Columna
El próximo
gran golpe
a los mercados
Fotografía Marco Leal Ponce
Por Gonzalo Costa Romero
Asesor Inversiones Internacionales
S i uno habla con alguien medianamente
informado acerca de la situación en EE.UU.
sobre las propiedades comerciales, se
encontrará con un panorama incierto; pero
si se trata de alguien para quien su vida
entera se centra sólo en este sector, el
escenario resulta macabro.
Los refinanciamientos de los préstamos
están siendo cada vez más difíciles de
obtener. Cuando las propiedades valen
menos que las deudas, se dificulta hacer una
renegociación. De esta manera, la situación
no se viene bien, puesto que las expiraciones
de morosidades comenzarán a acumularse.
En 2008 ya hubo muchos inmuebles de
oficinas que no alcanzaban a valer más que
su deuda, pero los dedicados al comercio
siempre serán los últimos en ser liquidados.
Nadie quiere partir eliminando el brazo con
el cual se puede generar ingresos dentro
de la propiedad; no así, en el caso de las
propiedades residenciales.
La dañada imagen que puede provocar
entregar este tipo de propiedades, crea
problemas inmediatos en la organización
completa, aunque esté dedicada también
a otro rubro. El golpe se expande al resto
de las áreas, siendo la reputación el último
activo que uno quisiera perder.
Toda la euforia estadounidense en los
últimos 15 años de gastar miles de millones
de dólares para comprar cualquier cosa
construida sobre un terreno, hacía pensar
que nunca más un bien podría parar de
subir de precio. Este espacio genera, por sí
mismo, la mejor oportunidad para comenzar
la caída libre.
De forma consecutiva, la recesión lleva a
los consumidores a dejar de consumir y
seguidamente las compañías detienen la
contratación. Los niveles de ocupación e
ingresos disminuyen y los precios de los
inmuebles comerciales también. Asimismo,
debido a que la mayoría de este tipo
de propiedades está en arriendo y la
información sobre el abandono de los
arrendadores es muy desfasada, existe un
fuerte retraso en la morosidad real cuando
los bancos se dan cuenta del hecho.
Mientras, por otro lado, las nuevas reglas de
mark-to-market en el mercado han logrado
que los bancos sean libres de informar sus
pérdidas en los préstamos hipotecarios
comerciales que han efectuado, hasta que
la deuda llegue a la fecha de maduración o
se venda la propiedad. Esto es un incentivo
inmenso para que los bancos otorguen
créditos de muy dudosa reputación,
manteniéndolos por el mayor tiempo posible
–incluso- sabiendo de antemano que eso no
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tendrá un final feliz, o ni siquiera un final.
La apuesta de las entidades financieras e
inversionistas es que la economía se alcance
a sostener y se recupere antes de que esas
expiraciones lleguen. Pero hasta ahora eso
no ha ocurrido.
Parecía muy poco creíble y grave –hace
mucho más de un año- cuando comentaba
que los bancos irían quebrando de a uno
por día hábil. Hoy llevamos un banco cada
dos días y casi parece normal. Y verán más
caídas aún.
Las entidades bancarias regionales
estadounidenses tienen una gran exposición a
este tipo de activos comerciales, sin embargo,
el gran desastre que podría venir no será
una enorme crisis de crédito como la que
vimos en el sector residencial. Sus resultados,
probablemente, no arrastrarán el mercado
accionario a la debacle de hace algunos
meses, pero la oportunidad de generar
grandes negocios ocurrirá nuevamente.
Y para esto existen instrumentos simples,
fáciles de seguir, con bajísimo costo,
diversificados y de sectores específicos
que permiten rentabilizar y tomar grandes
ventajas de movimientos que muchas veces
necesitan cientos de millones de dólares
para entrar. Pero gracias a los ETF (Exchange
Traded Fund) el mundo está cambiando.