'14 '

Sprekende Cijfers
Retailmarkten
Vastgoedconsultants
en makelaars


Retailmarkten
Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars
verschaft door middel van deze Sprekende
Cijfers Rapportage inzicht in de Nederlandse
retailmarkt. Door de landelijke research-
afdeling en de lokale researchers van de
partners in Dynamis is dit jaar voor het eerst
een publicatie over de winkelmarkt
beschikbaar. Jaarlijks verschijnt deze
publicatie waarbij trends en ontwikkelingen
als ook de winkelmarkt cijfermatig worden
besproken. In deze publicatie staat de periode
van juli 2013 tot juli 2014 centraal.

Macro-economie
In de winkelmarkt staan consumenten centraal.
Een consument is een persoon die goederen of
dienstverlening koopt om daarmee in de eigen
behoefte te voorzien. De bevolking is dus een
belangrijke motor voor de winkelmarkt. De
verhouding tussen het aantal 65-plussers en de
potentile beroepsbevolking met een leeftijd
tussen 20 en 65 jaar staat bekend als de grijze
druk. In 2014 is de grijze druk volgens het CBS
29%, zij verwachten dat deze met een
pensioenleeftijd van 67 jaar oploopt tot circa 45%
in 2040. Kortom, Nederland gaat verder
vergrijzen en de beroepsbevolking dreigt te
krimpen. Op lange termijn is dan ook de
verwachting dat de consumptie terugloopt. De
consumptie is in mei 2014 op jaarbasis licht
gestegen, namelijk 0,4%. Verder zijn in juli 2014
consumenten negatief gestemd (-2) en ook de
koopbereidheidindicator is negatief (-10).

Volgens de huishoudensprognose van het CBS
neemt het aantal huishoudens toe, met name het
aantal eenpersoonshuishoudens. De bevolkings-
samenstelling wordt anders, hierdoor verandert
ook de klant van winkeliers. Verder is internet
steeds meer onderdeel van het dagelijks
leven. Inmiddels bezitten 9 miljoen Nederlanders






een smartphone, dit is circa 70%. Het gevolg is
dat webshops meer via telefoon bezocht worden
dan via andere kanalen. In het eerste kwartaal
van 2014 bezoekt circa 25% een webshop via de
smartphone, in 2010 was dit nog geen 4%. Door
nieuwe technologien dienen winkeliers in te
spelen op deze ontwikkelingen om klanten te
behouden of aan te trekken.

Trends
De manier waarop een winkelier in de markt
staat is onder andere afhankelijk van de
hardware en software van de winkel, oftewel het
fysieke pand alsmede de manier waarop het is
ingericht. Dit heeft namelijk een mogelijke
aantrekkingskracht op consumenten. Aangezien
winkelen onderdeel is van het dagelijks leven en
is verbreed tot niet alleen consumeren maar ook
beleven, is de manier waarop winkels in de
markt staan belangrijker dan ooit.

Door het internet en de toegankelijkheid tot een
breed scala webshops, is het niet altijd meer
nodig om een fysieke winkel te bezoeken. Online
worden eenvoudig prijzen en producten met
elkaar vergeleken, aangeschaft en bezorgd,
zonder daarvoor het huis uit te moeten. Volgens
het CBS neemt het online winkelen nog altijd toe.
In 2013 hebben 10,3 miljoen Nederlanders via
het internet producten aangeschaft, in 2012
waren dit nog geen 10 miljoen mensen. Waarom
bezoeken we dan toch nog fysieke winkels?
Vooralsnog wordt het merendeel van de
producten in fysieke winkels gekocht. Allereerst
is winkelen zoals eerder gezegd onderdeel van
ons dagelijks leven, we hebben behoefte aan
onder andere kleding, elektronische,
huishoudelijke en persoonlijke verzorgings-
producten. Daarnaast is het bezoeken van
fysieke winkels een vrijetijdsbesteding om elkaar
te ontmoeten, om producten uit te proberen,







2013 2040
Bevolkingssamenstelling naar leeftijd (bron: CBS)
Fakkelkaart Dynamis


Retailmarkten
om advies in te winnen en voor service. Verder
wil een consument graag ergens verblijven waar
hij/zij wordt vermaakt, dingen kan beleven en
ervaren met anderen. Kortom, de stad dient
voldoende attractief te zijn en beleving en
dynamiek te bieden. Mede door het winkelen via
het internet verdwijnen winkels met standaard
producten. Hierdoor ontstaat verdringing van
winkels en vindt vernieuwing plaats. Verdringing
is geen probleem zolang geen schade ontstaat
aan de waarde van het bestaande winkelgebied.
Door grote filiaalbedrijven met meer
inkoopkracht, schaalvoordelen en financile
armslag worden kleine ondernemers verdrongen.
Het gevolg hiervan is dat winkels van met name
de winkelketens steeds groter worden.
Desondanks zorgen de zelfstandige
ondernemers met exclusieve producten juist voor
dynamiek, attractiviteit en een stukje beleving en
zijn daarmee onmisbaar in de winkelstraat. Deze
ondernemers vestigen zich met name in de
aanloopstraten en niet in de A1 straten tussen de
grote winkelketens. Echter, zelfstandigen dienen
zich te onderscheiden van elkaar, aantrekkelijk te
zijn om te bezoeken en klanten te binden om
attractief te blijven. Het gaat dan met name om
kwaliteitswinkels met speciale producten en
deskundig, servicegericht en vriendelijk
personeel. Kortom, een winkel moet uniek zijn,
meer aanbieden dan alleen de producten en
creatief zijn in het aantrekken en behouden van
klanten.

Een winkelformule zoals Lush, Abercrombie &
Fitch, Apple of Starbucks zorgt voor beleving in
hun eigen winkel. Echter, door samenwerking
tussen alle winkeliers zijn zij in staat om het
winkelgebied de benodigde dynamiek te geven.
Daarmee wordt het winkelgebied aantrekkelijker
om te bezoeken. Nieuwe ontwikkelingen dienen
dan ook een positieve aanvulling te zijn op het












huidige winkelcentrum. Door de veranderende
behoefte van de consument is het van belang dat
het stadscentrum als concept naar buiten toe
treedt met een aantrekkelijke inrichting en een
hoge kwaliteit van collectieve of openbare
ruimten.

Vraag en aanbod
In het afgelopen jaar zijn in de 24 onderzochte
regios binnen het kernwinkelgebied 450 winkels
opgenomen. Een dergelijke winkel, inclusief
eventuele kantoor- of opslagruimte, is gemiddeld
circa 375 vierkante meter groot. Het grootste
deel van de winkeltransacties is tussen de 50 en
150 vierkante meter groot, namelijk 46% van het
totaal aantal geregistreerde transacties. Door
diverse grote transacties ligt de gemiddelde
winkelgrootte aanzienlijk hoger. De mediane
grootte is logischerwijs aanzienlijk lager en
bedraagt 145 vierkante meter.

Enkele winkelformules zijn in het afgelopen jaar
aanzienlijk uitgebreid binnen Nederland, zoals
Zara en Primark. Deze ketens staan ieder drie
keer in de top tien grootste transacties van
afgelopen jaar. Diverse regios trekken graag een
dergelijke retailer naar het winkelgebied
aangezien zij als publiekstrekker worden
beschouwd. Binnen het stadscentrum moet wel
voldoende ruimte zijn om een grote winkelier als
Primark te kunnen huisvesten. Regios spelen
hierop in door panden te herontwikkelen, samen
te voegen of nieuwbouw te realiseren. Of deze
ontwikkelingen ook doorgang vinden, is meestal
mede afhankelijk van de komst van grote
publiekstrekkers. Verder staan in de top tien
grootste transacties voornamelijk kledingwinkels,
alleen Boekhandel Donner vormt hierop een
uitzondering. In de ranglijst ontbreekt de
transactie van Hennes & Mauritz, die een nieuwe
flagship store van circa 4.500 vierkante meter





















Retailmarkten

opent in de Koopgoot van Rotterdam. H&M
breidt de bestaande winkel uit tot de grootste
vestiging van Europa, onduidelijk is met hoeveel
vierkante meter wordt uitgebreid.

Van het totaal aantal geregistreerde transacties
is 40% een winkelier afkomstig uit de branche
Mode & Luxe, samen noteren zij 64% van het
totaal aantal opgenomen vierkante meters
winkelruimte. Hiervan is het merendeel een
winkel in de Kleding & Mode, te weten 81%
van het aantal opnamen, dit is 93% van het
transactievolume binnen de branche Mode en
Luxe.

In het afgelopen jaar zijn de kernwinkelgebieden
van Amsterdam en Arnhem aantrekkelijk
geweest voor winkeliers. Beide regios hebben
verhoudingsgewijs een hoog aantal transacties
genoteerd, dat heeft geresulteerd in een
opnamevolume van respectievelijk circa 42.300
en 22.500 vierkante meter. Hierbij dient
rekening te worden gehouden dat de
kernwinkelgebieden van de onderzochte regios
in grootte variren, waardoor de regios
cijfermatig niet met elkaar vergeleken kunnen
worden. Niettemin is voor alle regios het
kernwinkelgebied onderzocht. Het kernwinkel-
gebied betreft een aaneengesloten gebied in de
binnenstad met een hoge concentratie aan
detailhandel welke door de retailmakelaars van
Dynamis als zodanig is aangemerkt.

De vraag naar grote winkelpanden neemt met
name toe in het A1 winkelgebied, waar de
bekende winkelketens domineren. In het
historisch centrum zijn dergelijke grote panden
niet voorhanden terwijl winkeliers graag hier een
vestiging openen. Het tekort aan dergelijke
objecten stuwt de huurprijzen. Hier staat
tegenover dat kleinere, veelal zelfstandige,



winkeliers met name in het aanloopgebied
gevestigd zijn. Door de concurrentie met grote
filiaalbedrijven overleven niet alle kleine
winkeliers. Het gevolg is dat hun winkels
mogelijk leeg komen te staan en niet aansluiten
op de vraag naar grotere units. Dit leidt tot
huurdifferentiatie, de verandering in huurprijs
kan bij de ene winkel verschillen ten opzichte
van de andere winkels.

Het aantal aangeboden objecten binnen de 24
onderzochte regios betreft 791 winkels.
Gemiddeld is een winkel 230 vierkante meter
groot. Dit is 145 vierkante meter kleiner dan de
gemiddelde grootte van een winkeltransactie.
Opvallend is dat de mediane grootte van een
beschikbaar object op 1 juli 2014 even groot is
als de mediane grootte van een verhuurde of
verkochte winkelruimte in het afgelopen jaar.
Dat wil zeggen dat minder beschikbare winkels
met een groot vloeroppervlak in aanbod staan
dan is opgenomen. Overeenkomstig met de
vraag naar winkelruimte met een grootte tussen
50 en 150 vierkante meter (46% van het totaal
aantal transacties) staat op 1 juli 2014 in totaal
47% van de beschikbare winkels met een
dergelijke grootte in aanbod.

Regionale aspecten
De retailmakelaars van de partners in Dynamis
delen graag hun kennis en lichten hierna in het
kort de winkelmarkt in hun regio toe. Voor meer
informatie over de retailmarkt, kunt u contact
opnemen met:


Dynamis Retailmakelaars
Shirley Brcker
Research Manager
t: 030-7670390
e: research@dynamis.nl

























Definities en onderzoeksverantwoording

Doel: het doel van Sprekende Cijfers Retailmarkten is
tweeledig. Enerzijds geeft het jaarlijks inzicht in aanbod,
opname en prijsontwikkelingen en anderzijds geeft het
een visie van (regionale) deskundige op de huidige
situatie en toekomstige ontwikkelingen.

Aanpak: om het bovenstaande te bereiken zijn aanbod-
en opnamegegevens van de gebruikersmarkt
verzameld en door de researchafdeling van Dynamis
verwerkt.

Betrouwbaarheid: hoewel de cijfers zijn verzameld met
de grootst mogelijke zorgvuldigheid, zijn er belangrijke
beperkingen op het gebied van betrouwbaarheid. Veel
huurovereenkomsten, of de details ervan worden niet
bekend gemaakt waardoor deze geen deel uit kunnen
maken van het onderzoek.

Onderzoeksregios: Almelo, Almere, Amersfoort,
Amsterdam, Apeldoorn, Arnhem, Assen, Breda, Den
Bosch, Den Haag, Deventer, Dordrecht, Eindhoven,
Enschede, Groningen, Heerlen,Hengelo, Leeuwarden,
Maastricht, Nijmegen, Rotterdam, Tilburg, Utrecht en
Zwolle.

Kernwinkelgebied: een aaneengesloten gebied in de
binnenstad met een hoge concentratie aan detailhandel
welke door de retailmakelaars van Dynamis als zodanig
is aangemerkt.

Aanbod: Het op de vrije markt brengen van een
bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie
zijnde, en daadwerkelijk binnen twaalf maanden
beschikbaar komende en niet reeds uit de markt
genomen winkelobjecten.

Winkelleegstand: winkels die als zodanig worden
aangemerkt en geen huurder huisvesten.

Opname: een winkeltransactie die op de vrije markt
verhuurd of verkocht is en dient ten behoeve van eigen
gebruik.

Branches: de branches zijn ingedeeld naar Dagelijks,
Detailhandel overig, Diensten, In/om huis, Leisure,
Mode & Luxe, Vrije Tijd en Onbekend. Elke branche
kent vervolgens een sub-branchering ter verduidelijking
van de type huurder.

Mediaan: Een mediaan is de middelste waarneming van
een opvolgende reeks. In vergelijking met gemiddelde
tellen uiterste minder zwaar mee.



Retailmarkten





Eva Olde Rikkert RT RMT

Rodenburg Makelaars
Zwolle

Regio Zwolle

De winkelmarkt van Zwolle is tot voor kort erg rustig
geweest. Inmiddels staat Zwolle bij diverse retailers,
zowel kleine ondernemers als grote ketens, op de
kaart. Ook het aantal transacties in de
hoofdwinkelstraat neemt toe. Voor de winkels in de A1
winkelstraten wordt nog een goede huurprijs betaald.
Daarbuiten gaan de prijzen naar beneden, hierdoor
komen andere type winkels zoals een biologische
bakker.

Het winkelbeeld is een combinatie van de welbekende
winkelketens en zelfstandig ondernemers. De ketens
zijn allen gevestigd op de A1 locaties. Nieuw in de
regio komt Zara. In het monumentale bibliotheekpand
aan de Diezerstraat opent Zara naar verwachting in
de tweede helft van 2017 een grote full conceptstore
van circa 4.000 vierkante meter. De bibliotheek die nu
nog op deze locatie gevestigd is, verhuist naar de
Zeven Alleetjes. De nieuwe locatie van Zara wordt
gedeeltelijk gesloopt om vervolgens de gewenste
sfeer en beleving te creren waar behoefte aan is. De
verwachting is dat door de komst van Zara de
passantenstroming gaat veranderen.

Een winkel waarbij beleving duidelijk merkbaar is:
boekhandel Waanders in de Broeren. Zij hebben zich
gevestigd in de oude Broerenkerk, die is omgebouwd
tot een winkel met brasserie en tentoonstellings-
ruimte. Bezoekers worden verrast met een wisselende
collectie boeken en veranderend assortiment overige
artikelen. De Zuivelhoeve en de Stadsbakker zijn
typische zelfstandige en succesvolle ondernemingen
in Zwolle. De zelfstandig ondernemers hebben relatief
weinig in de winkel liggen maar wisselen vaak het
aanbod waardoor klanten terug blijven komen. Ook
grote ketens hebben een steeds kortere time-to-
market.

Time-to-market wordt korter en
assortiment varieert meer
Steeds vaker worden winkels tijdelijk verhuurd aan
retailers die de beperkte handel willen verkopen. Een
meubelmaker huurt bijvoorbeeld voor n of twee
maanden een winkel waar hij vervolgens de voorraad
meubels verkoopt.

Naar verwachting gaan retailers, verhuurders en
makelaars meer samenwerken om het winkelbeeld te
versterken en daarmee huurders te behouden en
nieuwe winkeliers aan te trekken.









Peter Rotteveel RT MRICS

Snelder Zijlstra Makelaars

Regio Twente

De kijk op retail en het vastgoed dat daaraan
gekoppeld is, verandert. Elke winkelier is bezig met de
ontwikkelingen en de bewegingen van de consument.
Hoe krijg je de klant in de winkel en welk deel van de
omzet wordt gedragen door het internet? Dit is
uiteraard ook van belang voor de oppervlakte van de
winkels. Op dit moment is nog veel onduidelijk wat
onrust geeft, aangezien niemand weet hoe de
consument zich verder gaat ontwikkelen.

In Twente is Enschede het hoofdwinkelgebied. Almelo
en Hengelo zijn zelfstandige winkelgebieden die
gericht zijn op de lokale markt alsmede enkele dorpen
daaromheen. Het stadscentrum van Enschede wordt
gekenmerkt door een breed aanbod van landelijke
retailers. Op 19 augustus opende modegigant Primark
haar deuren in het voormalige Bijenkorf pand op het
H.J. van Heekplein. Almelo en Hengelo hebben een
minder groot aanbod van landelijke winkelketens.

Grote formules creren een beleving
door middel van warenhuisformule
In Twente is een grote vraag naar A1 winkels. Alles
dat niet A1 is heeft het dan ook moeilijk. Landelijke
retailers die gevestigd waren op B locaties
verschuiven naar de absolute toplocaties. Hierdoor
kent de binnenstad, met name buiten de A1 straten
om, leegstand. Binnen het centrum concurreren de
zelfstandige ondernemers niet direct met de grote
winkelketens omdat zij niet op dezelfde locaties als de
filiaalbedrijven gevestigd zijn. In het B winkelsegment
staan huurprijzen onder druk, wat positief is voor
lokale ondernemers. De huurprijzen van A1 locaties
stabiliseren. Door schaarste in grote
vloeroppervlakten op goede locaties zijn winkeliers
bereid goed te betalen. Bijvoorbeeld op de
Kalanderstraat, de Kalverstraat van Enschede, zijn
nagenoeg geen winkelruimten beschikbaar terwijl
diverse winkeliers zich graag hier vestigen.

In Enschede heeft in 2003 een grote binnenstedelijke
ontwikkeling plaatsgevonden waardoor diverse grote
retailers zich hier vestigden. Met name rond het Van
Heek plein, winkelcentrum Klanderij, huren de
meeste landelijke retailers reeds grote winkels.
Hierdoor is nu geen sprake van een tekort aan grote
winkeloppervlakten. Door het vertrek van de Bijenkorf
en de komst van de Primark verandert de loopstroom
niet.





Retailmarkten





Chris Lanting RT

Strijbosch Thunnissen
Arnhem

Regio Arnhem

Arnhem staat geafficheerd als modestad, onder
andere door de aanwezigheid van ArtEZ Hogeschool
voor de Kunsten, maar ook als bakermat van bekende
modelabels Humanoid, Trix en Rees, Sjaak Hullekes,
G-Sus en The People of the Labyrinths. Arnhem
herbergt veel ateliers en winkels waar de nieuwste
mode wordt getoond. Verder staat Arnhem
internationaal bekend om evenementen. Het World
Statues Festival bijvoorbeeld is een jaarlijks
evenement dat meer dan 300.000 bezoekers uit
Nederland en het buitenland naar Arnhem trekt.


Het centrum van Arnhem heeft een evenwichtige
balans tussen de grote winkelketens aan de
Ketelstraat en Vijzelstraat, zelfstandigen in het
Stegengebied (inmiddels de 7 straatjes van Arnhem
genoemd). Het winkelgebied wordt gecompleteerd
door gezellige horeca in straatjes en op pleintjes. Een
stad wordt voor publiek buiten de regios interessant
door de aanwezigheid van grote trekkers, maar
mensen zoeken ook de charme en gevarieerdheid
van zelfstandige winkels. De laatste jaren maakt
horeca steeds meer onderdeel uit van het
winkelstraatbeeld. In de stad Arnhem wordt veel
genvesteerd, zoals de voormalige bibliotheek aan de
Koningstraat van 13.000 vierkante meter die
herontwikkeld wordt tot een combinatie van winkels
en kantoren. De opening van Rozet eind 2013, waar
onder andere de bibliotheek gehuisvest is, zorgt voor
extra dynamiek in de stad op een plek die tamelijk luw
was. Op deze manier wordt de historische binnenstad
en de Rijn met elkaar in verbinding gebracht.

De opening van Primark in september dit jaar zal
opnieuw een impuls geven aan de Arnhemse
binnenstad. Door de sluiting van winkels als Polare
ontstaan ook kansen, een lokale ondernemer springt
met een boekenwinkel nieuwe stijl in het gat dat
Polare achtergelaten heeft. De winkel meet ca. 900
vierkante meter en is gelegen in de Bakkerstraat.

Aankomend jaar is de verwachting dat diverse
filiaalbedrijven zullen gaan verplaatsen. Nieuwe
partijen zullen voornamelijk de kleinere succesvolle
zelfstandige winkels zijn, welke neerstrijken de op B
en C locaties. Filiaalbedrijven zijn nog intern gericht.
Het openen van een winkel is een beslissing die
onder andere afhankelijk is van koopkracht en
demografie en niet alleen op basis van het witte
vlekkenplan genomen wordt. De primaire functie van
een winkel veranderd steeds meer van verkoop naar
advies en service, de showroom fungeert mede als
uitnodiging om in de webwinkel te kijken. Winkels zijn
hierdoor steeds toegankelijker, offline en online.








Sjoerd Roelofs RT

Strijbosch Thunnissen
Nijmegen

Regio Nijmegen

Het afgelopen jaar is het winkelbeeld in Nijmegen sterk
veranderd. Diverse grote ketens zoals ZARA en Primark
hebben de deuren geopend, voornamelijk in de
nieuwbouw op Plein 1944. Daarnaast zijn diverse
retailers verplaatst, zoals Only, The Sting en Vero Moda.
The Sting is verhuisd naar een pand aan de Molenstraat
welke herontwikkeld is en voorzien is van een nieuwe
gevel, zoals deze begin 1900 eruitzag. Dit zorgt voor
meer uitstraling en beleving in de straat. We zien dit
fenomeen van herontwikkeling en/of het herstellen van
gevels en panden in hun oude luister verder toenemen in
het centrum, wat velen zien als een positieve
ontwikkeling. De (her)ontwikkelingen, onder andere op
Plein 1944, hebben ervoor gezorgd dat een verschuiving
is ontstaan in de passantenbewegingen en volgens
eerste onderzoeken een toename van de bezoekers aan
het centrum tot gevolg heeft. Naar verwachting neemt het
bezoekersaantal in het centrum aankomende maanden
verder toe, dit is mede het gevolg van de diversiteit aan
winkels en de toevoeging van een aantal grote trekkers.

Op de winkelmarkt is duidelijk sprake van
schaalvergroting. Diverse winkelunits worden
samengevoegd om huurders met vraag naar grotere
winkeloppervlak te kunnen huisvesten. Eko Plaza trekt in
een dergelijk samengestelde winkelruimte aan de
Ziekerstraat. De kleinere specialistische winkels, vaak
van zelfstandig ondernemers, verdwijnen langzaam uit
het winkelbeeld op A en goede B locaties en worden
verder teruggedrukt naar mindere B en C locaties, dit
ondanks dat zij juist vaak voor de gewenste beleving
zorgen in het centrum. Binnen Nijmegen zijn afgelopen
jaar veel verplaatsingen van retailers geweest, mede om
de beste condities, locatie, prijs en de gewijzigde
benodigde metrage. Dit heeft tot gevolg dat winkeliers
slechts 100 meter verderop vestigen, zoals Manfield dit
deed. De huurprijzen staan, net zoals vrijwel in geheel
Nederland, ook in Nijmegen onder druk en worden
gematigd naar beneden bijgesteld om huurders te
kunnen houden of juist aan te trekken in geval van
leegstand.


Naar verwachting wordt de combinatie tussen fysiek
winkelen, het funshoppen en de webshop voor het online
shoppen steeds belangrijker. Ook de kleine ondernemers
zoeken steeds vaker de combinatie tussen het internet
en de fysieke winkel op, een ontwikkeling die in deze tijd
essentiler wordt. De verwachting voor aankomend jaar
is dat, gezien de hoeveelheid verplaatsingen en nieuwe
partijen welke de stad hebben aangedaan, het op de
winkelmarkt in Nijmegen rustiger wordt. Wel wordt
aankomend jaar de laatste fase van het
upgradingsproject van het Ringstraten-project afgerond.
Met name in deze laatste fase wordt de Bloemerstraat
aantrekkelijker voor winkelend publiek gemaakt.






Dynamis 2012
Alle rechten voorbehouden. Niets van de uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere
vorm openbaar worden gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V.
Winkelmarkt van Nijmegen is
zeer dynamisch
Meer wonen in het centrum van Arnhem


Retailmarkten




Pieter Brouwers RT
RMT

Boek en Offermans
Makelaars

Regio Limburg

De binnenstad van Maastricht is een historisch en
bourgondisch winkelgebied waar altijd beleving is.
Verder geeft de stad het gevoel dat je in het
buitenland bent waardoor het centrum ideaal is voor
een weekendje weg, dat nauw verbonden is met
beleving en funshoppen. Dit is hier dan ook al
jarenlang de trend. Het A1 winkelgebied, met name
rondom de Grote Straat, blijft het meest interessant.
In de aanloopstraten is het echter moeilijker voor
ondernemers om succesvol te zijn. Alleen met een
goed concept, dat onderscheidend is van anderen,
is het mogelijk succesvol te worden.

In het centrum van Maastricht zien we steeds meer
schaalvergroting van winkels, met als gevolg
transformaties waarbij panden worden samen-
gevoegd om aan deze vraag te voldoen. In het
afgelopen jaar heeft ZARA haar winkel in het
winkelcentrum Entre
Deux met ruim 1.300
vierkante meter uitgebreid,
waardoor het winkel-
oppervlak nu meer dan
3.000 vierkante meter
bedraagt. In Heerlen komt een Primark als
belangrijke publiekstrekker, in Maastricht is dat de
ZARA. Verder heeft het centrum al een grote
Bershka, H&M, V&D en een Bijenkorf. Het
winkelbeeld mist nog wel exclusievere winkels zoals
Louis Vuitton.

Door de komst van Mosae Forum en de daarbij
behorende parkeergarage is de passantenstroom
veranderd. Nog altijd is het aanbod in de
aanloopstraten groter dan in de A1 straten omdat
het passantenaantal daar lager is. Hier vestigen zich
dan ook andere type winkels. Trends als beleving en
online shoppen zien we ook terug op de winkelmarkt
in Maastricht. Beleving is er altijd al geweest. Het
winkelhart staat duidelijk vast waarbij A1 straten het
aantrekkelijkst blijven. Tot dusver worden geen grote
herontwikkelingsprojecten in de toekomst verwacht.
Diverse evenementen worden georganiseerd vanuit
andere partijen dan retailers, wat bezoekers naar
het centrum trekt. Vanuit de retailers is dan ook
geen behoefte naar nog meer sociale initiatieven
aangezien zij profiteren van de reeds bestaande
evenementen zoals Affordable Art Fair. Ondanks dat
het online shoppen verder toeneemt is de
verwachting dat dit nauwelijks van invloed is op het
winkelhart van Maastricht.










Maarten van Tijen RT

Van der Sande Makelaars

Regio Breda

Het winkelcentrum van Breda heeft een sterke
regionale functie. Door de locatie ten opzichte van
Belgi, is het winkelgebied ook aantrekkelijk voor
(Neder-)Belgen. Het centrum is aantrekkelijk door een
combinatie van uitstraling van de stad op zich, het
bourgondisch karakter (de Grote Markt) en
aanwezigheid van de meest bekende winkelformules
zoals Zara, Bijenkorf, V&D en H&M.

Op dit moment is het in Noordwest-Brabant de vraag
of en zo ja waar Primark een tweede vestiging zal
openen. In het centrum van Eindhoven is al een
Primark filiaal gevestigd. Op dit moment heeft Breda
geen grote publiekstrekker zoals Primark. Om de
sterke regionale functie in de toekomst te behouden is
een dergelijke publiekstrekker zeer gewenst.

De vraag naar schaalvergroting is aanwezig, echter
op dit moment niet te realiseren binnen de huidige
contouren van het kernwinkelgebied. Door de relatief
oude binnenstad is het technisch moeilijk om kleinere
winkelruimten te verbouwen naar grotere
vloeroppervlakten. Over de ontwikkeling van Achter
de Lange Stallen, die zich met name richt op het
huisvesten van grotere winkels, is nog steeds geen
zekerheid. Het plan omvat 24.000 vierkante meter
retail, 180 woningen en circa 1.000 parkeerplaatsen.
Winkelcentrum De Barones wordt herontwikkeld om in
te spelen op de veranderende retailmarkt en grotere
units te creren.









Het winkelbeeld bestaat voornamelijk uit
winkelketens. Autonome en zelfstandig ondernemers
zijn nagenoeg uit het winkelbeeld verdwenen. Het
aanbod heeft dan ook met name betrekking op kleine
winkelunits. Dit heeft onder andere tot gevolg dat de
prijzen buiten de A1 locaties sterk onder druk staan.
Daarnaast is de leegstand iets hoger dan het landelijk
gemiddelde.

Maastricht:
Bourgondische
binnenstad vol
beleving
Bredase winkelmarkt
aantrekkelijk door
combinatie van uitstraling,
bourgondisch karakter en
volledig winkelaanbod


Retailmarkten






Marco Schol RT

Ooms Makelaars

Regio Rotterdam

Het centrum van Rotterdam kenmerkt zich door een
groot en gevarieerd aanbod van winkelformules. Als
n van de vier grote steden trekt het centrum niet
alleen diverse internationale ketens maar ook
landelijke partijen en lokale ondernemers. Op de
Lijnbaan en in de Beurstraverse, ook wel bekend als
de Koopgoot, hebben vooral internationale ketens en
landelijke partijen hun winkels. De lokale partijen zijn
meer in de aanloopstraten gevestigd. De laatste jaren
is de Meent steeds aantrekkelijker voor winkeliers
geworden. Eerder vestigde hier met name lokale
partijen, nu willen ook landelijke formules hier een
winkel openen. Verder zal de Markthal, die in oktober
wordt geopend, met circa 12.000 vierkante meter
verkoopruimte het deel van het centrum rond de
Markt en de Hoogstraat een nieuwe impuls geven.

Door het wegvallen van diverse ketens zoals Free
Record Shop, Polare en Siebel is het winkelbeeld in
het centrum veranderd. De beschikbare winkels, met
name op A locaties, worden wel weer verhuurd echter
minder snel dan voorheen. Verder ontstaat op B en C
locaties meer zichtbare leegstand. De leegstand is
nog relatief laag.

De voormalige locatie van Polare wacht nog op
herbestemming. Boekhandel Donner, die een
doorstart maakt van het failliete Rotterdamse Polare
filiaal, verhuist tijdelijk naar het pand van de ABN
AMRO. Dit pand is echter onderdeel van de
ontwikkeling Forum Rotterdam die binnen niet al te
lange tijd wordt gerealiseerd.

Rotterdam centrum nog steeds gewild bij
internationale retailers

In The Mall breidt H&M de winkel uit tot het grootste
filiaal van Europa. Naar verwachting opent de winkel
in het najaar van 2014. Een andere aanwinst voor het
centrum van Rotterdam is Hollister op de Lijnbaan.

De verwachting is dat als gevolg van het
veranderende winkelpatroon in het kernwinkelgebied
nog enkele winkelformules verdwijnen. De
winkelmarkt kent naar waarschijnlijkheid ook nieuwe
toetreders zoals bijvoorbeeld Flying Tiger. Andere
internationale formules richten zich op Nederland en
daarmee vaak ook op Rotterdam.






Jacques Groenewegen RT
MRICS

Frisia Makelaars

Regio Den Haag

Het kernwinkelgebied in Den Haag is verdeeld in top-A1
winkelstraten, te weten Spuistraat en Grote Marktstraat,
A2/B1 gebieden zoals Venestraat, Vlamingstraat en
Passage en highstreet shoppinggebieden waaronder
Hoogstraat en Paleispromenade. Het Haagse
winkelgebied is afgestemd op haar bezoekers. Deze
bestaan, mede door de aanwezigheid van veel
ministeries, ambassades en internationale bedrijven en
instanties, uit veel expats en toeristen.

Meerdere marktpartijen hebben in de afgelopen jaren in
het kernwinkelgebied genvesteerd. Diverse
nieuwbouwontwikkelingen bieden ruimte aan onder
andere Zara, Marks & Spencer, Primark en River Island.
Hieruit kan worden opgemerkt dat het winkelcentrum van
Den Haag een aantrekkelijke plek blijft voor grote
retailers. Buiten het kernwinkelgebied heeft de
winkelmarkt het nog altijd moeilijk.

Weinig winkelformules breiden uit, en zijn
erg kritisch bij het aanhuren

Als gevolg van de economische crisis en de opkomst van
online retail zijn een aantal duidelijke ontwikkelingen
waar te nemen. Allereerst neemt het totaal aantal winkels
af. Hier staat tegenover dat grote filiaalbedrijven meer
vloeroppervlak per vestiging in gebruik nemen. De vraag
naar grote winkels op toplocaties neemt derhalve toe.
Verder verdwijnen een aantal branches uit het
straatbeeld als gevolg van webshops. Dit hebben we
reeds gezien met reisbureaus zoals OAD en winkels die
zich specialiseren in de verkoop van boeken, muziek en
films zoals Free Record Shop.

Tevens is in het winkelbeeld zichtbaar dat
discountformules zoals Action en Big Bazaar sterker en
groter worden. In een aantal gevallen worden winkels die
een afgeleide zijn van een webshop geopend op
goedkopere en goed bereikbare locaties in de
aanloopgebieden.

Belangrijk is dat tussen huurder en verhuurder synergie
ontstaat om gezamenlijk tot een goed (vastgoed-)product
te komen. Dit betekent dat op termijn ook het huidige
huurregime mogelijk zal veranderen evenals de wijze
waarop momenteel een huurprijsherziening plaatsvindt.








Retailmarkten






Ewout Spronk

Molenbeek Makelaars

Regio Utrecht en Amersfoort

Door de veranderende behoefte van de consument kun
je als winkel niet meer zonder bijvoorbeeld Social
Media. De fysieke winkel dient te voorzien in de
behoefte om iets te kopen in combinatie met een dagje
beleving. Als retailer dien je in te spelen op de behoefte
van de klant. Daarbij is het belangrijk dat klanten zich
goed voelen, de winkel onderscheidend is van anderen
en personeel gastvrij is. Steeds vaker zie je shop in
shops en worden diverse producten gecombineerd in
winkels, zoals bijvoorbeeld springstores.nl. Hierdoor
fungeren winkels niet alleen als verkooppunt maar
tevens als showroom.

Traditionele winkels blijven altijd bestaan, echter het
kopen van producten verschuift steeds meer van offline
naar online. De fysieke winkels zorgen voor beleving,
dienen tevens als showroom en bieden advies en
service. Daarbij is het van belang om onderscheidend
te zijn, bijvoorbeeld door middel van een shop in shop
waarbij sprake is van productdiversificatie. Horeca, met
name koffietenten, is steeds meer verspreid door de
stad. Dit lost voor een deel de leegstand in de stad op.
In Amersfoort is, in tegenstelling tot Utrecht, enige
leegstand mede doordat het aanbod niet voldoet aan de
vraag. Hippe en trendy winkels zijn vaak succesvol en
trekken klanten.

Utrecht ontwikkelt het winkelcentrum om in te spelen op
de groeiende stad. Hoog Catharijne wordt vernieuwd
waardoor de aansluiting op de binnenstad natuurlijker
wordt. Hieronder vallen de projectdelen Entreegebouw,
Catharijneknoop, Zuidpassage en Poortgebouw. Verder
wordt het oude historische postkantoor, waar tot 2015
KPN gehuisvest is, waarschijnlijk herontwikkeld tot een
pand met diverse functies zoals winkelen, eten, drinken
en slapen. Door de voltooiing van het Muziekcentrum
Vredenburg, dat het oude Vredenburg en Tivoli
huisvest, is het winkelgebied van Hoog Catharijne en
Vredenburg verbeterd.

Winkeliers moeten vaker samenwerken
voor meer beleving in de stad
In Amersfoort is het Eemplein eind 2012 toegevoegd
aan het winkelgebied. In combinatie met de Eemhaven
en verschillende horecagelegenheden wordt ook hier
getracht meer beleving te genereren. In het oude
stadscentrum is nauwelijks herontwikkeld. Wel
verplaatsen enkele winkels naar een betere of een
goedkopere locatie en vernieuwen vervolgens het
aanzicht naar meer hip en trendy, zoals Only begin
2014 deed.










mr. Mike Hoffman

HRS Bedrijfsmakelaars

Regio Den Bosch en Tilburg

Het centrum van Den Bosch staat bekend als een
goede winkellocatie. Mede dankzij de zaterdagmarkt
en de recent ingevoerde zondagopeningen trekt de
stad met name in het weekend een fors
koperspubliek. Ook Tilburg staat bekend als een
redelijk goede winkelstad. Met name aan de
Heuvelstraat en op het Pieter Vredeplein zijn de
landelijke ketens gevestigd. Aan de rand van de
binnenstad concentreren zich diverse
speciaalzaken.

ZARA opent grote vestiging in Den
Bosch tegenover de V&D
Zowel in Den Bosch als Tilburg is duidelijk dat de
kleine zelfstandigen in het centrum de strijd met de
ketens verliezen. Met name de binnenstad van Den
Bosch stond bekend om een hoge mate van
zelfstandige ondernemers. Inmiddels trekken zij uit
het centrum en stoppen met hun activiteiten of
vestigen zich op de aanrijdwegen. Bijvoorbeeld in de
buurt van het GZG-terrein in Den Bosch openen
enkele pop-up-shops. Het A1 winkelgebied kent
nauwelijks tot geen leegstand. Objecten die in Den
Bosch beschikbaar komen, worden vrijwel direct in
gebruik genomen door een andere winkelier. Zo
heeft Scapino recentelijk een pand verlaten aan de
Schapenmarkt, die na verbouwing in gebruik wordt
genomen door ZARA. Ook in Tilburg is nauwelijks
tot geen leegstand in de binnenstad. Het
winkelbeeld aan de Heuvelstraat en het Pieter
Vredeplein varieert relatief veel doordat diverse
winkels vertrekken. Aangezien hier ook snel weer
andere winkels vestigen, is geen sprake van
leegstand.

In Den Bosch is de vraag of Primark de plaats van
de Bijenkorf, die in 2016 haar deuren sluit, inneemt.
Bijenkorf heeft een nieuwe strategie, bekend als
premium experience strategie, waar merken, service
en winkelbeleving worden versterkt. Door het vertrek
van Bijenkorf in niet alleen Den Bosch maar onder
andere ook in Arnhem, Breda en Enschede,
anticipeert bijvoorbeeld Primark op deze
grootschalige winkellocaties. De gemeente Tilburg
wil een aantrekkelijke binnenstad blijven door het
kernwinkelgebied te ontwikkelen. Het Stadhuisplein
en de Stadhuisstraat is voor uitbreiding als geschikte
locatie aangewezen. Uiteindelijk dient een
hoogwaardig winkelaanbod te ontstaan met een
aantrekkelijk binnenstedelijk karakter. Tot 2018 staat
circa 46.000 vierkante meter winkelruimte, zowel
herontwikkeling als nieuwbouw, gepland.










































Copyright 2014 Dynamis

















Dynamis 2012
Alle rechten voorbehouden. Niets van de uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere
vorm openbaar worden gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V.


Orteliuslaan 5
3528 BA Utrecht

t 030 767 03 90
email: dynamis@dynamis.nl
www.dynamis.nl


Boek & Offermans Makelaars
Akerstraat 39-41
6411 GW Heerlen
t 045 574 32 33
f 045 560 09 09
info@boek-offermans.nl
www.boek-offermans.nl
(ook in Maastricht)


Frisia Makelaars
Javastraat 1a
2585 AA Den Haag
t 070 342 01 01
email: info@frisiamakelaars.nl
www.frisiamakelaars.nl




HRS Bedrijfsmakelaars
Vughterweg 47D
5211 CK s-Hertogenbosch
t 0738 00 00 08
f 0738 00 00 09
info@hrsbedrijfsmakelaars.nl
www.hrsbedrijfsmakelaars.nl



Kuijs Reinder Kakes
Westzijde 340
1506 GK Zaandam
t 75 612 64 00
zaandam@krk.nl
www.krk.nl



Lamberink Bedrijfsmakelaars
Stationsstraat 24-26
9401 KX Assen
t 0592 33 84 20
f 0592 33 84 14
bedrijfsmakelaars@lamberink.nl
www.lamberink.nl






Molenbeek Makelaars
Maliebaan 77
3581 CG Utrecht
t 030 256 88 11
f 030 256 88 77
Info@molenbeek.nl
www.molenbeek.nl



Ooms.com
Maaskade 113-115
3071 NJ Rotterdam
t 010 424 88 88
f 010 424 88 89
info@ooms.com
www.ooms.com



Rodenburg Makelaars
Paslaan 19
7311 AL Apeldoorn
t 055 5 268 268
info@rodenburg.nl
www.rodenburg.nl
(ook in Zwolle)



Snelder Zijlstra Makelaars
Hoedemakerplein 1
7511 JR Enschede
t 053 485 22 22
f 053 485 22 50
enschede@snelderzijlstra.nl
www.snelderzijlstra.nl






Strijbosch Thunnissen
Bedrijfsmakelaars Arnhem
Sweerts de Landasstraat 27
6814 DA Arnhem
t 026 355 21 00
f 026 355 21 01
arnhem@s-t.nl
www.stmakelaars.nl


Strijbosch Thunnissen
Bedrijfsmakelaars Nijmegen
St. Canisiussingel 22
6511 TJ Nijmegen
t 024 365 10 10
f 024 365 10 20
nijmegen@s-t.nl
www.stmakelaars.nl


Van der Sande VanOpstal Makelaars
Vijverstraat 1
4818 ST Breda
t 076 514 74 53
f 076 520 02 96
info@vandersande.nl
www.vandersande.nl



Verschuuren en Schreppers
Bedrijfsmakelaars
Kennedyplein 230
5611 ZT Eindhoven
t 040 211 11 12
f 040 235 05 05
info@verschuuren-schreppers.nl
www.bedrijfsmakelaar.nu


Bekijk alle Sprekende Cijfers rapportages op de website of neem contact op met een van de Dynamis partners