- 10

ZEFERINO FERREIRA VELLOSO NETO

Gerenciamento da Manuteno de Edifcios


Dissertao apresentada ao Instituto de Pesquisas Tecnolgicas
do Estado de So Paulo IPT, para obteno do ttulo de
Mestre em Habitao: Planejamento e Tecnologia.
rea de Concentrao Tecnologia em Construo de Edifcios



Orientador: Prof. Dr. Ercio Thomaz

So Paulo

Junho de 2006



- 11 -

























Camilla, ao Gabriel e ao Luca,
Para que queiram sempre aprender mais e mais, mesmo
sabendo que impossvel aprender tudo...


- 12 -























A meus mestres, por me ensinarem a arte de
ensinar,
A meus pais, por me ensinarem a arte de viver
correta e justamente,
A meus sogros, por me ensinarem a arte de ser
paciente e persistente,
minha mulher, por apoiar e acreditar em mim
incondicionalmente.


- 13 -
RESUMO

Visando a orientar os responsveis pela conduo e direo de
condomnios residenciais, quanto aos servios de manuteno a serem
realizados no intuito de garantir as boas condies de funcionamento das
instalaes, o presente trabalho traz orientaes para que tais servios
possam ser executados atendendo as determinaes legais, normativas e
tcnicas, evitando problemas para os condomnios e seus responsveis,
dando-lhes condies para que contratem empresas e/ou profissionais
especializados e habilitados para cada servio.
Busca tratar os problemas de forma simples e clara, com o objetivo de
transmitir o conhecimento dos problemas mais comumente encontrados e
suas solues para manuteno, s pessoas encarregadas de tomar decises
de contratao de servios de manuteno e reparos para os edifcios.


Palavras-chave: Manuteno de edifcios, Manuteno predial,
Gerenciamento da manuteno, Condomnios, Administrao de Edifcios,
Inspeo Predial, Vistorias.



- 14 -
ABSTRACT



Aimed at acquainting managers and leaders of multi-family
apartment buildings with periodical maintenance services required for
optimum site operating conditions, this review provides advice to have such
services conducted according to legal, code and technical requirements,
avoiding inconveniences for the communities and their leaders, and giving
them knowledge to hire specialized contractors and/or professionals for each
type of work.
Issues are addressed in a concise and clear manner to familiarize
those responsible for contracting maintenance and repair service with the
most usual and customary problems and their maintenance solutions.




Key-words: Building maintenance, Maintenance management,
Condominium, Building administration, Property administration, Building
inspection, Maintenance services.



- 15 -
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 - Relao Condomnio-Administradora e Administradora-Fornecedores sugerido
pelo autor. ............................................................................................................................ 50
Figura 2 Dados cadastrais do edifcio .............................................................................. 60
Figura 3 Atestados obrigatrios (parcial) ......................................................................... 61
Figura 4 Documentos que devem ser arquivados no edifcio para consulta .................... 62
Figura 5 Generalidades de interesse do administrador..................................................... 63
Figura 6 Conservao de reas externas (parcial) ............................................................ 64
Figura 7 - Conservao de reas externas (parcial)............................................................. 65
Figura 8 Itens de instalaes (parcial) .............................................................................. 66
Figura 9 Itens das reas internas do edifcio (parcial) ...................................................... 67
Figura 10 - Itens de instalaes externas (parcial) .............................................................. 68
Figura 11 Itens de segurana contra incndio .................................................................. 69
Figura 12 Indicadores de prioridades e estimativas de custos bsicos............................. 70
Figura 13 Modelo de vistoria para elaborao de proposta para manuteno de
equipamentos....................................................................................................................... 72
Figura 14 Modelo de controle de visita para manuteno................................................ 72
Figura 15 - Modelo de controle do estado de conservao do equipamento....................... 73




- 16 -
LISTA DE TABELAS



Tabela 1 - A documentao no processo de Gesto da Manuteno de Condomnios
Residenciais......................................................................................................................... 21
Tabela 2 Atividades de manuteno: Periodicidades, Equipes e Registros. .................... 33
Tabela 3 Atendimento de falhas de construo................................................................ 43



- 17 -
SUMRIO

INTRODUO ___________________________________________________________10
CONSIDERAES GERAIS________________________________________________12
OBJETIVO ______________________________________________________________14
1 DOCUMENTAO, NORMAS E LEGISLAO _________________________15
1.1 DOCUMENTAO BSICA E DADOS DA EDIFICAO ________________15
1.2 NORMAS __________________________________________________________22
1.3 LEGISLAO______________________________________________________24
2 A MANUTENO __________________________________________________26
2.1 RESPONSABILIDADES _____________________________________________26
2.2 GERENCIAMENTO DA MANUTENO_______________________________26
2.3 CARACTERSTICAS DA MANUTENO ______________________________28
2.4 PERIODICIDADE DA MANUTENO ________________________________28
2.5 FORMAS DE MANUTENO ________________________________________29
3 PROGRAMA DE MANUTENO PREVENTIVA ________________________30
3.1 DETERMINAO DE PRIORIDADES DAS ATIVIDADES DE
MANUTENO __________________________________________________________32
3.2 RECOMENDAES BSICAS PARA CONTRATAO DE SERVIOS
TCNICOS POR CONDOMNIOS ___________________________________________40
3.3 REGISTROS DAS ATIVIDADES DE MANUTENO ____________________42
4 INCIDNCIA DE PROBLEMAS TPICOS ______________________________42
4.1 DADOS ESTATSTICOS DE ATENDIMENTO PS-OBRA POR
CONSTRUTORAS DENTRO DO PRAZO DE GARANTIA _______________________42
4.2 COMPONENTES E REAS (COMUNS) DE EDIFCIOS, DE DIVERSAS
IDADES, COM MAIORES NDICES DE FALHAS: CONSTATAO EM CAMPO __44
5 CUSTOS DE MANUTENO_________________________________________46
6 RECOMENDAES GERAIS ________________________________________49
6.1 CONTRATOS DE MANUTENO_____________________________________49
6.2 A IMPORTNCIA DAS ADMINISTRADORAS DE CONDOMNIOS NA
QUALIDADE NA MANUTENO___________________________________________50
7 CONSIDERAES FINAIS __________________________________________53


- 18 -
8 BIBLIOGRAFIA CONSULTADA: _____________________________________55
9 ANEXO I __________________________________________________________57
9.1 DEFINIES PREVISTAS NA NBR 5674/99: ___________________________57
10 ANEXO II _________________________________________________________59
10.1 MODELO DE CHECK-LIST (EXTRATO PARCIAL): ___________________59
11 ANEXO III_________________________________________________________71
11.1 MODELO DE FORMULRIOS DE MANUTENO DE EQUIPAMENTOS: _71
12 ANEXO IV_________________________________________________________74
12.1 GLOSSRIO TCNICO PARA ADMINISTRADORES DE PATRIMMIO ___74


10
INTRODUO
MANUTENO: palavra proveniente do latim manu (mo) tenere (segurar), ato ou
ao de segurar com as mos, ou seja, cuidar, sustentar, conservar.
E, como tal, a manuteno deve ser vista pelos proprietrios e usurios de unidades
residenciais em condomnios de edifcios.
Trata-se de cuidar de seu abrigo, de sua caverna, da mesma forma como sempre
cuidou de si, se alimentou, se vestiu, se protegeu, se provisionou, se procriou, cuidou de
sua prole e a ensinou a se cuidar.
Embora no caiba aqui tecer comentrios sobre sociologia, poltica ou filosofia,
justifica-se dizer que o estado atual de conservao de nossas edificaes reflexo da
baixa manuteno de valores importantssimos para a sociedade, que so: a famlia, o
respeito humano e o reconhecimento ao trabalho competente.
Estes valores esto sendo distorcidos pelo sistema poltico-educacional, permitindo
que pessoas despreparadas preparem outras pessoas, que continuaro a ignorar a
necessidade de entender e reconhecer os importantes valores acima citados, por mera
ignorncia ou interesses equivocados.
Como a captao de dados amostrais
1
e a legislao pertinente estudada neste
trabalho vlida para a cidade de So Paulo, capital do Estado de So Paulo, as concluses
aqui obtidas podero estar sujeitas a variveis que devero ser consideradas em outras
regies; seria perigoso aceit-las pura e simplesmente para o restante do pas, havendo,
porm, uma grande probabilidade de repetirem-se para muitas outras localidades.

1
O autor Scio Diretor da VIP - Vistorias e Inspees Prediais Ltda., empresa que, at a data deste trabalho, prestou
atendimento a mais de 2000 condomnios de uso residencial na Grande So Paulo.


11
O presente trabalho trata do assunto manuteno de edifcios de forma a auxiliar a
profissionais e empresas envolvidas no processo administrativo de edificaes em forma
de condomnio.
Baseado na constatao de profissionais vistoriadores deste tipo de edificaes
durante cinco anos, quando foi vistoriada uma mdia de 900 condomnios de uso
residencial por ano, na regio da cidade de So Paulo, o autor apresenta recomendaes e
procedimentos orientativos para organizao da manuteno de componentes, instalaes e
equipamentos das reas comuns destes edifcios.
O presente estudo justifica-se pela necessidade de aprimoramento dos mtodos e
processos de execuo e controle dos trabalhos de manuteno predial e pela quase
ausncia de material dirigido ao profissional que tem na administrao da manuteno de
edifcios o seu mister, principalmente quando se fala de edifcios residenciais.
O assunto manuteno no Brasil est praticamente focado no setor industrial e,
principalmente em seus equipamentos. Para o mercado predial h pouqussimo material
disponvel no Brasil.


12
CONSIDERAES GERAIS
habitual em muitos condomnios o zelador, ou mesmo os porteiros, reportarem ao
sndico(a) ou s administradoras os problemas encontrados, e estes(as) ou aquelas tomarem
as providncias com base nestas informaes absolutamente leigas e informais.
Infelizmente tambm bastante habitual que um funcionrio de administradora,
que em suas atribuies de portador de documentos, verificador de estado de conservao
da decorao, de uniformes de funcionrios, entre outras, exera o papel de "vistoriador"
do imvel, indicando, a seu critrio pessoal, o que h para ser reparado no condomnio.
A maioria das pessoas, envolvidas hoje na manuteno de edifcios, tm dificuldade
em observar o imvel de forma tcnica e objetiva; esto habituados aos problemas com os
quais convivem diariamente e podem, mesmo sem inteno, encobrir falhas do imvel por
simplesmente no perceb-las. Para se obter uma informao precisa, necessrio ouvir a
opinio imparcial de um profissional especializado.
A Inspeo Predial examina visualmente (no destrutiva) a estrutura fsica, os
sistemas (eltrico e hidrulico) e os componentes estruturais visveis, tanto na parte
exterior (a includas fachadas, coberturas de reas comuns, reas abertas e piscinas,
garagens, casa de mquinas, etc.), como no interior (incluindo salas, dormitrios,
banheiros, cozinhas, reas de servio, escadas, etc.).
Quando so encontrados problemas ou sintomas, o inspetor recomenda as solues
ou, quando necessrio, uma avaliao adicional (ensaios tecnolgicos).
A Inspeo Predial no uma verificao de conformidade com cdigos de obras e
normas de segurana locais e, por isso, o Inspetor no aprova ou reprova um imvel, mas,
ao descrever sua condio fsica, indica o que pode precisar de reparo, adequao ou
substituio.
No caso especfico de condomnios residenciais, a Inspeo Predial visa auxiliar
administradoras e sndicos(as) a gerenciar a manuteno corretiva dos imveis e,


13
principalmente, a programar a manuteno preventiva, evitando assim a incidncia de
despesas inesperadas e emergenciais.
Nos Estados Unidos, por exemplo, h cerca de 3 associaes nacionais
(2)
de
profissionais que atuam na rea de inspees prediais, porm com objetivos diversos das
necessidades brasileiras, congregando mais de 20.000 participantes e gerando muitos
negcios paralelos como treinamento, produo de material especfico, seguros cobrindo
erros e omisses nos relatrios. Estes mercados foram impulsionados pelo setor imobilirio
norte-americano, onde a empresa (imobiliria e/ou corretor) co-responsvel (assim como
os proprietrios) pela qualidade dos imveis que vende (ou aluga) e por isso so
contratados inspetores de imveis para que seus laudos faam parte da documentao da
transao imobiliria, ou seja, os laudos no so direcionados manuteno predial como
pretende este trabalho.
Sndico(as) preocupados com a manuteno e valorizao do patrimnio acabam
sendo acusados pelos demais condminos de perdulrios, mas preciso que eles saibam
que tem mo uma ferramenta imparcial, a Inspeo Predial, para demonstrar
tecnicamente aos demais condminos a necessidade de reparos e possibilitar a
programao da manuteno sem pesar no oramento domstico dos moradores do
Condomnio.

2
NATIONAL SOCIETY OF BUILDING INSPECTOR ENGINEERS, NATIONAL ASSOCIATION OF HOME INSPECTORS e
AMERICAN SOCIETY OF HOME INSPECTORS



14
OBJETIVO
Abordar conceitos gerais de Gerenciamento da Manuteno com enfoque nos
condomnios de uso residencial, incentivando o Gerenciamento Profissional da
Manuteno da Edificao.
Este trabalho pretende orientar os responsveis legais pela manuteno de
condomnios residenciais, bem como seus colaboradores e moradores, para o correto uso
das instalaes e para o cuidado necessrio no ato da contrao de empresas e/ou
profissionais de manuteno, tendo um laudo ou parecer tcnico elaborado por engenheiros
como base para a correta execuo da manuteno.
O resultado final destas aes a conseqente valorizao patrimonial, a reduo
dos investimentos em manuteno, o aumento da segurana dos habitantes e a correta
execuo das atribuies dos sndicos.


15
1 DOCUMENTAO, NORMAS E LEGISLAO
So utilizadas neste trabalho, as definies previstas na NBR 5674/99, como
apresentadas no Anexo I.
1.1 DOCUMENTAO BSICA E DADOS DA EDIFICAO
A fim de se planejar qualquer tipo de ao de manuteno, preciso inicialmente
saber como foram concebidos os sistemas de um edifcio, sendo necessrio, portanto,
dispor-se de documentos que mostrem como a edificao foi construda e quais so os
elementos e equipamentos que merecem ateno na manuteno.
A seguir so relacionados alguns dos documentos construtivos da edificao, que
devem permanecer em poder dos usurios aps a entrega da obra pela construtora.
Estes documentos fazem parte do produto construdo e so de propriedade dos
compradores; como tal devem ser cobrados juntamente construtora. Isoladamente ou em
conjunto, os documentos que a seguir relacionados permitem executar manutenes
preventivas e corretivas, reformas e adequaes, preservando a segurana da edificao e a
otimizao das intervenes.
1.1.1 DOCUMENTOS QUE DEVEM SER ENTREGUES PELA CONSTRUTORA
AO TRMINO DA OBRA
3

Memorial Descritivo
o conjunto de informaes que detalham como ser a construo e seus
acabamentos. Este documento deve ser registrado pela Construtora em cartrio de imveis
e ser a base para a elaborao futura da Especificao do Condomnio.

3
Os documentos aqui relacionados so considerados parte integrante do produto adquirido pelos proprietrios de imveis.
A obrigatoriedade pela entrega est vinculada a aspectos contratuais e no legais.


16
Projeto Legal
o projeto aprovado pela Prefeitura Municipal que documenta a forma como foi
concebida e aprovada a edificao e como ela deve ser entregue aos compradores.
Sondagem do terreno
o relatrio que justifica a tomada de deciso pelo tipo de fundaes adotado.
Projeto de Fundaes
a representao grfica da forma como a edificao foi apoiada no solo e pode
trazer informaes importantes no futuro, se houver necessidade de manuteno ou obras
de reparo, principalmente no que tange a drenagens de guas subterrneas.
Projeto Estrutural
a representao grfica das peas estruturais da edificao. um elemento
indispensvel tanto para aes de manuteno das peas estruturais, como para eventuais
intervenes como, por exemplo, reformas para modificao de uso (implantao de
piscina, uso da laje do trreo como estacionamento).
Projeto Executivo de Arquitetura
a representao grfica que documenta a forma como foi concebida e construda
a edificao, mostrando as interferncias das peas estruturais e das instalaes. Da mesma
forma indispensvel para eventuais intervenes de modificao de uso (reformas).
Projeto de Instalaes Eltricas
a representao grfica que documenta as instalaes eltricas da edificao,
mostrando seus caminhamentos e dimenses. Aqui includos os projetos de telefonia
interna e externa, TV via cabo e informtica. indispensvel para manuteno e eventuais
intervenes de modificao de uso (reformas ou alterao de demanda).


17
Projeto de Instalaes Hidrulicas
a representao grfica que documenta a forma, os caminhamentos e as
dimenses das instalaes hidrulicas da edificao. Aqui se incluem os projetos de
abastecimento e distribuio de gua fria e quente, esgotos e guas servidas, escoamento
de guas pluviais e instalaes de gs. indispensvel para a manuteno e eventuais
intervenes de modificao de uso (reformas).
Plano de Combate a Incndio
O Plano de interveno de incndio deve ter uma via disponvel no acesso principal
da edificao (guarita ou portaria), de acordo com o Decreto Estadual de So Paulo n
46.076.
Comumente conhecido como Projeto de Combate a Incndio, consiste num
planejamento prvio para a provvel ocorrncia de uma emergncia e visa facilitar o
reconhecimento da edificao por parte das equipes de emergncia. O plano busca garantir,
no caso de haver um incndio, a segurana da populao do edifcio, das edificaes
vizinhas e dos profissionais responsveis pelo socorro, bem como o controle da
propagao de incndios e a proteo do meio ambiente.
O Plano de interveno de incndio de uma edificao contm dados sobre
potenciais causas de incndio, as aes a serem tomadas pelos responsveis pelo uso e
pelos funcionrios, a orientao aos usurios temporrios, os itinerrios mais indicados
para as viaturas do Corpo de Bombeiros, entre outros.
AVCB Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros
o documento emitido pelo Corpo de Bombeiros da Polcia Militar certificando
que, durante a vistoria, a edificao possua as condies de segurana contra incndio,
previstas pela legislao e constantes no Plano de Combate a Incndio previamente
aprovado pela prpria Corporao, estabelecendo um perodo de revalidao.



18
O AVCB costumeiramente
4
, a contar de sua expedio, tem validade de 2 (dois)
anos para os locais de reunio de pblico e de 3 (trs) anos para as demais ocupaes,
incluindo-se aqui as edificaes de uso residencial. O AVCB s ser expedido, desde que
verificados in loco o funcionamento e execuo das medidas de segurana contra
incndio, de acordo com o Plano de combate a Incndio aprovado, ou ainda, desde que
sanadas as possveis observaes apontadas em vistoria (COMUNIQUE-SE).
Alvar de Concluso da obra
o documento legal que comprova a concluso das obras e sua conformidade com
o projeto legal proposto Prefeitura Municipal.
Projeto As Built (Como construdo)
Trata-se do Projeto que retrata o produto final exatamente como ele foi construdo.
1.1.2 DOCUMENTOS QUE DEVEM SER PROVIDENCIADOS
PERIODICAMENTE PELO CONDOMNIO:
Alm dos projetos construtivos do edifcio, outros documentos que devem ser
colecionados pelo usurio, para garantir a segurana da edificao, o atendimento s
exigncias legais e o planejamento de aes de manuteno.
AVCB Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (renovaes)
As vistorias do Corpo de Bombeiros em condomnios de uso residencial devem ser
renovadas a cada trs anos (ou conforme indicado no ltimo AVCB expedido pela
Corporao) de acordo com o Decreto Estadual de So Paulo 46.076. Para tanto, devero
ser apresentados para a Corporao no ato do protocolo do FAT Formulrio de

4
A Corporao a seu exclusivo critrio pode expedir AVCBs com validade inferior em funo da idade da edificao e de
seu estado de conservao.



19
Atendimento Tcnico, os Atestados de Integridade do Sistema de Combate a Incndio, das
Instalaes de Gs e de Formao de Brigada de Incndio.
FICAM Ficha de Cadastro de Manuteno (na instalao do condomnio)
A FICAM abrange informaes sobre as edificaes, seus equipamentos e os
procedimentos operacionais de manuteno dos sistemas. A FICAM deve ser elaborada e
submetida PMSP sempre que concluda uma obra nova ou quando forem registradas
alteraes em edificaes.
RIA Relatrio de Inspeo Anual de elevadores
obrigatria a realizao de inspeo anual dos aparelhos de transporte por
empresa especializada e devidamente registrada junto PMSP. A Conservadora dever
expedir e encaminhar para a Prefeitura de So Paulo o Relatrio de Inspeo Anual - RIA,
assinado pelo engenheiro responsvel, atestando a conformidade dos equipamentos.
Pra-raios Laudo de resistncia hmica
Os pra-raios devem ser testados qinqenalmente e sua resistncia hmica deve
ser atestada dentro dos parmetros estabelecidos pala NBR 5419 e com periodicidade anual
conforme NR10. O Condomnio deve manter em local de fcil acesso o Atestado de
Conformidade do Sistema de Proteo Contra Descargas Eltricas.
Relatrios de Vistoria Peridica do Edifcio
So relatrios que permitem um monitoramento do estado de conservao das
edificaes, suas instalaes e componentes, indicando a necessidade de intervenes
corretivas ou preventivas.
Recomenda-se que sejam feitos no mnimo anualmente.
So coletas de dados feitas atravs de planilhas do tipo check-list, onde se faz a
caracterizao do imvel e onde relatado o estado aparente de cada sistema ou


20
componente de uma edificao naquela data, visando criar o cenrio para tomadas rpidas
de deciso quanto manuteno corretiva e/ou necessidade de ajustes no plano de
manuteno preventiva.
Um modelo deste check list est apresentado no Anexo II adiante.
Laudos de Inspeo Predial de Engenharia
So documentos tcnicos identificando problemas, indicando e especificando suas
formas de reparo. So verificaes feitas atravs de inspeo visual, eventualmente
complementada por ensaios tecnolgicos, com documentao fotogrfica e emisso de
relatrios ou laudos, onde se faz a caracterizao do imvel, a tipologia das manifestaes
patolgicas encontradas, os locais de aparecimento de problemas, os tipos de manuteno
realizados nas edificaes e a ocorrncia de reclamaes realizadas pelos proprietrios ou
usurios dos imveis.
Os resultados obtidos traro informaes tcnicas e recomendaes que permitiro
solucionar os problemas encontrados e verificar dados referentes manuteno preventiva
tais como os tipos e periodicidade das manutenes executadas, trazendo tambm
informaes importantes quanto s intervenes prioritrias.
Documentao de modificaes (em atendimento a NBR 5674)
Toda interveno ou modificao da edificao deve ser documentada, pois com esta
ocorrncia a documentao original perde a veracidade. Por isso so importantes, tanto a
documentao que provocou as intervenes, quanto uma documentao fotogrfica dos
trabalhos e finalmente o projeto como construdo (as built).



21
Tabela 1 - A documentao no processo de Gesto da Manuteno de Condomnios
Residenciais
DOCUMENTO ORIGEM E RENOVAO TIPO
Memorial Descritivo Documento entregue pela construtora O
Projeto Legal Documento entregue pela construtora O
Sondagem do Terreno Documento entregue pela construtora R
Projeto de Fundaes Documento entregue pela construtora O
Projeto Estrutural Documento entregue pela construtora O
Projeto Executivo de Arquitetura
Documento entregue pela construtora. Perde a validade em
funo de alterao da edificao
O
Projeto de Instalaes Eltricas
Documento entregue pela construtora. Perde a validade em
funo de alterao da edificao
O
Projeto de Instalaes Hidrulicas
Documento entregue pela construtora. Perde a validade em
funo de alterao da edificao
O
Plano de combate a incndio
Documento entregue pela construtora. Perde a validade em
funo de alterao da edificao ou da norma
O
AVCB Auto de Vistoria do
Corpo de Bombeiros
Documento entregue pela construtora. Revalidado pelo Corpo
de Bombeiros a cada 3 anos. Perde a validade em funo de
alterao da edificao
O
Alvar de Concluso de Obras
Documento entregue pela construtora. Perde a validade em
funo de alterao da edificao
O
FICAM Ficha de Cadastro de
Manuteno
Documento entregue pela construtora. Perde a validade em
funo de alterao da edificao
O
RIA Relatrio de Inspeo Anual
de Elevadores
Documento entregue pela empresa Conservadora dos
Elevadores Validade: 1 ano
O
Atestado de Medio hmica
Documento entregue por empresa especialista Validade: 1
ano
O
Vistoria Peridica
Documento entregue por empresa de engenharia especialista
Recomendvel: 1 ano
R
Laudo de Inspeo
Documento entregue por empresa de engenharia especialista
Recomendvel: sempre que alguma anomalia for constatada
R
Projeto as built
Documento entregue pela construtora. Perde a validade em
funo de alterao da edificao
O
O = Obrigatrio R = Recomendvel



22
1.2 NORMAS
As normas de manuteno so apenas um referencial conceitual sobre a
manuteno de edifcios (no so normas tcnicas de fabricao, instalao, desempenho
ou auditoria de determinados itens de uma edificao como revestimento, instalaes
hidrulicas ou eltricas, impermeabilizaes ou recuperao de estruturas para cada um
destes assuntos a ABNT possui normas especficas).
As normas especificamente associadas manuteno de edificao, em vigor
poca da execuo deste trabalho, so a NBR 5.674 e a NBR 14.037, sobre as quais sero
apresentados comentrios:
1.2.1 NBR 5.674 DE SETEMBRO DE 1999 MANUTENO DE EDIFICAES
PROCEDIMENTO
1.2.1.1 OBJETIVO
Esta Norma, bastante genrica, esboa procedimentos para a produo de um
sistema de manuteno. No fixa parmetros, apenas orienta quanto aos parmetros que
devem ser levados em considerao nesta produo.
Esta norma fruto do pensamento equivocado do mercado imobilirio nacional,
onde a edificao construda considerada um produto final, como se fosse uma obra
destinada exclusivamente contemplao e no ao uso e, eventual alterao do modo de
us-lo no futuro.
Tem o objetivo nico de nortear os procedimentos genricos da manuteno de
edificaes e ser objeto de meno adiante.
1.2.2 NBR 14.037 DE MARO DE 1998 MANUAL DE OPERAO, USO E
MANUTENO DAS EDIFICAES CONTEDO E
RECOMENDAES PARA ELABORAO E APRESENTAO
1.2.2.1 OBJETIVO


23
Os Manuais de Operao, Uso e Manuteno das Edificaes, que devem ser
efetuados segundo a NBR 14.037/98, deve obrigatoriamente ser entregues aos
compradores de imveis e tem como objetivo informar aos usurios quanto a:
Caractersticas tcnicas da edificao
Recomendaes para o melhor aproveitamento da edificao
Orientaes para os servios de manuteno
Possibilidade de ocorrncia de falhas e acidentes pelo uso inadequado
Melhor forma de possibilitar o aumento da durabilidade da edificao
1.2.2.2 INFORMAES BSICAS DE UM MANUAL DO PROPRIETRIO
Descrio da edificao como construda (descrio grfica e escrita), informando:
Sistema construtivo, limites de uso seguro, cargas mximas admissveis nas
estruturas e circuitos eltricos; e
Informaes que facilitem a possvel modificao e modernizao da edificao,
bem como seus componentes e posio das instalaes embutidas.
Procedimento para a colocao em uso e para a operao da edificao, informando
sobre:
Ligao dos sistemas prediais rede pblica, instalao de equipamentos a serem
fornecidos pelos usurios e movimentao de equipamentos e mveis
Dispositivos de operao da edificao, tais como sistema de combate a incndio,
instalaes hidrulicas e eltricas e especiais
Procedimentos para constatao e relato de falhas, e mau funcionamento de
componentes da edificao, descrevendo os riscos inerentes ao uso e operao,
mesmo que corretos, descrevendo procedimentos de segurana preventivos.
Procedimentos para situaes de emergncia e para inspees tcnicas da
edificao, informando:


24
Procedimentos em caso de incndio, vazamentos de gs, falhas em elevadores e
instalaes diversas
Freqncia de inspees dos componentes, instalaes e equipamentos da edificao
Qualificao tcnica necessria do profissional responsvel pelas inspees
Roteiros de inspeo, informando condies especiais de acesso a todos os
componentes (como necessidade de escadas, andaimes, iluminao adicional)
Procedimentos para manuteno da edificao, informando:
Procedimentos gerais e procedimentos especficos para equipamentos e instalaes
Programa de manuteno preventiva, identificando os componentes e a freqncia
das manutenes e riscos decorrentes da falta desta
Obrigatoriedade de reviso do Manual quando houver modificaes na edificao
em relao ao originalmente construdo
Responsabilidades e garantias, informando:
Identificao do responsvel pela produo da edificao, pelos projetos e pela
execuo das instalaes
Identificao dos fornecedores, com informaes para contato com os servios de
atendimento ao cliente, ressalvando-se obrigatoriamente que, o contato direto com
os fornecedores uma faculdade e no uma responsabilidade dos usurios
1.3 LEGISLAO
Com relao Legislao, no se pode imaginar uma regra geral para este assunto.
H, na cidade de So Paulo lembrando que este trabalho refere-se manuteno
de edificaes de uso residencial na cidade de So Paulo um conjunto de Leis e Decretos,
municipais e estaduais, que abordam em conjunto ou isoladamente assuntos ligados
manuteno de edificaes, tais como manuteno de elevadores, de passeio pblico, de
fachadas, de equipamentos de uso comum, entre os quais se destacam:


25
Calada: Lei Municipal de So Paulo n 10.508 de 04/05/1988 Captulo III - Dos
Passeios:
Art. 8 Os responsveis por imveis edificados ou no, lindeiros a vias ou
logradouros pblicos dotados de guias e sarjetas, so obrigados a construir os
respectivos passeios na extenso correspondente da sua testada e a mant-los
sempre em perfeito estado de preservao.

Sinalizao de elevadores: Lei Municipal de So Paulo n 10.348 de 04/09/1987
Instalao, Conservao e Funcionamento - Juntamente com o Alvar de
Instalao do elevador, fornecida chapa de identificao de registro, na
Prefeitura, do aparelho de transporte, a qual dever ser colocada em local visvel.

Elevadores: Lei N 12.751 - De 04 de Novembro de 1998
Art. 1 - Ser obrigatria a afixao de placas informativas contendo normas de
segurana em todos os elevadores dos prdios comerciais e residenciais
localizados no Municpio de So Paulo.
Art. 3 - As placas sero confeccionadas com material plstico, acrlico ou
metlico, contendo os seguintes dizeres: ATENO! Para evitar acidentes neste
elevador, obedea e exija o cumprimento das seguintes normas ...
Art. 4 - Ao responsvel pelo edifcio, administrador ou sndico, competem a
divulgao e o estrito cumprimento das normas ditadas por esta lei.

Fachadas: Lei 10.518/88 e Decretos: 33.008/93 e 39.536/00.
As fachadas de prdios que podem ser vistas a partir das caladas devem receber
pintura ou lavagem, conforme o tipo de revestimento, no mnimo a cada cinco anos.
Existem ainda outras leis Municipais e Estaduais aplicveis que, em funo de sua
especificidade no sero abordadas neste trabalho.


26
2 A MANUTENO
A manuteno dos edifcios engloba todas as atividades necessrias para o perfeito
e contnuo funcionamento dos seus componentes, equipamentos e instalaes, com o
objetivo de manter o mesmo padro de conforto de quando o imvel foi entregue para uso.
2.1 RESPONSABILIDADES
5

O proprietrio de uma edificao, responsvel pela sua manuteno, deve observar
o estabelecido nas normas tcnicas e no manual de operao, uso e manuteno de sua
edificao, se houver.
No caso de propriedade condominial, os proprietrios condminos, responsveis
pela manuteno de partes autnomas individualizadas e co-responsveis pelo conjunto da
edificao, devem observar e fazer observar o estabelecido nas normas tcnicas e no
manual de operao, uso e manuteno de sua edificao, se houver.
2.2 GERENCIAMENTO DA MANUTENO
A recomendao do autor que o proprietrio ou administrador predial deve,
preferivelmente, delegar a gesto da manuteno de uma edificao para empresa ou
profissional legalmente habilitado.
A empresa ou profissional contratado, que assume a responsabilidade tcnica pelo
sistema de manuteno da edificao, deve:
1. Orientar os usurios sobre o uso adequado da edificao em conformidade com o
estabelecido nas normas tcnicas e no manual de operao, uso e manuteno de sua
edificao, se houver (seno deve providenciar um manual);
2. Preparar previses oramentrias bsicas para incio dos trabalhos;

5
Conforme NBR 5674


27
3. Providenciar e manter atualizados os registros e documentaes da edificao;
4. Realizar, ou fazer realizar, as inspees na edificao, apresentando relatrios
peridicos sobre suas condies, identificando e classificando os servios de
manuteno necessrios;
5. Definir, com base nas vistorias realizadas
6
, o plano de manuteno, avaliando as
informaes coletadas, definindo os locais onde haver necessidade de intervenes,
fazendo, ou contratando, os diagnsticos especializados se necessrio e executando
os reparos segundo o plano definido;
6. Orar os servios de manuteno corretiva e contratos de manuteno preventiva;
7. Realizar ou assessorar o proprietrio na contratao de servios de terceiros para a
realizao da manuteno, quando for o caso;
8. Assessorar o proprietrio nas decises estratgicas sobre a manuteno da
edificao, inclusive na organizao do sistema de manuteno;
9. Realizar ou supervisionar a realizao de projetos e a programao dos servios de
manuteno;
10. Supervisionar a execuo dos servios de manuteno;
11. Assessorar o proprietrio em situaes de emergncia;
12. Definir e implementar um sistema de gesto da qualidade dos servios de
manuteno.
Recomenda-se que toda informao ao proprietrio seja formalizada pois, segundo
a norma 5674, exime-se da responsabilidade tcnica a empresa ou profissional quando o
seu parecer tcnico no for observado pelo proprietrio ou usurios da edificao.

6
Ver sugesto do autor Anexo II Figura 12


28
2.3 CARACTERSTICAS DA MANUTENO
As caractersticas da manuteno podem ser divididas em cinco conceitos que o
autor define como sendo: funcionais, de segurana, de higiene, de conforto ou estticos.
Caractersticas Funcionais da Manuteno: que envolvem a manuteno das
peculiaridades tcnicas dos espaos privados e comuns, das instalaes e
equipamentos, de modo que estejam disponveis pelo mximo de tempo, com baixo
custo e alta confiabilidade.

Caractersticas de Segurana da Manuteno: so concernentes manuteno da
segurana e estabilidade da estrutura, ao fogo, chuva, e demais intempries que
possam causar riscos integridade fsica de usurios e terceiros.

Caractersticas de Higiene da Manuteno: dizem respeito manuteno do
asseio dos pisos, paredes, esquadrias, mobilirios, instalaes e equipamentos de
saneamento, em defesa da sade dos usurios e terceiros.

Caractersticas de Conforto da Manuteno: voltam a ateno para a manuteno
da comodidade e bem-estar dos usurios proporcionados por dispositivos
construtivos, como isolamento trmico, acstico, ventilao, refrigerao,
aquecimento.

Caractersticas Estticas da Manuteno: como acabamentos, pintura e
paisagismo.
2.4 PERIODICIDADE DA MANUTENO
Algumas destas caractersticas so mantidas por servios operados de forma
permanente e rotineira, enquanto outros so realizados periodicamente.


29
Servios de manuteno permanente: so os servios relativos s reas,
instalaes e equipamentos comuns, que no exigem grande especializao tcnica,
podem ser desempenhadas pelo pessoal efetivo prprio e tm programao de curto
prazo: diria, semanal e mensal.
Servios de manuteno peridica: a manuteno peridica demanda servios
especializados e obras de engenharia e devem ser dirigidos por profissionais
legalmente habilitados. So programados no mdio e longo prazo.
2.5 FORMAS DE MANUTENO
Mirshawka
7
diz que a manuteno deve ser um conjunto de aes que permitem
manter ou restabelecer um bem a um estado especfico ou, ainda, assegurar um
determinado servio.
De forma mais ampla e mais especfica, a Norma Brasileira, NBR 5674 estabelece
que a manuteno deva ser o procedimento tcnico-administrativo (em benefcio do
proprietrio e/ou usurio), que tem por finalidade levar a efeito as medidas necessrias
conservao de um imvel e permanncia das suas instalaes e equipamentos, de modo
a mant-lo em condies funcionais normais, tal como as que resultaram da sua
construo, em observncia ao que foi projetado e durante a sua vida til.
A implantao de um programa de manuteno com tcnicas preventivas exige a
elaborao de cronograma, planejamento de recursos, alm do envolvimento e treinamento
para a capacitao tcnica do pessoal de manuteno.
Os usurios, sndicos e administradoras de condomnios, de modo geral, ainda no
se envolvem no planejamento da manuteno e conservao do edifcio. Existe uma falsa
iluso de economia, na conduta padro de sndicos e administradoras que preferem esperar
o problema acontecer para s ento agir. Corrigir muito mais caro e causa muito mais
transtorno do que manter.

7
Mirshawka, Vitor. Manuteno Preditiva: caminho para zero defeitos. So Paulo: Makron, McGraw-Hill, 1991.


30
2.5.1 MANUTENO CORRETIVA
Este o conceito conserta quando quebra. a primeira regra a ser eliminada. O
programa comea a mostrar que se a manuteno vem de manter, corrigir, no chega a ser
manuteno.
2.5.2 MANUTENO PREVENTIVA
a manuteno propriamente dita. Trata-se de realizar as intervenes previstas no
programa bsico de utilizao dos equipamentos.
Aqui, a responsabilidade pela manuteno dos equipamentos do setor tcnico
especifico que, obedecendo ao planejamento de manuteno e s especificaes do
equipamento, acerta com o setor administrativo a natureza e a poca da manuteno a
fazer.
2.5.3 MANUTENO PREDITIVA
A idia central da Manuteno Preditiva
8
conhecer-se a condio de
equipamentos sem a necessidade de inspees internas ou seja, sem a necessidade de parar
o equipamento e abr-lo para verificar o estado de seus componentes. Coletando-se leo
lubrificante, por exemplo, pode-se avaliar a condio de componentes internos de
mquinas rotativas, sem a necessidade de intervir com o funcionamento dela.
3 PROGRAMA DE MANUTENO PREVENTIVA
A NBR 5674 prev:
- Que o sistema de manuteno deve ser orientado por um conjunto de diretrizes
que definam:

8
Em http://www.otimoar.com.br


31
Padres de operao que assegurem a preservao do desempenho e do valor das
edificaes ao longo do tempo;
Fluxo de informaes entre os diversos intervenientes do sistema, incluindo
instrumentos para comunicao com o proprietrio e os usurios; e
Atribuies, responsabilidades e autonomia de deciso dos intervenientes.
- Que os padres de operao do sistema de manuteno devem ser definidos
considerando:
Desempenho mnimo das edificaes tolervel pelos seus usurios e proprietrios,
especialmente em aspectos relacionados com a higiene, segurana e sade dos
usurios;
Prazo aceitvel entre a observao da falha e a concluso do servio de manuteno;
Preceitos legais, regulamentos e normas aplicveis pela legislao vigente;
Periodicidade de inspees;
Balano entre os recursos disponveis e os recursos necessrios para a realizao dos
servios de manuteno.
- Que a organizao do sistema de manuteno deve prever estrutura material,
financeira e de recursos humanos, capaz de atender os diferentes tipos de manuteno
necessrios, tais como:
Manuteno rotineira que necessita equipamentos e pessoal permanentemente
disponvel nas edificaes, caracterizada por um fluxo constante de servios simples
e padronizados;
Manuteno planejada, caracterizada por servios cuja realizao organizada
antecipadamente, tendo por referncia solicitaes dos usurios, estimativas da
durabilidade esperada dos componentes das edificaes em uso ou relatrios de
inspees peridicas sobre o seu estado de deteriorao;
Manuteno no planejada, caracterizada por servios no previstos na manuteno
planejada, incluindo a manuteno de emergncia, caracterizada por servios que
exigem interveno imediata para permitir a continuidade do uso das edificaes ou


32
evitar graves riscos ou prejuzos pessoais e patrimoniais aos seus usurios ou
proprietrios.
- Que o sistema de manuteno deve promover a realizao coordenada dos
diferentes tipos de manuteno das edificaes, procurando minimizar a ocorrncia de
servios de manuteno no planejada.
- Que os recursos humanos envolvidos nos servios de manuteno devem receber
treinamento especfico para este fim, uma vez que os conhecimentos exigidos so
diferenciados daqueles dos servios convencionais da construo civil.
3.1 DETERMINAO DE PRIORIDADES DAS ATIVIDADES DE
MANUTENO
A seguir apresentada uma tabela relacionando a maioria das atividades de
manuteno necessrias aos edifcios residenciais, com as periodicidades recomendadas,
para dar embasamento gerao de prioridades, elencando quem deve estar envolvido
nestas atividades e de que forma devem ser registradas:


33
Tabela 2 Atividades de manuteno: Periodicidades
9
, Equipes e Registros.
ATIVIDADES DE MANUTENO:
PERIODICIDADE
RECOMENDADA:
EQUIPES
ENVOLVIDAS:
REGISTRAR A ATIVIDADE:
Grupo Gerador - Verificar nvel de leo, entradas e sadas de
ventilao, desobstrudas, local isolado
semanal Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Sauna mida - Fazer a drenagem de gua no equipamento semanal Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Bombas de gua limpa e gua servida: alternar a chave no
painel eltrico para utiliz-las em sistema de rodzio
quinzenal Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Grupo Gerador - Fazer teste de funcionamento por 30 minutos quinzenal Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Iluminao de emergncia - Efetuar teste de funcionamento dos
sistemas por 30 minutos
quinzenal Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Instalaes Hidrulicas - Limpeza dos ralos e grelhas das guas
pluviais e calhas
quinzenal Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Automao de Portes - Manuteno Geral mensal Empresa Especializada
em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
(anexar eventual Relatrio da Empresa Especializada)
Porta corta-fogo - Efetuar a regulagem das portas mensal Empresa Especializada
em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
(anexar eventual Relatrio da Empresa Especializada)
Pressurizao de escada - Manuteno preventiva dos
ventiladores e do gerador
mensal Empresa Especializada
em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
(anexar eventual Relatrio da Empresa Especializada)
Bombas - Verificar o funcionamento das bombas submersas mensal Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

9
Recomendao do Autor


34
ATIVIDADES DE MANUTENO:
PERIODICIDADE
RECOMENDADA:
EQUIPES
ENVOLVIDAS:
REGISTRAR A ATIVIDADE:
Iluminao de Emergncia - Para blocos autnomos e mdulos:
Testar funcionamento do sistema por 1 hora
mensal Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Pedras naturais (mrmore, granito e outros) - Limpeza geral -
Enceramento de peas polidas (ex. pisos, bancadas de granito,
etc.)
mensal Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Pressurizao de escada - Alternar os ventiladores atravs de
chave comutadora, para reduzir desgaste
mensal Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Aquecedores coletivos de gua - Limpar e regular sistemas e
queimadores
bimestral Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Aquecedores coletivos de gua - Limpar filtros bimestral Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Bomba de incndio - Testar bimestral Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Iluminao de Emergncia - Para unidades centrais: Verificar
fusveis, carga da bateria selada, nvel de eletrlito da bateria
bimestral Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Instalaes Hidrulicas - Verificar e limpar as caixas de
passagem de esgoto e guas pluviais
trimestral Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Porta corta-fogo - Aplicar leo lubrificante nas dobradias e
maanetas
trimestral Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Bombas - Manuteno geral das bombas de recalque de gua
potvel, esgoto, guas pluviais e de incndio
semestral Empresa Especializada
em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
(anexar eventual Relatrio da Empresa Especializada)
Circuito Fechado de TV - Vistoria semestral Empresa Especializada
em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
(anexar eventual Relatrio da Empresa Especializada)
Instalaes Hidrulicas - Limpeza de reservatrios (inferior e
superior)
semestral Empresa Especializada
em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
(anexar Certificado da Empresa Especializada)
Sistemas de combate a incndio (Sprinkler,detectores de
fumaa,etc.) - Verificao geral
semestral Empresa Especializada
em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
(anexar Certificado da Empresa Especializada)
Desratizao e Desinsetizao semestral
Empresa Especializada
ou Profissional
Habilitado
em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
(anexar Certificado da Empresa Especializada)


35
ATIVIDADES DE MANUTENO:
PERIODICIDADE
RECOMENDADA:
EQUIPES
ENVOLVIDAS:
REGISTRAR A ATIVIDADE:
Aquecedores coletivos de gua - drenar semestral Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Instalaes Hidrulicas - Acionar as tubulaes que no so
constantemente usadas (ladro da caixa d'gua por ex.)
semestral Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Instalaes Hidrulicas - Limpar os aeradores (bicos
removveis)
semestral Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Instalaes Hidrulicas - Testar abertura e fechamento dos
registros dos subsolos e cobertura (barrilete)
semestral Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Instalaes Hidrulicas - Verificar estanqueidade e regulagem
dos mecanismos de descarga
semestral Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Instalaes Hidrulicas - Verificar ralos e sifes das louas,
tanques e pias
semestral Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Quadro eltrico de distribuio de circuitos - Testar disjuntores semestral Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Play ground - Verificar integridade dos brinquedos, encaixe e
apertos dos parafusos
semestral
Prpria e/ou Empresa
Especializada
em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Aquecedores coletivos de gua - Lavar internamente anual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Aquecedores coletivos de gua - Limpeza de chamins anual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Aquecedores coletivos de gua - Verificao completa anual Empresa Especializada
em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
(anexar Laudo Tcnico acompanhado da respectiva ART)
Esquadrias de Ferro - Repintar as esquadrias bianual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Forros de Gesso - Repintar os forros de banheiros e reas
externas abertas
anual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Pisos: Rejuntamento e Tratamento de Juntas - Verificar e
completar o rejuntamento nas juntas de dilatao e juntas de
trabalho com mstique
anual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno


36
ATIVIDADES DE MANUTENO:
PERIODICIDADE
RECOMENDADA:
EQUIPES
ENVOLVIDAS:
REGISTRAR A ATIVIDADE:
Quadra - Equipamentos: Pintar os equipamentos anual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Sistema de proteo contra descargas atmosfricas - Inspeo
Visual
anual Empresa Especializada
em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
(anexar eventual Relatrio da Empresa Especializada)
Sistema de proteo contra descargas atmosfricas - Medio
hmica do Sistema
anual Empresa Especializada
em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
(anexar eventual Relatrio da Empresa Especializada)
Vidros Temperados: Inspecionar o funcionamento do sistema
de molas e dobradias e verificar a necessidade de lubrificao
anual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Vistoria Funcional - Avaliar o estado de conservao do
edifcio e verificar a realizao do programa de Manuteno
Preventiva
anual Empresa Especializada em Relatrio tipo "Check List"
Equipamentos de Incndio - Recarga de extintores anual
Empresa Especializada
ou Profissional
Habilitado
em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
(anexar Certificado da Empresa Especializada)
Esquadrias de Alumnio - Limpeza Geral anual Prpria
em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
(anexar eventual Relatrio da Empresa Especializada)
Esquadrias de Alumnio - Reapertar parafusos aparentes dos
fechos
anual Prpria
em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
(anexar eventual Relatrio da Empresa Especializada)
Esquadrias de Ferro - Verificar vedao e fixao dos vidros anual Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Impermeabilizao - Inspecionar o ponto de sada da camada
drenante do jardim (requer curva com inspeo), verificando se
no h obstruo na tubulao e entupimento dos ralos
anual Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Instalaes Hidrulicas - Limpar os crivos dos chuveiros anual Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Instalaes Hidrulicas - Verificar e eventualmente trocar os
vedantes (courinhos) das torneiras, misturadores de lavatrio e
de bid e registros de presso
anual Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Paredes externas/fachada - Verificar calafetao de rufos,
fixao de pra-raios, antenas e demais elementos
anual Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Pisos cimentados/em concreto - Verificar as juntas de
dilatao, e preencher com mstique quando necessrio
anual Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno


37
ATIVIDADES DE MANUTENO:
PERIODICIDADE
RECOMENDADA:
EQUIPES
ENVOLVIDAS:
REGISTRAR A ATIVIDADE:
Quadro eltrico de distribuio de circuitos - Reapertar todas as
conexes
anual Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Revestimentos e peas - Inspecionar e refazer onde necessrio
os rejuntamentos dos pisos, paredes, soleiras, ralos e peas
sanitrias
anual Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Vidros - Verificar a vedao e a fixao nos caixilhos anual Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Play ground - Pintura dos brinquedos anual
Prpria e/ou Empresa
Especializada
em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Esquadrias de madeira - Encerar esquadrias bianual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Revestimentos em Azulejo/Cermica/Pastilha - Lavagem de
fachada , muros, reas externas
bianual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Paredes externas/fachada - Efetuar lavagem da fachada e muros bianual Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Tomadas, interruptores e pontos de Luz - Reapertar conexes e
verificar estado dos contatos eltricos substituindo as peas que
apresentem desgaste
bianual Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Elevadores - Manuteno recomendada pelo fabricante
(verificar atendimento s leis locais)
mensal/(anual PMSP) Empresa Especializada
em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
(anexar eventual Relatrio da Empresa Especializada)
Esquadrias de madeira - Pintar ou envernizar as esquadrias trianual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Forro de Gesso - Repintar os forros das reas secas trianual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Pintura externa - Repintar fachadas da edificao (unidades
privativas e reas comuns).
trianual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Pisos de madeira tacos e assoalhos - Raspar, calafetar e aplicar
acabamento nos pisos com acabamentos
trianual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Quadra - Piso de Concreto polido pintado: repintar a superfcie trianual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno


38
ATIVIDADES DE MANUTENO:
PERIODICIDADE
RECOMENDADA:
EQUIPES
ENVOLVIDAS:
REGISTRAR A ATIVIDADE:
Equipamentos de Incndio - Teste de mangueiras anual
Empresa Especializada
ou Profissional
Habilitado
em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
(anexar Certificado da Empresa Especializada)
Equipamentos de Incndio - Teste Hidrosttico dos Extintores qinqenal Empresa Especializada
em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
(anexar Certificado da Empresa Especializada)
Pintura interna - Repintar (unidades privativas e reas comuns) qinqenal Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Sistema de proteo contra descargas atmosfricas - Inspeo
Peridica de acordo com a norma
qinqenal Empresa Especializada
em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
(anexar Laudo Tcnico acompanhado da respectiva ART)
Antena Coletiva anual Empresa Especializada
em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
(anexar eventual Relatrio da Empresa Especializada)
Exausto mecnica - Vistoria recomendada pelo fabricante Empresa Especializada
em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
(anexar eventual Relatrio da Empresa Especializada)
Grupo Gerador - Manuteno recomendada pelo fabricante recomendada pelo fabricante Empresa Especializada
em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
(anexar eventual Relatrio da Empresa Especializada)
Iluminao de Emergncia - Manuteno recomendada pelo
fabricante
recomendada pelo fabricante Empresa Especializada
em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
(anexar eventual Relatrio da Empresa Especializada)
Instalaes interfone - Vistoria no sistema bianual Empresa Especializada
em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
(anexar eventual Relatrio da Empresa Especializada)
Quadra - Pisos flutuantes e de base asfltica, seguir as
recomendaes do fabricante
recomendada pelo fabricante Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
Sauna seca - Manuteno recomendada pelo fabricante recomendada pelo fabricante Empresa Especializada
em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
(anexar eventual Relatrio da Empresa Especializada)
VRP (vlvulas redutoras de presso) - Limpar os filtros e
efetuar reviso nas vlvulas redutoras de presso conforme
orientao do fabricante
recomendada pelo fabricante Empresa Especializada
em Livro de Registro de Atividades de Manuteno
(anexar eventual Relatrio da Empresa Especializada)



39



40
3.2 RECOMENDAES BSICAS PARA CONTRATAO DE SERVIOS
TCNICOS POR CONDOMNIOS
Primeiramente, deve-se definir a especificao e quantificao dos servios tcnicos
a serem contratados, para efeito de tomada de preos e balizamento dos oramentos
coletados. Este tipo de assessoria deve ser contratada junto a empresas
especializadas em Projetos, Laudos e Inspees Prediais. Desta forma, o
condomnio ter o material apropriado para a solicitao dos oramentos de
execuo dos servios, elaborado por profissionais especializados e, principalmente,
sem ligao ou interesse na execuo propriamente dita dos servios ou obras, o que
desvirtuaria a concorrncia.
Recebidos os oramentos, deve-se analisar o currculo e a relao de obras
executadas pelas empresas, se possvel visitando alguns trabalhos executados ou em
andamento, inclusive obtendo referncias e informaes diretas com os sndicos
e/ou responsveis pelas mesmas.
Solicitar documentos da empresa, como: Cpia do Contrato Social, Certides
Negativas dos cartrios de protestos, do INSS e do FGTS, Certido de Registro no
CREA e a cpia da Anotao de Responsabilidade Tcnica A.R.T., que dever ser
anexada ao contrato.
importante exigir uma Aplice de Seguro de Responsabilidade Civil e Contra
Terceiros exigindo ainda que os funcionrios da empresa utilizem os respectivos
equipamentos de proteo individual, uniformes e identificao, evitando assim que
estranhos entrem no condomnio. recomendvel que a empresa faa uma Aplice
de Seguro de Vida dos seus funcionrios que trabalharo em locais altos ou
perigosos.
Obter informaes da empresa a ser contratada junto ao rgo da classe ou de defesa
do consumidor, como: CREA Conselheiro Regional de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia PROCON.



41
Exigir da empresa a ser contratada o Cronograma Fsico-Financeiro e, se possvel,
um Plano de Trabalho com isolamento e proteo das reas, para o melhor
acompanhamento e controle da obra.
importante a elaborao de um bom Contrato de Prestao de Servios,
previamente analisado por um profissional tcnico e revisado por um advogado,
para evitar contratempos no decorrer da obra e/ou durante o seu prazo de garantia.
recomendvel que o condomnio contrate uma Assessoria Tcnica ou
Gerenciamento para controlar e administrar os servios a serem executados. A
empresa contratada dever acompanhar, controlar e emitir os relatrios fsico-
financeiros dos servios realizados, conforme especificado no contrato. Deve-se
preferencialmente contratar a empresa que executou os laudos ou especificaes
tcnicas, para que seja feita a confrontao da execuo ao que foi prescrito.
Esta assessoria tcnica ir verificar inclusive se a empresa adquire materiais como
especificado em proposta comercial e contrato e os aplica de acordo com as
especificaes dos fabricantes. Dessa forma pode-se contar com apoio tcnico e
respaldo dos fabricantes.
Antes de iniciar obras, sem aumento de rea construda, necessrio que a empresa
contratada envie Administrao Regional da Prefeitura a Comunicao
conforme Lei n 11.228/92, ou obter o Alvar de Pequenas Reformas ou Pequenas
Obras; ambos necessitam da assinatura de um Responsvel Tcnico. Esta
documentao deve ser providenciada pela empresa contratada que cuidar deste
processo e da expedio do respectivo alvar pela prefeitura e/ou concessionrias,
isentando o condomnio de eventual multa ou mesmo o embargo das obras por parte
da fiscalizao dos rgos competentes.
Aps a concluso da obra, exigir da contratada um Manual Tcnico dos
equipamentos instalados e as recomendaes de manuteno e conservao dos
materiais aplicados e dos servios realizados e, obrigatoriamente, um Termo de
Entrega e Garantia dos servios executados e/ou dos materiais utilizados. No caso
de modificaes de lay-out, alterao de uso ou aumento de reas, a empresa


42
contratada deve fornecer o projeto as built (como construdo), documentando as
alteraes efetuadas para posterior consulta.
3.3 REGISTROS DAS ATIVIDADES DE MANUTENO
Todos os servios a serem executados devero ser previamente identificados, com
definio de prioridades e custos, relacionados em fichas encaminhadas ao administrador
responsvel.
A eficincia da manuteno, como foi dito anteriormente, esta na determinao de
uma peridiodicidade nas inspees, um programa de revises de equipamentos e o
planejamento dos reparos necessrios.
Formulrios, fichas e rotinas formam o sistema de controle das inspees
preventivas.
A lista de inspeo deve ser criada conforme o tipo de empreendimento,
equipamentos e equipe de manuteno. A lista apresentada no Anexo II uma sugesto do
autor entre muitas possibilidades existentes.
4 INCIDNCIA DE PROBLEMAS TPICOS
4.1 DADOS ESTATSTICOS DE ATENDIMENTO PS-OBRA POR
CONSTRUTORAS DENTRO DO PRAZO DE GARANTIA
Os dados a seguir, obtidos pela construtora Tarjab
10
, embora sejam de grande
importncia, tm o enfoque e a preocupao com o custo de no-conformidades, ou seja, o
custo adicional que as construtoras tm para atendimento de falhas em prazo de garantia;
que no propriamente o enfoque deste trabalho, que visa manuteno geral das reas

10
(publicados na revista A Construo SP, n 2774, p. 29)


43
comuns do edifcio, porm sinaliza os itens que devem ser verificados com mais freqncia
pelos envolvidos na manuteno da edificao.
Tabela 3 Atendimento de falhas de construo
11

Itens %
Instalaes hidrulicas 16,9
Trincas e fissuras-revestimento 16,0
Esquadrias de alumnio 9,8
Revestimentos externos 8,4
Impermeabilizaes 7,9
Esquadrias de madeira 4,8
Trincas e fissuras na estrutura 4,5
Azulejos 3,7
Louas e metais 3,7
Banheiras de hidromassagem 2,5
Instalaes eltricas 2,5
Telhados 2,5
Granitos 2,2
Contrapisos 1,7
Rejuntes 1,7
Revestimentos internos de argamassa 1,7
Pisos cermicos 1,4
Pisos de madeira 1,4
Instalaes especiais 1,1
Forros de gesso 0,8
Revestimentos de gesso liso 0,8
Esquadrias de ferro 0,6
Ferragens 0,6
Pedras decorativas 0,6
Pinturas 0,6
Vidros 0,6
Interfones 0,3
Limpezas 0,3
Pisos de subsolo 0,3
Projetos 0,3

11
Os nmeros foram levantados pela construtora Tarjab e so aceitos como mdia pelo GEC (Grupo de Evoluo
Conjunta, formado pelas construtoras Tarjab, STC, DMO, REM, Atlntica, Humait, Marques, Patrimnio, RCEA, R.Yazbek
e Souen&Nahas, com contribuio da Inpar, Gafisa e Cyrela).


44
4.2 COMPONENTES E REAS (COMUNS) DE EDIFCIOS, DE DIVERSAS
IDADES, COM MAIORES NDICES DE FALHAS: CONSTATAO EM
CAMPO
A seguir so apresentados, separados por localizao das incidncias, os itens que
mais apresentaram falhas, constatados pelas vistorias e inspees da empresa VIP
Vistorias e Inspees Prediais Ltda., para um universo de aproximadamente 900 edifcios
de idades e tipos variados, entre os anos de 1999 e 2004.
Coberturas
Falhas em pisos e proteo mecnica
Drenagem insuficiente
Impermeabilizao danificada
Antenas e suportes mal fixados
Pra-raios e suportes mal fixados
Platibandas trincadas
Guarda-corpos enferrujados
Telhados danificados
Reservatrios Superiores e Barriletes
Tampa do reservatrio no veda excessivamente pesada
Impermeabilizao danificada
Falta de limpeza interna do reservatrio
Vazamentos em Flanges / Registros / Conexes
Casas de Mquinas e cubculo de Quadro de antenas
Salas mal ventiladas
Quadro de antenas improvisado
Andares tipo - externamente


45
Fachadas
Presena de trincas e fissuras
Falta de limpeza
Pintura danificada
Falta de pingadeiras
Falta ou ineficincia de juntas de dilatao
Concreto aparente danificado
Revestimentos cermicos soltando
Revestimentos em rochas manchados ou soltando
Caixilhos danificados
Floreiras com vazamento ou drenagem inadequada
Trreos
Pisos
Revestimentos danificados
Impermeabilizao danificada
Falta ou ineficincia de juntas de dilatao
Ralos e drenagem insuficientes ou mal posicionados
Jardineiras trincadas
Piscinas impermeabilizao/revestimentos/bombas danificados
Quadras esportivas trincadas
Subsolos
Tetos sem proteo (cobrimento) para o concreto
Falta ou ineficincia de juntas de dilatao
Paredes e cortinas de concreto com infiltraes
Pisos trincados
Estruturas de Concreto Armado


46
Falhas de concretagem
Armaduras expostas
5 CUSTOS DE MANUTENO
Os custos de manuteno dividem-se em FIXOS e PERIDICOS.
Os custos chamados de FIXOS so aqueles relacionados aos componentes e
equipamentos da edificao cuja freqncia de servios de manuteno alta mensal por
exemplo (Contratos de Manuteno) e de PERIDICOS, aqueles relacionados a
componentes cujo desgaste lento, como danos s superfcies de fachadas e pinturas.
A estes custos somam-se os referentes reparao de problemas patolgicos, de
modo geral decorrentes dos vcios construtivos incorporados ao processo em alguma ou em
vrias das seguintes etapas de construo:
PLANEJAMENTO da obra;
PROJETO da construo;
FABRICAO dos materiais que comporo a construo;
CONSTRUO propriamente dita, onde so incorporados os diversos materiais e
processos;
UTILIZAO da construo.
Geralmente as etapas de planejamento, projeto, fabricao e construo se
desenvolvem em perodos relativamente curtos (inferiores em mdia a dois anos), contudo,
a fase de utilizao da construo pode se estender por mais de 50 anos.
importante a determinao da etapa que ensejou o aparecimento do vicio
construtivo, inclusive para a fixao de responsabilidades civis.
Segundo Seeley (1976), por ordem de maioria de incidncia, so as seguintes
principais origens dos problemas patolgicos:


47
1. Deficincia de projeto;
2. Deficincia de execuo;
3. Deficincia dos materiais construtivos;
4. Utilizao incorreta das estruturas;
5. Outras causas diversas
Deve ser observado que os problemas patolgicos detectados nas construes
tendem a se agravar com o passar do tempo.
Pior ainda, um problema patolgico especfico pode ensejar o surgimento de outras
anomalias patolgicas decorrentes e/ou associadas causa primria.
evidente que se todas as medidas, preventivas e de proteo da construo, forem
adequadamente consideradas e providenciadas ainda no nvel de elaborao do projeto, as
eventuais deficincias ainda passveis de ocorrncia estaro contidas em uma faixa
relativamente estreita de manifestao.
Quanto antes as ocorrncias patolgicas forem descobertas e corrigidas, menor ser
o custo da reabilitao.
Uma das maneiras mais conhecidas de avaliao do custo de reabilitao das
construes a Lei de Sitter
12
, em que os custos de recuperao se apresentam segundo
uma progresso geomtrica de razo 5 (cinco).
So consideradas nesta lei, quatro etapas distintas, variando desde a fase de projeto
at a fase de utilizao da construo:

12
Seeley, Ivor H. BUILDING MAINTENANCE. The Macmillan Press Ltd. Londres, 1976.


48
Na fase de projeto: Quaisquer providncias tomadas durante a fase de projeto
visando prevenir ou corrigir futuras manifestaes patolgicas correspondem a um
custo arbitrado de valor 1 (unitrio).
Durante a fase de execuo da construo: Qualquer medida adicional s
especificadas em projeto visando sanear ou evitar ocorrncias patolgicas no
previstas durante a fase anterior correspondero a um custo 5 (cinco) vezes maior
do que se a medida j houvesse sido tomada.
Na fase de utilizao da construo ocorrendo manuteno preventiva: Se a
possibilidade da ocorrncia patolgica puder ser prevista ou antecipada quando da
manuteno regular da construo e serem tomadas imediatamente as medidas
cabveis para o seu controle ou supresso, o custo dessa interveno ser 5 (cinco)
vezes menor do que custaria se a medida fosse tomada aps a ocorrncia da
manifestao. Mesmo assim, esse custo seria 25 (vinte e cinco) vezes superior ao
custo incorporado estrutura se a medida houvesse sido recomendada quando da
elaborao do projeto.
Na fase de utilizao da construo no ocorrendo manuteno preventiva: Essa
fase j de correo das ocorrncias patolgicas. Ou seja, os problemas so
evidentes e a deteriorao completamente manifesta. O custo para a correo dessas
anomalias ser de 5 (cinco) vezes aquele da fase anterior, e 125 (cento e vinte e
cinco) vezes superior aos custos da fase de projeto.
Levando-se em considerao o elevado custo da reabilitao quando ela realizada
no estgio final, fortemente recomendado que, se as anomalias no forem detectadas nas
fases de projeto e/ou de construo da obra, se tomem imediatas providncias ao primeiro
indcio de alguma patologia importante para a sua correo.
Vrios itens envolvem os custos de manuteno, entre eles:
Custo de recursos humanos diretos, administrativos, terceirizados e encargos;
Custo de peas de reposio, insumos e outros materiais consumidos pela
manuteno;


49
Custo de servios contratados para manuteno;
Custo de perdas no processo (refugos, desperdcio de insumos, de matria-prima,
etc.).
6 RECOMENDAES GERAIS
6.1 CONTRATOS DE MANUTENO
Os contratos de manuteno devem ser vistos como procedimentos tcnico
administrativos que tm por finalidade promover a conservao de um imvel, de modo
que suas instalaes e equipamentos mantenham as condies funcionais normais, tal sua
construo, em observncia ao que foi projetado, e durante a sua vida til.
Para que a Manuteno possa agir de forma eficaz e reduzir o nmero de
intervenes, atuando preventivamente, de modo a atender a disponibilidade e
confiabilidade operacional dos equipamentos, o planejamento nos itens abaixo
fundamental:
Controle dos custos de manuteno;
Anlise de ocorrncias e anormalidades;
Indicadores de desempenho;
Padronizao nos processos da execuo de atividades;
Anlise do ndice de obsolescncia de componentes e instalaes;
Histricos atualizados dos equipamentos;
Treinamento especfico para o pessoal;
Treinamento nos procedimentos de higiene e segurana no trabalho;
Pessoal especfico na rea de informtica dedicada ao histrico e anlise da
manuteno preventiva ou corretiva dos equipamentos;
Circulao das informaes;
Evidncias objetivas.


50
Os contratos de manuteno, se por um lado visam minimizar os desgastes dos
equipamentos e materiais, de certa forma podem limitar a responsabilidade dos
fornecedores e/ou prestadores de servios. importante ainda, que esses contratos
possuam aplicao do regime das clusulas contratuais gerais, o que se revela um meio
eficaz de tutela dos interesses dos compradores.
6.2 A IMPORTNCIA DAS ADMINISTRADORAS DE CONDOMNIOS NA
QUALIDADE NA MANUTENO
Para que todos os equipamentos, instalaes e a prpria estrutura predial possam
oferecer permanentemente as melhores condies durante as suas vidas teis, e ainda
prolong-las o mximo possvel, necessrio que a manuteno predial seja encarada de
forma sistmica por todos os atores.
Isto exige uma administrao profissional muito eficiente, da ser fundamental que
a empresa de administrao assuma o comando e a coordenao do condomnio.
Isto implica em mudar o atual organograma da administrao condominial, para um
novo organograma, exposto abaixo, onde a empresa de administrao de condomnios ter
um papel de gerente de todas as atividades desenvolvidas no condomnio:

Figura 1 - Relao Condomnio-Administradora e Administradora-Fornecedores sugerido
pelo autor


51
Um sistema da qualidade na manuteno deve ser pensado para deixar de ficar
consertando continuamente, para procurar as causas bsicas, modificar situaes
permanentes de mau desempenho, deixar de conviver com problemas crnicos, melhorar
padres e sistemticas, desenvolver a manutenabilidade
13
, dar feedback ao Projeto,
interferir tecnicamente nas compras"
14
.
A adoo de sistemas da qualidade dever afetar a organizao das empresas
administradoras de condomnios, pela necessidade de criar setores de coordenao dos
parceiros tcnicos especialistas, modificando o quadro funcional atual composto
geralmente por advogados, contadores e burocratas encarregados de processos e
procedimentos legais e trabalhistas, passando a agregar engenheiros generalistas que
coordenaro a contratao de especialistas em vistorias tcnicas, inspees e produo de
laudos, e tambm em gerenciamento e fiscalizao de obras de manuteno e renovao.
Sendo especialistas, conhecem os avanos tecnolgicos e devem buscar cada vez
mais se aprimorarem no desempenho das suas funes, buscando minimizao das falhas.
As vantagens de se praticar a manuteno predial seguindo estes princpios so
claras, entretanto, sero necessrios requisitos que podem ser vistos inicialmente como
desvantagens, como, por exemplo;
A gesto do condomnio deve ser altamente terceirizada;
A empresa de administrao deve ser lder de um grupo de empresas especialistas;
H um investimento inicial em um servio mais abrangente;
A implantao de um sistema para garantir a qualidade na manuteno predial,
dever seguir algumas etapas:

13 manutenvel . [Da loc. lat. manu tenere , 'segura com a mo', + -vel.] Adj. 2 g.Que se pode manter ou manutenir.
14 Pinto, Alan Kardec e Xavier, Jlio Nassif. Manuteno: funo estratgica. Rio de Janeiro: Qualitymark, 1999.



52
Conscientizao e deciso da direo da empresa de administrao;
Criao da gerncia de manuteno predial da empresa de administrao de
condomnios, com formao tcnica e administrativa adequada;
Formao da rede de fornecedores parceiros profissionais e empresas de
manuteno de equipamentos e instalaes, profissionais e empresas de construo
civil e recuperao estrutural, etc.;
Estabelecimento das metas conjuntas;
Planejamento das aes dos servios de manuteno preditiva dos equipamentos,
das instalaes e da edificao, como um todo;
Definio de reas de atuao dos parceiros;
Capacitao dos funcionrios permanentemente locados no condomnio para
atuarem na manuteno corriqueira, atravs de verificaes com base em check-list
elaborados e supervisionados pelas empresas parceiras;
Elaborao de cronogramas fsicos e implantao por etapas;
Avaliao peridica;
Reconhecimento e premiao.


53
7 CONSIDERAES FINAIS
importante que as pessoas ou empresas envolvidas na gesto da manuteno de
edifcios contratem ou recomendem Inspees Prediais peridicas aos seus clientes,
assumindo o importante papel de "consultoras" dos edifcios. Este material a base para o
planejamento da manuteno destas edificaes.
muito importante tambm que o meio tcnico demonstre mais apreo pelos
assuntos e pelos profissionais que atuam na rea de manuteno, pois a sociedade tcnica
considera, veladamente, os profissionais que atuam nas reas de manuteno, de reformas
e de restauraes, como tcnicos de segunda classe, comparados aos seus colegas que
atuam no mercado da construo de obras novas. Isto est refletido na grade curricular da
maioria dos cursos tcnicos, de arquitetura e de engenharia e na escassez de trabalhos
desenvolvidos nesta rea. A criao de cursos livres de capacitao para profissionais que
atuam nesta rea o primeiro passo para uma futura insero destas matrias nas
universidades.
O planejamento de edifcios pelos arquitetos sofre grandes presses com os
aspectos imobilirios (comerciais) dos empreendimentos, em detrimento viabilidade de
execuo de alguns tipos de servios de manuteno como, por exemplo, fachadas
inacessveis, equipamentos instalados em cubculos inapropriados e outros.
fato raro encontrar-se em um edifcio um cmodo especificamente destinado
guarda dos arquivos, projetos construtivos, manuais e demais documentos de forma
minimamente organizada.
Os profissionais envolvidos na produo de edificaes devem se conscientizar da
necessidade de produzir, paralelamente edificao, procedimentos organizados de
manuteno dos elementos desta edificao, ou seja, do produto que ser entregue ao
cliente.
O mercado imobilirio est desprezando um potencial econmico enorme de
negcios paralelos construo de edificaes novas, que certamente traria insumos


54
tcnicos inestimveis a este mercado, pois haveria um grande e sistemtico feedback
para o fomento do estudo das patologias da construo.
O mercado financeiro tambm deve compreender e evoluir quanto necessidade de
que as edificaes sejam financiadas no apenas at a sua concluso, mas tambm para a
manuteno durante sua vida til.
A gesto da manuteno de edifcios aflige um mercado carente de conhecimento
da forma de lidar com os problemas comumente encontrados em edificaes, cujas pessoas
encarregadas de tomar decises de contratao de servios de manuteno e reparos para
as edificaes, necessitam garantir a segurana fsica dos usurios, dos imveis e
proporcionar a sua valorizao patrimonial.
O trabalho convida para discusso de assuntos relacionados para aprofundamento
dos conhecimentos e aperfeioamento dos profissionais da rea de Gesto Predial, tais
como, Conceitos de Segurana no Trabalho, Conceitos de Proteo e Combate a Incndio,
Recomendaes para Operao e Manuteno de Componentes, Sistemas e Equipamentos,
Noes sobre Desempenho, Programas de Manuteno e Custos de Manuteno.


55
8 BIBLIOGRAFIA CONSULTADA:

1. Associao Brasileira de Normas Tcnicas - NBR 13245. EXECUO DE PINTURAS EM
EDIFCIOS NO INDUSTRIAIS. ABNT - Rio de Janeiro, 1995.
2. Associao Brasileira de Normas Tcnicas - NBR 14037. MANUAL DE OPERAO, USO E
MANUTENO DAS EDIFICAES CONTEDO E RECOMENDAES PARA
ELABORAO E APRESENTAO. ABNT - Rio de Janeiro, 1998.
3. Associao Brasileira de Normas Tcnicas - NBR 5674. MANUTENO DE EDIFICAES.
ABNT - Rio de Janeiro, 1999.
4. Associao Brasileira de Normas Tcnicas - NBR12693. SISTEMAS DE PROTEO POR
EXTINTORES DE INCNDIO. ABNT - Rio de Janeiro, 1993.
5. Azeredo Jr, H. A. MANUAL TCNICO DE MANUTENO E RECUPERAO. Fundao
para o Desenvolvimento da Educao. So Paulo, 1990.
6. Bonin, Luiz C. MANUTENO DE EDIFCIOS: UMA REVISO CONCEITUAL. Seminrio
sobre Manuteno de Edifcios Anais. Porto Alegre, 1988.
7. Borges, R. et all. - MANUAL DE INSTALAES PREDIAIS HIDRULICO-SANITRIAS E
DE GS Editora Pini 4a edio So Paulo, 1992.
8. Braga, Manuel B. M. MTODO DE ESTIMAO DE CUSTOS DE REABILITAO DE
EDIFCIOS DE HABITAO. 2 ENCORE Encontro sobre Conservao e Reabilitao de
Edifcios - Anais. Lisboa, 1994.
9. Cnovas, Manuel F. PATOLOGIA E TERAPIA DO CONCRETO ARMADO. Editora PINI,
Concrelix, Falco Bauer, Otto Baumgart. So Paulo, 1988.
10. Cascudo, Oswaldo. INSPEO DE ESTRUTURAS DE CONCRETO COM VISTAS AO
CONTROLE DA CORROSO DE ARMADURAS TCNICAS E PARMETROS. 36
Reibac IBRACON, Anais. Porto Alegre, 1994.
11. Clmaco, Joo C. T. e Nepomuceno, Antnio A. PARMETROS PARA UMA METODOLOGIA
DE MANUTENO DE ESTRUTURAS DE CONCRETO. 36 Reibac IBRACON, Anais.
Porto Alegre, 1994.
12. SO PAULO (Estado) Decreto no. 46.076 de 31/08/01 REGULAMENTO DE SEGURANA
CONTRA INCNDIO DAS EDIFICAES E REAS DE RISCO. Home page do Corpo de
Bombeiros da Polcia Militar de So Paulo disponvel em <http://www.polmil.sp.gov.br>
13. John, V. M., MANUTENO DE EDIFCIOS: UMA REVISO CONCEITUAL.
SEMINRIO SOBRE MANUTENO DE EDIFCIOS. Anais. Porto Alegre, 1981.


56
14. Leiria, Guaracy R. A. MANUTENO PREVENTIVA E CORRETIVA CONSERVAO
DE EDIFCIOS PBLICOS E PARTICULARES. Seminrio sobre Manuteno de Edifcios
Anais. Porto Alegre, 1988.
15. Lichtenstein, N. B. PATOLOGIA DAS CONSTRUES: PROCEDIMENTO PARA
FORMULAO DO DIAGNSTICO DE FALHAS E DEFINIO DE CONDUTA
ADEQUADA RECUPERAO DE EDIFICAES. Dissertao de Mestrado EPUSP. So
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16. Medeiros, J.S. TECNOLOGIA E PROJETO DE REVESTIMENTOS CERMICOS DE
FACHADAS DE EDIFCIOS. So Paulo, 1999. 450p. Tese (doutorado) Escola Politcnica da
Universidade de So Paulo.
17. Mirshawka, Vitor. MANUTENO PREDITIVA: CAMINHO PARA ZERO DEFEITOS. So
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18. Perez, Ary Rodrigo. MANUTENO DE EDIFCIOS. In Tecnologia de Edificaes, n . 2. So
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DIFERENTES FASES DO PROCESSO DE CONSTRUO. Seminrio sobre Manuteno de
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22. Thomaz, E. TRINCAS EM EDIFCIOS: CAUSAS, PREVENO E RECUPERAO. Editora
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23. Uemoto, K. L. A PINTURA NA MANUTENO DE EDIFCIOS: REPINTURA. So Paulo:
IPT, 1995. 10p. (Comunicao Tcnica n 2321 do IPT)
24. Uemoto, K. L. PROBLEMAS DE PINTURA NA CONSTRUO CIVIL. So Paulo: IPT, 1994.
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25. Silva, Paulo Fernando A. DURABILIDADE DAS ESTRUTURAS DE CONCRETO
APARENTE EM ATMOSFERA URBANA. Editora PINI, So Paulo, 1995.