preo do mesmo a )uantia de "00.000B.
< contrato(promessa em causa, oi assinado unicamente por A. A obrigou(se no Cmbito do contrato a proceder
= marcao da escritura p8blica de compra e venda, mas inormou A )ue no ia marcar a escritura uma ve.
)ue no e*istia )ual)uer obrigao a )ue estivesse adstrito, visto o contrato no ter sido regularmente
celebrado.
Assim seria nulo, no produ.indo )uais)uer eeitos.
Resolu(-o&
Drincipio da liberdade de orma !"@ e '"1
Drincipio geral:
PRINCIPIO #A E;!IPARA12O 4 ;em como e*cep+es: E<RFA e 2?:D<:?G<7: H7IA?:, pois pelas
suas caracter-sticas no podem ser e*tensivas a estes.
EXCEPOES:
!08. ( ,o se aplica ao contrato(promessa, s6 se transmite por contrato deinitivo.
81'. ( ;b no se aplica
#isposi()es legais n-o aplic6eis&
D.e*:
Venda de bem alheio % poss-vel pois se ainda no se det%m algo na esera 9ur-dica, mas se se pretende ad)uirir
para dispor do mesmo.
Herana 4 algu%m pelas partil/as icar0 adstrito a receber algo, mas ainda no a registou, ou as partil/as
ainda no oram escrituradas. (pode a.er contrato(promessa).
C*A!S!*AS S!SPENSIEAS O! RESO*!TIEAS
<s contratos(promessa podem ser e*ecutados delimitando a eectividade da prestao de um cr%dito banc0rio.
Dode no entanto o promitente vendedor e*igir )ue o promitente(comprador v0 com o seu ?R:, veriicar a
possibilidade de atribuio do cr%dito.
:e na altura da escritura o im6vel tiver algum 6nus ou impedimento, a responsabilidade assenta no
promitente vendedor )ue nos termos do art.JJJJJJ :e obrigou a entreg0(lo livre de encargos 4 7K#7DGA<
2< ,L< #MFDR?F7,;<.
II % CASO PRDTICO
#ontrato promessa
Drincipio da e)uiparao
Drincipio da liberdade de orma !"@ e '"1
7K#7DGA<: !"0 n' (documento escrito assinado por ambos os promitentes)
N!*I#A#E PARCIA* >?@A nAF apro6eit6el plo FGFA
( ,o do n ' do artigo !"0 do ##, o contrato(promessa bilateral de compra e venda e*arado em documento
assinado apenas por um dos contraentes % nulo, mas pode considerar(se v0lido como contrato(promessa
unilateral, desde )ue essa tivesse sido a vontade das partesN (Assento do :;O de '13""3"181)
( :6 oi assinado por um 4 segundo o ''0. a alta de ormalidade leva = nulidade.
( Ao estarmos perante um contrato bilateral, as presta+es so cind86eis.
Dossui ento dois neg6cios integrantes:
,egocio promessa unilateral (venda) !"" 4 promitente vendedor
,egocio promessa unilateral (compra) !"" 4 promitente(comprador
Redu(-o ,FGFA. 4 < promitente(comprador nada tem a provar, pois a sua promessa unilateral % v0lida, o
vendedor % )ue tem de provar, )ue nunca celebraria o contrato se soubesse )ue a outra parte no iria assinar.
Redu.(se assim o contrato, a um neg6cio unilateral, tornando(o v0lido pela unilateralidade.
Con6ers-o ,FGBA. 4 < promitente(comprador tem de deender a converso, por interesse pr6prio,
argumentando e apresentando prova testemun/al ou documental, em como o promitente vendedor, celebraria
sempre o contrato mesmo sabendo )ue o prom. #omprador no se ia vincular.
E0EC!12O ESPECI$ICA
'30. (aco constitutiva (nunca condenat6ria))
Dermite ao promitente no altoso, a declarao de vontade do promitente altoso.
Dode ser poss-vel a pedido do promitente(comprador ou vendedor.
< !!' n3 reere(se ao n8mero anterior, no relativamente ao incumprimento deinitivo, mas a )uem %
imput0vel o cumprimento3pedido.

,o !!' ,3 a nulidade % at-pica.
Requisitos: t!m de estar os " reunidos#
:ituao de mora
Pue no /a9a sinal ou conveno em contrario (n' 830)
2esde )ue a isso no se opon/a a nature.a da obrigao assumida. e*. casos em )ue no % poss-vel recorrer =
e*ecuo espec-ica: #asamentoQ contrato de trabal/o.
Assim no caso:
A podia pedir uma e*ecuo especiica, a.endo com )ue a alta de vontade do promitente altoso se9a
suprida.
II a. % CASO PRDTICO
:upon/amos )ue A no pretendia recorrer = e*ecuo espec-ica.
Pue outras possibilidades teriaJ
(;ransormar a mora em incumprimento deinitivo 4 interpelao admonit6ria
Doderia tamb%m ser transormada a mora se /ouvesse: perda de interesse, ou alta de possibilidade de
cumprimento da obrigao.
( :e mantivesse o v-nculo, podia pedir uma indemni.ao compensat6ria, pelos pre9u-.os resultantes do
incumprimento do promitente altoso (&18)
( :e /ouvesse sinal (!!") podia aplicar(se o !!' pela resoluo.
III % CASO PRDTICO
#ontrato promessa compra e venda de um im6vel cito em Hisboa, onde A se obrigava a vender a A e A a
comprar o andar.
< preo i*ado para o andar oi de 300.000B. ,a data da celebrao do contrato promessa, A entregou a RAR a
)uantia de @0.000B por conta do preo inal. < dito contrato promessa oi celebrado na mesa de um ca%
pr6*imo da casa de A. ,o Cmbito do mesmo, icou convencionado )ue a escritura de compra e venda teria
lugar no dia 3" de Faro de '008. ;odavia no dia e apesar da escritura se encontrar marcada no cart6rio
notarial de Hisboa, A no apareceu para outorgar.
Pue direitos assistem a AJ
Resolu(-o:
#ontrato promessa, regime geral: !"0n" 4 aplica(se o regime dos contratos deinitivos.
Ailateral e sobre im6veis 4 re)uisitos legais !"0 n3
E'cep()es&
Eorma
#lausulas no e*tens-veis ao contrato de promessa
$orma ,>@HA.&
( caso no se9a mencionada a orma deve entender(se como particular 4 !"0n3
( ,o entanto tem de /aver recon/ecimento das assinaturas (not0rios3advogados3solicitadores)
( #ertiicao da e*ist5ncia da licena respectiva de utili.ao de construo.
A inobservCncia da orma legal 4 ''0 (nulidade)
,o entanto a 9urisprud5ncia considera:
$os requisitos do %&'() n)"
AT"PICA O! MISTA
< contrato % v0lido, pois no e*istem conven+es em contrario identiicadas, mas segundo o 830 n' o sinal
considera(se conveno em contrario.
A)ui e*iste uma entrega de )uantia, por conta do preo inal de @0.000B.
Teremos de 6erificar se seria sinal&
< !!" di. )ue a )uantia entregue % sinal, ainda )ue entregue em antecipao do cumprimento. ,o entanto %
I*I#IEE*< )uer isto di.er )ue atrav%s de prova em contrario pode ser aastada a pretenso de sinal. ;orna(se
automaticamente Santecipa(-o pura de pagamentoN.
,o sendo sinal a e*ecuo especiica seria poss-vel, pois no se aplica o !30 n'.
Noutra possibilidade&
:e o !!" no or aastado, a )uantia entregue considera(se sinal. A)ui a e*ecuo espec-ica s6 % poss-vel se
or aastada a presuno do 830n'.
Dara isto % necess0rio )ue o sinal se9a confirmat=rio.
?sto tem de se provar (pelo comprador), tornando(se o sinal numa conirmao de vontade de celebrao do
contrato da parte do promitente(comprador.
:e no or provado como sinal conirmat6rio, este ser0 Penitencial. #onstitui uma medida da pena para o
incumprimento do contrato promessa.
No entanto nos contratos promessa sobre im=6eis< se em MORA ,e n-o em incumprimento.< aplica%se a
e'ecu(-o especifica< no IB@A nAB e no >?@ nAB, mesmo com SINA* ou com PENA.
?5 Ja6endo sinal
a) restituio do sinal em dobro ou apropriao do sinal (consoante o promitente incumpridor 4 !!'3n')
b) impossibilidade de recurso = e*ecuo espec-ica (8303n" e n3), salvo:
i) nas promessas do !"03n3 (8303n3)
ii) na)uelas em )ue os promitentes ten/am clausulado, e*pressa ou tacitamente, o contr0rio
F5 N-o Ka6endo sinal&
a) recurso = e*ecuo espec-ica, salvo se a obrigao assumida disso or insuscept-vel
( o )ue signiica )ue o sinal % penitencial (ou se9a, % o SpreoN, o castigo, pelo no
cumprimento do contrato(promessa, apesar do disposto no !!")
b) responsabilidade civil contratual nos termos gerais (&18 e segs.), no caso contr0rio
N2O O+RIGATORIE#A#E #A E0EC!12O ESPEC"$ICA
#aso o A no )uisesse recorrer = e*ecuo espec-ica, deveria optar pela INTERPE*A12O
A#EMONIT:RIA, 808 transormando a mora em incumprimento deinitivo. (teria de haver termo)
,este caso aplicar(se(ia o !!' n'.
( ;eria direito a receber o dobro do )ue prestou.
( ?nteresse contratual ,egativo.
@0.000B ( de resoluo s6 no incumprimento deinitivo
T
@0.000B ( ?ndemni.ao por interesse contratual negativo, sendo a 8nica a poder(se cumular com a resoluo.
EI % CASO PRDTICO
SAN celebrou um contrato de promessa c3NAN atrav%s do )ual se obrigou a vender a este uma moradia cita no
Algarve, tendo SAN prometido ad)uirir a moradia. < preo acordado ascendeu os @00.000B tendo SAN
entregue a SAN a )uantia de "00.000B.
< contrato deinitivo devia ter sido celebrado at% ao dia " de Faro de '008. ;odavia SAN no dia "@ de
Eevereiro, vendeu o reerido im6vel a S#N.
Apesar de e*istir sinal, pode SAN recorrer = e*ecuo espec-ica do contrato(promessaJ
Resoluo:
((((((((((((((((((((((
TRA#I12O #A COISA
( 7ste, em ve. do sinal em dobro, pode optar:
" pela restituio do sinal em singelo
' mais uma indemnizao calculada pela dierena entre o preo convencionado (no contrato(
promessa) e o valor actual da coisa ob9ecto do contrato prometido
3 #om reteno da coisa como garantia (&@@3n"3))
7m rigor,
a aplicao do disposto no !!' pressup+e no cumprimento definitivo )ue origina resoluo por
impossibilidade ob9ectiva da prestao (80")
perda de interesse (808)
converso da mora em no cumprimento deinitivo por interpelao admonit6ria (808)
a aplicao do 830 pressup+e mora
Fas atendendo a )ue o promitente(alienante pode impedir o pagamento da indemni.ao pelo aumento de
valor oerecendo(se para cumprir (excepo do cumprimento 4 !!'3n33'>parte), ica a impresso )ue o !!'
tamb%m pode uncionar em caso de mora
A) #om eficcia real ou anloga
Uip6tese do !"3
Uip6tese do registo provis6rio de a)uisio com base em contrato(promessa (!&3n3, #6d.Reg.Dredial)
Uip6tese do registo (provis6rio) de propositura da aco de e*ecuo espec-ica (art. 3, #6d.Reg.Dredial)
Ac(-o de e'ecu(-o espec8fica ,IB@A.
#om a conse)uente ineficcia do neg6cio entre o promitente(alienante e terceiro
Caderno&
,o !!' n3 reere )ue depois de /aver entrega simb6lica das c/aves, ou se9a tradio da coisa, o proessor
Almeida Costa deende:
&( E*iste uma resolu+o sem interpela+o admonit,ria quando h- sinal e termo resolutivo#
<u
.( /ndemni0a+o pelo aumento do valor da coisa1
". :e no /0 interpelao admonit6ria no % invocada perda de interesse, e no sendo invocada a perda de
interesse da parte do comprador no se vai contra o 808.. ?sto revela(se importante por causa n3 do !!'.
< promitente no altoso pode pedir assim o dobro do sinal (!!' n3).
>>FA nAB 4 Dode o promitente altoso optar pelo cumprimento da obrigao, desde )ue no aecte o 808.
#omo no aecta o 808. pois no /0 perda do interesse do promitente no altoso, % vi0vel o cumprimento da
obrigao pois esta % poss-vel.
EII % CASO PRDTICO
SAN celebrou c3A um contrato atrav%s do )ual se obrigou a vender um )uadro de Daula Rego pelo preo de
@0.000B. SAN por sua ve. obrigou(se a comprar o )uadro tendo entregue a )uantia de @.000B.
:e decorrido o pra.o para a celebrao do contrato deinitivo SAN no se dispuser a celebr0(lo )ue direito
consiste a SANJ
( ;odos os princ-pios.
( Hiberdade de orma 4 '"1. ((((( no cumprimento 4 ''0.
( ,o % um bem m6vel su9eito a registo, pois um contrato de compra e venda do )uadro, no est0 su9eito ao
autentico ou a particular, por)ue no se e*ige observCncia legal (no est0 abrangido plo n' do !"0)
( <s @.000B presumem%se como sinal.