Nr.

80160 SCHEIDSRECHTERLIJK VONNIS

ter zake van een geschil tussen

1. A,
2. B,
hierna te noemen opdrachtgevers,

e i s e r s,

gemachtigde: mevrouw mr. C.E. Verploeg, jurist bij
DAS Rechtsbijstand te s-Hertogenbosch,

en

C,
hierna te noemen aanneemster,

v e r w e e r s t e r,

gemachtigde: mr. J. de Roo, advocaat te Oosterhout.



HET SCHEIDSGERECHT
1. De ondergetekende, M.G.H. ZEILLEMAKER, lid-deskundige van het College
van Arbiters van de Raad van Arbitrage voor de Bouw, is door de voorzitter
van de Raad overeenkomstig het Geschillenreglement van de Stichting
Arbitrage Instituut GIW-woningen 2010 benoemd tot enig scheidsman in dit
geschil. De ondergetekende heeft zijn benoeming schriftelijk aanvaard. Bij
brief d.d. 17 november 2010 is daarvan mededeling gedaan aan partijen.
Overeenkomstig dit Geschillenreglement is aan het scheidsgerecht
toegevoegd
mr. K. Duitscher-Hummel, secretaris van de Raad van Arbitrage voor de
Bouw.
HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE
2. Voor de loop van het geding wordt verwezen naar de volgende stukken:
- het inleidende verzoekschrift d.d. 13 juli 2010, bij de Raad binnengekomen
op 16 augustus 2010, met producties 1 tot en met 5.8;
- de memorie van antwoord, met producties 6 tot en met 16;
- de pleitnotities van mr. Verploeg voornoemd.
3. De mondelinge behandeling van het onderhavige geschil heeft
plaatsgevonden op 18 januari 2011.



2
DE GRONDEN VAN DE BESLISSING
de bevoegdheid
4. De bevoegdheid van de ondergetekende tot beslechting van het onderhavige
geschil bij scheidsrechterlijk vonnis staat onbetwist tussen partijen vast. Zij
berust op artikel 13 van de tussen partijen tot stand gekomen
aannemingsovereenkomst waarin een arbitraal beding is opgenomen dat
verwijst naar het Geschillenreglement van de Stichting Arbitrage Instituut
GIW-woningen 2010. In dit reglement is de Raad als geschilbeslechtende
instantie aangewezen.
de feiten
5. Tussen partijen staat het volgende vast:
a. Partijen hebben een aannemingsovereenkomst gesloten volgens de door
hen op 27 oktober 2008 en 3 november 2008 ondertekende akte, op
grond waarvan de thans door opdrachtgevers bewoonde woning is
gerealiseerd (hierna: de overeenkomst).
b. De aanneemsom bedraagt 348.000,00 inclusief BTW.
c. Op de overeenkomst zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden voor
de aannemingsovereenkomst (projectmatige bouw) voor eengezinshuizen,
versie 1 januari 2007 (hierna te noemen: de algemene voorwaarden) met
toepassing van de GIW garantie- en waarborgregeling.
d. Artikel 11 van de algemene voorwaarden bepaalt, voor zover hier van
belang:
5. Bij overschrijding van het aantal werkbare werkdagen als omschreven in artikel 5 van
de aannemingsovereenkomst en ook, indien een door de ondernemer reeds
aangekondigde oplevering wordt opgeschort, zal de ondernemer zonder
ingebrekestelling aan de verkrijger een gefixeerde schadevergoeding van vijf/tiende
promille van de aanneemsom per kalenderdag verschuldigd zijn.
e. De overeengekomen gefixeerde schadevergoeding bedraagt 174,00
(= 0,05% x 348.000,00) per kalenderdag.
f. Op 24 mei 2009 hebben opdrachtgevers geconstateerd dat een
plafondplaat in de woonkamer niet horizontaal lag. Aanneemster heeft
toegezegd dit gebrek later in het bouwproces te herstellen door de
uitstekende plaat deels weg te slijpen en vervolgens het plafond te
stukadoren.



3
g. Opdrachtgevers hebben in oktober 2009 geconstateerd dat aanneemster
was begonnen met het stukadoren van het plafond in de woonkamer
zonder dat een deel van de plafondplaat is weggeslepen. Opdrachtgevers
hebben aanneemster hiervan per e-mail van 11 oktober 2009 op de
hoogte gesteld.
h. Aanneemster heeft per brief d.d. 10 november 2009 aan opdrachtgevers
meegedeeld dat de woning op 2 december 2009 opgeleverd zal worden.
i. Aanneemster heeft per e-mail d.d. 16 november 2009 aan opdrachtgevers
meegedeeld dat vanwege het feit dat het probleem rondom de
plafondhoogte in de woonkamer nog niet is opgelost, zij de woning niet op
2 december 2009 zal opleveren en dat zij dit probleem zo spoedig
mogelijk zal trachten op te lossen, zodat de woning spoedig opgeleverd
kan worden.
j. Aanneemster heeft per brief d.d. 10 februari 2010 aan opdrachtgevers
meegedeeld dat de woning op 23 februari 2010 zal worden opgeleverd.
k. De oplevering heeft op 23 februari 2010 plaatsgevonden.
l. Een deskundige van D heeft omtrent de oplevering gerapporteerd. Dit
rapport vermeldt, voor zover hier van belang:
Worden de buitendeuren verlaagd en trap aangepast, zijn de [opdrachtgevers] zeer
tevreden en zal er niet verder actie gevoerd worden.
m. Aanneemster heeft op 24 februari 2010 de tijdens de oplevering
gemaakte afspraken aan opdrachtgevers bevestigd.
n. Opdrachtgevers hebben per e-mail d.d. 13 april 2010 aanneemster onder
meer meegedeeld dat zij conform de algemene voorwaarden recht hebben
op een gefixeerde schadevergoeding en dat deze schadevergoeding, nu
vanaf 2 december 2009 tot 23 februari 2010 83 kalenderdagen zijn
verstreken, 14.442,00 (zijnde 83 X 174,00) bedraagt. Bij voormelde
e-mail hebben opdrachtgevers, in verband met het verrekenen van de
schadevergoeding vanuit het depot, aanneemster verzocht het aantal
dagen te bevestigen aan de notaris.
de vordering
6. Opdrachtgevers stellen dat zij, nu aanneemster de woning niet, zoals door
haar is aangekondigd, op 2 december 2009 maar op 23 februari 2010 heeft
opgeleverd, aanspraak hebben op een gefixeerde schadevergoeding van
14.442,00.



4
7. Opdrachtgevers vorderen aanneemster te veroordelen tot betaling van
14.442,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 februari 2010 tot
aan de dag der voldoening.
het verweer
8. Aanneemster betwist de vordering gemotiveerd en concludeert tot afwijzing
daarvan, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, met veroordeling van
opdrachtgevers in de kosten van deze procedure, de kosten van
rechtsbijstand daaronder begrepen.
de beoordeling van het geschil
aangekondigde oplevering
9. Allereerst zal arbiter beoordelen in hoeverre er sprake is (geweest) van een
door aanneemster aangekondigde oplevering als bedoeld in artikel 11 lid 5
van de algemene voorwaarden.
10. Tussen partijen staat vast dat aanneemster op 10 november 2009 een brief
heeft gestuurd waarin staat vermeld dat de woning van opdrachtgevers zal
worden opgeleverd op 2 december 2009.
11. Aanneemster betoogt dat deze brief niet kan worden gezien als een
mededeling van aanneemster dat het werk klaar is om te worden opgeleverd.
Aanneemster stelt daartoe dat het werk immers nog niet opleveringsgereed
was en dat de mededeling afkomstig is van een medewerker die niet bevoegd
was aanneemster te vertegenwoordigen.
12. Arbiter overweegt dat het niet bevoegd zijn van de medewerker, alsmede de
vergissing in de reeds aangekondigde opleverdatum, zo ook opdrachtgevers
betogen, omstandigheden zijn die voor rekening en risico van aanneemster
komen. Bovendien heeft aanneemster in haar e-mail d.d. 16 november 2010
niet gemeld dat de brief abusievelijk is verstuurd.
13. Aanneemster heeft ook nog gesteld dat het voor opdrachtgevers duidelijk had
kunnen en moeten zijn dat de brief op een misverstand berustte omdat het
werk nog niet opleveringsgereed was en er nog overleg plaatsvond over de
wijze waarop het herstel zou moeten plaatsvinden. Arbiter deelt dit standpunt
niet. Met opdrachtgevers is arbiter van oordeel dat uit de omstandigheid dat



5
aanneemster een oplevering op 2 december 2010 aankondigde, veeleer kon
worden afgeleid dat aanneemster hiermee te kennen gaf nog voor die datum
de gebreken aan het plafond naar de eisen van goed en deugdelijk werk te
herstellen. Gelet op de hoeveelheid werk was dat naar het oordeel van
arbiters ook mogelijk.
14. Aanneemster betoogt dat het versturen van deze brief gezien moet worden
als een aanbod om op te leveren, welk aanbod zolang opdrachtgevers dit
aanbod nog niet hebben aanvaard, door haar kan worden herroepen (artikel
6:219 BW). Aanneemster is van opvatting dat zij door de e-mail van 16
november 2009 dit aanbod heeft herroepen. Opdrachtgevers doen dan ook
ten onrechte een beroep op artikel 11 lid 5 van de algemene voorwaarden
waarin over opschorting wordt gesproken, aldus aanneemster.
15. Arbiter volgt opdrachtgevers in hun standpunt dat deze brief geen aanbod is
tot oplevering, welk aanbod door opdrachtgevers behoort te worden
aanvaard. Het is aan aanneemster om te bepalen wanneer het werk gereed is
om te worden opgeleverd. Zij heeft dit als zodanig gemeld in haar brief van
10 november 2009. Van het herroepen van een aanbod is dan ook geen
sprake.
16. Gelet op het voorgaande is arbiter van oordeel dat de brief d.d. 10 november
2009 dient te worden beschouwd als een door aanneemster aangekondigde
oplevering als bedoeld in artikel 11 lid 5 van de algemene voorwaarden.
17. Nu de woning, zoals tussen partijen vaststaat, op 23 februari 2010 is
opgeleverd, is er sprake van een opschorting van een aangekondigde
oplevering. In een dergelijke situatie is aanneemster conform artikel 11 lid 5
van de algemene voorwaarden een gefixeerde schadevergoeding
verschuldigd.
18. Aanneemster stelt dat opdrachtgevers nimmer aanspraak hebben gemaakt op
schadevergoeding. Arbiter overweegt hierover dat in de algemene
voorwaarden is bepaald dat de schadevergoeding zonder ingebrekestelling
verschuldigd is. Dit betekent naar het oordeel van arbiter dat het niet
uitdrukkelijk aanspraak maken op deze vergoeding niet in de weg kan staan
aan verschuldigdheid ervan.



6
19. Aanneemster heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat opdrachtgevers
tijdens de oplevering afstand hebben gedaan van hun recht de boete alsnog
te vorderen. Ter ondersteuning van haar stelling verwijst aanneemster naar
het rapport dat D ter zake van de oplevering heeft opgesteld en zij biedt aan
deze stelling met getuigen te bewijzen.
20. Arbiter acht het echter zeer aannemelijk dat, zoals opdrachtgevers ook
stellen, de in het rapport van D opgenomen zinsnede worden de
buitendeuren verlaagd en trap aangepast, zijn kopers zeer tevreden en zal er
niet verder actie gevoerd worden alleen slaat op de opleverpunten en dat met
die zinsnede geenszins bedoeld wordt dat opdrachtgevers geen aanspraak
zullen maken op een schadevergoeding. Dit blijkt ook uit de brief van 24
februari 2010 van aanneemster aan opdrachtgevers, waarin aanneemster de
bij de oplevering gemaakte afspraken bevestigde. Deze brief heeft enkel
betrekking op de bij de oplevering gemaakte afspraak dat, als aanneemster
de gebreken aan de buitendeuren en de trap herstelt, (de) andere punten van
het opleveringsrapport zullen vervallen. Er is uit deze brief op geen enkele
wijze op te maken dat opdrachtgevers tijdens de oplevering afstand hebben
gedaan van hun recht op schadevergoeding.
21. Daarbij is deze stelling van aanneemster volstrekt in tegenspraak met het ook
door haar ingenomen standpunt dat opdrachtgevers niet eerder dan op 13
april 2010 aanspraak hebben gemaakt op de schadevergoeding in verband
met te late oplevering.
22. Gelet op het voorgaande kan het standpunt van aanneemster niet worden
gevolgd. Arbiter ziet geen enkele aanleiding aanneemster toe te laten tot het
leveren van bewijs door getuigen op dit punt.
schade
23. Aanneemster betwist dat opdrachtgevers als gevolg van de mededeling dat de
woning op 2 december 2009 zou worden opgeleverd, schade hebben geleden.
24. Voor toewijzing van een gefixeerde schadevergoeding is voldoende dat
opdrachtgevers stellen enige schade geleden te hebben als gevolg van een te
late oplevering.



7
25. Arbiter acht het voldoende aannemelijk dat opdrachtgevers, zoals zij stellen,
bij een oplevering op 2 december 2009 nog veel werkzaamheden zelf hadden
kunnen doen en dat bij de latere oplevering, nu kort daarna sprake is geweest
van een bevalling, voor het verrichten van deze werkzaamheden derden
hebben moeten inschakelen. Arbiter is van oordeel dat zij derhalve
aannemelijk hebben gemaakt dat zij enige schade hebben geleden. Het
verweer van aanneemster wordt dan ook verworpen.
26. Aanneemster stelt dat zij met een oplevering op 23 februari 2010 ruimschoots
binnen de overeengekomen bouwperiode is gebleven, zodat op die grond
geen recht zou bestaan op enige schadevergoeding.
27. Aanneemster miskent daarmee het bepaalde in het tweede deel van de eerste
zinsnede van artikel 11 lid 4 van de algemene voorwaarden ter zake van de
gevolgen bij de opschorting van een reeds aangekondigde oplevering. Aan het
verweer van aanneemster moet daarom worden voorbijgegaan.
beroep op matiging
28. Arbiter overweegt dat uit de bewoordingen van de wet (artikel 6:94 BW)
voortvloeit dat met terughoudendheid gebruik dient te worden gemaakt van
de mogelijkheid om een tussen partijen overeengekomen boete, waaronder
ook een gefixeerde schadevergoeding valt, te matigen.
29. Aanneemster stelt dat de gevorderde schadevergoeding zich niet in redelijke
mate tot de geleden schade verhoudt en dat toewijzing tot een zeer onbillijk
resultaat zou leiden. Ter onderbouwing van haar stelling verwijst aanneemster
naar een tweetal uitspraken van de Raad van Arbitrage (nrs. 17.882 en
28.447). Arbiter is echter van oordeel dat deze uitspraken niet zonder meer
van toepassing zijn, aangezien de omstandigheden in het onderhavige geschil
anders zijn.
30. Arbiter ziet in het onderhavige geval geen grond om de gefixeerde
schadevergoeding, zoals aanneemster heeft verzocht, als zodanig te matigen.
resumerend
31. Gelet op het voorgaande komt opdrachtgevers derhalve een bedrag van
14.442,00 toe, vermeerderd met de niet specifiek door aanneemster



8
weersproken rente vanaf 23 februari 2010. Arbiter wijst dienovereenkomstig
toe.
de proceskosten en overige vorderingen
32. Arbiter overweegt dat aanneemster voor 100 % in het ongelijk wordt gesteld.
33. De door de Raad gemaakte kosten hebben tot en met het depot van dit
vonnis ter griffie van de rechtbank te Utrecht 3.982,62 (waarvan 618,16
aan BTW) bedragen.
34. Aanneemster wordt voor 100 % in deze kosten verwezen, ofwel 3.982,62
(waarvan 618,16 aan BTW).
35. Nu opdrachtgevers voor minder dan 75 % in het ongelijk worden gesteld,
worden zij gelet op artikel 18 lid 4 van het Geschillenreglement niet in de
kosten verwezen en hebben zij recht op terugbetaling door de Raad van het
griffiegeld ad 320,00.
36. De door aanneemster gevorderde tegemoetkoming in de kosten van
rechtsbijstand wijst arbiter af op grond van artikel 18 lid 8 van het
Geschillenreglement.
37. Omdat hoger beroep van een vonnis op grond van het Geschillenreglement
niet mogelijk is, heeft aanneemster geen belang bij de gevorderde
uitvoerbaar bij voorraadverklaring. Arbiter zal deze derhalve niet uitspreken.
38. Hetgeen meer of anders is gevorderd dient te worden afgewezen.


DE BESLISSING
Arbiter, rechtdoende naar de regelen des rechts:

VEROORDEELT aanneemster aan opdrachtgevers te betalen 14.442,00
(veertienduizend vierhonderdtweenveertig euro), vermeerderd met de wettelijke
rente daarover, vanaf 23 februari 2010 tot de dag der algehele voldoening;

WIJST AF hetgeen meer of anders is gevorderd.



9


Aldus gewezen te Utrecht, 5 april 2011







w.g. M.G.H. Zeillemaker
80160