CODIGO CIVIL COMENTADO

DERECHOS REALES: LIMITES Y RESTRICCIONES

1.
Restricciones al dominio. Concepto y
caracteres
El C igo trata en este T ulo VI del Libro Tercero
la materiarelativa a las restricciones y l ites del
dominio, a partir del art u?lo 2611.Cabe
recordar la tima parte de la Ley XIII del T ulo
XXXII dela Partida III de las
Leyes de Partidas
que el mismo V ez cita en lanota del art ulo
2506, que expresa que "seg dijeron los sabios
an?tiguos, aunque el hombre tenga poder de hacer
en lo suyo lo quequisiese, d elo hacer de manera
que no haga da ni atropello a
otro".
Es asque el derecho de dominio estsometido a
numerosasrestricciones, no s o respecto de los
vecinos y fundos contiguos sinotambi en el inter
p lico. Recordando tambi las palabras
quetomV ez de la obra de Demolombe y que
puso como timo p rafode la nota del art ulo
2508: "Cuando establecemos que el dominioes
exclusivo (y absoluto), es con la reserva que no
existe con estecar ter,
sino en los l ites y bajo las condiciones
determinadas porla ley, por una consideraci
esencial a la sociedad: el predominio,para el
mayor bien de todos y de cada uno, del inter
general ycolectivo, sobre el inter
individual".Establece el art ulo 2611 que "Las
restricciones impuestas al do?minio privado s o en
el inter p lico, son regidas por el
DerechoAdministrativo", con lo cual se le reconoce
al Estado un extraordinariopoder de limitaci del
dominio, al instituirse el
numerus apertus
paralas restricciones impuestas en el inter p
lico por el Derecho Ad-minislralivo.Sin embargo, en
el C igo existen algunas restricciones al dominio,
como dice nuestro art ulo 2611, fundadas tambi
en el inter p
blico,
como sucede, por ejemplo, con el camino de sirga
(art. 2639)o con las cl sulas de inenajenabilidad
(arts. 2612 y 2613), aunquetal vez en ellos
prevalezcan connotaciones de inter p lico,
comoocurre asimismo con el principio del
numerus clausus
(art. 2502).Dice V ez al respecto, en el segundo p
rafo de la nota del art ulo
2611,
que "Las restricciones al dominio privado en mira
de salvarotros derechos de las propiedades
contiguas, son principalmente el ico objeto de
este t ulo. Y si agregamos disposiciones sobre la
libretransmisi de los bienes, es en el inter de
esos mismos bienes".Luego, en la misma nota, dice
que "Estas disposiciones no tienen enrealidad otro
objeto que el de determinar los
l ites
en los cuales deberestringirse el ejercicio
norm al
del derecho de propiedad, o de conciliar ilos
intereses opuestos de los propietarios vecinos".Se
puede decir, entonces, que restricciones y l ites
al dominioson las normas legales (nunca
convencionales) que regulan ese derechoreal,
compatibilizando los derechos y obligaciones que
por igual gozanlos hombres en sus relaciones de
vecindad (en inter predominante?mente privado),
o en miras de un inter p lico, para armonizar
elDerecho Privado o individual con el inter
general y colectivo.Es decir, pues, que existen
restricciones y l ites fundados "enrazones de
vecindad" y restricciones y l ites del dominio "en
con?sideraci a un inter p lico".Modernamente
se ha querido justifcar las restricciones al
dominioen inter rec roco de los vecinos en las
doctrinas, entre otras, delabuso del derecho y del
uso excepcional del fundo.Por la primera de esas
doctrinas se ha sostenido que a la propiedadra
se la debe usar y gozar de manera normal, pero
ello no abarca
ni
justifca una cantidad de situaciones creadas por
los establecimientosfabriles, donde el uso que
tos dan a la propiedad es totalmente distintodel
que se le da al inmueble cuando se lo destina a
otros fnes, como,por ejemplo, para vivienda,
sanatorio, etc era, con lo que var dia-
metralmente para unos y otros el concepto de
normalidad, siendo ade?m que en la doctrina del
abuso del derecho el acto que ejecuta elagente
debe ser sin benefcio para , o al menos debe ser
antisocial,antiecon ico o con otros fnes que no
merezcan la tutela jur ica.
Y esto no sucede con la actividad industrial o
comercial, donde, pre?cisamente, quien la ejerce
pretende sacar el mejor provecho para slo que en
defnitiva benefcia a la sociedad toda, ni se
puede decir,por lo mismo, que sea antisocial,
antiecon ica o que tenga fnes queno merezcan la
tutela jur ica.En el uso excepcional del fundo, el
legislador supone que los in?muebles tienen
tambi un "uso normal" u ordinario. Lo que
sale deese marco genera para el propietario una
responsabilidad de tipo ob?jetivo, basada en la
idea de que quien goza de los benefcios de
unaactividad debe cargar con los perjuicios que
ella ocasiona a los dem .Algo de eso se aprecia
en el actual art ulo 2618, que prescinde dela
idea de culpa.El problema de las restricciones del
T ulo VI, aunque no son las icas que regula el
C igo, como se ver ata m a los vecinosque a los
miembros de una comunidad.
2.
Las
restricciones
no son servidumbres
Dice V ez en la nota al art ulo 2611, criticando
a los c igosque incluyen entre las servidumbres
prediales a las restricciones yl ites del dominio
(por ej., el C igo franc , arts. 671, 674, 675,
etc.),
que "Las restricciones y l ites que en este T ulo
imponemosal dominio, son rec rocamente
impuestos a los propietarios vecinospor su inter
respectivo, y no suponen una heredad dominante,
niuna heredad sirviente". En efecto, para que se
pueda hablar de servi?dumbres prediales se
requieren dos fundos, soportando la carga s oel
fundo sirviente, pero no el dominante; en cambio,
en materia derestricciones y l ites, la posici rec
roca de los dos inmuebles esjur icamente id
tica.En las servidumbres no pueden tener cabida
las obligaciones dehacer como carga del titular del
inmueble en su car ter de tal (arts.1010 y 3042),
lo que ssucede en las restricciones y l ites (por
ej.,
arts.
2616, 2626, 2631,
2633,
etc.).
Las reslricciones y lites son comunes a todos los inmuebles, loque no sucede con
las servidumbres, que pueden o no existir, y queen lodo caso deben ser materia de
prueba (arts. 2523 y 2805). Las
http://www.scribd.com/doc/31451199/Codigo-Civil-Comentado-Derechos-Reales-
Tomo-II-A-2611-a-2969
http://www.scribd.com/doc/38262285/Codigo-Civil-Comentado-
Responsabilidad-Civil-A-1066-a-1136