Droit Civil

Licence 1 - Science Politique/Droit

Universit Jean Moulin Lyon 3 - Semestre 2 - 2010/2011
Droit Civil
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Premier thme : Introduction au droit
des biens
C'est une branche du droit civil patrimonial. Quels sont juridiquement les
droits qu'une personne peut detenir sur des biens ? Le droit fonctionne par
catgorie juridique, et chaque catgorie juridique est soumise a des rgles
juridiques particulires.
I) La notion de bien
A) La distinction entre choses et personnes
Catgories impermables donc pas d'intermdiaire entre bien et personne.
Difficult du point de vue de la patrimonialisation des lements du corps humain,
donc on ne sais pas comment classer : cas de l'embryon et du foetus avec aussi
questions de la recherche sur les embryons surnumraires. Autre problme vis a
vis de l'animal qui est une chose, un meuble gnralement mais statut particulier
car c'est un etre vivant : il eiste en droit des infractions pnales qui rprime les
mauvais traitements sur les animau.
B) La distinction entre choses et des biens
!ermes de chose et de bien ne sont pas eactement sinonyme en droit. "n
dit qu'il n'y a que les choses qui peuvent etre appropri de manire prive et qui
peuvent presenter une certaine utilit pour la personne, qui pourront etre appel
bien. #es biens sont les choses que l'on peut s'approprier. !outes les choses ne
sont pas des biens mais en revanche, tout les biens sont des choses. #e bien est
une chose qui peut devenir un ob$et de droit. Distinction pas compltement tanche
car par eemple la mer ne peut pas etre un bien mais une partie de cette chose, le
sel peut etre appropri. #e bien eiste que si il peut avoir une valeur patrimoniale.
II) La notion de patrimoine
horie du patrimoine develloppe en droit fran!ais par deu" auteurs # $ubr%
et &au. 'volution de cette thorie par la suite.
A) La nature du patrimoine
Dfinition selon Aubry et %au : &#'ensemble des biens d'une personne
envisags comme formant une universalit de droit.&. #e patrimoine est une
universalit de droit car il comprend tout les biens prsent et futur d'une personne.
#e patrimoine est avant tout un contenant. A cot, en droit, il eiste des
universalits de faits qui se dfinissent comme un ensemble d'lements actifs qui
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ont une destination commune et qui sont assemble par la volont de l'homme en
vue d'un rapport $uridique. !out patrimoine comprend tou$ours deu aspects : un
aspect actif qui reprsente les biens que l'on dtient et les crances que l'on nous
doit, l'avoir, et un aspect passif avec toutes les dettes a l'gard d'une autre
personne. 'n droit l'actif et le passif sont li de manire indissoluble ( article )*+)
du Code Civil.
B) Les fondements du patrimoine
#e fondement de la personne : thorie traditionnelle d'Aubry et %au fond sur
l'unit et ralis par la personne elle meme. #e patrimoine et une manation de la
personne $uridique donc seul une personne peut detenir un patrimoine. Cela revient
a impliquer deu principes de base : le principe d'inalinabilit du patrimoine donc
le patrimoine est indissociable de la personne, le patrimoine ne peut pas etre
transmis de son vivant : intransmissible entre vifs. Aprs dcs, succession
possible. Deuime principe, principe d'indivisibilit du patrimoine,d'unit du
patrimoine donc toute personne ne peut avoir qu'un seul patrimoine et en a
forcement un.
#e fondement de la finalit : thorie classique trop rigide donc nouvelle
thorie develloppe au --me sicle : thorie du patrimoine d'affectation. #e
patrimoine est un ensemble de biens affects a des buts particuliers. #a personne
n'est plus le support du patrimoine donc plusieurs patrimoines possibles et
possibilit de ceder un patrimoine de son vivant. .rise en compte de cette nouvelle
thorie et a$out d'eception au principes de la thorie classique : la notion de
fondation, qui est la possibilit d'affectation de bien a la ralisation d'une oeuvre
d'interet gnral. Deuime eemple, la notion de fiducie qui est une technique
introduite par une loi de )**/ et permet de crer un patrimoine spcifique et qui est
distinct de son patrimoine personnel et qui va etre affect a une personne, le
fiduciaire, qui va etre charg de gerer et d'administrer les biens ( article )*00 du
Code Civil.
III) Les classifications des biens
A) La distinction entre meuble et immeuble
Distinction essentielle en droit des biens : la summa divisio du droit des
biens. Article 102 du Code Civil : &!out les biens sont meubles ou immeubles.&.
Distinction qui n'appartient qu'3 la loi et non a la volont des parties. Cette
distinction trouve son origine dans le droit romain avec critre de fiit et immeuble
comme valeur suprieure par rapport au meubles : res mobilis res vilis. 'n 04*5,
le code civil prcise cette distinction et va tenir compte a la fois du critre physique
et a la fois du critre conomique. Cette distinction fait l'ob$et d'un certain nombre
de critiques par la doctrine car certains auteurs montrent que la frontire entre
meubles et immeubles tend a ce dplacer, avec par eemple meuble ayant une
valeur conomique plus importante qu'un immeuble. #a distinction reste la
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distinction du droit des biens. Critres de la distinction : tout ce qui n'est pas
immeuble est meuble, donc la catgorie des immeubles est strictement dfinie et
limite, en revanche, la catgorie des meubles est potentiellement ouverte, donc
illimite. .our la question de la qualification d'un bien, il faut voir si c'est un
immeuble.
1) Les immeubles :
Dcrit dans l'article 10/ du Code civil. 6l eiste trois catgories d'immeubles.
#a cour de cassation, 7eme chambre civile du )2 8uin 0++0, a rappell que la
nature immobiliaire ou mobiliaire d'un bien est strictement dfinie par la loi donc la
volont des parties est sans incidence sur cette nature. Certains auteurs critique
cette rgle et propose de combiner a la fois la volont des parties avec des critres
conomiques ou intellectuels pour pouvoir modifier la nature $uridique d'un bien.
#es immeubles par nature : Article 104 a 1)7 du Code Civil. Critre principal de la
notion de fonds de terre et tout ce qui va venir s'incorporer a ce fonds de terre.
Doyen Carbonnier : &Ce qui fait l'irrductible nature de l'immeuble, c'est la terre.&.
#e sol est le bien immeuble par nature, le sous sol et tout ce qui est
construit,incorpor et plant sur ce sol. Article 1)7 a$oute un dispositif spcifique,
les immeubles par incorporation : tout les biens insparables du batiment
9conduites d'eau etc...:. ;uand l'incorporation prend fin, le bien devient un simple
meuble.
#es immeubles par destination : on va considerer certains meubles comme des
immeubles car il sont attach au fonds par le propritaire du fonds pour le service
de l'immeuble, l'eploitation de l'immeuble ou l'ornement de l'immeuble. <euble qui
devient immeuble par fiction $uridique, avec application de la rgle de l'accessoire
qui suit le principal. .rvu au articles 1)5 et 1)1 du Code Civil. Deu sortes
d'immeubles par destination : les biens qui sont affects au service ou 3
l'eploitation d'un fonds dans l'article 1)5 et les biens qui sont attachs au fonds 3
perptuelle demeure dans l'article 1)1.
.our pouvoir utiliser cette rgle, certaines conditions cumulatives a remplir : il
doit s'agir d'un meuble par nature, le bien doit etre lui meme un immeuble par
nature, le meuble et l'immeuble doivent appartenir au meme propritaire au
moment de la question de leur qualification donc unit ou identit de maitre et enfin
dernire condition, il doit eister un rapport de destination entre le meuble et
l'immeuble donc soit le meuble est au service de l'immeuble soit il est attach a
perptuelle demeure 3 l'immeuble : arret d'Assemble plnire de la cour de
cassation du 01 Avril 0+44, affaire des fresques. #e rapport de destination peut etre
soit ob$ectif soit sub$ectif, ob$ectif quand il rsulte de la loi 9critres au dessus dans
l'article 1)1 avec attache a perptuelle demeure:, sub$ectif quand il rsulte d'une
convention donc volont des parties, on parle de destination conventionnelle. Dans
tout les cas, il doit y avoir une relle union entre le meuble et l'immeuble, quelle soit
matrielle, intellectuelle 9ornements intgrs: ou conomique donc indispensable.
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#'interet de cette fiction $uridique est en matire de saisie, et en matire de saisie
9comme pour vente:, on va parler de force attractive de l'immeuble.
#es immeubles par l'ob$et auquels ils s'appliquent : catgorie dfinie a l'article 1)2
du Code Civil. Ce sont tout les droits qui portent sur l'immeuble soit pour en
revendiquer la proprit soit pour en user en concurrence d'autres personnes. Ce
sont des droits incorporels qui ont un rapport troit avec l'immeuble et vont etre
aussi considr fictivement comme des immeubles. "n trouve tout les droits rels
immobiliers comme l'usufruit, les servitudes, le droit d'usage et d'habitation etc...
<ais aussi toutes les actions immobiliaires en $ustice.
=i le bien en question ne rentre pas dans l'une de ces catgories, il doit etre
qualifi obligatoirement de meuble.
2) Les meubles
Critre de la mobilit mais pas suffisant car il faut tenir compte de la rgle
prcdente sur les immeubles en plus. #es meubles sont noncs par l'article 1)/
du Code Civil : deu catgories lgales de meubles, ceu par nature et ceu par
determination de la loi, mais en plus la $urisprudence a a$out les meubles par
anticipation.
#es meubles par nature : dfinie par l'article 1)4 du Code Civil. A l'origine, le critre
de mobilit avait une place prpondrante, et permettait de distinguer les choses
animes et les choses inanimes. #e critre de mobilit a t prcis par le
lgislateur et il a tablit une distinction au sein meme de la mobilit : soit le meuble
a une facult intrinsque de se dplacer 9animau:, soit une facult etrinsque de
se dplacer et ce sont les choses inanimes. .our les animau, qui peuvent
cependant etre des immeubles par destination, ce sont des meubles par nature. #a
qualification $uridique des animau est discute : en $urisprudence, quand un
animal dcde, les $uges indmnise le pr$udice matrielle mais aussi une sorte de
pr$udice morale. De plus, il y a un certain nombre d'arret des annes 4* qui avait
statu sur la garde de l'animal en matire de divorce. 'n droit positif, rponse par
une directive europenne qui confirme que l'animal est un bien meuble par nature.
%apport sur le statut $uridique de l'animal de <ai )**1, avec volont de prise en
compte la sensibilit de l'animal et donc de crer une catgorie nouvelle , ou un
alina spcifique pour eu. Deuime sous catgorie, les choses inanimes :
catgorie dcrite au articles 170 a 175 du Code Civil. "n trouve plusieurs type de
meubles : les meubles meublant donc qui serve a l'usage et a l'ornement d'un
appartement, les fluides donc comme le courant lctrique, le ga> etc... on a$oute
les engins flottant ou volant et enfin tout les matriau soient qui proviennent de la
dmolition d'un immeuble soit qui vont servir a la construction d'un immeuble.
#es meubles par dtermination de la loi : ils sont dfinis au articles 1)+ et 17* du
Code Civil. Ce sont des crances donc des obligations,actions qui vont porter sur
des meubles. Ce sont des biens incorporels 9droit intelectuel etc...:. =ymtrique
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avec immeubles par l'ob$et auquels ils s'appliquent.
#es meubles par anticipation : uniquement $urisprudentielle pour crer un paralle
avec les immeubles par destination. Ce sont des immeubles tou$ours attachs a la
terre mais qui sont destin a etre prochainement spar de l'immeuble 9rcolte:.
Considration de ces immeubles fictivement comme des meubles parce qu'on tient
compte n'ont pas de leur nature actuelle mais en tenant compte de leur nature
future. "n va anticiper sur la destination future du bien d'ou le nom de cette
catgorie. 'lements dans le code civil a l'article 17). .our utliser cette fiction
$uridique, il faut runir trois conditions cumulatives : il faut l'intention des parties de
sparer le bien du sol 9intention de mobiliser l'immeuble:, il faut dmontrer le
caractre rel et srieu de cette intention donc volont de sparation certaine
sinon risque de fraude au droit des cranciers, il faut que la sparation devra se
faire dans un bref dlais. =i ces trois conditions sont runis, l'immeuble devient
fictivement un meuble par anticipation et toutes les oprations $uridiques qui vont
porter sur ce biens seront qualifi d'oprations mobilires.
B) Les classifications secondaires
1) La distinction entre bien corporel et bien incorporel
Critre de la nature des biens. ?istoriquement, on ne prenait en compte que
les biens corporels. .rogressivement, catgorie des biens incorporels va eploser.
#es biens corporels sont les biens qui peuvent etre apprhend physiquement par
l'homme, ce sont des biens tangibles. #es biens incorporels sont des crations de
l'homme et qui ne peuvent pas etre concrtement apprhendes 9essentiellement
des droits:. Critre d'eistence par son utilit conomique. Cela recouvre tout les
droits qui portent sur des biens corporels, toutes les actions en $ustice et toutes les
proprits intellectuelles ou industrielle qui n'ont pas pour ob$et des choses
physiques 9fonds de commerce etc...:.
2) La distinction entre les biens fon!ibles et les biens non fon!ible
#es biens fongibles ou chose de genre sont des choses qui sont quivalentes
entre elles donc interchangeable. #e bien fongible par ecellence est l'argent.
Article 0141 du Code civil : les choses de genre sont celles qui appartiennent 3 une
espce mais qui ne sont pas individualises et donc il faudra obligatoirement isoler
ces choses avant de les vendres. A l'inverse, les biens non fongibles ou corps
certains sont les biens individualiss par leur nature ou par les choi qui sont fait
9tableau par eemple:. 6ci il est possible parfois de tenir compte de la volont des
parties et elles vont pouvoir rendre fongibles des choses qui naturellement ne le
sont pas mais en choississant de faire abstraction de certaines qualits du bien
9animau par eemple:.
") La distinction entre les biens consomptible et biens non consomptibles
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#es biens consomptibles sont les biens que le peut utiliser quand les
detruisant, soit une destruction physique 9aliments: soit une destruction $uridique
9argent:, on parle de biens 3 usage unique. #es biens non consomptibles sont les
biens qui peuvent etre utilis sans destruction donc utilisation rpte meme si il
peut perdre de la valeur 9voiture:, on parle de bien persistant. Depuis 0*,)* ans, il y
a une catgorie intermdiaire qui 3 emerg qui est la catgorie des biens de
consommations donc dvalorisation par l'usage sans destruction immdiate
9voiture avec amortissement par eemple pour une socit:.
#) La distinction entre les biens publics et les biens priv$s
Critre par rapport 3 l'appropriation des biens. #a distinction droit prive droit
public rentre dans le cadre des biens et est prsent dans les articles 17/ 3 15) du
Code Civil. "n spare d'un cot les biens privs qui est gouvern par le principe de
libre disposition alors que du cot des biens publics qui appartiennent au
personnes publiques donc 'tats, collectivits territoriales etc... avec principe
d'indisponibilit des biens. #e domaine public comprend de manire gnrale tout
les meubles et les immeubles qui sont affects 3 un interet gnral et qui font
l'ob$et d'un droit de proprit particulier par les personnes publiques . !out les biens
du domaine public sont en principe indisponibles, inalinables et sont
imprescriptibles.
%) La distinction entre les biens appropri$s et les choses non appropri$es
#'appropriation est le critre principal. @iens appropris vu en droit de
proprit. =ur les choses non appropries se divisent en trois catgories de
manire classique : les res nullius sont els choses qui n'ont $amais t appropries
mais qui sont susceptibles d'etres appropries un $our 9animau sauvages,
poissons etc...:. C'est ce que l'on appelle aussi les choses sans maitres qui
peuvent etre appropries ds lors quelles ne sont pas sur une proprit prive ou
attribue 3 l''tat. #a deuime catgorie sont les res communes donc choses
communes, ce sont des choses qui appartiennent 3 tous mais dont nul ne peut se
l'approprier. #'usage est commun 3 tous mais pas la proprit 9l'air, l'eau de mer
etc...:. !roisimes catgories, ce sont les res derelictae donc des choses qui ont
t appropries mais qui ne le sont plus car elles ont t abandonn avec intention
de s'en sparer 9dtritus etc...:.
Parenthse
6l eiste en ce moment un pro$et de rforme du droit des biens : il s'inscrit
dans un courant de modernisation de tout le droit civil. 6l y a un groupe de travail
qui s'est runi et qui a remis au Aarde des =ceau un avant pro$et de rforme du
droit des biens datant de novembre )**4. 6l se caractrise par un ob$ectif de
privilgier une approche pragmatique et de mettre 3 $ours les apports de la doctrine
et de la $urisprudence. !rois grandes lignes directrices : une volont de
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simplification et de clarification, une volont d'innovation avec dans l'ventuel futur
article 10+ du Code Civil : le patrimoine d'une personne est l'universalit de droit
comprenant l'ensemble de ses biens et obligations, prsent et avenir, l'actif
rpondant au passif. !oute personne possde un seul patrimoine. 'nfin une volont
de cohsion car beaucoup de rforme ont t adopt ou sont en cours donc prise
en compte des nouvelles rgles.
&hme 2 : La propri$t$ individuelle : la notion
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de droit de propri$t$
Les biens peuvent faire l'objet de droit et ces droits vont permettre ( une
personne ou plusieures personnes d'avoir sur ces biens, un pouvoir direct et
immdiat.
I) Introduction
A) La distinction entre droit r$el et droit personnel
1) Pr$sentation de cette distinction
#e droit rel : un droit rel est un droit qui met immdiatement et directement
une personne en relation avec une chose. 6l relve du droit des biens. "n dit que
c'est un lien entre un su$et de droit et un ob$et de droit. #e droit rel principal c'est le
droit de proprit. 6l a un caractre absolu donc il est opposable a toute personne,
erga omnes. #e nombre de droit rel est strictement dfini et limit par la loi. Dans
l'avant pro$et de rforme du droit des biens, le groupe de travail a propos un
ventuel article 1)) du Code Civil.
#e droit personnel : il peut se dfinir comme le droit qu'3 une personne
appell le crancier, d'eiger une prestation auprs du dbiteur, une obligation de
donner, de faire ou de ne pas faire. Ce droit relve du droit des obligations. #e droit
personnel n'a qu'un caractre relatif donc le lien de droit n'est obligatoire qu'entre le
crancier et le dbiteur et non pas 3 l'gard de tous. #es droits personnels peuvent
etre multipli pratiquement 3 l'infini, sous rserve de respecter l'odre public et les
bonnes moeurs. Dans l'avant pro$et de loi : Article 1)7 du Code Civil.
2) Les criti'ues de la distinction
Critique par la doctrine depuis la fin du -6-me sicle. Distinction de 5
grands courants. .laniol et la thorie personnaliste ou sub$ective qui date de la fin
du -6-me sicle : selon cette thorie, tout les droits sont personnels, il n'eiste
que des rapports de droit entre deu personnes et droits rels comme varit des
droits personnels. =aleilles, fin -6-me, lui dveloppe une thorie raliste ou
ob$ective et dit que tout les droits sont rels mais soit ils portent sur la valeurs d'un
bien soit ils portent sur la valeur d'une prestation 9donc incorporation droit
personnel dans droit rel:. !roisime mouvement avec Ainossar qui date des
annes 0+2*, il propose une nouvelle dfinition du droit de proprit : le droit de
proprit n'est pas le pouvoir d'une personne sur une chose mais c'est une relation
d'appartenance par laquelle une chose appartient 3 une personne, il faut donc
parler de proprit des crances. Dernier courant, c'est une proposition de Benati
9lyon 7: avec une thse datant des annes 4* : il prtend que la proprit n'est pas
un droit rel et la proprit n'est pas un bien, c'est seulement une technique
$uridique par laquelle une personne va tablir un rapport privatif sur tout les biens
qui lui appartient. 'n droit contemporain, des auteurs proposent de conserver la
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distinction entre droit rel et droit personnel mais en crant une troisime catgorie
qui permettrait de tenir compte des situations intermdiaires avec la cration des
droits intellectuels donc activits de l'esprit et activits professionnelles : par
eemple le droit d'un auteur sur son oeuvre, en ralit sa n'est ni un droit rel car
tant moral et ni un droit personnel car on ne peut pas eiger une prestation d'une
autre personne.
Au$ourd'hui, la $urisprudence applique la distinction classique entre droit rel
et droit personnel. A l'intrieur des droits rels, on trouve les droits rels principau
donc droit de la proprit et demembrement du droit de la proprit et les droits
rels accessoires donc les garanties des crances comme l'hypothque par
eemple, et ces droits rels accesoires fait partie du droit des surets 97eme
anne:.
B) Pr$sentation !$n$rale du droit de propri$t$
#e droit de proprit est le seul droit rel principal complet. Ce droit de
proprit est un pouvoir souverain et absolu qui appartient 3 une personne sur un
bien. Ce droit de proprit eistait d$3 dans le droit romain et a t affirm dans la
DD?C de 0/4+. #e legislateur propose une dfinition du droit de proprit dans
l'article 155 du Code Civil. #e droit de proprit est un droit 3 valeur
constitutionnelle, dcision du 02 $anvier 0+4) par le Conseil Constitutionnel par
rapport 3 la nationalisation d'entreprises : le droit de proprit est une garantie
essentielle pour la libert et pour les droits de l'homme donc le lgislateur ne pourra
apporter des limitations 3 ce droit que dans l'interet gnral. Ce droit de proprit
est garantie au niveau europen notamment par un Arret de la Cour 'D? du 07
8uin 0+/+ qui dit que l'article 0 de la Convention 'D? reconnait 3 chacun le droit au
respect de ses biens et garantie donc en substance le droit de proprit. Dans
l'avant pro$et de rforme de droit des biens : ce serait l'article 175 du Code civil
avec avantage de prise en compte de l'volution de la doctrine et de la
$urisprudence et en mettant l'accent sur les limites et les caractres du droit de
proprit.
II) Les attributs du droit de propri$t$
Article 155 du CC : c'est le droit de $ouir et de disposer des choses de la
manire la plus absolue qui soit. A$out dans l'article 151 : pas de contrainte de
ceder sa proprit. #a combinaison de ces deu articles fait dire que c'est un droit
inviolable et sacr. .ar rapport au droit d'usage de la proprit qui est le pralable
au deu articles prcdent. 6ls faut que ces trois attributs soient runis pour que le
droit de proprit soit complet.
A) Le droit d(user du bien : l(usus
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#a premire possibilite est de se servir de son bien pour tout les usages
possibles. #'usus peut etre dfinie comme la facult d'utilisation du bien sur lequel
porte le bien. Deu aspects de l'usus : l'aspect positif correspond au droit pour le
propritaire de se servir de la chose comme il l'entend. Cette libert est
discrtionnaire. Dans certaines hypothses, l'usus va pouvoir se confondre avec
l'abusus et notamment par rapport au bien consomptible. Dans certains cas, l'usus
n'est pas possible, c'est le cas des biens incorporels 9parts socials etc...:. #'aspect
ngatif correspond au droit de ne pas se servir du bien. #a proprit ne se perd pas
par le non usage. Ce droit d'usage comporte des limites puisque le propritaire doit
respecter l'ordre public et les bonnes moeurs mais aussi l'ordre social.
B) Le droit de )ouissance du bien : le fructus
#e fructus peut etre dfini comme le droit de percevoir les fruits ou les
produits du bien. Cette rgle est nonc par le lgislateur dans l'article 152 alina 0
du Code Civil : la proprit d'une chose mobiliaire ou immobiliaire donne droit 3 tout
ce qu'elle produit, c'est le droit d'accession donc le droit de proprit va s'tendre 3
tout ce que la chose produit naturellement ou artificiellement.
Distinction entre fruits et produits : le fruit s'agit de tout ce que produit la
chose 3 interval priodique et surtout sans destruction de sa substance : Article 14)
du CC distingue trois sortes de fruits : les fruits naturels donc sans intervention de
l'homme, les fruits industriels donc du travail de l'homme et les fruits civils donc les
revenus priodiques qui sont du par des tiers auquel le propritaire 3 cd la chose
en droit d'usage moyennant rmunration 9loyers etc...:. #es produits sont tout ce
qui provient de la chose sans priodicit et qui vont altrer la substance du bien
9carrire par eemple:. Dans l'avant pro$et de rforme : Article 1)5 du CC.
#e fructus comme l'usus prsente deu aspects : un aspect positif qui est le
droit de faire fructifier son bien et de disposer de ses fruits et produits. Aspect
ngatif, le droit de ne pas faire fructifier son bien ou de ne pas percevoir les fruits et
produits. .rcision pour les immeubles : dans le code civil au articles 15/ 3 11* :
tout les fruits et les produits du bien appartiennent au propritaire ( droit d'accesion
par production. 'nfin la $urisprudence 3 develloppe une nouvelle technique
$uridique qui permet de mettre en oeuvre au propritaire son pouvoir de fructus : il
peut s'opposer 3 ce qu'un tiers utilise 3 des fins lucratives l'image de son bien 9cf
!D 7:. .endant longtemps, la cour de cassation s'est interrog sur ce droit 3
l'image des biens : sur le fondement du droit de proprit 9155CC:, la notion de
protection de la vie prive 9+CC: et parfois sur la notion de responsabilite
dlictuelle,civile 9074)CC:.Arret en assemble plnire le / <ai )**5 9!D: ( un
propritaire peut s'opposer 3 l'utilisation de l'image de son bien si il russi 3 prouver
que cette utilisation lui cause un trouble anormal, quand l'intimit et la tranquilit du
propritaire sont perturbes.
C) Le droit de disposer du bien : l(abusus
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C'est le pouvoir le plus caractristique de l'absolutisme du droit de proprit.
C'est le droit de disposer du bien matriellement ou $uridiquement. Deu aspects
aussi : un aspect positif qui signifie que le propritaire peut faire tout les actes
$uridiques de disposition ou actes matriel de destruction. #'aspect ngatif, c'est
que le propritaire peut choisir de conserver son bien sans le dtruire et sans
l'aliner sauf dans des cas spcifiques : epropriation pour cause d'utilit publique.
Concrtement, au dela des aspects positifs et ngatifs, il eiste des limite au droit
de disposer du bien notamment toutes les limites qui viennent du droit de
l'urbanisme et d'autres de l'inalinabilit du bien qui peut etre cre soit par une
clause dans la convention, soit d'un $ugement. 'n matire de succession par
eemple.
#orsque ces trois attributs sont runis, on dit que le propritaire devient le
monarque absolu de la chose, ce qui veut dire qu'il pourra tirer de la chose, toute
l'utilit que cette chose peut lui donner.
III) Les caractres du droit de propri$t$
La proprit, c'est la maitrise du bien. Cette maitrise s'e"prime a travers )
caractres # un caractre absolu, un caractre e"clusif et une vocation ( etre
perptuel.
A) Le caractre absolu
Dans l'article 155 du Code Civil : &...de la manire la plus absolue.&. #ors de
la rdaction du Code Civil, l'ide principale tait de proteger la libert individuelle
pour viter un retour 3 la socit fodale. #e propritaire a un droit souverain sur
son bien et le propritaire peut tou$ours se dfendre contre toute atteinte porte a
sa proprit. #e caractre absolu ne veut pas dire que le droit est illimit. "n
observe depuis une vingtaine d'anne, une multiplication importante des
restrictions ou interdictions au droit de proprit, soit dans l'interet personnel du
propritaire 9rgime de protection par eemple:, soit dans l'interet des tiers 9abus
de droit etc...: soit encore pour des raisons d'utilit publique et d'interet gnral
9urbanisme, environnement, droit des locataires etc...:. Cela 3 conduit une partie de
la doctrine 3 se demander si on allait pas vers une rduction du caractre absolu
du droit de proprit, voire vers un dcs de ce droit. #'ide gnrale est que le
droit de proprit 3 un caractre absolu mais limit.
B) Le caractre e*clusif
Cela veut dire que l'on affirme le monopole du propritaire sur son bien donc
il est le seul a avoir des droits complets sur la chose. Ci les tiers ni l''tat ne peuvent
utiliser, fructifier ou disposer de la chose sauf si le propritaire les autorisent 3
bnficier de ces droits. Ce caractre eclusif a t reconnu au niveau europen
par une dcision de la Cour 'D? du )+ Avril 0+++ : le propritaire dispose d'un
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pouvoir complet et d'un monopole sur le bien. Ce caractre signifie aussi que le
propritaire pourra se dfendre contre tout empietement sur son terrain meme si
cet empietement est minime : arret de la troisime chambre civile de la cour de
cassation du )* <ars )**). #a $urisprudence a prcis que l'action par laquel un
propritaire se defend contre l'empietement ne constitue $amais un abus 9Cf arret
!D:. %estrictions possibles mais misent en place que par le propritaire lui meme
soit misent en place par la loi 9servitudes de passages par eemple:. Dne partie de
la doctrine souhaite relativiser ce caractre eclusif car en ralit il ne s'applique
que quand la proprit est non collective et entire.
C) La vocation + la perpuit$
De manire traditionnelle, on dit que le droit de proprit est perptuel. 'n
ralit, cette rgle n'est pas tout a fait vrai car il y a des hypothse ou le droit de
proprit pourra s'teindre. Cette vocation entraine trois consquences : le droit de
proprit se transmet au hritiers donc droit hrditaire. Deuime consquence,
on dit que la proprit est imprescriptible donc elle ne se perd pas par le non
usage. Ce caractre imprescriptible est une eception au droit commun car en droit
commun, les droits s'teignent par la prescription trentenaire, au bout de trente ans.
#a prescription etinctive ne s'applique pas au droit de proprit. Ce n'est pas le
droit lui meme qui est imprescriptible mais c'est l'action en revendication qui est
imprescriptible, pour meuble ou immeuble. De plus, dans la pratique, dans
certaines hypothses, le propritaire pourra se heurter au droits du possesseur du
bien avec la prescription acquisitive : si les conditions sont remplis, le droit de
proprit va s'teindre au profit du possesseur. "n peut retenir que le non usage
n'empeche pas la revendication du bien tant qu'un possesseur n'a pas acquis le
droit par prescription. #'avant pro$et nous propose un article 17/ du Code Civil.
!roisime consquence, on dit que la proprit dure autant que le bien et elle ne ce
perd que par la destruction du bien : arret du tribunal civil de la =eine du 0er 8uin
0+5+ avec l'affaire du trsor de la rue <oufetard 9cus d'or sur chantier et proprit
prouv 7**ans aprs:. 6l faut noter qu'il peut parfois eister de manire drogatoire,
des proprits temporaires : vente sous conditions rsolutoires.
I,) L($tendu du droit de propri$t$
A) L($tendue du droit de propri$t$ sur les meubles
'n gnral, le bien est facilement identifi et individualis. #orsque les
meubles sont mlangs, incorpors. %gl en droit sur le droit d'accession sur les
meubles au article 121 et suivant du Code Civil. #e lgislateur fait rfrence 3
l'quit naturelle dans cet article et il va ensuite numerer un certain nombre de
situations pour lesquels ils donnent des solutions au $uges. A partir des eemples,
on eige trois conditions : il faut que les deu meubles qui appartiennent 3 deu
propritaires diffrents s'incorporent. Cette incorporation ne doit pas passer par une
convention qui rgle cette question : rgle suppltive de volont. 'nfin, il ne faut
pas que les rgles relativent 3 la possession mobiliaire trouvent 3 s'appliquer. Dans
12
la pratique, ces hypothses sont rares mais quand elles eistent, on distingue trois
types d'accession mobiliaire :
l'accession par ad$onction : prvu au article 122 3 12+ du Code Civil, c'est
l'hypothse ou deu meubles appartenant 3 deu propritaires ont t unit pour
former un tout mais ces biens restes sparables 9collier et pierre prcieuse:. Dans
ce cas, la solution est que le tout appartient au propritaire de la chose qui forme la
partie principale, a charge pour lui de payer 3 l'autre la valeur de la chose qui a t
unis. .our determiner quel est la partie principale, le lgislateur dit qu'il faut des
critres d'utilits, de valeurs et de quantit.
l'ad$onction par spcification : article 1/* 3 1/) du Code Civil et correspond 3
l'hypothse ou une personne cre un bien mobilier nouveau a partir de matriau
qui ne lui appartiennent pas. #e propritaire du bien est le propritaire des
matriau sauf si le travail tait plus important, dans les deu cas, a charge pour le
nouveau propritaire de dedommager l'autre.
#'accession par mlange : article 1/7 du Code Civil. ?ypothse dans laquel il
y a runion de plusieurs biens meubles a des propritaires diffrents pour former
un nouveau bien sans que la sparation soit possible. Chacun est propritaire du
nouveau bien en proportion de la qualit, de la quantit et de la valeur du bien
meuble nouveau.
B) L($tendue du droit de propri$t$ sur les immeubles
1) La propri$t$ du dessus et du dessous
.rincipe dans l'article 11) alina 0 du Code Civil : la proprit du sol emporte
la proprit du dessus et du dessous. #a proprit du dessus veut dire que lorsque
l'on est propritaire du sol, on peut faire toutes les constructions et toutes les
plantations que l'on souhaite sous reserve de respecter les eventuelles servitudes,
les rgles d'urbanisme et le droit de l'environnement. #'espace arien est un
domaine qui eclut la proprit individuelle. #a proprit du dessous indique que
lorsque l'on est propritaire d'un terrain, on peut lgalement faire toutes les fouilles,
creusements etc... que l'on veut sous reserve du respect des normes et limite par
rapport au mines aussi. Dans l'avant pro$et de rforme du droit des biens : Article
120.
2) Le droit d(accession par incorporation
#'ide gnrale dit que l'accesoire suis le principal donc le propritaire du sol
est aussi propritaire de tout ce qui va venir s'unir ou s'incorporer 3 la chose. Article
110 du Code Civil. Article 127 de l'avant pro$et de rforme. #e lgislateur va
distinguer deu types d'accession par incorporation, prvu par l'article 152 du CC.
a) L(incorporation naturelle
#e propritaire du sol devient propritaire par accession naturelle de tout ce
13
qui va s'incorporer et se dposer sur ce sol. Article 112 3 127 du Code civil.
b) L(incorporation artificielle
%esultant du travail de l'homme. Dans ce cas, la question est envisag par
l'article 117 du Code Civil. 6l eiste une prsemption simple selon laquelle tout ce
qui est construit ou plant sur le terrain appartient au propritaire de ce terrain.
Difficult dans deu hypothses : utilisation de matriau appartenant 3 autrui pour
la construction sur le terrain et vice versa pour la seconde hypothse.
.roprit du terrain,absence de proprit des matriau : il y a un risque
d'enrichissement sans cause au detriment d'autrui. Article 115 du Code Civil ( le
propritaire du terrain va payer la valeur des matriau ou des plans a la date du
$ugement, il peut aussi etre condamn a des dommages et interets mais dans tout
les cas, le propritaire des matriau ne peut pas demander 3 les rcuperer. #e
propritaire du sol va devenir propritaire des matriau et de la construction. Cette
rgle fonctionne que le propritaire soit de bonne foi ou de mauvaise foi. <ais pour
viter que ce propritaire s'enrichisse au dtriments d'autrui, il devra verser des
dommages et interets en plus des indemnites. =ouvent, on dit qu'il accde au sol
et on parle souvent de la force d'absorption du sol.
.roprit des matriau,absence de proprit du terrain : si l'on utilisait la
rgle prcdente, il faudrait alors admettre que la construction appartient au
propritaire du terrain sur lequel on a construit, a charge pour cette personne
d'indemniser le constructeur. Cependant, inconvenient que le tiers sur le terrain
duquel on a construit n'a pas forcement voulu de cette construction et en
deviendrait propritaire, indemnisation en plus. #e lgislateur 3 adopt des rgles
spcifiques qui essayent de concilier 3 la fois les interets du propritaire du sol et
les interets du constructeur. Ces rgles vont varier selon que celui qui construit est
de bonne foi ou de mauvaise foi. Cela implique de distinguer deu situations : dans
le cas du constructeur de bonne foi, on applique l'article 111 alina 5 du Code Civil
donc le propritaire du sol est oblig d'acceder a la proprit de la construction et
ne pourra pas demander sa destruction. Dans ce cas, le nouveau propritaire a
l'obligation d'indemniser le constructeur, soit en lui remboursant le cout des
matriau et de la main d'oeuvre soit en lui versant une somme a la hauteur de la
plus value du fond en raison de la construction. Dans les deu cas, la somme est
estim au $our du remboursement compte tenu de l'etat dans lequel se trouve la
construction 3 ce $our. C'est tou$ours le propritaire du sol qui choisit la somme 3
payer. =i le nouveau propritaire veut faire detruire la construction, il devra le faire
a ses propres frais. #e deuime cas de figure quand le constructeur est de
mauvaise foi, les rgles applicables sont dans l'article 111 du Code Civil des alina
0 3 7 ( 7 principes : le propritaire du sol n'est pas oblig de conserver les
constructions, si le propritaire du sol choisit de conserver la proprit des
constructions, il devra indemniser le constructeur en choississant l'une des deu
sommes faits avant. !roisime principe, si le propritaire du sol choisit de faire
dmolir les constructions ou plantations, la dmolition se fera au frais du
constructeur sans le versement d'aucune indmnit. #e constructeur peut etre
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condamn a verser des dommages et interets.
#e choi entre les deu indemnits appartient au propritaire du sol. =i le
propritaire ne se prononce pas, le $uge pourra laisser la dcision au constructeur.
Article 111 ne s'applique qu'au constructions qui sont entirement ralises sur le
terrain d'autrui. =i il s'agit en fait d'un empietement, c'est l'article 151 qui s'applique
et dit que tout empietement meme si il est minime peut tou$ours $ustifier la
destruction de la construction par le propritaire, peut importe que le constructeur
soit de bonne ou de mauvaise foi. Cette solution lgale a t entrin en
$urisprudence, fait l'ob$et d'importantes critiques par la doctrine qui propose de
s'appuyer sur la thorie de l'abus de droit pour limiter le droit de dmolition lorsque
l'empietement est minime. #'avant pro$et de rforme du droit des biens est
novateur, article 17+ du Code Civil : lorsque l'empietement est minime et
involontaire, dans ce cas, l'action en dmolition est enferm dans un dlais trs
court. .ass ce delais, il est tou$ours possible de demander au $uge de prononcer
le transfre de proprit moyennant une indmnite. 'n revanche concernant les
empietements importants et,ou volontaire restes applicables.
Article 111 ne s'applique qu'au nouvelles constructions. 6l y a une difficult
qui est de determiner la notion de tiers, est ce que le locataire peut etre considr
comme un tiers par rapport a son bailleur. #e bailleur peut tout a fait autoriser son
locataire a faire des travau. Ceci tant, la cour de cassation estime que cette
autorisation n'carte pas l'article 111 du Code Civil sauf si prsence d'une
convention. #e droit d'accession en dehors de cette hypothse, pourra $ouer au
profit du bailleur en principe 3 la fin du bail pour devenir propritaire. A l'inverse, si
le locataire n'a aucune autorisation du bailleur, par principe, le locataire va etre
considr comme un constructeur de mauvaise foi et on appliquera l'article 111
alina 0 3 7 du Code Civil.
&hme " : Les limites du droit de propri$t$
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6l eiste tou$ours des limites qui vont rduire les droits du propritaire. #e droit
de proprit reste un droit fort mais il est vrai qu'il y a une multiplication des limites.
6l eiste plusieurs types de limites, les limites conventionnelles donc par contrat
entre le propritaire et une autre personne. Ces limites relvent soit de la proprit
collectif soit de contrats spciau. 6l eiste ensuite des limites lgales et puis des
limites inventes par la $urisprudence.
I) Les limites l$!ales
Dans l'article 115, ont avait d$3 prvu la possibilite de limiter le droit de
proprit par la loi ou les rglements. =i l'on tudie les rgles d'urbanisme, de droit
de l'environnement, il y a eu une multiplication de ces limites et donc des atteintes
portes a la proprit.
A) Les limites l$!ales d(utilit$ publi'ue
Ces limites vont faire reculer l'interet priv devant l'interet gnral. =oit ce
sont des limites par rapport au droit de $ouissance des biens, soit des limites 3 la
conservation des biens.
#es limitations 3 la $ouissance des biens : prise en compte au nom de l'interet
gnral, les interets conomiques, environnementau ou sociau qui dcoulent de
cette utilit publique. =chmatiquement, on peut dire que ces limitations
poursuivent 7 ob$ectifs : la protection de l'environnement et le gestion des richesses
naturelles, tout ce qui touche a la prservation de l'hygine et de la sant et enfin,
tout ce qui concerne la protection du patrimoine historique et artistique :
develloppement du droit des biens culturels.
les limitations 3 la conservation des biens : article 151 du Code Civil : nul
n'est contraint 3 ceder sa proprit etc... #e recour 3 la notion d'utilit publique a
devellopp plusieures techniques $uridiques pour la prservation des biens.
6ntervention de l''tat et dispose comme voie d'action, l'epropriation pour cause
d'utilit publique : il eiste un $uge de l'epropriation et il vrifie qu'il y ai bien
tou$ours une $uste et pralable indemnite. #''tat ou les collectivits vont acquierir
des biens privs. Deuime voie d'action, la nationalisation pour des raisons de
politique conomique. !roisime voie d'action, les rquisitions donc permet au
autorits administratives ou militaires d'imposer 3 des personnes prives l'usage de
certains biens. 5eme voie d'action, la confiscation 3 la suite de condamnation
pnale ou fiscale. 1eme voie d'action qui est le droit de premption donc lorsqu'une
personne vend son bien, l''tat pourra choisir l'achat en priorit.
B) Les limitations l$!ales d(utilit$ priv$e
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1) Les servitudes l$!ales de voisinna!e
Dne servitude peut se dfinir comme une charge qui est impos 3 un fonds
au bnfice d'un autre fonds. Ces servitudes lgales se trouvent dans le code civil
dans les articles 25+ 3 241E0. #a servitude la plus connus est celle de passage
pour cause d'enclave, prvu par les articles 24) et suivants du Code Civil. #orsque
le propritaire d'un fonds n'a aucun accs a la voie publique, il peut rclamer sur le
fonds de son voisin un droit de passage suffisant en contrepartie d'une indemnite.
Deuime eemple, les servitudes de vue 3 l'article 2/1 du Code Civil. Dn voisin ne
peut pas sans le consentement de l'autre, pratiquer une ouverture ou des fenetres
dans un mur mitoyen, en revanche si la vue eiste d$3, elle peut constituer une
servitude.
2) Le borna!e
6l peut se dfinir comme la dlimitation territoriale de la proprit. Cette
dfinition vient de la doctrine. C'est ce qui permet de matrialiser la sparation
entre deu fonds. Avant .ro$et : ventuel Article 210 du Code civil. #e principe est
dans l'article 252 du Code civil ( il est possible d'obliger le propritaire d'un terrain
contigue 3 proceder au bornage et dans ce cas, les frais seront diviss. Cette
obligation disparait quand il eiste une frontire naturelle et le bornage n'est pas
une obligation mais si l'un des propritaire le demande, le bornage devient une
obligation. #'opration de bornage peut etre soit amiable donc par convention entre
les parties, soit $udiciaire. Dans les deu cas, on dit que le bornage est seulement
dclaratif, c'est aussi un acte dfinitif. #a $urisprudence 3 prcis que ce bornage
ne permet pas de faire la preuve immobiliaire.
") Le droit de cloture
'lle permet la dlimitation matrielle de la proprit immobiliaire. 'n principe,
elle est facultative mais elle peut devenir obligatoire en milieu urbain. 6l eiste un
droit de cloture pos 3 l'article 25/ du Code Civil. !out propritaire peut clore sont
terrain sauf si servitudes. Ce droit de cloture ne doit pas etre utilis en vue de nuire
3 autrui et il ne doit pas constituer un trouble anormal de voisinnage. 6l eiste
parfois une obligation de cloture qui est prvu dans le code civil 3 l'article 227 dans
le milieu urbains. 'n milieu urbains, il eiste une obligation de construire une
cloture en respectant des normes pour la hauteur et la largeur. 'n principe, les frais
de cloture sont a la charge du propritaire du fonds mais les frais peuvent etre
partag lorsque la cloture est mitoyenne. Dans l'avant pro$et de rforme du droit
des biens : Article 277 du Code Civil.
II) Les limites )urisprudentielles
17
#es $uges ce sont progressivement rendu compte que les rgles poses par
le lgislateur taient insuffisantes pour proteger les propritaire dans leurs rapports
de voisinnage. !out proritaire doit respecter autrui, un devoir de biensance dans
ces rapports avec ses voisins : punir la dsinvolture et d'absence d'ducation dans
les rapports de voisinnage. D'aprs cette thorie, le propritaire va etre
responsable des dommages de l'eercice ecessif ou abusif de son droit de
proprit envers autrui.
A) &h$orie de l(abus de droit
;uestion de la fonction sociale de la proprit, comment s'eerce tEelle F 't
question du conflit de cette conception sociale avec l'aspect individualiste de la
proprit F Dfinition par le doyen Carbonnier : la thorie de l'abus de droit reviens
3 dire que l'eercice d'un droit n'est pas permis et constitue une faute quand il ne
peut avoir d'autre but que de causer 3 autrui un dommage. 'n thorie, toute
personne est titulaire de droits et elle peut eercer ses droits conformement 3 la loi.
<ais ce su$et peut aussi eercer ses droits fautivement en commettant un abus et
en nuisant 3 autrui. Dans cette hypothse, la personne devra reparer le dommage.
#a thorie de l'abus de droit est trs discut en doctrine mais concretement, la
$urisprudence ne s'est pas dbarass de cette conception et application de la
thorie.
Gin du -6-me sicle, arret de $uridiction du fond sur abus de droit. Arret de
la cour de cassation, chambre civile du 7 Aout 0+01 : affaire @ayard ( ballon
dirigeable et intention de nuire avec pique sur le terrain du voisin. #a cour de
cassation applique la thorie de l'abus de droit et prcise que le voisin de <.
@ayard utilisait les attributs du droit de proprit que pour nuire 3 un tiers et sans
utilit pour sa propre utilit. Autre arret 0er Chambre civile du )* 8anvier 0+25,
affaire du rideau de fougre : prcision des critres de l'abus de droit ( cour de
cassation dit que l'eercice du droit de proprit qui a pour limite la statisfaction
d'un interet srieu et lgitime ne saurait autoriser l'accomplissement d'actes
malveillants ne se $ustifiant par aucune utilit et portant pr$udice 3 autrui.
.our pouvoir retenir l'abus de droit, il faut runir deu conditions
cumulatives : intention de nuire ( critre psychologique de l'abus de droit et il faut
un usage du droit sans utilit ( dtournement de la finalit du droit donc absence
d'interet lgitime et srieu. #e premier critre 3 soulev des difficults en matire
de preuve et $urisprudence actuelle facilite la preuve de cette intention de nuire
avec la dduction par les $uges de l'intention de nuire par la seule inutilit de l'acte
du propritaire donc deuime condition prsume la premire. #orsque ces
conditions sont runis, l'abus de droit peut etre retenu et donc sanction par la mise
en $eu de la responsabilite dlictuelle ( Article 074) du Code Civil. 'n pratique, le
propritaire qui a abus de son droit pourra etre sanctionn par rparation en
nature et,ou une rparation en valeur. Dans l'avant pro$et de rforme, le groupe de
travail proposer d'enteriner cette $urisprudence avec futur ventuel article 171 du
Code Civil. !horie de l'abus de droit c'est parfois rvl insuffisante ce qui
18
eplique que les $uges ont labor une autre thorie.
B) &roubles anormau* du voisina!e
'lle concerne uniquement le droit de la proprit foncire et se distingue de
l'abus de droit parce que dans cette thorie, il n'y a pas un usage abusif du droit de
proprit mais un usage ecessif du droit de proprit alors meme que l'activit
pratiqu est licite et potentiellement utile pour le propritaire. Dans cette hypothse
ou le propritaire 3 un interet a utiliser son droit mais ecessif par rapport au
voisins ( pas d'abus de droit possible. 8urisprudence adopte cette deuime
thorie.
1) Les fondements de la th$orie
'lle c'est devellop paralllement 3 l'volution de la socit avec une
multiplication des risques, de l'urbanisation et donc des nuisances potentielles. Au
dpart, la $urisprudence fondait cette thorie sur la responsabilite dlictuelle.
6llustration dans l'arret du 5 fvrier 0+/0, 7eme chambre civile ( tout voisin est tenu
de subir des inconvenients normau de voisinage mais il est en droit d'eiger une
rparation ds que les inconvenients ecde cette limite. Ce fondement de la
responsabilite dlictuelle repose sur la notion de faute et cela entrait en
contradiction avec la thorie. Abandon du fondement de la responsabilite
dlictuelle et 3 la place, principe nouveau : arret de la )eme chambre civile de la
cour de cassation, 0+ novembre 0+42 ( la thorie repose sur le principe selon
lequel nul ne doit causer 3 autrui un trouble anormal de voisinage. #a thorie
devient indpendante du droit commun et plusieurs arrets vont prciser qu'elle va
devenir indpendante de la responsabilite pour fautes, a la responsabilite du fait
des choses et par rapport 3 la responsabilite des personnes dont on doit rpondre
ou encore indpendante du fait des produits dfectueu. #a doctrine reste divise,
une partie des auteurs disent qu'en ralit, c'est une technique de responsabilite
sans faute qui repose sur la thorie du risque, pour d'autre il s'agit d'une obligation
nouvelle de voisinage, d'autres selon la thorie de la garantie et enfin d'autres
auteurs rattachent se principe uniquement au droit des biens avec rapports
uniquement entre deu fonds. #a cour de cassation a rappel dans un arret de la
)eme chambre civile du )7 octobre )**7 ( quelque soit les distinctions a propos du
fondement, la mise en oeuvre de cette thorie n'est pas conditionn par l'eistence
d'une faute. Avant pro$et de rforme du droit des biens propose de prendre en
compte cette cration $urisprudentielle avec la rdaction d'un article 2)+ avec un
titre nouveau, &des relations de voisinage&.
2) Les caractres du trouble anormal du voisina!e
19
!rouble caus au voisins : thorie applicable que dans les rapports de
voisinage. #a $urisprudence a retenu progressivement une conception asse> large
de la notion de voisinage. 7 consquences : la thorie va s'appliquer 3 la protection
du voisinage immdiat dans les rapports entres propritaires. "n dit que la qualit
de l'auteur du trouble est indiffrente donc celui qui cause le trouble peut etre
indiffrement le propritaire luiEmeme, un copropritaire, un locataire, un
entrepreneur sur le terrain du voisin, on admet que sa peut etre un auteur direct
mais aussi indirect 9arret de la 7eme chambre civile de la cour de cassation du 0/
Avril 0++2:. Dans l'avant pro$et de rforme, reprise dans un futur article 27* du
Code Civil. !roisime consquence : l'indiffrence 3 la qualit de la victime du
trouble donc indiffrement propritaire, locataire ou meme simple occupant.
!rouble anormal : il faut fier la frontire entre le trouble normal et le trouble
anormal qui peut donner lieu 3 une rparation. !ou$ours des inconvenients normau
de voisinage et ce n'est que si le trouble devient anormal que le $uge pourra dcider
d'indemniser la victime. .rincipe d'apprciation du trouble anormal relve des $uges
du fond. #a cour de cassation va se contenter de vrifier que le dommage anormal
est suffisamment caractris mais elle ne peut pas revenir sur l'apprciation des
faits eu memes. #es $uges du fond procde in concreto donc il vont prendre en
compte les circonstances concrtes qui entoure le trouble. 'n pratique, la
$urisprudence retient deu critres : un critre de frquence donc rptition etc... et
un critre de gravit et les $uges vont dire que le trouble doit etre suffisamment
grave en fonction du temps et du lieu. 'n pratique, les $uges developpe un droit 3 la
qualit de la vie et restriction dans leur interprtation et il retienne de plus en plus le
droit 3 la qualit de la vie.
#a sanction : lorsque les conditions sont runies, le $uge peut sanctionner le
trouble de voisinage avec rparation double : rparation en nature donc le $uge va
pouvoir ordonner des travau pour rparer le trouble, soit la cessation des activits
en cours. #a rparation peut aussi etre par quivalent donc le $uge va octroyer des
dommages et interets 3 la victime uniquement de ce qui est au dela du seuil de
normalit qu'il fie. Dans le domaine des troubles anormau du voisinage, il eiste
une cause d'eonration spcifique qui est la cause de la prEoccupation ou
l'occupation antrieure ( savoir si le trouble peut etre qualifi d'anormal lorsque le
voisin victime s'est lui meme mis en situation de subir ce trouble en s'installant 3
proimit de la source du dommage F .our la $urisprudence, lorsque l'activit
potentiellement nuisible s'eerce et se poursuit conformement au lois et
rglements et lorsqu'elle priste 3 l'installation de la victime, elle ne constitue pas
un trouble anormal de voisinage. #a victime avait donc connaissance des
nuissances. 'n pratique, les $uges ont une conception asse> restrictive de cette
thorie de la prEoccupation. Dans l'avant pro$et de rforme du droit des biens,
proposition de prendre de manire partielle cette thorie dans un article 27*.
'n conclusion : "n se pose la question de l'apparition d'une nouvelle limite
au droit de proprit et serait lies au principe de prcaution : la $urisprudence
20
depuis la fin des annes )*** &semble& utiliser le principe de prcaution comme
une limite 3 l'eercice du droit de proprit. Arret de la 7eme chambre civile de la
cour de cassation du 7 <ars )*0* ( personne propritaire d'un terrain et source
d'eau eploit 3 cot. Gorage pour arroser son $ardin et donc action en $ustice par la
socit sur deu fondements : l'abus du droit de proprit et de la violation du
principe de prcaution. %e$et des deu fondements car sans intention de nuire et
sans rel dommage pour l'eploitant. =ur la question du fondement du principe de
prcaution, il faudrait 5 conditions : un risque de dommage, une incertitude
scientifique quant 3 la ralisation du dommage, une certaine gravit du dommage
encouru et il faut identifier le caractre irrversible du dommage encouru. "r dans
cette affaire, les $uges estiment qu'il n'y a pas de risque avr ni meme suspect
mais meme si elle eclut le principe de prcaution, elle accepte d'tudier son
application comme une ventuelle limite sur le droit de proprit pour d'autres cas.
Dne partie des auteurs admet que dsormais, il y a comme limite $urisprudentielle
au droit de proprit : l'abus, l'ecs et maintenant le danger potentiel.
&hme # : La propri$t$ individuelle- les modes
d(ac'uisition de la propri$t$
21
Livre ) du Code Civil sur l'acquisition de la proprit et tout les modes
d'acquisition sont prsent dans les articles *++ et *+, du Code Civil # succession,
la donation entre vifs ou par testament, par convention et aussi par accession, par
incorporation -cf thme prcdent. et par prescription.
Propos introductif sur le droit d(occupation
C'est un mode d'acquisition originaire de la proprit car on ne passe pas par
l'intermdiaire d'un ayant droit. Dfinition : le droit d'occupation peut se dfinir
comme l'apprhension effective d'une chose qui n'appartient 3 personne et dans ce
cas particulier, il est possible d'acqurir la proprit en occupant cette chose. Ce
droit d'occupation ne peut fonctionner que pour les meubles.
Deu hypothses d'application :
.remire hypothse des meubles non encore appropries donc res nullius. 6l
n'eiste $amais en droit d'immeuble sans maitre donc soit propritaire soit il est
dvolu 3 l''tat. #e domaine d'application est asse> restreint car cela concerne les
produits que l'on va retirer de la chasse ou de la peche.
#a deuime hypothse est celle des meubles qui ont cess d'etre
appropris. !rois cas de figure : le trsor donc un meuble qui a t cach et oubli
donc par le droit d'occupation, il appartient au propritaire du sol ou de l'immeuble
qui le renferme. =ur les choses abandonnes, res derelictae donc proprit a la
personne qui trouve cette chose. Dernier cas de figure, le cas des choses perdues
ou paves, avec hypothse ou ce bien a t retrouv par un tiers. ;uestion de
savoir si le propritaire initiale peut recuperer l'ob$et. Critre principal de la bonne
foi ou de la mauvaise foi du tiers donc on ne devient pas propritaire au bout d'un
an et un $our, si le tiers est de bonne foi, l'action en revendication reste ouverte
pendant 7 ans. A l'inverse, si le tiers est de mauvaise foi, le dlais de l'action en
revendication est de 7* ans.
I) L(ac'uisition de la propri$t$ par un acte )uridi'ue
6l est possible d'acqurir la proprit d'un bien par convention, que le contrat
soit a titre onreu ou bien qu'il soit 3 titre gratuit. Dans ce cas, il faut appliquer
deu principes $uridiques fondamentau : le principe nemo plus juris donc on ne
peut pas transferer plus de droit que l'on en a soi meme et le second principe est
celui du transfre de proprit apell solo consensus donc transfre immdiat de la
proprit ds l'change des consentements.
A) Le principe nemo plus )uris
1) Le principe
22
.uisque l'on ne peut pas transfrer plus de droit que l'on en a soi meme, cela
veut dire que l'on ne peut transfrer la proprit que des choses alinables : ce
sont celles qui font partie du commerce $uridique et celles qui ne sont soumises 3
aucune clause d'inalinabilit donc certains biens revet une inalinabilit en raison
de la volont des parties de rendre le transfre de la proprit du bien impossible
9donation 3 une enfant sous reserve de donation au petits enfants ensuite:. =i le
bien est un immeuble, il faudra effectuer des mesures de publicit pour que la
clause d'inalinabilit soit opposable au tiers.
2) .*ception : la th$orie de la propri$t$ apparente
?ypothse qu'une personne fait croire qu'elle est propritaire d'un bien et elle
cde la proprit de ce bien 3 un tiers qui est tromp par cette erreur. #orsque le
vritable propritaire se rend compte de cette vente, il va revendiquer son bien
entre les mains du tiers. 'st ce que l'on fait prvaloir le droit de proprit originaire
ou est ce que l'on fait prvaloir le droit de proprit nouveau issu de la convention F
Dtilisation d'un adage du droit : l'erreur commune fait le droit donc cela veut dire
que si l'on applique ce principe, le tiers acheteur dipose d'un vritable droit 3
l'encontre du propritaire originaire car on estime que l'erreur aurait pu etre
commise par tous et elle se transforme donc en un vritable droit. C'est ce qu'on
apelle la thorie de la proprit apparente et c'est une application du principe de
scurit des transactions. Deu conditions cumulatives d'application de cet adage :
l'acqureur doit etre de bonne foi, elle est tou$ours prsum donc c'est au
propritaire initiale d'en apporter la preuve contraire. Deuime condition, l'erreur
doit etre commune et invincible donc il faut une croyance gnrale, lgitime que
celui qui a transfr les droits tait le vritable propritaire. 'emple d'arret par la
premire chambre civile de la cour de cassation le 0er Avril 0+27 : il s'agit d'une
personne qui reHoit un immeuble en donation et elle contracte un pret avec
hypothque sur l'immeuble ensuite. Difficults financires et la banque veut faire
$ouer l'hypothque, cependant on se rend compte que la personne n'tait pas
relement propritaire de l'immeuble car la donation n'tait pas valable car fait 3 un
enfant adulterin. .uisque cette personne n'taitpas propritaire du bien, elle ne
pouvait pas prendre une hypothque sur le bien 9principe nemo plus juris:. #es
$uges vont appliquer la thorie de la proprit apparente parce qu'ils estiment qu'3
la fois la personne qui a fait la donation et la banque se sont trompes, donc erreur
commune et invincible et bonne foi de la part de la banque donc les $uges en
dduisent que l'hypothque est valablement consentie et donc la banque peut la
mettre en oeuvre.
B) Le principe du transfre de propri$t$ solo consensus
1) Principe
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6l eiste en droit un principe d'instantanit du transfre de proprit donc par
le seul change des consentements, transfre automatique et immdiat de la
proprit au nouvel acqureur. Cette rgle n'a pas tou$ours eist en droit franHais
et 3 l'origine, l'change des consentements n'tait pas suffisant, il fallait respecter
un certain nombre de formalit et le transfre de proprit etait fait lorsque la chose
tait remise 3 l'acquereur. Ce sont les rdacteurs du Code Civil en 04*5 qui ont
adopt cette rgle et l'on insr dans le code civil 3 l'article 0074 alina 0 du Code
Civil ( consensualisme. Cette rgle soulve une difficult importante, question de
savoir sur qui pse les risques F #e principe est que le transfre des risques se fait
en meme temps que le transfre de la proprit : 0074 alina ). Cette rgle est
problmatique car c'est l'acheteur qui va supporter le risque de dgradation ou de
perte du bien et normalement c'est l'acheteur qui va etre responsable si le bien
cause un dommage alors meme que le bien est pas encore transfr.
2) Les limites au principe
a) Les deu* limites dans les rapports entre les parties au contrat
#es limites tenant 3 la nature du bien : transfre de proprit d'une chose
fongible. Dans ce cas, le transfre de proprit n'est pas immdiat mais il va etre
retard $usqu'3 l'individualisation du bien.
#es limites qui tiennent 3 la volont des parties : les parties ont la possibilit
de prvoir dans la convention des clauses qui permettent de retarder le transfre
de proprit ou qui permettent de soumettre ce transfre de proprit 3 des
conditions. Clauses principalement utilises : les clauses de ritration donc ce
sont des clauses immobiliaires pour retarder le transfre de la proprit de
l'immeuble au moment de la signature de l'acte notari. #es clauses de reserve de
proprit qui permettent 3 un vendeur de livrer la chose mais dans retenir la
proprit $usqu'au payement complet du pri ( condition suspensive.
b) Les limites dans les rapports avec les tiers au contrat
.roblme d'assurer le principe $uridique des transactions. 6l est ncessaire
d'informer les tiers en cas de transfre de proprit. Gace 3 des immeubles, il
eiste en droit des obligations de publicit foncire. "n va dire que le transfre de
proprit d'un immeuble est parfait entre les parties ds la signature de l'acte mais
il n'est opposable au tiers que lorsqu'il a t publi 3 la conservation des
hypothques donc tant que le transfre n'a pas fait l'ob$et d'une publicit, les tiers
peuvent faire comme si il n'a pas eu lieu.
Gace 3 des meubles, il n'eiste pas d'obligation de publicit donc il n'y a
aucun moyen pour les tiers de connaitre l'eistence d'un transfre de proprit.
.our compenser cette absence de formalit, on va utiliser en droit la notion de
possession du meuble et la rgle est pos par le lgislateur dans l'article 0050 du
Code Civil ( on considre que le vritable propritaire est celui qui a la possession
du meuble, peut importe la date de son titre de proprit. C'est celui qui possde
24
effectivement le bien qui en reste propritaire a condition que cette personne est de
bonne foi.
II) L(a'uisition de la propri$t$ par l(effet de la possession
/otion de possession est une notion qui occupe une place trs importante en
droit des biens car avec d'importantes consquences juridiques.
A) La notion de possession
C'est un pouvoir de fait sur un bien. C'est une relation de fait entre une
personne et un bien alors que la proprit est une vritable relation de droit entre
une personne et un bien. 'n matire de possession, la personne va se comporter
comme si elle tait propritaire du bien alors que $uridiquement, elle ne l'est pas. #e
pouvoir de fait et le pouvoir de droit se re$oigne dans la plupart des cas. Dans
certaines hypothses, celui qui possde le bien n'en est pas propritaire et le
lgislateur pourra parfois accorder une protection au possesseur car c'est lui qui
entretient le bien et c'est lui qui fait fructifier le bien.
Dfinition par .laniol et %ipert : la possession est un tat de fait qui consiste
3 detenir une chose d'une faHon eclusive et 3 accomplir sur cette chose les meme
actes matriels d'usage et de $ouissance que si on en etait propritaire. Cela a
conduit le lgislateur 3 intervenir et dfinition de la possession dans le Code Civil 3
l'article ))11 du Code Civil. 'ventuel futur article 157 du Code Civil dans le pro$et
de rforme.
1) Les $lements constitutifs de la possession
6l faudra runir deu lements cumulatifs : un lement matriel que l'on apelle
le corpus et un lement psychologique, l'animus.
a) L($lement mat$riel : le corpus
"n parle aussi d'lement ob$ectif de la possession. 6l s'agit en fait de la
detention ou bien de la $ouissance d'une chose ou d'un droit. C'est l'eercice de fait
de prrogatives qui correspondent 3 un droit. Dans le domaine du droit de
proprit, l'lement matriel est la maitrise de la chose, le fait d'eercer sur la
chose, l'usus, le fructus et l'abusus ( soit des actes de detention 9possession
appartement: ou acte de $ouissance 9loyer de l'appart:.
;uestion de l'apprciation de ce bien matriel F .ouvoir souverain des $uges
du fond mais la cour de cassation impose de relever l'eistence de ces actes
matriels de possession. Deuime question, la possession peutEelle s'eercer sur
un bien incorporel F %ponse en doctrine, la ma$orit des auteurs admettent
qu'avec le develloppement actuel du droit de l'immatriel 9fonds de commerce
etc...:, il faut admettre que la possession puisse etre applicable au biens
incorporels ds qu'il eiste un pouvoir de fait.
25
b) L(animus ou $lement ps/cholo!i'ue
Cet lement est le fait de se comporter et de s'affirmer comme tant le maitre
de la chose, le propritaire donc c'est le fait d'agir comme si l'on tait titulaire du
droit de proprit. 6l faut faire la distinction entre l'animus et les lements de bonne
ou mauvaise foi car lements indpendants : l'animus peut eister alors meme que
la personne sais qu'elle n'est pas propritaire. #a bonne foi ou mauvaise foi sera
utilis pour donner a la possession ou refuser.
Dbat doctrinal ( deu thories opposes donc thorie sub$ective de =avigny
au dbut du -6-eme sicle qui dit que l'lement determinant de la possession, c'est
l'animus donc tout les actes matriels peuvent etre accomplis par une personne 3
des titres divers et donc ils ne peuvent pas ce distinguer des actes fait par le
propritaire rel. .our lui, il n'y a que l'lement psychologique qui est le rel
lement distinctif de la possession. Dans cette thorie, c'est la volont qui a la
place prpondrante et les actes matriels passent 3 un plan secondaire. ='oppose
la thorie ob$ective, dfendue par 6hering 3 la fin du -6-eme sicle, donc
abstraction au maimum de l'intention donc les actes matriels suffisent 3
caractriser la possession sans prendre en compte la volont du possesseur. #e
role de l'animus n'est pas effac mais implicitement contenue dans le pouvoir de
fait eerc sur la chose. Cette controverse est au$ourd'hui dpasse et on eige
au$ourd'hui en droit positif un lement psychologique et un lement matriel donc
concretement, un enfant en bas age ne peut pas etre possesseur, une personne
atteinte de trouble mentau non plus et celui qui est detenteur prcaire ne peut pas
non plus etre possesseur.
Difficult en matire de preuve de l'lement psychologique : le lgislateur a
mis en place des prsemptions simples qui permettent de prsumer l'intention
d'agir comme propritaire, article ))12 du Code Civil qui en ralit met en place
deu presemptions simples : on est prsum posseder pour soi et on est prsum
possed a titre de propritaire donc en pratique, lorsque l'on veut prouver une
possession, il suffit de prouver l'lement matriel et l'lement psychologique va etre
prsum a partir de cet lement matriel. #a cour de cassation retient que les $uges
du fond n'avait pas a caractriser spcialement l'lement intentionel de la
possession et qu'ils pouvaient le dduire des actes matriels.
2) La distinction entre possession et d$tention pr$caire
.rcisions : la possession ne se confond $amais avec la thorie de la
proprit apparente puisque la proprit apparente est une notion $uridique qui
profite au tiers alors que la possession elle est construite pour profiter au
possesseur uniquement. #a possession se distingue aussi des actes de pure
facult ou les actes de simple tolrance, donc si une personne accompli des actes
avec la permission du propritaire, cette personne reconnait le droit du propritaire
et donc ne peut pas devenir possesseur.
26
a) La d$finition de la detention pr$caire
Article ))22 du Code Civil mais peu prcis. #a detention prcaire est une
possession pour autrui dans laquelle la personne detentrice 3 bien l'element
matriel mais elle n'a pas l'lment psychologique, l'animus avec eemple type du
locataire. #e detenteur prcaire est celui qui accompli des actes matriels sans
intention de se comporter comme le propritaire et donc il reconnait qu'il n'ai pas le
propritaire de la chose. #e detenteur prcaire est le detenteur de la chose par un
contrat et ce contrat montre que non seulement la detention est tou$ours temporaire
et il permet aussi de reconnaitre le droit de proprit d'un autre. Ce contrat ne
transforme pas le detenteur en possesseur mais il va conferer au dtenteur un
certain nombres de droits. Au final, le detenteur prcaire est la personne qui a un
pouvoir de fait sur la chose en vertu d'un titre $uridique qui reconnait le pouvoir
$uridique d'une tierce personne. Avant pro$et de rforme : proposition d'article 11+
du Code Civil.
b) Les effets )uridi'ues potentiels de la detention pr$caire
.rincipe est que le detenteur prcaire ne peut pas prescrire donc il ne peut
pas bnficier des effets $uridiques de la possession. 'ceptions au nombre de
deu.
6nterversion de titres : hypothses eceptionnelle dans lesquelles le
detenteur prcaire peut se transformer en possesseur par un changement
d'intention qui lui permet d'acqurir l'animus. Article ))24 du Code Civil : deu cas
de figures possibles, le premier tant l'interversion de titres par une cause manent
d'un tiers donc suppose que le detenteur prcaire ai acquis le bien d'un tiers qui se
prtendait propritaire alors qu'il ne l'tait pas. 6l faut que le detenteur prcaire soit
de bonne foi et il faut qu'il doit modifier son comportement. #e detenteur prcaire
pense relement etre devenu le nouveau propritaire mais son titre $uridique n'est
pas valable. Dans ce cas l3, il ne pourra pas devenir propritaire mais il deviendra
au minimum possesseur. Deuime cas de figure de l'article ))24, c'est
l'intervesion de titre par contradiction au titre du propritaire c'est a dire cas de
lequel le detenteur prcaire effectue un acte contraire 3 la proprit du propritaire.
6l faut un veritable conflit ouvert avec le propritaire soit par un acte formel, soit par
un acte matriel et actes non quivoques. Cette attitude est un dfi 3 la proprit
d'autrui et si le propritaire ne ragit pas, cette absence de rponse conduit a
l'interversion de titres, detenteur commence a devenir possesseur. #a cour de
cassation a trs tot prcis que les faits pouvant conduire a l'interversion de titres
doivent etre des faits &patents, non quivoques et pouvant etre connu du
propritaire.&.
#a protection possessoire : ide de dire que le detenteur prcaire peut
bnficier de la protection de sa possession contre les troubles qui pourraient etre
occasionns par des tiers. Cette rgle est fi a l'article ))/4 alina ) du Code Civil
27
. rgle qui permet au dtenteur prcaire de faire cesser un trouble sans passer par
le propritaire mais la protection possessoire ne peut $amais $ouer au profit du
detenteur prcaire 3 l'gard du propritaire. =i litige, il devra utiliser le contrat 9de
bail par eemple:. Dans l'avant pro$et de rforme, suite article 11+ du CC.
#a runion de ces lments constitutifs ne suffit pas pour faire produire des
effets $uridiques 3 la possession, il faut un certain nombres de qualits,caractres.
B) La r$union de ces $lements utiles
6l faut que la possession remplisse un certain nombre de caractristique,
dcrite par le lgislateur dans l'article ))20 du Code Civil. Apprciation de ces
caracteristiques ( pouvoir souverain des $uges du fond. #orsqu'il manque un
qualit, la possession eiste tou$ours mais elle ne peut plus etre qualifi d'utile et ne
peut plus produire d'effets de droit ( possession vicie. 2 qualits dans l'article
))20, mais on rattache les conditions de non interruption et de possession a titre
de propritaire au condition meme de la possession 9cf au dessus:. 6l reste donc 5
qualits :
1) 0ne possession continue
#e possesseur doit accomplir les actes correspondant au droits auquel il
prtend sur le bien sans interval anormal comme le ferait le vritable titulaire du
droit : le possesseur doit eercer son appropriation de faHon rgulire, rpte ou
continue. #a $urisprudence considre que la possession est effectivement continue
lorsqu'elle a t eerc dans toutes les occasions et a tout les moments ou elle
devait l'etre d'aprs la nature de la chose possde sans interval anormau asse>
prolong pour constituer des lacunes et rendre la possession discontinue. 6de que
les $uges du fond doivent tenir compte de la nature de la chose et proceder au cas
par cas. Cette rgle de la possession continue doit etre concili avec la rgle qui dit
que la possession se conserve avec la seule intention, solo animo, meme en
l'absence d'actes matriels. #es $uges affirment que la possession solo animo
subsiste seulement quand elle n'a pas t volontairement abandonnes par le
possesseur ou dtruite par la possession contraire d'un tiers.
'n l'absence de possession continue, on dit qu'il y a vice de discontinuit,
c'est un vice temporaire et absolu donc il peut etre invoqu par toute personne
ayant un interet a contester.
2) 0ne possession paisible
#a possession est paisible lorsqu'elle est dpourvue de violence matrielle
ou morale dans son apprehension et pendant son cours. "n dit aussi que la
possession doit avoir t acquise de manire lgitime et conserv de manire
lgitime. Ce vice est envisag par le lgislateur dans l'article ))27 du CC (
violence contraire a la possession, elle est apprci a la fois lors de l'entre en
28
possession du bien et pendant la dure de la possession. =i $amais la violence
cesse, la possession utile pourra commencer, a l'inverse, la violence ultrieure pour
dfendre une possession d$3 en cours ne constitue pas un vice de la possession.
Ce vice de violence est un vice temporaire et relatif donc pas d'action possible par
des tiers mais que par la victime.
") 0ne possession publi'ue
#a possession est considre comme publique lorsqu'elle est etrioris et
manifeste au yeu de tous par des actes apparents. Cependant pas besoin
qu'elle doit etre connu de tous, mais chacun doit pouvoir se rendre compte qu'une
personne est possesseur de la chose. A contrario, pour que la possession soit
publique, il ne faut pas une volont de dissimulation matrielle ou $uridique de la
possession. #orsque le caractre public fait dfaut, on dit qu'il y a vice de
clandestinit, ce vice est un vice temporaire et relatif donc il ne peut etre invoqu
que par la personne a qui la possession a t dissimule.
#) 0ne possession non $'uivo'ue
#orsque le comportement du possesseur manifeste clairement son intention
de se conduire en propritaire. #es tiers doivent comprendre que le possesseur se
comporte comme le maitre de la chose. #orsque ce caractre fait dfaut, on parle
de vice d'quivoque, c'est un vice temporaire, et c'est aussi un vice absolu. C'est le
vice le plus invoqu devant les tribunau.
C) .ffets )uridi'ues de la possession utile
#a possession peut sous condition se transformer en vritable pouvoir de
droit sur le bien si la possession eiste, si elle est utile et si elle remplis certaines
conditions $uridiques. #orsque l'on est dans ce cas de figure, la possession produits
deu effets $uridiques, un premier effet qui est l'acquisition de la proprit par
prescription, et deuime effet, la protection possessoire qui permet l'octroi
d'actions en $ustice 9cf thme suivant:.
Dans l'acquisition de la proprit par prescription, le possesseur devient
propritaire aprs coulement d'un certain dlais. #es rgles vont varier selon
meuble ou immeuble.
1) L(ac'uisition de la propri$t$ d(un immeuble : l(usucapion
Cet usucapion est la prescription acquisitive immobilire par l'coulement
d'un certain temps. C'est un mode d'acquisition de la proprit immobilire qui
permet de transformer un pouvoir de fait en pouvoir de droit. C'est tou$ours le
possesseur qui doit se prvaloir de l'usucapion donc c'est tou$ours lui qui doit
l'invoquer en $ustice, soit comme demandeur, soit comme dfendeur. #e $uge ne
peut pas soulever d'office le moyen de l'usucapion.
29
;uestion de la transformation,novation d'une possession de fait en vritable
droit F Gondements doctrinau avec sanction du propritaire ngligeant, notion de
pai sociale pour d'autres auteurs car on protege la personne qui a la maitrise de la
chose. !roisime fondement sur l'incitation 3 une gestion effective des immeubles.
a) Les conditions de l(usucapion
6l faut que la possession eiste et qu'elle soit utile. Condition de l'coulement
d'un certain dlais, il eiste deu types de dlais, la prescription de droit commun
de 7* ans et une prescription abrge de 0* ans.
#es rgles de la prescription de droit commun : prvu par le lgislateur a
l'article ))/) alina 0 : Dlais de 7* ans. Cette prescription peut etre invoqu par
tout possesseur meme si il est de mauvaise foi. #a possession dans cette
hypothse va permettre d'acquerir la proprit sans titre de proprit. Ce dlais est
long mais il s'eplique par cette indiffrence a la bonne ou mauvaise foi et 3
l'absence de titre. 9.roposition avant pro$et d'article 15+ du CC:
#es rgles de la prescription abrge : prvu par le lgislateur a l'article ))/)
alina ) : Dlais de 0* ans lorsque le possesseur est de bonne foi et a un $uste
titre. ?ypothse de la situation d'un possesseur a non domino donc acquisition de
l'immeuble d'une personne qu'il pensait etre le propritaire.
"n va considerer le possesseur de bonne foi lorsqu'il a cru lors de
l'acquisition qu'il achetait bien l'immeuble au vritable propritaire, bonne foi
prsum et c'est celui qui allgue la mauvaise foi qui doit la prouver 9article ))/5:.
Condition nI) : le $uste titre qui dsigne l'acte $uridique qui est a l'origine de la
possession mais acte qui prsente un vice car non conclut avec le vritable
propritaire de l'immeuble. #'acte serait de nature a etre transferer la proprit si
conclut avec le propritaire rel. #a $urisprudence a retenue 7 critres cumulatifs
pour qu'un titre soit considr comme $uste : le titre doit etre rel 9donc pas un titre
putatif:, le titre doit etre valable donc il ne doit pas etre en principe nul mais la
$urisprudence distingue selon les causes de nullit. =i il y a nullit absolue, on ne
peut plus qualifier le titre de $uste titre, en revanche si il s'agit d'une nullit relative,
l'acte peut etre qualifi de $uste titre. .rcision depuis la rforme sur le droit de la
prescription du 0/ 8uin )**4, le lgislateur prcise que le titre nul par dfaut de
forme ne peut servir dans la prescription abrge de 0* ans ( Article ))/7 du CC.
'nfin, le titre doit etre &un acte translatif de proprit a titre particulier au moins dot
d'une date certaine 3 l'gard du vritable propritaire.&. 'clusion des actes sans
transfre de proprit et actes dclaratifs comme actes de partage. #orsque les
deu conditions sont runis, la dure de prescription est ramene 3 0* ans, mais
avant la loi du 0/ 8uin )**4, il eistait un double dlais abrge puisque c'tait 0*
ans ou )* ans selon que l'immeuble se trouvait ou pas dans le ressort de la cour
d'Appel dans laquelle l'immeuble tait situ. Dans l'avant pro$et de rforme du droit
des biens, dlais de prescription unique dans futur proposition article 115 du Code
Civil.
30
.our l'ensemble des possessions : pour que ces prescriptions puissent
s'appliquer, il est ncessaire que la personne soit un possesseur utile. Cette
personne va acquerir la possession de l'immeuble par l'ecoulement d'un certain
temps, pour acquerir la proprit de l'immeuble. !rois points a tudier :
EE ;uestion du point de dpart du dlais de prescription : le dlais commence
a courir du $our de l'entre en possession soit par le possesseur lui meme soit par
son auteur. Dlais qui se compte par $our entier, de quantime 3 quantime. "n ne
compte pas ce que l'on appelle le dies acquo qui est le $our ou commence la
possession. 'n revanche, on compte le dies ad quem qui est le $our $usqu'auquel la
possession a dure.
EE .ossibilite de la $onction des possessions : article ))21 du Code Civil.
6de selon laquelle il est possible d'a$outer a son propre temps de possession le
temps pendant lequel son auteur a lui meme possd et donc a lui meme
commenc a prescrire. Dans l'avant pro$et : art. 11*.
EE #es incidents susceptibles d'affecter la dure de la possession : deu types
d'incidents, l'interruption du dlais donc lorsqu'il y a arret de la prescription
acquisitive et anantissement du dlais d$3 coul. #orsque la cause d'interruption
aura disparu, il faudra reprendre le dlais 3 >ero. Deu causes en droit :
l'interruption naturelle dans l'article ))/0 du CC, il y aura interruption naturelle
lorsque le possesseur aura t priv de son droit pendant plus d'un an soit contre
son gr son par un abandon volontaire. #'interruption civile prvu au articles ))5*
et suivant du CC avec demande en $ustice ou actes d'eecution forHe. 6l y a
interruption du dlais ds qu'il y a demande en $ustice meme si la demande est
faite devant un $uge incomptent. 'n revanche, il n'y a pas d'interruption du dlais,
non avenu, si le demandeur se desiste de l'instance ou bine si il laisse l'instance se
prime ou bien si la demande est dfinitivement re$ete. 6l y a une cause
importante prvue dans l'article ))5* sur l'interruption civile lorsque le
dbiteur,possesseur reconnait le droit de celui qui est propritaire, le possesseur
peut faire l'aveu du droit du revendicant et il va perdre l'lement psychologique de
la possession donc il perd la possession et donc le dlais aussi. #es causes de
suspension du dlais : lorsqu'il y a seulement un arret temporaire, provisoire, du
cours dela prescription donc le temps de possession d$3 coul n'est pas effac,
le dlais de prescription va recommencer a partir du moment ou la cause de
suspension disparait. Causes prvues par la loi et prise en compte que pour
certaines personnes : article ))75 du Code Civil. #a prescription est suspendue
quand elle court contre un mineur, une personne protge, entre pou ou
partenaire d'un .AC=. #e cas de la force ma$eure a fait l'ob$et d'une volution car
pendant longtemps, cas prvu par la $urisprudence et intgration dans les causes
lgales de suspension lors de la loi du 0/ $uin )**4.
b) Les effets de l(usucapion
Acquisition de la proprit de l'immeuble : le possesseur va devenir le
vritable propritaire de l'immeuble et donc le seul titulaire du droit de proprit.
31
.our pouvoir bnficier de cet effet, le possesseur doit obligatoirement rclamer le
bnfice de l'usucapion, non automatique, donc action en $ustice ncessaire soit en
demande ou meme en dfense. #e possesseur qui bnficie de l'usucapion peut
tou$ours renoncer au bnfice de l'usucapion mais seulement une fois que le dlais
soit coul. #orsque la proprit est acquise par usucapion, ce droit de proprit
devient opposable a tous sans formalit de publicit obligatoire car on estime que
la proprit vient de la loi. #e possesseur a tou$ours la possibilit de faire publier le
$ugement ou de faire un acte de notorit acquisitive. #orsqu'il y a acquisition de la
proprit par usucapion, cette acquisition est rtroactive et on va faire remonter les
effets de l'usucapion au $our de l'entre en possession donc possesseur considr
comme propritaire depuis le premier $our de l'entre en possession, cela permet
une validation de tout les actes passs antrieurement par le possesseur et permet
d'annuler les actes passs par le propritaire initial durant cette priode. Cet effet
n'est pas prvu par le lgislateur mais admis de manire gnrale par la
$urisprudence et par la doctrine : Arret de la 7eme chambre civile de la Cour de
Cassation du 0* $uillet 0++2 9!D usucapion:. Dans l'avant pro$et de rforme du droit
des biens, effet rtroactif repris dans le futur peut etre article 11) du CC.
#'acquisition des fruits de l'immeuble : si l'effet principal $oue, cet effet
secondaire est evident car il y a proprit. 'n revanche, si l'effet principal de
l'usucapion ne $oue pas, on va quand meme reconnaitre la possibilit pour le
possesseur de conserver les fruits qui proviennent de l'immeuble. Cette possibilit
est dans l'article 15+ du CC avec condition de bonne foi. A l'inverse, lorsque le
possesseur est de mauvaise foi, il a l'obligation de restituer l'immeuble lui meme et
tout les fruits qu'il a pu en tirer, soit en nature soit par quivalent. Dans l'avant
pro$et de rforme : proposition article 154 avec distinction si il s'agit de fruit ou
produit tir de l'eploitation normale des biens.
2) L(ac'uisition de la propri$t$ mobiliaire
Article ))/2 alina 0 du CC : &'n fait de meuble, la possession vaut titre.&
Avant c'tait l'article ))/+. Cette disposition a deu effets, une fonction probatoire
et une fonction acquisitive de proprit.
a) 1onction probatoire
.rsemption lgale d'eistence d'un titre rgulier de proprit lorsque le
possesseur a acquis le meuble du vritable propritaire : acquisition a domino.
Concretement, c'est l'hypothse dans laquelle le possesseur a effectivement acquis
le meuble du vritable propritaire mais il est en conflit avec le propritaire initial et
il n'a pas de preuve de son titre. Dans ce cas l3, le possesseur est prsum avoir
cette preuve par titre du simple fait de sa possession utile. Cette presemption
suppose la bonne foi ( presemption simple. Avant pro$et de rforme : proposition
d'article 111 du Code Civil.
b) 1onction ac'uisitive
?ypothse du possesseur qui n'a pas acquis le bien du vritable
propritaire : acquisition a non domino. #e possesseur ne peut a priori pas etre
32
propritaire mais d'aprs l'article ))/2 alina 0, on permet au possesseur
d'invoquer sa possession utile contre le vritable propritaire lorsque celui ci va
revendiquer son bien. Dn principe et des eceptions :
.rincipe : l'article ))/2 alina 0 peut $ouer comme une vritable rgle de fond
c'est a dire comme un rel mode d'acquisition de la proprit a condition de runir
trois lements : Condition 0 E de la nature du bien donc un meuble corporel non
immatricul et susceptible d'appropriation. Condition ) E par rapport au possesseur
donc possession vritable, etre possesseur au moment ou le propritaire agit et le
possesseur doit etre de bonne foi au moins au moment de l'entre de possession.
Condition 7 E par rapport a la possession donc possesion utile mais apprciation
particulire des qualits de la possession car on n'eige pas que la possession soit
continue donc la possession d'un meuble peut valoir instantanement titre de
proprit ds que la possession est publique, paisible et non quivoque. #'eamen
de ces conditions relvent de l'apprciation des $uges du fond, et lorsque les $uges
admettent que les conditions sont runies, alors le possesseur de bonne foi prime
sur le propritaire initial qui a t dpossd donc le possesseur va detenir la
chose et en meme temps il va bnficier d'un titre de proprit qui vient de sa
possession utile. #e propritaire initial ne pourra plus eercer d'action en
revendication contre le possesseur du meuble. Avant pro$et de rforme :
proposition d'article 112 du Code Civil.
'ceptions : EE #a mauvaise foi : le principe d'acquisition immdiate de la
proprit mobiliaire du possesseur ne peut pas $ouer lorsque le possesseur est de
mauvaise foi, donc soit lorsqu'il sait que l'acquisition ne vient pas du vritable
propritaire ou si meuble perdu ou vol. .our acquerir la proprit, il devra attendre
la fin du dlais de prescription trentenaire, si la possession est utile.
Corrlativement, l'action en revendication sera ouverte au propritaire pendant ce
dlais de 7*ans. EE #e vol,perte du meuble : article ))/2 alina ), hypothse
d'une dpossession involontaire du bien soit par force ma$eure ou element
involontaire ( action en revendication possible contre deu personnes, donc contre
le voleur ou l'inventeur 9celui qui trouve quelque chose: qui est encore en
possession de la chose et action possible pendant encore 7*ans car possesseur
tant logiquement de mauvaise foi. #e propritaire peut agir aussi contre
l'acquereur du bien et dans ce cas l3, l'acquereur tant de bonne foi, l'action en
revendication sera possible que dans un dlais de 7ans. Avant pro$et de rforme (
article 112 de l'avant pro$et.
&hme % : La propri$t$ individuelle- la protection de la
propri$t$
33
'tude des mo%ens qui permettent de dfendre la proprit et de proteger la
proprit contre les intrusions0revendications d'ventuels tiers.
I) La preuve de la propri$t$
?ypothse de deu personnes en conflits par rapport a la proprit d'un bien.
Comment trancher le conflit en matire de preuve F Difficult car lgislateur n'a
pos aucunes rgles dans le Code Civil sur la preuve de la proprit. 'n plus,
difficult pratique qui correspond 3 ce que la preuve absolue de la proprit est
quasiment impossible car ncessite d'avoir les titres d'achat de l'ensemble des
propritaires $usqu'au propritaire originaire. "n parle de probatio diabolica. Cette
absence de systme lgal de preuve et les difficults pratiques de preuve ont t
pallis par la doctrine et par la $urisprudence qui ont labor tout un systme de
preuve. Ces rgles varient si il s'agit d'un meuble ou d'un immeuble.
A) La preuve de la propri$t$ mobilire
C'est la possession qui va $ouer un role trs important et il va falloir distinguer
deu situations : selon qu'il y a eu une acquisition a domino ou une acquisition a
non domino.
1) L(a'uisition a domino
?ypothse du possesseur qui prtend que le vritable propritaire lui a
donn le bien alors que le vritable propritaire prtend qu'il s'agissait simplement
d'un pret ou d'un depot et que le possesseur doit lui rendre son bien. ;uestion de
savoir quelle est la vritable nature de l'acte,titre qui a permis la transmission du
bien au possesseur F
Dtilisation de l'article ))/2 alina 0 dans sa fonction probatoire et on va dire
que la possession fait prsumer un titre,acte qui transfre la proprit et donc
possesseur comme vritable propritaire du bien. Cependant, presemption simple
donc le propritaire initial pourra essayer de prouver qu'il est tou$ours le vritable
propritaire du bien et ceu par deu moyens : il peut prouver que le possesseur
n'est en ralit qu'un dtenteur prcaire et donc qu'il dtient le bien que sous
condition de restitution ou alors, il peut prouver que le possesseur est de mauvaise
foi ou qu'il eiste un vice dans la possession 9vice d'quivoque gnralement:.
2) L(a'uisition a non domino
?ypothse d'une premire personne propritaire d'un meuble. 'lle va confier
ce meuble a une deuime personne sans lui transfrer la proprit. Cette
deuime personne ne respecte pas le contrat et va vendre le meuble a une
troisime personne. Cette troisime personne va devenir possesseur. Comment le
propritaire initial peut il revendiquer et prouver sa proprit par rapport au
34
possesseur F ))/2 alina 0 ne pourra pas s'appliquer. C'est au propritaire initial
qui s'est desaisi volontairement du bien de prouver qu'il avait lui meme une
possession antrieure. Cette preuve a t prcis en $urisprudence qu'elle pouvait
etre fait par tout moyen s'agissant d'un fait $uridique.
&ransition : Dans les deu situations, la preuve de la proprit d'un meuble
repose sur la notion de possession. 'n matire de proprit immobilire, la
possession $ouera un role mais elle devra etre combin avec d'autres modes de
preuves.
B) La preuve de la propri$t$ immobilire
.as de disposition sur cette preuve dans le Code Civil. =ystme plus
complee. #a preuve directe est quasiment impossible, les $uges vont devoir se
contenter de preuves indirectes qui vont donner un caractre vraisemblable,le plus
probable,le meilleur au droit de proprit du demandeur.
1) Le s/stme de preuve
Quand on tudie un s%stme de preuve, on tudie trois lments #
#'ob$et de la preuve : celui qui se prtend propritaire doit tablir l'eistence
du droit de proprit mais il n'eiste pas en droit franHais de mode de preuve
irrfutable du droit de la proprit. #e fait de pouvoir apporter un titre comme
preuve a simplement pour effet de dplacer l'ob$et de la preuve, il faudra apporter
la preuve d'actes $uridiques et de faits $uridiques qui rendent le droit de proprit le
plus vraisemblable. Ce sera au $uge de trancher sur le droit le plus probable.
#a charge de la preuve : application des rgles de droit commun et charge
de la preuve qui pse sur le demandeur donc c'est a lui de dmontrer son droit de
proprit. =i il choue dans cette preuve, c'est le dfendeur qui par hypothse est
le possesseur du bien, qui sera considr comme le vritable propritaire car
protection possessoire et actions possessoires.
#es moyens de preuve : la preuve de la proprit est libre donc elle peut se
faire par tout moyens. <oyens de preuves indirectes donc imparfait. #a
$urisprudence fie trois modes de preuves : EEE .remier mode de preuve, les titres
de proprit : ce sont ceu qui ont en principe la plus grande force probante, sauf
en cas d'usucapion. Ce sont tout les actes translatifs de proprit mais aussi actes
dclaratifs de proprit 9partage dans une succession:. <eme si ces titres ont une
force probante importante, il ne sont pas des titres officiels de proprit qui seraient
irrfutables. 6ls vont permettre de rendre le droit de proprit vraisemblable, le plus
probable car ils vont reveler l'origine du droit de proprit auquel $e prtend. EEE
Deuime mode de preuve, la possession : elles vont varies en fonction de la
qualit de la possession et l'coulement d'un certain dlais. =i la possession est
vicie 9non utile:, elle constitue simplement un indice du droit de proprit. =i on a
35
une possession utile mais qui ne remplis pas les conditions de dlais alors simple
indice. =i la possession est utile et qu'elle remplis les conditions de dlais, la
preuve de la proprit se fait par usucapion qui est le meilleur moyen de preuve de
la proprit immobilire. EEE !roisime mode de preuve, les indices : ce sont ceu
qui ont la moins grande force probante, eemple du payement des impots fonciers,
indications au cadastre. #a force probante va dependre de l'apprciation
souveraine des $uges du fond et la cour de cassation ne peut pas eercer son
controle sur cette question d'apprciation de la valeur des indices. #'avant pro$et de
rforme du droit des biens ( proposition d'article 15* mais peu d'informations.
2) Les conflits entre les modes de preuves
Aucun des modes de preuves ne peut s'imposer de manire parfaite et
irrfutable au $uges. C'est l'usucapion qui garde la force probante la plus forte
donc quand une des parties peut bnficier de l'usucapion, aucun autre moyen de
preuve peut le contester. Dans tout les autres cas, le $uge devra choisir entre les
diffrents moyens de preuve, celui qui lui parait le meilleur. 5 situations qui peuvent
soulever des difficults :
situation titre Js titre : deu cas de figure : si les deu titres manent du
meme auteur, le conflit est rsolu par les rgles de la publicit foncire donc soit les
titres ont t tout les deu publis, la primaut est donne au titre publi en
premier, soit un seul titre a t publi, la primaut est accorde a ce seul titre, soit
aucun des deu titres n'a t publi donc dans ce cas, la primaut est accord au
plus ancien. Deuime cas de figure, si les titres manent d'auteurs diffrents, la
priorit est accord au titre que le $uge considre le meilleur et le plus probable
compte tenu des autres indices et des circonstances.
situation possession Js possession : dans ce cas, c'est la possession la
meilleure et la mieu caractrise qui va l'emporter selon l'apprciation souveraine
des $uges du fond donc au$ourd'hui, ce n'est pas forcement la possession la plus
ancienne qui l'emporte car les $uges prennent en compte la qualit de la
possession, une possession non vici va l'emport par eemple sur une
possession vici postrieure. 'videmment ne $oue pas dans le cas de l'usucapion.
situation titre Js possession : hypothse d'une personne qui revendique la
proprit d'un immeuble par un titre contre possesseur actuel de l'immeuble. Dans
la $urisprudence, critre de l'antriorit utilis 9si titre antrieur au $our de dbut de
la possession et inversement:. Critique en doctrine car critre de l'anciennet sans
fondement. =olution plus complee en $urisprudence actuelle car la cour de
cassation laisse au $uges du fond le pouvoir d'apprcier les circonstances de
l'affaire et la porte des preuves apportes donc critre encore appliqu mais plus
de manire systmatique.
situation sans possession ni titre : dans ce cas, c'est le $uge qui va trancher
en fonction des indices apportes par les parties. Dans l'avant pro$et de rforme,
proposition article 150 du Code Civil.
36
II) Les actions en )ustice
A) Actions possessoires
#ien avec la partie sur les effets $uridiques de la possession utile : soit effet
aquisitif de la proprit 9usucapion: et effet de protection $uridique contre les
troubles pouvant intervenir dans cette possession. #e legislateur a prvu un certain
nombres d'actions qui permettent de proteger le possesseur qu'il soit de bonne ou
de mauvaise foi. "n admet que la possession soit protg indpendamment du
droit de proprit. #'action possessoire peut etre dfinie comme l'action en $ustice
qui est ouverte devant le tribunal de grande instance pendant l'anne du trouble
possessoir en vue d'obtenir la protection possessoire a toute personne qui possde
paisiblement un immeuble et au simple detenteur prcaire.
Article ))/4 du Code Civil. Dans l'arret de la 0er chambre civile du 2 fvrier
0++2, la protection possessoire ne peut bnficier qu'au immeubles car en ce qui
concerne les meubles ( ))/2 alina 0 du Code Civil car possesseur comme
propritaire. Article ))/+ du CC dispose qu'il eiste plusieurs types d'actions
possessoires et renvoit au Code de .rocdure Civile. ;uelque soit l'action utilise,
elle est conditionn par l'eistence d'un trouble donc de faits ou d'actes qui
contredisent la possession et qui sont contraire au pouvoir de fait eerc par le
possesseur ou detenteur prcaire. Arret de la Chambre civile de la cour de
Cassation du 00 $anvier 0+0* ( trouble possessoire comme tout fait matriel ou tout
acte $uridique qui soit directement et par lui meme soit indirectement et par voie de
consquence, constitue ou implique une prtention contraire 3 la possession
d'autrui. #e trouble doit etre un acte volontaire meme si il n'est pas forcement
intentionnel et meme si il est accompli de bonne foi. Cet acte doit entrainer une
contestation de la possession et si le trouble cause simplement un pr$udice alors
responsabilit dlictuelle ( 074) du CC.
#a cour de Cassation en Assemble plnire du )4 8uin 0++2, le possesseur
3 le choi entre l'utilisation des actions possessoires et la voie du rfr pour
trouble manifestement illicite.
1) Les cat$!ories d(actions possessoires
a) La complainte
C'est une action datant du -666me sicle, de droit commun donc utilise
quand les deu autres types d'actions ne peuvent pas etre mis en oeuvre. 'lle
permet de sanctionner un trouble actuel qui affecte la possession. Cette action est
ouverte qu'il s'agisse d'un trouble de fait ou bien d'un trouble de droit. Cette action
n'est ouverte que si la possession est utile et si elle est paisible au sens d'une
dure d'un an minimum. Dans ce cas, l'action devra etre dirig vers l'auteur du
trouble meme si il agit pour le compte d'un tiers et si l'action est reHu par le $uge, il
doit faire cesser le trouble donc il prononce une maintenu possessoire. 6l peut aussi
37
ordonner une remise en l'tat antrieure et eventuellement, le versement de
dommage et intrets.
b) La d$nonciation de nouvelle oeuvre
C'est l'action en $ustice qui est ouverte pour empecher la ralisation d'un
trouble futur qui menace la possession. 'lle permet essentiellement de faire cesser
les travau d'un voisin sur son propre fond si ses travau constitues une menace
susceptible de causer un dommage au possesseur. Dans ce cas, le $uge a
seulement la possibilite de suspendre les travau 3 titre prventif pour viter un
trouble eventuel futur. Cette action est soumise aussi a l'article 0)25 du Code de
procdure civile donc possession utile et paisible 90ans:.
c) L(action en r$int$!ration ou r$int$!rande
C'est l'action qui vise a proteger le possesseur contre les troubles les plus
graves qui rsulte d'actes volontaires de dpossession consistant dans des
violences ou des voies de faits utilis contre la personne ou contre son bien. Cette
action est utilis lorsqu'il y a une usurpation violente de l'immeuble. Dans cette
hypothse, on estime qu'il faut une raction immdiate du droit donc les conditions
sont un peu diffrentes : ouverte que si la possession est utile mais galement
paisible mais plus la dure d'un an eige.
2) Les r!les de procdures
La comptence appartient toujours au 12 dans le ressort duquel se situe
l'immeuble.
a) Les titulaires de l(action possessoire
.ar ces actions possessoires, protection des possesseurs qu'ils soient de
bonne ou mauvaise foi. 6l est ncessaire d'avoir une possession utile et paisible
90ans:. .rotection galement des dtenteurs prcaires 9locataires, dpositaires
etc...: par article ))/4 alina ) du Code Civil mais le lgislateur prcise que les
dtenteurs prcaires ne peuvent pas utiliser les actions possessoires contre la
personne de qui ils tiennent leur droit. =i un dtenteur prcaire est troubl dans sa
possession par son auteur, il devra utiliser le contrat qui le lie 3 cet auteur. 'n
revanche, si le trouble dans la possession est caus par un tiers, le dtenteur
prcaire peut utiliser la protection possessoire meme contre un autre dtenteur
prcaire.
b) Le d$lai d(action
Article 0)25 du Code de procdure civile : actions possessoires sont ouverte
dans l'anne du trouble subit par le possesseur ou par le dtenteur. A partir du $our
de la ralisation des actes qui constituent le trouble ou le risque de trouble, le
possesseur 3 une anne pour agir en $ustice. Dlai court mais qui s'eplique parce
que les actions possessoires ne visent que la sanction des troubles asse> graves.
c) Principe de non cumul des actions possessoires et des actions p$titoires
38
=ur la base de l'article ))/4 alina 0 du CC, protection de la possession sans
avoir gard au fond du droit donc actions possessoires indpendantes de la
proprit elle meme. 6l est impossible de cumuler une action possessoire avec une
action en revendication de la proprit. #'action possessoire est li uniquement 3 la
possession tandis que l'action ptitoire est lie uniquement 3 la proprit. Cette
rgle du non cumul est pose par l'article 0)21 du Code de procdure civile. Cette
rgle s'applique a la fois a l'gard du $uge et a l'gard des parties.
.ar rapport au $uge, lorsqu'il est saisi d'une action possessoire, il ne peut pas
eaminer le fond du droit et rechercher qui est le vritable propritaire de
l'immeuble, il ne peut pas se prononcer sur le ptitoire, directement ou
indirectement. #e $uge a quand meme la possibilit d'eaminer les titres qui sont
fournis comme moyen de preuve mais seulement pour vrifier si les conditions de
la protection possessoires sont runis donc si il y a bien possession utile.
.ar rapport au parties, article 0)22 du Code de procdure civile ( celui qui
agit au fond n'est plus recevable 3 agir au possessoire. Celui qui est dfendeur 3
l'action possessoire ne pourra agir au fond qu'aprs avoir mis fin au troubles. 6l
n'est pas admis a faire la preuve du droit de proprit pour se dfendre. 6l ne pourra
agir sur le fondement du droit de proprit dans une autre action, en revendication
donc.
") Les sanctions prononc$es par le )u!e
#e magistrat du !A6 va eaminer les lements de preuves fournis par les
parties pour caractriser la possession elle meme mais aussi le trouble. =i le $uge
estime que l'action est recevable, il doit prendre les mesures ncessaires pour que
le possesseur bnficie a nouveau d'une possession paisible. 'n pratique, la
sanction va varier selon la nature de l'action utilise. =i il s'agit d'une complainte, le
$uge doit prononcer la maintenu possessoire au besoins sous astreinte.
Dommages et interets possibles. =i il s'agit d'une dnonciation de nouvelle oeuvre,
le $uge ordonne la suspension des travau commencs. =i il s'agit d'une action en
rintgration, le $uge va ordonner la remise de la possession dans l'tat ou elle se
trouvait avant la ralisation de la violence ou de la voie de fait. Cette sanction va
s'accompagner souvent de dommages et interets.
Dans l'avant pro$et de rforme : proposition de supprimer ces actions
possessoires car en pratique, on a relev que ces actions taient trs peu utilise
et rfr le plus souvent. 6l n'y aurait qu'un seul article qui serait le 12* du Code
civil qui affirme le pouvoir du possesseur ou du dtenteur d'eercer les actions
ncessaires pour dfendre leurs droits. =i la personne est condamne a l'issue de
l'action possessoire, elle peut ensuite eercer une action en revendication qui lui
permettra de dfendre son droit de proprit.
B) L(action en revendication
#e droit de proprit peut tou$ours etre dfendu par son titulaire notamment
39
lorsque le bien est detenu par un tiers qui refuse de lui rendre. #e propritaire
dispose d'une action ptitoire qui est l'action en revendication de la proprit qui lui
permet de faire la preuve de sa proprit et de rcuperer le bien. Cette action n'est
ouverte qu'au titulaire du droit de proprit et elle n'est en principe enferme dans
aucun dlai d'action.
1) La revendication de la propri$t$ mobilire
#'action en revendication de la proprit mobilire est en pratique peu
utilise car elle entre en conflit avec l'article ))/2 du Code Civil. Concrtement,
cette action ne peut etre utilise que si la possession est vicie, si celui qui dtient
le meuble est un dtenteur prcaire, si le possesseur est de mauvaise foi ou bien si
le meuble a t perdu ou vol. Dans ces hypothses particulires, celui qui
revendique le bien doit prouver son propre droit de proprit et l'action est
imprescriptible sauf dans l'hypothse du meuble perdu ou vol avec action ouverte
dans un dlai de 7 ans.
2) La revendication de la propri$t$ immobilire
a) La mise en oeuvre de l(action
Action qui est rarement intente car problme de preuve. =ituation d'un
conflit qui oppose une personne qui prtend etre propritaire d'un immeuble face
au possesseur ou dtenteur prcaire de l'immeuble. #e demandeur va devoir
prouver son droit de proprit mais en gnral, il va prfrer eercer une action
possessoire quand il a t troubl dans sa possession ou vinc. 6l pourra aussi
prfrer une action sur un fondement contractuel notamment si il est en conflit avec
un tiers dtenteur qui doit restituer le bien.
#orsque l'action est eerce, la $uridiction comptente est le !A6 dans le
ressort duquel l'immeuble est situ. Comptence eclusive et ce meme si le litige
oppose un propritaire priv 3 l''tat. Cette action en revendication est dite
imprescriptible donc elle peut tou$ours etre eerce mais la possession de
l'immeuble par un tiers pendant 7* ans ou 0* ans si abrg, va entrainer
l'usucapion et donc ne va pas aboutir.
b) Les effets de l(action
#orsque cette action en revendication est $uge recevable par le !A6, le
demandeur va etre dclar propritaire du bien par le $ugement. Cette dcision va
produire effet entre les parties mais aussi 3 l'gard des tiers. .ar rapport au tiers, il
faut rappeller que la dcision a l'autorit de la chose $uge mais cette autorit n'est
que relative 3 l'gard des tiers ce qui veut dire que la dcision est simplement
opposable au tiers donc le propritaire pourra invoquer cet acte $uridique 3 l'gard
des tiers mais cet acte n'empeche pas qu'un tiers face une nouvelle action en
$ustice pour revendiquer l'immeuble. Dans ce cas, la dcision de $ustice n'est pas
un moyen de preuve irrfutable de la proprit et simple lement de preuve.
40
#e demandeur est reconnu comme le vritable propritaire de lKimmeuble et
le possesseur doit donc lui restituer lKimmeuble. Cet effet soulve des difficults : EE
le propritaire doit rcupr lKimmeuble libre de toute charge ou de toute servitudes
qui auraient pu etre consenties par le possesseur. EE 6l faut restaurer les produits et
accessoires de lKimmeuble. EE #e possesseur 3 pu faire des dpenses pour
amliorer le bien EL il ne doit pas avoir enrichissement sans cause du propritaire.
%glement des comptes entre les ) parties EL le $uge va faire un inventaire et va
calculer ce qui est due au nouveau propritaire et ce qui est dM au possesseur
vinc.
#a $urisprudence 3 adopt des rgles : .restations dMes au propritaire
revendiquant. 6l 3 droit en plus de lKimmeuble luiEmNme, 3 7 catgorie de prestation.
6l a droit au produits de lKimmeuble 9carrire de pierre: O ces produits doivent etre
renduent avec lKimmeuble que le possesseur est t de bonne foi ou de mauvaise
foi. =i ces produit ne peuvent pas etre renduent en nature ils le seront en valeur.
#es fruits de lKimmeubles O art 15+ distingue ) cas de figure : EEE =i le
possesseur vinc est de bonne foi il nK3 pas 3 restituer les fruits. EEE =Kil est de
mauvaise foi, il doit restituer les fruits dduction faite des dpenses qui ont t
engages pour obtenir ces fruits 9profits net:.6l 3 droit 3 des indemnits si la valeur
du bien 3 t diminue soit par dterioration soit par la vente dKaccessoire de
lKimmeuble.
=i bonne foi : il nK3 pas 3 rpondre des dtriorations qui sont subis par
lKimmeuble que se soient des dtrioration de sont propre fait ou fortuit. 9$usqu'3 la
demande en $ustice:. .our la vente de meuble accessoire, il devra restituer le pri
de ces meubles au propritaire sauf si cette session tait 3 titre gratuit.
=i mauvaise foi : il rpond de toute les dtriorations quelques soient leur
origine sauf sKil arrive 3 prouver que les dgat aurai t les meme avec le vrai
propritaire. 'n cas de vente de meuble accessoires lKimmeuble le possesseur
devra restituer le pri de vente mNme si la cession 3 t faite 3 titre gratuit.
.restations dMes au possesseur vinc : #e possesseur 3 pu croire quKil tait
rellement proprtaire et 3 donc pu faire des dpenses pour des travau
dKembellissement, de restauration : les impenses. il ne serait donc pas $uste que le
nouveau propritaire bnficie de cela 9enrichissement sans cause:. .our viter
cela, la $urisprudence 3 devellop la thorie des impenses. CelleEci conduit 3
distinguer plusieur type de dpense en fonction de la nature des travau, mais
dans tous les cas il y 3 une indiffrence 3 la bonne foi ou mauvaise foi. #Kob$ectif de
cette thorie est dKssayer de rtablir un quilibre en le patrimoine du possesseur
et du propritaire et non de sanctionner le comportement du possesseur.
#a thorie des impenses oblige 3 distinguer 7 catgorie de dpenses :
#es impenses ncssaires : les dpenses indispensables 3 la conservation
41
de lKimmeuble 9rparation ..:. elle doivent etre intgralement rembourses par le
nouveau propritaire au possesseur vinc sauf si elles entrent dans les dpenses
dKentretien courrant. .our effectuer ce remboursement, le propritaire nouveau
devra rembourser le cout des travau. Article 420 al ) CC P 0740 CC
#es impenses utiles : dpenses qui sans etre ncssaire 3 contribu 3
augmenter la plus value de lKimmeuble. %gle : les impenses utiles devront etre
rembourses par le nouveau propritaire dans la limite de la plus value qui 3 t
confre 3 lKimmeuble, celleEci tant apprcier au $our de lKadmission de lKaction en
revendication. Art 420 al 0 P0740 CC. #es impenses utiles se font souvent sur des
construction d$3 eistantes. =Kil sKagit de construction ou de plantation nouvelle, il
faudra appliquer le dispositif prvu 3 lKarticle 111.
#es impenses somptuaires, ou impenses voluptuaires : dpenses qui nKont
comme but que de satisfaire les gouts personnel du possesseur vinc 9dpenses
dKagrment ou de pure lue:. Ce sont les en$olivements quKun immeuble peut
recevoir sans quKil en rsulte ncssairement une plus value. %gle : le possesseur
vinc nK3 droit 3 aucun remboursement pour ses dpenses mais il 3 la possibilit
dKenlever les ob$et quKil a imposer sur le fonds seulement si ca ne le dgrade pas.
#e $uge tabli ensuite un compte qui va permettre dKtablir un solde.9bilan:. =i
le compte est dbiteur pour le possesseur il doit restituer lKimmeuble et les sommes
dMes. =i le compte est crditeur pour le posssseur, il possede un droit de rtention
qui lui permet de conserver lKimmeuble tant que le propritaire nouveau ne lui 3 pas
rgl sa dette. 8urisprudence 3 tou$ours reconnue ce droit de rtention au profit du
possesseur de bonne foi mais refusait de lKaccrder au possesseur de mauvaise foi.
A$ourdKhui, rforme )7 mars )**2, nouvel article EL ))42 CC qui reconnait le droit
de rtention 3 toute personne dont la crance impayer est ne de la dtention dKun
bien. .lus de distinction entre la bonne et mauvaise foi.
&hme 2 : La propri$t$ collective : le r$!ime de
l(indivision ordinaire
42
#a proprit collective : hypothse d'un bien attribu a plusieures personnes
simultanement et toutes ces personnes possdent des droits identiques sur le bien.
Distinction avec les demembrements de la proprit qui correspondent 3
l'hypothse de plusieurs titulaires qui n'ont qu'une partie des attributs. Difficult de
trouver un quilibre entre les titulaires.
6l y a deu types de proprit collective : l'indivision et la coproprit.
#'indivision peut etre dfinie comme une forme de proprit collective d'origine
lgale ou conventionelle qui confre a plusieures personnes, des droits identiques
et concurent sur un meme bien. Dans l'indivision, il y a l'indivision ordinaire qui
repose sur une proimit de personne et l'indivision spciale qui s'apelle la
mitoyennet, avec donc proimit des biens. .our certains auteurs, la mitoyennet
n'est pas une forme d'indivision mais une forme de coproprit.
#'indivision est une concurrence de droit sur un meme bien. 6l n'est pas
possible d'identifier au sein de ces droits, lequel appartient a telle personne.
Chaque personne a une part du tout sans pouvoir partager.
#'indivision ordinaire n'est pas dfinie dans le code civil, renvoi au droit de la
famille et de succession. Dans pro$et de rforme, article 12+ CC : l'indivision est la
situation d'un bien ou d'un ensemble de biens sur lequel plusieures personnes sont
titulaires de droit de meme nature sans qu'aucune d'entre elles n'est de droit
eclusif sur une partie determine. #'indivision n'a pas la personnalit morale.
#'indivision est trait dans le CC dans les articles 401 3 401E04 mais aussi
04/7E0 3 04/7E04. Dans le code civil actuel, le lgislateur oppose un rgime lgal
qui va s'appliquer de plein droit 3 toute indivision quelque soit la source de cette
indivision et de l'autre cot, un rgime pouvant etre organis par une convention
entre des personnes qui deviendrons coEindivisaire.
I) Les sources de l(indivision ordinaire
Dans le Code Civil de 04*5, reticence pour la proprit collective. .eu
d'interet pour la question de l'indivision et considration comme un tat prcaire en
attente de partage. A l'origine, ancien article 401 et nul ne pouvait etre contraint de
rester dans l'indivision. 6ntervention du lgislateur le 70 decembre 0+/2 ( rgime
propre a l'indivision et modification le )7 $uin )**2 avec rforme des successions et
des libralits. #a particularit de ces lois taient l'envisagement d'une indivision
durable meme si il peut mettre fin 3 l'indivision.
#es sources de l'indivision ordinaire peuvent etre regroup autour de trois
grands aes : EEE le premier concerne l'indivision d'origine successorale : une
indivision va se former au $our du dcs $usqu'au $our du partage et cette indivision
se forme de manire automatique ds que le dfunt laisse plusieurs hritiers. EEE
43
#orsque l'indivision 3 une origine post communautaire donc indivision 3 la suite de
la dissolution de la communaute des biens entre les pou, cas de divorce, de
dcs d'un des con$oints. #'indivision est automatique, caractre temporaire. EEE
6ndivision avec origine l'acquisition d'un bien par plusieures personnes : convention
pour detenir le bien en indivision, cas de concubins, donation en indivision.
II) L(indivision subit
$rticle 3+4 ( 3+45+3 du Code Civil # c'est le droit commun de l'indivision,
application par dfaut.
A) Les droits des indivisaires
!out les coEindivisaire partagent des droits identiques sur les biens. #e droit
principal dont ils disposent tous est le droit au partage. .endant tout le temps de
l'indivision, chaque indivisaire a des droits sur les parts qu'il possde. Certains coE
indivisaires peuvent avoir des droits de $ouissance et d'usage sur les biens.
1) Le droit au parta!e
a) Le principe : Le caractre pr$caire de l(indivision
.ar principe, l'indivision n'a pas vocation a durer et est donc provisoire,
prcaire. Cette rgle tait inscrite 3 l'article 401 ds l'origine et est tou$ours reprise
3 l'heure actuelle dans le nouvel article 401. 6de que l'indivision est une situation
anormale et il faut donc tou$ours permettre l'epression de la volont d'un
indivisaire ou des indivisaires pour mettre fin 3 l'indivision. <ais ce partage n'est
cependant $amais une obligation. #a consquence est que l'action en partage est
tou$ours ouverte et ne peut $amais etre prescrite. #'eercice de cette action en
partage n'est $amais abusif. #orsque le partage est prononc, il n'a pas un effet
translatif de droit mais dclaratif de droit car il est retroactif. Chaque e indivisaire
est rput propritaire des biens qui lui sont attribu dans le partage de manire
rtroactive comme si il en tait le seul propritaire ds l'origine de l'indivision. C'est
une fiction $uridique qui va faire comme si l'indivision n'avait $amais eiste. #'interet
de cette fiction est que tout les actes faient par un indivisaire seul sans qu'il ai les
pouvoir suffisant, vont etre valid retroactivement si ces actes portent sur les biens
appartenant a son lot. =es actes vont etre rtroactivement nul sur les biens des
autres.
b) Les e*ceptions
.ar la loi du )7 8uin )**2, mise en place de trois cas permettant de maintenir
l'indivision en passant par le $uge. Ces hypothses sont dans les article 4)* 3 4)5
44
du CC et a cot de ces cas, cas ou les indivisaires peuvent dcider par convention
de maintenir l'indivision.
#e maintient $udiciaire de l'indivision : trois hypothses dans lesquels un ou
plusieurs indivisaires peuvent demander le maintient de l'indivision. EEE #e sursis au
partage pour des causes determines ( prvu a l'article 4)* du CC : il est possible
de demander au $uge de repousser le partage pour une dure maimale de deu
ans soit lorsqu'il eiste un risque de perte de valeur des biens soit lorsque l'on a
besoin d'un dlais pour reprendre l'eploitation de l'entreprise qui est dans
l'indivision. EEE Deuime hypothse : le maintient en indivision de toute entreprise
et de maintenir la proprit du local d'habitation ou usage professionnel. .rvu au
articles 4)0 et 4)0E0 du CC ( les bnficiaires de ce maintient sont limits :
con$oint survivant, les hritiers et les reprsentants lgau des hritiers mineurs.
Ce maintient ne peut viser que l'entreprise ou le local d'habitation ou le local
professionnel ou instruments de travail mais dans tout les cas, il faut que ces biens
aient t effectivement utilis par la personne dcde pour son habitation ou son
usage professionnel. Ce maintient peut se faire soit par accord amiable soit par le
$uge. Ce maintient ne peut etre prononc que pour un dlais maimum de 1 ans
mais renouvelable $usqu'3 la ma$orit du plus $eune hritier ou bien $usqu'au dcs
du con$oint survivant. EEE #e maintient partiel de l'indivision et l'attribution
prfrentielle ( article 4)5 du CC : =i plusieures personnes souhaitent rester dans
l'indivision alors qu'une autre veu en sortir, le $uge peut dcider de maintenir
l'indivision entre les indivisaires qui le souhaitent et attribuer a la personne qui le
demande, sa part de l'indivision. "n parle d'attribution prfrentielle ou encore
d'alotissement. Cette attribution peut se faire soit en nature, en valeur ou alors une
attribution en nature avec un complment en valeur qui est vers par les
indivisaires et alors leur part est augment en fonction.
#e maintient conventionnel de l'indivision : article 04/7E) et 04/7E7 du CC (
les coEindivisaires peuvent dcider 3 l'unanimit de rester dans l'indivision pour une
dure maimale de 1 ans. Cet accord doit etre unanime et constat par crit. =i cet
accord est pass, aucun des indivisaire ne pourra provoquer le partage durant le
dlai prvu sauf si il eiste de $uste motifs. Cette convention peut aussi avoir une
dure indetermine selon l'article 04/7E7, dans ce cas le partage pourra etre
provoqu plus facilement puiqu'il pourra etre provoqu a tout moment a condition
de ne pas etre de mauvaise foi ou fait a contre temps. #orsque la convention est a
dure determine, elle peut etre renouvelle par tacite reconduction soit pour une
dure determine, soit indetermine. Ces conditions montrent que le lgislateur
contemporain est moins mfiant vis a vis de l'indivision et permet le maintient de
l'indivision.
2) Les droits portant sur les parts indivises
a) Le droit e*clusif et individuel
Chaque coEindivisaires possdent des parts sur l'indivision. Ces parts vont
45
etre determines en fonction du rgime lgal. Ces parts indivises sont des parts
abstraites, elles ne correspondent pas a des parts determines. =ur ces parts
indivises, chaque indivisaire a un droit de proprit individuel et eclusif donc
dispose de sa part comme un vritable propritaire. =ur les biens indivis, ce sont
des droits partags avec les autres.
b) le droit de pr$emption en cas de cession de part indivises
#e lgislateur accorde 3 chaque coEindivisaire un droit de premption lorsque
l'un d'entres eu veut ceder sa part indivise car prise en compte du contete familial
et il veut eviter qu'une personne etrieure vienne perturbe l'indivision. Deu
hypothses : article 401E05 du CC qui s'interesse 3 l'hypothse d'une cession
amiable ( le legislateur prvoit que celui qui veut ceder sa part doit informer ses coE
indivisaires ils ont un dlai d'un mois pour eercer leur droit de preemption et si ils
rachetent la part indivise. Ce rachat doit avoir lieu au meme conditions. 6ntervention
dans un dlais de deu mois pour la preemption sinon dclaration nulle.
Article 401E01 du CC envisage l'hypothse de l'ad$udication ( cession
force : le lgislateur prvoit que l'avocat ou le notaire doit informer les autres
indivisaires qui ont un dlai d'un mois pour eercer leur droit de
substitution,premption.
Dans ces deu hypothses, lorsque ces rgles ne sont pas respectes,
l'article 401E02 du CC prvoit que il y a nullit relative de la cession amiable et de
l'ad$udication. 'n pratique, il est essentiel d'informer les autres indivisaires par crit
et de leur notifier epressement le pri de la cession, les conditions de la cession et
le nom de l'ventuel acqureur.
") Droit d(usa!e et de )ouissance sur les biens indivis
.rvu par l'article 401E+ alina 0 du CC : un indivisaire a la possibilite avec
l'accord des autres indivisaire ou dcision du $uge, eercer un droit d'usage ou de
$ouissanec sur un ou plusieurs biens indivis. #'indivisaire doit respecter la
destination des biens, et il ne doit pas porter atteinte au droits de ses coE
indivisaires. 401E+ alina ) : celui qui bnficie d'un tel droit doit verser une
indemnit qui fait l'ob$et d'un important contentieu en $urisprudence, et au$ourd'hui,
elle doit etre gale au montant que le bien indivis aurait permis 9e de la location: et
doit etre verse a l'indivision elle meme. !out les fruits et revenus des biens indivis
viennent augmenter la masse indivise mais peuvnt aussi faire l'ob$et d'une
rpartition soit amiable soit $udiciaire pendant l'indivision entre les indivisaires. !out
indivisaire peut demander sa part annuel des bnfices aprs dductions des
dpenses engages( partage provisionnel des bnfices nets.
#e lgislateur a ensuite rgl la question des plus values ou des moins
values de l'indivision ( article 401E0) et 401E07 du Code Civil : un indivisaire charg
de gerer tout ou partie de l'indivision, il a le droit d'etre rmunr pour cette activit,
fie soit a l'amiable, soit par le $uge et il doit rendre les produits de la gestion 3
46
l'indivision. #'indivisaire qui amliore un bien peut lui aussi etre indmnis, cette
indemnit en principe est gale au montant de la plus value. #e lgislateur fait
aussi rfrence a la notion d'quit donc en cas de dsaccord, le $uge saisi pourra
s'appuyer sur cette quit pour fier une autre somme qui serait plus quitable. #e
lgislateur dit ensuite que l'indivisaire qui a effectu des dpenses pour la
conservation des biens indivis a doirt au remboursement de ces dpenses, meme
si la valeur du bien n'a pas t remonte. #e lgislateur ne prcise pas le montant
du remboursement donc $urisprudence de la 0er chambre civile du 5 <ars 0+42 (
la somme la plus elev entre la dpense et la plus value. #es $uges admettent les
critres d'galisation par l'quit. Dans le cas de dgradation ou dtrioration, soit
par son fait soit par sa faute, doit une indemnite a l'indivision. Cette indemnite est
en fonction de la valeur qu'aurait eu le bien sans les dgradations.
B) Les r!les de !estion de l(indivision
#'indivision est un ensemble de bien sur lequel chaque indivisaire a des
parts. Chaque indivisaire n'a pas de droit eclusif sur les biens eu memes donc il
va falloir fier des rgles pour determiner comment gerer l'indivision.
1) Les r!les de !estion de l(indivision
.uisqu'il eiste des droits concurrents sur les biens, aucun indivisaire ne peut
prendre une dcision individuelle. #e principe qui domine est le principe
d'indivisibilit. Dn indivisaire seul ne peut pas prendre de dcision et a l'inverse,
tout indivisaire peut s'opposer 3 une dcision. #e lgislateur a prvu dans certaines
hypothses de mettre de cot l'unanimit et de mettre en avant un principe de
ma$orit qualifie.
a) Actes conservatoires
Ce sont les actes qui permettent de sauvegarder un droit et d'assurer la
conservation d'un bien 9assurance:. Chaque indivisaire peut dcider seul des
mesures conservatoires a prendre, mesures matrielles ou bien $uridiques.
#'indivisaire peut utiliser des fonds de l'indivision qu'il dtient et a l'gard des tiers, il
est rput avoir la libre disposition de ces fonds : les autres indivisaires ne pourront
pas remettre en question les contrats passs. 6l est aussi possible que l'indivisaire
oblige les coEindivisaires a faire avec lui les dpenses ncessaires. #'indivisaire
vite donc un pril a l'indivision et il ne compromet pas les droits des autres
indivisaires.
b) Actes d(administration et de disposition
Ce sont tout les actes qui permettent de gerer les biens de l'indivision,
fructus, et les actes qui permettent de disposer des biens de l'indivision, l'abusus.
.our ces actes, le rgime de 0+/2 posait un principe d'unanimit et admettait
47
quelques drogations. #a loi du )7 8uin )**2 va plus loin car elle conserve le
systme de drogation et met en place un systme de ma$orit selon la gravit de
l'acte et les circonstances de l'acte. Donc concretement, les actes sont spar en
deu catgories, ceu soumis a un principe ma$oritaire et ceu a l'unanimit.
EE Article 401E7 du CC ( un ou plusieur indivisaire qui dtiennent ),7 des
parts peuvent dcider de plusieurs actes de gestion limitativement numrs. #a
liste prcise que dans tout les cas, elle ne concerne que les actes qui
correspondent a l'eploitation normale des biens. 6l y a tout les actes
d'administration qui correspondent a l'eploitation normale des biens, on trouve le
mandat d'administration des biens qui est donn a un indivisaire ou a un tiers pour
l'eploitation normale des biens, la vente des meubles en indivision qui permet de
payer les dettes et charges de l'indivision, pour les autres actes de disposition, il
faudra l'unanimit. 'nfin, renouvellement de contrat de bail sauf pour usage de
meuble agricole et.... .our tout ces actes, les autres indivisaires doivent en etre
informs sous peine d'inopposabilit ( en pratique, conseill de donner
l'information par crit pour des questions de preuve.
EE !out les actes non compris dans l'article 401E7 du CC ncessite l'unanimit
des coEindivisaires, donc tout les actes qui ne correspondent pas a l'eploitation
normale des biens comme changement d'affectation du bien. #a rgle de
l'unanimit reste le droit commun, le principe et ce n'est que par un tete spcial
que l'on peut droger a cette rgle.
c) les r!les particulires
%gle dans l'article 401E7 dernier alina : validation des actes fait par un
indivisaire seul alors que les autres indivisaires en avaient connaissance et ne se
sont pas opposs a cet acte ( cet acte d'administration sera valable car mandat
tacite a celui qui a fait l'acte.
%gle $urisprudentielle car application de la gestion d'affaires : fait pour une
personne d'accomplir des actes d'administration courante du patrimoine dans
l'interet d'un tiers que l'on va appeller le maitre de l'affaire sans que ce dernier l'en
ai charg ( Article 401E5 alina ) du CC entre coEindivisaires.
2) Le controle de la !estion de l(indivision
a) Le r!lement )udiciaire des situations de crise
Ce rglement $udiciaire correspond en pratique a 5 hypothses :
EEE situation dans laquel un indivisaire est hors d'tat de manifester sa volont
( pas de consentement possible et risque de paralysie donc article 401E5 alina 0
du CC avec reprsentation par un autre indivisaire avec accord du $uge soit pour un
acte particulier soit pour un acte gnral. <andat $udiciaire qui va dsigner les
actes couvert par ce mandat.
48
EEE situation du refus de consentement d'un des indivisaire met en pril
l'interet commun ( article 401E1 alina 0 du CC avec ide que l'un des indivisaire
peut demander au $uge une autorisation spciale pour passer un acte particulier
pour lequel le consentement d'un des coEindivisaires fait dfaut et cre un risque
pour l'indivision. Ce sont les $uges du fond qui apprcie ce risque de mise en pril
de l'interet commun et prcision $urisprudentielle sur acte d'administration mais
aussi acte de disposition. #'acte qui sera conclut sera opposable a l'indivisaire qui
refusait son consentement.
EEE la possibilit d'autoriser l'alination de bien indivis a la ma$orit des ),7
des coEindivisaires ( depuis loi du 0) <ai )**+ et introduit l'article 401E1E0 du Code
Civil qui dit que le $uge peut autoriser un acte de disposition sur un bien indivis
lorsqu'il y a la ma$orit des ),7 qui le demande. Cette demande doit obligatoirement
etre faite devant notaire, il doit signifier la demande au autres indivisaires dans un
dlai d'un mois par un acte d'huissier, les indivisaires ont trois mois pour faire
connaitre leur rponse et cette rponse doit etre constat par le notaire. Aprs ce
constat, le tribunal pourra selon son pouvoir souverain, autoriser cette alination
mais a condition que cette alination ne porte pas une atteinte ecessive au droit
des autres indivisaires. Dne fois autoris, l'alination est opposable a tout les
indivisaires.
EEE hypothses des mesures urgentes ( article 401E2 alina 0 du CC qui dit
qu'il est possible le prsident du !A6 qui pourra autoriser des mesures urgentes sur
l'indivision dans l'interet commun des indivisaires avec par eemple nomination
d'un administrateur etc... mais pas liste ehaustive.
b) L(inoposabilit$ des actes irr$!uliers
?ypothse dans laquel un ou plusieurs indivisaires ont accomplit un acte
sans respecter les rgles de l'unanimit ou de la ma$orit qualifi. Dans ce cas, la
sanction prvu dans l'article 401E7 alina 1 du CC est l'inoposabilit de cet acte au
autres indivisaires. .rcision de la $urisprudence et notamment que les indivisaires
non inform de l'accomplissement de cet acte pouvaient agir en $ustice pour
remettre en question l'acte soit de manire individuelle ou collective et ce avant
meme le partage. Cette inoposabilit n'est pas dfinitive car si l'acte concerne un
bien qui sera finalement dans le lot de l'indivisaire qui a pass l'acte seul, il sera
rtroactivement valid.
C) La 'uestion de la situation des cr$anciers
1) Les cr$anciers de l(indivision
49
.articularit qu'ils ont pour gage la totalit des biens en indivision : cela
recouvre deu types de personnes, tout d'abord les personnes dont la crance est
ne avant l'indivision et qui auraient pu agir sur les biens indivis avant l'indivision
9crancier du dfunt par eemple: ou encore les personnes dont la crance est ne
de l'indivision elle meme en raison des actes de gestion de l'indivision 9socit
d'assurance par eemple:. Ces cranciers vont pouvoir etre pays par un
prelevement sur l'actif de l'indivision avant le partage. 6ls ont aussi la possibilit de
saisir et de faire vendre les biens indivis.
2) Les cr$anciers personnels des indivisaires
Ce sont des cranciers qui n'ont pas de droit de gage sur l'indivision mais
seulement droit de gage sur le patrimoine personnel des indivisaires et ce
patrimoine va venir s'enrichir de la part indivise. Article 401E0/ alina ) du CC ( ces
cranciers personnels ne peuvent pas faire saisir les biens dans l'indivision et il ne
peuvent pas faire saisir la part abstraite indivise dans l'indivision.
Cependant, le lgislateur accorde deu facults a ces cranciers : EEE article
401E0/ alina 7 donc les cranciers personnels de l'indivisaire peuvent provoquer
le partage au nom de leur dbiteur ou bien ils peuvent intervenir dans le partage en
cours. 6ls pourront dans ce cas obtenir le payement de leur crance a partir des
biens dans le lot de leur dbiteur mais les coEindivisaires ont la possibilit d'viter le
partage en payant la dette au nom du dbiteur et ils pourront ensuite ce
rembourser sur la part du dbiteur dans l'indivision. EEE ils peuvent aussi prendre
une suret sur la part indivise de leur dbiteur 9hypothque par eemple:.
III) L(indivision voulue : le r$!ime conventionnel
Ce rgime conventionnel de l'indivision est ouvert depuis la loi du 70
dcembre 0+2/ et article 04/7E0 et suivant du code civil. Avantage que l'on se
rapproche de la notion de socit mais en vitant tout le corps de rgle impratif du
droit des socits. 6l faut tou$ours une convention entre les coEindivisaires et cette
convention doit obligatoirement etre passe par crit et prcis qui sont les coE
indivisaires, les biens en indivision et quel est la part de chacun dans cette
indivision.
&hme 3 : La propri$t$ collective : la
mito/ennet$
50
C'est une forme particulire de proprit collective. 'lle se caractrise par
une proimit de fonds immobiliers, de terrains. ;uestion de connaitre
l'appartenance de la cloture, du mur etc... Dbat doctrinal avec trois qualifications :
certains auteurs disent que la mitoyennet est une forme de servitude, d'autres
prsentent la mitoyennet comme une coproprit de voisinnage qui serait forHe
et perptuelle, enfin troisime qualification sous la forme d'une indivision spciale
et perptuelle.
;uelque soit la qualification retenue, on peut dfinir la mitoyennet comme
une forme de proprit collective qui porte sur des sparations qui sont communes
a deu propritaires fonciers voisins. Cette dfinition a t reprise par la cour de
cassation dans un arret de la 7eme chambre civile du )* 8uillet 0+4+ ( la
mitoyennet est le droit de proprit dont deu personnes $ouissent en commun.
#es rgles sont fies dans les articles 217 3 2/7 du Code Civil. Dans l'avant pro$et
de rforme, proposition de dfinition dans un pro$et d'article 271 du Code Civil :
mitoyennet comme droit de proprit indivi.
I) L(ac'uisition de la mito/ennet$
6l eiste plusieurs modes d'acquisition de la proprit mitoyenne et
regroupement de ces modes d'acquisition en deu catgories : modes d'acquisition
gnrau qui vont s'appliquer a toutes les formes de sparation et modes
d'acquisition qui ne fonctionne que pour les murs mitoyens.
A) Les modes d(ac'uisitions !$n$rau*
6ls peuvent fonctionner pour tout les types de sparations. 6l en eiste deu :
EEE l'acquisition par convention : il est tou$ours possible de convenir par un
contrat entre deu voisins de faire construire une sparation a frais communs. 6l est
aussi possible qu'un des propritaires qui a d$3 fait construire une cloture a titre
privatif cde la mitoyennet soit gratuitement, soit a titre onreu et dans tout les
cas ce sera la convention qui rglera les conditions de l'acquisition 9pri, partage
des frais futurs etc...:.
EEE l'acquisition par prescription : comme pour le droit de proprit, la
possession utile de la mitoyennet d'une sparation pendant au moins 7* ans peut
ammener a l'usucapion. 'n pratique, la possession utile de la mitoyennet
correspond a l'hypothse ou un propritaire a appuy une construction sur le mur
privatif du voisin. =i la personne qui a fait cette construction se comporte comme
propritaire mitoyen et sans raction du voisin, la possession utile au bout de 7*
ans pourra $ouer. 6l faudra ici tou$ours des actes de possession caractriss. 'n
thorie, on peut utiliser la prescription abrge de 0* ans mais il est etremement
rare de runir le $uste titre et la bonne foi.
B) Les modes d(ac'uisitions propres au* murs mito/ens
51
1) L(ac'uisition for4$e de la mito/ennet$ d(un mur
Chaque propritaire a le droit d'obliger son voisin a construire ou a rparer un
mur mitoyen a frais communs. "n parle parfois de cloture forHe avec article 227
du CC. 6l pourra y avoir une acquisition force de la mitoyennet car le voisin devra
payer soit la construction, soit la rparation du mur a hauteur de la moiti. Ce
principe ne peut fonctionner que pour la construction du mur ou alors que pour la
rparation. #a $urisprudence 3 offert au voisins la possibilit de ne pas acqurir la
mitoyennet mais dans ce cas l3, le voisin devra abandonner la proprit de la
bande de terrain qui correspond a la moiti de l'paisseur du mur.
2) La cession for4$e de la mito/ennet$ d(un mur d$)+ construit
Chaque propritaire a le droit d'acqurir la mitoyennet du mur de sparation
d$3 construit. Ce principe est prvu a l'article 220 du Code Civil et il faut donner
plusieures prcisions : ce droit est un droit discretionnaire et absolu donc on peut
obliger son voisin a ceder la mitoyennet et ce sans raisons 3 fournir ( on parle
d'epropriation pour cause d'utilit prive. #e mur doit &$oindre le fonds voisin& donc
il ne doit pas avoir empietement sur le terrain d'autrui mais aussi qu'il ne doit pas
etre construit en retrait de la limite des fonds. #a $urisprudence a prcis que ce
droit d'acqurir la mitoyennet disparait lorsque le propritaire du mur bnficie de
servitude qui sont incompatible avec la mitoyennet ( apprciation souveraine des
$uges du fond. 6l n'y a que le propritaire du fonds voisin qui peut bnficier de cette
cession forHe et la $urisprudence en dduit que le propritaire du mur ne peut pas
reciproquement contraindre le voisin a acqurir la mitoyennet 9cf 227 a contrario:.
=i les conditions sont remplis, le $uge ne pourra pas s'opposer a la cession forHe.
Cette cession de la mitoyennet ne peut se faire que contre remboursement du pri
de la partie du mur qui devient mitoyenne et la partie du terrain mitoyenne.
") L(accession
Difficult pratique : un propritaire construit un mur en empietant sur le terrain
du voisin donc dans ce cas, il n'est pas possible d'utiliser l'article 220 car il y a
empietement, il risque donc d'y avoir un conflit entre la rgle de l'accession et la
rgle de l'article 227 du CC qui permet de contraindre le voisin a construire un mur
mitoyen. #es rgles de l'accession et de l'empietement permettrait au $uge de forcer
la destruction du mur mais de l'autre cot, construction force possible. Application
par analogie de l'article 220 du Code Civil en disant que dans cette hypothse, si le
voisin ragit contre l'empietement, les $uges refusent d'accorder la destruction mur
et se contente de calculer l'indemnisation a accorder au constructeur. Dans l'avant
pro$et de rforme du droit des biens, le groupe de travail propose d'enteriner cette
solution $urisprudentielle mais sans accorder une possibilit d'indemnisation ( futur
possible article 272.
II) La 'uestion de la preuve de la mito/ennet$
52
=ituations dans lesquels les propritaires voisins vont etre en dsaccord sur
le caractre privatif ou mitoyen de la sparation. #e lgislateur a prvu trois
moyens de preuves de cette mitoyennet.
A) La preuve par titre
#a proprit mitoyenne comme la proprit pleine et entire peutEetre
prouve par un titre, que ce soit un acte translatif de proprit ou dclaratif,
donation ou a titre onreu etc... Ce titre vaudra prsemption de mitoyennet mais
ce n'est pas un mode de preuve parfait et irrfutable. Ce sont les $uges qui vont
apprcier la valeur et la porte du titre. =i il y a une contradiction de titre, le $uge
retiendra celui qu'il estime etre le meilleur et le plus probable.
B) La preuve par la prescription ac'uisitive
Cette prescription est a la fois un mode d'acquisition et un mode de preuve
possible de la mitoyennet. 6ci, la sparation sera considre comme mitoyenne si
elle a t possd en commun par les deu propritaires voisins qui se sont
comports comme des copropritaires pendant au moins 7* ans. .our que cela
fonctionne, il faut une possession qui ne soit pas vici et qui ai dur au moins 7*
ans.
C) La preuve par presemption l$!ale
#e lgislateur a mis en place deu catgories de prsemptions lgales
auquel le $uge de recourir lorsqu'il ne peut pas trancher a partir des titres ou de la
possession.
1) Les pr$semptions de mito/ennet$
Ces prsemptions sont prvuent dans le CC 3 l'article 217 et 222 alina 0 :
dans l'article 222 alina 0 du CC ( toute sparation entre deu fonds est rput
mitoyenne sauf si un seul terrain est clos ou si prescription, titre ou marque
contraire. Article 217 ( prsemption de mitoyennet dans trois situations, lorsque
ces un mur qui sert de sparation entre deu batiments $usqu'3 l'heberge 9partie
commune du mur:, prsemption de mitoyennet pour les murs entre les cours et
les $ardins mais aussi prsemption de mitoyennet entre les enclos dans les
champs. 6l eiste une prsemption lgale de mitoyennet pour les murs et cloture
qui spare deu fonds pour les terrains mais elle est simple donc elle peut etre
renvers lorsqu'il y a un titre contraire, une prescription contraire ou toutes marques
contraires.
2) Les pr$semptions de non5mito/ennet$
Cela correspond au marques contraires. 'lles sont prvuent par l'article 215
du Code civil et article 222 alina ) et 7 du CC. 6l y a d'abord des presemptions de
53
non mitoyennet qui sont spcifiques au murs ( #a manire dont le mur a t
construit laisse penser qu'il est plutot privatif au lieu d'etre mitoyen. Dans l'article
215, il y prsemption de proprit eclusive du mur par le propritaire sur le terrain
duquel se situe la pente du mur ou ammenagement du mur. .rsemption de nonE
mitoyennet propres au fosss dans l'article 222 alina ) et 7. Dans tout les cas,
ce sont les $uges qui apprcient souverainement la valeur de ces presemptions et
ils ont la possibilit d'utiliser d'autres indices comme par eemple la situation des
terrains voisins etc...
Conclusion sur les modes de preuve : comme pour le droit de proprit
individuel, le mode de preuve avec la plus grande force probante, c'est la
prescription acquisitive. 'nsuite vient le titre, les marques de nonEmitoyennet et
enfin la prsemption gnrale de mitoyennet.
III) Les droits et obli!ations issus de la mito/ennet$
A) Les droits de propri$taires mito/ens
1) Les droits sur les murs mito/ens
a) Le droit d(usa!e
Chacun des propritaires mitoyens dispose d'un droit d'usage sur le cot du
mur qui se trouve sur son fonds. 6l peut donc appuyer des constructions sans le
consentement de l'autre mais ce droit cesse lorsqu'il s'agit de travau
particulirement importants qui sont susceptibles de causer des troubles au voisin.
'n pratique, ce droit d'usage est doublement limit : chaque propritaire mitoyen
doit respecter la destination du mur donc aucun des deu propritaire ne peut
pratiquer des ouvertures ou des fenetres sans le consentement du voisin.
Deuime limite : aucun propritaire mitoyen ne doit nuire au droit d'usage de son
voisin. #es $uges pourront ordonner la destruction des travau fait contrairement a
ces dispositions.
=ous reserve du respect de ces limites, le lgislateur a prvu trois situations
dans lesquels ont peu eercer ce droit d'usage sur un mur mitoyen : article 21/ du
Code Civil nonce deu des hypothses donc chaque propritaire mitoyen peut
appuyer des construction contre le mur et il peut aussi inserer dans le mur des
poutres sur lesquels reposera la construction. Article 2/0 alina ) du CC (
hypothse de la ralisation de plantation contre le mur.
b) Le droit d(e*haussement
.rvu par l'article 214 du Code Civil qui dit que tout propritaire mitoyen a le
droit d'augmenter la hauteur du mur. Ce droit est un droit discretionnaire, mais il ne
doit pas y avoir d'abus de droit donc pas d'intention de nuire a son voisin.
54
#'article 214 prcise les rgles concernant la partie du mur surleve : la
partie du mur surleve devient la proprit eclusive du constructeur donc il doit
assumer seul les frais de construction et les frais de rparation et le propritaire qui
n'a pas contribu 3 la surlevation du mur a tou$ours le droit d'acqurir la
mitoyennet de la partie surleve. Dans ce cas, il devra payer la moiti des
dpenses de construction. #'article 21+ dit que si le mur mitoyen ne supporte pas la
surlevation, celui qui est responsable de la destruction devra le reconstruire a ses
frais.
2) Les droits sur les autres clotures
!rois rgles dans le code civil : chacun des propritaires mitoyen a le droit de
refuser de ceder la mitoyennet ( article 224 alina 0 du Code Civil. Chaque
propritaire mitoyen a un droit d'usage et de $ouissance de la cloture ( article 22+
et 2/* du Code Civil. Chaque propritaire mitoyen a un droit de destruction de la
cloture $usqu'3 la limite sparative des fonds ( article 224 alina ) et 7 du Code
Civil : cette destruction s'accompagne d'une obligation de reconstruction d'un mur
sur la ligne sparative des fonds et ce droit de destruction n'eiste que si il ne porte
pas atteinte a la destination de la cloture.
B) Les obli!ations des propri$taires mito/ens
.remire obligation : interdiction de pratiquer des ouvertures dans la cloture
mitoyenne sans le consentement du voisin. 'lle est nonc a l'article 2/1 du Code
Civil. "bligation essentiellement applicable au murs car atteinte a la destination du
mur mitoyen et aussi un risque d'indiscrtion. Deuime consquence : lorsqu'il
eistait d$3 une ouverture dans le mur alors que le mur tait privatif, elle vont
disparaitre au moment ou il devient mitoyen, sauf si cette ouverture est une
servitude, par convention ou prescription. Cela eplique qu'en pratique, lorsqu'un
voisin est gen, on lui propose d'acqurir la mitoyennet.
=econde obligation : #es propritaires auront l'obligation d'entretenir la
cloture a frais commun. .artage des frais par moiti mais ne vaut que si les travau
sont ncessaires par rapport 3 la destination de la cloture et que si les travau n'ont
pas pour origine la faute d'un propritaire. 6l est possible d'abandonner la
mitoyennet pour ne plus avoir cette obligation ( article 22/ partie )
I,) L(e*tinction de la mito/ennet$
Causes communes d'etinctions qui sont applicables a tout les droits :
cession de droits, la runion des terrains de deu voisins pour un propritaire etc...
55
A cot de ces causes gnrales, il y a une cause particulire 3 la mitoyennet :
c'est l'abandon de mitoyennet ( envisag par les articles 212 et 22/ du Code
Civil. #'ide est de dire que puisque chaque propritaire a la possibilit d'acqurir la
mitoyennet, on doit offrir a chaque voisin d'abandonner la mitoyennet. Article 212
prvoit pour les murs uniquement, 22/ pour l'ensemble des clotures. Ces deu
principes donnent a chaques propritaires voisins une facult d'abandon unilatral
de la mitoyennet et c'est une facult discretionnaire. Abandon possible
uniquement par acte notari et publicit de cet acte.
!rois limites prvus par le lgislateur : EE premire limite par l'article 212 donc
uniquement murs mitoyens ( il est impossible d'abandonner la mitoyennet lorsque
le mur soutient un batiment qui lui appartient donc ide d'viter qu'un propritaire
bnficie du mur sans etre oblig de l'entretenir et de le conserver. EE Deuime
limite avec article 22/ alina ) ( facult eclut lorsqu'il s'agit d'un foss servant a
l'coulement des eau des fonds. EE A$out $urisprudentiel avec troisime limite par la
0er chambre civile de la cour de cassation du 5 novembre 0+27 ( la facult
d'abandon est eclut lorsque les travau de rparation ou de reconstruction sont
imputable au fait d'un des propritaires qui voudrait se dispenser d'y contribuer.
Dans ce cas, le propritaire doit d'abord procder au rparations et ensuite
seulement abandonner la mitoyennet.
EE ;uatrime eception doctrinale propose ( ide de dire que l'article 227
avec acquisition forHe de la mitoyennet, entre potentiellement en contradiction
avec cette facult d'abandon... il faudrait donc eclure l'abandon de la mitoyennet
a chaque fois que l'article 227 est applicable. #a $urisprudence a refus d'enteriner
cette rgle et s'efforce de concilier les deu tetes en fonctions des affaires.
#orsque cette facult d'abandon est admise, ce droit va entrainer une
etinction de la mitoyennet. 'n pratique, cette facult d'abandon se pose tou$ours
lorsqu'il y a des frais a engager pour l'entretien de la cloture, or la $urisprudence
considre que l'abandon de la mitoyennet ne devient efficace que lorsqu'il y a
eecution des travau.
&hme 6 : La propri$t$ collective : la
copropri$t$
56
.as d'intervention du lgislateur pendant longtemps. 'n 04*5, il y avait un
seul article qui s'appliquait a la coproprit en ce qui concernait les immeubles
diviss par tage ( article 225 et fonctionnait comme si c'tait une superposition de
proprits individuelles. C'est la doctrine et la $urisprudence qui se sont intrss a
la question et appel 3 la notion d'indivision forHe. 'mergence de conventions entre
les copropritaires pour faire face a l'entretien des parties communes de l'immeuble
etc... %glement de coproprit.
#es coproprits se sont multiplies $usqu'3 au$ourd'hui donc premire loi en
0+74 et dispositif applicable au$ourd'hui ( la loi du 0* $uillet 0+21 avec modifications
par la suite. .rsence de cette loi dans le code civil sans etre codifi, sous l'ancien
article 225 du Code Civil. 'n partant de cette loi et de son article premier, dfinition
de la coproprit comme un mode d'appropriation collective des immeubles diviss
par tages ou par appartement dans lequel chaque copropritaire est titulaire d'un
lot comprenant la proprit eclusive d'une partie privative et une cote part dans les
parties communes. #'lement particulier de la coproprit est de combiner un droit
de proprit eclusif sur mon appartement, avec une proprit indivise sur les
parties communes de l'immeuble. #'avant pro$et de rforme du droit des biens, il est
propos d'insrer une dfinition de la coproprit ( futur article 1/0 du Code civil
avec coproprit comme situation dans laquelle la proprit d'un immeuble est
rpartie en lots comprenant chacun une partie privative et une cote part des parties
communes.
;uestion de la nature $uridique de la coproprit : dbat doctrinal avec deu
thories : thorie dualiste qui dit que la coproprit est la $utaposition entre une
proprit individuelle et une indivision forHe des parties communes car usage
commun des copropritaires. ='oppose une thorie unitaire qui critique la thorie
dualiste en disant qu'elle est irraliste car en ralit, les parties communes
reprsentent la quasi totalit des parties de l'immeuble. 6l propose une vision
unitaire ( l'immeuble est dans son intgralit l'ob$et d'une proprit collective et
chaque copropritaire a seulement un droit eclusif de $ouissance et de disposition
de son propre lot. C'est seulement une forme particulire d'indivision. Dans la
pratique, le lgislateur comme la $urisprudence ont adopt la thorie dualiste. 6l y a
en meme temps un droit de proprit eclusif sur les parties privatives qui est le
droit principal, qui s'accompagne d'un accessoire qui est une cote part dans les
parties communes. Cette analyse 3 le mrite de correspondre a la ralit des
choses.
I) L(ob)et de la copropri$t$
A) Le champ d(application des immeubles vis$s
57
1) Les immeubles obli!atoirement soumis + la copropri$t$
Article 0 de la loi du 0* 8uillet 0+21 : d'aprs cet article, trois lements
doivent etre runis pour que le statut de la coproprit s'applique : EE 6l faut un
plusieurs immeubles batis donc soit un seul immeuble divis par tage ou
appartement 9coproprit verticale: ou bien un groupe d'immeubles batis et qui sont
diviss en lot pour chaque immeuble 9coproprit hori>ontale:. #a coproprit
n'empeche pas de raliser toutes les oprations que l'on pourrait traditionnellement
faire sur un droit de proprit type dmembrement de la proprit, la mise en place
d'une suret 9hypothque: et question des servitudes avec l'arret troisime
chambre civile de la cour de cassation du 7* $uin )**5 ( il est possible de mettre
en place une servitude interne a la coproprit, soit sur les parties privatives, soit
entre une partie privative et une partie commune. EE 6l faut au moins deu
propritaires et l'affectation de l'immeuble est indiffrente. EE Chaque copropritaire
doit bnficier d'un lot de coproprit, il doit comprendre une proprit eclusive et
une proprit indivise. #e lot de coproprit est qualifi par la $urisprudence
d'immeuble par nature.
2) Les immeubles facultativement soumis + la copropri$t$
Article 0 de la loi du 0* $uillet 0+21 alina ) : il est possible de soumettre au
statut de la coproprit, sauf si il eiste une convention contraire, ce que l'on apelle
les ensembles immobiliers complees 9assimilation a la coproprit hori>ontale,
eemple du lotissement: ( ensemble htrogne. 'n pratique, dans la quasi totalit
des cas, ces immeubles sont soumis a la coproprit.
B) La 'uestion de la structure de l(immeuble
6e manire imprative, tout immeuble en coproprit doit comprendre trois
lements # des parties privatives, des parties communes et plusieurs lots de
coproprit.
1) Les parties privatives
Article ) de la loi de 0+21 : c'est l'usage qui va determiner la qualit de la
partie de l'immeuble ( la partie privative est celle dont l'un des propritaire peut en
faire un usage eclusif. 'n pratique, cela correspond 3 tout ce qui est 3 l'intrieur
de l'appartement, tout ce qui est caves et garages, accessoires du local 9portes
etc...:. #e copropritaire qui a la proprit eclusif de cette partie privative va
pouvoir utiliser tout les attributs du droit de proprit sur cette partie, 3 condition de
respecter la destination de l'immeuble. Dans l'avant pro$et de rforme : futur
ventuel article 1/) du CC.
2) Les parties communes
Article 7 de la loi de 0+21 : ce sont celles qui peuvent etre utilises par
plusieurs ou par tout les copropritaires de l'immeuble. #e lgislateur numre des
58
lements qui sont rputs etre commune dans le silence des copropritaires ( le
sol, les voies d'accs, parc, cours, le gros oeuvre, quipements communs etc... #es
lements qui composent les parties communes peuvent recevoir une autre
qualification si les copropritaires dcident de leurs donner une autre nature dans
le rglement de coproprit sauf pour les parties communes par nature style gros
oeuvre. Cette possibilit eiste aussi par l'attribution a l'un ou plusieurs
copropritaires d' un usage eclusif sur une partie commune 9eemple d'un garage:
( la $urisprudence estime que ce droit d'usage eclusif et un vritable droit rel
accessoire attach au lot de coproprit donc il est perptuel et ne peut pas etre
remis en cause sans le consentement de son titulaire. #'article 5 de la loi du 0*
$uillet 0+21 dfinie les droits des copropritaires sur ces parties communes ( droit
de proprit indivis entre les copropritaires. Dans l'avant pro$et de rforme (
article 1/7.
") Le lot de copropri$t$
#e droit de proprit individuel et le droit de proprit indivis sont runis au
sein d'une entit $uridique autonome ( le lot de coproprit et c'est le vritable ob$et
de la coproprit. Dans chaque lot, une partie privative et une cote part sur les
parties communes. #a dsignation des parties privatives ne pose pas de problme,
mais la question de la determination de cote part des parties communes est
complee : elle correspond a une part abstraite et indivise des parties communes,
elle est eprim en tentime donc fraction de la totalit des parties communes (
unit le plus souvent en millime donc attribution d'une fraction 3 chaque lot. Cette
part abstraite doit figurer dans le rglement de coproprit. .our calculer cette
coteEpart, utilisation d'un certains nombres de critres dcrit 3 l'article 1 de la loi.
II) L(or!anisation de la copropri$t$
L'ide gnrale pour le lgislateur a t de trouver un quilibre entre les
droits de tout les copropritaires.
A) Les documents adopt$s dans le cadre de la copropri$t$
1) Le r!lement de copropri$t$
Ce rglement est dfini dans l'article 4 de la loi du 0* 8uillet 0+21 : c'est un
document qui va fier la destination de l'immeuble, les conditions de $ouissance de
cet immeuble et les rgles d'administration des parties communes. C'est un
document obligatoire.
#a nature $uridique : le rglement de coproprit a une nature contractuelle
9article 4 loi 0+21: mais la difficult est que ce rglement a parfois une nature
hybride car imposition possible comme document statutaire, institutionnel qui va
s'imposer au copropritaires : cas d'un ensemble immobilier appartenant 3 une
59
promoteur donc adoption unilatrale, cas d'un rglement vot par l'assemble
gnrale des copropritaires mais pas 3 l'unanimit ou encore cas d'une carence
des copropritaires donc sans rglement ( passage devant un $uge donc pas
vraiment un contrat. 'n pratique, la $urisprudence ne s'embarasse pas de ces
questions et elle retient la nature contractuelle du rglement de coproprit,
quelque soit le mode d'laboration.
#e contenu du rglement : article 4 et 0* de la loi de 0+21 ( le lgislateur
impose quatres mentions obligatoires dans le rglement de coproprit : EEE #e
rglement de coproprit doit indiquer la destination des parties privatives et
communes et les conditions de leur $ouissance donc il faut prciser l'affectation des
parties 3 tel ou tel usage. 'n ce qui concerne les parties privatives, meme si
chaque propritaire a un droit de proprit privatif, il doit tou$ours respecter
l'affectation prcise dans le rglement. Cet usage pourra tou$ours etre modifi par
l'assemble gnrale des copropritaires. EEE #e rglement doit prciser la
destination de l'immeuble luiEmeme mais le lgislateur ne dfinie pas la destination
de l'immeuble, il dit simplement qu'il faut faire rfrence au caractre et 3 la
destination de l'immeuble. Dans l'article 4 alina ) de la loi de 0+21, le lgislateur
pose une limite au restrictions imposables au copropritaires ( le rglement de
coproprit ne peut imposer aucune restriction qui ne soit pas $ustifi par la
destination de l'immeuble, par ses caractres ou sa situation. 'n pratique, les $uge
disent que la destination de l'immeuble doit etre dfinie en fonction de l'affectation
des parties privatives, du standing de l'immeuble et en fonction de l'environnement
conomique et social de l'immeuble. Cette destination de l'immeuble ne pourra etre
modifie qu'3 l'unanimit des copropritaires. 'n cas de litige, ce sont les $uges du
fonds qui dcident. EEE #e rglement de coproprit doit prciser les rgles relaties
a l'administration des parties communes : il faut prciser toutes les rgles sur le
fonctionnement des organes de la coproprit et prciser les rgles sur la
conservation et l'administration des parties communes. EEE 'nfin, le rglement de
coproprit doit prciser la rpartition des charges communes : le rglement de
coproprit doit fier la coteEpart de chacun dans les charges communes qui sont
toutes les charges qui dcoulent des services collectifs et des quipements
communs et ce sont toutes les charges par rapport 3 la conservation et 3 l'entretien
des parties communes ( article 0* de la loi de 0+21 qui dtermine le mode de
calcul.
Au del3 de ces mentions obligatoires, le rglement de coproprit peut
contenir d'autres dispositions facultatives types rpartition des lements de
l'immeuble.
#es effets $uridiques : le rglement est un contrat donc sa violation entraine
l'engagement de la responsabilit contractuelle de l'un des copropritaire. Ce n'est
pas un simple contrat, c'est un contrat d'adhsion car il va s'imposer a tout les
copropritaires successifs. #e rglement de coproprit, si il est licite a une force
60
obligatoire 3 l'gard de tout les copropritaires donc tout les copropritaires
peuvent se prvaloir des droits dcoulant du rglement. 6l s'impose aussi au
hritiers des copropritaires mais le rglement ne va s'imposer au ayants droits 3
titre particulier que si il a t publi dans un fichier immobilier. #e rglement de
coproprit s'impose aussi au locataires 3 conditions qu'ils aient t inform de
l'eistence de ce rglement et mis en mesure d'en prendre connaissance.
2) L($tat descriptif de division
Document servant 3 la publicit foncire dans lequel on doit identifier
l'immeuble ou l'ensemble immobilier concern, prciser comment cet immeuble est
divis en lot de proprit, le numro de chaque lot et son emplacement dans
l'immeuble. 'volution $urisprudentielle sur la nature $uridique de ce document : au
dpart, les $uges disaient qu'il avait un valeur contractuelle. %evirement en 0++0 et
depuis, elle dit que c'est un simple document technique sans valeur contractuelle.
B) Les or!anes du fonctionnement de la copropri$t$
2l % a trois organes essentiels entre lesquels le lgislateur a rpartit le pouvoir
de gestion de la coproprit.
1) Le s/ndicat des copropri$taires
C'est lui qui a la personnalit morale, donc seul a pouvoir engager une
dpense.
a) 7r!anisation
6l est prvu par la loi du 0* $uillet 0+21 avec article 05 avec un syndicat qui a
la personnalit civile. Ce syndicat est obligatoire 9diffrent des autres syndicats:. Ce
syndicat a la particularit de pouvoir posseder un patrimoine donc versement des
charges au syndicat. 6l peut aussi etre dbiteur. 6l a la mission d'assurer
l'administration des parties communes et la conservation de l'immeuble. 6l a la
possibilit de mettre en place le rglement de coproprit et eventuellement le
modifier. 6l peut agir en $ustice contre copropritaire ou contre un tiers. .our eercer
concretement ses missions, il va passer par l'assemble gnrale des
copropritaires.
b) Assembl$e !$n$rale des copropri$taires
C'est l'organe de dcision du syndicat. C'est l'article 0/ de la loi de 0+21. 'lle
a un role essentiel avec pouvoir de dlibration et une fois la dcision prise, les
autres organes de la coproprit devront la suivre. #es rgles sont fis par le
rglement de coproprit et doivent respecter le cadre lgal qui dit que l'assemble
gnrale doit etre convoqu au moins une fois par an. Cette assemble gnrale
doit elire un prsident qui ne doit pas etre le syndic et elle doit dresser un procs
verbal des dcisions votes. Dans cet assemble, chaque copropritaire dispose
d'un nombre de voi qui est fonction de la cote part qu'il dtient dans les parties
61
communes. #e lgislateur a voulu viter qu'il eiste une ma$orit de blocage donc
aucun copropritaire ne peut dtenir a lui seul plus de la moiti des voi. #a loi du
0* $uillet 0+21 fie les diffrentes ma$orits qui sont eigs en fonction de la gravit
des dcisions prises : article )5 3 )2 de la loi mais principe de la ma$orit simple le
plus souvent. Ainsi, ma$orit absolue pour certaines dcisions ou bien 3 l'unanimit
ou encore double ma$orit. ;uelque soit la ma$orit eige, les dcisions de
l'assemble gnrale qui sont rgulirement adopte s'imposent a tout les
copropritaires. #es copropritaires opposants ou dfaillants disposent d'une voie
de recours pour contester la dcision : article 5) de la loi.
2) Le s/ndic
C'est l'organe eecutif de la coproprit prsent 3 l'article 04 de la loi. #e
syndic est une personne nomm et rvoqu par l'assemble gnrale des
copropritaires, pour une dure de 7 ans et grande libert de choi avec soit un
des copropritaires, soit professionnels. =es missions sont d'eecuter les dcisions
de l'assemble gnrale et les dispositions du rglement de coproprit. De
manire gnrale, c'est lui qui va gerer la coproprit et qui va tablir les comptes
et le budget de la coproprit. 6l peut eventuellement etre responsable en cas de
faute dans sa gestion.
") Le conseil s/ndical
C'est un organe d'assistance et de controle du syndic. <ission prvu 3
l'article )0 de la loi de 0+21. 6l est compos de plusieurs copropritaires luent pour
7 ans par l'assemble gnrale. #eurs roles est de donner leur avis sur les
comptences du syndic. 6l a surtout un role de controle de la comptabilit et de la
rpartition des dpenses faite par le syndic.
III) Les droits et obli!ations des copropri$taires
A) Le lot de copropri$t$
#e principe est que chaque copropritaire a un droit de proprit plein et
eclusif sur son lot. Donc il peut utiliser les trois attributs de son droit de proprit
comme bon lui semble. #e lot de coproprit n'a pas vraiment une assiette
matriellement dtermine, or le droit d'usage ncessite une identification prcise
du bien. Ce principe connait un certains nombres de limite qui sont surtout des
rgles de forme : lorsque l'on veut ceder son lot ou bien constituer un droit rel sur
son lot de coproprit avec donc obligations d'informations et de publicit.
B) Les parties privatives
#e principe est que chaque copropritaire a un droit de libre usage de ses
parties privatives puisqu'elles sont de la proprit eclusive de chaque
62
copropritaires. Cependant on ne peut atteinte 3 la destination de l'immeuble ni au
parties communes comme mur porteur etc... Ce droit d'usage connait un certain
nombre de limites qui permettent de tenir compte des spcificits de la coproprit.
Ces limites sont d'abord que chaque copropritaire doit respecter le rglement de
coproprit et ses restrictions. .our que ce respect puisse etre eig, il faut que la
disposition du rglement soit licite donc eprim dans l'interet de la coproprit,
conformement 3 la destination de l'immeuble et qu'elle ne porte pas sur une
restriction in$ustifi au droits des copropritaires. deuime limite dans l'article +
de 0+21 : aucun copropritaire ne peut s'opposer 3 l'eecution de travau dcids
par l'assemble gnrale dans l'interet de la coproprit, meme 3 l'intrieur de la
partie privative. 6l est toutefois possible de verser une indmnit pour compenser la
diminution de valeur ou le trouble par l'assemble gnrale. Chaque copropritaire
doit respecter les obligations de voisinage donc pas de trouble anormau de
voisinage. Concernant les obligations, le copropritaire doit assumer seul toutes les
charges qui dcoulent de sa partie privative.
C) Les parties communes
#es copropritaires ont un droit de proprit indivis sur les parties communes
donc chacun peut user et $ouir des parties communes a condition de ne pas porter
atteinte a la destination de l'immeuble et au droits des autres copropritaires.
#'assemble gnrale peut autoriser une utilisation ou un amnagement individuel
d'une partie commune 9eemple plaque profession librale:.
#'obligation essentielle est de contribuer au charges communes de
coproprit. 6l peut s'agir soit des charges relatives 3 l'entretien, 3 la conservation
et 3 l'administration des parties communes soit des charges relevant des services
collectifs et quipements communs comme ascenseurs etc.... #a rpartition des
charges est fie par le rglement de coproprit : cette rpartition peut etre
modifie soit par une dcision de l'assemble gnrale 3 l'unanimit soit par une
dcision de $ustice en intentant une action en rvision de la rpartition des charges.
&hme 8 : Les d$membrements de la
propri$t$ : les servitudes
63
#e droit de proprit est un droit rel divisible a l'intrieur meme de la
proprit donc ses attributs peuvent etre partags entre plusieures personnes.
Cette possibilit d'avoir une proprit dmembre tait ouverte depuis 04*5 avec
l'article 157 du Code Civil. 6l y a deu droits rels principau qui traduisent cette
proprit dmembre : la servitude et l'usufruit 9les accessoire sont a part:.
#a servitude est dfinie par l'article 27/ du Code Civil qui dit que la servitude
est une charge qui pse sur un immeuble au profit d'un autre immeuble qui
appartient a un propritaire diffrent. C'est ncessairement une servitude foncire
et la servitude va crer un rapport d'interdpendance entre deu ou plusieurs
immeubles. 'lle va mettre en lien un fonds servant qui va etre affect par la
servitude et un fonds dominant qui va bnficier de la servitude ( eemple typique
de la servitude de passage. Dans le code civil, les servitudes sont trs trs dtaills
avec plus de /* articles parce que les servitudes taient trs frquentes dans le
monde rural. Ce droit des servitudes est rgit au articles 27/ et suivants. A l'heure
actuelle, une grande partie de la doctrine critique les servitudes. #a $urisprudence
tente d'adapter les servitudes par rapport 3 la socit contemporaine.
Dans l'avant pro$et de rforme du droit des biens, proposition d'une dfinition
dans un futur eventuel article 20).
I) La notion de servitude
A) Les $lements constitutifs
La servitude est un accessoire qui est attach ( un immeuble. 6'aprs la
dfinition de l'article 7)*, il % a trois lements cumulatifs.
1) L(e*istence de deu* ou plusieurs fonds
Dne servitude ne peut concerner que deu ou plusieurs immeubles et
uniquement des immeubles par nature. 6l faut au moins un fonds servant et un
fonds dominants mais il peut y en avoir plusieurs. #a $urisprudence se pose la
question par rapport 3 une affectation d'une servitude dans une coproprit :
Dcision de la cour de cassation en troisime chambre civile du 7* $uin )**5 ( la
division d'un immeuble en lot de coproprit n'est pas incompatible avec
l'tablissement de servitudes entres les parties privatives de deu lots qui sont des
immeubles appartenant 3 des propritaires.
2) L(e*istence de propri$taires diff$rents
#a $urisprudence prcise qu'il ne peut pas eister de servitude entre des
immeubles matriellement distincts mais qui appartiennent au meme propritaire (
64
on ne peut avoir de servitude sur sa propre chose. #a servitude peut naitre si le
propritaire dcide de partager les biens.
") L(e*istence d(une char!e pesant sur un fonds au profit d(un autre fonds
a) 0ne char!e pesant sur le fonds servant
.ar dfinition, une servitude pse sur un fonds et non pas 3 la personne qui
est propritaire de l'immeuble. Ce principe se trouve 3 l'article 242 du Code Civil.
Consquence 0 : le propritaire du fonds servant va rduire son droit de proprit
et transferer certaines prrogatives au propritaire du fonds dominant. =econde
consquence : le propritaire du fonds servant ne peut accorder des droits que sur
son propre terrain. !roisime consquence : le propritaire du fonds servant ne
peut pas transferer un droit qui lui interdit toute $ouissance de sa proprit. Dernire
consquence : la servitude se transmet de plein droit et de manire indissociable
avec le fonds.
b) 0ne char!e profitant au fonds dominant
#a servitude doit etre utile pour le fonds dominant. .roblme concernant les
clauses de nonEconcurrence ( personne qui vend son fonds et clause d'interdiction
d'installation d'un commerce de boulangerie. #'acqureur revend l'immeuble 3 un
boulanger. Clause seulement de nonEconcurrence et attach 3 l'acte ou servitude
avec attache au fonds F %ponse de la $urisprudence qui semble qualifier cette
situation de servitude alors meme qu'il s'agit d'une obligation personnelle. Dne
grande partie de la doctrine critique cela et dit que la clause de nonEconcurrence
profite au fonds de commerce et au personnes donc pas 3 l'immeuble. Cette rgle
d'utilit doit tou$ours etre respecte et une fois respecte, les propritaires sont
libres d'tablir des servitudes.
B) Les caractres de la servitude
'lles prsentent quatres caractres : EE Dn caractre immobilier donc
concerne que les immeubles par nature donc droit rel foncier qui peut etre
invoqu par tout propritaires et opposable a tout les tiers a condition d'avoir
remplie les rgles de la publicit foncire 9sauf pour les servitudes lgales:. EE Dn
caractre insparable ou accessoire donc la servitude est un accessoire
indissociable du fonds dominant donc elle ne peut pas etre dtache du fonds. #a
servitude va profiter 3 tout les propritaires successifs meme si elle n'est pas
prcis dans l'acte de cession. EE Dn caractre perptuel qui suit la vocation a la
perptuit du droit de proprit mais limite des servitudes par convention et la
servitude en cas de non usage pendant 7*ans. EE Dn caractre indivisible donc la
servitude profite au fonds dominant dans son entier et pse sur le fonds servant
dans son entier, mais si les fonds sont diviss alors la servitude portera sur toutes
les parties du fonds diviss. #orsque le fonds est en indivision, il faut le
consentement de tout les propritaires pour pouvoir tablir ou mettre fin 3 une
servitude.
65
II) La classification des servitudes
A) La classification selon la source
#e lgislateur dans l'article 27+ du Code Civil prvoit trois sources, la
situation naturelle, la loi ou la convention. 6l faut ra$outer une quatrime source
potentielle, la cration du $uge.
#es servitudes naturelles : dcrites au articles 25* 3 254 du Code Civil. Ce
sont des servitudes qui vont dpendre de la configuration des lieu. 'emple de la
servitude d'coulement des eau.
#es servitudes lgales : prvuent au articles 25+ 3 241E0 du Code Civil. "n
distingue les servitudes lgales d'utilit publique qui sont nombreuses et lies au
droit de l'urbanisme, au moyens de communication et au droit de l'environnement.
#es servitudes lgales d'utilit prive strictement dfinie par la loi. "n trouve tout ce
qui permet de favoriser les relations de voisinage, avec servitude de passage pour
cause d'enclave notamment.
#es servitudes conventionelles : prvuent au articles 242 3 /0* du Code
Civil. C'est une catgorie ouverte avec respect de la servitude sur le fonds et de
l'ordre public.
#es servitudes $udiciaires : elles sont prvuent par un dcret dans le code de
l'urbanisme et il donne au $uge la possibilit de crer des servitudes de cour
commune donc de ne pas batir au dela d'une certaine hauteur.
B) La classification selon le mode d(e*ercice
1) Des servitudes continues et discontinues
Article 244 alina 0 du CC : servitudes continues ou discontinues. Dans
l'alina ), le lgislateur dit que les servitudes sont continues lorsque leur usage n'a
pas besoin de l'action de l'homme, tel que conduite d'eau, vue etc... Dne servitude
peut rester continue meme si son eercice est intermittent avec eemple de la
servitude de vue. #'alina 7 dfinie la servitude discontinue lorsqu'elles ont besoin
du fait actuel de l'homme pour s'eercer comme passage, puisage etc... #e critre
de distinction est la ncessit ou l'absence de l'action humaine.
2) Les servitudes apparentes et non apparentes
Article 24+ alina 0 du CC avec principe de soit servitude apparente soit non
apparente. Alina ) avec dfinition de la servitude apparente avec ouvrage
66
etrieur comme porte, fenetre etc... #a $urisprudence prcise que la servitude ne
doit pas forcement apparaitre au yeu de tous, il suffit que la servitude se
manifeste sans quivoque 3 la vue du fonds servant. Alina 7 avec dfinition
servitude nonEapparente donc sans signe etrieure donc par eemple, interdiction
de construire sur le fonds. Ces caractres peuvent varier notamment selon les
circonstances d'eercice de la servitude 9par eemple la servitude de passage pas
forcement apparente etc...:. #es deu classifications peuvent et doivent parfois se
combiner pour l'application de certaines rgles 9servitude de vue : continue et
apparente etc...:. Cette combinaison continue,apparente qui permet d'etre acquises
par usucapion.
") Les servitudes positives et n$!atives
.roposition par la doctrine. #a servitude positive est celle qui donne le droit
d'accomplir des actes qui empite sur le fonds d'autrui et la servitude ngative est
celle qui impose seulement une abstention de la part du propritaire du fonds
servant. Dans l'avant pro$et de rforme, proposition de supression des distinctions
car en pratique, sans rel impact.
III) Les modes d($tablissement des servitudes
=e sont les articles 2+* et suivants du Code Civil. .as de problme pour les
servitudes lgales et naturelles dans l'application. De meme pour la servitude
impose par la $uge. "n parle simplement des servitudes cres par le fait de
l'homme. #e lgislateur prvoit trois modes d'tablissement : par un titre, par
prescription ou usucapion et enfin servitude par la destination du pre de famille.
A) L($tablissement de la servitude par un titre
.rincipe de libert contractuelle et donc la servitude pourra etre constitu par
tout type de contrat. #a constitution d'une servitude par titre est soumise 3 la
publicit foncire sinon inoposable au tiers. #a servitude doit respecter deu
conditions gnrales : elle doit etre conforme 3 l'ordre public et la servitude ne doit
pas etre impose a une personne ni faite en faveur d'une personne mais elle doit
porter sur le fonds luiEmeme. Cette deuime condition a soulever des difficults en
$urisprudence avec les clauses d'habitation bourgeoise ( obligation des propritaire
a utiliser leur immeuble a titre de rsidence donc soit on considre que cette clause
profite uniquement au propritaire donc pas une servitude, soit elle profite 3
l'immeuble car lui confrant une plus grande valeur. .our la quasiEtotalit de la
$urisprudence, cette clause est une servitude car profitant 3 l'immeuble. #e
lgislateur prcise dans l'article 2+* et 2+0 que tout les types de servitudes peuvent
etre tablie par titre.
B) L($tablissement de la servitude par la prescription ac'uisitive
C'est l'article 2+* qui s'applique : droit commun de la possession de 7*ans. 6l
faut deu conditions runies ( il faut une possession utile pendant au moins 7* ans
67
donc la prescription abrge de 0* ans ne peut pas fonctionner et pas pour
possession vici. 6l faut ensuite que la servitude doit etre continue et apparente.
Dans l'article 2+0 alina ), les autres servitudes ne peuvent pas etre tablie par la
possession, meme immmoriale. #ors du cumul des deu conditions, le propritaire
du fonds dominant va simplement acqurir un droit de servitude sur le fonds
servant et non pas un droit de proprit. Cas relativement rare.
C) L($tablissement de la servitude par la destination du pre de famille
Art 2+) O 2+7 O 2+5
Article 2+7 : Q il nKy a destination R S on peut crer une servitude si on runit
) conditions : 6l faut un amnagement : le propritaire initial doit avoir ralis entre
deu partie de son fonds un amnagement qui est tel que si les deu partie du
terrain avaient appartenu a deu parties diffrente, il aurait eist une servitude.
Dans tout les cas il faut un propritaire unique qui ralise des travau. 6l faut une
division ultrieure : aprs lKamnagement et sans modifier cet amnagement, le 9en
vends une partie, hritage divis..:propritaire doit diviser son fonds en ) ou
plusieurs parties.
#orsque ces deu parties sont runies, lKamnagement va se transformer en
une servitude lors de la division du fonds. EL art 2+5 : losque les fonds sont diviss,
il suffit que lKamnagement ait t apparent pour que la servitude subsiste sans
besoin de lKinscrire dans une clause du contrat. 9.re de famille : dsigne la
personne qui tait au dpart propritaire unique du fonds qui ensuite va etre divis:
Gondement de cette rgle : lKtat de fait cr par le propritaire unique la
$ustifie. Dans tous les cas il faut identifier une intention du propritaire dKassu$etir
une parcelle a une autre parcelle. Cette intention du propritaire, on prsume
quKelle perdure aprs la division des fonds. Art 2+) : la destination du pre de
famille vaut titre 9forme particulire dKacquisition par titre 9contrat, convention..:.
Cette prsomption est qualifi de prsomption simple EL le propritaire initial ou les
parties a lKacte de division peuvent t$r manifester une volont contraire a cette
prsomption lgale de servitude 9en lKinscrivant dans le contrat:. Cette volont
contraire peut eprimer eprssment 9contrat: ou de manire tacite 9lorsque la
division nKa plus aucune utilit aprs la division des fonds:. Cature de servitude qui
sont concernes :2+)EL servitudes continues et apparentes. Art 2+5 : il nKy a plus
aucunes conditions. #a 8urisprudence a donc distingu plusieurs hypotheses : =Kil
sKagit dKune servitude a la fois continue et apparente, la prsomption de servitude
est forte et pour les $uges elle vaut titre 9 pas de titre de division ds deu fonds a
produire :. =ervitude discontinue et apparente, la prsomption de servitude est
valable mais sa force est moindre, allge : en pratique celui qui veut se prvaloir
de cette prsomption devra produire le titre de division et prouver que cet acte ne
contient aucune disposition qui permet dKcarter la servitude =ervitude non
apparente : ce type de servitude ne peut pas etre tablie par destination du pre de
famille O la prsomption ne peut donc pas $ouer. A.%D@ : mNme ide reprise
68
actualis dans sa redaction : futur art 202
I,) le r$!ime )uridi'ue des servitudes
A)L9e*ercice de la servitude par le propri$taire du fonds dominant
1)L9$tendue des droits conf$res par la servitude
Distinction en fonction du mode dKtablissement des servitudes. =Kil sKagit
dKune servitude lgale : consulter le tete lgislatif. =ervitude qui rsulte dKun titre :
regarder ce que la convention prvoit O si elle nKest pas claire, elle peut etre
interprte par le $uge. =ervitude obtenue par usucapion : regarder lKtendue de la
possession. =ervitude qui rsulte du pre de famille : amnagement ralis. Dans
tous les cas, la servitude sKaccompagne de tous les droits accessoires, et de tous
les ouvrages ncssaire a son eercice art 2+2
Art 2+/ : celui auquel est dM une servitude O la servitude sKaccompagne de
tous les ouvrage ncssaires pour lKusage et la conservation de cette servitude.
#es frais dKouvrage sont alors a la charge du propritaire du fonds dominant sauf
convention contraire. 6l y a tou$ours une limite ( principe de fiit des servitudes
2)Le principe de fi*it$ de la servitude
;uelque soit le type de servitude, il eist un principe de fiit qui interdit au
propritaire du fonds dominant dKaggraver la servitude . il ne peut utiliser cette
servitude que dans les limites des besoins pour lesquels cette servitude a t cre.
Art /*) : Q celui qui a une droit .. S 8urisprudence : le propritaire du fonds
dominant a quand mNme la possibilit dKapporter des modif a la servitude a
condition quKil sKagisse de simple adaptation EL qui nKagravent pas la condition du
fonds servant et qui ne modifie pas lKassite de la servitude. Ce principe connait
une eeption en matire de servitude lgale de passage pour cause dKenclave :
cette servitude peut tou$rs etre modifie pour livrer un passage sufisant contenu de
lKpoque et de la destination du fonds dominant 9eemple faire passer un tracteur
au lieu dKune calche:. Cette notion de fiit est dans tous les cas aprcie par les
$uges. Ce sont les $uges qui vt dterminer si la modif agrave ou pas la servitude,
est conforme ou pas au titre ou a la possession 9 a lKacte: qui a mis en place la
servitude. #es $uges peuvent valider lKaggravation mais ils doivent en contrepartie
allouer une indemnit au propritaire fonds servant. #es $uges peuvent aussi
interdire lKaggravation au besoin en demandant les destructions des constructions
qui ont t faites. Ce principe ne sKoppose pas a ce que les propritaire se mettent
dKaccords par convention pour modifier la servitude 9qui ne sera pas valable si cKest
une servitude pose par la loi:. #a 8urisprudence est asse> fluctuante sur ce point :
les $uges vont se fonder sur le critre de lKquit plutTt que sur des critres
ob$ectifs.
")Les actions en )ustice conf$r$es par la servitude
Actions confessoires : on cherche a faire reconnaitre son droit O sKil a besoin
de faire reconnaitre lKeistence dKune servitude O elle appartient a la catgorie des
actions ptitoires EL ce que lKon conteste dans ces acions cKest lKeistence mNme du
69
droit. Action qui ne peut etre intente par le propritaire du fonds dominant conte le
fonds servant. .our rtablir les conditions dKeercice de la servitude 9e : portail
sans donner les cls:.
Actions possessoires : les servitudes qui sont continues et apparantes
peuvent etre acquise par la presciption O possession ( 7* ans O ces servitudes
peuvent etre protger contre les troubles de la possession a condition que ce soit
une possession utile et que la possession aie dure au moins un an. #a 8p a
tou$ours admis que le propritaire puisse eerce une action en complainte ou en
dnonciation de nouvelle Uuvre . en revanche $urisprudence a hsiter , a lKaction
en ringration mais depuis arret 0++1, elle admet lKeercice de cette action. 'stE
ce que lKon peut protger la possession pour des servitude et ,ou non apparente F
EL ces servitude ne peuvent pas etre acquises par prescription et a priori on ne peut
donc dfendre la possession de ces servitude . mais 8urisprudence a admis, que
mNme sKil sKagit de servitude qui sont discontinue et ou non apparente, il est
possible dKeercer une action possessoire a conditions que la servitude ait t
tablie par un titre ou une servitude lgale
Actions en domage et interNt : rparer un pr$udice qui aurait t cre par le
propritaire du fonds servant ou par un tiers. =oit action en responsabilit
contractuelle 9servitude par convention: soit en responsabilit dlictuelle 9dans les
autres cas:. Cette actions peut aboutir a une obligation de remise en tat ou bien
lKallocation de domage et inetret ou le cumul des ). .ossible dKutiliser la voie du
rfr F arret )4 $uin 0++2 : la voie du rfr est ouverte au propritaire du fonds
dominant en cas de trouble manifestement illicite. #a servitude confere au
propritaire du fonds dominant des droits important mais ces droits sont tou$ours
limits par le principe de fiit.
B) L9e*ercice de la servitude par le priopi$taire du fonds servant
1) L9$tendue des obli!ations impos$es par la servitude
Art /*0 CC : le propritaire dbiteur du fonds servant est tenu de lKobligation
passive de respecter la servitude. #e propritaire du fonds servant conserve ttes
les attributions qui sont lies a son droit de proprit. 'n cas de litige se sont les
$uges du fonds qui apprcient souverainement si lKeercice de la servitude par le
propritaire du fonds servant est conforme a la servitude. 98urisprudence qui
varient:
2) Le principe de fi*it$ de la servitude
Art /*0 al ) : il ne peut changer lKtat des lieu ni transferer S il est inetrdit de
modifier la servitude 9 de changer lKtat des lieu ou de modifier lKassite de la
servitude. Ce principe de fiit est luiEmNme limit par ) attnuations. #Kob$ectif de
ce principe est dKassurer un eercice paisible de la servitude EL il est t$r possible
pour les propritaire de sKentendre sur la modif de la servitude par convention. EEE Al
7 : il ne faut pas que le propritaire du fonds dominant abuse de sa position pour
empecher toute modif de la servitude O le propritaire du fonds servant peut
70
tou$ours demander le dplacement de lKassite de la servitude et en cas de refus
du propritaire dominant il pourra saisir le $uge pour demander la modif, le $uge va
admettre cette modif a condition que lKassite actuelle de la servitude reprsente une
gNne srieuse pour le propritaire du fonds servant et a coondition aussi que
lKassite propose de la servitude soit sans inconvniant rel pour le propritaire du
fonds dominant. Dans tout les cas, ce sont les $uges qui vont apprcier
souverainenment tt ces motifs de la demande O il acceptent ces demande pour tous
les types de servitude O 8urisprudence asse> souple O les $uges ont prcis que les
frais de ce dplacement sont a la charge du propritaire du fonds servant.
") Les actions en )ustice
7 types dKactions possibles :
#Kaction ngatoire : action qui permet au propritaire dKun fonds sur
lequel une tirce personne prtend eercer une servitude et qui va donc sKopposer
a cette prtention. Celui qui prtend que son fonds est libre de toute servitude nKa
quKa prouver son titre de proprit. A ce moment l3, cKest le dfendeur qui devra
prouver lKeistence de la servitude. 'n droit il eiste une prsomption de libert du
fonds 9on suppose quKun fonds nKest pas grev dKune servitude: ( prsomption
simple
#Kaction possessoire : pour se dfendre contre le trouble caus par la
possession de la prtendue servitude. 'n pratique ces actions ne sont presque
$amais utilises 9versus action ngatoire:
Actions en domage et interet : en cas de pr$udice au propritaire du
fonds servant 9mNme rgles que 7 :
,) l9e*tinction des servitudes
Art /*7 a /0* CC. : le lgislateur distingue 7 causes dKetension spcifiques
au =. #Kimpossibilit dKeercice. #a confusion 9runion entre les mains dKun mNme
propritaire. #e non usage trentenaire P toutes les causes communes dKetinction
e lKarrive du terme de la convention ( .erte dKun fonds ou la renonciation
A)L9impossibilit$ d9e*ercice
/*7 : #a servitude disparait lorsquKelle devient impossible a utiliser 9source
tarie:. 8urisprudence : en principe, la cause de lKimpossibilit est indiffrente
9naturellel ou du fait de lKhomme: O limite : lKacte qui rend lKeercice de la servitude
impossible ne doit pas etre un acte illicite du propritaire du fonds servant ou mNme
dKun tier O arret 0* mars 0+++ : le non respect des conditions dKeercice de la
servitude ne peut pas entrainer son etinction. 6l peut ensuite y avoir une nouvelle
modification de lKtat des choses 9lKeau revient dans la source:. Art /*5 : il est
possible que la servitude renaisse si les conditions sont de nouveau runies.
#Kimpossibilit dKeercice peut entrainer une etinction temporaire mais pour que la
servitude renaisse, il faut que les conditions sont a nouveau runies avt un dlai de
prescription de 7* ans.
71
B) La confusion
?ypothse de la runion des ) fonds entre les mains dKun mNme propritaire O
le propritaire dispose dKune proprt pleine et entire sur lKensnemble. "n ne peut
pas etre titulaire de servitude sur son propre bien. EL la servitude sKteind.
8urisprudence : E la cause de la runion des ) fonds est indiffrente 9achat,
succession. ..: : #Ketinction peut etre seulement temporaire puisque les deu fonds
peuvent etre a nouveau diviss. 'n principe il nKy a plus de confusion la servitude
doit renaitre.
o =i la cause de disparait de manire rtroactive 9acte de vente annul:,
la servitude renait telle quelle.
o =i la cause de confusion nKest pas rtroactive, 8urisprudence la
servitude ne peut pas renaitre 9nouvel acte $ur O nouvelle possession: sauf sKil sKagit
dKune servitude lgale ou dKune servitude par destination du pre de famille
C) le non usa!e trentenaire
Art /*2 : la servitude sKteind par le non usage trentenaire. Cette rgle ne
sKapplique pas pour les servitude naturelles, ou lgale. 'n dehors de ces hypothse
cette prescription etinctive de 7* ans sKapplique quel que soit le caractre de la
servitude 9continue, dis, apparente ,non a: alors que lKusucapion ne peut $ouer que
pour les servitude continues et apparente #e propritaire du fonds dominant est
cens y avoir renoncer, et la servitude doit avoir une utilit pour le fonds dominant
et si elle nKest pas utilise pendant 7* ans cKest quKil nKy a pas de relle utilit. Ce
non usage peut rsulter dKun comprtement du propritaire du fonds dominant soit
dKun cas de force ma$eure. 6mportants dbats en doctrine et aussi en
8urisprudence. 7 points discuts. 6l nKy a etinction de la servitude que si le non
usage est total. =i il sKagit seulement dKun non usage partiel, il faut appliquer lKart
/*4 CC : il y a simplement une restriction de lKtendue de la servitude.
#a loi dit que le dlai de presciption eest de trente ans. #a 8urisprudence
applique ce dlai de manire strict et refuse dKappliquer une prescription abrge
mNme si propritaire de bonne foi et $uste titre. .oint de dpart de cette
prescription :/*/ CC distinction selon que la servitude est continue ou discontinue.
o =i discontinue, le point de dpart cKest le $our ou le titulaire de la
servitude a cess dans $ouir 9$our du dernier acte dKeercice:.
o =i continue : le point de dpart du dlai de prescription : le $our ou est
intervenue lKobstacle qui a mis matriellement obstacle a la servitude 9moment ou
lKon bouche la fenetre pour servitude de vue:
D) la perte d9un fonds
#a servitude disparait lorsquKil y a disparition dKun fonds quelque soit lKorigine
de cette disparition. Disparition matrielle 9errosion: O disparition $uridique du fonds
72
EL epropriation pour cause dKutilit publique. #es biens qui font partie du domaine
public ne peuvent faire lKob$et de servitude de droit priv.
.) La renonciation
6l est possible que le propritaire du fonds dominant renonce a la servitude 9a
titre gratuit ou onreu:. Cette renonciation ne peut $amais se prsumer 9doit etre
epresse ou tacite: 8urisprudence : comment rsoudre lKhypothese ou cKest le
propritaire du fonds servant qui va construire un ouvrage qui va empecher
lKeercice de la servitude
o =i le propritaire du fonds dominant donne son accord, il rennonce a
la servitude
o =i le propritaire du fonds dominant ne ragit pas, les $uges estiment
que cela vaut pas renonciatiation et il pourra demander le rtablissement de la
servitude pendant 7* ans 9sauf non usage trentenaire:.
&hme : : Le d$membrement de la propri$t$ :
L(usufruit
73
#Kusufruit se distingue de la servitude sur 7 points :
E 0e point : lKusufruit peut porter sur un meuble ou un immeuble
E )e point : lKusufruit est constitu au profit dKune personne de manire
temporaire et non au profit dKun fonds
E 7e point : lKusufruit nKest pas un accessoire insparable du fonds ( il peut
Ntre cd, saisi ou hypothqu indpendamment du fonds.

#KavantEpro$et de rforme du droit des biens propose, au articles 2*4 et s.
c.civ., la cration dKun droit rel de $ouissance spciale, cKestE3Edire la cration
dKune catgorie ouverte que les particuliers peuvent utiliser pour des hypothses
spcifiques 9par eemple le droit de pNcher sur le bord dKun tang ou le droit
dKutiliser des installations sportives:. 6l sKagit dKune sorte dKusufruit mais qui ne porte
pas sur la totalit de lKusage dKun bien. Ceci tant, comment peutEon dfinir
lKusufruit F #e lgislateur propose une dfinition au sein de lKarticle 1/4 c.civ. : Q
lKusufruit est le droit de $ouir des choses dont un autre a la proprit, comme le
propritaire luiEmNme, mais 3 la charge dKen conserver la substance S. #Kusufruitier
a le droit dKuser et de $ouir dKun bien comme le ferait le propritaire, mais il nKa pas
lKabusus, le droit de disposer de la chose : il doit en conserver la substance. .ar
eemple, lors dKune succession, il est possible de laisser au con$oint survivant
lKusufruit dKun appartement : il peut lKhabiter ou le louer, mais il ne peut pas le
vendre O seuls les hritiers nusEpropritaires pourront procder 3 la vente de
lKappartement occup.
6l y a alors dKun cTt lKusufruitier, qui a le droit dKuser et de $ouir de la chose 9il
a lKusus et le fructus: et de lKautre cTt le nuEpropritaire, qui a le droit de disposer
de la chose 9il a lKabusus:. 6ls ont tous les deu des intrNts contradictoires, entre
intrNt immdiat et consommation du bien pour celui qui use et $ouit du bien et
intrNt 3 long terme et conservation du bien pour celui qui en dispose. 6l est
dKailleurs souvent reproch 3 lKusufruit dKNtre antiEconomique. Ce constat conduit
de nombreu auteurs 3 se prononcer en faveur dKune modification du rgime
$uridique de lKusufruit. #e Doyen Carbonnier prTnait en ce sens de Q rorganiser les
rapports entre usufruitier et nuEpropritaire dans le sens dKune communaut, et non
plus dKun antagonisme dKintrNts S. A lKheure actuelle, le rgime de lKusufruit est fi
par les art.1/4 3 2)5 c.civ.
#Kusufruit prsente ) caractres principau :
E 0e caractre : lKusufruit est un droit rel : il porte sur une chose et il est
opposable 3 tous 9$e vous renvoie ici 3 la dfinition du droit rel tudie dans le
thme 66 consacr 3 la notion de proprit:. #a proprit, droit rel principal, est
dmembre en ) droits rels : lKusufruit et la nueEproprit
E )e caractre : lKusufruit a un caractre temporaire : lKusufruitier dispose du
bien pendant une priode dtermine, au maimum $usquK3 son dcs, comme
lKindique lKart.20/ al.) c.civ. #Kusufruit est donc un droit viager, qui dure tout au long
de la vie et sKteint 3 la mort de lKusufruitier. #e nuEpropritaire retrouve alors le droit
dKusage et le droit de $ouissance et la proprit pleine et entire est reconstitue.
'n revanche, si le nuEpropritaire dcde avant lKusufruitier, lKusufruit continue
74
dKeister car il est opposable au ayants droit du nupropritaire. =i lKusufruitier est
une personne morale, la dure maimale est fie 3 7* ans. #Kusufruit se distingue
donc sur ce point de la proprit.
.our tudier lKusufruit, il faut prciser son domaine 96: puis procder par ordre
chronologique : sa constitution 966:, ses effets 9666: et son etinction 96J:. 6l restera 3
tudier un cas restreint dKusufruit, les droits dKusage et dKhabitation 9J:.
I) le domaine de l9usufruit
Au termes de lKart.140 c.civ., lKusufruit Q peut Ntre tabli sur toute espce de
biens meubles ou immeubles S. !ous les biens, quelle que soit leur qualification,
peuvent donc faire lKob$et dKun usufruit. #e Code civil cite par eemple le linge et les
meubles meublants, les bois et les arbres ou encore les maisons et les bVtimentsR
#e domaine de lKusufruit est donc trs large. Certains biens soulvent cependant
des difficults particulires : les biens consomptibles 9A:, les universalits 9@: et les
droits incorporels 9C:, pour ne citer que les principau domaines problmatiques.
A) les biens consomptibles
Ce sont les biens dont on ne peut user sans les consommer, comme il a t
vu en introduction 9comme lKargent ou des denres alimentaires:. "r si lKusufruitier
a un droit dKusage et de $ouissance du bien, il a galement lKobligation de conserver
la substance de la chose afin de la restituer. Comment peutEon alors concevoir un
usufruit sur un bien consomptible, dans la mesure oW le droit dKusage conduit 3 la
destruction du bien et entraXne un manquement 3 lKobligation de conservation F
Dtiliser le bien, cKest le dtruire et seul le nupropritaire dispose de lKabusus. Cette
difficult nKa pas empNch les rdacteurs du Code civil de concevoir lKusufruit dKun
bien consomptible, au sein de lKart.14/ c.civ. : Q si lKusufruit comprend des choses
dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme lKargent, les grains, les
liqueurs, lKusufruitier a le droit de sKen servir, mais 3 la charge de rendre, 3 la fin de
lKusufruit, soit des choses de mNme quantit et qualit soit leur valeur estime 3 la
date de la restitution S. Dans cette hypothse, on parle de quasiEusufruit : en
pratique, lKusufruitier est plac dans la situation dKun propritaire Q entier S tandis
que le nuEpropritaire devient un crancier. Dire que lKusufruitier devient propritaire
est riche de sens : cela signifie non seulement quKil peut disposer comme il lKentend
du bien, en le consommant ou en lKalinant, mais galement quKil supporte les
risques de perte ou de destruction de la chose. #e nuEpropritaire quant 3 lui
devient crancier : il bnficie, au terme de lKusufruit, dKune crance de restitution
du bien par quivalent. Ce nKest pas le seul cas qui soulve des difficults :
lKusufruit portant sur une universalit doit galement Ntre prcis.
B) les universalit$s
6l faut distinguer ici selon que lKuniversalit est de fait ou de droit :E en 0e lieu,
lKusufruit est susceptible de porter sur une universalit de fait, tel quKun fonds de
75
commerce, compos dKlments corporels comme les marchandises et dKlments
incorporels comme la clientle ou le nom. #e lgislateur admet ce type particulier
dKusufruit : lKusufruitier ne peut pas disposer du fonds de commerce et il devra
restituer lKentit $uridique dans son ensemble 3 la fin de lKusufruit O E en )nd lieu,
lKusufruit peut porter sur lKuniversalit de droit quKest le patrimoine 9la notion de
patrimoine a t dfinie dans lKintroduction de ce cours:. 6l peut concerner le
patrimoine dans son intgralit, on parle alors dKusufruitier 3 titre universel 9tel le
con$oint survivant:, ou une partie de celuiEci et il sKagit alors dKun usufruitier 3 titre
particulier. #e lgislateur rglemente alors certains points particuliers. .ar eemple,
les art.20* 3 20) c.civ. prcisent que le principal dKune dette pse sur le nuE
propritaire alors que les intrNts de la dette psent sur lKusufruitier. .our clore ce
domaine de lKusufruit, il faut enfin tudier le cas de lKusufruit sur des droits
incorporels.
C) les droits incorporels
#es droits incorporels, dfinis en introduction, correspondent au droits
sociau, au droits intellectuels, au crancesR 'stEil possible de concevoir un
usufruit, droit rel, ayant pour assiette un droit personnel F =i la rponse nKest pas
vidente en thorie, la pratique ne sKest pas embarrasse de cette difficult et elle
accepte de mettre en oeuvre lKusufruit quelle que soit la nature des droits sur
lesquels il porte. #e lgislateur luiEmNme a prvu le cas de lKusufruit dKune rente au
art.145 et 144 c.civ. ou encore le cas de lKusufruit de droits sociau. #e rgime de
lKusufruit prsentera toutefois des particularits dans ces hypothses. Dne fois le
domaine de lKusufruit dtermin, il faut eaminer ses modes de constitution
possibles.
II) les modes de constitution de l9usufruit
#Kusufruit peut prendre naissance de plusieurs manires. =elon lKarticle 1/+
c.civ., Q lKusufruit est tabli par la loi, ou par la volont de lKhomme S. 6l faut a$outer 3
ces deu modes de constitution, loi et volont de lKhomme, lKeffet de la possession
qui permet dKacqurir lKusufruit par prescription. 6l eiste donc 7 modes dKacquisition
possibles :
E 0e mode dKacquisition : lKusufruit lgal. #a loi instaure certaines situations
dans lesquelles elle dsigne un ou plusieurs usufruitiers. 6l eiste en gnral dans
ces hypothses un intrNt successoral ou familial. "n peut citer lKeemple de
lKart./1/ c.civ. : en prsence dKenfants communs, le con$oint survivant peut
bnficier de la totalit des biens en usufruit ou opter pour le quart en pleine
proprit. Autre eemple : en application de lKart.74) c.civ., les pre et mre ont
lKadministration et la $ouissance des biens de leurs enfants mineurs $usquK3 ce quKils
aient atteint lKVge de 02 ans.
E )e mode dKacquisition : lKusufruit volontaire. #Kusufruit peut Ntre constitu par
la volont de lKhomme, soit par un acte $uridique unilatral, comme un testament,
soit par une convention, par eemple une vente ou une donation. 6l sKagit en
gnral soit de conserver le bien et dKen cder lKusufruit 3 un tiers, soit de cder le
76
bien tout en conservant soiEmNme lKusufruit 9par eemple un parent donne 3 son
enfant la nueEproprit du bien et en conserve lKusufruit $usquK3 son dcs:.
A noter que lorsquKil sKagit dKun immeuble, la constitution dKun usufruit conventionnel
doit Ntre soumise 3 la publicit foncire.
E 7e mode dKacquisition : lKusufruit acquis par la prescription. #Kusufruit peut
aussi sKacqurir par lKeffet dKune possession. 6l faut alors distinguer selon la nature
du bien : EE si le bien est un meuble, on applique par analogie lKart. ))/2 c.civ. : il y
a acquisition instantane de lKusufruit par le possesseur de bonne foi 9pour des
dtails sur lKapplication de ce principe, il faut se reporter au thme 6J de ce cours
consacr au modes dKacquisition de la proprit: O EE si le bien est un immeuble, on
applique soit la prescription de droit commun, mais ce cas est asse> rare en
pratique car au bout de 7* ans, le possesseur pourra plutTt tenter de faire $ouer
lKacquisition de la proprit pleine, soit la prescription abrge de 0* ans si les
conditions sont runies 9l3 encore $e vous renvoie au thme 6J pour lKtude de
lKusucapion:. #orsque lKusufruit est correctement constitu, il produits des effets
$uridiques quKil convient maintenant dKtudier.
III) les effets de l9usufruit
'n principe, lKusufruitier et le nuEpropritaire sont indpendants : ils ont des
droits spars mNme sKils portent sur le mNme bien. <ais il nKest pas possible
dKignorer totalement leur relation et chacun doit pouvoir eercer ses prrogatives
sur le bien sans Ntre gNner par lKautre et sans gNner lKautre. 6l faut donc tudier la
situation de lKusufruitier 9A: puis la situation du nuEpropritaire 9@:.
A) la situation de l9usufruitier
Aprs avoir rempli des conditions relatives 3 son entre en $ouissance 90:,
lKusufruitier disposera dKun certain nombre de droits 9): et sera tenu de certaines
obligations 97:.
1) les conditions d9entr$e en )ouissance de l9usufruitier
#Kusufruitier est tenu de deu obligations essentielles avant de pouvoir entrer
en $ouissance de lKusufruit :
E 0e obligation : lKusufruitier doit faire dresser un inventaire des meubles et un
tat des immeubles. =elon lKart.2** c.civ., Q lKusufruitier prend les choses dans lKtat
oW elles sont, mais il ne peut entrer en $ouissance quKaprs avoir fait dresser, en
prsence du propritaire, ou lui dMment appel, un inventaire des meubles et un
tat des immeubles su$ets 3 lKusufruit S. #es meubles doivent Ntre rpertoris et
numrs 9parfois ils peuvent estims: O les immeubles font lKob$et dKun tat et
doivent Ntre dcrits. Ces actes permettent de fier, avant le dbut de lKusufruit,
quels sont les biens qui devront Ntre restitus 3 la fin de lKusufruit. Cela permet 3
chacun, usufruitier et nuEpropritaire, de connaXtre lKtendue de leurs droits et
obligations respectifs. CKest 3 lKusufruitier de faire raliser lKinventaire ou lKtat 3 ses
77
frais O lKacte authentique nKest pas eig et un acte sous seing priv pourra suffire.
#Kacte constitutif dKusufruit peut prvoir une clause de dispensaire dKinventaire ou
dKtat, ce qui est souvent le cas en matire de libralit en usufruit. Cette clause
nKinterdit pas au nuEpropritaire de faire dresser luiEmNme les actes 3 ses frais. #e
dfaut dKinventaire des meubles ou dKtat des immeubles nKentraXne pas la
dchance de lKusufruit O simplement, le nuEpropritaire pourra refuser de dlivrer
les biens 3 lKusufruitier tant que les documents nKont pas t rdigs. 6l pourra
galement demander le prononc dKun squestre provisoire des biens si
lKusufruitier est d$3 entr en $ouissance. A dfaut dKinventaire ou dKtat, le
nupropritaire pourra prouver par tous moyens la consistance des biens 3 la fin de
lKusufruit.
E )nde obligation : lKusufruitier doit Q donner caution de $ouir en bon pre de
famille S selon les termes de lKart.2*0 c.civ. #Kusufruitier sKengage 3 user et $ouir de
la chose en bon pre de famille. <ais les biens soumis 3 lKusufruit peuvent se
dtriorer, Ntre dtruits, abXmsR A la fin de lKusufruit, lKusufruitier peut donc Ntre
dbiteur de sommes importantes envers le nuEpropritaire. .our garantir le
paiement de ces sommes, lKusufruitier doit trouver une tierce personne, la caution,
qui garantit au nuEpropritaire que lKusufruitier se comportera en bon pre de famille
et qui prend lKengagement personnel dKindemniser le nupropritaire, si lKusufruitier
ne peut le faire luiEmNme. Cette caution est rendue obligatoire par la loi. #Kart.)704
c.civ. prvoit cependant que si lKusufruitier ne trouve pas de caution, il peut la
remplacer par une hypothque sur ses immeubles ou par la remise en gage de
biens mobiliers. =i lKusufruitier tarde 3 trouver une caution, il nKy a pas dchance
de lKusufruit mais le nuEpropritaire peut refuser la dchance des biens soumis 3
lKusufruit. 'n cas dKimpossibilit de trouver une caution ou une garantie quivalente,
les art. 2*) Y 2*7 c.civ. prvoient des mesures conservatoires et dKadministration
pour sauvegarder les droits du propritaire tout en permettant 3 lKusufruitier
dKeercer son droit de $ouissance. 'nfin, il est possible dKinsrer une clause de
dispense de caution dans lKacte constitutif de lKusufruit, ce qui est trs frquemment
le cas en matire de libralits. #a loi prvoit galement une dispense de caution
pour les pre et mre ayant lKusufruit des biens de leur enfant mineur en raison des
liens familiau qui les unissent et pour le propritaire qui vend ou donne la
nueproprit. #a dispense de caution peut ne pas Ntre dfinitive : les $uges peuvent
intervenir, par eemple si lKusufruitier commet des abus de $ouissance, et rtablir
lKeigence dKune caution. #orsque ces conditions sont remplies, lKusufruitier peut
eercer ses droits sur les biens soumis 3 lKusufruit. ;uels sont ces droits F
2) les droits de l9usufruitier
Ces droits peuvent Ntre diviss essentiellement en 7 domaines :
E 0e droit : le droit dKusage de la chose. #Kusufruitier peut utiliser le bien et
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sKen servir 3 condition dKen respecter la destination. .ar eemple, il peut habiter
lKappartement ou grer le fonds de commerce. Cet usage peut provoquer une usure
qui est prise en compte par lKart. 14+ c.civ. : Q si lKusufruit comprend des choses qui,
sans se consommer de suite, se dtriorent peu 3 peu par lKusage, comme du
linge, des meubles meublants, lKusufruitier a le droit de sKen servir pour lKusage
auquel elles sont destines, et nKest oblig de les rendre, 3 la fin de lKusufruit, que
dans lKtat oW elles se trouvent, non dtriores par son dol ou par sa faute S. 'n
ce qui concerne les biens consomptibles, la question a t tudie avec la notion
dKusufruit dans la 0e partie de ce thme. #e droit dKusage porte aussi sur les
accessoires du bien grev dKusufruit, comme les servitudes.
E )e droit : le droit de $ouissance de la chose. Ce droit de $ouissance
comporte deu aspects : 0e aspect : lKusufruitier acquiert les fruits du bien : au
termes de lKart. 14) c.civ., Q lKusufruitier a le droit de $ouir de toute espce de fruits,
soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire lKob$et dont il a lKusufruit S.
#a date dKacquisition varie avec la nature des fruits : lKusufruitier acquiert les fruits
naturels et les fruits industriels par perception, cKestE3Edire au moment oW il les
recueille, tandis que les fruits civils sont acquis $our par $our. 6l faut souligner ici que
lKusufruitier nKa pas droit au produits : ils appartiennent au nuEpropritaire, sauf
eceptions lgislatives prvues au art. 1+0 Y 1+4 c.civ. selon les circonstances
pour les produits manant de la forNt ou des carrires. )e aspect : lKusufruitier a le
droit dKeffectuer des actes sur la chose en vertu dKun pouvoir dKadministration sur la
chose dKautrui. 6l peut faire tous les actes de conservation ncessaires ainsi que les
actes dKadministration et les actions en $ustice affrentes au biens en usufruit. 'n
ce qui concerne la location du bien, lKusufruitier peut conclure seul un bail classique
dont la dure sera limite pour ne pas porter trop atteinte au droits du nuE
propritaire:. 'n revanche, il devra obtenir lKaccord du nuEpropritaire pour la
conclusion des bau rurau et commerciau, en application de lKart.1+1 al.5 c.civ.
'n lKabsence dKaccord, il y a nullit relative du bail.
E 7e droit : le droit de disposer de lKusufruit et non de la chose. #Karticle 1+1
al.0e c.civ. permet 3 lKusufruitier de Q $ouir par luiEmNme, donner 3 bail 3 un autre,
mNme vendre ou cder son droit 3 titre gratuit S. #Kacte doit avoir lieu entre vifs et
non pas 3 cause de mort car cKest un droit temporaire, au maimum viager. 6l a
donc le droit dKaliner son usufruit. <ais cette alination ne doit pas avoir pour effet
de modifier la consistance de lKusufruit cd, notamment la dure initiale de
lKusufruit. #Kusufruitier ne peut pas cder plus de droits quKil nKen a luiEmNme. pour
dfendre ses droits, lKusufruitier peut utiliser lKaction confessoire dKusufruit, qui est
une action ptitoire pour faire reconnaXtre son droit, les actions possessoires pour
dfendre sa possession dKusufruit et les actions personnelles pour obtenir
lKallocation de dommages et intrNts.
") les obli!ations de l9usufruitier
.endant le temps de lKusufruit, lKusufruitier a 7 obligations :
E 0e obligation : lKobligation de $ouissance en bon pre de famille. #Kusufruitier
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doit utiliser la chose en bon pre de famille, selon sa destination naturelle, comme
un propritaire normalement soigneu et diligent. 6l doit conserver la chose,
lKentretenir, viter de la dtriorer. Au termes de lKart.205 c.civ., il doit galement
dnoncer au nuEpropritaire toute usurpation du bien par un tiers. 6l rpond des
dgradations ou du dprissement quKil cause.
E )e obligation : lKobligation de respect de la destination des lieu. #Kusufruitier
ne doit pas modifier la manire dKNtre du bien. 6l doit $ouir de la chose comme le
propritaire luiEmNme, cKestE3Edire quKil doit se conformer 3 la manire dont le
propritaire utilisait le bien avant le dmembrement du droit de proprit.
#Kusufruitier doit donc respecter la destination du bien 9estEce une habitation F un
garage F: sauf circonstances conomiques nouvelles ou changement dKurbanisme.
E 7e obligation : lKobligation au paiement des charges de lKusufruit.
#Kusufruitier doit supporter les charges usufructuaires, cKestE3Edire les charges qui
rsultent de lKusage et de la $ouissance normale du bien. CellesEci peuvent Ntre de
deu sortes : EE il y a tout dKabord les charges traditionnelles lies au bien : soit les
charges priodiques comme les impTts, prvues 3 lKart.2*4 c.civ., soit les charges
etraordinaires qui seront divises entre lKusufruitier et le nupropritaire, comme
lKindique lKart.2*+ c.civ. : le nuEpropritaire devra sKacquitter du capital tandis que
lKusufruitier devra rgler les intrNts 9on peut citer lKeemple des frais lis 3 un
action en bornage:. EE il y a ensuite les rparations dKentretien : le lgislateur
distingue les rparations dKentretien des grosses rparations. #es premires sont 3
la charge de lKusufruitier, les secondes 3 la charge du nuEpropritaire sauf si elles
rsultent de ngligences de lKusufruitier. #Kart.2*2 c.civ. numre les grosses
rparations, telles que les rparations des gros murs, des voMtes ou des murs de
soutnement. A contrario, toutes les autres rparations seront qualifies de
rparation dKentretien : elles correspondent au dpenses courantes. .endant
lKusufruit, le nuEpropritaire peut contraindre lKusufruitier 3 effectuer les rparations
dKentretien et mNme demander la cessation de lKusufruit en cas dKinaction. 'n
revanche, lKusufruitier ne peut pas obliger le nuEpropritaire 3 raliser les grosses
rparations : cellesEci peuvent Ntre faites par lKusufruitier, qui dispose 3 la fin de
lKusufruit dKun recours en indemnisation contre le nupropritaire. . #Kusufruitier
dispose donc de droits asse> tendus, sous rserve dKentretenir correctement le
bien. ;uelle est maintenant la situation du nuEpropritaire F
B) la situation du nu5propri$taire
#e nuEpropritaire a galement certains droits et il est tenu dKun certain
nombre dKobligations. 'n 0e lieu, quels sont les droits du nuEpropritaire F #e nuE
propritaire nKa pas la pleine proprit de la chose mais seulement lKabusus, le droit
de disposer du bien : il peut le vendre, le donner, lKhypothquer, lKapporter en
socitR Dans ce cas, selon lKarticle 2)0 al.) c.civ., Q la vente du bien grev
dKusufruit, sans lKaccord de lKusufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier, qui
continue 3 $ouir de son usufruit sur le bien sKil nKy a pas epressment renonc S.
#Kacqureur ne reHoit que la nueEproprit. #e nuEpropritaire peut galement faire
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les actes conservatoires ncessaires si lKusufruitier nKagit pas O par eemple, il peut
interrompre la prescription acquisitive dKun tiers. DKautre part, le nuEpropritaire
perHoit les produits du bien et il peut eercer les actions ptitoires et possessoires
comme simple dtenteur. 6l dispose enfin dKun droit gnral de surveillance sur les
biens grevs dKusufruit.
'n )nd lieu, quelles sont les obligations du nuEpropritaire F #e nuE
propritaire a une obligation de ne pas faire nonce par lKart. 1++ al.0 c.civ. : Q le
propritaire ne peut, par son fait, ni de quelque manire que ce soit, nuire au
droits de lKusufruitier S. 6l ne doit pas troubler lKusufruitier dans lKeercice de son
droit et doit sKabstenir de toute ingrence. 'n rsum, il ne doit pas nuire au droits
de lKusufruitier. #e nuEpropritaire est galement tenu dKune obligation de faire : il
doit effectuer les grosses rparations numres par lKart. 2*2 c.civ., d$3 cit. =Kil
nKagit pas, lKusufruitier ne peut pas le contraindre en $ustice : il peut seulement faire
ecuter les travau 3 ses frais et obtenir un remboursement 3 la fin de lKusufruit,
lors de lKapurement des comptes. Aprs les effets de lKusufruit, il faut continuer
lKvolution chronologique et tudier les modes dKetinction de lKusufruit.
I,) l9e*tinction de l9usufruit
2l faut tudier les causes d8e"tinction de l8usufruit -$. avant d8en e"poser les
effets -9..
A) les causes d9e*tinction de l9usufruit
6l eiste de nombreuses causes dKetinction de lKusufruit, prvues par lKart.
20/ c.civ. : la mort de lKusufruitier, lKarrive du terme, le nonEusage pendant 7* ans,
la perte de la chose ou la runion sur la mNme tNte de lKusufruit et de la
nueproprit. #Kart.204 c.civ. prvoit galement la dchance pour abus de
$ouissance. Ces causes dKetinction sont donc lies schmatiquement 3 7
vnements :
E 0e vnement : lKarrive du terme. #Kusufruit sKteint 3 lKarrive du terme
initialement prvu : soit la mort de la personne physique, mNme si lKusufruit a t
cd ou sKil tait 3 dure dtermine car il est intransmissible 3 cause de mort, soit
la mort du dernier titulaire sKil eistait une pluralit dKusufruitiers, soit encore
lKcoulement du temps initialement prvu par la loi ou par la convention.
E )e vnement : la disparition dKune condition dKeistence. #a perte du bien
entraXne lKetinction de lKusufruit, 3 condition quKil sKagisse dKune perte totale ou si la
chose est devenue totalement impropre 3 lKusage auquel elle tait destine. .ar
eemple, si un bVtiment est dtruit, lKusufruit qui portait sur le fonds bVti continue
sur le sol et les matriau mais si lKusufruit portait seulement sur le bVtiment, la
perte est totale et lKusufruit est teint. #Ketinction de lKusufruit nKest possible que si
la perte nKest pas imputable 3 lKusufruitier ou au nuEpropritaire. Dans le mNme
sens, lKusufruit sKteint par le nonEusage trentenaire de son droit par lKusufruitier, 3
81
condition quKil sKagisse dKun dfaut complet dKeercice. #a prescription etinctive ne
$oue pas lorsque lKusage a t eerc par un tiers, par eemple par un locataire.
'nsuite, lKusufruit sKteint par la consolidation, cKestE3Edire la runion sur la tNte
dKune mNme personne de lKusufruit et de la nueEproprit. .ar eemple, le
nupropritaire recueille lKusufruit par hritage, au dcs du con$oint survivant. 'nfin,
lKusufruitier peut renoncer 3 lKusufruit, en gnral par convention 9par eemple, il
peut $uger que les dpenses dKentretien du bien sont trop importantes par rapport
au avantages quKil en retire:. #es cranciers de lKusufruitier peuvent toutefois
demander la nullit de la renonciation si elle leur porte pr$udice.
E 7e vnement : la dchance pour abus de $ouissance. #Ketinction de
lKusufruit peut Ntre la sanction dKun comportement abusif de lKusufruitier, sanction
prvue par lKart. 204 al.0e c.civ. : Q #Kusufruit peut aussi cesser par lKabus que
lKusufruitier fait de sa $ouissance, soit en commettant des dgradations sur le fonds,
soit en le laissant dprir faute dKentretien S. #Kusufruitier est alors dchu de son
droit. #es $uges du fond disposent dKun pouvoir souverain dKapprciation de lKabus
de $ouissance et dKun choi de la sanction : ils peuvent prononcer lKetinction de
lKusufruit par la dchance ou le paiement dKune indemnit pour donner de
nouvelles garanties au nuEpropritaire. 6l eiste ainsi plusieurs causes dKetinction
de lKusufruit, qui ont toutes les mNmes effets.
B) les effets de l9e*tinction de l9usufruit
A la fin de lKusufruit, lKusufruitier doit en principe restituer la chose en nature,
dans lKtat oW elle se trouve, non dtriore par son dol ou sa faute comme
lKindique lKart. 14+ c.civ. CKest donc le nuEpropritaire qui subit lKusure normale du
temps. #a proprit pleine et entire est alors reconstitue au profit de lKancien nuE
propritaire, qui runit lKusus, le fructus et lKabusus. A noter que la restitution se fait
en valeur sKil sKagit dKune chose consomptible, comme il a t vu prcdemment.
. #Kusufruitier qui a apport des amliorations 3 la chose ne peut pas demander
dKindemnits, ce qui le place dans une situation diffrente du possesseur. #Kart. 1++
al.) c.civ. prvoit en ce sens que Q de son cTt, lKusufruitier ne peut, 3 la cessation
de lKusufruit, rclamer aucune indemnit pour les amliorations quKil prtendrait
avoir faites, encore que la valeur de la chose en fMt augmente S. #a $urisprudence
a ragi face 3 cette rgle svre qui nKencourage pas lKusufruitier 3 investir et qui
permet un enrichissement sans cause du nuEpropritaire. 'lle applique le rgime
traditionnel des amliorations Q ds lors quKil sKagit de constructions nouvelles
sKa$outant au fonds et augmentant sa valeur ou ayant pour effet dKachever un
bVtiment commenc, ou bien dKagrandir un difice eistant S. A lKinverse,
lKusufruitier qui a dtrior le bien sera tenu dKindemniser le nuEpropritaire. 'nfin,
lKusufruitier a lKobligation dKtablir les comptes. Dn rglement des comptes est en
effet eig 3 la fin de lKusufruit, pour rtablir un quilibre entre les situations de
lKusufruitier et du nuEpropritaire. . #Ktude de lKusufruit doit sKachever par lKeamen
dKun cas spcifique dKusufruit restreint, appel droit dKusage et dKhabitation.
,) les droits d9usa!e et d9habitation
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#es droits dKusage et dKhabitation sont spcifiquement prvus par le
lgislateur au art.2)1 3 272 c.civ. #eur mode de fonctionnement est calqu sur
celui de lKusufruit, avec des restrictions asse> importantes. #e titulaire dKun droit
dKusage nKa que le droit dKuser et de $ouir de la chose Q pour ses besoins et ceu de
sa famille S, comme il est indiqu 3 lKart.27* c.civ. Dans le mNme sens, lKart.27)
c.civ. prvoit que Q celui qui a un droit dKhabitation dans une maison, peut y
demeurer avec sa famille 9R: S. 6l sKagit, comme lKusufruit, de droits viagers,
soumis 3 un inventaire et 3 une caution de $ouir en bon pre de famille et
impliquant le rglement des charges usufructuaires au prorata de ce dont lKusager
$ouit. Cependant, contrairement 3 lKusufruit, les droits dKusage et dKhabitation
connaissent des limites nonces par lKart.270 c.civ. : ils ne peuvent Ntre ni cds,
ni lous.
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