Project Manager

PROJECT MANAGEMENT CONSTRUCCIN Y GESTIN DE LA CALIDAD
J osep Llus Altimira

mbitos de intervencin del director de proyectos
Project Manager
Proyecto
Designio o pensamiento de hacer algo.
Abstraccin, Contextualizacin, tiempo, costo, calidad.
Misin.
Un Proyecto es una secuencia nica de actividades complejas e
interconectadas que tienen un objetivo o propsito que debe ser
alcanzado en un plazo establecido, dentro de un presupuesto y de
acuerdo con unas especificaciones.
Un proyecto tiene un inicio y un fin.
Un proyecto elabora un producto o conjunto de elementos nicos.
Sessi / Mdul / Unitat...
Proyecto, elemento o parte del negocio
inmobiliario
Desarrollo de proyecto para clientes
Conformidad con especificaciones.
Funcionalidad, fit for use.
Respuesta ajustada al peticionario, el cliente.
El cliente cambia, conoce, aprende a lo largo del proyecto.
Satisfaccin =Percepcin Expectativas.
Gestionar.
Percepciones, informar y mesurar las expectativas.
Fijar expectativas realistas.
Anlisis de la demanda e investigacin en entorno
Mercado
Estudio prensa especializada.
Movimientos del sector.
Anlisis estadstico del entorno informativo y empresarial.
Necesidad de uso, por sectores.
Situacin econmica y social.
Estudio estratgico de usos y entornos de distintos actores, inters.
Coste
Tiempo
Especificaciones (mbito y Calidad)
Parmetros bsicos
Coste
Tiempo
Especificaciones
Recursos
Satisfaccin
Ejemplos de participacin del director de proyecto
_Propiedad
_Direccin facultativa
_Ingeniera de instalaciones
_Promotor
_Ingeniera de gestin
_Contrata
Artificialmente cada proyecto es nico, pero es indispensable el anlisis de las
similitudes para as encontrar acciones de mejora en su gestin.
Las tcnicas de gestin de proyectos son parecidas en muchos casos. Las
diferencias las encontramos en el conocimiento tcnico del producto, incluso
en el proceso, pero no en las tcnicas de gestin.
En los proyectos de gran tamao, las responsabilidades recaen en empresas y
direcciones facultativas. En primer trmino dividen el proyecto reuniendo
conceptualmente distintos directores de las partes, con un organigrama que
culmina en el cliente, la propiedad.
Proyectos a liderar
Las tcnicas de gestin no dependen de la industria.
Los conocimientos del director de proyecto en parte s:
La gestin y los gestores
Proyecto farmacutico
I+D con 10 personas
Gestin de proyectos
Tcnicos Gestin de negocios
Proyecto a travs Ca. S.L.
Con una dotacin de 170
personas
Los ejecutivos con los conocimientos tcnicos pueden ser
automticamente unos buenos gestores de proyecto.
La gestin y los gestores
Gestin de proyectos
Gestin de negocios
Tcnicos
Evolucin de los sistemas de gestin de proyectos
1 ao 2-5 aos 5-10 aos
Fase I - Ad-hoc
Uso de algunas
herramientas por
parte de un jefe.
No tiene xito, pero
se repite al cabo de
un tiempo.
Empiezan a
aparecer conflictos
funcionales.
Fase II - Formal
Formacin a nivel de
toda la empresa.
Se realiza un
seguimiento de
entregables y
duracin total del
proyecto. Aparece la
figura del director del
proyecto.
Grey-Larson, 2000
Fase III - Organizacin
Orientada a proyectos.
Los proyectos se
combinan en una cartera
y estn alineados con
la estrategia.
Se equilibran los
recursos entre todos los
proyectos segn su
prioridad.
Identificacin de la necesidad
Elemento de negocio, promotor
especializado en la venta de edificios de
oficinas.
Anlisis del negocio.
El Mercado.
Estudio de los posibles clientes, target
especialmente grupos de gran tamao o
venta por propiedad horizontal.
Estudio de mercado.
Una empresa relevante necesita un
edificio de oficinas.
Oportunidad.
Estudio de oportunidad
Definicin clara y concreta del producto.
Estudio de mercado
Anlisis de la aceptacin del producto.
Plan de mrketing
Dar a conocer el producto al pblico.
Red comercial-lanzamiento
Equipo de venta, con coherencia a lo posicionado
en el plan de mrketing.
Estudio y seguimento
Anlisis de resultados.
Estudio de oportunidad
Estudio de mercado
Plan de mrketing
Red comercial-lanzamiento
Estudio y seguimento
La gestin de proyectos
Definicin
Descomposicin
en tareas
Redes PERT
Cadena crtica
Nivelado de recursos
Anlisis del riesgo
Organizacin
Liderazgo
Equipos
Aprendizaje
Conflicto
Sistema Entorno y cultura
Proyecto
Seleccin
Implementacin del Proyecto
PM
Planificar
Requisitos del cliente
Objetivos del proyecto, mbito y justificacin
Descripcin de los trabajos y paquetes de los mismos
Organizacin
Programacin
Recursos
R
e
p
r
o
g
r
a
m
a
r

Las fases de un proyecto
Entusiasmo
Accin
Consternacin
Pnico
Ofuscacin
Las cinco funciones bsicas de la gestin de proyectos
Requisitos del cliente
Planificacin y objetivos
Organizar y asignar personal
Instruir y liderar
Controlar
I
n
f
o
r
m
a
r

R
e
p
r
o
g
r
a
m
a
r

Las cinco funciones bsicas de la gestin de proyectos
PM
Aspectos importantes para gestionar los proyectos
Asegurar que se satisfacen los requisitos del cliente.
Prever las grandes ideas al estandarizar partes del proceso.
Enfocar la atencin a unas pocas tareas importantes.
Excluir duplicidad de esfuerzos.
Conservar el proyecto bajo control, durante todo el proceso.
Explotar al mximo los recursos escasos disponibles.

Al planificar deberemos tener en cuenta:

Los objetivos de proyecto y estrategias.
El ciclo de planificacin.
La previsin de un sumario del Plan del Proyecto.
PM
La planificacin establece

qu debe hacerse,
quin debe hacerlo,
cundo y con qu recursos se contar para llevar a cabo el proyecto
a ejecutar.
Uno de los factores ms importantes en la fase de planificacin del proyecto,
es la correcta determinacin de los trabajos a efectuar.
Es obvio que consiste en la descripcin escrita de todos los trminos y
problemticas a desarrollar. La complejidad vendr avalada por los deseos
establecidos por la Alta Direccin, el cliente u otros usuarios.
Ejemplo de anlisis de la planificacin
Alcance y dificultad de los trabajos
Anlisis de estudios efectuados previamente
Enumeraciones del contrato (requisitos de ejecucin)
Obligaciones de consecucin
Equipo especfico de soporte necesario
Instalaciones, equipo y servicios adecuados
Documentacin especial que se haya proporcionado
Previsin o fase de actuacin
Trabajos asignados a contratistas y terceros
Reflexiones documentadas
PM
Agentes presentes en la gestin global inmobiliaria
PM FM PRM AM
P
r
o
j
e
c
t

m
a
n
a
g
e
r

F
a
c
i
l
i
t
y

m
a
n
a
g
e
r

A
s
s
e
t

m
a
n
a
g
e
r

P
r
o
p
e
r
t
y

m
a
n
a
g
e
r

Proceso de actuacin
PM FM PRM AM PRM
Proceso de actuacin
PM
FM
PRM
AM
PRM
Agentes presentes en la gestin global inmobiliaria. MISIN
Project manager
Facility manager
Asset manager
Property manager
Dirigir, gestionar el proyecto del negocio, hasta la
entrega del edificio.
Dirigir, gestionar el edificio en su funcionamiento y servicio.
Dirigir, gestionar y controlar el edificio como activo,
rentabilidad.
Dirigir, gestionar el edificio patrimonialmente.
Propiedad
Colaborar en seleccin de equipos
redactores.
Colaborar en seleccin de constructora.
Establecer plazos en redaccin de
proyectos ejecutivos.
Establecer plazos ejecucin.
Establecer y cumplir plazos parciales
para obtencin de licencias, permisos,
servicios.
Seguimiento redaccin.
Recabar planning compromiso
constructora. Planning contractual.
Seguimiento ejecucin obras:
Plazo
Coste
Calidad
Promotor inmobiliario.
Promocin en plazo, tiempo.
Promocin en coste.
Disposicin de suelo edificable.
Tipo de suelo.
Desarrollo simultneo.
Desea realizar una promocin de
viviendas.
Dispone de estndares de calidades.
Externaliza redaccin de proyectos
ejecutivos.
Externaliza construccin.
Externaliza gestin proyecto.
Promocin inmobiliaria condicionantes y objetivos
Objetivo,
justificacin
del mbito
Especificaciones Descripcin de
trabajos
Estructura,
descomposicin de
trabajos
Paquetes de
trabajo
Aprobacin de
tareas y entrega
Tiempo

Cliente
Programa de
trabajo
Maestro fechas de ejecucin
Estudio de
necesidades
Reciclado
Presupuesto
Flujo de trabajo del plan
Plazo
Coste
Calidad
PM
Redaccin del proyecto
Atender el proyecto desde una primera fase, cuanto antes, admite el modelizar y
programar el proyecto.
Participacin en proyecto.
El partir de la documentacin clara y concreta de peticin cuanto antes, provoca el
que se desarrollen las actividades de todos los agentes participantes, con el objetivo
de proponer un modelo de actuacin para el resto del proyecto.
Anlisis de viabilidad o alternativas.
Estudio de programacin.
Propuesta conceptual distribucin reas.
Anteproyecto.
Proyecto Bsico.
Proyecto Ejecutivo.
Debe planificarse y programarse el remate con entrega del
proyecto constructivo.
Debe evaluarse la necesidad de coordinacin de los equipos
redactores, decidir al respecto (encargo completo, especialistas
estructuras, arquitectura, instalaciones).
PM
PM
PM
El equipo redactor de un proyecto de edificacin
Tcnico Redactor Proyecto. Legislacin.
Simplificacin: Edificacin-Arquitecto Sup.
En fase obra, DF=DO+DE
En la prctica es necesario Arq.Tcnico, ingeniero edificacin.
Colaboradores habituales
Estructurista.
Ingeniera instalaciones (DT).
Geotecnia y topografa (menos habitual de lo deseable).
Consultores posibles
Fachadas (muro cortina, GRC, fachada ventilada).
J ardinera.
Estanques.
Centros de Proceso de Datos, situados por lo general
inmediatamente debajo de los anteriores estanques.
Interrelaciones: todas las posibles.
PM
PM
Agbar. Direccin de proyecto, a travs de un simple documento de alcance,
interpretando el detalle a travs del proyecto y direccin de obra.
Inquilino con opcin de compra.
Layetana. Direccin de proyecto, direccin de obra, defensa como propiedad.
Direccin facultativa, Arquitecto Atelier Jean Nouvel
Taller B-720 Arquitectura
Ingeniera Gepro
Constructor UTE Dragados Emte Axima. Oficinas tcnicas de soporte,
estudio de unidades fuera de presupuesto, control de costos etc.
PM
Cliente
Promotor
Agbar. Direccin de proyecto, Master
Layetana. Direccin de proyecto,
venta por documento de alcance
Direccin facultativa, Arquitecto Atelier Jean Nouvel
Taller B-720 Arquitectura
Ingeniera Gepro
Constructor UTE Dragados Emte Axima
Oficinas tcnicas de soporte
PM
PM
PM
PM
El cliente opina que el estrecho
vnculo que le une a Barcelona, como
suministrador de agua durante aos,
le obliga a construir un edicio de
gran nivel, como un regalo para la
ciudad.
Trabajar con un arquitecto de mucho prestigio, como es el caso de Nouvel, influye, en
gran medida, en la dificultad de la direccin fsica del proyecto:
Se distancia del detalle de la obra.
Atiende las consultas de forma anrquica y condiciona a sus ayudantes.
Sugiere cambios en partidas importantes, en el ltimo momento.
Intenta presionar a los ms altos niveles de la organizacin.
La gestin de los procesos en los que interviene es muy difcil, malos resultados.
Estructuras
D.l.Proyectos
Miembros
equipo
Constructora
Fase 1
Equipo
Redactor
Responsable
Redaccin
Instalaciones
Consultor
Muro Cortina
Constructora
General Fase 2
Instaladora
Saneamiento
Instaladora
Clima
Instaladora
Electricidad
Propiedad
Decisor
Propiedad
Dinamizador
PM
Objetivos
Coste del proyecto
Suma (conceptos imputables)
Sistema costes
Prescripciones proyecto:
Caractersticas tecnolgicas
Caractersticas arquitectnicas
Caractersticas procesos aplicados
Plazo proyecto
Lapso (t=O;t=FIN)
Hitos de control, referencias
Caractersticas de un Proyecto de Construccin
Carcter no cclico. Siempre nuevo.
Con una duracin en el tiempo. Inicio-fin.
Con objetivos establecidos, planificacin estratgica.
Concurrencia de mltiples personas, tcnicas diferentes.
Complejidad. Afecta a varias reas/disciplinas.
Empleo de recursos heterogneos.
Un Proyecto de Construccin es un Proyecto

Project Manager
Recordemos:
Direccin integrada de Proyectos.
Concepcin global y completa del Proyecto.
Dirigir, asumiendo como propios los objetivos.
Integrando en el Proyecto los recursos necesarios.
Escenario: complejidad con necesidad de coordinacin.
Plazo
Coste
Calidad
Objetivos
La diferencia entre PERT y CPM estriba en la forma en que se representan. En el
PERT, la ms antigua de las tcnicas, se pone el nfasis en el tiempo, colocando las
tareas sobre las flechas. En el CPM, el nfasis se pone en las tareas, colocando
stas dentro de crculos o rectngulos.
Anlisis de tiempos y costos
Grficos PERT / CPM
PERT CPM
H
A
B
E
G
C F
E
H
A
B
G
D
C
F
Fin
El camino crtico es el espacio ms largo entre H y G
Caminos entre H y G H,A,E,G H,B,E,G H,C,F,G
Actividad ficticia
Ejercicio PERT
Actividad Duracin Anterior
A
B
C
D
E
F
G
H
I
2
3
2
3
5
2
6
2
4
-
A
B
-
D
E
D
G
C,F,H
A B C
E I
D
F
G H
Fin
Inicio
Adelante
Atrs
A,2 B,3 C,2
E,5 I,4
D,3
F,2
G,6 H,2
Fin
Inicio
2
0
0
0
0 3
3
3
3 9
9 9
9 11
11
11
11 15
15
3
4 9
8
2
6 9
5
8
9 11
10
5
9 11
7
4 6
15
A,2 B,3 C,2
E,5 I,4
D,3
F,2
G,6 H,2
Fin
Inicio
Adelante
Atrs
A,2 B,3 C,2
E,5 I,4
D,3
F,2
G,6 H,2
Fin
Inicio
2
0
0
0
0 3
3
3
3 9
9 9
9 11
11
11
11 15
15
3
4 9
8
2
6 9
5
8
9 11
10
5
9 11
7
4 6
15
Ejercicio PERT
Clculos en tabla - Diagrama Gantt
EDT
Anterior
A
B
C
D
E
F
G
H
I
1

2

3

4

5

6

7

8

9

1
0

1
1

1
2

1
3

1
4

1
5

1
6

1
7

1
8

1
9

2
0

Personal - input directo de la mano de obra en las actividades.
Formacin - del personal propio, subcontratado,
Materiales - consumibles y otros usados en el proceso.
Uso de equipos - alquileres,
Desplazamientos - Transporte, per-diems,
Costes indirectos - Telfono, intrpretes, desplazamientos,
Gastos Generales - Provisin de espacio de oficina, soporte
legal, directivos,... (operativa de la trastienda/sede central).
Coste
Honorarios
Subsistencia per-diem
Gastos directos
Materiales consumibles
Reembolsables
Gastos de viajes
Equipos
Contingencias
Cuestiones a aclarar
Qu sucede con los fondos
que quedan al finalizar un
perodo de contabilizacin?
Qu puede hacerse cuando
los fondos destinados a una
categora se han agotado y
las actividades del proyecto
an precisan ms fondos en
esa categora?
Estimacin de coste
Actividad Tiempos
horas
Operario
15 /hora
Conductor
20 /hora
Encargado
25 /hora
Otros costos
5
2
1
2
7
1
Preparacin
Trasladarse al lugar
Revisar los trabajos
Regresar
Evaluacin
Presentacin
75
30
15
30
105
-
255
-
40
20
40
-
-
100
125
-
-
-
175
25
325
120
10
-
20
30
20
200
320
80
35
90
310
45
880
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
Actividad
Proyecto,
ejemplo
proceso de
programacin
de gastos en
base al
presupuesto
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
presupuesto
Presupuesto acumulado
presupuesto
m
e
s

4 15
4 10
3 17 8 4
4 9 3 12
6 11 15 3 3 1
9 4 4 2
18 14 18 18
18 7 5 1
28 14
19
14
32
28
51
39
19
68
31
42
343
7 7 18 12 7
4 22 27 19 20 36 57 40 41 28 34 15
4 26 53 72 92 ..
Descripcin de los trabajos y paquetes de los mismos
La paquetizacin tiene como objetivo desarrollar la ejecucin de forma
ms efectiva y operativamente con mayor funcionalidad.
Fase 0
Cimentaciones
Fase 1
Estructura y arquitectura (aseos,
suelo tcnico, falsos techos)
Climatizacin
Instalaciones electricidad, voz y
datos y otras
Sistemas envolventes, exterior
lamas
Proyectos a cargo de AGBAR
Fase 2
Acabados
Proyecto Auditorio
Proyecto Cafetera
Proyecto Interiorismo plantas
direccin
oficinas
Ejemplo
Ejemplo
Ejemplo
Fase 0
Cimentaciones
Fase 1
Estructura y arquitectura (aseos,
suelo tcnico, falsos techos)
Fase 2
Climatizacin
Instalaciones electricidad, voz y
datos y otras
Fase 3
Sistemas envolventes, exterior
lamas
Fachadas
Fase 4
Acabados, interiorismo
Proyectos
Edificio 1,2,3,4
Proyectos a cargo de AGBAR
Proyecto Auditorio 1,2,3,4
Proyecto Cafetera 1,2,3,4
direccin 1,2,3,4
oficinas 1,2,3,4
Distribucin paquetes Torre AGBAR
Es obvia la posterior licitacin o
concurso por paquetes a las empresas.
La paquetizacin tiene como objetivo desarrollar la ejecucin de forma
ms efectiva y operativamente con mayor funcionalidad.
Contratacin por paquetes
Por lo general, los paquetes se pueden adjudicar.
_Contrato por ramos industriales - Figura de coordinacin - promociones pequeas
_Contrata general
_Contratos en UTE - Unin temporal de empresas
Ejemplo de contratacin por paquetes
UTE Dragados + Emte + Axima
Fase 0,1,4 Fase 2 Fase 2
Fase 3, 4 Industriales
La paquetizacin favorece en
gran medida la claridad en la
contratacin.
Fases de Definicin y Desarrollo
Fase de definicin
La antecedente, que culmina con un proyecto definido, y que permite
poner a cero el contador para contrastar el objetivo de plazos.
Fase de desarrollo del proyecto de construccin
Diseo (proyecto constructivo)
Construccin del edificio
Entrega (recepcin obras + dejar listo para uso)
Etapa de redaccin
Etapa de validacin
Etapa de contratacin
Etapa de ejecucin
Etapa de recepcin y garanta
t = t
0

Se desarrolla el proyecto
(dotado de definicin y encargo)
t = t
fn
Seguimiento de la Redaccin y Validacin del Proyecto
Objetivos bsicos
Garantizar que el diseo es el requerido, en el precio y plazos
establecidos.
Garantizar que el proyecto redactado es correcto e inmediatamente
ejecutable.
Abarca las dos primeras etapas comentadas:
Etapa de Redaccin del Proyecto
Etapa de Validacin del Proyecto.
Afrontar el proyecto desde una primera fase, cuanto ms temprana
mejor, permite modelizar y programar el Proyecto.
Partiendo de la documentacin en su estado embrionario en la
redaccin, permite planificar y programar las actividades de todos los
agentes intervinientes, con el objetivo de proponer un modelo de
actuacin para el resto del Proyecto.
Validacin de proyecto
El Proyecto Ejecutivo producto de la etapa anterior debe ser auditado por una Oficina
Tcnica independiente del equipo redactor, bajo la coordinacin del PM. Se revisarn
diferentes aspectos del proyecto, con la finalidad de comprobar que es correcto,
completo y ya ejecutable.
Son reas objeto de revisin, las siguientes:
Caractersticas estructurales significativas.
Anlisis de sistemas constructivos especificados.
Determinacin de sistemas constructivos pendientes de redaccin.
Anlisis de detalles de obra especificados y pendientes de generar.
Acabados.
Anlisis de instalaciones, para determinar si son completas,
su desarrollo,
requisitos de obra civil, congruencia con la estructura

Para reduccin de riesgos en Presupuesto:
Tanteo de la Medicin.
Tanteo de los Precios.
Comprobacin de Unidades de Obra.
Comprobacin de ajuste de las Unidades al Pliego de Condiciones.
Tcnicas.
Contratacin
Objetivos
Asesoramiento y apoyo tcnico en la gestin de compras-licitaciones.
Recordar la paquetizacin adecuada.
Gestin de licitacin y concurso de propuestas de contratacin.
Reduccin de costes, va concurrencia, va gestin paquete.
Es sta una fase para el posicionamiento de costes y plazos,
respecto a la paquetizacin aceptada.
Segn los aspectos especficos del proyecto, debe prestarse
el apoyo tcnico necesario para:
_La peticin de ofertas,
_la confeccin de comparativos homogeneizados,
_la formulacin de propuestas de contratos,
_la redaccin de pliegos, actos de apertura e informes
tcnicos, respecto a lo descrito.

Contratacin aportaciones
El PM debe aportar propuestas de aspectos a incluir en las contrataciones.
Definir la estrategia para programar la gestin de contratacin.
Existen otros aspectos contractuales que deben ser analizados, siempre
en funcin del paquete y de los requerimientos y necesidades.
Privados, tipo de contrato, por precio cerrado, llaves en mano, tanto
alzado, por precios unitarios, segn oferta. Especificar.
Administraciones, a lo dispuesto en la normativa de la administracin
correspondiente.
PM
Objetivos
Conocer, controlar e influir en los procesos necesarios de la ejecucin obra para:
Informar
Posibilitar
Reconducir, en relacin a objetivos coste, plazo, calidad
Etapa de ejecucin
PM
Flujo de informacin, canales definidos y operativos.
Implementacin de mecanismos de coordinacin:
_Mecanismos de control
_Visin global del Proyecto
Etapa en la que se ejecuta la obra, incluyendo los antecedentes
(servicios afectados y otros) que posibilitan la entrada de contratistas.
Liderazgo de un equipo pluridisciplinar. PM
Etapa de ejecucin
Organizacin y control de la ejecucin
Estudio previo, existencia o no de contratista general: accesos, ayudas, medios
de elevacin, cuadros elctricos, vallado, seguridad del recinto.
Coordinacin de contratistas.
Coordinacin de interfases (fronteras entre contrataciones).
Control de calidad de la ejecucin.
Control de la produccin.
Coordinacin de pruebas, puesta en marcha y entrega.
PM
Recepcin y etapa de garanta
Garantizar la correcta documentacin de la obra construida, con especial
atencin a la correcta y completa documentacin de las modificaciones.
Compilar a lo largo de la obra toda la documentacin para la redaccin de
los proyectos segn lo construido.
Articular la correccin de deficiencias o no conformidades que persistan
despus del final de la obra.
En toda la prestacin del servicio deben emprenderse acciones orientadas a
resolver las deficiencias funcionales o constructivas que puedan haber en la
construccin, organizando a tal efecto los diversos agentes que intervengan
en el proceso, incluidos los contratistas.
Incluye la correcta transmisin de la informacin documental, fichas tcnicas,
homologaciones, procesos constructivos, modificaciones, etc., para poder
incorporar en la documentacin as built la obra realmente construida, con total
fidelidad.
Etapa de redaccin
Etapa de validacin
Etapa de contratacin
Etapa de ejecucin
Etapa de recepcin y garanta
PM
Recepcin y etapa de garanta

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